Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В
Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Введение

   Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И потому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан, и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.
   Согласно ст. 40 Конституции России каждый имеет право на жилище. Конституционное установление о том, что никто не может быть произвольно лишен жилища, пересекается с принципом неприкосновенности собственности (ст. 35 Конституции). Все большая часть жилищного фонда в настоящее время переходит в частную собственность граждан.
   В силу ст. 25 Конституции России жилище неприкосновенно. Этот принцип дополняет такой основополагающий конституционный принцип, как неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны. Именно дом является для человека первым рубежом обеспечения неприкосновенности его частной жизни.
   Право на жилище справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности [1 - См.: Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188 (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Действительно, сам объект этого права (квартира, комната, дом) должен изменяться в лучшую сторону. Комнату в бараке без санузла и воды тоже можно назвать жилищем, но не в цивилизованном смысле этого понятия. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».
   Поэтому, как и во все времена, была и остается проблема обеспечения граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации.
   В силу сложности и многогранности правовых отношений, связанных с обеспечением жильем, необходима государственная политика, направленная на реализацию этого конституционного принципа.
   Новый Жилищный кодекс Российской Федерации [2 - См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.).] – один из основных нормативных актов, регламентирующих реализацию права на жилище.
   В результате приватизации жилищного фонда и реализации гражданами своего права на жилище в рыночных условиях хозяйствования основная масса жилого фонда в настоящее время находится в частной собственности. По данным Правительства Российской Федерации, доля частного жилищного фонда за 1990–2004 гг. увеличилась с 33 до 73,5 %, а доля государственного и муниципального жилищных фондов сократилась с 67 до 25,6 %, из которых 20,1 % составляет муниципальный жилищный фонд [3 - См. раздел II Изменений, которые вносятся в Федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 годы // Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.].
   Предпринятое авторами краткое рассмотрение способов обеспечения государством реализации гражданами права на жилище в свете принятия нового Жилищного кодекса, позволяет прийти к однозначному выводу о том, что доля частного жилого фонда со временем будет только увеличиваться.
   В силу п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества дома. В связи с этим для большинства граждан России становится актуальным вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.
   В настоящей работе будет подробно рассмотрен основной из способов управления – управление товариществом собственников жилья. Кратко будут рассмотрены все иные предусмотренные законодательством способы управления домом.

Глава 1. Новый Жилищный Кодекс Российской Федерации и право на жилище

   Изменение политической государственной системы в России, переход от плановой (социалистической) к рыночной системе хозяйствования затронули все аспекты жизни граждан, включая обеспечение права на жилище.
   Согласно ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) [4 - См.: Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.], право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Приоритетным в то время было наращивание, в первую очередь, государственного и общественного жилищного фонда, за счет которого удовлетворялись потребности большинства граждан в жилье. Основанная масса жилья находилась в государственной или муниципальной собственности и предоставлялась гражданам по договорам найма (ст. 10 ЖК РСФСР 1983 г.). Соответственно государство в лице своих специально уполномоченных государственных органов самостоятельно осуществляло управление жилищным фондом. Участие граждан в управлении было минимальным.
   Жилищный кодекс РСФСР (1983 г.) уже не «справлялся» с регулированием изменившихся правоотношений в жилищной сфере. Государство вынуждено было устранять «пробелы» в законодательстве изданием большего количества нормативных актов. П.В. Крашенинников не без оснований отмечает, что «отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав» и «давало почву для многочисленных злоупотреблений» [5 - Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М.: Статут, 2005. Введение. Цит. по: ИБД «КонсультантПлюс».].
   Принятие нового Жилищного кодекса назрело давно и было обусловлено существенными изменениями в политической, экономической, юридической жизни государства. Изменился подход государства и к порядку обеспечения права граждан на жилище. Радикально начала меняться структура собственности жилищного фонда – все больше жилья приобретали частные собственники (граждане и организации). Появление значительного числа собственников жилья повлекло за собой необходимость правового регулирования отношений по управлению частным жилым фондом и общим имуществом многоквартирных домов.
   В декабре 2004 г. был принят новый Жилищный кодекс Российской Федерации [6 - Далее – ЖК РФ или Жилищный кодекс.], который был введен в действие с 1 марта 2005 г. [7 - См. статью 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1.] Кодекс сразу же стал объектом пристального изучения и критики со стороны ученых и практикующих юристов. К сожалению, критика в большей части справедлива и обоснованна. Отмечается, что в новый Жилищный кодекс «перекочевали» недостатки из ранее действовавших и отмененных нормативных актов [8 - См.: Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7. Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».]; некоторые его нормы прописаны не должным образом, «подробно, как подобает основному закону отдельной правовой сферы» [9 - Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2. Цит. по: ИБД «КонсультантПлюс».]. Указывается на наличие в Кодексе норм, «применение которых в действующей редакции будет проблематичным» [10 - См.: Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8. Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».]. По мнению В.М. Жуйкова, Жилищный кодекс «значительно ухудшает положение граждан и во многом не отвечает требованиям ст. 7 и ч. 2 ст. 55 Конституции РФ о том, что Российская Федерация – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина» [11 - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ под общ. ред. В.М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006, Введение // Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».]. Все это свидетельствует о том, что правоприменителям придется нелегко и в ближайшее время стоит ожидать внесения изменений и дополнений в Жилищный кодекс [12 - На рассмотрении Государственной Думы по состоянию на июль 2006 г. находится уже около трех десятков поправок в Жилищный кодекс. См.: Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. 2006. № 4114.]. Частично изменения и дополнения в Жилищный кодекс были внесены Федеральными законами от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ [13 - См.: СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498.], от 29 декабря 2006 г. № 250-ФЗ [14 - См.: СЗ РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 13.] и от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ [15 - См.: СЗ РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 14.]. Указанные изменения и дополнения, суть которых будет нами рассмотрена далее, не привели к кардинальным изменениям Жилищного кодекса.
   Г.П. Хованская считает, что «положение многих категорий граждан ухудшилось с принятием ЖК РФ» [16 - Хованская Г.П. Как жить по новому ЖК РФ? // ЭЖ-Юрист. 2005. № 14. С. 1.]. Думается, ухудшение касается в первую очередь бремени содержания общего имущества дома (об этом будет сказано ниже. – С.Ф.). Вероятно, многие усмотрят ухудшение положения граждан и в том, как государство намерено обеспечивать реализацию права на жилище. Тотальное государственное обеспечение граждан жильем было присуще нашему государству в советский период. В настоящее время государственная политика изменилась в соответствии с существующим политическим и экономическим строем. Сложно делать выводы об ухудшении или улучшении политики государства в этом направлении, т. к. решение жилищной проблемы многогранно и затрагивает многие секторы российской экономики. Рассмотрим, как государство намерено решать эту проблему.
   Согласно ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
   содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
   используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
   в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
   стимулируют жилищное строительство;
   обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
   обеспечивают контроль над исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; над соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
   Правительством Российской Федерации была разработана и утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг. [17 - См. постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770.], которая была существенно уточнена (изменена) после принятия Жилищного кодекса [18 - См. постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.]. Формирование рынка доступного жилья включено в Программу социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006–2008 гг.) [19 - Утв. распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 589.].
   Как отмечает Правительство РФ в своем постановлении от 31 декабря 2005 г. № 865, жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, каждая четвертая семья имеет находящееся в плохом или очень плохом состоянии жилье, дефицит жилищного фонда составляет 46 % от существующего.
   Проведя анализ нормативных актов, можем сделать вывод о том, что государственная политика направлена, если так можно выразиться, на самостоятельное обеспечение себя жильем подавляющим числом граждан. Большинству граждан придется самостоятельно приобретать жилье за счет собственных или заемных средств. Для этого государство намерено лишь обеспечить доступность жилья путем содействия развитию отдельных секторов экономики и обеспечения (в том числе законодательной) поддержки защиты прав граждан при приобретении ими жилья.
   Во-первых, необходимо развитие жилищного строительства. Как отметил Министр регионального развития Российской Федерации Владимир Яковлев, чтобы говорить о доступности жилья, ежегодно нужно строить 1 кв. м на человека, и тогда жилья хватит всем. В настоящее время в России строится 0,3 кв. м жилья в год на человека [20 - 1 марта 2006 г. В. Яковлев провел совещание, посвященное вопросам реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Интернет-сайт IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) http://www.irn.ru/articles/prn/6313.html]. Основными направлениями развития жилищного строительства будет обеспечение:
   формирования системы территориального планирования, создания условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства;
   развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилищного строительства, создания эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрения прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;
   развития кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;
   обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создания условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;
   модернизации и обновления оборудования, повышения эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;
   комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления кварталов застройки;
   создания единой системы государственного учета объектов недвижимости.
   Во-вторых, необходимо развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья. Стоимость жилья всегда была существенной относительно размера доходов граждан. Помимо жилья у человека есть иные немаловажные потребности. Поэтому во многих развитых странах подавляющее большинство жилья приобретается гражданами за счет кредитов и займов. Ипотечные кредиты на покупку жилья являются долгосрочными, а Россия только за последние десять лет пережила несколько экономических кризисов (финансовый кризис 1998 г., банковский кризис 2004 г.). В связи с этим «люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что смогут погашать ссуды и что государство выступит гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочит отношения» [21 - Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2006. № 6 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Для стимулирования ипотечного кредитования государство должно не «убеждать» банки снизить ставки процентов на сумму ипотечного кредита (такой метод вряд ли действен в отношении коммерческих организаций), а обеспечить стабильную экономическую ситуацию или направить часть денежных средств стабилизационного фонда на ипотечное кредитование граждан по сниженной процентной ставке. Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья Правительство РФ намерено:
   обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;
   создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
   совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
   оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
   развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);
   совершенствовать систему защиты прав граждан – приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.
   Как было отмечено Правительством РФ, проведенные в 1991–2005 гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации [22 - См. раздел II Изменений, которые вносятся в федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 гг., утв. постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.]. Следовательно, государство будет непосредственно участвовать в обеспечении жильем только двух категорий граждан: малоимущих граждан и тех, перед которыми государство имеет социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством.
   Согласно ст. 49 ЖК РФ, жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется по договорам социального найма теперь только малоимущим гражданам, признанным в установленном Жилищном кодексе основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ).
   Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ, гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:
   не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
   являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
   проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
   являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» [23 - СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.].
   Согласно ст. 12 ЖК РФ, определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. При этом Верховный Суд РФ в своем определении от 30 августа 2006 г. по делу № 9-Г06-14 указал на то, что Жилищный кодекс не предоставляет субъектам Российской Федерации права вводить дополнительные условия постановки граждан на учет по своему усмотрению [24 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».].
   Основания признания жителей города Москвы нуждающимися в предоставлении жилых помещений установлены ст. 8 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения» [25 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.].
   Согласно ст. 13 ЖК РФ, установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с чем приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 были утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма [26 - См.: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. Ч. II. № 6–8 // ИБД «КонсультантПлюс».].
   Так, согласно ст. 2 Закона города Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» [27 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 10.] (далее – Закон Москвы от 25 января 2006 г. № 7) малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.
   Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается. Порядок определения дохода за расчетный период и стоимости имущества устанавливается указанным Законом г. Москвы от 25 января 2006 г. № 7. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждена постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 г. № 362-ПП [28 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 35.].
   Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.
   Общая площадь жилого помещения, необходимого для обеспечения членов семьи по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется как разница между размером общей площади жилого помещения, которое может быть предоставлено членам семьи по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленной Законом города Москвы [29 - Нормы предоставления установлены ст. 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.], и размером общей площади всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает правом собственности.
   Указанные правила предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда исключительно для граждан, признанных в установленном порядке малоимущими, применяются с момента ввода в действие Жилищного кодекса – с 1 марта 2005 г. При этом согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [30 - См.: Российская газета. 2005. № 1.] (далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса) граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом.
   В соответствии с действующим законодательством государство приняло на себя социальные обязательства в рамках федеральной целевой программы «Жилище» обеспечить жильем следующие категории граждан:
   военнослужащих, увольняемых с военной службы, и приравненных к ним лиц [1 - См. статью 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // СЗ РФ. 1998. № 22. Ст. 2331; Указ Президента РФ от 30 сентября 1997 г. № 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых категорий других граждан» // СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4582; Указ Президента РФ от 28 июня 1999 г. № 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов, службы и учреждений» // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3307.];
   граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц [31 - См. там же.];
   граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей [32 - См. Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4188.];
   граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению [33 - См. постановление Правительства РФ от 24 ноября 1999 г. № 1290 «Об обеспечении жильем в Российской Федерации военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы и проходивших ее в вооруженных силах Российской Федерации на территории космодрома «Байконур», а также граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» // СЗ РФ. 1999. № 48. Ст. 5865.];
   граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на Производственном объединении «Маяк», пострадавших в результате этих аварий, а также ветеранов подразделений особого риска [2 - См. пункт 2 ст. 14 Закона РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, повергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 21. Ст. 699; Ст. 2–7 Федерального закона от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» // СЗ РФ. 1998. № 48. Ст. 5850; постановление Правительства РФ от 29 декабря 2004 г. № 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, повергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на Производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 2). Ст. 111.];
   вынужденных переселенцев [34 - См., напр., постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 274 «Об оказании государственной поддержки гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате Осетино-Ингушского конфликта в октябре– ноябре 1992 г.» // СЗ РФ. 1998. № 11. Ст. 1289.].
   К перечисленным категориям граждан необходимо отнести также:
   военнослужащих, проходивших военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужащих, награжденных орденами или медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, вставших на учет до 1 января 2005 г. [35 - См. пункт 4 ст. 17 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» // СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 168.];
   судей, ушедших или удаленных в отставку со стажем работы в должности судьи не менее 20 лет либо ставших инвалидами в период работы и пожелавших переехать на постоянное место жительства в другую местность (обеспечиваются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, благоустроенным жильем в виде отдельной квартиры либо дома за счет средств федерального бюджета) [36 - См. пункт 4 ст. 19 Закона РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. № 30. Ст. 1792.];
   лиц, участвующих в борьбе с терроризмом, и лиц, пострадавших в результате террористического акта [37 - См. статью 19 и 20 Федерального закона от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» // СЗ РФ. 2006. № 11. Ст. 1146.];
   инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 г. (обеспечиваются жильем за счет средств федерального бюджета) [38 - См. статью 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4563.].
   Определенные льготы в части предоставления жилья могут быть предоставлены спортсменам, завоевавшим звания олимпийских чемпионов, занявшим вторые и третьи места на Олимпийских играх, занявшим первые, вторые и третьи места на чемпионатах мира и Европы; Пенсионным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации может предусматриваться за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и иных не запрещенных законом источников обеспечение жильем нуждающихся спортсменов по месту их жительства [39 - См. подпункт 3 п. 3 ст. 32 Федерального закона от 29 апреля 1999 г. № 80-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2206.]. Так, например, согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы от 12 ноября 1996 г. № 1087-РП было дано указание рассмотреть и решить вопросы улучшения жилищных условий чемпионам и призерам XXVI летних Олимпийских игр и их тренерам путем предоставления муниципального жилья и площади в строящихся ЖСК на льготных условиях [40 - Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».].
   Круг граждан, имеющих право на обеспечение жильем за счет средств федерального и местного бюджетов, не так велик.
   Правительство РФ к 2010 г. намерено увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств с 9 до 30 %. За короткий период времени реализации национального проекта «Доступное жилье» Правительство РФ пришло к выводу о том, что в связи с резким ростом цен жилье остается доступным лишь богатым гражданам и так называемому среднему классу, имеющему возможность использовать ипотечные кредиты. В связи с чем предлагается создать в рамках федеральной целевой программы «Жилище» отдельную подпрограмму, направленную на обеспечение доступности жилья для малодоходных групп населения [41 - См.: Невинная И. Жил-был фонд // Российская газета. 2006. № 4259.].
   Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 15 июня 2006 г. № 6-П [42 - СЗ РФ. 2006. № 26. Ст. 2876.] признал не соответствующей Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [43 - См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.] (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. В связи с этим стоит ожидать увеличения количества сделок по приватизации за счет жилья, предоставленного гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Общие нормы о приватизации жилищного фонда сохраняют свое действие до 1 марта 2010 г. [44 - См. пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1 (в ред. п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.]
   Все это позволяет прийти к выводу о том, что частный жилищный фонд будет только увеличиваться – все большее количество жилых помещений будет иметь частных собственников. По данным Правительства РФ, в 2004 г. доля частного жилого фонда составляла 73,5 %, а в январе 2006 г., по данным Минрегионразвития – 76 % [45 - См.: Невинная И. Жить разрешили // Российская газета. 2006. № 3982.]. Вероятно, за прошедшие два года (к середине 2006 г.) доля частного жилого фонда существенно возросла за счет нового строительства, в первую очередь за счет непроизвольного стимулирования законодателем процесса приватизации жилья. Пунктом 2 ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса было установлено действие норм о приватизации до 1 января 2007 г. (потом этот срок был продлен до 2010 г.) [46 - См. пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1 (в ред. п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.], что вызвало всплеск обращений граждан за приватизацией жилья и многомесячные очереди на сдачу приватизационных документов [47 - См.: Невинная И. Приватизации дадут срок? // Российская газета. 2005. № 3941; Невинная И. Приватизация не укладывается в сроки // Российская газета. 2006. № 3990.]. Не исключено, что срок приватизации жилья будет продлен еще раз. Так, заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной палаты г. Москвы В. Суздаль отметил, что при существующих темпах приватизации эта процедура растянется на 10 лет [48 - См.: Шаров А. Не последний срок // Российская газета. 2006. № 4120.].
   Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). По справедливому замечанию Е.А. Каменевой, для обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ необходимо достичь основной цели – «формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности» [49 - См.: Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. № 8. Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».].
   Именно поэтому для многих граждан на повестку дня встал вопрос об определении способа управления многоквартирным домом.

Глава 2. Управление многоквартирным домом

§ 2.1. Выбор способа управления многоквартирным домом

   Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
   Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом несколько сужено, т. к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ [50 - СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.]). Теоретические попытки отнести «управление» к правомочиям собственника оказались безуспешными [51 - См.: Гражданское право: Учеб. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 485.]. Необходимо согласиться с мнением И.Б. Миронова о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома «по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» [52 - Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».].
   Представляется, что в Жилищном кодексе недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами. Объектами жилищных прав являются жилые помещения – жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения – детские сады и центры детского досуга, и т. п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.
   В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:
   им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
   обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);
   вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ);
   вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;
   обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способов управления (ст. 161–164 ЖК РФ) и др.
   Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:
   рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;
   получать необходимые коммунальные услуги.
   Поэтому, думается, вполне справедливо предложение В. Михайлова о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса о ТСЖ в отдельный нормативный акт и вообще при данном способе управления многоквартирным домом нужно говорить о товариществе собственников помещений [53 - См.: Михайлов В. Возможная модель правового режима // ЭЖ-Юрист. 2006. № 18. С. 4.].
   Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли [54 - См.: Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4. Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».]. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ.
   Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома [55 - См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005. Гл. 10 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление», как уже было отмечено, не принято относить к правомочиям собственника.
   Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
   Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. Тем самым законодатель не стал «сужать» инициативу собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на управление этим домом. При наблюдающейся общей пассивности в управлении многоквартирными домами такое ограничение негативно отразилось бы на достижении целей, преследуемых современной государственной жилищной политикой, – самостоятельное (без активного участия государства) управление собственниками многоквартирными домами. В целях обеспечения соблюдения прав и интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс четко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания.
   В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме (например, заказным письмом с уведомлением о вручении), или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):
   сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
   форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
   дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
   повестка дня собрания;
   порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
   Представляется, что расходы на созыв и проведение общего собрания собственников будет нести собственник, по инициативе которого собрание созывается. Жилищный кодекс ничего об этом не говорит. Такой подход видится не всегда справедливым. Одно дело, когда «слишком инициативный» собственник преследует свои личные интересы, например, для того, чтобы сосредоточить в своих руках управление многоквартирным домом, пользуясь пассивностью остальных собственников. К сожалению, зачастую такая концентрация власти при управлении многоквартирным домом достигается в корыстных целях для личного обогащения за счет взносов собственников на содержание общего имущества дома или несанкционированного использования помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Другое дело, если собрание созывается действительно в интересах всех собственников, например ежегодное общее собрание, собрание для определения порядка использования общего имущества дома с целью получения дохода в интересах всех собственников. В таких случаях было бы справедливым предусмотреть в Жилищном кодексе обязанность иных собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие такой или подобной нормы, думается, будет в определенной степени сдерживать проявление собственниками инициативы созыва общего собрания. Безусловно, отсутствие такой нормы не останавливает и не будет останавливать инициативу собственников, преследующих корыстные цели.
   Для наличия кворума в общем собрании должны принять участие собственники или их уполномоченные представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании, соответствует его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения (или помещений), принадлежащих его собственнику на праве частной собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, можно говорить о том, что собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит количество голосов на общем собрании, соразмерное его доле в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома. Такой подход представляется справедливым. Из данного правила существует исключение. Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принятым до вступления в силу указанного вводного Закона, может быть установлено непропорциональное определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Можно сделать вывод о том, что такое решение является бессрочным и может быть отменено (изменено) только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
   При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом наличие кворума обязательно и для всех последующих повторных общих собраний. Обязательность кворума общего собрания собственников не «преодолевается» фактом повторности созыва собрания, как это имеет место, например, в акционерном законодательстве [56 - См. пункт 3 ст. 58 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.].
   Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:
   принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);
   является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
   Как отмечает И.Б. Миронов, «субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов». И потому «само по себе решение, принимаемое собственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства», а нарушением прав и интересов меньшинства собственников будет являться несоблюдение установленной Жилищным кодексом процедуры принятия такого решения [57 - См.: Миронов И.Б. Указ. соч.].
   Решения общего собрания собственников оформляются протоколами, которые вместе с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).
   Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений тем собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).
   Следовательно, в протоколе общего собрания собственников помимо всего прочего должна содержаться информация о месте и адресе хранения протокола, а также о месте размещения сообщения о решении, принятом общим собранием.
   Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
   непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
   управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
   управление управляющей организацией.
   Перечень способов управления является закрытым (не подлежащим расширительному толкованию), и собственники вправе выбрать только один из способов, предложенных Жилищным кодексом [58 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункты 9 и 10 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].
   Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны были в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом или не реализовали выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [59 - См.: постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. 2006. № 37.] (далее – Правила проведения конкурса), должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Федеральным законом РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ ст. 18 указанного вводного закона была дополнена положением о том, что орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс до 1 мая 2008 г. Указанный срок проведения открытых конкурсов по выбору управляющей организации может быть сокращен по решению субъекта Российской Федерации для всех или отдельных муниципальных образований. Увеличить установленный срок (1 мая 2008 г.) субъект Российской Федерации не вправе. По мнению Г.П. Хованской, собственники потеряли с 1 января 2007 г. право на выбор способа управления и даже если они «все-таки проведут в январе 2007 г. собрание и определятся со способом управления домом, реализовать свое право они смогут только через год, а до этого они будут терпеть то, что выбрал муниципалитет» [60 - См.: Так кто же выбирает управляющую компанию // Недвижимость & цены. 2007. № 3. С. 24.]. Более справедливым нам кажется мнение, высказанное по этой проблеме представителями фонда «Институт экономики города» – действующим законодательством не установлен предельный срок выбора собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме и ЖК РФ и иные федеральные законы не содержат ограничения права (и срока) самостоятельного выбора гражданами способа управления [61 - См.: Так кто же выбирает управляющую компанию // Недвижимость & цены. 2007. № 3. С. 25.]. Действительно, анализ правовых норм п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, п. 4 ст. 161 ЖК РФ [62 - В редакции Федерального закона РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ.], п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ [63 - Введены в Жилищный кодекс Федеральным законом РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ.], позволяет прийти к выводу о том, что законодатель установил только срок начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. Так, орган местного самоуправления обязан начать проводить такие конкурсы с 1 января 2007 г., а к 1 мая 2008 г. – обязан полностью провести конкурсы по тем многоквартирным домам, по которым собственники не избрали способ управления или не реализовали выбранный способ.
   Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в любой момент (и даже после 1 января 2007 г.) в установленном действующем законодательстве порядке осуществить выбор способа управления. В этом случае возникают следующие нюансы с реализацией способа управления, выбранного собственниками после 1 января 2007 г. Так, если открытый конкурс органом местного самоуправления еще не проведен, то собственники вправе свободно реализовывать выбранный ими способ управления. При этом им стоит поторопиться с его реализацией, так как формально, в силу п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации и в том случае, если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом, но не реализовали его. Здесь остается надеяться только на благоразумие органов местного самоуправления, которые предоставят в этом случае собственникам возможность реализовать выбранный самостоятельно способ управления. Но и собственники своими активными действиями должны убедить орган местного самоуправления в том, что они не остановятся на полпути. Если же открытый конкурс уже проведен, то необходимо учесть, что заключение договора с выигравшей конкурс управляющей организацией для собственников является обязательным (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому реализовать свой выбор способа управления многоквартирным домом собственники смогут тремя способами:
   собственники помещений при наличии оснований вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом в общем порядке, предусмотренным действующим гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ);
   собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ);
   собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
   После 1 января 2007 г. подлежит применению общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Поэтому если собственники помещений в многоквартирном доме решили самоопределиться со способом управления домом, они не должны затягивать с принятием решения о выборе способа управления и с его реализацией.
   По справедливому замечанию В.Н. Литовкина, орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме [64 - См.: Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.
   В пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:
   1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
   общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
   по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
   2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
   большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50 % долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);
   собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
   не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
   Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления» [65 - Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 16 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].
   Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:
   создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
   добросовестная конкуренция;
   эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
   доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.
   При этом необходимо констатировать, что рынок коммунальных услуг находится в зачаточном состоянии. В основном такие услуги в настоящее время оказываются государственными (муниципальными) унитарными предприятиями. Частных коммерческих организаций еще мало. Создаются они в основном в крупных городах. В связи с этим, по справедливому замечанию А.Н. Чашина, в небольших городах и поселках собственники помещений в настоящее время не имеют возможности выбирать управляющие организации [66 - См.: Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Видимо, и конкурсы в таких населенных пунктах проводить в настоящее время нецелесообразно, т. к. на данных территориях отсутствует конкуренция в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными домами.
   Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.
   Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.
   Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» [67 - СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3105.].
   Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5 % размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.
   Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования:
   соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
   в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;
   деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях [68 - См. статьи 3.3 и 3.12 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.];
   отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
   отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
   внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.
   Данные требования предъявляются ко всем претендентам, и проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией.
   Пунктом 18 Правил проведения конкурса установлены основания для отказа допуска к участию в конкурсе. Перечень этих оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
   Разделом II Порядка проведения конкурса установлен порядок формирования и деятельности конкурсной комиссии.
   Конкурсная комиссия создается организатором конкурса не позднее чем за пять рабочих дней до опубликования извещения о проведении конкурса. Могут создаваться одна или несколько постоянно действующих комиссий, срок полномочий которых не может превышать двух лет.
   В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса, а также два депутата представительного органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования.
   Членами конкурсной комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса (в том числе лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) – физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса).
   Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс.
   Руководит работой конкурсной комиссии ее председатель, назначаемый организатором конкурса, а в его отсутствие – заместитель, назначаемый председателем конкурсной комиссии.
   Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов членов конкурсной комиссии, участвующих в ее заседании. При равенстве голосов решение принимается председателем конкурсной комиссии. В данном случае было бы правильно установить кворум для заседания конкурсной комиссии. Правительству РФ целесообразно установить, что заседания конкурсной комиссии правомочны, если в них принимает участие не менее трех членов конкурсной комиссии, при этом одним из присутствующих членов конкурсной комиссии должен быть депутат представительного органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования. В противном случае работа комиссии может превратиться в фикцию, т. к. будет невозможно обеспечить дискуссию при выборе победителя конкурса. Например, на заседании конкурсной комиссии присутствуют два члена конкурсной комиссии, один из которых председатель. В этом случае будет принято единоличное решение, т. к. голос председателя конкурсной комиссии является решающим.
   Решения конкурсной комиссии в день их принятия оформляются протоколами, которые подписывают члены конкурсной комиссии, принявшие участие в заседании.
   Заседания конкурсной комиссии являются открытыми, и на них могут присутствовать:
   представители ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в многоквартирных домах, действующих на территории субъекта Российской Федерации, а также представители общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов), действующих на территории субъекта Российской Федерации;
   претенденты, участники конкурса или их представители, а также представители средств массовой информации.
   Такой подход необходимо признать правильным, поскольку гласность при проведении конкурса будет способствовать повышению авторитета конкурсных комиссий и осуществлению общественного контроля над соблюдением порядка проведения конкурса.
   Информация о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования сведений о размещении заказов для муниципальных нужд, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъекта Российской Федерации, а также размещается на официальном сайте муниципального образования либо указанных субъектов Российской Федерации в сети «Интернет», предназначенном для размещения информации о заказах для муниципальных нужд или для нужд субъектов Российской Федерации. Публикация о проведении конкурса бесплатная. Информация о проведении конкурса может быть опубликована в любых иных средствах массовой информации, в том числе электронных.
   Разделом IV Правил проведения конкурса установлены порядок и сроки опубликования извещения о проведении конкурса, а также о перечне информации о конкурсе, которую должно содержать такое извещение.
   Разделом V Правил проведения конкурса установлены требования к форме и содержанию конкурсной документации, а также особое внимание уделено порядку обеспечения исполнения победителем конкурса обязательств по надлежащему управлению многоквартирным домом.
   Наличие такого условия в Порядке проведения конкурса необходимо только приветствовать, ведь тем самым будет обеспечиваться соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
   Согласно п. 42 Правил проведения конкурса размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца. Согласно п. 43 указанных Правил, мерами обеспечения исполнения обязательств могут быть страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
   Представляется, что государство в определенной степени должно контролировать выбор способа обеспечения управляющей организацией. Такой контроль может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Например, целесообразно ввести реестр страховых компаний и банков, отвечающих критериям финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса, как это сделано для обеспечения страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [69 - См. Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. № 52 (ч. I). Ст. 5029.]. Ведь большая часть помещений в многоквартирном доме является жилыми помещениями, собственники которых – физические лица. Защита интересов таких собственников в данном случае не менее важна, чем защита их интересов при банковских вкладах. Поэтому необходимо установить обязательство управляющей организации выбирать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. По мнению экспертов Министерства регионального развития РФ, «в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных» и «мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками». В связи с этим Минрегионразвития РФ предлагает создать специальный уполномоченный орган, который взял бы на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий» [70 - См.: Невинная И. Жил-был фонд // Российская газета. 2006. № 4259.]. Необходимо положительно оценить намерения Минрегионразвития РФ и надеяться на их скорейшую реализацию.
   Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций – в пользу ресурсоснабжающих организаций. Лица, в чью пользу предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования к надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.
   Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным. Также конкурсная документация может предоставляться организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией по письменному заявлению заинтересованного лица с взиманием установленной платы за ее предоставление. Думается, что такой (платный) способ предоставления конкурсной документации будет превалировать.
   Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.
   Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.
   Разделом VI Правил проведения конкурса установлен порядок и сроки подачи заявок на участие в конкурсе, а также требования к форме и содержанию заявки.
   Необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 58 Правил проведения конкурса может быть подана и будет рассмотрена заявка даже одного лица. При систематическом толковании этой нормы с нормой п. 59 Правил проведения конкурса можно сделать вывод о том, что открытый конкурс проводится даже при подаче только одной заявки. Данные нормы Правил проведения конкурса противоречат п. 5 ст. 447 ГК РФ, согласно которой конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Безусловно, в целях сохранения жилищного фонда эти нормы Правил проведения конкурса видятся целесообразными (особенно учитывая пассивность населения в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом). Но в этом случае законодателю необходимо устранить противоречие путем внесения дополнения в п. 5 ст. 447 ГК РФ о том, что при выборе управляющей организации на открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления в порядке п. 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается проведение конкурса, если в нем участвует только один участник. После демонополизации рынка коммунальных услуг и развития конкуренции на этом рынке такую норму Гражданского кодекса можно будет отменить.
   Разделом VII Правил проведения конкурса определен порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. До начала конкурса (время начала указано в извещении о его проведении) конкурсная комиссии объявляет присутствующим о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов.
   Далее вскрываются все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до вскрытия конвертов.
   Конкурсной комиссией оформляется протокол вскрытия конвертов, который потом размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.
   Организатор конкурса обязан вести аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов, вправе осуществлять аудио– и видеозапись процедуры вскрытия.
   Далее конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, а также на соответствие претендентов требованиям, установленным в п. 15 Правил проведения конкурса. Рассмотрение заявок должно быть завершено не позднее 10 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.
   После оценки поданных заявок и кандидатур претендентов на предмет их соответствия установленным Правилам конкурсная комиссия должна вынести решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Решения, принятые конкурсной комиссией, оформляются протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Все претенденты извещаются о результатах рассмотрения их заявок.
   Если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.
   Раздел VIII Правил проведения конкурса определяет порядок проведения конкурса. В конкурсе принимают участие только лица, признанные его участниками в соответствии с протоколом вскрытия конвертов.
   Победителем конкурса станет претендент, который предложит большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг, перечень которых дан в Приложении № 3 к Правилам проведения конкурса. Дополнительные работы и услуги участник конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.
   Конкурсная комиссия ведет протокол конкурса, который подписывается в день проведения конкурса в трех экземплярах, один экземпляр остается у организатора конкурса. Текст протокола не позднее одного дня с момента его утверждения опубликовывается на официальном сайте и в течение десяти дней с момента его утверждения в официальном печатном издании.
   Проигравшим в конкурсе лицам в течение пяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Особый порядок установлен для возврата денежных средств победителю конкурса и тому участнику, который не стал победителем и сделал предпоследнее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. Согласно п. 95 Правил проведения конкурса, победителю и участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, обеспечительные денежные средства возвращаются в течение пяти рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств.
   Такой порядок введен для обеспечения достижения главной цели конкурса – заключения договора об управлении многоквартирным домом.
   Так, победитель конкурса обязан направить подписанный проект договора на управление многоквартирным домом в течение 10 дней конкурсной комиссии и в течение 20 дней собственникам помещений в многоквартирном доме.
   Если победитель конкурса уклонится от заключения договора об управлении многоквартирным домом или не представит обеспечение исполнения своих обязательств, то:
   ему не возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
   такой договор предлагается заключить тому участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса обязательно.
   В случае признания участника конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
   Если в конкурсе участвовал один участник, то при уклонении его от заключения договора организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием, указанным выше.
   Право организатора конкурса на понуждение заключить договор об управлении многоквартирным домом обязанным лицом основано на положениях ст. 445 ГК РФ.
   Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
   В целом необходимо отметить, что установленные Правительством РФ Правила проведения конкурса довольно полно и подробно регламентируют процедуру организации и проведения конкурса, при должном применении способны обеспечить оптимальную защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме в части качества и количества, предоставляемых услуг. Но, как уже отмечалось, при отсутствии развитого рынка услуг по управлению многоквартирными домами, при отсутствии достаточного количества частных коммерческих организаций, оказывающих такие услуги, создать действительно конкурентную среду при проведении конкурсов сложно, особенно в небольших населенных пунктах. Видимо, для привлечения к участию в конкурсе органы местного самоуправления вынуждены будут увеличивать размер платы, предлагаемой управляющей организации за управление многоквартирным домом. При этом повышение качества и количества предоставляемых собственникам услуг не гарантируется. Поэтому согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425) важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, которая позволила бы собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства [71 - См. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 213.].
   Далее проводится процедура подписания договора об управлении многоквартирным домом между победившей в конкурсе управляющей организацией и собственниками помещений этого дома. И здесь возникает большое количество вопросов. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В.Н. Литовкин указывает на то, что в данном случае имеет место нарушение основополагающих принципов гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), т. к. осуществляется принуждение собственников помещений. По его мнению, «для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а интересы сохранения жилищного фонда» [72 - Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».].
   Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления) речь идет только об одном договоре (см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Этот пробел в том, что касается управляющих организаций, победивших в проведенном органом местного самоуправления конкурсе, был восполнен Правилами проведения конкурса. Согласно п. 91 Правил победитель конкурса направляет каждому собственнику помещений подписанный со своей стороны экземпляр договора.
   Согласно ст. 445 ГК РФ:
   собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);
   получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;
   возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;
   при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
   Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73 - Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 20 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.
   Из положений подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса следует, что срок действия договора об управлении многоквартирным домом – один год; этот срок может быть продлен на три месяца, что необходимо для того, чтобы собственники помещений смогли реализовать выбранный ими в порядке п. 6 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом. Видимо, Правительство РФ при составлении Правил проведения конкурса в части установления сроков действия договора управления многоквартирным домом руководствовалось тем, что согласно ранее действовавшей редакции п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. В первом издании настоящей книги мы высказали мнение об экономической нецелесообразности заключения договора на столь короткий срок. Ведь если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопрос о выборе способа управления этим домом. Это будет обременительно для местных бюджетов, так как возникает необходимость затрат на организацию и проведение нового конкурса. Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ этот недостаток жилищного законодательства был устранен. Теперь договор на управления многоквартирным домом с управляющей организацией может заключаться на срок не менее чем один год и не более чем три года (см. п. 5 ст.162 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Указанным Федеральным законом был сокращен и срок, установленный в п. 6 ст. 161 ЖК РФ для созыва органом местного самоуправления общего собрания собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Теперь орган местного самоуправления обязан созвать такое собрание собственников не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации (см. п. 6 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Считаем этот срок недостаточным. Так, если собрание провести в этот срок несложно, то реализовать принятое на собрании собственниками решение о выборе способа управления за столь короткий срок будет невозможным. Собственники не успеют реализовать решение к моменту окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, и орган местного самоуправления будет обязан в силу п. 4 ст. 161 ЖК РФ вновь проводить конкурс. Считаем целесообразным увеличить срок, установленный п. 6 ст. 161 ЖК РФ, по меньшей мере до шести месяцев. Также необходимо привести в соответствие с Жилищным кодексом подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса. До внесения такого изменения Правил органы местного самоуправления при установлении срока действия договора на управление многоквартирным домом должны руководствоваться нормами п. 5 ст. 162 ЖК РФ.
   Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ статья 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса была дополнена пунктом 2, согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Эти обязательства сохраняются до момента выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем и реализации этого выбранного способа либо до момента определения управляющей организации на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.
   Собственники помещений в многоквартирном доме могут столкнуться с затруднениями при передаче многоквартирных домов при выборе способа управления. Существующие пробелы в законодательстве частично устраняются подзаконными актами Минрегионразвития РФ и нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Так, Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» [74 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] указало на то, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится. При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 0514-316/6 [75 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс»] утвержден порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Указанный порядок достаточно подробно регламентирует процедуру передачи многоквартирного дома в управление организации, выбранной собственниками помещений или выбранной на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и предусматривает помощь и поддержку со стороны местных органов власти в реализации собственниками избранного способа управления домом. Кроме того, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы распоряжением от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 [76 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] утвердил примерные формы договора управления многоквартирными домом в городе Москве, договора на предоставление услуг, договора о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также критерии оценки деятельности управляющих организаций. Необходимо позитивно оценить деятельность Правительства города Москвы в этом направлении, что может способствовать повышению инициативы собственников самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Правильным можно признать позицию Правительства Москвы, согласно которой город не самоустраняется от проблем собственников помещений после выбора ими способа управления многоквартирным домом, а старается контролировать процесс взаимоотношений собственников с управляющими организациями. Такой подход позволит Правительству Москвы своевременно реагировать на нарушения управляющих организаций в отношении собственников помещений и, самое главное, иметь возможность оперативно осуществлять защиту интересов собственников помещений во избежание доведения многоквартирного дома до критического состояния.
   Много вопросов возникает при передаче технической и иной документации на многоквартирный дом согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Письмом от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 [77 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] Минрегионразвития РФ указал на то, что поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся техническая документация на многоквартирный дом должна передаваться безвозмездно.
//-- * * * --//
   Е.А. Максимкина отмечает, что в Жилищном кодексе «преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, права и обязанности лиц, их осуществляющих», а «диспозитивные нормы встречаются достаточно редко» [78 - Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Это еще раз подтверждает низкий уровень самостоятельности граждан в жилищной сфере и некоторое «недоверие» государства к самоопределению граждан в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома.
   Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») [79 - См.: Российская газета. 2006. № 184.].
   По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55 % многоквартирных зданий в России и около 3 % жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии [80 - Игорь Артемьев предлагает стимулировать рост числа ТСЖ // Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы http://www.fas.gov.ru/article/a_196.shtml]. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет [81 - См.: Галкин И. Дома продают вместе с жильцами // Российская бизнес-газета. 2006. № 548.]. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).
   Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» [82 - См.: Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место // Российская газета. 2006. № 4022.]. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Но необходимо учесть, что с 1 марта 2010 г. действие этой статьи о приватизации будет отменено в силу подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса. Опубликовано сообщение, что Минрегионразвития РФ готовит поправки в Жилищный кодекс о том, чтобы в процессе передачи жилья в собственность граждан проводить капремонт многоквартирного дома [83 - См.: Невинная И. Казна поможет жильцам // Российская газета. 2006. № 4017.]. Думается, что обязанность проводить капремонт необходимо возложить на государственные и муниципальные органы (владельца жилищного фонда) не только при передаче жилья в собственность, но и в тех случаях, когда приватизация состоялась ранее и капремонт не проводился. Правительство Москвы в своем постановлении от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» [84 - См. пункт 7.1 постановления Правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 8.] продекларировало свое намерение разработать и установить порядок предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
   Можно сделать вывод о том, что «внедрение в жизнь» норм Жилищного кодекса об управлении многоквартирными домами потребует достаточного количества времени и сил, издания определенных нормативных актов и внесения изменений в действующее законодательство. По мнению О.Н. Диордиевой, к повсеместному введению норм ЖК РФ, «регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года» [85 - Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».].
   В связи с этим необходимо согласиться с мнением А.Б. Рыжова о необходимости «масштабной государственной пропаганды норм Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами» [86 - Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Отмечается необходимость проведения активной просветительской и PR-кампании среди населения, направленной на создание положительного имиджа жилищно-коммунальной реформы и повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ [87 - См.: Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя // Российская газета. 2006. № 4085.]. Статьей 165 ЖК РФ предусмотрены меры по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
   Итак, попробуем дать более полное и развернутое определение понятия «управление многоквартирным домом».
   Управление многоквартирным домом – упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:
   благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
   благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
   надлежащего содержания общего имущества дома;
   предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.

§ 2.3. Способы управления многоквартирным домом

   Пунктом 1 ст. 161 ЖК РФ установлены следующие способы управления многоквартирным домом:
   непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
   управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
   управление управляющей организацией.
   В литературе высказано не бесспорное мнение о том, что установленное Жилищным кодексом многообразие способов управления направлено «на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами» и должно «стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания» [88 - См.: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: ГроссМедиа, 2006; пункт 3 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].
   Рассмотрим установленные способы управления подробнее.

2.3.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

   Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
   Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
   Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:
   один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);
   иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
   В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено, что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т. к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации [89 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 3 Комментария к ст. 164 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].
   В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров ресурсоснабжающих организаций – договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Как справедливо указывает С.Л. Филимонов, применение данного способа управления многоквартирным домом влечет за собой следующее:
   увеличение накладных расходов ресурсоснабжающих организаций в связи с увеличением числа абонентов (потребителей), что может повлечь изменение тарифов;
   каждый собственник несет отдельную (персональную) ответственность по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями, и потому такие организации не вправе прекращать поставку ресурсов на весь дом в целом в связи с их неоплатой, а вправе применять такую санкцию только в отношении конкретного абонента-неплательщика [90 - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ под общ. ред. В.М.Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006; п. 1 Комментария к ст.164 ЖК РФ // Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».].
   В данном случае непонятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь? Норма помещена в раздел Жилищного кодекса, посвященный управлению многоквартирным домом, т. е. управлению, в первую очередь, общим имуществом дома. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Поэтому необходимо понимать, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, не исключено, что ресурсоснабжающие организации столкнутся с определенными трудностями. Например:
   ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников;
   как должна поступать ресурсоснабжающая организация, если не все собственники помещений заключат с ней договоры о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома?
   Представляется, что целесообразно установить, что договор о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома заключается между ресурсоснабжающей организацией и организацией, выбранной собственниками для обслуживания внутридомовых инженерных систем. Указанные эксплуатирующие инженерные системы дома, организации производили бы учет потребленных для обслуживания общего имущества ресурсов и взимали бы плату за них с собственников.
   В силу ст. 426 ГК РФ все договоры, указанные в п. 2 ст. 164 ЖК РФ, являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Согласно п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ и п. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 23 мая 2006 г. № 307 утвердило Правила предоставления гражданам коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями [91 - См. постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.]. Согласно п. 5 указанных Правил обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.
   Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома. Процедура взыскания задолженности будет весьма затруднительной. Например, с эксплуатирующей организацией заключается один договор всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме. Кому именно эксплуатирующая организация должна предъявлять требование оплатить работы (услуги)? Вероятно, в данном случае согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ имеет место солидарная обязанность (ответственность) ввиду неделимости предмета обязательства: эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Следовательно, эксплуатирующая организация вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 322 ГК РФ). При этом целесообразно предъявлять требования лишь к тем собственникам помещений, которые подписали договор с этой организацией (п. 1 ст. 164 ЖК РФ). В дальнейшем собственник помещения в многоквартирном доме, исполнивший солидарную обязанность, приобретает право регрессного требования к остальным должникам-собственникам за вычетом доли, падающей на него (подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Только в отличие от общего правила, установленного подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ, исполнивший солидарную обязанность собственник приобретает право регрессного требования к остальным должникам не в равных долях, а в долях, соответствующих их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 37 ЖК РФ).
   Сложнее будет взыскивать задолженность ресурсоснабжающим организациям. В такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном разд. Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). Такие меры будут стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно урегулировать все вопросы с неплательщиками путем общественного воздействия на них.
   Систематическое толкование норм Жилищного кодекса о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет сделать следующие выводы:
   управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме;
   при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивидуально-коллективный характер – эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно.
   Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом, видимо, делают такой способ управления не очень привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. По-видимому, такой способ управления будет использоваться не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник (или собственники), который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Для получения полномочий таким собственником необходимо лишь указать в протоколе решения общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления домом на то, что этот собственник правомочен представлять других собственников в отношениях с третьими лицами. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией. Профессиональные управляющие организации в большей степени могут способствовать защите интересов собственников во взаимоотношениях с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями.

2.3.2. Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

   Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.
   Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:
   жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
   жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
   потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.
   Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
   Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).
   Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.
   Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).
   Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком – в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.
   Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
   В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
   Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо, как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК РФ).
   Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» [92 - СЗ РФ. 2001. № 33 (ч. 1). Ст. 3431.] (далее – Федеральный закон от 8 августа № 129-ФЗ).
   Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
   общее собрание членов жилищного кооператива;
   конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;
   правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
   Общее собрание жилищного кооператива и в установленных случаях конференция – высшие органы управления кооперативом (ст. 116 ЖК РФ), решения которых, принятые в установленном порядке, являются обязательными для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ). Компетенция общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом (п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Жилищный кодекс не дает рекомендаций по определению вопросов, которые могут или должны быть отнесены к компетенции общего собрания. Такой подход нельзя признать правильным, т. к. это может затруднить утверждение собранием устава и привести к конфликту между учредителями при решении вопроса о компетенции общего собрания. Однозначно можно сказать, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива должно быть отнесено решение следующих вопросов:
   внесение изменений и/или дополнений в устав кооператива (т. к. именно к компетенции общего собрания относится утверждение устава – п. 4 ст. 112 ЖК РФ);
   избрание правления жилищного кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ);
   избрание ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (п. 1 ст. 120 ЖК РФ);
   утверждение заявлений о приеме в члены жилищного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖК РФ) и исключение из числа членов кооператива (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);
   установление условий и порядка внесения паевого взноса (т. к. условия и порядок должны быть определены уставом, который утверждается собранием, – п. 1 ст. 125 ЖК РФ);
   решение вопроса о преобразовании жилищного кооператива (ст. 122 ЖК РФ);
   решение вопроса о ликвидации жилищного кооператива (ст. 123 ЖК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ).
   Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.
   Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).
   П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» [93 - Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005. § 1 гл. 11 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
   Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:
   договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
   договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п.).
   Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:
   будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом;
   совершенно обоснованно, т. к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.
   После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, как будет показано ниже, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.
   Существует и другой вид кооператива – жилищный накопительный кооператив, который в определенной части своих целей схож с жилищными и жилищно-строительными кооперативами: удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье. Несмотря на это существует ряд принципиальных различий, а именно: жилищный накопительный кооператив – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [94 - СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.]; далее – Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах).
   Отличие жилищного накопительного кооператива от жилищного и жилищно-строительного кооперативов заключается в следующем:
   членами жилищного накопительного кооператива могут быть только граждане, членами жилищных кооперативов могут быть и юридические лица;
   согласно п. 5 ст. 110 ЖК РФ действие положений гл. 11 Жилищного кодекса не распространяется на жилищные накопительные кооперативы. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются Федеральным законом о жилищных накопительных кооперативах;
   число членов жилищного накопительного кооператива не может быть менее пятидесяти человек и более пяти тысяч человек (п. 4 ст. 5 Федерального закона о жилищных накопительных кооперативах). Кроме того, число членов жилищного накопительного кооператива не связано с количеством жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, т. к. жилая и нежилая площадь приобретается в интересах членов такого кооператива в разных домах (не исключена даже такая ситуация, при которой эти дома будут находиться в разных населенных пунктах);
   деятельность жилищного накопительного кооператива больше схожа с деятельностью профессионального участника финансового рынка, аккумулирующего средства нескольких лиц для более выгодного их вложения на финансовом рынке. Удовлетворение потребности граждан в жилых помещениях в жилищных накопительных кооперативах происходит за счет объединения паевых взносов членами кооператива. Объединенные денежные средства членов такого кооператива используются для приобретения или строительства жилья, но цель кооператива не получение от этого прибыли, а передача жилого помещения в собственность члена кооператива, полностью оплатившего паевой взнос. Поэтому жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом. Одна из задач жилищного накопительного кооператива – предоставление его членам возможности приобрести жилье в рассрочку, т. е. за счет накопления и выплаты паевого взноса в необходимом размере. Жилищный накопительный кооператив, аккумулировав средства многих граждан, имеет возможность вкладывать их в строительство при минимальном паевом взносе членов. Так как члены кооператива – граждане с разным достатком, то и требования к качеству жилья у них разные. Поэтому жилищные накопительные кооперативы вкладывают денежные средства в приобретение и строительство жилых помещений не в одном жилом доме (как это обычно происходит в ЖСК), а в разных домах. Получается, что жилищный накопительный кооператив представляет собой постоянно действующий инвестиционный институт, цель которого только вложение объединенных паевых взносов членов кооператива в приобретение и строительство жилых помещений с последующей передачей этих жилых помещений в собственность членов кооператива. В связи с этим:
   деятельность жилищных накопительных кооперативов находится под контролем Федеральной службы по финансовым рынкам (ст. 13–15, 20, 21, 49–52 Федерального закона о жилищных накопительных кооперативах);
   самое главное – жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом, а нацелен на удовлетворение потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива приобретает вместе с этим обязанность и содержать общее имущество многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ), и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Жилищный накопительный кооператив не может управлять многоквартирным домом, т. к. это не является целью его деятельности и фактически невозможно ввиду отсутствия единого для всех членов такого кооператива объекта управления.

2.3.3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

   Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), т. к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса.
   Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения об:
   избрании способа управления управляющей организацией;
   избрании конкретной управляющей организации;
   условиях договора управления с этой управляющей организацией.
   Если принятие решения об избрании способа управления не вызовет затруднений, то в других случаях затруднения могут возникнуть.
   Среди собственников помещений в многоквартирном доме должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т. к. наверняка предложения будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. При отсутствии конкуренции на рынке данного вида услуг подобрать управляющую организацию собственникам будет затруднительно (особенно в небольших населенных пунктах). По справедливому замечанию, «по-прежнему в сфере управления жилищным фондом доминируют государственные и муниципальные управляющие организации» [95 - Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 5 Комментария к ст. 162 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».] (ДЭЗы, РЭПы и т. п.). Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, общее собрание вправе избрать только одну управляющую организацию для управления многоквартирным домом.
   Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   Для того чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одобрило условия договора управления с управляющей организацией, эти условия логично вначале на стадии переговоров обсудить и согласовать с этой управляющей организацией. В связи с этим общее собрание не вправе изменять условия договора управления, предварительно согласованные с управляющей организацией (акцепт условий договора должен полным и безоговорочным – см. п. 1 ст. 438 ГК РФ). Если общее собрание все-таки утвердит иные условия договора управления, то они подлежат повторному согласованию с управляющей организацией (ст. 443 ГК РФ). В случае внесения изменений на переговорах с управляющей организацией в предложенные общим собранием условия договора управления измененные условия этого договора подлежат повторному утверждению общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
   Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией, указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ:
   состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
   перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
   порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
   порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
   Думается, законодателю следовало бы включить в Жилищный кодекс императивные нормы об обязанности управляющих организаций предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме обеспечение исполнения своих обязательств перед самими собственниками, предоставляющими услуги (работы) организациями и ресурсоснабжающими организациями, как это сделано Правительством РФ в п. 42 и 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В противном случае через некоторое время государство может столкнуться с проблемой обманутых собственников помещений в многоквартирном доме.
   Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ).
   Между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления на одинаковых для всех условиях, утвержденных решением общего собрания собственников (п. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ). Спорным является вопрос о том, обязательно ли заключение договора управления с управляющей организацией для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания о заключении такого договора обязательно для всех собственников. Вправе ли управляющая организация требовать заключения договора управления от уклоняющихся собственников в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ? Целесообразно распространить на такие случаи действие п. 5 ст. 161 ЖК РФ или прямо указать на обязанность собственников заключать договоры управления с управляющей организацией в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.
   Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). С учетом положений п. 4 ст. 162 ЖК РФ условие договора управления о сроке его действия договора следовало бы отнести к существенным условиям договора, указанным в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.
   Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ). Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» [96 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] разъяснило, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению этим домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
   Договор управления многоквартирным домом может быть изменен и/или расторгнут в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ. Договор управления может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ). К существенным нарушениями договора управления можно отнести:
   неоплату вознаграждения управляющей организации;
   систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
   непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
   причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.
   Стороны вправе в договоре управления установить иные случаи существенного нарушения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
   Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если договор управления заключен между управляющей организацией и ТСЖ или жилищным кооперативом, то проблем с определением истца и ответчика не возникнет. А вот если договор управления заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, то возникают некоторые проблемы, с которыми может столкнуться суд.
   Если требование об изменении или расторжении договора управления направляется в суд управляющей организацией, кто должен выступать ответчиком в данном случае? Видимо, как и в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, собственники согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства – эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Только в этом случае требование об изменении или расторжении должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как к стороне по договору управления. Такой подход соответствует и норме п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников, т. е. изменению или расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Управляющей организации имеет смысл ходатайствовать перед судом об объединении в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения всех дел, возбужденных по его искам к собственникам помещений (см. п. 4 ст. 151 ГПК РФ [97 - См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.]).
   Если требование об изменении или расторжении договора управления намерены предъявить в суд собственники помещений в многоквартирном доме, то правомерным необходимо считать следующую процедуру согласования воли собственников. Так как решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании собственников. Если принимается решение об изменении условий договора управления, то такие изменения должны быть обсуждены на общем собрании и за них должны проголосовать собственники помещений, владеющие большинством голосов. Решение о расторжении договора управления также принимается большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принимающих участие в общем собрании. В силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ при принятии решения о расторжении договора управления собственникам помещений целесообразно избрать иной способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию. Это не только входит в их обязанности, но соответствует их интересам. Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном доме на общем собрании было бы правильно поручить одному из собственников в интересах всех предъявить требование об изменении или расторжении договора управления управляющей организации, а при несогласии последней с изменением или расторжением договора – иск в суд. Хотя в Жилищном кодексе ничего не сказано о порядке подтверждения полномочий собственника действовать в интересах всех собственников (как это сделано, например, в п. 3 ст. 164 ЖК РФ), думается, что у суда нет оснований не рассматривать иск такого собственника об изменении или расторжении договора управления, т. к. стороной такого договора выступает каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
   Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривает специальное основание прекращения договора с управляющей организацией. Так, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Следовательно, в данном случае договор с управляющей организацией прекращается во внесудебном порядке по одностороннему волеизъявлению собственников помещений путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников. Управляющая организация вправе обжаловать такой отказ от договора в судебном порядке, если посчитает отказ необоснованным.
   Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договором управления может быть установлена иная периодичность предоставления отчетности, например, предоставлять отчет о выполнении договора управления каждый квартал или каждые полгода. Представляется, что предоставлять отчет о выполнении договора управления реже одного раза в год управляющая организация не вправе, т. к. это ухудшает положение собственников помещений в многоквартирном доме, на защиту интересов которых в первую очередь должно быть направлено действующее жилищное законодательство.
   Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ). Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50 % долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома). Договор управления можно считать прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации.
   Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, либо, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Примерный перечень технической и иной документации на многоквартирный дом дан в Приложении 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм, утвержденному распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 05-14-316/6. К таким документам относятся: документация БТИ (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы); ключевая справка; чертежи и схемы инженерных коммуникаций; схемы механического оборудования; схемы электрического оборудования; схемы санитарно-технического оборудования; схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета ресурсов; паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; санитарный паспорт; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль; распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты); акты приемки объектов, завершенных строительством; распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт); исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т. д.); градостроительный план земельного участка; кадастровая карта (план) земельного участка; градостроительное заключение для оформления земельного участка; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка; паспорт домовладения по БТИ; документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; копии договоров с ресурсоснабжающими организациями и прочими подрядными организациями; копии договоров на аренду или на др. право на нежилое помещение в доме, кроме собственности; копии договоров социального найма, ордера нанимателей на жилые помещения в доме; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта; акты проверки газотехнической инспекции; акты устранения замечаний и нарушений от жилищной инспекции и объединения административно-технической инспекции (в Москве), имеющихся до момента передачи дома в управление; копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры и прочие помещения дома; акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу дома на момент передачи; копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям (для подготовки новых); акты на остаточную стоимость строения; гарантийные письма и обязательства; копии «истории начислений» по жилым и нежилым помещениям; выписки из домовой книги; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющую организацию (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.
   Выполнение нормы п. 10 ст. 162 ЖК РФ вызывает массу вопросов:
   обоснованно указывается на то что, перед тем как обязывать управляющую организацию по окончании договора управления передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, необходимо установить в Жилищном кодексе, кто передает управляющей организации эти документы в момент заключения договора управления [98 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 8 Комментария к ст. 162 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».]. Видится, что эта проблема актуальна при заключении первого договора управления. Высказано предложение о том, что «для снижения издержек смены управляющей организации следует ввести независимую от управляющих организаций систему регистрации, инвентаризации общего имущества в многоквартирных домах, его ремонта и улучшений» [99 - Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».];
   отмечается наличие коллизии норм п. 6 и 10 ст. 162 ЖК РФ. Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должны быть переданы за 30 дней до окончания срока действия договора управления, а срок для направления заявления о прекращении договора по истечении срока его действия не установлен. Как же тогда управляющая организация узнает о необходимости и целесообразности передачи указанных ею документов, если за тридцать дней до истечения срока действия договора не поступит ни одного заявления от другой стороны по договору? Справедливо предлагается в договоре управления устанавливать срок для подачи заявления стороны о прекращении договора управления по истечении срока его действия [100 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 11 Комментария к ст. 162 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».]. Причем срок этот не может быть менее тридцати дней до момента прекращения договора управления;
   не урегулирован порядок передачи накоплений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома от управляющей организации, действие договора с которой прекращается.
   Думается, управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов управления. Для этого в первую очередь необходимо:
   создать конкурентную среду на рынке управления многоквартирными домами и рынке коммунальных услуг;
   внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие обязательное предоставление всеми управляющими организациями обеспечения исполнения своих обязательств, а также установить показатели финансовой устойчивости для управляющих организаций и государственный контроль над этими показателями.

2.3.4. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

   В настоящее время в России действует около 5 тыс. товариществ собственников жилья, из которых 1500 ТСЖ – в Москве [101 - См.: Добрюха А. Кто будет управлять Вашим жильем? // Комсомольская правда. 2005. 19 апреля.]. Несмотря на то что цифры эти невелики, необходимо отметить, что ТСЖ является наиболее часто используемым способом управления, который выбирали сами собственники помещений в многоквартирном доме. Это было связано с тем, что согласно ранее действовавшему Жилищному кодексу РСФР (1983 г.) жилищный фонд в основном управлялся государственными и муниципальными органами власти (ст. 16 и 17). Декларировалось привлечение к участию в управлении общественных и профсоюзных организаций, трудовых коллективов и граждан (ст. 18). Домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности оказывали содействие жилищно-эксплуатационным организациям в обеспечении сохранности и надлежащего использования жилищного фонда (ст. 19). Фактически имело место плановое государственное управление жилищным фондом специализированными жилищно-эксплуатационными организациями (ЖЭК, ДЭЗ, РЭП и т. п.).
   Процессы приватизации жилищного фонда потребовали новых способов управления, инициаторами которых должны были стать в первую очередь сами собственники жилья. В связи с этим, в развитие нормы п. 2 ст. 291 ГК РФ был принят Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [102 - СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.]. Следовательно, так как иных способов управления многоквартирными домами не предлагалось, активно начали создаваться ТСЖ. В городе Москве организация ТСЖ происходила и происходит при активном участии и под постоянным контролем Правительства Москвы:
   для стимулирования создания ТСЖ были изданы нормативные акты, которые направлены на создание ТСЖ в домах-новостройках [3 - См. распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. № 322-РП «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья» // Вестник Мэрии Москвы. 1998. № 13; постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» (Цит по: ИБД «КонсультантПлюс»); постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 г. № 940-ПП «О мерах по реализации комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. № 56.]. Высокие темпы строительства в Москве приводят к тому, что основная масса ТСЖ создана и существует именно в столице;
   в целях помощи гражданам в самоорганизации ТСЖ утвержден типовой устав товарищества [103 - См. распоряжение Премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. 1997. № 7.] (в настоящее время подлежит уточнению в связи с принятием Жилищного кодекса) и создано государственное унитарное предприятие «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья» [104 - См. постановление Правительства Москвы от 4 августа 1998 г. № 592 «О создании государственного унитарного предприятия «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья». Цит по ИБД «КонсультантПлюс».];
   издаются нормативные акты, содействующие деятельности ТСЖ;
   правительство Москвы осуществляет финансирование из бюджета города расходов на возмещения убытков эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ [105 - См. распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья» // Вестник Мэрии Москвы. 1999. № 12.].
   В связи с тем что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является наиболее распространенным и наиболее часто выбираемым способом управления, данный способ управления будет рассмотрен подробнее.

Глава 3. Товарищество собственников жилья

§ 3.1. Юридический статус ТСЖ (создание, реорганизация, ликвидация)

3.1.1. Создание ТСЖ

   Одной из первостепенных целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства, проводимого с 1997 г. в Российской Федерации в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 [106 - См.: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // СЗ РФ. 1997. №. 18. Ст. 2131.], является усиление роли собственника в решении вопросов эксплуатации, содержания и ремонта принадлежащего ему на праве собственности помещения и его доли в праве собственности на общее имущество дома, т. е. самостоятельно либо с привлечением специализированных компаний управлять принадлежащим на праве собственности имуществом.
   В большинстве регионов Российской Федерации все большую популярность приобретает такая форма управления и организации объектов жилищных правоотношений, как товарищество собственников жилья. В 1997 г. в ряде регионов Российской Федерации появились первые товарищества собственников жилья. А в течение 2003–2005 гг. количество созданных ТСЖ увеличилось в 10 раз [107 - См.: Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Потому для многих граждан Российской Федерации независимо от того, имеют они или нет в собственности квартиру или иное помещение в многоквартирном доме, необходимо знать и, главное, понимать, что такое ТСЖ, какова его роль, как оно создается и как осуществляет свою хозяйственную деятельность.
   Что такое ТСЖ?
   Впервые понятие ТСЖ в гражданский оборот ввел Гражданский кодекс РФ, который ст. 291 в сфере жилищных правоотношений закрепил конституционное право граждан РФ, имеющих на праве собственности помещения в многоквартирном доме, на объединение и дал понятие товарищества собственников жилья. До введения в действие в 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации вопросы организации и хозяйственной деятельности ТСЖ регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в ст. 1 которого закреплено, что «ТСЖ – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Но это определение уже в прошлом, так как с момента введения в действие нового Жилищного кодекса указанный выше Федеральный закон утратил свою юридическую силу.
   Новый Жилищный кодекс в ст. 135 определил ТСЖ как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
   В отличие от определения ТСЖ, данного Гражданским кодексом, который характеризует ТСЖ как объединение собственников квартир, Жилищный кодекс определяет ТСЖ как объединение собственников всех помещений в многоквартирном доме. Такой подход обусловлен складывающейся в последнее время тенденцией строительства многофункциональных административно-жилых комплексов, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами, потому наряду с собственниками квартир в доме имеются и собственники нежилых помещений, и собственники гаражных (парковочных) мест. Таким образом, членами ТСЖ в многофункциональных жилых комплексах могут стать собственники не только квартир, но и любых иных помещений в многоквартирном доме. Также следует принять во внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений.
   При создании товарищества собственников жилья необходимо строго соблюдать установленный Жилищным кодексом порядок. Связанно это с тем, чтобы никто не смог оспорить законность процедуры образования ТСЖ. Ведь у товарищества имеются как сторонники, так и противники, которые наряду с вопросами, волнующими всех собственников помещений в многоквартирном доме, имеют свои индивидуальные (частные) интересы, как собственники отдельных помещений. Не является секретом, что многих собственников нежилых помещений вряд ли волнуют проблемы часто ломающихся лифтов или качество уборки общего имущества дома в целом, а нести расходы по содержанию, эксплуатации и поддержание жизнеобеспечения дома придется всем собственникам независимо от функционального назначения помещения, принадлежащего им на праве собственности. Формальное отношение к процедуре создания ТСЖ недопустимо, считать необязательным соблюдение всех требований жилищного законодательства при создании ТСЖ – правовая безграмотность. Такое отношение к созданию ТСЖ может привести к неблагоприятным последствиям, например к ликвидации. В соответствии со ст. 61 Гражданского кодекса товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда, если были допущены при его создании грубые нарушения закона, носящие неустранимый характер. И все силы и затраты, вложенные в создание товарищества, будут иметь нулевой результат.
   ТСЖ – это добровольное, а не обязательное объединение граждан – собственников помещений в многоквартирном доме. И это важно понимать, так как в повседневной жизни не редки ситуации, когда продавец или застройщик, ведущий строительство и реализующий имущественные права на помещения, понуждает правообладателей (будущих собственников) помещений вступать в существующее ТСЖ в многоквартирном доме, вменяя правообладателю это в обязанность и ссылаясь на законодательство Российской Федерации. Однако согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ [108 - См.: Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. № 237.] никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.
   Согласно закрепленной в п. 1 ст. 136 ЖК РФ правовой норме в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Законодатель закрепил возможность создания ТСЖ и в результате объединения:
   нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих друг с другом земельных участках, связанных общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
   нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками (или без таковых), гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
   При этом в Жилищном кодексе не нашла отражения ситуация, когда происходит слияние двух или более ТСЖ в одно вновь создаваемое. Скорее всего разработчики нового Жилищного кодекса оставили это на откуп Гражданского кодекса, а конкретно – его нормам, регламентирующим процесс слияния двух юридических лиц. Потому, если в повседневной жизни случится такая ситуация, необходимо обращаться к ст. 57, 58 ГК РФ.
   В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
   Как известно, в жизни ничто не происходит само собой. Это касается и создания ТСЖ, оно (товарищество) само не появится. Для его создания необходимо желание собственников и время.
   Инициатором создания ТСЖ может быть любой субъект жилищных правоотношений (физические или юридические лица через своих законных представителей, муниципальные образования, субъект Российской Федерации, Российская Федерация), обладающий правом собственности на помещение в данном доме. Причем инициировать образование ТСЖ может как один собственник (правообладатель), так и группа собственников (правообладателей). Для простоты понимания будем считать, что инициатором (далее – инициатор) выступает один собственник помещения в многоквартирном доме.
   Для наиболее четкого представления о действиях Инициатора в процессе создания ТСЖ необходимо выработать алгоритм (порядок), которого необходимо придерживаться для выполнения установленного Жилищным кодексом порядка создания ТСЖ.
   Так как согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, то инициатору создания ТСЖ необходимо точно определить число собственников помещений в многоквартирном доме, их адреса и другие реквизиты, по которым с ними можно связаться. Поэтому первый пункт алгоритма можно определить так:
   1. Сбор информации о лицах, обладающих правами собственности на помещения в многоквартирном доме, независимо от их функционального назначения.
   Законодатель не уделил никакого внимания тому, кто должен предоставлять лицам, заинтересованным в создании ТСЖ, информацию о количестве помещений в доме, о числе законных собственников и правообладателей помещений в доме. Потому для облегчения этого процесса инициатору необходимо дать практические советы. Для получения информации, указанной выше, которая позволит инициатору успешно провести первое собрание собственников помещений в многоквартирном доме, ему необходимо в письменной форме обратиться:
   в Бюро технической инвентаризации по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения многоквартирного дома (если право на помещение зарегистрировано в установленном законом порядке), а также об отношении помещений дома к одной из существующих в Российской Федерации формам собственности. Важным моментом, на который также необходимо обратить внимание при обращении в БТИ, является получение информации об общем имуществе многоквартирного дома. Другими словами, что будет являться общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и какова общая площадь этого имущества в целом и отдельных его составных частей в частности;
   в территориальное отделение Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту расположения дома. Согласно ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [109 - См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. № 145.], государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), о любом объекте недвижимости в течение пяти рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) либо дать обратившемуся лицу мотивированный отказ в предоставлении запрашиваемой информации, который может быть обжалован в суд. Такая информация предоставляется инициатору в виде выписки из ЕГРП, которая должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих в момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;
   к главе муниципального образования с заявлением об оказании помощи в создании ТСЖ, проведении первого общего собрания собственников и о предоставлении инициатору всей имеющейся информации о многоквартирном доме и лицах, имеющих право собственности на помещения в данном доме. Согласно ст. 1 и 14 ЖК РФ, такие органы должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых Жилищным кодексом.
   В случае необходимости (если многоквартирный дом, в котором планируется создание ТСЖ, является новостройкой) можно письменно обратиться к застройщику дома, а также лицам, которые принимали участие в реализации прав на помещения дома. Сбор такой информации, даже дублирующей другие сведения, необходим для проведения первого собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В дальнейшем такая информация пригодится и для работы ТСЖ.
   В последнее время в большинстве случаев в домах-новостройках, которые не подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность, застройщики уже к моменту регистрации прав собственности лиц, привлеченных к строительству дома, создают в таких домах товарищества собственников жилья. К тому же норма, содержащаяся в ст. 139 Жилищного кодекса, которая гласит, что в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, позволяет это сделать еще при строительстве дома. На этом Жилищный кодекс и закончил рассмотрение вопроса о создании товариществ собственников жилья в строящихся домах. Хотя во избежание неопределенностей, позволяющих по-разному трактовать указанную выше формулировку, законодателю необходимо было четко определить круг и численность лиц, которых можно было бы отнести к категории правообладателей помещений дома, могущих создать ТСЖ в строящемся доме. Сейчас это приходится делать путем анализа гражданского законодательства. Ведь до момента заключения договоров о привлечении лиц к строительству дома застройщику принадлежат права на помещения в строящемся доме, и по окончании строительства не все права застройщика на помещения дома будут им реализованы третьим лицам, а следовательно, его можно отнести к тем, кому будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Но если раньше застройщик мог согласно ст. 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» единолично образовать (создать) товарищество в строящемся доме, то с введением нового Жилищного кодекса процесс создания ТСЖ в строящемся доме усложнен, хотя причин для усложнения не было. Затруднив процесс создания товарищества собственников жилья в строящемся доме, законодатель тем самым не только не прояснил ситуации о содержании многоквартирного дома с момента его ввода в эксплуатацию до момента его окончательной передачи всем собственникам помещений в данном доме, а еще больше запутал. Если к моменту ввода дома в эксплуатацию ТСЖ не создано, то кто должен нести расходы на содержание многоквартирного дома? В ситуации, когда дом не передан ТСЖ, а остается на балансе застройщика, то ответ очевиден – застройщик. Однако ему невыгодно нести расходы на содержание дома за счет своей прибыли. Поэтому он вынужден будет либо закладывать такие расходы в стоимость строительства, либо, воспользовавшись диспозитивной нормой ст. 210 ГК РФ, включать эту обязанность в договор, заключенный с привлекаемым к строительству лицом. Это приведет к удорожанию и без того недешевого жилья, и ни о каком доступном жилье в России не может быть и речи.
   Так как федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию ТСЖ, буквально подходит к трактовке ст. 139 Жилищного кодекса, необходимо принимать во внимание его требование к числу будущих собственников помещений в многоквартирном доме, желающих создать ТСЖ в новом доме. Исходя из смысла ст. 139 ЖК РФ, предусматривающей возможность создания ТСЖ в строящемся доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещение в таких домах, можно говорить, что ТСЖ в строящемся доме должно создаваться несколькими лицами. И если до принятия Жилищного кодекса застройщик, как лицо, которому будут принадлежать помещения в доме на праве собственности, мог самостоятельно, без привлечения других правообладателей, создать ТСЖ, то теперь он это может сделать только как минимум с еще одним правообладателем. Это не станет проблемой, если застройщик обратится к любому из лиц, обладающему правами на помещение в строящемся доме, с предложением создать ТСЖ без денежных и временных затрат со стороны правообладателя. Для этого необходимо провести с соблюдением установленного порядка общее собрание таких лиц, на котором принять решение о создании ТСЖ, его устав и определить кандидатуру председателя правления товарищества. Все принятые решения должны быть запротоколированы. Создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме позволяет застройщику с момента ввода в установленном порядке дома в эксплуатацию передать оставшееся после реализации прав на помещения многоквартирного дома общее имущество на баланс существующего ТСЖ. В таком случае застройщик не будет нести расходов, которые он был бы вынужден нести в случае, если бы многоквартирный дом после ввода в эксплуатацию остался на его балансе. Но, во-первых, таких правообладателей нужно найти и договориться с ними, а, во-вторых, если желание создать ТСЖ у отдельных застройщиков и без того было невелико, то теперь такое желание у них просто пропадет.
   После получения всей информации о числе собственников помещений в многоквартирном доме, технических характеристиках помещений дома, состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и сведений о реквизитах собственников инициатору необходимо приступить к одному из самых важных этапов создания ТСЖ – подготовке к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома и обеспечению явки на общее собрание минимум 51 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На таком собрании нужно убедить большинство собственников в необходимости выбора способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.
   2. Подготовка к собранию
   В соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ принять решение о создании ТСЖ могут только собственники помещений дома на общем собрании. Потому начинать необходимо с уведомления всех собственников помещений в многоквартирном доме о проведении собрания. Порядок уведомления собственников помещений о проведении их общего собрания регламентирован п. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направленно инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Обязательно следует учесть, что если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то уведомлять необходимо каждого из них. Уведомление, как уже было сказано, должно быть выполнено в письменной форме и содержать в соответствии с п. 5 ст. 45 ЖК РФ следующую информацию:
   сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
   форму проведения данного собрания;
   дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
   повестку дня собрания;
   порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
   Помимо указанных выше сведений, которые должны быть отражены в уведомлении, необходимо сообщить всем собственникам помещений, что, приходя на собрание, каждый из них должен иметь при себе, кроме паспорта и его копии, свидетельство о регистрации права собственности и его копию, а также, если собственник собирается принять участие в общем собрании через своего представителя, нотариально оформленную доверенность о представлении интересов на собрании. Если же собственников помещения несколько, а принимать участие в общем собрании за всех собирается только один из них, то собственники, делегировавшие свои полномочия последнему также должны это сделать в надлежащем виде, а именно путем выдачи доверенности.
   Инициатору создания ТСЖ нужно не забыть, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме, где создается ТСЖ, может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении общего собрания собственников жилья необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
   Необходимо обратить внимание на составление повестки дня. Согласно п. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня или изменять повестку данного собрания. Поэтому инициатору необходимо тщательно проработать вопросы, включаемые в повестку дня. Прежде всего это должен быть вопрос об установлении порядка голосования, в том числе определения голосов, принадлежащих каждому собственнику помещений в многоквартирном доме. Затем включить в повестку дня вопрос об утверждении кандидатур инициатора в качестве председательствующего на первом общем собрании собственников, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования на первом общем собрании, порядок самого голосования, т. е. так называемые процедурные вопросы. Следующими вопросами, которые необходимо включить в повестку дня, являются вопросы:
   о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья – создание ТСЖ;
   об утверждении устава ТСЖ;
   об определении состава правления создаваемого ТСЖ и избрании его членов;
   об определении состава ревизионной комиссии создаваемого ТСЖ и избрании его членов;
   о назначении ответственного за регистрацию ТСЖ лица, которое от имени собственников помещений многоквартирного дома будет иметь право провести государственную регистрацию создаваемого товарищества собственников жилья.
   Рассылать уведомления необходимо по имеющимся у инициатора реквизитам собственников. Если реквизитов несколько – целесообразнее сделать рассылку по каждому из них. Отправлять уведомления о проведении собрания необходимо заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением о проведении общего собрания. Если имеется возможность дополнительно вручить уведомление собственникам помещения лично под расписку о вручении, то нужно непременно этим воспользоваться, даже если уведомление уже было отправлено в собственнику. Если собственником помещения является орган исполнительной власти Российской Федерации или субъекта РФ, то в уведомлении, отправляемом в их адрес, нужно сообщить о необходимости согласовать кандидатуру представителя, который будет принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, для чего указать реквизиты для обратной своевременной связи. Кроме того, инициатору необходимо в каждом рассылаемом уведомлении указывать, что собственник помещения в данном доме обязан принять участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и выбрать один из способов управления домом, ссылаясь на п. 1 ст. 45 и п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса.
   Одним из важных этапов подготовки к общему собранию собственников помещений дома является составление проекта устава ТСЖ, который будет представлен на утверждение общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (о содержании устава ТСЖ речь пойдет ниже, в главе 4). Для облегчения работы над уставом товарищества инициатору можно посоветовать обратиться в любое расположенное поблизости существующее ТСЖ с просьбой предоставить копии утвержденного и действующего устава, чтобы переработать его применительно к данному дому. Можно воспользоваться примерным уставом, который утвержден приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. № 35 «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья» [110 - См. приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 35 «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья» // Бюллетень строительной техники. 1999. № 1 // ИБД «КонсультантПлюс».], переработав его с учетом требований Жилищного кодекса. Подготовка инициатором устава ТСЖ может происходить и до рассылки уведомлений собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении их общего собрания, чтобы сделать его приложением к уведомлению и до проведения общего собрания ознакомить каждого из собственников помещений с его содержанием или представить проект устава ТСЖ для ознакомления в определенном месте, о котором будет указанно в уведомлении; при этом проект устава должен быть готов к дате, указанной в уведомлении и начиная с которой любой из собственников помещений многоквартирного дома может ознакомиться с проектом. Последствия и в том и другом случае очевидны – будет немало желающих внести свои корректировки в представленный проект устава ТСЖ. Инициатору создания ТСЖ нужно быть к этому готовым. Главное – понимать, что если достигнуто согласие собственников помещений многоквартирного дома в выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, то для его создания необходимо иметь утвержденный общим собранием таких собственников устав, в который в процессе деятельности ТСЖ можно внести изменения.
   Также необходимо подготовить листы голосования по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Установленной формы для листов голосования не существует, поэтому они могут быть произвольными. Главное, чтобы после голосования собственника по тем или иным вопросам повестки дня можно было четко определить позицию проголосовавшего собственника. Инициатору же можно посоветовать несколько вариантов подготовки листов голосования:
   Для каждого собственника помещений дома готовится лист голосования по вопросам повестки дня общего собрания с графами «Да», «Нет», «Воздержался». Каждый собственник помещений, участвующий в общем собрании, делает отметку в той графе, которая его устраивает, тем самым выражая свое решение по каждому из вопросов повестки дня, поставленному на голосование. Листы голосования для подведения итогов собираются по окончании общего собрания;
   на каждый вопрос, включенный в повестку дня общего собрания, готовится отдельный лист, который по окончании голосования по этому вопросу собирается для подведения общих итогов голосования.
   В качестве варианта можно предложить инициатору воспользоваться следующей формой листа голосования (решения собственника помещения), утвержденной распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 августа 2005 г. № 393 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» [111 - См. распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 августа 2005 г. № 393 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // Квартирный ряд. 2005. № 38–40.].

   Провести анализ рынка управляющих компаний с целью выявить расценки на их услуги по управлению многоквартирными домами. Такую информацию тоже необходимо представить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, чтобы сделать сравнительный анализ для определения собственниками приемлемого способа управления их многоквартирным домом.
   Очень важно, по возможности, инициатору провести предварительные консультации с людьми, которые уже создавали ТСЖ. Осуществить предварительный опрос собственников помещений с целью выяснения их мнения и разъяснения им законодательства, регулирующего жилищные отношения в сфере управления многоквартирным домом.
   3. Проведение общего собрания
   В назначенное время и по адресу, указанному в уведомлении, направленному каждому собственнику помещений, перед началом собрания должна в первую очередь состояться регистрация всех лиц, принимающих участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, чтобы определить наличие кворума (правомочности общего собрания). Регистрируются пришедшие на общее собрание собственники в листе регистрации (можно назвать и по-другому), который составляется в произвольной форме и в котором указываются все данные о собственнике помещения в многоквартирном доме, включая:
   фамилию, имя, отчество собственника, а при необходимости и его представителя;
   паспортные данные собственника, а для его представителя – данные документа, подтверждающего полномочия;
   площадь и вид помещения в данном доме, принадлежащего собственнику;
   реквизиты документа, подтверждающего право собственности лица на помещения в указанном доме;
   адрес проживания собственника (при необходимости и его представителя);
   телефон для контакта с собственником.
   При проведении регистрации пришедших на общее собрание собственников помещений и предоставлении ими указанных в уведомлении документов следует делать копии каждого документа и прикладывать их к листу регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
   При наличии кворума начинается общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Открывает собрание инициатор, который и ведет собрание при условии одобрения его кандидатуры общим собранием в качестве председательствующего. Для того чтобы определить количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в данном доме, необходимо обратиться к п. 3 ст. 48 ЖК РФ, которая определяет, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
   На собрании собственникам помещений необходимо предоставить предварительно подготовленную информацию обо всех способах управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 Жилищного кодекса и показать преимущества управления домом товариществом собственников жилья перед другими способами управления; обратить внимание всех присутствующих на общем собрании на то, что согласно ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Тем самым управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая компания, на чей расчетный счет будут поступать платежи собственников помещений дома. Как правило, у управляющей компании в управлении находится не один дом, а несколько, поэтому средства, поступающие на ее расчетный счет, она будет перераспределять по своему желанию. А управляться многоквартирный дом может только одним из способов управления, указанных в ст. 161 ЖК РФ. Это одно из очевидных преимуществ управления домом товариществом собственников жилья. К другим преимуществам, с которыми целесообразно познакомиться собственникам помещений, относятся:
   собственники помещений самостоятельно решают, как им управлять своим домом, через специализированные компании по управлению или своими силами. Если же качество предоставляемых специализированной компанией услуг не удовлетворяет требований собственников помещений, то от услуг такой компании можно в любой момент отказаться;
   товарищество собственников жилья на своих общих собраниях самостоятельно определяет порядок проводимых в доме мероприятий, включая такие, как уборка мест общего пользования и придомовой территории, проведение охранных мероприятий в доме;
   определяют периодичность и порядок проведения ремонтных работ по дому, на каждый этап проводимых работ устанавливают смету расходов;
   ведется постоянный контроль над расходованием средств, имеющихся в распоряжении ТСЖ;
   можно получать дополнительные доходы в бюджет ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений и не включенных в перечень услуг, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т. д.);
   в случае возникновения у собственника помещения проблем с ресурсоснабжающими организациями ему не нужно тратить время на выяснение причин, приведших к возникновению таких проблем.
   Если собственники помещений многоквартирного дома на своем общем собрании более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений данного дома приняли решение о создании ТСЖ, то необходимо утвердить устав создаваемого ТСЖ – это второй главный вопрос, который необходимо решить при создании ТСЖ. Он также решается после предварительного обсуждения собранием путем голосования.
   В течение всего времени, пока идет собрание, секретарь собрания ведет протокол. В протокол вносятся: речи выступающих по вопросам повестки дня; предложения и замечания, поступающие от участников общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; обязательно отражаются принятые решения по каждому из включенных в повестку дня вопросов. Менять повестку дня или включать в нее дополнительные вопросы ни в коем случае нельзя: это может послужить основанием для признания принятого решения по дополнительно внесенным в повестку дня вопросам недействительными; это самый худший вариант признания недействительными принятых решений по всем вопросам повестки дня общего собрания. После оформления протокола общего собрания и подписания его всеми участвовавшими в собрании собственниками помещений многоквартирного дома необходимо приложить к нему:
   лист регистрации собственников помещений дома, участвовавших в общем собрании;
   листы голосования (решения) каждого собственника по каждому из вопросов, включенных в повестку дня общего собрания;
   копии документов, подтверждающих право собственности каждого собственника на помещения в многоквартирном доме. Все это должно стать единым документом.
   Чтобы общее собрание собственников помещений дома не затянулось на долгое время, целесообразно установить регламент для обсуждения каждого вопроса повестки дня.
   И еще один небольшой, но важный штрих к проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома – целесообразнее первое собрание собственников помещений проводить в очной форме по следующим причинам:
   полезно познакомиться со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором им придется жить рядом;
   необходимо выяснить для дальнейшей деятельности ТСЖ реквизиты, чтобы поддерживать связь с каждым собственником;
   следует получить копии документов, необходимых для надлежащего оформления протокола общего собрания собственников;
   в устной дискуссии можно донести до каждого собственника информацию о необходимости создания ТСЖ, а также своевременно разъяснить все возникающие вопросы в процессе обсуждения необходимости создания ТСЖ и утверждения устава ТСЖ;
   можно привлечь на сторону создания ТСЖ для управления домом со стороны других собственников помещений, пришедших на общее собрание, заручиться их поддержкой и получить от них посильную помощь.
   О порядке проведения общего собрания в форме заочного голосования и правильном подсчете голосов при таком голосовании изложено ниже, в § 3.3.
   Проведение общего собрания собственников помещений дома, последующее принятие в установленном порядке решения на общем собрании собственников о создании ТСЖ и утверждение его устава, а также оформление надлежащим образом необходимых документов, в том числе протокола общего собрания собственников, не является окончательной стадией создания ТСЖ. Законодателем определено, что товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Следовательно, согласно ст. 51 ГК РФ и п. 3 ст. 136 Жилищного кодекса, товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ [112 - См. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // CЗ РФ. 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3431.] и считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Еще раз отметим, что очень важно на первом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления домом товариществом собственников жилья помимо принятия решения о создании, утверждении устава товарищества в обязательном порядке поручить регистрацию товарищества одному из собственников помещений дома (возможно, это будет сам инициатор). В протоколе общего собрания все эти моменты должны быть отражены, включая фамилию, имя и отчество представителя собственников помещений, который уполномочен создать товарищество собственников жилья многоквартирного дома.
   4. Регистрация ТСЖ
   Факт государственной регистрации юридического лица (в нашем случае – ТСЖ) является законным признанием создания и дальнейшей деятельности ТСЖ в достижении целей, для которых оно создавалось.
   В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ моментом государственной регистрации юридического лица признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр. Для проведения государственной регистрации ТСЖ как создаваемого юридического лица необходимо, согласно ст. 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ, п. 5 ст. 13.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ, приказа Минюста РФ от 19 декабря 2006 г. № 372 [4 - См. приказ Минюста РФ от 19 декабря 2006 г. № 372 «Об утверждении административного регламента исполнения федеральной регистрационной службой государственной функции по принятию в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решения о государственной регистрации некоммерческих организаций, в том числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий, торгово-промышленных палат, иных юридических лиц». // Российская газета. 2006. № 293.], представить в регистрирующий орган следующие документы:
   1. Подписанное заявителем (избранным на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме) заявление о государственной регистрации. В заявлении подтверждается, что:
   представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством РФ требованиям;
   сведения, содержащиеся в этих учредительных и иных представленных для государственной регистрации документах, в заявлении о государственной регистрации, достоверны;
   при создании юридического лица соблюден установленный для товарищества порядок их учреждения. Кроме этого, в заявлении необходимо указать лицо, уполномоченное действовать от имени товарищества без доверенности.
   2. Решение о создании товарищества и об утверждении его устава в виде протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором указывается состав избранных (назначенных) органов (в двух экземплярах);
   3. Утвержденный общим собранием собственников устав товарищества собственников жилья (в трех экземплярах).
   4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ, регистрация юридических лиц осуществляется на платной основе. Согласно ст. 333.33 НК РФ [113 - См.: Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (по состоянию на 20 августа 2006 г.). Часть 2 // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.], государственная пошлина за государственную регистрацию юридического лица уплачивается в размере 2000 руб. (по состоянию на 1 сентября 2006 г.);
   5. Сведения о юридическом адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой организацией;
   6. Сведения о каждом из учредителей (такие сведения подаются в двух экземплярах). Целесообразно такие сведения представить в форме таблицы. Ведь при условии что все собственники многоквартирного дома или их большинство выразит желание стать членами Товарищества, все они будут являться учредителями Товарищества.
   Законодателем в данном случае не урегулирован вопрос о том, как и в какое время подавать изменения в сведения об учредителях ТСЖ. Помимо того, непонятно: необходимо каждый раз подавать изменения «в сведения об учредителях» ТСЖ или же можно это делать за какой-то определенный временной интервал? Решение такой проблемы очень актуально, так как собственники помещений в многоквартирном доме могут меняться очень часто. Кроме этого, будут появляться собственники, желающие стать членами ТСЖ или же, наоборот, подавшие заявления о выходе из членов товарищества. Как изменять первоначальные «сведения об учредителях», непонятно. Представляется, что это можно сделать путем направления информационного письма в адрес регистрирующего органа с информацией об изменениях, касающихся членов ТСЖ;
   7. В случае если в наименовании некоммерческой организации используется личное имя гражданина, символики, защищенной законодательством Российской Федерации об охране интеллектуальной собственности или авторских прав, а также полного наименования иного юридического лица как части собственного наименования – документы, подтверждающие правомочия на их использование.
   По действующему законодательству, регулирующему отношения в области государственной регистрации юридических лиц, регистрирующий орган не вправе требовать от заявителя представления других документов, помимо указанных выше. Порядок предоставления документов на государственную регистрацию, а также требования к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган, устанавливаются ст. 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, при этом датой представления документов считается день их получения регистрирующим органом. В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи. Не всегда регистрация юридических лиц заканчивается внесением записи в государственные реестр юридических лиц. Регистрирующий орган после рассмотрения представленных заявителем документов может принять решение об отказе в государственной регистрации. Отказ в регистрации может быть принят только в случая предусмотренных ст. 23 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ:
   непредставление необходимых для государственной регистрации документов;
   представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.
   Решение об отказе принимается регистрирующим органом в те же сроки, что и сроки государственной регистрации. Такое решение может быть обжаловано в суд, и в случае признания судом такого отказа неправомерным заявитель вправе требовать от регистрирующего органа возмещения ущерба, причиненного отказом в государственной регистрации. В соответствии с Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1313 «Вопросы министерства юстиции Российской Федерации» (в ред. Указов Президента РФ от 2 мая 2006 г. № 451, 29 мая 2006 г. № 527) [114 - См. Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1313 «Вопросы министерства юстиции Российской Федерации» (в ред. Указов Президента РФ от 2 мая 2006 г. № 451, 29 мая 2006 г. № 527) // Российская газета. 2004. № 230.] и приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 183 [115 - См. приказ Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации» // Российская газета. 2004. № 277.] главное управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ (далее – управление Росрегистрации) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию некоммерческих организаций, включая отделения международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественные объединения, политические партии и религиозные организации. Документом, свидетельствующем о регистрации ТСЖ и о внесении соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), является Свидетельство, форма которого утверждена приказом Министерства юстиции РФ от 5 мая 2006 г. № 150 [116 - См. приказ Министерства юстиции РФ от 5 мая 2006 г. № 150 «Об утверждении формы свидетельства о государственной регистрации некоммерческой организации» // Российская газета. 2006. № 96.]. После завершения столь трудоемкого процесса регистрации юридического лица, ТСЖ необходимо встать на учет в налоговом органе, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в необходимых фондах и приступать к управлению многоквартирным домом (заключать от имени собственников помещений договоры о поставке коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, составлять смету расходов на год, а в соответствии со сметой определять размер и порядок внесения обязательных и дополнительных платежей для собственников помещений данного многоквартирного дома и т. д.).

3.1.2. Реорганизация ТСЖ

   В процессе своей деятельности ТСЖ, как и любое юридическое лицо, может быть реорганизовано. Статья 140 Жилищного кодекса устанавливает, что реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Это значит, что названная статья является отсылочной. При реорганизации ТСЖ необходимо руководствоваться ст. 57–60 ГК РФ, которые определяют формы (виды) реорганизации юридических лиц (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) и порядок реорганизации. Что касается ТСЖ, то решение о реорганизации должно приниматься на общем собрании членов товарищества, которое проводится в порядке, определенном ст. 146 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества может состояться в форме заочного голосования. Необходимо, чтобы правление товарищества собственников жилья, которое руководит текущей деятельностью ТСЖ, провело свое собрание, на котором должно пройти обсуждение данного вопроса и вопроса о необходимости созыва общего собрания членов товарищества. При подготовке к созыву общего собрания правление должно составить и утвердить повестку дня, одним из вопросов которой является вопрос о реорганизации ТСЖ, и подготовить проекты необходимых для проведения реорганизации документов с целью утверждения их на общем собрании. После этого в установленном порядке провести общее собрание членов ТСЖ, а если реорганизация будет происходить в форме преобразования, то общее собрание собственников помещений данного дома. Подготовка к собранию и его проведение происходит в порядке, указанном выше. Число голосов членов товарищества собственников жилья, принявших решение о проведении реорганизации, должно составлять не менее двух третей от общего числа голосов членов товарищества. После утверждения решения о реорганизации и составления протокола общего собрания членов ТСЖ, на котором было принято решение о реорганизации, необходимо обратиться в управление Росрегистрации с целью проведения государственной регистрации реорганизации юридического лица, т. к. согласно п. 4 ст. 57 ГК РФ юридическое лицо считается реорганизованным за исключением случаев реорганизации в форме присоединения с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ для регистрации реорганизованного лица на регистрацию представляются следующие документы:
   1. Подписанное заявителем заявление.
   2. Учредительные документы (для ТСЖ – это устав) каждого возникшего юридического лица, создаваемого путем реорганизации.
   3. Протокол общего собрания членов ТСЖ, на котором принято решение о реорганизации ТСЖ, с приложением листов голосования по указанному вопросу и копий документов о праве собственности на помещения в доме каждого члена товарищества, принявшего участие в голосовании о реорганизации. В случае проведения реорганизации ТСЖ в форме преобразования в регистрирующий орган должен быть представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, на котором было принято решение о такой реорганизации.
   4. Передаточный акт или разделительный баланс (в зависимости от того, в какой форме будет производиться реорганизация).
   5. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Как указывалось выше, сумма государственной пошлины составляет 2000 руб. (на 1 сентября 2006 г.).
   Порядок подачи документов и государственная регистрация юридических лиц, создаваемых путем реорганизации, имеют те же сроки, что и государственная регистрация создаваемых юридических лиц. Основанием завершения государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, будет являться факт внесения управлением Росрегистрации записи в единый государственный реестр юридических лиц и выдачи заявителю свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ такой записи.
   Законодатель установил в п. 2 ст. 140 ЖК РФ возможность преобразования ТСЖ, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в жилищный или жилищностроительный кооператив. Обращает на себя внимание то, что при принятии решения о реорганизации ТСЖ в форме преобразования должны участвовать все собственники помещений многоквартирного дома, а не только члены товарищества. Такой подход правильный, т. к. преобразование ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив – это выбор способа управления многоквартирным домом, а решение такого вопроса в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 44 и п. 2 ст. 161 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений дома. Однако исходя из смысла ст. 145 и 146 ЖК РФ решение о реорганизации ТСЖ без всяких оговорок принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Иными словами, налицо прямое противоречие ст. 145 и 146 ЖК РФ ст. 44 и 140 ЖК РФ. Во избежание неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть в связи с таким противоречием в жилищном законодательстве, необходимо решать вопрос о реорганизации ТСЖ в форме преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооператив на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а не на общем собрании членов товарищества. Законодателю также необходимо внести соответствующие изменения в ст. 145 и 146 Жилищного кодекса, которые исключали бы из компетенции общего собрания членов ТСЖ решение вопросов о реорганизации товарищества в форме преобразования. Такое мнение связано с тем, что из общего анализа гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации можно сделать вывод, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1.3. Ликвидация ТСЖ

   Не все юридические лица, создаваемые в Российской Федерации благополучно ведут свою деятельность. Многие при возникновении сложных ситуаций реорганизуются, некоторые (таких немало) вообще прекращают свое существование. Для этого существует свой порядок – ликвидация юридического лица. Товарищество собственников жилья не является в этом случае исключением. Ведь может настать момент, когда собственники помещений многоквартирного дома захотят отказаться от управления своим домом товариществом или деятельность товарищества не будет отвечать требованиям собственников, и они захотят его ликвидировать. А также может наступить момент, когда собственники помещений многоквартирного дома будут вынуждены, в силу закона, ликвидировать ТСЖ.
   Так, статьей 141 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме этого способа ликвидации ТСЖ, можно назвать еще несколько:
   добровольная ликвидация – по инициативе (решению) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов ТСЖ;
   по решению суда, если ТСЖ в процессе своей деятельности допустило грубые нарушения закона, которые носят неустранимый характер, либо ведет деятельность, противоречащую его уставным целям (ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации по такому основанию может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому такое право предоставлено законодательством РФ;
   банкротство ТСЖ;
   переселение всех собственников помещений данного дома в связи с аварийностью дома и его сносом.
   В Жилищном кодексе отсутствуют нормы, регламентирующие порядок ликвидации товарищества собственников жилья, но имеется отсылочная норма к общим нормам Гражданского кодекса о ликвидации юридических лиц. Гражданский кодекс регламентирует порядок ликвидации юридических лиц, к которым относится и ТСЖ, ст. 61–65 ГК РФ включительно.
   Статья 61 ГК РФ определяет ликвидацию как прекращение юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, как это происходит при реорганизации, где к вновь созданному юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизуемого юридического лица.
   Из смысла статей Гражданского кодекса, регулирующих порядок ликвидации юридических лиц, следует, что при ликвидации товарищества собственников жилья в добровольном порядке или порядке, установленном ст. 141 ЖК РФ, необходимо провести общее собрание собственников помещений дома или членов ТСЖ. Такое собрание можно провести и в форме заочного голосования, если в уставе не предусмотрено иное. Общее собрание проводится в порядке, определенном Жилищным кодексом и о котором неоднократно уже упоминалось. На общем собрании кроме принятия решения о ликвидации ТСЖ необходимо утвердить численный состав ликвидационной комиссии, которая после ее утверждения (назначения) получает полномочия на управление делами ТСЖ, и кандидатуры, которые будут участвовать в деятельности такой комиссии. Напомним, что решение о ликвидации ТСЖ должно быть принято более чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. После надлежащего оформления решения общего собрания в виде протокола с приложением всех необходимых документов и утверждения состава ликвидационной комиссии необходимо письменно уведомить о ликвидации управление Росрегистрации для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что данное ТСЖ находится в процессе ликвидации. Одновременно с уведомлением регистрирующего органа ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, информацию о ликвидации юридического лица, о порядке и сроке приема заявлений с требованиями кредиторов. Срок приема требований кредиторов не может быть менее двух месяцев. Кроме этого, ликвидационная комиссия сама осуществляет действия по поиску кредиторов, получению дебиторской задолженности (при наличии таковых) и письменно уведомляет кредиторов, по имеющимся реквизитам, о ликвидации ТСЖ. По истечении двух месяцев (или больше, если такой срок был установлен для предъявления требований кредиторов) с момента публикации информации о ликвидации ТСЖ ликвидационная комиссия составляет промежуточный баланс, в котором отражаются все предъявленные требования кредиторов. После окончательного расчета с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс. Товарищество собственников жилья согласно ст. 135 ЖК РФ, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Таким имуществом может быть всевозможный инвентарь, техника, закупаемая для выполнения своих обязательств по уборке и благоустройству, офисная мебель, помещения, находящиеся в собственности (факт собственности на помещения подтверждается Свидетельством о праве собственности). Не является имуществом ТСЖ ни общее имущество, находящееся в долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме, ни собственно помещения собственников. Товарищество собственников жилья в силу все той же статьи 135 ЖК РФ не отвечает по обязательствам членов товарищества, а последние, в свою очередь, не отвечают по обязательствам ТСЖ. Поэтому ТСЖ за счет собственных средств ведет расчеты по своим обязательствам перед кредиторами. Если у ТСЖ средств больше, чем необходимо для расчетов с кредиторами, то после окончания расчетов такие средства подлежат распределению среди членов ТСЖ пропорционально их доли в общем имуществе многоквартирного дома. По окончании всех расчетов ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс ТСЖ и направляет его в регистрирующий орган по месту нахождения ликвидируемого ТСЖ вместе со следующими документами:
   заявление;
   документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины. Размер государственной пошлины в соответствии со ст. 333.33 НК РФ составляет 400 руб. (по состоянию на 1 сентября 2006 г).
   Ликвидация товарищества считается завершенной после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц и опубликования управлением Росрегистрации информации о ликвидации ТСЖ.
   Процесс ликвидации ТСЖ в судебном порядке происходит так же, как и в порядке добровольной ликвидации, за исключением того, что всеми вопросами ликвидации занимается не утвержденная собранием, а назначенная судом ликвидационная комиссия. Ликвидация ТСЖ, как и его реорганизация, относится к компетенции общего собрания членов товарищества, а ликвидация по причине недостаточности голосов собственников помещений для дальнейшей деятельности ТСЖ является, как указал законодатель, исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
   Что касается банкротства ТСЖ, то разработчики Жилищного кодекса не обратили внимания на такой способ ликвидации ТСЖ, предоставив решение данного вопроса Гражданскому кодексу и Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» [117 - См. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. 2002. № 209, 210.]. До внесения изменений в ст. 65 Гражданского кодекса обанкротить ТСЖ не представлялось возможным, так как в прежней редакции ст. 65 ГК РФ предусматривала закрытый перечень некоммерческих организаций, которые можно было обанкротить. ТСЖ к таким организациям не относилось. Действующая редакция ст. 65 ГК РФ предусматривает, что любое юридическое лицо, кроме казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, по решению суда может быть признано несостоятельным (банкротом). Следовательно, и ТСЖ в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» относится к тем юридическим лицам, которые в случае неспособности удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, может судом быть признано банкротом. Если суд признает ТСЖ банкротом, то это влечет за собой его ликвидацию. Согласно п. 3 ст. 65 ГК РФ, основания признания судом юридического лица несостоятельным (банкротом), порядок ликвидации такого юридического лица, а также очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливаются Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

§ 3.2. Правовое положение членов ТСЖ и лиц, не вступивших в ТСЖ

   На основании одного лишь голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за управление таким домом товариществом собственников жилья (за создание товарищества) нельзя причислять себя к членам ТСЖ. Для того чтобы стать членом ТСЖ, необходимо соблюсти установленный законодателем порядок. Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении в ТСЖ. После принятия решения на общем собрании собственников помещений дома о создании товарищества собственников жилья и регистрации его в установленном порядке, т. е. получения статуса юридического лица, собственникам, выразившим желание вступить в ТСЖ, необходимо написать заявление о вступлении в товарищество. Такое заявление следует писать в адрес правления товарищества, а не на имя председателя правления товарищества, избранного членами правления из своего состава, как это происходит во многих создаваемых ТСЖ. Если заявление о вступлении в ТСЖ собственники помещений дома напишут на имя председателя правления товарищества, то может сложиться противоречивая ситуация. Определив на своем общем собрании численный состав и кандидатуры членов правления, собственники помещений в многоквартирном доме не утверждают кандидатуру председателя товарищества, т. е. не подтверждают его легитимность как председателя правления. В соответствии со ст. 147 ЖК РФ избрание председателя правления товарищества относится к компетенции правления. По общему смыслу жилищного законодательства членами правления ТСЖ могут быть только члены ТСЖ соответствующего дома, следовательно, и председатель правления товарищества тоже должен быть членом ТСЖ. Однако собственники помещений дома пишут заявления о вступлении в ТСЖ на имя председателя товарищества, не являющегося членом ТСЖ и не утвержденного на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в качестве председателя создаваемого товарищества. В данном случае председателю правления необходимо вступить в члены ТСЖ. Поэтому целесообразнее ему, как и остальным собственникам помещений в многоквартирном доме, написать заявление о вступлении в члены ТСЖ в адрес правления созданного ТСЖ. В таком случае он становится членом ТСЖ, как и любой другой собственник помещения в многоквартирном доме, выразивший желание вступить в товарищество.
   У собственника помещения, ставшего членом ТСЖ, и товарищества возникают взаимные права и обязанности. Первая и самая главная обязанность члена товарищества как собственника помещения в многоквартирном доме – нести расходы на содержание как принадлежащего ему на праве собственности помещения, так и общего имущества многоквартирного дома. Такая обязанность закреплена в ст. 39 и 153 ЖК РФ. Но ст. 153 Жилищного кодекса устанавливает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату только за жилое помещение и коммунальные услуги (так называемые «обязательные платежи»). Однако данная норма не предусматривает обязанности собственника нежилого помещения вносить плату за принадлежащее ему помещение в многоквартирном доме и коммунальные услуги. Другим словами, у собственника нежилого помещения отсутствует обязанность вносить плату за помещение и коммунальные услуги. Это считается несправедливым, т. к. он, так же как и собственник жилого помещения, пользуется принадлежащим ему помещением, потребляет коммунальные услуги, но не обязан за это платить. Поэтому целесообразным кажется внесение изменений в Жилищный кодекс, которые обязывали бы собственников всех помещений дома, а не только жилых, вносить плату за помещения и коммунальные услуги. В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
   плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
   плату за коммунальные услуги.
   Довольно спорным моментом является включение в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае проведение текущего ремонта и содержание жилого помещения, если собственник своевременно производит их оплату, должно осуществляться силами ТСЖ или привлеченных им специализированных подрядных организаций. В повседневной жизни собственник, производя плату за содержание и ремонт жилого помещения, самостоятельно и за свой счет содержит и производит ремонт своего жилого помещения, т. е. получается, что собственник два раза оплачивает содержание и ремонт своего жилого помещения. Другое дело – оплата содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которая включена в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Собственник обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества пропорционально своей доле в этом имуществе, и он не производит ремонт этого имущества своими силами (это делает ТСЖ за счет всех собственников помещений в многоквартирном доме), а если такое случается, то ТСЖ оплачивает его работу. Законодателю целесообразно выработать какую-то определенную позицию в данном вопросе и внести изменения в ст. 154 ЖК РФ, исключающие из платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений дома оплату за содержание и ремонт жилого помещения, или определить, кто и в каком порядке должен содержать и ремонтировать помещения, принадлежащие собственнику. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме носит обязательный характер и уплачивается независимо от того, утверждалась ли она на общем собрании членов ТСЖ или общем собрании собственников помещений. Помимо обязательных платежей, товарищество может определить на общем собрании и дополнительные расходы (взносы) для членов ТСЖ, которые должны оплачиваться собственниками помещений дома, являющихся членами товарищества, при условии, что такие расходы утверждены на общем собрании членов ТСЖ и включены в смету расходов ТСЖ на год. К ним можно отнести расходы:
   на благоустройство прилегающей территории дома;
   на ремонт и содержание инженерных коммуникаций;
   на поведение охранных мероприятий;
   на содержание правления товарищества;
   на содержание принятых в штат ТСЖ работников, в чью обязанность входит обслуживание многоквартирного дома и поддержание в нормальном состоянии всех систем отвечающих за поставку коммунальных услуг;
   связанные с пополнением специальных фондов, созданных в соответствии с решением общего собрания членов товарищества;
   на капитальный ремонт дома, которые рассчитываются исходя из смысла ст. 158 ЖК РФ;
   другие расходы, утвержденные в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ.
   Согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ, оплата всех обязательных платежей и добровольных взносов производится собственником помещения дома в порядке, установленном общим собранием членов ТСЖ. Причем все платежи могут быть оплачены путем перечисления на расчетный счет ТСЖ, либо внесения средств в кассу товарищества, либо перечисления средств на расчетный счет каждого из поставщиков коммунальной услуги. Для облегчения собственникам выполнения обязанности уплаты обязательных и дополнительных платежей товарищество может организовать прием денежных средств собственников помещений данного дома через кассу товарищества. При этом товарищество должно соблюсти все требования законодательства РФ, предъявляемые к оборудованию помещений кассы, где принимаются наличные денежные средства, обеспечивается инкассация собранных средств в банк, а также к наличным расчетам. Такие требования содержатся в Федеральном законе от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» [118 - См. Федеральный закон от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Российская газета. 2003. № 99.] и постановлении Правительства РФ от 31 марта 2005 г. № 171 «Об утверждении положения об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники» [119 - См. постановление Правительства РФ от 31 марта 2005 г. № 171 «Об утверждении положения об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники» // Российская бизнес-газета. 2005. № 12.]. В соответствии с указанными нормативно-правовыми актами это, в частности, такие требования:
   наличие исправной и отвечающей установленным стандартам контрольно-кассовой техники или использование утвержденных в установленном порядке форм бланков документов строгой отчетности. Так как процесс утверждения бланков документов строгой отчетности очень долговременный и трудоемкий, думается, при использовании наличных денежных расчетов ТСЖ необходимо использовать контрольно-кассовую технику;
   обеспечение охранных мероприятий в помещении кассы (сигнализация, «тревожная кнопка», наличие охраны и т. д.);
   инкассирование полученных от собственников помещений дома денежных средств в банк. Тщательное выполнение предъявляемых к наличным денежным расчетам требований вызовет дополнительные расходы, которые обязаны компенсировать члены ТСЖ соразмерно принадлежащей им площади общего имущества многоквартирного дома.
   В обязанность членов ТСЖ входит не только оплата обязательных и установленных дополнительных расходов, оплачиваемых в порядке и сроки, установленные общим собранием ТСЖ с учетом положений ст. 155 ЖК РФ. Вступив в члены ТСЖ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан:
   соблюдать при пользовании жилым помещением требования гл. IV постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» [120 - См. постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета. 2006. № 16.]. Если собственником жилого помещения является орган исполнительной власти Российской Федерации, субъекта РФ или орган местного самоуправления, то требовать от нанимателей, занимающих помещения по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения или договору найма помещения государственного или муниципального жилищных фондов коммерческого использования, соблюдения требований, содержащихся в соответствующих главах указанного постановления Правительства РФ;
   нести бремя содержания принадлежащего ему на праве собственности помещения, а также общего имущества многоквартирного дома пропорционально принадлежащей ему доле в таком имуществе;
   нести необходимые расходы, связанные с управлением многоквартирным домом;
   в случае избрания выполнять функции члена правления, члена ревизионной комиссии, члена счетной комиссии или председателя товарищества;
   соблюдать устав товарищества и внутренний распорядок, утвержденные на общем собрании членов ТСЖ;
   выполнять все решения общего собрания ТСЖ, принятые в установленном порядке;
   непосредственно или через своего представителя принимать участие в годовом общем собрании членов ТСЖ, а также во всех внеочередных общих собраниях, причем неважно, каким способом они проводятся (общее собрание или заочное голосование по тем или иным вопросам, внесенным в повестку дня общего собрания);
   соблюдать установленный общим собранием режим пользования общим имуществом многоквартирного дома;
   соблюдать установленный товариществом порядок проведения ремонтных работ в помещении, принадлежащим ему на праве собственности, включая работы по переустройству или переоборудованию своего помещения, с обязательным согласованием таких работ в ТСЖ.
   При неисполнении собственником помещения в многоквартирном доме своих обязанностей товарищество собственников жилья через свои органы управления имеет право в судебном порядке обязать собственника помещения многоквартирного дома выполнить возложенные на него обязательства с уплатой пеней, штрафов и возмещением убытков, понесенных товариществом в связи с неисполнением собственником помещения своих обязательств перед ТСЖ.
   Однако, став членом товарищества, собственник помещения в многоквартирном доме наряду с возникающими обязанностями имеет и определенные права. Законодатель четко не определил, какими правами обладает член товарищества, но, проведя анализ правовых норм Жилищного кодекса, касающихся создания и деятельности товарищества собственников жилья, можно определить, что член товарищества вправе:
   как и любой собственник помещения в многоквартирном доме, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением;
   в случае признания за собственником такого права в установленном порядке собственник помещения в многоквартирном доме получать в соответствии с действующим жилищным законодательством субсидии любо компенсацию расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии со ст. 159 и 160 Жилищного кодекса;
   созывать внеочередные общие собрания членов ТСЖ по тем или иным волнующим собственника помещения многоквартирного дома вопросам, касающимся деятельности ТСЖ;
   принимать участие в деятельности товарищества лично либо через своего представителя посредством голосования на общем собрании членов ТСЖ по тем или иным вопросам, включенным в повестку дня;
   избирать и быть избранным в состав правления, ревизионной комиссии, счетной комиссии товарищества, председателем правления товарищества;
   ходатайствовать перед правлением или ревизионной комиссии о включении того или иного вопроса в повестку дня общего собрания членов ТСЖ;
   знакомиться со всеми отчетами ТСЖ о результатах деятельности, включая отчеты о выполнении бюджета ТСЖ, утверждаемого на каждый год общим собранием членов ТСЖ;
   пользоваться и распоряжаться результатами хозяйственной деятельности товарищества на условия и в порядке, установленных общим собранием членов ТСЖ;
   заключать с ТСЖ договоры о выполнении подрядных работ и другие гражданско-правовые договоры;
   заключать с ТСЖ трудовые договоры (контракты);
   получать от ТСЖ вознаграждения за исполнение функций председателя правления, члена правления, а также за выполнение подрядных работ по заключенным с ТСЖ договорам;
   отказаться от членства в товариществе, написав в адрес правления письменное заявление о выходе из членов ТСЖ;
   пользоваться другими правами, предоставленными собственнику помещения многоквартирного дома в соответствии с уставом товарищества или правилами внутреннего распорядка товарищества, утвержденными в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ.
   В действительности многие из указанных выше прав членов товарищества так и остаются лишь правами, изложенными на бумаге. Реализация своих прав членами ТСЖ остается на низком уровне по ряду причин. Например, избрав способ управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и став его членом, многие собственники помещений дома отдают на откуп правления содержание многоквартирного дома, ограничиваясь лишь своевременной оплатой обязательных платежей и взносов, установленных товариществом. В правление же, как это ни печально, попадают люди, зачастую преследующие даже корыстные цели. Заключаются договоры об управлении многоквартирным домом, о выполнении каких-либо подрядных работ с организациями, имеющими отношение к членам правления либо выплачивающими членам правления вознаграждение. Отсюда непомерно высокие расценки на управление и содержание многоквартирного дома, ненадлежащее качество выполняемых такими организациями работ, накапливающееся недовольство собственников помещений дома, недовольство правлением и долгие разбирательства между правлением и остальными членами ТСЖ. Может сложиться и другая ситуация, когда члены ТСЖ, в силу своей неосведомленности о правах, занятости и нежелания тратить столь дорогое свободное время на общее собрание, коллективное обсуждение тех или иных вопросов деятельности ТСЖ по управлению и содержанию многоквартирного дома, не используют принадлежащие им права. В таком случае правление для обеспечения деятельности товарищества принимает на себя функции высшего органа товарищества. Правление товарищества, зачастую четко не зная свою компетенцию, закрепленную законодателем, или зная, но не руководствуясь нормами жилищного законодательства, занимается деятельностью, не отвечающей целям создания ТСЖ как некоммерческой организации, призванной управлять многоквартирным домом в интересах собственников помещений такого дома. В результате такой деятельности у ТСЖ могут возникнуть незапланированные трудности, такие как задолженность по заработной плате, невыполненные денежные обязательства перед подрядными организациями, привлекаемыми ТСЖ для выполнения подрядных работ, накопившиеся штрафы и пени, долги по уплате налогов. Итог подобной деятельности – увеличение дополнительных взносов членов товарищества, в дальнейшем выражающееся в их негативном отношении к товариществу собственников жилья и ликвидация самого товарищества. Чтобы не доводить ситуацию до такого результата, каждый собственник помещения дома, являющийся членом ТСЖ, должен понимать, что только при его непосредственном участии в управлении многоквартирным домом можно добиться необходимого результата по обеспечению жизнедеятельности дома, созданию условий для проживания собственников помещений дома на достаточно высоком уровне. Очень важно каждому собственнику помещения многоквартирного дома использовать свои права члена ТСЖ на общем собрании членов товарищества с целью контроля над деятельностью правления ТСЖ, в том числе за отчетный год; соблюдения правлением сметы расходов и доходов товарищества; целевого использования правлением средств, поступающих от собственников помещений дома. Очевидно, что одному собственнику вникнуть во все эти вопросы не представляется возможным, потому и необходимо членам ТСЖ, по крайней мере один раз в год собираться и использовать право каждого члена ТСЖ, но выраженное коллективно, как высшего органа управления товарищества.
   Помимо прав каждого члена ТСЖ, товарищество само, согласно ст. 49 Гражданского кодекса, как и любое другое юридическое лицо, созданное на территории РФ в установленном порядке, может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности и предусмотренные его учредительными документами, и выполнять связанные с этой деятельностью обязанности. Сразу же возникает вопрос: а какими правами обладает ТСЖ как юридическое лицо? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 137 Жилищного кодекса.
   1. Товарищество вправе:
   заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
   определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;
   устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
   выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
   пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
   передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
   продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
   2. Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
   предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
   в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
   получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
   осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
   заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
   3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
   4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
   Реализовывать указанные выше права товарищества собственников жилья призвано его правление, но только после одобрения высшим органом управления, т. е. общим собранием членов ТСЖ. Поэтому большую роль играет реализация каждого члена ТСЖ своего права на участие в общем собрании для обсуждения возможности использования того или иного права товарищества, предоставленного ему в соответствии с действующим законодательством. Все указанные выше права каждого собственника помещения многоквартирного дома, в частности, и права товарищества как юридического лица должны найти свое отражение в уставе ТСЖ. Очень часто в силу неосведомленности со стороны членов ТСЖ нарекания вызывают права товарищества, которые ему предоставляет ЖК РФ, такие как: право на привлечение и пользование банковскими кредитами; право на приобретение в собственность товарищества имущества и распоряжение таким имуществом; право на распоряжение частью общего имущества товарищества; право на определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ. В большинстве случаев члены товарищества настаивают на исключении из устава ТСЖ таких условий. Однако исключение закрепленных на законодательном уровне прав товарищества из устава ТСЖ не лишает товарищество возможности использовать такие права в процессе своей хозяйственной деятельности. Только важно осознавать, что решение вопросов об использовании указанных выше прав входит в компетенцию общего собрания членов товарищества, а не его правления. Поэтому товарищество может использовать принадлежащие ему права на привлечение займов, включая банковские кредиты, определение направлений использования дохода от своей хозяйственной деятельности или на передачу части общего имущества дома в пользование или ограниченное пользование только при условии принятия квалифицированным большинством голосов членов ТСЖ положительного решения на общем собрании членов товарищества об использовании таких прав.
   Отдельно хотелось бы остановиться на праве товарищества распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, так как законодатель установил, что такое право у товарищества есть и использовать его можно при условии, если за возможность его использовать проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества собственников жилья (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако такая норма жилищного законодательства противоречит требованиям гражданского права. Статьи 246 и 247 Гражданского кодекса устанавливают, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (в данном случае – всех собственников помещений дома), а при недостижении согласия – в порядке, определяемом судом. Во избежание неблагоприятных последствий, связанных с таким противоречием в законодательстве, необходимо предусмотреть возможность использования товариществом права предоставлять в пользование или частичное пользование третьим лицам части общего имущества многоквартирного дома только при условии согласия всех собственников, а не членов ТСЖ, многоквартирного дома либо при невозможности достигнуть общего соглашения из-за отсутствия согласия нескольких собственников помещений дома в порядке, определенном судом.
   Кроме того, что общее собрание членов ТСЖ должно одобрять использование прав принадлежащих товариществу, ему как высшему коллегиальному органу управления товариществом также необходимо контролировать и исполнение ТСЖ своих обязанностей, которые перечислены законодателем в ст. 138 ЖК РФ, устанавливающей, что товарищество собственников жилья обязано:
   обеспечивать выполнение требований законодательства Российской Федерации и устава товарищества;
   заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
   выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
   обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
   обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
   обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
   принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
   представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
   Исполнение установленных обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции РФ, общим принципам гражданского и жилищного законодательства и уставу товарищества. В противном случае в соответствии с п. 2 ст. 61 Гражданского кодекса при осуществлении товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом ведении деятельности, противоречащей его уставным целям, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано.
   Для выполнения решений общего собрания членов ТСЖ об использовании того или иного права, предоставленного товариществу Жилищным кодексом, а также исполнения товариществом обязательств, закрепленных в ст. 138 ЖК РФ, в ТСЖ образуются органы управления, через которые товарищество в соответствии со ст. 53 ГК РФ реализует свои права и обязанности. В первую очередь это правление ТСЖ.
   Ситуация, когда членами товарищества собственников жилья являются все собственники помещений в многоквартирном доме, идеальна. Но зачастую в каждом многоквартирном доме есть собственники помещений, которые по тем или иным причинам не хотят вступать в члены ТСЖ. Не принимать таких собственников во внимание нельзя, но и рассчитывать на их поддержку тоже не стоит, иначе заявление о вступлении в члены ТСЖ от имени таких собственников помещений находились бы в правлении товарищества. Как ТСЖ учитывать в процессе своей деятельности интересы таких собственников и на каких началах строятся взаимоотношения товарищества с ними, ведь они тоже как собственники помещений в многоквартирном доме обладают определенными правами и несут обязанности?
   Права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, в большинстве своем не отличаются от прав и обязанностей собственника, выразившего свое желание стать членом ТСЖ. Потому законодатель не счел необходимым отделить от прав и обязанностей членов ТСЖ права и обязанности собственников помещений многоквартирного дома. Он, так же как и любой другой собственник помещения, член ТСЖ, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с требованиями ст. 210 ГК РФ. В жилищном праве данная норма нашла свое выражение в ст. 153 ЖК РФ, которая вменяет в обязанность любому гражданину и организации, независимо от форм собственности, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (обязательные платежи). На основании изложенного можно сделать вывод, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отказаться от исполнения своих обязательств по оплате обязательных платежей и других платежей, связанных с управлением этим домом, в целях обеспечения его нормальной жизнедеятельности. Такую позицию поддержал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 3 апреля 1998 г. № 10-П [121 - См. Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» от 3 апреля 1998 г. № 10-П // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.]. Хотя данное постановление выносилось Судом по делу о проверке конституционности п. 1,3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1995 г. «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с принятием Жилищного кодекса, отдельные его положения нашли отражение в ЖК РФ, включая обязанность собственников помещений многоквартирного дома нести бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества многоквартирного дома. В пункте 5 указанного постановления Конституционный Суд РФ указал, что отказ некоторых собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, в целях его содержания и эксплуатации. В то же время, как указано в этом же постановлении, ТСЖ не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на таких собственников дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации. Поэтому необходимо предупредить, что слова «в интересах членов товарищества», которые законодатель поместил в подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ скорее всего следует воспринимать как «в интересах собственников помещений в многоквартирном доме». В ином случае устанавливается преимущественное право для одних собственников, имеющих статус члена ТСЖ, и умаляются права других собственников, не имеющих такого статуса. Это влечет за собой изменение цели создания и деятельности ТСЖ. Ведь ТСЖ – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления этим домом.
   Из смысла Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П следует, что главной обязанностью собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от его членства в ТСЖ, является обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, нести расходы по управлению многоквартирным домом, его содержанию и эксплуатации. О структуре такой платы упоминалось выше. Пунктом 6 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений, в котором создано товарищество, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые будут ими заключены с товариществом собственников жилья. Потому нецелесообразно повторять права и обязанности собственника помещения многоквартирного дома, так как они будут почти такими же, как и права собственников – членов ТСЖ. Лучше обратить внимание на их отличия. Некоторые из них сразу становятся явными только из определения статуса собственника, как члена или не члена ТСЖ. Так, разумеется, собственник помещения многоквартирного дома, не являющийся членом ТСЖ (далее – не член ТСЖ), не имеет прав, предоставленных члену ТСЖ в силу статуса последнего. К правам, которыми не обладает собственник помещения дома – не член ТСЖ, можно отнести права:
   созывать внеочередные общие собрания членов ТСЖ по тем или иным волнующим собственника помещения многоквартирного дома вопросам, касающимся деятельности ТСЖ;
   принимать участие в деятельности товарищества посредством голосования на общем собрании членов ТСЖ по тем или иным вопросам, включенным в повестку дня;
   право избирать и быть избранным в состав органов управления товарищества собственников жилья;
   ходатайствовать перед правлением или ревизионной комиссией о включении того или иного вопроса в повестку дня общего собрания членов ТСЖ;
   принимать участие в общем собрании членов ТСЖ лично или через своего представителя.
   Но в то же время не член ТСЖ, заключив договор с ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, вправе требовать от товарищества информацию о порядке, сроке и условиях их осуществления. Не член ТСЖ вправе требовать соблюдения его интересов при осуществлении товариществом своей хозяйственной деятельности.
   Что касается обязанностей члена ТСЖ и собственника помещения многоквартирного дома, не ставшего членом ТСЖ, то существенных отличий между ними почти нет. Главным отличием также являются те обязанности, которые появляются у собственника помещения дома в связи с приобретением им статуса члена ТСЖ. К одним из значимых и достойных внимания отличиям можно отнести отсутствие у не члена ТСЖ обязанностей по:
   уплате дополнительных сборов, установленных общим собранием членов ТСЖ, к которым можно отнести расходы на благоустройство территории, установление особого порядка охраны территории и дома, проведение работ по улучшению внешнего вида в подъездах, ландшафтные работы и т. д.;
   соблюдению внутреннего распорядка для собственников помещений в многоквартирном доме, если таковой был утвержден в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ.
   Возникает вопрос: если на общем собрании членов ТСЖ принято решение о проведении каких-либо работ, требующих дополнительных затрат от собственников помещений в многоквартирном доме, то такие расходы будут возмещаться только членами ТСЖ? Ответ прост – да, только члены ТСЖ, принявшие решение о необходимости проведения таких работ, будут их оплачивать, если остальные собственники помещений дома, не вступившие в ТСЖ в добровольном порядке, не решат заплатить причитающиеся с них суммы. Чтобы у ТСЖ не возникали финансовые трудности при исполнении своих обязательств перед работниками ТСЖ, подрядчиками по отдельным договорам, членами правления в части неполной оплаты или задержки в оплате, компенсировать непоступление необходимых денежных средств от собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, товариществу придется за счет членов ТСЖ. И это не та проблема, на которую не стоит обращать внимание. Решить ее можно путем включения в обязанности не члена ТСЖ обязанности по оплате дополнительных расходов, установленных для всех собственников помещений в многоквартирном доме, и обязанности по компенсации затрат на выплату заработной платы работникам ТСЖ, а также оплату выполненных подрядных работ. Это может быть включено в круг обязанностей собственника помещения многоквартирного дома не только путем внесения таких условия в заключаемый с ним договор. Для определения второго пути обратимся к еще одной обязанности собственника помещения дома. Одна из обязанностей собственника помещения в многоквартирном доме, не вступившего в ТСЖ, предусмотрена п. 1 ст. 45 ЖК РФ: все собственники помещений дома ежегодно должны проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, обязательны для исполнения всеми собственниками помещений в таком доме, в том числе теми, которые не принимали участие в голосовании. Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить свое ежегодное собрание, то в повестку дня такого собрания можно вносить вопросы, которые связаны с дополнительными расходами собственников помещений дома. Так как ТСЖ, созданное в многоквартирном доме может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то не сложно предугадать результат голосования по вопросам, поставленным в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Необходимый результат можно считать достигнутым. К тому же решения, принятые в установленном порядке на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, как уже ранее упоминалось, имеют большую юридическую силу для всех собственников помещений дома, нежели решения, принятые в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ, которые носят обязательный характер лишь для собственников помещений дома, имеющих статус членов ТСЖ. Ясно, что те собственники помещений, которые не принимали участия в общем собрании или голосовали против принятия решений по одному из поставленных в повестку дня вопросов, могут обжаловать через суд такое решение общего собрания. Право на обжалование решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – это одно из прав собственника, лишить которого его никто не может. Но большинство граждан России понимают, что для судебного процесса необходимо не только время, но и привлечение необходимых специалистов, которые не будут безвозмездно представлять интересы, да и конечный результат может быть неожиданным.
   Исходя из смысла ст. 46 ЖК РФ целесообразно рекомендовать проводить ежегодные собрания членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома в виде одного совместного общего собрания и тех и других, которое все равно будет являться по свое природе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Правда, в таком случае могут возникнуть некоторые трудности с тем, как регистрировать явившихся на собрание собственников, вести протокол, определять кворум и подсчитывать голоса. При желании выход из такой ситуации тоже можно найти, например, провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и приняв решения по вопросам, включенным в повестку дня такого собрания, или, распустив собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, провести общее собрание членов товарищества и обсудить вопросы повестки дня общего собрания членов ТСЖ. Проведение такого собрания собственников помещений дома, переходящего в общее собрание членов ТСЖ, имеет, кроме процессуальных сложностей, положительные моменты и позволяет решить несколько проблем одновременно. Во-первых, не нужно искать инициатора проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким инициатором созыва общего собрания собственников помещений дома и общего собрания членов ТСЖ будет выступать правление ТСЖ, состоящее из группы собственников помещений в многоквартирном доме, которым принадлежит право созывать общее собрание всех собственников. Во-вторых, собственникам, являющимся членами ТСЖ, не нужно повторно тратить время и средства (аренда зала, подготовка к собранию) на проведение в другое время общего собрания, но уже членов ТСЖ. В-третьих, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, могут удовлетворить свое любопытство, оставшись на общем собрании членов товарищества с правом совещательного голоса. Это позволит ТСЖ информировать о своей деятельности собственников помещений – не членов ТСЖ и, возможно, будет способствовать привлечению их к числу членов товарищества. В-четвертых, это позволит законным путем решать вопросы, возникающие в процессе реализации товариществом своих прав и обязанностей, которые не до конца урегулированы Жилищным кодексом. Один из таких вопросов – установление особого режима пользования общим имуществом многоквартирного дома в соответствии со ст. 44 ЖК РФ и распоряжения таким имуществом согласно п. 2–4 ст. 36, п. 2 ст. 137 и подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.
   Установление особого режима пользования общим имуществом многоквартирного дома может стать рычагом давления на собственников помещений многоквартирного дома, которые систематически не исполняют своих обязательств по оплате обязательных платежей. Несмотря на то что п. 3 ст. 137 ЖК РФ предусматривает в таком случае наличие у товарищества права в судебном порядке требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, можно изменить ситуацию – пусть неплательщик сам обращается в суд. Такого результата можно достигнуть, если в установленном порядке принять решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме об установлении особого режима пользования общим имуществом дома, к которому относится в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и земельный участок. Например, установить, что собственники помещений в многоквартирном доме, не оплачивающие обязательные платежи и взносы, ограничиваются в пользовании общим имуществом многоквартирного дома подъездными путями к подъезду, а также если в общее имущество дома входит гостевая или подземная автостоянка, или ограничить проход через места общего пользования гостей такого собственника помещений. Принятие такого решения на общем собрании членов ТСЖ не представляется возможным, т. к. это относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а потому решать вопрос об использовании общего имущества многоквартирного дома целесообразно на общем собрании собственников помещений дома. Принятое решение необходимо продублировать и общим собранием членов ТСЖ, а затем в соответствии с п. 3 ст. 145 ЖК РФ внести и в устав товарищества, как документ, регламентирующий деятельность ТСЖ. После принятия решения об установлении особого режима пользования общим имуществом многоквартирного дома и доведения до всех собственников помещений дома информации об этом органам управления ТСЖ можно приступить к исполнению решения общего собрания собственников помещений дома в отношении тех собственников, кто не платит обязательные платежи и взносы, и не снимать такие ограничения до полного погашения ими своей задолженности; такое решение будет распространять свою силу на всех собственников помещений дома независимо от их статуса. Это позволит оказать воздействие на не оплачивающих обязательные платежи и взносы собственников помещений в доме.
   Что касается распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, то оно вызывает еще больше трудностей, которые связаны с существенными противоречиями между статьями Жилищного кодекса и отдельными положениями ГК РФ. Нельзя не согласиться с мнением А.М. Эрделевского, которое он высказал в материале «О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса», подготовленном им для СПС «КонсультантПлюс» в 2005 г. [122 - См.: Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // СПС «КонсультантПлюс». 2005.] Действительно, нормы Жилищного кодекса, касающиеся права товарищества на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, позволяют сделать вывод о том, что не всегда в процессе своей деятельности ТСЖ должно доверять требованиям Жилищного кодекса. При решении того или иного вопроса, возникающего в период осуществления товариществом своей хозяйственной деятельности, необходимо сопоставлять нормы ЖК РФ, регулирующие деятельность ТСЖ, и нормативно-правовые нормы, содержащиеся в ГК РФ. Так, например, п. 2 ст. 137 ЖК РФ закрепляет право товарищества на предоставление в пользование или ограниченное пользование части имущества в многоквартирном доме. Принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с п. 2 ст. 145 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания ТСЖ. Собрание же, в свою очередь, согласно п. 4 ст. 146 ЖК РФ, должно принимать решение квалифицированным (не менее двух третей голосов от общего числа голосов членов товарищества) числом голосов. Однако, как указал в своей работе А.М. Эрделевский, в ст. 4 Жилищного кодекса законодатель четко определил отношения, которые регулирует жилищное законодательство РФ. Отношений по поводу распоряжения общим имуществом собственников помещений в названной статье нет, следовательно, такие отношения не регулируются Жилищным кодексом, а подлежат регулированию Гражданским кодексом. Последний, в свою очередь, позволяет распоряжаться общим имуществом только по соглашению всех собственников. Такая норма содержится в ст. 246 ГК РФ и не дает возможности собственникам помещений в многоквартирном доме пусть даже и квалифицированным большинством голосов распоряжаться общим имуществом. Поэтому выход в решении вопросов о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома или установлении особого режима пользования таким имуществом только один – обсуждать их на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Для соблюдения действующего законодательства и во избежание судебных разбирательств решение должно приниматься единогласно всеми собственниками помещений дома.
   Все указанные выше права и обязанности товарищества собственников жилья, членов ТСЖ, а также порядок использования таких прав должны найти отражение в уставе товарищества как документе, являющемся учредительным документом товарищества и носящем обязательный характер для всех его членов.
   Для осуществления своей деятельности, а также для реализации своих прав и исполнения возложенных обязанностей ТСЖ должно, как и любое юридическое лицо, иметь органы управления.

§ 3.3. Органы управления ТСЖ

   Согласно нормам ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
   Статья 144 ЖК РФ к органам управления товарищества собственников жилья относит общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Статья не упоминает в качестве органа управления ТСЖ председателя правления товарищества собственников жилья, хотя данный орган необходим для оперативного управления товариществом. Тем не менее нормы ст. 149 ЖК РФ предусматривают избрание правлением товарищества собственников жилья из своего состава председателя правления, определяют его полномочия и регулируют порядок избрания. Скорее всего законодатель ошибочно не назвал в ст. 144 ЖК РФ председателя правления товарищества в качестве органа управления [123 - Например, в составе органов управления жилищным кооперативом (ст. 115 ЖК РФ) председатель правления выделен как самостоятельный орган управления.], и в правоприменительной практике следует исходить из того, что председатель товарищества также является органом управления ТСЖ.
   Таким образом, в качестве органов управления в товариществе собственников жилья действуют:
   общее собрание членов товарищества собственников жилья;
   правление товарищества собственников жилья (коллегиальный исполнительный орган управления);
   председатель правления товарищества собственников жилья (единоличный исполнительный орган управления).
   Органом внутреннего контроля товарищества ст. 150 ЖК РФ называет ревизионную комиссию (ревизора), чье правовое положение будет также рассмотрено в данном разделе.

3.3.1. Общее собрание членов ТСЖ

   Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества (п. 1 ст. 145 ЖК РФ); оно собирается в порядке, определенном ст. 146 ЖК РФ и уставом ТСЖ (п. 1 ст. 145 ЖК РФ). Во многом порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ аналогичен порядку организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45–48 ЖК РФ).
   В Жилищном кодексе не определена периодичность проведения общих собраний членов товарищества собственников жилья. По сложившейся практике, исходя из разумной целесообразности, товарищество должно обязательно проводить ежегодные собрания. Потребность в ежегодных собраниях членов ТСЖ вытекает и из необходимости ежегодного обязательного решения финансово-экономических вопросов, отнесенных ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ. Например, согласно подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества отнесено утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана. Оптимальный срок проведения ежегодного собрания членов товарищества – в течение одного-двух месяцев по окончании финансового года. Этого времени достаточно и для подготовки правлением отчетов о финансово-хозяйственной деятельности за истекший год, составления смет доходов и расходов на следующий период и для подготовки заключения ревизионной комиссии (ревизора) о деятельности правления в отчетном периоде. Срок проведения ежегодного собрания товарищества необходимо закрепить в его уставе. Прежнее законодательство о товариществах собственников жилья [124 - См. пункт 2 ст. 34 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.] устанавливало 60-дневный срок после окончания финансового года, в течение которого должно быть проведено годовое общее собрание членов товарищества.
   ЖК РФ не исключает проведения внеочередных собраний членов товарищества, которые созываются по мере необходимости. Понятие внеочередного собрания содержится в ст. 45 ЖК РФ, устанавливающей порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Практический опыт деятельности ТСЖ в новых жилых комплексах, возведенных ОАО «Квартал», приводит к выводу, что количество внеочередных собраний членов товарищества составляет одно-два собрания в течение года.
   Правомочия собрания членов товарищества [125 - Необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения (осуществлять реализацию своих прав как органа управления товариществом в пределах установленной компетенции).] определяются в соответствии со ст. 45, 146 ЖК РФ. При этом п. 3 ст. 146 ЖК РФ устанавливает два обязательных условия правомочия общего собрания членов товарищества.
   Первое из них связано с определением правомочности общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Данная статья устанавливает правило правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Согласно п. 3 ст. 146 ЖК РФ, правомочность общего собрания членов товарищества должна определяться не только в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, но и с уставом товарищества. Поэтому уставом товарищества могут быть предусмотрены более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества. Например, уставом можно определить, что для правомочности собрания необходимо присутствие членов товарищества (их представителей), которым принадлежит более 60 % голосов от общего числа голосов. При этом уставом товарищества не может быть снижена установленная ст. 45 ЖК РФ «планка» голосов в 50 %, учитывая императивность требования п. 3 ст. 146 ЖК РФ об определении правомочности и положения ст. 45 ЖК РФ. Ранее действовавший Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (п. 1 ст. 35) распространял правила об установлении правомочности общего собрания домовладельцев (собственников помещений в доме) на установление правомочности общего собрания членов товарищества при том условии, если «иное не предусмотрено уставом товарищества». В отличие от прежнего законодательства в первом предложении п. 3 ст. 146 ЖК РФ законодатель использовал союз «и», что предполагает необходимость одновременного учета требований о правомочности как ст. 45 ЖК РФ, так и устава товарищества.
   Второе из условий, при наличии которых общее собрание членов товарищества может быть признано правомочным, заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей). Поэтому, когда на общем собрании членов товарищества собственников жилья присутствуют более половины членов такого товарищества (их представителей), но они не обладают необходимым количеством голосов, либо когда члены товарищества (их представители) обладают необходимым количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины членов товарищества (их представителей), общее собрание членов товарищества собственников жилья не может быть признано правомочным.
   Таким образом, кворум [126 - Кворум – наименьшее число членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать имеющие силу решения.] собрания достигается (общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно) при одновременном выполнении двух обязательных условий, отмеченных выше.
   ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Тем самым законодатель стремится создать условия, при которых большее число собственников будет участвовать в принятии важных для управления многоквартирным домом решений.
   К началу проведения собрания необходимо определить наличие кворума. Для этого до начала общего собрания должна проводиться регистрация прибывших на это собрание членов товарищества. Такая регистрация может быть организована либо лицом, по чьей инициативе созывается общее собрание членов товарищества, либо правлением товарищества, если собрание созывается данным органом управления. Как правило, регистрацию участников собрания проводит секретарь товарищества собственников жилья. По окончании регистрации в обязательном порядке устанавливается правомочность общего собрания членов товарищества, о чем делается сообщение общему собранию членов товарищества.
   ЖК РФ не регламентирует сроки проведения повторного общего собрания членов ТСЖ и его правомочность в случае отсутствия кворума. Исходя из положений п. 1 ст. 146 ЖК РФ, которой устанавливается десятидневный срок для направления уведомлений членам ТСЖ о проведении общего собрания, можно предположить, что минимально возможный срок, через который можно провести повторное собрание, равен десяти дням. А кворум повторного собрания членов товарищества определяется по правилам, указанным в ЖК РФ для общего собрания членов товарищества. В прежнем законодательстве о ТСЖ, сроки созыва повторного собрания собственников помещений при недостижении кворума на предыдущем собрании были четко регламентированы: вновь назначенное общее собрание могло быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента не состоявшегося ранее общего собрания [127 - См. пункт 4 ст. 22 Федерального закона «О товариществах собственников жилья».].
   В процессе деятельности исполнительного органа товарищества может возникать ряд вопросов, требующих оперативного решения, но находящихся в компетенции общего собрания членов ТСЖ. Например, необходимо безотлагательно решить один или два «горящих» вопроса, находящихся в ведении общего собрания, но собирать внеочередное собрание членов товарищества в форме совместного их присутствия нецелесообразно вследствие сокращенной повестки дня, а ждать годового собрания долго. Для таких случаев в целях эффективного управления многоквартирным домом ЖК РФ предоставляет право проводить общее собрание в иных формах:
   в форме заочного голосования;
   голосование посредством опроса в письменной форме;
   голосование по группам членов товарищества.
   На основании п. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
   Довольно спорным и трудно осуществимым на практике является голосование по группам членов товарищества, ввиду отсутствия возможности выдела в натуре (и фактической, и юридической – п. 4 ст. 37 ЖК РФ) той части общего имущества многоквартирного дома, которая необходима для обслуживания помещений конкретной группы собственников.
   Некоторые специалисты высказывают сомнения в объективности голосования, проводимого в форме опроса [128 - См.: Щенникова Л.В. «Собственник» звучит гордо и выгодно (Страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. № 9 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Аргументами являются, во-первых, возможность влияния интервьюера на мнение опрашиваемого при личном контакте. Во-вторых, принимая значимое для всех собственников решение, опрашиваемый, которого застали «не вовремя» и не имеющий время для формирования своей позиции, действует интуитивно – «лишь бы отстали». В советский период органы управления, контролирующие деятельность ЖСК, не допускали замены голосования опросом. По мнению заведующего отделом гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ – В.Н. Литовкина, «атмосфера опроса иная, чем атмосфера общего собрания, и можно получить то самое искаженное волеизъявление членов товарищества, которого хотел избежать законодатель» [129 - Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Велби, Проспект, 2006. С. 230.].
   Статьей 47 ЖК РФ признается законным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принимаемое путем заочного голосования. Данная норма по аналогии распространяется и на отношения по поводу принятия решений общим собранием членов ТСЖ, принимаемых без его проведения (без совместного присутствия членов ТСЖ для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). Заочное голосование – это передача в место или по адресу, указанным в сообщении о проведении общего собрания членов ТСЖ, в письменной форме решений членов ТСЖ по вопросам, поставленным на голосование.
   Принявшими участие в общем собрании членов ТСЖ, проводимом в форме заочного голосования, считаются члены ТСЖ, решения которых получены до даты окончания их приема.
   В решении члена ТСЖ, оформленном в письменной форме (для заочной формы голосования письменная форма оформления решений является единственно возможной), по вопросам, поставленным на голосование, должны содержаться следующие сведения:
   о лице, участвующем в голосовании;
   о документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме лица, участвующего в голосовании;
   решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
   При голосовании посредством письменно оформленных решений засчитываются голоса по вопросам, по которым собственник оставил только один из возможных вариантов голосования. В противном случае решения признаются недействительными и голоса по содержавшимся в них вопросам не подсчитываются. Если же на голосование поставлено несколько вопросов, то несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом.
   Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по чьей инициативе созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее десяти дней до даты проведения общего собрания (п. 1 ст. 146 ЖК РФ).
   Из смысла п. 1 ст. 146 ЖК РФ следует, что закон не допускает использования иного способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества, кроме двух указанных в законе. Не допускается и возможность определения способа уведомления в уставе товарищества в отличие от требований к оповещению (уведомлению) собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленных п. 4 ст. 45 ЖК РФ. Например, такой способ оповещения членов ТСЖ о проведении общего собрания членов ТСЖ, как размещение информации на досках объявлений в вестибюле дома, лифтовых холлах или в офисе ТСЖ, может использоваться только в дополнение к двум названным законом, а не в качестве альтернативы.
   Оба способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества предусматривают доставку информации с обязательным подтверждением ее получения адресатом.
   Понятие, прием и доставка (вручение) почтового отправления (заказным письмом) определяются правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. № 221 [130 - СЗ РФ. 2005. № 17. Ст. 1556.], вступившим в силу с 1 мая 2005 г.
   В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются (п. 2 ст. 146 ЖК РФ):
   сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
   место и время проведения собрания;
   повестка дня общего собрания.
   Статья 146 ЖК РФ, регламентирующая порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, не содержит перечня лиц, обладающих правом созыва общего собрания членов товарищества. Исходя из смысла данной статьи и ст. 45 ЖК РФ таким правом обладает любой собственник помещений многоквартирного дома – член ТСЖ. Пунктом 8 ст. 148 ЖК РФ право созыва общего собрания членов ТСЖ предоставлено правлению товарищества. Право созыва общего собрания товарищества принадлежит и ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, как органу внутреннего контроля над финансово-хозяйственной деятельностью товарищества. Для однозначного понимания своих прав членами ТСЖ относительно созыва общего собрания членов ТСЖ следует в уставе товарищества предусмотреть, кто наделен таким правом, а именно:
   правление ТСЖ (на основании п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
   председатель правления ТСЖ;
   ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ;
   председатель ревизионной комиссии ТСЖ;
   любой член или инициативная группа членов ТСЖ.
   Несмотря на то, что формально право на созыв общего собрания членов ТСЖ предоставлено любому собственнику – члену ТСЖ, на практике оно трудно реализуемо, так как в силу норм ст. 148 ЖК РФ списки членов ТСЖ ведет правление товарищества, которое не обязано предоставлять их инициаторам созыва общего (очередного или внеочередного) собрания. В этом случае затруднительно выполнить положение ст. 146 ЖК РФ об уведомлении членов ТСЖ о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья. К сожалению, зачастую сегодня право члена ТСЖ на информацию определяется личностью председателя либо членов правления.
   Нельзя не согласиться с А.Б. Рыжовым [131 - См.: Рыжов А.Б. О предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся управления таким домом // Жилищное право. 2006. № 6 // ИБД «КонсультантПлюс».], который отмечает важность восполнения пробела правового регулирования в отношении получения собственниками помещений в многоквартирном доме информации, необходимой для реализации их права на управление данным домом. Автор напоминает, что согласно п. 2 ст. 24 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права, если иное не предусмотрено законом. В соответствии со ст. 18 Конституции РФ права граждан определяют смысл, содержание и применение законов. Частью 1 ст. 14 ныне утратившего силу Федерального закона от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» [132 - СЗ РФ. 1995. № 8. Ст. 609.] было установлено, что граждане и организации имеют право на доступ к документированной информации о них. Ограничение доступа граждан и организаций к информации о них допустимо лишь на основаниях, предусмотренных федеральными законами. Часть 2 ст. 8 нового Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» [133 - СЗ РФ. 2006. № 31. (ч. 1). Ст. 3448.] практически дублирует п. 2 ст. 24 Конституции РФ: «Гражданин (физическое лицо) имеет право на получение от государственных органов, органов местного самоуправления, их должностных лиц в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, информации, непосредственно затрагивающей его права и свободы».
   На законодательном уровне необходимо признать сведения о составе сособственников общего имущества многоквартирного дома и их долях в праве общей долевой собственности на него касающимися любого собственника помещения в данном многоквартирном доме. Эта информация используется при определении количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, расчете размера его платы за принадлежащее ему на праве собственности помещение и коммунальные услуги. Тем самым устанавливается право собственника на получение необходимых сведений – информации о составе сособственников общего имущества многоквартирного дома и размере их долей в праве общей долевой собственности на общее имущество. Закон должен предусматривать и механизм получения собственником помещения в многоквартирном доме касающейся его информации.
   Но пока на законодательном уровне данный пробел в праве не восполнен, в уставе ТСЖ необходимо закрепить положение об обязанности правления товарищества предоставить списки членов товарищества лицам, созывающим внеочередное собрание для целей уведомления членов ТСЖ о предстоящем собрании.
   Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» содержал полный перечень лиц, обладавших правом созыва внеочередного собрания членов ТСЖ (п. 2 ст. 34). Внеочередное общее собрание членов товарищества могло быть созвано по инициативе:
   правления;
   членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе;
   ревизионной комиссии;
   органа местного самоуправления.
   А норма п. 2 ст. 45 ЖК РФ закрепляет право любого собственника помещения в многоквартирном доме стать инициатором внеочередного общего собрания.
   Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Данное ограничение установлено п. 2 ст. 146 ЖК РФ.
   Пункт 5 ст. 146 ЖК РФ определяет некоторые процедурные вопросы ведения собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
   Подготовка к общему собранию членов ТСЖ начинается с формирования вопросов, которые будут включены в повестку дня общего собрания членов ТСЖ. Вопросы необходимо формулировать таким образом, чтобы после обсуждения вопроса, вынесенного на голосование, было принято одно из трех возможных решений: «за», «против», «воздержался».
   Принятие решений общим собранием определяется итогами голосования. Для правильного определения результатов голосования следует руководствоваться ст. 48 ЖК РФ, регламентирующей голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К сожалению, раздел VI ЖК РФ («Товарищество собственников жилья») не содержит ни норм, регламентирующих голосование на общем собрании членов товарищества собственников жилья, ни отсылочных норм. Тем не менее необходимо учитывать следующее.
   1. Правом голоса обладают члены товарищества собственников жилья – собственники помещений в многоквартирном доме. Голосование может осуществляться собственником помещения как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или актов органов местного самоуправления, либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Исходя из смысла п. 4 ст. 185 ГК РФ такая доверенность может быть удостоверена ТСЖ в лице председателя правления или иного уполномоченного лица.
   2. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения (в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, в расчете количества голосов, которыми обладает собственник помещения, участвует общая площадь помещения. Соответственно в расчете количества голосов собственника квартиры участвует общая площадь квартиры. За единицу измерения – один голос собственника – ТСЖ может принять как 1 кв. м общей площади помещения, находящегося в собственности, так и приведенные к общему знаменателю величины. Все зависит от удобства учета голосов при голосовании. Например, в многоквартирном доме с большими площадями квартир можно за 20 кв. м или 50 кв. м общей площади помещения закрепить один голос. Для удобства расчетов можно принять общее количество голосов, равное 1000 (одной тысяче), а затем пропорционально общим площадям помещений, находящихся в собственности, рассчитать количество голосов, приходящихся на каждого собственника. Пример расчета количества голосов собственников помещений в многоквартирном жилом доме с несколькими вариантами приведен в табл. 3.3.1.1. В качестве приведенного примера взята площадь многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями.

//-- Таблица 3.3.1.1 --//

   * Доля рассчитывается как отношение общей площади помещения (квартиры, машино-места или нежилого помещения), находящегося в собственности, к сумме общих площадей помещений, находящихся в собственности (квартир, машино-мест и нежилых помещений). Эта величина также может рассматриваться самостоятельно, как количество голосов, принадлежащих собственнику помещения.
   ** Площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома.
   В данных расчетах может быть использована и распределенная площадь общего имущества. Следует еще раз отметить, что важно соблюдать методику расчета, установленную законом (ст. 37, 48 ЖК РФ), а не количество полученных в результате расчета голосов.
   Подобный порядок расчета количества голосов (с участием общей площади квартиры) был установлен и предшествующим законодательством. Однако Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., изменил порядок подсчета общей площади квартиры.
   В результате таких изменений в подсчете общей площади квартир произошло некоторое перераспределение прав и обязанностей между собственниками квартир по поводу управления многоквартирным жилым домом, в том числе и в распределении голосов. Более подробно данный вопрос будет рассмотрен в § 3.4 «Средства и имущество ТСЖ».
   Необходимо иметь в виду, что общее собрание членов ТСЖ должно рассматривать и принимать решения только по тем вопросам, которые относятся к его компетенции (таблица 3.3.1.2).

//-- Таблица 3.3.1.2 --//

   Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, является открытым. На основании п. 3 ст. 145 ЖК РФ уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть отнесено решение и иных вопросов. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
   На основании п. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с подп. 2, 6, 7, 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (квалифицированным большинством голосов). Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
   Вопросы, относящиеся к хозяйственной деятельности, могут быть решены только на общем собрании всех собственников помещений в многоквартирном доме, как членов ТСЖ, так и собственников, не являющихся членами ТСЖ.

//-- Таблица 3.3.1.3 --//

   На основании п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных подп. 1–3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
   Несмотря на то что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется большинством голосов (50 %+1 голос) от общего числа голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, при выборе такой формы управления, как управление товариществом собственников жилья (подп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ) в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов, но уже от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
   Следует отдельно обратить внимание на то, что устав товарищества принимается также на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
   Подпункт 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме, но при этом не указывается, о каком ремонте идет речь. Было бы логично разграничить законом компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ в данном вопросе следующим образом. К компетенции общего собрания отнести принятие решений о капитальном ремонте, ввиду его большей значимости для всех собственников помещений, а также с точки зрения размера затрат на его проведение. Вопросы текущего ремонта отнести к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Тем более что на практике так и происходит, и такое разделение эффективно и обоснованно.
   Наличие вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, следует учитывать при принятии решений на общем собрании членов товарищества собственников жилья. В силу указанных причин некоторые принятые решения на общем собрании членов ТСЖ могут оказаться нелегитимными вследствие несоблюдения процедуры их принятия (вопросы, указанные в таблице 3.3.1.3, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) и/или отсутствия необходимого количества голосов. Если не все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, то уведомления о проведении общего собрания ТСЖ необходимо направлять всем собственникам помещений по ряду причин:
   собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, также заинтересованы в результатах рассмотрения вопросов повестки дня собрания;
   проведение ежегодного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязательно на основании норм ст. 45 ЖК РФ;
   как было отмечено выше, решение ряда вопросов невозможно без созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
   Таким образом, с целью оптимизации организационных, финансовых и временных затрат целесообразно объединить эти два собрания, для которых ЖК РФ определил разные правовые режимы. Подобных вопросов не возникнет в «идеальном» случае, когда все собственники помещений являются членами товарищества собственников жилья. Но, в условиях, когда число собственников многоквартирного дома может доходить до 500 и более лиц, наступление такого «идеального» случая представляется маловероятным.
   Необходимо еще раз отметить, что вступают в противоречие нормы подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ и подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ о принятии решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Нормы подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относят данный вопрос к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а нормы подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относят его к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. И в первом и во втором случаях положительное решение принимается квалифицированным большинством голосов в 2/3 от общего числа голосов членов товарищества и общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Анализ этих двух норм ЖК РФ позволяет обнаружить противоречие, содержащееся в законодательстве: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет большую значимость, чем общее собрание членов ТСЖ. Ввиду этого данный вопрос должен решаться по правилам, установленным подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Но нормы, регулирующие данное правоотношение, содержит и Гражданский кодекс. А согласно нормам п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение, имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Следовательно ГК РФ говорит о согласии всех собственников помещений многоквартирного жилого дома при принятии решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. А при буквальном толковании данных статей ГК РФ любое решение, связанное с управлением многоквартирным жилым домом, затрагивает вопросы владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и требует одобрения всеми собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.
   На законодательном уровне необходимо устранить отмеченные коллизионные вопросы с целью придания такой форме управления многоквартирным домом, как ТСЖ, большей жизнеспособности.
   Во избежание споров и разногласий относительно принятых решений необходимо определить и отразить в уставе ТСЖ требования к оформлению протоколов общих собраний ТСЖ, место и порядок хранения таких протоколов и решений членов ТСЖ по вопросам, поставленным на голосование.
   Не менее важно довести до сведения всех собственников помещений в многоквартирном доме информацию о принятых решениях (сами решения и итоги голосования) на общем собрании членов ТСЖ. Пункт 3 ст. 46 ЖК РФ такую обязанность возлагает на инициатора созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом сообщение размещается в помещении многоквартирного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Ни похожей регламентации, ни отсылочных норм не содержат ст. 145, 146 ЖК РФ, содержащие нормы, регулирующие правомочия, порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ. Поэтому на общем собрании членов ТСЖ следует определить место, сроки и способ информирования собственников помещений в многоквартирном доме о результатах собраний, а такую обязанность целесообразно возложить на правление товарищества.
   Некоторые субъекты РФ разрабатывают методические материалы по вопросам организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и общих собраний членов товарищества собственников жилья. В г. Москве, например, действуют «Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме», утвержденные распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23 августа 2005 г. № 393 [134 - См. распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23 августа 2005 г. № 393 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // Квартирный ряд. 2005. № 38–40.].

3.3.2. Правление ТСЖ

   Оперативное повседневное управление деятельностью товарищества собственников жилья осуществляет правление товарищества. Статья 144 ЖК РФ называет правление товарищества собственников жилья органом управления товариществом. А пункт 4 ст. 147 ЖК РФ определяет правление товарищества собственников жилья как исполнительный орган, подотчетный общему собранию членов товарищества. Правление товарищества является выборным органом управления на основании подп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.
   Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Для избрания членов правления товарищества достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ (п. 4. ст. 146 ЖК РФ). Не могут быть членами правления товарищества согласно п. 1 ст. 150 ЖК РФ члены ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
   Требования к численному составу правления товарищества ЖК РФ не устанавливает. Следовательно, вопрос о конкретном числе членов правления общее собрание членов товарищества вправе решить по своему усмотрению. При этом очевидно, что правление товарищества должно состоять не менее чем из трех человек, поскольку п. 3 ст. 147 ЖК РФ устанавливает требование об избрании правлением из своего состава председателя, а п. 6 ст. 147 ЖК РФ – требование о правомочности заседания правления. Однако с учетом сложности решаемых уставных задач члены товарищества вправе установить и иную численность правления ТСЖ, например пять, семь или более человек.
   Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя правления товарищества.
   Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества (п. 5 ст. 147 ЖК РФ). Правомочия заседания правления товарищества определяются в соответствии с п. 6 ст. 147 ЖК РФ. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в нем принимают участие большинство членов правления товарищества. Решения правления товарищества собственников жилья оформляются протоколами.
   Согласно п. 2 ст. 52 ГК РФ в учредительных документах юридического лица определяется порядок управления деятельностью юридического лица. В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления ТСЖ. Например, решения правления товарищества могут приниматься простым большинством голосов присутствующих членов правления товарищества при наличии кворума. Член правления товарищества, несогласный с решением правления, должен иметь право зафиксировать свое особое мнение в протоколе заседания правления и довести его до сведения общего собрания членов товарищества в установленном уставом товарищества порядке.
   В уставе товарищества (и/или в положении о правлении, с последующим утверждением общим собранием членов ТСЖ) в целях эффективной работы правления товарищества следует отдельно определить:
   срок работы правления (максимальный срок – два года, установлен п. 2 ст. 147 ЖК РФ);
   перечень обязанностей правления товарищества;
   порядок работы правления товарищества;
   периодичность созыва заседаний правления товарищества;
   порядок ведения и хранения протоколов, которыми оформляются решения правления, и иной документации, находящейся в ведении правления, в том числе и на электронных носителях.
   К такой документации относятся:
   устав ТСЖ с изменениями и дополнениями;
   свидетельство о государственной регистрации ТСЖ;
   документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, находящееся на его балансе;
   документы бухгалтерского учета, в том числе аналитические счета на каждый объект недвижимости (квартира, нежилое помещение, машино-место) с его характеристиками, данными о его собственнике, сумме общих расходов, включая дополнительные (целевые) расходы и сборы, датами выставленных счетов к оплате, суммами, оплаченными по счетам и соответствующим балансом;
   сметы затрат на содержание объектов недвижимости по группам (квартира, нежилое помещение, машино-место);
   документы финансовой отчетности;
   иные документы.
   Председатель правления и члены правления ТСЖ могут осуществлять свои функции на общественных началах или на возмездной основе. Размер вознаграждения председателю и членам правления ТСЖ определяется решением общего собрания членов товарищества (подп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
   Наиболее значимые вопросы управления многоквартирным домом отнесены к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) либо находятся в ведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). Данные вопросы не могут быть предметом решения правления ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ). Однако правлению товарищества необходимо определять свое отношение к этим вопросам и готовить проекты решений, которые впоследствии будут выноситься на рассмотрение общего собрания членов товарищества собственников жилья или общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
   Статья 148 ЖК РФ содержит перечень обязанностей правления товарищества собственников жилья:
   соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества (эта общая обязанность ТСЖ закреплена также в п. 1 ст. 138 ЖК РФ);
   контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
   составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
   управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им;
   наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
   заключение договоров об обслуживании, эксплуатации и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
   ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
   созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
   Данный перечень является открытым, т. к. на основании п. 9 ст. 148 ЖК РФ правление ТСЖ должно выполнять иные вытекающие из устава товарищества обязанности.
   Центральное место в обязанностях правления занимает хозяйственная деятельность товарищества. Обязанности правления во многом будут зависеть от того, какой способ эксплуатации многоквартирного дома выбран: непосредственное управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, обслуживании, эксплуатации и ремонте общего имущества в доме.
   Правление товарищества собственников жилья для выполнения возложенных на него законом и/или уставом обязанностей на основании п. 4 ст. 151 ЖК РФ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

3.3.3. Председатель правления ТСЖ

   Члены правления, согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ, избирают из своего состава председателя товарищества. Необходимо уточнить, что избирается председатель не товарищества, а правления товарищества собственников жилья. Именно так называется этот единоличный орган управления ТСЖ в п. 5 ст. 146 и ст. 149 ЖК РФ. Несмотря на то, что ст. 144 ЖК РФ не называет председателя правления товарищества органом управления ТСЖ, его правовой статус, определенный ст. 149 ЖК РФ, и фактический объем решаемых задач позволяют отнести его к единоличному исполнительному органу управления. Председатель правления товарищества может быть избран как членами правления из своего состава, так и членами товарищества собственников жилья на общем собрании на основании п. 4 ст. 145 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года, исходя из сути п. 2 ст. 147 ЖК РФ, т. к. также является членом правления товарищества. Для избрания председателя правления товарищества достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ (п. 4. ст. 146 ЖК РФ) или на заседании правления (если уставом ТСЖ не установлен иной порядок избрания председателя правления ТСЖ членами правления).
   Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
   Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества на основании п. 2 ст. 149 ЖК РФ, а также:
   подписывает платежные документы;
   совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
   разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в чьи обязанности входит обслуживание многоквартирного дома;
   разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества положение об оплате труда работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома;
   ведет общее собрание членов ТСЖ (п. 5 ст. 146 ЖК РФ);
   созывает (п. 5 ст. 147 ЖК РФ) и проводит заседания правления ТСЖ.
   Статья 149 ЖК РФ характеризует председателя правления ТСЖ как организатора текущей деятельности товарищества. Тем не менее законодатель не разграничивает полномочий правления ТСЖ и его председателя. Следовательно, во избежание дублирования обязанностей и размывания ответственности целесообразно более подробно обязанности председателя правления ТСЖ указать в уставе товарищества (и/или в положении о правлении, с последующим утверждением общим собранием членов ТСЖ).
   Так же как и члены правления, председатель правления ТСЖ за свою работу может получать вознаграждение, размер которого определяется решением общего собрания членов ТСЖ (подп. 11. п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
   Из пункта 5 ст. 146 ЖК РФ следует, что председатель правления может иметь заместителя. ЖК РФ не определяет порядок избрания (назначения) заместителя председателя правления ТСЖ, следовательно, этот порядок можно определить уставом товарищества.

3.3.4. Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

   Ревизионная комиссия товарищества не является органом управления ТСЖ. Она призвана осуществлять контроль над финансово-хозяйственной деятельностью товарищества.
   Принципы формирования и основные обязанности ревизионной комиссии товарищества регулируются ст. 150 ЖК РФ. Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. По решению общего собрания членов ТСЖ вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
   Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
   Порядок избрания председателя ревизионной комиссии, порядок ее деятельности необходимо отразить в уставе товарищества.
   Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
   не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества;
   представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
   отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
   Для нормальной и эффективной работы ревизионной комиссии (ревизора) ей необходимо предоставить следующие права:
   требовать от членов правления товарищества и его председателя предоставления любых документов, необходимых для проведения ревизии;
   получать устные и/или письменные объяснения от любого члена товарищества, в том числе и членов правления товарищества и его председателя по вопросам, относящимся к деятельности товарищества;
   контролировать проведение капитального ремонта, реконструкции и эксплуатацию общего имущества, жилых и нежилых помещений, подземных и наземных автостоянок.
   Так как данные права и корреспондирующие им обязанности подотчетных субъектов не нашли прямого отражения в законодательстве, их необходимо отразить в уставе товарищества.
   Практика показывает, что нередко из-за низкой активности собственников на собраниях может просто не оказаться желающих войти в состав ревизионной комиссии. Иногда данный выборный орган вследствие отсутствия профессионалов существует формально, не осуществляя должного финансового контроля за деятельностью ТСЖ. Во многих случаях даже при наличии грамотного ревизора проверка может потребовать значительных затрат времени. В данных случаях целесообразно привлечь независимых экспертов (аудиторов) с целью:
   подтверждения данных бухгалтерского и управленческого учета на соответствие действующему законодательству;
   подтверждения соблюдения утвержденной сметы доходов и расходов;
   проведения аудита платежей и взносов членов ТСЖ;
   оценки рациональности управления товариществом;
   и т. д.
   Таким образом, институт финансового контроля в товариществе можно условно разделить на два направления:
   1) ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья, созданная и действующая в соответствии со ст. 150 ЖК РФ;
   2) независимый аудит финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья на договорной основе.

§ 3.4. Средства и имущество ТСЖ

   Одним из признаков юридического лица согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ является наличие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленного имущества. Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ и п. 6 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, а последние не отвечают по обязательствам товарищества.
   На основании п. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
   Необходимо четко разграничивать право собственности самого товарищества на принадлежащее ему имущество и право собственности членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее им на праве общей долевой собственности. Само товарищество собственников жилья может лишь с согласия собственников помещений в многоквартирном доме на основании подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ передавать общее имущество в пользование иным лицам.
   ТСЖ как некоммерческая организация (п. 2 ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) может иметь в собственности или оперативном управлении на основании п. 1 ст. 25 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» [135 - См. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (ред. от 2 февраля 2006 г.) // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145.] (далее – Федеральный закон «О некоммерческих организациях») здания, сооружения, жилищный фонд, оборудование, инвентарь, денежные средства в рублях и иностранной валюте, ценные бумаги и иное имущество.
   Средства товарищества на основании п. 2 ст. 151 ЖК РФ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Установление размера обязательных платежей и взносов (подп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Порядок уплаты таких платежей в соответствии с п. 5 ст. 155 ЖК РФ устанавливается органами управления товарищества собственников жилья: либо правлением ТСЖ, либо общим собранием членов ТСЖ.
   Структура обязательных платежей (плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме) определена в ст. 154 ЖК РФ и представлена в таблице 3.4.1. Аналогичным образом выглядит и структура обязательных платежей для собственников нежилых помещений и машино-мест.

//-- Таблица 3.4.1 --//

   Структура каждой статьи затрат зависит от технической оснащенности, степени благоустройства, требований членов ТСЖ к комфортности и безопасности проживания в доме, а также прочих особенностей многоквартирного жилого дома. Например, статья «Услуги и работы по управлению многоквартирным домом» может включать в себя:
   заработную плату административно-управленческого персонала (АУП) с начислениями;
   вознаграждение членам правления ТСЖ;
   комиссию банку за взнос наличных на р/сч и обслуживание по счету;
   канцелярские расходы;
   приобретение и эксплуатацию оргтехники;
   юридические и нотариальные услуги;
   оплату телефонов ТСЖ;
   услуги сторонних организаций (паспортный и регистрационный учет, бухгалтерское и юридическое программное обеспечение);
   прочее.
   Статья «Содержание общего имущества в многоквартирном доме» состоит из следующих элементов:
   эксплуатация и обслуживание инженерных систем;
   техническое содержание лифтов;
   уборка помещений и придомовой территории;
   благоустройство дома и придомовой территории;
   вывоз твердых бытовых отходов (ТБО);
   вывоз снега;
   охрана комплекса недвижимости;
   обслуживание телевизионных систем;
   прочее.
   Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (п. 1 ст. 158, ст. 39 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ. Таким образом, в расчете размера обязательных платежей за принадлежащее собственнику помещение участвует общая площадь помещения, соответственно в расчете платежей за квартиру участвует общая площадь квартиры.
   Подобный порядок расчета размера обязательных платежей (с участием общей площади квартиры) был установлен предшествующим законодательством [5 - В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается императивно. Норма ст. 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которой ранее определялась эта доля, была диспозитивной. Доля в праве общей собственности на общее имущество могла быть установлена в силу закона (таким же образом, как и в новом ЖК), если решением общего собрания домовладельцев (собственников) или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное. Согласно ст. 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15), если доля в праве общей собственности ранее была установлена не в силу закона, а определена решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то она сохраняется. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ. Пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 39 ЖК РФ и п. 2 ст. 18 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»). Количество голосов собственников также пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). А предыдущее законодательство (п. 3 ст. 35 Федерального закона «О товариществах собственников жилья») по этому вопросу содержало диспозитивную норму: «… если иное не определено в уставе товарищества».]. Однако Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., изменил порядок подсчета общей площади квартиры. На основании п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения (в том числе квартиры) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. До 1 марта 2005 г. в общую площадь квартиры включалась приведенная площадь балконов, лоджий, веранд и террас. На основании Строительных норм и правил «Жилые здания. СНиП 2.08.0189» (в г. Москве на основании распоряжения Мэра «О порядке подсчета площадей жилых зданий» [136 - См. распоряжение Мэра г. Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» // Тверская, 13. 1995. № 48.]) общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
   В результате таких изменений в подсчете общей площади квартир произошло некоторое перераспределение прав и обязанностей между собственниками квартир по поводу управления многоквартирным жилым домом.
   Во-первых, перераспределение связано с обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества дома. В случае типовых новостроек изменения законодательства прошли незаметно. Во всех квартирах имеются балконы и/или лоджии, причем их количество и площади примерно одинаковы и увеличиваются только в зависимости от количества комнат в квартире. Если рассматривать нетиповые новостройки, то в большинстве домов существенна общая площадь так называемых летних помещений (лоджий, балконов, веранд и террас) и по квартирам она распределена неравномерно. Например, более дорогие квартиры на верхних этажах имеют большие площади летних помещений. Получилось следующее: доля в праве общей собственности увеличилась для квартир с меньшими площадями летних помещений и уменьшилась для квартир с большими площадями летних помещений. Следовательно, произошло перераспределение «нагрузки» расходов на содержание общего имущества в доме в пользу более дорогих квартир.
   Во-вторых, перераспределение связано с правом голосования на общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, определяемое по правилам ст. 48 ЖК РФ, уменьшилось у собственников тех квартир, где была большая площадь летних помещений.
   Но, несмотря на изменения в правилах подсчета общих площадей квартир, правовой статус летних помещений не изменился. Лоджии, балконы, веранды и террасы, куда имеется доступ только из квартир, предназначены для исключительного пользования собственниками квартир. Следовательно, и обязанности по их содержанию должны выполнять собственники квартир, как обладатели права индивидуальной, а не общей долевой собственности.
   Данную статью доходов формируют обязательные платежи и собственников помещений – не членов ТСЖ.
   ЖК РФ в качестве общего правила предусматривает, что надлежащее содержание собственниками общего имущества многоквартирного дома и принадлежащих им на праве собственности помещений в этом доме обеспечивается исключительно за счет их собственных средств. Для отдельных категорий собственников (граждан) различными нормативными-правовыми актами предусмотрено предоставление бюджетной помощи. Так ст. 159 ЖК РФ содержит нормы, регулирующие предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам п. 6 ст. 159 ЖК РФ, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
   1 ноября 2006 г. Московской городской Думой был принят Закон города Москвы № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» [137 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 65.].
   Статьей 160 ЖК РФ предусмотрена компенсация расходов отдельным категориям граждан на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Круг лиц, порядок и условия предоставления компенсаций устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
   Таким образом, определенная категория граждан несет бремя расходов по содержанию жилых помещений и общего имущества за счет собственных средств и с использованием предоставленных им субсидий и/или компенсаций.
   Средства ТСЖ состоят также из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества. ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью только для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества. Прямого указания в ЖК РФ на это нет, но на основании п. 2 ст. 24 Федерального закона «О некоммерческих организациях» некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Например, неплохой статьей доходов может быть размещение средств наружной рекламы и информации на имуществе, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме [138 - См. распоряжение Правительства Москвы от 12 апреля 2006 г. № 585РП «О размещении средств наружной рекламы и информации на имуществе, принадлежащем товариществам собственников жилья» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 23.]. Причем размещать рекламу и информацию можно и на наружных конструкциях здания, и внутри него (в вестибюлях, лифтовых холлах и т. д.). Доходами от хозяйственной деятельности товарищества могут служить поступления от сдачи в аренду части помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, в порядке, предусмотренном законом.
   К средствам ТСЖ относятся и субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий. Согласно ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять товариществам собственников жилья бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.
   Сюда входят и прочие поступления, к которым можно отнести добровольные имущественные и денежные взносы (пожертвования).
   О формировании бюджетов ТСЖ с использованием бюджетных средств субъекты РФ издают нормативно-правовые акты. В Москве, например, во исполнение распоряжения Премьера Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. № 322-РП «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья» [139 - См.: Тверская, 13. 1998. № 14.] издано распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья» [140 - См.: Вестник Мэрии Москвы. 1999. № 12.]. Данным распоряжением утверждены «порядок и нормативы финансирования из бюджета города Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья», устанавливающие принципы финансирования из бюджета г. Москвы расходов на эксплуатацию жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ, и нормы, по которым производится данное финансирование.
   Однако положения указанного порядка и нормативов «распространяются только на товарищества собственников жилья, созданные в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом; созданные в бывшем государственном жилищном фонде г. Москвы; домах, построенных с привлечением средств внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда города, а также домах, в которые осуществляется переселение граждан в результате реализации городских программ; домах, квартиры в которых приобретены гражданами за счет бюджетных субсидий на строительство и приобретение жилья». Данный документ не регулирует взаимоотношения с товариществами собственников жилья, созданными в государственном жилищном фонде, ранее состоявшем в государственной собственности и находившемся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, акционерных обществ, собственности общественных объединений (ведомственный жилищный фонд), а также в домах улучшенной планировки по утвержденному в установленном порядке перечню и в товариществах, прямо не названных в данном документе.
   В соответствии с п. 3 ст. 151 и подп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. В числе таких фондов можно выделить резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования. Средства фондов должны расходоваться строго по целевому назначению, определенному в уставе товарищества и/или положении о соответствующем фонде, утвержденном общим собранием членов ТСЖ.
   Следует отдельно отметить важность и необходимость создания специального фонда для аккумулирования денежных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома – самую затратную часть расходов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Обязанность оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме на основании п. 3 ст. 158 ЖК РФ; она (обязанность) возлагается на собственников с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. А само право собственности возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ) в Едином государственном реестре федеральным органом исполнительной власти – Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией).
   На основании п. 4 ст. 151 ЖК РФ право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, имеет правление товарищества, но только в соответствии с финансовым планом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ. Такое право имеют и председатель правления (п. 2 ст. 149 ЖК РФ), и общее собрание членов товарищества собственников жилья (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
   Как уже неоднократно отмечалось выше, в многоквартирном доме могут проживать лица, не вступившие по тем или иным причинам в товарищество собственников жилья. Отношения ТСЖ с собственниками, не пожелавшими вступить в ТСЖ и, следовательно, подчиниться правовому режиму, установленному для товарищества, представляют собой особую, наиболее сложную сферу отношений. Правовое регулирование данных отношений до конца не оформлено, а существующие нормы законодательства противоречивы. Нормы утратившего силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья», предусматривающие обязательность членства в товариществе, были признаны Конституционным Судом РФ [141 - См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.] не соответствующими ст. 30 Конституции РФ, которая исключает какое-либо принуждение к вступлению в любые объединения или пребывание в них. Законодателем сделан вывод о вторичности товарищества как организационно-правовой формы по отношению к праву собственности собственников помещений. Следовательно, первичны положения гражданского законодательства об общей собственности (глава 16 ГК РФ).
   Как справедливо замечает Е.А. Каменева, «…но если, с другой стороны, скажем, один собственник не участвует в управлении общей недвижимостью, то тем самым он ущемляет права других собственников в этом здании, поскольку потребление услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер» [142 - См.: Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. № 8 // ИБД «КонсультантПлюс».]. В очередной раз необходимо отметить, что наличие в одном многоквартирном доме собственников, вступивших в ТСЖ и не вступивших в ТСЖ, сильно осложняет отношения по управлению домом. Е.А. Каменева в своей публикации отмечает, что «Россия – единственная страна в мире, где было принято подобное решение. Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Белоруссия, Молдавия, объединение жильцов происходит на добровольной основе. Однако членство в уже созданном объединении является обязательным для собственников жилья во всех странах, кроме России» [143 - См. там же.].
   В соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. Каждый такой собственник обязан в силу закона нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
   Нормы п. 3 ст. 137 ЖК РФ устанавливают, что в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А на основании п. 4 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств уплаты обязательных платежей и взносов и оплаты иных общих расходов. Пункт 14 ст. 155 ЖК РФ определяет даже максимально возможный размер пеней – 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Ответственность установлена законом в отношении должников – лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги. На 29 января 2007 г. размер пеней составлял 0,035 % (10,5 % (с 29 января 2007 г. ставка рефинансирования ЦБ РФ [144 - См. телеграмму ЦБ РФ от 26 января 2007 г. № 1788-У «О процентной ставке рефинансирования, установленной с 29 января 2007 года» // Вестник Банка России. 2007. № 5.]) / 300) в день, или около 13 % (10,5 % / 300 × 365 дней) годовых.
   Достаточно важные нормы содержатся в п. 11 ст. 155 ЖК РФ. Они регулируют отношения собственников, по каким-либо причинам не использующих свои помещения, по поводу несения бремени содержания имущества. Статья 210 ГК РФ возлагает на собственника обязанности по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, независимо от наличия факта использования этого имущества. Но на практике часто возникают конфликтные ситуации между правлением ТСЖ и собственниками неиспользующихся помещений. Собственники отказываются оплачивать полностью или частично обязательные платежи, ссылаясь на неиспользование принадлежащих им помещений. ЖК РФ обратил внимание, что неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой по нормативам потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей (но не обязательно полным освобождением) от платы за период временного отсутствия граждан в порядке, который должно утвердить Правительство РФ. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при неиспользовании помещения (например, отопление), необходимо оплачивать независимо от факта использования помещения.
   На первый взгляд все хорошо и понятно, но на практике возникает большое количество вопросов и споров. Основные вопросы связаны с несогласием некоторых собственников помещений с размерами обязательных платежей и взносов, установленными общим собранием членов ТСЖ. Некоторые собственники нередко бывают не согласны и с отдельными статьями затрат в структуре обязательных платежей, т. к. у каждого человека свое понятие о комфортном проживании в доме. Таким образом, им могут оказаться ненужными дополнительные опции по охране общего имущества, благоустройству придомовой территории и т. д. В результате неурегулированных споров собственники полностью или частично (в части ненужных, по их мнению, услуг и завышенных расценок на необходимые услуги) отказываются от оплаты обязательных платежей. Если механизмы и рычаги воздействия на неплательщиков, членов ТСЖ, понятны и определены законом, то с неплательщиками – собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, дело обстоит сложнее. Нормы ст. 246 и 247 ГК РФ определяют, что реализация собственниками своих правомочий по распоряжению, владению, пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в вопросах владения и пользования – в порядке, установленном судом. Получить такое согласие априори почти невозможно, когда участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме сто и более и у многих есть особое мнение об управлении многоквартирным домом. А навязывание мнения большинства меньшинству противоречит смыслу и духу законодательства. Разрешение подобных споров в судебном порядке бесперспективно ввиду того, что собственники помещений не отказываются оплачивать разумный минимум обязательных платежей и суд не вправе их обязывать оплачивать услуги, в которых они не нуждаются. Вот и получается, что в бюджетах ТСЖ образуются дефициты, покрываемые за счет остальных собственников – добросовестных плательщиков. А данное обстоятельство вкупе с возникающими конфликтами и разбирательствами не способствуют эффективному управлению многоквартирным домом.

§ 3.5. Хозяйственная деятельность ТСЖ

   Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (п. 1 ст. 152 ЖК РФ).
   Пункт 2 ст. 152 ЖК РФ определяет виды хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество:
   обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
   строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
   сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
   Если первые два направления хозяйственной деятельности можно отнести к расходным статьям товарищества, то третье направление призвано пополнить доходы товарищества. Эти доходы по решению общего собрания членов ТСЖ направляются либо на покрытие текущих расходов, либо в специальные целевые фонды, либо на иные цели, но в рамках, предусмотренных уставом товарищества.
   Первый вид основной в хозяйственной деятельности ТСЖ. Собственно, это то, ради чего создается товарищество. Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме и являются содержанием общего имущества, бремя расходов на которое несут собственники помещений в многоквартирном доме на основании ст. 249 ГК РФ, ст. 39, 153, 158 ЖК РФ.
   Во исполнение п. 3 ст. 39 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 13 августа 2006 г. № 491 [145 - СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.] утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – правила содержания общего имущества), которые устанавливают требования к содержанию общего имущества (разд. II).
   Общее имущество согласно ст. 10 правил содержания общего имущества должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
   соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
   безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
   доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
   соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
   постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам [146 - См. постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.];
   поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции этого дома.
   Содержание общего имущества согласно ст. 11 правил содержания общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
   а) осмотр общего имущества, проводимый собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора к строительно-технической экспертизе или должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья (далее – ответственные лица), обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
   освещение помещений общего пользования;
   обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;
   уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
   сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
   меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
   содержание элементов озеленения и благоустройства и уход за ними, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
   текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
   Результаты осмотра общего имущества на основании ст. 14 правил содержания общего имущества оформляются актом осмотра, который служит основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) законодательству РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
   Статья 15 правил содержания общего имущества устанавливает, что в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят:
   содержание и ремонт дверей, ведущих в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
   утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
   уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками земельных участков.
   Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений [147 - О необходимости разграничения законом компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ в вопросах принятия решений о капитальном и текущем ремонтах общего имущества в многоквартирном доме было сказано в разд. 3.3.1 «Общее собрание членов ТСЖ».] для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и их работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений (ст. 18, 19 правил содержания общего имущества).
   Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, то собственники помещений обязаны немедленно принять меры к устранению выявленных дефектов (ст. 20 правил содержания общего имущества).
   Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены элементов общего имущества, в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования (ст. 21 правил содержания общего имущества).
   Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами и отражается в акте осмотра, а также федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ (ст. 22 правил содержания общего имущества).
   В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (ст. 23 правил содержания общего имущества).
   На основании ст. 24 правил содержания общего имущества сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
   документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
   документы (акты) о приемке результатов работ;
   акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
   инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, разрабатывающим государственную политику и нормативное правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) о содержании и ремонте общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может содержать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков (распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.).
   Статья 25 правил содержания общего имущества устанавливает, что застройщик, ведущий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях). Это правило распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.:
   первый экземпляр инструкции направляется товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со ст. 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
   второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (если товарищество не создано);
   третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
   Статья 26 правил содержания общего имущества определяет состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
   копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
   выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
   заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых проводились на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);
   документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
   проектная документация (ее копия) на многоквартирный дом, в соответствии с которой построен (реконструирован) многоквартирный дом (при наличии);
   иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
   Обязанность ответственных лиц в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, а также вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом, закреплена в ст. 27 правил содержания общего имущества.
   Статья 30 правил содержания общего имущества определяет источники средств собственников помещений на содержание общего имущества. При этом собственники нежилых помещений и машино-мест участвуют в содержании общего имущества только за счет собственных средств. Содержание общего имущества обеспечивается:
   собственниками помещений – за счет собственных средств;
   собственниками жилых помещений – гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, – за счет собственных средств с использованием предоставленных субсидий;
   собственниками жилых помещений – физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, – за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или денежных выплат;
   собственниками жилых помещений – гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций – за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие ЖК РФ, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на целевые расходы, связанные с предоставлением указанных скидок.
   Товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией, обладает специальной правоспособностью, определяемой законом и уставом товарищества. Таким образом, сделки товарищества, выходящие за пределы его специальной правоспособности, на основании ст. 168 ГК РФ ничтожны.
   Статья 152 ЖК РФ содержит закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество. Однако подп. 7 п. 1 ст. 137 ЖК РФ закрепляет право ТСЖ на продажу и передачу во временное пользование, на обмен имущества, принадлежащего самому товариществу. В подпункте 3 п. 2 ст. 152 ЖК РФ речь идет о сдаче в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Из этого можно сделать вывод, что законодательство предоставляет ТСЖ право заниматься и некоторыми другими видами деятельности.
   Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения ТСЖ в настоящей книге не рассматриваются, поскольку они требуют отдельного детального анализа ввиду своей особой значимости.

Глава 4. Рекомендации по Уставу ТСЖ

   Как и всякое юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь учредительный документ, регламентирующий его деятельность, определяющий цели его создания, права и обязанности, права и обязанности органов управления и членов ТСЖ. Таким документом для товарищества собственников жилья в соответствии с п. 1 ст. 52 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» является устав. После принятия решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья общее собрание собственников помещений дома в соответствии с п. 2 ст. 135 ЖК РФ должно утвердить устав ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К сожалению, законодатель при составлении ЖК РФ в отношении устава ТСЖ ограничился лишь общими фразами, оставив все на откуп Гражданскому кодексу и Федеральному закону «О некоммерческих организациях». Пункт 3 ст. 14 этого Федерального закона определяет обязательные условия, которые должны быть отражены в уставе некоммерческой организации:
   определение наименования некоммерческой организации, содержащее указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму;
   место нахождения некоммерческой организации, которое определяется местом ее государственной регистрации. Некоммерческая организация вправе иметь как юридический адрес, который указывается в уставе, так и фактический, по которому действительно располагается исполнительный орган юридического лица;
   порядок управления деятельностью (органы управления и их компетенция);
   предмет и цели деятельности, сведения о филиалах и представительствах;
   права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее;
   источники формирования имущества некоммерческой организации;
   порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;
   порядок использования имущества в случае ликвидации некоммерческой организации;
   иные положения, предусмотренные федеральными законами.
   В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона «О некоммерческих организациях» для некоммерческой организации, создаваемой в форме общественного объединения (в нашем случае – объединение собственников помещений в многоквартирном доме), единственным учредительным документом является устав.
   Определять правовую природу устава юридического лица в общем и товарищества собственников жилья в частности не имеет смысла, так как до сих пор этот вопрос остается дискуссионным. Ни цивилисты, ни судебная практика пока не пришли к единому мнению относительно правовой природы устава. В данном аспекте очень интересным и познавательным будет ознакомление с трудом Н.В. Козловой, в котором очень подробно рассматривается вопрос о правовой природе устава юридических лиц и делается вывод о том, что «устав юридического лица представляет собой документ, оформляющий совершенную участниками многостороннюю корпоративную сделку, которая устанавливает и регламентирует корпоративные правоотношения между юридическим лицом, его участниками и лицами, осуществляющими функции его органов, создавая для них корпоративные права и обязанности» [148 - Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М.: Статут, 2005.]. Анализ норм гражданского права, которые признают сделкой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, позволяет согласиться с автором, хотя надо добавить, что соблюдение этого документа носит обязательный характер для всех участников такой сделки. Из действий собственников помещений в многоквартирном доме, выразивших желание создать ТСЖ, прямо следует их направленное волеизъявление на возникновение прав и обязанностей не только у создаваемого им юридического лица, но и у них самих как будущих членов товарищества.
   Перейдем к рассмотрению устава ТСЖ. Конечно, у инициатора создания ТСЖ велик соблазн использовать путь наименьшего сопротивления при разработке устава вновь создаваемого товарищества собственников жилья, т. е. включить в проект устава обязательные условия, которые должны быть учтены в учредительном документе ТСЖ, и не перенасыщать какими-либо другими условиями, которые более подробно регламентировали бы взаимоотношения ТСЖ с его членами, между членами внутри ТСЖ, а также деятельность товарищества как субъекта гражданско-правовых отношений. Наверное, с точки зрения экономии времени при создании ТСЖ этот путь и можно использовать. Однако к составлению устава необходимо подходить очень внимательно, ведь отсутствие в нем какого-либо важного условия позволит членам ТСЖ постоянно пользоваться тем, что тот или иной вопрос не урегулирован уставом как документом, обязательным для соблюдения не только всеми его членами, органами управления, но и товариществом собственников жилья. Вряд ли кто сможет поспорить с тем, что включения в устав ТСЖ норм, содержащихся в статьях раздела VI Жилищного кодекса и касающихся деятельности ТСЖ, недостаточно для такого документа, который будет одним из основных документов, необходимых для регистрации товарищества в качестве юридического лица. Но устав ТСЖ нельзя рассматривать исключительно как учредительный документ, необходимый для регистрации ТСЖ в установленном порядке и закрепляющий его статус. Поскольку нормы устава товарищества собственников жилья обязательны для соблюдения ТСЖ и его членами, при разработке устава важно урегулировать взаимоотношения как между членами ТСЖ и товариществом, так и взаимоотношения ТСЖ в процессе его хозяйственной деятельности с третьими лицами.
   Необходимо регламентировать порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, в котором обязательно предусмотреть вопросы, которые хоть и отнесены законодателем к компетенции общего собрания членов ТСЖ, но вступают в противоречие с нормами гражданского права. Решение таких вопросов необходимо относить к компетенции не общего собрания членов ТСЖ, а общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, нужно предусмотреть порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений дома правлением ТСЖ. К вопросам, которые подлежат рассмотрению и утверждению на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, с уверенностью можно отнести:
   возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, о котором не раз упоминалось выше;
   определение особого порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома или его частью;
   определение порядка установления сборов и взносов, взимаемых дополнительно с собственников помещений дома на содержание общего имущества дома;
   установление четкого порядка взаимоотношений товарищества с собственниками помещений дома, не являющимися членами ТСЖ.
   Кроме этого, в уставе ТСЖ должен быть четко прописан порядок внесения изменений в устав товарищества. Несмотря на то, что такая процедура предусмотрена Жилищным кодексом, в ней имеется ряд спорных моментов, которые целесообразнее урегулировать сразу, а не дожидаться неблагоприятных последствий, связанных с противоречием в законодательстве. Так, статья 145 ЖК РФ решение вопроса о внесении изменений в устав товарищества относит к компетенции общего собрания членов ТСЖ, и согласно п. 4 ст. 146 ЖК РФ решение по такому вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их законных представителей. Казалось бы, ничего особенного нет – соблюдаются интересы большинства членов ТСЖ. Однако при детальном рассмотрении выясняется, что внести изменения в устав могут члены ТСЖ, не обладающие даже одной третью голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Получается это следующим образом: на собрание явились члены ТСЖ, обладающие 51 % голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, принять решение о внесении изменений в устав могут члены ТСЖ, обладающие 26 % голосов от общего числа голосов членов товарищества. Таким образом, соблюдаются интересы не большинства, а меньшинства членов ТСЖ, к которым могут относиться, например, непорядочные члены правления и симпатизирующие им члены ТСЖ. Вследствие этого у правления могут появиться дополнительные права, в том числе и права на распоряжение финансовыми средствами ТСЖ. Причем норма п. 4 ст. 146 ЖК РФ не дает возможности установить уставом товарищества иной порядок голосования. В связи с этим законодателю необходимо внести изменения в ЖК РФ, которые предусматривали бы возможность принятия решения о внесении изменений в устав ТСЖ квалифицированным числом голосов членов товарищества либо предоставляли товариществу право устанавливать уставом порядок голосования за или против этого вопроса. В противном случае нарушается не только цель создания ТСЖ, но и основной принцип жилищного законодательства, выражающийся в обеспечении защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующиеся ими на законных основаниях.
   Устав товарищества также должен содержать установленные сроки полномочий правления товарищества, председателя правления товарищества и сроки созыва правления ТСЖ; порядок проведения и подведения итогов голосования на общем собрании членов ТСЖ (собственников помещений в многоквартирном доме), если такое собрание проводилось в форме заочного голосования; четко определить порядок созыва ревизионной комиссии и ее права и обязанности; ответственность органов управления и членов ТСЖ за неисполнение своих обязанностей, предусмотренных уставом ТСЖ. Такая необходимость вызвана тем, что законодатель формально подошел к описанию этих вопросов, ограничившись упоминанием о них и оставив все на усмотрение общего собрания членов ТСЖ, решения которого должны быть отражены в уставе товарищества.
   Важным моментом, который тоже должен найти свое отражение в уставе товарищества, является определение видов хозяйственной деятельности, которыми товарищество собственников жилья вправе заниматься. Статья 152 Жилищного кодекса установила, что ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
   обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
   строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
   сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
   Последнее, как уже неоднократно указывалось, возможно с соблюдением требований гражданского, а не жилищного права. Ни о каких иных видах хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество, в названной статье речи не идет. Следовательно, можно считать, что указанный перечень видов деятельности исчерпывающий и не подлежит расширенному толкованию. Но многие уставы ТСЖ содержат положения, которые дают возможность товариществу собственников жилья заниматься «иной коммерческой деятельностью, не запрещенной законодательством РФ». С точки зрения составителей ЖК РФ такой подход необходимо считать неверным, так как не любая коммерческая деятельность отвечает целям создания товарищества. Принимая во внимание смысл ст. 135 и 161 Жилищного кодекса можно определенно сказать, что товарищество собственников жилья создается в целях управления многоквартирным домом в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и граждан, проживающих в данном доме, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания. Поэтому основными видами деятельности являются те, что указаны в ст. 152 ЖК РФ. Однако законодатель ничего не говорит о возможности товарищества заниматься иной деятельностью, не противоречащей целям его создания. Установление возможности заниматься предоставлением дополнительных оплачиваемых услуг гражданам, проживающим в данном доме, не будет для ТСЖ данного дома запрещенным видом деятельности. Прежде всего это обусловлено тем, что такая деятельность отвечает целям создания ТСЖ и подпадает под определение обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в многоквартирном доме. Иными словами, если в доме товариществом собственников жилья создана мастерская по ремонту автомобилей, то такая деятельность будет отвечать целям создания ТСЖ только при условии, что ремонтируемые автомобили принадлежат гражданам, проживающим именно в этом доме. Таким образом, можно говорить о наличии у ТСЖ возможности заниматься деятельностью по приобретению и распоряжению ценными бумагами. Все виды деятельности, которыми товарищество вправе заниматься, должны быть указаны в уставе, но с оговоркой о том, что такая деятельность допускается, если она ведется в интересах граждан, проживающих в доме, управлением которого занимается данное ТСЖ.
   Итак, устав товарищества собственников жилья как документ, регулирующий всю деятельность ТСЖ, необычайно важен: в нем отражаются те вопросы, которые четко не урегулированы жилищным законодательством или имеют небольшие противоречия или спорные моменты, и во избежание неблагоприятных последствий разъясняются. В устав нужно вносить все имеющие значение для деятельности ТСЖ условия, даже те, которые не предусмотрены жилищным законодательством. В случае признания одного из таких условий недействительным это не повлечет за собой недействительность самого устава, он так и будет «конституцией» и для товарищества, и для его членов. Устав товарищества – это документ, который являет собой свод правил поведения как членов ТСЖ, так и самого товарищества в отношении его членов, собственников помещений в многоквартирном доме и третьих лиц, с которыми ТСЖ будет сталкиваться в процессе своей хозяйственной деятельности.

Заключение

   Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать и реализовать один из предложенных законодателем способов управления этим домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Данная обязанность для собственников является постоянной, пока существует право собственности на помещение в многоквартирном доме. Вопрос о выборе способа управления домом актуален в настоящее время для подавляющего большинства граждан.
   Интересам собственников помещений отвечает самостоятельный выбор и реализация наиболее приемлемого для них способа управления многоквартирным домом. Пассивность в решении этого вопроса приведет к одному – орган местного самоуправления на открытом конкурсе подберет для управления управляющую организацию (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), которая, думается, не всегда будет устраивать собственников. Поэтому они должны проявить активность и самостоятельно, путем коллективного обсуждения решить вопрос о выборе способа управления домом.
   У каждого из установленных способов управления есть положительные и отрицательные стороны.
   Например, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в отличие от управления домом ТСЖ (жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом) отсутствуют издержки по поддержанию деятельности самого юридического лица, созданного для управления (ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив). Однако непосредственное управление целесообразно использовать в малоквартирных домах (до 20 квартир). В многоквартирном доме (от 20 и более квартир) этот способ управления трудно реализовать, т. к. каждый собственник или большинство должны подписать договор со специализированными организациями об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме. Очень трудно будет в домах с большим количеством квартир собрать всех собственников для подписания всех необходимых договоров (ст. 164 ЖК РФ).
   Перспективным представляется управление многоквартирным домом управляющей организацией. Но пока рынок данного вида услуг – профессиональное управление многоквартирным домом – не развит. Отсутствие конкуренции не способствует должному обеспечению интересов собственников помещений в многоквартирном доме: собственники не могут выбрать наиболее оптимальную для себя управляющую организацию, исходя из комплекса предлагаемых услуг и стоимости; они не защищены от недобросовестных управляющих организаций – отсутствуют гарантии (обеспечение) надлежащего исполнения обязательств управляющей организацией и контроль над финансовой состоятельностью таких организаций.
   Управление многоквартирным домом, жилищным или жилищно-строительным кооперативом актуально для тех случаев, когда члены кооператива ставят перед собой цель – обеспечить себя жильем. Для достижения этой цели члены таких кооперативов консолидируют свои денежные средства, внося паевые взносы. И лишь уже после приобретения членами кооператива права собственности на помещения в многоквартирном доме на первый план выходит задача управления этим домом. В такой ситуации сохранение жилищного кооператива нецелесообразно, и потому он может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).
   Товарищество собственников жилья – наиболее распространенный способ управления многоквартирным домом, который самостоятельно выбирается собственниками помещений в этом доме. ТСЖ – юридическое лицо, основной целью которого является именно управление многоквартирным домом. Для управления и содержания общего имущества многоквартирного дома собственники помещений в этом доме на общем собрании членов ТСЖ согласуют свою волю по тем или иным вопросам управления (содержания), а реализацией этой воли занимаются наиболее активные собственники, включенные в состав правления товарищества. Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние сношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями в вопросах управления этим домом.
   Деятельность ТСЖ довольно подробно регламентирована, что способствует сведению к минимуму конфликтов между собственниками.
   Отмеченные в настоящей работе некоторые недостатки законодательства, регулирующего управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, не являются неустранимыми и легко могут быть исправлены законодателем.
   Все это делает ТСЖ наиболее привлекательным способом управления многоквартирным домом. Хотя в процессе жилищно-коммунальной реформы и при изменении отношения населения к такой своей обязанности, как управление многоквартирным домом, может быть более привлекательными станут и другие способы управления.
   Возможно, авторы высказали спорные суждения о тех или иных проблемах управления многоквартирным домом, что связано с наличием пробелов или противоречий в действующем законодательстве. Авторы надеются, что возникшая дискуссия и сделанные ими предложения будут способствовать совершенствованию законодательства об управлении многоквартирными домами.

Источники и литература

Нормативно-правовые акты

   1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.
   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
   4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. 29.12.2006) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
   5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
   6. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
   7. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.
   8. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Cт. 883. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
   9. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 01.01.2007. № 1 (ч.1). Ст. 14.
   10. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» // СЗ РФ. 01.01.2007. № 1 (ч.1). Ст. 13.
   11. Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 25.12.2006. № 52 (ч.1). Ст. 5498.
   12. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» // СЗ РФ. 2006. № 31. (ч.1). Ст. 3448.
   13. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.
   14. Федеральный закон от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» // СЗ РФ. 2006. № 11. Ст. 1146.
   15. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» // СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3105.
   16. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.
   17. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 30 июня 2006 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.
   18. Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. № 52 (ч. 1). Ст. 5029.
   19. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. 2002. № 209, 210.
   20. Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4188.
   21. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СЗ РФ. 2001. № 33 (ч. 1). Ст. 3431.
   22. Федеральный закон от 29 апреля 1999 г. № 80-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2206.
   23. Федеральный закон от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на Производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» // СЗ РФ. 1998. № 48. Ст. 5850.
   24. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // СЗ РФ. 1998. № 22. Ст. 2331.
   25. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
   26. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
   27. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ (ред. от 2 февраля 2006 г.) «О некоммерческих организациях» // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145.
   28. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.
   29. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4563.
   30. Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» // СЗ РФ. 1995. № 8. Ст. 609. Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ.
   31. Федеральный закон от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» // СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 168.
   32. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Российская газета. 1993. № 15. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
   33. Закон РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. № 30. Ст. 1792.
   34. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
   35. Закон РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, повергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 21. Ст. 699.
   36. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
   37. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.
   38. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.
   39. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. 2006. № 37.
   40. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. / № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
   41. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.
   42. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221 «Об утверждении правил оказания услуг почтовой связи» // СЗ РФ. 2005. № 17. Ст. 1556. Вступило в силу с 1 мая 2005 г.
   43. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, повергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на Производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 2). Ст. 111.
   44. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» // СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2586.
   45. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002–2010 годы» // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770.
   46. Постановление Правительства Российской Федерации от 24 ноября 1999 г. № 1290 «Об обеспечении жильем в Российской Федерации военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы и проходивших ее в вооруженных силах Российской Федерации на территории космодрома «Байконур», а также граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» // СЗ РФ. 1999. № 48. Ст. 5865.
   47. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г. № 274 «Об оказании государственной поддержки гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате Осетино-Ингушского конфликта в октябре-ноябре 1992 г.» // СЗ РФ. 1998. № 11. Ст. 1289.
   48. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. № 38-р «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006–2008 годы) // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 589.
   49. Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 1313 «Вопросы министерства юстиции Российской Федерации» (в ред. Указов Президента РФ от 2 мая 2006 г. № 451, от 29 мая 2006 г. № 527) // Российская газета. 2004. № 230.
   50. Указ Президента Российской Федерации от 28 июня 1999 г. № 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов, службы и учреждений» // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3307.
   51. Указ Президента Российской Федерации от 30 сентября 1997 г. № 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых категорий других граждан» // СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4582.
   52. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 213.
   53. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2006 г. № 150 «Об утверждении формы свидетельства о государственной регистрации некоммерческой организации» // Российская газета. 2006. № 96.
   54. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005 (ч. II). № 6–8.
   55. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации» // Российская газета. 2004. № 277.
   56. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 19 декабря 2006 г. № 372 «Об утверждении административного регламента исполнения федеральной регистрационной службой государственной функции по принятию в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решения о государственной регистрации некоммерческих организаций, в том числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий, торгово-промышленных палат, иных юридических лиц» // Российская газета. 2006 № 293.
   57. Определение Верховного Суда РФ от 30 августа 2006 г. по делу № 9-Г06-14 // ИБД «КонсультантПлюс».
   58. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 2006 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» // СЗ РФ. 2006. № 26. Ст. 2876.
   59. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.
   60. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» // ИБД «КонсультантПлюс».
   61. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» // ИБД «КонсультантПлюс».
   62. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «»О передаче технической документации на многоквартирный дом // ИБД «КонсультантПлюс».
   63. Закон города Москвы от 1 ноября 2006 г. № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 65.
   64. Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.
   65. Закон города Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 10.
   66. Постановление Правительства Москвы от 6 июня 2006 г. № 362-ПП «О мерах по реализации закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 35.
   67. Постановление Правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 8.
   68. Постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 г. № 940-ПП «О мерах по реализации комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. № 56.
   69. Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья». В данном виде документ опубликован не был. Первоначальный текст документа также опубликован не был // ИБД «КонсультантПлюс».
   70. Постановление Правительства Москвы от 4 августа 1998 г. № 592 «О создании государственного унитарного предприятия «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья». В данном виде документ опубликован не был. Первоначальный текст документа также опубликован не был // ИБД «КонсультантПлюс». Снят с контроля в связи с выполнением (постановление Правительства Москвы от 22 июня 1999 г. № 550).
   71. Распоряжение Правительства Москвы от 12 апреля 2006 г. № 585-РП «О размещении средств наружной рекламы и информации на имуществе, принадлежащем товариществам собственников жилья» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 23.
   72. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья» // Вестник Мэрии Москвы. 1999. № 12.
   73. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. № 322-РП «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья» // Тверская, 13. 1998. № 14.
   74. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. 1997. № 7.
   75. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12 ноября 1996 г. № 1087-РП «Об улучшении социально-бытовых условий московских спортсменов – победителей и призеров XXVI летних Олимпийских игр 1996 года и их тренеров». Документ опубликован не был // ИБД «КонсультантПлюс».
   76. Распоряжение Мэра г. Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» // Тверская, 13. 1995. № 48.
   77. Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 05-14316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организации, управляющей многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм» // ИБД «КонсультантПлюс».
   78. Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/61 «Об утверждении документов» // ИБД «КонсультантПлюс».
   79. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 августа 2005 г. № 393 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // Квартирный ряд. 2005. № 38–40.
   80. Телеграмма Центрального банка Российской Федерации от 26 января 2007 г. № 1788-У «О процентной ставке рефинансирования, установленной с 29 января 2007 года» // Вестник Банка России. 2007. № 5.

Учебная и научная литература

   81. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / М.: ГроссМедиа, 2006.
   82. Гражданское право: Учеб. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 485.
   83. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188 (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.
   84. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М.: Статут, 2005.
   85. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ под общ. ред. В.М.Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006.
   86. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2005.
   87. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Велби, Проспект, 2006. С. 304.
   88. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

Журнальные и газетные публикации

   89. Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. № 2.
   90. Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя // Российская газета. 2006. № 4085.
   91. Галкин И. Дома продают вместе с жильцами // Российская бизнес-газета. 2006. № 548.
   92. Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2.
   93. Добрюха А. Кто будет управлять Вашим жильем? // Комсомольская правда. 2005. 19 апреля.
   94. Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. № 8.
   95. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4.
   96. Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8.
   97. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4.
   98. Михайлов В. Возможная модель правового режима // ЭЖ-Юрист. 2006. № 18.
   99. Невинная И. Жил-был фонд // Российская газета. 2006. № 4259.
   100. Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. 2006. № 4114.
   101. Невинная И. В жилищном кодексе нашли слабое место // Российская газета. 2006. № 4022.
   102. Невинная И. Казна поможет жильцам // Российская газета. 2006. № 4017.
   103. Невинная И. Приватизация не укладывается в сроки // Российская газета. 2006. № 3990.
   104. Невинная И. Жить разрешили // Российская газета. 2006. № 3982.
   105. Невинная И. Приватизации дадут срок? // Российская газета. 2005. № 3941.
   106. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2006. № 6.
   107. Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2.
   108. Рыжов А.Б. О предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся управления таким домом // Жилищное право. 2006. № 6.
   109. Так кто же выбирает управляющую компанию // Недвижимость & цены. 2007. № 3.
   110. Хованская Г.П. Как жить по новому ЖК РФ? // ЭЖ-Юрист. 2005. № 14.
   111. Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7.
   112. Щенникова Л.В. «Собственник» звучит гордо и выгодно (Страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. № 9.
   113. Шаров А. Не последний срок // Российская газета. 2006. № 4120.

Справочные материалы

114. Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса. Материал подготовлен для СПС «КонсультантПлюс», 2005.

Интернет-источники (публикации)

   115. Материалы с сайта www.tsj.ru
   116. 1 марта 2006 г.: В. Яковлев провел совещание, посвященное вопросам реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Индикаторы Рынка Недвижимости. 2006. http://www.irn.ru/articles/prn/6313.html
   117. Игорь Артемьев предлагает стимулировать рост числа ТСЖ // Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы. 2004. 10 ноября. http://www.fas.gov.ru/article/a_196.shtml.

Приложения

Приложение 1. Примерный проект Устава ТСЖ

   1. Общие положения
   1.1. Товарищество собственников жилья «многоквартирный дом» жилого многоквартирного дома по адресу: г. ________________, ____________________________, д. _____, именуемое в дальнейшем «Товарищество», создается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «О некоммерческих организациях», других законодательных и иных нормативных актов.
   1.2. Полное официальное наименование Товарищества: Товарищество собственников жилья «Многоквартирный дом».
   Краткое официальное наименование Товарищества: ТСЖ «МД».
   Место нахождения Товарищества: РФ, _____________ (индекс), г. __________________, ____________________________________.
   1.3. Товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников и лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в (строящемся) жилом многоквартирном доме (далее собственников).
   1.4. Товарищество создается без ограничения срока деятельности.
   Количество голосов членов Товарищества должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации Товарищества в случае, если члены Товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В случае непринятия такого решения Товарищество подлежит ликвидации в судебном порядке.
   1.5. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
   1.6. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам членов Товарищества. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества.

   2. Предмет и виды деятельности товарищества
   2.1. Предметом деятельности Товарищества является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
   Основными видами деятельности Товарищества являются:
   обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
   организация финансирования содержания, эксплуатации, развития комплекса жилого дома, в том числе прием платежей, оплата услуг подрядных организаций, оформление документов для получения субсидий, дотаций, привлечение кредитов и займов;
   оформление прав на объекты недвижимости для правообладателей и собственников помещений соответствующего многоквартирного дома;
   организация крытых и открытых охраняемых стоянок для автомототранспорта собственников и владельцев помещений. Предоставление услуг по ремонту и обслуживанию автомототранспорта собственников и владельцев помещений;
   охрана жилого дома, придомовой территории, имущества собственников и владельцев помещений;
   содержание и благоустройство придомовой территории;
   текущий и капитальный ремонт помещений, конструкций многоквартирного дома, инженерных сооружений;
   строительство и реконструкция зданий и сооружений;
   представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях с третьими лицами по вопросам деятельности Товарищества;
   содействие в постановке и снятии с учета по месту жительства;
   консультирование собственников и владельцев помещений по вопросам деятельности Товарищества;
   передача в аренду и/или использование общего имущества, помещений, фасадов, элементов зданий, придомовой территории, при условии соблюдения соответствующих требований, установленных настоящим уставом;
   оказание собственникам и владельцам помещений услуг по перепланировке помещений, регистрации сделок с недвижимостью;
   создание условий для содержания домашних животных и оборудование мест для их выгула;
   ведение реестра собственников и владельцев помещений;
   проведение развивающих, спортивных, культурно-развлекательных занятий для детей, подростков и молодежи;
   проведение культурно-массовых мероприятий с участием собственников и владельцев помещений;
   Товарищество может осуществлять и иные виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации и соответствующие целям деятельности Товарищества;
   отдельные виды деятельности могут осуществляться Товариществом только на основании специальных разрешений (лицензий). Перечень этих видов деятельности определяется законом.
   2.2. Товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. Такой деятельностью признается приносящее прибыль, выполнение работ и оказание услуг, отвечающих целям создания Товарищества, гражданам, проживающим в данном многоквартирного дома, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав в интересах товарищества.
   2.3. Указанными видами деятельности Товарищество вправе заниматься исключительно в тех случаях, когда такая деятельность носит ориентированный на граждан, проживающих в данном доме, характер.

   3. Права и обязанности товарищества
   3.1. Товарищество вправе:
   1) заключать в соответствии с законодательством договоры управления многоквартирными домами, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов Товарищества;
   2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и Уставом Товарищества цели;
   3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
   4) организовывать и проводить Общие собрания собственников помещений многоквартирного дома, выполнять работы и оказывать услуги собственникам и владельцам помещений в многоквартирном доме;
   5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
   6) передавать по договорам материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги;
   7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу;
   8) после получения разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, устанавливать особый режим пользования общим имуществом дома;
   3.2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев помещений в многоквартирном доме, Товарищество также вправе:
   1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме с соблюдением условий, закрепленных в настоящем уставе;
   2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
   3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
   4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства застройку выделенных земельных участков;
   5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам Товарищества действия;
   6) страховать имущество и объекты общей собственности, находящиеся у Товарищества в управлении или в собственности.
   3.3. В случае неисполнения собственниками или владельцами помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в управлении и общих расходах Товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного исполнения обязательств и/или возмещения обязательных платежей и взносов.
   3.4. Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками или владельцами помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
   3.5. Товарищество обязано:
   1) обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса, положений федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;
   2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами Товарищества;
   3) в установленном законом порядке проводить общие собрания собственников помещений многоквартирного дома;
   4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
   5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
   6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью многоквартирного дома;
   7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
   8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
   9) информировать всех собственников помещений многоквартирного дома обо всех решения, принятых на общем собрании собственников помещений дома, общих собраниях членов ТСЖ и правления товарищества.

   4. Порядок вступления в члены товарищества, выхода; взносы
   4.1. Членство в Товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в Товарищество.
   4.2. Членство в Товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов Товарищества и/или с момента прекращения права собственности члена Товарищества на помещение в многоквартирном доме.
   4.3. При вступлении в Товарищество собственник помещения в течение 10 (десяти) дней с момента подачи заявления уплачивает вступительный взнос. Размер вступительного взноса определяется решением Общего собрания.
   4.4. Члены Товарищества систематически вносят членские взносы в сроки и в размерах, определяемых сметой доходов и расходов Товарищества.
   4.5. Члены Товарищества вправе в любое время вносить добровольные взносы и иные платежи.
   4.6. При реорганизации юридического лица – члена Товарищества либо смерти гражданина – члена Товарищества их правопреемники (наследники), приобретатели имущества члена Товарищества по договору входят в состав членов Товарищества с момента возникновения права собственности на указанное имущество и подачи заявления.

   5. Имущество товарищества. Финансирование деятельности товарищества
   5.1. В собственности Товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
   5.2. Средства Товарищества состоят из:
   1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов Товарищества;
   2) доходов от хозяйственной деятельности Товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей Товарищества;
   3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
   4) прочих поступлений.
   5.3. На основании решения Общего собрания членов Товарищества в Товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные Уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется Общим собранием членов Товарищества. По решению Общего собрания Товарищество имеет право часть временно свободных денежных средств помещать в ценные бумаги либо использовать их иным способом, утверждаемым членами Товарищества.
   5.4. Правление Товарищества имеет право распоряжаться средствами Товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии со сметой доходов и расходов Товарищества, определенной общим собранием членов товарищества.
   5.5. На основании решения Общего собрания членов Товарищества доход от хозяйственной деятельности Товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом.
   5.6. Члены Товарищества вносят обязательные платежи и/или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Порядок внесения платежей и взносов утверждается Правлением с соблюдением требований действующего жилищного законодательства РФ.
   5.7. Собственники помещений, не являющиеся членами Товарищества, вносят плату за содержание и управление их помещениями, коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с Товариществом. Типовая форма договора утверждается Правлением Товарищества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
   5.8. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей долевой собственности на общее недвижимое имущество (доля участия) определяет для каждого собственника его долю в общеобязательных платежах на содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах.
   5.9. Неиспользование собственником принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества.
   5.10. Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников.

   6. Права членов товарищества
   6.1. Член Товарищества имеет право:
   6.1.1. Самостоятельно, без согласования с другими членами Товарищества, распоряжаться принадлежащими ему помещениями.
   6.1.2. Участвовать в деятельности Товарищества как лично, так и через своего представителя, а также избирать и быть избранным в органы управления Товарищества.
   6.1.3. Вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
   6.1.4. Возмещать за счет средств Товарищества расходы, понесенные в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу.
   6.1.5. Получать от Правления, Председателя Правления Товарищества, ревизионной комиссии (ревизора) данные о деятельности Товарищества, состоянии его имущества и произведенных расходах.
   6.1.6. Производить через расчетный счет Товарищества оплату коммунальных услуг и установленных законом налогов на недвижимое имущество в случае, если такое решение принято Общим собранием членов Товарищества.
   6.1.7. Сдавать принадлежащие ему помещения внаем или аренду в установленном порядке.
   6.1.8. Присутствовать на заседаниях Правления Товарищества.
   6.1.9. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательными и иными нормативными актами, настоящим Уставом.
   6.2. Права члена Товарищества у собственников помещений возникают с момента вступления в члены Товарищества.

   7. Обязанности и ответственность членов товарищества
   7.1. Член Товарищества обязан:
   содержать находящееся в его собственности помещение в надлежащем состоянии и осуществлять его текущий ремонт за свой счет;
   использовать жилое и/или нежилое помещение по его назначению с учетом ограничений, установленных действующим законодательством;
   использовать объекты общей собственности только по их прямому назначению, не нарушая права и интересы других собственников по пользованию данными объектами;
   выполнять законные требования настоящего Устава, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов Товарищества, Правления Товарищества, Председателя Правления Товарищества, принятые и/или одобренные в установленном порядке;
   нести ответственность за нарушение обязательств по управлению Товариществом и/или по внесению членских взносов;
   соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания многоквартирных домов и придомовой территории;
   принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и специальные сборы в размере, установленном Общим собранием членов Товарищества. Регулярные платежи, взносы и сборы производить не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным;
   предпринимать самостоятельно без соответствующего согласования с Правлением и Общим собранием Товарищества необходимые меры по предотвращению причинения ущерба объектам общей собственности;
   обеспечивать доступ третьим лицам к частям жилого и/или нежилого помещения в случае необходимости поддержания этих помещений в надлежащем состоянии или необходимости восстановления объектов общей собственности или для предотвращения возможного ущерба, который может быть причинен недвижимому имуществу;
   устранять за свой счет ущерб, нанесенный имуществу других собственников либо общему имуществу членов Товарищества им самим лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими принадлежащие ему жилые и/или нежилые помещения в соответствии с договорами;
   непосредственно или через своего представителя принимать участие в годовом общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, общем собрании членов ТСЖ, а также во всех общих собраниях, которые являются внеочередными, причем не важно, каким способом они проводятся (общее собрание или заочное голосование по тем или иным вопросам, внесения в повестку дня общего собрания);
   соблюдать установленный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома режим пользования общим имуществом многоквартирного дома;
   7.2. Член Товарищества (или его представитель), осуществляющий отчуждение помещения, находящегося в его собственности, обязан в дополнение к документам, установленным гражданским законодательством, предоставить приобретателю следующие документы:
   копию Устава Товарищества и сведения об его обязательствах перед Товариществом;
   данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
   сведения о страховании общего имущества;
   данные действующей сметы и финансового отчета за предшествующий период Товарищества;
   сведения о любых известных капитальных затратах, которые Товарищество планирует произвести в течение двух предстоящих лет.
   7.3. Член Товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности либо препятствующий своими действиями достижению целей Товарищества, может быть привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в порядке, установленном законодательством и настоящим Уставом.

   8. Органы управления
   8.1. Общее собрание членов Товарищества является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном настоящим Уставом.
   8.2. К компетенции Общего собрания членов Товарищества относится:
   1) внесение изменений в Устав Товарищества;
   2) принятие решений о реорганизации и ликвидации Товарищества;
   3) избрание и прекращение полномочий Правления (членов Правления) и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества;
   4) установление размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества;
   5) образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
   6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
   7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества;
   8) утверждение годовой сметы деятельности Товарищества и отчета о выполнении такой сметы;
   9) рассмотрение жалоб на действия Правления Товарищества, Председателя Правления Товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества;
   10) принятие и изменение по Представлению Председателя Правления Товарищества правил внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
   11) определение размера вознаграждения членов Правления Товарищества;
   12) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.
   8.3. Уставом Товарищества к компетенции Общего собрания членов Товарищества помимо указанных в п. 8.2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
   8.4. В случае если членами Товарищества являются не все собственники помещений многоквартирного дома, то решение некоторых вопросов, касающихся деятельности Товарищества по управлению данным многоквартирным домом, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое обязано ежегодно проводить Правление Товарищества в порядке и на условия действующего жилищного законодательства РФ. К таким вопросам, подлежащим рассмотрению на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, относятся:
   1) принятие решения о реорганизации в форме преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив;
   2) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Решение по данному вопросу должно приниматься по соглашению всех собственников помещений дома;
   3) определения особого порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома или его частью;
   4) определение порядка установления сборов и взносов, взимаемых дополнительно с собственников помещений дома на содержание общего имущества дома;
   5) установление четкого порядка взаимоотношений товарищества с собственниками помещений дома, не являющихся членами ТСЖ, включая утверждение проекта, формы и условий договора на содержание и ремонт жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме.
   Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам указанным с подп. 1, 3, 4 и 5 настоящего пункта, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по вопросу, указанному в подп. 2 настоящего пункта, должно приниматься единогласно всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.
   8.5. Общее собрание членов Товарищества имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции Правления Товарищества.
   8.6. Уведомление о проведении Общего собрания членов Товарищества направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается Общее собрание, и вручается каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения Общего собрания.
   8.7. В уведомлении о проведении Общего собрания членов Товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается Общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня Общего собрания. Общее собрание членов Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
   8.8. Правомочия Общего собрания членов Товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса и настоящим Уставом. Общее собрание членов Товарищества правомочно, если на нем присутствует более половины членов Товарищества или их представителей.
   8.9. Решения Общего собрания членов Товарищества по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к компетенции Общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7 статьи 8.2 настоящего Устава, за исключение вопроса реорганизации ТСЖ в форме преобразования (п. 8.4. Устава), принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов Товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на Общем собрании членов Товарищества или их представителей.
   8.10. Общее собрание членов Товарищества ведет Председатель Правления Товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия Общее собрание ведет один из членов Правления Товарищества.
   8.11. Решения по вопросам, относящимся к компетенции Общего собрания Товарищества, могут быть приняты посредством опроса в письменной форме. Опросные листы вручаются каждому собственнику помещений под роспись или направляются заказным письмом.
   8.12. Вопросы, касающиеся жилых или нежилых помещений, могут обсуждаться и разрешаться по группам членов Товарищества, которым принадлежат помещения такого вида (жилое или нежилое).
   8.13. Количество голосов на Общих собраниях членов Товарищества пропорционально доле принадлежащих им помещений. Доля определяется в квадратных метрах общей площади принадлежащих члену Товарищества помещений.
   8.14. В случае если жилое и/или нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей собственности, то они могут принять решение о представлении одним из них общих интересов в Товариществе, при условии надлежащего оформления передачи полномочий.

   9. Правление товарищества. Председатель правления товарищества
   9.1. Правление Товарищества является исполнительным органом Товарищества, подотчетным Общему собранию членов Товарищества. Руководство деятельностью Товарищества осуществляет Правление Товарищества.
   9.2. Правление Товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции Общего собрания членов Товарищества.
   9.3. Правление Товарищества избирается из числа членов Товарищества Общим собранием членов Товарищества на срок 2 (два) года. Количественный состав членов Правления Товарищества утверждается на Общем собрании членов Товарищества.
   9.4. Передоверие членом Правления своих полномочий иному лицу не допускается.
   9.5. Правление Товарищества большинством голосов избирает из своего состава Председателя Правления Товарищества (он же Председатель Товарищества). Срок полномочий Председателя Правления Товарищества составляет 2 (два) года.
   9.6. Председатель Правления Товарищества не реже одного раза в три месяца по графику созывает заседания Правления Товарищества.
   Первое заседание Правления, организуемое после ежегодного Общего собрания членов Товарищества, проводится не позднее 10 дней после проведения собрания.
   Регулярные заседания Правления могут проводиться по графику или созываться Председателем Правления Товарищества в то время и в том месте, которые будут периодически определяться большинством членов Правления.
   Если заседания проходят не по графику, уведомления о них должны направляться каждому члену Правления по почте (заказным путем) или вручаться лично под роспись не позднее чем за три рабочих дня до даты проведения заседания.
   Члены Товарищества имеют право свободно посещать любые заседания Правления.
   9.7. Заседание Правления Товарищества признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов Правления Товарищества. Решение Правления Товарищества оформляется протоколом. Если на заседании Правления количество присутствующих не будет составлять большинства членов Правления, то большинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание.
   9.8. В обязанности Правления Товарищества входит:
   1) обеспечение соблюдения Товариществом законодательства и требований Устава Товарищества;
   2) контроль над своевременным внесением собственниками помещений многоквартирного дома установленных обязательных платежей и взносов;
   3) созыв ежегодного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (если не все собственники являются членами Товарищества);
   4) составление смет доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их Общему собранию членов Товарищества для утверждения;
   5) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
   6) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
   7) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
   8) ведение списка членов Товарищества, делопроизводство, ведение бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
   9) ведение реестра собственников помещений;
   10) созыв и проведение Общего собрания членов Товарищества;
   11) выполнение иных вытекающих из настоящего Устава обязанностей.
   9.9. Председатель Правления Товарищества обеспечивает выполнение решений Правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
   9.10. Председатель Правления Товарищества действует без доверенности от имени Товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом Товарищества не требуют обязательного одобрения Правлением Товарищества, общего собрания собственников помещений дома или Общим собранием членов Товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение Общего собрания членов Товарищества правила внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
   9.11. В случае если Товарищество совершает сделку, в которой есть заинтересованность хотя бы одного из членов Правления Товарищества, такое заинтересованное лицо должно сообщить об этом остальным членам Правления и не принимать участие в обсуждении и решении по вопросу заключения Товариществом такой сделки.
   9.11. Члены Правления и Председатель Товарищества несут имущественную ответственность за ущерб причиненный Товариществу, который был причинен их виновными действиями.
   9.12. При заключении договора с управляющей организацией Правление Товарищества передает свои функции этой управляющей организации.

   10. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества
   10.1. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества избирается Общим собранием членов Товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии Товарищества не могут входить члены Правления Товарищества. В качестве ревизора может быть приглашена аудиторская компания.
   10.2. Ревизионная комиссия Товарищества из своего состава избирает Председателя ревизионной комиссии.
   10.3. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества:
   1) проводит ежеквартально (по усмотрению) ревизии финансовой деятельности Товарищества;
   2) представляет Общему собранию членов Товарищества заключение о финансовом плане доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
   3) отчитывается перед Общим собранием членов Товарищества о своей деятельности;
   4) в случае необходимости созывает внеочередное общее собрание членов ТСЖ в порядке и с соблюдение условий настоящего устава.

   11. Реорганизация и ликвидация ТСЖ
   11.1. Реорганизация Товарищества осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   11.2. Товарищество по решению Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
   11.3. Ликвидация Товарищества осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, в том числе по решению Общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома.
   11.4. При ликвидации Товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами Товарищества пропорционально их доле участия в Товариществе.

Приложение 2. Жилищный кодекс Российской Федерации

//-- (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. № 199-ФЗ) --//
//-- (Извлечение) --//
   <…>

   Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
   <…>

   Глава 6
   ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

   Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
   1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
   3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

   Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
   1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
   2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
   3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
   4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
   1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
   2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

   Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
   1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
   2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

   Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
   1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
   2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
   3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

   Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
   1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
   2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

   Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
   1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире).
   2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

   Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
   1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
   2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
   3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
   4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
   5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
   1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
   2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
   6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

   Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
   1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
   2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

   Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
   1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
   2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
   1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
   2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
   3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
   4) выбор способа управления многоквартирным домом;
   5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
   1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
   2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
   3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
   4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
   5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
   1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
   2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
   3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
   4) повестка дня данного собрания;
   5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

   Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
   1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1–3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
   2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
   3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
   4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
   5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
   6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
   7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
   1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
   2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
   3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
   1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
   2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
   3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

   Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
   1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
   2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
   3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
   4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
   5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
   6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
   <…>

   Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

   Глава 13
   СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

   Статья 135. Товарищество собственников жилья
   1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
   2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
   3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
   4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
   5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
   6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

   Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
   1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
   2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
   1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
   2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
   3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

   Статья 137. Права товарищества собственников жилья
   1. Товарищество собственников жилья вправе:
   1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
   2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
   3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
   4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
   5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
   6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
   7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
   2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
   1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
   2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
   3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
   4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
   5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
   3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
   4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

   Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
   Товарищество собственников жилья обязано:
   1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
   2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
   3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
   4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
   5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
   6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
   7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
   8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

   Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
   1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
   2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса.
   3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

   Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
   1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

   Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
   1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

   Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
   Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.

   Глава 14
   ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

   Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
   1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
   2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
   3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

   Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
   Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

   Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
   1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
   2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
   1) внесение изменений в устав товарищества;
   2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
   3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
   4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
   5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
   6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
   7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
   8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
   9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
   10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
   11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
   12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
   13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
   3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
   4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

   Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
   1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
   2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
   3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
   4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
   5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
   6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

   Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
   1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
   2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
   3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
   4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
   5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
   6. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

   Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
   В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
   1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
   2) контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
   3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
   4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
   5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
   6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
   7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
   8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
   9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

   Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
   1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
   2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

   Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
   1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
   2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
   3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
   1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
   2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
   3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

   Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
   1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
   2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
   1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
   2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
   3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
   4) прочих поступлений.
   3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
   4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

   Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
   1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
   2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
   1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
   2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
   3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
   3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Принятые сокращения

   АУП – административно-управленческий персонал
   БТИ – бюро технической инвентаризации
   ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
   ДЕЗ – дирекция единого заказчика
   ЕГРП – Единый государственный реестр прав
   ЖК – жилищный кооператив
   ЖК РФ – жилищный кодекс Российской Федерации
   ЖСК – жилищно-строительный кооператив
   ЖЭК – жилищный эксплуатационный комитет
   ИБД – информационная база данных
   капремонт – капитальный ремонт
   РГ – Российская газета
   РЭУ – районное эксплуатационное управление
   СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
   ТБО – твердые бытовые отходы
   ТСЖ – товарищество собственников жилья
   ФЗ – федеральный закон

Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья