Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, Д.С. Сиваев, А.А. Туманов
Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

© Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, 2010
Проект выполнен в рамках тематики экспертного совета при Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики

Введение

   Рынок ипотечного кредитования в России переживает нелегкие времена. В результате кризиса уменьшилась доля сделок с использованием ипотечных жилищных кредитов. Так, в 2008 г. она составила 14 %, а в первом полугодии 2009 г. лишь 5 %. Это свидетельствует о резком снижении уровня использования ипотечных жилищных кредитов для финансирования приобретения жилья. Объемы ипотечного кредитования резко снизились до уровня начала 2006 г. Если в 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87 % по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд руб., то в 2008 г. темп прироста уменьшился: было выдано кредитов на 651 млрд руб., что лишь на 17 % больше, чем в 2007 г. (В сопоставимых ценах 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2008 г. составил 578 млрд руб., что лишь на 4 % больше, чем в 2007 г.) За 9 месяцев 2009 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 91,5 млрд руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.
   В связи с этим актуальными задачами являются оценка эффективности принимаемых государством антикризисных мер по поддержке ипотечного кредитования и отдельных категорий заемщиков, разработка дополнительных мер, в том числе антикризисных, по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Обеспечение населения жильем – это комплексная задача, предполагающая наряду с развитием ипотечного кредитования создание экономических и организационных условий для строительства недорогого доступного жилья. Поэтому в данном исследовании значительное место занимают предложения по реализации форм жилищного строительства, необходимых для производства жилья, доступного разным категориям граждан.
   Несмотря на сегодняшнюю кризисную ситуацию, в рамках государственной жилищной политики не утеряны и среднесрочные, и долгосрочные ориентиры развития ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с поручениями Президента РФ по итогам заседания 1 июля 2009 г. Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в 2009 г. должны быть разработаны долгосрочная Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также комплекс мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 г. А вторы данного исследования принимали участие в подготовке проекта стратегии, и многие отраженные в нем предложения были использованы в обсуждаемом сегодня проекте стратегии.
   В рамках подготовки настоящего издания была проведена аналитическая работа по следующим направлениям:
   ● анализ ситуации и основных проблем на рынке ипотечного кредитования;
   ● анализ и оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного кредитования, в том числе антикризисных мер;
   ● разработка предложений по реализации мер государственной поддержки ипотечного кредитования в условиях кризиса на финансовом рынке;
   ● разработка предложений по развитию дополнительных рыночных и государственных институтов и механизмов, направленных на стимулирование ипотечного кредитования;
   ● разработка предложений по новым формам жилищного строительства и приобретения жилья гражданами с учетом спроса населения, обеспеченного с помощью ипотечного кредитования и иных форм жилищного финансирования.

   Материалы и рекомендации, содержащиеся в исследовании, могут быть использованы при подготовке федеральных программ развития рынка ипотечного жилищного кредитования и жилищного финансирования.

Глава 1
Государственная политика по поддержке ипотечного жилищного кредитования

1.1 Анализ ситуации и основных проблем рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и его финансирования

1.1.1. Рынок жилья

   В 2005–2008 гг. уровень активности на рынке жилья постоянно возрастал. Данные о количестве осуществленных сделок по приобретению жилья за первое полугодие 2009 г. наглядно показывают изменение тенденций, преобладающих на рынке. По сравнению с первым полугодием 2008 г. количество сделок за аналогичный период 2009 г. сократилось на 300 тыс. и составило 887 тыс., что соответствует падению на 25 %. Данная динамика наглядно показывает, насколько сильно рынок жилья пострадал от кризиса.
   В 2008 г. было осуществлено 2,5 млн сделок на рынке жилья, что складывалось из сделок на первичном рынке (690 тыс. жилых единиц без учета 10 % введенных жилых единиц, распределяемых вне рынка) и вторичном рынке жилья (1,8 млн сделок купли-продажи), т. е. доля первичного рынка в суммарном обороте составила 28 %. Для 2007 г. аналогичный показатель составлял 25 %. Увеличение доли первичного рынка на 3 % свидетельствует о росте жилищного строительства, который наблюдался в то время.
   В первом полугодии 2009 г. на первичном рынке количество сделок составило 199 тыс. (без учета 15 % жилых единиц, распределяемых вне рынка) [1 - По экспертной оценке специалистов Института экономики города.], а на вторичном – 688 тыс. Таким образом, доля первичного рынка вновь уменьшилась до 22 %, что может отражать изменение структуры предложения. Однако данные о структуре нельзя считать надежными из-за неравномерного распределения ввода жилья по кварталам [2 - См. п. 1.1.3 «Жилищное строительство».].
   Общее количество домохозяйств, которые приобрели жилье на рынке, составило в 2008 г. 2,5 млн, или 4,8 % общего числа домохозяйств, или 26,7 % домохозяйств, которые имели доход, позволяющий им приобрести жилье (такой доход имели 18 % семей), или 11 % домохозяйств, которые имели потребность в улучшении жилищных условий (по данным социологических обследований, потребность в улучшении жилищных условий имеют примерно 60 % семей).
   В первом полугодии 2009 г. улучшить жилищные условия смогли лишь 1,7 % всех семей, что существенно уступает показателю соответствующего периода 2008 г., равному 2,28 %.

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
   Рис. 1.1.Изменение средней рыночной номинальной цены жилья (I кв. 2004 г. = 100 %)

   По данным Росстата, на рынке жилья до октября 2008 г. в среднем не наблюдалось отрицательной динамики номинальных цен (рис. 1.1). После периода активного роста реальных цен в 2006 г. с начала 2007 г. вплоть до III квартала 2008 г. рост цен продолжался в более сдержанном темпе, однако на вторичном рынке в начале 2008 г. произошел скачок номинальных цен. Это явление соответствует общей тенденции увеличения разрыва в динамике роста цен на жилье на первичном и вторичном рынках. В 2008 г. цены на жилье на вторичном рынке существенно опережали изменение цен на первичном.
   Ценовая ситуация на рынке жилья в IV квартале 2008 – II квартале 2009 г. изменилась: началось падение номинальных цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако устойчивый тренд снижения цены на вторичном рынке установился лишь после I квартала 2009 г., т. е. на квартал позже, чем на первичном рынке. При этом темпы падения цен на вторичном рынке были выше, чем на первичном.

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
   Рис. 1.2.Изменение средней рыночной реальной цены жилья (I кв. 2004 г. = 100 %)

   Сопоставление динамики номинальных и реальных цен (рис. 1.2) позволяет сделать вывод, что расхождение темпов роста цен первичного и вторичного рынков в реальных показателях еще более велико. Реальные цены на первичном рынке были стабильны на протяжении I–III кварталов 2008 г., в то время как на вторичном рынке наблюдался рост. Динамика реальных цен указывает на то, что в обоих сегментах рынка снижение цен началось уже в III квартале 2008 г. Из этого следует, что движение реальных цен несколько опережает движение номинальных. По отношению к III кварталу 2008 г. (пику) средние рыночные реальные цены снизились на 15 и 12 % на первичном и вторичном рынках соответственно. Это существенно выше аналогичных показателей для номинальных цен, которые составили 5 % для первичного и 7,5 % для вторичного рынка.

1.1.2. Ипотечное жилищное кредитование

   До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически не рассматривалось банками как перспективное направление развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1–3 года под заоблачные процентные ставки. Начиная с 2000 г. банки стали более активно выходить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10–15 лет, а в рамках отдельных региональных программ – до 20–25 лет. Снизились и процентные ставки: до 10–15 % годовых в валюте и 15–18 % годовых в рублях.
   Не менее существенно было и то, что все большее количество банков стало использовать ипотеку в качестве основного средства обеспечения возвратности кредитов. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, в 2000-е гг. они стали все в больших масштабах использовать в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая все процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений, приобретаемых с помощью кредитных средств.
   По данным Банка России, за 2001–2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд руб. в 2003 г. и 25–30 млрд руб. в 2004 г.
   Особенно быстрое развитие ипотечное жилищное кредитование получило в 2005–2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов населения.
   Начиная с 2005 г. государство стало оказывать активное содействие развитию рынка ипотечного кредитования, в частности через созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК). В результате к середине 2008 г. практически во всех регионах России была сформирована инфраструктура, необходимая для успешного функционирования ипотечного жилищного кредитования.
   В 2006 г. – первом полугодии 2008 г. банки активно выдавали населению жилищные кредиты, т. е. кредиты на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья. При этом, по данным Банка России, 87 % из них являлись ипотечными, т. е. были выданы под залог недвижимости в порядке, установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   Источник: Банк России.
   Рис. 1.3.Задолженность по жилищным кредитам, % ВВП

   На 1 января 2009 г. задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляла 1057 млрд руб., еще 82 млрд руб. (7,2 % общей задолженности) было сосредоточено на консолидированном балансе АИЖК. Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам достигла 2,7 % ВВП (на 1 января 2008 г. – 2,0 % ВВП) (рис. 1.3).
   В 2008 г. каждая шестая (17 %) сделка на рынке жилья совершалась с использованием средств ипотечных кредитов, в то время как в 2006 г. – только каждая одиннадцатая (9 %).
   В пяти субъектах Российской Федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, Республики Татарстан и Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 30 % в 2008 г., а в 19 субъектах РФ составила 20–30 %. Менее 10 % сделок с ипотекой было зафиксировано в 20 субъектах РФ, а в 33 субъектах ее доля составила 10–20 %.
   До середины 2008 г. объемы выдачи ипотечных кредитов динамично росли (рис. 1.4). При этом постоянно улучшались условия предоставления ипотечных кредитов: первоначальный взнос и ставка процента снижались, а срок кредита возрастал.

   Источник: Банк России.
   Рис. 1.4.Объемы ежеквартально выдаваемых жилищных кредитов, млрд руб.

   Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей по ипотечным кредитам класса subprime в США, оказал на ипотечное жилищное кредитование. Его объемы резко снизились до уровня начала 2006 г., процентные ставки повысились до максимального уровня за период с III квартала 2006 г.
   Если в 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87 % по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд руб., то в 2008 г. темп прироста снизился: было выдано кредитов на 651 млрд руб., что лишь на 17 % больше, чем в 2007 г. (В сопоставимых ценах 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2008 г. составил 578 млрд руб., что лишь на 4 % больше, чем в 2007 г.) При этом в III квартале 2008 г. по сравнению с предыдущим кварталом прирост составил лишь 5 % (в 2007 г. прирост в III квартале по отношению ко второму составил 33 %). В IV квартале 2008 г. объемы ипотечного кредитования уменьшились практически в 2 раза по сравнению с предыдущим кварталом, а в I–III кварталах 2009 г. выдавалось менее 20 % от объемов выдачи III квартала 2008 г. В среднем ежемесячно в январе – сентябре 2009 г. выдавалось ипотечных кредитов на 7 – 13 млрд руб. (6 – 12 тыс. ед.).
   В первом полугодии 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья уменьшилась и достигла уровня 12 %. Это свидетельствует о резком снижении уровня использования ипотечных жилищных кредитов для финансирования приобретения жилья.
   Итог девяти месяцев 2009 г. по выдаче ипотечных кредитов – 91,5 млрд руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.
   На 1 июля 2009 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования присутствовало 602 кредитные организации, что составляет 52,6 % общего количества действующих кредитных организаций. При этом в первом полугодии 2009 г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, а остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно, по данным Банка России [3 - См.: Отчет Банка России «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2009 года».], выдавали ипотечные жилищные кредиты в рублях около 100 кредитных организаций, а в иностранной валюте – 11. Кроме того, только 7 кредитных организаций из 25 продолжили осуществлять перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ипотечных жилищных кредитов. Количество участников, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось с 204 до 139 организаций.
   На рынке жилищного кредитования уже в первой половине 2008 г. отчетливо прослеживается тенденция к концентрации такой деятельности в крупных банках (рис. 1.5). Так, если в 2007 г. на долю Сбербанка приходилось около 30 % всех выданных жилищных кредитов, то в первой половине 2009 г. – уже 55 %. В первом полугодии 2009 г. 15 крупнейших банков (по объемам выдачи ипотечных кредитов) контролировали 80 % рынка жилищного кредитования (в 2007 г. – 72 %).

   Примечание: (и) – данные только по ипотечным кредитам; (и + ж) – данные по жилищным кредитам (включая ипотечные); ТОП-15 – 15 крупнейших банков по выдаче ипотечных кредитов (без учета данных по Сбербанку и ВТБ-24).
   Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России и РБК.
   Рис. 1.5.Структура выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам в 2006–2009 гг.

   По данным Банка России, условия ипотечного кредитования в 2006 – III квартале 2007 г. постоянно улучшались: процентная ставка как по рублевым, так и по валютным кредитам снижалась (рис. 1.6). Но нестабильность на финансовых рынках и удорожание ресурсов для банков привели сначала к стабилизации процентных ставок в IV квартале 2007 – I квартале 2008 г., а в дальнейшем и к их повышению во втором полугодии 2008 г. По кредитам, выданным во II квартале 2009 г., процентная ставка составила 14,8 % в рублях и 13,5 % в валюте, что соответственно на 2,5 и 2,8 пп. выше минимальных процентных ставок в III квартале 2007 г. В III квартале процентные ставки по выданным кредитам снизились, причем в валюте снижение составило 1,1 пп., а в рублях – 0,2 пп. по отношению к предыдущему кварталу.

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России.
   Рис. 1.6.Средневзвешенные ставки по выдаваемым ипотечным жилищным кредитам

   Также сократились сроки кредитов и увеличились требования к размеру первоначального взноса. Средние сроки кредитования во II квартале 2009 г. составили 14,8 и 9,3 года по рублевым и валютным кредитам, что на 3,7 и 8,4 года меньше соответствующих максимальных значений, зафиксированных в IV и III кварталах 2008 г. (рис. 1.7). В III квартале 2009 г. средневзвешенные сроки кредитования выросли до 17,5 и 13,4 года по рублевым и валютным кредитам соответственно.

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России.
   Рис. 1.7.Средневзвешенные сроки по выдаваемым ипотечным жилищным кредитам, годы

   В течение первого полугодия 2009 г. наблюдалось также изменение структуры выдачи ипотечных кредитов за счет уменьшения доли валютных кредитов ввиду значительного валютного риска, который ложится на заемщика, особенно учитывая девальвацию рубля в конце 2008 г. и высокий темп инфляции. В частности, за 9 месяцев 2009 г. объем валютных кредитов в общем объеме выдачи составил 6 %.
   Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанная в соответствии с российской системой бухгалтерского учета – РСБУ (рис. 1.8) (в объеме просроченной задолженности учитываются только суммы платежей в счет возврата основного долга, которые кредитор не получил по истечении срока, установленного кредитным договором [4 - В соответствии с Порядком составления и представления отчетности по форме 0409316 (указание ЦБР от 17 февраля 2006 г. № 1660-У) и Правилами ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации (Положение ЦБР от 26 марта 2007 г. № 302-П).]), во второй половине 2008 г. стала резко увеличиваться и составила на 1 октября 2009 г. 1,9 % по ипотечным кредитам в рублях и 5,3 % по ипотечным кредитам в валюте. В среднем просроченная задолженность по РСБУ по ипотечным кредитам на 1 октября 2009 г. составила 2,6 %, что было в 5,2 раза больше, чем год назад, и в 43,2 раза больше по сравнению с показателем двухлетней давности.

   Источник: Банк России.
   Рис. 1.8.Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (по РСБУ)

   Основными причинами такого роста являются начавшиеся в конце 2008 г. сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость и, как следствие, существенное снижение уровня дохода у многих заемщиков. Кроме того, сказался рост на 40 % курса доллара (с 26 руб./долл. до 36 руб./долл.), отчего наиболее сильно пострадали заемщики, взявшие ипотечные кредиты в валюте (на 1 января 2009 г. доля задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте составила около 20 %). В проигрыше оказались и заемщики, получившие кредиты с плавающей процентной ставкой. Соответственно наибольший рост просрочек приходится на кредиты в иностранной валюте – более чем в 180 раз с января 2007 г., а по кредитам в рублях – в 127 раз.
   Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК, рассчитанная по международным стандартам финансовой отчетности [5 - Просроченная задолженность включает весь остаток задолженности по кредитам, платежи в счет погашения которых просрочены на 30 и более дней после установленного срока.] (рис. 1.9), также выросла. Доля кредитов, по которым платеж просрочен на три месяца и более, составила на 1 июля 2009 г. 9,9 %, что в 2,7 раза больше, чем на соответствующую дату 2008 г. [6 - Данные АИЖК.]

   Источник: Банк России.
   Рис. 1.9.Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК (по МСФО)

   Чтобы смягчить сложившиеся негативные тенденции, в том числе избежать балансовых убытков, банки стали предлагать заемщикам программы реструктуризации ипотечных кредитов, включая конвертацию валютных кредитов в рублевые, правда, по текущим процентным ставкам, которые достаточно сильно выросли по сравнению с началом 2008 г., пролонгацию кредитов и т. п. В 2009 г. также начала действовать государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, реализуемая дочерней компанией АИЖК – Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
   Оставшиеся участники ипотечного рынка в целом стали более консервативно подходить к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения кредита наличие официально подтвержденного дохода (справка 2-НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30 %.
   Рынок рефинансирования ипотечных кредитов, активно развивавшийся в последние годы, практически полностью лишился инвесторов, напуганных резким повышением неопределенности и кризисом доверия. Это привело к росту стоимости привлечения денежных средств как на отечественном, так и на зарубежных финансовых рынках.
   В сложившейся ситуации на рынке наблюдалось стремительное обесценение долгосрочных активов с фиксированной ставкой, каковыми являются выданные ранее ипотечные кредиты. В результате если в I квартале 2008 г. активные операции по рефинансированию проводили крупные игроки рынка, то в III квартале они прекратили выкуп. Участники рынка ипотечного кредитования, успевшие к началу 2008 г. сформировать достаточный объем пулов для проведения секьюритизации, были вынуждены отложить или перенести на неопределенное время выпуск ипотечных ценных бумаг. Если количество кредитных организаций, участвовавших на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008 г. на 12,5 % (с 233 до 204), то с начала 2009 г. оно уменьшилось еще на 32 % (до 139).
   В 2008 г. объем рефинансированных на вторичном рынке кредитов сократился на 14,6 % по сравнению с 2007 г. (со 115,9 млрд руб. до 99 млрд руб.), а с начала 2009 г. еще почти в 3 раза – до 33,4 млрд руб.
   При этом если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,2 % общего объема выданных ипотечных кредитов, то в первом полугодии 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в предоставленных в первом полугодии ипотечных жилищных кредитах составила 60,3 % (рис. 1.10).

   Примечание: за 2005–2007 гг. – данные только о прямой продаже пулов ипотечных кредитов.
   Источник: Банк России.
   Рис. 1.10.Доля рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов

   Источник: Банк России.
   Рис. 1.11.Инструменты рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

   В качестве инструментов рефинансирования использовалась в основном прямая продажа пулов кредитов (68 % объема рефинансирования в 2008 г. и 86 % в первом полугодии 2009 г.). Эмиссия ипотечных ценных бумаг составила в 2008 г. 30,1 млрд руб. (30 %), а в первой половине 2009 г. – 4,8 млрд руб. (14 %). Выпуск облигаций с ипотечным покрытием (с сохранением кредитов на балансе коммерческой организации) практически не применялся: в 2008 г. объемы таких ценных бумаг составили 2 млрд руб. (2 % объема рефинансирования ипотеки), а в 2009 г. пока не зарегистрировано ни одного выпуска (рис. 1.11).
   Основными покупателями ипотечных ценных бумаг и пулов кредитов были кредитные организации и специализированные рефинансирующие организации – резиденты. Роль последних в первой половине 2009 г. заметно выросла. Управляющие компании ПИФ и ОФБУ на рынке рефинансирования практически не участвовали (рис. 1.12).

   Источник: Банк России.
   Рис. 1.12.Источники внебалансового рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

   Еще одной проблемой для банков стала возрастающая скорость досрочного погашения ипотечных кредитов. Если в 2005–2007 гг. ежегодно досрочно погашалось около 6–8 % задолженности по ипотечным кредитам, то в 2008 г. – уже 11 %, а в первом полугодии 2009 г. – 13 % (рис. 1.13). Это означает, что фактический срок жизни 15-летнего кредита, выданного под 14 % годовых, сократился с 8,8 года в 2006 г. до 6,3 года в первой половине 2009 г.

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России.
   Рис. 1.13.Досрочное погашение ипотечных кредитов (CPR [7 - CPR – Conditional Prepayment Rate – показывает скорость досрочных погашений, т. е. позволяет оценить скорость амортизации портфеля кредитов. Например, значение 10 % будет означать, что примерно 10 % объема кредитной задолженности будет досрочно погашено за год.])

   В силу сложившейся на рынке ипотечного жилищного кредитования ситуации, характеризующейся существенным повышением стоимости заемных средств для банков, снижением уровня конкуренции и ужесточением требований к заемщикам, ипотечные кредиты стали гораздо менее доступными для населения, особенно в регионах, где ипотеку поддерживали преимущественно мелкие и средние банки.
   Именно отсутствием долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования в сложившихся условиях обусловлена необходимость существенной государственной поддержки механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе через государственный институт развития АИЖК, другие институты развития, Банк России, Фонд национального благосостояния, а также привлечение в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности средств пенсионных накоплений.

1.1.3. Жилищное строительство

До принятия в 2004 г. Градостроительного кодекса РФ [8 - См.: Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ.] и внесения поправок в Земельный кодекс РФ жилищное строительство проводилось хаотично, преобладала так называемая точечная застройка, земельные участки для строительства предоставлялись после предварительного согласования с чиновниками места размещения объекта. Не было планового освоения территории и конкурентных процедур предоставления прав на земельный участок. Все обязанности по градостроительной подготовке земельного участка вменялись застройщику. Такая забюрократизированная непрозрачная система отнимала у застройщиков несколько лет. В рамках государственной политики по снижению административных барьеров в жилищном строительстве были значительно облегчены процедуры доступа застройщика к земельным участкам и оформления необходимой документации. Все эти меры в сочетании с благоприятной макроэкономической ситуацией в стране и ростом доходов населения обеспечили постоянный рост объемов вводимого жилья (рис. 1.14).

   Источник: Росстат, Росстрой, ФЦП «Жилище».
   Рис. 1.14.Ввод жилья в России за 1991–2008 гг., млн м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

общей площади жилья

   Финансовый кризис в конце 2008 г. оказал существенное влияние на жилищное строительство. В первом полугодии 2009 г. удалось избежать уменьшения объема ввода жилья. Однако данный факт говорит, скорее всего, об ускоренном завершении коммерческими застройщиками уже начатого строительства жилья, на которое были привлечены средства граждан.
   Объем ввода жилья в России за 9 месяцев 2009 г. составил 35 млн м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

(386,5 тыс. квартир), что на 0,6 % меньше, чем было введено в соответствующий период предыдущего года, когда было построено на 3,8 % больше жилья по сравнению с девятью месяцами 2007 г. (рис. 1.15). При этом населением за свой счет и с помощью кредитов было построено 142,1 тыс. жилых домов общей площадью 19,1 млн м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

(54,6 % общего ввода жилья, для сравнения: за 9 месяцев 2008 г. – 42,7 %), что на 5,6 % больше, чем в соответствующий период предыдущего года.

   Источник: Росстат.
   Рис. 1.15.Объем ввода жилья в Российской Федерации

   Необходимо заметить, что традиционно основной объем ввода жилья приходится на IV квартал (в 2008 г. было введено 44,7 % годового объема). По итогам года можно было ожидать ввода примерно 60 млн м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

общей площади жилья, т. е. около 94 % ввода 2008 г.
   Динамика ввода жилья существенно различается по регионам (рис. 1.16):

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
   Рис. 1.16.Распределение субъектов Российской Федерации по темпам прироста объемов ввода жилья за 9 месяцев 2009 г. (по количеству субъектов РФ)

   ● на замедление темпов прироста жилищного строительства в среднем по России влияет отрицательная динамика жилищного строительства в 38 регионах, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Самарской и Ростовской областях, Краснодарском крае. В среднем за 9 месяцев 2009 г. объем ввода жилья в данной группе регионов уменьшился на 11 % по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. (наибольшее уменьшение объема ввода наблюдалось в Ямало-Ненецком автономном округе – почти на 60 %);
   ● в остальных регионах (без учета вышеуказанных) объемы строительства за 9 месяцев 2009 г. выросли в среднем на 16 % по сравнению с соответствующим периодом 2008 г.;
   ● в 17 регионах прирост ввода жилья составил более 20 %, а в восьми – от 10 до 20 %.
   При этом, по экспертным оценкам, в 2009 г. коммерческие застройщики практически не начинали строительства новых жилых объектов. Основными причинами этого являются:
   ● снижение спроса на жилье из-за формирования отложенного спроса, ориентированного на динамику снижения цен на жилье;
   ● резкое уменьшение объемов жилищного кредитования, включая ипотечное кредитование и кредитование на цели участия граждан в строительстве жилья;
   ● резкое уменьшение объемов кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.
   В связи с этим можно прогнозировать сокращение ввода жилья коммерческими застройщиками в 2010 г., а при отсутствии эффективных мер по стимулированию в первую очередь спроса населения на жилье уже в 2009 г. и в первой половине 2010 г. – еще большее сокращение ввода жилья в 2011–2012 гг.

1.1.4. Финансирование жилищного строительства

Как видно из проведенного выше анализа развития ипотечного кредитования, кредитование населения на цели приобретения жилья развивалось до середины 2008 г. достаточно успешно, чего нельзя сказать о кредитовании жилищного строительства.
Основным источником финансирования жилищного строительства в России до начала кризиса являлись средства населения, в том числе предоставленные гражданам кредиты на строительство жилья (рис. 1.17). Так, 43 % площади жилья, введенного в эксплуатацию в 2008 г., было построено населением за свой счет и с помощью кредитов (индивидуальное жилищное строительство), а 19 % профинансировано населением в рамках Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (в 2007 г. только 17 %) [9 - Следует учитывать, что данная оценка доли финансирования строительства жилья в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является максимальной, так как в отчетном периоде органы регистрации могут зарегистрировать права собственности на жилье (на основании договоров долевого участия), построенное с использованием средств дольщиков в предыдущие периоды.]. 38 % жилья построено за счет средств инвесторов – юридических лиц; привлеченных застройщиками кредитных средств; бюджетных средств и опять же средств граждан, только привлеченных застройщиками в обход упомянутого Федерального закона. При этом доля средств населения увеличилась как минимум с 60 % в 2007 г. до 62 % в 2008 г. (эта доля не включает средства населения, привлеченные застройщиками по серым схемам в обход федерального законодательства, поскольку размер таких средств трудно поддается оценке).

   * Средства инвесторов – юридических лиц; кредитные средства, привлеченные застройщиками; бюджетные средства; средства граждан, привлеченные по серым схемам.
   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата и ФРС.
   Рис. 1.17.Структура ввода общей площади жилья по схемам финансирования строительства

   В I квартале 2009 г. по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. практически в 1,5 раза выросла доля общей площади жилья, построенного с привлечением средств дольщиков в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а доля других схем финансирования жилья уменьшилась с 25 до 10 %.
   Несколько иная картина получается, если анализировать ввод жилья не в жилых единицах (индивидуальные жилые дома и квартиры в многоквартирных домах), а в квадратных метрах (рис. 1.18). Доля индивидуального жилищного строительства в 2008 г. составила 26 %, финансирования строительства в рамках договоров долевого участия – 25 % [10 - Следует учитывать, что данная оценка доли финансирования строительства жилья в рамках ФЗ № 214 является максимальной, так как в отчетном периоде органы регистрации могут регистрировать права собственности на жилье, построенное с использованием средств дольщиков в предыдущие периоды.], а по иным схемам – 49 %. В данном случае сказывается фактор большего размера строящихся гражданами индивидуальных жилых домов по сравнению с размером квартир в строящихся многоквартирных домах. Однако и в данном случае средства населения остаются преобладающим источником финансирования жилищного строительства.

   * Средства инвесторов – юридических лиц; кредитные средства, привлеченные застройщиками; бюджетные средства; средства граждан, привлеченные по серым схемам.
   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата и ФРС.
   Рис. 1.18.Структура ввода жилых единиц по схемам финансирования строительства

   В первом полугодии 2009 г. по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. выросла доля жилых единиц, профинансированных согласно ФЗ № 214, с 32 до 48 %. Доля индивидуального жилья, построенного за счет собственных и заемных средств, практически не изменилась.
   Такая структура ввода жилья по схемам финансирования строительства показывает достаточно низкую зависимость жилищного строительства от банковского кредитования застройщиков – юридических лиц. Доминируя до кризиса на рынке строительства жилья, застройщики настолько привыкли манипулировать дешевыми деньгами дольщиков, что неохотно обращались в банки за кредитами, а банки и не стремились их выдавать. Во-первых, строительство – непрозрачный сектор для банковского кредитования. Во-вторых, застройщики не имели надежного обеспечения по таким кредитам, ведь землю под застройку они получали только в аренду, а это неликвидный залог. В условиях мирового финансового кризиса к этим факторам добавилось еще и отсутствие гарантированного платежеспособного спроса на построенное жилье.
   Несмотря на низкую долю жилищного строительства, которое обеспечивалось за счет кредитных банковских средств, некоторые особенно крупные застройщики осенью 2008 г. столкнулись с проблемой дефицита оборотных средств, получаемых за счет банковских кредитов. Одновременно в результате сокращения объемов кредитования граждан – участников строительства многоквартирных домов, а главное, эффекта отложенного спроса на жилье, вызванного ожиданиями покупателей относительно снижения цен на жилье, уменьшился спрос на жилье на первичном рынке.
   Таким образом, проблемы на мировых финансовых рынках и финансовых рынках России приостановили положительную динамику увеличения объемов жилищного строительства [11 - Более подробно анализ жилищного строительства и оценка влияния государственной политики на объемы вводимого жилья и рынок жилья в целом представлены в п. 1.4.].

1.2 Анализ и оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г

1.2.1. Основные направления государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г

   Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена федеральной целевой программой «Жилище» [12 - Одобрена постановлением Совета министров РФ – Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 95.] и Основными направлениями нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» [13 - Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431.].
   Во второй половине 1990-х гг. банковская система начала отрабатывать конкретные механизмы ипотечного кредитования, Правительством РФ было создано АИЖК в целях формирования системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрения стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошло также изменение формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем их ориентации на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.
   Принятие в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [14 - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.], определившего правовые основы ипотечного жилищного кредитования, а затем Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России (в 2000 г.) [15 - Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28.], нацеленной на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов серьезно укрепили основы формирования системы ипотечного кредитования в России. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья

Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ жилищной политики в конце 2004 г., когда Государственной Думой был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, что оказало существенное влияние на быстрое развитие ипотечного кредитования, а также увеличение объемов жилищного строительства (рис. 1.19).

Рис. 1.19.Структура пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья

В составе этого законодательного пакета были приняты новые Жилищный кодекс РФ [16 - Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.] и Градостроительный кодекс РФ [17 - Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.]. Они обеспечили правовую возможность повышения эффективности рынка жилья за счет снижения трансакционных издержек и усиления защиты прав граждан; формирования социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда, соответствующих новым экономическим отношениям; внедрения градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке; применения открытых аукционов по предоставлению прав на земельные участки застройщикам и упрощения согласования и государственной экспертизы проектной документации; кредитования застройщиков и финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса на базе разработки муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры и установления специальных регулируемых тарифов; совершенствования ипотечного кредитования приобретения жилья и индивидуального жилищного строительства; налогообложения, которое повышало прозрачность рынка жилья.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на 2006–2010 гг

   Клубок накопившихся острейших проблем вынудил Президента РФ объявить в конце 2005 г. о начале реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на 2006–2010 гг.
   Низкий платежеспособный спрос населения на жилье невозможно было повысить без развития ипотечного кредитования. Но процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам оставались высокими и были обусловлены большими рисками кредитования и дорогими долгосрочными кредитными ресурсами. Малые объемы жилищного строительства не покрывали даже низкий платежеспособный спрос на жилье. Сфера жилищного строительства оставалась крайне монополизированной, что было вызвано большими издержками входа на рынок из-за административных барьеров, непрозрачных процедур предоставления земельных участков и необоснованных обременений при их использовании. Не было эффективных механизмов, которые побуждали бы упреждающе создавать транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру на территории, предназначенной под жилищное строительство.
   В конце 2005 г. была принята новая редакция ФЦП «Жилище» на 2002–2010 гг. [18 - Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 годы».], в которой были зафиксированы цель этого проекта, его приоритеты и меры по реализации, а также предусмотрено финансовое обеспечение. На 2006–2007 гг. в проекте были предусмотрены меры по четырем приоритетам.
   Первый приоритет – увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Был дополнительно увеличен уставный капитал АИЖК за счет федерального бюджета, предоставлены госгарантии по его облигациям, приняты нормативные правовые меры по развитию инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, включая рынок ипотечных ценных бумаг.
   Второй приоритет – повышение доступности жилья для молодых семьей. Им стали предоставлять субсидии на приобретение жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 35–40 % стоимости жилья (10 % – за счет федерального бюджета, 25–30 % – за счет региональных или местных бюджетов).
   Третий приоритет – увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры благодаря снижению административных барьеров для жилищного строительства; предоставление госгарантий по банковским кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков для жилищного строительства и выделение средств федерального, региональных и местных бюджетов на частичную оплату процентов по ним; прямые инвестиции из бюджетов на условиях софинансирования модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
   Четвертый приоритет – выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем уволенных военнослужащих, жителей Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, чернобыльцев и т. п. Им стали предоставляться государственные жилищные сертификаты для приобретения стандартного жилья.
   В 2010 г. по сравнению с 2004 г. было запланировано в 2 раза увеличить ввод жилья; с 60 до 50 % снизить уровень износа коммунальной инфраструктуры; с 20 до 7 лет уменьшить среднее время ожидания в очереди на получение жилья по социальному найму; в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов; с 15 до 8 % снизить ставки по ипотечным кредитам. А главное – с 9 до 30 % увеличить долю семей, которые могли бы, используя собственные и заемные средства, приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями.
   В конце 2007 – начале 2008 г. правительство, стремясь повысить доступность жилья для населения, в том числе с умеренными и низкими доходами, подготовило проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан» на период до 2020 г. В стратегии предусмотрены рост ввода жилья за 2007–2020 гг. с 61 до 142 млн м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

и увеличение доли семей, которые смогут приобрести стандартное жилье на свои и заемные средства, с 19 до 60 %. Надежду на реальность столь масштабных задач давали достигнутые высокие темпы роста жилищного строительства и ипотечного кредитования. Но утвердить эту стратегию помешал мировой финансовый кризис 2008 г.

Последние изменения нормативной правовой базы рынка ипотечного жилищного кредитования

   После принятия в 2004 г. пакета законов по развитию рынка доступного жилья в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был внесен ряд важных для рынка ипотеки изменений.
   Вопросы прекращения прав третьих лиц при обращении взыскания на заложенное имущество были урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Этим же Законом были четко определены основания отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, а особенности обращения взыскания при долевом строительстве отнесены к ведению Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Введен институт удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд, определены условия мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки и введен институт реализации заложенного имущества по соглашению сторон.
   Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» посвящен детализации технологии работы с закладными, прежде всего в интересах АИЖК:
   ● введен приоритет закладной на основании договора;
   ● уточнены детали рефинансирования ипотечных кредитов;
   ● уточнены вопросы перевода долга;
   ● введен институт депозитарного хранения закладных;
   ● урегулированы особенности депозитарного учета закладных, оформления уступки прав требования при депозитарном учете, восстановления утраченной закладной при депозитарном учете;
   ● детально описаны вопросы передачи прав на закладную;
   ● подтверждено «единство судьбы» здания, строения, сооружения и земельного участка.

   Этим Законом введено положение о том, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии». Данная норма, на наш взгляд, является спорной, поскольку получается, что если приобретатель не знал, что по ошибке в закладной указана завышенная сумма кредита, то заемщик должен платить завышенную сумму.
   Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространил «ипотечный режим» на залог прав требований по договорам долевого строительства, а Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» уточнил порядок залога прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Деятельность государственного института развития ипотечного жилищного кредитования – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» до осени 2008 г

   Инструментом реализации государственной политики в сфере развития ипотечного жилищного кредитования является не только совершенствование законодательной базы, но и государственная поддержка развития рынка через государственный институт развития – АИЖК – в форме взносов в его уставный капитал и предоставление государственных гарантий по его облигациям для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.
   Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано Правительством РФ в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100 %-м государственным капиталом и является специализированным государственным финансовым институтом развития на рынке ипотечного кредитования. Цель деятельности АИЖК – формирование условий для устойчивого и инновационного развития рынка ипотечного жилищного кредитования, а основные ее направления состоят в следующем:
   ● развитие системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;
   ● расширение и совершенствование стандартизации в сфере ипотечной деятельности;
   ● формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

   АИЖК обеспечивает доступ банков – первичных кредиторов к долгосрочным кредитным ресурсам для финансирования предоставления ипотечных кредитов. С этой целью АИЖК рефинансирует выданные ипотечные кредиты (покупает их у банков). Источниками финансовых ресурсов АИЖК являются средства уставного капитала, который периодически увеличивается за счет средств федерального бюджета, средства от размещения облигаций, обеспеченных государственными гарантиями, и ипотечные ценные бумаги. Задача АИЖК состоит также в создании и распространении стандартов ипотечного кредитования, которые должны соблюдаться партнерами АИЖК, а также могут использоваться другими кредиторами.
   В 2005–2008 гг. агентство являлось одним из основных институтов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», федеральной целевой программы «Жилище» [19 - Принята постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675.] и Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России [20 - Одобрена на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 г.]. Меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов реализовывались путем увеличения уставного капитала АИЖК и предоставления государственных гарантий по его заимствованиям. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.
   Однородность ипотечных продуктов была достигнута благодаря распространению стандартов АИЖК, которые стали применяться впоследствии многими банками. Стандарты позволили повысить надежность и ликвидность ипотечных продуктов при одновременном снижении операционных издержек.
   Благодаря стандартным схемам андеррайтинга заемщика, выдачи кредита, его рефинансирования и экспертизы закладных значительно возросла скорость оборота капитала на ипотечном рынке; совместная работа АИЖК с Федеральной регистрационной службой привела к сокращению сроков регистрации ипотеки, выработке единых форм документов, применяемых на всей территории Российской Федерации.
   Созданная АИЖК унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов до кризиса осени 2008 г. действовала практически на всей территории Российской Федерации. Инфраструктура рынка ипотечного кредитования формировалась при активной поддержке со стороны администраций субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 г. в программе АИЖК участвовало 70 регионов России, а на конец 2008 г. с АИЖК сотрудничали 81 региональный оператор и 66 сервисных агентов.
   В 2008 г. агентство рефинансировало 26 662 закладных на сумму 26,43 млрд руб., что составило 6 % общего количества ипотечных кредитов и займов, выданных банками и некредитными организациями, или 4 % объема выданных в Российской Федерации ипотечных кредитов.
   Ориентиры по снижению процентных ставок, заложенные в концепции [21 - Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России от 2005 г.], были реализованы: в конце 2007 г. минимальная ставка по кредиту в рамках программ АИЖК составляла 10,75 % при ориентире в 11 %. Дальнейшему снижению ставки – до 10 % в 2008 г. – помешал возникший кризис ликвидности на международном и отечественном финансовых рынках.
   Ориентиры по объемам ипотечного кредитования, заложенные в концепции, существенно перевыполнены. В условиях активного роста рынка ипотечного кредитования АИЖК планомерно уменьшало свою долю на первичном рынке в соответствии с концепцией. Доля АИЖК в объеме первичного рынка сократилась с 14 % в 2005 г. до 4 % в 2008 г., но из-за проблем с привлечением средств у коммерческих банков и сворачиванием ипотеки выросла до 23 % в первом полугодии 2009 г. (рис. 1.20).

   Источник: данные Банка России и АИЖК.
   Рис. 1.20.Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, % объема выдачи ипотечных кредитов

   Для повышения качества портфеля закладных как самого АИЖК, так и его партнеров, а также для управления риском дефолта заемщика АИЖК в 2008 г. определяло объемы рефинансирования для каждого своего партнера-поставщика исходя из качества сформированного последним ипотечного портфеля, а также с учетом статистики Банка России о накопленной задолженности по ипотечным кредитам в регионах Российской Федерации.
   Значительным событием стало внедрение в практику работы агентства в 2008 г. новых принципов рефинансирования и «форвардных контрактов» – договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).
   Использование единой информационной системы позволяет унифицировать сбор, обработку и хранение информации по кредитному делу начиная с первого обращения заемщика до рефинансирования кредита и выпуска ипотечных ценных бумаг. С момента внедрения единая информационная система АИЖК позволила в 2,5 раза уменьшить трудозатраты на экспертизу, сопровождение, рефинансирование и иные операции с быстрорастущими объемами закладных, которые партнеры предоставляют для рефинансирования в агентство.
   Другим важным направлением развития рынка, обозначенным в концепции, является развитие рынка ипотечных ценных бумаг (далее – ИЦБ). В данном направлении сделаны существенные шаги: доработана нормативная база, регулирующая выпуск ИЦБ, размещены два их выпуска. В мае 2007 г. АИЖК стало первым участником ипотечного рынка, организовавшим выпуск структурированных ИЦБ на внутреннем рынке в соответствии с российским законодательством. Данные ИЦБ получили высокий международный рейтинг одного из ведущих мировых рейтинговых агентств. В феврале 2008 г. состоялась вторая сделка по секьюритизации портфеля АИЖК на сумму около 10 млрд руб. В целом за 2008 г. агентством были размещены два выпуска облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму 22 млрд руб.
   Показатели концепции по вторичному рынку ипотеки реализованы частично: на рынке в рамках УСР ИЖК появились коммерческие структуры, занимающиеся рефинансированием закладных; объем выкупа закладных превысил прогнозные значения. При этом объем эмиссии ипотечных ценных бумаг оказался ниже прогнозируемого, что связано с задержкой формирования нормативной базы, регулирующей рынок ИЦБ, временными ресурсными проблемами на внешних рынках, ограниченностью спроса со стороны институциональных инвесторов на внутреннем рынке и нерешенностью проблем допуска средств пенсионной системы на рынок ИЦБ.
   В рамках работ по созданию и внедрению новых продуктов АИЖК в 2007 г. успешно реализовало эксперимент по ипотечному кредитованию военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.
   Для военнослужащих, принимающих участие в НИС, был разработан специальный продукт, адаптирующий график погашения кредита к плановому предоставлению централизованных средств военнослужащему в процессе службы. В течение 2008 г. АИЖК продолжало осуществлять рефинансирование кредитов/ займов, выданных партнерами в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, проведенного в 2007 г. (по программе, разработанной АИЖК совместно с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» – ФГУ «Росвоенжилье»). За 12 месяцев 2008 г. было рефинансировано 97 закладных на сумму 127,5 млн руб. (всего по состоянию на 31 декабря 2008 г. рефинансировано 232 закладных на сумму 291,5 млн руб.).
   В 2008 г. АИЖК начата реализация пилотного проекта по обращению взыскания на заложенное имущество. Для реализации указанного проекта им было привлечено 64 агента по взысканию – региональные операторы и сервисные компании, а также юридические компании, осуществляющие от имени АИЖК сопровождение процедуры обращения взыскания в судебном порядке и сопровождение процедуры исполнительного производства на основании выдаваемых АИЖК доверенностей.

1.2.2. Оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г

   Целенаправленная государственная политика по поддержке ипотечного жилищного кредитования, в том числе по созданию благоприятных законодательных и экономических условий, обеспечила на конец 2008 г. существенные положительные сдвиги в ипотечном жилищном кредитовании. Объем рынка ипотеки увеличился с 0,1 % ВВП в 2004 г. до 2,7 % в 2008 г.
   Существенную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах России сыграло АИЖК. Благодаря его деятельности средние и мелкие региональные банки получили доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что позволило повысить конкуренцию между банками и доступность кредитов для населения.
   АИЖК способствовало широкому распространению стандартизации и унификации условий, документов и процедур ипотечного жилищного кредитования. Унифицированная система рефинансирования обеспечила достаточно равномерное развитие ипотеки, предлагая единые условия кредитования в рублях для заемщиков на всей территории Российской Федерации. Портфель АИЖК формировался таким образом, чтобы обеспечить приток ресурсов в регионы, куда не идут рыночные игроки, и тем самым гарантировать равномерность территориального развития рынка.
   Средний размер кредита банков, по данным Банка России и Росрегистрации, в 2008 г. составил 1,5 млн руб., в то время как средний размер кредитов, рефинансированных АИЖК, составлял около 1 млн руб. Ипотечное кредитование, предлагаемое большинством коммерческих банков, было ориентировано на заемщиков с более высокими доходами, приобретающими жилье в крупных, центральных городах.
   Таким образом, кредитование в рамках программы АИЖК ориентировано в большей степени на регионы с низкой стоимостью жилья и на заемщиков с доходами средними и ниже средних.
   Развитие ипотечного кредитования оказало позитивное влияние на рынок жилья и жилищное строительство в регионах. Увеличение платежеспособного спроса на жилье с помощью ипотеки привело к росту уверенности девелоперов в реализации жилья и расширению источников финансирования жилищного строительства, что послужило предпосылкой к увеличению объемов жилищного строительства. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в регионах достигла в 2008 г. в среднем уровня 17 %.
   Формирование основной нормативной правовой базы российского рынка ипотечных ценных бумаг позволило провести первые сделки по секьюритизации ипотечных активов на внутреннем рынке. Активно осуществлялась также трансграничная секьюритизация ипотеки.
   Государственная политика в отношении финансирования жилищного строительства оказалась не столь эффективной, как в ипотечном кредитовании. Основным источником инвестиций здесь остаются средства населения, в том числе полученные гражданами кредиты на строительство жилья.
   Основная финансовая государственная поддержка рынка ипотечного жилищного кредитования осуществлялась по преимуществу в двух формах: внесение средств федерального бюджета в качестве взноса в уставный капитал АИЖК с целью увеличения его капитализации и субсидиарная ответственность Российской Федерации по заимствованиям АИЖК в виде предоставления государственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖК, размещаемый на фондовом рынке.
   Уставный капитал АИЖК является базовой формой государственной поддержки, позволяющей ему принимать основные риски на ипотечном рынке при стабильной экономической ситуации в стране. Наличие государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК позволяет удлинить и удешевить привлекаемые в ипотеку финансовые ресурсы, а также снизить риск того, что источник финансирования не будет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита. При отсутствии государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК требования к размеру уставного капитала должны были быть значительно больше.
   Средства государственной поддержки используются АИЖК для финансирования деятельности по выполнению функций института развития и направляются, в частности, на:
   ● рефинансирование рыночных ипотечных продуктов в регионах с низким уровнем развития ипотеки с целью устранения региональных диспропорций;
   ● рефинансирование новых ипотечных продуктов с целью формирования их вторичного рынка;
   ● выкуп ипотечных кредитов у малых и средних банков с целью облегчения доступа на ипотечный рынок новым участникам и развития конкуренции;
   ● принятие доли кредитных рисков с целью оптимизации распределения их между участниками рынка;
   ● создание и развитие инфраструктуры рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, а также выпуска и обслуживания ипотечных ценных бумаг.

   На текущий момент принцип субсидиарной ответственности реализован через предоставление государственных гарантий путем заключения договора на каждый конкретный облигационный заем. При существенном росте объемов ипотечного кредитования в стране в будущем [22 - По проекту Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации к 2030 г. объем задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составит 29 %.] такой механизм будет в значительной мере ограничивать привлечение финансирования и нагружать книгу внутреннего долга Российской Федерации. Кроме того, по действующему бюджетному законодательству требуется включение в расходную часть полной суммы обязательств по государственным гарантиям на текущий финансовый год независимо от того, что вероятность их исполнения незначительна.
   В силу требований Бюджетного кодекса РФ предоставление государственных гарантий на дискретной основе от выпуска к выпуску долговых ценных бумаг АИЖК является многоступенчатым и объективно «времяемким» процессом, блокирующим способность АИЖК осуществлять заимствования на рынке капитала с большей регулярностью и оперативностью.
   Данное обстоятельство приводит к необходимости увеличения объемов заимствований по каждому выпуску в целях формирования ресурсной базы для осуществления деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов в течение времени до следующего выпуска. При этом значительная часть привлеченных средств до момента их использования на рефинансирование не может быть эффективно использована, размещается на депозитах в коммерческих банках по ставкам ниже ставок их привлечения, принося тем самым убыток.
   Обязательства государства по предоставлению поддержки должны быть долгосрочными и предсказуемыми. Исполнение этих обязательств должно отвечать принципам полноты и своевременности исходя из ежегодной динамики рынков капитала и жилья.
   При таких обстоятельствах необходима коррекция механизма предоставления государственных гарантий Российской Федерации путем внесения изменений в бюджетное законодательство относительно учета возможных расходов по исполнению гарантийных обязательств в виде резервов с учетом вероятности их исполнения.
   В качестве ориентира при этом может быть использован норматив достаточности капитала на резерв по дефолту ипотечного покрытия, установленный Базельскими принципами эффективного банковского надзора, в размере 4 % либо общий норматив достаточности капитала, установленный Банком России для банков – эмитентов ипотечных ценных бумаг, в размере 14 %.

1.3 Анализ сильных и слабых сторон антикризисной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования

1.3.1. Основные направления антикризисной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования

   Антикризисная политика в сфере ипотечного кредитования стала частью общих антикризисных мер на рынке жилья, в первую очередь в сфере жилищного строительства. Без государственной поддержки в условиях кризиса ипотечное кредитование и жилищное строительство, включая строительство обеспечивающей инфраструктуры, останутся в тяжелом положении на ближайшие несколько лет. В конце 2008-го и в 2009 г. меры такой поддержки намечены и частично реализованы.
   Они осуществлялись в рамках как реализации антикризисных мер Правительства РФ на 2009 г., так и деятельности государственных институтов развития в жилищной сфере (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства – Фонд ЖКХ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства – Фонд РЖС).
   В целях преодоления кризисных явлений на рынке жилья и ипотечного кредитования, поддержки жилищного строительства и содействия обеспечению населения доступным жильем были реализованы следующие основные мероприятия:

   1) поддержка граждан, получивших ипотечные кредиты:
   ● поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского (семейного) капитала;
   ● реструктуризация ипотечных кредитов, полученных гражданами, оказавшимися в тяжелой жизненной ситуации;

   2) поддержка системы рефинансирования ипотечного кредитования;

   3) поддержка приобретения жилья гражданами – помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

   4) содействие развитию жилищного строительства:
   ● участие в программах развития инженерной и дорожной инфраструктуры в целях обеспечения жилищного строительства;
   ● вовлечение земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в оборот для целей жилищного строительства;
   ● формирование механизмов, позволяющих с 2010 г. эффективно вовлекать государственные средства и средства населения в строительство жилья эконом-класса по доступным ценам;

   5) обеспечение жилыми помещениями установленных категорий граждан Российской Федерации:
   ● выполнение обязательств государства по обеспечению жильем российских граждан, перед которыми государство имеет обязательства в соответствии с законодательством Российской Федерации;
   ● обеспечение жильем военнослужащих;
   ● обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны;
   ● обеспечение жильем других установленных категорий граждан;

   6) повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры:
   ● переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда;
   ● проведение капитального ремонта многоквартирных домов;
   ● модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

   Основная идея использования данных мероприятий в качестве антикризисных состояла в получении синергического эффекта от максимально возможной концентрации государственного спроса и спроса населения на рынке жилищного строительства как обладающего наибольшим мультипликативным эффектом для экономики в целом и обеспечении выхода из кризиса, в том числе через развитие массового строительства жилья эконом-класса, соответствующего современным стандартам энергоэффективности и экологичности и условиям ценовой доступности, т. е. цель состояла в том, чтобы через жилищное строительство благодаря его высокому мультипликативному эффекту оживить и другие секторы экономики, снизить уровень безработицы.
   Далее будут проанализированы мероприятия, непосредственно связанные с рынком ипотечного кредитования (мероприятия 1 и 2), а также мероприятия по поддержке приобретения жилья гражданами и по стимулированию рынка жилищного строительства (3–4), которые также связаны с рынком ипотечного жилищного кредитования. Анализ остальных мероприятий (5–6) выходит за рамки данного исследования.

1.3.2. Поддержка граждан, получивших ипотечные кредиты

   По данному направлению в 2009 г. было предусмотрено 56,3 млрд руб. для оказания поддержки 188 тыс. семей (максимальное количество, которым может быть оказана поддержка в случае необходимости) в рамках следующих мероприятий:
   1) поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского (семейного) капитала (МСК) (на эти цели выделено 26,3 млрд руб., данным правом могут воспользоваться около 88 тыс. семей);
   2) реструктуризация ипотечных кредитов, полученных гражданами, оказавшимися в тяжелой жизненной ситуации (максимальный объем поддержки в случае необходимости может быть предоставлен 100 тыс. заемщиков за счет 30 млрд руб., выделенных из федерального бюджета в 2008 г. в уставный капитал АИЖК).
   Поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского (семейного) капитала [23 - В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал – это средства (250 тыс. руб., индексируемые с учетом инфляции), единовременно выплачиваемые государством матери при рождении второго и/или последующих детей. Материнский капитал может быть потрачен на здравоохранение, образование или улучшение жилищных условий не ранее чем через три года после рождения ребенка.], осуществляется на основании Федерального закона от 25 декабря 2008 г. № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”» и постановления Правительства РФ от 13 января 2009 г. № 20 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
   В соответствии с Правилами направления средств МСК на улучшение жилищных условий владелец сертификата МСК может использовать средства или их часть на приобретение/строительство жилья, в том числе с использованием ипотечного кредита (на оплату первоначального взноса и основного долга и процентов по ипотечному кредиту). Изменения в Закон, принятые в 2009 г., позволяют направлять средства МСК на погашение кредита (займа) на приобретение/строительство жилья сразу, не дожидаясь трех лет. Это временная мера, ее действие пока распространено до конца 2010 г.
   За 2007–2009 гг. территориальными отделениями ПФР выдано 1 709 715 сертификатов. Из них правом на досрочное погашение кредитов за 2009 г. воспользовались 5,8 %. По результатам опроса, проводимого ПФР, среди владельцев сертификатов примерно 13 % хотят направить средства МСК на досрочное погашение кредитов, а 87 % предпочитают использовать их на приобретение жилья, участие в долевом строительстве, первоначальный взнос по кредитам, вступительный паевой взнос в ЖСК.
   В настоящее время по поручению Правительства РФ Минрегионом России ведется работа по внесению изменений в Правила направления МСК на улучшение жилищных условий в целях обеспечения возможности направлять материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на строительство индивидуального жилого дома, а также в счет участия в долевом строительстве. Указанные изменения будут способствовать вовлечению средств в строительство нового жилья и расширят круг граждан, которые смогут улучшить жилищные условия.
   В 2009 г. в качестве антикризисной меры АИЖК реализует программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности в связи с потерей работы, сокращением доходов и другими причинами, обусловленными финансово-экономическим кризисом.
   В целях реализации данной программы АИЖК в феврале 2009 г. направило в уставный капитал своей специализированной дочерней компании – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) 5 из 60 млрд руб., полученных АИЖК из федерального бюджета в конце 2008 г. на увеличение уставного капитала. 30 млрд руб. было зарезервировано на реализацию АРИЖК программы реструктуризации. Такой объем средств позволяет реструктурировать до 100 тыс. ипотечных кредитов.
   АРИЖК была создана агентская сеть (на 1 августа 2009 г. – 104 региональных агента и 306 агентских офисов), позволяющая заемщикам, потерявшим работу, получить помощь по реструктуризации ипотечного жилищного кредита в любом регионе России.
   Реструктуризация кредитов проводится в соответствии с одобренными Наблюдательным советом АИЖК Правилами реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков и разработанными АИЖК Стандартами реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.
   Средства на реструктуризацию ипотечных кредитов предоставляются в общем случае, если жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, служит единственным жильем для семьи заемщика или залогодателя, а у заемщика отсутствуют финансовые возможности или иные активы, позволяющие производить платежи по кредиту.
   Реструктуризация предусматривает предоставление заемщику заемных средств для оплаты задолженности по ранее предоставленному ипотечному кредиту. Таким образом, заемщик имеет гарантированные денежные средства для осуществления ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, что не приводит к просроченной задолженности и исключает появление оснований для обращения взыскания на жилье. Заемщик обязан возвратить предоставленные ему АРИЖК денежные средства в течение длительного срока (равного остатку срока по ипотечному кредиту), при этом устанавливается период (не более 12 месяцев), в течение которого заемщик осуществляет минимальный платеж, который в 20–50 раз меньше ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Данный период предназначен для того, чтобы заемщик смог найти работу, а пока это не произошло – имел обязательство только по погашению минимального размера долга.
   Программа реструктуризации предполагает различные варианты помощи заемщикам:
   ● стабилизационный заем, когда АРИЖК за счет собственных средств предоставляет заемщику заем по схеме ежемесячных траншей, полностью замещая его платежи по ипотечному кредиту в течение льготного периода;
   ● смешанный заем, когда АРИЖК и кредитор совместно предоставляют заемщику заем на полное погашение ипотечного кредита. По новому обязательству устанавливается льготный период;
   ● стабилизационный кредит, когда кредитор за счет собственных средств предоставляет заемщику кредит по схеме ежемесячных траншей, полностью замещая его платежи по ипотечному кредиту в течение льготного периода (впоследствии данный кредит может быть рефинансирован АРИЖК).

   Усилия государства по реструктуризации стимулировали банки к разработке собственных программ реструктуризации. Так, на сегодняшний день общий объем реструктурированных ипотечных кредитов в Российской Федерации оценивается в 25–30 тыс. Доля АРИЖК в данном сегменте – 10–15 %. В итоге бюджет сэкономил примерно 5 млрд руб., а заемщики получили возможность выбирать программу реструктуризации.
   Самая проблемная категория – это заемщики, кредит которых был реструктурирован, но которые не смогут восстановить свою платежеспособность в течение одного года. Таковы, например, жители моногородов и представители других наиболее социально уязвимых категорий (семьи с детьми, инвалидами, участниками Великой Отечественной войны, молодые семьи). В настоящее время АРИЖК подготовило новую схему реструктуризации ипотечных кредитов для таких заемщиков и схему поддержки муниципалитетов в выкупе жилья, на которое обращается взыскание, с целью использовать его для временного проживания бывших заемщиков до предоставления им жилых помещений в маневренном фонде. Данная схема не только позволит решить жилищную проблему для граждан, на единственное жилье которых обращено взыскание, но и будет стимулировать муниципалитеты формировать маневренный фонд для временного проживания таких граждан.

1.3.3. Поддержка системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования

   В условиях финансового кризиса и отсутствия на рынке долгосрочных ресурсов для финансирования предоставления ипотечных кредитов с 2009 г. государством реализуются следующие основные антикризисные мероприятия по поддержке системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования:
   1) поддержка деятельности по рефинансированию ипотечных кредитов института развития ипотечного кредитования – АИЖК;
   2) совершенствование процедур предоставления Банком России финансирования под ипотечные активы в целях обеспечения краткосрочной ликвидности таких активов;
   3) формирование механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования, в том числе инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации.
   С сентября 2008 г. на фоне усиления кризисных явлений в экономике выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций, и к концу года АИЖК осталось практически единственным участником на рынке рефинансирования.
   В первом полугодии 2009 г. АИЖК рефинансировало 12 012 ипотечных кредитов на общую сумму 13 млрд руб., что составило 24 % объема ипотечных кредитов, предоставленных банками за этот период. Однако необходимо отметить, что АИЖК рефинансировало не только вновь выданные кредиты, но и кредиты, предоставленные до 2009 г., с целью повышения возможностей банков по предоставлению новых кредитов.
   В настоящее время АИЖК с целью снижения рисков банковского кредитования при предоставлении новых ипотечных кредитов использует механизм заключения договоров купли-продажи закладных с отсрочкой поставки.
   По итогам 2009 г. АИЖК запланировано рефинансирование ипотечных кредитов на общую сумму от 28,3 до 35,9 млрд руб.
   В настоящее время процентные ставки АИЖК составляют 10,8 – 12,76 %, что соответствует докризисному уровню. Кроме того, прорабатывается вопрос о снижении процентной ставки по отдельным видам рефинансируемых кредитов, в частности на приобретение вновь построенного жилья эконом-класса. При этом стоимость привлечения ресурсов для АИЖК существенно возросла.
   В целях реализации антикризисных мер в уставный капитал АИЖК в декабре 2008 г. было направлено 60 млрд руб. из средств федерального бюджета. До конца года из этих средств 12 млрд руб. пошли на рефинансирование ипотечных кредитов (за счет привлечения краткосрочных кредитных ресурсов и их погашения после поступления взноса в уставный капитал). В первом полугодии 2009 г. на рефинансирование ипотечных кредитов было направлено 13 млрд руб. и 5 млрд внесено в уставный капитал созданного ОАО «АРИЖК», еще 25 млрд руб. зарезервировано на реструктуризацию ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации. Оставшиеся 5 млрд руб., согласно уже заключенным договорам с поставщиками, в июле – сентябре пошли на рефинансирование ипотечных кредитов.
   В 2009 г. уставный капитал АИЖК был увеличен еще на 20 млрд руб. На весь данный объем средств уже заключены предварительные договоры с банками и региональными операторами о рефинансировании ипотечных кредитов в IV квартале 2009 г. и первом полугодии 2010 г.
   Кроме того, в 2009 г. АИЖК проводило подготовку к реализации следующих мероприятий:
   1) размещение корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на сумму 28 млрд руб. в целях рефинансирования ипотечных кредитов или обмена на ипотечные активы банков;
   2) рефинансирование ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан (военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы, получателей МСК). На сегодняшний день уже выданы первые ипотечные кредиты получателям МСК и АИЖК начало их рефинансировать;
   3) использование средств кредита Внешэкономбанка, который планируется предоставить АИЖК за счет средств Фонда национального благосостояния, для финансирования банковского кредитования строительства (завершения строительства) жилья эконом-класса и предоставления ипотечных кредитов гражданам на приобретение жилых помещений после завершения строительства (подробнее см. в п. 1.3.5);
   4) отработка механизма предоставления поручительств АИЖК по ипотечным ценным бумагам иных эмитентов в целях получения финансирования Банка России путем осуществления сделок РЕПО и ломбардных кредитов. Ценные бумаги с поручительством АИЖК банки, выдающие ипотечные кредиты, могут использовать для получения в Центральном банке средств в объеме до 500 млрд руб. Банком России подготовлены необходимые нормативные правовые основания для обеспечения процедур выдачи ломбардных кредитов и осуществления сделок РЕПО под обеспечение ипотечными активами.
   Государственные гарантии Российской Федерации в размере 36 млрд руб., предусмотренные в 2009 г., используются АИЖК для размещения облигаций с начала 2010 г.
   В рамках мероприятия по формированию механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования за счет инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, проводится подготовка соответствующей нормативной правовой базы. В 2009 г. планировалось использовать пенсионные накопления для приобретения во втором полугодии 70 % выпуска облигаций АИЖК, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, с целью состыковать сроки по ипотечным кредитам и сроки по средствам, привлекаемым для их финансирования.

1.3.4. Поддержка приобретения жилья гражданами

   По данному направлению в 2009 г. предусмотрена поддержка приобретения жилья 37 тыс. молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, за счет средств бюджетов всех уровней, в том числе 12 тыс. семей – в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», на реализацию которой в 2009 г. было предусмотрено 4,7 млрд руб.
   Поддержка молодых семей в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» реализуется в 80 субъектах Российской Федерации. Предусмотрено предоставление молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться в том числе и на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по этим ипотечным жилищным кредитам или займам.
   Особенно востребованной данная подпрограмма стала после внесения в нее в 2008 г. изменений, предусматривающих увеличение размера социальных выплат молодым семьям за счет средств федерального бюджета с 10 до 15–30 % средней стоимости жилья (в зависимости от степени бюджетной обеспеченности субъекта Российской Федерации) и уменьшение размера выплат за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и/или муниципальных образований с 30 до 25 – 9 % соответственно.
   В первом полугодии 2009 г. реализация мероприятий подпрограммы осуществлялась за счет средств, перечисленных в бюджеты субъектов Российской Федерации в 2008 г., – социальные выплаты предоставлялись семьям, получившим в 2008 г. свидетельства, срок действия которых истекает в 2009 г. В январе – июне 2009 г. улучшили жилищные условия 8,9 тыс. молодых семей.
   По данным Минрегиона России, на конкурсный отбор для участия в 2009 г. в реализации указанной подпрограммы 80 субъектов Российской Федерации представили заявки на общую сумму 22,2 млрд руб., обеспечив установленную подпрограммой долю софинансирования из региональных бюджетов на сумму 12,6 млрд руб. По итогам заседания конкурсной комиссии 80 субъектов Федерации, представивших заявки, были признаны участниками реализации подпрограммы в 2009 г. Таким образом, требуемый объем средств из федерального бюджета в 4,7 раза превысил утвержденный на 2009 г. объем финансирования подпрограммы.

1.3.5. Содействие развитию жилищного строительства

   Первые антикризисные меры по поддержке жилищного строительства начали приниматься еще в конце 2008 г. В целях скорейшего завершения начатого в предыдущие годы строительства многоэтажных зданий предложено было сконцентрировать государственный спрос на первичном рынке жилья для обеспечения жильем увольняемых и уже уволенных военнослужащих за счет средств федерального бюджета, а также граждан, переселяемых из аварийного жилья с помощью средств Фонда ЖКХ.
   Эта мера должна была не только помочь застройщикам завершить начатое строительство, но и предотвратить появление второй волны «обманутых дольщиков», вложивших средства в строительство замороженного жилья. К сожалению, в декабре 2008 г. вместо запланированных 15 тыс. квартир за счет средств федерального бюджета было приобретено лишь 3 тыс., так как застройщики не хотели продавать жилье по установленным государством низким ценам, а уже готового жилья было явно недостаточно для продажи государству.
   Схема приобретения жилья субъектами Федерации с помощью средств Фонда ЖКХ более гибкая. В этом случае заключается государственный контракт на приобретение жилья в зданиях высокой степени готовности, где строительство можно завершить примерно за полгода.
   В 2009 г. государственный спрос на рынке жилья и жилищного строительства касался выполнения обязательств государства по обеспечению жильем 104 тыс. граждан Российской Федерации установленных категорий. На эти цели предусматривалось направить 187 млрд руб. (без учета программы Фонда ЖКХ), что могло бы не только оказать существенное влияние на первичный рынок жилья, но и повысить эффективность государственных закупок жилья.
   К сожалению, по имеющейся информации, в 2009 г. на практике никаких существенных изменений в политике закупок в направлении повышения эффективности расходования бюджетных средств и координации государственного спроса на жилье не происходило.
   Кроме того, в целях поддержки организации жилищного строительства в 2009 г. реализовывались:
   1) мероприятия в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище»;
   2) мероприятия по обеспечению автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки;
   3) мероприятия Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) по вовлечению земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в оборот для целей жилищного строительства.
   В 2009 г. началось также формирование механизмов для эффективного вовлечения с 2010 г. государственных средств и средств населения в строительство жилья эконом-класса по доступным ценам.

1.4 Анализ и оценка влияния государственной политики на доступность жилья для населения

Главной целью государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования является повышение доступности приобретения жилья для населения. Именно с этой точки зрения необходимо оценивать эффективность и результативность такой политики. Доступность жилья может измеряться многими показателями. Остановимся на анализе основных ее показателей для населения, в том числе с помощью ипотечных жилищных кредитов.
Кроме того, в целях повышения эффективности и обоснованности государственной политики по повышению доступности жилья для населения проанализируем основные факторы, определяющие такую доступность, в том числе по различным регионам.

1.4.1. Коэффициент доступности жилья для населения

   Особый интерес представляет анализ динамики соотношения роста цен на жилье и доходов населения, определяющей динамику доступности приобретения жилья для населения, если не учитывать доступность ипотечных кредитов. Для такого анализа используется коэффициент доступности жилья, который рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

общей площади к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Этот показатель можно интерпретировать как количество годовых доходов средней семьи, необходимое для покупки средней квартиры. Понятно, что, чем меньше значение этого коэффициента, тем выше доступность приобретения жилья.
   Примечательно, что в 1998 г., до экономического кризиса, семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 г. данный показатель имел положительную динамику, т. е. его значение уменьшалось, но с 2005 г. значение коэффициента доступности жилья стало увеличиваться из-за более быстрого роста цен по сравнению с доходами населения и в 2008 г. составило около 5,3 года (рис. 1.21).

   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
   Рис. 1.21.Коэффициент доступности жилья в России, 1998–2008 гг.

   В начале 2009 г. в результате снижения цен на жилье доступность его приобретения увеличилась: коэффициент доступности жилья снизился до 4,8 года в III квартале 2009 г.
   Рассматриваемым в международной практике в качестве допустимых значениям коэффициента доступности жилья на уровне 3–5 лет в 2008 г. соответствовали значения в 31 субъекте Российской Федерации, из которых в пяти регионах, где проживает лишь 4 % населения России, для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 38 регионах, где проживает 52 % населения, жилье было недоступно, так как период накопления составлял более пяти лет.
   Анализ региональных различий в динамике изменения данного показателя позволил выявить две группы регионов (рис. 1.22). В ряде федеральных округов (Центральный, Северо-Западный, Южный и Дальневосточный) коэффициент доступности жилья в последние пять кварталов увеличивался, т. е. доступность приобретения жилья снижалась. В другой группе округов (Приволжский, Уральский и Сибирский) тенденция была противоположной. Это новое обстоятельство требует дальнейшего анализа.

   Примечание: для расчета показателя используются усредненные данные по ценам на жилье и доходам за четыре последних квартала.
   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
   Рис. 1.22.Коэффициент доступности жилья в федеральных округах России, II квартал 2008 – II квартал 2009 г.

   Среди субъектов Российской Федерации наилучшее (наименьшее) значение показателя наблюдалось в Ямало-Ненецком (1,9), Ненецком (2,0) и Ханты-Мансийском (2,2) автономных округах, а наихудшее (наибольшее) – в Республике Мордовия (7,3), Тверской области (7,1) и Санкт-Петербурге (7,1).

1.4.2. Интегральный показатель возможности приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств

   В качестве интегрального показателя, учитывающего как влияние на доступность доходов и цен на жилье, так и условий ипотечного кредитования, можно использовать показатель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств» [24 - В настоящее время данный показатель, разработанный экспертами фонда «Институт экономики города», является одним из целевых показателей ФЦП «Жилище».].
   Этот показатель дает возможность более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке ипотечных кредитов. Рассчитывается он путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.
   Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, определяется по формуле

   где TI – минимальный совокупный доход семьи из трех человек (руб. в месяц);
   LT V – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%);
   Р – средняя рыночная стоимость 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

жилья (руб. в среднем за год);
   i – процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (% в год);
   t – срок кредита или займа (годы);
   PI – доля платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) в доходах семьи (%).

   Долю домохозяйств с совокупным доходом выше минимального можно было бы определить исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Но ввиду отсутствия официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода в расчетах используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи.

   Источник: Росстат, АИЖК, Банк России, ИЭГ.
   Рис. 1.23.Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств

   В 2004 г. значение данного показателя составляло 9 % и увеличилось к 2006 г. до 18,6 %. В 2007–2008 гг. из-за опережающего роста цен по сравнению с доходами населения (напомним, что значение коэффициента доступности жилья в 2006 г. было 4,6, а в 2007–2008 гг. – 5,3) и несмотря на улучшение условий кредитования доля семей, которым доступно приобретение жилья, уменьшилась до 17,7 – 17,8 % (рис. 1.23).
   В целях анализа дифференциации субъектов Российской Федерации по значению показателя доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, были использованы данные Росстата и Банка России по отдельным субъектам Российской Федерации. В этом случае среднее значение данного показателя по России возможно получить путем суммирования количества семей, которые в каждом субъекте Российской Федерации имеют возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, и деления на общее количество семей.
   Следует отметить, что рассчитанное таким образом среднее значение показателя по России отличается от ранее приведенных значений, рассчитанных напрямую по данным Росстата и Банка России о средней цене на жилье, средневзвешенной ставке процента, средневзвешенному сроку ипотечного кредитования и распределении населения по среднедушевому денежному доходу для России в целом. Расчет среднего значения показателя по России на основе данных по субъектам Российской Федерации, на наш взгляд, дает более точный результат. Это объясняется тем, что в нем учитываются региональные различия в ценах на жилье, условиях кредитования и распределении населения по доходу в отличие от способа расчета, основанного на средних российских показателях.
   Рассчитанная с учетом региональных различий доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2008 г. (21,5 %) незначительно превысила уровень 2007 г. (21,1 %) и уменьшилась по отношению к 2006 г. (22,2 %) (рис. 1.24).

   Источник: Росстат, ЦБ РФ.
   Рис. 1.24.Динамика доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, по Российской Федерации

   Среди субъектов Российской Федерации лидерами по значению показателя являются Ненецкий АО (72 %), Мурманская область (64 %), Магаданская область (63 %), Ханты-Мансийский АО (63 %), Ямало-Ненецкий АО (59 %), Тюменская область (48 %). Наименьшие значения показателя имеют Тверская область (7 %), Республика Мордовия (9 %), Калужская область (9 %), Санкт-Петербург (9 %). В Москве значение данного показателя в 2008 г. составило 13 %.
   Примерно половина населения России проживает в регионах со значением показателя меньше 20 % и около половины – в регионах, где доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, превышает 20 %. В субъектах Российской Федерации, где значение данного показателя доступности жилья превышает 40 %, проживает лишь 4,2 % населения.

1.5 Основные результаты и уроки развития ипотечного жилищного кредитования в России

1.5.1. Рынок жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства

   1. Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис оказал на ипотечное жилищное кредитование. Объемы ипотечного кредитования резко снизились до уровня начала 2006 г., процентные ставки повысились до максимального уровня с III квартала 2006 г.
   2. Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что отрицательно сказалось на увеличении доли просроченных ипотечных кредитов.
   3. Отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования в сложившихся условиях определяет ключевую необходимость существенной государственной поддержки механизмов рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, другие институты развития, Банк России, а также привлечение в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности средств пенсионных накоплений. В противном случае рынок ипотечного кредитования может быть практически свернут до восстановления доступности финансовых ресурсов на рынке.

1.5.2. Государственная политика по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования

   1. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2005–2008 гг. было динамичным и устойчивым благодаря совместным скоординированным усилиям федеральных и региональных органов власти, совершенствованию нормативной правовой базы в сфере ипотечного кредитования, государственной финансовой поддержке деятельности федерального института развития АИЖК и региональных ипотечных агентств по рефинансированию ипотечных кредитов на всей территории Российской Федерации.
   2. Развитие системы рефинансирования и деятельность АИЖК как государственного института развития ипотеки способствовали ускоренному развитию ипотечного кредитования в российских регионах, выходу на рынок большого количества средних и мелких банков, формированию конкурентной среды в большинстве регионов Российской Федерации, повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования позволила увеличить сроки ипотечного кредитования, снизить процентную ставку, вывести на рынок различные кредитные продукты для разных категорий заемщиков. Начато формирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, который в перспективе должен стать основным источником финансирования ипотеки.
   3. Увеличение платежеспособного спроса на жилье с помощью ипотеки привело к росту уверенности девелоперов в реализации жилья и расширению источников финансирования жилищного строительства, что послужило предпосылкой к увеличению объемов жилищного строительства. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в регионах достигла в 2008 г. в среднем 17 %.
   4. Государственная политика в отношении финансирования жилищного строительства оказалась не столь эффективной, как в ипотечном кредитовании. Основным источником инвестиций здесь оставались средства населения, в том числе частично – кредиты на строительство жилья.
   5. Антикризисные меры по поддержке рефинансирования ипотечного кредитования, в том числе реализуемые АИЖК, обеспечили поддержку на минимальном уровне рынка ипотечного кредитования. По итогам 2009 г. прогнозируется общий объем ипотечного кредитования на уровне 120–125 млрд руб., т. е. около 20 % уровня 2008 г. Такой объем является минимально необходимым для сохранения базовой инфраструктуры ипотечного кредитования, жилищного строительства, реализации целевых программ по обеспечению населения жильем и позволит возобновить положительную динамику ипотечного кредитования после стабилизации ситуации на финансовых рынках.
   6. Программа по реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в результате кризиса в тяжелой жизненной ситуации, позволила предотвратить изъятие жилья у 25–30 тыс. заемщиков в 2009 г. (25–30 % от пессимистического прогноза максимального числа заемщиков, которым будет необходима реструктуризация ипотечных кредитов за счет бюджетных средств). Необходимо стимулировать резервирование регионами и муниципалитетами освобождающихся жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда для формирования маневренного жилищного фонда в целях его предоставления для временного проживания заемщикам, на жилье которых будет обращено взыскание.
   7. Успешно реализуется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», которая в эффективной форме позволяет молодым семьям сочетать получение ипотечного кредита с бюджетной поддержкой на оплату первоначального взноса по таким кредитам. Спрос на участие в программе существенно превышает выделяемые на ее реализацию средства (в 2009 г. объем запрашиваемых средств в 4,7 раза превышал выделенные из федерального бюджета).

1.5.3. Доступность жилья для населения

   1. На протяжении двух кварталов 2009 г. практически впервые начиная с 2004 г. отмечено снижение средних реальных цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом реальные цены на первичном рынке жилья снизились больше, чем на вторичном.
   2. Средние значения коэффициента доступности жилья, характеризующего соотношение цен на жилье и доходов населения, практически не изменились, однако в трех федеральных округах (Приволжский, Уральский и Сибирский) наметилась новая тенденция – к снижению значения этого показателя, т. е. повышению доступности жилья. Это обстоятельство требует дальнейшего анализа в разрезе субъектов Российской Федерации и определения факторов, влияющих на данную положительную динамику.
   3. Финансовый кризис 2008 г. ограничил возможности многих домохозяйств по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов. Несмотря на улучшение показателя соотношения цен и доходов населения, в результате существенного ухудшения условий ипотечного кредитования снизилась доступность приобретения жилья как в среднем по России, так и во всех федеральных округах.
   4. Результаты анализа государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют о ее высокой эффективности в период 2005–2006 гг. В 2006 г. удалось в 2 раза увеличить долю семей, которым было доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств: с 9 % в 2004 г. до 18,6 % в 2006 г.
   5. К сожалению, в последующий период 2007–2008 гг. при реализации реформ по развитию рынка доступного жилья меры, направленные на стимулирование предложения жилья, оказались гораздо менее эффективными, чем стимулирующие спрос на жилье. Это привело к превышению платежеспособного спроса на жилье над предложением жилья и, как следствие, к росту цен и некоторому снижению уровня достигнутых успехов – определенному ограничению доступности жилья, приобретаемого с помощью собственных и заемных средств.
   6. Существенной проблемой является высокая региональная дифференциация доступности жилья для населения. Для ее решения в рамках государственной политики необходим более дифференцированный подход к поддержке развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства с учетом различных факторов, влияющих на доступность жилья.
   Анализ государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования в России и рынка ипотеки, в том числе в период кризиса, позволил выявить основные проблемы развития данного рынка, которые необходимо учитывать при определении приоритетных направлений и основных целевых показателей на долгосрочную перспективу. Основные уроки предыдущего этапа развития рынка ипотеки, которые должны быть учтены на следующих этапах развития, состоят в следующем.
   Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования трудно добиться повышения доступности жилья. При этом увеличение спроса населения за счет развития ипотечного кредитования и других различных механизмов жилищного финансирования без изменения прочих условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье. Необходимо повышать доступность жилья в первую очередь за счет:
   ● дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;
   ● повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;
   ● снижения волатильности цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций.

   Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержено существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, возрастающий в условиях растущего рынка.

Глава 2
Реализация мер государственной поддержки ипотечного кредитования на финансовом рынке в условиях кризиса

2.1 Международный опыт реализации антикризисных мер в сфере ипотечного жилищного кредитования

2.1.1. Причины ипотечного кризиса в США

   Глубинной причиной ипотечного кризиса в США, который оказал влияние на большинство стран мира, является существенный рост за последние 5–6 лет масштабов нестандартных ипотечных кредитов [25 - См.: Косарева Н., Туманов А. Ипотечный кризис США: причины и уроки для России // Рынок ценных бумаг. 2007. № 20.].
   К таким высокорискованным ипотечным кредитам относятся кредиты subprime (заемщики с плохой кредитной историей, сами кредиты не соответствуют традиционным консервативным стандартам [26 - LTV не более 70 %, PTI не более 34 %, документальное подтверждение всей информации, хорошая кредитная история.] ипотечного кредитования) и кредиты Alt-A (оформление кредита без документального подтверждения доходов, имеющихся активов и т. п., сами кредиты также не соответствуют традиционным консервативным стандартам ипотечного кредитования) [27 - Такие кредиты получили шутливое название «ниндзя-кредиты» – Ninja loans (Ninja – no income, no job and assets).].
   К 20 06 г. доля нестандартных кредитов (subprime) выросла до 20 % всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. она составляла всего 6 %. А еще 20 % кредитов относятся к Alt-A-кредитам. Таким образом, в совокупности доля кредитов, выданных по более мягким, чем стандартные, условиям, составила около 40 %.
   В общих чертах сценарий ипотечного кризиса выглядит следующим образом.
   В конце 1990-х гг. и начале 2000-х цены на жилье в США выросли на 30–40 % и были простимулированы в значительной мере доступностью для населения ипотечных кредитов в результате широкого внедрения на рынке нестандартных (subprime) кредитов. Например, большое распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно начиная с 2003 г. Такие кредиты создавали иллюзию доступности.
   Большинство кредиторов, работавших на нестандартном рынке, осуществляли кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.
   Одной из причин повышения дефолтов по ипотечным кредитам стал так называемый хищнический стиль кредитования, подразумевающий навязывание заемщикам кредитов, которые им не под силу. Дело доходило до мошенничества при оформлении кредитов, когда от заемщика скрывали негативные стороны предлагаемых обязательств.
   Обратной стороной медали является категория «хищных» заемщиков. Квалифицированные, агрессивно настроенные заемщики, осознав, что стандарты андеррайтинга расшатаны, получали кредиты, которые ранее не были им доступны. Так, используя форму низкодокументированных кредитов, они скрывали информацию о наличии у них первого жилья, использовали часть кредита на потребительские цели. Перегруженность домохозяйств долговыми обязательствами создала общий фон для повышения уровня дефолтов. Свою лепту в этот процесс внесло появление новых постоянных платежей – за Интернет, мобильные телефоны, кабельное телевидение. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88 % (с 2,4 до 4,5 млн долл.). В результате уровень накоплений населения снизился с 9 % дохода, характерного для 1970 – 1980-х гг., до 2 % в 2000–2005 гг.
   Взлет цен на жилье, спровоцированный неоправданной кредитной политикой, основанной на убеждении, что рост цен на жилье продолжится, создал предпосылки для падения на него цен на 20–30 %. Это подорвало даже стандартные кредиты «Фэнни Мэй» (Fannie Mae) и «Фредди Мак» (Freddie Mac), которые требовали либо 20 % первоначального взноса, либо наличия ипотечного страхования (mortgage insurance). По мнению экспертов, «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» сыграли в кризисе чуть ли не определяющую негативную роль, поддержав развитие рынка нестандартных кредитов.
   Итак, проблемы рынка нестандартных кредитов спровоцировали падение цен на жилье.
   В ряде штатов США одной из важнейших причин кризиса явилось ухудшение экономического положения. Так, в штатах Мичиган, Индиана и Огайо, экономика которых базируется на промышленном производстве и испытывает трудности, выросли безработица и, как следствие, объемы проблемных ипотечных кредитов: уровень кредитов с задержками платежей достиг 5,5 %, а уровень дефолтов – 3,8 %. Это наибольшие значения для США. Уровень нестандартных кредитов в этих штатах (13,8 – 14,3 %) ненамного превышал средний уровень по стране. В связи с этим можно предположить, что в названных штатах причиной дефолтов стали в первую очередь экономические проблемы, которые в совокупности с низким качеством кредитования привели к серьезной ситуации на рынке ипотечного кредитования.
   Калифорния, Флорида, Невада, Аризона, Вашингтон, Нью-Йорк и Чикаго характеризуются высокими ценами на жилье, его низкой доступностью и высоким уровнем нестандартных кредитов. Именно низкая доступность жилья привела к распространению нестандартных кредитов в сегменте семей со средним доходом. В свою очередь, по мнению ряда авторов, низкая доступность жилья и высокие цены в этих штатах обусловлены жестким регулированием землепользования, что затрудняет доступ к земельным участкам для нового строительства.
   Потенциальные потери от ипотечного кризиса в США очень велики, и до сих пор не совсем понятно, как распределятся эти потери между субъектами рынка: заемщиками, банками, инвесторами, правительствами и т. д. После того как Lehman Brothers, имевший за день до банкротства рейтинг А, обанкротился, ипотечный кризис стал развиваться с ускорением.
   Проблемы ипотечного рынка возникли в середине 1990-х гг. Ипотечные кредиторы ослабили требования к заемщикам (до этого момента строгие), что позволило предлагать ипотечные кредиты более широкому кругу «нестандартных» заемщиков, хотя процентные ставки по таким кредитам были несколько выше – предполагалось, что это позволит компенсировать увеличение кредитных рисков.
   Эти кредиты имели разные формы, в том числе:
   ● кредиты без первоначального взноса;
   ● кредиты с начальным периодом в несколько лет, в течение которого выплачивались только проценты;
   ● кредиты с негативной амортизацией.

   Несмотря на то что нестандартные кредиты имели повышенные риски, ряд кредиторов пошли на то, чтобы еще больше ослабить стандарты определения платежеспособности заемщика (далее будет показано, какую роль в этом процессе играли «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»).
   Понижение требований к заемщикам привело к тому, что доступность приобретения жилья увеличилась. Доля собственников жилья в США возросла с 64 до 69 % (исторический максимум) в 2004 г. [28 - The Subprime Mortgage Market Collapse: A Primer on the Causes and Possible Solutions // The Heritage Foundation. 2008. N. 2127. April 22.]
   Повышение рискованности ипотечного кредитования привело к увеличению количества дефолтов и обращения взыскания в начале 2006 г. В связи с тем что большинство ипотечных кредитов финансировалось путем выпуска американских ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities – MBS), увеличение количества дефолтов по нестандартным кредитам «транслировалось» к инвесторам на национальном и международных финансовых рынках.
   Первыми последствиями увеличения количества дефолтов было уменьшение числа продаж как вновь построенного жилья, так и жилья на вторичном рынке. Вскоре цены на жилье понизились, что отразилось на ипотечном рынке. Определенная часть «нестандартных» заемщиков оказалась в ситуации, когда стоимость их жилья стала меньше их задолженности по ипотечному кредиту, что отнюдь не стимулировало их строго выполнять свои обязательства. К концу 2007 г. 17 % заемщиков по нестандартным кредитам прекратили платежи по ним [29 - The Subprime Mortgage Market Collapse.]. Надежды на скорое восстановление рынка не оправдались. Subprime-кризис возник в тот момент, когда экономика была нормальной, а цены на жилье стабильными или даже росли. В 2008 г. цены на жилье и объемы продаж падали, росла безработица. Ужесточение требований ко вновь выдаваемым ипотечным кредитам снизило доступность жилья. Количество нестандартных кредитов, по которым в соответствии с графиком увеличились ежемесячные платежи [30 - Механизм увеличения платежей по некоторым типам нестандартных кредитов будет рассмотрен ниже.], было гораздо больше, чем в 2006 или 2007 гг. Как следствие, доля собственного жилья уменьшилась до исторической нормы – 64 %. Это означает, что значительное количество жилья может появиться на депрессивном рынке.
   Рынок нестандартных кредитов охватывает множество финансовых инструментов и типов заемщиков. Исследовательская служба Конгресса (Congressional Research Service – CRS) предложила рабочее описание нестандартных кредитов.
   В общем случае нестандартные ипотечные кредиты определяются в терминах скоринга кредитных бюро (FICO) [31 - What Is a Fico Score? URL: http://mtg-net.com/sfaq/faq/fico.htm] – интегральной числовой оценки рейтинга платежеспособности данного заемщика. К числу признаков нестандартного кредита относятся:
   ● наличие просрочек по текущим платежам по кредитам (30 или 60 дней);
   ● наличие фактов обращения взыскания для списания задолженности по другим кредитам в последние два года;
   ● банкротство в течение последних пяти лет;
   ● относительно высокая вероятность дефолта (низкое значение кредитного скоринга – FICO меньше 660);
   ● отношение платежей по предоставленному кредиту к доходу больше 50 %.

   В период 1995–2006 гг. было введено в практику значительное число нестандартных финансовых инструментов.

Ипотечные кредиты с изменяемой процентной ставкой (adjustable-rate mortgages – ARM)

   В общем случае к ним относят кредиты, процентная ставка по которым не фиксирована, а правила ее изменения зафиксированы в кредитном договоре. Это не новый инструмент, традиционный ARM имел переменную процентную ставку, определяемую по формуле «LIBOR + маржа в несколько процентных пунктов».
   Для нестандартных кредитов использовался иной график изменения процентной ставки: несколько лет невысокая фиксированная ставка, а затем изменяемая процентная ставка с привязкой к LIBOR.
   В последние годы на рынке нестандартных кредитов использовались ARM с «заманивающими» низкими ставками (teaser rate) в течение первых 1–2 лет, а затем осуществлялся переход к переменным ставкам, как правило, выше рыночных. (Казалось бы, на эту приманку никто не клюнет, но такие кредиты имели широкое распространение на фоне роста цен на жилье.) Кредиты с льготным периодом (с «заманивающими» ставками) были двух типов: с краткосрочным льготным периодом до двух лет (shortterm hybrids) и с долгосрочным льготным периодом до 10 лет (longterm hybrids).
   Выдавались также кредиты, по которым заемщик мог вообще не выплачивать сумму основного долга в течение 10 лет. Пик неплатежей по таким кредитам еще впереди, предположительно он придется на 2010–2012 гг. [32 - Mayer C., Pence K., Sherlund S.M. The Rise in Mortgage Defaults // Journal of Economic Perspectives. 2009. Vol. 23. N 1 (Winter). P. 27–50.]

Alt-A-кредиты (кредиты без подтверждающих документов – no-doc-кредиты)

Они еще называются кредитами с недостаточным документальным подтверждением – no-doc. Для кредитов Alt-A используются различные финансовые инструменты, они предоставляются первоклассным заемщикам (значение кредитного скоринга FICO больше 660), однако для их получения требуется ограниченный набор документов, в результате чего по истечении некоторого времени обнаруживается, что не все заемщики реально оказываются первоклассными. Для такого поведения кредиторов имеются рациональные причины – это прежде всего снижение издержек на оценку платежеспособности заемщика.

Кредиты с маленьким первоначальным взносом или без первоначального взноса

   На фоне повышения цен на жилье кредиторы стали выдавать, а инвесторы приобретать кредиты с небольшим первоначальным взносом. При создании ипотечного рынка в России использовался опыт США, и все американские эксперты в один голос твердили, что LTV не может быть больше 70 % и соответственно первоначальный взнос не может быть меньше 30 % стоимости жилья. Но, несмотря на понимание высокого риска, в США распространились кредиты не только с низким первоначальным взносом, но и вообще без первоначального взноса. Предполагалось, что заемщики будут в состоянии выплачивать кредит, а возрастающие цены на жилье позволят уменьшить кредитные риски. (Заметим, что в России до кризиса также получили распространение ипотечные кредиты с очень небольшим размером первоначального взноса.)
   Наиболее распространенный кредит, который страховался Федеральной жилищной администрацией (Federal Housing Administration – FHA), требовал только 3 % первоначального взноса. Неудивительно, что между 2003 и 2006 гг. процент дефолтов по этим кредитам был выше, чем по нестандартным кредитам [33 - The Subprime Mortgage Market Collapse: A Primer on the Causes and Possible Solutions // The Heritage Foundation. 2008. N 2127. April 22.].
   Зачастую кредит структурировался следующим образом. Выдавался основной ипотечный кредит в размере 80 % стоимости жилья, что не требовало ипотечного страхования. Заемщик в то же время брал второй кредит (silent second) на 20 % – вторую ипотеку.

Кредиты с выплатой только процентов и кредиты с негативной амортизацией

   На нестандартном рынке ипотечных кредитов предлагались кредиты с выплатой только процентов в течение первых 1–3 лет. Естественно, что по истечении льготного периода ежемесячные платежи по такому кредиту резко возрастают.
   Еще более рискованными являются кредиты с негативной амортизацией, по которым в течение начального периода небольшие платежи не покрывают даже выплаты процентов и недостающие суммы прибавляются к сумме основного долга, увеличивая впоследствии финансовую нагрузку на заемщика.
   Интересна динамика кредитов, которые были выданы и в последующем использованы для выпуска MBS.
   На рынке Alt-A-кредитов среднее значение LTV увеличилось с 76 % в 2002 г. до 80 % в 2006 г., доля кредитов со второй ипотекой (silent second) увеличилась с 2,4 до 38,9 %. На рынке нестандартных (subprime) кредитов уровень LTV увеличился с 80,7 % в 2002 г. до 85,5 % в 2006 г., доля кредитов со второй ипотекой увеличилась с 2,9 до 27,5 %.
   Если в 2002 г. вновь выданные Alt-A-кредиты, нестандартные (subprime) и со второй ипотекой (silent second) кредиты составляли 330 млрд долл. (15 % всех жилищных ипотечных кредитов), то в 2004 г. – соответственно 1,1 трлн долл. и 37 %; пик был достигнут в 2006 г.: 1,4 трлн долл. и 48 % всех ипотечных кредитов [34 - The Subprime Mortgage Market Collapse…].
   Либерализация требований к заемщикам имела значительные последствия. Более чем 4,6 млн американских домохозяйств стали собственниками жилья в результате нововведений (правда, в 2007 г. доля собственников начала уменьшаться – с 69 % в 2006 г. до 68,1 % в 2007 г.).
   Растущие цены и упрощение доступа к кредитам привели к тому, что многие домохозяйства брали ипотечные кредиты, которые использовали не для приобретения жилья, а для других целей. Согласно исследованию Центрального резервного банка Нью-Йорка, более половины нестандартных кредитов, выданных в 1999–2006 гг., были использованы на иные, чем приобретение нового жилья, цели. Этому способствовало и то обстоятельство, что ипотечные заемщики имели льготу по подоходному налогу, а по потребительским кредитам – нет (заметим, что в России ситуация точно такая же). Также заемщики приобретали более дорогое жилье, чем они могли бы себе позволить при сохранении консервативной политики кредитования, ряд заемщиков приобретали второе жилье для различных целей, в том числе инвестиционных.
   Немалые доходы были получены в последующем процессе секьюритизации, при «упаковке» ипотечных кредитов в MBS и их поcледующей структуризации и выпуске структурированных ипотечных облигаций (collateralized mortgage obligation – CMO) с «нарезкой» рисков, ориентированных на разные группы инвесторов.
   Ослабление стандартов андеррайтинга позволило сэкономить средства в процессе кредитования. Изобретение no-doc-кредитов, при получении которых достаточно было «честного слова» заемщика касательно его дохода, активов, других долгов, позволило избежать трудоемких проверок.
   Аналогичная схема снижения издержек была реализована и при выпуске ипотечных ценных бумаг. В недавнем прошлом институты вторичного рынка при организации пулов кредитов для выпуска ипотечных ценных бумаг производили выборочную проверку качества 10 % ипотечных кредитов. Этот затратный и утомительный процесс был заменен схемой обратного выкупа. Банки, выдавшие ипотечные кредиты, брали обязательство обратного выкупа дефолтных кредитов, а институты вторичного рынка, организаторы выпуска ипотечных ценных бумаг – обязательство обратного выкупа ипотечных ценных бумаг в случае резкого ухудшения их качества.
   На практике произошло следующее. Банки и ипотечные компании, бравшие на себя обязательство обратного выкупа, исчерпав свои финансовые возможности, прибегали к процедуре банкротства, оставляя проблемы институтам, которые выпускали ипотечные ценные бумаги. Теперь, в свою очередь, возникли проблемы у крупных финансовых институтов, таких, как Merrill Lynch, Citigroup, Bear Sterns и др., которые брали обязательство обратного выкупа некачественных ипотечных ценных бумаг.
   В последнее десятилетие более 65 % ипотечных кредитов были выкуплены у банков, выдающих ипотечные кредиты, а затем, после проведения консолидации пулов и их структуризации, проданы конечным инвесторам [35 - См., напр.: Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туктаров Ю.Е. Ипотечные ценные бумаги. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.]. Определяющую роль в этом процессе играли институты вторичного рынка, непосредственно принадлежащие государству («Джинни Мэй») или имеющие косвенную государственную поддержку («Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»).
   Ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, проходя через посредников, в итоге попадали к инвесторам. В целом в процессе организации перевода средств от заемщика конечному инвестору может быть до семи участников. Процесс сбора пула, последующего выпуска MBS, реструктуризации MBS и выпуска на их базе CMO весьма сложен. Платежи по ценным бумагам могут быть застрахованы в разных формах. Рейтинговые агентства присваивают траншам структурированных ипотечных ценных бумаг рейтинг в зависимости от кредитного риска. Оценка рисков на каждом этапе структуризации сложна.
   В конечном счете все зависит от качества собственно ипотечных кредитов. Последовательное внедрение идеологии доверия к качеству кредитов не оправдалось. Кроме того, конечные структурированные продукты оказались более чувствительными к повышению кредитного риска, чем предполагалось. Наличие относительно незначительного количества дефолтных кредитов в пуле резко снижало стоимость всех траншей ценных бумаг, основанных на этом пуле. Многомиллиардные потери Merrill Lynch, Citigroup, Bear Sterns и ряда других крупных финансовых институтов были обусловлены их обязательством выкупать ими же выпущенные структурированные ипотечные ценные бумаги в случае ухудшения их качества.
   В последнее время появился еще один этап консолидации и реструктуризации при выпуске ценных бумаг, основанных на CMO, – SIVs (securitized investment vehicles). Этот инструмент устроен таким образом, что долгосрочные ипотечные кредиты в конечном счете финансируются за счет краткосрочных обязательств – asset-backed commercial paper (ABCP). Это еще одно вопиющее нарушение теории (первое – когда LTV существенно превышает 70 %). В теории предполагалось, что ипотечные кредиты в основном финансируются при помощи долгосрочных ипотечных ценных бумаг. При этом ряд рисков переносится на инвестора. До тех пор пока кривая доходности носила нормальный характер, все было хорошо. Однако в 2007 г. она стала отрицательной, а SIVs – убыточными.

Причины возникновения проблем у «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»

   Тот факт, что правительство взяло под свое управление «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», обусловлен наличием потерь портфеля subprime и Alt-A-кредитов объемом около 1 трлн долл., с которыми эти агентства работали в 2005–2007 гг. [36 - Wallison P. J., Calomiris Ch.W. The Last Trillion-Dollar Commitment (The Destruction of Fannie Mae and Freddie Mac) // Financial Services Outlook. 2008. Sept. 30.]
   Убытки и затраты «Фэнни Мэй», связанные с кредитными потерями и покрытием страховых (гарантийных) резервов, за год увеличились более чем в 10 раз и достигли в середине 2008 г. 5549 млн долл. (518 млн долл. во II квартале 2007 г.). Аналогичные кредитные расходы и потери резервов «Фредди Мак» за тот же период выросли в 6 раз – с 800 до 4800 млн долл. [37 - См.: Самонов Ю. Что дальше, Фредди? // Эксперт. 2008. № 33.]
   Будучи спонсируемыми государством (government sponsored enterprises – GSEs), «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» являлись слугами двух господ. Государственная миссия требовала от них снижать процентные ставки по ипотечным кредитам и поддерживать программы доступного жилья. В 1991 г. Конгресс США добавил в устав агентств положение о поддержке доступного жилья. Тогда же был создан регулятор – the Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO), который был тесно связан с HUD (the Department of Housing and Urban Development).
   В то же время, являясь частными компаниями и преследуя цель извлечения прибыли, агентства всеми силами противились ужесточению правил регулирования, например увеличению требования по достаточности капитала, поскольку оно ведет к снижению прибыли. Лозунг «Приватизация прибыли и социализация риска» и привел к ситуации, когда потребовалось ввести государственное управление агентствами и покрыть их убытки за счет налогоплательщиков. Правда, не следует сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что налогоплательщики получили немало преимуществ от низких процентных ставок по ипотечным кредитам и от поддержки программ доступного жилья.
   Формально кредиты для доступного жилья и нестандартные кредиты не синонимы. Но фактически, в силу политического давления по реализации программ доступного жилья, эти кредиты значительно сблизились, и у регулятора OFHEO не хватило ни сил, ни авторитета, чтобы остановить этот процесс.
   В 1998 г. агентство «Фэнни Мэй» объявило о покупке при определенных условиях кредитов с LTV 97 %, а в 2001 г. – кредитов вообще без первоначального взноса. Фактически с 2004 г. агентства стали работать с нестандартными кредитами без ограничений.
   В начале 2004 г. выдача нестандартных кредитов стала резко расти, их доля в портфеле увеличилась с 8 % в 2003 г. до 18 % в 2004 г. и достигла пика 22 % в III квартале 2006 г. Это, конечно, было связано с политикой агентств.
   Несмотря на непрозрачность отчетности агентств, ряд авторов приводит следующие оценки, характеризующие фактическую вовлеченность агентств в рынок нестандартных ипотечных кредитов [38 - Wallison P.J., Calomiris Ch.W. Op. cit.]: для «Фэнни Мэй» речь идет о 619 млрд долл. (сюда включены как ипотечные кредиты и MBS, находящиеся на балансе агентства, так и пулы, которые секьюритизированы агентством и по которым оно гарантирует кредитный риск). Это составляет 23 % всего бизнеса «Фэнни Мэй» на июнь 2008 г. Причем 62 % кредитов имели LTV больше 90 %, 57,5 % имели FICO-оценку меньше 620 и 73 % кредитов были плохо документированы (Alt-A-кредиты) [39 - Понятно, что характеристики кредитов могут пересекаться. Так, плохо документированный кредит может иметь LTV больше 90 %.].
   Аналогично для «Фредди Мак»: 392 млрд долл. нестандартных кредитов, т. е. 20 % всего бизнеса на июнь 2008 г. Причем 58 % кредитов имели LTV больше 90 %, 61 % имели FICO-оценку меньше 620 и 78 % кредитов были плохо документированы (Alt-A-кредиты) [40 - Wallison P.J., Calomiris Ch.W. Op. cit.].
   В результате такой деятельности в течение нескольких месяцев ипотечные агентства США «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» превратились из крупнейших компаний в стране в фактических банкротов, которые были взяты под опеку правительства (переведены под управление государства в 2008 г.). В начале сентября 2008 г. акции «Фредди Мак» были исключены из индекса S&P 500. В середине ноября 2008 г. капитализация «Фэнни Мэй» в Нью-Йорке составляла 797 млн долл., а одна акция – 79 центов. Причем еще недавно ценная бумага «Фэнни Мэй» торговалась почти по 52 долл.
   План спасения «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», разработанный Министерством финансов США и одобренный палатой представителей, предусматривал выделение им до 25 млрд долл. из бюджета.
   Значительная часть проблем возникла из-за так называемых частных секьюритизаций (private labels securities) – ценных бумаг, выпуск которых организовывали не «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», а другие компании. Однако агентства были основными покупателями старших траншей таких subprime MBS. Эти бумаги вообще не были бы выпущены, если бы не поддержка агентств.
   Таким образом, негативная роль агентств в ипотечном кризисе очень велика. Попытка форсировать развитие доступного жилья по-американски закончилась не очень удачно.
   «Джинни Мэй» в отличие от других агентств участвовала в секьюритизации только тех кредитов, которые застрахованы FHA. Поскольку «Джинни Мэй» и FHA являются правительственными учреждениями, они пользуются полными государственными гарантиями. Доля рынка «Джинни Мэй» значительно возросла в последнее время.
   Частные страховые компании, которые занимались ипотечным страхованием, пока устойчивы предположительно в связи с тем, что они придерживаются консервативных стандартов андеррайтинга и имеют более жесткое регулирование.
   Крупнейшая страховая компания AIG не занималась ипотечным страхованием, а на ипотечном рынке осуществляла гарантирование старших траншей структурированных ипотечных облигаций. Имея рейтинг ААА, компания повышала рейтинг ипотечных ценных бумаг. Неправильное управление рисками привело ее на грань банкротства, и AIG также попала под государственное управление.
   Анализ структурированных ценных бумаг, проведенный в последнее время, позволил сделать некоторые интересные выводы. По мнению ряда авторов, структурированные ценные бумаги имеют внутренне присущие им риски, которые в некотором смысле независимы от активов, вовлеченных в процесс секьюритизации (т. е. одинаковы, например, и для ипотеки, и для автомобильных кредитов) [41 - Coval J., Jurec J., Stafford E. Op. cit. P. 3 – 25.]. Анализ нетривиальный, с привлечением аппарата теории вероятностей, но на качественном уровне результаты можно объяснить следующим образом.
   Понятно, что кредитный риск пула кредитов зависит не только от кредитного риска каждого кредита, но и от корреляции дефолтов между кредитами, входящими в состав пула. Оценка корреляции между дефолтами – очень сложная задача. К тому же было показано [42 - Coval J., Jurec J., Stafford E. Op. cit. P. 3 – 25.], что кредитный риск, связанный с корреляцией, существенным образом влияет именно на старшие транши структурированных ценных бумаг. Старшие транши в некотором смысле абсорбируют риски неплатежей, связанные с системными кризисами в экономике. При присвоении рейтингов структурированным ценным бумагам это обстоятельство не было должным образом учтено при моделировании, что привело к завышению оценки кредитного качества старших траншей ипотечных ценных бумаг.
   Итак, обобщенно причинами ипотечного кризиса являются:
   ● рост объемов нестандартных ипотечных кредитов;
   ● увеличение доли невозвратов среди высокорискованных (ненадежных) заемщиков в условиях финансового спада, снижение платежеспособности заемщиков вследствие как падения доходов, так и увеличения финансовых обязательств домохозяйств;
   ● рост объемов ипотечных кредитов для целей инвестирования в недвижимость;
   ● падение цен на недвижимость и невозможность компенсировать потери при обращении взыскания;
   ● привлечение кредиторами средств для финансирования растущих объемов нестандартных кредитов за счет выпуска краткосрочных высокодоходных ипотечных ценных бумаг;
   ● активная роль «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» в росте рынка нестандартных ипотечных кредитов;
   ● финансовые проблемы для инвесторов в ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами;
   ● уменьшение привлекательности «нестандартных» ипотечных ценных бумаг;
   ● недооценка кредитных рисков нестандартных кредитов ведущими рейтинговыми агентствами и присвоение ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, более высоких рейтингов;
   ● усугубление ипотечного кризиса вследствие его международного характера, вызванного широким участием международных инвесторов в приобретении ипотечных ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами.

   По мнению ряда американских экспертов, в сложившихся условиях ипотечного кризиса государственная политика должна быть направлена на эффективный переход к устойчивому жилищному рынку с меньшим числом собственников или, что предпочтительнее, с более низкими ценами на жилье [43 - The Subprime Mortgage Market Collapse…].

Текущая ситуация на ипотечном рынке США

   В III квартале 2009 г. 937,840 тыс. владельцев «ипотечных» домов в США получили уведомления от кредиторов о возможном или грядущем изъятии жилья в счет покрытия долгов [44 - URL: http://realty.lenta.ru/news/2009/10/15/ipoteka/]. Как говорится в обзоре компании RealtyTrac, предупреждение получил каждый 136-й домовладелец, что является максимальным квартальным показателем начиная с 2005 г. Показатели июля – августа на 5 % превышали показатели II квартала и на 23 % – цифры III квартала прошлого года. В сентябре, по данным аналитиков, об отчуждении жилья, купленного по ипотеке, узнали около 344 тыс. американцев (рост по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составил 29 %).
   Ранее кредитный брокер Equifax сообщал, что по итогам августа 7,58 % американских ипотечных заемщиков имели по крайней мере месячную просрочку по платежам (в июле этот показатель составлял 7,32 %) – рекордный показатель для рынка ипотеки США. По данным Equifax, в августе прошлого года 30-дневная просрочка была у 4,89 % заемщиков, а в августе 2007 г. – у 3,44 %.
   Увеличение количества американцев, не выплачивающих вовремя проценты по кредитам, аналитики связывают с высоким уровнем безработицы. Эксперты полагают, что за ростом числа просрочек по ипотеке может последовать рост количества ипотечных банкротств заемщиков и отчуждений банками недвижимости в счет покрытия долгов.

2.1.2. Государственные меры по преодолению ипотечного кризиса, реализуемые в США

Государственное управление в агентствах «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»

   В сентябре 2008 г. американские ипотечные агентства «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» были взяты под контроль государства. В соответствии с «Housing and Economic Recovery Act» (2008 г.) было создано новое Федеральное агентство по жилищному финансированию (Federal Housing Finance Agency – далее FHFA), входящее в структуру правительства США. FHFA осуществляет прямое управление «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», которое рассматривается как временная мера, нацеленная на обеспечение финансовой стабилизации ипотечных агентств и реформирование их деятельности, а также на оздоровление жилищного и финансового рынков.
   Казначейство США уполномочено оказывать финансовую поддержку «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», а также государственным банкам жилищного кредитования (Federal Home Loan Banks) для обеспечения их финансовой стабильности.
   Меры по поддержке GSEs включают:
   1) увеличение для GSEs объема и возможности пользоваться кредитной линией казначейства в целях обеспечения ликвидности;
   2) право казначейства покупать акции GSEs для увеличения их капитала;
   3) участие Федеральной резервной системы в реформировании системы, регулирующей деятельность GSEs; Федеральный резервный банк Нью-Йорка получил право на кредитование GSEs в случае необходимости. В ноябре 2008 г. Федеральный резервный банк объявил о программе покупки MBS, эмитированных GSEs, на сумму 600 млрд долл.
   GSEs заключили соглашение с казначейством, в соответствии с которым они в обмен на будущую поддержку и инвестиции в капитал по 100 млрд долл. в каждое GSE эмитируют и передают казначейству привилегированные акции на сумму 1 млрд долл. с 10 %-м купоном (без затрат казначейства).
   Меры по финансовому укреплению «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» должны:
   ● стабилизировать рынок ипотечного кредитования;
   ● повысить уверенность банков в том, что они смогут продавать стандартные кредиты GSEs;
   ● увеличить объемы стандартных ипотечных кредитов;
   ● повысить ликвидность ипотечного рынка.

   «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» совместно с FHFA разработали программу модификации проблемных кредитов в целях предотвращения процедуры обращения взыскания.

Государственное регулирование рынка ипотечного кредитования в США

   Федеральный резервный банк США в координации с центральными банками других стран принял ряд мер в ответ на ипотечный кризис:
   ● снижены процентные ставки по федеральным средствам;
   ● совместно с центральными банками других стран создана система оказания банкам помощи в поддержании ликвидности, предоставляются краткосрочные кредиты под залог государственных ценных бумаг; центральные банки других стран также снижают процентные ставки по краткосрочным кредитам своим банкам;
   ● подготовлены новые правила для ипотечных кредиторов, нацеленные на повышение уровня стандартизации ипотечных кредитов, защиту интересов заемщиков и отказ от практики subprime-кредитования. В соответствии с правилами кредиторы должны проводить детальный андеррайтинг кредита, в частности оценивать платежеспособность заемщика; для кредитов с высокой процентной ставкой требуется открытие эскроу-счета, на который зачисляются налоговые и страховые платежи (они должны перечисляться вместе с ежемесячным платежом по кредиту); предусмотрен отказ от штрафов за досрочные платежи по кредиту; ряд мер относится к оценщикам, сервисерам и другим участникам ипотечного рынка.
   Принятый в 2008 г. Housing and Economic Recovery Act включает меры по стабилизации ипотечного рынка:
   ● предоставление Федеральной жилищной администрацией (FHA) гарантий на сумму 300 млрд долл. по ипотечным кредитам, что позволит предоставить кредиты примерно 400 тыс. заемщиков;
   ● создание нового федерального регулятора FHFA, как было сказано выше, для управления GSEs и Federal Home Loan Banks;
   ● увеличение максимальной суммы ипотечных кредитов, которые смогут покупать GSEs;
   ● предоставление кредитов ипотечным банкам для оказания им помощи в рефинансировании проблемных ипотечных кредитов с высоким риском обращения взыскания при условии проведения банками стандартных процедур промежуточного андеррайтинга заемщиков (принятых FHA и FHFA). Рефинансируемый кредит предоставляется с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет на сумму не более 90 % текущей оценочной стоимости жилья. FHA предоставляет гарантии по таким кредитам в обмен на долю в будущей оценочной стоимости жилья (программа FHA Secure);
   ● требование для кредиторов более полно раскрывать информацию о предлагаемых кредитных продуктах;
   ● помощь штатам и местным правительствам (в сумме около 4 млрд долл.), предназначенная для того, чтобы они могли выкупать жилье, на которое было обращено взыскание, и перепродавать его. Это жилье должно использоваться для помощи домохозяйствам с доходами не выше 120 % местного медианного дохода. 25 % фондов должно использоваться для домохозяйств с доходом не выше 50 % медианного дохода. Эта мера ориентирована на предотвращение проблем, которые могут возникнуть при растущем обращении взыскания в штате и районе.

   Федеральное правительство США также принимает меры по оздоровлению вторичного рынка ипотечных кредитов. Оно (через Казначейство и GSEs) организует и финансирует выкуп у финансовых организаций MBS и CMO, обеспеченных subprime-кредитами, что должно содействовать финансовой стабилизации на ипотечном рынке.
   Казначейство, HUD и Federal Deposit Insurance Corporation постоянно работают над мерами, нацеленными на то, чтобы предотвратить обращение взыскания на жилье и не трогать домохозяйства.
   Housing Assistance Tax Act of 2008 содержит ряд налоговых льгот для заемщиков, в частности освобождает их от налогообложения при модификации кредита для предотвращения обращения взыскания (налог возникает при применении кредитором отсрочки по погашению основного долга, эта отложенная сумма по законодательству США рассматривается как доход и подлежит налогообложению).
   Department of Housing and Urban Development (HUD) подготовил и разместил на своем сайте руководство по предотвращению дефолта и обращения взыскания. Одобренные HUD жилищные консалтинговые агентства оказывают помощь домохозяйствам при возникновении проблем с погашением кредита, подбирают приемлемые схемы его модификации, информируют о программах, реализуемых отдельными штатами или местными правительствами.

План администрации президента Обамы по обеспечению доступности жилья и финансовой стабильности домохозяйств

   По оценкам Министерства финансов США, в ближайшие несколько лет около 6 млн семей в стране не смогут осуществлять платежи по ипотечным кредитам, что вызовет волну дефолтов. Без вмешательства государства ситуация может еще более ухудшиться, так как массовые продажи заложенного жилья приведут к еще большему снижению цен на жилье, обесценению вложений граждан в жилье и новым дефолтам из-за невозможности рефинансировать имеющиеся кредиты.
   План Обамы по обеспечению доступности жилья и финансовой стабильности домохозяйств, обнародованный в начале 2009 г., предусматривает предоставление поддержки от 7 до 9 млн семей, демонстрирующих желание осуществлять выплаты по ипотечным кредитам. План содержит следующие основные меры.
   1. Предоставление возможности рефинансирования ипотечных кредитов по более низким процентным ставкам для платежеспособных заемщиков, пострадавших от падения цен на жилье. Сейчас процентные ставки в США по ипотечным кредитам существенно снизились и находятся на исторически низком уровне, но кредиты, которые предоставлялись с LTV более 80 %, практически невозможно рефинансировать, поскольку падение цен на жилье привело к снижению стоимости залога и увеличению соотношения кредит/залог. Намечена новая программа для 4–5 млн заемщиков, которые ранее взяли стандартные кредиты по программам «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Им будет предоставлена возможность рефинансировать кредиты через эти два агентства.
   2. Выделение 75 млрд долл. на стабилизацию жилищной собственности путем предотвращения обращения взыскания по ипотечным кредитам и реализации мер, нацеленных на то, чтобы дать возможность добросовестным семьям оставаться собственниками жилья. Разработка правил модификации ипотечных кредитов. Средства будут расходоваться на поддержку 3–4 млн семей, которые потеряли работу и/или доходы которых существенно снизились одновременно с падением цен на жилье, и направляться в счет осуществления ими платежей по погашению ипотечных кредитов. Участниками программы являются семьи в «зоне риска», т. е. семьи, у которых платежи по кредиту составляют существенную долю доходов либо стоимость жилья меньше суммы долга по кредиту. Наличие просрочек не является обязательным условием участия в программе, но кредит должен быть выдан на приобретение/ строительство единственного жилья в собственности заемщика и не превышать лимиты, установленные «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак». Механизм работы программы следующий:
   а) кредитор снижает процентную ставку по кредиту для заемщика – участника программы до приемлемого уровня (чтобы участник платил не более 38 % своего дохода);
   б) после этого участник получает дополнительную компенсацию на условиях равного софинансирования за счет средств банка и программы, которая позволяет еще уменьшить долю выплат по кредиту в доходе и довести ее до 31 % дохода заемщика;
   в) для обеспечения долгосрочной доступности кредита кредитор обязуется не менять размер платежей по кредиту в течение пяти лет. По их прошествии процентная ставка может быть плавно увеличена до рыночного уровня, действовавшего на момент модификации кредита (в качестве рыночного уровня используется ставка по стандартному кредиту «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак»).
   Планируется, что эта программа поможет 3–4 млн заемщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию. Для них предусмотрены меры по предотвращению обращения взыскания на жилье, включая снижение ежемесячных платежей по кредиту. Эти меры касаются заемщиков, получивших кредиты до 1 января 2009 г. Сумма кредита должна быть не более 729 750 долл.
   Кредитор также получает бонусы от государства за каждую успешно проведенную модификацию кредита в размере 1 тыс. долл. единовременно плюс ежемесячные выплаты в сумме до 1 тыс. долл. в год в течение трех лет, если заемщик продолжает осуществлять платежи. Кроме того, учитывая, что наиболее эффективной данная программа является тогда, когда модификация осуществляется до появления просрочек, кредитор получает 1500 долл., а сервисер – 500 долл. за каждую модификацию кредита в «зоне риска», по которому еще не наступили просрочки платежа.
   Для стимулирования кредиторов более активно применять модификацию кредитов вместо обращения взыскания на заложенное имущество предлагается инновационная схема страхования. В рамках данной схемы страховой фонд, создаваемый Министерством финансов США в размере до 10 млрд долл., будет частично страховать возможные убытки кредиторов от снижения цен на жилье. В случае наступления такого события кредитор на каждый модифицированный в рамках программы кредит получит страховой платеж, размер которого зависит от величины снижения индекса цен на жилье.
   Для заемщиков предусмотрены также стимулы своевременно осуществлять платежи по кредиту: до тех пор пока заемщик не пропустит платеж по кредиту, он будет получать до 1 тыс. долл. в год в качестве бонуса в течение пяти лет.
   3. Подготовка четких и последовательных рекомендаций по модификации ипотечных кредитов. Все финансовые институты, получающие средства в рамках плана Обамы, будут обязаны соблюдать рекомендации по модификации кредитов. Отсутствие общепринятых стандартов проведения модификации кредитов сдерживает их применение на практике. Хотя модификация кредита может принести выгоды как заемщику, так и инвестору, поскольку снижает вероятность дефолта и увеличивает стоимость активов, собственником которых является инвестор, сервисеры неохотно идут на это, опасаясь судебных исков со стороны инвесторов.
   4. Возможность судебной модификации кредитов в рамках процедуры банкротства заемщиков. В случае банкротства заемщика его ипотечный кредит в части, превышающей текущую стоимость жилья, будет считаться необеспеченным, что позволит суду разрабатывать доступный план погашения ипотечного кредита. Для получения такой возможности заемщик перед началом процедуры банкротства должен связаться со своим кредитором и рассмотреть другие способы реструктуризации кредита. Данная схема не распространяется на кредиты, размер которых превышает лимиты «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак».
   5. Поддержка местных сообществ и смягчение условий программ Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Предполагается смягчение требований в рамках программ, реализуемых ФЖА, а именно уменьшение сборов с заемщика, увеличение возможностей кредиторов по модификации проблемных кредитов, допущение в программу заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. Кроме того, ФЖА направит 2 млрд долл. в качестве грантов для поощрения инновационных программ, направленных на снижение уровня дефолтов. Дополнительно 1,5 млрд долл. будут направлены на поддержку арендаторов жилья с целью уменьшения количества бездомных и семей, кардинально ухудшивших свои жилищные условия из-за кризиса.
   6. Поддержка низких процентных ставок путем увеличения доверия к «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Министерство финансов США увеличивает в 2 раза (со 100 млрд до 200 млрд долл.) объем поддержки каждого из указанных агентств и продолжит приобретать их ипотечные ценные бумаги для поддержания стабильности и ликвидности на рынке.
   Кроме федерального правительства проблемой обращения взыскания на жилую недвижимость озаботились правительства штатов и местные власти [45 - States Lend a Hand in Time of Home Foreclosures // USA Today. 2008. November.]. Они принимают меры по оказанию помощи жителям своих районов, оказавшимся в тяжелой ситуации с кредитом в результате потери работы. Многие штаты приняли законы, которые дают собственникам жилья время на модификацию кредита на период переквалификации и поиска новой работы.
   Так, в 2008 г. 31 штат и федеральный округ Колумбия приняли 60 законов, регулирующих ситуацию обращения взыскания. Они советуют собственникам жилья требовать от кредиторов, прежде чем начинать процедуру обращения взыскания, уведомлять штат или устанавливать льготный период (отсрочку) для домовладельцев.
   Принимаются также следующие меры:
   ● Северная Каролина выдвигает требование кредиторам об уведомлении штата как минимум за 45 дней до начала процедуры обращения взыскания и предоставлении заемщикам возможности модификации условий договора;
   ● правительство Нью-Джерси гарантирует выплаты малому бизнесу в размере 3 тыс. долл. за каждого вновь принятого на работу;
   ● Миннесота планирует потратить 58 млн долл. федерального гранта на помощь местным сообществам в реконструкции, приобретении и перепродаже жилья, на которое было обращено взыскание.

   Кроме того, в США существует льготное кредитование для покупателей жилья, предусматривающее предоставление определенным категориям заемщиков необеспеченных кредитов для восстановления платежей по первоначальному ипотечному кредиту.

Программа Deed For Lease (D4L) – «Передача в аренду»

   Новая программа [46 - Описание программы предоставлено АИЖК.], реализация которой началась в США, представляет для нас интерес тем, что она распространяется в том числе на заемщиков, которые ранее прошли процедуру реструктуризации ипотечной задолженности, но до сих пор не смогли восстановить свою платежеспособность до уровня, достаточного для погашения обязательств по ипотеке (даже с учетом реструктуризации), и которым грозит дефолт с последующим выселением. О запуске данной программы 5 ноября 2009 г. объявила ипотечная компания «Фэнни Мэй».
   Суть программы в том, что заемщик, который не в состоянии выплачивать ипотечный кредит даже с учетом проведенной ранее реструктуризации, проходит процедуру передачи прав собственности на заложенное имущество кредитору по соглашению сторон вместо обращения взыскания.
   Преимущества для заемщика заключаются в предотвращении наступления дефолта по ипотечному кредиту, что способствует сохранению качества его кредитной истории. В свою очередь кредитор не несет судебных издержек, связанных с процедурой обращения взыскания на предмет залога.
   Заемщик – участник программы после передачи прав собственности превращается в арендатора недвижимости. Согласно условиям программы срок такой аренды составляет примерно 12 месяцев, затем договор может быть либо продлен еще на 12 месяцев, либо продлеваться помесячно.
   Важным условием программы является то, что все время, пока недвижимость находится в аренде, банк ищет потенциального покупателя. Тем не менее даже после продажи недвижимости банком-залогодержателем договор аренды с предыдущим заемщиком не прерывается до окончания срока аренды.
   Основными целями данной программы названы:
   ● уменьшение количества дефолтов (т. е. обращения взыскания с последующим выселением) по ипотечным кредитам;
   ● предотвращение снижения стоимости соседних домов;
   ● предотвращение масштабного снижения цен на недвижимость (путем сокращения количества залоговой недвижимости, выброшенной на рынок);
   ● снижение социальной напряженности.

   Основным критерием участия заемщика в программе является его возможность выплачивать ставку аренды за жилье, в котором он проживает: платеж должен быть не более 31 % ежемесячного совокупного дохода заемщика до налогообложения.
   Для участия в программе заемщик обязан внести единовременный платеж в размере 75 долл. Данные средства необходимы для финансирования андеррайтинга кредитного дела заемщика.

Меры по предотвращению процедуры обращения взыскания, принимаемые банками США

   Ипотечный и финансовый кризисы в США вызвали растущую волну дефолтов по ипотечным кредитам. Не только правительство, но и банки принимают меры, нацеленные на предотвращение массового обращения взыскания и выселения домохозяйств из заложенной жилой недвижимости. Эти меры должны сгладить социальную напряженность и снизить убытки банков, неизбежные при обращении взыскания в условиях падающих цен на жилье.
   Например, одной из реакций рынка на сложившуюся ситуацию в США было создание частной компании the Private National Mortgage Acceptance Company (Penny Mac), целью деятельности которой является выкуп проблемных портфелей и индивидуальное решение по каждому проблемному кредиту в диапазоне от реструктуризации до обращения взыскания. Эта компания была создана по образцу Resolution Trust Corporation, главной задачей которой была структуризация ипотечных портфелей сберегательных институтов (saving and loan industry), которые обанкротились в результате кризиса рынка недвижимости в конце 1980-х – начале 1990-х гг. Капитал этой корпорации был создан из взносов институтов, которые хотели продать свои ипотечные портфели. Владение акциями этой корпорации обусловливало возможность продажи ей ипотечных кредитов. Задачей корпорации был выбор наиболее эффективных действий с каждым отдельным ипотечным кредитом, начиная с реструктуризации и кончая обращением взыскания.
   Крупнейшие банки США (к примеру, Citigroup, JP Morgan Chase, Bank of America, IndyMac Federal Bank) приняли меры по модификации ипотечных кредитов (loan modification plans) для заемщиков, которые оказались в ситуации дефолта.
   Клиентам банков, оказавшимся в сложной ситуации, предлагается также помощь в модификации кредита со стороны консалтинговых фирм, работающих с банками.
   В общем виде меры по модификации ипотечных кредитов содержат:
   ● капитализацию просроченных процентов и платежей;
   ● изменение графика погашения кредита путем уменьшения ежемесячных платежей (например, за счет увеличения срока кредита);
   ● отсрочку погашения основного долга;
   ● введение ипотеки с поэтапным изменением процентной ставки, к примеру двухэтапной ипотеки, предполагающей фиксацию процентной ставки на определенное время (5–7 лет), а потом изменение процентной ставки с учетом текущих рыночных условий и ее фиксацию на весь оставшийся срок кредита;
   ● снижение или модификацию процентной ставки по кредиту;
   ● комбинацию описанных выше мер.

   Главное назначение этих мер – предотвращение обращения взыскания на жилую недвижимость, являющуюся обеспечением ипотечного кредита, и сохранение для заемщика собственности на жилье.
   Программа по модификации кредитов (Federal Deposit Insurance Corporation – FDIC) разработала для IndyMac Federal Bank программу по модификации кредитов (FDIC Loan Modification Program) [47 - URL: http://www.fdic.gov/consumers/loans/loanmod/loanmodguide.html]. Эта программа была взята за основу и другими кредиторами при работе с дефолтными кредитами. В частности, Citigroup скорректировала свои меры по работе с проблемными кредитами с учетом рекомендаций FDIC.
   FDIC нацелена на заемщиков, которые имеют текущие финансовые трудности при осуществлении ипотечных платежей в соответствии с установленным графиком, но при других условиях кредита могли бы осуществлять платежи.
   Модификация кредитов, находящихся в состоянии дефолта, базируется на двух принципах:
   1) определение для заемщика платежей, которые он сможет осуществлять с учетом его ежемесячного дохода;
   2) обеспечение защиты интересов инвестора путем установления следующего требования: стоимость модификации кредита должна быть ниже оценочной стоимости обращения взыскания (минимальный уровень чистой приведенной стоимости – the Net Present Value (NPV) floor).
   Определение доступной для заемщика схемы погашения кредита предполагает реализацию двух стратегий:
   ● предложение схемы погашения для заемщиков, которые имеют желание платить по кредиту, но их текущая платежеспособность ограниченна (капитализация просроченных процентов и платежей на эскроу-счет; снижение процентной ставки; увеличение срока кредита до 40 лет; отсрочка платежей по погашению основного долга; модификация условий кредитования, с тем чтобы PTI падал с 38 до 31 %);
   ● предоставление заемщикам возможности оставаться в их домах и осуществлять при этом доступные платежи в течение всего срока кредита (понижение процентной ставки для обеспечения доступности месячного платежа; для ипотеки с переменной процентной ставкой фиксация ставки и платежей на срок до пяти лет; постепенный рост процентной ставки начиная с шестого года на один процентный пункт каждый год до достижения максимального значения, устанавливаемого Freddie Mac Weekly Survey; установление ограничений на максимальную величину процентной ставки в момент модификации кредита).

   В качестве примера можно рассмотреть меры по модификации ипотечных кредитов, принимаемые некоторыми банками. Так, Citigroup [48 - City Announces New Preemptive Initiatives to Help Homeowners Remain in Their Homes. URL: http://www.citigroup.com/citi/press/2008/081111a.htm] фокусируется в основном на заемщиках в районах, где наиболее вероятны серьезные экономические проблемы. Банк объявил мораторий на осуществление процедуры обращения взыскания и реализует меры, нацеленные на то, чтобы оставить заемщиков в их домах. Причем следует иметь в виду, что Citigroup в отличие от других крупных кредиторов не предоставляла кредиты с негативной амортизацией, с опцией введения переменной процентной ставки заемщикам с низким значением FICO-скоринга, кредиты с высоким уровнем LTV и применяла консервативные критерии андеррайтинга. Причиной проблемных кредитов является в основном финансовая и экономическая ситуация в стране.
   JP Morgan Chase [49 - URL: http://yandex.ru/yandsearch?text=chase+further+strengthens&stpar2 =%2Fh1%2Ftm53%2Fs4&stpar4=%2Fs4&stpar1=%2Fu0] открыл региональные консультативные центры в районах с высоким уровнем просрочек, чтобы работать непосредственно с проблемными заемщиками (face-to-face), детально анализировать ситуации дефолтов и вырабатывать предложения по модификации ипотечных кредитов. Банк настроен не доводить кредиты до процедуры обращения взыскания для тех заемщиков, которые демонстрируют желание платить. JP Morgan Chase:
   ● систематически проводит инвентаризацию ипотечного портфеля, выявляя тех заемщиков, у которых с наибольшей вероятностью могут быть проблемы;
   ● предлагает заемщикам на основе квалификации их платежеспособности модификацию кредита (сокращение процентной ставки, отсрочка погашения основного долга) с целью сделать месячные платежи более доступными для заемщика;
   ● увеличивает количество консультантов для работы с заемщиками, у которых образуется просрочка по кредитам, с целью оперативной выработки приемлемых условий для модификации кредита;
   ● организует в рамках банка независимое рассмотрение каждого ипотечного кредита до начала процесса обращения взыскания; цель этой процедуры – обеспечить дополнительное подтверждение того, что были приняты все возможные меры по модификации кредита;
   ● не допускает до процедуры обращения взыскания ни одного кредита без попытки его улучшить и модифицировать;
   ● расширяет спектр предлагаемых финансовых альтернатив для модификации кредита (преобразование кредитов с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированной ставкой с доступными платежами; отсрочка погашения основного долга и выплата в течение 10 лет только процентов). Все предлагаемые финансовые альтернативы исключают применение негативной амортизации.

   Bank of America через сеть консалтинговых фирм реализует свою программу модификации ипотечных кредитов, предполагающую приостановление обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, возвращение кредита в обычный режим путем модификации его условий. Модификация кредита предлагается тем заемщикам, доходы которых снизились, что не позволяет им осуществлять ежемесячные платежи в соответствии с установленным графиком. Для участия в программе модификации кредита заемщик должен иметь стабильный месячный доход и желание остаться собственником жилой недвижимости, причем последняя должна быть основным местом проживания заемщика.

2.1.3. Опыт других стран

   Кризис на финансовых рынках европейских стран начался под влиянием нестабильности на финансовом рынке США. При этом, как отмечается в отчете Европейского центрального банка [50 - Housing Finance in the Euro Area. Structural Issues Report. ECB, March 2009.], задолженность домохозяйств по жилищным кредитам существенно выросла к концу 2007 г. под влиянием таких факторов, как низкие процентные ставки, рост населения и доходов, либерализация ипотечного рынка. Снижение процентных ставок по кредитам позволяло домохозяйствам увеличивать объем задолженности без соответствующего увеличения платежей по кредитам. Сроки жилищных кредитов до кризиса в Европе увеличивались, требования к заемщикам снижались (в частности, увеличивалось LTV), получали распространение более гибкие схемы погашения кредитов. Однако рынок ипотечного кредитования в Европе имел и фундаментальные отличия от американского рынка: ипотечные кредиты (доля которых в объеме выдаваемых кредитов составляла более 90 %) населению предлагали преимущественно банки, а основным источником финансирования по-прежнему оставались депозиты (хотя доля финансирования за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в докризисное время увеличилась).
   Увеличение конкуренции между банками в выдаче ипотечных кредитов в 2003–2007 гг. привело к снижению спредов по ипотечным кредитам, а все возраставшая роль секьюритизации, возможность привлечения более дешевого финансирования и возможная недооценка рисков внесли свой вклад в смягчение условий кредитования в этот период. Тем не менее, как отмечается в отчете ЕЦБ, влияние секьюритизации на смягчение стандартов кредитования в еврозоне было гораздо меньше, чем в США и Великобритании.
   Между ипотечными системами США и стран ЕС есть существенные различия:
   ● условия кредитования в странах ЕС являются, как правило, более жесткими, что отражается, например, в более низком значении LTV и является результатом меньших объемов государственных гарантий, предоставляемых в ипотечном кредитовании, и менее жесткой конкуренции между банками. Как следствие, в Европе практически нет рынка нестандартных кредитов (subprime market);
   ● в Европе существует гораздо менее прямая связь между дефолтом заемщика и ценами на жилье, чем в США, так как кредитор имеет возможность погашать задолженность за счет других активов заемщика;
   ● преобладающим источником финансирования ипотечного кредитования в Европе являются депозиты, которые гарантируют большую устойчивость по сравнению с преобладающей в США схемой выдачи кредитов и их последующей продажи или секьюритизации;
   ● ипотечный рынок Великобритании занимает промежуточное положение между рынками ЕС и США;
   ● доля домохозяйств, имеющих ипотеку, в США составляет 45 %, в ЕС – 20, в Великобритании – около 40 %.

   В 2007 г. американский кризис приобрел международный характер, что выразилось в первую очередь в обострении ситуации с ликвидностью и невозможности привлечь новое финансирование на финансовых рынках, так как инвесторы не желали рисковать и стремились обезопасить себя от банковских потерь, связанных с «плохими» активами. Объем выпуска средне– и долгосрочных ценных бумаг в еврозоне в августе 2007 – июле 2008 г. сократился на 64 % по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. По мере развития кризиса все большую популярность как у не склонных к риску инвесторов, так и у банков приобретали депозиты, что вело к еще большему сокращению рынка ценных бумаг (вначале сложно структурированных, а затем и неструктурированных) и существенному росту доходности по ценным бумагам, обеспеченным активами, в частности по ипотечным ценным бумагам.
   Как отмечает ЕЦБ, в 2008 г. был зафиксирован рост объемов выпуска ценных бумаг, в основном тех, которые планировались к выпуску в 2007 г., но были отложены из-за неопределенности на финансовых рынках.
   В большинстве стран Европы рынок жилья в 2007 г. перешел в фазу стагнации. Как и в США, во многих европейских странах зафиксировано снижение цен на жилье, но глубина падения пока составляет 5 – 10 % от точки пика (вторая половина 2007 – начало 2008 г.), а в ряде стран: Франции, Великобритании, Ирландии – от 15 до 20 %. Более существенно сократилось количество сделок: на 87 % с октября 2007-го по январь 2009 г. в Исландии, на 61 % с сентября 2007-го по сентябрь 2008 г. в Великобритании. Объемы ипотечного кредитования уменьшились в 2008 г. в среднем на 40–50 %, при этом условия кредитования ужесточились: банки перестали предлагать продукты с высоким LTV или с уплатой только процентов.
   Во многих странах существенно вырос уровень просрочек (табл. 2.1). Так, в Испании доля кредитов, платежи по которым просрочены более чем на три месяца, выросла в 2,8 раза, в Дании – в 2,3 раза, однако в Норвегии доля дефолтов практически не изменилась, а в Португалии и Исландии выросла на 15 и 19 %, соответственно.

   Таблица 2.1
   Доля ипотечных кредитов, по которым просрочен платеж более чем на три месяца, % общего объема задолженности по ипотечным кредитам

   * Данные АИЖК.
   Источник: Lunde J., Scanlon K., Whitehead C. Mortgage Changes in the Wake of the Credit Crisis // Presentation on EMF – ENHR Seminar. 2009. April 1. Brussels.

   В Великобритании Northern Rock – компания, привлекающая средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг на международные рынки, столкнулась с падением их доходности. В результате образовались проблемы ликвидности. В Royal Bank of Scotland из-за резкого падения спроса на ипотечные облигации в США произошло сокращение подразделения, работающего с этими продуктами в США.
   В Австралии финансовые трудности образовались у компаний, которые приобрели ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами. Крупнейший инвестиционный фонд Basis Capital обанкротился.
   В Германии рискованные операции на ипотечном рынке США Sachsen LB привели к его продаже правительством Саксонии земельному банку Баден-Вюртемберга LBBW. Крупнейший из инвестфондов, Union Investment, заявил о приостановке деятельности, после того как инвесторы вывели из фонда около 10 % активов, а BHF-Bank вынужден был остановить деятельность своего фонда Frankfurt Trust из-за того, что клиенты забрали около 20 % вложенных средств.
   В большинстве европейских стран банки выдавали ипотечные кредиты, по своим условиям соответствующие так называемым стандартным требованиям: большой первоначальный взнос (20–40 %); реализация принципа платежеспособности заемщика, при котором платеж по кредиту составлял до 35 % его дохода; требование официального подтверждения доходов; широкое применение (за некоторыми исключениями) фиксированной (на весь срок либо на длительный период 5 – 10 лет) процентной ставки. Поэтому в Европе в отличие от США не получили широкого распространения высокорискованные нестандартные ипотечные кредиты. Хотя, по мнению ряда европейских экспертов, наличие в Европе, хоть и в меньших масштабах, чем в США, нестандартных кредитов (особенно в Великобритании) имело следствием дестабилизацию ипотечного рынка [51 - По материалам конференции «ENF Annual Conference 2009». Брюссель, ноябрь 2009 г.].
   Основная проблема на рынках Западной Европы состоит в сокращении ликвидности в банковском секторе в результате потери доверия со стороны вкладчиков банков [52 - Impact of the Mortgage Сrisis in Europe. 2008. March 19. URL: http://www. glgroup.com/News/Impact-of-the-mortgage-crisis-in-Europe-22789.html]. Кроме того, многие европейские финансовые организации инвестировали в проблемные американские ипотечные ценные бумаги. Снизилось доверие банков и инвестиционных компаний друг к другу, что, к примеру, привело к снижению ликвидности рынка ипотечных облигаций в Германии (Pfandbriefe) [53 - По материалам «ENF Annual Conference 2009».].
   Европейский центральный банк (ЕЦБ) принимает меры по поддержанию ликвидности банковского сектора: снижает процентные ставки, увеличивает объемы кредитования банков. В европейских странах приняты меры по предотвращению оттока вкладчиков банков, предполагающие увеличение суммы вклада, гарантированной государством. Однако отсутствие у ЕЦБ полномочий по надзору за частными финансовыми институтами в отдельных странах требует согласованного подхода различных стран к выработке мер по преодолению финансового кризиса, так как финансовые институты в большинстве своем осуществляют деятельность на территории более чем одного государства еврозоны [54 - URL: http://www.nytimes.com/2008/10/06/business/06markets.html?_r=1].
   По оценкам Европейской комиссии, к 2010 г. уровень безработицы в ЕС достигнет 10 %. Для поддержания заемщиков, столкнувшихся с ростом платежей по ипотечным кредитам, в европейских странах предлагаются следующие меры:
   ● снижение процентных ставок по кредитам и увеличение ипотечного кредитования через банки, контролируемые государством;
   ● компенсация части платежей по ипотечным кредитам заемщикам, ставшим безработными (Испания, Великобритания);
   ● выкуп ипотечного жилья в государственную собственность с последующей сдачей его в аренду заемщику (Португалия, Великобритания).

   Осенью 2008 г. был принят амбициозный План экономического восстановления Европы, который предусматривал государственные инвестиции и расходы в целях стимулирования экономики на сумму более чем 400 млрд евро (3,3 % ВВП) в 2009–2010 гг.
   В настоящее время Европейская комиссия планирует внести предложения по реформированию европейской системы надзора за финансовыми рынками, разработать единый свод правил поведения на них, гармонизировать финансовое законодательство отдельных стран – членов ЕС, повысить доверие инвесторов и потребителей к банковским продуктам, улучшить практику управления рисками в финансовых компаниях и поднять эффективность наказаний за нарушения в финансовой сфере. Повышенное внимание уделяется процедурам управления рисками при ипотечном кредитовании, в частности соблюдению стандартных требований к условиям кредитования (уровень LT V) и процедурам андеррайтинга (доля платежа по кредиту в доходе, подтверждение доходов и др.). Важная роль отводится мерам по совершенствованию управления активами и пассивами, структуры фондирования ипотечных кредитов.
   В качестве серьезного направления совершенствования ипотечного рынка рассматривается формирование баланса интересов кредиторов и заемщиков [55 - По материалам «ENF Annual Conference 2009».]. Важно, с одной стороны, обеспечить защиту интересов заемщиков и повысить ответственность банков перед клиентами, а с другой – повысить ответственность заемщиков перед кредиторами. Европейская комиссия планирует разработать правила, нацеленные на защиту интересов кредиторов и заемщиков.
   Защита заемщика предполагает наличие достоверной и понятной информации о кредитных продуктах и деталях взаимоотношений с банками; создание условий для сравнительной характеристики ипотечных продуктов разных банков (реализация единых требований к раскрытию информации); обучение граждан (начиная со школы) основам взаимодействия с банками, главным понятиям ипотечного кредитования; распространение лучшей практики ипотечного кредитования через средства массовой информации; обеспечение широкого доступа к информации о банках и их кредитных продуктах через Интернет; повышение значения предварительной квалификации и соответствующего информирования клиента об ипотечном кредите, о возможных рисках, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита, и т. д.
   Формирование ответственного заемщика предполагает убеждение его в том, что информация, представляемая им в банк, должна быть достоверной, поскольку на ее основе банк осуществляет андеррайтинг и принимает решение об условиях кредитования. Достоверная информация позволяет банку реально оценить возможности клиента и предоставить ему кредит, соответствующий его платежеспособности. При таких условиях минимизируется риск того, что кредит превратится в неподъемную обузу и клиент не сможет осуществлять платежи в счет выполнения своих обязательств перед банком.
   Реализация этих направлений совершенствования ипотечного рынка повысит надежность системы ипотечного кредитования, снизит вероятность возникновения ситуации, при которой заемщик может прекратить выполнять свои кредитные обязательства.
   Правительство Германии с целью спасения крупных финансовых организаций (Hypo Real Estate и Fortis) ввело гарантирование всех частных сберегательных счетов в стране. По вкладам до 20 тыс. евро гарантия составляет 90 %. Hypo Real Estate требуется около 500 млрд евро для поддержания своей деятельности, что сопоставимо с объемами, выделяемыми США для спасения финансовой системы (700 млрд долл.) [56 - URL: http://artgoldhammer.blogspot.com/2008/11/european-mortgage-crisis. html].
   В Ирландии правительство ввело гарантирование вкладов в шести крупнейших банках.
   В Великобритании гарантия по вкладам была увеличена с 50 до 90 тыс. ф. ст. В конце 2008 г. правительством был предложен план по предотвращению массового обращения взыскания при ипотечном кредитовании. В рамках данного плана в настоящее время реализуются следующие механизмы поддержки домохозяйств, имеющих просроченные ипотечные кредиты.
   1. Предоставление поддержки по осуществлению процентных платежей по кредитам. Схема ориентирована на людей, которые участвуют в государственных программах социальных выплат в связи с потерей работы и/или доходов, работают не более 16 ч в неделю и сбережения которых не превышают 16 тыс. ф. ст. Сумма остатка задолженности по кредиту не должна превышать 200 тыс. ф. ст. Государство компенсирует часть процентных выплат по кредиту, перечисляя их напрямую кредитору. Предельный срок участия в данной схеме установлен в два года.
   2. Выкуп ипотечного жилья. Участниками данной схемы могут являться наиболее уязвимые категории населения, которые находятся под угрозой обращения взыскания на жилье (семьи с детьми, пожилые, семьи, где есть инвалиды или беременные). Для них государство предлагает две возможности: жилищная ассоциация либо приобретает часть жилья в собственность, что позволяет снизить ежемесячные платежи, либо полностью выплачивает кредит и становится собственником жилья, которое предоставляется участнику внаем по доступной цене.
   3. Поддержка собственников жилья, столкнувшихся с сокращением дохода. Участниками схемы являются заемщики, которые столкнулись с существенным снижением доходов, при этом жилье должно быть единственным, приобретенным до 1 декабря 2008 г. и использоваться для проживания, а не для сдачи внаем. Остаток по кредиту должен составлять не более 400 тыс. ф. ст., а сбережения – не более 16 тыс. ф. ст. Участник программы должен иметь доход, достаточный для оплаты 30 %-ных платежей по кредиту, и в течение пяти предыдущих месяцев не иметь просрочек по кредитным платежам. Такие заемщики фактически оказываются участниками государственной программы ипотечного страхования и временно (на два года) могут осуществлять выплаты только части процентов. Невыплаченные проценты затем капитализируются. Для кредиторов государство предоставляет гарантию на случай дефолта таких заемщиков. По оценкам, реализация этой схемы не приведет к увеличению резервируемого банками капитала из-за роста кредитного риска по таким кредитам, так как государство берет на себя этот дополнительный риск. В худшем сценарии риск, который берет на себя государство, оценивается в сумму 1 млрд ф. ст., а затраты для налогоплательщиков составят 100 млн ф. ст. Кроме того, государственные банки, выдававшие ипотечные кредиты (Northern Rock, Bradford and Bigley), согласились начинать процедуру обращения взыскания не ранее чем через шесть месяцев после просрочки платежа. Эта схема, по оценкам, позволит избежать процедуры обращения взыскания примерно 9 тыс. домохозяйств из 75 тыс., в отношении которых обращение взыскания может произойти в 2009 г.
   Таким образом, в зарубежных странах, столкнувшихся с различными проявлениями кризиса, реализуется комплекс мер, нацеленных как на поддержку первичного рынка ипотечных кредитов, так и на спасение вторичного рынка.
   В странах Западной Европы реализуются также программы государственной поддержки рынка ценных бумаг, обеспеченных активами. Например, в Великобритании с начала 2009 г. реализуется программа по предоставлению государством гарантий (полных или частичных) по обеспеченным ценным бумагам с высоким рейтингом, включая ипотечные ценные бумаги и ценные бумаги, обеспеченные кредитами, физическим и юридическим лицам. Участниками программы могут быть только банки и ипотечные кредиторы, соответствующие установленным требованиям. Банк Англии планирует приобретать качественные активы частных компаний, в том числе и обеспеченные ценные бумаги.
   В Испании создан Фонд приобретения финансовых активов, нацеленный на поддержание ликвидности банков – эмитентов качественных обеспеченных ценных бумаг. Фонд может приобретать активы через организованные аукционы.
   В Австралии правительство планирует инвестировать 4 млрд австралийских долларов в ипотечные ценные бумаги, эмитированные небанковскими кредитными организациями. Причем предпочтение при распределении средств отдается тем эмитентам, которые доказали свою возможность продолжать осуществлять ипотечное кредитование.
   Банковская система Канады очень консервативна и чрезвычайно строго регулируется, поэтому ей удалось избежать значительного роста нестандартных ипотечных кредитов, как это случилось в США [57 - URL: http://www.rbcdaily.ru/2009/03/18/world/406489]. МВФ особо отметил и похвалил консервативную бизнес-модель канадского банковского сектора. Поэтому сейчас у Канады нет необходимости поддерживать банки с помощью кредитов и поручительств. Тем не менее правительство выкупило у банков часть надежных ипотечных кредитов, чтобы поддержать ликвидность этих банков и способность в дальнейшем выдавать кредиты.
   В результате более осторожной политики в сфере ипотечного кредитования канадские банки оказались в более выигрышном положении, чем финансовые институты Соединенных Штатов. Так, доля рисковых кредитов subprime к моменту начала мирового финансового кризиса составляла в Канаде не более 5 % всех ипотечных кредитов. В США их число достигало 22 %.
   Но ипотечный кризис оказал воздействие на финансовую систему Канады: повысилась стоимость ресурсов, образовались трудности у некоторых финансовых институтов, которые являлись участниками рынка ипотечных ценных бумаг в США. Большинство крупных банков страны в 2009 г. объявили об увеличении ставок по кредитам. Как сообщает портал Property Wire, самые весомые фигуранты канадского ипотечного рынка (Royal Bank of Canada, Bank of Montreal, Toronto-Dominion Bank, Bank of Nova Scotia и Canadian Imperial Bank of Commerce) подняли фиксированную ставку на 0,2 % и теперь кредит на пять лет начнут выдавать под 5,45 % годовых [58 - URL: http://www.gdeetotdom.ru/articles/foreign/1812739/].
   Казахстан являлся несомненным лидером среди стран СНГ по развитию системы ипотечного кредитования, но мировой ипотечный, а особенно финансовый кризис негативно сказался на ипотечном рынке этой страны. Значение параметра NPL (non-performing loans) составляет 5 – 10 % ипотечного портфеля для различных банков и ипотечных компаний (экспертная оценка квалифицированных участников ипотечного рынка) – это проблемные кредиты, по которым заемщики частично или полностью не могут осуществлять платежи (т. е. это дефолтные или близкие к ним кредиты).
   Основными причинами неплатежей являются системные проблемы: потеря работы и падение доходов заемщиков. Казахский ипотечный рынок в целом не злоупотреблял нестандартными ипотечными кредитами – абсолютное большинство кредитов имеет LTV не более 85 %.
   Правительство Казахстана через Фонд национального благосостояния (ФНБ) «Самрук-Казына» в ограниченных объемах рефинансирует ипотечные кредиты заемщиков, регулярно платящих по своим кредитам, уменьшая процентную ставку. Иными словами, государство помогает не «дефолтным» заемщикам, а кредитоспособным гражданам, что, по крайней мере, нетривиально. ФНБ заключил договоры с рядом ведущих банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, на рефинансирование ипотечных кредитов. Условия рефинансирования следующие: площадь жилья не должна превышать 120 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, оно должно быть единственным и у заемщика должна отсутствовать просроченная задолженность на дату подачи заявки. Для работников бюджетной сферы снижение процентной ставки предусмотрено до 9 % в тенге, для остальных граждан – до 11 %.
   К концу марта 2009 г. банки одобрили заявки на оформление рефинансирования 1076 ипотечных займов на сумму 4,4 млрд тенге (по данным управляющего директора ФНБ). В основном рефинансируются небольшие по суммам кредиты. Средний размер займа – 4 млн тенге, т. е. основная поддержка приходится на заемщиков – владельцев жилья эконом-класса.

   Анализ международного опыта по преодолению кризисных явлений в ипотечной сфере позволил выделить наиболее масштабные и действенные меры, опыт реализации которых можно учесть при развитии антикризисной программы в России. Данные меры можно разбить на две группы:
   1) государственные антикризисные меры;
   2) меры, принимаемые банками по реструктуризации своих портфелей ипотечных кредитов и по модификации ипотечных кредитов в целях предотвращения процедуры обращения взыскания на жилье, являющееся обеспечением ипотечных кредитов.
   Меры, принимаемые на государственном уровне, включают:
   ● помощь заемщикам при рефинансировании ипотечных кредитов, полученных до начала снижения цен на недвижимость (установление более низких процентных ставок);
   ● выделение средств неплатежеспособным заемщикам;
   ● выделение средств на поддержку крупнейших операторов вторичного рынка ипотеки США – агентств «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»;
   ● предоставление Федеральной жилищной администрацией гарантий по ипотечным кредитам отдельным заемщикам;
   ● оказание помощи ипотечным банкам в рефинансировании проблемных ипотечных кредитов с высоким риском обращения взыскания; стимулирование банков реализовывать программы, помогающие заемщику остаться в собственном доме;
   ● внедрение в практику работы банков новых правил для ипотечных кредиторов, нацеленных на повышение уровня стандартизации ипотечных кредитов, защиту интересов заемщиков и отказ от практики subprime-кредитования.

2.2 Меры по развитию антикризисной государственной поддержки ипотечного кредитования в России

   Проведенный выше анализ международного опыта участия государства в преодолении кризисных явлений в ипотечной сфере и оценка результатов принятых в России антикризисных мер были учтены при подготовке предложений по дальнейшему развитию антикризисной политики государства в области ипотеки. Центральной организацией, через которую может и дальше реализовываться государственная антикризисная политика, является АИЖК с ее дочерней структурой АРИЖК.
   Развитие антикризисной государственной поддержки ипотечного кредитования предлагается осуществлять по следующим основным направлениям:
   1) поддержка заемщиков по ипотечным кредитам в условиях кризиса;
   2) стимулирование спроса на ипотечные и другие жилищные кредиты;
   3) стимулирование предложения ипотечных кредитов;
   4) меры по регулированию общего уровня рисков ипотечного кредитования с целью смягчения будущих кризисов.

Поддержка заемщиков по ипотечным кредитам в условиях кризиса

   Основным направлением поддержки заемщиков в условиях кризиса остается реструктуризация ипотечных кредитов заемщиков, которые попали в тяжелую жизненную ситуацию. В настоящее время расширен круг заемщиков, которые могут обратиться за государственной поддержкой.
   Во-первых, это те заемщики, которые взяли ипотечный кредит до 1 июля 2009 г. (ранее было до 1 декабря 2008 г.). Расширение программы господдержки ипотеки выгодно заемщикам, которые приобретали жилье в новостройках, а также участникам программы «Доступное жилье», считающимся наиболее проблемными среди категорий банковских заемщиков.
   Во-вторых, произошло расширение видов кредитов, по отношению к которым может быть применена процедура реструктуризации. С сентября 2009 г. АРИЖК реструктурирует кредиты, выданные на капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения жилого помещения.
   Актуальной задачей является дальнейшее развитие программы реструктуризации АРИЖК для заемщиков в моногородах, где проблема поиска работы стоит наиболее остро (выкуп кредитов/ займов для их реструктуризации АРИЖК, выкуп жилых помещений, на которые обращено взыскание, и передача внаем для временного проживания до предоставления бывшему заемщику жилого помещения в маневренном фонде органами местного самоуправления).
   Среди антикризисных мер следует назвать практическое решение задачи формирования в муниципалитетах маневренного жилищного фонда или развития альтернативных монетарных механизмов поддержки дефолтных заемщиков, лишившихся жилья. Эта задача была поставлена еще в 2004 г., когда был принят пакет законов по формированию рынка доступного жилья. В каждом муниципалитете должен быть сформирован маневренный жилищный фонд, в том числе для целей ипотеки. Многие регионы приняли законы о создании такого фонда. Но дальше этого дело не пошло. В настоящее время практически нигде нет работающего механизма создания маневренного жилищного фонда, что негативным образом сказывается на возможности банков обращать взыскание на заложенное жилье и усугубляет положение ипотечных заемщиков, попавших в тяжелую финансовую ситуацию.
   Предлагается ряд мер, нацеленных на совершенствование процедуры обращения взыскания: снижение сроков обращения взыскания с целью сокращения размера взыскания; сокращение в 2 раза сроков судебного и исполнительного производства для тех ипотечных кредитов, по которым кредитор предоставил реструктуризацию на срок 12 месяцев. Это позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность.
   Общая схема антикризисных мер: обязательная реструктуризация долга перед обращением в суд; предоставление нескольких уровней помощи заемщику, попавшему в трудную жизненную ситуацию, перед обращением взыскания. Предлагается внедрить в практику банковского ипотечного кредитования обязательства кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгация или реструктуризация) по согласию сторон до обращения в суд.
   В настоящее время АИЖК обеспокоено проблемой, которая может возникнуть в 2010 г. у заемщиков, которые получили поддержку в виде реструктуризации кредита, но не смогут восстановить свою платежеспособность в течение года после реструктуризации. Предлагаемый вариант решения проблемы состоит в выкупе АРИЖК проблемных кредитов у банков-кредиторов, а в дальнейшем, в случае дефолта по таким кредитам, в выкупе жилья у заемщиков и предоставлении им данного жилья по договору найма с возможностью обратного выкупа его гражданами после восстановления платежеспособности.
   Такое предложение представляется нецелесообразным по нескольким причинам:
   1) создание государственного центра «плохих ипотечных активов» снимет все риски с банков-кредиторов и переведет их из категории кредиторов в категорию операторов государства по раздаче ипотечных кредитов, что ухудшит качество ипотечных активов;
   2) выкуп проблемных кредитов приведет к чрезмерной концентрации всех рисков на АРИЖК, а в конечном счете на государстве;
   3) ипотечное кредитование по сути перестанет быть таковым, поскольку не будет обеспечено залогом приобретаемого жилого помещения. В результате повысится уровень невозвратов по таким кредитам, поскольку заемщики не будут нести риска утраты приобретаемого жилого помещения.
   Более рациональным представляется подход, основанный на формировании субъектами Российской Федерации или муниципалитетами маневренного фонда жилых помещений для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание. Жилые помещения для такого фонда могут быть выделены из имеющихся помещений государственного или муниципального жилищного фонда и предоставляться по нормам общежитий.

Стимулирование спроса на ипотечные и другие кредиты

   Расширение спроса на ипотечные кредиты позволит оживить ситуацию на жилищном рынке, повысить спрос на жилье и увеличить масштабы его реализации. Для этого предлагается расширить разнообразие кредитных продуктов. В частности, более широкое применение ипотечных кредитов с плавающей ставкой сделает их более доступными, поскольку переменная процентная ставка несколько ниже фиксированной и риск процентной ставки перекладывается на заемщика. При финансовой стабилизации и снижении уровня инфляции процентная ставка будет снижаться. Более широкому охвату населения жилищными кредитами будет способствовать внедрение и развитие таких кредитных продуктов, как кредиты на индивидуальное жилищное строительство, на участие в долевом строительстве жилья, на участие в жилищных некоммерческих объединениях граждан, кредиты для определенных категорий граждан (молодые семьи, военнослужащие).
   В качестве мер, нацеленных на расширение спроса на ипотечные кредиты, рассматриваются такие, как снижение размера первоначального взноса для заемщиков за счет развития ипотечного страхования и оказание государственной поддержки различным категориям граждан при оплате первоначального взноса по кредитам. Данные меры носят не просто антикризисный характер, они являются стратегическими направлениями развития ипотечного кредитования и будут более подробно рассмотрены в гл. 3.
   В настоящее время АИЖК разработало и начало реализовывать специальный продукт для получателей материнского капитала. Учитывая, что семьи с детьми, как правило, это молодые семьи, не имеющие достаточных накоплений для первоначального взноса, АИЖК разработало специальный продукт, позволяющий использовать средства материнского капитала как «отложенный» первоначальный взнос. Он имеет ряд особенностей, которые можно сформулировать следующим образом:
   ● учет средств материнского капитала сразу после рождения ребенка;
   ● получение большей суммы кредита за счет средств материнского капитала;
   ● повышение доступности ипотечного кредита путем увеличения расчетного «отложенного» первоначального взноса за счет средств материнского капитала;
   ● возможность досрочного погашения кредита сразу после поступления средств материнского капитала из Пенсионного фонда РФ;
   ● установление процентной ставки по материнскому капиталу – «отложенному» первоначальному взносу – на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ.

   Поскольку материнский капитал рассматривается как «отложенный» первоначальный взнос, расчетный уровень LTV по кредиту получается ниже, а следовательно, и ставка по кредиту ниже.
   Несомненным преимуществом данного продукта является то, что после погашения «отложенного» первоначального взноса за счет средств материнского капитала кредит становится стандартным, а значит, в дальнейшем его можно секьюритизировать.

Стимулирование предложения ипотечных кредитов

   Для нормализации ситуации на рынке ипотечного кредитования необходимо принять меры по увеличению объема ипотечных кредитов, предлагаемых банками. Центральная роль здесь может быть отведена АИЖК как проводнику государственных интересов в ипотечной сфере.
   Далее перечислим основные из этих мер.
   Заключение АИЖК краткосрочных и долгосрочных контрактов на рефинансирование АИЖК выданных коммерческими банками кредитов позволит повысить ликвидность банков, создаст финансовые условия для увеличения объема стандартных ипотечных кредитов, соответствующих требованиям АИЖК. Кроме того, активное участие АИЖК повысит надежность ипотечного рынка благодаря распространению усовершенствованных стандартов предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
   В качестве еще одной меры, нацеленной на расширение финансовой базы ипотечного кредитования, предлагается принятие Банком России решения об увеличении предоставления краткосрочных ресурсов под залог пулов закладных и под залог ипотечных ценных бумаг. Также целесообразно реализовать возможность АИЖК осуществлять сделки РЕПО и ломбардного кредитования с Банком России, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК, а также увеличение сроков таких сделок.
   Важнейшим стратегическим направлением развития рынка ипотечного кредитования является создание условий для инвестирования долгосрочных средств пенсионных накоплений и страховых резервов в надежные ипотечные активы. Реализация данной меры будет также способствовать увеличению масштабов ипотечного кредитования и снижению процентных ставок по кредитам. А следовательно, эта мера также носит антикризисный характер. Для ее реализации предлагается установить лимит инвестирования в корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями, средств пенсионных накоплений государственной управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление данными средствами.
   Для увеличения объемов рефинансирования ипотечных кредитов предлагается увеличить число контрагентов АИЖК, включая крупные российские банки, реализовать проекты по выдаче кредитов для военнослужащих, получателей материнского (семейного) капитала. Кроме того, будет проработан вопрос о рефинансировании ипотечных кредитов, выдаваемых в рамках региональных ипотечных программ, для отдельных категорий заемщиков.

Регулирование общего уровня рисков ипотечного кредитования с целью смягчения будущих кризисов

   Мировой ипотечный кризис со всей очевидностью продемонстрировал несостоятельность позиции по увеличению объемов ипотечных кредитов любой ценой, прежде всего снижая или просто игнорируя стандартные подходы к предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. Наш ипотечный рынок в погоне за клиентами, за наращиванием объемов ипотеки также стал увлекаться снижением требований к заемщикам, что усугублялось на фоне растущих цен на жилую недвижимость.
   Поэтому снижение рисков ипотечного кредитования путем внедрения стандартных ипотечных продуктов является важнейшим уроком ипотечного кризиса. Меры, направленные на снижение рисков ипотечного кредитования, имеют как антикризисную, так и стратегическую направленность. Их реализация позволит сформировать рынок надежных ипотечных кредитов, для рефинансирования которых можно будет привлекать долгосрочные ресурсы пенсионных накоплений и страховых резервов. Надежный ипотечный рынок привлечет средства и других финансовых структур, заинтересованных в низкорискованных долгосрочных вложениях средств.
   В целях предотвращения и смягчения последствий возможных будущих кризисов предлагается:
   ● разработать систему индикаторов сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья и ипотечного кредитования для обеспечения государства и институтов развития рынка информацией, необходимой для проведения контрциклических мер;
   ● способствовать распространению единых стандартов ипотечного кредитования и функционирования инфраструктуры ипотечного рынка и сервисного обслуживания ипотечных кредитов на выгодных для участников рынка условиях;
   ● в рамках проводимой судебной реформы разработать систему сбора информации об обращениях в суды общей юрисдикции по вопросам взыскания на жилые помещения для анализа и реализации антикризисных мер.

   В числе первостепенных задач можно назвать формирование и совершенствование стандартов надежности ипотечных кредитов, предполагающие дальнейшую унификацию и развитие стандартных процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
   Необходимо осуществить ряд мер, нацеленных на повышение качества портфеля ипотечных кредитов.
   1. Установить стандартный уровень LTV, равный 70 %. Участие заемщика в софинансировании не менее 30 % стоимости приобретаемой с помощью ипотечного кредита жилой недвижимости повысит его заинтересованность и ответственность в выполнении кредитного договора. Предусмотреть повышение уровня LTV до 90 % только при наличии ипотечного страхования по кредиту.
   2. При обосновании суммы доступного для заемщика кредита следует жестче подходить к оценке платежеспособности и установить предел для соотношения платеж/доход (PTI) на уровне 30–35 %. В таких условиях падение доходов заемщика по сравнению с первоначальными доходами, принятыми при расчете суммы кредита, не станет столь критичным с точки зрения его возможности платить по кредиту. Подобный консервативной подход к оценке платежеспособности заемщика предполагает, что даже при снижении доходов он сможет платить по кредиту и удовлетворять свои первостепенные потребности.
   3. При обосновании суммы ипотечного кредита важно переходить к учету официальных доходов, подтвержденных справкой 2-НДФЛ. Так называемые серые доходы трудно проверить на предмет достоверности данных. Это требует знания рынка труда, ситуации в разных организациях, отраслях, сферах деятельности. Необходима определенная аналитическая работа.
   4. Ипотечные кредиты, предоставляемые индивидуальным предпринимателям, отличаются повышенным риском и требуют углубленного андеррайтинга. Особое внимание должно быть уделено перспективности бизнеса, опыту и продолжительности работы заемщика в частном бизнесе. Для индивидуальных предпринимателей следует рассмотреть вопрос о снижении уровня LTV до 50 % и соотношения платеж/доход (PTI) до 30 %.
   5. Для повышения качества андеррайтинга целесообразно требовать от кредиторов, чтобы они получали информацию о кредитной истории заемщика из кредитного бюро.
   6. На стадии предварительной квалификации важно детально информировать заемщика об условиях кредитования, о действиях банка в ситуации просрочек платежей и дефолта. Информированность заемщика повышает его ответственность при принятии решения о взятии ипотечного кредита, делает это решение более взвешенным и обоснованным.
   7. При обслуживании ипотечных кредитов упор должен быть сделан на своевременное выявление у заемщика проблем, которые могут привести к просрочкам платежей, дефолтам. Работа с заемщиком должна строиться в режиме постоянных контактов, напоминаний, при необходимости посещений, бесед. Все взаимоотношения с заемщиками должны фиксироваться в специальном журнале. Главная задача банка – не доводить кредиты до дефолтов, принимать все возможные меры по их предотвращению (к примеру, своевременно реагировать на изменение платежной ситуации заемщика путем реструктуризации кредита).
   8. Для целей управления рисками и прогнозирования возможного поведения заемщиков требуется анализ причин просрочек и дефолтов, их классификация. Это поможет провести типологизацию заемщиков с точки зрения кредитного риска и выработать меры по его снижению.
   К другим мерам, нацеленным на снижение рисков ипотечного кредитования, относятся:
   ● поддержка дифференцированной системы нормативов в зависимости от качества ипотечного кредита и соответствующая корректировка регулирования;
   ● формирование единой информационной системы обмена данными и методологии оценки рисков;
   ● формирование системы регулирования рынка: поддержка баланса между спросом и предложением за счет перераспределения ресурсов с кредитования граждан на покупку жилья на кредитование застройщиков;
   ● корректировка нормативов ЦБ РФ (гибкая настройка в периоды кризисов) в части резервирования по дефолтным кредитам на балансе, а также по выкупленному жилью.

2.3 Уроки кризиса

   Главным уроком кризиса можно считать более серьезное отношение банков к ипотечным программам с точки зрения условий и процедур кредитования. Банки стали осознавать важность стандартизации процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов как инструмента управления рисками кредитования. До масштабного мирового ипотечного кризиса многие российские банки в погоне за клиентами слишком упростили процедуру выдачи ипотечных кредитов: выдавали рискованные кредиты заемщикам с низкими и серыми доходами, формально относились к оценке их платежеспособности, заметно уменьшали размер первоначального взноса (нередко предлагали ипотечные продукты с LTV 100 %) под впечатлением от растущих цен на жилье.
   Сейчас банки проводят ревизию ипотечных программ, отказываются от высокорискованных продуктов, предлагая клиентам в основном стандартные (с точки зрения условий кредитования). Многие банки заморозили программы кредитования участия в долевом строительстве и предлагают ипотечные кредиты только на приобретение готового жилья на вторичном рынке.
   Основные изменения, происходящие сегодня на рынке ипотечного кредитования, можно охарактеризовать как ужесточение условий ипотечного кредитования и возврат к стандартным процедурам андеррайтинга кредита. Соотношение суммы кредита и стоимости приобретаемого жилья, являющегося предметом залога (LTV), уменьшилось с 90 – 100 до 70 % (нередко и до 60 %).
   Наблюдается удлинение сроков рассмотрения заявок и принятия решения о предоставлении кредита вследствие более тщательной работы банка по обоснованию суммы кредита, оценки рисков конкретного кредита.
   Банки стали детальнее и глубже оценивать платежеспособность заемщика и влияющие на нее факторы. При обосновании максимальной доступной суммы кредита все чаще принимаются во внимание официально подтвержденные доходы заемщика и созаемщика.
   Начали меняться применяемые банками при расчете суммы кредита коэффициенты платежеспособности заемщика, в ряде банков соотношение ежемесячного платежа по кредиту и ежемесячных его доходов уменьшилось с 50 до 40 %, хотя и этот уровень высоковат. Более обоснованным и устойчивым к колебаниям доходов заемщика в течение срока кредита является коэффициент платежеспособности на уровне 30–35 %.
   Меняется и отношение банков к созаемщикам. Ранее в некоторых ипотечных программах банки допускали в качестве созаемщиков любых граждан (необязательно родственников). Сейчас чаще всего созаемщиками могут быть только родственники.
   Банки проводят более детальный анализ заемщика с точки зрения рисков, о чем свидетельствует и тот факт, что чаще стали требовать дополнительные документы, например об образовании, имеющемся в собственности имуществе – автомобиле, даче, и т. д.
   Если банки принимают в качестве подтверждения платежеспособности заемщика справку по форме банка, то они начинают проводить дополнительную проверку организации, где работает заемщик, чтобы понять реальность указанных в справке доходов, удостоверяются, что организация делает отчисления в Пенсионный фонд.
   В целях снижения рисков ипотечного кредитования банки стали уменьшать максимальную сумму кредита.
   Таким образом, можно сказать, что влияние мирового кризиса на банковскую ипотеку имеет как негативный, так и позитивный аспект. Происходит возврат к классической схеме выдачи ипотечных жилищных кредитов. Все большее распространение получает стандартизация на рынке ипотечного жилищного кредитования.
   В России продолжает развиваться антикризисная государственная поддержка ипотечного кредитования, предусматривающая: 1) меры, нацеленные на поддержку заемщиков, 2) стимулирование как спроса на ипотечные кредиты и другие жилищные кредиты, так и предложения ипотечных кредитов, 3) меры по регулированию общего уровня рисков ипотечного кредитования с целью смягчения будущих кризисов.

Глава 3
Дополнительные стимулирующие рыночные и государственные институты и механизмы в сфере ипотечного кредитования

В данной главе оценим предлагаемые меры по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и внесем свои предложения относительно дополнительных рыночных и государственных институтов и механизмов, необходимых для стимулирования ипотечного кредитования.

3.1 Предложения по дальнейшему развитию ипотечного кредитования в России и повышению доступности ипотечных кредитов для населения

   Существующие предложения по развитию ипотечного кредитования можно условно разделить на три группы:
   1) нацеленные на увеличение спроса на ипотечные кредиты;
   2) нацеленные на развитие первичного рынка ипотечного кредитования;
   3) нацеленные на развитие вторичного рынка ипотечного кредитования.

   К основным предложениям, нацеленным на увеличение спроса на ипотечные кредиты, относятся:
   ● предложения по внедрению жилищных сберегательных программ:
   – создание системы стройсберкасс;
   – внедрение схемы жилищных накопительных вкладов в банках;
   ● предложения по развитию системы государственной поддержки граждан на рынке ипотеки с целью повышения доступности ипотечных кредитов и других форм жилищного финансирования (для определенных категорий заемщиков, которые не могут взять классический ипотечный кредит):
   – субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам;
   – совершенствование механизма субсидирования первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
   ● предложения по развитию системы ипотечного страхования как инструмента снижения величины первоначального взноса и повышения доступности ипотечного кредита для заемщика.

   В числе предложений, нацеленных на развитие первичного рынка ипотечного кредитования, будут рассмотрены предложения по созданию эффективной системы ипотечного кредитования, соблюдению баланса интересов кредиторов и заемщиков, что включает повышение качества взаимодействия участников на первичном рынке; совершенствование ипотечных продуктов; дальнейшую стандартизацию и унификацию процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания кредитов и т. д.
   Будут также рассмотрены основные предложения по развитию вторичного рынка ипотечного кредитования:
   ● предложения, нацеленные на расширение возможностей привлечения в ипотечные ценные бумаги долгосрочных средств накопительных систем;
   ● предложения по совершенствованию деятельности АИЖК.

3.1.1. Предложения по увеличению спроса на ипотечные кредиты

   Представим основные варианты реализации предложений по увеличению спроса на ипотечные кредиты (табл. 3.1).

   Таблица 3.1
   Основные предложения по увеличению спроса на ипотечные кредиты

Создание системы строительных сберегательных касс

   Идея внедрения системы стройсбережений в России, аналогичной немецкой модели, неоднократно обсуждалась. Предлагались различные версии проекта закона о создании системы стройсбережений [59 - Проект Закона «О строительных сберегательных кассах» вносился на рассмотрение в Государственную Думу И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, С.М. Мироновым.]. Как эксперты жилищного рынка, так и законодатели посчитали, что развитие такой системы в наших условиях неэффективно, так как она предполагает существенную бюджетную поддержку, объемы которой труднопредсказуемы в условиях волатильной инфляции.
   В соответствии с данным подходом предлагается создать в России специализированные банки – строительные сберегательные кассы (стройсберкассы – ССК), привлекающие денежные средства граждан и предоставляющие вкладчикам кредиты на улучшение жилищных условий. Основная идея стройсберкасс состоит в том, что вкладчики после накопления средств на специальных сберегательных вкладах с пониженными по сравнению с рыночными процентами по вкладам получают право взять кредит на жилищные цели с более низкими по сравнению с рыночными процентными ставками. Государство, выплачивая премии вкладчикам, стимулирует приток новых участников в стройсберкассу, что важно с точки зрения обеспечения ее ликвидности, поскольку данный институт предполагает замкнутость финансовых потоков (кредиты предоставляются только вкладчикам и за счет средств, привлеченных во вклады).
   Предполагается, что ССК, являясь специализированным банком, будет осуществлять ограниченный набор банковских операций. В числе таких операций выдача банковских гарантий вкладчикам и выдача поручительства вкладчикам для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредитными организациями по кредитам и займам.
   Важнейшей проблемой, которую необходимо решить для обеспечения функционирования ССК, является предотвращение риска «пирамидальности схемы», что требует тщательной проработки системы строгого финансового регулирования с целью минимизации этого риска.
   Однако в существующих предложениях речь идет о накоплении вкладчиком суммы, составляющей 30–50 % стоимости квартиры. Если накопления будут на уровне 30 %, а кредит составит 70 % договорной суммы, то это усугубит проблемы ликвидности стройсберкасс, поскольку накопленные суммы не смогут обеспечить достаточных объемов средств для предоставления кредитов.
   Международная практика показала, что кредиты стройсберкасс являются дополнительным источником финансирования приобретения жилья или его реконструкции. Суммы этих кредитов невелики, что объясняется необходимостью поддерживать ликвидность стройсберкасс. А основная сумма кредита на приобретение жилья предоставляется ипотечными или универсальными банками.
   Важной частью предложений выступает введение государственной поддержки в виде премии, предоставляемой вкладчикам. Распространение государственных обязательств по предоставлению безвозмездных бюджетных субсидий на отдельную категорию банков и неопределенный круг граждан вряд ли можно считать обоснованным с социальной и экономической точек зрения. Понятно, что бюджетное субсидирование позволит стройсберкассам получать устойчивую прибыль, чем не в последнюю очередь объясняется настойчивое лоббирование подобных схем. Однако печальный опыт Польши, в которой данный эксперимент провалился из-за непомерной нагрузки на бюджет, еще раз говорит о необоснованности использования в качестве аргумента положительного опыта развития ССК в Германии.
   Предлагается, что в законе о стройсберкассах будет установлена максимальная сумма премии, процентная ставка по сбережениям будет определяться правилами деятельности ССК. Остается непонятным, сможет ли предложенная величина премии настолько заинтересовать потенциальных вкладчиков, что они предпочтут копить деньги в стройсберкассе, а не в обычном банке. Такой подход не предусматривает адаптации системы стройсбережений к меняющимся экономическим условиям, не учитывает реальную нагрузку на бюджет и его возможности. Это может привести к таким негативным последствиям, как уменьшение притока в ССК новых вкладчиков (при уменьшении роли субсидии в создании привлекательных условий накопления средств), а также несопоставимое с реальными возможностями бюджета возрастание его затрат на поддержание стройсберкасс.
   Еще один существенный момент, на который необходимо обратить внимание, связан с потенциальными участниками системы стройсбережений. В качестве основных потребителей такой системы обычно видят представителей среднего класса и граждан с доходами ниже среднего. Поскольку не предусмотрено ограничений на категории населения, которые смогут принять участие в данной системе, то бюджетные средства в виде премий в значительной степени будут направлены тем семьям, которые и без государственной поддержки смогли бы решить свою жилищную проблему. Кроме того, средства бюджета, перечисленные в виде премии, до окончания накопительного периода могут быть использованы ССК на предоставление кредитов юридическим лицам, а также промежуточных кредитов на рыночных условиях. Таким образом, нарушается требование обеспечения целевой направленности расходования бюджетных средств, которые должны поддерживать определенные государственными приоритетами категории граждан.
   Накопленный опыт реализации программ стройсбережений в странах Западной и Центральной Европы позволил оценить эту модель жилищного финансирования с точки зрения ее эффективности и целевой направленности. Можно отметить следующие отрицательные черты программ стройсбережений и проблемы, связанные с их реализацией.
   1. Программы стройсбережений не имеют адресной направленности на определенную доходную категорию граждан, и воспользоваться ими могут семьи с разным уровнем доходов. Как показывает практика, большая часть субсидии попадает к семьям с более высокими доходами, которые могут и не участвуя в данной программе осуществлять накопления, необходимые для получения ипотечного жилищного кредита и приобретения жилья. Альтернативные формы использования бюджетных средств, к примеру предоставление целевых субсидий гражданам на частичную оплату приобретения жилья или первого взноса при получении ипотечного кредита, могут применяться для предоставления помощи определенным категориям лиц, например военнослужащим, работникам бюджетных организаций, молодым семьям, а не направляться для стабилизации прибыли банков и повышения доходов граждан с достаточно высокими доходами. Проблема в том, что, как показывает опыт реализации программ стройсбережений в странах Центральной Европы, бо́льшая часть сбережений и жилищных инвестиций была бы сделана в любом случае, т. е. и без программы стройсбережений, социальная выгода от программы невелика (например, влияние низкой процентной ставки на сумму кредита, которую семья может получить, сводится на нет небольшим сроком и небольшой суммой дешевого кредита). Если исходить из того, что государство должно помогать субсидией определенным категориям семей, то встает вопрос о том, как побудить остальных граждан осуществлять накопления в системе стройсбережений, особенно в условиях высокой и волатильной инфляции. Без этого невозможно обеспечить ликвидность стройсберкасс.
   2. Система слишком сложна с точки зрения поддержания ее ликвидности. Это усугубляется тем, что все ее параметры (сроки и суммы накоплений и кредита, процентные ставки по накоплениям и кредиту, величина государственной премии) фиксируются на длительный срок. При этом неясно, какая ситуация может сложиться с рыночными процентными ставками на альтернативные рыночные продукты. Волатильность параметров финансового рынка может оказать существенное влияние на приток новых вкладчиков в стройсберкассу (имеется в виду снижение притока при росте рыночных процентов по сбережениям и изменение спроса на кредиты по ставкам ниже рыночной при изменении условий рыночных альтернатив). Таким образом, серьезная проблема программ стройсбережений связана с обеспечением их привлекательности для граждан, поскольку основным источником ресурсов жилищных кредитов, предоставляемых в рамках данных программ, выступают средства жилищных сбережений. Условия накоплений должны обеспечивать доходность сбережений, сопоставимую с рыночной, чтобы программа была интересна и тем гражданам, которые могут впоследствии не взять кредит.
   3. Нигде в мире программы стройсбережений не пользуются популярностью сами по себе, без существенной поддержки в виде субсидий со стороны государства. Приток новых вкладчиков и обеспечение ликвидности системы стройсберкасс в значительной степени обеспечиваются субсидиями. Поэтому если система стройсбережений создана, то она не может быть отменена без усугубления экономических (с точки зрения выполнения обязательств перед участниками) и прежде всего социально-политических проблем. В результате бюджеты стран вынуждены предусматривать средства на поддержание системы стройсбережений, и это ложится на них тяжелой нагрузкой. Возникает задача оценки бюджетных затрат на поддержку стройсбережений, что особенно актуально для долгосрочных обязательств в условиях волатильной инфляции, когда крайне затруднительно оценить предстоящие затраты, связанные с реализацией программы. Следует иметь в виду, что инфляция затрудняет длительные накопления и выплату средств. Главная проблема в том, что в условиях инфляции трудно оценить сумму премии, необходимую для обеспечения привлекательности сбережений. Причем возникает более общий вопрос: какая форма субсидирования эффективнее в условиях инфляционной экономики? Здесь необходимо учитывать, что критериями эффективности системы субсидирования являются предсказуемость бюджетных затрат, прозрачность системы, четкий охват целевых категорий граждан, предоставление реальной возможности улучшения жилищных условий. Кроме того, в условиях нестабильной инфляции усиливается риск ликвидности, поскольку становится трудно обеспечивать доходность накоплений и привлекать в систему дополнительных участников. Определяя формы государственного участия в программе стройсбережений, важно учитывать реальные возможности государственного бюджета, обеспечивать прозрачность и целенаправленность расходования бюджетных средств.
   4. Кредиты стройсберкасс в Европе либо выступают, как правило, дополнительным источником финансирования жилья, либо направляются на реконструкцию последнего. Суммы таких кредитов существенно меньше, чем требуется для приобретения жилья. Это объясняется особенностями стройсберконтрактов, лежащих в основе финансовой деятельности стройсберкассы: финансирование кредитов за счет средств, привлеченных на сберегательные счета. Для поддержания ликвидности ССК устанавливаются ограничения на максимальную сумму кредита. Поэтому такие кредиты не играют решающей роли в достижении цели обеспечения граждан жильем. Проблема ликвидности стройсберкасс решается также путем постепенного перехода от закрытой модели к открытой, ориентированной на привлечение участников, которые заинтересованы не в кредите, а в накопительной части программы. Таким образом, бюджетные средства, предоставляемые в виде государственной премии (субсидии), не расходуются на жилищные цели.

   Анализ рисков, связанных с реализацией модели строительных сберегательных касс, показал, что наибольшего внимания заслуживают следующие риски:
   ● риск несбалансированности, или финансовой неустойчивости, ССК;
   ● социальный риск;
   ● риски принятия бюджетных обязательств по государственной поддержке ССК на длительный период;
   ● риск конкуренции с депозитами банков;
   ● риск получения ССК сверхдоходов.

   Рассмотрим эти основные риски.
   1. Риск несбалансированности (финансовой неустойчивости ССК). Система ССК будет сбалансирована (с точностью до факторов второго ранга) и сможет выполнять свои обязательства только в том случае, если количество ее участников, достигнув определенного уровня, будет стабильно. Это означает, что количество клиентов, выплативших кредиты, будет меньше или равно количеству новых вкладчиков. При отсутствии государственной поддержки ССК и при наличии относительно высокой инфляции существует высокий риск банкротства ССК в связи с оттоком накопительных депозитов при значительных задержках по срокам выдачи кредитов. Но даже при наличии государственной поддержки риск несбалансированности велик. Механизм этого явления заключается в том, что если приток новых членов ССК по каким-либо причинам уменьшается, то это ведет к задержке выдачи кредитов, что в свою очередь является негативным сигналом для потенциальных вкладчиков. Расчеты показывают, что если в первые пять лет накопления средств количество клиентов стройсберкассы уменьшится на 16 % по сравнению с постоянным притоком по предыдущим годам, то ССК не сможет выполнить свои обязательства по выдаче кредитов в течение года, а это послужит негативным сигналом для его потенциальных участников. Отметим, что обсуждать систему ССК целесообразно только при наличии стабильной инфляции не выше 7 % в год.
   2. Социальный риск (уточнение целей ССК, риск обманутых ожиданий). Специалисты, предлагающие принять закон о ССК, приводят данные о том, что на один счет ССК пользователь системы сможет приобрести жилплощадь в размере от 5 до 20 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

в зависимости от региона. Если предполагается концепция обеспечения с помощью ССК жильем лиц с умеренными доходами, то никакого ипотечного кредита в дополнение к кредиту ССК они взять не смогут, а вся схема ССК приведет в лучшем случае к покупке одной дополнительной комнаты в регионах с невысокой стоимостью жилья (что очень хороший результат), а в худшем – к распылению средств, которые могли бы пойти на улучшение жилищных условий конкретных категорий населения (риск безадресности субсидий). Если же концепция предполагает возможность накопления средств на первый взнос с последующим получением ипотечного кредита (как в Германии), то господдержка весьма незначительно расширит число граждан, которые смогут приобрести жилье по данной схеме. (При этом в законе надо оговорить, кто будет ипотекодержателем первого уровня – ССК или банк, выдавший ипотечный кредит.) Из предлагаемого законопроекта не ясно, какая концепция положена в его основу: одни его авторы предполагают, что участник ССК приобретает жилье за счет накоплений и кредита ССК, а другие считают, что ССК используется для накопления и кредитования первоначального взноса по ипотечному кредиту. Если при уточнении целей ССК участнику системы будет четко заявлено, что он в результате может приобрести лишь 5 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

жилья, то это не так: в случае значительного роста цен на жилье и этой цели можно не достигнуть, о чем следует информировать клиента заранее. Кроме того, существует большой риск длительного ожидания клиентом предоставления кредита после завершения периода накопления, о чем также должен быть осведомлен вкладчик ССК.
   3. Риски принятия бюджетных обязательств по государственной поддержке ССК на длительный период. Специалисты, предлагающие законопроект, утверждают, что число вкладчиков в ССК в течение двух лет после начала реализации программы составит предположительно 100–150 тыс., это потребует 2,1 млрд руб. господдержки, а через пять лет число вкладчиков составит 500 тыс. человек (7 млрд руб. господдержки). В то же время в обоснование рисков ССК используются данные о динамике роста вкладчиков в Словакии, Чехии и Венгрии. Используя аналогии с Чехией, где число вкладчиков за 13 лет достигло более 40 % населения страны, можно предположить, что при определенных сценариях и у нас возможно такое. Так что более 60 млн вкладчиков и господдержка в размере более 840 млрд руб. не такой уж невероятный сценарий. Решение этой проблемы весьма простое – ограничение государственной поддержки. Но тогда придется ответить на вопрос, каким гражданам, каким банкам и по каким критериям предоставлять поддержку. Обосновывая незначительность данного риска, авторы законопроекта исходят из того, что приток вкладчиков в ССК зависит только от соотношения эффективной ставки по депозитам (с учетом бонуса государства) и ставок по депозитам в банках. На самом деле на приток вкладчиков могут влиять и другие факторы, такие, как степень доверия и осведомленность, рост цен на жилье.
   4. Риск конкуренции с депозитами банков. Риск возникает в случае «большой» премии, в результате чего ставка по депозитам в ССК становится выше рыночной. Выходом из этой ситуации является законодательное решение о том, что уровень господдержки (объем и процент) определяется ежегодно законом о бюджете, а не законом о стройсбережениях.
   5. Риск получения ССК сверхдоходов. По информации наших немецких коллег, ССК получают сверхвысокие доходы в первый период их деятельности. Деньги копятся под 3 % годовых, привлекаются при государственной поддержке, а кредиты на первых порах не выдаются. Средства вкладываются в ценные бумаги, по которым доходность заведомо выше 6 % по кредитам ССК. Решить эту проблему также достаточно просто: учитывая декларируемую социальную направленность, создать ССК в виде некоммерческих организаций.

   Таким образом, можно сделать следующие выводы.
   1. Система стройсберкасс не может существовать без значительной бюджетной поддержки, особенно в российских условиях, когда проценты по банковским депозитам даже в коммерческих банках ниже инфляции и не компенсируют роста цен на жилье.
   2. Субсидирование вкладов в ССК не обеспечивает адресности бюджетной поддержки, оказываемой конкретным гражданам, нуждающимся в такой помощи, а предоставляется неопределенному кругу лиц.
   3. Реализация программы стройсбережений может привести к негативным экономическим и социальным последствиям, которые могут возникнуть при увеличении нагрузки на бюджет и невозможности направлять его средства на другие жилищные программы. В свою очередь, законодательное закрепление данной системы не позволит отказаться от нее, так как это приведет к невыполнению обязательств перед участниками ССК и развалу всей системы.
   4. Из-за замкнутости системы стройсберкасс их деятельность очень сложна с точки зрения обеспечения ликвидности и требует строжайшего регулирования и надзора. В противном случае велика вероятность формирования «пирамидальных схем».

Внедрение схемы жилищных накопительных вкладов в банках

   Предложение по созданию условий для развития в России схемы жилищных накоплений в банке учитывает зарубежный опыт и нацелено на реализацию в рамках действующей банковской системы жилищных сберегательных программ [60 - Данное предложение было подготовлено О. Ивановым, вице-президентом Ассоциации региональных банков России.].
   В настоящее время, как было сказано выше, основное внимание при обсуждении возможных форм жилищных накоплений уделяется германской модели стройсберкасс, риски которой в условиях нестабильной экономической ситуации могут лечь тяжким бременем на государство. За бортом оказалась другая система жилищных сбережений, успешно реализованная во Франции, так называемая французская модель жилищных накоплений. Главное отличие французской модели от германской заключается в том, что она функционирует на основе универсального банка, тогда как германская модель строится на основе специализированного стройсбербанка.
   В основе предлагаемой системы жилищных накоплений лежит срочный, безотзывный, пополняемый банковский вклад в универсальном банке. Причем в соответствии с договором жилищных накоплений, заключенным между банком и вкладчиком, после накопления установленной суммы вкладчик имеет право на получение в банке ипотечного кредита на заранее определенных условиях. Данная схема предполагает косвенные меры государственной поддержки жилищных накоплений в форме повышенного страхового покрытия.
   Основное содержание предложения по внедрению системы жилищных накоплений заключается в следующем.
   1. Введение в законодательном порядке для жилищных накопительных вкладов граждан понятия «безотзывные вклады», предполагающего отсутствие у вкладчика права требовать у банка выдачи суммы вклада по первому требованию.
   2. Предоставление права на заключение с гражданами договоров жилищного накопительного вклада всем банкам, являющимся участниками системы страхования вкладов физических лиц.
   3. Увеличение для данного вида вкладов размера возмещения, выплачиваемого вкладчику Агентством по страхованию вкладов (до 1–2 млн руб.), что рассматривается в качестве дополнительного стимула для граждан накапливать в банке денежную сумму, достаточную для уплаты первого взноса при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита.
   4. Включение в условия жилищного накопительного вклада в качестве обязательств банка возврата накопленной суммы и процентов после завершения фазы накопления (3–7 лет), а также предоставление кредита, существенные условия которого должны быть оговорены в момент заключения договора жилищного накопительного вклада.
   5. Для расширения масштабов программы жилищных накоплений предлагается предусмотреть возможность ее поддержки со стороны государства.
   Договор жилищного накопительного вклада требует законодательного регулирования, учитывая его социальную и экономическую значимость. По мнению разработчиков предложения по развитию жилищных накопительных вкладов, их роль в программах обеспечения населения жильем состоит в следующем:
   ● создание привлекательного и надежного механизма аккумулирования средств граждан для жилищных целей;
   ● рост заинтересованности населения в осуществлении накоплений и, как следствие, снижение объема денежной массы на рынке;
   ● возможность для банков при использовании схемы долгосрочных накоплений лучше оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков;
   ● получение банками долгосрочного ресурса, который они могут использовать для инвестиционных целей, долгосрочного кредитования.

   В рамках предложенной модели государственная поддержка жилищных накоплений видится, во-первых, в законодательном признании безотзывности этих вкладов и, во-вторых, в повышенном страховом покрытии данного вида вкладов. В качестве обоснования второго положения приводится следующий аргумент: в отличие от «обычного» банковского вклада вкладчик, желающий получить ипотечный кредит в выбранном банке, не может накапливать сумму первого взноса на приобретение квартиры в нескольких банках, он вынужден накапливать его на одном вкладе. Таким образом, по мнению автора данного предложения, экономически оправданный (с точки зрения вкладчика) размер страхового покрытия может быть оценен исходя из средней рыночной стоимости жилой недвижимости.
   Особенностью предложенных изменений в законодательство является то, что не предусматривается уплата вкладчику государственной премии в зависимости от размера накопленной суммы. Этим данное предложение также отличается от механизма ССК, предполагающего прямую бюджетную поддержку. Названные выше механизмы косвенной поддержки могут применяться на первом этапе, при запуске системы накоплений. При развитии схемы жилищных накоплений в систему может быть включена прямая бюджетная поддержка в виде выплаты премий в качестве дополнительного стимула. Предлагается использовать государственную поддержку для отдельных социальных категорий граждан (бюджетники, врачи, учителя) или отдельных регионов (при наличии поддержки из средств бюджета субъекта Федерации). При этом банки могут заключать договор с администрацией субъекта Федерации на участие в региональной системе жилищных накоплений.
   В качестве положительных сторон данного предложения можно отметить следующие.
   1. При запуске системы нет необходимости в прямой государственной поддержке, хотя дополнительная поддержка отдельных категорий граждан в виде премий может повысить доступность данной схемы финансирования приобретения жилья и расширить интерес к ней со стороны населения.
   2. Риск роста числа вкладчиков и связанного с ним увеличения объема премий, обязательства по выплате которых возникают, не ложится на государство, как это происходит в системе стройсберкасс. Причем сумму государственных премий, которые могут быть предусмотрены для повышения интереса вкладчиков к жилищным накоплениям, предлагается обосновывать реальными возможностями бюджетов. Это не накладывает нереальных обязательств на бюджеты, как это получается в системе стройсбережений, когда бюджетные обязательства по премированию участников стройсберкасс прописываются законом о стройсберкассах, а не законом о бюджете, принимаемым ежегодно с учетом оцениваемой доходной базы формирования бюджета и его обязательных расходов.
   3. Система жилищных накоплений может эффективно сочетаться с адресной государственной поддержкой отдельных категорий граждан (государственные премии в зависимости от суммы жилищных накоплений для бюджетников, врачей, учителей и т. д.). Это может быть предусмотрено законом о бюджете Российской Федерации и ее субъектов.
   Однако у данного предложения есть и проблемные стороны.
   1. В условиях нестабильной экономики и меняющейся платежеспособности вкладчика банки не могут гарантировать клиентам предоставление кредита, что может ограничить интерес граждан к данной схеме. Эту особенность жилищных накоплений банки должны разъяснять своим клиентам во избежание конфликтных ситуаций по окончании периода накопления средств на жилищном вкладе.
   2. В целях привлечения больших объемов долгосрочных ресурсов банки могут быть заинтересованы в том, чтобы открывать жилищные накопительные вклады для всех желающих клиентов независимо от их финансового состояния. При этом клиенты с невысокими доходами не смогут получить кредит по причине их недостаточной платежеспособности, что может придать негативную окраску всей системе жилищных накоплений. Поэтому в обязанность банка следует включить проверку платежеспособности клиента с точки зрения возможности вносить ежемесячные платежи по планируемому ипотечному кредиту.

Система государственной поддержки отдельных категорий граждан на рынке ипотечного кредитования

   Основные предложения по развитию государственной поддержки отдельных категорий граждан, которые не могут взять классический ипотечный кредит, сводятся к субсидированию процентной ставки по ипотечным кредитам и совершенствованию механизма субсидирования первоначального взноса при получении ипотечного кредита.
   1. Субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам. Суть предложения по субсидированию процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным на рыночных условиях, заключается в том, что государство содействует снижению процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (по сравнению с обычной рыночной ставкой) для заемщика путем компенсации кредитной организации разницы между рыночной и льготной процентными ставками. Снижение процентной ставки может действовать в течение всего срока кредита, в течение установленного первоначального срока либо постепенно уменьшаться в зависимости как от роста доходов заемщика, так и от истекшего срока кредита.
   Серьезной проблемой таких программ субсидирования является оценка будущих затрат бюджета, возникающих в связи с изменением ситуации на финансовых рынках, изменением уровня инфляции.
   Хотелось бы особо отметить неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка – это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию, и др.). Бюджет берет на себя не свойственные ему функции компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, приводящие к росту рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Это налагает дополнительный риск на региональный бюджет. Помимо прочего определенный риск несут и банки, так как средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может не хватить (что наблюдалось на практике) и банки будут получать только ту часть процентного платежа, которую вносит заемщик (без бюджетной компенсации). Трудно оценить сумму бюджетных средств, которая потребуется для реализации программы субсидирования процентной ставки, поскольку она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.
   При реализации программ такого типа важно также учитывать фактор развитости конкуренции на рынке ипотечных кредитов. При ограниченной конкуренции часть субсидии может быть монополизирована доминирующей на ипотечном рынке кредитной организацией. В этом случае субсидия может привести к повышению цен на все ипотечные кредиты в связи с повышением спроса на них.
   Данная программа очень привлекательна с политической точки зрения. На начальном этапе она может быть недорогой. Однако при ее оценке надо принимать во внимание полную сумму будущих расходов, которая к тому же носит неопределенный характер и зависит от изменения финансово-экономических параметров развития экономики страны.
   Итак, от субсидирования процентной ставки лучше отказаться по следующим причинам:
   ● невозможно зафиксировать долгосрочные обязательства бюджетов;
   ● риск очень быстрого роста данных бюджетных расходов;
   ● высокая вероятность формирования сегмента ненадежных ипотечных кредитов и увеличения риска массовых дефолтов при невозможности бюджетов выполнить свои обязательства по компенсации процентной ставки;
   ● программа сложна в администрировании.

   2. Совершенствование субсидирования первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита. Авансовая субсидия считается наиболее подходящей формой помощи гражданам в странах с меняющимися экономическими условиями, неустойчивой экономикой, волатильной инфляцией. Это прямая помощь заемщику, которая позволяет ему решить проблему отсутствия средств на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита.
   Прямая субсидия позволяет получить кредит тем, кто не может собрать достаточно средств для первоначального взноса, но имеет регулярные доходы, необходимые для осуществления платежей по погашению кредита и уплаты процентов. Программа может быть направлена на оплату первоначального взноса и расходов по сделке или на уменьшение размера необходимого кредита. В любом случае затраты прозрачны.
   Если программа адресована семьям с более низкими доходами, то обычно налагаются некоторые ограничения на местоположение, тип и стоимость жилья, для приобретения которого данная субсидия может применяться. Из-за этих ограничений возникает зазор между ценностью субсидии с точки зрения получателя и ее стоимостью. Кроме того, программа обычно требует значительных административных усилий.
   При разработке программы важно четко определить, какие категории граждан смогут получить субсидию. Это обеспечивает более справедливое определение размера субсидии и прозрачность механизма ее распределения. Кроме того, большинство таких программ предусматривают неуклонное уменьшение размера субсидии по мере роста дохода (в противоположность большинству программ по субсидированию процентной ставки).
   Предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, целевых субсидий на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита является более эффективным вариантом по сравнению с другими подходами к оказанию помощи в приобретении жилья. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и соответственно размер ежемесячных платежей. Она носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбирать тип и качество готового жилья. Такая система субсидирования позволяет разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

Система ипотечного страхования как инструмента снижения величины первоначального взноса и повышения доступности ипотечного кредита для заемщика

   По оценкам участников рынка ипотечного кредитования, в настоящее время наблюдается снижение спроса на ипотечные кредиты со стороны населения, в частности по причине отсутствия накоплений для первоначального взноса, необходимого при получении ипотечного кредита. Банки, учитывая уроки ипотечного кризиса, стали ориентироваться на стандартные требования к ипотечным кредитам, предусматривающие наличие у заемщика первоначального взноса, величина которого составляет не менее 30 % суммы кредита.
   В 2006–2008 гг. доля кредитов с первоначальным взносом менее 30 % составляла, по различным оценкам, в среднем 50 % общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Согласно данным социологического исследования, проведенного АИЖК в I квартале 2009 г., первоначальный взнос свыше 30 % стоимости жилья могут внести только 18 % потенциальных заемщиков. При снижении требований к первоначальному взносу до 20 % доля потенциальных заемщиков увеличивается до 51 %. Резкое увеличение доступности кредита (до 80 % потенциальных заемщиков) происходит при снижении требований к первоначальному взносу до 10 %.
   Целью создания системы ипотечного страхования является повышение доступности ипотечных кредитов для населения и увеличение объемов ипотечного кредитования за счет создания благоприятных условий для снижения величины первоначального взноса по ипотечному кредиту.
   В международной практике инструментом снижения требований банков к размеру первоначального взноса является страхование риска кредитора в части невозможности обеспечить удовлетворение своих требований к заемщику по ипотечному кредиту в случае его дефолта, обращения взыскания на заложенное жилье, являющееся обеспечением по кредиту, и продажи такого предмета ипотеки (далее – ипотечное страхование). Обычно осуществляется ипотечное страхование кредитов с высоким уровнем LTV (как правило, больше 70 %), что позволяет уменьшить размер первоначального взноса до 10 %.
   Ипотечное страхование, принятое в зарубежной практике, – это страхование кредитора от убытка, который может у него возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Риски, покрываемые ипотечным страхованием, включают неспособность заемщика возвратить долг (дефолт); нежелание заемщика возвратить долг; падение рыночной стоимости отдельно взятой недвижимости (при реализации кредитором жилья на рынке); риск рынка недвижимости в целом; местные/региональные экономические спады; экономическую катастрофу (кризис).
   Ипотечное страхование увеличивает число заемщиков и объемы кредитования благодаря тому, что предоставляет возможность получения ипотечных кредитов заемщикам, не обладающим достаточными накоплениями для оплаты полной суммы первоначального взноса, но при этом имеющим необходимые для погашения кредита стабильные доходы. Обычно такое страхование необходимо покупателям первого жилья (например, молодым семьям). Таким образом, ипотечное страхование является важнейшим инструментом повышения доступности ипотечных кредитов.
   Кроме того, ипотечное страхование в конкурентной среде потенциально может позволить кредиторам снижать процентные ставки для заемщиков за счет разделения рисков со страховыми компаниями, которые в свою очередь, используя широкую диверсификацию рисков и долгосрочный характер накопления страховых резервов, могут предложить страховые тарифы более низкие, чем дополнительная кредитная маржа банка.
   Как показывает российский опыт ипотечного кредитования в 2006–2008 гг., процентные ставки по кредитам с LTV больше 70 % в среднем на 2–3 пп. превышали процентные ставки по кредитам с более низким LTV вследствие более высокого риска для кредитора. Наличие ипотечного страхования в структуре обеспечения кредита с LTV больше 70 % способствует снижению для кредитора риска по таким кредитам. Снижение кредиторами процентных ставок по застрахованным кредитам как минимум наполовину от указанной разницы (т. е. на 1–1,5 пп.) при соответствующем установлении страховой премии на уровне 0,5–0,8 % годовых обеспечивает снижение совокупных расходов заемщиков.
   Дополнительным преимуществом использования ипотечного страхования для кредиторов является применяемое центральными банками многих стран снижение требований по формированию резервов на потери по ссудам, а также нормативов риска по застрахованным ипотечным кредитам при расчете нормативов достаточности капитала банка по сравнению с незастрахованными ипотечными кредитами с LTV более 70 % в случае, если такие требования и резервы дифференцированы в зависимости от степени риска ипотечных кредитов.
   Многие зарубежные страны создавали системы ипотечного страхования в целях повышения доступности ипотечных кредитов для отдельных категорий населения: ветеранов войны, молодых семей, заемщиков с невысокими доходами. Однако со временем программы ипотечного страхования охватывали все больше категорий населения, и в отдельных странах (в частности, в Канаде) ипотечное страхование стало обязательным в силу закона для всех кредитов с высоким уровнем LTV.
   В большинстве стран запуск программ ипотечного страхования осуществлялся государственными компаниями или фондами, что связано в первую очередь с более высокими рисками программ на начальной стадии – в период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена статистика и не отработаны стандартные процедуры и регламенты.
   В России институт ипотечного страхования пока не развит. Предложение классического ипотечного страхования со стороны страховых компаний отсутствует в основном по следующим причинам: невостребованность данного страхового продукта со стороны кредиторов; недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество, его продажу и выселение заемщиков, не выполнивших условия кредитного договора; отсутствие единых стандартов страхования, а также возможности для перераспределения рисков (в том числе путем перестрахования).
   Незаинтересованность кредиторов в развитии ипотечного страхования объясняется тем, что в условиях возросшей конкуренции между ними были снижены требования к сумме первоначального взноса по ипотечному кредиту. В начале 2008 г. большинство основных ипотечных кредиторов предлагали кредиты с 10 %-м первоначальным взносом (а иногда уровень LTV достигал 100 %). В результате целый ряд банков был вынужден остановить в 2009 г. собственные программы ипотечного кредитования, а банки, продолжившие кредитование, скорректировали кредитную политику в части повышения требований к заемщику, и к середине 2009 г. на рынке практически не осталось кредиторов, допускающих первоначальный взнос менее 30 %.
   Первоначальный взнос является одним из существенных факторов, влияющих на доступность ипотечных кредитов. Согласно данным АИЖК, за период 2006–2008 гг. ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30 % (LTV больше 70 %) занимали в общем объеме рефинансирования более 40 %. В целом по рынку доля кредитов с LTV больше 70 %, по различным оценкам, превышает 50 %, так как целый ряд банков предлагал продукты без первоначального взноса. Это свидетельствует о крайне высоком спросе со стороны заемщиков на кредиты с пониженным первоначальным взносом.
   Как правило, заемщики, имеющие стабильный доход, достаточный для выполнения обязательств по ипотечному кредиту, сталкиваются с проблемой отсутствия накоплений для оплаты первоначального взноса. Большинство таких заемщиков вынуждены отказаться от ипотечного кредита либо существенно уменьшить сумму запрашиваемого кредита – пока имеющиеся средства не будут соответствовать требованиям банка к первоначальному взносу.
   Внедрение системы ипотечного страхования позволяет решить проблему недостатка первоначального взноса заемщика, повышая тем самым доступность ипотечного кредита. Кроме того, передавая часть рисков страховщикам, банки смогут снизить процентные ставки по таким ипотечным кредитам до уровня ставок, применяемых к кредитам с LTV менее 70 %. Распределение рисков между банком и страховщиком потенциально позволяет снижать совокупные расходы заемщика по ипотечному кредиту (включая оплату процентов по кредиту и стоимости страхования) по сравнению с незастрахованными кредитами.
   Одновременно с повышением доступности кредита для заемщика внедрение системы ипотечного страхования позволяет создать условия для долгосрочного накопления резервов в системе страхования и обеспечить устойчивое функционирование системы ипотечного кредитования. Кроме того, осуществляя функции дополнительного контроля за соблюдением процедур оценки стоимости недвижимости и участвуя в подготовке кредитной сделки, страховщик имеет возможность способствовать снижению вероятности наступления рискового события, что также в целом повышает устойчивость функционирования системы ипотечного кредитования.
   В соответствии с действующим законодательством существуют предложения по реализации двух схем ипотечного страхования:
   ● страхование ответственности заемщика по договору, предусматривающее, что заемщик самостоятельно страхует риск своей ответственности по кредитному договору. Благодаря этому снижаются риски банка и он может установить более низкий первоначальный взнос и снизить процентную ставку по кредиту;
   ● страхование предпринимательских рисков кредитора, предусматривающее, что кредитор страхует свои предпринимательские риски по не застрахованным заемщиками кредитам.

   1. Страхование ответственности заемщика по договору. Действующий Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) в ст. 932 предоставляет заемщику в случаях, предусмотренных законом, возможность застраховать в пользу кредитора свою ответственность за неисполнение обязательств по договору. Для целей ипотечного страхования таковым является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 31), в соответствии с которым заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Кредитор не может являться страхователем ответственности заемщика по договору.
   Согласно Закону страховым случаем по договору страхования является факт предъявления кредитором к заемщику требования о погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.
   Договор страхования заключается и оплачивается заемщиком в пользу кредитора. При переходе прав от одного кредитора к другому права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме. После выплаты кредитору страхового возмещения страховщик не имеет права предъявлять регрессных требований к заемщику. Договор страхования может быть заключен на любой срок. В соответствии с Законом страховая премия уплачивается единовременно. При досрочном отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное.
   Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика в соответствии с Законом не должна превышать 20 % стоимости заложенного имущества. Она уменьшается по мере погашения ипотечного кредита в течение всего срока действия договора.
   2. Страхование предпринимательских рисков кредитора. Кредитор также может застраховать свои предпринимательские риски, что предусмотрено Законом РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Согласно ст. 933 ГК РФ может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя, и только в его пользу (заемщик не может застраховать риски кредитора).
   Для целей ипотечного страхования договором страхования предпринимательских рисков банка может быть предусмотрено, что страховым случаем, как и в варианте страхования ответственности заемщика по договору, является факт получения кредитором убытка от продажи заложенной недвижимости. Иными словами, страховая компания осуществляет выплату страхового возмещения кредитору после фиксации размера убытка, возникающего в результате недостаточности для погашения требований кредитора денежных средств, вырученных от продажи недвижимости, либо оставления ее за собой по результатам несостоявшихся публичных торгов.
   Для страхования предпринимательских рисков законодательство не устанавливает ограничения на размер страховой суммы, и, таким образом, последняя может быть установлена на уровне 20 % стоимости недвижимости или увеличена вплоть до 100 % суммы неудовлетворенных требований банка к заемщику. Увеличение объема ответственности страховщика ведет к росту страховой премии, и, несмотря на то что она оплачивается банком, соответствующие расходы могут перекладываться на заемщика путем увеличения процентной ставки или взимания дополнительной комиссии. Оплата страхования не относится к расходам банка, учитываемым при налогообложении, что также косвенно увеличивает расходы заемщика.
   Поскольку страхователем является кредитор и страховой случай происходит в результате действий заемщика, страховая компания после выплаты кредитору страхового возмещения, в отличие от варианта страхования ответственности заемщика по договору, может предъявить к заемщику регрессные требования в пределах выплаченной суммы. Потенциально это может снизить уровень убыточности для страховой компании и понизить страховую премию, однако юридические аспекты соответствующей процедуры для целей ипотечного страхования пока не отработаны.
   При разработке системы ипотечного страхования обсуждаются три варианта ее организации: создание государственной страховой компании; выбор уполномоченной государством частной страховой компании (группы компаний) для осуществления ипотечного страхования; создание системы ипотечного страхования на базе частных универсальных компаний из числа устойчиво работающих на рынке.
   Первый вариант – создание государственной страховой компании. Развитие системы ипотечного страхования предполагает формирование условий для обеспечения частным страховым компаниям возможности осуществлять ипотечное страхование. Однако, учитывая все имеющиеся на данный момент риски и неопределенности, следует иметь в виду, что страховые компании в ближайшее время не станут осуществлять ипотечное страхование в объемах, необходимых для развития рынка ипотечного жилищного кредитования, поскольку это новый вид деятельности и существуют проблемы в определении уровня ипотечных рисков. В связи с этим на начальной стадии создания системы ипотечного страхования предпочтительнее государственное финансирование программы в той или иной форме.
   В странах, которые близки к России по экономическим и институциональным условиям и в которых активно развивается страхование ипотечных жилищных кредитов (Литва, Казахстан), система страхования построена именно на создании государственной страховой компании, которая на начальной стадии развития рынка выполняла все необходимые мероприятия по становлению и развитию рынка, а также непосредственно обеспечивала функции по страхованию ипотечных кредитных рисков. В рамках такой системы и в Литве и в Казахстане частные страховые компании проявляют все больший интерес к страхованию ипотечных кредитных рисков и выходят на рынок с собственными программами, конкурируя с государственной компанией. Таким образом, стратегия развития ипотечного страхования, реализуемая в этих странах, изначально нацеленная на создание государственных страховых компаний, не ограничивает конкуренцию на рынке ипотечного страхования, не препятствует развитию частного ипотечного страхования. Как показал опыт Литвы и Казахстана, именно государство дало импульс широкому развитию ипотечного страхования, осуществляемого частными страховыми компаниями.
   Систему государственного участия в развитии ипотечного страхования можно связать с программами, нацеленными на государственную поддержку отдельных категорий граждан в улучшении жилищных условий. Наиболее подходящей для реализации системы государственного страхования категорией граждан являются молодые семьи. Эта категория не может выйти на рынок жилья без бюджетной поддержки, даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного кредита, поскольку не в состоянии оплатить первый взнос при получении кредита.
   Для организации системы страхования ипотечных жилищных кредитов предлагается создавать систему ипотечного страхования на базе АИЖК, поскольку последнее имеет значительный опыт работы на рынке ипотечного кредитования, обладает статистикой, финансовыми и профессиональными ресурсами. Все это в совокупности позволит быстро запустить систему ипотечного страхования. Представляя интересы государства в развитии рынка ипотечного кредитования, АИЖК имеет возможность при внедрении системы ипотечного страхования учитывать социальные аспекты программ кредитования. В то же время, обладая значительным опытом в сфере ипотечного кредитования, АИЖК может обеспечить баланс интересов заемщиков, кредиторов и страховых компаний, не имеющих отработанной методологии и опыта оценки рисков по данным услугам.
   Деятельность по страхованию предлагается осуществлять путем создания в форме открытого акционерного общества дочерней страховой компании АИЖК (далее – СК АИЖК), которая будет специализироваться на ипотечном страховании. Основной задачей СК АИЖК видится создание условий для развития ипотечного страхования. Для решения указанной задачи предполагается разработать унифицированную документацию по ипотечному страхованию, содействовать методологическому и информационному развитию необходимой инфраструктуры, представлять для публичного пользования информацию, аналитические и статистические материалы по рынку ипотечного страхования. В целях вовлечения страховых компаний в систему ипотечного страхования СК АИЖК сможет предложить им услуги по входящему перестрахованию, сострахованию либо сотрудничество по агентским договорам.
   Второй вариант – выбор уполномоченной государством частной страховой компании (группы компаний) для осуществления ипотечного страхования. Для реализации данной схемы построения системы ипотечного страхования необходимо определить механизм отбора частных страховых организаций, которые будут наделены полномочиями осуществлять страхование ипотечных жилищных кредитов. Для этого потребуется разработать критерии отбора страховых организаций с точки зрения их способности заниматься страхованием ипотечных жилищных кредитов.
   Таким образом, чтобы отобрать, не нарушая антимонопольное законодательство, уполномоченные страховые компании, которые будут осуществлять ипотечное страхование, необходимо будет провести открытый конкурс в порядке, согласованном с федеральным антимонопольным органом, с учетом установленных законодательством требований. При этом следует определить, кто будет осуществлять функции организатора конкурса. Затраты, связанные с проведением конкурса, могут быть достаточно велики, а его результаты – не оправдывать саму идею построения системы страхования ипотечных жилищных кредитов по принципу уполномоченности страховых компаний государством.
   Условия функционирования системы страхования ипотечных жилищных кредитов должны быть приняты всеми участниками рынка ипотечного кредитования, и в первую очередь кредитными учреждениями, которые предоставляют ипотечные кредиты. Поэтому существует риск, что та или иная кредитная организация, предоставляющая ипотечные кредиты на своих условиях, не будет принимать договоры страхования, заключаемые заемщиком с уполномоченной страховой компанией на условиях минимального уровня первоначального взноса.
   Третий вариант – создание системы ипотечного страхования на базе частных универсальных компаний из числа устойчиво работающих на рынке. При условии развития рынка ипотечного страхования возможно создание некоммерческой организации, представляющей собой профессиональное объединение, основанное на принципе членства страховщиков, реализующих услуги ипотечного страхования, и действующее в целях обеспечения их взаимодействия и формирования правил профессиональной деятельности.
   Деятельность данного профессионального объединения будет нацелена на развитие в России системы страхования ипотечных жилищных кредитов. В его функции могут входить разработка и установление обязательных для объединения и его членов правил профессиональной деятельности; принятие нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность членов объединения, и контроль за их соблюдением; информационное и организационно-техническое обеспечение; оказание членам объединения консультационных, информационных и иных услуг в области страхования ипотечных жилищных кредитов; формирование и использование информации о страховании ипотечных жилищных кредитов; взаимодействие с федеральными органами исполнительной власти и другими структурами.
   В связи с этим целесообразно было бы предусмотреть возможность взаимодействия профессионального объединения с кредитными учреждениями, предоставляющими ипотечные кредиты, а также с ЦБ РФ, в частности для получения от банков отчетных данных о выданных ипотечных кредитах с целью создания централизованной базы данных под контролем ЦБ РФ. Это позволит более взвешенно подойти к разработке специальных требований к банкам при предоставлении ими ипотечных кредитов.
   Преимущества данной схемы построения системы ипотечного страхования:
   ● возможность разработки стандартных правил нового страхового продукта на основе взвешенных тарифов;
   ● использование уже существующих технических ресурсов страховых организаций;
   ● обеспечение скоординированных действий всех членов такого профессионального объединения при реализации ими программы ипотечного страхования;
   ● возможность установления стандартных требований к страховым компаниям при их принятии в члены объединения для участия в ипотечной программе, определения процедуры оценки и финансового анализа страховщиков;
   ● возможность формирования, анализа и использования информационных ресурсов, содержащих сведения, предоставляемые членами объединения, в том числе сведения о страховщиках, заключаемых договорах ипотечного страхования, страховых случаях и персональных данных о дефолтных кредитах. Это позволит координировать усилия членов объединения по борьбе с мошенничеством и иными противоправными действиями в области ипотечного страхования, а также противодействовать недобросовестной конкуренции.

   Анализ различных подходов к организации и развитию системы ипотечного страхования позволил сделать вывод, что для начальной стадии развития системы ипотечного страхования предпочтительнее вариант создания специализированной государственной организации, которая создаст условия для развития рынка ипотечного страхования путем формирования типовых правил страхования, порядка расчета страховых тарифов, типового договора ипотечного страхования, базы данных, необходимых для обоснования расчетов страховых тарифов. Также в задачи этой организации будет входить распространение опыта ипотечного страхования.
   Рассмотрение предложений по развитию ипотечного страхования позволяет выявить как положительные характеристики его системы, так и проблемы, связанные с реализацией данного страхового продукта.
   К положительным чертам можно отнести:
   1) решение проблемы недостатка накопленных у заемщиков средств для осуществления первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности ипотечного кредита для платежеспособных заемщиков, не имеющих необходимых накоплений;
   2) распределение рисков между банком и страховщиком и уменьшение совокупных расходов заемщика по застрахованному ипотечному кредиту (включая оплату процентов по кредиту и стоимости страхования) по сравнению с незастрахованными кредитами.
   Отметим теперь две основные проблемы, связанные с внедрением системы ипотечного страхования.
   Во-первых, в условиях кризиса вероятность наступления страховых случаев существенно выше, чем в периоды экономического подъема. Тем самым у страховщиков меньше возможностей для накопления необходимых резервов по сравнению с периодом экономического подъема и, наоборот, больше потребность в использовании таких резервов. В то же время период выхода из кризиса и постепенного восстановления экономики создает благоприятные условия для долгосрочного накопления резервов.
   Во-вторых, ипотечное страхование в целом не снижает кредитного риска, связанного с возможной неплатежеспособностью заемщика или его нежеланием возвращать кредит, а снижает лишь кредитный риск, связанный с реализацией заложенного жилья по цене, которая меньше долга заемщика. В условиях кризиса вероятность неплатежеспособности заемщиков существенно повышается независимо от того, застрахованы они или нет. Кроме того, кредиты с LTV выше 70 % имеют более высокий кредитный риск в части возможного нежелания заемщиков погашать кредит, особенно при существенном снижении цен на жилье.

3.1.2. Предложения по развитию первичного рынка ипотечного кредитования и формированию сбалансированного первичного рынка

   Развитие первичного рынка ипотечного кредитования рассматривается с позиций необходимости обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков. Существующие предложения включают меры по повышению качества взаимодействия участников на первичном рынке, совершенствованию ипотечных продуктов, дальнейшей стандартизации и унификации процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания кредитов.
   Повышение качества взаимодействия участников первичного рынка ипотечного кредитования предполагает реализацию мер по снижению финансовых и временны́х издержек при выдаче и погашении ипотечного кредита, повышению прозрачности процедур ипотечного кредитования. Высокие трансакционные издержки заемщиков и кредиторов сдерживают развитие рынка ипотечного кредитования. В целях снижения таких издержек предлагается усовершенствовать правовое регулирование закладных; уточнить положения о порядке государственной регистрации договора об ипотеке, а также положения об ипотеке в силу закона и в силу договора и т. д., повысить эффективность и транспарентность деятельности коллекторских организаций.
   Для повышения качества взаимодействия участников первичного рынка необходимо унифицировать процедуры андеррайтинга, выдачи и сопровождения кредита. Это позволит упростить и ускорить процедуру андеррайтинга, сделать более обоснованной оценку рисков, связанных с конкретным кредитом, снизить риски кредитования, сократить затраты по предоставлению ипотечных кредитов и в конечном счете снизить уровень процентных ставок.
   В целях развития первичного рынка ипотеки предлагается дальнейшее регулирование нормативной и исполнительной системы защиты прав кредиторов и заемщиков. Важным направлением видится создание единых информационных баз данных по заемщикам и по недвижимости, единой информационной системы обмена данными между участниками рынка и методологии оценки рисков (совместно с регуляторами рынка).
   Предлагается разнообразить кредитные продукты, входящие в перечень стандартных кредитных продуктов. Дифференциация линейки кредитных продуктов позволит приспособить их к потребностям разных типов заемщиков. Предлагается развивать такие виды ипотечных кредитов, как кредиты с плавающей ставкой, кредиты на индивидуальное жилищное строительство, кредиты жилищным и жилищно-строительным объединениям граждан, кредиты для определенных категорий заемщиков (молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие).
   Предложения по развитию первичного рынка ипотечных кредитов содержат рекомендации по внесению изменений в законодательство, направленные на повышение транспарентности первичного рынка, надежности рынка. Предлагаются изменения в Налоговый кодекс РФ, а именно: повышение размера имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при приобретении и строительстве жилья, в частности с помощью кредитов (займов), и распространение данного вычета на случай приобретения земельного участка для жилищного строительства, в том числе с помощью кредитов (займов); снятие ограничения на срок нахождения жилого помещения в собственности заемщика для предоставления полного налогового вычета при продаже жилого помещения, земельного участка и т. д.
   Ряд предложений касается совершенствования регулирования участников ипотечного рынка, нацеленного на одновременное обеспечение как их финансовой устойчивости, так и гибкости их деятельности. Среди таких предложений уточнение требований к оценке рисков кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование и выпуск ипотечных ценных бумаг, и пересмотр Банком России нормативов оценки рисков для таких кредитных организаций.

3.1.3. Предложения по развитию вторичного рынка ипотечного кредитования

   Предложения, нацеленные на развитие вторичного рынка ипотечного кредитования, включают меры:
   ● по расширению возможностей рефинансирования ипотечных кредитов;
   ● по развитию рынка ипотечных ценных бумаг;
   ● по развитию деятельности АИЖК.

   Для обеспечения рефинансирования ипотечных кредитов и развития рынка ипотечных ценных бумаг предлагаются меры, нацеленные на расширение возможностей по привлечению долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки.
   В условиях недостаточного внутреннего спроса предлагается стимулировать вложение в жилищные облигации с ипотечным покрытием средств институциональных инвесторов, в том числе государственных финансовых институтов, при условии надлежащего контроля за возникающими рисками. К таким средствам относятся финансовые ресурсы пенсионных накоплений, накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, временно свободные средства институтов развития, резервы страховых компаний.
   Предлагается установить лимит инвестирования в корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями, средств пенсионных накоплений государственной управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление данными средствами. Чтобы обеспечить надежность и ликвидность жилищных облигаций с ипотечным покрытием на фоне кризисных явлений на международных ипотечных рынках, предлагается ввести критерии отнесения таких облигаций к категории высшего качества, разрабатываемые объединениями участников ипотечного рынка или вводимые путем принятия специальных стандартов АИЖК.
   В целях обеспечения возможности инвестирования средств в облигации с ипотечным покрытием одновременно потребуется внести соответствующие изменения и дополнения в законы и нормативные правовые акты, регулирующие порядок инвестирования средств пенсионных накоплений, институтов развития и других институциональных инвесторов.
   Предлагаются меры по смягчению требований к облигациям с ипотечным покрытием, входящим в ломбардный список ЦБ РФ. В качестве варианта рассматривается возможность предоставления адресной гарантии в пользу ЦБ РФ по облигациям с ипотечным покрытием, включаемым в ломбардный список.
   Для защиты прав владельцев облигаций предлагается ввести в российскую правовую систему счет особого типа – номинальный банковский счет (аналог эскроу-счета). Он позволит обеспечить сохранность средств, поступающих от заемщиков в виде платежей по ипотечным кредитам и находящихся на счете посредников, которым эти средства в экономическом смысле не принадлежат. Существуют предложения о введении новых институтов – собраний владельцев облигаций и представителей владельцев облигаций. Целью их деятельности будет обеспечение защиты прав владельцев облигаций при банкротстве и иных финансовых проблемах эмитента.
   Одним из предложений, направленных на развитие рынка ипотечных ценных бумаг, является изменение требований к уровню LTV при секьюритизации ипотечных кредитов. Смысл предложения – в разрешении превышать уровень LTV 70 % при условии дополнительного страхования ответственности заемщиков. В соответствии с другим подходом предлагается введение требования об установлении уровня LTV в размере 70 % как среднего по пулу ипотечных кредитов, передаваемых для секьюритизации. Повышение уровня LTV, сопровождаемое ипотечным страхованием, не вызывает возражения, а возможность роста LTV по пулу кредитов может усугубить кредитный риск и снизить привлекательность ценных бумаг на рынке.
   Кроме того, существует предложение о разделении деятельности АИЖК на два основных направления: рыночную ипотеку и ипотеку эконом-класса. При этом имеется в виду, что ипотека эконом-класса, с низкими процентными ставками, будет предоставляться отдельным категориям граждан за счет средств бюджета, которые внесены или будут в дальнейшем внесены в уставный капитал АИЖК, а рыночная ипотека – за счет средств, привлекаемых АИЖК, в том числе с государственными гарантиями Российской Федерации и по цене, которая определяется стоимостью привлечения средств АИЖК.
   Реализация этого предложения нецелесообразна по следующим основным причинам:
   1) основная цель деятельности АИЖК, созданного на федеральном уровне, состоит в развитии института ипотечного кредитования в целом, а не в формировании нерыночного субсидируемого сегмента ипотеки. Такие программы по субсидированию процентных ставок по кредитам хотя и обладают рядом отрицательных характеристик (долгосрочные обязательства бюджетов, невозможность секьюритизации таких кредитов и т. д.), но могут реализовываться и уже реализуются рядом субъектов Российской Федерации и муниципалитетов;
   2) субсидирование ипотеки с целью обеспечения адресности такой поддержки потребует определения целевых категорий граждан, которым будет предоставляться такой льготный кредит, системы их отбора, учета, очередности и т. д., поскольку у АИЖК (т. е. у федерального бюджета) просто не хватит средств для субсидирования кредитов всем желающим;
   3) рефинансирование таких кредитов за счет секьюритизации невозможно, так как они не обеспечивают необходимого уровня доходности для инвесторов и средства АИЖК будут просто заморожены в таких кредитах на долгосрочный период;
   4) после того как у АИЖК закончатся бюджетные средства, данную программу надо будет прекратить, что повлечет социальные и политические риски.

3.2 Наиболее эффективные дополнительные рыночные и государственные институты и механизмы в сфере ипотечного кредитования

   Анализ предложений по дальнейшему развитию ипотечного кредитования позволил выделить наиболее актуальные из них, проработка и реализация которых имеет первостепенное значение для формирования эффективной системы ипотечного кредитования (табл. 3.2). К их числу относятся:
   1) создание условий для внедрения в банковскую деятельность жилищных накопительных вкладов;
   2) развитие системы государственной поддержки граждан на рынке ипотеки;
   3) внедрение и развитие системы ипотечного страхования;
   4) формирование сбалансированного первичного рынка ипотечных кредитов, обеспечение баланса интересов кредиторов и заемщиков;
   5) обеспечение возможностей для рефинансирования ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

   Таблица 3.2
   Основные предложения по развитию ипотечного кредитования

3.2.1. Создание условий для внедрения в банковскую деятельность жилищных накопительных вкладов

   Внедрение в банковскую практику жилищных накопительных вкладов создаст дополнительные инструменты, расширяющие возможности граждан по финансовому обеспечению улучшения своих жилищных условий. Смысл такого вклада, как было сказано выше, заключается в предоставлении гражданам, не имеющим средств для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, возможности накопить их в банке. При выполнении условий накопления клиент, соответствующий требованиям банка, получает ипотечный кредит.
   Жилищные накопительные вклады помимо прочего позволяют банкам оценить платежеспособность и платежную дисциплину потенциального заемщика, а также обеспечить банк долгосрочными ресурсами, необходимыми для осуществления ипотечного жилищного кредитования.
   Для реализации механизма жилищных накопительных вкладов следует внести изменения в действующее законодательство [61 - Данное предложение было подготовлено О. Ивановым, вице-президентом Ассоциации региональных банков России.]. Изменения должны касаться ГК РФ, федеральных законов «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», «О банках и банковской деятельности».
   Предполагается внедрить в банковскую практику договор жилищного накопительного вклада. По этому договору банк на условиях, предусмотренных договором, обязан принимать от физического лица суммы денежных средств и зачислять их на счет вклада, а по истечении срока накопления возвратить всю сумму вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит на приобретение жилья в оговоренной при заключении договора вклада сумме и на предусмотренных этим договором условиях. Причем возможность заключать с гражданами договоры жилищного накопительного вклада должны получить только банки, входящие в систему страхования вкладов.
   Для данного вида вкладов целесообразно увеличить размер возмещения, выплачиваемого вкладчику Агентством по страхованию вкладов (по оценкам автора данного предложения, до 1–2 млн руб.). Это обеспечит бо́льшую заинтересованность граждан в жилищных накоплениях, защитит от потери накопленную сумму, размер которой должен составлять 20–30 % стоимости приобретаемого жилья. При этом предлагается на уровне закона предусмотреть возможность получения страхового возмещения только один раз для всех таких вкладов во всех банках, что существенно ограничит возможность злоупотреблений.
   Для жилищных накопительных вкладов следует ввести норму, предусматривающую их безотзывность, т. е. вкладчик, имеющий такой вклад, не может рассчитывать на то, что банк выдаст ему сумму вклада по первому требованию. Это позволит существенно снизить риски ликвидности для кредитных организаций, а также избежать злоупотреблений, связанных с необоснованным отнесением иных видов вкладов к категории жилищных накопительных с целью увеличения размера страхового возмещения.
   Для практической реализации данной схемы жилищных накоплений представляется важным зафиксировать существенные условия договора жилищного накопительного вклада. Этот договор относится к категории смешанных, поскольку в нем содержатся элементы договора срочного вклада и предварительного договора о предоставлении кредита. Целесообразность законодательного регулирования договоров данного вида объясняется их социальной и экономической значимостью.
   При этом обязанностью банка должно стать доведение до клиента условий, при которых он сможет получить кредит, и условий, при которых банк вправе отказать в предоставлении ипотечного кредита, несмотря на выполнение клиентом условий накопления средств на жилищном вкладе.
   Для внедрения в практику работы банков жилищных накопительных вкладов предлагается внести в законодательство ряд изменений.
   В ГК РФ необходимо ввести положение, позволяющее банкам открывать гражданам безотзывные вклады для целей жилищных накоплений. Кроме того, надо зафиксировать существенные условия договора жилищного накопительного вклада, к которым относятся:
   ● сумма вклада, дающая право на получение кредита для приобретения жилого помещения;
   ● срок вклада (установленный в законодательном порядке минимальный срок);
   ● условие о неизменности процентных ставок в течение срока действия договора;
   ● порядок внесения дополнительных сумм денежных средств во вклад;
   ● условие безотзывности вклада.

   Важным моментом является формализация ситуации, когда банк вынужден отказать вкладчику в предоставлении кредита в связи с недостаточной платежеспособностью. Условия, при которых банк может отказать вкладчику в получении кредита при выполнении условий накопительного периода, также должны быть законодательно прописаны. Эти условия банк в обязательном порядке доводит до клиентов при заключении договора жилищного накопительного вклада.
   Для защиты интересов клиентов – участников системы жилищных накопительных вкладов и повышения привлекательности таких вкладов для граждан предлагается внести изменения в Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». Предлагается ввести особый порядок определения и выплаты страхового возмещения для жилищных накопительных вкладов, в частности увеличить предельную сумму страхового возмещения.
   Изменения должны быть также внесены в Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности». Они касаются отнесения жилищных накопительных вкладов к категории безотзывных, открываемых физическими лицами. Кроме того, предлагается ограничить круг банков, имеющих право открывать жилищные накопительные вклады, банками, которые участвуют в системе обязательного страхования вкладов физических лиц и состоят на учете в организации, осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов. Предлагается также установить требования к размеру уставного капитала либо размеру собственных средств (капитала) банка, привлекающего денежные средства физических лиц во вклады, открываемые по договорам жилищного накопительного вклада. Эта величина должна быть не менее суммы рублевого эквивалента 100 млн евро. Тем самым повышается надежность банка и возможность обеспечения сохранности вкладов и своевременности исполнения его обязательств перед вкладчиками.
   Наиболее обсуждаемым является способ государственной поддержки внедрения системы жилищных накопительных вкладов. В отличие от системы стройсберкасс, инициаторы внедрения которой считают необходимым в законодательном порядке установить размер и порядок выплаты государственной премии (отрицательные стороны этого предложения были проанализированы выше), в рассматриваемом механизме жилищных накоплений государственная поддержка имеет другое наполнение и видится как:
   1) косвенная поддержка со стороны государства в виде увеличения размера страхового возмещения, гарантированного государством по жилищным накопительным вкладам;
   2) предусматриваемая федеральными и региональными жилищными программами прямая поддержка государства в виде премий, выплачиваемых пропорционально размеру жилищных накоплений отдельным категориям граждан.

3.2.2. Развитие системы государственной поддержки определенных категорий граждан на рынке ипотеки

   Выполнение государством обязательств перед определенными категориями населения возможно с использованием программ ипотечного кредитования. Финансирование таких программ предусмотрено, как правило, бюджетами разных уровней. При этом чаще всего данные категории населения не могут взять ипотечный кредит на рыночных условиях. Для того чтобы у граждан была возможность реализовать свое право на улучшение жилищных условий с поддержкой государства, необходимо развивать различные формы государственной поддержки, преимущественно адресные, предполагающие субсидирование первоначального взноса.
   В основе идеи о развитии форм государственной поддержки отдельных категорий граждан на рынке ипотеки лежит положение об ориентации мер государственной поддержки на граждан, имеющих регулярный доход, которого, однако, недостаточно для получения ипотечного кредита в банке. Для поддержки определенных категорий заемщиков, которые не могут взять классический ипотечный кредит, государство может использовать разные способы привлечения таких категорий семей к классической рыночной ипотеке.
   Для повышения эффективности системы государственной поддержки необходимо провести инвентаризацию ее форм с целью возможного уменьшения их количества. Представляется целесообразным унифицировать способы государственной поддержки граждан, оставив проверенные практикой эффективные и прозрачные механизмы. Следует отказаться от субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам по причинам, рассмотренным ранее в данной главе.
   Систему государственной поддержки предлагается выстроить следующим образом. Помощь должна оказываться двум категориям семей:
   1) семьям, у которых есть сбережения в сумме, равной 30 % стоимости жилья, но которые имеют недостаточный уровень доходов, т. е. на выплату кредита они должны тратить более 45 % месячного дохода. Это семьи с недостаточным уровнем доходов;
   2) семьям, у которых нет сбережений в размере 30 % стоимости жилья, но которые имеют такой уровень регулярных доходов, который позволяет им самостоятельно обслуживать кредит в соответствии со стандартными требованиями банка к платежеспособности заемщика. Это семьи, не имеющие накоплений на осуществление первоначального взноса при получении ипотечного кредита.
   Поддержка первой группе семей может быть оказана в форме единовременных субсидий на уплату части первоначального взноса и соответствующего уменьшения суммы кредита с целью обеспечения доступности ежемесячного платежа. Для второй группы семей помимо механизма единовременных субсидий следует использовать ипотечное страхование, которое позволяет уменьшить сумму первоначального взноса, необходимую при получении ипотечного кредита.
   Развитие системы государственной поддержки отдельных категорий граждан при получении ипотечного кредита будет осуществляться в основном в рамках ФЦП «Жилище». Планируется:
   ● доработать механизмы использования предоставляемых субсидий на первоначальный взнос или на погашение основного долга и процентов при ипотечном кредитовании;
   ● разработать и внедрить специальные продукты (рыночные и нерыночные) для эффективного применения механизмов бюджетной помощи;
   ● внести изменения в законодательство, позволяющие использовать средства материнского (семейного) капитала на погашение кредита, предоставленного на этапе строительства, или на погашение ранее взятого ипотечного кредита, на уменьшение размера платежей по кредиту для заемщиков, у которых снизился уровень дохода.

3.2.3. Внедрение и развитие системы ипотечного страхования

   Ипотечное страхование, как уже было отмечено, является одним из инструментов повышения доступности ипотечных кредитов для граждан. Если попытаться кратко охарактеризовать роль ипотечного страхования в развитии ипотечного кредитования, то можно отметить следующее. Ипотечное страхование позволяет расширить категории заемщиков и увеличить количество последних, а также объемы кредитования благодаря тому, что предоставляет возможность получения ипотечных кредитов тем заемщикам, которые не имеют накоплений, достаточных для оплаты полной суммы первоначального взноса, но при этом имеют необходимые для погашения кредита стабильные доходы. По существующим оценкам, такое страхование необходимо покупателям первого жилья (например, молодым семьям). Обычно осуществляется ипотечное страхование кредитов с высоким уровнем LTV (как правило, больше 70 %), что позволяет снизить размер первоначального взноса до 10 %.
   Учитывая, что АИЖК является институтом развития ипотечного рынка, использование его опыта, накопленной статистики, финансовых и профессиональных ресурсов позволит осуществить быстрый запуск системы ипотечного страхования. Представляя интересы государства в развитии рынка ипотечного кредитования, АИЖК имеет возможность при внедрении системы ипотечного страхования учитывать социальные аспекты программ кредитования. В то же время, обладая значительным опытом в сфере ипотечного кредитования, АИЖК может обеспечить баланс интересов заемщиков, кредиторов и страховых компаний, не имеющих отработанной методологии и опыта оценки рисков по данным услугам.
   Предлагается создание дочерней страховой компании АИЖК – СК АИЖК, которая будет специализироваться в ипотечном страховании. СК АИЖК совместно с профессиональными объединениями страховщиков будет разрабатывать и применять унифицированную документацию по ипотечному страхованию, способствовать методологическому и информационному развитию инфраструктуры, популяризации ипотечного страхования и обучению специалистов, а также поддерживать публичное раскрытие информации, аналитических и статистических материалов по рынку ипотечного страхования. Она будет осуществлять свою деятельность на принципах содействия развитию конкуренции, предлагая свои услуги предпочтительно в тех направлениях ипотечного страхования, где требуется развитие рынка, с учетом действующего законодательства, текущей российской практики страхования, а также международного опыта и рекомендаций по ипотечному страхованию.
   Планируется, что СК АИЖК будет предлагать потенциальным потребителям два рассмотренных ранее продукта ипотечного страхования: страхование ответственности по договору с оплатой страховой премии самим заемщиком и страхование предпринимательских рисков с оплатой страховой премии кредитором, компенсирующим свои расходы за счет заемщика.
   Для формирования первоначального уставного капитала СК АИЖК могут быть использованы собственные средства АИЖК (по оценкам, в размере до 1,5 млрд руб.). С целью минимизации конфликта интересов между АИЖК и СК АИЖК, обеспечения прозрачности принимаемых решений и утверждаемых документов к управлению деятельностью СК АИЖК должны привлекаться профессиональные участники банковского и страхового рынков путем включения их представителей в состав наблюдательного совета и комитетов СК АИЖК. Кроме того, профессиональным участникам и институтам развития целесообразно предложить войти в капитал СК АИЖК с возможностью заключения в соответствии со ст. 32.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах» соответствующих акционерных соглашений.
   За АИЖК стоит сохранить доминирующую долю участия в капитале СК АИЖК в размере, достаточном для соблюдения требований рейтинговых агентств, предъявляемых к компаниям по ипотечному страхованию, а также возможных требований ЦБ РФ к страховому покрытию. Кроме того, АИЖК может оказать необходимую финансовую поддержку деятельности СК АИЖК, в частности путем рефинансирования застрахованных ею ипотечных кредитов. Указанная поддержка создаст дополнительные риски деятельности АИЖК, однако она является необходимым элементом запуска ипотечного страхования и создания условий для использования данного инструмента кредиторами и заемщиками.
   Долгосрочный характер договоров ипотечного страхования, а также длительность экономических циклов и возможность спадов в экономике делают требования к финансовой устойчивости компаний по ипотечному страхованию наиболее важным элементом обеспечения стабильного функционирования системы ипотечного страхования в целом. Предполагается, что СК АИЖК в соответствии с международной практикой ипотечного страхования должна предоставлять исключительно монотипный вид услуги по страхованию (аналогично монотипности услуги по страхованию жизни), что позволит исключить пересечение рисков.
   Цикличность кризисов обусловливает необходимость долгосрочного характера формирования страховых резервов. В общем случае страховые премии, получаемые компанией по ипотечному страхованию в периоды стабильного развития экономики и низких показателей риска, должны сохраняться и накапливаться для обеспечения финансовой устойчивости в периоды кризисов. Это объясняет необходимость заключения долгосрочных договоров ипотечного страхования. Учитывая возможность увеличения выплат в конце срока действия договора страхования (т. е. к моменту, когда большая часть резервов уже перешла в заработанную премию), СК АИЖК будет отчислять определенный процент от суммы заработанной премии в дополнительные резервы, используемые для покрытия рисков. Необходимо принимать во внимание международную практику установления допустимых норм соотношения «риск к капиталу» для компаний по ипотечному страхованию на уровне 20:1. Высокие требования к капитализации компаний по ипотечному страхованию оправдали себя в периоды финансовых кризисов и падения цен на недвижимость, поскольку удерживать консервативный тариф и накапливать достаточные резервы в период экономического роста крайне тяжело из-за агрессивной конкурентной среды и только высокая капитализация позволит сохранить конкуренцию и обеспечить устойчивость в периоды кризиса. Учитывая, во-первых, тот факт, что создание и начало деятельности СК АИЖК происходит не в период стабильного развития экономики и что ответственность по ипотечному страхованию носит долгосрочный характер, целесообразно на первоначальной стадии придерживаться соотношения «риск к капиталу» не ниже 10:1. По мере накопления статистических данных и апробации модели функционирования системы ипотечного страхования в различных экономических условиях возможно снижение коэффициента «риск к капиталу» до уровня 20:1.
   Ценовая политика при определении страховых взносов по продуктам ипотечного страхования строится исходя из обеспечения долгосрочной финансовой устойчивости СК АИЖК путем накопления достаточного размера резервов, необходимых для возмещения ожидаемых и непредвиденных убытков, а также покрытия расходов на ведение дел компании.
   В соответствии с действующим законодательством выплата страховой премии по страхованию ответственности заемщика по ипотечному кредиту должна быть единовременной. При страховании предпринимательских рисков взносы могут быть как едино временными, так и регулярными (ежегодными). В соответствии с мировой практикой расходы заемщика на оформление ипотечного кредита (в том числе на оплату страхования) могут быть включены в сумму кредита и выплачиваться в течение всего срока по мере погашения основного долга. Данная опция существенно повышает доступность кредита. Необходимо проработать вопрос о включении расходов на оплату страховых премий в сумму получаемого кредита.
   В целях минимизации операционных издержек СК АИЖК не предполагается открытие филиалов или отделений в регионах Российской Федерации и осуществление активных действий на первичном рынке ипотечного страхования. Основная деятельность СК АИЖК будет сосредоточена в области предоставления для страховых компаний услуг по входящему перестрахованию, разработке и внедрению типовой документации, отладке бизнес-процессов и IT-технологий, организации обучения персонала страховых компаний. Вместе с тем механизм перестрахования предполагает возможность для перестраховщика работать по различным договорам страхования, используемым страховщиками и акцептованным перестраховщиком, что позволит СК АИЖК расширить круг контрагентов и региональное покрытие. На первоначальном этапе может использоваться облигаторное пропорциональное перестрахование, позволяющее сторонам обеспечить более четкое управление рисками и ограничить возможный чрезмерный рост тарифов.
   При наличии соответствующего спроса на услуги СК АИЖК непосредственно по ипотечному страхованию возможно заключение с заемщиками и кредиторами прямых договоров страхования с использованием технологии организации сотрудничества с региональными партнерами на основании агентских договоров или договора сострахования (страхование одного и того же объекта несколькими страховщиками по одному договору).
   В перспективе, после наработки собственной статистики убыточности, участники рынка могут быть объединены в страховой пул по ипотечному страхованию. Процедура взаимного контроля в пуле позволит избежать проблем и неточностей, связанных с выплатой страхового возмещения страховыми компаниями (контроль убыточности). В то же время, как показала российская практика, страховые пулы создаются в основном для страхования редких, немногочисленных рисков, точная оценка которых затруднена и риск по которым может являться крупным, что в настоящий момент не относится к характеристикам ипотечного страхования. Кроме того, учитывая, что выплата страхового возмещения по ипотечному страхованию осуществляется после завершения процедуры исполнительного производства и фиксации ее результатов через публичные механизмы, строго определенные законодательством, риск неточностей, связанных с выплатой страхового возмещения, минимален.
   В рамках унифицированной документации по ипотечному страхованию следует определить целевые группы заемщиков, кредиты которых могут быть застрахованы с участием СК АИЖК (в том числе молодые семьи и заемщики, приобретающие жилье для постоянного проживания), установить требования к страхуемым ипотечным кредитам, а также к андеррайтингу заемщика и к объектам недвижимости. Кроме того, должны быть установлены требования к кредиторам, процедурам выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
   Важно также установить требования к взаимодействующим с СК АИЖК страховым компаниям и агентам по страхованию, в том числе в отношении соблюдения процедур андеррайтинга при заключении договора страхования. Наиболее важным аспектом андеррайтинга при ипотечном страховании является оценка предмета ипотек и. Завышение оценки в момент выдачи ипотечного кредита по сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости ведет к росту потенциальных убытков кредитора в случае ее продажи, увеличению страхового возмещения, росту убыточности ипотечного страхования и соответствующему увеличению страховых тарифов. В целях минимизации указанных рисков необходимо проводить тщательный отбор и аккредитацию оценочных компаний. Для повышения качества работы СК АИЖК должны быть запланированы разработка и внедрение автоматизированной информационной системы одобрения заключения договора страхования, одной из важнейших частей которой должно стать наличие широкой базы данных по ценам на недвижимость, позволяющей выявить серьезные отклонения в оценке.

3.2.4. Формирование сбалансированного первичного рынка ипотечных кредитов, соблюдение баланса интересов кредиторов и заемщиков

   Интенсивное развитие рынка невозможно без повышения качества взаимодействия участников на первичном рынке. Важнейшими проблемами текущего состояния первичного рынка выступают ограниченность конкуренции, завышенные тарифы, отсутствие доверия, судебная незащищенность прав кредитора, низкая финансовая грамотность заемщиков, отсутствие единой информационной базы по ним, недостаточность инструментов подтверждения информации, предоставляемой заемщиком. В перспективе предполагается создание конкурентного первичного рынка, что позволит снизить расходы кредитора и заемщика на проведение андеррайтинга и выдачу кредита. На это нацелено проведение дальнейшей стандартизации и унификации процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания кредитов, а также повышение доступности информации как для заемщиков, так и для кредиторов, создание единых баз данных по ипотечному рынку, облегчение кредиторам доступа к базам бюро кредитной информации.
   Предложения по развитию первичного рынка ипотечных кредитов нацелены на обеспечение баланса интересов кредиторов и заемщиков.
   В целях снижения временны́х и финансовых издержек при выдаче и погашении ипотечного кредита, а также при обращении закладных предлагается:
   ● совершенствование правового регулирования закладных, включая упрощение и уточнение порядка составления, государственной регистрации и погашения закладной, а также внесения изменений в закладную; уточнение содержания закладной; уточнение положений о порядке государственной регистрации договора об ипотеке, положений об ипотеке в силу закона и в силу договора и т. д.;
   ● введение института депозитарного учета закладных, что позволит передавать права на закладные путем записей по счетам депо в депозитарии и обеспечит быструю и эффективную передачу большого количества закладных в процессе их рефинансирования и секьюритизации;
   ● принятие Федерального закона «О коллекторской деятельности» с целью повышения эффективности и транспарентности деятельности коллекторских организаций.

   Одним из факторов, сдерживающих развитие первичного рынка ипотечного кредитования, являются высокие трансакционные издержки его участников, включая как заемщиков, так и кредиторов. Можно указать следующие направления снижения таких издержек.
   1. Введение института депозитарного учета закладных для передачи прав на закладные путем записей по счетам депо в депозитарии аналогично порядку перехода прав по бездокументарным ценным бумагам. Эта мера позволит обеспечить быструю и эффективную передачу большого количества закладных (пулов закладных) в процессе их рефинансирования, в том числе для целей их дальнейшей секьюритизации. Существует подготовленный Минэкономразвития России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах” и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (в части совершенствования порядка перехода прав по закладным)».
   2. Совершенствование положений о закладной путем внесения изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ряд иных законодательных актов Российской Федерации. Эти изменения направлены на устранение ряда неточностей и пробелов, общих формулировок. В частности, предусмотрено:
   ● упрощение и уточнение порядка составления, государственной регистрации и погашения закладной, а также внесения изменений в закладную;
   ● уточнение содержания закладной;
   ● уточнение положений о порядке государственной регистрации договора об ипотеке, а также положений об ипотеке в силу закона и в силу договора;
   ● внесение ряда иных уточнений.

   3. Совершенствование законодательства о коллекторской деятельности. Сегодня коллекторы руководствуются в своей деятельности разрозненными законодательными актами: отдельными статьями Гражданского кодекса РФ, Кодекса об административных правонарушениях РФ, Уголовного кодекса РФ, нормами Федеральных законов «О персональных данных», «О кредитных историях», «Об информации, информационных технологиях и защите информации», «О несостоятельности (банкротстве)». С целью повышения, с одной стороны, эффективности, а с другой – транспарентности деятельности таких организаций требуется законодательно установить основные права и обязанности участников коллекторской деятельности, порядок контроля за субъектами коллекторской деятельности и т. д. Предлагается разработать отдельный проект Федерального закона «О коллекторской деятельности».
   4. Уменьшение налогового бремени участников системы ипотечного жилищного кредитования. Предлагается внести ряд изменений в Налоговый кодекс РФ в части:
   ● исключения из объектов обложения налогом на добавленную стоимость операций по передаче (уступке) имущественных прав, вытекающих из кредитов или займов, предоставленных заемщику – физическому лицу на приобретение или строительство жилых помещений для личного потребления;
   ● повышения размера имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при приобретении и строительстве жилья, в том числе с помощью кредитов (займов), и распространения данного вычета на случай приобретения земельного участка для жилищного строительства, в том числе с помощью кредитов (займов);
   ● снятия ограничения на срок нахождения жилого помещения в собственности заемщика (или уменьшения этого срока с трех лет до одного года) для предоставления полного налогового вычета при продаже жилого помещения, земельного участка;
   ● уточнения порядка уплаты государственной пошлины при обращении для регистрации ипотеки, а также для погашения регистрационной записи об ипотеке;
   ● восстановления действовавшего до 1 января 2007 г. льготного режима налогообложения доходов по ипотечным ценным бумагам для юридических и физических лиц;
   ● исключения из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль кредитора-залогодержателя по ипотечному кредиту, страховых выплат, получаемых им по договорам страхования имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением предметом ипотеки, а также с жизнью и здоровьем заемщика.

   Предложения по улучшению информационной среды касаются как кредиторов, так и заемщиков. Развитие информационной базы, на основе которой принимаются кредитные решения, реализация практики полного раскрытия информации по условиям кредитования позволят снизить риски кредитования. Для улучшения информационной среды необходима реализация следующих мер:
   ● раскрытие информации ГУВД (о недействительных паспортах), Единого государственного реестра прав на недвижимость, Банка России и федеральной службы государственной статистики;
   ● объединение баз данных бюро кредитных историй по заемщикам, создание поведенческих моделей;
   ● создание единой информационной системы обмена данными между участниками рынка; проработка методологии оценки рисков, в том числе совместно с регуляторами рынка; обеспечение свободного доступа всех участников рынка к этой методологии;
   ● совершенствование системы сбора и публикации информации по ипотечному и жилищному рынку – ЦБ РФ и ФРС должны собирать и публично ежеквартально раскрывать статистику по рынку жилья и ипотеки по формам, согласованным с участниками рынка;
   ● повышение финансовой грамотности населения на ипотечном рынке (организация семинаров, консультативных центров, циклов передач, публикаций, издание популярных брошюр);
   ● закрепление обязательства банка о раскрытии заемщику информации о кредитных, валютных и иных рисках по предоставляемому ипотечному кредиту в соответствии с международными стандартами защиты прав заемщиков.

   Важным направлением развития первичного рынка ипотечных кредитов является дальнейшее совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования и их распространение среди участников рынка ипотечного кредитования. Эта тема становится особенно актуальной, поскольку мировой ипотечный кризис показал важность соблюдения стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, позволяющих снизить риски ипотечного кредитования.
   В связи с этим предлагается внести в гражданское законодательство изменения, направленные на совершенствование норм кредитного договора при ипотечном кредитовании в части соблюдения баланса интересов кредитора и заемщика. Имеются в виду:
   ● введение срока, в течение которого заемщик может без потерь отказаться от заключенного договора;
   ● уточнение норм о возможности досрочного расторжения кредитного договора или изменения его существенных условий;
   ● изменение норм в части прекращения обязательств по ипотечному кредиту после обращения взыскания на предмет ипотеки;
   ● регламентация в законодательстве процедуры банкротства граждан;
   ● уточнение процедур и сокращение сроков виндикации; упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе являющееся для заемщика единственным жильем;
   ● замена лиц в обязательстве;
   ● сокращение сроков судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки.

   Еще одной мерой по обеспечению баланса интересов на рынке ипотечного кредитования является повышение специализации и исключение аффилированности участников инфраструктуры рынка ипотеки в целях распределения рисков. Для этого важно, в частности, исключить совмещение участниками инфраструктуры определенных видов деятельности, что может привести к возникновению заинтересованности; создать условия для развития конкуренции на рынке оказывающих посреднические услуги компаний с целью снижения издержек, повышения качества, сокращения сроков оборота капитала; внедрить процедуру присвоения рейтингов участникам ипотечного рынка, в частности агентам по сопровождению.

3.2.5. Обеспечение возможностей для рефинансирования ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг

   Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей.
   Развитие классической ипотеки в посткризисный период должно осуществляться преимущественно за счет привлечения финансовых ресурсов на рыночных условиях с внутреннего и внешнего рынков капитала при условии хеджирования валютных рисков.
   Под влиянием экономических условий постепенно должна сформироваться национальная модель финансирования ипотеки, включающая различные схемы: списание кредитов с балансов первичных кредиторов и секьюритизация, выпуск обеспеченных облигаций без списания кредитов с банковских балансов, целевые накопления населения в банках, кредитные инвестиционные фонды.
   Формирование устойчивой системы фондирования предполагает постепенное сокращение государственной помощи и внедрение конкурентных механизмов привлечения капитала всеми участниками. Кроме того, в периоды кризисных обострений предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных ЦБ РФ, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т. д.
   В условиях недостаточного внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги представляется целесообразным стимулировать вложение средств институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги, разрешить использование для этих целей части средств государственных финансовых институтов. Указанные средства могут быть разделены на две группы:
   ● финансовые ресурсы долгосрочных накопительных систем – пенсионные накопления застрахованных лиц, не воспользовавшихся правом выбора инвестиционного портфеля, накопления для жилищного обеспечения военнослужащих;
   ● временно свободные средства институтов развития.

   В отношении первой группы главным критерием отбора ипотечных ценных бумаг является их надежность, тогда как требования к ликвидности могут быть ниже из-за долгосрочного характера соответствующих инвестиций. В отношении второй группы необходимо обеспечить не только высокую надежность, но и высокую ликвидность вложений, так как временно свободные средства могут понадобиться соответствующим институтам развития практически в любой момент.
   Вопрос о допуске средств пенсионных накоплений лиц, не воспользовавшихся правом выбора инвестиционного портфеля, к инвестированию в ипотечные ценные бумаги, не гарантированные государством, решается в рамках законопроекта о внесении изменений в Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации».
   Для расширения доступа средств институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги также необходимо рассмотреть вопросы:
   ● о внесении изменений в Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» – в части разрешения инвестировать временно свободные денежные средства фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги при первичном размещении;
   ● о внесении изменений в приказ Министерства финансов РФ от 8 августа 2005 г. № 100н «Об утверждении Правил размещения страховщиками средств страховых резервов» в части увеличения разрешенной доли ипотечных ценных бумаг в общем объеме страховых резервов (в настоящее время это 5 % суммарной величины страховых резервов по страхованию жизни).

   Чтобы создать экономические и институциональные предпосылки привлекательности инвестирования в жилищные ипотечные ценные бумаги на фоне кризисных явлений на международных ипотечных рынках и реализовать требования к их надежности и ликвидности, представляется важным разработать критерии (стандарты) отнесения ипотечных ценных бумаг к категории высшего качества с привлечением экспертов и участников ипотечного рынка. Такие критерии могут быть разработаны объединениями участников ипотечного рынка или введены путем принятия специальных стандартов АИЖК.
   В соответствии с решением Совета директоров Банка России о включении в ломбардный список последнего облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», на сегодняшний день Банком России внесены соответствующие изменения в указание Банка России от 28 июля 2004 г. № 1482-У «О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России» (далее – Указание), где установлены дополнительные требования к таким ценным бумагам. Согласно Указанию одним из условий допуска ипотечных облигаций в ломбардный список является гарантия (поручительство) по обязательствам эмитента ипотечных ценных бумаг – ипотечного агента от имени юридических лиц – резидентов Российской Федерации, которым присвоен рейтинг по международной шкале как минимум одним из иностранных рейтинговых агентств на уровне не ниже В+ по классификации рейтинговых агентств Standard & Pooŕs или Fitch Ratings либо В1 по классификации рейтингового агентства Moodýs Investors Service.
   В то же время ввиду особого статуса Банка России на финансовом рынке целесообразно рассмотреть возможность предоставления адресной гарантии в пользу Банка России по облигациям с ипотечным покрытием, включаемым в ломбардный список Банка России. Данная гарантия может являться самостоятельной (без включения ее в эмиссионные документы эмитента облигаций с ипотечным покрытием) и предоставляться в общем порядке, предусмотренном ГК РФ.
   Необходимо обеспечить скорейшее принятие проекта Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части регулирования секьюритизации финансовых активов). Целью данного законопроекта является обеспечение и совершенствование секьюритизации всех видов финансовых активов, а также введение среди прочего специальных норм, предусматривающих:
   ● введение в российское законодательство института номинального банковского счета (аналога эскроу-счета), позволяющего обеспечить сохранность средств, поступающих от должников по ипотечным кредитам в погашение обязательств и находящихся на счету посредников, которым эти средства в экономическом смысле не принадлежат;
   ● введение в законодательство институтов собрания владельцев облигаций и представителя владельцев облигаций для обеспечения защиты прав владельцев облигаций при банкротстве и иных финансовых проблемах эмитента.

   Предлагается внести ряд изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», направленных на обеспечение возможности секьюритизации ипотечных кредитов с размером LTV более 70 % при условии дополнительного страхования ответственности заемщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату таких кредитов. Кроме того, следует ввести ограничение возможности добровольной ликвидации ипотечного агента, а также возможности кредиторов требовать досрочного погашения ипотечных ценных бумаг при нарушениях со стороны эмитента, если эти нарушения были своевременно устранены.
   Центральная роль в развитии рынка ипотечного кредитования принадлежит АИЖК. Главной задачей АИЖК как института развития рынка жилищного кредитования является снятие неопределенности и обеспечение баланса интересов всех ключевых участников рынка: государства, заемщиков, кредиторов, инвесторов. Обеспечение баланса интересов и через него динамичного развития рынка жилищного кредитования возможно путем работы АИЖК по следующим направлениям деятельности:
   1) стандартизация рыночных механизмов и процедур для регулирования рынка (методологическая поддержка участников рынка; разработка и внедрение стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг совместно с участниками рынка для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности; разработка предложений по внесению изменений в законодательство);
   2) развитие новых направлений на рынке жилищного кредитования (разработка новых продуктов; развитие ипотечного страхования и других видов деятельности, способствующих равномерному распределению рисков);
   3) непосредственная поддержка рынка на выгодных для всех участников условиях в случае необходимости (предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности; разработка новых схем привлечения ресурсов на рынок; выпуск и продажа гарантий; принятие части рисков и т. д.).

   Работа АИЖК по указанным выше направлениям позволит сделать рынок жилищного кредитования более устойчивым и привлекательным для всех участников, что будет способствовать его динамичному развитию и сглаживанию негативных последствий в результате изменения внешней среды.
   После развития сегментов рынка и приватизации отдельных направлений деятельности АИЖК его основной задачей станет разработка, внедрение и реализация различных механизмов государственного содействия определенным социальным группам населения с целью повышения для них доступности ипотечных жилищных кредитов.

   Итак, анализ предложений по перспективам развития ипотечного жилищного кредитования в России позволил выделить среди них наиболее важные с точки зрения вклада в формирование эффективного рынка ипотечного кредитования. Эти предложения касаются различных аспектов системы ипотечного кредитования: стимулирования спроса на ипотечные кредиты; развития сбалансированного, с точки зрения интересов кредиторов и заемщиков, первичного рынка ипотечного кредитования; развития вторичного рынка ипотечных кредитов в направлении расширения возможностей по привлечению в ипотечные ценные бумаги долгосрочных средств накопительных систем.

Глава 4
Новые формы жилищного строительства с учетом спроса населения

4.1 Наиболее часто обсуждаемые модели и формы жилищного строительства

4.1.1. Рыночная модель кредитования застройщика (юридического лица)

   Решение задачи увеличения объемов жилищного строительства в целях формирования рынка доступного жилья требует расширения финансовой базы жилищного строительства за счет кредитных ресурсов [62 - При подготовке данного раздела были использованы материалы из книги А.Б. Копейкина, Н.Н. Рогожиной, А.А. Туманова «Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысокими доходами: подходы зарубежных стран» (М.: Фонд «Институт экономики города», 2009). См. также: Peiser R.B., Frej A.B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. 2d ed. Washington: Urban Land Institute, 2003; Miles M.E., Berens G., Weiss M.A. Real Estate Development: Principles and Process. Washington: Urban Land Institute, 2000; Получение банковских кредитов на период строительства: Руководство для застройщиков. М.: ПАДКО: Институт экономики города, 1996.]. Для этого необходимо понять проблемы и изучить риски кредитования, ограничивающие использование кредитов отечественными застройщиками. Даже в период процветания рынка и постоянного роста объемов кредитования банковские кредиты не стали основным источником финансирования строительных компаний. По самым оптимистичным оценкам, доля банков не превышала 25–30 % в общем объеме финансирования проектов жилищного строительства, тогда как в развитых зарубежных странах именно банковские кредиты обеспечивают основной объем финансирования жилищного строительства. Объясняется это просто высокими рисками кредитования жилищного строительства.
   Развитие банками кредитования застройщиков жилья в России, по мнению экспертов, тормозится в первую очередь наличием таких проблем, как:
   ● высокий уровень рисков кредитов на жилищное строительство;
   ● высокие риски из-за трудностей получения разрешений на строительство и ввод построенного жилья в эксплуатацию;
   ● низкая ликвидность объектов незавершенного строительства;
   ● низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятий строительной отрасли.

   Одна из ключевых характеристик строительного сектора с финансовой точки зрения – высокий уровень финансового рычага большинства проектов. Заемное финансирование является, с одной стороны, привлекательным для застройщиков, поскольку в условиях роста рынка обеспечивает более высокую доходность собственного капитала, вовлеченного в проект, с другой – вынужденным, что связано с очень большим объемом инвестиций, требуемых для любого строительного проекта. Ввиду этого 100 %-е финансирование из собственных средств столь масштабных проектов малоэффективно, а в большинстве случаев просто невозможно. Таким образом, привлечение заемных средств выступает необходимой частью строительного проекта. Одним из наиболее доступных источников таких средств служит банковское кредитование, однако из-за особенностей строительного бизнеса кредитование строительных проектов во многом отличается от классического корпоративного кредитования.
   Кредитование строительства – это предоставление кредитными организациями застройщикам (девелоперам), юридическим или физическим лицам, целевых кредитов, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости. Обеспечением по таким кредитам могут выступать залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим инвестиционным договорам и договорам подряда, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством.
   Строительные кредиты – весьма специфичный финансовый инструмент. Многие особенности таких кредитов продиктованы теми или иными характеристиками строительных проектов и связанных с ними рисков. Рассмотрим особенности финансирования жилищного строительства в зависимости от этапа реализации строительного проекта.
   Привлечение кредитов в проекты по строительству жилья тесно связано с финансовым и организационным циклом таких проектов. Дело в том, что по мере реализации любого строительного проекта его стоимость постепенно увеличивается, в то время как риски, связанные с ним, снижаются по мере приближения проекта к завершению. Это явление можно лучше понять, рассмотрев типовую схему реализации проекта. В общепринятом виде она включает следующие этапы:
   1) проектно-изыскательские работы;
   2) разработка проекта строительства;
   3) получение прав на земельный участок для строительства;
   4) собственно строительство;
   5) стабилизационный период.

   Этап разработки проекта требует сравнительно малых инвестиций, связанных преимущественно с оплатой труда специалистов по разработке проектной документации. В идеале первый этап строительного проекта финансируется за счет собственных средств застройщика, поскольку при небольшом объеме инвестиций девелоперу приходится брать риск невозврата вложений на себя.
   Второй этап – приобретение прав на земельный участок – связан со значительными финансовыми вложениями, однако риск невозврата инвестиций по-прежнему слишком велик и привлекать заемные средства нелегко.
   Третий этап – строительство. Именно на этом этапе чаще всего в проект привлекаются заемные средства. Во-первых, он требует наибольших затрат, а значит, вызывает максимальную потребность в привлечении внешнего финансирования. Во-вторых, соотношение залоговой стоимости проекта и риска, связанного с невозвратом кредита, на этом этапе становится допустимым для кредиторов. Залоговая стоимость существенно возрастает после получения застройщиком прав на земельный участок.
   Таким образом, обычно этапы проектирования и приобретения прав на земельный участок финансируются за счет собственных средств, а этап строительства осуществляется с привлечением заемных средств в виде банковских кредитов.
   Особого внимания требует стабилизационный период. Дело в том, что любой строительный проект связан со значительными материальными затратами, которые в конечном счете должны принести прибыль девелоперу и его партнерам или как минимум окупиться. Сразу после завершения строительства здания, например жилищно-делового комплекса, еще сложно сказать, насколько высок будет спрос на данный объект, а значит, сложно прогнозировать финансовый результат проекта. Делать выводы или обоснованные прогнозы по этому поводу можно лишь спустя некоторое время после сдачи нового объекта в эксплуатацию.
   Конкретный срок кредитования также тесно связан с операционным циклом проекта, который определяется масштабами строительства и его технологическими особенностями. Обычно длительность кредитного периода при кредитовании жилищного строительства составляет от одного до трех лет. При этом наиболее критичной с точки зрения вероятности возникновения проблем является третья четверть кредитного периода (составляющая, как правило, 3–6 месяцев), когда основная часть банковского кредита уже освоена, а продаж еще нет. Девелопер-заемщик оказывается в ситуации существенного дефицита ликвидности, и любое решение может оказаться критичным для проекта в целом. Именно в это время банкам приходится особенно внимательно следить за использованием кредита и реализацией строительного проекта.
   Отсюда вытекает еще одна важная особенность кредитования строительства – обязательность целевого использования выделяемых заемщику кредитных средств на условиях кредитной линии по мере реализации проекта.
   В мировой практике наиболее распространена схема, согласно которой новые транши предоставляются застройщику после завершения очередного этапа строительства. Так, первый транш может быть рассчитан на строительство фундамента, второй – на возведение несущих конструкций и т. д. Такой подход позволяет кредитору контролировать целевое использование предоставленных средств, а в случае дефолта стоимость недостроенного объекта должна максимально соответствовать их объему.
   Наконец, к числу особенностей строительных кредитов относятся возможные способы и источники их погашения. Таких источников несколько. Во-первых, это может быть выручка от продажи построенных объектов (например, квартир), во-вторых, средства от сдачи построенного жилого дома в аренду (в России такой вариант пока не получил достаточного распространения). Второй способ погашения требует значительно больше времени, и это должно быть оговорено еще при подписании кредитного соглашения. Третий способ и источник погашения строительного кредита – его рефинансирование, т. е. возврат за счет другого кредита, например стабилизационного. Такие схемы чаще всего применяются в проектах, предполагающих извлечение доходов через арендные платежи на протяжении длительного периода.
   Девелоперы-заемщики стремятся погасить кредит именно за счет успешной реализации построенного объекта. В случае если это не удается, возможны два варианта развития событий. Первый – процедура обращения взыскания на заложенное имущество и другие виды предусмотренного обеспечения, причем в первую очередь реализации подлежат земельный участок и строящийся объект, которые выступают предметом залога. Второй вариант – реструктуризация задолженности, которая обычно осуществляется путем рефинансирования (привлечения еще одного кредита). Возможность осуществления такой схемы зависит в первую очередь от взаимоотношений заемщика с банком, выдавшим кредит.
   На основании описанных выше особенностей кредитования жилищного строительства можно сделать вывод, что, для того чтобы осуществлять деятельность в данной сфере, от банкиров требуются особые знания. Среди всех возможных кредитов строительные кредиты являются весьма рискованными, а значит, и дорогими. В связи с этим зачастую банки предъявляют к потенциальным заемщикам особенные требования, в частности:
   ● предоставление гарантий со стороны третьего лица в отношении возможности получения кредита по завершении строительства на стабилизационный период;
   ● залог иных, помимо земельного участка и строящегося объекта, активов заемщика (застройщика).

4.1.2. Жилищно-строительные кооперативы

Одной из наиболее обсуждаемых в настоящее время схем жилищного финансирования, нацеленных на развитие жилищного строительства, являются жилищные кооперативы [63 - См.: Копейкин А.Б., Пузанов А.С., Рогожина Н.Н. Формирование предложения жилья для граждан Российской Федерации со средними доходами // Городской альманах. 2008. № 3. С. 132–145.].

Закрытые и открытые кооперативы

   Вопросы формирования системы жилищно-строительных кооперативов в России активно дискутируются в процессе подготовки проекта Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилой застройки территорий» [64 - URL: http://www.duma.gov.ru/faces/lawsearch/search.jsp; http://www.duma. gov.ru/faces/ lawsearch/goi ntra.jsp?c=388150-4]. Законодательная новация отражена в поправках в Жилищный, Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы, а также в ряд законов, которые облегчают функционирование жилищных некоммерческих объединений граждан и распространяют зону их действия на многоэтажное и малоэтажное строительство [65 - См.: Михалев Н. Земля – не на продажу // РБК Daily. 2009. 26 окт. (URL: http://www.rbcdaily.ru/2009/10/26/focus/438199)].
   В проекте закона предлагается уточнить виды кооперативов, создаваемых в жилищной сфере. Предполагается, что кооператив может быть создан в форме жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива либо кооператива малоэтажного жилья.
   Жилищный кооператив создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для приобретения, в том числе с целью реконструкции, и последующего содержания одного многоквартирного дома и управления таким домом.
   Жилищно-строительный кооператив создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства одного многоквартирного дома на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке и иных объектов, необходимых для обслуживания такого дома, последующего его содержания и управления им.
   Кооператив малоэтажного жилья создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье путем объединения членами такого кооператива своих денежных средств для строительства на предоставленном (приобретенном) для этих целей земельном участке объектов малоэтажного жилищного строительства и иных объектов, необходимых для их обслуживания.
   Важным нововведением является предложение воссоздать кооперативы, похожие на существовавшие в советское время и общепринятые для Европы.
   Часть 4 ст. 218 «Основания приобретения права собственности» ГК РФ гласит, что «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».
   Предлагается ввести понятие закрытого кооператива – это кооператив, в котором его участник, внесший паевой взнос в полном размере, не приобретает право собственности на оплаченное жилое помещение в многоквартирном доме (или на земельный участок и расположенный на нем жилой дом в малоэтажной жилой застройке). Такая конструкция предположительно полезна для обеспечения жильем очередников и отдельных категорий граждан недорогим доступным жильем, что в определяющей степени будет достигаться путем особого подхода к предоставлению земли жилищным кооперативам закрытого типа.
   Под открытым кооперативом понимается кооператив, в котором его член, внесший паевой взнос в полном размере, приобретает право собственности на предоставленное ему в пользование жилое помещение в многоквартирном доме (или на земельный участок и расположенный на нем жилой дом либо часть жилого дома в малоэтажной жилой застройке), т. е. для открытых кооперативов сохраняется существующий порядок вещей.

Кооперативы, созданные органом государственной власти или органом местного самоуправления

   Предлагается важное нововведение, заключающееся в том, что закрытый жилищно-строительный кооператив или закрытый кооператив малоэтажного жилья может быть создан органом государственной власти или местного самоуправления. Причем если учредителем кооператива является орган местного самоуправления, то право вступать в члены такого кооператива при его создании будут иметь граждане Российской Федерации, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях этим органом местного самоуправления и состоящие на таком учете.
   Если учредителем кооператива является орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, то право вступить в члены такого кооператива при его создании имеют граждане Российской Федерации, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления любых муниципальных образований на территории данного субъекта.
   Предусмотрено, что законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены дополнительные категории граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях и имеющих право при создании кооператива органом исполнительной власти данного субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления муниципального образования на территории данного субъекта Российской Федерации вступить в члены такого кооператива.

Порядок предоставления земельных участков для жилищных кооперативов

   Готовящийся ко второму чтению законопроект предусматривает упрощенный льготный порядок предоставления земли закрытым жилищно-строительным кооперативам и закрытым кооперативам малоэтажного жилья. Согласно законопроекту закрытые кооперативы будут приобретать землю на закрытых аукционах по стартовой цене 10 % кадастровой стоимости участка. Другие юридические лица не смогут участвовать в этих аукционах [66 - См.: Михалев Н. Указ. соч.].
   Закрытым кооперативам, учредителями которых станут органы публичной власти, предполагается давать государственную землю в собственность без торгов и бесплатно, поскольку такие кооперативы будут формироваться преимущественно из очередников [67 - См. там же.].
   Статус открытых кооперативов и порядок предоставления им земельных участков остаются прежними.

Предложения московского правительства по формированию жилищных кооперативов для очередников

   Представители московского правительства предполагают, что из-за дефицита бюджета они не смогут обеспечить жильем тех очередников, которым положены только субсидии при покупке квартир (около 70 тыс. семей) [68 - См.: Мэрия пристраивается к очередникам: власти Москвы предлагают малоимущим создавать кооперативы // КоммерсантЪ. 2009. 19 окт. № 194/П (4249). URL: http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID= 1258645]. Тем из них, кто не хочет ждать, Департамент жилищной политики предлагает вступить в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Город обещает предоставить им участки под строительство и льготные кредиты.
   Особенности предлагаемой схемы заключаются в том, что «денежные средства пайщиков-очередников поступят в бюджет города, а подрядные организации, которые будут вести строительство, определятся на конкурсе». Глава департамента советует отдать кооперативам те земельные участки, на которых «финансирование строительства из бюджета города сейчас является проблематичным» [69 - Там же.].
   В качестве эксперимента предлагается построить один дом. Схема выглядит так: мэрия выступает инициатором создания ЖСК, после чего каждый пайщик берет социальный ипотечный кредит в Московском ипотечном агентстве (далее – МИА), 100 % акций которого принадлежат городу. Далее деньги передаются в принадлежащее Департаменту жилищной политики ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», которое и контролирует строительство дома. Участник такого ЖСК получает квартиру по себестоимости. В данной схеме МИА будет предоставлять членам ЖСК социальную ипотеку на 30 лет под 11,7 % годовых с минимальным первоначальным взносом 10 %.
   По данным Департамента жилищной политики, на сентябрь 2009 г. в Москве насчитывалось 141,378 тыс. семей-очередников (или 459 тыс. человек). Из них около половины могут получить жилье бесплатно: это ветераны ВОВ, воспитанники детских домов, инвалиды или семьи, воспитывающие детей-инвалидов.
   Остальные (молодые семьи, малоимущие, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и др.) могут претендовать только на субсидии (город оплачивает 70 % стоимости жилья, остальное – очередник с рассрочкой при условии, что стоит на очереди более 10 лет). Всем очередникам власти предоставляют готовые квартиры, или закупая их у застройщиков, или строя за бюджетные деньги.
   В отличие от федеральных властей столичные власти никогда не проявляли интереса к организации кооперативов для строительства жилья. Но из-за уменьшения доходной части бюджета московские чиновники вынуждены рассматривать и этот вариант, отмечает председатель Совета директоров компании S. Holding А. Шепель [70 - См.: Мэрия пристраивается к очередникам…]. В статье «Мэрия пристраивается к очередникам» газета «КоммерсантЪ» ссылается на одного из авторов настоящей книги, президента Института экономики города Н.Б. Косареву: «Мы обсуждали вопрос создания ЖСК со столичными чиновниками, но, – отмечает она, – проблема в том, что пока непонятна процедура передачи участков кооперативам». По ее словам, «чтобы пайщики-очередники могли покупать жилье по себестоимости, ЖСК должны получать земельные участки либо бесплатно, либо в закрытых аукционах по цене 10–30 % от кадастровой стоимости, но пока в федеральном законодательстве эти схемы не фиксированы» [71 - См.: Мэрия пристраивается к очередникам…].
   ЖСК могут возвести 4,1 млн м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, если исходить из положенных 18 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

на человека (норма жилой площади в Москве), по оценкам Шепеля. Общий объем инвестиций ЖСК в строительство жилья может составить около 114,6 млрд руб. (из расчета 35 тыс. руб. за 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

).
   Особенностью данного предложения являются обязательность работы с заранее выбранной компанией-застройщиком и обязательность перечисления всей суммы пая в бюджет города, что невыгодно членам предполагаемого кооператива: при перечислении всей суммы сразу кооператив теряет процентный доход.

Кооперативы, созданные гражданами по инициативе застройщиков

   Идея возрождения системы жилищно-строительных кооперативов направлена на то, чтобы обеспечить россиян дешевым жильем и вывести из кризиса замершую строительную отрасль. Чтобы направить деньги из карманов на стройку, государство готово создать специальную систему предоставления земельных участков.
   Как относятся к этой идее застройщики? «Возведение домов силами ЖСК позволяет их членам покупать квадратные метры по себестоимости, – объясняет А. Шепель. – Этот механизм работал у нас при советской власти, однако в новой России основными игроками на рынке жилья остаются застройщики, использующие средства дольщиков, и государство» [72 - Там же.].
   Обсуждая вопросы строительства жилья эконом-класса, застройщики поддерживают идею работы с кооперативами [73 - Предложения корпорации S. Holding.]. Возможность снизить риски того, что жилье не найдет своего покупателя, привлекает застройщиков. Они полагают, что если заказчиком строительства является кооператив, то данные риски снижаются. Так реальные приобретатели жилья уже найдены, объединены и предоставляют средства для строительства.
   Преимуществами ЖСК для граждан, по мнению застройщиков, являются:
   1) отсутствие посредника в лице застройщика;
   2) льготное налогообложение (отсутствуют НДС, ЕСН, налог на прибыль, на имущество);
   3) минимизация риска возникновения ситуаций с «обманутыми вкладчиками», так как формально ЖСК имеет право расходовать денежные средства только на строительство данного жилого дома. Конечно, нельзя исключить противоправное расходование средств, но предположительно контроль со стороны членов кооператива будет присутствовать.

   ЖСК за счет средств пайщиков может профинансировать разработку «нулевого» этапа градостроительной и проектно-сметной документации до получения разрешения на строительство из собственных средств. В случае их недостаточности необходимо решить вопрос о получении пайщиками ипотечного кредита под залог своего пая. Поэтому может понадобиться система из двух кредитов:
   1) пайщик получает ипотечный кредит под залог своего пая в размере 5 – 10 % будущей себестоимости строительства для разработки градостроительной и проектно-сметной документации (эта документация, как интеллектуальная собственность, может быть предметом залога);
   2) пайщик получает второй ипотечный кредит на основании сметы на строительство после получения разрешения на него уже под залог будущего жилья.

   Застройщики готовы (предположительно) выступать в качестве инициаторов создания подобного рода кооперативов. Будут это платные услуги застройщика с самого начала или кооператив гарантированно привлечет застройщика на определенных условиях для реализации проекта – на данной стадии обсуждения пока не определено. Поэтому сам термин «кооператив, созданный по инициативе застройщика» носит условный характер. Скорее всего, это будет обычный кооператив, созданный гражданами в законном порядке при помощи застройщика.

Строительство жилья при поддержке работодателей (создание кооперативов по их инициативе)

   В ряде регионов России идут стихийные процессы по обеспечению жильем работников предприятий при участии работодателей. При обсуждении с представителями организаций, которые помогают своим сотрудникам в обеспечении их жильем, идея организации закрытых кооперативов встречает живой отклик. Предприятия готовы взять на себя инициативу по созданию подобного рода ЖСК.
   Рассмотрим опыт Сибирской угольно-энергетической компании (СУЭК).
   Первый проект – строительство жилья повышенной комфортности для сотрудников СУЭК в микрорайоне Красный Камень г. Киселевска. Киселевск – город шахтеров. Развиваться стал с 1930-х гг. Других предприятий, кроме угольных шахт и карьеров, в городе нет. Жилищное строительство практически не ведется. Проект по строительству жилья для сотрудников компании СУЭК, реализованный компанией совместно с администрацией города, нацелен на строительство блокированных домов (таунхаусов).
   Первая очередь построена и включает пять домов (по две квартиры в секции). Фактическая стоимость строительства составила 2 267,375 тыс. руб. за квартиру. Всего в рамках первой очереди было построено 54 квартиры общей площадью 8 тыс. м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, из которых по соглашению с застройщиком шесть угловых квартир увеличенной площади (250 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

) являются собственностью застройщика для продажи на рынке. Квартира продается участнику практически полностью готовой к проживанию. Требуется лишь финишная отделка (покраска стен, люстры, сантехника, укладка пола – ламинат или линолеум) стоимостью около 400–500 тыс. руб. Вторая планируемая очередь включает три дома на 36 квартир общей площадью 4,4 тыс. м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

.
   В рамках этого проекта СУЭК:
   ● перечислил администрации города 20 млн руб. в качестве благотворительной помощи (на разработку проекта – около 2,4 млн и 17,6 млн – на строительство инженерных сетей);
   ● участвует в строительстве объектов социального назначения;
   ● осуществляет еженедельный контроль процессов строительства через дирекцию по капитальному строительству;
   ● ищет участников долевого строительства согласно ФЗ № 214 (свои сотрудники);
   ● предоставляет сотрудникам заем для оплаты первоначального взноса в размере до 30 %. Первые 10 лет заем работником не выплачивается. С 11-го по 15-й год работник должен равномерно его погасить, для чего СУЭК обязуется выплачивать ему материальную помощь. При переходе работника на другую работу или невыполнении им своих обязанностей он должен досрочно выплатить остаток по займу. Для оплаты оставшихся 70 % работник получает средства в Сбербанке под 12 % (11 % после оформления квартиры в собственность) годовых в рублях на 10 лет на стандартных условиях;
   ● несет обязательства по увеличению заработной платы участников (в среднем с 20 до 40 тыс. руб. в месяц, притом что платеж по кредиту составляет около 30 тыс. руб. в месяц). Иногда часть кредита погашается за счет продажи уже имевшегося жилья;
   ● оказывает содействие в получении банковского ипотечного кредита путем представления работнику информации о кредитных организациях, которые участвуют в программах ипотечного кредитования сотрудников угледобывающих компаний; представления кредитной организации, с которой работник заключил договор ипотечного кредитования, информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита.

   Застройщиком были проведены следующие действия:
   ● через аукцион получен в аренду земельный участок для строительства;
   ● получены права собственности на шесть квартир в качестве части оплаты своих услуг.
   Администрация Киселевска со своей стороны:
   ● подготовила проект строительства жилья;
   ● продала подготовленный и согласованный проект застройщику;
   ● обеспечила строительство объектов социальной инфраструктуры (детский сад на 160 млн руб., из которых 15 млн руб. внес СУЭК).

   Порядок участия граждан в проекте:
   ● работники предприятий компании СУЭК в Киселевске пишут заявление на имя директора шахты, который его подписывает, если работник является «важным, перспективным» для предприятия и нуждается в улучшении жилищных условий. Первоначально желающих было не очень много (только 14 человек), поэтому помимо ключевых сотрудников брали любых работников предприятия, получивших согласие директора. В результате в проекте участвовали 30 сотрудников СУЭК и 18 жителей города. На вторую очередь желающие уже есть;
   ● участник проекта мог добавлять свои средства для уменьшения суммы кредита.

   В результате итоговая цена жилья для сотрудников составила 18,7 тыс. руб. за 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, а с учетом займа на первоначальный взнос – 13,09 тыс. руб. за 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

. На рынке в тот период стоимость жилья составляла 19–22 тыс. руб. за 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

. При этом никаких ограничений по дальнейшей перепродаже полученного жилья нет.
   Уменьшение цены жилья было достигнуто за счет:
   ● применения современных строительных технологий, в частности несъемной опалубки;
   ● выбора подрядчика на конкурсной основе, главным критерием которого было обеспечение заданной цены построенного жилья;
   ● предоставления возможности подрядчику построить и продать часть квартир в проекте.

   Для подрядчика основным стимулом участия в данном проекте стало создание положительного имиджа. Прибыли подрядчик практически не получил, к тому же у него возникли проблемы при продаже своих квартир на рынке.
   Затраты СУЭК на реализацию данного проекта составили в среднем 4,2 тыс. руб. за 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, сама компания оценивает их как высокие. Поэтому следующий проект в городе Ленинск-Кузнецкий (находится в стадии разработки) компания планирует реализовать по другой схеме, с меньшими затратами. Основная проблема состоит в увеличении санитарно-защитных зон вокруг шахт, требующем переселения людей из построенного вокруг них индивидуального жилья. Компания совместно с администрацией поселка имеет участок, который фактически обеспечен необходимой инженерной инфраструктурой. Планируется следующая схема реализации проекта.
   Администрация города Ленинск-Кузнецкий:
   ● формирует участки для последующего предоставления их под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
   ● выделяет по заявлениям граждан земельные участки под ИЖС;
   ● организует автобусный маршрут к поселку;
   ● оказывает административную поддержку проекту.
   Застройщик:
   ● осуществляет строительство индивидуальных домов на основании договора с участником. Самостоятельно за свой счет подготавливает фундаменты;
   ● заключает с компанией СУЭК договор о контроле с ее стороны хода строительства;
   ● использует «типовой» проект коттеджного поселка на 106 домов (первая очередь – 80) с централизованным освещением, водоснабжением и канализацией. Отопление индивидуальное в каждом доме. Сметная стоимость 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

в черновой отделке – около 20–25 тыс. руб. (в том числе затраты на благоустройство поселка, трансформаторную подстанцию, очистные сооружения, автодороги).

   СУЭК:
   ● контролирует процесс строительства;
   ● отбирает участников проекта на конкурсной основе. Директор предприятия подписывает рекомендацию для включения сотрудника в список участников (сейчас их в списке 82);
   ● содействует созданию на общественных началах оргкомитета;
   ● пока предоставлять субсидии не планирует, однако с учетом основной проблемы – недоступности для сотрудников компании условий ипотечного кредитования – рассматривает вариант предоставления банку гарантий за работников.

   Среди участников проекта:
   ● ключевые специалисты;
   ● работники предприятий компании СУЭК, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (требуется одобрение кандидатуры участника непосредственным руководителем или руководителем предприятия);
   ● молодые специалисты, социально не защищенные слои населения, ветераны.

Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)

   В целом положение с ЖНК не лучше положения с ипотечным кредитованием. Объемы привлекаемых средств уменьшились, активность снизилась.
   Например, на территории Северо-Западного федерального округа действуют 19 жилищно-накопительных кооперативов, включенных в государственный реестр. В стадии ликвидации находится один ЖНК, в 2008 г. был ликвидирован и исключен из реестра ЖНК еще один.
   Кризис, безусловно, ударил по всем субъектам финансовой деятельности, в том числе и по ЖНК. Они переживают не самые лучшие времена, однако жизнь в них еще теплится [74 - См.: Какими стали финансовые рынки после острой фазы кризиса // ТТ финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. 2009. 30 авг.].
   С жилищно-накопительными кооперативами сложилась ситуация, в чем-то схожая с долевым строительством. Правительство, обеспокоенное возможными злоупотреблениями при использовании средств участников, выступило с инициативой принятия закона, регулирующего деятельность ЖНК, прежде всего с точки зрения защиты граждан. Пользуясь слабым контролем за исполнением законодательства, большинство подобного рода структур «перерегистрировались» в другие юридические лица и продолжили нерегулируемую деятельность.
   В общем-то неплохая идея кооперативного накопления средств граждан опять находится в «опасной зоне», когда нет финансового контроля за средствами и есть вероятность появления не только «обманутых дольщиков», но и «обманутых пайщиков ЖНК».

4.1.3. Ситуация со строительством жилья эконом-класса

   Ряд застройщиков обсуждают возможность работы в секторе жилья эконом-класса. Их мотивы заключаются в предполагаемой возможности сохранить присутствие на рынке, найти способ зарабатывать деньги в изменившихся условиях.
   Застройщики полагают, что государство, которое в лице высших должностных лиц ставит задачу «строительства доступного и комфортного жилья эконом-класса во время и после кризиса по рыночной цене не более 30 тыс. руб. за квадратный метр» [75 - URL: http://premier.gov.ru/events/news/4741/], в той или иной форме субсидирует этот процесс. Речь идет прежде всего о некоем «льготном предоставлении» земельных участков в том случае, если застройщик берет на себя обязательства строить жилье по фиксированной цене.
   Цифра 30 тыс. руб. за 1 м -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

достаточно условна. Для конкретизации работы в данном направлении строительства жилья по умеренным ценам целесообразно, по мнению застройщиков, скорейшее принятие на уровне Правительства РФ стандарта жилья эконом-класса. Еще один вопрос, который требует решения, – финансирование начальной стадии подобных проектов [76 - Предложения корпорации S. Holding.].

4.1.4. Модель кредитования физических лиц для индивидуального жилищного строительства

   Главная особенность кредитования индивидуального жилищного строительства состоит в том, что заемщиками выступают индивидуальные застройщики, которые строят дом для собственного проживания. В связи с этим кредитование индивидуального жилищного строительства в большинстве случаев является по сути совокупностью двух видов кредитования – кредитования строительства и долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
   Кредит на индивидуальное жилищное строительство представляет собой по большей части краткосрочный кредит на строительство (обычно сроком от 6 до 18 месяцев с обеспечением чаще всего в виде земельного участка). По завершении строительства индивидуального дома строительный кредит заменяется, как правило, долгосрочным ипотечным кредитом, залогом по которому выступают земельный участок и построенный на нем индивидуальный жилой дом. В зависимости от вида связи между краткосрочным строительным и долгосрочным ипотечным кредитами выделяют два типа кредитных продуктов для индивидуального строительства.
   Комплексный строительно-ипотечный кредит. В рамках этого кредитного продукта заемщик в течение строительного периода платит лишь проценты по кредиту и не выплачивает основную сумму долга, а по завершении возведения дома кредитор самостоятельно трансформирует строительный кредит в ипотечный на заранее определенных условиях. Такая схема привлекательна тем, что заемщику требуется лишь один раз подготовить документы, заявку и пройти проверку в банке. Однако процедура может быть достаточно длительной и дорогостоящей, поскольку включает оценку будущего дома, земельного участка, подтверждение прав на земельный участок, проверку иных необходимых документов, уплату административных сборов и т. д. Отрицательной стороной данной схемы следует признать отсутствие у заемщика права выбора наиболее привлекательных условий ипотечного кредитования на рынке после завершения строительства дома.
   Специализированный строительный кредит. Кредитный продукт предусматривает схему, при которой заемщик берет отдельный краткосрочный кредит на строительство индивидуального дома, а по завершении строительства подает заявку на получение долгосрочного ипотечного кредита под залог построенного объекта. Краткосрочный строительный кредит представляет собой кредитный продукт шарового типа с выплатой процентов за пользование кредитом в течение всего кредитного срока и оплатой основной суммы долга по его завершении. Часто в такой схеме банк требует уплаты заемщиком авансового платежа. Кроме того, заемщику по окончании строительства необходимо искать кредитора для предоставления ипотечного кредита; правда, по сравнению со схемой комплексного кредитования заемщик обладает большей гибкостью при выборе наиболее привлекательных для него условий на рынке. Краткосрочный строительный и долгосрочный ипотечный кредиты могут быть предоставлены как одним, так и разными кредитными институтами.
   Разновидностью кредита на индивидуальное жилищное строительство является так называемый связанный кредит (bridge loan), при котором залогом на период строительства индивидуального дома выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость (например, городская квартира).
   Одно из основных отличий кредита на индивидуальное строительство от традиционного ипотечного заключается в механизме его предоставления. Ипотечный кредит, как правило, предоставляется единовременно для приобретения жилья. Кредит на индивидуальное строительство предоставляется отдельными траншами (5 – 10 траншей за весь кредитный период) в соответствии со стадиями строительства (завершение работ под фундаментом, сбор основной конструкции дома, обеспечение дома сетями коммунальной инфраструктуры и т. д.) или процентом готовности здания (например, 10, 30, 50 %). При этом деньги поступают по итогам реализации работ, а не авансом. Основанием для оплаты является либо результат инспекции дома экспертом кредитного института, либо предоставление документированного объема затрат за определенное время (например, за месяц).
   От ипотечного кредита кредит на индивидуальное строительство также отличается тем, что помимо проверки заемщика по критериям, принятым в ипотечном кредитовании (размер доходов, кредитная история, соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, размер сбережений, оценка объекта залога и т. д.), его выдача предполагает анализ дополнительных характеристик, связанных со строительством, в частности:
   ● квалификации застройщика (независимо от того, будет заемщик сам строить дом или привлекать строительную организацию);
   ● проектной документации;
   ● сметы расходов на строительство объекта;
   ● схемы последовательности строительных и монтажных работ;
   ● необходимых разрешений, согласований и результатов экспертиз (если требуется).

   В России степень отработанности описанного вида кредитования банками сравнима на практике с ипотечным кредитованием.

4.1.5. Модель жилищного микрофинансирования

   Жилищное микрофинансирование – это предоставление небольших кредитов по субсидируемым процентным ставкам на относительно короткие сроки. Это продукт для широкого круга домохозяйств с невысоким уровнем доходов, который позволяет им решить жилищную проблему. Жилищное микрофинансирование предполагает направление средств на:
   ● приобретение земельного участка;
   ● реконструкцию дома;
   ● строительство небольшого дома на земельном участке, уже принадлежащем семье.

   Традиционные ипотечные кредиты требуют от заемщиков фиксированных ежемесячных платежей в течение длительного времени. Для семей с небольшими доходами такой инструмент неприемлем, потому что на них оказывают существенное влияние неблагоприятные жизненные ситуации: болезни, безработица, значительные колебания в уровне доходов. Долгосрочные схемы погашения кредита для них не подходят – если домохозяйство столкнется с проблемами, оно рискует остаться без жилья. Но такие домохозяйства могут весьма реалистично планировать свои краткосрочные доходы и платежи по микрокредитам (займам) с небольшими сроками. Кроме того, ипотечное кредитование требует официальных постоянных доходов, а для домохозяйств с низким уровнем доходов характерны их неравномерность, наличие неподтвержденных доходов.
   Таким образом, небольшие жилищные кредиты на короткие сроки отличаются большей гибкостью с точки зрения процедур андеррайтинга и сбора платежей, чем ипотечные кредиты. Аксиомой жилищного микрофинансирования является применение альтернативных форм обеспечения возвратности кредита, к примеру включение в схему созаемщиков. Это демонстрирует более высокий уровень обеспечения, чем залог недвижимости.
   Важно отметить, что наиболее успешные организации по микрофинансированию становятся банковскими (и другого типа) регулируемыми организациями – это позволяет им привлекать рыночные средства и повышать свою эффективность.
   Основные источники ресурсов организаций по микрофинансированию: обязательные сбережения (сберегательные контракты); депозиты; средства банков, партнеров; средства доноров; средства фондов; средства государства; кредитное улучшение (получение гарантии крупной страховой компании для привлечения средств); международные инвесторы (IFC).
   Ключевая проблема жилищного микрофинансирования – источник субсидирования процентных ставок.
   Сопряженной с жилищным микрофинансированием темой является строительство жилья собственными силами, которое достаточно условно выделяется в отдельное направление. Строить своими руками – не самоцель, однако практика показывает, что для сельских районов и небольших городов это весьма актуально.
   Первый вопрос – о выделении земельных участков. Земельный кодекс РФ допускает предоставление земельных участков для индивидуального строительства без конкурса в том случае, если на данный участок больше никто не претендует. Если в удаленном районе выделение земельных участков без аукциона на практике возможно, то в активном районе всегда находится другой претендент и выкупает рассматриваемый участок, на котором строительства зачастую не ведет.
   В России имеется значительный опыт строительства жилья собственными силами. В августе 1922 г. был издан декрет «О праве на строительство», которым разрешалось бесплатное предоставление участков земли под строительство своими силами, а также выдавались государственные кредиты под 2 % годовых. Отметим, что при этом требовалось наличие собственных средств в размере 30 %. Этот взнос можно было заменить обещанием строить своими силами. В течение строительного бума с 1923 по 1926 год более 2/3 домов было построено частным сектором, в основном будущими владельцами собственных домов. В 1927 г. было введено десятилетнее налоговое освобождение с целью стимулирования данного сектора экономики и решения социальных задач.
   В 1926 г. затраты на строительство частного дома своими силами составляли около половины затрат на строительство городских квартир в общественном секторе, прежде всего из-за дешевых стройматериалов: 99 % домов, построенных своими силами, были небольшими одноэтажными деревянными домами – знакомая всем картина.

4.1.6. Модель строительства жилья для коммерческого найма

   В качестве стратегического направления развития форм жилищного финансирования рассматривается использование рыночных механизмов кредитования физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи его внаем.
   Данная модель продолжает традицию доходных домов, существовавшую в России в дореволюционный период. Тогда использование этой модели позволяло решать две задачи: получать прибыль для владельца недвижимости и предоставлять жилье определенным слоям населения. Экономика дореволюционной России и экономика России современной – это две совершенно разные системы, поэтому функционирование модели доходных домов в условиях сегодняшнего рынка недвижимости вызывает множество вопросов.
   Модель строительства жилья для коммерческого найма предполагает, что после завершения строительства жилые помещения не продаются, а передаются управляющей компании (в качестве которой может выступать сам застройщик или муниципалитет) для сдачи в аренду.
   Арендное жилье формирует отдельную нишу жилищного рынка. Оно всегда имеет отдельный спрос, формируемый мобильными группами населения, предпочитающими не привязывать себя к одному месту, инвестируя в приобретение жилья в собственность. Эти факторы делают рынок аренды весьма привлекательным, однако необходимо понимать, что условия ведения бизнеса в этом сегменте существенно отличаются от наиболее распространенного в России сегмента продажи жилья. Извлечение доходов через арендные платежи приводит к удлинению финансового цикла проекта. Так, квартира эконом-класса стоимостью 150 тыс. долл., сдаваемая по 900 долл. в месяц, окупится только через 14 лет. Кроме того, застройщик вынужден нести затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости, ремонтом, налогами на доходы от аренды, что приводит к еще большему увеличению срока окупаемости. Использование такой модели может быть целесообразным только на насыщенных и стабильных рынках жилой недвижимости, для которых характерна достаточно низкая норма прибыли при низких темпах инфляции. В таких условиях застройщики будут входить в подобные проекты, с тем чтобы зафиксировать свою доходность на длительный промежуток времени и хеджировать риски.
   Ряд условий российского рынка не позволяет частным девелоперам использовать арендную модель. Во-первых, в крупных российских городах спрос на арендное жилье насыщен теневым сектором арендуемых частных квартир, что, по сути, ликвидирует главный фактор привлекательности рассматриваемой модели. Кроме того, высокая волатильность рынка в сочетании с относительно высоким уровнем инфляции, характерным для нашей экономики, приводит к тому, что застройщики предпочитают проекты, ориентированные на более быстрый возврат инвестиций, что в нашем случае мотивирует выбор проектов с продажей жилья.
   В Москве с 2002 г. была предпринята попытка строительства нескольких доходных домов на бюджетные деньги. Единственный дом, который был возведен в Большом Николоворобинском переулке, был позиционирован в элитном сегменте. Проект изначально не бы л рассчитан на попадание в нишу доступного жилья, поскольку, например, в доме по проекту не было однокомнатных квартир. В результате проект оказался достаточно успешным, арендаторами стали в основном иностранные граждане, работающие в России, а также бизнесмены из российских регионов, ведущие дела в Москве. Аренда квартир составила 2,5 – 10 тыс. долл. в месяц. Этот проект можно рассматривать как пример успешного долгосрочного инвестирования средств, но он является скорее исключением из правил, подтверждением чему служит тот факт, что больше подобных проектов в Москве реализовано не было.
   Кредитование юридических лиц на цели строительства жилья или граждан на приобретение или строительство жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем будет развиваться по мере формирования рынка жилищного найма. С развитием сегмента найма и появлением домовладельцев-арендодателей произойдет дифференциация стандартного ипотечного продукта и выделение отдельного продукта, учитывающего особенности жизненного цикла предмета залога и качество обслуживания кредита при сдаче жилья внаем.

4.1.7. Модель долевого участия граждан в строительстве жилья

   Положение с долевым строительством оставляет желать лучшего. С наступлением экономического кризиса 2008–2009 гг. многие стройки оказались замороженными. Застройщики ссылаются на финансовые трудности, дольщики, полностью выполнившие обязательства по инвестированию строительства, не понимают, на какие цели были израсходованы их деньги. Например, было обнародовано [77 - URL: http://ibk.ru/53978.html] число замороженных в Москве строек – 148 (около 10 тыс. квартир). По словам депутата Госдумы А. Белякова, в течение двух лет только в Москве могут быть нарушены сроки сдачи в эксплуатацию 250 тыс. квартир.
   По существу, сохранились противоречия между физическими лицами – участниками долевого строительства и застройщиками, привлекающими средства физических лиц для строительства жилья. Дольщики заинтересованы в ужесточении норм законодательства по регулированию деятельности застройщиков, привлекающих средства физических лиц, и в обеспечении сохранности своих средств. В ответ они в массовом порядке уходят от формального исполнения закона путем применения квазидолевых схем, например предварительных договоров купли-продажи.
   Предварительный договор купли-продажи – довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, оформит всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры, т. е. он обязуется продать квартиру в будущем, а пока заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи и оформляет на себя в собственность квартиры, которые потом продаст дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи, т. е. квартира полностью оплачивается в момент заключения договора, а не тогда, когда дом будет построен и квартира будет физически определена. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик также не дает обязательств построить дом к определенному сроку [78 - URL: http://ru.wikipedia.org/wiki/].
   Другой вариант «ухода из-под закона» предполагает использование векселя (вексельной схемы). Деньги принимают у граждан «под вексель». Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия заключаются два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре отмечается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме квазидольщики получают обязательство передать квартиру. Вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связаны, т. е. при формальном рассмотрении привлечения денежных средств в строительство нет. В векселе не указывается обязательство передать квартиру. Нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами, например, вернув деньги. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, нет. В случае банкротства застройщика квазидольщик не сможет получить и деньги [79 - Ibidem.].
   Попыткой закрыть лазейки для использования предварительного договора купли жилья является его легализация в регулируемой форме. Такой договор должен подлежать государственной регистрации и только с ее момента считаться заключенным. Самое существенное, что подобным договором может быть предусмотрена уплата гражданином (покупателем) задатка, который, не превышая 10 % цены приобретаемого жилого помещения, должен быть не более 250 тыс. руб.
   При этом до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, запрещается полная или частичная оплата покупателем жилого помещения. На отношения сторон по договору распространяются требования, установленные для застройщика и договоров участия в долевом строительстве.
   Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости распространяются на деятельность застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов по указанному договору.
   Другой узловой проблемой является попытка «спасти» уже обманутых дольщиков, для чего разрабатываются различные схемы достройки недостроенных домов, в том числе с участием региональных и муниципальных властей. В попытке защитить интересы уже обманутых дольщиков предлагается ввести особый порядок банкротства застройщиков, позволяющий при наличии средств у региональных или муниципальных властей продолжить строительство недостроенных домов.

4.2 Развитие новых форм жилищного строительства

4.2.1. Выбор и обоснование перспективных форм организации и финансирования жилищного строительства

   Для анализа разделим формы строительства и приобретения жилья на два сектора:
   ● рыночные, предназначенные для граждан с доходами, достаточными для приобретения готового жилья или, по сложившейся практике, для участия в строительстве (долевые схемы);
   ● различные субсидируемые способы улучшения жилищных условий граждан с невысоким уровнем доходов.

   Как показал финансовый кризис, и на нашем рынке очень вероятен риск того, что построенное жилье не будет продано по приемлемой для застройщика цене. Когда цены на жилье постоянно росли, у застройщиков и граждан сформировалось мнение, что этот риск на нашем рынке носит умозрительный характер. Кризис показал, что это не так.
   При осознании этого риска долевые схемы строительства становятся менее привлекательными как для граждан, так и для исполнительной власти. Проблемы обманутых дольщиков в конечном счете приходится решать исполнительной власти, причем процесс идет с большим трудом. Перспективным путем является кредитование застройщиков при строительстве многоквартирных жилых домов, жилых домов блокированного типа (таунхаусов), коттеджных поселков, а также кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства.
   Другой сектор – субсидируемое жилье для граждан, которые не в состоянии приобрести его на открытом рынке. На рис. 4.1 представлены возможные способы улучшения жилищных условий граждан с невысоким уровнем доходов. Их три:
   ● субсидируемое приобретение жилья в собственность;
   ● субсидируемая аренда в широком спектре арендных ставок – от почти коммерческого найма до социального жилья;
   ● участие в различных формах кооперативного строительства без приобретения права собственности на жилье.

   Рис. 4.1.Возможные способы улучшения жилищных условий граждан с доходами, не позволяющими приобрести или арендовать жилье на рынке

   Рассматриваемые способы направлены на стимулирование предложения на рынке относительно недорогого жилья, что увеличивает долю граждан, которым становится доступно приобретение жилья на рынке за счет собственных средств и ипотечных кредитов.
   В России решение этой задачи осложнено сохраняющейся монополизацией рынка земельных участков, что в условиях растущего спроса приводит к перекосу предложения жилья в сторону верхнего ценового сегмента. Кроме того, частный арендный сектор в России находится в основном в режиме «неформальной экономики», что не позволяет в полной мере использовать его возможности при разработке комплексной государственной жилищной политики.
   Поэтому в настоящее время особую значимость приобрело решение широко обсуждаемой задачи – снижения стоимости строительства жилья, создания механизмов строительства недорогого жилья, доступного для приобретения семьям со средним и несколько ниже среднего уровнем дохода.
   При определении направлений решения данной задачи и возможностей снижения стоимости строительства была учтена экспертная оценка затрат на строительство с учетом работ по анализу структуры стоимости строительства жилья, проведенных консультантами Всемирного банка в 2004–2005 гг. (табл. 4.1) на основе опроса девелоперов в ряде регионов России (Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Ставрополь, Иркутск, Новосибирск, Ростов и города Ростовской области). Это несколько устаревшие данные, но, по нашему мнению, структура затрат в целом сохранилась.

   Таблица 4.1
   Анализ возможности снижения стоимости строительства (на примере жилья высокой ценовой категории)

   Таким образом, основными способами возможного снижения стоимости строительства жилья являются уменьшение затрат на приобретение земельного участка и инфраструктуру, разработка и внедрение недорогих типовых проектов, снижение прибыли застройщика (за счет организации строительства неприбыльными структурами и снижения строительных рисков).
   Источников снижения цены два – бюджетные субсидии и попытка снижения стоимости квадратного метра путем возложения функций застройщика на организации, не преследующие цели извлечения прибыли.
   Попытка ограничить стоимость жилья административным путем весьма проблематична. В связи с этим интересен опыт Казахстана, где она имела место в рамках Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 гг. Там было предпринято государственное вмешательство в строительство жилья с целью снижения его стоимости и повышения доступности для граждан со средними доходами. Попытка оказалась несколько прямолинейной, предпринятой практически старыми советскими способами. Поучительны трудности, встретившиеся на пути ее реализации:
   ● нарушение правил доступа к более дешевому жилью;
   ● отсутствие должной мотивации у муниципалитетов и регионов предоставлять земельные участки, обеспеченные инфраструктурой, даже при полном государственном финансировании развития инфраструктуры;
   ● невысокое качество жилья;
   ● нарушение сроков строительства.

   Вторая идея может быть реализована путем развития некоммерческого (кооперативного) сектора жилищного строительства. Суть ее в том, что если у нас монополизированный рынок и мы вынуждены покупать жилье по цене, в которой заложена монопольная сверхприбыль, то давайте элиминируем в этом процессе коммерческого застройщика и сделаем застройщиками самих граждан, наподобие жилищно-строительных кооперативов советских времен. У таких застройщиков не будет маржи, монопольной сверхприбыли, что даст возможность снизить цену и повысить доступность жилья. Идея вполне жизнеспособна и имеет массу зарубежных аналогов. Предлагаемые схемы строительства недорогого кооперативного жилья основываются именно на ней.
   Итак, наиболее подходящей организационной формой для строительства доступного жилья являются жилищные кооперативы. Именно в них возможно сокращение строительной прибыли, поскольку их основная цель – обеспечение жильем граждан – участников данных структур.
   Кооперативное жилье имеет пониженную ликвидность по сравнению с жильем, находящимся в частной собственности (продать можно только пай, а вступление в кооператив нового члена должно быть утверждено решением общего собрания), что делает его менее привлекательным для спекулятивных и инвестиционных операций. В современных российских условиях это может иметь определенное значение [80 - См.: Копейкин А.Б., Пузанов А.С., Рогожина Н.Н. Формирование предложения жилья для граждан Российской Федерации со средними доходами // Городской альманах. 2008. № 3. С. 132–145.].
   В связи с этим следует напомнить, что согласно современному российскому законодательству у члена жилищного кооператива после выплаты пая автоматически возникает право собственности на занимаемое жилое помещение. Это делает жилищные кооперативы промежуточной (несамостоятельной) организационной формой, так как после выплаты первого паевого взноса их деятельность должна регулироваться законодательством об объединениях собственников.
   Между тем в большинстве стран мира кооперативная собственность на жилье является одной из системообразующих – кооперативы успешно используются для удовлетворения жилищных потребностей определенных категорий граждан, в первую очередь с невысокими доходами. Представляется, что назрела необходимость внести изменения в законодательство, с тем чтобы воссоздать правовые основы существования «полноценных» кооперативов (воссоздать – потому что этот институт, «советские ЖСК», достаточно успешно функционировал в 1960 – 1980-е гг.).
   Государственное регулирование деятельности жилищных кооперативов, а также их государственная поддержка позволят создать социально ориентированный механизм строительства недорогого жилья. Рыночные застройщики в любом случае ориентированы на получение прибыли, и административные методы ее ограничения могут оказаться неэффективными. За рубежом благодаря развитию некоммерческого и кооперативного секторов жилищного строительства создаются фонды доступного жилья и граждане с невысокими доходами получают возможность решать свои жилищные проблемы.
   Исходя из вышеизложенного, авторы считают наиболее перспективными для использования в России следующие схемы:
   1) развитие жилищно-строительных кооперативов закрытого типа;
   2) кредитование застройщиков банками;
   3) кредитование строительства индивидуальных домов;
   4) жилищное микрофинансирование.

4.2.2. Предложения по развитию жилищно-строительных кооперативов

Классификация предлагаемых схем

   Основными целями развития жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан являются:
   ● повышение доступности жилья для граждан со средними доходам за счет снижения затрат на строительство;
   ● обеспечение жильем очередников и других льготных категорий граждан;
   ● обеспечение баланса спроса и предложения жилья (минимизация рыночного риска непродажи построенного жилья);
   ● формирование и внедрение стандартов и технологий строительства жилья эконом-класса;
   ● стимулирование развития малоэтажного жилищного строительства.

   Предположительно этих целей можно достичь в результате исключения прибыли коммерческого застройщика (замена на фиксированное вознаграждение управляющей компании) и снижения других затрат за счет целевой организационной и финансовой государственной поддержки.
   Государство может обеспечить:
   ● предоставление земельных участков на льготных условиях;
   ● разработку и утверждение за счет средств соответствующих бюджетов документации по планировке;
   ● предоставление на льготных условиях типовой проектной документации строительства;
   ● поддержку государственными институтами развития (АИЖК, Фонд РЖС);
   ● субсидирование за счет бюджетов других затрат объединений граждан и/или адресную поддержку целевых групп населения в рамках региональных, местных программ.

   Рассмотрим более подробно схемы кооперативного строительства с учетом вопросов финансирования. В таблице 4.2 сведены воедино возможные варианты организации кооперативов и товариществ индивидуальных застройщиков.
   Для строительства и приобретения многоквартирного жилого дома могут быть использованы такие формы, как открытый жилищно-строительный кооператив (открытый ЖСК), закрытый жилищно-строительный кооператив (закрытый ЖСК), закрытый или открытый жилищный кооператив. Напомним, что жилищный кооператив создается с целью приобретения и пользования жильем, причем пользованию может предшествовать реконструкция.
   Для малоэтажной жилищной застройки (индивидуальные жилые дома или жилые дома блокированного типа) могут использоваться такие организационно-правовые формы, как открытый или закрытый кооператив малоэтажного жилья (для строительства и управления) или товарищество индивидуальных застройщиков – ТИЗ (для приобретения земельного участка и управления малоэтажной жилищной застройкой). При использовании ТИЗ дом и земельный участок находятся в собственности члена товарищества, общее имущество – в общей долевой собственности членов товарищества.
   Правовые основы для создания открытых ЖСК в настоящее время существуют, однако на практике такие кооперативы практически не создаются. Их статус предлагается оставить прежним.
   Поскольку в обсуждаемых предложениях государственная и муниципальная поддержка сосредоточивается на закрытых кооперативах, предположительно эти формы и будут преобладать при кооперативном строительстве.

   Таблица 4.2
   Организационно-правовые формы жилищных некоммерческих объединений граждан для жилищного строительства

   Органы публичной власти будут играть большую роль в организации деятельности прежде всего закрытых ЖСК. Направления поддержки весьма разнообразны:
   ● формирование земельных участков;
   ● предоставление земельных участков на льготных условиях;
   ● предоставление типовой проектной документации на льготных условиях;
   ● организация обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой, возможно субсидирование затрат на инженерную инфраструктуру;
   ● строительство социальной инфраструктуры;
   ● содействие в привлечении подрядных организаций и организации строительства;
   ● содействие в привлечении кредитов (займов) на строительство.

   Условно можно выделить две модели государственной и муниципальной поддержки. Модель первая ориентирована прежде всего на решение социальной задачи – предоставление жилья очередникам, региональным льготным категориям (не менее 50 %), другим гражданам в установленной очередности. В этом случае предлагается использовать единственный путь – учреждение органами публичной власти закрытых кооперативов. Модель вторая ориентирована на создание сектора доступного жилья эконом-класса, в этом случае предполагается более умеренная поддержка. Основная форма второй модели – закрытые ЖСК, созданные гражданами, возможно, при поддержке третьих лиц.

Порядок создания кооперативов

На рис. 4.2 приведена институциональная модель создания и деятельности жилищных некоммерческих объединений граждан.

   Рис. 4.2.Институциональная модель создания и деятельности жилищных некоммерческих объединений граждан

   Инициатива создания кооператива или ТИЗ может принадлежать как органам публичной власти (первая модель), так и работодателям, девелоперам, инициативным группам граждан, а в дальнейшем (по аналогии с Великобританией), возможно, и некоммерческим жилищным ассоциациям. Инициаторов условно можно назвать центрами притяжения. С правовой точки зрения все это объединения граждан, за исключением особого статуса закрытых кооперативов, учрежденных публичными органами власти.
   С точки зрения исполнения функций застройщика-заказчика возможны два варианта организации строительства жилого дома кооперативом: кооператив самостоятельно реализует функции застройщика-заказчика либо заключает договор с аккредитованным администратором на осуществление полномочий исполнительных органов управления. Для закрытых кооперативов, созданных при содействии публичных органов власти, заключение договора с администратором предполагается сделать обязательным.
   Администраторами могут быть, например, профессиональные девелоперы, региональные фонды жилья и ипотеки (РФЖ), муниципальные фонды жилья и ипотеки (МФЖ), созданные по всей стране при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Формы взаимодействия кооператива и администратора для второй модели могут различаться как по составу функций, так и по степени и формам ответственности за исполнение обязательств, взятых на себя заказчиком.
   Оставляя за скобками возможность изменения состава функций, рассмотрим варианты взаимодействия сторон по степени вовлеченности и формальной пока ответственности. Наиболее приемлемыми формами взаимоотношений, предусмотренными ГК РФ, могут быть агентский договор и договор подряда, именно подряда, а не строительного подряда, так как функции администратора шире, чем функции подрядчика по договору строительного подряда, – например, на него может быть возложена функция привлечения средств. Соответственно в зависимости от выбора договора и способа обеспечения заказчик может быть «советником» (агентский договор) или нести всю полноту ответственности за выполнение обязательства (договор подряда, обеспеченный, например, гарантией банка). Очевидно, что стоимость выполнения обеспеченного договора подряда будет несравненно выше, чем агентского, но во всех случаях заранее оговоренной и фиксированной.
   В самом общем случае администратор выбирает типовой проект по согласованию с кооперативом, организует проведение проектно-изыскательских работ, оценивает смету предстоящих расходов, привлекает необходимые подрядные организации, обеспечивает их всем необходимым в соответствии с законодательством и договорами, контролирует ход работ, а также обеспечивает финансирование проекта, привлекая в дополнение к накоплениям членов кооператива банковский кредит, обеспеченный залогом земельного участка и строящегося жилья. Учитывая ограниченную ликвидность залога, связанную с ограничениями по использованию земельного участка для целей кооперативного строительства (в случае использования формы закрытых аукционов) и незаинтересованность банков в таком кредитовании, в схеме могут быть предусмотрены гарантии банку по кредиту.
   Кооператив должен обеспечить управление рисками, прежде всего риском удорожания строительства, риском увеличения срока работ и риском незавершения строительства (эти риски могут быть поделены между кооперативом и администратором либо полностью возложены на кооператив).
   Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие полномочия исполнительных органов управления кооперативов и товариществ (администраторы), подлежат специальной процедуре аккредитации. Предполагается, что она будет проводиться в порядке, установленном субъектом РФ, на основании заявления и документов, подтверждающих соответствие администратора установленным требованиям. Информация об аккредитованных администраторах будет размещена на сайтах субъекта РФ и муниципалитетов. Предполагается, что в законе будут указаны существенные условия договора на осуществление администратором полномочий исполнительных органов управления, а сам типовой договор будет утверждаться уполномоченным органом федеральной власти.
   Рассмотрим порядок создания закрытого кооператива публичным органом власти и управления кооперативом до момента передачи членам последнего жилых помещений (рис. 4.3.).

   Рис. 4.3.Порядок создания закрытого кооператива публичным органом власти и управления кооперативом до момента передачи его членам жилых помещений

   Орган публичной власти учреждает кооператив и осуществляет полномочия учредителя как органа управления. Он выбирает администратора в порядке, установленном для размещения государственного или муниципального заказа, заключает договор с администратором и в последующем контролирует исполнение договора. Условия учреждения закрытого кооператива органами публичной власти таковы:
   ● земельный участок должен быть предоставлен в собственность кооператива без аукциона (для очередников и других льготных категорий – бесплатно, остальным – за 10 % кадастровой стоимости, возможна рассрочка);
   ● проектная документация на строительство также бесплатно предоставляется кооперативу учредителем;
   ● документация по планировке территории разрабатывается и утверждается за счет средств соответствующих бюджетов.

   Как уже говорилось, предусматриваются особые условия организации строительства – должен быть договор с администратором на осуществление полномочий исполнительных органов кооператива. В функции администратора входит утверждение проектной документации, заключение договоров с лицами, осуществляющими строительство, проведение строительного контроля, привлечение кредитов (займов) для строительства. Вознаграждение администратору выплачивается за счет взносов членов кооператива (возможна компенсация учредителем).
   После принятия решения о создании кооператива публичным органом власти должны быть опубликованы его решения и другая информация, а именно перечисление категорий граждан, которые могут быть членами кооператива; описание земельного участка; данные о документации по планировке территории; сведения о типовой проектной документации; данные о размерах земельных участков и жилых помещений, которые будут предоставляться членам кооператива, о размере паевого фонда, о максимальном размере вознаграждения администратору.
   После этого начинается прием заявлений граждан. Формирование списка будущих членов кооператива осуществляется в следующем порядке:
   1) очередники данного муниципалитета (учредитель – ОМСУ), муниципалитетов данного региона (учредитель – субъект РФ), всех муниципалитетов страны (учредитель – РФ);
   2) льготные категории из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (устанавливаются субъектом РФ);
   3) другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
   4) иные граждане.

   Кооператив регистрируется после получения согласия о приеме в его члены всех граждан, включенных в список, при этом не менее 50 % членов кооператива должны относиться к льготным категориям (прежде всего очередники). Учредитель может расширять категории после регистрации до возникновения членства у всех участников кооператива. Паевой взнос граждан льготных категорий рассчитывается без затрат на землю, при этом первый платеж составляет 20 %. Паевой взнос граждан, не входящих в льготную категорию, рассчитывается с затратами на землю, первый платеж составляет 20 % паевого взноса без затрат на землю плюс затраты на землю. Земельный участок предоставляется кооперативу после возникновения членства у всех его участников.
   Вводятся определенные ограничения в закрытом кооперативе, учрежденном органом публичной власти, на оборот земли и паев. В течение 10 лет после предоставления земельного участка вводится запрет на распоряжение земельным участком (за исключением залога в целях обеспечения кредита на строительство, обращения взыскания на предмет залога, ликвидации кооператива). Предполагается, что любой закрытый ЖСК не может быть преобразован в открытый, а для кооперативов малоэтажного жилья (КМЖ) вводится временный десятилетний запрет на их реорганизацию в открытый кооператив. Органы кооператива не вправе принимать решения о добровольной его ликвидации. Граждане имеют право вступить в члены закрытого кооператива, учрежденного органами публичной власти, только один раз.
   Вводится естественное ограничение на оборот паев – преимущественное право покупки пая имеют очередники и иные льготные категории граждан.
   Органы местного самоуправления устанавливают максимальный размер земельного участка, предоставляемого в пользование члену закрытого кооператива малоэтажного жилья, учрежденного органом публичной власти. Важным моментом является регулирование взаимоотношений между кооперативом, учредителем и администратором. Общее собрание членов кооператива контролирует увеличение паевого фонда и размера вознаграждения управляющей компании, одобряет крупные сделки кооператива, в том числе договоры займа и кредитные договоры, избирает ревизионную комиссию и утверждает ее ежегодное заключение, годовой отчет и годовой финансовый отчет кооператива, а также годовой отчет о деятельности управляющей компании.

   Рис. 4.4.Порядок создания кооператива и органов управления кооперативом

   Вторая модель предполагает создание закрытого кооператива гражданами при содействии застройщиков, работодателей или по собственной инициативе. На рис. 4.4 показан порядок создания закрытого кооператива гражданами и порядок формирования органов управления кооперативом. Предполагается, что количество учредителей жилищного, жилищно-строительного кооператива не может быть менее пяти. Количество учредителей и членов жилищно-строительного кооператива не должно превышать количества жилых помещений в строящемся таким кооперативом многоквартирном доме. Количество учредителей и членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых помещений в приобретаемом таким кооперативом многоквартирном доме или количества жилых помещений, которые будут созданы в таком доме после его реконструкции.
   Предполагается, что количество учредителей кооператива малоэтажного жилья не может быть менее десяти. Количество учредителей и членов такого кооператива не должно превышать количества создаваемых на территории малоэтажной жилой застройки жилых домов (частей жилых домов).
   Для учреждения кооператива учредители утверждают его устав, который является учредительным документом, и избирают членов правления и председателя правления кооператива. После первого общего собрания членов кооператива (собрания учредителей) возможен прием новых членов кооператива. Предполагается, что вторая модель также будет иметь поддержку со стороны государства и органов местного самоуправления.
   Рассматриваются дополнительные формы организационной государственной и муниципальной поддержки кооперативов или товариществ индивидуальных застройщиков (ТИЗ), в частности через коммерческие и некоммерческие организации. Рассматриваются такие формы содействия, в том числе бесплатного, как подготовка учредительных документов, государственная регистрация, правовая поддержка, обучение, консультации по вопросам государственного учета и регистрации недвижимости. Информационная поддержка будет заключаться, например, в том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления публикуют перечень аккредитованных администраторов и других организаций, оказывающих услуги кооперативам и ТИЗ.
   Как уже говорилось, кооперативы второй модели могут на добровольных началах заключать договоры с аккредитованным администратором. Последний по договору с кооперативом или ТИЗ может осуществлять полномочия председателя правления, в том числе:
   ● выполнять функции заказчика в части утверждения проектной документации, заключения договоров на строительство, проведения строительного контроля;
   ● оказывать содействие в привлечении кредитов (займов) для строительства.

   Субъекты РФ будут устанавливать условия предоставления и предоставлять типовые проекты строительства многоквартирных домов или малоэтажного жилья.
   Таблица 4.3 суммирует варианты предоставления земельных участков для различных форм кооперативов.

   Рис. 4.5.Организация финансирования строительства жилья эконом-класса кооперативами (малоэтажное и многоэтажное строительство)

   Таблица 4.3
   Варианты предоставления земельных участков жилищным некоммерческим объединениям граждан для жилищного строительства – законодательные предложения

   На рис. 4.5 приведена схема финансирования строительства жилья эконом-класса кооперативами (малоэтажное и многоэтажное строительство). Муниципалитеты, субъекты РФ, Фонд РЖС предоставляют земельные участки (в том числе на льготных условиях), проекты планировки территории и типовой проектной документации. Для создания инженерной инфраструктуры могут использоваться как средства региональных (местных) бюджетов, Фонда РЖС, так и средства кооперативов. Средства региональных (местных) бюджетов будут традиционно использованы для создания социальной инфраструктуры. На членов кооперативов ложится значительная финансовая нагрузка по оплате собственно строительства и сопутствующих расходов.

   Таблица 4.4
   Разграничение затратных функций между жилищными некоммерческими объединениями граждан, органами публичной власти и другими участниками строительства жилья эконом-класса

Вопросы кредитования кооперативов

Кредитование строительства жилья кооперативами похоже на кредитование застройщиков банками и на кредитование индивидуальных застройщиков, однако имеются и определенные особенности.
На рис. 4.6 представлены две схемы кредитования закрытых ЖСК. Первая предполагает предоставление строительного кредита кооперативу как юридическому лицу, вторая – предоставление кредита членам кооператива как физическим лицам.

   Рис. 4.6.Схемы кредитования жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан (возможны иные схемы)

   Тип кредита. Источники погашения
   Схема 1. Строительный кредит выдается на одной из первых стадий строительного цикла создания объекта недвижимости. Напомним, что в международной практике принято говорить о следующем порядке этапов (стадий) создания объекта недвижимости [81 - Peiser R.B., Frej A.B. Op. сit.]:
   1) проектно-изыскательские работы;
   2) разработка проекта строительства;
   3) получение прав на земельный участок для строительства;
   4) собственно строительство;
   5) стабилизационный период.

   Для кооператива последняя стадия отсутствует. Конкретный срок кредитования определяется масштабами строительства и технологическими особенностями строительного проекта. Обычно длительность кредитного периода при кредитовании жилищного строительства составляет от одного года до трех лет. К числу особенностей строительных кредитов для кооперативов относятся способы и одновременно источники их погашения.
   Рассмотрим пример. Предположим, что для кредитования строительного цикла сначала нужен кредит на три года с выдачей траншами каждый год, например по трети кредита. Остаток основного долга в первые три года отображен на рис. 4.7. Формально кредит должен быть погашен разовым платежом в конце третьего года, но естественным решением будет рефинансирование такого кредита в аннуитетный на длительный срок.

Рис. 4.7.Остаток основного долга смешанного кредита

Кооперативный строительный кредит и последующий аннуитетный в этом случае тесно связаны, вплоть до объединения в один. Объединенный кредит может использоваться в том случае, когда целью запрашиваемого кредита является кооперативное строительство для объединения граждан – созаемщиков, строящих жилье для себя. Кредит на строительство и кредит на приобретение жилья объединяются в один, и погашение его происходит в существенно более длительные сроки (10–15 и более лет, аналогично срокам по ипотечным жилищным кредитам). Процентные ставки на период строительства превышают уровень, характерный, например, для последующего аннуитетного кредита. График погашения строительного кредита с переоформлением в аннуитетный приведен на рис. 4.8.

Рис. 4.8.График платежей в счет погашения строительного кредита с переоформлением в аннуитетный

Очевидно, что для кооператива основным источником погашения кредита будут платежи его членов (как для первой, так и для второй схемы). С целью снижения кредитных рисков и организации равномерного потока платежей может использоваться смешанный кредит, ставки по которому усредняются и остаются постоянными на весь период кредитования. В итоге получается классическая аннуитетная схема, график платежей по которой приведен на рис. 4.9.

   Рис. 4.9.Платежи по аннуитетной схеме

   Формально источником погашения кредита кооперативом как юридическим лицом является паевой фонд. Кооператив формирует и распоряжается паевым фондом согласно порядку, закрепленному в уставе кооператива в соответствии с законодательством. Паевой фонд кооператива используется в целях обеспечения расходов, осуществляемых также в соответствии с уставным порядком формирования и распоряжения паевым фондом кооператива. Все выплаты по кредиту будут производиться из паевого фонда. У кооператива как юридического лица есть ряд особенностей, которые влияют на платежеспособность. Гражданский кодекс РФ вводит понятие кооператива в ст. 116:
   «1. Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
   2. Устав потребительского кооператива должен содержать… условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
   <…>
   4. Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
   Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
   <…>
   6. Правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах».
   При обсуждении вопросов платежеспособности интерес вызывает пункт четвертый вышеприведенной статьи, в котором говорится об обязанности покрытия убытков путем дополнительных взносов. Это положение свидетельствует о том, что предусмотрен механизм, позволяющий повысить дисциплину платежей по кредиту. Вторая часть четвертого пункта относительно того, что члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива, обязывает «хороших» членов кооператива платить за недисциплинированных.
   Схема 2. Как для первой, так и для второй схемы структура кредита одинакова. Фактически с точки зрения платежеспособности кооператив можно рассматривать как «сумму его членов». Источником погашения индивидуального кредита под залог пая будет доход заемщика. На анализ подобного кредита в части конкретного заемщика распространяются все методы ипотечного кредитования.

   Риски для первой и второй схем кредитования
   Рассматривая вопросы кредитования, проанализируем риски, которые несут банки при кредитовании кооперативов. Среди основных причин возникновения потерь банков можно назвать:
   ● неспособность членов кооператива платить по обязательствам (формально – кооператива как юридического лица, а по существу – физических лиц);
   ● недостатки управления в лице правления или администратора;
   ● строительные риски, снижающие стоимость залога;
   ● сложности обращения взыскания на заложенное имущество.
   Среди основных строительных рисков при кредитовании строительства жилья можно отметить занижение оценки строительных и проектных затрат; непредвиденное увеличение затрат; нецелевое использование средств; недостаточный объем резервирования средств для непредвиденных расходов; недостаток у заемщика собственных и/или привлеченных средств для завершения проекта.
   Строительные кредиты как для первой модели (закрытые кооперативы, созданные органами публичной власти), так и для второй в достаточной степени рискованны. Основными рисками является удорожание строительства, нецелевое использование средств. Риск удорожания строительства как в случае с приглашением администратора, так и при других способах реализации функции застройщика никак не меньше, чем при долевом строительстве. Поэтому банки даже если и пойдут на такое кредитование, то будут устанавливать повышенные процентные ставки на период строительства.

   Особенности определения платежеспособности заемщика (андеррайтинг)
   Схема 1. Для принятия решения о предоставлении кредита кооперативу банку необходимо проанализировать:
   ● финансовое состояние кооператива;
   ● качество управления в лице правления или администратора;
   ● возможность и желание членов кооператива платить (т. е. фактически провести андеррайтинг всех членов кооператива);
   ● оценить проект, стабильность подрядных организаций;
   ● учесть реальную практику по возможности обращения взыскания.
   Схема 2. Для кредитования по второй схеме прежде всего необходимо сосредоточиться на андеррайтинге заемщиков, среди которых могут быть как наемные работники, так и индивидуальные предприниматели. Но придется анализировать все аспекты, касающиеся кооператива в целом. Это соответствует практике кредитования долевого строительства, когда банку, чтобы выдать кредит одному заемщику, приходится анализировать весь проект. Естественно, что банки хотят кредитовать значительное число дольщиков по данному проекту. Такая же практика будет предположительно и при кредитовании кооперативов.

   Обеспечение кредита
   Схема 1. Обеспечением строительного кредита кооперативу может быть имущество кооператива, гарантии или поручительства третьих лиц. Кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов его членов, добровольных пожертвований и иных не запрещенных федеральным законом источников. Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. Конечно, самым ценным имуществом кооператива является земельный участок и строящееся на нем жилье. Предположим, что земельный участок заложен по ипотечному договору между банком и кооперативом в обеспечение кредита.
   Предложения по кооперативам предусматривают, что кооператив не вправе отчуждать другим лицам переданный в пользование его члену земельный участок и/или жилое помещение, передавать права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, передавать его в залог и обременять другими способами. Исключением является залог в целях обеспечения кредитов (займов) на строительство жилья и/или объектов инженерно-технического обеспечения, благоустройство и подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
   Оценим ликвидность залога. Если законом будет предусмотрена возможность беспрепятственно обращать взыскание на земельный участок и использовать последний в дальнейшем без каких-либо дополнительных ограничений в связи с его «кооперативным происхождением», то залог будет оцениваться как стоимость земельного участка. Можно предположить, что для строительства жилья эконом-класса будут выделяться участки с невысокой рыночной стоимостью.
   Ликвидность залога тесно связана с процедурами банкротства. Для обсуждаемых кооперативов предлагается ввести особый порядок ликвидации и банкротства. Для кооператива, учрежденного органом публичной власти, после предоставления земельного участка вводится запрет на добровольную ликвидацию. При добровольной ликвидации других кооперативов до приобретения земельного участка паенакопления подлежат возврату (за минусом расходов кооператива). Предлагается ввести запрет на добровольную ликвидацию других кооперативов в период после приобретения земельного участка и до предоставления в пользование земельных участков и/или жилых помещений членам кооператива. После предоставления земельного участка для ликвидации требуется единогласное решение общего собрания членов кооператива. Со дня внесения паевого взноса в полном размере в ликвидационный период предоставленные в пользование члену кооператива земельный участок и/или жилое помещение переходят в его собственность (также доля в общей собственности на общее имущество), если иное не установлено законом.
   Если членам кооператива малоэтажного жилья были предоставлены в пользование части земельного участка, то производится раздел «большого» земельного участка кооператива за счет средств его членов, полностью внесших взносы в ликвидационный период, и земельные участки переходят в собственность членов кооператива со дня кадастрового учета, если иное не установлено Законом об ипотеке. Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям.
   До финансового кризиса банки выделяли строительные кредиты с LTV примерно 30 %. Можно предположить, что и в случае с кооперативом условия будут похожими. Так что получить кредит будет непросто. Помочь могут гарантии разного уровня (муниципальный, субъектов Федерации или институтов развития), страхование рисков, но все это приведет к удорожанию строительства. Ниже будут рассмотрены возможности построения накопительных схем. Введение в данную схему АИЖК как источника средств полезно, но не решает проблемы, если АИЖК не будет брать на себя дополнительные риски.
   Схема 2. В соответствии со второй схемой предполагается кредитование под залог пая. Оборот паев и возврат паенакоплений в кооперативах имеет ряд ограничений и специальных правил. Продажа или отчуждение иным образом пая в кооперативе разрешается лишь кооперативу, членам кооператива и иным гражданам, которые имеют право быть членами кооператива (за исключением залога пая и наследования). Кооператив в случае получения прав на пай обязан его продать по решению общего собрания члену кооператива или иному гражданину. До внесения изменений в специальный реестр сведений (ЕГРЮЛ) о смене члена кооператива сохраняются обязательства члена кооператива – продавца, связанные с членством в кооперативе. В закрытом кооперативе предусматривается преимущественное право приобретения пая кооперативом или членами такого кооператива. Члены закрытого кооператива, учрежденного органом публичной власти, – очередники, которым земля была предоставлена бесплатно, в случае продажи пая до предоставления кооперативом жилого помещения должны внести плату за землю, которая устанавливается тем уровнем публичной власти, который предоставил земельный участок.
   Возврат паенакоплений (за вычетом расходов кооператива) при прекращении членства в кооперативе может быть осуществлен только до приобретения земельного участка. При прекращении членства в кооперативе после приобретения земельного участка паенакопление не возвращается, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Исключенный член кооператива имеет право продать пай в течение ограниченного срока. Если пай не продан, он переходит в собственность кооператива. В случае если наследник умершего члена кооператива не пожелал вступить в его члены, паенакопление не возвращается и пай переходит в собственность кооператива (наследник может получить средства через продажу пая). Ликвидность пая для кооперативов, созданных публичными органами власти, будет предположительно невысока. (Отметим, что на пай должен быть распространен режим регистрации, иначе нерегистрируемый залог движимого имущества создаст проблемы, похожие на те, что были у дольщиков до принятия соответствующего закона.)
   Приемлемым вариантом контроля за оборотом паев будет депозитарная схема учета закладных, разработанная и используемая АИЖК.
   Для кооперативов, созданных по второй модели, ситуация с получением кредитов, возможно, будет более благоприятной. Но во всех случаях кредиты с LTV на уровне 70 % очень маловероятны. Предложения могут быть похожими – гарантии разного уровня, страхование или использование сберегательных схем.

   Особенности обслуживания кредита
   Управление кредитом, выданным на строительство жилья, включает регулярный мониторинг проекта, архитектурный и инженерный надзор за ходом его реализации, а также за расходованием кредитных средств. Постоянно контролировать строительный проект необходимо, поскольку существует опасность нецелевого использования средств, выделенных для его финансирования. В случае с покупкой готового жилья все относительно просто: банку достаточно тем или иным способом проконтролировать перечисление кредитных средств фактическому продавцу недвижимости. Если же речь идет о строительстве, то золотое правило кредитора заключается в том, чтобы не выдавать заемщику все предусмотренные в рамках кредита деньги на реализацию проекта едино временно.
   Обслуживание как в первой, так и во второй схеме требует такого же взаимодействия с заемщиком, как и при обслуживании ипотечного кредита.

Сберегательные схемы для жилищных кооперативов

   Для оказания помощи членам кооператива при финансировании строительства жилья может быть использован механизм накопления средств ими самими. Рассмотрим вариант, возможный с принятием закона о стройсберкассах, который будет распространяться только на капитальный ремонт и финансирование закрытых ЖСК и КМЖ.
   Для накопления средств на оплату части стоимости строительства жилья кооператив заключает договор с банком, включающий обязательства кооператива по накоплению определенной суммы средств, направлению этих средств на цели финансирования строительства жилья; обязательства банка по начислению процентов на накапливаемые средства, а в случае принятия соответствующего закона и по зачислению на счет государственной премии и предоставлению кредита на цели финансирования жилищного строительства.
   Члены кооператива вносят средства на его счет, открытый в банке, на счете накапливается установленная договором сумма (минимальная сумма накопления). На накопленные средства начисляются проценты по ставкам ниже рыночных ставок по депозитам, в свою очередь государство ежегодно перечисляет премию на счет кооператива (максимальная сумма премии устанавливается законом о бюджете).
   При выполнении условий накопления кооператив получает право на кредит на сумму, равную 50–60 % общей суммы стройсберконтракта (сумма накоплений + сумма кредита). Возможно предусмотреть в контракте период ожидания кредита (при отсутствии у банка достаточной суммы кредитных средств) и очередность получения кредита. Общая сумма стройсберконтракта должна составлять не более 30–50 % стоимости строительства жилого дома. Премия вместе с накопленной суммой средств и кредитом стройсберкассы направляется на цели жилищного строительства. Если кооператив не направляет деньги на строительство жилья, то он теряет право на получение государственной премии. Остальная сумма стоимости строительства жилого дома покрывается за счет банковского кредита.

4.2.3. Кредитование застройщиков и индивидуального жилищного строительства

Кредитование юридических лиц

   Проблемы и трудности, связанные с кредитованием жилищного строительства, обусловливают ограниченные объемы таких кредитов. Принимая во внимание масштаб и социальную (политическую) значимость для нашей страны жилищного строительства, государство в последние годы стало пристально следить за отраслью и пытается сделать ее более прозрачной, менее коррумпированной и монополизированной. За последние пять лет был принят ряд законов, которые существенно повлияли на состояние дел в отрасли. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное. Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором ведется строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства. Этот пакет поправок, позволивший застройщикам использовать земельные участки и объекты незавершенного строительства в качестве залога для привлечения кредитов под строительство, стал важным шагом на этапе развития его кредитования.
   Для застройщиков оптимальной является схема, при которой кредит выдается на условиях, близких к проектному финансированию. Проектное финансирование предполагает, что обеспечением по проекту станут будущие доходы, а также активы, задействованные в проекте. Такая схема ограждает всю деятельность компании, не связанную с реализацией проекта, от рисков, которые возникают в рамках этого проекта. Стоит, однако, признать, что полное соответствие схеме проектного финансирования при кредитовании строительных проектов представляется малодостижимым. Это связано с высоким уровнем риска, со спецификой операционного и финансового циклов, а также с большими объемами привлекаемых средств. Однако возможность использования земельных участков и недостроенных сооружений в качестве залога сыграла значительную роль в развитии кредитования строительства, сделав кредиты более привлекательными для застройщиков и менее рискованными для банкиров.
   Наиболее важной вехой на пути развития банковского кредитования застройщиков можно считать принятие Федерального закона № 214-ФЗ, который упорядочил взаимоотношения между застройщиками и гражданами, вкладывающими средства в строительство жилья. Принятие Закона о долевом участии не преследовало цели «вытеснения» застройщиков в сферу банковского кредитования, но разумное регулирование и меры по снижению рисков граждан естественным образом ведут к тому, что использование банковского кредитования становится более привлекательным. Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан.
   Одним из результатов принятия данного Закона стало уменьшение привлекательности использования схем долевого финансирования для застройщиков. С усилением государственного контроля за сделками долевого финансирования и установлением ответственности застройщиков риск, связанный с невыполнением обязательств, стал для них очень значимым. Кроме того, процедура оформления договорных отношений с долевыми инвесторами стала значительно более затратной, что также сделало схемы долевого финансирования менее привлекательными. В итоге привлечение средств дольщиков потеряло конкурентные преимущества, что значительно повысило привлекательность банковского кредитования строительных проектов. Это подтверждается ускорением темпов роста сектора кредитования застройщиков после 2004 г. Чтобы получить банковские кредиты, застройщики вынуждены раскрывать больше информации, тем самым повышая уровень открытости сектора жилищного строительства.
   В силу вышеописанных нововведений кредитование жилищного строительства в России в докризисные годы характеризовалось рядом положительных моментов:
   ● суммы строительных кредитов существенно возросли (поэтому с точки зрения трансакционных издержек и процедур оформления проще выдать один кредит на строительство, чем 100 мелких кредитов физическим лицам);
   ● невозврат кредита в условиях роста цен на жилье стал менее вероятным;
   ● рентабельность жилищного строительства была выше средней по строительной отрасли в целом, что позволяло строителям привлекать кредиты по более высоким процентным ставкам.

   Докризисный этап развития банковского сектора в целом отличался очень высокой доступностью дешевых средств, привлекаемых с западных рынков капитала. Такая ситуация привела к снижению кредитных ставок и кредитному буму в стране. Данная тенденция совпала по времени с принятием описанных выше законов, и в результате сектор кредитования жилищного строительства стал очень активно развиваться. Быстрорастущий рынок жилья оказывал давление на застройщиков, побуждая их постоянно расширять свои операции за счет инвестирования заемных средств в новые проекты. Банки предоставляли средства, поскольку были уверены, что быстрый рост цен на жилье минимизирует риск невозврата займов. В итоге перед кризисом сложилась ситуация, когда балансы многих строительных компаний были перегружены заемными средствами. С началом кризиса отечественные банки оказались отрезаны от источников дешевых денег, застройщики не смогли в очередной раз рефинансировать свои задолженности, затем последовали обращения за помощью к правительству, сложные переговоры по реструктуризации долга, наконец, ряд громких дефолтов строительных компаний.

Кредитование индивидуального жилищного строительства

   Кредитование граждан под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов станет действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки – частные индивидуальные дома.
   В мировой практике широко распространено предоставление специальных кредитов под ИЖС, однако сегодня такая модель в России распространена недостаточно. Сбербанк предоставляет кредит на ИЖС на условиях, сопоставимых с условиями получения обычного ипотечного кредита, и его сумма может составлять до 80 % общих затрат на строительство жилого дома. Кроме того, для индивидуальных застройщиков предусматривается двухгодичная отсрочка на выплату основной суммы долга, что позволяет им отвлекать собственные средства от строительства [82 - На основании информации официального сайта Сбербанка России. (URL: http://www.sbrf.ru).]. Однако ключевым недостатком предложения Сбербанка является то, что кредит, как и при стандартной ипотеке, предоставляется в виде разового платежа. Такая схема неудобна для застройщика, к тому же в этом случае очень сложно контролировать целевое использование средств. Поскольку заемщик не может использовать все средства в момент получения кредита, у него возникает мотивация реинвестировать полученные деньги или использовать их не по назначению.
   Похожую программу реализует Газпромбанк. Но она еще менее удобна для потенциальных заемщиков. Сумма кредита не может превышать 60 % затрат, предоставляется он единым траншем, а выплаты основной суммы и процентов производятся ежемесячно с момента предоставления. Формально эта кредитная программа не соответствует стандартам кредитования ИЖС [83 - На основании информации официального сайта Газпромбанка. (URL: http://www.gazprombank.ru/).].
   Инструментом, в наибольшей степени соответствующим мировой практике кредитования ИЖС, располагает Россельхозбанк. Предлагаемые им кредиты нацелены на поддержку индивидуального строительства в сельской местности. Они позволяют получать средства в виде кредитной линии, а также отсрочку по выплате основной суммы долга. К недостаткам данного инструмента следует отнести строгие требования, предъявляемые к заемщикам: ими могут быть только люди, живущие и работающие в сельской местности. Кроме того, максимальная сумма кредита – 3 млн руб., что существенно ограничивает возможности его применения [84 - На основании информации официального сайта Россельхозбанка. (URL: http://www.rshb.ru).].
   В целом рынок кредитования индивидуального жилищного строительства находится на начальной стадии развития. Закрепленная сравнительно недавно в законодательстве возможность использования земельных участков в качестве залога, бесспорно, способствовала развитию этого сегмента. Однако кредитные инструменты, которые сегодня предоставляют российские банки, не в полной мере соответствуют принципам распространенной в западных странах модели кредитования ИЖС.
   Одна из причин слабого развития рынка состоит в высокой рискованности таких инструментов для банков. Рынок земельных участков развит слабо, в силу чего земля является неликвидным активом, а значит, и не очень надежным залогом. Самая важная причина низкой заинтересованности банков в предоставлении кредитов для ИЖС – отсутствие достаточной компетенции со стороны как банков, так и индивидуальных застройщиков. При кредитовании ИЖС основными являются риски, связанные с низким качеством выполнения строительных работ. Частные лица в большинстве своем не имеют достаточного опыта реализации строительных проектов, поэтому могут выбрать некачественный проект, неквалифицированно выполнить строительно-монтажные работы и т. д. Для банка это означает возможность снижения цены залога, а значит, невозврата средств в полном объеме в случае дефолта заемщика. На Западе банки, предоставляющие кредиты на ИЖС, тесно вовлечены в процесс реализации строительных проектов, что позволяет им минимизировать риски. Российские же банки на данном этапе не имеют достаточной компетенции, опыта и ресурсов, чтобы уделять столько внимания каждому из своих заемщиков. Кроме того, не развит рынок услуг подрядчиков для ИЖС, что существенно повышает степень неопределенности, с которой вынуждены сталкиваться банкиры при оценке рисков, связанных с кредитами на ИЖС.
   Привлечению банков в сектор кредитования ИЖС будет способствовать развитие банковской инфраструктуры, а также рыночных институтов, которые позволят более точно и качественно оценивать риски. Среди первостепенных мер данного направления стоит отметить развитие единой базы кредитных историй, необходимой банкам, чтобы избегать недобросовестных индивидуальных заемщиков. Огромное значение для развития данного вида кредитных услуг будет иметь становление институтов земельного кадастра и массовой оценки объектов недвижимости в связи с введением нового налога на недвижимость. Все это будет способствовать повышению точности объектов залога, а значит, и снижению рисков кредитора.
   Развитие кредитования индивидуального жилищного строительства в России в будущем зависит от следующих факторов:
   ● развития рынка земли, повышения ликвидности земельных активов;
   ● развития банковской системы, увеличения количества специализированных финансовых институтов, повышения компетенции банкиров в сфере реализации строительных проектов;
   ● улучшения качества ИЖС, развития рынка профессиональных подрядных и проектировочных услуг, направленных на индивидуальных застройщиков;
   ● улучшения качества оценки риска в связи с совершенствованием институциональной среды рынка. Первостепенное значение имеет создание единой базы данных кредитных историй;
   ● становления институтов земельного кадастра и массовой оценки объектов недвижимости.

4.2.4. Жилищное микрофинансирование

   Механизм жилищного микрофинансирования предназначен для граждан с невысоким уровнем доходов, которые не имеют достаточных средств и текущих доходов для получения традиционного ипотечного жилищного кредита на приобретение готового жилья.
   Граждане с невысоким уровнем доходов, как правило, не имеют собственных накоплений для оплаты первоначального взноса, необходимого для получения в банке ипотечного жилищного кредита на цели приобретения жилья. Кроме того, для приобретения готового жилья требуются большие суммы, а для семей с невысоким уровнем доходов такие кредиты недоступны, прежде всего по критерию платежеспособности заемщика. Ипотечное жилищное кредитование требует официально подтвержденных постоянных доходов, для семей же с невысоким уровнем заработка, особенно тех, кто занимается сельскохозяйственной деятельностью, характерна неравномерность получения доходов и трудности их официального подтверждения.
   Для такой категории семей необходимы другие схемы кредитования. Одной из форм жилищного микрофинансирования может стать жилищное микрокредитование. Небольшие жилищные кредиты на короткие сроки отличаются большей гибкостью с точки зрения процедур андеррайтинга (определения кредитоспособности заемщика) и сбора платежей (обслуживания кредитов), чем ипотечные жилищные кредиты.
   Для жилищного микрокредитования характерны:
   ● небольшие суммы микрокредитов;
   ● целевое использование кредитных средств;
   ● поэтапное кредитование строительства дома;
   ● рыночные или льготные (в рамках федеральных, региональных и других программ) процентные ставки;
   ● относительно короткие сроки кредитования (по сравнению с традиционным ипотечным жилищным кредитом);
   ● преобладание таких форм обеспечения, как поручительство физического или юридического лица, ограниченное использование ипотеки для обеспечения кредита;
   ● использование наряду со стандартной аннуитетной схемой погашения кредита равными ежемесячными платежами других, более гибких схем.

   В зависимости от особенностей получения доходов гражданами – участниками программы жилищного микрокредитования с точки зрения источников доходов и периодичности их получения по отношению к ним могут применяться различные схемы погашения кредита: аннуитетные платежи с периодичностью раз в три месяца или раз в шесть месяцев; льготный период сроком до шести месяцев, в течение которого по кредиту осуществляются только процентные платежи или клиент полностью освобождается от платежей; постепенно растущие платежи.
   Снижение ежемесячной нагрузки на клиента возможно также путем применения траншевой системы кредитования. Общая сумма, необходимая для строительства жилья, его обустройства, реконструкции и т. п., делится на транши. Для каждого транша устанавливается срок 2–5 лет и определяется аннуитетный платеж. Последующий транш предоставляется по мере целевого освоения предыдущего и при условии выполнения заемщиком кредитных обязательств. Таким образом, происходит постепенное увеличение совокупного ежемесячного платежа по кредитным обязательствам заемщика. Может быть рассмотрена схема, при которой последующий транш предоставляется до завершения платежей по предыдущему при условии целевого использования средств этого транша и отсутствия нарушений графика платежей.
   Жилищные микрокредиты предоставляются на следующие цели: строительство недорогого индивидуального дома собственными силами или подрядным способом; реконструкция индивидуального дома; капитальный ремонт индивидуального дома или квартиры; газификация дома; приобретение земельного участка для строительства недорогого индивидуального дома; приобретение недорогого готового жилья.
   Целевой характер использования средств жилищного микрокредитования обеспечивается механизмом перечисления кредитных средств и подтверждается документами. Одной из форм предоставления кредита может быть безналичное перечисление денежных средств непосредственно для оплаты соответствующих затрат, связанных с реализацией строительного проекта. При выдаче кредита в виде наличных средств требуется документальное подтверждение их целевого использования, в частности предоставление чеков на покупку стройматериалов; документов о приобретении земельного участка для строительства дома; документов, подтверждающих оплату работ, связанных со строительством; документа, подтверждающего приобретение жилья в собственность; другие формы подтверждения.
   Источниками финансирования могут быть средства регионального и местных бюджетов; средства предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих сотрудников; собственные средства граждан.
   Механизм жилищного микрокредитования может предусмотреть и субсидии, в частности субсидии на первый взнос при получении кредита.
   Риски жилищного микрокредитования связаны с доходами клиентов (нерегулярность, чувствительность уровня платежеспособности при возникновении чрезвычайных ситуаций, неподтвержденные доходы), а также со строительным проектом (недостаточное качество проекта, затягивание сроков, некачественные материалы и т. д.).
   Управление рисками включает требование платежеспособности заемщика; наличие его положительной кредитной истории (своевременный возврат предыдущего транша, а также выполнение других обязательств, например внесение коммунальных, налоговых платежей); строительное сопровождение проекта; обеспечение возвратности кредита поручительством и другими формами; использование эффективных процедур обслуживания жилищных микрокредитов.
   Особенности жилищного микрокредитования, его ориентация на кредитование строительства недорогого индивидуального жилого дома предполагают меры по снижению строительных рисков. В таких финансовых проектах существенную роль в этом смысле может сыграть строительное сопровождение клиента со стороны кредитора, которое поможет клиентам качественно выполнить строительный проект, выбрать экономный вариант проекта строительства или реконструкции жилья. Надежность организации жилищного микрокредитования зависит от качества конечного продукта – построенного жилья. Плохо построенный дом может негативно повлиять на репутацию кредитора.
   Виды строительного сопровождения:
   ● на предварительной стадии: помощь в выборе строительного проекта, разработке сметной стоимости и бюджета, обучение клиента;
   ● в течение срока кредита: инспектирование работы и оказание помощи в получении строительных материалов (содействие в получении скидок);
   ● организация муниципальных центров проката строительных машин и механизмов.

   Строительный проект должен выбираться с учетом его оценки специализированными независимыми организациями. Кредитор должен быть уверен, что на кредитные средства будет построен дом нормального качества. Перспективна разработка типовых проектов недорогого жилья применительно к конкретным регионам.

Заключение

   Проведенное исследование – анализ мер по развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации – позволило сделать следующие выводы.

   1. Анализ ситуации и основных проблем на рынке жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и финансирования жилищного строительства показал, что:
   1) из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис оказал на ипотечное жилищное кредитование. Его объемы резко уменьшились до уровня начала 2006 г., процентные ставки повысились до максимального уровня за период начиная с III квартала 2006 г.;
   2) экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что повлекло за собой увеличение доли просроченных ипотечных кредитов;
   3) в силу отсутствия долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования в сложившихся условиях жизненно необходимы существенная государственная поддержка механизмов рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, другие институты развития, Банк России, а также привлечение в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности средств пенсионных накоплений. В противном случае рынок ипотечного кредитования может быть практически свернут вплоть до восстановления доступности долгосрочных кредитных ресурсов по умеренным ставкам.

   2. Главным уроком кризиса стало более серьезное отношение банков к ипотечным программам с точки зрения условий и процедур кредитования. Банки осознали важность стандартизации процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов как инструмента управления рисками кредитования.
   До масштабного мирового ипотечного кризиса многие российские банки в погоне за клиентами слишком упростили процедуру выдачи ипотечных кредитов: выдавали рискованные кредиты заемщикам с низкими и серыми доходами, формально относились к оценке платежеспособности заемщика, заметно снизили размер первоначального взноса (нередко предлагали ипотечные продукты с LTV 100 %) под впечатлением от растущих цен на жилье.
   Сейчас банки проводят ревизию ипотечных программ, отказываются от высокорискованных продуктов, предлагают клиентам в основном стандартные (с точки зрения условий кредитования) ипотечные продукты, детальнее и глубже оценивают платежеспособность заемщика и влияющие на нее факторы. При обосновании максимальной доступной суммы кредита во внимание все чаще принимаются официально подтвержденные доходы заемщика и созаемщика. Банки проводят более детальный анализ заемщика с точки зрения рисков, о чем свидетельствует и тот факт, что чаще стали требоваться дополнительные документы, например об образовании, имеющемся в собственности имуществе – автомобиле, даче и т. д.
   Таким образом, можно сказать, что влияние мирового кризиса на банковскую ипотеку имеет как негативный, так и позитивный аспект. Происходит возврат к классической схеме выдачи ипотечных жилищных кредитов. Все большее распространение получает стандартизация на рынке ипотечного жилищного кредитования.

   3. Развитие антикризисной государственной поддержки ипотечного кредитования осуществляется по следующим направлениям:
   ● меры, нацеленные на поддержку заемщиков по ипотечным кредитам в условиях кризиса: развитие и совершенствование способов реструктуризации проблемных ипотечных кредитов; расширение круга возможных участников программы реструктуризации ипотечных кредитов; развитие программы реструктуризации АРИЖК для заемщиков в моногородах; практическое решение задачи формирования в муниципалитетах маневренного жилищного фонда; реализация мер по совершенствованию процедуры обращения взыскания и т. д.;
   ● меры по стимулированию спроса на ипотечные кредиты и другие жилищные кредиты: расширение разнообразия кредитных продуктов; развитие ипотечного страхования и оказание государственной поддержки различным категориям граждан на оплату первоначального взноса по кредитам;
   ● стимулирование предложения ипотечных кредитов, в частности заключение АИЖК краткосрочных и долгосрочных контрактов на рефинансирование выданных коммерческими банками кредитов;
   ● меры по регулированию общего уровня рисков ипотечного кредитования с целью смягчения будущих кризисов. Связаны с улучшением качества ипотечных кредитов, развитием стандартов ипотечного кредитования.

   4. Анализ существующих предложений по дальнейшему развитию рынка ипотечных кредитов и ситуации на рынке жилья позволил обосновать наиболее важные с точки зрения вклада в формирование эффективного рынка ипотечного кредитования предложения. Они касаются разных аспектов системы ипотечного кредитования: стимулирования спроса на ипотечные кредиты; развития сбалансированного с точки зрения интересов кредиторов и заемщиков первичного рынка ипотечного кредитования; развития вторичного рынка ипотечных кредитов в направлении расширения возможностей по привлечению в ипотечные ценные бумаги долгосрочных средств накопительных систем.
   Основные предложения:
   ● создание условий для внедрения в банковскую деятельность жилищных накопительных вкладов;
   ● развитие системы государственной поддержки граждан на рынке ипотеки в сторону унификации и обеспечения адресной направленности;
   ● внедрение и развитие системы ипотечного страхования (первоначально путем создания страховой компании на базе АИЖК);
   ● формирование сбалансированного первичного рынка ипотечных кредитов, обеспечение баланса интересов кредиторов и заемщиков (снижение временных и финансовых издержек при выдаче и погашении ипотечного кредита, а также при обращении закладных; совершенствование системы информационного обеспечения участников первичного рынка; унификация и стандартизация процедур андеррайтинга, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, а также деятельности всех участников первичного рынка);
   ● обеспечение возможностей для рефинансирования ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Предлагаются меры по расширению возможностей привлечения в ипотечные ценные бумаги долгосрочных средств консервативных инвесторов, включая пенсионные накопления застрахованных лиц, не воспользовавшихся правом выбора инвестиционного портфеля, накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, а также временно свободные средства институтов развития;
   ● введение в российское законодательство института номинального банковского счета (аналога эскроу-счета), позволяющего обеспечить сохранность средств, поступающих от должников по ипотечным кредитам в погашение обязательств и находящихся на счету посредников, которым эти средства в экономическом смысле не принадлежат;
   ● совершенствование деятельности АИЖК в условиях меняющихся внешних условий и характеристик жилищного рынка.
   5. Помимо классической ипотеки необходимо развивать иные механизмы жилищного финансирования, в том числе под залог недвижимости. Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе жилья эконом-класса, широкое распространение на рынке должны получить рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан; кредитования физических лиц для индивидуального жилищного строительства, для оплаты пая в кооперативах; кредитования физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи его внаем. В целях создания условий для развития различных форм жилищного строительства предлагается:
   ● развитие банковского кредитования частных коммерческих застройщиков под залог земельных участков и возводимых объектов недвижимости; активное развитие проектного кредитования строительства под залог земельных участков;
   ● ограничение участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов завершающей стадией;
   ● кредитование граждан-заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов. Это действенный механизм решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки – частные индивидуальные дома. Для этого необходимо принять Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» с учетом потребностей жилищного микрокредитования, а также определить источники субсидирования жилищных микрокредитов;
   ● развитие кредитования некоммерческих объединений граждан на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции, капитального ремонта многоквартирных домов. Это будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда, снижению уровня износа;
   ● развитие по мере формирования рынка жилищного найма кредитования юридических лиц на цели строительства жилья или граждан на приобретение или строительство жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем.

Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, Д.С. Сиваев, А.А. Туманов Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации