-------
| Библиотека iknigi.net
|-------
| Александр Евгеньевич Русецкий
|
| Ипотека. Сборник юридических статей
-------
А. Е. Русецкий
Ипотека
Сборник юридических статей
О государственной регистрации ипотеки
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 9/2007
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. [1 - Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10.]
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2 - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.] (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» [3 - Российская газета. 2004. № 50.] была образована Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которой были переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере регистрации актов гражданского состояния, адвокатуры и нотариата Министерства юстиции РФ, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.
В силу п. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315, [4 - СЗ РФ. 2004. № 42. Ст. 4110.] федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Росрегистрация.
Хотя Росрегистрация подведомственна Минюсту России, она является самостоятельным юридическим органом. Возглавляет Росрегистрацию директор Федеральной регистрационной службы – главный государственный регистратор Российской Федерации (далее – директор), назначаемый на должность и освобождаемый от должности Президентом РФ по представлению Председателя Правительства РФ.
Территориальным органом Росрегистрации является Управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ (далее – Управление). В соответствии с Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы, утвержденным приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации», [5 - БНА ФОИВ. 2004. № 50.] Управление возглавляет руководитель – главный государственный регистратор субъекта (субъектов) РФ, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром юстиции России.
В настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в некоторой изоляции от указанных структур, тем или иным образом содействующих процессу государственной регистрации договора ипотеки. Эта изоляция выражается прежде всего в информационной разобщенности нотариата, кадастровых палат, управлений Роснедвижимости, органов БТИ, управлений Росрегистрации и иных подобных органов. Так, регистрация договоров ипотеки осуществляется на основе данных, не имеющих высокую степень достоверности. Например, возможна ситуация, когда за несколько дней до подачи документов на регистрацию договора ипотеки юридическое лицо вносит изменения в устав, ограничивая полномочия руководителя в части заключения договоров. Но учреждение юстиции по регистрации прав получает устав, в котором нет подобных изменений, по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных между органом, регистрирующим внесение изменений в уставные документы, и управлением Федеральной регистрационной службы. В результате происходит регистрация по сути незаконной сделки. В другом случае возможна отмена доверенности, о чем нотариус не может оперативно сообщить в органы Росрегистрации. На практике были случаи, когда неправомерно отчуждалось имущество, на которое был наложен арест, именно по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных о наложенном аресте в заинтересованные органы. Поэтому в области государственной регистрации договоров ипотеки и других сделок и прав необходимо создание единой информационной системы, включающей не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях. За счет актуальности такой информации возможно пресечение совершения незаконных сделок.
Одним из первых шагов в этом направлении можно считать создание единой электронной базы данных органов Росрегистрации, Роснедвижимости и нотариата. При этом сотрудники указанных органов имели бы доступ к указанной базе данных. Это позволило бы иметь актуальную информацию как об объекте недвижимого имущества, так и о правообладателе, что значительно облегчило бы и ускорило процесс регистрации, исключив в большинстве случаев необходимость направления письменных запросов в соответствующие органы.
Создание указанной информационной системы поможет не только решить проблемы взаимодействия между различными органами, но и упростит действия граждан по регистрации прав. Ведь сегодня правообладатели вынуждены обращаться в различные инстанции, собирая справки, суть которых они не всегда понимают.
Кроме того, полная реализация принципа открытости сведений возможна при существовании Единого государственного реестра прав на всей территории Российской Федерации. На данный момент единого реестра не существует даже в рамках большинства субъектов Российской Федерации, т. е. информация предоставляется по территории района, в котором работает определенный отдел управления Росрегистрации. Тем более невозможно предоставление информации, например, о правах отдельного лица на объекты недвижимости по всей территории Российской Федерации. Для этого будет необходимо сделать несколько десятков, а то и сотен запросов. (К слову, создание единого государственного реестра представляется весьма проблематичным.)
Необходимо также учитывать, что проводимая в настоящее время работа по созданию на всей территории России единого реестра осложняется несовместимостью программного обеспечения каждого управления Росрегистрации с разработанной версией единого реестра. Так, при проведении синхронизации соответствующего реестра управления Росрегистрации с единым российским реестром происходит частичная потеря данных!
По мнению автора, до образования Росрегистрации законодатель допустил серьезную ошибку, позволив субъектам федерации развивать собственную систему регистрации прав на недвижимое имущество. Это привело к тому, что создалась весьма противоречивая практика работы регистрационных органов. Например, формирование кадастрового (условного) номера, который должен с точностью идентифицировать объект недвижимости, происходило по различным правилам. Сведение воедино информации об объектах недвижимости в рамках территории Российской Федерации влечет значительные трудности.
Эта проблема не так серьезна, когда речь идет о выяснении того, заложено или нет недвижимое имущество, установлен ли в отношении него сервитут – здесь достаточно сведений об объекте недвижимости в рамках отдельной территории. Однако речь идет о том, чтобы предоставить информацию, к примеру, обо всех заложенных на территории Российской Федерации объектах недвижимости конкретным лицом, проблема становится более острой.
Например, в Московской области государственная регистрация отдельных категорий сделок и прав на недвижимость осуществляется как в отделах Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по соответствующему муниципальному району области, так и в центральном аппарате управления. При этом зачастую информация в реестре отдельного отдела может не совпадать с информацией реестра центрального аппарата управления. Данная проблема связана с отсутствием в Московской области по-настоящему единого реестра прав. Регистрация в данном случае проводится по двум реестрам, которые должны периодически синхронизироваться. Однако это происходит не всегда. Именно с этим связаны проблемы, которые возникают с регистрацией сделок с объектами недвижимости, на которые наложен арест, а также несоответствие информации в реестре действительности.
Необходимо отметить, что подобные проблемы существуют не во всех субъектах России. Например, в Москве и Приморском крае реализована система государственной регистрации в режиме реального времени. В данном случае актуальная информация об объекте недвижимости содержится во всех отделах соответствующего Управления Федеральной регистрационной службы.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (иначе – принцип обязательности).
В реестре «всякая запись…считается истинной (даже тогда, когда она не соответствует действительности), пока не будет исправлена». [6 - Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1.] По словам A.M. Эрделевского, государственная регистрация есть лишь «презумпция существования зарегистрированного права» [7 - Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999. С. 7.] (принцип достоверности).
Что касается ипотеки, то действующие в настоящее время нормативные акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). К их числу относятся, прежде всего, п. 1 ст. 131 ГК РФ, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п. 3 ст. 339 ГК РФ, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каковым является Закон о регистрации.
Кроме того, п. 2 ст. 334 ГК РФ содержит общее правило, согласно которому залог недвижимости регулируется законом об ипотеке, при этом установленные в таком законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК РФ. Сегодня основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [8 - СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.] (далее – Закон об ипотеке). Следует обратить внимание, что сформулированное в п. 2 ст. 334 ГК РФ правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК РФ только в части содержащихся в нем общих правил о залоге. Статья 131 ГК РФ к числу норм, устанавливающих общие правила о залоге, не относится, поэтому на нее упомянутое правило о приоритете Закона об ипотеке не распространяется.
В силу п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Рассмотрим значение государственной регистрации ипотеки. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимо соблюдение такого условия, как предварительная регистрация вещных прав залогодателя.
На практике на этапе заключения договора ипотеки возможны три ситуации:
предварительная регистрация прав залогодателя не была осуществлена;
предварительная регистрация прав залогодателя была осуществлена по прежнему порядку (до вступления в силу Закона о регистрации), т. е. в БТИ или иных органах учета и технической инвентаризации;
регистрация прав залогодателя осуществлена в Росрегистрации.
Первый вариант возможен в случае если залогодатель по каким-либо причинам не зарегистрировал свое первичное право ни в органе учета и технической инвентаризации, ни в Росрегистрации. В этом случае на основании представленных документов Росрегистрация регистрирует первичное (ранее возникшее) право залогодателя, в результате чего тот получает свидетельство о праве на недвижимость, которую впоследствии закладывает по договору ипотеки. При отсутствии первичной регистрации права в Едином государственном реестре договор ипотеки не может быть зарегистрирован и регистратор прав обязан отказать в государственной регистрации договора об ипотеке.
Что касается первичной регистрации прав, то, как правильно отмечает В. Утка, «поскольку ранее вопрос приобретения недвижимого имущества, несмотря на свою многоплановость, нормативно не был систематизирован, заинтересованные лица (в зависимости от конкретных обстоятельств) могут представлять самые различные документы как правового, так и технического характера: свидетельства, план приватизации, сметы строительства, акты приемки объектов в эксплуатацию; документы об оплате строительно-монтажных работ по объекту». [9 - Утка В. Иски о выселении из нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7. С. 120.] Естественно, это вызывает значительные трудности при проведении правовой экспертизы и установлении факта наличия или отсутствия права на основании представленных документов.
Второй вариант возможен, когда залогодатель, приобретя недвижимое имущество, зарегистрировал права на него в органах БТИ или иных органах, осуществлявших регистрацию прав на недвижимое имущество до вступления в действие Закона о регистрации. В этом случае действует принцип признания ранее возникших прав, установленный п. 1 ст. 6 названного закона. Следует отметить, что положения п. 1 ст. 6 Закона о регистрации, по сути, опровергаются п. 2 этой же статьи: «государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона». Кроме этого, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации указывает: «Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав». На практике управления Росрегистрации вынуждены требовать подачи будущим залогодателем заявления о перерегистрации (подтверждении) его права, ввиду того, что не имеет первичной информации для регистрации договора ипотеки. Регистрация ипотеки происходит уже после того, как право будет вновь зарегистрировано, подтверждено, но уже новым органом по регистрации прав. Такая ситуация обусловлена в первую очередь тем, что архивы БТИ (иных органов) не переданы управлениям Росрегистрации, и у последних возникает ряд трудностей по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В чем же заключается принцип признания ранее возникших прав, провозглашенный законодательством, если фактически требуется заново регистрировать свое право? Представляется, что этот принцип состоит лишь в бесплатной регистрации права, в отличие от платной регистрации, производимой в тех случаях, когда право не было зарегистрировано. Думается, что принцип признания ранее возникших прав носит во многом декларативный характер и призван провозгласить наличие преемственности между регистрацией прав на недвижимость, существовавшей до и возникшей после введения в действие Закона о регистрации.
Третий вариант заключается в том, что залогодатель приобрел и зарегистрировал права на закладываемое имущество уже после вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, его право, возникшее на основании договора купли-продажи, мены, акта ввода строения в эксплуатацию, утвержденного постановлением администрации и т. д., уже внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. е. нет необходимости регистрировать первичное право в силу наличия информации о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Закон об ипотеке содержит гл. IV, устанавливающую порядок государственной регистрации ипотеки. Напомним, что возможность установления в этом законе особенностей государственной регистрации ипотеки предусмотрена п. 5 ст. 29 Закона о регистрации. Статья 19 Закона об ипотеке, как и ст. 9 и 12 Закона о регистрации, содержит указание о том, что государственную регистрацию ипотеки осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также – федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Возможности установления какого-либо иного способа регистрации ипотеки или регистрации ее иными органами Закон об ипотеке не предусматривает.
Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ст. 20 Закона об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагаются договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, доказательства уплаты государственной пошлины, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В Законе об ипотеке не раскрывается с достаточной ясностью, что понимается под государственной регистрацией ипотеки – регистрация договора об ипотеке или регистрация возникновения права залога по такому договору.
Из статьи 20 Закона об ипотеке можно сделать вывод, что в ней перечислен состав документов, необходимых для регистрации ипотеки, поскольку его возникновение обусловлено моментом возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Но, как следует из ст. 11 Закона об ипотеке, этот момент может наступить и после регистрации договора об ипотеке – следовательно, в этом случае для регистрации договора об ипотеке, предшествующей регистрации права залога, не потребуется документа, подтверждающего возникновение основного обязательства. [10 - Эрделевский А.М. О государственной регистрации ипотеки // СПС «Консультант Плюс». 2002.]
Суть государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя.
Как считает Г. Мищенко, несоблюдение требований о государственной регистрации следует рассматривать как правона-рушение. [11 - Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № 10. С. 39.]
Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости. [12 - Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.]
Действие представителя от имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ)
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 6/2007
При проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним часто возникает вопрос о применении п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В настоящее время среди государственных регистраторов существует три различные точки зрения в отношении указанной нормы права:
подача документов на государственную регистрацию сделки от имени сторон договора должна осуществляться разными представителями, представление интересов сторон договора одним представителем по доверенности недопустимо;
допустимо представление интересов сторон договора при подаче документов на государственную регистрацию одним представителем;
при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом представитель от каждой из сторон договора должен быть разным (эта точка зрения сочетает в себе элементы двух предыдущих).
Однако при государственной регистрации перехода права, права собственности на недвижимое имущество допускается подача документов в регистрирующий орган от имени сторон договора одним представителем.
В соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ [13 - СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.] представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [14 - Там же. 1997. № 30. Ст. 3594.] (далее – Закон о регистрации) первыми этапами государственной регистрации являются:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
При этом в силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184 [15 - Бюллетень Минюста России. 2002. № 11.] (далее – Методические рекомендации), от имени физических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать, в частности, законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; опекуны недееспособных граждан; представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. От имени гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, может действовать коммерческий представитель на основании договора, содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний – также и доверенности.
От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности, представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.
При проверке полномочий, основанных на доверенности, рекомендуется проверять соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации доверенность на представление интересов правообладателя, сторон сделки при государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, Методические рекомендации не разъясняют действие п. 3 ст. 182 ГК РФ в части указания на число представителей при подаче документов на государственную регистрацию.
Использование представительства как способа осуществления прав и исполнения обязанностей диктуется причинами юридического и фактического порядка. [16 - Суханов Е.А. Гражданское право. М., 2006. Т. 1. Осуществление прав и исполнение обязанностей через представителя. С. 542.] Поэтому при применении п. 3 ст. 182 ГК РФ необходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию.
Существуют ситуации, в которых участники гражданского оборота, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в регистрирующий орган и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права.
На практике встречается два основных способа передачи в указанных случаях полномочий на представление документов:
заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности;
одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность.
В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельства, что п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
В информационном сборнике «Регистрация прав на недвижимость» (2000, № 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях если речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п. 3 ст. 182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права, права собственности названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности.
Представительство в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, т. е. все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика. [17 - Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2003. № 12]
Представляется недостаточно обоснованной позиция некоторых государственных регистраторов и авторов ряда публикаций в области государственной регистрации, считающих необходимым подавать документы на государственную регистрацию от имени сторон сделки несколькими представителями, ссылаясь при этом на п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Так, обоснование своей позиции заключается в том, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
В данном случае представляется невозможным использовать ссылки на две указанные нормы при подаче документов на государственную регистрацию, поскольку права и обязанности с момента заключения договора, т. е. с момента государственной регистрации, возникают не у представителей сторон сделки, а у самих сторон договора.
Как было отмечено, к моменту обращения в регистрирующий орган все существенные условия договора согласованы, а представитель выполняет техническую функцию по сдаче документов на государственную регистрацию. Тем более что представитель не совершает сделку, подавая документы в регистрирующий орган, а исполняет процедуру.
Таким образом, представляется обоснованной правовая позиция, согласно которой сдача документов в регистрирующий орган одним представителем на основании доверенности от имени сторон договора допустима и не противоречит п. 3 ст. 182 ГК РФ.
Во избежание возникновения сомнений у государственных регистраторов целесообразно более детально и полно прописывать полномочия представителей сторон договора в доверенностях, предоставляющих полномочия на представление интересов участников гражданских правоотношений, сторон договора, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор об ипотеке
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 12/2006
Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI в. до н. э. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н. э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть в рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
В свете одобрения Правительством РФ Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [18 - Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.] и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [19 - СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.] (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ [20 - СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.] о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.
Заключение договора об ипотеке
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.
При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.
Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством.
//-- Предмет договора об ипотеке --//
Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства – 0,06 га, для огородничества – 0,04 га, а для дачного строительства – 0,06 га. [21 - Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003/ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110.]
В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее – Информационное письмо № 90). [22 - Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.] Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т. д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:
наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;
площадь объекта недвижимости;
адрес, по которому расположен объект недвижимости;
условный или кадастровый номер объекта недвижимости.
Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [23 - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.] (далее – Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.
В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
//-- Оценка предмета ипотеки --//
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. [24 - Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2.]
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна – необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку – по соглашению сторон. [25 - Наумов Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 11.]
С автором данной точки зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: «Стороны оценивают предмет ипотеки». Данную точку зрения подтверждает и Информационное письмо № 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
//-- Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой --//
Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В случаях если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Вопросы, посвященные закладной, подробно рассматривались ранее. [26 - Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага // Право и экономика. 2005. № 9.]
Государственная регистрация договора об ипотеке
Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в первой главе настоящей статьи, или нарушены правила составления и выдачи закладной, предусмотренные п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Цитируемая статья подверглась изменению в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ, который отменил обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Данный факт уменьшил издержки сторон договора и сократил сроки его заключения.
Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации) совпадало с той же функцией, которая лежит на нотариате (ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 [27 - Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.]).
Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное обстоятельство увеличивало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования.
С другой стороны, данная новелла предъявляет дополнительные требования к сторонам при заключении договора. Они должны надлежащим образом составить договор об ипотеке так, чтобы не возникли вопросы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. При наличии развитой системы ипотечного кредитования, при предоставлении кредита гражданам и заключении договоров об ипотеке функция проверки правоспособности заемщика и отсутствия на его стороне порока воли падает на кредитные и иные организации, поскольку в их интересах обеспечить надлежащее оформление договорных отношений. [28 - Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.]
Впрочем, стороны могут самостоятельно и добровольно в силу подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ принять решение о нотариальном удостоверении заключаемого ими договора об ипотеке. В таком случае нотариальный тариф составит: 200 руб. – если предметом договора об ипотеке будет являться жилое помещение, и 0,3 % суммы договора об ипотеке, но не более 3000 руб. – если предметом ипотеки будет являться другое недвижимое имущество, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания.
При этом, согласно п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (абз. 3 п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная.
//-- Порядок государственной регистрации договора об ипотеке --//
Как было указано ранее, государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя.
Какие же документы необходимы для государственной регистрации договора об ипотеке?
Согласно п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
//-- Представление на государственную регистрацию договора об ипотеке --//
Необходимо отметить, что положение Закона об ипотеке относительно количества экземпляров договора об ипотеке, которые необходимо представить для государственной регистрации, противоречит п. 5 ст. 18 Закона о регистрации. В частности, указанная норма Закона о регистрации предусматривает, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.
На практике данное противоречие разрешается следующим образом. В случае если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, действует положение Закона об ипотеке, т. е. на государственную регистрацию представляются оригинал договора об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия, которая помещается в дело правоустанавливающих документов. В случае если договор составлен в простой письменной форме, действует положение Закона о регистрации, т. е. на государственную регистрацию представляются как минимум два подлинных экземпляра договора об ипотеке, при этом один экземпляр помещается в дело правоустанавливающих документов.
В договоре об ипотеке, совершенном в простой письменной форме, представляется целесообразным указывать количество экземпляров, в которых он заключен, при этом необходимо указывать, что один экземпляр составлен для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Данная рекомендация применима и для нотариального договора об ипотеке, но тогда на регистрацию представляются не менее двух подлинных экземпляров договора, один из которых для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, либо в договоре (при нотариальной форме) указывается, что органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, представляется копия договора.
//-- Представление на государственную регистрацию документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений --//
В данном случае речь идет о документах, которые указаны в договоре об ипотеке, в качестве приложения к договору. На практике это могут быть самые различные документы: от кадастрового плана земельного участка до отчета об оценке объекта недвижимого имущества.
При предъявлении документов на государственную регистрацию необходимо руководствоваться абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, который предусматривает, что иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Кроме того, копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
//-- Представление на государственную регистрацию документа об уплате государственной пошлины --//
В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается в следующих размерах за государственную регистрацию:
1) договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
физическим лицам – 500 руб.; организациям – 2000 руб.;
2) соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
физическим лицам – 100 руб.;
организациям – 300 руб.
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Учитывая положения абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации документ об уплате государственной пошлины представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
//-- Представление на государственную регистрацию документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним --//
В силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Учитывая тот факт, что регистрирующий орган проводит правовую экспертизу законности сделки, на государственную регистрацию договора об ипотеке необходимо представление документов, относящихся к данной сделке.
Например, в соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах) крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 % и более балансовой стоимости активов общества. Кроме того, в силу п. 1 ст. 79 Закона об акционерных обществах крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. В связи с этим на государственную регистрацию необходимо представлять документы об одобрении крупной сделки либо документ, подтверждающий, что ипотека не является крупной сделкой для залогодателя.
В случае если залогодателем является физическое лицо, на государственную регистрацию необходимо представлять согласие залогодателя на заключение договора об ипотеке либо документ, подтверждающий, что залогодатель в зарегистрированном браке не состоит либо не состоял на момент приобретения права собственности (права аренды). Данное требование вытекает из п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, который предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Кроме того, при государственной регистрации договора об ипотеке в регистрирующий орган необходимо представлять:
учредительные документы сторон сделки (для юридических лиц) (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации);
доверенности и иные документы, которые подтверждают полномочия представителей сторон сделки, подписавших договор об ипотеке и кредитный договор;
технический паспорт на объект недвижимости (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации);
кадастровый план земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации);
иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Основные причины, являющиеся основанием для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации договора об ипотеке
Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. Например, на государственную регистрацию не всегда представляются все доверенности, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки.
На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Бывает, после государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества произошли изменения в описании предмета ипотеки (например, изменился инвентарный номер или адрес объекта недвижимости). В данном случае необходимо внесение изменений в ЕГРП.
Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. В частности, согласно указанному пункту, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. В нарушение указанной нормы право аренды передается в ипотеку на срок, превышающий срок аренды. Это значит, что в данном случае кредитный договор заключен на срок, превышающий срок аренды.
Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям Закона об ипотеке. При этом государственная регистрация данных договоров приостанавливается в соответствии с Законом о регистрации. Впоследствии стороны договора с целью устранения замечаний государственного регистратора к договору об ипотеке заключают дополнительное соглашение. В данном случае, учитывая положения п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, дополнительное соглашение к договору об ипотеке не может рассматриваться как таковое, поскольку права и обязанности у сторон договора ипотеки возникают с момента государственной регистрации данного договора. Следовательно, правоотношения сторон возникают только с момента государственной регистрации договора об ипотеке и в них не представляется возможным внести какие-либо изменения. Таким образом, в договор об ипотеке, который не зарегистрирован, нельзя внести какие-либо изменения и дополнения путем заключения дополнительного соглашения.
Оформление договора об ипотеке
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 1/2008
Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) содержит определение обязательства, которое вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое – юридический факт, а второе – правоотношение.
Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. [29 - Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Монография. Рязань, 1994. С. 8.] Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. [30 - Калмыков Ю.Х. Избранное. Труды. Статьи. Выступления. М., 1998. С. 46.]
Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.
Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В статье рассмотрены объекты недвижимого имущества.
Как известно, предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.
В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других.
Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре ипотеки таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор – незаключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов.
В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т. д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:
наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане;
площадь объекта недвижимости;
адрес, по которому расположен объект недвижимости;
условный или кадастровый номер объекта недвижимости.
Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. [31 - Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. № 12. С. 21.]
В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Согласно некоторым нормам Закона об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть не только вещи и имущественные права, которые находятся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и те вещи и имущественные права, которые будут приобретены им в будущем. По нашему мнению, это противоречит общей теории обязательств. В частности, в ст. 11 Закона об ипотеке закреплено положение, в соответствии с которым обязательство, обеспечиваемое ипотекой, еще не возникло, а ипотека как обременение уже существует. В связи с этим необходимо отметить недопустимость возникновения залога ранее основного обязательства, что предусматривает п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство. [32 - Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. колл. М.И. Брагинский. М., 1995.] В связи с этим хотелось бы сослаться на высказывание Г.Ф. Шершеневича, который указывал на то, что «кредитору всегда грозит опасность, что имущество должника окажется ниже ценности обязательства, что к его имуществу предъявлено одновременно столько требований, что оно не выдержит тяжести их совокупности». [33 - Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 205.] Следовательно, очень важно грамотно и объективно проводить оценку предмета договора.
В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении. Однако на практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены. Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Чаще всего оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риелторским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации.
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. [34 - Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2.]
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Таким образом, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т. е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.
Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве.
На практике стороны договора нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры. В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству? С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так, стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить. [35 - Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 8.] Объясняется это тем, что «договор ипотеки является способом обеспечения другого (основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора одного вида в число существенных условий договора другого вида». [36 - Фадеев А.В. Указ. соч. С. 17.] Как нам кажется, это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 1 июля 1996 г. № 6/8. [37 - Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 17.] Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.
Некоторое недоумение вызывает п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, согласно которому ипотекой может обеспечиваться обязательство, сумма которого подлежит определению в будущем. Это противоречит общим нормам заключения договора ипотеки, так как размер обеспечиваемого обязательства является одним из существенных условий данного договора. В связи с этим было бы целесообразно исключить подобную формулировку данной статьи относительно обязательства, которое может возникнуть между сторонами в будущем.
Ипотечное правоотношение характеризуется волевым отношением не только потому, что его возникновение зависит от воли государства, выраженной в правовых нормах, но и потому, что оно всегда устанавливается по воле самих участников правоотношений, которые «выступают в качестве носителей взаимных субъективных прав и обязанностей». [38 - Гражданское право: Учеб. / Под ред. П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. М., 1969. С. 75.]
В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Гражданский кодекс РФ последовательно придерживается данного принципа. Однако в действующей редакции Закона об ипотеке ст. 47 устанавливает следующую формулировку: «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».
Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице и залогодержателя по ипотечному обязательству, и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция п. 1 ст. 47 выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи, введенные Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке», [39 - Российская газета. 2002. № 29. 14 февраля.] вряд ли можно назвать целесообразными. Во избежание неверного толкования этой нормы необходимо п. 1 ст. 47 сохранить в следующем виде: «Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное».
Основное право залогодержателя содержится уже в определении ст. 1 Закона об ипотеке: получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны преимущественно перед другими кредиторами. Как свидетельствует практика, нередко залогодержатели имеют неправильное представление относительно своих «особых» прав на заложенное имущество – получить удовлетворение своим требованиям из стоимости имущества. Залогодержатели для быстрейшего обращения взыскания имущества, являющегося предметом залога, часто в договорах обговаривали условие, что заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитора-залогодержателя.
Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодатель. В качестве залогодателя может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Им может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку законодательство не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица. [40 - Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 2. С. 202.] На стороне залогодателя может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетнее, поскольку Закон об ипотеке предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что не защищает интересы залогодателя. Аргументируется данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости». [41 - Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 10.] И с этим нельзя не согласиться.
Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, – быть собственником имущества, которое передается в ипотеку, либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Данное требование является необходимым. Поскольку ипотека предполагает принципиальную возможность продажи предмета договора, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества.
Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. [42 - Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. № 12. С. 22.]
В договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания действительности любого договора. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ установил приоритет норм Закона об ипотеке и закрепил общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, которые применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Статья 131 ГК РФ вводит обязательную регистрацию для всех сделок с недвижимым имуществом. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества. [43 - Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11. С. 8.]
Пункт 2 ст. 10 Закона об ипотеке гласит, что договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Необходимость подобной регистрации диктуется специфическими чертами самой недвижимости – прочная связь с землей и их особая ценность. [44 - Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., 2001. С. 172.] Следует заметить, что до принятия регистрация сделок имела весьма ограниченное применение. Существовал порядок регистрации недвижимости в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика нередко приводила к противоречивому нормотворчеству.
Теперь же п. 2 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, сделок с ним и ограничения (обременения) прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А под государственной регистрацией законодатель закрепил «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество». Результатом такой регистрации является тот факт, что правообладатель не обязан доказывать свое право иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре.
Несколько спорным является утверждение законодателя о том, что Федеральный закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признал государственную регистрацию единственным доказательством существования зарегистрированного права, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав.
Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два закона: Закон об ипотеке и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл. 4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст. 29.
Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.
Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 4/2006
Действующий Гражданский кодекс РФ ввел земельные участки в сферу гражданско-правового регулирования, закрепив их в качестве объектов гражданских прав. Это вызвало необходимость распространения на них гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения с объектами недвижимости. В то же время специфика земельного участка как объекта недвижимого имущества обусловила появление в ГК РФ гл. 17, которая непосредственно регулирует права на земельные участки. [45 - См.: Ельникова Е.В. Проблемы реализации принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов // Бюллетень нотариальной практики. 2005. № 4.]
Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др.
Норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего в сфере регулирования имущественных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними.
Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм.
В данном случае хотелось бы проанализировать один из основных принципов земельного законодательства в свете государственной регистрации ипотеки.
Поскольку одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки, установленные п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [46 - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.] (далее – Закон о регистрации), то и при осуществлении государственной регистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного из основополагающих принципов Земельного кодекса.
ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип раскрывается в ст. 35 ЗК РФ.
Основная идея данного принципа заключается в том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Необходимо также отметить, что п. 1 названной статьи устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Вопрос о соблюдении принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при государственной регистрации ипотеки возникает в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества, на данное имущество обращается взыскание, что влечет смену собственника.
В частности, согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [47 - СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.] (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В Законе об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости отражен в ст. 64–66 и 69.
Ипотека земельного участка
Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Настоящая норма хотя и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.
Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.
В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае если они принадлежат одному лицу.
Несмотря на мнение некоторых юристов о ничтожности данных сделок, [48 - См., напр.: Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // ЭЖ-Юрист. 2005. № 32.] по правилам ст. 168 ГК РФ они имеют место.
В то же время законодатель, пытаясь соблюсти принцип единства, предусмотрел возникновение у залогодателя права ограниченного пользования частью земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание, в случае обращения взыскания на земельный участок. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.
Необходимо отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Аналогичные положения содержатся в настоящее время и в п. 4 ст. 340 ГК РФ.
В полной мере принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данного пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости также закреплен и в ст. 65 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
В первоначальной редакции данная статья предусматривала нераспространение ипотеки на вновь созданные здания на заложенном участке, что нарушало принцип единства.
Необходимо также отметить и положения ст. 66 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.
Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.
Ипотека зданий и сооружений
В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Данные положения Закона об ипотеке соотносятся с п. 3 ст. 340 ГК РФ, который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [49 - Российская газета (Ведомственное приложение). 1996. № 151.] было дано следующее разъяснение.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Необходимо отметить, что в силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Кроме того, п. 1 указанной статьи устанавливает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На практике встречаются случаи, когда стороны указывают в договоре об ипотеке часть земельного участка, которая занята зданием, при этом право зарегистрировано не на часть, а на весь земельный участок. В данном случае представляется целесообразным приостановить государственную регистрацию и указать на п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, который устанавливает, что предметом ипотеки может являться имущество, права на которое зарегистрированы.
Из правового анализа норм следует, что в ст. 69 Закона об ипотеке принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости реализован в полной мере.
Таким образом, при проведении правовой экспертизы поступившего на государственную регистрацию договора об ипотеке здания или сооружения необходимо определить наличие либо отсутствие прав на земельный участок, на котором находится закладываемое здание или сооружение. В случае отсутствия указания на земельный участок в договоре об ипотеке, предметом которого является здание, возникают основания для приостановления государственной регистрации, а в случае неустранения замечаний – для отказа по основаниям абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
В заключение хотелось бы отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.
Важную роль в успешной реализации данного принципа должны сыграть и соответствующие поправки в ГК РФ и Закон об ипотеке, необходимость которых очевидна.
Может ли комната быть предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств (ипотека)?
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 2/2008
В некоторых отделах управлений Федеральной регистрационной службы РФ участились случаи отказов в государственной регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которых являются комнаты. При этом в качестве «правового» основания отказа в государственной регистрации указывается на отсутствие такого объекта недвижимого имущества как комната в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Данные факты негативно сказываются на развитии ипотеки в целом, поскольку некоторые кредитные организации, выдающие кредиты на приобретения жилых помещений, уже отказались от кредитования приобретения комнат, опасаясь получения отказа в регистрации из регистрирующего органа.
Отказы в государственной регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которых являются комнаты, по указанному основанию, представляются необоснованными.
1. Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Необходимо отметить, что действия п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке распространяются не только на имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке, но и на ипотеку в силу закона. Так, в силу п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Таким образом, предметом договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, могут быть части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Кроме того, данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213. [50 - БНА ФОИВ. 2006. № 27.]
Одним из требований в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, является необходимость «предварительной» регистрации права собственности на комнату (как и на любой другой объект недвижимости) в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Иными словами, в случае если комната зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, она может являться предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств.
2. Аналогичным образом решается вопрос о применении п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке. Указанная норма предусматривает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Кроме того, к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Следовательно, предметом договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Особое внимание необходимо обратить на положение п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке, согласно которому в случае если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.
Таким образом, положения Закона об ипотеке об имуществе, которое может быть предметом ипотеки, а также об особенностях ипотеки жилых домов и квартир, четко и ясно регламентируют, что изолированная комната как самостоятельный объект недвижимого имущества, предназначенный для постоянного проживания, может быть предметом как договора об ипотеке, так и договора купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.
3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является комната, по основаниям «ненадлежащего объекта», данный отказ может быть обжалован в судебном порядке.
При этом представляется целесообразным в судебном порядке не только признать отказ необоснованным, но и обязать соответствующее управление Федеральной регистрационной службы зарегистрировать указанный договор.
Кроме этого, необходимо обратить внимание на п. 5 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому при отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При этом заинтересованное лицо, обжалующее отказ в регистрации, вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации. [51 - Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н. Ткача. М.: Юстицинформ, 2006.]
Такими убытками при ипотечных сделках могут быть: стоимость аренды индивидуального банковского сейфа на срок после отказа в государственной регистрации, повышенные банковские проценты или иные комиссии, вызванные отказом в государственной регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является изолированная комната, предназначенная для постоянного проживания.
Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 9/2005
Общие положения
Закладная – это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление.
Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [52 - Российская газета. 1998. 22 июля.] (далее – Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.
Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.
18 ноября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах». [53 - Российская газета. 2003. 18 ноября.] Однако в ст. 1 данного Закона определено, что в сферу действия этого нормативного акта не входит такая ценная бумага, как закладная.
Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.
Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной.
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Кроме того, необходимо отметить, что согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденным распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-Р, [54 - Вестник ФКЦБ России. 1999. № 2.] закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.
Форма закладной
Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и выдача сертификатов – документальных заменителей. Закладная должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица. [55 - Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. № 5. С. 13.]
Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права (с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов), осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 Гражданского кодекса Российской Федерации [56 - Российская газета. 1994. 8 декабря.]). Таким образом, закладная должна отвечать следующим требованиям:
удостоверять имущественные права;
содержать определенные реквизиты;
быть облеченной в соответствующую форму.
Права, удостоверенные закладной
Исходя из определенных выше параметров, закладная как ценная бумага удостоверяет такие права ее законного владельца, как право кредитора на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя на предмет данной ипотеки. Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, – право кредитора, т. е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т. е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.
Возможны только две комбинации реализации прав, удостоверенных закладной: в случае надлежащего исполнения должником основного обязательства законный владелец закладной реализует только право на получение исполнения по обеспеченному (основному) обязательству, ибо второе право (залогодержателя) с прекращением исполнения основного также заканчивает свое существование;
при неисполнении в надлежащем порядке обязанностей по основному договору держатель закладной реализует одновременно оба указанных выше права.
Иной комбинации не бывает, так как право залогодержателя не может быть осуществлено самостоятельно, т. е. данное право связано и возникает только при неисполнении основного обязательства.
Исходя из прав, удостоверяемых закладной, обязанными по ней лицами являются должник по основному обязательству и залогодатель (если он – третье лицо по отношению к обеспечиваемому обязательству) либо только должник, когда он одновременно является и залогодателем. Закладная составляется и подписывается всеми обязанными по ней лицами.
Лицо, которое может получить исполнение по закладной, называется законным владельцем закладной. Поскольку залогодержатель и кредитор – это одно и то же лицо, то первоначальный держатель закладной определяется в данной ценной бумаге в обязательном порядке путем проставления его имени (наименования) и места жительства (места нахождения). Данная запись подлежит регистрации как часть закладной.
Передача прав по закладной
Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ), передача прав по которой допускается путем заключения сделки в простой письменной форме.
Однако абз. 3 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке устанавливает, что при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Необходимо отметить, что аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 146 ГК РФ, где предусматривается порядок передачи прав по ордерной ценной бумаге, которой закладная не является. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи – индоссамента.
Аналогичного мнения придерживается ряд специалистов, которые считают, что Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК РФ четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге; по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п. 2 ст. 146 ГК РФ). Отступление от этих норм ГК РФ недопустимо. Закладная должна быть ордерной ценной бумагой, либо права по ней как по именной ценной бумаге должны передаваться в порядке, установленном для уступки требований (цессии). [57 - См., напр.: Завидов Б.Д. Закладная как элемент ипотеки // СПС «Консуль-тантПлюс». Комментарии законодательства. 2004. 28 января.]
В то же время существует мнение, что передача прав по закладной путем цессии противоречила бы самой цели выпуска закладных. Не касаясь всех аспектов выпуска закладных, следует отметить, что юридический аспект их выпуска важен лишь для целей более упрощенного способа передачи прав по ним, т. е. путем совершения передаточной надписи. В противном случае возможна была бы передача прав залогодержателя по цессии в порядке, установленном ст. 47 Закона об ипотеке. [58 - Клык Н. Закладная – новый вид ценной бумаги // Законность. 1999. № 5. С. 34.]
Если по векселю индоссаментом может быть простая подпись управомоченного лица на обратной стороне векселя, [59 - Положение о переводном и простом векселе, введенное в действие постановлением ЦИК СССР и СНК от 7 августа 1937 г. № 104/1341 (п. 13).] в отношении индоссамента на закладной установлены следующие дополнительные требования:
должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной;
индоссамент выполняется не только управомоченным владельцем (залогодержателем), но и предыдущим ее владельцем, если таковой есть;
надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, а также бланковый индоссамент считаются ничтожными.
Таким образом, в отличие от вексельного индоссамента индоссамент каждого владельца на закладной должен быть не только именным, но и сопровождаться подписью предыдущего.
Обязательные реквизиты закладной
Закон об ипотеке в п. 1 ст. 14 устанавливает обязательные требования к реквизитам закладной. Документ, не содержащий какого-либо реквизита, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если же выдача состоялась, то в соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ документ следует признать ничтожным, как не соответствующий требованиям законодательства. Российское право не предусматривает последствий признания ценной бумаги ничтожной. Полагаем, что по аналогии с последствиями недействительности ничтожной сделки, изложенными в п. 1 ст. 167 ГК РФ, ничтожная закладная не влечет юридических последствий закладной как именной ценной бумаги.
Анализ реквизитов закладной позволяет сделать вывод, что она включает в себя не только существенные условия договора об ипотеке, но и все условия обеспечиваемого обязательства, ибо содержит прямую отсылку к нему согласно подп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Удостоверенное закладной требование об уплате денежной суммы каузально связано с условиями двух договоров, лежащих в основании ее выдачи (договора об ипотеке и кредитного или иного договора, обязательство из которого обеспечивается ипотекой). Следовательно, обязанное лицо всегда может выдвинуть возражения против требования держателя закладной, основанные на этих договорах, в том числе когда не все их условия отражены в тексте самой закладной или когда эти договоры признаны недействительными полностью или частично по каким-либо основаниям. Каузальность закладной как ценной бумаги заключается в том, что обязанное лицо может возражать против требования держателя, ссылаясь на основание (causa) закладной. [60 - Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. № 4. С. 121.]
Если же в тексте ценной бумаги нет ссылок на основание ее выдачи, то отношения между добросовестным держателем ценной бумаги и обязанным лицом приобретают абстрактный характер, а сама она является абстрактной. Обязанное лицо в этом случае не вправе приводить возражения против требований субъекта прав по бумаге, если они вытекают из оснований выдачи ценной бумаги. Примерами таких абстрактных ценных бумаг в российском праве могут служить вексель и чек.
Закон вместе с тем не исключает расхождения содержания между договором об ипотеке и закладной, так как в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. При этом необходимо учитывать, что это правило не применяется, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Изменение условий закладной
В соответствии с п. 6 и 7 ст. 13 Закона об ипотеке (в ред. от 2 ноября 2004 г.) внесение изменений в закладную было возможно только в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Изменить содержание закладной по соглашению сторон по каким-либо иным основаниям не представлялось возможным. Законодатель попытался решить данную проблему, и в Закон об ипотеке были внесены некоторые изменения и дополнения.
Теперь редакция п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке выглядит следующим образом: «Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной». Таким образом, в настоящее время для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения.
В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:
путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;
путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Немаловажным является тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и без уплаты государственной пошлины.
Вместе с тем следует заметить, что ни прежняя, ни действующая редакции Закона об ипотеке и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) однозначно не регламентируют механизм изменения ранее установленных условий закладной. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений. Кроме того, не указывается, кто правомочен проставлять на закладной отметку (запись) о том, что соглашение об изменении условий закладной является неотъемлемой ее частью в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке, а также не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации. [61 - Коновалов А. Новые процедуры с закладной // ЭЖ-Юрист. 2005. № 6.]
Не ясна также правовая природа государственной регистрации соглашения о внесении изменений в содержание закладной с учетом того, что сама закладная как ценная бумага не подлежала и не подлежит государственной регистрации.
Таким образом, несомненной заслугой Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является то, что теперь в Законе об ипотеке предусмотрена возможность внесения изменения в закладную по соглашению между должником, залогодателем и залогодержателем. Однако нельзя не заметить, что процедура внесения таких изменений недостаточно урегулирована законодателем, в связи с чем участникам гражданского оборота, вероятно, придется столкнуться с определенными трудностями при заключении такой сделки.
Вопросы государственной регистрации закладной
Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя.
Лицом, составляющим закладную, является либо залогодатель (если он также и должник по основному обязательству), либо залогодатель и должник (если это разные лица).
Государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности.
Однако данное свойство закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость. Поэтому представляется целесообразным закрепить в законе необходимость государственной регистрации перехода прав по закладной от одного владельца к другому.
В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей – их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения.
В настоящее время в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области и ее территориальные отделы при государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств поступают закладные, составленные по форме, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Агентство) в соответствии со Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденными приказом генерального директора Агентства.
На практике нередки случаи, когда закладные, представленные в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Закладная удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки в силу закона. При государственной регистрации ипотеки в силу закона орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит в закладную следующие сведения:
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации права (подп. 10 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке);
сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона об ипотеки, а именно полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки (подп. 13 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке);
дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю (подп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке сведения о государственной регистрации права и государственной регистрации ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.
Внесение в закладную сведений о государственной регистрации договора купли-продажи или иного договора, являющегося основанием для возникновения права собственности залогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотеке не предусмотрено.
В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные, не предусмотренные п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Однако учитывая, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, не является стороной правоотношений, возникающих при ипотеке, внесение в закладную органом, осуществляющим государственную регистрацию, сведений, не предусмотренных законом, не допускается. Кроме того, необходимо учитывать, что стороны не вправе обязать орган, осуществляющий государственную регистрацию, совершать действия, не предусмотренные действующим законодательством.
В данном случае речь идет не об ограничении прав залогодателя и залогодержателя, предусмотренных п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке, а о том, что лица, составляющие закладную, требуют от органа, осуществляющего государственную регистрацию, внести в закладную сведения, которые данный орган вносить не вправе. В частности, на практике встречаются случаи, когда залогодержатель требует от государственного органа внести в закладную номер регистрационной записи договора купли-продажи недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки.
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, не предусмотрено внесение сведений о времени регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем не представляется возможным вносить в закладную указанные сведения.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.
Тем не менее иногда на государственную регистрацию представляются закладные, которые содержат пустые (дополнительные) листы, не содержащие информации и предназначенные для передаточных надписей и иных отметок о смене владельца закладной.
Законодательством предусмотрен порядок внесения передаточных надписей и иных отметок. Абзацем 1 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке предусмотрено, что для отметок о новых владельцах закладной либо для записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.
Прикрепление к закладной дополнительных листов, не содержащих юридически значимой информации, при выдаче закладной первоначальному залогодержателю является нарушением требований ст. 14 Закона об ипотеке. Таким образом, пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию, должны быть только те листы закладной, которые заполнены и содержат юридически значимую информацию на момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Несмотря на то что в абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке прямо не запрещено добавлять к закладной пустые листы, представляется нецелесообразным и необоснованным прикреплять к закладной и регистрировать документ с пустыми листами, которые не содержат юридически значимой информации.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что практика приостановления государственной регистрации неблагоприятно отражается на развитии системы ипотечного жилищного кредитования, при поступлении на государственную регистрацию закладных, составленных по форме, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – ГУ ФРС по МО) рекомендовало государственным регистраторам ГУ ФРС по МО и его территориальных отделов следующее:
вносить в закладную сведения, предусмотренные Законом об ипотеке, скрепляя каждую из записей подписью государственного регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию (сведения о государственной регистрации права, о государственной регистрации ипотеки и дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю);
в графах (разделах), не предусмотренных действующим законодательством для заполнения государственным регистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации договора купли-продажи, о времени государственной регистрации);
нумеровать и скреплять (сшивать) листы закладной, включая последний лист, содержащий дату выдачи закладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем дату выдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене владельца закладной);
на сшивке закладной указывать: «закладная составлена на ____________________ листах». Указанная надпись скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию. [62 - Информационное письмо Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по отдельным вопросам, связанным с оформлением и выдачей закладной при государственной регистрации ипотеки в силу Закона от 5 июля 2005 г. № РС-ИСХ. 2283.]
Данные сведения рекомендовано вносить при осуществлении государственной регистрации закладной.
//-- * * * --//
Закладная, несмотря на отдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Суть закладной заключается в ее практической направленности, а именно:
закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота;
при уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;
Закон об ипотеке предоставляет сторонам ипотечных правоотношений изменять условия закладной;
статья 18 Закона об ипотеке позволяет восстановить права по утраченной закладной.
Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотеке недвижимого имущества.
Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. [63 - Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.]
О содержании закладной
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 3/2007
В связи с увеличением числа поступающих на государственную регистрацию договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества с использованием кредитных средств, оформлением и выдачей закладных, удостоверяющих права залогодержателя по обеспеченным ипотекой обязательствам, следует руководствоваться единообразной практикой государственной регистрации.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать следующую информацию:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;
4) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо.
Поскольку составление и выдача закладной, предусмотренные Законом об ипотеке, являются одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, а также, поскольку права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству теснейшим образом связаны с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним при составлении залогодателем (а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству) закладной и отражении в ней указанных в п. 2–4 настоящей статьи сведений, следует учитывать общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормативных актов, регулирующих сферу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При внесении в закладную данных о физическом лице как о залогодателе, должнике или залогодержателе необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 19 ГК РФ, согласно которому гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая.
В соответствии с п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП), в случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Однако в случае если сведения об удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания в закладной не указываются, требование об их включении будет необоснованным.
При внесении данных о юридическом лице как залогодателе, должнике или залогодержателе необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 54 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму. Наименования некоммерческих организаций, а в предусмотренных законом случаях наименования коммерческих организаций должны содержать указание на характер деятельности юридического лица;
5) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
Название договора определяется видом обязательства, предусмотренного ГК РФ.
Иными обязательствами (недоговорными) являются возмещение вреда, компенсация потерь от неосновательного обогащения и т. д.;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
При этом к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные § 1 гл. 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами § 2 гл. 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.
Статья 314 ГК РФ гласит, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст. 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 809 ГК РФ в случае если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Часть 2 ст. 810 ГК РФ гласит, что если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца.
Вышеуказанные положения законодательства обосновывают необходимость включения в закладную всех существенных условий исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, такими условиям являются сумма долга, порядок начисления процентов на сумму долга, периодичность платежей, условия и порядок досрочного погашения долга, штрафные санкции за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства и т. д. Данные сведения являются обязательными для включения в закладную в связи с тем, что также обеспечиваются ипотекой с целью исполнения должником условий возникшего обязательства.
Кроме того, на практике часто встречаются случаи установления так называемого моратория на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и схемы перерасчета, установленных договором, обеспеченным ипотекой аннуитетных платежей, что также существенно влияет на условия исполнения обязательства.
Таким образом, если кредитным договором или иным денежным обязательством, исполнение которого обеспечивается ипотекой, предусмотрены особые условия исполнения обязательства, то они также должны содержаться в закладной наряду с существом обеспеченного ипотекой основного обязательства, а именно закладная также должна содержать:
дату исполнения обязательства, а также порядок признания кредитором такого исполнения;
если имеется разница в размере, сроках и порядке некоторых платежей по кредитному договору (зачастую это первый и последний платеж), то их размер или порядок их определения;
санкции за нарушение сроков возврата как основного обязательства, так и процентов по нему;
мораторий на досрочное погашение обязательства и санкции за его нарушение;
условия и сроки досрочного (добровольного) погашения обязательств (включая срок и форму уведомления кредитора о намерении исполнить обязательство досрочно);
санкции за отказ или нарушение сроков добровольно заявленного досрочного погашения обязательств;
минимальный размер суммы, которая может быть заявлена к досрочному погашению обязательств (как полному, так и частичному);
размер процентов или порядок их исчисления, начисляемых при досрочном погашении обязательства;
порядок перерасчета процентов в случае частичного досрочного погашения обязательств;
порядок (очередность) исполнения обязательств при нарушении условий надлежащего исполнения обязательств;
а также остальные санкции за нарушение условий возврата как основного обязательства, так и процентов по нему, так как изменение порядка исполнения этих условий может изменить порядок исполнения основного обязательства.
При этом санкции, предусмотренные кредитным договором (или иным обязательством, исполнение которого обеспечено ипотекой) за нарушение залогодателем условий, не связанных с исполнением основного (денежного) обязательства, не требуют дополнительного включения в текст закладной.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии), а согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Согласно п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой. При осуществлении прав по закладной подтверждение возникновения основного обязательства, в частности представление кредитного договора, не требуется.
Необходимо учитывать, что при уступке прав по закладной у последующих владельцев закладной должна быть исчерпывающая информация о порядке и условиях исполнения основного обязательства во избежание нарушения прав и законных интересов залогодержателей;
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, – денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.
На практике на государственную регистрацию зачастую представляются закладные, содержащие сведения о денежной оценке имущества, на которое установлена ипотека со ссылкой на заключение об оценке, однако такая ссылка представляется неверной, так как в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результат проведения оценки объекта отражается в отчете. Довольно часты случаи, когда при указании сведений о денежной оценке имущества указываются неверные реквизиты соответствующих отчетов и сведения о дате проведения оценки или о дате составления отчета. Такие реквизиты и указания на даты проведения оценки не являются обязательными для включения в закладную, однако в случае их указания является обязательным их соответствие представляемому отчету.
Таким образом, представляется обоснованным включение в закладную в соответствии с подп. 9 ст. 14 Закона об ипотеке сведений о денежной оценке имущества со ссылкой на отчет о проведенной оценке. Кроме того, для документального подтверждения указанных в закладной сведений об оценке на государственную регистрацию необходимо представлять и сам отчет;
10) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. Отсутствие в закладной этого указания не является выполнением требований подп. 11 п. 1 ст. 14 Закона.
Требование о включении данной информации в закладную согласуется с нормой ст. 12 Закона об ипотеке, которая гласит, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Кроме того, в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Гражданский кодекс РФ также предусматривает подобные случаи. Так, ст. 178 ГК РФ определяет, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством при составлении закладной умолчание информации об обременении предмета ипотеки каким-либо из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц не допустимо;
11) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
Зачастую на государственную регистрацию представляются закладные, содержащие, помимо подписи залогодателя, подпись солидарного заемщика.
Несмотря на то что напрямую Законом об ипотеке такой реквизит не предусмотрен, включение подписи солидарного заемщика в закладную представляется допустимым, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1 указанной статьи.
В закладной также должны содержаться сведения, предусмотренные подп. 10, 14 п. 1 ст. 14, п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной. Однако в отличие от требований, перечисленных выше, наличие сведений, предусмотренных вышеуказанными нормами, к моменту выдачи закладной должны быть обеспечены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, а именно:
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке и срок действия этого права;
сведения о государственной регистрации ипотеки;
наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки и ипотеку, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. При этом необходимо учитывать, что согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», приказу Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 185 (в ред. приказа от 29 августа 2006 г. № 269) органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области является Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, а не его отделы.
Перечисленные данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию.
Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
В соответствии с п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое. Таким образом, в случае если в тексте закладной указаны приложения, являющиеся ее неотъемлемой частью, таковые должны быть сшиты с закладной.
Кроме того, следует принимать во внимание требования нормы п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке, согласно которому, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на государственную регистрацию следует представить закладную, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копию.
На практике встречаются случаи, когда на государственную регистрацию предоставляются два подлинных экземпляра закладной.
Между тем из смысла Закона об ипотеке и результатов анализа гл. 7 ГК РФ следует, что закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно ст. 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.
С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности.
Таким образом, законный владелец закладной вправе требовать исполнения денежного обязательства, предъявив лишь данную ценную бумагу, не подтверждая иными документами наличие обязательства, а также может подтвердить свое право залога на предмет ипотеки.
Следовательно, представление на государственную регистрацию двух подлинных экземпляров закладной недопустимо.
Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
В соответствии с п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое. Таким образом, в случае наличия документов, являющихся согласно тексту закладной ее неотъемлемой частью, они должны быть сшиты вместе с закладной.
Также необходимо принимать во внимание, что согласно п. 2 ст. 144 ГК РФ отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность, а в соответствии с абз. 2 подп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке документ, названный «закладная», в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные, указанные в подп. 1 – 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. При этом отказ в выдаче закладной не влечет за собой отказ в государственной регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств и переход права по нему. Процедура регистрации первого владельца закладной и внесения в ЕГРП изменений в записи об обременении объекта недвижимого имущества осуществляется в соответствии с п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. № 213 (далее – Инструкция).
В случае отказа в выдаче закладной залогодатель после устранения причин, послуживших основанием для отказа, вправе обратиться в регистрирующий орган с целью регистрации залогодержателя в качестве первоначального законного владельца закладной.
Регистрация законного владельца закладной будет происходить также в случае если закладная не представлялась при государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона.
В соответствии со ст. 22 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Согласно п. 17 Инструкции, если договором об ипотеке предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе «Особые отметки регистратора» всех подразделов III-2 ЕГРП (п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке). В этих целях в данной графе указываются слова «выдана закладная» и дата выдачи регистрирующим органом закладной первоначальному залогодержателю.
Пунктом 21 Инструкции предусмотрено, что изменения и дополнения регистрационных записей об ипотеке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке) осуществляются путем:
внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о регистрации соглашения;
заполнения в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, листа записей об изменениях, располагаемого непосредственно за листом записи о регистрации договора об ипотеке (подраздел III-4), а в случаях, когда условия соглашения влекут изменение записи об ипотеке в подраздел III-2, – и листа записей об изменениях, располагаемого непосредственно за листом записи об ипотеке.
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке (ст. 23 Закона об ипотеке) (в случае заключения должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной соглашения об изменении ранее установленных условий закладной).
Учитывая, что законодательно прямо не предусмотрено указание в ЕГРП на выдачу закладной при регистрации ипотеки в силу закона, данное указание является необходимым и обоснованным с целью недопущения изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, а также уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной (п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке).
Согласно п. 3 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им (ими) на то лица.
В силу п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. В связи с этим заявление о регистрации первоначального владельца закладной представляется в регистрирующий орган должником (залогодателем) по обеспеченному ипотекой обязательству.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации в случае предоставление документов представителем правообладателя государственная регистрация прав проводится при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
При государственной регистрации первоначального владельца закладной в регистрирующий орган необходимо представить:
заявление о государственной регистрации первоначального владельца закладной и внесении изменений в записи ЕГРП (оригинал);
квитанцию об оплате государственной пошлины за внесения изменений в записи ЕГПР (оригинал и копия);
доверенность, в случае если интересы залогодателя представляет доверенное лицо (оригинал и копия);
кредитный договор (оригинал и копия);
закладная (оригинал и копия);
документы, названные в закладной в качестве приложения;
отчет об оценке (оригинал и копию).
В соответствии с подп. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
В закладной, представленной на государственную регистрацию, необходимо указать сведения о государственной регистрации права собственности залогодателя (должника) на предмет ипотеки и сведения о государственной регистрации ипотеки, а также наименование регистрирующего органа.