Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста
Составитель Людмила Леонидовна Садовая

Часть I. Самозастрой

Глава 1. Что включает в себя понятие «самозастрой»?

   Ответ на вопрос, что же такое самострой, или самозастрой, можно найти в статье 222 Гражданского Кодекса РФ: «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
   При наличии любого из этих признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
   Самозастроем, например, является:
   • дом, построенный без разрешения на строительство;
   • жилой флигель на участке;
   • сарай во дворе многоквартирного дома;
   • летняя кухня или веранда, пристроенные к дому;
   • надстройка в виде второго этажа или мансарды;
   • подвал в доме, выкопанный без разрешения на реконструкцию, и т.д.
   Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, недействительны как противозаконные.На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него. Лица, допустившие самозастрой, обязаны осуществить его снос (полную разборку) за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
   Кроме того, лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа.
   «Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».
   Зачастую самовольно возведенный частный дом является единственным жилищем для семьи, а иногда и для нескольких семей, поэтому в этой книге мы подробно остановимся на основных вариантах легализации (узаконения) самовольной постройки.
   Для снятия самозастроя потребуется достаточно большое количество сил и времени. Для того чтобы в последствии не проходить все «круги бюрократической машины», давайте по порядку разберемся в этом нелегком, но очень важном вопросе.

Глава 2. Как избежать самозастроя?

Разрешение на строительство или реконструкцию

   Прежде чем приступить к строительству жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап – выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.
   Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик самостоятельно, с помощью родственников или «вольных» строительных бригад, делает на своем земельном участке все, что ему заблагорассудится. Многие люди выбирают для себя (как им кажется) более экономичный способ возведения объекта недвижимости – просто строят самостоятельно безо всяких разрешений, проекта и прочей необходимой документации.
   Для начала определимся с тем, какие объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке не подлежат.
   Оценка строения – определение инвентаризационной стоимости строения и сооружения, существует для целей налогообложения.
   Оценке для целей налогообложения не подлежат строения, помещения и сооружения:
   – строящиеся;
   – самовольно возведенные;
   – признанные по различным причинам непригодными для дальнейшей эксплуатации;
   – бесхозяйные;
   – назначение которых не определено.
   Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения. Эта статья также посвящена проблемам судебного признания собственности на самовольные постройки.
   Итак, все, что построено без разрешений и проектов или с нарушением проекта (отступлением от проекта), является самозастроем.
   Например: лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство.
   Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие торговые павильоны и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
   Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения.

Выдача разрешений на строительство

   Как известно, любую болезнь проще лечить в самом начале, а проблему решать, как только она появилась. Любой «запущенный» или пущенный на самотек вопрос в итоге отнимает гораздо больше средств, времени и сил, чем решенный своевременно. В случае самозастроя самым разумным и логичным решением становится получение разрешения на строительство и совершение действий, исключающих сам факт возникновения самозастроя. Разрешение на строительство – это административный акт, предоставляющий право осуществлять застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, он является основанием для реализации архитектурного плана.
   Разрешение на строительство выдается застройщику органами исполнительной власти субъектов Федерации – Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству при администрации района. После представления градостроительного плана земельного участка, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.
   Выдача разрешений на строительство на территории поселения, дачных и садовых товариществ осуществляется, соответственно, органами местного самоуправления поселения – Главой местной поселковой администрации, Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству.

Разрешение на строительство требуется:

   1. Для застройки индивидуального земельного участка.
   2. Для проведения капитального ремонта объекта.
   3. Для проведения отдельных этапов строительства, реконструкции.
   С 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Применительно к индивидуальному жилищному строительству в указанной ситуации может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, если схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.
   Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на десять лет. Оно может быть продлено на основании заявления заказчика. В целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (т.е. не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).
   Разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не может продлеваться более чем на 10 лет.

Разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции

   Под этапами строительства, реконструкции следует понимать достаточно широкий круг работ.
   Это могут быть подготовительные работы, например связанные со сносом сооружения для нового строительства, или демонтаж отдельных конструкций при реконструкции, земляные работы по устройству котлованов, устройство фундаментов, строительство отдельных блоков объекта и т.д.
   Следует учитывать, что не во всех случаях можно допускать подготовку проектной документации на отдельные этапы строительства, это возможно только при условии, что последующий этап не будет влиять на характеристики надежности и безопасности результатов работ, выполненных на предыдущих этапах строительства.
   Орган, выдавший разрешение на строительство (администрация района), обязан направить копию такого разрешения в соответствующий орган государственного строительного надзора при администрации города. Это делается для обеспечения органов государственного строительного надзора своевременной информацией для оперативного реагирования и пресечения случаев самовольного строительства.
   Основными нормативами организации и застройки территории являются:
   – количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
   – минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
   – тип источников водоснабжения;
   – техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;
   – перечень необходимых противопожарных сооружений;
   – перечень мероприятий по охране окружающей среды и т.д. (ст. 33 Гражданского Кодекса РФ).

Перечень необходимых документов для получения разрешения на строительство (реконструкцию) объектов индивидуального жилищного строительства

   – Заявление на имя главы администрации района;
   – для физического лица – оригинал и копия паспорта (2, 3 листы и листы с регистрацией);
   – для юридического лица (копии документов заверяются печатью организации):
   а) оригинал и копия Устава (полномочия руководителя);
   б) копия приказа о назначении руководителя;
   в) оригинал и копия паспорта руководителя (2, 3 листы и листы с регистрацией);
   – оригинал и копия Градостроительного плана земельного участка для индивидуального жилищного строительства (Земельный комитет, Управление по Архитектуре и градостроительству);
   – согласование архитектурного решения внешнего облика объекта Главным архитектором города, в случае нахождении земельного участка на территориях особой градостроительной значимости или в границах зон строгого регулирования застройки;
   – нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на земельный участок, один из документов:
   а) свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;
   б) свидетельство о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю (на праве пожизненного наследуемого владения), выдаваемые в 1992–1993 гг. администрацией района;
   в) договор аренды земельного участка;
   – оригинал и 2 экз. копии схемы планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и ориентации окон – выполненный любой проектной лицензированной организацией;
   – нотариально заверенное согласие совладельцев земельного участка (владельцев объектов недвижимости, расположенных на земельном участке) на строительство объекта индивидуального жилищного строительства;
   – нотариально заверенная копия доверенности, подтверждающей полномочия лица, подающего заявление (при необходимости).

Что представляет собой градостроительный план участка?

   Градостроительный план земельного участка является основополагающим документом для последующих этапов получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
   Градостроительный план земельного участка включает следующие сведения:
   1. Границы земельного участка.
   2. Границы зон действия публичных сервитутов.
   3. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.
   4. Информация о градостроительном регламенте. При этом в градостроительном плане земельного участка должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.
   5. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
   6. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия.
   7. Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
   8. Границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Перечень необходимых документов для получения градостроительного плана

   – Заявление на имя главы администрации района.
   – для физического лица – оригинал и копия паспорта (2, 3 листы и листы с регистрацией);
   – для юридического лица (копии документов, заверенные печатью организации):
   а) оригинал и копия Устава (полномочия руководителя);
   б) копия приказа о назначении руководителя;
   в) оригинал и копия паспорта руководителя (2, 3 листы и листы с регистрацией);
   – оригинал и копия правоустанавливающего документа на земельный участок, один из документов:
   а) свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;
   б) свидетельство о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю (на праве пожизненного наследуемого владения), выдаваемые в 1992–1993 гг. администрацией района;
   в) договор аренды земельного участка;
   такой договора выдавался Департаментом имущественно-земельных отношений (ранее до 07.2008 г.);
   – копия кадастрового паспорта (плана) земельного участка с координатами точек поворотных углов земельного участка – при его наличии (выдает Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости);
   – оригинал и копия чертежа границ участка, выполненного любой лицензированной организацией;
   – оригинал и копия материалов топографической съемки земельного участка в масштабе 1:500 с текущими изменениями (выполненные не позднее предыдущего года, с отметкой о принятии в геофонд), с границами земельного участка, с контурами объектов капитального строительства (зданий, сооружений, строений), расположенных на участке, с нанесением красной(ых) линии прилегающей(их) улицы (улиц) (выдает Департамент архитектуры и градостроительства);
   – нотариально заверенные копии свидетельств на объекты недвижимости, расположенные на участке (при наличии таких объектов), один из документов:
   а) свидетельства о государственной регистрации права на здания, строения, сооружения;
   б) регистрационные свидетельства на объекты недвижимости (МУПТИиОН,);
   – копии технических паспортов на объекты недвижимости (изготовленные не позже 1 года), расположенные на земельном участке (при наличии таких объектов) – выполненные любой лицензированной организацией;
   – при нахождении земельного участка в «археологической зоне» согласно данным ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) представить оригинал и копию справки «О наличии (отсутствии) на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия» (Министерство культуры, отдел охраны объектов культурного наследия);
   – планировочная схема размещения объектов в масштабе 1:500;
   – оригинал и копия доверенности, подтверждающей полномочия лица, подающего заявление, заверенные нотариально (при необходимости).

   Невыполнение Застройщиком требований ГПЗУ (Градостроительный план строительного участка) имеет множество негативных последствий:
   – несоответствие проектной документации ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство;
   – несоответствие созданного в результате строительства или реконструкции объекта недвижимости ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
   По общему правилу, установленному Градостроительным Кодексом РФ, подготовка градостроительного плана земельного участка может осуществляться двумя путями:
   1. В составе проектов межевания территорий.
   2. В виде отдельного документа.
   Подготовка проектов межевания территории осуществляется в рамках разработки иной градостроительной документации, в результате утверждение ГПЗУ в составе проектов межевания территорий становится процедурой достаточно длительной.
   Однако отсутствие указанных проектов не мешает правообладателю земельного участка или объекта недвижимости обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ в виде отдельного документа.
   Публичные сервитуты устанавливаются для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Иными словами – для обеспечения некоего публичного интереса, а именно:
   1. Проход или проезд через земельный участок.
   2. Использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
   3. Размещение на земельном участке межевых, геодезических знаков и подъездов к ним.
   4. Проведение дренажных работ на земельном участке.
   5. Забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя.
   6. Прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок.
   7. Сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных.
   8. Использование земельного участка в целях охоты и рыболовства.
   9. Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских исследовательских и других работ.
   10. Свободного доступа к прибрежной полосе.
   Публичные сервитуты устанавливаются:
   1. Одновременно с принятием решения о предоставлении земельного участка в собственность (постоянное, бессрочное пользование, аренду).
   2. После момента предоставления участка в собственность.
   Разрешение на строительство НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
   1) В случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
   Вместе с тем, поскольку закон обратной силы не имеет, используемые для осуществления предпринимательской деятельности гаражи, построенные до внесения соответствующих изменений в часть 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, редакцией Федерального Закона от 31 декабря 2005 года № 210-ФЗ, на земельных участках, предоставленных физическим лицам, не являются самовольными постройками, и недопустимо требовать от застройщиков получения разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию в их отношении.
   2) Строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования (статья 51 Градостроительного Кодекса РФ).
   К строениям и сооружениям вспомогательного характера относят любые постройки, за исключением основного здания (например, жилого дома на земельном участке, принадлежащем гражданину), которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер (сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы) и т.д.
   3) В случае изменений объекта капитального строительства (киосков, навесов и других) и (или) его частей, если они не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
   Следует отметить, что перечень объектов, для строительства, реконструкции, капитального ремонта которых не требуется разрешение на строительство, указанный в Градостроительном Кодексе РФ, не является исчерпывающим. Субъекты РФ (местная администрация) могут определять и иные объекты, для строительства которых не требуется разрешение на строительство.

О нормативно-правовой основе выявления нарушений

В соответствии с п. 9 Постановления Правительства РФ № 54, Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Порядок проведения проверок, состав и требования к их проведению определен Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», детализирован Руководящим Документом РД-11-04-2006 «Порядок проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации».

В каких случаях проводится проверка

   В соответствии с п.3 РД-11-04-2006 проверки проводятся должностным лицом органа государственного строительного надзора в следующих случаях:
   1) наступления сроков завершения работ, которые подлежат проверке в соответствии с программой проведения проверок;
   2) получения извещения от лица, осуществляющего строительство, о завершении работ, которые подлежат проверке, если срок окончания таких работ не совпадает со сроками, указанными в программе проведения проверок;
   3) получения извещения от лица, осуществляющего строительство, о случаях возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства;
   4) получения обращений физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам, относящимся к осуществлению государственного строительного надзора;
   5) получения сведений о выполнении работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, подлежащих проверке, из иных источников.
   Итоговая проверка соответствия построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации проводится органом государственного строительного надзора в случае получения извещения застройщика или заказчика об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Обязанности застройщика

   Установлена обязанность застройщика в течение 10 дней передать в орган, выдавший разрешение на строительство, документы, необходимые для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Данные документы регистрируются в деле «о застроенных или подлежащих застройке земельных участках» (гл. 7 Градостроительного Кодекса РФ).
   Передаче подлежат только общие сведения об объекте, копии результатов инженерных изысканий и копии разделов проектной документации, имеющих наиболее важное общественное значение (мероприятия по охране окружающей среды, по обеспечению доступа инвалидов к объектам и т.д.), или копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
   Невыполнение этой обязанности приводит к тому, что застройщику будет отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до того момента, пока указанные документы не будут переданы в орган, выдавший разрешение на строительство (ч. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ).
   В соответствии с Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83), до начала подачи ресурсов (оказания соответствующих услуг) заказчик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
   В случае самовольного подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (свет, газ, вода, канализация) в соответствии с законом:
   1. Производится отключение от сетей – без предупреждения и за счет подключившегося. При этом Поставщик вправе обращаться в правоохранительные органы по факту хищения и создания аварийной ситуации, а также требовать от Подключившегося возмещения причиненного ущерба в порядке, определенном действующим законодательством РФ.
   2. Начисляется компенсация эксплуатирующей организации за причиненный ущерб.
   3. Эксплуатирующая организация выставляет незаконно подключившемуся потребителю счет за потребленный объем (как правило, за последние 6 месяцев по действующим нормам потребления при отсутствии счетчиков учета).
   4. В соответствии со ст. 7.19, 7.20 КОАП, нарушитель должен оплатить штраф 15–20 МРОТ. За подключение к сетям газо-, тепло– и энерго– снабжения и 10–15 МРОТ – за подключение к сетям водоснабжения и водоотведения. Для юридических лиц эти суммы выше в 20 раз.
   Согласно Статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора орган Извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
   1) копия разрешения на строительство;
   2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции – в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
   3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
   4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
   5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
   В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса, лицо, осуществляющее строительство, обязано:
   1) обеспечивать беспрепятственный доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителям органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию;
   2) обеспечить, в соответствии с требованием п. 10 РД-11-04-2006, условия для выполнения должностным лицом органа государственного строительного надзора своих полномочий, предусмотренных ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 24 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации;
   3) осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов;
   4) обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды;
   5) обеспечивать выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия;
   6) проводить строительный контроль;
   7) обеспечивать ведение исполнительной документации;
   8) извещать орган государственного строительного надзора об изменении сроков окончания работ, подлежащих проверке, указанных в программе проведения проверок. Также в орган государственного строительного надзора с целью последующего проведения проверки подлежат направлению извещения о каждом случае возникновения аварийной ситуации;
   9) обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до устранения выявленных нарушений, составления актов об устранении нарушений и направления в орган государственного строительного надзора извещения об устранении выявленных нарушений;
   10) обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Ответственность и размеры штрафов за нарушение порядка организации индивидуального жилищного строительства

Нарушение требований нормативных документов в области строительства

   Нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, инструкций и изделий влечет в соответствии с действующим законодательством наложение административного штрафа:
   – на граждан в размере 5–10 МРОТ,
   – на должностных лиц – 10–20 МРОТ,
   – на юридических лиц – 100–200 МРОТ.
   Те же действия, повлекшие потерю несущей способности зданий, сооружений или их составных частей либо снижение прочностных параметров производимых строительных материалов, конструкций и изделий, влекут в соответствии с действующим законодательством наложение административного штрафа:
   – на граждан в размере 10–15 МРОТ,
   – на должностных лиц – 20–30 МРОТ,
   – на юридических лиц – 200–300 МРОТ.

Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию

   Строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет в соответствии с действующим законодательством наложение административного штрафа:
   – на граждан в размере 3–5 МРОТ,
   – на должностных лиц – 5–10 МРОТ,
   – на юридических лиц – 50–100 МРОТ.
   Нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, влечет в соответствии с действующим законодательством наложение штрафа:
   – на граждан в размере 5–10 МРОТ,
   – на должностных лиц – 10–20 МРОТ,
   – на юридических лиц – 100–200 МРОТ.
   Нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных зданий и разрешений на строительство влечет в соответствии с действующим законодательством наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 10–20 МРОТ.

Нарушение требований пожарной безопасности

   Нарушение требований пожарной безопасности, установленных стандартами, нормами и правилами, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32, 11.16 КоАП, влечет в соответствии с действующим законодательством предупреждение или наложение административного штрафа:
   – на граждан в размере 5–10 МРОТ,
   – на должностных лиц – 10–20 МРОТ,
   – на юридических лиц – 100–200 МРОТ.
   Те же действия, совершенные в условиях особого противопожарного режима, влекут в соответствии с действующим законодательством наложение административного штрафа:
   – на граждан в размере 10–15 МРОТ,
   – на должностных лиц – 20–30 МРОТ,
   – на юридических лиц – 200–300 МРОТ.
   Нарушение требований стандартов, норм и правил пожарной безопасности, повлекшие возникновение пожара без причинения тяжкого или средней тяжести вреда здоровью человека либо без наступления иных тяжких последствий, влечет в соответствии с действующим законодательством наложение штрафа:
   – на граждан – 15–20 МРОТ,
   – на должностных лиц – 30–40 МРОТ,
   – на юридических лиц – 300–400 МРОТ.
   Расстояние между одно– двухквартирными домами с приусадебными земельными участками в пределах одной пары домов не нормируется; расстояния от этой пары домов и их хозяйственных построек до домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках должны приниматься не менее указанных в таблице № 1.

   Таблица 1

   Степень огнестойкости I – здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов.
   Степень огнестойкости II – то же. В покрытиях зданий допускается применять незащищенные стальные конструкции.
   Степень огнестойкости III – здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона. Для перекрытий допускается использование деревянных конструкций, защищенных штукатуркой или трудногорючими листовыми, а также плитными материалами. К элементам покрытий не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня, при этом элементы чердачного покрытия из древесины подвергаются огнезащитной обработке.
   Степень огнестойкости IV – здания с несущими и ограждающими конструкциями из цельной или клееной древесины и других горючих материалов, защищенных от воздействия огня и высоких температур штукатуркой или другими листовыми или плитными материалами.
   К элементам покрытий не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня, при этом элементы чердачного покрытия из древесины подвергаются огнезащитной обработке.
   Степень огнестойкости V – здания, к несущим и ограждающим конструкциям которых не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня.

Правила планировки и застройки земельных участков индивидуального строительства и ответственность за их нарушение

   1. Жилые дома должны располагаться на земельных участках, как правило, с отступом от красной линии; магистральных улиц – не менее 5 м, жилых – не менее 3 м.
   При реконструкции населенных пунктов допускается уменьшение отступа, либо постановка жилых домов по красной линии с учетом сложившейся градостроительной ситуации.
   Хозяйственные постройки следует располагать в глубине участка без выноса на красную линию застройки.
   2. На участках индивидуального строительства, кроме жилого дома, за счет средств населения сооружаются хозяйственные и бытовые постройки и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства, в соответствии с требованиями, установленными местными органами самоуправления.
   Хозяйственные и бытовые помещения могут сооружаться отдельностоящими или блокированными между собой, или с жилым домом.
   Хозяйственные помещения, кроме помещений для содержания скота, дворовой уборной и мусоросборника, допускается размещать в цокольных и подвальных этажах жилого дома. Допускается также устройство погреба под отдельными хозяйственными помещениями.
   Чердаки над хозяйственными помещениями отдельностоящих построек рекомендуется проектировать эксплуатируемыми.
   Для лучшей организации территории участка одноквартирный жилой дом и его хозяйственные постройки следует размещать со смещением к одной из боковых границ. Для возможности текущего ремонта и ухода за зданием расстояние от боковой границы участка до стены жилого дома или хозпо-стройки рекомендуется принимать не менее 1,0–1,5 м.
   Ограждение приусадебных земельных участков со стороны улицы производится по проектам, согласованным с органами архитектуры и градостроительства.
   Если дом принадлежит на праве общей собственности нескольким совладельцам и земельный участок находится в их общем пользовании, допускается устройство решетчатых или сетчатых (неглухих) заборов при определении внутренних границ пользования.
   Посадки на придомовом участке рекомендуется располагать от зданий и сооружений на расстоянии в соответствии с требованиями таблицы 2.

   Таблица 2

Примечание. Приведенные нормативы относятся к деревьям с диаметром кроны не более 5 м и должны быть соответственно увеличены для деревьев с кроной большего диаметра.
Расстояния от воздушных электросетей до деревьев следует принимать по правилам устройства электроустановок.

Общие требования по благоустройству и санитарному содержанию населенных пунктов

   На территории города запрещается накапливать и размещать отходы производства и потребления в не предназначенных для этих целей местах, в том числе засорять улицы и иные общественные места.
   Лица, разместившие отходы в не предназначенных для этих целей местах, обязаны за свой счет провести уборку и очистку данной территории. Уборку отходов, высыпавшихся при выгрузке из контейнеров в мусоровозный транспорт, производят работники организации, осуществляющей вывоз отходов. Вывоз строительного мусора от ремонта производится силами лиц, осуществляющих ремонт, в специально отведенные для этого места.
   Запрещается выносить и сметать мусор на проезжую часть, тротуары, в колодцы ливневой канализации. Сливание воды на тротуары, газоны, проезжую часть улиц не допускается. Сжигание листвы и мусора на территории города строго запрещено.

Благоустройство придомовых территорий

   Придомовая территория – это территория, необходимая для эксплуатации жилого дома и связанных с ним хозяйственных и технических зданий и сооружений.
   Ответственность за организацию работ по содержанию и уборке придомовых территории в зоне застройки индивидуальными жилыми домами возлагается на собственников (нанимателей) индивидуальных жилых домов.
   Гражданам, проживающим на территориях индивидуальной жилой застройки, запрещается осуществлять какую-либо деятельность за территорией домовладения, т.е. размещать ограждение за границами территории дома, сжигать листву, любые виды отходов и мусор, складировать снег, выбрасывать мусор, сбрасывать шлак, сливать жидкие бытовые отходы, мыть транспортные средства, складировать тару, уголь, дрова, строительные материалы, навоз, песок, металл, крупногабаритный мусор, строить хозяйственные постройки, оборудовать выгребные ямы, хранить неисправные транспортные средства.
   Домовладельцы обязаны поддерживать в исправном состоянии жилые дома и иные постройки, а также ограждения домовладения и производить своевременный ремонт их фасадов и других отдельных элементов (входных дверей и козырьков, крылец и лестниц и т.п.), размещать на фасадах жилых домов указатели наименования проспекта или улицы, переулка, а также номера дома, оборудовать и очищать водоотводные канавы и трубы, в весенний период обеспечивать пропуск талых вод, складировать отходы производства и потребления только в специально отведенных местах, производить расчистку съездов с автодороги к своим домам за счет собственных средств.
   Юридические и физические лица обязаны проводить систематическую уборку дворовых и прилегающих территорий жилых, административных, промышленных и общественных зданий, скверов, садов, парков, площадок, тротуаров, газонов, участков, отведенных под застройку и хозяйственную деятельность, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, аренде.
   Уборка территории, прилегающей к зданиям и сооружениям, производится в границах:
   – в длину – на протяжении всего участка территории вдоль улицы (дороги);
   – в ширину – на всем протяжении до проезжей части либо до уреза воды при расположении строений на берегах рек, ручьев и прочих водоемов;
   – на расстоянии 5 метров от периметра здания, сооружения, ограждения, границы земельного участка – при отсутствии соседних строений, сооружений, участков, содержание которых осуществляется другими юридическими и физическими лицами.
   Уборка территории, прилегающей к предприятиям, осуществляется в границах санитарно-защитной зоны, определенной для предприятия в соответствии с санитарными правилами и нормами (но не менее 50 метров).
   Содержание внутриквартальной дорожной сети, тротуаров, газонов является обязанностью юридических и физических лиц, осуществляющих право хозяйственного ведения, оперативного управления над жилым фондом в данных районах.

Ответственность за нарушение порядка организации индивидуального жилищного строительства

   Все земли образуют единый государственный фонд и находятся в исключительной собственности государства. Предприятия, организации, учреждения и граждане обязаны рационально использовать предоставленные им в пользование земельные участки и не должны допускать нарушения земельного законодательства, в том числе самовольного занятия земель и самовольного строительства.
   Самовольное занятие земельного участка, а также другие сделки, не предусмотренные Законом и нарушающие право государственной собственности на землю в соответствии со ст. 50 «Основ земельного законодательства», считаются недействительными.
   За нарушение порядка организации индивидуального жилищного строительства применяются дисциплинарные, административные взыскания, а в случаях, предусмотренных действующим законодательством, наступает уголовная ответственность.
   Привлечение к указанным видам ответственности не освобождает виновных от возмещения причиненного ущерба.
   За нарушение Земельного законодательства юридические лица, граждане и должностные лица несут ответственность в соответствии с Земельным Кодексом и другими нормативными актами, подвергаются штрафу, налагаемому в административном порядке, в следующих размерах:
   – за самовольное занятие земельных участков: юридические лица – от 100–200 МРОТ, граждане – от 7–15 МРОТ;
   – противоправные действия должностных и юридических лиц, повлекшие за собой самовольное занятие земель: юридические лица – от 100–200 МРОТ, должностные лица – от 3–10 МРОТ;
   – за самовольное строительство: юридические лица – от 15–20 МРОТ, граждане от 5–7 МРОТ;
   – за нарушение утвержденной градостроительной документации при отводе земель: юридические лица – от 100–200 МРОТ; граждане – от 1–3 МРОТ, должностные лица – от 3–10 МРОТ;
   – за проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель: юридические лица – от 100–200 МРОТ, граждане – от 5–20 МРОТ;
   – за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний по вопросам нарушений земельного законодательства, выданных должностными лицами органов архитектуры и градостроительства и органов Госархстройнадзора России: юридические лица – от 20–30 МРОТ, граждане – от 5–10 МРОТ, должностные лица – от 10–20 МРОТ;
   – за нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) граждан о предоставлении земельных участков в городах и других поселениях: должностные лица – от 7–10 МРОТ;
   – за использование земельных участков не по целевому назначению: юридические лица – от 10–20 МРОТ, граждане и должностные лица – от 3–10 МРОТ с одновременным изъятием предоставленного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 41 Земельного Кодекса.
   Самовольно занятые территории (земельные участки) возвращаются по их принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.
   Граждане и их объединения, виновные в совершении противоправных деяний, нарушающих природоохранное законодательство, несут административную либо уголовную ответственность в соответствии с Законом «Об охране окружающей природной среды».
   Штрафы за совершенные правонарушения налагаются (в пределах их компетенции) специально уполномоченными на то государственными органами управления и контроля администрации района и города.
   Конкретный размер налагаемого штрафа определяется органом, налагающим штраф, в зависимости от характера и вида совершенного правонарушения, степени вины правонарушителя и причиненного вреда.
   Постановление о наложении штрафа может быть обжаловано в суде или арбитражном суде.

Глава 3. Сносу самозастроя быть или не быть?

   В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса, сносу подлежат следующие объекты самовольного строительства:
   1) Объекты, построенные с нарушением градостроительных норм и нарушающие права третьих лиц (нарушают освещенность, инсоляцию, закрывают пожарные проезды к строениям, расположенным в непосредственной близости от строящегося объекта, не соответствуют возможной нагрузке на коммуникации в месте строительства).
   2) Объекты, подлежащих сносу, – здания, построенные с нарушением строительных норм, которые могут привести к обрушению конструкций, т.е. прочность, надежность и устойчивость которых не обеспечены.
   3) Здания, возведенные без полученных разрешений или на не отведенном для этих целей земельном участке.
   Так, например, на садовых участках сейчас возводят пятиэтажные многоквартирные жилые дома без перевода сельскохозяйственных земель, предназначенных для ведения дачного хозяйства, под земли поселений. После окончания строительства застройщик отправляет все документы в суд, и судом принимается решение об оформлении собственности на эти объекты.
   При этом построенные квадратные метры жилья даже не попадают в статистическую отчетность, так как она не предполагает отчет за объекты, вводимые по суду. Таким образом, ежегодная цифра общего ввода жилья получается заниженной, а объекты не соответствуют ни градостроительным, ни строительным нормам.
   Ранее в системе арбитражного судопроизводства судебную практику по этим вопросам представляло Постановление Пленума ВАС от 25.02.1998 года № 8, однако к настоящему времени оно уже не соответствует современным правовым реалиям и потому обоснованно заменено более актуальными разъяснениями.
   А именно: 29 апреля 2010 года состоялся Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ, было принято совместное Постановление: «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющее порядок защиты права собственности и касающееся, в частности, таких вопросов, как самовольная постройка, приобретательная давность, истребование имущества из незаконного владения и т.д. Принятие этого документа способно упорядочить практику применения ст. 222 ГК РФ.
   При этом указанная категория дел является крайне «популярной» как среди граждан («дачная амнистия», наследственные споры, «квартирный вопрос» и т.д.), так и среди организаций (строительство и девелопмент, обеспечительные меры в судебных процессах и проч.)
   Постановление четко указывает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется, т.е. независимо от того, сколько лет такая постройка существует, признание ее опасной и сохранение за ней статуса самовольной является основанием для сноса даже спустя десятки лет после окончания строительства.
   Также судами отмечается, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
   В данном тезисе суды подтверждают, что наличие записи о праве собственности в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) – не гарантия «полной легализации» строения: эта запись не препятствует возможности требовать сноса постройки.
   В Постановлении указано, что положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. самовольная постройка не обязательно должна являться возведенным с нуля зданием, но таковой может быть признана и его перестройка, отвечающая признакам реконструкции.
   В то же время положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
   Таким образом, к действиям по внутреннему переустройству офисов, квартир и т.п., в том числе со сносом капитальных стен, не применимы нормы о самовольной постройке (что не исключает споров по причине нарушения других норм законодательства).
   Значимыми для отдельных граждан представляются и разъяснения, данные относительно возникновения права собственности в силу приобретательной давности (т.е. давности в силу открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом).
   Так, нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договоров (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.): это лишает почвы аферистов, пытающихся обосновать свое вещное право собственности обязательственным правом по договору. Актуальным представляется разъяснение норм, применяемых в случаях, когда предъявляется негаторный иск (иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения). Судами отмечается, что такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Таким образом, нет необходимости ждать, пока на принадлежащий организации (или законно используемый ей) земельный участок, расположенный по соседству с вашим, начнут сливать промышленные отходы. Если можно доказать факт того, что создается реальная угроза такого слива, можно сразу же обжаловать опасные действия.
   Для справки: жидкие промышленные отходы – это результат деятельности промышленных предприятий, предприятий жилищно-коммунального хозяйства, больниц, предприятий оборонного комплекса. Они могут быть средней радиоактивности, низкой или высокой.
   Даже если совершаемые против интересов владельца действия происходят вне его участка, но представляют реальную угрозу его интересам, можно требовать прекращения таких действий независимо от места их совершения.
   Наконец, судам дается даже определенная «подсказка», дающая серьезное оружие в руки тех, кто защищает свои права собственника: несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного негаторного иска (иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения), если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Порядок сноса самовольно построенного строения

   В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет.
   Решение о сносе самовольной постройки принимается судом. Иные органы власти такими полномочиями не наделены.
   Истцами по искам о сносе самовольных построек могут быть, например, собственники земельных участков, на которых было осуществлено самовольное строительство, а также иные заинтересованные лица.
   Как правило, истцами по искам о сносе самовольной постройки выступают органы местного самоуправления. В городах федерального значения с исками в суд вправе обращаться уполномоченные органы исполнительной власти этих городов. В частности, такими полномочиями обладают Департамент природопользования и охраны окружающей среды, Комитет по культурному наследию, стройнадзор, префекты административных округов.
   Право на обращение указанных органов в суд обусловлено тем, что в их компетенцию входят вопросы регулирования градостроительной деятельности, планировки, развития и застройки территорий поселений, а также предоставления земельных участков для осуществления строительства, выдачи и согласования документов, необходимых для осуществления строительства и реконструкции.
   Кроме указанных органов, требовать сноса самовольной постройки вправе прокурор в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если такая постройка возведена гражданином.
   Следует отметить, что согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ при обращении в суд с иском о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо или уполномоченный орган власти должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. Другими словами, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно доказать наличие хотя бы одного из признаков самовольного строительства, реконструкции, а именно:
   – строительство (реконструкция) осуществлены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
   – строительство (реконструкция) осуществлены без получения необходимых разрешений;
   – строительство (реконструкция) произведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
   В случае, если хотя бы один из доводов истца относительно наличия признаков самовольного строительства будет оценен судом как обоснованный и доказанный, принимается решение о признании постройки самовольной и о сносе такой постройки.
   В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки затраты на ее снос (в частности, затраты на строительную технику, вывоз строительных материалов и прочее) относятся на лицо, осуществившее это строительство. Оно же оплачивает судебные издержки.
   В свою очередь ответчик в порядке судебного производства вправе заявить встречное требование о признании права собственности на возведенную (реконструированную) им самовольную постройку. В подобном случае ответчик обязан доказать возможность сохранения самовольной постройки и признания за ним права собственности на такую постройку.
   Удовлетворение встречного иска становится реальным при наличии следующих условий:
   – ответчик обладает правом собственности на участок, где осуществлена постройка;
   – ответчиком получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
   – строительство осуществлено в рамках и с соблюдением требований ГПЗУ.
   Это связано с тем, что, во-первых, согласно ст. 222 ГК РФ наличие права собственности на земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, дает возможность лицу, ее осуществившему, обратиться со встречным иском в рамках рассмотрения дела о сносе такой постройки либо с самостоятельным иском о признании права собственности на такую постройку.
   Во-вторых, соответствие построенного (реконструированного) объекта недвижимости требованиям ГПЗУ говорит о соблюдении значительного количества требований, предъявляемых к строительству (реконструкции) на законных основаниях, т.к. указанный документ содержит основные требования и максимально разрешенные параметры, в рамках которых допускается застройка земельного участка.
   Для признания права собственности на самовольную постройку лицу, ее осуществившему, необходимо в суде обосновать, что такая постройка (возведенная или реконструированная) соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ.
   Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самозастрой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.
   Документы, предоставляемые в суд:
   1. Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки.
   2. Проектная документация на здание.
   3. Независимая строительно-техническая экспертиза о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ.
   4. Чеки, счета – фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства.
   К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.
   Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.
   Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:
   1. Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);
   2. Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции.
   Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что исходя из смысла закона можно признать право собственности на самозастрой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке, предоставленном в собственность. После этого, помимо письма администрации в суд, представляются документы, указанные выше.
   В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жесткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка – единственное место жительства.

Глава 4. На какой земле можно строить?

Категории и виды разрешенного использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения.
Решение вопроса строительства дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо категорически запрещено.

Категория земли

Земельный участок может относиться к землям населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения, к землям особо охраняемых территорий, к землям промышленного назначения, к землям лесного фонда, к землям водного фонда и др.
Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.

Земли населенных пунктов (поселений)

   Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов.
   Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ. Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения: предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.
   Для справки: В соответствии с Конституцией, гражданин может быть зарегистрирован только в том помещении, которое возможно признать жилым. Это условие и будет решающим в ситуации доказательства прописки через суд. А требований к жилому помещению много.
   1. Строение должно быть капитальным, то есть обладать фундаментом и стенами, которые сделаны с учетом всех СНиПов и норм безопасности. Поэтому сарай или вагончик никак не могут стать местом регистрации садовода.
   2. Помещение будет считаться жилым, если в нем есть все коммуникации. Как показывает практика – с этим пунктом и возникает больше всего проблем. Чаще всего в садовых массивах есть только электричество.
   Самое пристальное внимание уделяется наличию питьевой воды. Большинство дачников используют воду из колодцев, но она не подвергается очистке и поэтому считается неподходящей для питья. Конечно, многие пользуются фильтрами для очистки воды, но доказать их эффективность в суде вряд ли удастся.
   Также много нюансов возникает в вопросе отопления и канализации. По закону можно иметь индивидуальные отопительные и канализационные системы, и сделаны они должны быть по всем требованиям, прописанным в СНиПах и СанПиНах.
   Вывод: доказать, что ваш дачный дом – жилое строение, обладающее всеми необходимыми коммуникациями, будет достаточно сложно.
   3. Садовый домик должен находиться на территории населенного пункта. Данное условие указано в решении Конституционного Суда: для прописки необходим точный адрес.
   Вы сможете получить прописку, только если дом располагается на территории населенного пункта. Если же это сельхозугодья, то прописка невозможна.
   Прописка возможна, только если есть правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Невозможно оформить прописку на земле, которая находится в аренде или в найме, это возможно только в отношении частной собственности.

Земли сельхозназначения

   Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ.
   По виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Например, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС.
   В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового.
   Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения.
   Помимо этого, можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если требуется расширение прав владельца на застройку.
   В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.
   Формулировка категории земель прописана Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года «Земельный кодекс Российской Федерации»), а также Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
   Обращаем ваше внимание, что перевод земель сельхозназначения (как правило, под дачное строительство) или изменение категории земли, да и собственно любые действия по переводу земли, являются долгосрочными и сложными по своему юридическому исполнению.

Вид разрешенного использования земли

   Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования.
   Это может быть индивидуальное жилищное строительство – ИЖС, личное подсобное хозяйство – ЛПХ, дачное строительство, дачное хозяйство, сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство, сельское хозяйство, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка. Предположим, вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения. Если он предназначается для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж.
   Или для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда на этот участок может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства – во всех случаях можно совершать застройку, только на разных условиях.
   Изменение видов целевого использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли.
   Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
   Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты.
   Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.
   Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
   Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования (без перевода земель из одной категории в другую) вправе принимать:
   – глава местной администрации поселения (до даты утверждения правил землепользования и застройки или до 30 декабря 2009 года);
   – представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.
   Решения о переводе земель иных категорий в земли населенных пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утвержденный генеральный план.
   Поскольку только правила землепользования и застройки могут обеспечить соблюдение прав и законных интересов физических и юридических лиц, а также создать условия для устойчивого развития территорий и привлечения инвестиций, необходимо проявить настойчивость всем заинтересованным лицам, требуя и предлагая главам местных администраций принять решение и начать подготовку Правил землепользования и застройки, если они еще не утверждены.
   Правила землепользования и застройки, являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими градостроительную деятельность – государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.
   Правила, утвержденные представительными органами местного самоуправления, действуют в пределах территориальной юрисдикции (административных границ данного самоуправления) и являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
   Документы, необходимые для начала работы по изменению вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка:
   – доверенность, если интересы в суде будет представлять доверенное лицо (оригинал и заверенная нотариусом копия, по 5 шт. каждой);
   – согласие на изменение вида разрешенного использования (оформляется у нотариуса);
   – копии свидетельства о регистрации права собственности – 5 шт. (заверенные нотариусом);
   – ситуационный план участка;
   – кадастровый паспорт земельного участка;
   – копия паспорта.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

   Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства.
   Объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС, можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства.
   Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также предоставлять отчеты в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли, будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводства (СНТ, СНП, СПК)

   Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
   Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП).
   На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм. Оформить прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
   Постановление конституционного суда Российской Федерации разрешает прописку на садовых участках.

Земли для дачного строительства

В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться, оформить прописку.
Строительство на землях сельскохозназначения не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с площадью и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

   Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства.
   Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам.
   Но в том случае, если строительство на участке ЛПХ разрешается, у него нет практически никаких ограничений.

Глава 5. Все о дачной амнистии: документы, сроки, порядок оформления

   Дачная амнистия – так в народе называют оформление в собственность самовольно (без разрешения на строительство) построенной дачи. В июле 2009 года «дачная амнистия» и связанные с ней ограничения на стоимость услуг БТИ продлены до 2015 года.
   Кто-то уже успел оформить землю и дом на ней в собственность, а кто-то еще планирует это сделать.
   Разберемся, для регистрации каких объектов собственности какие документы требуются.
   Зачем оформлять землю в собственность, ясно, ведь если участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то у его фактического хозяина нет прав совершать сделки, заключать договор купли-продажи, сдавать в залог, дарить и передавать по наследству такой участок. Даже если вы построили на этом участке дом, постоянно проживаете в нем или регулярно приезжаете «на дачу», по документам никакой земли и дома у вас нет.
   Официальное оформление участка и дома дает много плюсов: получение почтового адреса, проведение в дом телефона и Интернета. Если вы являетесь владельцем обычного садового домика, то при продаже участок с таким домиком будет стоить дороже, потому что вы благоустроили землю, возведя строение.
   Есть, конечно, и минусы: очереди в регистрирующем органе и налоги на имущество.
   Документы на оформление права собственности на землю и строения на ней нужно подавать в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (бывшая Росрегистрация, теперь – Росреестр) по месту нахождения вашей земли (и дома).

Земля

   Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о «дачной амнистии») в основном касается земли, полученной до 2001 года.
   Для регистрации своего права на землю в Росреестр нужно предоставить подтверждение своих прав на конкретный участок земли, т.е. выданные документы на землю разных органов, которые были на это уполномочены. Они приравниваются к записям в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
   Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок – также основание для государственной регистрации прав на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства и расположенный в населенном пункте (приусадебный земельный участок) или за пределами населенного пункта (полевой земельный участок).
   Если земельный участок был выделен гражданину на бесплатной основе и входит в территорию садоводческого или дачного некоммерческого объединения, дачник может его бесплатно (не выкупая) оформить в собственность.
   Для оформления земельного участка в собственность дачники должны предоставить описание этого участка (ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») в регистрирующий орган и заключение правления некоммерческого объединения, где указывается, за кем этот участок закреплен.
   В качестве описания земельного участка (когда нет кадастрового паспорта) подойдет генеральный план территории, отведенной под садоводческое (или дачное) товарищество.
   Если кадастрового паспорта участка нет, и гражданин не собирается проводить межевание, в Росреестр можно обратиться сразу с двумя заявлениями:
   1) о получении кадастрового паспорта земельного участка;
   2) на получение свидетельства об объекте собственности.
   Если же так случилось, что свидетельство о праве на участок есть, а кадастрового паспорта нет, то при обращении в территориальное отделение Росреестра этот паспорт выдадут без межевания земли.

Межевание

   Межевание нужно проводить, если вы собираетесь продавать участок, и требуется подтверждение ваших слов о площади и границах участка.
   Межевание объектов землеустройства представляет собой комплекс работ по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
   Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
   При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т.п.) необходимо провести землеустроительные работы, которые включают в себя обмеры участка, формирование пакета документов (межевого дела) и последующую сдачу его в соответствующие государственные органы.
   Межевание земель включает в себя следующие этапы:
   1. Изучение правоустанавливающих, правоудостоверяющих и других исходных документов.
   2. Полевое обследование и оценка состояния опорной межевой сети.
   3. Полевое обследование границ земельных участков и оценка состояния межевых знаков.
   4. Составление технического проекта межевания земель.
   5. Согласование границ земельных участков с собственниками, владельцами и пользователями смежных земельных участков.
   6. Определение координат пунктов опорной межевой сети и межевых знаков.
   7. Определение уточненных площадей земельных участков.
   8. Составление карты (плана) границ земельного участка.
   9. Сбор материалов и формирование межевого дела.
   10. Утверждение материалов межевого дела в Управлении Роснедвижимости.
   Список необходимых документов для проведения межевания для физических лиц:
   1. Заявление на выполнение работ.
   2. Копия паспорта заказчика, копия доверенности представителя заказчика.
   3. Постановление администрации о предоставлении земельного участка (заверяется в общем отделе в органах местного самоуправления).
   4. Договор купли-продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, свидетельство о праве наследства по закону.
   5. Свидетельство о государственной регистрации права.
   6. Документы БТИ – оригиналы на имеющиеся строения (подлинник).
   7. Справка о наличии (отсутствии) коммуникаций.
   8. Выписка ЕГРЗ для подготовки описания, оригинал.
   После предоставления вышеперечисленных документов геодезистами производиться кадастровая съемка территории земельного участка. Полученные данные передаются в землеустроительный отдел для непосредственного формирования межевого дела. В случае отсутствия правоустанавливающих документов составляется «Проект границ», который является основанием для дальнейшего производства работ. В процессе формирования межевого дела Заказчику передается акт согласования границ земельного участка, который он обязан согласовать с собственниками граничащих с ним землепользований.
   Лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания.
   Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на земельный участок
   Правоустанавливающие документы на земельный участок:
   • акт на право пожизненного наследуемого владения (выдавали с 1990-х годов);
   • акт на право бессрочного пользования;
   • выписка из похозяйственной книги;
   • книжка садовода или справка, подтверждающая членство дачника в товариществе или кооперативе;
   • кадастровый план земельного участка, где определены площадь и границы участка.
   • квитанция об оплате госпошлины (200 рублей на 01.2011 г.) и ее копия (бланк квитанции выдадут в территориальном отделении Росреестра).
   Отказ в регистрации права собственности может быть в случаях:
   • предоставлены не все положенные документы;
   • участок находится в природоохранной (водоохраной) зоне.
   Если вы много лет высаживали на ничейном участке картошку и так прикипели душой к этому клочку земли, что хотите оформить его в собственность, обращайтесь в администрацию по месту нахождения этого участка. Администрация выставит землю на аукцион и, если других желающих нет и землю никто не перекупит, покупайте и владейте.

Дом

   Подать документы на оформление дома можно одновременно с документами на оформление участка. Если же бумаги на землю у вас уже выправлены, дом оформляется отдельно.
   Для регистрации самовольно построенного садового домика межевание, «посадка» дома и прочие услуги БТИ не требуются. Полный пакет документов для подачи на оформление домика в собственность состоит из заполненной в двух экземплярах декларации об объекте недвижимого имущества, кадастрового плана земельного участка, оплате пошлины (200 рублей на январь 2011 г.) на выдачу свидетельства об объекте права и ее копии.
   При заполнении декларации нужно помнить, что садовый домик считается нежилым строением.
   При подаче документов вам выдадут расписку о том, какие документы вы предоставили. В расписке также будет указан срок (не больше месяца), когда нужно прийти за свидетельством о регистрации права.
   Закон о продлении «дачной амнистии» сроком до 2015 года (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») в большей степени касается домов капитального строительства, для постройки которых нужно получать разрешение.
   Перечень документов, необходимых для регистрации индивидуального дома по «дачной амнистии»
   • Кадастровый паспорт дома (проект дома тоже пригодится) и документы на землю (если участок уже оформлен);
   • акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции;
   • акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
   • выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
   • квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия.

Глава 6. Оформление прав на земельные участки в порядке наследования по программе «Дачная амнистия»

   Вопрос об оформлении прав на жилые дома и земельные участки в порядке наследования является достаточно актуальным для многих землевладельцев и собственников объектов недвижимости.
   Учитывая специфику законодательного регулирования, процедура оформления прав на земельные участки и жилые дома в порядке наследования может осуществляться двумя способами:
   1. Оформление права на земельный участок в порядке упрощенной процедуры, установленной Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ (в случае, если соответствующие права в установленном законом о государственной регистрации порядке оформлены не были).
   2. Принятие наследства после наследодателя.
   Суть упрощенной процедуры оформления прав на земельный участок схематично можно свести к следующему:
   К гражданину в порядке наследования перешли права на здание (строение), находящееся на оформляемом в собственность участке.
   Права на здание (строение) должны подтверждаться либо свидетельством о праве собственности, выданном в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», либо свидетельством о праве на наследство на здание (строение), либо иным документом, который может устанавливать либо удостоверять права наследника на здание (строение), находящееся на оформляемом в собственности земельном участке.
   Такими иными документами могут быть, например, соглашение о разделе наследственного имущества, судебный акт о признании факта принятия наследства и др.
   Если право собственности на здание (строение) зарегистрировано в установленном законом порядке, то предоставление иных документов для регистрации права собственности на земельный участок не требуется.
   Если право собственности на здание (строение) подтверждается иными документами, нежели свидетельство о праве собственности, выданное в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то для регистрации права собственности на земельный участок дополнительно необходимо представить документ, удостоверяющий права любого прежнего собственника здания (строения) на земельный участок. Перечень данных документов идентичен перечню документов, которые могут быть представлены при первичном оформлении прав на земельный участок.
   Если никаких зданий, строений, сооружений, полученных в порядке наследования, на участке нет, то оформление права на земельный участок необходимо осуществлять путем принятия наследства.
   Существуют два основных способа принятия наследства:
   1. Путем подачи заявления о принятии наследства нотариусу по последнему месту жительства наследодателя, а если таковое неизвестно – по месту нахождения земельного участка (либо здания или сооружения).
   Заявление о принятии наследства должно быть подано в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. В случае подачи заявления о принятии наследства нотариус по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя выдает свидетельство о праве на наследство. Если наследуемый земельный участок ранее был оформлен в собственность наследодателя и права на него были зарегистрированы в установленном законом порядке, то свидетельство о праве на наследство является основанием для регистрации права собственности наследника на земельный участок. Если земельный участок не был оформлен наследодателем в собственность, то свидетельство о праве на наследство является основанием для приватизации земельного участка в льготном порядке.
   2. Путем фактического принятия наследства.
   В соответствии с действующим законодательством, если наследник в течение шестимесячного срока после смерти наследодателя принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства, считается, что такой наследник фактически принял наследство.
   Закон предполагает, что наследник, фактически принявший наследство, является собственником имущества, входящего в наследственную массу, в том числе объектов недвижимого имущества.
   Однако, как известно, любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента ее осуществления.
   Поэтому полноценное оформление прав на недвижимое имущество, в том числе жилые дома и земельные участки, возможно только путем их регистрации.
   Существует два основных способа «легализации» фактического принятия наследства.
   Вариант первый: наследник собирает пакет документов, подтверждающий фактическое вступление в наследство (документы об оплате долгов наследодателя, о несении расходов на содержание имущества, входящего в наследственную массу, и т.д.) и предоставляет их нотариусу по месту жительства наследодателя. В теории, нотариус, изучив представленные документы, обязан выдать свидетельство о праве на наследство, которое будет являться основанием для регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, перешедший по наследству (дом, участок и т.д.).
   На практике данная норма работает крайне редко.
   Вариант второй: наследник обращается в суд с заявлением о признании факта принятия наследства либо о признании права собственности на имущество, входящее в состав наследственной массы. Решение суда в данном случае становится подтверждением фактического вступления в наследство и впоследствии является основанием для регистрации права собственности наследника.
   В случае, если имеет место цепочка наследований путем фактического принятия наследства, необходимо доказать фактическое принятие наследства каждым из наследников, входящих в цепочку наследований.

Глава 7. Способы легализации самовольно построенных объектов

   Проблема легализации самовольных объектов строительства, то есть снятия самозастроя, стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.
   Однако на практике узаконить самозастрой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. Исключения составляют только случаи вопиющей «строительной неграмотности» – грубые нарушения градостроительных норм. За услуги опытного адвоката по снятию самозастроя, если вы не хотите вникать в суть вопроса и возиться с «бумажками», вам, конечно, придется заплатить.
   На сегодняшний день существуют следующие способы легализации самовольно построенного объекта:
   1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.
   2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.
   3. Легализация через суд.
   Для признания права собственности через суд на самовольную постройку должно быть выполнено следующее условие: вы должны быть собственником земельного участка, на котором совершена постройка, либо участок должен находиться в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.
   Для этого вам необходимо предоставить в суд следующие документы:
   1) правоустанавливающие документы на дом и землю;
   2) технический паспорт.
   Процедура признания права собственности на самовольную постройку и его государственная регистрация занимает примерно 4–6 месяцев и состоит из трех этапов:
   • сбор доказательств на владение и пользование жилым домом (постройкой) для судебного процесса;
   • обращение в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку;
   • регистрация права собственности на дом в территориальном отделении Управления регистрационной службы.

Перечень документов для доказательства в суде о признании права собственности на дом:

   • «Свежий» технический паспорт на дом.
   Подойдет уже имеющийся у вас технический паспорт, но следует учесть, что он действителен только в течение пяти лет. Паспорт выдается БТИ соответствующего района, изготавливается в течение месяца.
   • Кадастровая выписка на земельный участок, на котором расположен дом.
   • Выписка из Единого государственного реестра прав о зарегистрированных правах и отсутствии арестов на дом.
   • Выписка из домовой книги, копия домовой книги.
   • Землеустроительное дело.
   • Письмо из Министерства Земельных и имущественных отношений о том, что данный дом не включен в реестр государственной собственности.
   • Письмо из Комитета земельных и имущественных отношений муниципального образования о том, что данный дом не включен в реестр муниципальной собственности.
   • Справка из Национального архива об отсутствии сведений о выделении земельного участка под индивидуальный жилой дом.
   • Квитанции, платежные поручения об уплате коммунальных платежей, страховых взносов и налогов; договора на отпуск питьевой воды, на вывоз твердых и жидких бытовых отходов, электроснабжение, газоснабжение и другие доказательства того, что на протяжении всего времени проживания в доме вы добросовестно несли бремя финансовых расходов по его содержанию.
   • Заключения экспертов о том, что постройка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не противоречит пожарным, строительным, санитарным нормам. Данные заключения выдают организации, занимающиеся исследованиями в строительстве и строительными экспертизами, пожарная и санитарная службы.
   Данных доказательств будет достаточно для того, чтобы убедить суд в том, что вы являетесь добросовестным владельцем и имеете полное право оформить право собственности на свой дом. С положительным решением суда, а также кадастровым паспортом дома можно идти в регистрационную службу и оформлять право собственности на дом. Вслед за домом можно будет оформить в собственность и землю, но это отдельная процедура.

Когда право собственности на земельный участок оформляется через суд

   Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок является одним из видов так называемых негаторных исков. Особенностью данной категории дел является то, что здесь отсутствует спор о праве. То есть в данном случае никто иной не претендует на землю, однако и ее собственник не может подтвердить свои правомочия на нее.
   Даже если правильно оформить все документы, и суд примет исковое заявление о признании права собственности на земельный участок к рассмотрению, вас, безусловно, будут подстерегать и другие сложности. Самые основные из них – подтвердить правомочность владения землей. Дело в том, что, как правило, исковое заявление о признании права собственности на земельный участок подается тогда, когда у лица нет на землю правоустанавливающих документов.
   И в этом случае исход дела зависит исключительно от мастерства юриста, представляющего ваши интересы, ибо на закон рассчитывать не приходится.
   Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок – весьма распространенное явление. Дело в том, что многие граждане России владеют землей не один год, но документы на землю либо утеряны, либо не получались вовсе.
   Особенно такие случаи характерны для сельской местности. Там граждане часто даже не подозревают, что на участок нужно получать какие-либо бумаги. Они владеют им не одно десятилетие и по праву считают своим. Никто это право не оспаривает. Однако в случае, если владелец решает каким-либо образом распорядиться своей собственностью, неожиданно выясняется, что она вроде как его и не его одновременно. То есть, действительно, никто не оспаривает его прав, но и не признает их тоже, так как документов на землю нет.
   В этом случае единственным выходом из подобной ситуации является подача искового заявления о признании права собственности на земельный участок.
   В каждом конкретном случае тактика и стратегия данного процесса будет своя. Но начать нужно, разумеется, со сбора документации. Чаще всего речь идет о постановлении поселковой администрации о предоставлении в собственность тому или иному гражданину того или иного земельного надела. Иногда же у граждан даже этого нет. Тогда приходится делать различные запросы во всевозможные официальные инстанции или даже разыскивать свидетелей, готовых подтвердить факт владения землей.
   Таким образом, исковое заявление о признании права собственности на землю в данном случае является единственно верным решением. Ведь согласно действующему законодательству, если у вас на руках будет соответствующее решение суда, право собственности зарегистрируют без каких-либо дополнительных бумаг.
   Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации права на основании судебного решения:
   • Решение суда с отметкой о вступлении в силу (копия, заверенная печатью суда) или Мировое соглашение, утвержденное определением суда (копия, заверенная печатью суда).
   • Правоустанавливающий документ (подлинник и копия).
   Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Глава 8. Приватизация

   Приватизация – это передача государственного или муниципального имущества (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий, акций, культурных ценностей и т.п.) за плату или безвозмездно в собственность отдельных лиц или коллективов.
   Приватизация земли – это процесс оформления в собственность земельного участка, причем процесс трудоемкий и непростой. Как известно, многие владельцы приусадебных участков, хоть и фактически владеют земельным участком на протяжении многих лет, но не имеют документов о праве собственности. А сегодня, согласно законодательству, все участки необходимо юридически оформить. Сделать это самостоятельно, без помощи профессионала проблематично, поскольку сначала нужно собрать достаточно большой пакет документов и разрешений на приватизацию, а затем еще заниматься оформлением в собственность.
   Важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации:
   • по цели использования;
   • по наличию прав граждан, юридических лиц на участки;
   • по наличию на земельном участке строений;
   • по признаку делимости земельного участка.
   Кроме того, существуют земли, приватизация которых ограничена. Прежде всего, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий; земли водного и лесного фонда, а также земли в границах закрытых административно-территориальных образований; земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и др.
   Земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли, занятые воинскими и гражданскими захоронениями, другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства, изъяты из оборота и не подлежат приватизации.

Примерный список документов для приватизации земли

   • Заявление в орган государственной власти или местного самоуправления (например, районную администрацию).
   • Все имеющиеся документы на земельный участок (например, государственный акт на право пользования землей, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка).
   • Если на данном участке есть какие-либо строения, то необходимо документально подтвердить на них право собственности и предоставить кадастровые паспорта.
   • Если земля внесена в государственный кадастр недвижимости, то понадобится ее кадастровый паспорт, а если она еще не закадастрирована, то придется осуществить процедуру подготовки схемы границ участка, его межевания и постановки на кадастровый учет.
   • Права на земельный участок необходимо подтвердить выпиской из ЕГРП, которую выдают управления Федеральной регистрационной службы (если права были зарегистрированы).
   • Копия документов, идентифицирующих личность заявителя (паспорт – для граждан, уставные документы, свидетельства о госрегистрации и документ о полномочиях руководителя – для юридиических лиц).
   Примечание: Точный список необходимых документов определяется индивидуально.

Перечень документов, прилагаемых к заявке на приватизацию земельного участка

   1) Заявка на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, находившиеся до их приватизации в федеральной либо областной собственности (в двух экземплярах).
   2) Копия документа (паспорта), удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица (в двух экземплярах).
   3) Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и копия выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданная по состоянию на текущий год (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) (в двух экземплярах).
   4) Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица (в двух экземплярах).
   Для справки: для юридических лиц – устав, приказ о назначении руководителя юридического лица, решение компетентного органа управления юридического лица об избрании руководителя, копия паспорта руководителя, доверенность на представителя заявителя (заявителей) с указанием возможности представлять интересы заявителя (заявителей) в минимуществе области и Фонде имущества области;
   – для физических лиц или индивидуальных предпринимателей – доверенность на представителя заявителя (заявителей) с указанием возможности представлять интересы заявителя (заявителей) в минимуществе области и Фонде имущества области.
   5) Выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке) (в двух экземплярах).
   Для справки: в качестве иных документов могут представляться: регистрационное удостоверение, выданное уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством в месте его издания до момента создания Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории области либо копия договора купли-продажи с отметкой о регистрации в уполномоченном органе, одновременно с которыми предоставляются сообщения об отказе в предоставлении информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, выданные Управлением Росреестра.
   6) Выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 5 настоящего Перечня, к Заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок (в двух экземплярах).
   Для справки: в качестве иных документов могут представляться: государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды земельного участка, постановление городской администрации о предоставлении земельногоучастка, распоряжение департамента имущественно-земельных отношений о предоставлении земельного участка.
   7) Выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи Заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости (в двух экземплярах).
   8) Справка с графическим материалом, выданная департаментом архитектуры и градостроительства о местонахождении выкупаемого земельного участка относительно береговой полосы (в случае нахождения выкупаемого земельного участка вблизи водного объекта) (в двух экземплярах).
   Для справки: предоставляется в случае нахождения выкупаемого земельного участка в водоохраной зоне.
   9) Документы, подтверждающие отчуждение зданий, строений, сооружений, расположенных на выкупаемом земельном участке из государственной собственности (в двух экземплярах).
   Для справки: предоставляется справка Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в области, комитета по управлению государственным имуществом области (минимущества области); копия плана приватизации (выписки из него); решение о приватизации зданий, строений, сооружений; документы, подтверждающие переход права собственности на здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной собственности к другим лицам, ставшим их собственниками по договорам купли-продажи или в результате иных сделок.
   Предоставляется также копия плана домовладения (плана объекта учета), что позволяет подтвердить факт нахождения всех расположенных на выкупаемом земельном участке объектов недвижимости в собственности заявителя (ей) и технические паспорта объектов недвижимости.
   10) Опись предоставленных документов.

Глава 9. Приватизация земельных участков в льготном порядке

   В Российской Федерации в настоящее время действует льготный порядок бесплатной приватизации земельных участков, принадлежащих гражданам.
   Суть льготного порядка приватизации сводится к тому, что гражданин, которому до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) земельный участок был предоставлен на праве наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования, вправе бесплатно приобрести данный участок в собственность путем представления в соответствующий отдел Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка предусмотренного законом комплекта документов.
   При этом для приватизации участка принятия каких-либо постановлений, разрешений, приказов органами государственной власти и местного самоуправления не требуется.
   Льготный порядок приватизации распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам:
   – для ведения личного подсобного, дачного хозяйства;
   – для огородничества, садоводства;
   – для индивидуального жилищного строительства;
   – для индивидуального гаражного строительства.
   Льготный порядок также распространяется на участки, в правоустанавливающих документах на которые вид права на земельный участок не указан, либо определить его невозможно. В этом случае Земельный кодекс устанавливает, что такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности, с распространением на него льготного порядка оформления права собственности.
   Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок могут являться следующие документы:
   1. Акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания.
   2. Акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания.
   3. Выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).
   4. Иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок (например, договор на предоставление земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения для строительства жилого дома).
   Для государственной регистрации права собственности на земельный участок гражданин предоставляет в соответствующий Отдел Управления Федеральной регистрационной службы (Росреестра) по месту нахождения земельного участка один из обозначенных выше правоустанавливающих документов и кадастровый паспорт земельного участка, который является обязательным приложением к сдаваемым на осуществление регистрации документам.
   Если земельный участок не прошел кадастровый учет и на него отсутствует кадастровый паспорт, оформление права собственности на земельный участок без предварительного проведения постановки участка на кадастровый учет в установленном законом порядке является невозможным.
   Обращаем внимание на то, что с учетом льготного характера оформления прав на земельные участки, предоставленные для садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства, не является препятствием для регистрации права собственности на земельный участок наличие следующих несоответствий в правоустанавливающих документах на земельный участок:
   – несовпадение площади земельного участка, указанного в правоустанавливающем документе на него и в кадастровом паспорте земельного участка. В данном случае площадь земельного участка, фиксируемая в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в выдаваемом свидетельстве о праве собственности, определяется на основании кадастрового паспорта земельного участка;
   – отсутствие в кадастровом паспорте сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о месте расположения границ земельного участка, в частности, в случае, когда границы в кадастровом паспорте обозначены как ориентировочные либо нуждаются в уточнении.
   Таким образом, для первичной регистрации права собственности земельного участка гражданина, предоставленного для садоводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, а также индивидуального дачного и гаражного строительства, необходимо предоставить:
   1. оригинал и копию кадастрового паспорта земельного участка (листы В1, В2, а также листы В3 и В4, при их наличии);
   2. оригинал и нотариально удостоверенную копию одного из правоустанавливающих документов на земельный участок из перечня, указанного выше;
   3. оригинал документа об оплате госпошлины (200 рублей);
   4. паспорт (копия – в регистрационное дело, оригинал предоставляется при подаче документов).
   Обращаем внимание на то, что особый льготный порядок приватизации установлен законом в случаях, когда земельный участок был предоставлен для целей садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства не непосредственно гражданину, а садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению (либо иной аналогичной организации, созданной до введения в действие Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»), членом которого гражданин является и в котором у него есть земельный участок.
   В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен некоммерческому объединению, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
   В этом случае для предоставления земельного участка гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления по месту нахождения участка с соответствующим заявлением.
   К заявлению должны быть приложены:
   – описание местоположения земельного участка, подготовленное этим гражданином;
   – заключение правления данного некоммерческого объединения, в нем указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
   В случае, если ранее ни один из членов некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в орган местного самоуправления дополнительно должны быть предоставлены:
   – удостоверенная правлением некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию некоммерческого объединения;
   – выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.
   После того, как орган государственной власти или местного самоуправления издаст ненормативный акт (распоряжение) о предоставлении земельного участка в собственность гражданина, гражданин вправе зарегистрировать свое право собственности на участок в соответствующем отделе Управления Федеральной регистрационной службы.

Часть II. Перепланировка

Глава 1. Перепланировка, переоборудование, перестройка

   Перепланировкой жилого помещения является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Другими словами – любое изменение несущих конструкций, перегородок, стен является не чем иным, как перепланировкой.
   Такой ремонт необходимо продумывать не только с технической, но и с юридической точек зрения. Согласно действующему законодательству, перепланировка требует предварительного согласования и получения соответствующих документов, ЖК РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.
   Чтобы понять, подпадают ли ваши действия под термин «перепланировка» или нет, посмотрите в технический паспорт жилого помещения, квартиры, в экспликацию и убедитесь, что из-за ваших предполагаемых изменений не нарушится существующий порядок названий помещений и их метраж.
   Если изменения присутствуют, даже незначительные, значит вы занимаетесь перепланировкой. Помимо перепланировки, существует еще один термин, которому Жилищный кодекс уделяет пристальное внимание, – это переустройство жилого помещения.
   Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
   Говоря языком доступным, любая замена труб, стояков, радиаторов отопления, перемещение сантехоборудования, как то ванны, мойки, умывальника, унитаза, биде, душевой кабины, электро– или газовой плиты, бойлера, газовой колонки, двери, увеличение проемов, закладка и зашивка существующих проемов и ниш, – все эти переделки и называются переустройством и влекут за собой необходимость вносить изменения в общие сведения о строении, либо в характеристику жилого помещения, либо в инвентаризационную оценку квартиры, либо в экпликацию, либо, собственно, в план помещения.
   Например, собственник помещения решил произвести перепланировку своей квартиры, согласно его плану кухня переносится таким образом, что после перепланировки она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной этажом ниже. Совершение такой перепланировки недопустимо. Законодательством представлен перечень дефектов, дающих основание признавать площадь непригодной для проживания, и среди этих дефектов обозначен такой дефект, как расположение над комнатой канализационных труб и приборов сантехнического узла.
   Важно знать, что как перепланировка квартир, так и перепланировка нежилых помещений требует юридического оформления, разработки проектной документации и ее согласования в установленном законе порядке.
   Перепланировка квартиры без согласования и разрешения может привести к серьезным последствиям – лишение права обмена и продажи помещения, привлечение к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности.
   Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, последствия перепланировки таковы: собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено/перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   Нужно быть мудрым и предусмотрительным человеком и позаботиться о получении разрешения на перепланировку квартиры заранее, что поможет в будущем избежать негативных последствий самовольной перепланировки.

Глава 2. Согласование перепланировки

   Согласование перепланировки – довольно сложный процесс, который проходит в несколько этапов. Многое зависит от специфики конкретного проекта перепланировки квартиры и требований местных контролирующих органов.
   Основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения является решение местной администрации о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения.
   Для получения указанного решения на перепланировку собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо подает в местную администрацию по месту нахождения жилого помещения:
   1) заявление о переустройстве или перепланировке;
   2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). К таким документам относятся: свидетельство о государственной регистрации права, регистрационное свидетельство БТИ, договор социального найма.
   3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
   4) технический паспорт перепланируемого помещения.
   5) в случае, если заявителем является наниматель жилого помещения по договору социального найма, также предоставляется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма.
   6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, также предоставляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки.
   Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше. В случае, если возникнет ситуация, когда требуют еще какие-либо документы, собственник может обратиться в прокуратуру или суд по месту нахождения квартиры.
   Обратите внимание: после приема документов орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
   Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается местной администрацией не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов, и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данного решения местная администрация выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма указанного документа определены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.
   Разрешение на проведение перепланировки (переустройства) является основанием для проведения указанных действий.
   Отказ в согласовании на переустройство (перепланировку) жилого помещения может быть по трем причинам:
   1) непредставление указанных документов;
   2) представление документов в ненадлежащий орган;
   3) несоответствие проекта переустройства (перепланировки) жилого помещения требованиям законодательства.
   При принятии решения об отказе в согласовании переустройства жилого помещения орган, выдавший такое решение, должен указать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
   Переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии указанного решения местной администрации о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, или проведенные с нарушением проекта переустройства и перепланировки, представлявшегося в местную администрацию, и является самовольной перепланировкой (переустройством).
   Получив разрешение, можно приступать к перепланировке и строительным работам, которые желательно вести силами квалифицированных специалистов.
   Если работы по перепланировке квартиры выполнены, объект с новой планировкой подлежит вводу в эксплуатацию с подписанием комиссией соответствующего акта. На основании акта ввода в эксплуатацию БТИ изготовит новый технический паспорт, с учетом произведенной перепланировки, и Федеральная Регистрационная Служба перерегистрирует право собственности.

Глава 3. Последствия самовольного переустройства или перепланировки помещения

   Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
   Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии документа, разрешающего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
   Ответственность за самовольно произведенное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения может быть, во-первых, административной.
   Так, согласно ст. 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
   Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
   Кроме того, в соответствии со ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений», нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда.
   Согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.217.22, осуществляют органы государственной жилищной инспекции.
   Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени названных органов вправе:
   1) главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители;
   2) государственные жилищные инспектора РФ;
   3) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители.
   Порядок наложения и взыскания штрафов установлен Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Следует отметить, что наложение штрафов и других видов административных взысканий не освобождает виновных от устранения допущенных нарушений.
   Поводами к возбуждению дела об административном правонарушении, согласно п. 1 ст. 28.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, являются:
   – непосредственное обнаружение должностными лицами, уполномоченными составлять протоколы об административных правонарушениях, достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения;
   – поступившие из правоохранительных органов, а также от других государственных органов, органов местного самоуправления, от общественных объединений материалы, содержащие данные, указывающие на наличие события административного правонарушения;
   – сообщения и заявления физических лиц и юридических лиц, а также сообщения в средствах массовой информации, содержащие данные, указывающие на наличие события административного правонарушения.
   О совершении административного правонарушения, согласно ст. 28.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, как правило, составляется протокол лицами, перечисленными в ст. 28.3, немедленно после выявления такого правонарушения, а если требуется дополнительное выяснение обстоятельств дела или сведений о лицах, в отношении которых оно возбуждается, в течение двух суток с момента выявления.
   Лицу, подозреваемому в совершении правонарушения, или его законному представителю предоставляется возможность ознакомиться с протоколом. Эти лица имеют право представить замечания и объяснения, приложив их к протоколу, и получить под расписку его копию.
   Если указанные лица отказываются подписать протокол, в нем делается соответствующая запись. Далее протокол направляется лицу, правомочному рассматривать дело об административном правонарушении. Срок рассмотрения – 15 дней с момента получения указанным лицом (но не составления) протокола, причем в отдельных случаях этот срок может быть продлен еще на месяц, о чем выносится мотивированное определение.
   Как правило, основанием продления является необходимость выяснения дополнительных обстоятельств дела, но может быть и поступление ходатайств от участников производства по делу (ст. 29.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
   Дело об административном правонарушении обычно рассматривается по месту его совершения, но в случае ходатайства лица, в отношении которого возбуждено дело, оно может быть рассмотрено и по месту его жительства. Это особенно важно в связи с тем, что правонарушитель может не проживать на том земельном участке, в отношении которого им нарушены санитарные нормы и правила, или в непосредственной близости от него.
   Для приглашения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном нарушении, составляется определение о вызове и направляется ему таким способом, чтобы было доказано его получение адресатом (почтой или нарочным, с уведомлением о вручении).
   Как правило, лицо, в отношении которого возбуждено дело, стремится присутствовать на его рассмотрении. При неявке дело в большинстве случаев может быть рассмотрено в его отсутствие, но при этом должны быть данные о надлежащем извещении такого лица, о том, что от него не поступало ходатайство о переносе времени рассмотрения, или о том, что ходатайство оставлено без удовлетворения.
   В отдельных случаях лицо, рассматривающее дело, вправе признать обязательным присутствие лица, в отношении которого ведется производство по делу (ст. 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
   По результатам рассмотрения дела может быть вынесено постановление о назначении административного наказания, которое может быть обжаловано в установленный законом срок. Если при установлении обстоятельств административного правонарушения были выявлены условия и причины, подлежащие устранению, соответствующим организациям и должностным лицам направляются представления о принятии мер.
   В свою очередь, названные организации и должностные лица обязаны рассмотреть представления в течение одного месяца со дня их получения и сообщить о принятых мерах.
   Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в срок и в порядке, которые установлены местной администрацией.
   Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску местной администрации принимает решение:
   1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения, с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
   2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора, с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Глава 4. Легализация уже совершенной перепланировки

   Вместе с тем, Жилищным кодексом Российской Федерации установлена возможность легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения на основании решения суда, в случае, если перепланировкой (переустройством) жилого помещения не нарушаются права и законные интересы граждан, она не создает угрозы их жизни или здоровью.
   Прежде чем посетить в суд с исковым заявлением, необходимо обратиться в ряд организаций и собрать необходимый пакет документов:
   – в органы БТИ – для составления плана жилого помещения до и после перепланировки и его отражения в техническом паспорте;
   – в специализированную проектную организацию или органы архитектуры и градостроительства местной администрации – для составления плана перепланировки с заключением архитектора о ее согласовании;
   – в органы санитарно-эпидемиологического надзора – о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии перепланированного помещения требованиям действующего санитарного законодательства;
   – в органы государственного пожарного надзора – о выдаче заключения о соответствии выполненных работ по перепланировке квартиры требованиям противопожарных норм и правил.
   В зависимости от обстоятельств дела, подлежат представлению заключения и других служб (например, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.).
   В случае, если все вышеуказанные заключения положительны, т.е. соблюдены все санитарные, строительные, противопожарные нормы и требования, у суда имеются все основания, чтобы вынести положительное решение.
   Кроме указанных документов, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие права лица, сделавшего перепланировку, в отношении жилого помещения (свидетельство о собственности, ордер). Если жилое помещение имеет несколько собственников, то они выступают соистцами. Если прописаны еще какие-то лица, то их обязательно указывают в иске в качестве третьих лиц на стороне истца.
   Исковое заявление подается в суд района, по месту нахождения жилого помещения, в котором произведена перепланировка.
   Итак, в суд вы подаете:
   1) Техпаспорт на жилое помещение с отметкой «разрешение не предъявлено».
   2) Заверенную копию техпаспорта на жилое помещение до произведенной перепланировки и переоборудования.
   3) Заключение независимой строительной экспертизы (приоритет отдается бюро судебной экспертизы) о соответствии произведенной перепланировки и переоборудования строительным нормам и правилам и об отсутствии угрозы для жизни и здоровью другим жильцам.
   4) Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
   5) Подготовленное исковое заявление.
   После того как суд примет решение о сохранении помещения в перепланированном или переоборудованном состоянии, собственник обращается в органы технической инвентаризации объектов недвижимости для погашения штампа с надписью «разрешение не предъявлено».

Исковое заявление о переустройстве и перепланировке жилого помещения и подсобного помещения

Приложение
Словарь используемых терминов и понятий

   ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМАТИВЫ И ПРАВИЛА – это нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов РФ и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.
   «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ» – вступивший в силу в сентябре 2006 года Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот документ упрощает процедуру регистрации земельных участков, индивидуальных жилых домов, построек. Дачная амнистия предназначена: прежде всего, для тех, кто получил земельные участки в советские времена или на заре реформ, но до сих пор так и не оформил свои права, либо владеет свидетельством на землю старого образца.
   При этом не важно, на каком праве была предоставлена земля: на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или вообще без указания права – в каждой из этих ситуаций вы имеете возможность зарегистрировать за собой именно право собственности.
   ОГРАНИЧЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИИ земельным участком, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом.
   Права на землю могут быть ограничены (согласно статье 56 Гражданского Кодекса РФ) по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
   Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
   – особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
   – особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
   – условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
   – иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
   Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, бессрочно или на определенный срок, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
   Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
   ПЕРЕПЛАНИРОВКА – проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура квартиры не соответствует указанной в поэтажном плане застройки. Перепланировка включает в себя такие распространенные операции, как:
   – демонтаж либо перенос стен и перегородок;
   – перенос кухонь и сантехнических узлов;
   – замену сантехнического оборудования в ванных комнатах не нестандартное;
   – перенос либо расширение дверных проемов;
   – расширение жилой площади за счет площади кладовых и прочих вспомогательных помещений.
   ПРИВАТИЗАЦИЯ – процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация осуществляется посредством продажи государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на их основе корпоративной, акционерной и частной собственности.
   РЕКОНСТРУКЦИЯ – проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения под мансарду, строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.
   САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ (САМОЗАСТРОЕМ) является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 Гражданского Кодекса РФ).
   СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ – документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.
   Свидетельство о государственной регистрации права собственности содержит:
   – данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
   – описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;
   – вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
   – основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);
   – ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.
   Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
   СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО – это документ, свидетельствующий о праве наследника на наследство. Статьей 1162 ГК РФ установлено, что свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом.
   Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.
   В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
   По общему правилу, свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (статья 1163 ГК РФ).
   При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.
   СОБСТВЕННИК – субъект права собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.
   СЕРВИТУТ – «право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута» (Федеральный закон № 122-ФЗ).

Список используемых сайтов:

   1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
   2. Земельный кодекс (3к РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
   3. СНиП 2.01.02-85 Противопожарные нормы.
   4. СНиП 2.01.02-85 Строительные нормы и правила.
   5. Гражданский Кодекс РФ от 18.12.2006 № 230-ФЗ.
   http://www.yurclub.ru/docs/civil/article202.html
   http://www.pravodlavas.ru/Статьи/Имущество_и_Земля/Самозастрой.html
   http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=70376
   http://www.bataysk-gorod.ru/Glvoprosotvet.html
   http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=90
   http://www.uristy.ru/questions/q796915_answer649231.html
   http://www.auto-rostov.ru/index.php?showtopic=39026
   http://www.fau.ru/cgi-bin/forum/forum2.cgi?forum=13&thema=573
   http://www.oformzem.ru/002.php
   http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=209447
   http://www.narzem.ru/

Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста Составитель Людмила Леонидовна Садовая