   Михаил Игоревич Петров
   Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
   (в ред. федеральных законов от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ, от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ, от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ, от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ, от 13 декабря 2008 г. № 250-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ, от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ)
   С учетом новейших подзаконных актов и судебной практики
   (постатейный)
   Принят Государственной Думой 26 июня 2002 г. Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 г.

Глава I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

   1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
   Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
   2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
   3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
   1) сохранение целевого использования земельных участков;
   2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
   3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
   4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
   5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
   4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
   Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
   5. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
   6. К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

   1. Действующим Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), составляющим основу современного российского земельного законодательства, все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению поделены на семь категорий. Исчерпывающий перечень последних представлен в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Подобным образом на уровне основополагающего в регулировании земельных правоотношений нормативного акта были созданы формальные предпосылки для принятия комментируемого Закона.
   Будучи включенным в систему земельного законодательства, настоящий Федеральный закон является актом, содержащим нормы специального действия, положения которых применяются исключительно при регулировании общественных отношений, предметом которых являются земли сельскохозяйственного назначения. Особый характер норм комментируемого Закона по отношению к положениям ЗК РФ и иным нормативным актам в области земельного права выражается в установлении процедуры оборота земель сельскохозяйственного назначения. Большинство его норм носит бланкетный характер, применение которых должно осуществляться в совокупности с положениями материального законодательства. Роль последнего в данном случае отводится Земельному кодексу РФ – основополагающему, базовому акту земельного законодательства.
   В силу названных причин в конструкции рассматриваемого документа отсутствуют традиционные для отечественных законодательных актов положения, раскрывающие содержание терминов, используемых в тексте закона. Однако, объединенные в наименовании Федерального закона термином «земли сельскохозяйственного назначения», они, являясь частью предмета его правового регулирования, также подлежат раскрытию.
   Землями сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 77 ЗК РФ признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения особое значение имеют сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат особой охране.
   Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Порядок использования земель сельскохозяйственного назначения устанавливается настоящим Законом.
   Ограничив предмет правового регулирования последнего рамками оборота сельскохозяйственного назначения, законодатель в свободной форме представил его как отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельным участком соответствующей категории, предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятием их в государственную или муниципальную собственность. Составной частью оборота земель сельскохозяйственного назначения наряду с представленными могут выступать и иные юридически значимые действия, влекущие за собой установление правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
   Таким образом, по смыслу комментируемой статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения образуют имущественные отношения и связанные с ними отношения собственности, базовые принципы правового регулирования которых заложены в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) и принятых в исполнение его положений иных нормативных правовых актах. Не оспаривая приоритет ГК РФ в регулировании указанных правоотношений, законодатель, принимая во внимание специфику такого имущества, как земля, оговаривает особенности его гражданского оборота. Вместе с тем в случае возникновения коллизии правового регулирования преимущественным применением пользуются нормы комментируемого Закона, которые в отличие от сходных положений иных нормативных актов, являются нормами прямого действия.
   Представленный в п. 1 комментируемой статьи перечень отношений, входящих в сферу действия настоящего Федерального закона, носит ограниченный характер. Однако благодаря особенностям используемой в процессе принятия документа законодательной конструкции это не ограничивает возможностей участников соответствующих правоотношений выбора, совершаемых ими юридически значимых действий, направленных на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
   В силу прямой законодательной оговорки исключением из сферы правового регулирования настоящего Закона являются отношения, связанные с оборотом земельных участков, предоставленных гражданам из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. В настоящее время их правовое регулирование также осуществляется федеральными законами от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» [1 - СЗ РФ. – 2003. – № 28. – Ст. 2881.], от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [2 - СЗ РФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.], от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве» [3 - СЗ РФ. – 1995. – № 32. – Ст. 3199.].
   Выведение из сферы действия настоящего Закона названных земельных участков, хотя формально и включенных ЗК РФ в состав земель сельскохозяйственного назначения, сделано исключительно из практических соображений. Осуществление сельскохозяйственной деятельности для личных целей отдельными гражданами или их объединениями, а равно возведение в указанных целях на принадлежащих им земельных участках, строений, зданий или иных сооружений фактически ограничивают их использование для нужд общества и государства. Кроме того, рассматривая данное исключение относительно общего числа участников правоотношений, можно отметить, что законодатель основной акцент делает на индивидуальном использовании земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения. Буквальный анализ абз. 1 п. 1 комментируемой статьи позволяет отметить, что отношения, включенные в оборот земель сельскохозяйственного назначения, охватывают нескольких участников, обладающих общими правами на земельный участок.
   2. Пунктом 2 комментируемой статьи в общем виде определена система нормативных правовых актов, составляющих основу правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Рассматриваемой нормой представлены основные источники, структура и содержание актов, ее формирующих. Построение системы законодательства РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлено строгой иерархичностью и соподчинением. Традиционно в ее основу были положены отдельные конституционные положения, гарантирующие права граждан, их объединений на землю и свободу обращения с ней, а также нормы базовых актов, которыми для рассматриваемых правоотношений являются ЗК РФ и ГК РФ.
   Приоритетное значение Конституции РФ состоит в том, что она как акт высшей юридической силы составляет нормативную базу всего текущего законодательства. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, не должны противоречить ей. Среди норм Конституции РФ большое значение применительно к обороту земель сельскохозяйственного назначения имеют положения, провозглашающие землю в качестве основы жизни и деятельности народов, проживающих в Российской Федерации, а также декларирующие возможность ее нахождения в частной, государственной, муниципальной и иных видах собственности (ст. 9 Конституции РФ). Анализ приведенных конституционных принципов позволяет отметить, что во-первых, особая роль земли, которая отводится ей в деле обеспечения социального благосостояния, требует формирования надежного института ее охраны и гарантий правовой защиты прав собственников и иных лиц, в чьем владении, пользовании или распоряжении находятся земельные участки. Во-вторых, в процессе формирования допустимых форм собственности на землю приоритет над остальными отводится частной собственности. Более того, право граждан и их объединений иметь землю в частной собственности является самостоятельной конституционно-правовой нормой (п. 1 ст. 36 Конституции РФ), определяющей смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
   В вопросах правового регулирования владения, пользования и распоряжения землей Конституцией РФ установлен паритет между федеральным и региональным законодательством с отнесением их к совместному ведению федерального центра и регионов (подп. «в» п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Вместе с тем отдельные конституционные положения свидетельствуют о преимуществе федерального законодательства, и в первую очередь в вопросах федеральной государственной собственности и управления ею (п. 3 ст. 36, подп. «д» ст. 71 Конституции РФ).
   Вторым по значимости в иерархии норм, составляющих основу правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в тексте комментируемой статьи представлен Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Последний является основным кодифицированным актом, направленным на регулирование отношений по использованию, охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения) (п. 1 ст. 2 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ содержит основные дефиниции правового регулирования земельных отношений исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю; определяет принципы деления земель по целевому назначению на категории, от принадлежности к которым устанавливается правовой режим разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; разграничивает формы собственности на землю, устанавливая для каждой из них общие принципы и порядок такого разграничения, и т.д.
   В силу особенностей собственной правовой конструкции Земельный кодекс РФ по отношению к большинству общественных отношений, объектом которых выступают земельные участки, является нормативным актом общего действия. В силу прямой законодательной оговорки земли сельскохозяйственного назначения используются с учетом установленного для них в соответствии с зонированием территорий целевого назначения, общие принципы и порядок проведения которого определены федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Далее законодатель отмечает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.
   В отечественной правовой системе гражданское законодательство представлено в первую очередь нормами Гражданского кодекса РФ. Применительно к отношениям, составляющим предмет правового регулирования настоящего Закона, приоритетное значение имеют положения, как связанные с общими положениями о праве собственности, так и непосредственно посвященные – праву собственности и иным вещным правам на землю. Однако фактически к регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения при соблюдении условий, установленных настоящим Законом, могут применяться любые без ограничений положения действующего Гражданского кодекса РФ. Применение к обороту земель сельскохозяйственного назначения принципов и норм гражданского законодательства связано с включением земель независимо от их назначения и категории в состав объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). В качестве ограничивающего условия здесь выступает сформулированное п. 2 ст. 206 ГК РФ правило, согласно которому пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
   Примечательно, что все из представленных нормативных актов применительно к обороту земель сельскохозяйственного назначения содержат нормы общего действия, не учитывающие в своем содержании специфику предмета правового регулирования. Названные обстоятельства породили необходимость принятия специального нормативного акта, положения которого, основываясь на существующих нормах, корректировали бы их относительно статуса земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 27 ЗК РФ предусматривается, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С момента принятия ЗК РФ и до введения в действие настоящего Федерального закона их оборот осуществлялся в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений:
   переход права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению;
   иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;
   приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
   Комментируемый Закон принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 26 июня 2002 г., одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 г. и утвержден Президентом РФ 24 июля 2002 г. По своему содержанию рассматриваемый нормативный правовой акт представлен четырьмя главами, объединяющими 20 статей. Рассматриваемый нормативный акт занимает центральное место в системе правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. В нем с учетом категории земельных участков определен порядок допустимого их использования с учетом ценности земель и их значимости для жизни и деятельности личности, общества и государства.
   Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 – 2004 годы), утв. распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р [4 - СЗ РФ. – № 31. – Ст. 3295.], с принятием настоящего Закона было связано решение таких задач, как:
   1) создание условий для развития сельскохозяйственной кооперации и агропромышленной интеграции, стимулирование формирования союзов производителей по отраслям аграрного сектора, создание системы консультирования сельскохозяйственных товаропроизводителей, предоставляющих консультационные услуги сельхозтоваропроизводителям, расширение и совершенствование федеральной системы рыночной информации;
   2) полная отмена межрегиональных торговых ограничений, ограничение монополизма государственных и «квазигосударственных» торговых посредников, финансовое оздоровление отрасли путем реструктуризации задолженности сельхозтоваропроизводителей по платежам в бюджеты и государственные внебюджетные фонды;
   3) разработка и введение в действие механизмов лизинговых поставок сельскохозяйственным товаропроизводителям машиностроительной продукции и племенного скота, развитие механизма страхования урожая сельскохозяйственных культур и системы страхования в сельском хозяйстве, формирование системы долгосрочного кредитования предприятий и организаций агропромышленного комплекса, стимулирование инвестиционной деятельности в сельском хозяйстве;
   4) содействие расширению рынков сбыта агропродовольственной продукции.
   Законодатель не ограничивает пределы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения действием названных нормативных правовых актов. Представленный в п. 2 комментируемой статьи перечень последних допускает в процессе правоприменительной деятельности руководствоваться и иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.
   В настоящее время систему законодательных актов, включающих в пределы своего действия общественные отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, могут быть включены:
   Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [5 - СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 16.], нормами которого установлены дополнительные требования к порядку согласования проекта схемы территориального планирования РФ, в случаях если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии с документами территориального планирования субъекта Российской Федерации планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 12, п. 2 ст. 21, п. 2 ст. 25), а также определяют содержание документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов с учетом предполагаемых изменений границ земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 14, п. 3 ст. 23);
   Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6 - СЗ РФ. – 2007г. – № 49. – Ст. 6071.], разрешающий строительство и эксплуатацию линейных олимпийских объектов на земельных участках в составе земель сельскохозяйственного назначения без их перевода из одной категории земель в другую, с последующей их рекультивацией после завершения строительства и ввода линейных олимпийских объектов в эксплуатацию при условии, если они не требуются для эксплуатации указанных объектов (п. 13.3 ст. 14). По смыслу рассматриваемого документа земельные участки, образуемые из земельных участков сельскохозяйственного назначения или земель сельскохозяйственного назначения и предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к категории земель промышленности и иного специального назначения, за исключением случаев, когда указанные образуемые земельные участки предназначены для размещения дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов (п. 13.1 ст. 15). При выполнении в отношении указанных образуемых земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об указанных образуемых земельных участках, в соответствующем межевом плане указываются категория земель промышленности и иного специального назначения в отношении указанных образуемых земельных участков, а также реквизиты соответствующей документации по планировке территории для размещения олимпийских объектов федерального значения.
   Пунктом 19 ст. 15 данного Закона установленные дополнительные требования к порядку принятия решения о резервировании в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые должны быть опубликованы в печатном издании, определенном законом Краснодарского края для подачи объявлений в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
   Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [7 - СЗ РФ. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.], определяющий круг лиц, обладающих правом на обращение с заявлениями о кадастровом учете в органы кадастрового учета, в том числе и от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число этих собственников превышает пять (п. 1 ст. 20). Им же оговорены особенности согласования местоположения границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 39);
   Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» [8 - СЗ РФ. – 2007. – № 1 (ч. 1). – Ст. 27.], в числе прочего предусматривающий государственную поддержку мероприятий по охране сельскохозяйственных земель (ст. 13);
   Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [9 - СЗ РФ. – 2004 г. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5276.], нормы которого, учитывая специфику, уникальный характер, особые свойства и значение в условиях современного общества, формируют собственный специальный порядок перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (гл. 2). Особенность установленного порядка помимо прочего заключается и во внутривидовом делении соответствующих земельных участков, повышенное внимание среди которых уделено участкам из числа земель сельскохозяйственного назначения в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран – участниц форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 г. в городе Владивостоке;
   Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [10 - СЗ РФ. – 2003. – № 24. – Ст. 2249.], разрешающий получение для ведения фермерского хозяйства, в том числе и для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности из государственной или муниципальной собственности, в качестве выдела в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливающий порядок их выделения на указанные цели (ст. 11 – 13);
   Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» [11 - СЗ РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.], которым определены цели внутрихозяйственного землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения (ст. 18);
   Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» [12 - СЗ РФ. – 1999. – № 42. – Ст. 5005.], относящий к полномочиям органов власти субъектов РФ решение за счет собственных бюджетных средств вопросов планирования использования земель сельскохозяйственного назначения, перевода земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, в другие категории земель (подп. 10 п. 2 ст. 26.3);
   Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) [13 - СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.], допускающий отсрочку на основании судебного решения на срок до одного года обращения взыскания на заложенные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 54), а равно устанавливающий правило о взыскании образовавшей задолженности за счет заложенного имущества только на основании судебного решения (п. 2 ст. 55). Кроме того, не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата (п. 3 ст. 68);
   Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» [14 - СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3399.], целью которого является установление правовых основ государственного регулирования обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении собственниками, владельцами, пользователями, в том числе арендаторами, земельных участков хозяйственной деятельности (ст. 2);
   Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [15 - СЗ РФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.], предусматривающий основания ограничения предоставления садовых, огородных и дачных земельных участков из состава особо ценных сельскохозяйственных угодий (ст. 15);
   Федеральный закон от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» [16 - СЗ РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 142.], определивший в числе одной из целей мелиорации создание необходимых условий для вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых и малопродуктивных земель и формирования рациональной структуры земельных угодий.
   Наряду с ними действует отдельная группа законодательных актов, прямо и не содержащих нормы, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, однако создающие дополнительные условия в реализации положений комментируемого Закона. К их числу относится Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [17 - СЗ РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190.], который предоставляет преимущественное право приобретения земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения и иного имущества сельскохозяйственной организации должника лицам, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника (п. 2 ст. 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)).
   Вторую группу источников правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения составляют законодательные акты субъектов Российской Федерации. Их включение основано на конституционном разграничении полномочий федерального центра и регионов, в соответствии с которым вопросы правового регулирования владения, пользования и распоряжения землей, в том числе и землями сельскохозяйственного назначения, относятся к предмету их совместного ведения.
   Формально законодатель не ограничивает какими-либо пределами и степень правового вмешательства представительных органов власти субъектов РФ в регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Однако в ряде норм комментируемого Закона содержатся положения, охватывающие общественные отношения, которые входят в предмет правового регулирования регионального законодательства. Субъекты РФ могут принимать свои законы по следующим вопросам:
   1) разработка и установление порядка приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 1);
   2) установление минимального размера образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (абз. 1 п. 1 ст. 4);
   3) определение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица (п. 2 ст. 4);
   4) установление случаев отчуждения земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения или долей в праве общей собственности в пользу муниципального образования (п. 1 ст. 5 Закона);
   5) определение случаев и оснований приобретения земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения в случае отказа лица, ранее изъявившего желание приобрести, от его приобретения (п. 3 ст. 5);
   6) установление случаев, наличие которых является основанием для обращения органов местного самоуправления с заявлением в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из числа земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 6);
   7) определение минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 9);
   8) определение средств массовой информации, в которых в обязательном порядке подлежат опубликованию сообщения:
   о наличии предлагаемых к передаче в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 10 настоящего Закона);
   о намерении участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случаях если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей (п. 3 ст. 13);
   о невостребованных земельных долях с указанием их собственников, которые опубликовывается в средствах массовой информации (п. 5 ст. 13);
   о проведении общего собрания участников долевой собственности, на рассмотрение которого предполагается вынесение вопроса о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (п. 1 ст. 14);
   9) определение выкупной цены переданного в аренду гражданину или юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 10);
   10) определение случаев и оснований безвозмездной передачи гражданам на праве собственности сельскохозяйственных угодий, предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ (п. 4 ст. 10);
   11) определение перечня граждан, обладающих правом на получение земельной доли, и порядок определения ее размера (п. 4 ст. 10);
   12) установление выкупной цены для приобретаемых в собственность сельскохозяйственных угодий, ранее находившихся на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, но не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п. 7 ст. 10);
   13) установление порядка проведения согласительных процедур, направленных на урегулирование возможных споров между участниками долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка (п. 4 ст. 13);
   14) определение случаев и оснований образования земельного участка из состава земельных долей, собственники которых не распоряжались ими в течение трех лет и более с момента приобретения прав на земельную долю (п. 5 ст. 13).
   Представленный перечень является исчерпывающим и может быть расширен только путем внесения в комментируемый Закон соответствующих изменений. Авторами настоящего Закона установлен прямой запрет на принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 комментируемой статьи). Установление такого рода ограничений подчеркивает роль, особое место и приоритет комментируемого Закона в системе правовых актов, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения. В случае возникновение пробелов правового регулирования их устранение должно быть осуществлено путем принятия на федеральном уровне соответствующего законодательного акта.
   Таким образом, закрепляется приоритет федерального регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения при распределении полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.
   Следует отметить, что в нормах комментируемой статьи в числе перечисляемых источников правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения отсутствует упоминание о подзаконных нормативных правовых актах. Вместе с тем это не означает, что они полностью исключены из состава источников правового регулирования.
   Последние в своем оперативном отношении формируют наиболее динамичный блок правового регулирования, определяя техническую сторону вопроса реализации настоящего Закона. Это означает, что их применение во многом поставлено в зависимость от требований и положений последнего и в том числе иных вышеназванных законодательных актов. В процессе их применения необходимо постоянно соотносить соответствующие положения с требованиями федеральных законов.
   Преимущество в общей массе подзаконных нормативных актов в процессе регулирования вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения принадлежит актам Президента РФ и Правительства РФ. Принятые еще в 90-е годы прошлого века нормативные акты Президента РФ и Правительства РФ в соответствии с требованиями п. 1 ст. 20 настоящего Закона были приведены в соответствие с комментируемым Законом. В результате проведенной работы большая их часть была признана утратившей силу.
   В настоящее время большая часть действующих нормативных актов Президента РФ, Правительства РФ, министерств и ведомств, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, лишь косвенно осуществляют его правовое регулирование, акцентируя основное внимание на деятельности органов государственной власти, ответственных за принятие решений, обеспечивающих реализацию положений комментируемого Закона.
   3. В пункте 3 комментируемой статьи представлены основные принципы, в соответствии с которыми по замыслу законодателя и должен осуществляться оборот земель сельскохозяйственного назначения. Включение их в содержание рассматриваемого нормативного акта не случайно. В них нашли свое выражение основополагающие идеи, которые определяют основные направления правового регулирования, специфику норм комментируемого Закона и практику их применения.
   Значение представленных принципов выражается в том, что они, во-первых, являются определяющей линией при развитии и совершенствовании комментируемого Закона, ориентирующей всю нормотворческую деятельность в области правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, во-вторых, выступают базовым критерием при толковании его норм и, в-третьих, признаются важнейшей основой в процессе применения настоящего Закона, в том числе при его применении по аналогии.
   Представленные законодателем принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения являются частью базовых принципов земельного законодательства. Данные принципы должны соблюдаться всеми субъектами, участвующими в земельных отношениях. Система принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, представленная в тексте комментируемой статьи, построена законодателем по степени значимости для регулируемых ими общественных отношений. Принимая во внимание, что их существование, а как следствие и действие самого нормативного акта полностью зависят от целевого назначения земельных участков – объектов соответствующих правоотношений, на первое место был выведен принцип сохранения целевого использования земельных участков.
   Действующий ЗК РФ предусматривает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Принадлежность земель к определенным категориям обусловливает правовой режим соответствующих земельных участков. Использование земель должно осуществляться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляются по правилам ст. 8 ЗК РФ и устанавливаются федеральными законами.
   Сохранность целевого использования земельного участка должна обеспечивать возможность сохранения его качественного состояния после длительной эксплуатации, в том числе и не связанной с прямым назначением (например, возведение сельскохозяйственных построек), способности воспроизводства плодородия почв. Изменения формы собственности, переход от одного участника правоотношений к другому в ходе совершения любых сделок не должны повлечь за собой изменения в режиме использования земельного участка.
   Обеспечение сохранности целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения может быть осуществлено посредством:
   освоения современных систем земледелия и землеустройства с учетом перспективы развития земель сельскохозяйственного назначения;
   проведения комплекса агрохимических мероприятий, направленных на повышение эффективности использования удобрений и мелиорантов в сельском хозяйстве;
   выполнения гидромелиоративных, культуртехнических, противоэрозионных мероприятий и работ по реабилитации нарушенных земель;
   осуществления агролесомелиоративных и фитомелиоративных мероприятий;
   сохранения и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов.
   Собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков, обязаны:
   осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду;
   соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;
   представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
   содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
   информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;
   выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
   Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также использование земельного участка средствами и способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, являются основаниями принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, а также права аренды земельного участка (абз. 1, 2 ч. 2 ст. 45, абз. 1, 2 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ).
   Кроме того, использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель в соответствии со ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ), влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1 тыс. руб.; на должностных лиц – от 1 тыс. до 2 тыс. руб.; на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.
   Закрепление в числе принципов возможности установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, обусловлено, во-первых, необходимостью зонирования территории, проведения мониторинга земель, определения пределов допустимого использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, во-вторых, обеспечением концентрации крупных земельных наделов в руках одного собственника (владельца), управление которыми будет подчинено его индивидуальной воле, в-третьих, обеспечением сохранения целостности земельных участков в процессе его межевания. Все это в своей совокупности должно обеспечить сохранение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.
   Установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий осуществляется законом субъекта РФ. В соответствии с п. 2 ст. 4 настоящего Закона максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается равным не ниже чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Установление предельного максимального размера осуществляется с учетом исторически сложившихся в каждом субъекте РФ границ административного деления территории, климатических условий, преобладающей на земельных участках формы хозяйствования.
   Разработчики настоящего Закона, закрепляя за субъектами федерации право самостоятельно определять максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, предполагают ограничение последней не только по территориальному признаку, но и по субъектному составу. Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и Федеральный закон “О землеустройстве”» в содержание рассматриваемого принципа были внесены существенные изменения, затрагивающие его субъектную основу. Это связано прежде всего с тем обстоятельством, что прежняя редакция настоящего Закона, выстроенная по публично-правовому механизму «взаимозависимых лиц», чрезмерно ограничивала права физических и юридических лиц на получение в собственность сельскохозяйственных угодий, в связи с чем конституционное право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ) оказывалось ограниченным при отсутствии условий допустимости такого ограничения, содержащихся в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ [18 - См.: Ильюшихин И.Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и Федеральный закон “О землеустройстве”» // Право и экономика. – 2005. – № 10 – 12.].
   Установление преимущественного права субъекта РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, – муниципального образования, на покупку участка из состава земель сельскохозяйственного назначения вопреки кажущемуся на первый взгляд выводу не противоречит установленному Конституцией РФ преимущества частной над иными формами собственности на землю. Введение в правовой оборот соответствующей нормы обусловлено необходимостью государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения с целью сохранения и использования их как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
   Реализация предоставленного законодателем права преимущественной покупки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по общим правилам купли-продажи недвижимого имущества, установленным гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных комментируемым Законом. Анализ действующего законодательства, посвященного порядку регулирования оборота недвижимого имущества, в совокупности с рассматриваемым положением позволяет отметить, что преимущественное право субъектов РФ (муниципальных образований) на приобретение земельных участков в собственность не должно быть связано только с их покупкой, оно также охватывает иные формы законного приобретения.
   Исключением из преимущественного права приобретения субъектами РФ (муниципальными образованиями) реализуемых земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения составляют случаи их продажи с публичных торгов (см. ст. 8 настоящего Закона и комментарий к ней).
   Включение в число норм комментируемого Закона принципа преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения основано на действующем праве преимущественной покупки, декларируемом гражданским законодательством (ст. 250 ГК РФ).
   В силу буквального толкования рассматриваемого принципа обязательным условием возникновения преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является возмездное отчуждение такой доли участником долевой собственности. Возмездным отчуждением земельного участка из числа земель сельскохозяйственного назначения могут быть признаны случаи имущества сельскохозяйственных организаций в ходе их банкротства (ст. 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)).
   Следует отметить, что, в случае как и с правом субъекта РФ (муниципального образования) на преимущественную покупку земельного участка, уместно было вести речь о праве преимущественного приобретения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
   Руководствуясь принципами территориальной целостности и государственного суверенитета, законодатель ограничивает участие иностранных граждан, юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% в обороте земель сельскохозяйственного назначения. Особенности предоставления им земельных участков определены настоящим Законом. В соответствии со ст. 3 последнего иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (см. ст. 3 настоящего Закона и комментарий к ней).
   4. Законодатель выделяет в самостоятельную норму вопрос правового регулирования приватизации земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения, будучи подчинена общим принципам приватизации и установленному Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» порядку, по замыслу законодателя имеет собственные правовые основы регулирования. Данное исключение объясняется стремлением сохранения целевого назначения земельных участков в процессе изменения их формы собственности.
   Комментируемому Закону в представленной системе законодательных актов, регламентирующих процедуру приватизации земель сельскохозяйственного назначения, отведена роль базиса. Все иные федеральные законы, в том числе и упомянутый в тексте рассматриваемой нормы Земельный кодекс РФ, должны быть приведены в соответствие с требованиями настоящего Закона.
   Действующее до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ законодательство не содержало каких-либо ограничений относительно приватизации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Отсутствие соответствующей процедуры отчасти было компенсировано аналогией норм, распространявших свое действие на приватизацию иных объектов недвижимости, входивших в состав государственной (муниципальной) собственности, или посредством введения института общей долевой собственности на земельные участки, участниками которой становились физические и (или) юридические лица, обладавшие в последующем преимущественным правом их приобретения.
   С принятием Земельного кодекса и Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и впредь до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливался прямой запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Установление соответствующего запрета вместе с тем не является основанием для ограничения иных прав граждан. Речь, в частности, идет о государственной регистрации права собственности на приватизированный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
   В этом вопросе следует принимать во внимание, что, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации (см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [19 - Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5.]).
   В силу прямой законодательной оговорки преимущественным правом определения момента начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, наделены региональные власти посредством принятия соответствующего законодательного акта. В случае если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с 1 января 2004 г.
   В тех субъектах РФ, где до указанного времени не были приняты законы, определяющие момент начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, организации, использующие ее на праве постоянного бессрочного пользования, фактически лишены возможности выбора права на землю при его переоформлении. В частности, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
   Действие представленной нормы не распространяется:
   на садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан;
   на организации, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками.
   Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, – в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:
   двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
   трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
   полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
   Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.
   Предположительно законодательными актами субъектов РФ должна определяться и процедура приватизации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако каких-либо прямых указаний на этот счет законодатель не делает. Более того, при буквальном толковании рассматриваемой нормы можно отметить, что региональное законодательство не относится к числу нормативных правовых актов – источников правового регулирования приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Правовая основа процедуры приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения представлена положениями ст. 28, 29, 33, 34 ЗК РФ.
   Отказываясь от ограничения приватизации земель сельскохозяйственного назначения и создавая тем самым условия для перераспределения форм собственности на землю, с одной стороны, законодатель создает условия для формирования самостоятельного класса хозяйствующих субъектов – сельскохозяйственных товаропроизводителей, способных обеспечить производство продукции, обеспечивающих потребность всего населения страны, с другой – высвобождение сельскохозяйственных земель из состава государственной собственности порождает угрозу монополизации рынка сельскохозяйственной продукции со стороны частных лиц, самостоятельного определения ими цен на основные продукты питания, и, как следствие, создание социальной напряженности в стране.
   По правилу, установленному комментируемой статьей, из общей массы земель сельскохозяйственного назначения, которые потенциально могут быть приватизированы, выделены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Введение в текст комментируемой статьи этого положения обусловлено тем, что данные земельные участки представляют собой целые земельные массивы, расположенные на территориях нескольких субъектов РФ, и подпадают под юрисдикцию законов каждого из них, в связи с чем неизбежно могут возникнуть коллизии правоприменения. Кроме того, являясь единственным источником кормов для скота в оленеводстве и отгонном животноводстве, оленьи и отгонные пастбища нуждаются в повышенной защите с целью сохранения целого ряда популяций животных, а также сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера и Сибири.

Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом

   1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
   2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

   1. Употребляемый в тексте настоящий статьи термин «участник правоотношений» является универсальным и носит самый общий характер, что позволяет его использовать применительно ко всем общественным отношениям, охватываемым нормами настоящего Федерального закона. С точки зрения общей теории права конструкция такого рода традиционна для отечественной правовой школы и имеет не только сугубо теоретическое, но и большое практическое значение.
   Общая тенденция отечественной теории права требует проводить разграничение между терминами «субъект правоотношения» и «участник правоотношения», хотя и имеющие общие черты в своем содержании, но несущие различную смысловую нагрузку. Термином «участник правоотношения» принято характеризовать всех лиц, обладающих потенциальной возможностью рано или поздно принять участие в том или ином общественном отношении и приобрести тем самым для себя определенные права и обязанности. В свою очередь «субъект правоотношения» – это лицо, наделенное конкретным набором прав и обязанностей, с возникновением которых связано само существование правоотношения.
   В силу особенностей собственной конструкции нормы комментируемой статьи определяют возможность участия в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, всех без исключения субъектов права. Детальный анализ рассматриваемой нормы позволяет отметить, что представленный в ней перечень участников правоотношений традиционен для земельного законодательства.
   2. Правовой статус граждан как субъектов земельных отношений определяется гражданским и земельным законодательством. Под гражданами в представленном случае следует понимать как граждан Российской Федерации, так и лиц без гражданства и иностранных граждан. Участие последних в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, предопределено рядом дополнительных условий, в общем виде представленных действующим земельным законодательством, а также содержащихся в ч. 2 комментируемой статьи.
   Законодатель не случайно в процессе нормотворчества использовал термин «граждане», отказавшись от замены его гражданско-правовым аналогом «физические лица». Термином «граждане» охватываются в данном случае как лица, не занимающиеся предпринимательской деятельностью, так и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.
   Участие гражданина в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, подразумевает наличие у него соответствующих прав и обязанностей, а также реальную возможность осуществлять их. Способность гражданина иметь права и нести обязанности признается в равной мере за всеми гражданами и возникает с момента его рождения (ст. 17 ГК РФ). В свою очередь приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их возникает в полном объеме по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ).
   Из общего правила наступления полной дееспособности существует ряд исключений. Действующее гражданское законодательство приобретение гражданином способности в полном объеме осуществлять права и обязанности также связывает с вступлением в брак и эмансипацией. В случае когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом (п. 2 ст. 21 ГК РФ). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства – с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда (п. 1 ст. 27 ГК РФ).
   Во всех остальных случаях, вплоть до приобретения гражданином полной дееспособности или в случае ее утраты, в порядке и на условиях, определенных действующим законодательством, имеющиеся в его распоряжении права могут быть реализованы родителями несовершеннолетних детей, опекунами или попечителями.
   Участие граждан в обороте земель сельскохозяйственного назначения предопределяет наделение их статусом собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или арендаторов земельных участков.
   Участие граждан в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется от своего имени, включающего фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. В случаях, когда личное участие в правоотношении не возможно, интересы гражданина могут быть представлены другим лицом в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Права и обязанности от действий, совершаемых на основании доверенности, создаются, изменяются и прекращаются у представляемого лица.
   3. В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.
   Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
   Юридические лица могут участвовать в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, с момента его создания, который определяется моментом внесения сведений об организации в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоения ему основного государственного регистрационного номера. Государственная регистрация юридических лиц осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и принятыми на его основе подзаконными нормативными правовыми актами, которые в абсолютном своем большинстве являются нормами технического регулирования и определяют процедуру совершения тех или иных действий или требования к содержанию документов и порядку ведения документооборота.
   Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр. Порядок ведения Единого государственного реестра юридических лиц, в том числе состав документов, включаемых в регистрационное дело, состав сведений, включаемых в записи государственного реестра, способы представления лицензирующим органом сведений о лицензиях, полученных юридическим лицом, органами государственных внебюджетных фондов – сведений о регистрации юридического лица в качестве страхователя, банками – сведений о банковских счетах юридического лица, определен постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц».
   Формы и содержание документов, подтверждающих факт внесения записи в соответствующий государственный реестр, установлены постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 «Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению». Пунктом 5 указанного постановления определено, что документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются:
   свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001;
   свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003;
   свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 г., по форме № Р57001.
   Свидетельства оформляются на бланках, изготовленных по единому образцу, утвержденному федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию юридических лиц.
   В связи с вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц» каждому юридическому лицу присваивается основной государственный регистрационной номер, который указывается во всех документах юридического лица и является его важной индивидуальной характеристикой. Государственный регистрационный номер присваивается на основании документов, представленных при государственной регистрации, по мере внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений, перечень которых представлен в ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц». Государственный регистрационный номер записи о создании юридического лица либо записи о первом представлении в соответствии с Федеральным законом сведений о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 г., является основным государственным регистрационным номером (ОГРН) и используется в качестве номера регистрационного дела этого юридического лица. Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) указывается:
   во всех записях в государственном реестре, относящихся к данному юридическому лицу;
   в документах, подтверждающих внесение соответствующих записей в государственный реестр;
   во всех документах этого юридического лица наряду с его наименованием;
   в сведениях о государственной регистрации, публикуемых регистрирующими органами;
   в актах Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти при упоминании юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации (за исключением органов государственной власти и органов местного самоуправления) (п. 8 Правил ведения государственного реестра юридических лиц и предоставления, содержащихся в нем сведений, утв. постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438).
   Для целей настоящего Закона не имеет принципиального значения предлагаемая действующим гражданским законодательством классификация юридических лиц на виды в зависимости от целей их деятельности и организационно-правовой формы. По замыслу законодателя все они в равной мере пользуются правами и несут обязанности, приобретаемые в связи с вступлением в отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем объем приобретаемых прав и обязанностей, порядок и условия их реализации полностью зависят от того, к какому виду из предложенных ст. 50 ГК РФ относится юридическое лицо, его организационно-правовая форма. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ в области оборота сельскохозяйственных земель могут действовать различные виды юридических лиц и объединения граждан:
   хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
   некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
   казачьи общества;
   опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения, научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
   общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.
   Использование ими земель сельскохозяйственного назначения допускается исключительно для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
   Не проводя градацию юридических лиц – участников оборота земель сельскохозяйственного назначения на виды, законодатель в ряде норм рассматриваемого документа использует собирательный термин «сельскохозяйственная организация», не раскрывая при этом его значения.
   Определение того, что следует понимать под сельскохозяйственной организацией, дано в ст. 177 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% общей суммы выручки. Однако в силу прямой законодательной оговорки данное определение используется исключительно для целей Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [20 - См.: Постановление Девятнадцатого абитражного апелляционного суда от 28 ноября 2008 г. по делу № А48-1931/07-20б.]. Во многом представленное определение перекликается с термином «сельскохозяйственный товаропроизводитель», предложенным Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», под которым понимаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем 70% за календарный год.
   Буквальный анализ данных определений позволяет отметить, что их использование для целей комментируемого Закона исключает из состава участников оборота земель сельскохозяйственного назначения иных юридических лиц, перечень которых был представлен в ст. 78 ЗК РФ.
   В этой связи возникает необходимость формирования самостоятельного понятийного аппарата, разъясняющего содержание как отдельных положений комментируемого Закона, так и иных нормативных правовых актов, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения, целью которого будет являться исключение свободного толкования их норм в правоприменительной практике.
   Впредь до нормативного урегулирования данного вопроса допустимо использование предложенного ст. 177 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» определения сельскохозяйственной организации с учетом специфики общественных отношений, являющихся предметом регулирования настоящего Закона. Применительно к целям комментируемого Закона сельскохозяйственными организациями могут быть признаны организации, предприятия, учреждения, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку, а также ведущие иную деятельность в аграрном секторе на землях сельскохозяйственного назначения при условии их целевого использования.
   Придерживаясь общей концепции гражданского законодательства, авторы рассматриваемого документа не предусматривают каких-либо дополнительных требований к юридическому лицу, соответствие которым является обязательным условием признания его сельскохозяйственной организацией. Не является принципиальным для целей настоящего Закона и включение в учредительные документы юридического лица в качестве вида деятельности участие в любой форме в обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 52 ГК РФ). Поэтому упоминание в этой связи о необходимости отражения в учредительных документах в числе видов деятельности организации, связанных с сельскохозяйственным производством, для целей признания ее сельскохозяйственным товаропроизводителем [21 - См.: Ершов В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. – М.: ГроссМедиа, «РОСБУХ», 2008.] было бы принципиально неверным. Таким образом, участие юридических лиц в обороте земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на общих основаниях.
   4. Властный характер рассматриваемых правоотношений предопределил включение в состав их участников наряду с физическими и юридическими лицами Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, на равных началах с иными участниками этих отношений.
   Участие рассматриваемой категории субъектов в отношениях, регулируемых настоящим Законом, имеет определенную специфику, обусловленную двойственным содержанием правового статуса последних. С одной стороны, будучи наделенными властно-распорядительными полномочиями, они устанавливают правовые нормы, регулирующие эти отношения, диктуют иным субъектам меру дозволенного, должного поведения. С другой – они наравне с другими участниками правоотношений пользуются равными правами и несут аналогичные обязанности, в силу чего к ним могут применяться нормы, определяющие участие юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
   От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В свою очередь от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
   Контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, положение о котором утверждено постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432.
   Вступая в отношения, регулируемые настоящим Законом, Российская Федерация в лице уполномоченных органов власти и их должностных лиц:
   1) определяет основы федеральной политики в области регулирования земельных отношений;
   2) устанавливает ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособности земельных участков;
   3) осуществляет государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства;
   4) устанавливает порядок резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;
   5) резервирует земли, изымает земельные участки, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;
   6) разрабатывает и реализует федеральные программы использования и охраны земель;
   7) осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности.
   Представленный перечень полномочий Российской Федерации как участницы правоотношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, не является исчерпывающим. Последние могут быть дополнены нормами иных законодательных актов, определяющих порядок использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
   К полномочиям субъектов Российской Федерации в области оборота земельных отношений относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 10 ЗК РФ).
   Вступая в оборот земель сельскохозяйственного назначения, субъекты РФ наделяются достаточно широким объемом полномочий. Совокупный анализ положений комментируемого Закона позволяет отметить, что решение основной массы процедурных вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, возлагается именно на органы власти и управления субъектов РФ. Им, в частности, предоставлено право на:
   преимущественную покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подп. 3 п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 8);
   определение момента начала приватизации земельных участков, расположенных на их территории (п. 4 ст. 1);
   установление минимальных и максимальных размеров образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 4);
   обращение в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2 ст. 5);
   установление минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9);
   определение выкупной цены арендуемых земельных участков, приобретаемых гражданами или юридическими лицами по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (п. 4 ст. 10);
   установление случаев безвозмездной передачи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель (п. 4 ст. 10);
   определение порядка проведения согласительных процедур в спорах о местоположении выделяемого земельного участка (п. 4 ст. 13);
   обращение в суд с заявлением о признании права собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок, образованный за счет земельных долей, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (п. 5 ст. 13).
   Реализация субъектами РФ большей части представленных полномочий осуществляется исключительно посредством принятия соответствующих законодательных актов. Управление и распоряжение земельными участками осуществляются органами власти субъектов РФ только в отношении находящихся в региональной собственности.
   По своему содержанию полномочия муниципальных образований в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, аналогичны полномочиям субъектов РФ. Их отличительной особенностью являются допустимые пределы такого участия. Участие органов местного самоуправления в обороте земель сельскохозяйственного назначения ограничивается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и связано с резервированием земель, изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установлением с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования, разработкой и реализацией местных программ использования и охраны земель.
   5. Участие иностранных граждан, юридических лиц, а также юридических лиц с иностранной долей уставного капитала более 50% в земельных отношениях является предметом не одной дискуссии. Неоднократно этот вопрос выносился на рассмотрение высших органов судебной власти страны [22 - См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы» // СЗ РФ. – 2004. – № 18. – Ст. 1833.]. Учитывая данные обстоятельства, законодатель, принимая во внимание положения п. 3 ст. 62 Конституции РФ и п. 2 ст. 5 ЗК РФ, допускает возможность участия иностранных граждан и организаций, лиц без гражданства в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 2 настоящей статьи пределы такого участия определяются исключительно положениями настоящего Закона. В силу прямой законодательной оговорки установление дополнительных условий посредством принятия иных законодательных актов, в том числе и на уровне субъектов РФ, не допустимо.
   Более подробно анализ правового положения иностранных лиц и лиц без гражданства изложен при рассмотрении положений ст. 3 комментируемого Федерального закона.

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

   Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

   В силу особенностей построения норм комментируемого Закона права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения явились предметом рассмотрения предыдущей статьи. Рассматриваемая норма лишь конкретизирует установленные настоящим Законом ограничения участия названных лиц в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
   Основу содержания комментируемой статьи составляют как минимум два основных принципа правового положения иностранных граждан и юридических лиц в земельных отношениях. С одной стороны, законодатель не исключает возможность участия данной категории лиц в обороте земель сельскохозяйственного назначения и в определенных пределах владеть, пользоваться, распоряжаться ими осуществлять иные полномочия собственника, руководствуясь тем, что соответствующие земли на основании закона не исключены и не ограничены в гражданском обороте (п. 1 ст. 129, п. 2 ст. 260 ГК РФ). Более того, подобная позиция не только созвучна с общими требованиями гражданского законодательства, определяющего статус земель как объектов гражданских прав, но и имеет конституционную основу. В частности, ст. 35 Конституции РФ провозглашено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При буквальном толковании представленной нормы можно отметить, что она в равной мере распространяется как на граждан РФ, так и на иностранных граждан и их объединения.
   С другой стороны, вводя иностранных граждан и организаций, лиц без гражданства в состав участников оборота земель сельскохозяйственного назначения, законодатель должен, учитывая требования ч. 3 ст. 55 и ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, обеспечить защиту основ конституционного строя, здоровья, прав и законных интересов своих граждан, оборону страны и безопасность государства. Принимая во внимание то, что земля является всенародным достоянием и используется как основа жизни и деятельности народов, проживающих в РФ, установление ограничений участия иностранных граждан и организаций в отношениях, регулируемых настоящим Законом, оправданно.
   Их введение имеет своей целью защиту экономических интересов граждан РФ, целостности и неприкосновенности ее территорий, обеспечивает рациональное и эффективное использование земли и ее охрану.
   В отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, законодатель допускает возможность их участия в обороте земель сельскохозяйственного назначения исключительно на правах аренды земельных участков. Таким образом, разработчики настоящего Закона придерживаются общей концепции отечественного земельного законодательства, ограничивающей иностранных граждан и организаций в приобретении земельных участков на праве собственности.
   Предоставление в аренду земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по правилам, установленным настоящим Законом, с учетом положений действующего гражданского и земельного законодательства. В соответствии с требованиями ст. 41 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, арендующие земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, осуществляют права собственников земельных участков, предусмотренные ст. 40 ЗК РФ. Указанной категории лиц, кроме того, вменяется в обязанность следующее:
   использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
   сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
   осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
   своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
   своевременно производить платежи за землю;
   соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
   не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
   выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Законом, Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами.
   Получаемые в результате использования арендованных земельных участков посевы и посадки сельскохозяйственных культур, сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации являются исключительной собственностью арендатора, если договором аренды не определено иное.

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

   1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.
   Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.
   Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
   Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
   Требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
   2. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

   1. Развивая содержание основных принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, закрепленных в ст. 1 комментируемого Закона, законодатель предоставляет органам власти и управления субъектов РФ преимущественное право в определении предельных размеров и требований к местоположению земельных участков. Включение в содержание настоящего Закона рассматриваемой нормы не случайно. Определение предельных размеров и требований к местоположению земельных участков, не являясь элементами оборота земель сельскохозяйственного назначения, в буквальном его понимании носит подготовительный характер и связано с организацией всего процесса в целом. Кроме того, по своему содержанию названные действия, преследуя цель сохранения территориальной целостности земельных участков, предотвращения малоземелья, создают условия охраны целевого назначения земли, сохранения и восстановления плодородия почв, увеличения ценности земельных участков, освоения современных систем земледелия и землеустройства с учетом перспективы развития земель сельскохозяйственного назначения.
   Детальный анализ положений комментируемой статьи позволяет выделить следующие особенности их содержания. Во-первых, наделяя органы государственной власти субъектов РФ правом на определение предельных размеров земельных участков, законодатель отказывается от категорических императивов. Предоставленное им право допускает возможность его реализации путем издания соответствующих законодательных актов, решение о принятии которых принимается органами власти субъектов РФ самостоятельно и по своему усмотрению. Мотивация его принятия или непринятия для целей настоящего Закона не имеет принципиального значения.
   Более того, соответствующее право предполагается исключительно в отношении земельных участков, находящихся в региональной или муниципальной собственности. Исключительное право определения минимального размера земельного участка, являющегося федеральной собственностью, принадлежит Российской Федерации.
   Во-вторых, по замыслу авторов комментируемого Закона определение минимальных размеров земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения допускается исключительно в отношении только вновь создаваемых. При этом не имеет принципиального значения, каким образом будет происходить формирование нового земельного надела. Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
   Однако законодатель не ставит своей целью установление порядка образования новых земельных участков, оставляя преимущество в правовом регулировании этого вопроса за иными нормативными актами земельного законодательства, и в первую очередь ЗК РФ. Установление минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения связано с необходимостью введения ряда ограничений в процессе его оборота, представленных в свою очередь в тексте комментируемой статьи.
   В-третьих, упоминая в заглавии настоящей статьи об определении местоположения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, законодатель фактически оставляет этот вопрос без должного внимания. Его решение также является предметом правового регулирования иных нормативных актов. Однако они не предусматривают установление законами субъектов РФ требований к местоположению участков: такие требования могут быть установлены только федеральными нормативными актами. Требования к местоположению вновь образуемых и изменяемых земельных участков определены ст. 11.9 ЗК РФ, федеральными законами от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [23 - СЗ РФ. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.] и от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» [24 - СЗ РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.].
   В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
   Назваными нормативными актами в свою очередь сформирован и тот объем требований, которые по смыслу комментируемой статьи предъявляются в процессе определения минимальных размеров образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При этом во внимание должны быть приняты и учтены следующие обстоятельства:
   границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
   образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, не допускается;
   раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, не допускаются;
   образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные земельным законодательством (ст. 11.9 ЗК РФ).
   В случае если на день вступления в силу комментируемого Закона минимальный размер земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения не определен, он считается равным минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со ст. 33 ЗК РФ для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (см. ст. 19.1 настоящего Закона и комментарий к ней).
   2. Определение минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения связано с рядом ограничений их оборота. Не допуская дробления земельных участков, устанавливается прямой запрет на осуществление сделок с ними, результатом которых может явиться образование новых, размеры и местоположения которых не соответствуют установленным комментируемой статьей требованиям.
   Обязательными условиями реализации представленного в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи ограничения называется нарушение требований к размеру и местоположению вновь формируемых земельных участков. Следует отметить, что используемый в контексте представленной нормы соединительный союз «и» подразумевает одновременного наличие двух названных условий. В таком случае наличие лишь одного из названных условий не является препятствием к осуществлению такого рода сделки. Однако при таком подходе создаются условия для потери целостности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, происходит их минимизация и как следствие невозможность их использования по целевому назначению. Отсутствие в законе субъекта РФ требования о соблюдении минимального размера при образовании (выделении) нового участка либо его незначительный размер способствует обороту вновь образуемых участков, но может привести к их дроблению между множеством лиц и затрудняет образование крестьянских (фермерских) хозяйств или личных подсобных хозяйств, если в этом же субъекте РФ минимальный размер участка для них выше, чем размер доли в большинстве хозяйств.
   Принимая во внимание, что в содержании комментируемой статьи основной акцент сделан именно на определении предельных размеров земельных участков, поэтому основным условием, ограничивающим совершение сделок, должен быть именно минимальный размер участка, установленный законом субъекта РФ. Таким образом, используемый в содержании нормы, представленной абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, союз «и» при перечислении условий, запрещающих совершение сделок с земельными участками, целесообразно заменить союзом «или».
   Установление ограничений на выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий преследует цель создать благоприятные условия для функционирования агропромышленного комплекса Российской Федерации, наиболее полного и рационального использования природно-климатического и экономического потенциала, направленного на повышение продуктивности отечественного сельскохозяйственного производства, его экологизацию в целях обеспечения населения страны качественным продовольствием и улучшения социальной обстановки и жизни на селе, включая сохранение существующих и создание новых рабочих мест.
   Предоставление гражданам (физическим лицам) в собственность, владение и пользование земельных участков в границах мелиоративной системы общего пользования допускается при условии соблюдения технологической схемы эксплуатации сооружений и устройств этой системы, являющихся общими для нескольких граждан (физических лиц). В указанных условиях формирование новых земельных участков из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель осложнено дополнительными требованиями, предъявляемыми к проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию мелиоративных систем. При распределении между гражданами (физическими лицами) мелиорированных земель в границах мелиоративной системы общего пользования эти лица обязаны осуществлять содержание и ремонт указанной мелиоративной системы на долевой основе пропорционально объему водоподачи или площади осушенных земель с заключением соответствующих договоров и привлечением (или созданием) специализированных организаций в области мелиорации земель.
   Реализацию представленных в рассматриваемой норме ограничений законодатель связывает с предельным минимальным размером земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Последний в свою очередь устанавливается законами субъекта РФ исходя из совокупной площади всех земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в пределах его административных границ, удельных площадей земель искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель в их составе, степени развитости мелиоративной системы, в том числе разрабатываемых и готовых к вводу в эксплуатацию, климатических, географических и иных особенностей района.
   В числе особенностей нормы абз. 3 п. 1 комментируемой статьи следует отметить, что она распространяет свое действие исключительно на отношения общей долевой собственности на землю. При этом состав и количество собственников земельного участка принципиального значения не имеют.
   Перечисленные положения комментируемого Закона чрезвычайно важны для недопущения формирования земельных участков, использование которых в сельском хозяйстве невозможно с технологической точки зрения.
   3. Правила ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения их минимальным размером имеет свои исключения. В силу прямого указания названные ограничения не распространяются в случаях:
   выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;
   изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель для строительства.
   Выделение земельных участков менее установленного минимального размера для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств, законодатель ставит в зависимость от видов деятельности, ими осуществляемых. Перечень последних, представленный в тексте комментируемой нормы, является открытым и сформирован по принципу их осуществления по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее установленных минимальных размеров.
   Законодатель не дает дополнительного определения того, что следует понимать под «технологией, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных». Более того, соответствующего разъяснения не дается и в сопутствующих законодательных актах, которыми по смыслу ст. 1 настоящего Закона осуществляется правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из общей концепции комментируемого Закона технологии, допускающие использование земельных участков, размеры которых менее установленных минимальных размеров, можно определить как процесс, состоящий из совокупности средств, методов, приемов и режима использования земельного участка, не связанного с производством, первичной и последующей (промышленной) переработкой сельскохозяйственной продукции в соответствии с утвержденным постановлением Правительства РФ от 11 июня 2008 г. № 446 «Об утверждении перечня сельскохозяйственной продукции, производство, первичную и последующую (промышленную) переработку которой осуществляют сельскохозяйственные товаропроизводители» [25 - СЗ РФ. – 2008. – № 25. – Ст. 2981.], либо ее производство при условии, что доля хода от ее реализации составляет менее 50% от совокупного дохода за календарный год.
   Именно к такого рода деятельности и относятся заявленные в тексте комментируемой статьи садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство.
   Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, в таких случаях определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Выдел земельного участка в счет земельной доли допускается для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского фермерского хозяйства, а также для передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом.
   В качестве второго основания оборота земельных участков меньшего, чем установленный законами субъекта РФ, минимального размера законодатель называет случаи изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель для строительства. В силу прямого указания свое действие абз. 5 п. 1 комментируемой статьи распространяет на формируемые земельные участки.
   Основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд представлены ст. 49 ЗК РФ, перечень которых является открытым. Он может быть дополнен и иными основаниями, установленными в случаях изъятия земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, законами Российской Федерации, а в случаях муниципальной собственности – законами субъектов РФ. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.
   В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений, определяются федеральным земельным законодательством. Полномочия по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 9 – 11 ЗК РФ.
   Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
   Особенности изъятия земельных участков, используемых не по целевому назначению, с нарушением действующего законодательства или ненадлежащим образом, определены положениями ст. 284 – 286 ГК РФ.
   Обязательным условием формирования таких земельных участков менее установленного минимального размера названа потенциальная возможность изменения их целевого назначения. В качестве юридического основания их предоставления законодателем называется наличие следующих документов:
   утвержденные акты о выборе земельных участков для строительства и материалы предварительного согласования мест размещения объектов;
   документы территориального планирования;
   документация по планировке территории;
   землеустроительная документация.
   Упоминая об акте о выборе земельных участков для строительства как документе, оформляющем результаты выбора земельного участка, федеральное законодательство не дает четкого представления о его содержании. Действующим ЗК РФ установлено единственное требование к последнему – наличие в приложении к нему утвержденных органом местного самоуправления схем расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков (п. 5 ст. 31 ЗК РФ).
   Требования к форме и содержанию рассматриваемого документа в большинстве случаев определяются региональным законодательством. Более того, не исключена возможность того, что соответствующие требования могут быть утверждены на уровне нормативных правовых актов муниципальных образований. В самом общем виде в акте о выборе земельных участков для строительства могут быть указаны:
   лицо, по заявлению которого осуществлялся выбор земельного участка;
   перечень должностных лиц, участвовавших в согласовании места размещения объекта;
   местоположение земельного участка и его площадь;
   целевое назначение (разрешенное использование) объекта;
   рекомендации по дальнейшему оформлению прав на земельный участок.
   В случае если использование земельного участка для строительства объекта возможно после изменения его категории (например, если промышленный объект выбран на землях сельскохозяйственного назначения), то это обстоятельство следует отразить в акте о выборе земельного участка.
   По требованию комментируемой статьи к акту о выборе земельных участков для строительства в целях изъятия земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд менее установленного минимального размера должны быть приложены материалы предварительного согласов а ния мест размещения объектов. К такого рода материалам по смыслу ЗК РФ относятся:
   технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты;
   документы государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в границах земельного участка;
   материалы межевания объектов землеустройства;
   сведения о проделанной органами местного самоуправления городских или сельских поселений работе по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства;
   сведения о реализации предоставленного гражданам, общественным организациям (объединениям), религиозным организациям и органам территориального общественного самоуправления права участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы последних, связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае если изъятие земельных участков осуществляется в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. При их проведении к актам о выборе земельных участков для строительства должны быть приложены результаты схода или референдума;
   уведомление собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их собственности, пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
   Обязательным условием изъятия земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд является подтверждение необходимости такого изъятия для целей государственного или муниципального строительства. Данное обстоятельство может быть подтверждено утвержденным документом территориального планирования.
   Территориальное планирование представляет собой планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Осуществление территориального планирования, его виды, порядок составления соответствующих документов регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ и принимаемых на его основе законодательных и подзаконных правовых актов. В соответствии с п. 2 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования подразделяются на:
   1) документы территориального планирования Российской Федерации;
   2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;
   3) документы территориального планирования муниципальных образований.
   Документами территориального планирования РФ являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области:
   1) развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи;
   2) обороны страны и безопасности государства;
   3) развития энергетики;
   4) развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения;
   5) защиты территорий двух и более субъектов Российской Федерации, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
   6) развития космической деятельности;
   7) естественных монополий;
   8) в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации областях.
   Подготовка названных схем должна осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или ее части. Схемы территориального планирования Российской Федерации могут включать карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе:
   1) объектов федеральных энергетических систем;
   2) объектов использования атомной энергии;
   3) объектов обороны и безопасности;
   4) объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
   5) объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
   6) объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
   7) линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
   8) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами полномочий Российской Федерации и выполнения международных обязательств Российской Федерации.
   Схемы территориального планирования Российской Федерации содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схемах территориального планирования Российской Федерации, включают:
   1) цели и задачи территориального планирования;
   2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
   На картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, отображаются:
   1) границы субъектов Российской Федерации, границы закрытых административно-территориальных образований, границы особых экономических зон, границы муниципальных образований;
   2) границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границы земель обороны и безопасности, а также планируемые границы таких земель;
   3) границы территорий объектов культурного наследия;
   4) границы зон с особыми условиями использования территорий;
   5) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
   6) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в федеральной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения (ст. 11 Градостроительного кодекса РФ).
   Документами территориального планирования субъектов РФ являются схемы территориального планирования субъектов РФ. Подготовка указанных схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования субъектов РФ. Схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:
   1) объектов энергетических систем регионального значения;
   2) объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
   3) линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
   4) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации полномочий субъектов Российской Федерации.
   В целях утверждения схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации осуществляется подготовка соответствующих материалов по обоснованию ее проекта в текстовой форме и в виде карт (схем). Схема территориального планирования субъекта Российской Федерации содержит положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, включают:
   1) цели и задачи территориального планирования;
   2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
   На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, отображаются:
   1) границы муниципальных образований – городских округов, муниципальных районов, поселений, утвержденные в установленном порядке законом субъекта Российской Федерации;
   2) границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;
   3) границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также планируемые границы таких земель;
   4) границы территорий объектов культурного наследия;
   5) границы зон с особыми условиями использования территорий;
   6) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
   7) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения (ст. 14 Градостроительного кодекса РФ).
   Документами территориального планирования муниципальных образований являются:
   1) схемы территориального планирования муниципальных районов;
   2) генеральные планы поселений;
   3) генеральные планы городских округов.
   Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
   Схема территориального планирования муниципального района включает карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
   1) объектов электро– и газоснабжения в границах муниципального района;
   2) автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;
   3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.
   Схема территориального планирования муниципального района содержит положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схеме территориального планирования муниципального района, включают:
   1) цели и задачи территориального планирования;
   2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
   На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются:
   1) существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района;
   2) границы земель различных категорий в пределах межселенных территорий;
   3) границы территорий объектов культурного наследия;
   4) границы зон с особыми условиями использования территорий;
   5) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности муниципального района, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
   6) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства на межселенных территориях;
   7) границы населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях (ст. 19 Градостроительного кодекса РФ).
   Планировка территории является одним из этапов градостроительной деятельности и осуществляется в целях детальной проработки градостроительных решений применительно к территории конкретных планировочных элементов (кварталов, микрорайонов и т.д.). Планировка территории должна осуществляться на основе документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки [26 - Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС «КонсультантПлюс».]. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ). Документация по планировке территории готовится применительно к любым земельным участкам, как предназначенных для строительства, так и не подлежащих застройке. Таким образом, планировка территории становится универсальным способом действий по упорядочению организации территории, осуществляемом в соответствии с документами территориального планирования.
   Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ документам по планировке территории относятся:
   проект планировки территории (ст. 42);
   проект межевания территории (ст. 43);
   градостроительные планы земельных участков (ст. 44);
   требования к содержанию каждого вида документов по планированию, особенности их подготовки и утверждения сформулированы в нормах гл. 5 Градостроительного кодекса РФ;
   землеустроительная документация определяется в ст. 1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» [27 - СЗ РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.] как документы, полученные в результате проведения землеустройства. К их числу ст. 19 названного Федерального закона относятся:
   генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;
   карты (планы) объектов землеустройства;
   проекты внутрихозяйственного землеустройства;
   проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;
   материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;
   тематические карты и атласы состояния и использования земель.
   Требования к каждому из названных документов содержатся в положениях Федерального закона «О землеустройстве» и принятых на его основе подзаконных актов, разъясняющих его содержание и порядок реализации его норм.
   Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации. Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.
   4. Правовое регулирование предельных размеров сельскохозяйственных угодий комментируемый Закон возлагает на законодательство субъектов РФ. В подтверждение сделанного вывода нормами п. 4 настоящей статьи декларирована свобода воли региональных органов законодательной власти в определении максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий. Вместе с тем использование предоставленных полномочий поставлено в достаточно жесткие рамки и при условии обязательного соблюдения представленных в рассматриваемой норме принципов.
   Во-первых, свобода законотворческой деятельности органов законодательной власти субъектов РФ в силу буквального толкования рассматриваемой нормы распространяется исключительно на сельскохозяйственные угодья. Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственными угодьями признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), которые имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
   Во-вторых, реализация субъектами РФ предоставленного им п. 2 комментируемой статьи права определения максимальных размеров сельскохозяйственных угодий ограничивается административными границами территории одного муниципального образования, в пределах которых они расположены.
   В-третьих, в силу буквального толкования рассматриваемой нормы основным критерием при определении максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий являются размеры земельных участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В силу сделанной законодателем оговорки допускается возможность установления максимального размера исходя из размеров земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности гражданину и юридическому лицу. При этом для целей применения положений п. 2 рассматриваемой статьи не имеет принципиального значения применяемый по отношению к отдельно взятому земельному участку режим общей собственности. Важными остаются лишь общее количество собственников, не более двух, и различия в их гражданско-правовом статусе – физическое и юридическое лица.
   В-четвертых, при относительной самостоятельности и фактически не ограниченной полноте власти в выборе максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий региональные органы власти должны учитывать установленный комментируемым Законом нижний 10%-ный порог общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории, в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
   В случае если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий устанавливается равным 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района (см. подп. 3 п. 1 ст. 19 настоящего Закона и комментарий к ней).
   В свою очередь в соответствии с требованиями ст. 33 ЗК РФ максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются:
   федеральными законами – из земель, находящихся в федеральной собственности;
   законами субъектов Российской Федерации – из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
   нормативными правовыми актами органов местного самоуправления – из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

   1. В случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.
   В случае если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.
   2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).
   3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

   1. В силу специфики правового статуса земель сельскохозяйственного назначения законодатель вводит в правовой оборот уникальные основания прекращения правомочий собственников земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Представленные в комментируемой статье основания прекращения права собственности на земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения применяются к случаям законного возникновения права собственности на них. Время и обстоятельства возникновения правомочий собственника на указанные земельные участки для целей применения комментируемого Закона не имеют принципиального значения. Обязывая собственников земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения добровольно произвести отчуждение находящихся в их владении земельных участков, разработчики рассматриваемого Закона презюмируют законность возникновения права собственности на них.
   Установленный комментируемой статьей порядок отчуждения земельных участков касается только случаев, когда они оказались у лица на законных основаниях. Тем самым нормы комментируемой статьи практически охватывают только случаи:
   1) наследования земельных участков (части земельных участков) или доли в праве общей собственности на землю;
   2) правопреемства при реорганизации юридических лиц;
   3) изменения правового режима вещи – переход ее в разряд ограниченно оборотоспособных;
   4) изменения статуса лица. В качестве основания отчуждения собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на такие земельные участки комментируемой статьей называется нарушение требований настоящего Закона, определяющих:
   права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
   максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.
   Таким образом, законодатель применение нормы, представленной в тексте комментируемой статьи, ставит в зависимость от одновременного наличия двух условий:
   законное приобретение в собственность земельных участков (частей земельных участков) и (или) их долей в праве общей собственности;
   несоблюдение отдельных положений настоящего Закона, перечень которых представлен в комментируемой статье.
   Используя в содержании рассматриваемой нормы конструкцию «и (или)» при определении перечня нарушений, выступающих основанием для отчуждения собственников принадлежащих ему земельных участков или долей в праве общей собственности, законодатель декларирует достаточность нарушения одного из названных требований для прекращения права собственности.
   Обстоятельства нарушения названных требования могут быть самыми различными. Законодатель в качестве одного из них называет вступление в силу комментируемого Закона, изменившего ряд требований к действующим на момент его принятия общественным отношениям. Однако этим перечень возможных обстоятельств, послуживших основанием для применения к собственникам земельных участков последствий, закрепленных в п. 1 комментируемой статьи, не ограничивается. Причиной возникновения последствий называемых в рассматриваемой норме могут быть:
   перераспределение размера сельскохозяйственных площадей в сторону их уменьшения в связи с изменениями целевого назначения земель, результатом которого явилось сосредоточение в собственности одного лица земельных участков свыше установленного максимального размера;
   принятие на уровне субъекта РФ нового нормативного акта, изменяющего максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут быть в собственности одного лица в сторону уменьшения;
   увеличение доли иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства в уставном (складочном) капитале организации более чем на 50%.
   Названные обстоятельства не имеют принципиального значения для целей применения комментируемой нормы и, более того, не отменяют и не смягчают ее положений, они лишь подчеркивают законность приобретения правомочий собственника.
   2. Единственным способом устранения имеющих место нарушений комментируемого Закона, заявленных законодателем, который одновременно является мерой негативных последствий, является отчуждение земельных участков (части земельных участков), долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
   По общему правилу, сформулированному нормой п. 1 ст. 238 ГК РФ, приобретенное на законных основаниях в собственность имущество, которое в силу закона не может принадлежать собственнику, должно быть отчуждено им в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок. Применительно к представленному положению комментируемая статья является нормой специального действия, предусматривающей иные правила отчуждения находящихся в противоречии с общей концепцией настоящего Закона в собственности земельных участков.
   Фактически, поскольку комментируемый нормативный акт не содержит специальных оговорок на этот счет, отчуждение земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в нарушение требований ст. 3 и п. 2 ст. 4 настоящего Закона, несмотря на законность оснований их приобретения, должно быть осуществлено в течение года. Определяя начало течения названного срока, законодатель классифицирует все подлежащие отчуждению земельные участки на две категории, в основу которых положен момент возникновения права собственности на них:
   земельные участки, приобретенные до вступления в силу комментируемого Закона;
   земельные участки, приобретенные после вступления в силу настоящего Закона.
   В первом случае течение годичного срока начинается со дня вступления рассматриваемого Закона в силу. Согласно ст. 19 последнего он вступает в законную силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Комментируемый Закон был опубликован в Российской газете 27 июля 2002 г. и соответственно вступил в силу с 27 января 2003 г. Таким образом, начиная с указанной даты и до 27 января 2004 г., подчиняясь установленному комментируемой статьей правилу, должно быть произведено отчуждение земельных участков, находящихся в собственности, вопреки требованиям ст. 3 и п. 2 ст. 4 комментируемого Закона.
   В случае приобретения права собственности на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения после вступления закона в силу его отчуждение должно быть произведено в течение года со дня возникновения права собственности на них. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
   Вместе с тем следует отметить, что законодатель недостаточно корректно с точки зрения общей концепции комментируемого Закона подходит к определению оснований отчуждения земельных участков, право собственности на которые возникло после вступления настоящего Закона в силу. В силу буквального толкования требования рассматриваемой нормы принятие решения об отчуждении такого участка напрямую связано с возникновением в установленном порядке правомочий собственника в отношении земельного участка, что фактически провоцирует на совершение заведомо неправомерных действий.
   Во избежание возникновения правовых коллизий более точным было бы построение рассматриваемой нормы таким образом, при котором основанием для отчуждения земельных участков являлось изменение фактических условий их использования с учетом установленных ст. 3 и п. 2 ст. 4 настоящего Закона требований.
   3. Отчуждение представляет собой один из способов осуществления собственником своего правомочия распоряжения земельными участками. По общему правилу отчуждение имущества, находящегося в собственности, является добровольным действием, связанным с изменением его принадлежности. Правовой формой осуществления отчуждения земельных участков является совершение сделок с ними, в результате чего происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности. Отчуждение земельного участка осуществляется также в порядке отказа от участка.
   Согласно ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании кадастрового паспорта земельного участка. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
   Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, т.е. когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.
   В процессе отчуждения земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения в обязательном порядке должны быть соблюдены требования комментируемого Закона о праве преимущественного приобретения. Согласно п. 1 ст. 8 настоящего Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, – муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
   В нормах комментируемой статьи представлена частная разновидность права преимущественного приобретения, субъектом которого выступают собственники отчужденных земельных участков. Реализация предоставленного им права будет иметь место при условии отчуждения земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию.
   При отчуждении земельного участка на названных условиях законодатель предоставляет его собственникам преимущественное права на заключение в отношении его договора аренды. Порядок и условия заключения договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяются ст. 9 настоящего Закона.
   4. В случае отказа собственника от добровольного отчуждения земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по отношению к ним применяется регламентированная п. 2 настоящей статьи процедура принудительного отчуждения собственности.
   Контроль за соблюдением требований комментируемой статьи возлагается на территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которые в десятидневный срок в письменной форме обязаны известить орган государственной власти о неисполнении собственниками земельных участков обязанности по их отчуждению. Требования к содержанию извещения, а также способам его передачи, предположительно, должны содержаться в ведомственных нормативных актах, определяющих регламент работы органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   Конструкция такого рода не дает однозначного ответа на вопрос, какому именно органу государственной власти субъекта РФ адресуется соответствующее извещение и кто наделен правом обращения в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка. Предположительно, такого рода полномочия должны быть сосредоточены у органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего управление и распоряжение земельными участками, однако окончательно решение этого вопроса должно быть урегулировано посредством принятия специального регионального нормативного акта.
   В течение месяца с момента получения письменного извещения территориального подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о нарушении требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 настоящего Федерального закона орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка. Предоставленный законодателем месячный срок установлен для сбора дополнительной информации:
   о приобретении, отчуждаемого земельного участка на праве собственности;
   об обстоятельствах, препятствующих нахождению в собственности земельного участка у законного приобретателя;
   об отказе собственника произвести добровольное отчуждение земельного участка.
   Кроме того, в указанный срок входит время, необходимое для подготовки для подачи в суд соответствующего его заявления и его отправки.
   Буквальный анализ содержания п. 2 комментируемой статьи позволяет отметить, что письменное извещение территориального органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является далеко не единственным источником сведений о нарушениях собственниками земельных участков требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 настоящего Федерального закона. В случае получения такого рода сведений из иных источников орган государственной власти субъекта РФ, кроме того, должен удостовериться в их достоверности.
   Требование, подлежащее согласно п. 2 комментируемой статьи, передаче на рассмотрение суда, относится к категории земельных споров об изменении или прекращении земельных правоотношений, которые согласно ст. 64 ЗК РФ и п. 3 ст. 27 АПК РФ отнесены к подведомственности арбитражного суда (см. Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 25 мая 2004 г. № С1-7/УП-600 «О федеральных законах, применяемых арбитражными судами в соответствии с содержащимися в АПК РФ отсылочными нормами»).
   Заявление в арбитражный суд должно быть подано по общим правилам искового производства с соблюдением требований подсудности. Иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). В случае если место нахождения или место жительства ответчика неизвестно, иск может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения его имущества либо по его последнему известному месту нахождения или месту жительства в Российской Федерации (п. 1 ст. 36 АПК РФ). В исковом заявлении орган государственной власти субъекта РФ должен обосновать свои требования, а также приложить документы, на которых они основаны.
   Порядок проведения торгов, назначенных судебным решением, устанавливается ГК РФ, Федеральным законом «Об исполнительном производстве», настоящим Законом и постановлениями Правительства РФ. Согласно ст. 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Реализация на торгах имущества производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
   Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
   Участие в проводимых торгах одного участника по смыслу комментируемой статьи не является основанием для объявления торгов несостоявшимися.
   5. Законодатель, допуская возможность возникновения ситуаций, когда не будет выявлен покупатель земельного участка, обязывает субъект Российской Федерации приобрести продаваемый с торгов земельный участок, подлежащий отчуждению. Законом субъекта Российской Федерации могут определяться случаи, когда данная обязанность будет распространяться и на органы местного самоуправления.
   Приобретение земельного участка в таком случае осуществляется по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
   одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
   стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
   объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
   цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
   платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
   Рыночная стоимость земельных участков определяется с учетом установленных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» принципов оценки:
   рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности);
   рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
   рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);
   рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
   рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);
   рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
   рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
   рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
   При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
   целевое назначение и разрешенное использование;
   преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
   перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
   ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
   текущее использование земельного участка.

Статья 6. Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

   1. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

   Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
   2. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации. Принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
   2.1. Особенности принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды, права безвозмездного срочного пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году в городе Владивостоке определяются Федеральным законом «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
   3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
   Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
   1. В процессе конструирования содержания комментируемой статьи в ее основу были положены две взаимодополняющие друг друга нормы. С одной стороны, в ней раскрывается один из основополагающих принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения – целевого использования земельных участков (см. ст. 1 настоящего Закона). С другой – его содержание представлено законодателем в качестве критериев принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
   Ведение сельскохозяйственного производства, а также осуществление иных действий по его обеспечению, для целей которого предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подразумевает необходимость сохранения их качественного состояния в течение длительной эксплуатации, возможность воспроизведения плодородных свойств, что в дополнение к проводимому комплексу агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий требует недопущения действий, способных причинить вред земле как природному объекту, в том числе способных привести к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
   Законодатель обязывает собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков использовать их в соответствии с целевым назначением разрешенными способами.
   Назначение данной категории земель, о котором упоминается в тексте рассматриваемой нормы, раскрыто в положениях ст. 78 ЗК РФ, в соответствии с которыми земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
   Согласно ст. 4 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг. В соответствии с требованиями постановления Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. № 454-ст «О принятии и введении в действие ОКВЭД» к сельскохозяйственному производству следует относить следующие виды деятельности:
   1. Выращивание сельскохозяйственных культур, включающее:
   подготовку полей;
   посев, возделывание и выращивание сельскохозяйственных культур;
   обработку ядохимикатами семян, сельскохозяйственных культур и угодий, в том числе с воздуха;
   обрезку фруктовых деревьев и виноградной лозы;
   пересаживание риса, рассаживание свеклы;
   очистку хлопка от семян;
   уборку урожая и подготовку сельскохозяйственных культур к сбыту на рынке;
   предоставление услуг по проверке и подготовке семян, включая сушку, очистку, сортировку, протравливание и т.д.
   2. Защита растений от болезней и вредителей.
   3. Эксплуатация сельскохозяйственных машин.
   Таким образом, использование земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исключительно в пределах названных видов деятельности.
   Кроме того, п. 1 комментируемой статьи вменяет в обязанность соблюдать требования «разрешенного использования». Разрешенное использование представляет собой результат отнесения участка к соответствующей категории земель, территориального зонирования, установления ограничений и сервитутов, если таковые предусмотрены законодательством. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
   В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
   1) основные виды разрешенного использования;
   2) условно разрешенные виды использования;
   3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
   Вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с территориальным зонированием, должен быть указан в правоустанавливающих документах на земельный участок. Одной из особенностей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, является то, что в отличие от иных категорий земель, для которых в соответствии с ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования земель указывается в градостроительном регламенте, для них градостроительные регламенты не устанавливаются [28 - См.: Письмо от 8 июля 2008 г. № Д08-1995 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков в составе сельскохозяйственных угодий категории земель сельскохозяйственного назначения».].
   Обеспечение сохранности целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения может быть достигнуто посредством:
   освоения современных систем земледелия и землеустройства с учетом перспективы развития земель сельскохозяйственного назначения;
   проведения комплекса агрохимических мероприятий, направленных на повышение эффективности использования удобрений и мелиорантов в сельском хозяйстве;
   выполнения гидромелиоративных, культуртехнических, противоэрозионных мероприятий и работ по реабилитации нарушенных земель;
   осуществления агролесомелиоративных и фитомелиоративных мероприятий;
   сохранение и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов.
   Собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны:
   осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду;
   соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий, представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
   содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
   информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;
   выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
   Кроме того, декларируя в комментируемой норме запрет на использование землепользователями в процессе освоения земель сельскохозяйственного назначения методов и технологий, способных причинить вред земле как природному объекту, привести к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям, законодатель тем самым придерживается сформулированных в ст. 12, 13 ЗК РФ целей охраны земель.
   В качестве основных последствий вредных негативных воздействий называются деградация, загрязнение, захламление и нарушение земель. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» [29 - СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3399.] деградацией земель сельскохозяйственного назначения признает ухудшение свойств земель сельскохозяйственного назначения в результате природного и антропогенного воздействий. Под степенью деградации (деградированности) почв и земель понимается характеристика их состояния, отражающая ухудшение состава и свойств. Крайней степенью деградации являются уничтожение почвенного покрова и порча земель.
   Деградация земель приводит к изменению их функций, количественному и качественному ухудшению состава и свойств, снижению природно-хозяйственной значимости земель, что может привести к значительным экономическим потерям, ущербу окружающей природной среде, созданию угрозы причинения вреда здоровью человека, снижению качества сельскохозяйственной продукции и к другим тяжелым последствиям.
   Выделяются следующие основные типы деградации почв и земель:
   технологическая (эксплуатационная) деградация, в т.ч.: нарушение земель; физическая деградация; агроистощение;
   эрозия, в т.ч.: водная; ветровая;
   засоление, в т.ч.: собственно засоление; осолонцевание;
   заболачивание.
   Под технологической деградацией понимается ухудшение свойств почв, их физического состояния и агрономических характеристик, которое происходит в результате эксплуатационных нагрузок при всех видах землепользования. Нарушение земель представляет собой механическое разрушение почвенного покрова и обусловлено открытыми и закрытыми разработками полезных ископаемых и торфа; строительными и геолого-разведочными работами и др. К нарушенным землям относятся все земли со снятым или перекрытым гумусовым горизонтом и непригодные для использования без предварительного восстановления плодородия, т.е. земли, утратившие в связи с их нарушением первоначальную ценность. Физическая деградация почв характеризуется нарушением (деформацией) сложения почв, ухудшением комплекса их физических свойств. Агроистощение почв представляет собой потерю почвенного плодородия в результате сельскохозяйственной деятельности. Агроистощение почв, как правило, сопровождается физической деградацией почв вплоть до полного разрушения почвенного покрова.
   Эрозия представляет собой разрушение почвенного покрова под действием поверхностного стока и ветра с последующим перемещением и переотложением почвенного материала. Водная эрозия представляет собой разрушение почвенного покрова под действием поверхностного стока. Выделяется плоскостная и линейная эрозия. Плоскостная эрозия проявляется в виде смытости поверхностных горизонтов (слоев) почв. Линейная (овражная) эрозия представляет собой размыв почв и подстилающих пород, проявляющихся в виде формирования различного рода промоин и оврагов. Под ветровой эрозией понимается захват и перенос частиц поверхностных слоев почв ветровыми потоками, приводящие к разрушению почвенного покрова.
   Засоление почв и земель представляет собой процесс накопления водорастворимых солей, включая и накопление в почвенном поглощающем комплексе ионов натрия и магния. Собственно засоление – это избыточное накопление водорастворимых солей и возможное изменение реакции среды вследствие изменения их катионно-анионного состава. Осолонцевание представляет собой приобретение почвой специфических свойств, обусловленное вхождением ионов натрия и магния в почвенный поглощающий комплекс.
   Для оценки степени деградации почв и земель используются индикаторные показатели, по которым установлены пороговые значения для определения потери природно-хозяйственной значимости земель. При этом необходимо введение дополнительных показателей, более полно характеризующих деградацию почв и земель.
   Деградация почв и земель по каждому индикаторному показателю характеризуется пятью степенями:
   0 – недеградированные (ненарушенные);
   1 – слабодеградированные;
   2 – среднедеградированные;
   3 – сильнодеградированные;
   4 – очень сильнодеградированные (разрушенные).
   В Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» загрязнение почв определено как содержание в них химических соединений, радиоактивных элементов, патогенных организмов в количествах, оказывающих вредное воздействие на здоровье человека, окружающую среду, плодородие земель сельскохозяйственного назначения. Это общее понятие дает представление о тех необратимых последствиях, к которым может привести загрязнение природы различными вредными веществами. Вместе с тем загрязнение земель следует рассматривать не только как наступившие в результате деятельности негативные последствия, но и как сам процесс такого рода деятельности.
   В этой связи приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160 «Об утверждении Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России» загрязнение земель представлено как ухудшение в результате антропогенной деятельности (включая аварии) качества земель, в том числе лишенных плодородного слоя почвы (карьеры, каменистые поверхности и т.д.), характеризующиеся увеличением (появлением) химических веществ или уровня радиации по сравнению с их ранее существовавшими значениями (фоновыми или на начало сравниваемого периода). Загрязнение земель применяемыми в сельском хозяйстве средствами химизации характеризуется увеличением их содержания свыше предельно или ориентировочно допустимых концентраций в почве.
   Что касается захламления земель, то в качестве такового принято считать размещение в неустановленных местах предметов хозяйственной деятельности, твердых производственных и бытовых отходов (металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и др.) (п. 2 приложения 1 к Инструкции к по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утв. приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г. № 160). В результате захламления поверхность земельных участков покрывается различными предметами, отходами производства – кирпичом, деталями и запчастями автомашин, цементом, стройматериалами или оборудованием. И хотя в результате захламления качественные характеристики земельного участка не изменяются, как при загрязнении, тем не менее, использовать участок по назначению без предварительных работ по его восстановлению все равно невозможно [30 - См.: Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. – М.: ГроссМедиа, «РОСБУХ». 2009.].
   Порча и уничтожение плодородного слоя почвы представляют собой частичное или полное его разрушение в результате умышленных или неосторожных действий, а также вследствие непринятия мер по предотвращению негативных последствий, вызванных антропогенными и природными факторами, характеризующееся ухудшением его физического и биологического состояния, снижением природно-хозяйственной ценности земель, вследствие чего использование земельного участка невозможно либо требует введения специальных ограничений, включая консервацию земель для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв.
   Отравление земли отражает крайнюю степень загрязнения земли и характеризуется насыщением почвы ядохимикатами или ядовитыми (токсичными) продуктами хозяйственной деятельности, доведением ее до такого состояния, когда она в результате антропогенной деятельности становится опасной для здоровья людей, животных, насекомых и иных организмов.
   В комментируемой статьи законодателем представлен лишь перечень наиболее опасных последствий как результат нарушения землепользователями разрешенного порядка использования земель в соответствии с их целевым назначением, который, в свою очередь, является открытым. Подобного рода конструкция позволяет отметить, что землепользователем законодатель вменяет в обязанность ни недопущение наступления одного из перечисленных последствия, а соблюдение установленного режима и условий использования земли, обеспечивающих сохранение экологических систем, способности ее быть средством производства в сельском хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.
   2. В части определения критериев оценки негативного воздействия хозяйственной деятельности на земли сельскохозяйственного назначения и размера причиненного ею ущерба окружающей среде комментируемая статья представлена бланкетной нормой, содержащей отсылку к Федеральному закону от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, по замыслу законодателя осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с учетом требований представленного Федерального закона.
   Согласно ст. 1 названного Федерального закона нормативы в области охраны окружающей среды представлены нормативами качества окружающей среды и нормативами допустимого воздействия на нее, при соблюдении которых обеспечивается устойчивое функционирование естественных экологических систем и сохраняется биологическое разнообразие. Нормативы качества окружающей среды устанавливаются в соответствии с физическими, химическими, биологическими и иными показателями для оценки состояния окружающей среды и при соблюдении которых обеспечивается благоприятная окружающая среда. Нормативы качества окружающей среды устанавливаются для оценки состояния окружающей среды в целях сохранения естественных экологических систем, генетического фонда растений, животных и других организмов.
   В соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об охране окружающей среды» к нормативам качества окружающей среды относятся:
   нормативы, установленные в соответствии с химическими показателями состояния окружающей среды, в том числе нормативы предельно допустимых концентраций химических веществ, включая радиоактивные вещества;
   нормативы, установленные в соответствии с физическими показателями состояния окружающей среды, в том числе с показателями уровней радиоактивности и тепла;
   нормативы, установленные в соответствии с биологическими показателями состояния окружающей среды, в том числе видов и групп растений, животных и других организмов, используемых как индикаторы качества окружающей среды, а также нормативы предельно допустимых концентраций микроорганизмов;
   иные нормативы качества окружающей среды.
   В целях минимизации либо предотвращения негативного воздействия на окружающую среду хозяйственной и иной деятельности для юридических и физических лиц – землепользователей законодательство устанавливает следующие нормативы допустимого воздействия на окружающую среду:
   нормативы допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов;
   нормативы образования отходов производства и потребления и лимиты на их размещение;
   нормативы допустимых физических воздействий (количество тепла, уровни шума, вибрации, ионизирующего излучения, напряженности электромагнитных полей и иных физических воздействий);
   нормативы допустимого изъятия компонентов природной среды;
   нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду;
   нормативы иного допустимого воздействия на окружающую среду при осуществлении хозяйственной и иной деятельности, устанавливаемые законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации в целях охраны окружающей среды.
   За превышение установленных нормативов допустимого воздействия на окружающую среду субъекты хозяйственной и иной деятельности в зависимости от причиненного окружающей среде вреда несут ответственность в соответствии с законодательством (ст. 22 Федерального закона «Об охране окружающей среды»).
   Нормативы и нормативные документы в области охраны окружающей среды разрабатываются, утверждаются и вводятся в действие на основе современных достижений науки и техники с учетом международных правил и стандартов в области охраны окружающей среды. Нормирование в области охраны окружающей среды осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Применительно к отношениям, регулируемым настоящим Законом, могут быть реализованы требования постановлений Правительства РФ:
   от 16 июня 2000 г. № 461 «О правилах разработки и утверждения нормативов образования отходов и лимитов на их размещение»;
   от 3 августа 1992 г. № 545 «Об утверждении Порядка разработки и утверждения экологических нормативов выбросов и сбросов загрязняющих веществ в окружающую природную среду, лимитов использования природных ресурсов, размещения отходов».
   Определение размера вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, осуществляется исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии с проектами рекультивационных и иных восстановительных работ, а при их отсутствии – в соответствии с таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, утвержденными органами исполнительной власти, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды [31 - См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1999. – № 1.].
   До настоящего времени единой методики определения размера ущерба, причиненного землям сельскохозяйственного назначения, не разработано. В этой связи применению подлежат отдельные методики расчета причиненного ущерба, разработанные для каждого вида наступивших негативных последствий [32 - См., например: Письмо Минприроды России от 27 декабря 1993 г. № 04-25, Роскомзема № 61-5678 «О порядке определения размеров ущерба от загрязнения земель химическими веществами»; письмо Роскомзема от 29 июля 1994 г. № 3-14-2/1139 «О Методике определения размеров ущерба от деградации почв и земель»; «Методические указания по оценке и возмещению вреда, нанесенного окружающей природной среде в результате экологических правонарушений», утв. Госкомэкологии России 6 сентября 1999 г.].
   3. Несоблюдение целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в результате которого был причинен вред земле как природному объекту, является по смыслу комментируемой статьи необходимым и достаточным основанием для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком или принудительного изъятия его у собственника.
   Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения является достаточной мерой реагирования на злоупотребления со стороны указанных лиц предоставленным им правом. Существенных особенностей в правовом регулировании указанных случаев прекращения прав на земельные участки именно в отношении земель сельскохозяйственного назначения данной статьей не установлено, в силу чего представлено бланкетной нормой, ссылающейся на порядок, установленный Земельным кодексом РФ.
   Говоря о принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования, законодатель ограничивается применением данной меры по отношению к пользователям земельных участков, не распространяя ее действие на пользователей земельных долей, находящихся в общей долевой собственности. Однако это не значит, что рассматриваемая норма не распространяет свое действие на земельные участки, находящиеся в долевой собственности множества лиц.
   Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка оговорены в ст. 54 ЗК РФ. Основания принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком в случае его ненадлежащего использования наряду с требованиями комментируемой статьи предусмотрены п. 2 ст. 45 ЗК РФ.
   Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
   1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
   2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
   3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
   отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
   нарушение установленного соответствующими нормами ст. 95 – 100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
   систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
   систематическая неуплата земельного налога;
   4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
   5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
   6) реквизиции земельного участка. Представленный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен нормами иных, в том числе и комментируемого, федеральных законов.
   Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (ст. 29 ЗК РФ).
   Указанное предупреждение должно содержать:
   1) указание на допущенное земельное правонарушение;
   2) срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;
   3) указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения;
   4) разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок;
   5) иные необходимые условия.
   В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
   Орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   Прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от предусмотренного ст. 76 ЗК РФ возмещения причиненного вреда. Решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке.
   Для земельных участков, предоставленных в пользование на основании договоров аренды, используется несколько иной порядок их принудительного изъятия, процедура которого по смыслу комментируемой статьи регламентирована совокупностью норм земельного и гражданского законодательства. Совокупный анализ комментируемой нормы и представленных ею положений земельного и гражданского законодательства позволяет отметить приоритет последнего в правовом регулировании принудительного прекращения аренды земельного участка. В частности, п. 1 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
   В свою очередь основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка представлены ст. 619 ГК РФ. Последней предусмотрены следующие случаи досрочного расторжения договора аренды:
   1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
   2) арендатор существенно ухудшает имущество;
   3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
   4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
   Представленный перечень не является исчерпывающим и может в свою очередь быть дополнен. Кроме указанных случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
   1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
   2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
   3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
   4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
   5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
   6) реквизиции земельного участка;
   7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
   Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ допускает досрочное расторжение договора аренды участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении договора арендатором.
   В соответствии с установленным гражданским законодательством порядком досрочное прекращение договора аренды допустимо только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
   Наряду с этим законодатель в отдельных случаях ограничивает действие комментируемой статьи в части, касающейся принудительного прекращения аренды земельного участка. В качестве оснований, запрещающих прекращение аренды земельного участка, называются:
   1) полевые сельскохозяйственные работы;
   2) иные установленные федеральными законами случаи.
   4. Принятый Федеральный закон от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участниц форума “Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участниц форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» внес в содержание рассматриваемого нормативного правового акта ряд изменений, в том числе затрагивающих установленный ранее порядок принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
   Свое действие норма, включенная в текст комментируемого Закона Федеральным законом от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ, распространяет исключительно на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на территории Приморского края. Рассматриваемое положение представляет собой норму отсылочного действия, определяющую особенности изъятия земельных участков через требование ст. 6 Федерального закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участниц форума “Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
   Изъятие земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов на территории Приморского края допускается в период с 11 мая 2009 г. по 1 января 2012 г. В тексте Федерального закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участниц форума “Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» начальный момент изъятия земельных участков определен датой его вступления в законную силу, которая в соответствии со ст. 30 Закона определена моментом его официального опубликования. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» официальным опубликованием федерального конституционного закона, федерального закона, акта палаты Федерального Собрания считается первая публикация его полного текста в Парламентской газете, Российской газете или Собрании законодательства Российской Федерации. Названный нормативный акт был впервые опубликован в Собрании законодательства РФ 11 мая 2009 г., в Российской газете – 15 мая 2009 г.
   Основанием изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам либо юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, является включение их в план размещения объектов, необходимых для проведения саммита. Изъятие соответствующих земельных участков осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям таких земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав. В случае если изымаемый земельный участок находится у его правообладателя на основании договора аренды или договора безвозмездного срочного пользования, ему должно направляться уведомление о досрочном прекращении договоров аренды или безвозмездного срочного пользования в одностороннем порядке.
   Примечательно, что установленный порядок изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения применим исключительно по отношению к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, что дает основание полагать о применении несколько отличной процедуры изъятия земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
   Изъятие земельных участков, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность:
   1) Российской Федерации – при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;
   2) Приморского края – при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;
   3) Владивостокского городского округа – при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Владивостокского городского округа, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального и краевого значения.
   Земельные участки, образуемые из земельных участков сельскохозяйственного назначения или состава земель сельскохозяйственного назначения и предназначаемые в соответствии с документацией по планировке территории для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения, относятся к категории земель промышленности или иного специального назначения, за исключением случаев, если эти образуемые земельные участки предназначены для размещения дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов. При выполнении в отношении этих образуемых земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этих образуемых земельных участках, в соответствующем межевом плане указываются принадлежность к категории земель промышленности или иного специального назначения в отношении этих образуемых земельных участков и реквизиты соответствующей документации по планировке территории для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения. При государственном кадастровом учете этих земельных участков, осуществляемом в связи с их образованием, в государственный кадастр недвижимости в отношении этих образованных земельных участков одновременно вносятся сведения о категории земель промышленности и иного специального назначения. При этом категория земель, к которой отнесены эти образованные земельные участки, считается установленной со дня завершения их постановки на кадастровый учет.
   О принятых решениях об изъятии земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники земельных участков уведомляются в письменной форме в течение семи дней со дня принятия указанных решений. Копии указанных решений направляются также в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства. Изъятие земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов до истечения трех месяцев со дня получения такого уведомления допускается только с согласия указанных в настоящей части правообладателей земельных участков.
   В течение семи дней со дня принятия решений об изъятии земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов эти решения должны быть опубликованы в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов Приморского края и нормативных правовых актов Владивостокского городского округа, и размещены на официальном сайте в сети «Интернет» соответственно Приморского края и Владивостокского городского округа. В случае если решения об изъятии земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов приняты в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, такие решения должны быть опубликованы в средствах массовой информации, определенных законом Приморского края для опубликования сообщений в соответствии с требованиями комментируемого Закона.
   В уведомлениях о решениях об изъятии земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов и при опубликовании таких решений указываются:
   1) место и время приема уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему федеральным государственным учреждением, уполномоченным органом исполнительной власти Приморского края либо органом местного самоуправления Владивостокского городского округа граждан и юридических лиц по вопросам изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
   2) место и время ознакомления лиц, у которых изымаются земельные участки, с проектами соглашений, заключаемых в связи с изъятием земельных участков.
   Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов, должно содержать:
   1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае нахождения их в собственности граждан или юридических лиц;
   2) размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам или арендаторам земельных участков в связи с их изъятием;
   3) рыночную стоимость предоставляемых взамен земельных участков (если такое предоставление предусмотрено данным соглашением);
   4) иные существенные условия.
   Проект указанного соглашения должен быть предоставлен уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Приморского края, органом местного самоуправления Владивостокского городского округа, принявшими решение об изъятии земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов, лицам, у которых они изымаются в течение пяти дней со дня получения отчета об оценке.
   При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок. В случаях изъятия земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельные участки взамен изымаемых земельных участков предоставляются на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность, без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.
   Изъятие земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов допускается при отсутствии документов территориального планирования.
   В случае если предназначенные для размещения необходимых для проведения саммита объектов земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, такое право прекращается без согласия этих предприятий, учреждений и независимо от предусмотренных п. 2 ст. 45 ЗК РФ оснований по решению:
   1) уполномоченного федерального органа исполнительной власти – в отношении земельных участков, предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям, организациям, созданным государственными академиями наук;
   2) уполномоченного органа исполнительной власти Приморского края – в отношении земельных участков, предоставленных государственным унитарным предприятиям, государственным учреждениям;
   3) органа местного самоуправления Владивостокского городского округа – в отношении земельных участков, предоставленных муниципальным унитарным предприятиям, муниципальным учреждениям.
   В случае если находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для размещения необходимых для проведения саммита объектов земельные участки переданы по договорам аренды или договорам безвозмездного срочного пользования арендаторам или пользователям, им направляются уведомления о досрочном прекращении в одностороннем порядке договоров аренды или договоров безвозмездного срочного пользования.
   5. В основу содержания нормы п. 3 комментируемой статьи был положен конституционный принцип, допускающий свободное владение, пользование и распоряжение собственниками принадлежащими им земельными участками в той мере, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). В случае несоблюдения установленных требований предоставленное право подлежит ограничению в порядке и на условиях, определенных законодательством. В соответствии с общей концепцией комментируемого Закона достаточной мерой негативного воздействия, применяемой по отношению к собственникам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, использующим их ненадлежащим образом, является их принудительное изъятие. В числе оснований для ее применения законодателем называются:
   ненадлежащее использование земельного участка;
   неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением.
   В последнем случае в качестве дополнительного условия изъятия земельных участков законодателем устанавливается трехлетний срок, в течение которого они использовались не по своему целевому назначению. Выбор трехлетнего периода, в течение которого земельные участки использовались не по целевому назначению, в качестве одного из условий изъятия земельных участков у собственников не случаен. Согласно существующим методикам расчета потенциального ущерба, который может быть причинен земельному участку в результате бесхозяйственного использования, трехлетнее использование земельного участка не по целевому назначению ведет его к деградации.
   Комментируемая статья дает лишь самое общее представление об основаниях изъятия земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Содержание рассматриваемой нормы законодатель раскрывает ссылкой на требования ЗК РФ, определяющего случаи ненадлежащего использования земельного участка.
   Перечень случаев ненадлежащего использования земельных участков предусмотрен в п. 2 ст. 45 ЗК РФ и включает:
   отравление, загрязнение, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
   нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
   систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
   систематическую неуплату земельного налога.
   Однако названный перечень затрагивает лишь случаи изъятия земельных участков, находящихся в ведении физических и юридических лиц, на иных, нежели право собственности, законных основаниях. Здесь же предусмотрены правила и процедуры для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками. Этот пробел в законодательстве серьезно нарушает права и интересы собственника земельного участка. В свою очередь ст. 44 ЗК РФ предусмотрено, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
   ГК РФ устанавливает порядок изъятия земельного участка по двум основаниям: 1) в связи с неиспользованием его в соответствии с целевым назначением (ст. 284); 2) в связи с использованием с нарушением законодательства (ст. 285).
   Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением, будет иметь место в случаях, когда участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Изъятие земельного участка в связи с неиспользованием его в течение определенного срока не является конфискационной мерой, поскольку в данном случае земельный участок подлежит продаже с публичных торгов.
   Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства, осуществляется в случаях, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Изъятие земельного участка у его собственника при грубом нарушении правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, можно рассматривать как санкцию за совершение земельных правонарушений.
   Изъятие земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при наличии одного из представленных оснований осуществляется исключительно на основании судебного решения, принятого в порядке, установленном процессуальным законодательством. Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, – органом местного самоуправления.
   Примечательно, что в отличие от требований ст. 286 ГК РФ, предусматривающей возможность добровольного изъятия земельного участка у собственника в случае его согласия с принятым Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии решением об изъятии, комментируемый Закон устанавливает единые условия прекращения права собственности в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при наличии достаточных к тому оснований. Однако независимо от применяемой в процессе изъятия правовой нормы, регулирующей соответствующие отношения, должностные лица ответственных органов государственной власти предварительно обязаны уведомить собственников о допущенных нарушениях и предложении их устранить. В данном случае действует процедура, установленная ст. 54 ЗК РФ. Устранение нарушения означает или прекращение противоправных действий (например, нецелевое его использование), или совершение определенных действий (начало освоения земельного участка, если имело место его неиспользование). Если нарушение не устранено в срок, установленный публично-правовым субъектом, последний должен принять решение (постановление) об изъятии участка.
   Для обращения в суд орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления не должен дожидаться, когда неиспользование или ненадлежащее использование земельного участка повлечет за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Целью такого обращения должно быть прежде всего сохранение природных свойств земельного участка. После вступления решения суда в силу оно является основанием для государственной регистрации прекращения права на земельный участок.

Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

   Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   По действующему гражданскому законодательству залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ), в силу которого кредитор по обеспеченному обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ). По общему правилу залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
   В регулировании отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, соблюдена общая концепция отечественного законодательства, допускающая использование рассматриваемой категории земель в качестве предмета залога при различного рода гражданско-правовых обязательствах. На этот счет комментируемая статья содержит бланкетную норму и отсылает к правилам, установленным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
   Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
   Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
   Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
   1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
   2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
   3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
   4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
   Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
   Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Согласно последней оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
   Оценка земельного участка производится на основании договора, заключенного между заказчиком и оценщиком или между заказчиками и юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор (ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
   Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать:
   объект оценки;
   вид стоимости имущества (способ оценки);
   размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
   сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
   наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
   указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
   указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
   В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков. Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
   Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
   В отчете должны быть указаны:
   дата составления и порядковый номер отчета;
   основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
   место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
   точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
   стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
   последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
   дата определения стоимости объекта оценки;
   перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
   Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
   Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
   Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
   Поскольку действующим земельным законодательством, и в первую очередь ЗК РФ, не определены специальные правила ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, по сути, новое для данной категории земель направление их использования регламентировано правилами гл. XI Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
   Впервые возможность залога земель сельскохозяйственного назначения была декларирована нормами Федерального закона от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”». Разрешив ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, Закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» вместе с тем ввел определенные механизмы их защиты.
   В соответствии со ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
   Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
   При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
   Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» исключает из состава потенциального залогового имущества земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, указанных в Законе (п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (см. ст. 4 настоящего Закона и комментарий к ней). К числу ограничений залога земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения относятся также не названные Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» случаи распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, которые по смыслу ст. 267 ГК РФ не допустимы.
   Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
   Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
   В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, залогодержатель вправе обратить взыскание на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, заложенного по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества обеспеченных ипотекой требований. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.
   Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
   Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.
   Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
   Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. 447 – 449 ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
   На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.
   Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
   Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
   Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

Глава II
ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

   1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
   2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
   Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
   3. В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
   При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
   4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

   1. К купле-продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила, предусмотренные гражданским и земельным законодательством для купли-продажи земельных участков (недвижимости), с учетом особенностей, оговоренных комментируемым Законом. Нормы последнего применительно к положениям ГК РФ являются специальными и с учетом сложившейся в отечественном праве системе решения коллизий правовых норм обладают преимуществом в правовом регулировании.
   При обязательном соблюдении условий ст. 549 – 551 ГК РФ, а также ст. 37 ЗК РФ о предмете договора, прошедшего государственный кадастровый учет, сторонах, сроках договора, цены, требований к форме и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, содержанию договора, правам и обязанностям сторон законодатель включает в их число обязательное требование о преимущественном праве покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
   Право преимущественного приобретения земельных участков при их продаже предоставляется субъектам РФ и муниципальным образованиям, реализация которого от их имени осуществляется специально уполномоченными на то органами власти или отдельными должностными лицами. Рассматриваемое положение развивает принцип, заложенный в подп. 3 п. 3 ст. 1 настоящего Закона, в котором указанные субъекты наделяются преимущественным правом покупки участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
   Предоставляя названным участникам преимущественное право покупки, законодатель в то же время разделяет его на безусловное и возникающее при определенных дополнительных условиях. Безусловным правом по смыслу п. 1 комментируемой статьи пользуются субъекты РФ. Возникновение у муниципальных образований права преимущественного приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в силу прямой законодательной оговорки будет иметь место в случае если оно установлено законом субъекта РФ. Это означает, что законодательство субъектов РФ самостоятельно устанавливает условия и последовательность реализации права соответствующими административно-территориальными образованиями.
   В свою очередь законодательством субъектов РФ может быть установлено преимущественное право муниципальных образований на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения как перед другими участниками регулируемых комментируемым Законом отношений, не наделенными властно-распорядительными полномочиями, так и непосредственно перед субъектом РФ.
   Исключением из предоставляемого субъектам РФ и (или) муниципальным образованиям права преимущественного приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения законодателем признаются случаи их реализации с публичных торгов.
   До настоящего времени в отечественном праве отсутствуют положения, предусматривающие порядок организации и проведения публичных торгов. Частично этот пробел ликвидирован отдельными нормами ГК РФ, предусматривающими проведение публичных торгов по правилам ст. 448, 449 ГК РФ (п. 6 ст. 447 ГК РФ).
   Возможно, существующий пробел будет устранен путем внесения соответствующих изменений в ст. 447 ГК РФ, учитывающих специфику торгов, проводимых субъектами, наделенными публичными полномочиями на отчуждение чужого имущества (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. [33 - Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2009. – № 11.]).
   Право преимущественного приобретения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения непосредственно связано с публично-властным субъектом и подлежит реализации только при условии закрепления его в законе. Предусмотренное комментируемым Законом право преимущественного приобретения не может быть делегировано каким-либо образом субъекту, им не наделенному.
   2. Установленное рассматриваемой нормой требование о праве преимущественного приобретения не является препятствием к реализации закрепленного на конституционном уровне принципа свободы реализации, принадлежащего гражданам и их образованиям на праве собственности имущества. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
   В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Решение о продаже земельного участка принимается гражданином единолично. В случае если земельный участок принадлежит на праве собственности юридическому лицу, то его продажа по общему правилу должна осуществляться по соглашению всех участников организации, предприятия или учреждения. Кроме того, продажу земельного участка от имени его собственника может осуществлять другое лицо на основании доверенности, опекунства или попечительства (ст. 32, 33, 36 и 185 ГК РФ).
   Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в ст. 10 комментируемого Федерального закона. Кроме того, организация и проведение торгов в части, касающейся приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка регламентированы нормами ст. 38 ЗК РФ. В указанном случае в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. В настоящее время функциями по организации и проведению публичных торгов в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» и постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» наделено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
   Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
   3. В целях обеспечения реализации закрепленного в п. 1 комментируемой статьи за субъектом РФ и (или) муниципальным образованием преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения законодатель на продавца земельного участка возлагает ряд дополнительных обязанностей, последовательное выполнение которых является неотъемлемой части установленной настоящим Законом процедуры купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. В частности, п. 2 комментируемой статьи предусмотрено требование об извещении продавцом о своем намерении продать земельный участок.
   Извещение должно быть сделано в письменной форме в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления в случаях, установленных региональным законодательством. Законодательная конструкция такого рода позволяет отметить общий характер комментируемой нормы, основное содержание которой должно быть раскрыто на региональном уровне.
   Провозгласив на федеральном уровне преимущественное право субъектов РФ и (или) муниципальных образований на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в случае их продажи законодатель дает самое общее, базовое представление о его реализации. В соответствии с общей концепцией рассматриваемого Закона источником правового регулирования процедуры реализации закрепленных в нем требований выступают нормы регионального законодательства. На уровне субъектов РФ должны быть не только определены органы государственной власти и (или) местного самоуправления, правомочные принимать извещение продавца о намерении продать земельный участок, а также конкретизированы требования к его содержанию и порядку вручения.
   Извещение продавца о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если иное не оговорено законодательством субъекта РФ, может быть сделано в произвольной форме. По общему правилу в извещении, речь о котором ведется в п. 2 комментируемой статьи, должны быть отражены цена продаваемого земельного участка, его местонахождения, а также срок, в течение которого получатель извещения должен произвести с продавцом земельного участка взаимный расчет. В извещении могут быть указаны почтовые адреса для направления корреспонденции, номера телефонов, факсов, адрес электронной почты.
   Цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца. Законодатель не связывает последнего в вопросах определения цены земельного участка требованиями соответствия цены отчуждаемого земельного участка его кадастровой стоимости. В таких случаях в качестве цены продаваемых земельных участков указывается наиболее вероятная цена, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, т.е. их рыночная стоимость. Цену участка нужно указать в рублях, и покупателю следует уплатить ее в полном размере (в том числе в случаях поэтапной оплаты) до окончания максимального срока расчетов по этой сделке.
   Единственным условием, ограничивающим свободу продавца в выборе цены земельного участка, является соответствие указанной в извещении о намерении продать земельный участок цены той, за которую он продается. В силу сложившейся практики продавец не может продать земельный участок по цене выше указанной им в извещении о продаже.
   Размер участка определяется в общепринятых для земельных участков величинах – гектарах или квадратных метрах. Границы и размеры земельного участка указываются в соответствии с установленными в порядке, определенном Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», с учетом требований ст. 4 настоящего Закона. Кроме того, в указанных целях к извещению прилагаются копии документов:
   подтверждающих право собственности на земельный участок;
   подтверждающих право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
   подтверждающих полномочия представителя собственника.
   Продавец, подавая на рассмотрение органов государственной власти субъекта РФ и (или) органов местного самоуправления извещение о намерении продать земельный участок, самостоятелен в определении срока, необходимого для принятия властными структурами соответствующего решения и осуществления окончательных расчетов с ним. Буквальный анализ рассматриваемой нормы позволяет отметить, что указанный срок не должен быть более 90 дней, подразумевая, таким образом, что при его выборе продавец будет руководствоваться принципами разумности и достаточности. Однако в силу требований п. 3 комментируемой статьи этот срок не может быть менее тридцати дней. Более того, законодательством субъектов РФ могут быть установлены иные требования к сроку, указываемому в извещении о намерении продать земельный участок, в течение которого органы государственной власти субъекта РФ и (или) органы местного самоуправления должны принять решение о приобретении или отказе в приобретении земельного участка и произвести окончательные расчеты с продавцом. Течение указанного срока начинается с даты, следующей за днем вручения извещения управомоченному субъекту.
   Извещение может быть передано в управомоченный орган под расписку о вручении или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Данный императив направлен в первую очередь на защиту прав продавца в случае возникновения спора о соблюдении последним установленной процедуры реализации земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. При их отсутствии, отказе от преимущественного права покупки, продаже участка третьему лицу и оспаривании такой сделки доказать, что извещение делалось, будет затруднительно.
   Соблюдение установленных комментируемой статьей требований о вручении извещения не исключает возможности продавца иным образом известить лицо, обладающее преимущественным правом приобретения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, о своем намерении, например, посредством размещения объявления в средствах массовой информации.
   Если извещение направлено не в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, имеющего право на покупку участка либо без указания всех необходимых в нем сведений, то оно не может считаться направленным.
   4. Принятие высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ и (или) муниципального образования решения о покупке или отказе в приобретении земельного участка, указанного в извещении продавца, оформляется по правилам делопроизводства, устанавливаемыми соответствующими административными регламентами. О принятом решении в обязательном порядке должен быть уведомлен продавец земельного участка. Уведомление вручается ему под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении.
   Процедура принятия решения, компетенция и распределение обязанностей должностных лиц публично-правового субъекта регламентированы нормами регионального законодательства. Субъект РФ также самостоятельно разрабатывает и принимает к действию схему взаимодействия между территориальными органами федеральных органов исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления. При этом применение положений регионального законодательства, отменяющих или изменяющих полностью или в части настоящий Закон, недопустимо.
   Действия, свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок, публично-правовой субъект должен осуществить в тридцатидневный срок со дня поступления письменного извещения продавца.
   Отказ органов государственной власти субъектов РФ и (или) органов местного самоуправления от приобретения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения на условиях, указанных в извещении, сделанном продавцом, может быть выражен в форме прямого ответа либо сделан посредством молчания. В обоих случаях на принятие решения отводится 30 календарных дней. Течение срока начинается со дня, следующего за днем получения извещения о намерении продать земельный участок.
   В случае оспаривания заключенной после истечения установленного комментируемой статьей срока сделки по продаже земельного участка третьему лицу на орган государственной власти субъекта РФ и (или) муниципальное образование возлагается бремя доказывания отправки в адрес продавца уведомления о согласии приобрести земельный участок на предложенных условий, а также отправки его в установленный срок и надлежащим образом.
   Отказ властно-публичного субъекта от приобретения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, выраженный в форме бездействия, не должен служить препятствием для надлежащего оформления сделки, в том числе и ее государственной регистрации.
   По истечении установленного срока продавец вправе продать земельный участок третьим лицам. Полученное таким образом право свободно распорядиться принадлежащим продавцу земельным участком действует в течение календарного года. В таком случае отпускная цена земельного участка не должна быть меньше, указанной в сделанном продавцом в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и (или) органов местного самоуправления извещении. Сделанная законодателем оговорка является частным проявлением сформулированного ЗК РФ принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
   По истечении установленного срока, в случае если продавец не воспользовался предоставленным ему правом, при условии его последующей реализации он обязан повторно соблюсти установленный порядок, предусмотренный нормами комментируемой статьи.
   В случае если в течение годичного срока продавец земельного участка осуществляет его продажу по цене ниже ранее заявленной в извещении, переданном на рассмотрение органа государственной власти субъекта РФ и (или) органов местного самоуправления муниципальных образований, на него возлагается дополнительная обязанность повторного прохождения процедуры, предусмотренной п. 2 комментируемой статьи.
   Кроме того, в качестве оснований к повторному направлению извещения о намерении продать земельный участок законодателем называются изменение иных существенных условий договора. По общему правилу, сформулированному ст. 432 ГК РФ, к существенным относятся условия, достижение соглашения по которым обязательно для признания договора заключенным. Круг существенных условий для каждого вида договора различен, он определяется на основании специальных норм и волеизъявления одной из сторон. Совокупный анализ положений ст. 454, 455, 554, 555 ГК РФ позволяет в числе существенных условий договора купли-продажи недвижимости выделить условия о предмете договора и его цене.
   В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества. По смыслу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
   Таким образом, в каждом случае об изменении размера земельного участка, корректировке его границ, новых обременениях и (или) ограничениях его использования, возникших по истечении установленного срока получения уведомления на сделанное продавцом извещении высших исполнительных органов государственной власти субъекта РФ и (или) муниципальных образований о намерении продать участок, последний обязан направить повторное извещение с соблюдением установленной комментируемой статьей процедуры.
   5. Нарушение преимущественного права покупки, а равно несоблюдение предусмотренных комментируемой статьей требований по его реализации, влекут за собой применение к виновному лицу негативно-правовых последствий в виде признания заключенной им с третьим лицом сделки по продаже земельного участка ничтожной. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
   Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке.
   При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
   При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

   1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
   2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
   3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
   Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
   4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.
   5. В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
   6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
   8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

   1. В силу общей концепции рассматриваемого Закона нормы комментируемой статьи несут дополнительную правовую нагрузку и подлежат применению в совокупности с положениями гражданского и земельного законодательства в части, касающейся аренды земельных участков. Вместе с тем ее включение в правовой оборот обусловлено необходимостью индивидуального подхода в регулировании вопросов аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения как особого объекта земельных прав.
   В дополнение к установленным гражданским и земельным законодательством условиям заключения договоров аренды земельных участков нормами комментируемого Закона вводятся положения, конкретизирующие условия рассматриваемого договора применительно к специфике оборота земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Законодатель допускает передачу на праве аренды любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящихся в долевой собственности, при условии прохождения ими государственного кадастрового учета. Таким образом, в развитие положений п. 3 ст.607 ГК РФ, обязывающего указывать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, данные кадастрового учета арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения выступают в роли основного, отчасти единственного индивидуализирующего признака при заключении договора.
   В настоящее время правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», иные федеральные законы и принятые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
   Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» регулируя отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
   Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых иных сведений, входящих в состав государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, в соответствии с установленным законом перечнем. В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
   1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
   2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
   3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
   4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
   5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
   6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
   В государственный кадастр недвижимости могут быть также внесены следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
   1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
   2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым был образован другой объект недвижимости;
   3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;
   4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
   5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
   6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
   7) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
   8) сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
   9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
   10) сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
   11) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
   12) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
   13) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
   14) разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
   15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
   16) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
   17) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
   18) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
   19) количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
   20) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
   21) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее – почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);
   22) сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
   23) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
   24) сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.
   Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» для осуществления такого учета документов. Форма указанного заявления устанавливается приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества».
   Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя – в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя. Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.
   Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:
   1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);
   2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);
   3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).
   Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.
   Согласно условиям ст. 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или если этим объектом недвижимости является земельный участок, – двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений [34 - Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.] порядке документы, представленные в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
   Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.
   Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
   При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.
   2. При соблюдении предусмотренных п. 1 комментируемой статьи условий законодатель допускает сдачу в аренду земельных участков, находящихся в долевой собственности. В данном случае обязательным условием будет являться государственный кадастровый учет каждой из долей. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности нескольких лиц, осуществляется путем заключения соответствующего договора:
   1) непосредственно с каждым участником долевой собственности;
   2) с лицом, действующим на основании удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления, доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
   В то же время законом не ограничена возможность договаривающихся сторон заключить договор аренды одновременно двумя представленными случаями. Комбинированная схема может иметь место в силу исключающих личное участие отдельных собственников обстоятельств. В частности, к их числу могут относиться болезнь, нахождение вне места нахождения земельного участка или места заключения договора. Однако все они не имеют принципиального положения для применения рассматриваемой нормы.
   Следует отметить, что законодатель, наделяя органы местного самоуправления достаточно широкими полномочиями в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, отдает приоритет доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления, перед нотариальной. Однако такого рода конструкция не соответствует общим требованиям Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1.
   По общему правилу нотариальные действия в Российской Федерации совершают нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. В случаях когда в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, право совершать нотариальные действия имеют соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района. Последние в свою очередь наделены правом на совершение лишь отдельных нотариальных действий.
   В соответствии со ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право совершать следующие нотариальные действия:
   1) удостоверять завещания;
   2) удостоверять доверенности;
   3) принимать меры по охране наследственного имущества и в случае необходимости управлению им;
   4) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них;
   5) свидетельствовать подлинность подписи на документах.
   Законодательными актами Российской Федерации главам местных администраций поселений и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления поселений, главам местных администраций муниципальных районов и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления муниципальных районов может быть предоставлено право на совершение иных нотариальных действий.
   Порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами законодательства РФ о нотариате и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Общие правила совершения нотариусами нотариальных действий представлены гл. 9 Основ законодательства РФ о нотариате.
   Порядок совершения нотариальных действий главами местных администраций поселений и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления поселений, главами местных администраций муниципальных районов и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления муниципальных районов устанавливается Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций поселений и муниципальных районов и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления поселений и муниципальных районов, утв. приказом Минюста России от 27 декабря 2007 г. № 256. Информация о том, кто конкретно из перечисленных лиц наделен правом на совершение отдельных нотариальных действий, должна быть доведена до сведения граждан, проживающих на территории поселения или межселенной территории, территориального органа Минюста России и нотариальной палаты субъекта Российской Федерации.
   3. Несмотря на обстоятельство, что договор аренды в силу содержания закрепляемых им отношений носит временный характер, срок не относится к числу его существенных условий. Законодатель в ст. 610 ГК РФ предоставляет сторонам договора самостоятельно определить срок, на время которого они вступают в соответствующие отношения друг с другом.
   Конкретизируя общие требования, предъявляемые к сроку договора аренды, законодатель ограничил общую его максимальную продолжительность сорокадевятилетним периодом. Таким образом, если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то он сохраняет свое действие до истечения предельно допустимого срока, установленного комментируемой статьей для рассматриваемой разновидности договоров аренды. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
   Совокупный анализ норм комментируемого Закона, принятых на его основе иных нормативных актов, а также обстоятельств его принятия не позволяют дать однозначного ответа на вопрос, чем руководствовался законодатель, устанавливая предельный срок действия договора аренды 49 лет. Предположительно включение в состав настоящего Закона соответствующей нормы обусловлено сложившейся в отечественном законодательстве традицией устанавливать срок соответствующей продолжительности применительно к аренде отдельных видов имущества.
   Истечение предусмотренного рассматриваемой нормой предельного срока действия договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не является препятствием для его продления на аналогичных условиях. Более того, согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
   Определив максимально допустимый срок действия договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, законодатель в то же время допускает возможность ограничения минимальной продолжительности действия договора аренды.
   По замыслу законодателя исключительными полномочиями при определении минимального срока аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения наделены законодательные органы субъектов РФ, реализация которых осуществляется посредством принятия соответствующих законодательных актов. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости не от использования земель сельскохозяйственного назначения вообще, а от разрешенного использования именно сельскохозяйственных угодий. Установление региональным законодательством минимальных сроков аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от их разрешенного использования: предоставление земельного участка для сенокошения и выпаса скота; для сельскохозяйственного производства из пахотных земель полностью согласуется с положениями п. 1 ст. 79 ЗК РФ, в соответствии с которым сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища и т.д [35 - См.: Определение Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. № 67-Г07-20.].
   Правильное определение и исчисление срока действия договора аренды земельного участка имеют существенное значение в процессе его оформления. По общему правилу договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В остальных случаях допускается заключение рассматриваемого договора в устной форме, без наступления последствий, предусмотренных гражданским законодательством к сделке, заключенной в ненадлежащей форме. Кроме того, договоры аренды земельных участков, заключаемые между физическими лицами на срок менее одного года, в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации.
   4. Развивая положение ст. 624 ГК РФ, п. 4 комментируемой статьи допускает возможность заключения договора аренды с правом последующего выкупа арендуемого участка.
   Выкуп арендованного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допустим при одновременном соблюдении условий, предусмотренных комментируемой статьей:
   в договоре должно быть прямо предусмотрена возможность приобретения земельного участка арендатором;
   арендатор должен в полном объеме выплатить выкупную цену за земельный участок.
   Выкуп арендованного земельного участка может иметь место как по истечении установленного договором срока аренды, так и досрочно. Момент, с которого у арендатора возникает право на приобретение арендуемого имущества в собственность, также должен быть оговорен в договоре при его заключении. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
   Арендодатель – собственник земельного участка самостоятелен в определении его выкупной цены и не связан на этот счет какими-либо условиями. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Договор аренды движимого имущества с правом выкупа может быть заключен без указания выкупной цены в составе арендной платы. Более того, выкупная цена арендованного земельного участка может определяться сторонами путем получения у независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости [36 - См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 6.].
   Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если законодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу. В частности, речь идет о выкупе доли из состава земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в том случае, если в результате совершаемой сделки в нарушение требований п. 1 ст. 4 настоящего Закона образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют установленным требованиям.
   Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкуп арендованного земельного участка должен быть произведен с соблюдением правил, предусмотренных ст. 8, 10 настоящего Закона. В случае обращения арендатора к физическому или юридическому лицу – собственнику земельного участка с заявлением о его выкупе последний обязан известить в установленном порядке высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. После чего арендодатель, изъявивший передать в собственность арендуемый земельный участок в порядке и на условиях установленных ст. 8 настоящего Закона.
   В тех случаях, если в собственность граждан или юридических лиц осуществляется передача арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежат применению положения п. 4 ст. 10 комментируемого Закона. Предоставленное арендатору право в таких случаях может быть реализовано по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования данного земельного участка. Выкуп производится по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ.
   5. Законодатель в качестве меры поощрения арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, предоставляет ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 комментируемой статьи). Надлежащим по смыслу комментируемой статьи будет считаться исполнение обязанностей в полном соответствии с условиями заключенного договора и действующего законодательства.
   Реализация арендатором предоставленного преимущественного права вовсе не означает продление ранее действовавшего договора. Речь в данном случае идет об абсолютно новом договоре аренде, о чем сделана соответствующая законодательная оговорка. При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 [37 - См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 »Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» / Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3.]).
   Заключение, таким образом, нового договора аренды должно осуществляться «при прочих равных условиях». В последнем случае речь идет, во-первых, о равенстве условий договора аренды для всех без исключения претендентов на его заключение, а во-вторых, равенстве условия вновь заключаемого договора с действовавшим ранее.
   Указывая на надлежащее исполнение договора как фактическое условие предоставления арендатору преимущественного права на заключение нового договора аренды, законодатель не оговаривает порядок его реализации. Более детально порядок реализации этого права регламентируется ст. 621 ГК РФ.
   Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Поданное уведомление выступает в рассматриваемом случае в качестве юридического основания реализации преимущественного права заключения договора аренды.
   Действующее законодательство не содержит каких-либо унифицированных требований к порядку направления уведомления. Единственной оговоркой на этот счет является упоминание о форме последнего. Уведомление целесообразно осуществить способом, гарантирующим факт его получения. Предпочтительным способом будет являться почтовое извещение с уведомлением о вручении получателю. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
   Разумный срок – одна из абстрактных категорий, используемых в отечественном законодательстве. Его исчисление определяется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом характера последнего, взаимоотношений сторон, условий исполнения, влияющих на возможность своевременного исполнения. По общему правилу, сформулированному во многом благодаря положениям абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ, за разумный срок принято считать семь календарных дней, предоставляемых с момента предъявления требований к исполнению.
   Предоставив арендатору соответствующее преимущественное право на заключение нового договора аренды, законодатель вместе с тем не корреспондировал ему соответствующую обязанность, возложенную на арендодателя. Сказанное означает, что последний вправе отказать арендатору на заключение нового договора аренды, в том числе без объяснения причин отказа. Однако, в случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
   Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
   6. В отличие от других категорий земель площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законодателем не ограничивается. Отсутствие ограничений относительно предельных размеров и количества земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, передаваемых одному лицу на правах аренды, обусловлены срочным характером правоотношения. Выбытие объекта аренды из владения собственника происходит в строго оговоренном порядке и на определенный срок, что, по мнению законодателя, исключает возможность монополизации земель в одних руках.
   7. По общему правилу арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В свою очередь комментируемая статья не предусматривает каких-либо изъятий из приведенного положения, лаконично объединив их единым правом залога.
   Реализация арендатором предоставленного ему права осуществляется при условии уведомления о своих намерениях собственника земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. При этом законодатель особо оговаривает, что получение согласия иных участников долевой собственности не требуется.
   Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

   1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
   Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
   2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.
   В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
   3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
   4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
   Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
   Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
   Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.
   Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
   Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
   5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
   При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
   6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.
   7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

   1. Требование о приобретении физическими и (или) юридическими лицами в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем продажи с торгов не является новым и уникальным, связываемым с особым правовым статусом предмета купли-продажи. Способ высвобождения государственной или муниципальной собственности посредством ее реализации с публичных торгов в качестве базового принципа перераспределения форм собственности был заложен Законом РСФСР от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» [38 - Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – № 27. – Ст. 927.], получившего в дальнейшем достаточно широкое распространение. В настоящее время это один из базовых принципов земельного законодательства в части, касающейся вопросов изменения формы собственности земельных участков.
   Проведение торгов как форма реализации государственных и муниципальных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в силу прямой законодательной оговорки применяется далеко не во всех случаях. Исключением из общего правила являются случаи:
   1) приобретения земельных участков в собственность юридическими и физическими лицами по истечении трех лет с момента заключения ими договоров аренды соответствующих земельных участков (п. 4 комментируемой статьи). Условие о праве органов государственной власти и управления субъектов РФ и (или) муниципальных образований на преимущественное приобретение указанных земельных участков, предусмотренное ст. 8, 9 настоящего Закона, в таких случаях не применяется, что обусловлено изначальным присутствием публично-правовых начал в данном правоотношении;
   2) безвозмездного предоставления гражданам сельскохозяйственных угодий на праве общей собственности, ранее принадлежавших на праве постоянного (бессрочного) пользования государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившим исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, полученных ими в порядке и на условиях, установленных п. 1 ст. 20, ст. 28 ЗК РФ;
   3) предусмотренных в соответствии с п. 2 ст. 38 ЗК РФ в законах субъекта РФ;
   4) передачи земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, гражданам и юридическим лицам на безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (абз. 5 п. 4 настоящей статьи);
   5) бесплатного предоставления в порядке и на условиях, установленных законодательством субъектов РФ, земельных участков в собственность религиозным организациям, обладавшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со ст. 28 ЗК РФ (абз. 6 п. 4 настоящей статьи).
   Общие требования к проведению торгов установлены ст. 447 – 449 ГК РФ, которые в свою очередь детализированы положениями ст. 38 – 38.2 ЗК РФ. Детально процедура предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам регламентирована постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» [39 - СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4587.].
   Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
   Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ. К их числу относятся:
   Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные подразделения;
   комитеты по управлению имуществом субъекта РФ;
   комитеты по управлению имуществом муниципального образования.
   В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
   При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов:
   а) определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;
   б) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;
   в) выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах;
   г) принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы;
   д) организует осмотр земельных участков на местности;
   е) проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;
   ж) принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах и уведомляет претендентов о принятом решении;
   з) определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов;
   и) готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков;
   к) подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов;
   л) осуществляет иные функции.
   При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
   Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой – у претендента. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.
   При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).
   Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируется организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.
   Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола.
   2. Законодатель допускает две, различающиеся между собой разновидности аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В основу такого деления положено количество поданных заявлений физических или юридических лиц о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду. Их количественная составляющая в свою очередь предопределяет процедуру передачи в аренду земельных участков.
   Основанием к обращению в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды является сделанное уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков. Вместе с тем законодатель не конкретизирует, каким образом должна быть осуществлена его публикация, требования к его содержанию, сроки опубликования. Единственная сделанная на этот счет оговорка указывает на необходимость его предварительной и своевременной публикации. В остальном все процедурные вопросы в части, касающейся порядка публикации сообщения и требований к его содержанию, должны быть определены региональным законодательством. Последнее также определяет и местное издательство, являющееся официальным источником для публикаций такого рода.
   Буквальный анализ рассматриваемого положения и иных норм, определяющих порядок его применения, позволяет отметить, что публикация сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков должна быть сделана не менее чем за месяц до окончательного принятия решения о передаче земельного участка в аренду. Кроме того, одним из существенных условий к публикуемому сообщению является указание в нем предельного срока, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться с заявлением о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду.
   В случае если в установленный сообщением о наличии предлагаемых для передачи земельных участков срок было сделано одно заявление о передаче земельного участка в аренду, его рассмотрение и принятие по нему решения осуществляются в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. Согласно условиям последней граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые согласно ст. 29 ЗК РФ ответственны в его приеме и рассмотрении по существу. К их числу относятся:
   Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные подразделения;
   комитеты по управлению имуществом субъекта РФ;
   комитеты по управлению имуществом муниципального образования.
   В подаваемом заявлении независимо от порядка его подачи должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Далее, согласно требованиям п. 4 ст. 34 ЗК РФ орган местного самоуправления либо исполнительный орган государственной власти на основании сделанного обращения и с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
   Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
   Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия решения.
   Во всех остальных случаях, когда на рассмотрение органа местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок организации и проведения торгов аналогичен порядку, применяемому в процессе передачи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам.
   Исключением из общего правила предоставления земельных участков в аренду на торгах в случае подачи двух или более заявлений о передаче их в аренду выступают заключения договоров аренды:
   с религиозными организациями (объединениями);
   с казачьими обществами;
   с научно-исследовательскими организациями;
   с образовательными учреждениями сельскохозяйственного профиля;
   с общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
   с гражданами, использующими земельные участки для сенокошения и выпаса скота.
   Передача указанным категориям лиц земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в аренду в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, осуществляется при условии их использования для достижения основных целей своей деятельности.
   3. Пунктом 4 комментируемой статьи определена процедура выкупа земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о возможности которого упоминалось в ст. 9 настоящего Закона. Продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, находящегося в аренде, имеет место при соблюдении ряда обязательных условий. Во-первых, земельный участок может быть выставлен на продажу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. Во-вторых, арендатор, изъявивший желание приобрести используемый им предмет аренды, должен использовать его надлежащим образом и в соответствии с целевым назначением. Надлежащим по смыслу комментируемого Закона признается использование, исключающее причинение вреда земле как природному объекту, в том числе приводящему к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (см. ст. 6 настоящего Закона и комментарий к ней).
   Продажа арендованного земельного участка в собственность осуществляется по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации.
   Рассматриваемое положение в силу прямого указания п. 4 ст. 9 настоящего Закона подлежит применению исключительно к договорам аренды, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В случаях такого рода продажи правила, предусмотренные ст. 8 настоящего Закона, в части, касающейся реализации преимущественного права покупки, не применяются.
   Положение об установлении выкупной цены именно законом субъекта РФ означает, что если закон субъекта РФ установил цену, то стороны договора не могут установить иную цену. Если закон субъекта РФ по этому вопросу не принят, то стороны могут установить свою цену. Как правило, выкупная цена арендованных земельных участков устанавливается в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.
   В остальном продажа такого рода земельных участков осуществляется по правилам выкупа предмета договора аренды, предусмотренным ст. 624 ГК РФ, с учетом особенностей положений ст. 8 настоящего Закона.
   Выкуп арендованных земельных участков осуществляется на основании заявления арендатора, поданного в орган местного самоуправления или в исполнительный орган государственной власти, ответственный за принятие решений, определяющих дальнейшую судьбу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок подачи заявления, требования к его содержанию, а также органы, ответственные за его рассмотрение и принятие на его основании соответствующего решения, определяются региональным законодательством.
   Рассмотрение заявления заинтересованного лица и принятие решения по нему осуществляются в тридцатидневный срок в порядке, определенном Федеральным законом от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан» и принятым на его основе административным регламентом органа государственной власти или местного самоуправления, определяющего прохождение соответствующей процедуры. Заявление подается в письменной форме, в отдельных случаях могут предусматриваться его заполнение на специально разработанном формализованном бланке. Оно может быть подано непосредственно в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, ответственный за принятие соответствующего решения, или направлено адресату посредством почтовой связи. Соблюдение требований к форме подаваемого заявления является обязательным условием его легитимности.
   Исчисление установленного комментируемым Законом тридцатидневного срока на рассмотрение поданного заявления начинается с момента его поступления к управомоченному на его рассмотрение лицу. При этом на исчисление срока не влияет, с какого момента после поступления заявления оно было подано непосредственному исполнителю.
   Заявление должно быть подано в орган государственной власти или орган местного самоуправления, наделенный достаточными полномочиями по его рассмотрению. В случае обращения к лицу, некомпетентному в решении рассматриваемого вопроса, заявление возвращается отправителю. При этом в ответе должно содержаться разъяснение о том, куда и в каком порядке необходимо подать заявление.
   Поданное надлежащим образом заявление рассматривает в пределах компетенции орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков. Полномочия последних в рассматриваемом вопросе определяются региональным законодательством.
   По результатам рассмотрения поданного заявления управомоченный орган выносит мотивированное решение либо о предоставлении земельного участка в собственность, либо об отказе в его предоставлении.
   Нормами комментируемой статьи предусмотрены частные случаи безвозмездной передачи в собственность гражданам объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Их реализация допустима при одновременном соблюдении ряда условий, установленных как нормами комментируемого Закона, так и требованиями региональных законодательных актов. При этом первыми называются материальные основания их практического воплощения, вторыми в абсолютном своем большинстве определены процедурные вопросы реализации.
   В соответствии с требованиями абз. 3 п. 4 комментируемой статьи в собственность граждан на безвозмездной основе могут предоставляться земельные участки из числа сельскохозяйственных угодий. Предметом передачи, по замыслу законодателя, могут выступать исключительно сельскохозяйственные угодья, ранее предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, процедура которой регламентирована нормами ст. 28 ЗК РФ. В свою очередь, последние, закрепляя общее правило о возможности предоставления юридическим лицам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, носят бланкетный характер и отсылают к положениям п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
   Правом получения земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование наделены государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
   Предоставление гражданам указанных земельных участков осуществляется на праве общей собственности. Выделение долей из состава такого рода участков не допускается. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения ее размера также должны устанавливаться законами субъектов РФ.
   Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
   изъятия земельных участков из оборота;
   установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
   резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
   Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
   Бесплатное предоставление участков означает отсутствие процедуры земельных торгов. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей рассматриваемого положения в самом общем виде определен нормами ст. 34 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом особенностей настоящего Закона. Это, в свою очередь, не исключает возможности принятия региональных законодательных актов, предметом правового регулирования которых является реализация рассматриваемых требований.
   Аналогичным образом законодатель решает судьбу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, включенных в фонд перераспределения земель. Согласно ст. 80 ЗК РФ целью создания такого фонда является перераспределение земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.
   Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
   1) при добровольном отказе от земельного участка;
   2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;
   3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами.
   Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель.
   Использование земельных участков, объединенных в фонд перераспределения земель, согласно закрепленным ЗК РФ требованиям осуществляется по правилам использования земель сельскохозяйственного назначения, а следовательно, в полном соответствии с требованиями настоящего Закона.
   Законодатель предусматривает, что передача земельных участков, включенных в фонд перераспределения земель, осуществляется гражданам и юридическим лицам на правах аренды или собственности. Причем в последнем случае речь ведется как о возмездной, так и безвозмездной передаче. Порядок передачи указанных земельных участков осуществляется по правилам, предусмотренным действующим гражданским и земельным законодательством, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом применительно к процедуре их передачи в собственность или в аренду.
   По закрепленному в комментируемой статье правилу случаи безвозмездной передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность граждан и юридических лиц из фонда перераспределения земель должны быть предусмотрены в иных федеральных законах и законах субъектов РФ.
   В целях обеспечения деятельности религиозной организации законодатель допускает возможность безвозмездного получения ею на праве собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. В качестве условия их получения названо использование их ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования в порядке и на условиях, установленных ст. 28 ЗК РФ. Случаи и основания получения религиозными организациями земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения определяются законодательством субъектов РФ.
   4. Из общего правила передачи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в аренду по результатам проведения торгов законодатель исключает ряд субъектов, которым независимо от количества поданных заявлений о передаче земельных участков в аренду последние предоставляются в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. К их числу относятся:
   религиозные организации (объединения);
   казачьи общества;
   научно-исследовательские организации;
   образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля;
   общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.
   В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» в Российской Федерации религиозными признаются объединения граждан РФ, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории РФ, образованные в целях совместного исповедания и распространения веры и обладающие соответствующими этой цели признаками: вероисповедание; совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний; обучение религии и религиозное воспитание своих последователей. Религиозные объединения могут создаваться в форме религиозных групп и религиозных организаций. Религиозной группой признается добровольное объединение граждан, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры, осуществляющее деятельность без государственной регистрации и приобретения правоспособности юридического лица. Религиозной организацией признается добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и в установленном законом порядке зарегистрированное в качестве юридического лица. Религиозные организации подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» с учетом установленного специального порядка государственной регистрации религиозных организаций.
   Основанием для включения религиозных организаций (объединений) в число субъектов, претендующих на получение в аренду земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, служат положения ст. 22 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях», согласно которой религиозные организации вправе использовать для своих нужд земельные участки, здания и имущество, предоставляемые им государственными, муниципальными, общественными и иными организациями и гражданами, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Передача религиозным организациям в пользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется безвозмездно.
   В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 5 декабря 2005 г. № 154 «О государственной службе российского казачества» казачье общество – это форма самоорганизации граждан Российской Федерации, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества в соответствии с федеральным законодательством (некоммерческая организация). Казачьи общества создаются в виде хуторских, станичных, городских, районных (юртовых), окружных (отдельских) и войсковых казачьих обществ, члены которых в установленном порядке принимают на себя обязательства по несению государственной или иной службы. Казачьи общества подлежат внесению в государственный реестр казачьих обществ в РФ.
   Предоставление земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в РФ формируется так называемый целевой земельный фонд. Порядок его формирования и предоставление из него земельных участков казачьим обществам регламентированы постановлением Правительством РФ от 8 июня 1996 г. № 667 «Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования». Целевой земельный фонд создается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления по представлению территориальных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на основе предложений казачьих обществ.
   Целевой земельный фонд формируется с целью предоставления земельных участков казачьим обществам для расширения их состава, размещения поселений в приграничных районах РФ и сельскохозяйственного использования, включая производство и поставку членами казачьих обществ сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд. Целевой земельный фонд может создаваться за счет:
   а) земель запаса;
   б) земель фонда перераспределения;
   в) земель, право собственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии с земельным законодательством РФ.
   Земельные участки, включенные в целевой земельный фонд, предоставляются по предложениям территориального войскового казачьего общества:
   а) хуторским, станичным, городским и приравненным к ним иным казачьим обществам в размерах, определяемых в каждом конкретном случае:
   для размещения поселений в приграничных районах Российской Федерации на праве бессрочного (постоянного) пользования – на основе проектно-технической документации, утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
   для коллективного сельскохозяйственного использования на праве бессрочного (постоянного) пользования – исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель;
   б) членам казачьих обществ для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в собственность или пожизненное наследуемое владение – по нормам, установленным органами местного самоуправления.
   Нераспределенные земли целевого земельного фонда являются землями казачьего войскового резерва и дальнейшее их использование должно осуществляться в соответствии с установленным режимом использования земель по согласованию с соответствующим территориальным войсковым казачьим обществом.
   В отечественном законодательстве отсутствует определение того, что следует понимать под научно-исследовательской организацией. Причиной тому является включение ее в более емкое определение «научная организация», которой согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 августа 1996 г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также общественное объединение научных работников, осуществляющее в качестве основной научную и (или) научно-техническую деятельность, подготовку научных работников и действующее в соответствии с учредительными документами научной организации.
   Научные организации подразделяются на научно-исследовательские организации, научные организации образовательных учреждений высшего профессионального образования, опытно-конструкторские, проектно-конструкторские, проектно-технологические и иные организации, осуществляющие научную и (или) научно-техническую деятельность.
   В свою очередь Модельным законом «О научной и научно-технической деятельности» [40 - Принят в г. Санкт-Петербурге 25 ноября 2008 г. постановлением 31-15 на 31-м пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств – участников СНГ.] дается определение научно-исследовательского учреждения, представляемого в качестве юридического лица независимо от формы собственности, которое создано в установленном законодательством порядке, для которого научная или научно-техническая деятельность является основной и составляет свыше 70% от общего годового объема выполненных работ.
   Предоставление земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в аренду научно-исследовательским организациям должно осуществляться с учетом профиля деятельности последней. Более того, ст. 78 ЗК РФ предусмотрено, что использование такого рода земельных участков может осуществляться исключительно опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций. К научно-исследовательским организациям сельскохозяйственного профиля относятся:
   подведомственные Российской академии сельскохозяйственных наук научно-исследовательские институты и другие научные организации;
   региональные и структурные подразделения Российского научно-исследовательского и проектно-изыскательского института земельных ресурсов.
   Согласно ст. 12 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» образовательными следует считать учреждения, осуществляющие образовательный процесс, т.е. реализующие одну или несколько образовательных программ и (или) обеспечивающие содержание и воспитание обучающихся, воспитанников. К образовательным относятся учреждения следующих типов:
   1) дошкольные;
   2) общеобразовательные (начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования);
   3) учреждения начального профессионального, среднего профессионального, высшего профессионального и послевузовского профессионального образования;
   4) учреждения дополнительного образования взрослых;
   5) специальные (коррекционные) для обучающихся, воспитанников с ограниченными возможностями здоровья;
   6) учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (законных представителей);
   7) учреждения дополнительного образования детей;
   8) другие учреждения, осуществляющие образовательный процесс.
   Профилирующими из их числа являются учреждения начального профессионального, среднего профессионального, высшего профессионального и послевузовского профессионального образования, учреждения дополнительного образования взрослых, специальные (коррекционные) для обучающихся, воспитанников с ограниченными возможностями здоровья, в которых осуществляется подготовка работников квалифицированного труда по одному из направлений общественно полезной деятельности.
   Профиль образовательного учреждения определяется на основании федеральных государственных образовательных стандартов и образовательных стандартов, требования которых обязательны при реализации основных образовательных программ.
   К коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации согласно ст. 1 Федерального закона от 20 июля 2000 г. № 104-ФЗ «Об общих принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» могут быть отнесены народы, проживающие в районах Севера, Сибири и Дальнего Востока на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» распоряжением Правительства РФ от 8 мая 2009 г. № 631-р утверждены перечни мест традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и перечни видов традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации.
   Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утвержден постановлением Правительства РФ от 24 марта 2000 г. № 255.
   Лица, относящиеся к малочисленным народам, вправе создавать на добровольной основе общины малочисленных народов и иные объединения малочисленных народов в соответствии со своими национальными, историческими и культурными традициями в целях социально-экономического и культурного развития малочисленных народов, защиты их исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов. Общиной малочисленных народов признается форма самоорганизации, объединяющая их по кровнородственному (семья, род) и (или) территориально-соседскому признакам, создаваемая в целях защиты их исконной среды обитания, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования, промыслов и культуры.
   Именно последние по смыслу комментируемого положения пользуются правом получения в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядке и на условиях, установленных ст. 34 ЗК РФ.
   Общины малочисленных народов организуются на добровольной основе по инициативе лиц, относящихся к малочисленным народам, достигших возраста 18 лет. Воля к вступлению в общину малочисленных народов должна быть выражена в виде письменного заявления или в виде записи в протоколе общего собрания (схода) членов общины малочисленных народов (собрания уполномоченных представителей малочисленных народов). Общины малочисленных народов организуются без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами общины. Учредителями общин малочисленных народов могут выступать только лица, относящиеся к малочисленным народам, достигшие возраста 18 лет. Число учредителей не может быть менее трех.
   Включение общин малочисленных народов в число субъектов земельных отношений, наделенных правом заключения договоров аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения по основаниям, предусмотренным п. 5 комментируемой статьи, предопределено требованиями п. 1 ст. 8 Федерального закона «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации». Согласно последнему малочисленные народы, объединения малочисленных народов в целях защиты их исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов имеют право безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.
   По смыслу комментируемой нормы предоставление земельных участков указанным в ней субъектам на правах аренды в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, т.е. без проведения торгов, производится в целях осуществления ими сенокошения и выпаса скота. Получение земельных участков на правах аренды для иных целей будет осуществляться по результатам проведенных торгов.
   Предоставление земельных участков указанным субъектам в целях, предусмотренных настоящим пунктом, в аренду и их последующее использование осуществляются с учетом данной цели в порядке и на условиях, установленных действующим гражданским и земельным законодательством, с изъятием права на их дальнейшее приобретение в собственность посредством выкупа.
   5. Пункт 6 комментируемой статьи в целях защиты экономических интересов арендатора устанавливает минимальный срок, на который допускается сдача в аренду земельных участков, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами. Минимальный срок, на который они могут быть переданы в аренду, по мнению законодателя, не должен быть менее пяти лет. В числе оснований применения положения о минимальном сроке аренды называется не только целевое назначение земельного участка, но и форма его собственности. Применение комментируемого положения допустимо только при условии, что речь идет об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
   Сказанное позволяет сделать вывод, что, устанавливая абз. 2 п. 4 ст. 1 настоящего Закона запрет на их приватизацию, законодатель в то же время преследует цель определенным образом стабилизировать положение арендатора таких земельных участков за счет привлечения арендных платежей. Определение минимальной продолжительности аренды такого рода земельных участков пятилетним сроком во многом обусловлено традициями отечественной правовой школы, чем его научной обоснованностью и практической целесообразностью.
   6. С принятием в 2001 г. нового ЗК РФ были существенно пересмотрены положения, касающиеся регулирования права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и право их пожизненного наследуемого владения, в связи с чем возникла необходимость приведения в соответствие отдельных положений действующего земельного законодательства в части, касающейся решения названных вопросов. Их решение, в свою очередь, должно осуществляться с учетом законных интересов лиц, наделенных соответствующими правами.
   Действующий ЗК РФ существенно сузил круг лиц, наделенных правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Согласно ст. 20 ЗК РФ к их числу отнесены государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Законодатель допускает сохранение права постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до 29 октября 2001 г., т.е. до дня вступления ЗК РФ в законную силу [41 - Согласно ст. 1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Земельный кодекс РФ вводится в действие со дня его официального опубликования. Земельный кодекс был официально опубликован 29 октября 2001 г. (СЗ РФ. – Ст. 4147. – № 44.).].
   Юридическим основанием переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или право аренды в силу прямой законодательной оговорки выступают положения ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 1 которой установлено императивное требование к такого рода переоформлению со стороны граждан и юридических лиц.
   Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
   Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
   В тех случаях, когда заинтересованное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, оно может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).
   Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, согласно которому порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации, в настоящее время определены постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
   Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
   Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (см. п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). К числу такого рода земельным участкам отнесены:
   1) земельные участки, находящиеся в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог Государственной компании;
   2) земельные участки, предназначенные для размещения в соответствии с настоящим Федеральным законом автомобильных дорог, деятельность по организации строительства или реконструкции которых осуществляет Государственная компания, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, иных объектов капитального строительства, установки рекламных конструкций в планируемых границах полос отвода и придорожных полос таких автомобильных дорог;
   3) земельные участки, которые необходимы для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионными соглашениями, если в соответствии с настоящим Федеральным законом Государственной компанией заключены концессионные соглашения и (или) в соответствии с настоящим Федеральным законом ей переданы полномочия концедента.
   Годовой размер арендной платы за пользование указанными земельными участками определяется в договорах аренды и не может превышать один процент их кадастровой стоимости. Годовой размер арендной платы определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере транспорта.
   Применительно к иным земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
   Оформление в собственность земельного участка осуществляется после оплаты выкупной цены, размер которой определяется законодательством субъекта РФ. В любом случае установленный размер не должен быть более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

   В случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона.

   Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством с учетом особенностей предмета наследования, предусмотренных нормами комментируемого Закона.
   При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, а также личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Наследование может осуществляться как по закону, так и по завещанию.
   К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.
   Согласно п. 2 ст. 1116 ГК РФ к наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону – Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования в соответствии со ст. 1151 ГК РФ.
   Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается. В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается. Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных ГК РФ, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание.
   Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.
   Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125, 1127 и п. 2 ст. 1128 ГК РФ.
   Наследование по закону осуществляется в порядке очередности, предусмотренной ст. 1142 – 1145 и 1148 ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т.е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ), либо лишены наследства (п. 1 ст. 1119 ГК РФ), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления.
   Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с п. 3 ст. 45 ГК РФ днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, – день смерти, указанный в решении суда.
   Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории РФ, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в РФ признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества – место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
   Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
   Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ. Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.
   Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.
   Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным ст. 1117 ГК РФ, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования.
   Наследникам, принявшим наследство, выдается свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
   Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.
   Особенность наследования земельных участков определена положениями ст. 1181 – 1182 ГК РФ. Земельный участок, находящийся в собственности наследодателя или принадлежащего ему на праве пожизненного наследуемого владения, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству также переходят находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
   Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном п. 1 ст. 1182 ГК РФ, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ.
   В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
   В числе исключений из общих правил наследования земельных участков применительно к землям сельскохозяйственного назначения не допускается их передача в порядке наследования иностранным гражданам, что полностью соответствует установленному ст. 3 настоящего Закона запрету на предоставление им земельных участков из состава рассматриваемой категории земель на праве собственности. Аналогичный запрет на передачу земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в собственность в порядке наследования установлен в случае, если в состав наследуемого имущества входят земельные участки, не отвечающие требованиям, предъявляемым к размерам земельных участков.
   В случае если принятие наследства привело к нарушению одного или одновременно всех представленных комментируемой статьей ограничения, к лицам, в чьей собственности оказались такого рода земельные участки, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Основания такого рода отчуждения и порядок его проведения представлены в ст. 5 настоящего Закона.

Глава III
ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

   1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
   Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
   Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
   2. В случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
   3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

   1. По замыслу разработчиков комментируемого Закона доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения наделена собственным статусом, определяющим ее как самостоятельный объект гражданско-правового оборота рассматриваемой категории имущества. Правовое регулирование оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделено в отдельную самостоятельную главу, которая содержит ряд особенностей, определяющих в своей совокупности их статус.
   Следуя избранной концепции настоящего Закона, законодатель подчеркивает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. Вопросам общей собственности, ее правовому обороту, взаимоотношениям сособственников посвящены нормы гл. 16 ГК РФ.
   Размер доли каждого собственника определяется номинально, в дробном соотношении пропорционально количеству собственников и без выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности. По общему правилу, сформулированному п. 1 ст. 245 ГК РФ, доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей собственности, считаются равными, если иное не определено законом или не установлено соглашением всех ее участников. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
   Комментируемой статьей законодатель все земельные участки, принадлежащие гражданам и (или) юридическим лицам на праве общей долевой собственности, делит на две группы. В основу такого деления положено общее количество участников долевой собственности. Результатом такого деления явилось определение основ правового регулирования совершаемых сделок, предметом которых выступают доли в праве общей собственности.
   Согласно закрепленному комментируемой статьей правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, число участников которых не превышает пяти человек, применяются правила ГК РФ. Данное правило не вписывается в общую концепцию комментируемого Закона, нормы которого обладают преимуществом в применении по сравнению с положениями иного законодательства в правовом регулировании вопросов оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Более того, применяя нормы ГК РФ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, создаются предпосылки к нарушению одного из основных принципов их оборота, представленного п. 3 ст. 1 и ст. 4 настоящего Закона – соблюдение требований к предельным размерам вновь образуемого земельного участка.
   Участник долевой собственности вправе совершать любые не запрещенные действующим законодательством сделки с земельной долей, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Их совершение осуществляется в полном соответствии с принципом свободы заключения сделки. К числу сделок с земельными долями законодатель относит не только традиционные операции, связанные с их отчуждением от одного лица к другому, приобретением соответствующего набора прав и обязанностей, но и совершение действий, влекущих за собой образование нового земельного участка, в счет выделения земельной доли из состава общего имущества. Выделение доли, несомненно, направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей: возникновение права собственности на выделенный в счет доли участок и прекращение права на участок, оставшийся после выдела всех своих долей.
   Выдел доли как юридически значимое действие, влекущее за собой образование нового земельного участка, должен осуществляться в первую очередь в порядке и на условиях, оговоренных настоящим Законом, и лишь после этого он подпадает под юрисдикцию норм гражданского законодательства. В том случае, если в результате выделения доли из права общей собственности может явиться образование земельного участка, размер и местоположение которого не соответствуют требованиям, определенным комментируемым Законом, его совершение недопустимо. Также не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (см. ст. 4 настоящего Закона и комментарий к ней).
   В остальных случаях, оговоренных комментируемой статьей, нормы ГК РФ, устанавливающие порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, подлежат преимущественному применению в сравнении с положениями настоящего Закона.
   Согласно установленным правилам распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки (ст. 246 ГК РФ). Основания возникновения права преимущественного приобретения доли в праве общей собственности и порядок его реализации сформулированы ст. 250 ГК РФ. Применение установленных правил имеет место лишь в случаях возмездного отчуждения доли.
   При численности участников долевой собственности более пяти человек нормы ГК РФ в части, касающейся регулирования сделок, совершаемых с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подлежат применению с учетом особенностей, установленных комментируемой статьей, ст. 13, 14 настоящего Закона.
   2. Распоряжение участником долевой собственности, принадлежащей ему земельной долей допускается только после выделения земельного участка в натуре. В свою очередь, законодатель устанавливает перечень сделок, на совершение которых выдел земельной доли не требуется. К их числу относятся:
   завещание земельной доли;
   внесение земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации;
   передача земельной доли в доверительное управление;
   продажа или дарение земельной доли другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации, члену крестьянского (фермерского) хозяйства.
   Представленный перечень является исчерпывающим и не подлежащим расширительному толкованию.
   Завещание доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по правилам гл. 62 ГК РФ. При этом, учитывая, что законодатель не требует в таком случае выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности, предусмотренные ст. 11 настоящего Закона правила не применяются.
   Как уже было отмечено, законодатель использует собирательный термин «сельскохозяйственная организация», не раскрывая при этом его значения (см. комментарий к ст. 1 настоящего Закона). Придерживаясь общей концепции гражданского законодательства, законодатель не предусматривает дополнительных требований к юридическому лицу, соответствие которым является обязательным условием признания его сельскохозяйственной организацией. Таким образом, в качестве сельскохозяйственной организации, участвующей в обороте земель сельскохозяйственного назначения, может выступать любое юридическое лицо. Общим требованием, вытекающим из положений ст. 177 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для таких организаций является их участие в предпринимательской деятельности, направленное на систематическое извлечение прибыли за счет производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции.
   В таком случае внесение земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации должно осуществляться по правилам, установленным индивидуально применительно к организационно-правовой форме юридического лица. Действующим гражданским законодательством в самом общем виде юридические лица представлены:
   хозяйственными товариществами и обществами;
   производственными кооперативами;
   государственными и муниципальными унитарными предприятиями;
   некоммерческими организациями.
   Детализируя данную классификацию можно выделить:
   1) полное товарищество;
   2) товарищество на вере;
   3) общество с ограниченной ответственностью;
   4) общество с дополнительной ответственностью;
   5) акционерное общество;
   6) дочерние и зависимые общества;
   7) производственные кооперативы;
   8) унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения;
   9) унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления;
   10) потребительский кооператив;
   11) общественные и религиозные организации (объединения);
   12) фонды;
   13) учреждения;
   14) ассоциации и союзы.
   Правовое регулирование деятельности практически каждого из них осуществляется на основании специально принятых нормативных правовых актов, составляющих в своей совокупности отдельное направление в гражданском законодательстве.
   Приведенный перечень и анализ положений комментируемой статьи позволяют отметить, что последняя распространяет свое действие исключительно на коммерческие организации, имущество которых аккумулировано в уставном или складочном капитале. Подобного рода деление предопределено правилами формирования имущества юридического лица. Складочный капитал является формой накопления имущества хозяйственных товариществ, уставный – хозяйственных обществ.
   Согласно ст. 70, 83 ГК РФ размер и состав складочного капитала товарищества, равно как и размер, порядок внесения и изменения долей каждого из товарищей, определяются учредительным договором хозяйственного товарищества. Для хозяйственных обществ аналогичные по своему составу требования определяются уставом организации. Однако применительно к названной категории юридических лиц могут иметь место несколько иные требования.
   Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью составляется из номинальной стоимости долей, приобретенных его участниками. Размер уставного капитала общества должен быть не менее чем 10 тыс. руб. Размер уставного капитала общества и номинальная стоимость долей участников общества определяются в рублях. Уставный капитал определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Согласно установленному ст. 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» порядку оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами. Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 тыс. руб., в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком (ст. 14 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
   В случае оплаты долей в уставном капитале общества неденежными средствами участники общества и независимый оценщик солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости имущества, внесенного для оплаты долей в уставном капитале общества в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества предусмотренных ст. 19 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» изменений. Уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества.
   В соответствующем порядке согласно требованиям ст. 95 ГК РФ формируется уставный капитал обществ с дополнительной ответственностью, поскольку иное не установлено правилами названной статьи.
   Уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Он не может быть менее размера, предусмотренного законом об акционерных обществах (ст. 99 ГК РФ).
   Оплата акций, распределяемых среди учредителей общества при его учреждении, дополнительных акций, размещаемых посредством подписки, может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку. Устав общества может содержать ограничения на виды имущества, которым могут быть оплачены акции общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
   В том случае если сельскохозяйственная организация действует на рынке производства и сбыта сельскохозяйственной продукции в иной организационно-правовой форме, то в силу прямой законодательной оговорки участие собственников земельных долей в их деятельности путем внесения земельной доли в состав принадлежащего им имущества без выделения земельного участка не допускается.
   Подобного рода избирательный подход исключает возможность получения на подобных основаниях земельной доли сельскохозяйственными кооперативами, которые по смыслу ст. 107 ГК РФ формируются в целях производства, переработки, сбыта промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции.
   В свою очередь, частично это пробел устраняется нормами Федерального закона от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», который допускает передачу в качестве паевого взноса при вступлении в производственный кооператив земельной доли. В таком случае денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверж дается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива (п. 5 ст. 35 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации»).
   Помимо обязательного условия получения организацией в уставный (складочный) капитал земельной доли без выделения земельного участка участием юридического лица в производстве сельскохозяйственной продукции законодатель также называет предварительное использование получателем на праве общей долевой собственности земельного участка, доля на который передается.
   Передача земельных долей в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственных организаций, внесение их в паевой фонд сельскохозяйственных производственных кооперативов подлежат обязательной государственной регистрации в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, перечисленные в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С учетом представленного перечня к их числу в рассматриваемых случаях можно отнести:
   документ, удостоверяющий личность гражданина, который вносит земельную долю;
   учредительные документы юридического лица;
   протокол общего собрания о внесении в уставный (складочный) капитал земельных долей;
   акт приема-передачи земельных долей в уставный (складочный) капитал;
   кадастровый план земельного участка (выписку из государственного земельного кадастра). Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества, содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок – кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
   Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
   Участнику долевой собственности также предоставлено право передать свою долю без выделения земельного участка в доверительное управление. Комментируемый Закон не предъявляет каких-либо особых требований к договорам доверительного управления земельными долями, в связи с чем правовое регулирование правоотношений в рамках данного договора осуществляется нормами гл. 53 ГК РФ.
   По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
   Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Договором доверительного управления могут предусматриваться некоторые ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
   В соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
   В договоре доверительного управления земельной долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должны быть указаны:
   состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
   наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
   размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
   срок действия договора.
   Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
   3. Согласно закрепленному в абз. 3 п. 1 комментируемой статьи требованию передача земельной доли по одному из трех оснований, допускающих ее отчуждение без выделения земельного участка, осуществляется в несколько отличном от иных случаев порядке. Законодатель прямо указывает, что при передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление завещание осуществляется на основании:
   свидетельства о праве на земельные доли, выданные до 27 января 2003 г., т.е. до вступления в силу настоящего Закона (см. ст. 19 настоящего Закона и комментарий к ней);
   выписки из принятых до 27 января 2003 г. решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие право на земельные доли. Последние подлежат предоставлению при условии, во-первых, отсутствия вышеупомянутого свидетельства о праве собственности на земельные доли, а во-вторых, его паритета по юридической силе с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ст. 18 настоящего Закона и комментарий к ней).
   Передача земельных долей без выделения земельных участков по указанным основаниям осуществляется без государственной регистрации права при условии его возникновения в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. Вместе с тем представленное положение противоречит требованиям ст. 164 ГК РФ, требующей государственную регистрацию любых сделок с недвижимостью. Принимается во внимание, что комментируемый Закон представляет собой акт специального действия, нормы которого подлежат преимущественному применению в случае возникновения подобных коллизий. Более того, в соответствии с абз. 3 п. 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае выдела доли или других соответствующих законодательству действий с недвижимостью, права на которую возникли до вступления в силу названного закона, обязательная регистрация этих прав не применяется.
   4. Без выделения земельного участка в счет земельной доли допускается продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Представленная норма является проявлением частных случаев реализации преимущественного приобретения доли в имуществе, принадлежащем на праве общей долевой собственности.
   Особенность такого рода случаев заключается как в предмете собственности, так и в участниках самих отношений. Передача земельной доли допускается другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Анализ положений гражданского законодательства, посвященных правовому регулированию отношениям общей долевой собственности, позволяет отметить, что ее участниками фактически могут быть любые хозяйствующие субъекты. Вступление их в такого рода отношения опосредованы фактом приобретения права собственности на часть имущества, возникновение которого может быть основано на вступлении в брак, ведении совместной деятельности, принятии наследства, участии в совершении сделки и т.п. Согласно ст. 3 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» к членам фермерского хозяйства могут быть отнесены:
   1) супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей. Дети, внуки, братья и сестры членов фермерского хозяйства могут быть приняты в члены фермерского хозяйства по достижении ими возраста шестнадцати лет;
   2) граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства. Максимальное количество таких граждан не может превышать пяти человек.
   Буквальный анализ рассматриваемой нормы позволяет отметить, что сельскохозяйственная организация или член крестьянского (фермерского) хозяйства – получатели земельной доли не обязательно должны являться собственниками земельного участка. В силу буквальной законодательной оговорки в таких случаях важен сам факт его использования независимо от того, в какой форме оно выражается. При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным. Фактическое использование земельного участка без документального подтверждения права на такое использование не может быть признано законным.
   Передача земельной доли в рассматриваемых случаях может быть осуществлена только в одной из двух допустимых форм – продажа и дарение. В обоих случаях обязательным условием легитимности совершаемой сделки является соблюдение требований к форме и содержанию заключаемых договоров. К совершению такого рода сделок ограничительные требования о реализации иными участниками долевой собственности права преимущественной покупки не применяются. В силу прямой законодательной оговорки, в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 комментируемой статьи).
   Более того, на них не распространяют свои требования положения ст. 8 настоящего Закона в части, касающейся преимущественного приобретения земельных участков органами публичной власти, поскольку предоставленное им преимущественное право покупки действует исключительно в отношении выделенных в натуре земельных участков.
   В остальных случаях распоряжение собственником принадлежащей ему земельной долей осуществляется только после выделения земельного участка в ее счет. При этом законодатель не ограничивает его в выборе конкретного способа ее использования. Однако в таких случаях собственник в обязательном порядке должен соблюдать установленные действующим законодательством требования и ограничения, связанные с отчуждением принадлежащей ему доли в общей собственности.
   5. Совершение предусмотренных комментируемой статьей сделок с земельными долями может осуществляться их собственниками как лично, так и в порядке представительства. В качестве представителя собственника и его интересов по смыслу п. 3 комментируемой статьи выступает иной участник долевой собственности. Ему в силу буквального толкования рассматриваемой нормы принадлежит преимущественное право на представление интересов доверителя. Также доверенность может быть выдана и на имя иного лица. Однако в таком случае законодатель предъявляет к ней обязательное требование о заверении полномочий доверенного лица, изложенных в тексте доверенности, властно-распорядительным субъектом.
   Стиль изложения содержания рассматриваемой нормы в части, касающейся заверения полномочий доверенного лица, порождает двойственность его толкования. Не совсем ясно, относится ли требование к заверению текста доверенности, выдаваемой всем лицам, указанным в рассматриваемом пункте, или речь идет только в отношении доверенностей, оформленных на имя лиц, не являющихся участниками долевой собственности. Особенность конструкции, используемой в процессе формирования данной нормы, позволяет отметить, что жесткое требование о заверении полномочий доверенного лица распространяет свое действие исключительно на случаи, когда привлекаются не собственники имущества.
   Оформление доверенности осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. При этом преимущество в заверении полномочий доверенного лица отдается должностным лицам органов местного самоуправления, наделенных соответствующими правами, и лишь в случае их отсутствия или в силу иных причин допускается нотариальное удостоверение доверенности.

Статья 13. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

   1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона.
   2. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона.
   Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
   3. В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.
   Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.
   Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.
   4. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.
   Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.
   В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
   5. Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
   Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.
   Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.
   Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
   Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

   1. По общему правилу оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется только после выделения земельного участка в натуре, за исключением случаев, названных настоящим Законом. Перечень последних представлен нормами ст. 12 комментируемого Закона и является исчерпывающим, не подлежащим расширительному толкованию.
   Выделение земельного участка в счет земельной доли является одним из юридически значимых действий, объединенных в рамках рассматриваемого нормативного акта термином «оборот земель сельскохозяйственного назначения». Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка, а также размер компенсации остальным участникам долевой собственности.
   Основания, условия и порядок выделения земельных участков из земельных долей, находящихся в общей собственности, устанавливается настоящим Законом, ЗК РФ и разработанными на основании их норм Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей, утв. Научно-техническим советом Министерства сельского хозяйства РФ [42 - См.: Протокол от 23 января 2003 г. № 3.]. Установленный порядок распространяет свое действие исключительно в отношении земельных участков, число участников долевой собственности на который более пяти (см. ст. 12 настоящего Закона и комментарий к ней).
   Законодатель предоставляет участнику (участникам) общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения право выделить земельный участок в счет своей доли для:
   1) создания или расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства;
   2) передачи земельного участка в аренду;
   3) распоряжения им иным образом.
   По смыслу комментируемой статьи собственник земельной доли свободен в выборе цели такого выделения и не связан мнением иных участников долевой собственности. При этом следует обратить внимание, что, формируя перечень целей возможного выделения земельных участков в счет земельных долей, законодатель, прямо не запрещая их отчуждение, придерживается приоритета сохранения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственности одного и того же лица.
   Отчуждение земельного участка как одна из перспектив его выделения в счет земельной доли, не являясь самостоятельным предметом рассмотрения комментируемого Закона, отнесена его разработчиками в разряд иных способов распоряжения им. В таких случаях независимо от общего количества участников долевой собственности приоритет в правовом регулировании отдается нормам ГК РФ.
   Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка, а также размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Принимая во внимание, что по смыслу комментируемой статьи выделение земельного участка в счет земельной доли ее собственником осуществляется без последующего ее отчуждения, он не связан перед другими участниками долевой собственности обязательством предоставления в их распоряжение сведений о причинах своих действий и способах последующего распоряжения земельным участком. Это в свою очередь не означает полную свободу участника долевой собственности в распоряжении принадлежащей ему доли.
   В числе устанавливаемых ограничений можно выделить представленную п. 1 рассматриваемой статьи оговорку о недопущении нарушения требований ст. 4 настоящего Закона. В силу буквального толкования представленного законодательного положения можно сделать вывод, что названное ограничение распространяется только на иные, нежели выделение земельного участка в счет своей доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи земельного участка в аренду, случаи распоряжения им.
   Сделанный вывод в свою очередь подтверждается положениями абз 4 п. 1 ст. 4, прямо предусматривающего, что установленные настоящим Законом ограничения минимального размера не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ.
   При этом не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.
   Более того, выделяя земельные участки в счет принадлежащей им земельной доли с целью их реализации, собственники не освобождаются от возложенной на них ст. 8 настоящего Закона обязанности известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (см. ст. 8, 19.1 настоящего Закона и комментарий к ним).
   Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.
   Декларируя право участника долевой собственности на выделение земельного участка в натуре в счет принадлежащей ему доли, законодатель в то же время не оговаривает практическую сторону реализации его права. Речь в первую очередь идет об определении момента, с которого собственник может использовать выделенный земельный участок самостоятельно, единолично принимая решение о его судьбе. Действующее федеральное законодательство не содержит каких-либо четких указаний на этот счет. Предположительно вопрос должен быть решен на региональном уровне. В то же время согласно ст. 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
   При этом следует принимать во внимание, что на момент выделения земельного участка в счет земельной доли из состава общей собственности земельный участок может быть засеян сельскохозяйственными культурами или на нем по согласованию с сособственниками проводятся сельскохозяйственные работы. В таких случаях при выделении земельного участка необходимо учитывать интерес и права иных участников долевой собственности на плоды, продукцию, доходы. Решение ситуации в подобных случаях видится следующим образом. Во-первых, возникновение права собственности на вновь выделенный земельный участок будет иметь место с момента окончания работ. Во-вторых, право собственности на такой участок возникает по правилам приобретения права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости с рядом ограничений его использования. В обоих случаях приобретение права собственности осуществляется с обязательной компенсацией произведенных иными участниками долевой собственности затрат и (или) разделом полученных в результате сельскохозяйственной деятельности поступлений (плодов, продукции, доходов) (ст. 136 ГК РФ).
   Если земельный участок, находящийся в долевой собственности, уже передан в аренду, то его юридическая судьба определена на срок аренды. Следовательно, выдел из сданного в аренду участка земельных участков в счет долей в общей собственности для названных целей без согласия арендатора может рассматриваться как существенное нарушение договора, предусмотренное ст. 450 ГК РФ. В любом случае на момент выдела земельного участка в счет земельной доли в обязательном порядке должны быть учтены законные интересы лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства.
   2. По смыслу п. 2 комментируемой статьи выделению земельного участка в натуре в счет земельной доли предшествует решение, принятое общим собранием участников долевой собственности о местоположении части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Данный этап действий участников долевой собственности считается обязательным.
   Действующее законодательство, регулирующее земельные правоотношения, не дает определения того, что следует понимать под земельными участками, предназначенными для выделения в первоочередном порядке, в счет земельной доли. Встречается мнение, что к земельным участкам, выделяемым в счет земельной доли в первоочередном порядке, относятся те из них, которые предназначены для использования в крестьянском (фермерском) хозяйстве или личном подсобном хозяйстве [43 - См.: Мазуров А.В., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный). – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Частное право, 2009.]. Вместе с тем буквальный анализ комментируемой статьи позволяет отметить, что к числу выделяемых в первоочередном порядке могут относиться земельные участки, предоставляемые участнику долевой собственности, первым изъявившему желание на их получение в счет его земельной доли. При этом не имеют принципиального значения последующие цели использования такого рода земельных участков.
   Окончательное решение этого вопроса полностью возлагается на самих участников долевой собственности, обладающих достаточной свободой в распоряжении принадлежащим им имуществом.
   В силу прямой законодательной оговорки порядок принятия решения об определении местоположения земельных участков, подлежащих выделению в счет земельных долей в первоочередном порядке, установлен ст. 14 настоящего Закона.
   Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
   Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок.
   Конкретное местоположение земельного участка отображается на выкопировке имеющегося в сельскохозяйственной организации планово-картографического материала. Изготовление выкопировки осуществляется с соблюдением требований, предъявляемых к землеустроительной документации.
   Принятое решение оформляется протоколом, содержащим обязательное указание на границы выделяемых земельных участков. Общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре до проведения общего собрания (например, путем подачи его инициаторам соответствующего обращения) либо непосредственно при его проведении.
   Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй – у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий – в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
   3. В тех случаях, когда общее собрание не утвердило местоположение первоочередного выдела, Закон, защищая частный интерес сособственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого в счет земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения. Соответственно такая возможность в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые (надлежащие и зависящие от него) действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально. Проведение общего собрания «позволяет предотвратить нецелесообразное, с точки зрения большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться стоимость остающейся в общей собственности земли или будет затруднено ее использование по целевому назначению» [44 - Антонов А.А. Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций Конституционного Суда РФ // Российская юстиция. – 2009. – № 6.].
   Извещение может оформляться в письменной форме или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
   Извещение (сообщение в средствах массовой информации), направляемое заявителем участникам долевой собственности (форма Ф-1), в обязательном порядке должно содержать:
   сведения о местоположении испрашиваемого земельного участка;
   размер компенсации другим участникам долевой собственности;
   запись, обязывающую уведомить заявителя и администрацию сельскохозяйственной организации об имеющихся возражениях.
   Извещение направляется всем участникам долевой собственности в соответствии со списком, представляемым администрацией сельскохозяйственной организации, по письменному заявлению заявителя на выдел земельного участка в счет земельной доли заявителя (форма Ф-2). Предоставляемый сельскохозяйственной организацией список собственников земельных долей (форма Ф-3) подписывается руководителем, заверяется печатью и содержит следующую информацию:
   фамилия, имя, отчество участников долевой собственности;
   паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);
   почтовый адрес;
   серия, номер и дата выдачи свидетельства о праве собственности на земельную долю;
   размер земельной доли в балло-гектарах.
   Наряду со списком собственников земельных долей заявление содержит просьбу о предоставлении информации, позволяющей однозначно охарактеризовать местоположение земельного массива, в котором расположен испрашиваемый земельный участок. Для этого могут быть использованы имеющиеся в сельскохозяйственной организации планово-картографические, землеустроительные, агрохимические и другие материалы. Администрация сельскохозяйственной организации в двухнедельный срок со дня получения заявления предоставляет требуемую участником долевой собственности информацию под его личную роспись и несет ответственность за ее достоверность.
   Конкретное местоположение намечаемого к выделу земельного участка отображается на выкопировке имеющегося в сельскохозяйственной организации планово-картографического материала. Изготовление выкопировки осуществляется с соблюдением требований, предъявляемых к землеустроительной документации. Подготовленная выкопировка (форма Ф-4) вместе с извещением направляется всем участникам долевой собственности. Указываемый в извещении размер компенсации участникам долевой собственности устанавливается на основе проведения земельно-оценочных работ, которые инициируются и оплачиваются заявителем.
   Размер компенсации, подлежащий выплате участникам долевой собственности, устанавливается, в случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади. Работы по оценке рыночной стоимости земельного участка выполняются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р. Результаты оценки оформляются соответствующим отчетом, на основании которого составляется акт с указанием в нем результатов оценки земельного участка (форма Ф-5). Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей выделяемого и остающегося после выдела земельных участков в расчете на единицу их площадей, подтвержденных актом оценки. Полученная сумма указывается в извещении о намерении заявителя о выделе земельного участка в счет земельной доли в рублях цифрами и прописью (форма Ф-6).
   На основании полученного списка участников долевой собственности заявитель извещает их письменным почтовым отправлением либо личным вручением участникам долевой собственности извещения о своем намерении. Подтверждением уведомления служит заверенный почтовым отделением реестр разосланных извещений либо личная роспись получателя с указанием даты получения извещения (форма Ф-7).
   Извещение участников долевой собственности через средства массовой информации осуществляется на основе заявления, подаваемого заявителем в редакцию печатного органа, установленного субъектом Российской Федерации. Заявление может быть отправлено в редакцию по почте либо передано лично, оно должно содержать просьбу о публикации сообщения о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли, а также запись о гарантии оплаты расходов, связанных с публикацией сообщения (форма Ф-8), и соответствовать информации, содержащейся в извещении (форма Ф-1). Редакция печатного органа оценивает стоимость сообщения и передает (пересылает) счет заявителю. Сообщение публикуется после оплаты и предоставления в редакцию подтверждающего документа (квитанция об оплате).
   Сделанное извещение преследует цель фактического определения местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли. В целях обеспечения прав остальных участников долевой собственности законодатель предоставляет им право определять местоположение выделяемого земельного участка. Соответствующее решение принимается на общем собрании собственников. Порядок рассмотрения извещения сделанного участником долевой собственности, изъявившим желание выделить в счет принадлежащей ему земельной доли земельный участок, а также принятия решения по нему определяется сособственниками самостоятельно.
   4. В силу прямой законодательной оговорки согласие иных участников долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли может быть выражено в так называемой пассивной форме, при которой возражения с их стороны лицу, изъявившему соответствующее желание, не поступали. По смыслу п. 4 комментируемой статьи полученное таким образом согласие считается легитимным при одновременном соблюдении следующих условий:
   1) надлежащее уведомление иных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли с указанием предполагаемого его местоположения;
   2) отсутствие в течение 30 дней возражений относительно намерений участника долевой собственности. При этом следует обратить внимание, что, упоминая об отсутствии возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, законодатель подразумевает молчаливое согласие всех без исключения участников долевой собственности.
   Обращая внимание на установленные комментируемой статьей сроки, в течение которых участники долевой собственности могут выступить с возражением относительно местоположения земельного участка, предполагаемого к выделению в счет земельной доли, следует отметить, что в целях соблюдения интересов всех субъектов правоотношения важным моментом является начальный и конечный сроки их исчисления.
   Начало истечения установленного срока определяется днем надлежащего уведомления участников долевой собственности о местоположении выделяемого в счет земельной доли земельном участке. Таким днем может быть признана дата публикации извещения в средствах массовой информации или дата получения письменного извещения участником долевой собственности, подтвержденная почтовым уведомлением о его вручении получателю. В обоих случаях заинтересованное лицо обладает достаточными доказательствами, подтверждающими факт надлежащего извещения иных сособственников о своих намерениях.
   Несколько сложнее обстоит решение вопроса об определении момента окончания тридцатидневного срока, предоставленного иным участникам долевой собственности для вручения своих возражений относительно намерений выделить земельный участок в натуре. По общему правилу его окончание приходится на последний день установленного срока. В случаях когда последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается первый следующий за ним рабочий день. Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок. В таких случаях для защиты собственных интересов целесообразно выждать время, необходимое для получения возможного возражения, направленного посредством почтовой связи. По смыслу Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» операторы почтовой связи обязаны обеспечить пересылку письменной корреспонденции пользователям услуг почтовой связи в контрольные сроки. Нормативы частоты сбора письменной корреспонденции из почтовых ящиков, ее обмена, перевозки и доставки, а также контрольные сроки ее пересылки утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Сроки оказания иных услуг почтовой связи устанавливаются операторами почтовой связи самостоятельно. Нормативы частоты сбора из почтовых ящиков, обмена, перевозки и доставки письменной корреспонденции, а также контрольные сроки пересылки письменной корреспонденции установлены постановлением Правительства РФ от 24 марта 2006 г. № 160 «Об утверждении нормативов частоты сбора из почтовых ящиков, обмена, перевозки и доставки письменной корреспонденции, а также контрольных сроков пересылки письменной корреспонденции».
   При неполучении возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.
   В силу прямой законодательной оговорки сделанное иным участником долевой собственности возражение относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка должно быть обоснованным. Критерии обоснованности возражений в комментируемом Законе не определены. Их содержание и пределы полноты и достаточности являются сугубо субъективными категориями, оценка которых осуществляется лицом как сделавшим возражение, так и его получившим. Однако последствий направления необоснованных возражений федеральным законодательством не установлено. Представляется, что указанное обстоятельство должно учитываться при использовании согласительных процедур или рассмотрении спора в судебном порядке.
   В качестве допустимого обоснования сделанного возражения считается отражение в нем возможных негативных для иных участников долевой собственности последствий, к которым приведет выделение земельного участка в натуре, создав тем самым угрозу для нарушения равенства прав и законных интересов всех сособственников. Такие возражения, как правило, основываются на требованиях землеустроительного законодательства, содержащего различного рода ограничения, не допускающие недостатки в землепользовании, а равно на положениях комментируемого Закона, направленных на ограничения образования новых земельных участков меньше установленных предельных размеров (см. абз. 3 п. 1 ст. 4 настоящего Закона и комментарий к ней).
   Заявитель в случае отсутствия возражений подает заявление (форма Ф-9) в администрацию сельскохозяйственной организации с просьбой выдать ему банковские реквизиты для перечисления средств в счет компенсации за выделяемый земельный участок, а также справку, подтверждающую, что у участников долевой собственности отсутствуют претензии к указанным в извещениях местоположению и размеру компенсации. Администрация сельскохозяйственной организации в недельный срок выдает заявителю справку и банковские реквизиты (форма Ф-10).
   Заявитель со справкой, подтверждающей отсутствие претензий к местоположению земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, и размеру компенсации участникам долевой собственности, обращается в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству за информацией о юридических и физических лицах, имеющих право на проведение землеустроительных работ, по установлению и закреплению границ земельного участка в натуре.
   Установление границ земельного участка в натуре осуществляется в соответствии с действующим порядком проведения землеустройства и межевания земель. После установления и закрепления границ землеустроительная документация направляется в органы, осуществляющие государственный кадастровый учет земельных участков, и после присвоения кадастрового номера земельному участку направляется в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для оформления прав собственности на выделенный земельный участок.
   Право собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, оформляется органами государственной регистрации при наличии следующих документов:
   свидетельство на право собственности на земельную долю;
   кадастровый план земельного участка;
   справка об отсутствии возражений участников долевой собственности;
   документ, подтверждающий оплату компенсации;
   акт оценки земельного участка;
   нормативная цена земельного участка;
   документы, подтверждающие уведомление участников долевой собственности (список, реестр, сообщение в печатном органе);
   другие документы, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок.
   При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
   5. В случае поступления возражений от участников долевой собственности споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур. Порядок проведения согласительных процедур по замыслу законодателя должен устанавливаться субъектом РФ. В настоящее время порядок проведения согласительных процедур по разрешению споров о местоположении выделяемого земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Вместе с тем Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей предусматривалась возможность определения порядка проведения согласительных процедур по разрешению споров о местоположении выделяемого земельного участка и размера компенсации на уровне Правительства РФ.
   В соответствии с Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей споры о местоположении земельного участка и размере компенсации разрешаются создаваемой по инициативе участников долевой собственности согласительной комиссией с привлечением в нее представителей сельской администрации, администрации сельскохозяйственной организации и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. При необходимости в состав согласительной комиссии могут быть приглашены и представители других общественных организаций и государственных органов. Персональный состав согласительной комиссии утверждается главой администрации административного района.
   Согласительная комиссия создается на постоянной основе сроком на один год. Заседания согласительной комиссии проводятся по мере поступления заявлений, но не реже одного раза в месяц.
   Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в согласительную комиссию.
   В заявлении указываются состав возражений, поступивших от участников долевой собственности, и обоснование причин несогласия с ними (форма Ф-11). К заявлению прилагаются:
   документ, подтверждающий право собственности на земельную долю;
   выкопировка на испрашиваемый земельный участок;
   акт оценки земельного участка, выделяемого в счет земельной доли;
   расчеты размера компенсации.
   Согласительная комиссия в двухнедельный срок с даты поступления заявления запрашивает у возражающей стороны следующие документы:
   документ, подтверждающий право собственности на земельную долю;
   обоснование причин несогласия с местоположением земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, и размером компенсации.
   В случае рассмотрения споров по размеру компенсации согласительная комиссия информирует возражающую сторону о юридических адресах независимых оценщиков, имеющих право на проведение земельно-оценочных работ, и обязывает ее провести в месячный срок за свой счет оценку того же земельного участка для определения его рыночной стоимости и расчета размера компенсации. В случае непроведения в установленные сроки без уважительных причин (болезнь и форс-мажорные обстоятельства) указанных работ согласительная комиссия принимает решение в пользу заявителя.
   Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р.
   Согласительная комиссия рассматривает материалы по расчету размеров компенсационных выплат, предоставленные обеими сторонами, с привлечением независимого эксперта, кандидатура которого может утверждаться субъектом Российской Федерации, и принимает соответствующее решение в присутствии всех заинтересованных сторон, являющееся рекомендательным для всех участников спора. При несогласии одной из сторон неурегулированный спор рассматривается в суде.
   В случае рассмотрения споров по местоположению земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, согласительная комиссия запрашивает у администрации сельскохозяйственной организации материалы по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков.
   Порядок, содержание и требования к разработке, рассмотрению и согласованию материалов по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра Российской Федерации. В случае отсутствия материалов по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, рассмотрение споров о местоположении земельного участка приостанавливается до завершения работ по определению на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности.
   В зависимости от содержания возражений к местоположению выделяемого земельного участка согласительная комиссия при необходимости инициирует проведение экспертиз обоснованности претензий в соответствующих государственных органах. На основании полученных заключений экспертов согласительная комиссия принимает соответствующее рекомендательное решение в присутствии всех заинтересованных сторон, оформляет его в виде заключения (форма Ф-12), которое подписывается всеми членами согласительной комиссии и под личную роспись выдается участнику долевой собственности, осуществляющему выдел земельного участка в счет земельной доли, и возражающей стороне.
   В случае несогласия с рекомендациями согласительной комиссии споры о местоположении земельного участка, выделяемого в счет земельной доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешаются в суде. Передача спора на рассмотрение суда, а также разбирательство дела по существу в суде осуществляются в порядке, установленном процессуальным законодательством, с соблюдением правил о подсудности и подведомственности спора.
   6. Пунктом 5 комментируемой статьи законодатель предпринимает попытку решить проблему невостребованных долей. К последним относятся земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех лет и более с момента приобретения прав на земельную долю. Следует отметить, что представленное определение несколько иначе подходит к пониманию невостребованной земельной доли в сравнении с установленным ранее постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» [45 - Утратило силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912.], признающим невостребованными земельными долями те, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями.
   Существенно упростив понятие невостребованной земельной доли, законодатель в качестве критерия невостребованности использует только срок, в течение которого, собственники не распоряжались принадлежащими им земельными долями с момента приобретения прав на нее. Получение свидетельства о праве собственности на нее при этом презюмируется.
   Основываясь на приоритете сохранения земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории и в целях предотвращения деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности, законодатель предусматривает возможность их выделения в самостоятельный земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества. Обязательным условием такого выделения является их кадастровая оценка.
   Юридическим основанием к выделению в земельный участок названной категории земельных долей выступает решение исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, а в случаях, предусмотренных региональным законодательством, соответствующее решение муниципального образования. Участники долевой собственности также наделены правом принять на своем общем собрании решение об определении местоположения части принадлежащего им земельного участка, площадь которой равна суммарной площади невостребованных долей.
   Сообщения о невостребованных земельных долях с указанием собственников подлежат публикации в средствах массовой информации, определяемых для этой цели уполномоченными органами субъектов РФ. У собственников невостребованных земельных долей возникает при этом право заявить в течение девяноста дней со дня указанной публикации о своем намерении осуществлять правомочия собственника. Отсутствие такого заявления влечет по истечении отведенного для него срока установление границ соответствующего участка.
   При соблюдении указанных условий субъекты РФ и обладающие таким правом муниципальные образования могут обратиться в суд с заявлением о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок. Признание права в судебном порядке осуществляется в исковом производстве, основной чертой которого является наличие спора о праве. Поскольку требование органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок затрагивает имущественные права собственников невостребованных земельных долей, оно может быть заявлено путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства.

Статья 14. Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

   1. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
   Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
   1.1. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
   Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
   Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй – у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий – в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
   1.2. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
   условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;
   местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
   местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
   местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;
   местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
   местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
   2. Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
   В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

   1. Основываясь на общих правилах гражданского законодательства, составляющих основу правового регулирований общей собственности, комментируемая статья не столько декларирует свободу сособственников свободно владеть, пользоваться и распоряжаться, принадлежащим им на праве общей собственности имуществом, сколько устанавливает порядок реализации соответствующих полномочий, учитывая интересы всех участников долевой собственности и особенности предмета их владения. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
   Законодатель предусматривает обязанность уведомлять участников долевой собственности о времени проведения общего собрания. Извещение подлежит направлению не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Уведомление может быть сделано как в письменной форме, так и посредством опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных законодательством субъектов РФ. В числе способов извещения участников долевой собственности о предстоящем проведении общего собрании также называется размещение соответствующих объявлений на информационных щитах.
   Инициатор извещения может выбрать как один из названных способов уведомления иных участников, так и несколько из них в различной комбинации, что, в принципе, не запрещено комментируемым Законом. Для признания сделанного извещения, а в последствии и проведенного общего собрания и принятого им решения легитимным важно соблюдение установленных законодателем сроков сделанного извещения. Срок уведомления должен составлять не менее тридцати дней до дня проведения собрания. Подобного рода формулировка допускает проведение общего собрания и в более поздний срок со дня сделанного извещения.
   При назначении общего собрания следует правильно подходить к исчислению времени, прошедшего с момента сделанного извещения. Исчисление срока осуществляется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме того, существенным моментом, влияющим на определение срока, по истечении которого проведение общего собрания участников долевой собственности считается допустимым, являются так называемое техническое время, которое необходимо для получения сособственниками сделанного извещения (см. ст. 13 настоящего Закона и комментарий к ней).
   2. Инициатором извещения может быть любой участник долевой собственности независимо от количества земельных долей, принадлежащих им на праве собственности, или сельскохозяйственная организация, в чьем пользовании находится земельный участок. Кроме того, орган местного самоуправления по месту нахождения участка вправе обратиться с просьбой о созыве общего собрания участников к указанной сельскохозяйственной организации. Причины, послужившие поводом к инициированию проведения общего собрания, а также вопросы, выносимые на его рассмотрение, не являются обязательным условием для выступления с инициативой к его проведению.
   Следует обратить внимание, что названные законодателем субъекты, обладающие правом выступления с инициативой к проведению общего собрания участников долевой собственности, неоднородны по объему предоставленных им правомочий. В частности, не самостоятельны в решении этого вопроса и реализуют предоставленное им право лишь посредством обращения с соответствующей инициативой к сельскохозяйственной организации, использующей находящийся в долевой собственности земельный участок. В то же время предложение органа местного самоуправления не является обязательным для последней и является лишь одним из условий, обосновывающих необходимость и целесообразность принятия такого решения.
   Также обращает на себя внимание то обстоятельство, что по замыслу законодателя орган местного самоуправления выступает с инициативой о проведении общего собрания участников долевой собственности не перед собственниками земельного участка или перед одним из них, а перед сельскохозяйственной организацией, которая в силу буквального толкования комментируемой статьи может быть не наделена полномочиями собственника. По мнению законодателя, такое положение существенно упрощает возможность реализации предоставленного органам местного самоуправления права инициировать предложение о проведении общего собрания участников, которые зачастую могут находиться вне пределов муниципального образования или субъекта РФ, на территории которого расположен соответствующий земельный участок.
   3. Наряду со сроком проведения общего собрания обязательным условием его легитимности является кворум сособственников, принявших в нем участие. Общее собрание участников долевой собственности признается состоявшимся, если в нем приняли участие:
   1) все собственники земельного участка;
   2) 20% от общего числа собственников, владеющих более чем 50% земельных долей от их общего числа. При этом в протоколе общего собрания в обязательном порядке подлежит отражению факт надлежащего уведомления остальных участников о времени и месте его проведения. Причины их неявки не являются существенными для переноса общего собрания на новое время при условии, если было подано соответствующее ходатайство о рассмотрении вопроса с их обязательным участием. В данном случаем удовлетворение такого ходатайства полностью зависит от воли остальных участников общей собственности, кворум которых полномочен принимать решение о распоряжении принадлежащим им имуществом.
   Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
   В протоколе подлежат отражению:
   выносимые на рассмотрение общего собрания вопросы владения, пользования и распоряжения находящимся в общей собственности земельным участком;
   порядок вынесения вопросов на голосование и принятое решение по каждому из вынесенных вопросов с обязательным указанием соотношений голосов, поданных «за» или «против»;
   окончательное решение по итогам голосования с возможностью его обжалования.
   К протоколу в обязательном порядке оформляется приложение, в котором также должен быть отражен список присутствующих на собрании участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю.
   Протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй – у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий – в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
   4. Пунктом 1.2 комментируемой статьи законодатель очертил круг вопросов, обязательных к рассмотрению общим собранием участников долевой собственности. Несмотря на кажущийся в силу особенностей комментируемой статьи их исчерпывающий перечень, соглашением между сособственниками пределы компетенции общего собрания могут быть существенно расширены. При этом участники общей долевой собственности не могут принимать решение, по которому рассмотрение представленных вопросов допускается в ином порядке.
   Такие сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, как аренда и купля-продажа, совершаются непосредственно участниками долевой собственности или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками. В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст. 13 комментируемого Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Глава IV
ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 15. Понятие земельной доли

   Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

   Норма комментируемой статьи не только является частью правового инструментария, используемого законодателем, но и частично призвана устранить существующий пробел в системе законодательных терминов. Введенное в начале 1990-х гг. в правовой оборот определение земельной доли вплоть до принятия настоящего Закона раскрыто не было ни гражданским, ни земельным законодательством. С принятием нового ЗК РФ, которым земельная доля была представлена в качестве самостоятельного объекта земельных отношений, потребность в ее определении для правоприменительной практики существенно возросла.
   Постепенно в правоприменительной практике сложилось определение земельной доли как доли в праве общей собственности, в последующем положенное в основу комментируемой статьи. Вместе с тем последняя при раскрытии содержания рассматриваемого термина делает одну существенную оговорку. Законодатель указывает, что земельные доли были получены гражданами при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу рассматриваемого Закона.
   Речь идет о высвобождаемых на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и принятого в его исполнение постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» землях колхозов и совхозов. Членам колхозов и работникам совхозов в порядке приватизации предоставлялось право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности, причем размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении исходя из предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность в соответствующем районе, а размер имущественного пая устанавливался в зависимости от трудового вклада.
   Исключением из этого правила служат сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ. Последние по смыслу абз. 3 п. 4 ст. 10 настоящего Закона могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли также устанавливаются законом субъекта РФ.
   При этом надо иметь в виду, что субъект Российской Федерации, принимая такой закон, вправе установить случаи предоставления земельных долей гражданам бесплатно, а также установить случаи предоставления земельных участков из фонда перераспределения земель в собственность граждан и юридических лиц на безвозмездной основе.

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

   1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
   2. В случае если указанные в пункте 1 настоящей статьи договоры аренды земельных долей в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.
   3. Приведение таких договоров аренды в соответствие с указанными правилами может осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

   1. Нормы рассматриваемой статьи являются частным случаем действия комментируемого Закона во времени. Смысл включения ее в текст настоящего нормативного акта заключается в том, что в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 12 с момента его вступления в силу аренда земельных долей без выделения земельных участков в натуре не допускается. Однако одномоментный отказ от сложившихся до этого периода отношений и автоматическое признание регулирующих их договоров нелегитимными влекут за собой существенное нарушение прав достаточно широких слоев населения, занятых в сельском хозяйстве, что неизменно могло привести к социальной напряженности.
   Действующие до вступления в силу настоящего Закона договоры аренды земельных долей сохраняют свое действие в течение восьми последующих лет. Однако, в свою очередь, за это время они должны быть приведены в полное соответствие с требованиями ГК РФ и п. 2 ст. 9 настоящего Закона. Надо отметить, что в первоначальной редакции п. 1 комментируемой статьи был установлен двухгодичный срок для приведения договоров аренды земельных долей, заключенных до 27 января 2003 г. Несколько позже Федеральным законом от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”» указанный срок был продлен до четырех лет; Федеральным законом от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”» – до шести лет. В настоящее время представленный в статье срок введен в действие Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”».
   Порядок и сроки вступления рассматриваемого нормативного акта в законную силу определены ст. 19, согласно условиям которой настоящий Закон вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Днем его официального опубликования считается 27 июля 2002 г. – дата первой официальной публикации в Российской газете. Таким образом, момент вступления Закона в силу считается 27 января 2003 г., и согласно требованиям комментируемой статьи все действующие до этой даты договоры аренды земельных долей сохраняют свое действие в неизменном виде вплоть до 27 января 2011 г.
   До указанной даты на участников соответствующей категории договоров аренды возлагается обязательство привести их в соответствие правилам, касающимся общих положений договора аренды: его понятия; формы и государственной регистрации; его сроков; прав и обязанностей арендодателя и арендатора; объектов аренды и др., а также того, что в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально.
   При этом обязательно до заключения договора аренды на указанных условиях земельный участок, выступающий в роли предмета договора, подлежит выделению в натуре в счет земельной доли, принадлежащей арендодателю на праве собственности.
   2. В числе возможных негативных последствий неисполнения требований п. 1 настоящей статьи законодатель называет применение к таким договорам по истечении установленного срока правил договоров доверительного управления. Однако, устанавливая подобного рода императив, законодатель не оговаривает, каким образом будут осуществляться изменение статуса и основания использования такого рода земельных долей. Также отсутствует какое-либо упоминание о допустимой мере ответственности сторон договоров аренды.
   Единственной оговоркой, сделанной разработчиками настоящего Закона на это счет, является упоминание об отсутствии необходимости в регистрации такого рода договоров доверительного управления, что является исключением из общего правила, предусмотренного ст. 1017 ГК РФ.
   Изменение условий договоров аренды долей на условия договоров доверительного управления долями не означает, что существо договора доверительного управления соответствует прежним отношениям по возмездному владению и пользованию долями. В этой связи кажущиеся на первый взгляд недоработки, имеющие место в содержании рассматриваемой нормы, являются примером грамотного использования юридической техники в процессе конструирования ее норм. По замыслу законодателя, стороны договоров аренды во многом будут сами заинтересованы в изменении правового статуса их отношений, что во многом обусловлено содержанием отношений по доверительному управлению имуществом. В частности, согласно условиям гл. 53 ГК РФ, посвященной правовому регулированию правоотношений, возникающих в рамках договора доверительного управления, использование предмета договора подразумевает совершение в отношении него различного рода юридически-значимых действий в пользу собственника, не сопряженное с эксплуатацией земельного участка с целью выращивания сельскохозяйственной продукции, за соответствующее вознаграждение. При этом объем полномочий доверительного управляющего и их пределы должны быть строго определены договором (ст. 1020 ГК РФ), в противном случае он может совершать любые, не запрещенные законом действия.
   Заключение новых договоров аренды земельных долей без выделения в ее счет земельного участка начиная с 27 января 2011 г. не допускается, в противном случае все заключенные договоры считаются ничтожными (ст. 166 – 168 ГК РФ).
   3. Как и ранее, законодатель, говоря о приведении договоров аренды в соответствие с требованиями действующего гражданского законодательства и положений комментируемого Закона, предусматривает как возможность личного участия заинтересованных лиц в совершении юридически значимых действий, так и осуществление их через представителей (см. ст. 9, 12 настоящего Закона и комментарий к ним).

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

   Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   Принятие комментируемого Закона, как и любого документа, принципиальным образом меняющего существующий порядок правового регулирования общественных отношений, затрагивает права и законные интересы широкого круга лиц. В связи с чем одной из целей законодателя должна являться минимизация возможно допустимых негативных последствий его действия. Частным примером такого рода работы служат нормы рассматриваемой статьи.
   Комментируемая статья признает равную юридическую силу за тремя видами документов, удостоверяющих право на земельную долю. К их числу относятся:
   свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
   выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
   свидетельства о государственной регистрации прав.
   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям закона отношений на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику. До принятия ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав и сделок с объектами недвижимости.
   Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество было представлено Указами Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Во исполнение их положений в целях удостоверения прав граждан на землю каждому собственнику земельного участка выдавалось свидетельство на право собственности на землю, которое подлежало регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельства подлежали оформлению как на земельный участок, так и на земельную долю (паи).
   Требования к форме и содержанию свидетельств попеременно устанавливались:
   постановлением Правительства от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения». Оформляемые свидетельства в силу прямого указания были временными, выдаваемыми до момента выдачи государственного акта установленного образца;
   Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и аграрной реформе в России». Свидетельства выдавались до создания в конкретном субъекте РФ органа юстиции для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Указу Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации» выдача свидетельств о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на землю. В настоящее время свидетельства о праве собственности на землю оформляются по форме, определенной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оформленные до его принятия свидетельства о праве собственности на землю имеют равную юридическую силу и не нуждаются в замене.
   Следует принять во внимание то обстоятельство, что в связи с происходившими в начале 1990-х гг., коренными преобразованиями отношений собственности на землю нередко имели место случаи, когда отдельные вопросы оказывались за рамками правового регулирования принимаемых нормативных актов. Их решение зачастую осуществлялось властно-волевыми решениями государственных органов и их должностных лиц.
   Учитывая сложившуюся ситуацию, законодатель признает легитимность принятых таким образом решений. Выписки из принятых до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, сохраняют свое юридическое действие до настоящего времени.
   Начало приватизации земельных участков было положено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», которым определено, что решения по перераспределению земель принимаются органами местной администрации по представлению комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам. Вместе с тем принятое решение само по себе не являлось документом, подтверждающим права собственности его держателя на полученную им земельную долю, по своему содержанию оно является юридическим основанием возникновения соответствующего права. В то же время названным Указом на местные администрации возлагалась обязанность обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.
   Впредь до принятия названных выше документов, определивших порядок регистрации приобретенного права на землю, право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком согласно п. 1 ст. 31 ЗК РСФСР [46 - Утвержден Верховным Советом РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – № 22. – Ст. 768.] удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Форма Государственного акта была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493.
   Таким образом, анализ нормативных актов того времени позволяет усомниться в легитимности комментируемой статьи в части определения среди документов, удостоверяющих право на землю, выписок из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю.
   При этом следует обратить внимание, что земельная доля, о которой идет речь, по смыслу Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и принятого на его основе постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» подлежала выделению исключительно членам колхозов и работникам совхозов, в том числе вышедшим на пенсию. Решения о приватизации земли в каждом колхозе и совхозе принимаются специально создаваемыми для этих целей комиссиями.
   В отдельных случаях по решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства. Невыкупленные участки земли и хозяйственные объекты продаются на аукционе жителям населенных пунктов на территории данного хозяйства, а по истечении трех месяцев – любым иным покупателям.
   Учитывая изложенное, целесообразно изменить содержание комментируемой статьи таким образом, чтобы дифференцированно были затронуты интересы всех без исключения собственников земельных участков (земельных долей).
   В силу прямой законодательной оговорки легитимность выписки из решения органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющей права на земельную долю, определяется одновременно двумя следующими условиями:
   отсутствие по не зависящим от собственника причинам выданного ему установленной формы свидетельства;
   получение выписки до вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   Для земельных участков, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не были зарегистрированы в порядке, установленном данным Законом при заполнении кадастровой выписки о земельном участке, дополнительно указываются реквизиты документов, на основании которых в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения [47 - См.: Приказ Минюста России от 19 марта 2008 г. № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории» // Российская газета. – 2008. – № 70.].
   С момента вступления в силу указанного Федерального закона права на земельную долю по замыслу законодателя удостоверяются записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   В то же время согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав [48 - См.: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.].
   Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
   Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» его государственного учета.
   Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
   При государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, возникшего до вступления в силу комментируемого Закона, допускается указание размера доли в праве в гектарах или балло-гектарах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах. В Единый государственный реестр прав вносится запись о праве в том виде, в каком она существует в свидетельстве о праве собственности на землю или решении органов местного самоуправления.
   При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе.
   При регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации. При регистрации права общей долевой собственности, возникшего до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или в установленных законом случаях с иного момента, нежели чем с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется самостоятельным номером государственной регистрации [49 - См.: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».].

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

   Настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

   1. Содержание комментируемой статьи определяет пределы действия положений настоящего Закона во времени. Правильное определение временных интервалов действия нормативного правового акта имеет большое практическое значение. Решение данного вопроса напрямую связано с применением соответствующего нормативного акта к возникшим или существующим на момент его принятия общественным отношениям. От этого нередко зависит, какие обязанности и права будут иметь стороны в правоотношениях, сроки их осуществления и многое другое.
   По общему правилу федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу.
   Комментируемая статья устанавливает момент вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – через шесть месяцев после его официального опубликования. Днем официального опубликования настоящего Закона является 27 июля 2002 г. – момент его опубликования в Российской газете.
   В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ официальным опубликованием федерального конституционного закона, федерального закона, акта палаты Федерального Собрания считается первая публикация его полного текста в Парламентской газете, Российской газете или в журнале «Собрание законодательства Российской Федерации». Таким образом, если закон опубликован, например, и в Собрании законодательства, и в Российской газете, необходимо выбрать один из источников, по дате которого и определить момент вступления в силу нормативного акта.
   Шестимесячная отсрочка во времени с момента принятия настоящего Закона до момента его вступления обусловлена необходимостью приведения существующих до его принятия нормативных правовых актов в соответствие, обеспечивающее единообразие в правовом регулировании, принятии новых актов, создающих необходимые условия для его реализации. Кроме того, такого рода отсрочка позволит обеспечить максимальную защиту прав лиц, чьи интересы затрагивает принятие комментируемого Закона.
   По общему правилу нормы закона подлежат применению к отношениям, возникшим после вступления данного нормативного акта в силу. Закон обратной силы не имеет. Вместе с тем в тексте комментируемого нормативного правового акта содержатся нормы, распространяющие свое действие на общественные отношения, возникшие до его принятия. В частности, законодатель предусматривает, что в случае нарушений п. 3 и (или) 4 ст. 5 настоящего Закона собственник обязан произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления его в законную силу, в течение года с указанного момента.

Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона

   1. В случае если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:
   1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года;
   2) минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;
   3) максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района;
   4) полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные пунктом 3 статьи 5, пунктом 3 статьи 6, пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 12 и пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
   5) средствами массовой информации, в которых в соответствии с пунктом 2 статьи 10, пунктом 2 статьи 12, пунктом 1 статьи 13 и статьей 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
   2. Положения настоящей статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные правоотношения.

   1. Внесенная в текст комментируемого Закона Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”» [50 - СЗ РФ. – 2003. – № 28. – Ст. 2882.] комментируемая статья изменила существующий до этого порядок применения его отдельных норм. Положения комментируемой статьи затронули действие отдельных положений Закона как во времени, так и в пространстве.
   Предоставляя субъектам РФ ряд полномочий в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения, законодатель предопределил основания и условия применения норм комментируемой статьи. При буквальном толковании ее положений можно отметить, что свое действие она распространяет на территории тех субъектов РФ, в которых на момент вступления настоящего Закона в силу не были приняты законы, обеспечивающие его реализацию на соответствующей территории.
   В таких условиях во избежание возникновения конфликтных ситуаций и с целью единообразия правового регулирования общественных отношений разработчики настоящего Закона вводят ряд специальных правил, действие которых поставлено в прямую зависимость от времени принятия соответствующих региональных законов (п. 2 комментируемой статьи).
   2. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения в случае отсутствия в каком-либо субъекте РФ закона, регламентирующего ее процедуру, откладывается на данной территории до 1 января 2004 г. Вместе с тем согласно ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.
   Комментируемым Законом установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Поэтому, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации [51 - См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5.].
   Вводя ограничения на приватизацию земельных участков вплоть до принятия соответствующих региональных законов, разработчики комментируемой статьи создали своеобразный, пусть и негативный, стимул, обеспечивающий своевременность их принятия. Упомянутым отрицательным моментом данного рассматриваемого требования является, хотя и временное, ограничение прав отдельных граждан на приобретение земельных участков в собственность. Более того, по истечении установленного законодателем срока при непринятии соответствующего закона на уровне субъекта РФ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения подлежат приватизации по общим правилам без учета территориальных особенностей и специфики хозяйствования по месту их расположения.
   3. Пункт 2 комментируемой статьи фактически приравнивает минимальные размеры вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения к размеру земельных участков, выделенных для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, размер которых установлен ст. 33 ЗК РФ.
   Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ). Как видно из представленной нормы, она также содержит отсылку на региональное законодательство. В том случае, если по различным причинам оно принято не было и соответствующие размеры не определены, возникает юридическая коллизия, для разрешения которой отсутствуют правовые нормы.
   Максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливаются равными не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
   4. На высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ до принятия соответствующего регионального законодательного акта возлагается осуществление следующих полномочий:
   1) приобретение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок при отсутствии иных лиц, изъявивших желание не его приобретение (п. 3 ст. 5 настоящего Закона);
   2) подготовка и передача на рассмотрение суда заявления о принудительном изъятии земельного участка у собственника в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (абз. 2 п. 3 ст. 6 настоящего Закона);
   3) преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 8 настоящего Закона).
   Следует обратить внимание на то факт, что, наделяя высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ полномочиями в части, касающейся оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренными п. 2 ст. 12 и п. 3 ст. 13 настоящего Закона, законодатель не учитывает того обстоятельства, что названные нормы не содержат какого-либо упоминания о них. В этой связи целесообразно пересмотреть содержание комментируемого Закона в части устранения возникших противоречий.
   Предположительно с принятием регионального закона, обеспечивающего реализацию комментируемого, часть указанных полномочий может быть перераспределена между иными органами исполнительной власти субъекта РФ. Подобного рода практика уже выработана на территории ряда субъектов РФ.
   5. Комментируемый Закон в ряде своих норм в качестве меры, обеспечивающей защиту интересов субъектов, вовлеченных в оборот земель сельскохозяйственного назначения, и в первую очередь наделенных властными полномочиями, предусматривает необходимость публикации в средствах массовой информации сведений о действиях, планируемых к совершению в отношении такого рода земельных участков. Пунктом 5 комментируемой статьи предусматривается, что отдельные публикации из их числа должны осуществляться в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта РФ и (или) источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
   В силу сделанной законодателем оговорки в них в обязательном порядке подлежат опубликованию сведения в отношении:
   1) передаваемых в аренду земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 10 настоящего Закона);
   2) продаваемых участником долевой собственности земельных долях без выделения за ее счет земельного участка другим субъектам долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 2 ст. 12 настоящего Закона);
   3) выделяемых в счет земельной доли земельных участках для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом (п. 1 ст. 13 настоящего Закона);
   4) порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, определенного общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 настоящего Закона).
   Источник опубликования законов субъектов РФ определяется в основном законе субъекта и конкретизируется в его текущем законодательстве.

Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

   1. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
   2. Правительству Российской Федерации в течение шести месяцев принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

   Комментируемый Закон представляет собой сборник консолидированных норм, содержащих общие требование к отношениям, связанным с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правилам и ограничениям, применяемым к их обороту сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности. Особенность юридической конструкции, положенной законодателем в основу построения настоящего Закона, в целях его практической реализации требует принятия отдельных подзаконных нормативных актов, регулирующих конкретные группы общественных отношений. Во многом именно от существования последних зависит правильность понимания и полнота восприятия отдельных законодательных положений. Большую часть нагрузки в решении названной задачи несут на себе подзаконные акты Президента РФ, Правительства РФ, федеральных министерств и ведомств, принимаемые в пределах их компетенции.
   Указанные подзаконные акты обладают большей оперативностью в реагировании на происходящие в обществе изменения, содержат немало принципиально важных нормативных предписаний, завершающих процесс нормативно-правового регулирования и обеспечивающих эффективное действие конституционных и законодательных норм. Именно во многом благодаря подобной характеристике, а также в силу необходимости постоянной динамики в правовом регулировании, меняющихся общественных отношений существует достаточное количество последних, часть из которых принята до вступления в силу комментируемого Закона.
   В целях устранения двоякого толкования положений различных нормативных правовых актов, регулирующих одни и те же общественные отношения, основываясь на приоритете норм настоящего Закона, законодатель в категорической форме обязывает Президента РФ и Правительства РФ произвести соответствующие изменения в системе принимаемых ими подзаконных нормативных актов на предмет их соответствия положениям рассматриваемого документа.
   Во исполнение законодательных требований Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации» изменению в связи с принятием настоящего Закона подверглись:
   Указ Президента Российской Федерации от 5 мая 1992 г. № 431 «О мерах по социальной поддержке многодетных семей»;
   Указ Президента Российской Федерации от 30 ноября 1992 г. № 1487 «Об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации»;
   Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1994 г. № 1229 «О курортах федерального значения региона Кавказских Минеральных Вод»;
   Указ Президента Российской Федерации от 15 марта 1999 г. № 350 «Вопросы Службы специальных объектов при Президенте Российской Федерации».
   Названным Указом были отменены и признаны утратившими силу:
   1) п. 7 Указа Президента РСФСР от 11 июля 1991 г. № 1 «О первоочередных мерах по развитию образования в РСФСР»;
   2) Указ Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»;
   3) Указ Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан»;
   4) абз. 3 п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 22 апреля 1992 г. № 397 «О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера»;
   5) п. 4 Указа Президента Российской Федерации от 15 июня 1992 г. № 632 «О мерах по реализации Закона Российской Федерации «О реабилитации репрессированных народов» в отношении казачества»;
   6) Указ Президента Российской Федерации от 1 октября 1992 г. № 1151 «О проведении на территории Московской области в 1992 году эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства»;
   7) Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1228 «О продаже за приватизационные чеки жилищного фонда, земельных участков и муниципальной собственности»;
   8) абз. 6 п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 8 декабря 1992 г. № 1549 «О социально-экономическом развитии Курильских островов»;
   9) Указ Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками»;
   10) п. 8 Указа Президента Российской Федерации от 22 июня 1993 г. № 939 «О государственных научных центрах Российской Федерации»;
   11) Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
   12) подп. «а» п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 7 декабря 1993 г. № 2117 «О Калининградской области»;
   13) Указ Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993 г. № 2144 «О федеральных природных ресурсах»;
   14) п. 3 и 4 Указа Президента Российской Федерации от 6 февраля 1995 г. № 96 «О втором этапе приватизации в г. Москве»;
   15) п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 17 октября 1995 г. № 1046 «О мерах по обеспечению агропромышленного комплекса Российской Федерации зерно– и кормоуборочной техникой и государственной поддержке структурной перестройки акционерного общества «Ростсельмаш»;
   16) Указ Президента Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 135 «О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;
   17) Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»;
   18) Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»;
   19) п. 1, абз. 2 п. 2 и абз. 2 п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы»;
   20) Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»;
   21) абз. 2 и 3 п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации».
   Аналогичным образом были скорректированы и нормативные акты, принятые Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» утратившими силу были признаны:
   1) постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»;
   2) постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1992 г. № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в России»;
   3) постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»;
   4) постановление Правительства Российской Федерации от 11 декабря 1992 г. № 969 «О внесении изменений в Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий»;
   5) постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля 1994 г. № 874 «О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области»;
   6) постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»;
   7) распоряжение Правительства Российской Федерации от 1 мая 1996 г. № 698-р;
   8) п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. № 883 «О внесении изменений и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации, касающихся льгот на использование дивидендов по акциям, находящимся в федеральной собственности».
   При этом следует обратить внимание, что в отличие от Президента РФ Правительству РФ отведен шестимесячный срок на принятие нормативных актов, формирующих механизм реализации и разъясняющих порядок применения отдельных его положений. Более того, указанный срок в силу отсутствия специальной оговорки исчисляется не с момента вступления настоящего Закона в силу, а с момента фактического его принятия.
   Также следует отметить, что, возлагая на Правительство РФ соответствующую обязанность, законодатель в тексте самого Закона не упоминает, какие именно его положения подлежат разъяснению с позиций нормативных актов, принимаемых Правительством РФ. Однако это, в свою очередь, вопреки складывающемуся заблуждению не лишает его возможности участвовать в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Об авторе

   Петров Михаил Игоревич
   Практикующий юрист, проходил стажировку в органах военной юстиции. В настоящее время является сотрудником юридической службы Вооруженных сил РФ.
   Автор учебного пособия «Военное право России» и ряда комментариев к федеральному законодательству, в том числе к федеральным законам «О воинской обязанности и военной службе», «О статусе военнослужащих», «Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации, государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы».

Глава I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ