Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

   Авторский коллектив:
   Романов Е. Н., Шмырёв М. В., Сухорукова Н. Н., Цыбина Е. В.,Раздольский М. И., Таболина О. А., Гавриш Ю. В., Буркунова Н. Б.,Меньшикова Е. А., Киселева Г. Ю., Процько Т. В., Кочетков В. П., Викторова Н. Л., Максимкина Л. Ю., Гордеева М. В., Сенчук А. А., Цывин С. Б.,Лиманская Т. В., Агишева Г. В., Архипов А. М., Кокорин К. В., Полякова О. А.

   © ООО Издательство «Питер», 2013

Введение. Особенности навигации на рынке недвижимости

   В то время когда писатели-утописты и оптимистичные футурологи придумывают город Солнца, а также другие модели идеальных государств, в нашем несовершенном обществе все-таки совершаются преступления. К сожалению, число их вовсе не торопится уменьшаться. И чем прибыльнее отрасль, тем большее количество охотников за легкой наживой она привлекает.
   В нашей стране, где квадратные метры и сотки, заработанные потом и кровью или доставшиеся по наследству, являются главной ценностью большинства населения, встречается немало недобросовестных людей, желающих обманным путем присвоить чужое добро, то есть мошенников, специализирующихся на недвижимости.
   Считать, что в связи с совершенствованием жилищного, земельного и гражданского законодательства, а также повышением юридической грамотности населения махинаторы, работающие с недвижимостью, будут вынуждены менять профиль своей деятельности, было бы ошибкой. Судите сами: по данным Центра аналитических исследований МВД РФ, в 2006 году было выявлено 3575 преступлений, связанных с операциями с недвижимостью (во всех сегментах рынка), в 2007 году – 9379, в 2008 году – 11 170, а в 2009 году зафиксировано 19 377 таких правонарушений. В 2010 году число подобных преступлений снизилось до 9804, но судя по тому, что уже на май 2011 года совершено 6036 преступлений в сфере недвижимости, можно предположить, что к концу 2011 года нас снова ждет «ударный» показатель… При этом в правоохранительных органах уверены, что далеко не все обманутые аферистами люди обращаются в полицию.
   Сухую статистику МВД подтверждает и практический опыт сотрудников крупнейшей и одной из старейших компаний, лидера рынка недвижимости – Корпорации «ИНКОМ-недвижимость». Многие юристы, а также риелторы компании могут рассказать о том, как к ним обращались клиенты, уже пострадавшие от мошенников, или как аферу, завязывающуюся на их глазах, удалось предотвратить. А также о тех лазейках для аферистов, которые видны профессионалу, но не заметны обычному, постороннему для этого бизнеса человеку.
   В этой книге мы вовсе не стремимся напугать читателя многозначными числами, рассказами-страшилками о вездесущих аферистах и дать совет «волков бояться» и «в лес не ходить». Напротив, мы хотим помочь тем, кто в ближайшем или отдаленном будущем планирует сделку с недвижимостью понять, какие опасности могут их подстерегать, и благодаря этому избежать встречи с мошенниками или по крайней мере расстроить их преступные планы.
   Перечислить же все возможные лазейки для мошенников в одной книге просто невозможно, а поэтому не стоит надеяться только на себя. Ведь никому и никогда не приходило в голову, прочитав несколько популярных книг по морскому делу и не имея практического опыта дальних плаваний, выходить в открытое море без профессиональной команды, да еще и в одиночку. Так же и здесь. Поскольку сделка с недвижимостью для обычного человека не менее значительна, чем кругосветное путешествие для моряка, рекомендуем вам позаботиться о том, чтобы в этот момент рядом с вами оказались надежные профессионалы, опытные практики. И тогда «пираты» рынка недвижимости будут вам не страшны.
   Мы надеемся, что эта книга будет для вас не только познавательной, но и полезной, не только расскажет вам о возможных опасностях в сфере недвижимости, но и подскажет правильные пути решения ваших жилищных проблем.
   Профессиональная команда Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» всегда готова прийти к вам на помощь! Наш телефон – 8 (495) 363–10–10.

Глава 1. Ядовитый плод эволюции: немного из истории мошенничества с недвижимостью и не только

   Подобно древнеримским юристам, полагавшим, что всякое преступление совершается либо путем насилия (iniuria), либо путем обмана (dolus), Чезаре Ломброзо делил общественно опасные деяния на преступления, порожденные варварством, и преступления, порожденные цивилизацией. «Мы различаем именно атавистические преступления, грубейшими примерами которых являются убийство, воровство и изнасилование, и эволюционные, отличающиеся от предыдущих более тонкими приемами, основанными не на силе, а на хитрости, – пишет он в книге «Преступный человек». – Преступления второго типа мы наблюдаем у всех тех, кто не обладает достаточно уравновешенным характером, чтобы противостоять окружающим влияниям. Эволюционная форма преступности покоится на деятельности ума, точно так же как атавистическая – на работе мускулов. В современной Италии мы находим достаточно примеров обоих видов преступности: в Сицилии, например, очень часты морские разбои, в Риме – банковские скандалы». В зависимости от характера действий он выделил четыре типа преступников: убийца, вор, насильник и жулик. О последних и пойдет речь.
   Родоначальник антропологического направления в криминологии признает, что данный вид правонарушителей не отличается дегенеративной внешностью и диким нравом. Совсем наоборот: как правило, у мошенников располагающая внешность и хорошие коммуникативные навыки. Врожденным «пороком» в этом случае является страстность, которая не позволяет интеллектуально развитому человеку довольствоваться «скучной» жизнью учителя математики, а ввергает его в опасные авантюры. Ведь жулики чаще всего совершают преступления вовсе не потому, что их детям нечего есть, – им интересны риск, азарт, легкая нажива. Если для нормального человека опасение быть разоблаченным в любой момент было бы весьма обременительным, прирожденные жулики извлекают из него удовольствие.
   История мошенничества хранит биографии разных людей, например один из величайших игроков на этом поле – Виктор Люстиг, который в 1947 году скончался в тюрьме. Этот человек, проживший яркую жизнь, знаменит тем, что продал на металлолом Эйфелеву башню. Причем дважды. В мае 1925 года Люстиг в поисках приключений прибыл в Париж и, прочитав в утренней газете за чашечкой кофе нудную статью о плохом состоянии, в котором содержатся некоторые архитектурные памятники, а именно обветшавший, требующий ремонта символ французской столицы, сделал из прочитанного свои выводы. Вскоре шесть дилеров вторчермета получили официальные письма от заместителя главы Министерства почты и телеграфа Французской Республики с предложением о встрече. Под маской почтового чиновника скрывался, как вы уже, наверное, догадываетесь, сам Люстиг, а верительную грамоту он элементарно подделал. Встреча прошла в дорогом отеле, где остановился «замминистра». «Расходы на содержание башни неоправданно огромны, – сообщил он собравшимся бизнесменам. – Для правительства лучше всего было бы снести ее. Но поскольку кабинет боится вызвать возмущение общественности, успевшей полюбить башню, продажа на металлолом пройдет на закрытом аукционе. О сделке не должна пронюхать пресса». Уговорив дилеров до поры сохранить в тайне неблаговидный поступок правительства, Люстиг счастливо продал право на утилизацию башни. Взамен бессмертного творения Эйфеля он получил чемодан денег, с которым благополучно уехал в Вену. Однако покупатель, видимо, побоявшись потерять деловую репутацию, не стал заявлять о преступлении в полицию. Через какое-то время Люстиг, обнаружив, что его еще не настигла слава башнеторговца, сделал то, от чего так настойчиво предостерегают детективные романы, – он вернулся на место преступления и совершил его еще раз по той же самой схеме. Второй покупатель обратился в полицию сразу же, как только понял, что его надули. Однако мошенник в то время был уже далеко – он перебрался в США, где провел до этого с десяток лет. Культурно-географический фактор никак не мешал его работе: Люстиг в совершенстве владел пятью языками и имел сорок пять псевдонимов.
   С достопримечательностями, кстати, связаны самые громкие и невероятные скандалы мошенничества с недвижимостью. По данным французской полиции, Лувр продавали целиком и по частям как минимум восемнадцать раз. В 1929 году некий американец отдал 2 тысячи фунтов стерлингов в качестве предоплаты за Букингемский дворец, и его счастье, что мошенник довольствовался авансом. Колонну и статую адмирала Нельсона, фонтаны и львов с Трафальгарской площади в Лондоне купил бизнесмен из Америки, которого местный жулик убедил в том, что у британского правительства большие долги и оно готово распродать буквально все. Достопримечательности обошлись американцу в 6 тысяч фунтов стерлингов. Строительные фирмы с удовольствием давали взятки за возможность «отреставрировать Колизей». В дальнейшем выяснилось, что представители правительства Италии на самом деле никакие не представители, а обычные мошенники, а Колизей до сих пор слегка разрушен. Верхняя часть Биг-Бена была сдана в аренду под целевое использование, обустройство ресторана, всего за тысячу фунтов стерлингов. Миллионер из Америки никак не хотел поверить, что его обманули, и настаивал на своем праве устроить здесь фешенебельное заведение образцового питания до тех пор, пока полисмены не объяснили ему, что в «помещении под ресторан» размещается часовой механизм. Наш Эрмитаж «продавали» и «сдавали в аренду» как минимум четыре раза. А однажды в Зимний дворец пришел представитель фирмы по пошиву штор, который пытался заменить старинные гобелены на современные портьеры, потому что его фирма «выиграла тендер».
   Достоверно известно, что мошенники существовали еще до нашей эры. Одним из известных нам видов их деятельности являлось состаривание рукописей, которые они впоследствии выдавали за ценные древние манускрипты. И хотя сейчас немного странно читать, что в III веке до нашей эры кто-то мог неплохо заработать, выдав свой допотопный пергаментный свиток за еще более допотопный, сама форма такого обмана благополучно дожила до наших дней.
   Начиная с конца XIX века мошенничество по-настоящему расцветает, структурируется, обретает масштаб. Ведь способ действий преступника носит информационный характер, а развитие общества и техники выдвигает его в число самых перспективных видов «относительно честного отъема денег». Сейчас наиболее «урожайными» являются банковское, компьютерное и страховое мошенничество, а также мошенничество при сделках с недвижимостью, в том числе по ипотеке. Здесь крутятся огромные суммы денег, что и привлекает в эти сферы «сливки» преступного общества. Например, в США изъятия недвижимости по причине мошенничества составляют до половины от общего числа.
   Условием бурного расцвета мошенничества является не только развитие финансовой сферы и технический прогресс, но и тот факт, что в мире массовых процессов личности все труднее сохранить самостоятельность и реализовать себя в легальных областях деятельности. Так, мы с удовольствием смотрим, а Голливуд снимает фильмы о больших мошенниках. «Великий самозванец» рассказывает о жизни Фердинанда Демары, выдававшего себя и за начальника тюрьмы, и за заместителя шерифа. Фильм «Поймай меня, если сможешь» Стивена Спилберга снят по биографии Фрэнка Уильяма Абигнейла, который преподавал социологию, подделав диплом Колумбийского университета, работал в прокуратуре по подложным документам, а однажды ему пришлось прикинуться доктором, он справился и с этой ролью, трудясь в клинике. После того как Абигнейл попался, он отсидел четыре года в тюрьме, а затем согласился сотрудничать с властями. Сейчас Абигнейл жив, является миллионером и читает лекции в Академии ФБР.
   Одним словом, люди часто готовы закрывать глаза на нетрудовой доход, если он был получен при помощи ума, хитрости или артистизма. И государства законодательно поощряют такой подход, так как за мошенничество дают маленькие сроки. Подчеркнуто небольшое наказание служит своего рода стимулом для преступников оставаться именно в ненасильственном поле преступлений, в противном случае при аресте их срок будет больше в разы.
   Масштаб, который способно приобрести мошенничество в XXI веке, хорошо иллюстрирует история одного государства. Она начинается в 1968 году – в это время группа новозеландских анархистов получила доступ к высококлассному (по тем временам) полиграфическому оборудованию. Итогом стало появление на свет нового государства в Восточном Тиморе – Окусси-Амбено. Его существование мошенники подтвердили безукоризненно выполненными документами. Большим успехом пользовались марки этой страны, «консульству» даже был предложен неплохой контракт на их издание. Через некоторое время мошенникам надоело создавать марки с тропическими животными, они мечтали издать марку с Лениным, но такой эксцентричный поступок со стороны султаната Окусси-Амбено было бы трудно объяснить мировому сообществу. И анархисты решились на крайние меры – несчастного султана свергли, а власть в стране захватили маоисты. Марка была выпущена «новым правительством». Помимо филателистической Окусси-Амбено производило еще один важный вид продукции – дипломатические паспорта. Европейские анархисты, которых собственное государство предпочло бы упечь за решетку, с удовольствием извлекали их из широких штанин. Этот случай интересен еще и тем, что ни к какой материальной выгоде мошенники не стремились, так как вряд ли можно считать материальной выгодой участие делегации Окусси-Амбено в новозеландском конгрессе любителей научной фантастики. Они просто развлекались, предоставляя информационным агентствам очередную порцию «международных новостей». Любопытно, что, когда мифичность султаната Окусси-Амбено обнаружилась, отцы-основатели не были привлечены к суду, так как не нарушили новозеландских законов.
   Но робин гуды среди мошенников – редчайшее исключение, так как все затевается, как правило, ради денег. Размеры ущерба, который нанесли мошенники в конце XX века, бьют все рекорды. В 1989 году итальянский национальный банк – Банка Национале дель лаворо – лишился 5 миллиардов долларов. Эту сумму мошенники вытянули из него при помощи подложных документов. Но даже подобные разовые аферы меркнут перед тем, что творилось после распада СССР. Заметим, было бы неправильно думать, что такие случаи имели место только в нашей стране. В современном мире справедлив закон Мерфи: «Если вам кажется, что все хорошо, значит, от вас что-то скрывают». Так, в декабре 2008 года был арестован Бернард Мэдофф, бывший председатель совета директоров американской фондовой биржи Nasdaq. Его консалтинговый бизнес, по сути, представлял собой финансовую пирамиду. Мэдофф признался в мошенничестве, которое стало причиной убытков для инвесторов на сумму около 50 миллиардов долларов. Пирамида Bernard L. Madoff Investment Securities входила в число самых влиятельных инвестиционных, консалтинговых и брокерских компаний США.
   Гонка технологий преступников и органов безопасности идет с переменным успехом, тем более что пойманные нередко переходят на другую сторону. Но современное мошенничество необязательно применяет оборудование уровня NASA. Самой уязвимой для мошенников по-прежнему остается человеческая психология. Например, в 2001 году Артур Фергюсон за миллион долларов сдал американский Белый дом в аренду сроком на год местному банкиру Тексану. Без каких-либо технологий, «голыми руками».

Глава 2. Вторичный рынок жилья: самый лакомый кусочек?

Интересно получается…

Идея создания многоэтажного дома, где проживает несколько семей и каждая из них владеет небольшим кусочком целого строения, если верить Платону, существовала всегда, но впервые воплощена в жизнь она была в Древнем Риме. Такой дом даже имел специальное название – инсула, в отличие от домуса – одноэтажного особняка, который принадлежал только одному семейству. Для многосемеек в римском праве был описан специальный вид собственности – кондоминиум, то есть совладение. Правда, небоскребов, как сегодня, тогда не существовало, максимальное число этажей в инсуле равнялось восьми. Но, согласитесь, для III века до нашей эры и восьмиэтажный дом – высотка. Инсулы составляли массовую застройку древнеримских городов. Чаще всего они были четырех-, пяти– или шестиэтажными.

Группы риска: предупрежден – значит, вооружен

   Вторичный рынок жилья для криминальных элементов является одним из самых доходных сегментов рынка недвижимости. Наличие большого количества людей, которые решают свои жилищные проблемы, позволяет аферистам регулярно находить «клиентов», а дороговизна жилья дает им возможность жить безбедно.
   Многие виды афер требуют от организаторов и исполнителей высокого «профессионального» мастерства. Соответственно, круг аферистов на рынке жилья любого города меняется нечасто: обычно мошенничеством занимаются одни и те же преступные элементы (исключение составляют «гастролеры», то есть профессиональные преступники, часто меняющие «место работы» – кочующие из города в город). Мошенники – опытные «практики» и «теоретики» рынка жилья: знают все тонкости сделок, умеют грамотно применять российское гражданское и жилищное законодательство.
   Хотелось бы отметить также, что в целом все не так плохо, как может показаться на первый взгляд. Доля недобросовестных людей в сфере недвижимости приблизительно такая же, как в любом другом бизнесе. Подавляющее большинство сделок проходит достаточно спокойно и честно. Примерно 15–20 % всех операций с недвижимостью содержат серьезные проблемы, которые может решить опытный риелтор. Настоящие же аферы – относительная редкость. По мнению профессионалов, их не более 4 % от общего числа сделок.
   Однако и это достаточно много, особенно если перевести проценты в абсолютные цифры. В период, когда рынок жилья перегрет, количество регистрируемых в Москве сделок достигает 9000 в месяц (более 100 тысяч в год), в «застойные» месяцы – около 5000 операций (50–60 тысяч в год). Получается, что в среднем в столице обманывают от тысячи до 4 тысяч человек ежегодно. Согласитесь, шанс попасть в число жертв велик. Что же делать, чтобы избежать подобной участи?

   Прежде всего вспомним английскую пословицу «Forewarned is forearmed» («Кто предупрежден – вооружен»). И расскажем о нечестных схемах на вторичном рынке жилья, которые используются сегодня, а также использовались некоторое время назад. Какие-то из них предприимчивые граждане актуализировали, и они получили «новую жизнь». Поэтому нет гарантий, что те способы мошенничества, которые, казалось бы, канули в небытие, не вернутся на рынок, пройдя модернизацию.
   Все схемы мошенничества можно условно разделить на четыре основные группы: случайное мошенничество, умышленное мошенничество, преступления, сопутствующие сделкам с недвижимостью, и, наконец, преступления, совершаемые специалистами рынка недвижимости (недобросовестными агентствами недвижимости, частными маклерами и т. д.). Об этом необходимо знать, чтобы иметь возможность избежать встречи с мошенниками или по крайней мере вовремя сорваться с их крючка.
   Итак, рассмотрим каждую из групп.
   Афера экспромтом. Самая массовая. Это случайные мошенничества, то есть мошеннические действия, совершаемые не профессиональными аферистами, а «по случаю» достаточно законопослушными гражданами. Иными словами, владельцы недвижимости могут совершать действия, которые с житейской точки зрения понятны, но не выдерживают никакой критики с точки зрения закона. Это и родители, которые пытаются выселить (и выселяют) детей, это и родственники психически больных, наркоманов, алкоголиков и т. д.
   Если члены семьи больного (например, он страдает психическим заболеванием, не позволяющим ему осознавать глубину обязательств, вытекающих из заключаемых договоров, в частности, ориентироваться в последствиях заключения любой сделки с жильем), испытывая материальные трудности, пытаются без согласия органов опеки и попечительства продать его квартиру, они поневоле становятся людьми, преступившими закон.
   Ряд случаев связан с детьми, зарегистрированными по месту жительства родителей. Если несовершеннолетние дети являются совладельцами квартиры, а родители планируют продать жилплощадь, последние должны обратиться в органы опеки и попечительства, которые обеспечивают соблюдение прав ребенка. Однако встречаются случаи, когда родители хотят использовать квартиру самостоятельно, без учета интересов детей, например перед приватизацией квартиры регистрируют детей по другому адресу.
   Одним словом, существует огромный пласт преступлений, где в качестве злоумышленников выступают не «профессиональные» преступники, а простые граждане, которым подвернулся случай. Хотя и они порой проявляют поистине недюжинную смекалку.
   Спланировано и подготовлено. Второй огромный пласт преступлений в сфере жилой недвижимости – умышленное мошенничество, совершаемое, как правило, «профессиональными» преступниками. Это могут быть и подмена личности (например, переклеивание фотографии в паспорте), и махинации с подписями (когда одну и ту же квартиру продают несколько раз), и аферы с банковскими ячейками (когда вместо денег в нее закладывают бумажные «куклы»), и подделка доверенностей для продажи объекта от имени умершего человека. Вот типичный случай: умер одинокий дедушка, проживавший в неприватизированной квартире. Его родственники срочно делают доверенность (с подставным лицом от имени дедушки), приватизируют его жилплощадь, а затем продают.
   Квартира как предлог. Третий тип правонарушений, связанных с недвижимостью, – сопутствующие преступления, например грабежи. В последние десять лет попасть на чужую жилплощадь с помощью отмычек стало достаточно сложно: повсюду лицензионные замки, видеокамеры, консьержи. Однако у человека, являющегося, допустим, потенциальным покупателем, который пришел на осмотр помещений, нет проблем с доступом в квартиру. Как правило, сначала появляется наводчик, обычно женщина, которая осматривает квартиру – имеется ли в ней что-нибудь ценное (дорогая бытовая техника, произведения искусства и т. д.). Позже эту квартиру пытаются обокрасть. Если в отсутствие хозяев сделать это сложно, то может быть использована следующая схема: через несколько минут после ухода из квартиры наводчик возвращается и говорит, что забыл борсетку, перчатки и т. д. Хозяин открывает дверь, а сообщники преступника уже стоят за дверью. Они связывают хозяев квартиры и выносят из нее все ценное. Зафиксированы и другие схемы ограбления людей, проводящих сделку с недвижимостью. Встречаются случаи, когда отнимают деньги у покупателя, везущего их, чтобы расплатиться за квартиру. Еще чаще подобное происходит с продавцом жилья, забравшим деньги из депозитария банка, через который осуществлялись взаиморасчеты.
   Опасно – черный маклер! Наконец, последний, четвертый пласт – преступления, совершаемые специалистами по недвижимости. Понятно, что сотрудники достаточно известных, уважаемых риелторских агентств вряд ли станут соучастниками мошеннических действий – в таких компаниях установлены жесткие правила, при которых любой обман клиента со стороны недобросовестного сотрудника быстро становится явным. В авторитетных компаниях, заботящихся о своей репутации, проще и надежнее работать честно. Что же касается преступлений, совершаемых частными маклерами или сотрудниками мелких агентств недвижимости, то обычно обман с их стороны невелик. Например, такие люди нередко «работают» на срыве сделок: заранее договариваются со знакомым владельцем квартиры и дают рекламу о продаже объекта. Приводят в квартиру обратившихся к нему потенциальных покупателей на осмотр помещения, убеждают их внести аванс и подписать соответствующий договор. Затем владелец жилья, выдвигая уважительную причину для переноса сделки, уговаривает покупателей назначить другую дату, позже – главное, чтобы новая договоренность не была зафиксирована в договоре. И, наконец, самое главное. Продавец со своим представителем приходит в депозитарий, где, согласно авансовому договору, они должны были встретиться с покупателями, именно в тот же день, который был указан в договоре, а не позже, как было сказано покупателю устно. А позже, вечером или на следующий день, мошенники выдвинут контрагентам претензию, утверждая, что ждали целый день в назначенном месте и на основании «нарушения договоренностей» возвращать аванс они не намерены.

Сюжеты для детективов: преступление и профилактика

   Теперь обратимся к схемам мошенничества, использующимся достаточно часто. На их примере мы постараемся показать, каким образом можно вовремя обнаружить аферу и отказаться от заключения обманной сделки. Необходимо отметить, что большинство из описываемых схем имеют давнюю историю – они были разработаны еще в 90-х годах прошлого века, но с разной степенью успешности действуют и в настоящее время.
   Многократная продажа объекта. Способ, применяемый аферистами в основном при «работе» с людьми пожилыми, одинокими, иными словами, социально незащищенными. Эти граждане, имея хорошую квартиру, стараются сдать ее внаем, порой переезжая даже в съемное жилье, но с более низкой арендной ставкой, ведь без этого «приварка» материальное положение таких граждан бывает почти отчаянным. Мошенники, пользуясь случаем, снимают такую жилплощадь, а затем под каким-либо предлогом забирают паспорт у собственника квартиры. Например, предлагают ему необременительную, но прилично оплачиваемую работу и после его согласия просят удостоверение личности: якобы для трудоустройства или обязательной для «набирающей персонал конторы» проверки личности. Практически во всех случаях паспорт преступники получают и подделывают его: готовят фальшивый документ, переписывая в него данные из паспорта хозяина жилплощади. Затем оформляются дубликаты правоустанавливающих документов от имени собственника на основании подделанного удостоверения личности. Некоторые аферисты пользуются другим способом: подделывают доверенность от хозяина на получение дубликатов. Далее размещается реклама о продаже арендованной жилплощади, и у каждого желающего приобрести ее принимаются авансы. Через некоторый срок заключается договор купли-продажи – без нотариального, разумеется, заверения, в простой письменной форме.
   Таких «документов» можно подписать множество, вопрос только в том, чтобы убедить каждого внесшего аванс передать деньги за квартиру из рук в руки, минуя банковскую ячейку. Причины для этого находятся столь убедительные и душещипательные, что покупатели порой сами предлагают обойтись без депозитария – чтобы только помочь хорошим людям поскорее решить их проблему. Дело в том, что не в интересах жуликов представлять договоры купли-продажи на государственную регистрацию: во-первых, опытные сотрудники, скорее всего, обнаружат подделку удостоверения личности, а во-вторых, станет понятен факт единовременной многократной продажи квартиры. Поэтому, если с «контрагентов» не удается получить деньги за жилье, то мошенники довольствуются полученными авансами. Правда, искусные «мастера» по подделке паспортов могут не опасаться даже наметанного глаза государственных регистраторов, поэтому нередко рискуют заключить один договор купли-продажи, даже если покупатель настаивает на помещении денег в банковскую ячейку – аферисты их заберут после регистрации договора. В результате мошенники собирают отличный «урожай». А судебный процесс проходит уже между обманутым владельцем квартиры, который ни в чем не виноват – он даже не знал, что его квартиру продали, – и покупателем, который отдал денежные средства непонятно кому. Такие процессы длятся годами, и неизвестно, получит ли покупатель свои деньги и вернется ли квартира обманутому хозяину. А уж те, кто вносил авансы, вероятнее всего, останутся ни с чем.

   Предотвращение мошенничества. Еще лет 12–15 назад, когда жилищное законодательство было недостаточно продуманным, сырым, такие мошеннические сделки цвели пышным цветом. Тогда не требовалось столько хитроумных манипуляций с подделкой удостоверения личности, получением дубликатов документов и т. д. В настоящее время законодательством предусмотрены все нюансы заключения сделки, и слабых сторон, которые могут использовать нечистые на руку люди, в нем стало значительно меньше. Но правонарушители всегда найдут способ обойти практически любой закон или обвести вокруг пальца людей, в чьей собственности они заинтересованы.
   В описанной выше схеме одна из жертв – владелец сдаваемой в аренду квартиры. Он мог бы избежать несчастья, обратившись для подбора нанимателей в солидное риелторское агентство. Остальные пострадавшие должны были проявить больше внимания и осторожности при изучении документов, необходимых для сделки или оформления предварительных договоренностей по ней. В подобных случаях следует как минимум проверить личность продавца и ни в коем случае не соглашаться на передачу денег в обход банковского сейфа. Кстати, в большинстве случаев те, кто честно реализует жилье, будут сами настаивать на взаиморасчетах через депозитарий. Если контрагент не соглашается на ячейку банка, лучше отменить сделку и найти другой объект для покупки. Что касается установления личности продавца, то здесь все не так просто – недостаточно взглянуть в паспорт. Подделку увидеть легко, если страница с фотографией окажется переставленной из другого паспорта – тогда серия и номер документа на этом листке и остальных будут различаться. Вообще, проверка удостоверения личности – серьезная операция, ею должен заниматься профессионал, только он знает, как исследовать документ, и владеет полной информацией о его внешнем виде и содержании.

   Фирмы-однодневки. Один из самых распространенных способов отъема денег – создание преступной группой лжефирмы (в СМИ они чаще называются фирмами-однодневками). Как и в случае с многократной продажей объекта, их сотрудники принимают у людей и риелторских компаний авансы за недвижимость, а потом продают объект одному из внесших за нее деньги. Часто приманкой служит пользующаяся хорошим спросом жилая площадь. Несколько таких объектов (чем больше, тем лучше) можно арендовать. Далее мошенник ненадолго снимает под фальшивый офис небольшое и недорогое помещение и размещает объявление с названием выдуманного агентства (а порой и известного – больше клиентов клюнет). Затем готовит объявление о продаже – либо размещает его в газетах бесплатных объявлений, либо расклеивает на информационных щитах. Цена квартиры выставляется с учетом человеческой психологии: чуть дешевле аналогичного жилья в том же районе. После этого мошенник начинает принимать крупные авансы.
   Далее возможны два варианта развития сюжета. Вариант первый, сегодня встречающийся значительно реже, чем, скажем, лет 8–10 назад: фирма-однодневка закрывается и вряд ли будет найдена. Граждане, внесшие авансы, останутся без этих денег. Второй вариант: при получении каждого аванса мошенник постарается назначить «сделку» на максимально отдаленную дату – дескать, ему необходимо собрать документы, проверить юридический титул квартиры и совершить еще множество важных дел. Ничего этого делать он, разумеется, не станет, а просто положит деньги на свой счет в банке и будет их «прокручивать» максимально возможное время. Если предположить, что он принял авансом 50 тысяч рублей с каждого покупателя, а покупателей набралось человек двадцать, то это уже миллион рублей. Даже месяц «работы» такой суммы в банке даст неплохой результат, а ведь маклер и по окончании срока авансового договора будет всячески тянуть время, объясняя, что не дают разрешение в органах опеки, что нужно дождаться приезда в квартиру специалиста из БТИ и т. д.

   Предотвращение мошенничества. Подобное мошенничество было возможно раньше, но оно возможно и сейчас. И не потому, что недостаточна правовая основа организации частной фирмы или сделок с недвижимостью. Просто людей, желающих купить товар «ценою подешевле», меньше не становится – этим и пользуются мошенники. Все хорошо знают, но часто забывают о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Дешевый иногда тоже – во всяком случае на рынке недвижимости. Так что цена квартиры, которая ниже той, что у аналогичного жилья в том же районе, должна насторожить. Чтобы не попасть в такую ситуацию, можно проверить регистрацию фирмы в налоговой инспекции – если организация зарегистрирована, то, скорее всего, она не будет однодневкой. Конечно, это не застрахует гражданина от обмана, но позволит через суд взыскать деньги, если его сделка расстроится, а аванс не будет возвращен. Законность вызывающего недоверие офиса именитой компании также легко определяется – достаточно позвонить в головной офис по рекламируемому этой фирмой телефону и узнать, имеется ли у них филиал по соответствующему адресу.

   Фальшивая доверенность. Суть аферы состоит в том, чтобы по подложному документу продать не принадлежащую мошеннику квартиру. Он может ее арендовать или найти такую жилплощадь, которая пустует большую часть года – допустим, хозяин живет на даче или часто бывает в длительных командировках (сделать ключи по отпечатку замка на любой пластичной массе – дело нехитрое). Далее нужно квалифицированно подделать нотариальную доверенность (или найти человека, который за определенную плату сможет это сделать), еще надежней вступить в сговор с недобросовестным нотариусом, ведь среди них бывают и такие, кто умеет надежно спрятать концы в воду, сделав проверку выданных им бумаг крайне непростым делом. Затем в квартире находятся правоустанавливающие документы или по доверенности получаются их копии и дается объявление о продаже квартиры, начинаются показы. В итоге от нескольких покупателей принимаются предоплаты, а в худшем случае квартира продается.
   Нередко бывает, что мошенник и владелец жилплощади действуют в паре. Тогда проблем у них нет совсем: и нотариус для оформления доверенности может быть выбран любой, и документы на жилье подделывать не нужно – они есть в готовом виде. После продажи объекта хозяин через суд оспорит сделку под предлогом того, что он стал жертвой обмана, подписал не договор купли-продажи, а договор найма и т. д., и через некоторое время преступная группа начнет все сначала.

   Предотвращение мошенничества. «Великие комбинаторы» пользуются тем, что еще с советских времен у людей сложилось убеждение: любой документ, заверенный нотариусом, является надежной бумагой, почти истиной в последней инстанции. Конечно, многие давно поняли, что при сегодняшней технике можно незаконно оформить документ почти любой важности. Но все же осталась часть населения, по инерции верящая официально заверенной бумажке, они-то и составляют «добычу» жуликов.
   К какой бы категории людей ни относился тот, кто занимается подготовкой сделки с жильем, следует знать: любую доверенность, фигурирующую в сделке, необходимо тщательным образом проверить. Прежде всего прочитать, какие действия, согласно документу, имеет право совершать доверенное лицо. На сайте Московской городской нотариальной палаты проверить, имеется ли такое должностное лицо, и узнать адрес этого нотариуса, затем вместе с доверенным лицом следует подъехать к нотариусу, выписавшему документ. У самого нотариуса необходимо узнать, оформлял ли он эту доверенность, попросить его посмотреть печать на документе. Доверенное лицо имеет право попросить нотариуса показать реестровую книгу, чтобы сверить реквизиты выписанной доверенности с теми, которые проставлены в имеющейся среди документов на сделку.
   Если же доверенность оформлена в другом городе, можно послать туда соответствующий запрос, но лучше, конечно, отказаться от сделки. Также можно обратиться к доверителю – пусть он подтвердит, что давал доверенность на определенный объем работ и что не отменял ее (лучше, чтобы подтверждения были даны в письменном виде, например отправлены заказным письмом с подписью, удостоверенной нотариусом). Также можно поинтересоваться, по какой причине собственник жилья не может присутствовать на сделке, и если эта причина не покажется убедительной, то следует хорошо подумать, прежде чем подписывать договор купли-продажи. Недвижимость сегодня чрезвычайно дорогой товар, и вряд ли найдется много людей, которые захотят рискнуть и перепоручить кому-либо ее продажу, тем более получение денег. Ведь сегодня практически нет таких проблем, из-за которых владелец собственности не мог бы прибыть на один из этапов сделки (тем более на ее окончательное заключение). Уважительной причиной можно считать его постоянное проживание за границей (в этом случае необходима доверенность, полученная в консульстве РФ и подписанная консулом) или в достаточно отдаленном российском городе, а также редкие частные случаи (например, продавец квартиры тяжело болен).

   Продажа по принуждению. Известны случаи, когда собственник продает свою недвижимость под влиянием насилия и угроз. При наличии уголовного дела такая сделка однозначно будет признана судом недействительной, вопрос лишь в том, сможет ли владелец доказать факт соответствующего принуждения – указать нескольких свидетелей (что обычно неосуществимо: мало кто станет применять физическое насилие или угрожать в присутствии людей), аудио– или звукозапись нанесения побоев, запугивания. Проблема в том, что у собственника есть шанс вернуть свое жилье, а вот у покупателя практически нет шансов получить свои деньги обратно.

   Предотвращение мошенничества. Данный способ присвоения чужих денег за проданную квартиру широко использовался в начале 90-х годов прошлого века: разгул и безнаказанность преступников весьма способствовали этому. Сейчас, конечно, это стало значительно труднее, но все же эпизоды бандитских «наездов» на владельцев жилья не являются единичными. Можно было бы утверждать, что в подобных преступлениях «виноват» Уголовный кодекс – дескать, слишком мягкое возмездие за достаточно серьезные провинности создает у некоторых людей ощущение безнаказанности. В советские времена воровство государственного имущества в особо крупных размерах каралось смертной казнью, однако все равно находились люди, присваивавшие государственное.
   В случаях, подобных описанному, нет виноватых, кроме самих преступников. Но покупатель, который обычно остается ни с чем, может предупредить подобный финал. Риелторы говорят, что поведение людей, продающих квартиру с помощью угроз или с применением физической силы, достаточно неадекватно. Необходимо не только слушать, что говорит контрагент, но и смотреть, как он это делает. Кроме того, жилье, продаваемое под влиянием насилия, обычно продается в минимально короткие сроки – на этом, конечно, настаивают преступники. Если покупатель видит, что владелец недвижимости всеми силами старается ускорить ход событий, следует как минимум насторожиться.

   Мошенничество при взаиморасчетах. В день сделки покупатель недвижимости должен доставить в депозитарий деньги за квартиру (преступления, совершаемые при передаче денежных средств без использования банковской ячейки, разбирать не станем, слишком все очевидно и не требует комментариев). Понятно, что наличность всегда привлекает аферистов, особенно та, которая достается без особых проблем. У них имеется несколько способов отъема средств. Например, денежная «кукла». В этом случае среди подлинных денежных пачек покупатель принесет подделки, в которых имеются только две настоящие купюры – снизу и сверху, а между ними лишь фальшивые банкноты или нарезанная бумага, края которой аккуратно окрашены в соответствующий цвет. Скажем, из 15 пачек пятитысячных купюр (общей суммой 7,5 миллиона рублей) три-четыре могут быть ненастоящими. Посчитаем: в каждой пачке сто банкнот, следовательно, пачка пятитысячных купюр составит 500 тысяч рублей. Умножаем на количество «кукол» и получаем 1,5–2 миллиона рублей (иногда аферисты затевают весь процесс даже из-за 20–30 тысяч рублей). В результате настоящие деньги вместе с подделками будут заложены в сейф. Когда регистрация сделки завершится, продавец придет забирать капитал и только после этого обнаружит подмену немалой части купюр. Но сделать ничего не сможет: покупатель, ничем не рискуя, скажет, что закладывал в сейф настоящие купюры, что не имеет понятия, как делаются куклы, и что вообще нужно было смотреть при взаиморасчетах.
   Существуют жулики, которые в депозитарий приносят неполные пачки: вместо положенных 100 купюр будет 95, кто-то при пересчете продавцом закладываемой суммы ловко может изымать банкноты из каждой пересчитанной пачки – одним словом, «фокусников» достаточно и у каждого из них своя методика «работы» с денежными знаками.

   Предотвращение мошенничества. Этот способ стар как мир: при взаиморасчетах за квартиру его начали использовать сразу, как только стали возможны сделки по купле-продаже недвижимости, – уже в начале 90-х годов прошлого века. Нельзя утверждать, что в подобных случаях никто, кроме мошенников, не виноват. Или что сотрудники депозитария, не установившие камеры видеонаблюдения в помещении, должны нести ответственность. Необходимо помнить: мошенники играют не столько на отсутствии камер, сколько на невнимательности и непредусмотрительности людей, камера наблюдения не всегда может помочь установить преступника. Поэтому не следует искать виновных, лучше заранее продумать средства защиты от мошенничества с купюрами.
   С самого начала подготовки сделки – еще при принятии от покупателя аванса – необходимо договориться об исполнении процедур, которые потребуются для защиты получаемых продавцом денег. В частности, установить, кто из сторон оплатит услугу банка, заключающуюся в проверке и пересчете купюр, принесенных покупателем: сотрудник изымет всю сумму, пересчитает ее, проверит денежные купюры в ультрафиолете. После окончания проверки он положит пачки купюр в пакет, оплетет его со всех сторон, наложит печати, наклейки. И только в таком виде деньги могут быть заложены в депозитный сейф. Такой метод позволит продавцу избежать потери определенной суммы, какой бы способ манипулирования банкнотами ни придумали мошенники (риелторы говорят, что любой жулик, готовый использовать «куклу» или изымать денежные знаки, «спрыгнет» со сделки сразу же, как только другая сторона начнет настаивать на банковской проверке купюр).

   Лжеадрес. Данной схеме мошенничества скоро уже двадцать лет, и ее жертвами становятся главным образом приезжие из других городов, которые хотят приобрести жилплощадь в Москве, или местные жители, недостаточно хорошо знакомые с «топографией» столицы. Афера заключается в следующем. Гражданин, являющийся собственником разбитой, неухоженной и поэтому недорогой квартиры в доме без капитального ремонта условно на улице Ивановской, в глухом уголке промышленного района столицы, решает продать ее намного дороже реальной цены. Для этого ему прежде всего требуется арендовать отремонтированную жилплощадь в том же, что и у него, типе дома, но в хорошем районе, где условия проживания значительно лучше, – допустим, такая квартира нашлась на улице Петровской. Главное условие аферы – необходимо, чтобы метраж обеих площадей был одинаковым, желательно до десятой доли. После этого мошенник вывешивает на улице Петровской таблички: «улица Ивановская». Затем, убедившись, что покупатель не знает ни одного, ни другого района и об Ивановской и Петровской улицах не имеет представления, приводит его в арендованную квартиру. Покупатель проверяет документы на жилплощадь (адрес, метраж, планировка – все совпадает). И, будучи уверенным, что заключает выгодную сделку, приобретает объект на Ивановской, который никогда не видел и который не стоит тех денег, что он заплатил.

   Предотвращение мошенничества. Предполагается, что с введением техпаспорта на жилые помещения, в котором указывается план квартир, год постройки дома, в котором расположена квартира, а также все ее основные технические характеристики, такой вид мошенничества должен пойти на убыль.
   Стоит отметить, что Москва – огромный город и практически невозможно знать в ней каждый переулок. А при виде таблички с названием улицы, где раньше бывать не доводилось, трудно не поверить глазам. Но по большому счету не верить необходимо – результаты сделки тогда будут надежнее. Проверить адрес нетрудно: достаточно поговорить с соседями по дому, в котором находится приобретаемая квартира. Или просто взглянуть на карту столицы – такая перестраховка может сохранить покупателю огромную сумму.

   «Паленая» квартира. Так риелторы между собой называют жилплощадь с «темной юридической историей», на которой помимо ее собственников проживают или проживали третьи лица, возможно, имеющие право претендовать на долю в праве собственности на эту квартиру. Как такое может получиться? Приведем пример. На неприватизированной жилплощади проживают два пользователя, они родственники. Один из них временно выбыл, например отбывает срок в тюрьме, а следовательно, был снят с регистрационного учета по месту жительства. Второй пользователь может приватизировать квартиру на свое имя без учета интересов выбывшего. Разумеется, пользователь, вернувшийся по отбытии наказания, должен где-то жить. В законодательстве закреплено его право вернуться в свою квартиру и вновь встать на регистрационный учет. А что ему делать, если жилплощадь уже продана? Подать в суд иск о признании сделки недействительной. Скорее всего, суд вынесет решение в пользу пострадавшего – вряд ли ему вернут всю квартиру, но долю, соответствующую той, которую он получил бы по закону, участвуя в приватизации, – почти наверняка. Понятно, что пострадают покупатели – они заплатили за новое жилье полную сумму, а суд изымет у них, причем безвозмездно, ее часть в пользу постороннего для них человека. А недобросовестному продавцу уже все равно – он уже получил свои деньги и, возможно, даже купил новое жилье, на которое у родственника нет прав. А если эта акция была его злым умыслом, чтобы не делиться с родственником (что, кстати, не такая уж редкость), то сделает все, чтобы его не нашли.

   Предотвращение мошенничества. В подобных случаях можно говорить о некоторых существующих «огрехах» законодательства, но любое из законодательств несовершенно и не может предусмотреть всех аспектов жизни. Однако, следует отметить, что в настоящее время приватизировать жилую площадь, из которой кто-то выписан в места заключения, на службу в армии, длительную заграничную командировку и т. д., невозможно без нотариального согласия на приватизацию или отказа от нее данного выписанного гражданина, поскольку все это тщательно проверяется государственными органами, которые выдают Договор передачи жилого помещения и регистрируют право собственности. Законом также закреплено и обязательное право несовершеннолетних участвовать в приватизации квартир, где они зарегистрированы, а также получать новую площадь при продаже имеющейся и т. д. Обойти эту статью закона трудно: на службу интересов детей поставлены целые организации, без которых сделку не заключишь, однако люди находят способы успешно сделать это. Поэтому не стоит предъявлять претензии законам, лучше позаботиться о том, чтобы обезопасить себя от покупки «паленой» жилплощади.
   Возможность вовремя выявить этот вид мошенничества и отказаться от сделки может дать только тщательное изучение юридической истории объекта. Поход в паспортный стол или РЭУ будет правильным шагом (в РЭУ, например, можно узнать, кто на жилплощади был прописан ранее, почему выписался и не сохранил ли он права на объект), но недостаточным – необходимо попросить хозяина жилплощади получить выписку и справку о содержании правоустанавливающих документов из Единого государственного реестра прав на недвижимость. В этих документах будут указаны многие данные, которые не имеются в других организациях. В частности, перечислены все собственники жилплощади, основания, на которых они стали собственниками, сведения об ограничении их прав залогом, арестами, договором ренты, о других обременениях квартиры, а также о судебных разбирательствах по объекту, если таковые имеют место.

   Лжеалкоголик. Недобросовестный продавец, например, перед сделкой крепко выпивает, садится за руль и едет по трассе, намеренно привлекая внимание сотрудников правоохранительных органов. Его останавливают, везут на экспертизу, проводят освидетельствование, документируют факт: «находится в состоянии алкогольного опьянения» – и указывают время события. После чего мошенника забирают его подельники, промывают ему кровь капельницей и через час-два он является на сделку без признаков опьянения или похмелья. А спустя месяц, получив деньги, этот гражданин подает в суд иск о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что в момент ее совершения был невменяем (справка из органов – отличное доказательство). И выигрывает дело. Если в договоре купли-продажи цена квартиры указывалась по данным БТИ, мошенник, получив назад жилье, вернет покупателю (если вообще вернет) в разы меньшую сумму денег, чем в свое время получил от него. Кстати, аналогичные приемы используются, когда в качестве продавца выступает лицо, состоящее на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере или признанное судом ограниченно дееспособным.

   Предотвращение мошенничества. Против такого мошенничества направлена статья Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой сказано, что копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации. Эта же статья Закона обязывает органы опеки и попечительства сообщать в регистрирующий орган сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения. Помогает также внимательная работа риэлтора, изучающего обе стороны сделки, и строгое соблюдение технологии работы при проведении сделок. Обычно агентство предлагает ряд своих условий, настаивает на них, запрашивает документы (в частности, справки из ПНД и НД), поэтому с ним сложнее провести подобную аферу, а также проводит медицинское освидетельствование продавцов, вызывающих подозрение внешним видом или неадекватностью своего поведения, у нарколога до и после подписания договора купли-продажи.

   Использование лазеек в законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу, незарегистрированная в установленном порядке сделка является недействительной. Однако в законе есть оговорка: если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, тогда как другая сторона выполнила свои обязательства, то сделка может быть принудительно зарегистрирована по решению суда. Этой лазейкой пользуются профессиональные аферисты, убеждающие продавцов заключить договор не купли-продажи, а дарения (безвозмездный). Мотивы для этого выдвигаются разные, например мошенники могут предложить таким образом избежать уплаты налогов. И после подписания договора они отказываются выплачивать «дарителю» деньги. Естественно, обманутая сторона отказывается от государственной регистрации сделки, а «одаряемый» добивается судебного решения о регистрации договора.

   Предотвращение мошенничества. Стороной, виновной в исходе сделки, можно считать самих комбинаторов и… их пострадавшего контрагента. Ведь сделка с недвижимостью – слишком дорогостоящее мероприятие, чтобы идти на поводу у незнакомых или малознакомых людей. Какие бы причины ни выдвигал покупатель для заключения, например, договора дарения вместо купли-продажи, соглашаться нельзя. Ведь законопослушному человеку не придет в голову подменять одну сделку другой. Не нужно рисковать и пытаться решать чужие проблемы – чаше всего они надуманные и прикрывают изощренную махинацию.

   Признание сделки недействительной. Это самая интеллектуальная и изощренная афера – совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать ее через суд недействительной. Такие мошенничества требуют хорошей юридической подготовки со стороны исполнителя и достаточно высокого уровня интеллекта.
   Расторжением договоров или признанием сделки ничтожной «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и оборотливые продавцы. Только в Москве ежегодно регистрируется около 400 случаев признания сделок с жильем недействительными, не все они, конечно, предумышленные, но по крайней мере половина – плод изысканий недобросовестных хозяев или мошенников.
   Аферисты заранее планируют после завершения сделки подать иск о признании ее недействительной, при этом покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него или противозаконные условия оформления (например, сокрытие факта покупки или продажи от супруги, нарушение прав третьих лиц и т. д.). В случае судебного признания сделки недействительной продавец получит свою квартиру обратно, покупатель же будет довольствоваться денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это сумма до одного миллиона рублей, что значительно меньше рыночной, а значит уплаченной стоимости). На этой разнице и греют руки мошенники, которые «организуют» признание сделки недействительной и вновь продают объект очередному покупателю (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру признания сделки недействительной четыре раза за три года).
   Порой мошенники используют и такие приемы: отыскивают представителей асоциальных элементов, которые некоторое время назад продали свое жилье за бесценок, и от имени этих обманутых подается иск. Получается как в ленинском лозунге – «грабь награбленное», при этом опустившимся людям в результате ненамного легче: формально полученная обратно жилплощадь продается еще раз, а бывшие хозяева, возможно, получат небольшую компенсацию.

   Предотвращение мошенничества. Вряд ли подобный вид мошенничества имел в начале 90-х годов широкое распространение, чаще такие судебные иски инициировались налоговой инспекцией (если продавцы совершили альтернативную сделку – получили за квартиру деньги и отдали за новое жилье, а в силу малого дохода не смогли выплатить налог с продажи). А вот уже к середине прошлого десятилетия криминальные элементы осознали свою выгоду и стали достаточно активно применять практику признания сделок недействительными, но, конечно, не в пользу законного сбора налогов.
   Единственный способ не стать жертвой в данном случае – тщательно проверить историю объекта, семейное положение контрагента (отсутствие штампа в паспорте не всегда является доказательством того, что он холост), права третьих лиц на продаваемую квартиру и, конечно, самому соблюдать все требования законодательства. Ну и, наконец, помнить о своей безопасности: не следует соглашаться на то, чтобы проставить в договоре заниженную стоимость. Покупатель не платит налога с покупки, а значит, ему никак не повредит и коммерческая цена объекта, при этом он не пострадает, если сделка будет признана недействительной.

   Кроме того, при любой описанной (а также и не затронутой на страницах этой книги) схеме мошенничества существует универсальный способ избежать неприятных последствий: заранее обратиться в крупное риелторское агентство. Ведь статистика неумолима: чаще всего на удочку мошенников попадаются люди, решившие доверить свои жилищные интересы частному маклеру, то есть гражданину, связанному с клиентом устными договоренностями, или совершающие сделки с жильем самостоятельно. Между тем, обращаясь в надежную риелторскую компанию, человек вступает в правовые отношения (документально оформляя взаимные обязательства) с юридическим лицом – агентством, а это уже совсем другой уровень ответственности. Кроме того, если компания достаточно известная, клиент избавляет себя даже от вероятности встретиться с мошенником. Ведь преступные элементы предпочитают «собирать урожай», держась подальше от сотрудников крупных фирм, у которых есть достаточно большой опыт, позволяющий распознать даже самую утонченную аферу. Следует предупредить читателя: если сотрудник агентства недвижимости охотно соглашается на сделку в обход своей компании (или предлагает внести в кассу компании символическую плату, а остальное выдать ему на руки), то здесь речь идет не столько о морали, сколько о безопасности интересов клиента. Она под угрозой – доверие человеку, готовому на обман, чревато самыми неприятными последствиями.
   Правила работы всех серьезных риелторских компаний категорически запрещают агентам принимать деньги у клиентов. В отдельных случаях платежи (авансы, средства на ускоренную приватизацию продаваемой квартиры и пр.) могут осуществляться только после заключения договора на обслуживание (оказание услуг). На руках у клиента должен остаться экземпляр такого документа. Но и в этом случае передавать деньги на ответственное хранение можно лишь в обмен на сохранную расписку (договор, соглашение), в которой определены назначение платежей и условия возврата средств через уполномоченных сотрудников.
   Но бывает, что мошенники легко «обходят» сотрудников небольших или относительно недавно появившихся компаний – предлагают сделать те же работы, что и риелтор, только дешевле, или придумывают другие, не менее заманчивые условия. Возможно, аферисты действительно возьмут меньшие комиссионные, но впоследствии у их «клиентов» могут появиться большие неприятности, вплоть до потери квартиры. Поэтому в процессе подготовки сделки следует поддерживать контакт только со своим риелтором и, получив любое предложение, исходящее не от него, не реагировать, а еще лучше – дать знать риелтору о сути предложения. В таком случае у мошенников просто не останется пространства для маневра.

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики

Экспертиза

   Расскажу я вам, друзья, историю, как я экспертом прокуратуры был, по самому настоящему уголовному делу. Пришли к нам однажды в офис из межрайонной прокуратуры двое граждан – следователь с помощником прокурора. Экспертизу им, видишь ли, нужно было провести. Жулики большую квартиру в стареньком доме на Кутузовском проспекте продали, а взамен купили хозяину жилье в Братеево, в новом доме. Оформили все по БТИ, доплату забрали себе. Хозяина с семьей в Братеево перевезли, а денег им никаких не дали. Метражи-то в квартирах одинаковые, а цена балансовая, государственная. В Братеево она даже выше, чем на Кутузовском проспекте, получается (износ-то большой, дом 1952 года!). Милиция нашла жуликов, повязали их, арестовали то есть, а они отпираются: «Вины-то нашей нет, все честно – поменяли то на это!»
   Запутались прокурорские с милицейскими, ничего сделать не могут – нет корысти вроде никакой – по документам цены одинаковые. Сидит следователь у себя в кабинете, а жулик через стол улыбается, глазки жмурит и смотрит на следователя лукаво.
   «Ничего-то ты не сделаешь, – думает, – руки у тебя коротки. Выскользну я отсюда, как намыленная пуля!»
   Рассердился следователь да и решил в компанию нашу за помощью обратиться.
   Приехал к нам, в кабинет ко мне вошел. Вижу – помочь нужно прокуратуре, ускользнут жулики, других обманывать начнут. Следователь мигом бумаги оформил, в эксперты меня завербовал. «Сколько, – говорит он, – с прокуратуры причитается за оценку?» Говорю ему искренне: «Прокуратура у нас небогатая, поэтому, если я с вас настоящую сумму запрошу, бюджет не сойдется. Не хочу государство за карман держать, сделаю дело свое из одного принципа, искусство любя». Следователь так лицом и просветлел.

   Приехали на объекты, осмотрели все внимательно. Картина, в общем, ясная была – что Братеево, что Кутузовский проспект, метраж-то одинаковый, но в Братеево и первый этаж еще. Стал я экспертное заключение писать. Только первый лист написал, телефон – дилинь-дилинь. Беру трубку – звонит знакомый риелтор из мелкой фирмы, каких и тогда, и сейчас на рынке тьма. Говорит: «Я слыхал, ты экспертизу пишешь, так здесь человек есть, которому до этого дело». Отвечаю ему, что хорошо, мол, разговор интересный. Только, говорю, посредники мне здесь не нужны, пусть приходит человек твой, поговорим. Понял я сразу, о чем разговор у нас пойдет да на каких тонах беседа проходить будет… Трубочку телефонную поднял, набрал номер следователя, описал в двух словах ситуацию.
   Приходит ко мне через день человек от риелтора знакомого – косая сажень в плечах, в общем, ясно все.
   «Ты, – говорит (так безапелляционно, знаете), – напишешь все так, как я тебе скажу. Напишешь по-другому – ну ты понял, что будет, а в случае, если отпустят дружбанов моих, – откатим тебе тысячи две». – «“Черной” зеленью, – спрашиваю, – или наличными?» – «Нет, – смеется верзила, – сольем по безналу, на счет компании твоей, по-белому». Поговорили еще о том о сем, и ушел проситель.
   Сел я за экспертизу, пишу правду, как положено. Закончил через пару дней, сшил листы, печати наложил, как заведено, повез в прокуратуру.
   Прихожу к следователю, а тот сияет как самовар начищенный. «Спасибо, – говорит, – Михаил Исаевич, за ваш звоночек своевременный, мы вашего гостя провели наружным наблюдением и теперь всю шайку накрыли, как говорится, медным тазом. Раскрываемость по району замечательная получилась». Через какое-то время и суд подошел, осудили всю банду на разные сроки заключения, а квартиры, насильственно отнятые и мошенническим путем захваченные, законным владельцам вернули. А мне сам прокурор благодарственную бумагу вручил, спасибо, дескать, компании вашей риелторской и вам, Михаил Исаевич, за проявленное усердие. Вот так-то.
Михаил Исаевич Раздольский, руководитель подразделения вторичного жилья Компании «ИНКОМ»

Крутые яйца

   Расскажу я вам, друзья мои, про крутые яйца – иначе никак не назовешь. История эта произошла лет семь-восемь назад, но запомнилась мне крепко, сейчас сами поймете почему.
   Обратилась ко мне тогда дама, пожелавшая продать квартиру. Стал я у нее выяснять историю объекта и вот что узнал. Жила она в этой квартире с бабушкой с самого детства, потом повзрослела, вышла замуж и к мужу прописалась. Бабушка ее осталась, значит, одна. А на освободившиеся квадратные метры напросился пожить не то троюродный брат, не то свояк этой моей клиентки – сейчас уже и не вспомню. Сам он недавно с зоны вернулся, и старушка, добрая душа, пустила его к себе – из жалости, да и веселей вдвоем получается.
   Прописался он у нее, сменил статус. Только на воле жил не очень экономно – быстро понаделал долгов и стал думать, как расплатиться. И решил, что проще всего – завладеть бабкиной квартирой. Привел к ней своего товарища, говорит: «Я пока у знакомой поживу, а приятель пусть на моем месте побудет, ему после отсидки деваться некуда». А сам подлость вот какую задумал: когда был он в местах не столь отдаленных, кто-то рассказал ему, что ежели человека крутыми яйцами кормить, да не просто крутыми, а часов двенадцать проваренными, то человек этот, недельки две таких яичек поев, копыта в сторону откидывает. И ни одна экспертиза, дескать, потом этого яду не обнаружит. Говорит он бабушке: «Этот друг мой, мамань, в ресторане работает, может яйца крутые тебе носить, которые от салатов остаются. Бесплатно!» Та и обрадовалась.
   Варят они на другой квартире с друганом яйца и старухе носят. Бабуля довольная: яичные блюда готовит, а помирать не собирается. Неделя проходит, другая… Злодеи опечалились – не действует рецепт. Стали прикидывать, как старуху по-другому извести. Квартирой-то завладеть хочется, а бабка крепкая. Придумали тогда они такое злодейство: взяли кастрюльку маленькую и ей подержать дали: передай, дескать, кастрюльку! Бабушка кастрюльку родственничку своему передала, а на ручках отпечатки ее остались – по крайней мере бандюги так думали.
   Ночью, когда женщина спала, налили они в эту кастрюльку воды, положили в нее варенные вкрутую яйца, поставили на плиту и открыли газ. Сами сидят в противогазах, ухмыляются: «Вот как мы ловко придумали!» А задумка была такая – когда бабушка заснет, открыть вентиль на полную мощность и напустить в квартиру побольше газа. Когда жилье отравой наполнится, старушка задохнется. Потом вентиль почти закрыть, будто маленький огонек горел. Придут люди, увидят кастрюльку на плите с переваренными яйцами и подумают: «Вот беда: вода кипела-кипела, вылилась, слабый огонек залила, так газ в квартиру и попал». Потом явится следователь, посмотрит на все и решит: «Старушка сама задохнулась, никто не виноват». А этих уголовников якобы и дома в то время не было.
   Сидят, значит, злодеи в противогазах, ждут, когда старушка задохнется. Надоело им сидеть, заглянули в старухину комнату, смотрят – лежит она и не шевелится. «Ну все, – говорят, – кончилась бабуська!» Закрыли конфорки, кроме одной, да и ушли.
   Через какое-то время соседи почуяли запах, вызвали 04. Приехал «Мосгаз», вошли в квартиру, проветрили – а бабушка-то жива! Форточка в ее комнате приоткрыта была, а бандюги и не заметили. Откачали ее, ожила.
   Не понравилась следователю эта история, взяли жуликов в оборот. Те сначала отнекивались, а потом в содеянном и признались. Квартиру-то, конечно, захватить им не удалось, а вот старушка после всего этого спокойствия лишилась: стала нервничать да болеть, а вскоре и померла. Внучка этой жилплощадью владеть не захотела, так и пришла ко мне ее продавать.
   Вот такие казусы случаются, если в квартиру неизвестно кого подселять!
Михаил Исаевич Раздольский, руководитель подразделения вторичного жилья Компании «ИНКОМ»

Клиент, да не тот!

   Разные необычные истории с риелторами случаются. Бывают и казусы всякие. Но ведь именно в умении вынести пользу из любой ситуации и состоит риелторское мастерство.
   Так, продавали мы с приятельницей дорогущую квартиру в самом центре, на Тверской улице. Договорились с потенциальным покупателем о встрече у подъезда. Я поднялась в квартиру, а моя подруга осталась внизу, заглядывая с надеждой в каждую проезжающую мимо машину. А надо сказать, приятельница моя – девушка сверхъестественной женственности и привлекательности. Представляете себе очень симпатичную, модно одетую девушку, стоящую на обочине Тверской и провожающую взглядом каждую приличную машину… Проходит минут десять-пятнадцать. И вот останавливается блестящая во всех отношениях иномарка, из которой выходит блестящий во всех отношениях мужчина. Наконец-то! Моя подруга радостно бросается ему навстречу, мило улыбаясь, со словами:
   – Вы – клиент?
   Сразу же оценив внешность девушки, так же радостно улыбаясь, мужчина ответил утвердительно и ринулся навстречу.
   – Тогда пойдемте скорее в квартиру!
   Еще более расплывшийся в улыбке мужчина, как загипнотизированный кролик, покорно поплелся за моей приятельницей в подъезд.
   Представляете его возмущение, когда цена, названная ему, превысила все разумные пределы? А теперь представьте себе возмущение моей подруги, когда она поняла, почему его возмутила цена и что он имел в виду.
   Самое забавное, что в конечном итоге, когда все прояснилось и все извинения были принесены и приняты, он все-таки стал нашим клиентом и купил себе квартиру, правда, не эту, но не дешевле.
Татьяна Владимировна Процько, ведущий эксперт подразделения вторичного жилья Компании «ИНКОМ»

Глава 3. Новостройки: через тернии к новоселью

Интересно получается…

В Древней Руси и вплоть до XIX века строительные организации, которые выступали в роли современных подрядчиков, назывались дружинами. Жилые деревянные здания, в том числе деревенские избы, строили плотничьи дружины, которыми руководили старосты, или отдельные самостоятельные плотники – индивидуальные предприниматели, как сказали бы сегодня, или рубленики, как говорили в те времена. Каменные строения – хоромы и храмы, которые требовали больше специальных знаний и профессиональных навыков, возводились строительными дружинами с более сложным устройством. Руководил дружиной зодчий, он же мастер, он же здатель, он же «зижител и хитрец, и художник, и творец», а по-нашему, по-современному – архитектор. Еще 20–30 человек – это помощник зодчего, кузнец, плотник и около 15 человек каменщиков. Остальных – подсобных рабочих – набирали каждый раз прямо на месте строительства. Особенность профессии строителя тех времен состояла в том, что он большую часть времени проводил в «командировках». Дело в том, что строительные дружины были кочевыми – завершив строительство сооружения в одном городе, они, если работы здесь для них больше не было, ехали в новый населенный пункт. Карты перемещений той или иной дружины легко составляются историками при сопоставлении дат начала строительства той или иной группы зданий, объединенной одними и теми же техническими и архитектурными приемами. Например, доподлинно известен маршрут перемещений новгородской строительной дружины XII века: как только заканчивается возведение церкви Успения на Торгу, начинается строительство в Пскове. Затем, с начала 50-х годов XII века, оно там прекратилось, но началось в Ладоге. А с 60-х годов прервалось в Ладоге и переместилось в Новгород. Интересно, что в летописях в качестве строителя почти всегда указывался вовсе не зодчий, а заказчик – князь, боярин или митрополит. Что, впрочем, вполне соответствует современной тенденции называть строителем здания не архитектора или того, кто непосредственно руководит стройкой, а застройщика, который выступает только заказчиком работ.

Долевое участие в строительстве: предупрежден – значит, вооружен

   Рынок первичного жилья (иначе говоря, новостроек) является одним из самых проблемных секторов российского рынка недвижимости. При этом мошенничество в юридически точном смысле этого слова встречается здесь не так часто. Гораздо более распространены недобросовестные сделки, которые под статью Уголовного кодекса «Мошенничество» не подпадают, но тем не менее таят в себе серьезные риски для покупателей. По данным Минрегионразвития РФ, на 1 ноября 2010 года в стране насчитывалось свыше 800 проблемных объектов, строительство которых ведется при соинвестировании граждан. Это 8,5 % от общего числа строящихся многоквартирных домов.
   Из-за большого числа дольщиков, обманутых застройщиками, за долевым строительством укрепилась дурная слава, которая постоянно подкрепляется многочисленными сообщениями в СМИ, где к уже известным негативным фактам прибавляются все новые и новые.
   Сам факт широкого распространения долевого строительства в России говорит о серьезных проблемах в российской экономике. Дело в том, что явление долевого строительства появилось вовсе не в развитых европейских странах или в США, как некоторые ошибочно полагают, а в Аргентине, латиноамериканской стране третьего мира. Главные причины появления долевого строительства – низкий уровень жизни и высокая инфляция. Изобретенная в Аргентине схема удобна тем, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства, причем заплатить сумму гораздо меньшую, чем за готовую квартиру в уже построенном доме.
   Со временем, если экономическая ситуация в России улучшится и покупка готового жилья станет более доступной, процент долевого строительства от общего объема рынка жилья наверняка уменьшится. Но сейчас, когда более 50 % жилья в России строится на средства от долевого участия, знать о подводных камнях этого вида сделок с недвижимостью просто необходимо. Именно о них мы и расскажем в этой главе.

Каким должно быть долевое строительство

   В общем случае рынок недвижимости вообще и новостроек в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. На рынке новостроек в теории должна действовать следующая схема: некий застройщик находит площадку под застройку, оформляет все необходимые для строительства документы, разрабатывает проект жилого дома, затем строит здание (за счет собственных или заемных средств), производит подключение коммуникаций и наконец продает готовые квартиры по среднерыночной цене. На практике в современной России значительное количество многоквартирных жилых домов строится с привлечением средств дольщиков. При этом застройщик зачастую привлекает средства дольщиков еще до начала строительства. С одной стороны, такой вид строительства делает квартиры дешевле, но с другой стороны, он дает больше возможностей потенциальным мошенникам.
   Необходимо отметить, что вопреки широко распространенному заблуждению стоимость квартиры при долевом строительстве ниже, чем при покупке готового жилья, не потому, что готовое жилье само по себе стоит дороже (или за счет роста цен на недвижимость за время строительства), а потому, что практически дольщик является инвестором строительства. Как известно, инвестор – это лицо или организация, совершающие связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Прибыль, которую получает инвестор при долевом строительстве, – это разница с суммой, вложенной дольщиком в строительство, и продажной ценой готовой квартиры. Риск – это возможность того, что продажная цена готовой квартиры окажется ниже стоимости ее строительства, по каким-либо причинам не хватит средств на окончание строительства и т. д. По сути, любой гражданин, вступающий в долевое строительство, осознает он это или нет, становится своего рода предпринимателем. Так как в большинстве случаев реальная цель дольщика не извлечение прибыли, а решение жилищного вопроса, государство вопреки рыночной логике создало для этого типа частных инвесторов особое правовое положение, которое регулируется действующим с 1 апреля 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
   В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
   В действительности бывают ситуации, когда застройщик начинает привлекать деньги дольщиков, не имея законного разрешения на строительство, необходимой проектной документации или не зарегистрировав право собственности или аренды на участок.
   Закон предусматривает, что дольщик, узнав об отсутствии у застройщика необходимых документов, а следовательно, и права на привлечение денег, может потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере и возмещения понесенных убытков. Также в законе указано, что привлечение средств дольщиков должно осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве (из этого правила есть два исключения, которые мы рассмотрим далее). Данный договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор о долевом строительстве: точно по закону

   По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику, а дольщик обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
   Такой договор обязательно должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
   Отметим, что после заключения договора участия в долевом строительстве указанная в нем цена может быть изменена только по соглашению сторон и только в том случае, если в договоре заранее предусмотрены случаи и условия ее изменения.
   Закон предусматривает, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, качество объекта должно соответствовать оговоренным в договоре условиям.
   В случае нарушения со стороны застройщика предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При несоответствии качества участник долевого строительства, если иное не предусмотрено законом, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
   • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
   • соразмерного уменьшения цены договора;
   • возмещения своих расходов на устранение недостатков.
   Более того, по закону по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если застройщик прекратил или приостановил строительство многоквартирного дома, частью которого является объект долевого строительства, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Кроме того, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если застройщик не выполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором, на два месяца.
   В качестве обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору участия в долевом строительстве выступает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
   В качестве исключений из требования закона привлекать денежные средства граждан только по договору долевого участия допускается выпуск жилищных сертификатов и организация жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.
   Выпуск и правила обращения жилищных сертификатов регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Отметим лишь, что в случае с сертификатом дольщик покупает не квартиру, а право на жилую площадь и в любой момент может потребовать возмещения денежных средств, эквивалентных текущей стоимости сертификата.

Договор или приговор: вариации на заданную тему

   Как видим, федеральное законодательство достаточно четко прописывает обязанности застройщиков перед участниками долевого строительства и их ответственность за нарушение условий договора. Естественно, что некоторые нечистые на руку «бизнесмены» пытаются обойти требования закона. На сегодня в России распространены несколько основных схем «серых» договоров, с помощью которых застройщики пытаются уйти от законной ответственности.
   Первая самая распространенная «серая» схема: договор предварительной купли-продажи. В этом случае дольщик и застройщик заключают лишь предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик через некоторое время после того, как будет построен дом, обязуется заключить основной договор купли-продажи. Если у застройщика возникают проблемы, то факт ваших вложений в строительство вам придется доказывать в суде.
   Другой способ ухода от требований закона – вексельная схема. По вексельной схеме дольщик получает от застройщика не саму квартиру, а только обязательство ее этому дольщику передать. Если дольщик по какой-либо причине не получил в собственность обещанную квартиру, он может лишь продать вексель или потребовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
   Третий способ – договор переуступки прав требования. Такой договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Ими могут оказаться очень хорошие знакомые застройщика. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. В случае перевода долга новый дольщик обязан в срок погасить имеющиеся долги предыдущего дольщика.
   Наконец, как вариант вам может быть предложен договор соинвестирования. Инвестор – это тот, кто совершает вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Заключая договор соинвестирования, гражданин из дольщика превращается в бизнес-партнера компании-застройщика и в равной степени с нею несет все возможные риски проекта. В этом случае «дольщик» не может рассчитывать на защиту своих интересов по закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», так как его взаимоотношения с застройщиком с момента заключения договора соинвестирования определяются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ», осуществляемой в форме капитальных вложений.
   В заключение отметим, что если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор по какой-либо «серой» схеме, то это является более чем серьезным основанием для беспокойства. Вы должны понимать, что «серые» схемы многократно повышают для вас риск потерять деньги и лишают вас защиты законами РФ. Само по себе предложение вместо договора участия в долевом строительстве заключить договор предварительной купли-продажи или соинвестирования мошенничеством не является, но оно может быть частью приготовления к мошенничеству. Кроме того, настойчивое нежелание застройщика подписывать договор долевого участия может быть знаком его неуверенности в сдаче объекта в указанный срок и обеспечении оговоренного качества строительства.

Если застройщик – банкрот

   Одним из самых распространенных рисков, которому подвержен дольщик, является банкротство застройщика. Банкротство может быть преднамеренным (когда застройщик умышленно влезает в большие долги, планируя в будущем уйти от ответственности, объявив себя банкротом), фиктивным (когда застройщик скрывает наличие средств, стремясь избежать или отсрочить выплаты) и, наконец, неумышленным (когда застройщик изначально планирует вести честный бизнес, но неверно рассчитывает свои силы или становится жертвой изменения рыночных условий). Первые два вида по законам Российской Федерации являются экономическими преступлениями, но на практике доказать, что у владельца предприятия-банкрота был злой умысел, очень сложно.
   Преднамеренное банкротство. Представим, что есть некий застройщик, вы заключили с ним договор участия в долевом строительстве и с нетерпением ждете того момента, когда станете обладателем новой квартиры. Но у застройщика совсем другие планы. Он вступает в сговор с подрядчиком и заказывает у него по заведомо завышенным ценам некие услуги, то есть выполнение каких-либо работ. Причем услуги приобретаются в объеме, который застройщик заведомо не может оплатить. Подрядчик присылает рабочих, и в течение нескольких месяцев вы с радостью наблюдаете, как идет строительство вашего будущего дома. Но когда приходит срок оплатить работу строителей, застройщик объявляет, что денег у него нет.
   Следующий логический шаг этой преступной схемы – признание застройщика банкротом. Это может произойти как по инициативе самого застройщика, так и по инициативе одного из кредиторов, в нашем случае подрядчика. После этого имущество застройщика будет продано и из вырученных средств начнется погашение его долгов. Сначала в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» будут погашены внеочередные требования – судебные расходы, текущие расходы на электроэнергию, текущие заработные платы лицам, работающим по трудовым договорам, и т. д. После этого будут удовлетворены «требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также компенсация морального вреда», во вторую очередь – «выходные пособия и оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, вознаграждения по авторским договорам» и только в третью очередь – «требования других кредиторов».
   Таким образом, исходя из закона подрядчик с большой вероятностью окажется в одной очереди с дольщиком, то есть с вами. Но в соответствии с тем же законом требования к банкроту удовлетворяются в календарном порядке их поступления. И подрядчик, состоящий в сговоре с банкротом, естественно, предъявит свои требования раньше всех, а значит, и деньги получит самым первым. Так что велика вероятность, что, когда очередь дойдет до вас, денег уже просто не останется.
   А если даже средств и хватит, то за время ожидания «торжества справедливости» деньги потеряют свою покупательную способность, цены на рынке жилья вырастут, а следовательно, за возвращенную сумму вы уже не сможете купить ту квартиру, на которую рассчитывали. То есть потеряете и время, и деньги.
   Разновидностью этой схемы является вариант, когда застройщик перечисляет деньги своему сообщнику, выступающему под видом поставщика товаров или услуг, предоплатой. После этого застройщик на время «забывает» о перечисленных деньгах и не требует своевременной поставки товара или выполнения работ. В это время ложный поставщик ликвидирует свою фирму. В результате застройщик, который заплатил деньги фактически за воздух, становится банкротом.
   Фиктивное банкротство. Фиктивное банкротство отличается от преднамеренного тем, что деньги застройщиком на самом деле не растрачены, а просто спрятаны. Это достигается сокрытием активов, подделкой бухгалтерской документации и т. д. В случае признания застройщика фиктивным банкротом суд, конечно, обяжет преступника вернуть деньги дольщикам. Но как будет обеспечено практическое выполнение решения суда – большой вопрос. Впрочем, в реальной судебной практике случаи, когда банкротство было бы признано фиктивным, можно пересчитать по пальцам.
   Неумышленное банкротство. Является самым распространенным из всех трех упомянутых видов. В отличие от преднамеренного и фиктивного оно не является уголовным преступлением и ненаказуемо. Тем не менее дольщикам оно причиняет ничуть не меньше вреда. Причем предусмотреть банкротство той или иной организации порой непросто, и даже громкое имя компании не является залогом ее экономического «бессмертия». Об одном таком «большом игроке» рассказывает начальник отдела продаж подразделения новостроек Компании «ИНКОМ» Валерий Павлович Кочетков: «В 2002–2004 гг. самым заметным застройщиком в Московской области считалась компания “Стройметресурс”. Они застраивали огромное количество площадок, причем буквально по всем направлениям Подмосковья. Их имя было широко известно, люди им доверяли, а поэтому стояли в очередях на покупку жилья. Каково же было всеобщее удивление, когда в 2006 году компания объявила себя банкротом. До сих пор неясно, почему это произошло, и до сих пор обманутые дольщики продолжают выходить на митинги в надежде добиться поддержки от государства». Собственно, финансовая помощь со стороны федеральных или муниципальных органов власти – практически единственный шанс счастливого окончания истории с участием застройщика-банкрота для обманутых дольщиков.
   Что же делать, чтобы не оказаться дольщиком в строительстве, которое ведет будущий банкрот? Как мы уже сказали, полностью обезопасить себя от банкротства застройщика невозможно. Сотрудничество с крупными компаниями, проверенными временем, является некоторой гарантией, но не абсолютной. Единственный способ стать участником долевого строительства и спать относительно спокойно – это добровольное страхование. Сейчас такую услугу предлагают многие крупные страховые компании. Конечно, это лишние расходы, но зато это некоторая гарантия, что в случае, если застройщик разорится, вы не останетесь у разбитого корыта.

Двойные продажи: отдам ключи всем желающим

   Еще один риск, которого стоит опасаться дольщику, – двойная продажа одной и той же квартиры. Каким же образом подобное может произойти?
   «Двойные продажи случаются чаще всего тогда, когда застройщиком применяется взаимозачетная схема расчетов со своими поставщиками, – рассказывает Валерий Павлович Кочетков. – Скажем, строительная организация привлекает некую компанию для поставок материалов или выполнения каких-либо работ. С ними подписывается договор, в котором прописывается положение о том, что в качестве оплаты партнеру выделяется часть квартир. По факту заключения подобной сделки может случиться следующее: компания-поставщик начинает тут же распродавать площади по более низкой цене (чтобы быстрее получить средства и использовать их по своему основному профилю), а параллельно обеспечивает поставку оговоренных материалов или выполняет соответствующие работы. Как мы понимаем, строительство связано с множеством рисков, а срыв сроков – это вполне привычная ситуация на стройке, не говоря уже о том, что цены на стройматериалы постоянно меняются. Так или иначе, контракт (в котором строго прописаны те же сроки) может быть расторгнут по причине невыполнения компанией-поставщиком своих обязательств перед застройщиком, и тот получит обратно отписанные ранее квартиры.
   Что в этом случае делать покупателю? В компании “ИНКОМ-недвижимость” есть определенные технологии, предотвращающие нежелательное для клиента развитие событий. Например, когда мы выходим на подобную сделку (понимая, что в роли продавца выступает поставщик материалов), то на этапе подписания договора в обязательном порядке согласовываем его с застройщиком. Кроме того, мы составляем бухгалтерские документы, по которым застройщик закрывает конкретную квартиру, – по сути, мы “вытягиваем” эту жилплощадь из ненадежной схемы взаиморасчетов, заручившись согласием застройщика. Отныне подразумевается, что именно на эту квартиру работают поставки, а значит, она оплачена. Случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, которое реализует квартиры, так и не расплатившись по счету, нередки, и застройщик может пойти двумя путями: либо обратиться в суд с иском, либо, полагая, что “правда” за ним, приступить к повторным продажам квартир». Отметим, что эта схема возможна тогда, когда договор не прошел государственную регистрацию. Особенно осторожно необходимо вести себя тем, кто собирается купить новостройку на ранней стадии строительства, так как эта схема мошенничества распространена именно здесь.

Фальшивый застройщик

   Если риски, упомянутые нами ранее, по большей части не являются мошенничеством в строгом смысле этого слова, то ситуация с фальшивым застройщиком – это мошенничество в чистом виде. «Последние два года я не замечал подобных прецедентов, но отлично помню яркие модули в рекламных изданиях, в которых фигурировали заманчиво низкие цены на квартиры в новостройках, – рассказывает Валерий Павлович Кочетков. – Как правило, за ними неизбежно крылась малоприятная схема: покупателям демонстрировался неполный пакет документов на строительство, затем “застройщик” собирал денежные средства и вкладывал их в любой понравившийся ему бизнес, никак не связанный со строительством. Липовый застройщик годами пользовался собранными активами, а когда терпение граждан достигало критического уровня – деньги им возвращались».
   Примером подобного вида мошенничества может служить история коммандитного товарищества «Социальная инициатива и К», созданного в 1999 году неким Николаем Карасевым. Товарищество имело около 60 филиалов и представительств в России и странах СНГ и финансировало строительство нескольких сотен объектов, в том числе жилых домов. Но, как позже выяснила Генпрокуратура, руководство компании, получая от граждан денежные средства, чаще всего даже не организовывало подготовку разрешительной документации на строительство объектов. Полученные от покупателей средства перечислялись на счета в различные организации и предприятия: на них были приобретены валютные средства, ценные бумаги, нежилые помещения, автотранспорт, земельные участки и другое имущество. В итоге без обещанного жилья осталось более 7 тысяч вкладчиков в 15 регионах страны. Разбирательство началось в октябре 2005 года, когда в Москве и регионах было возбуждено 19 уголовных дел по заявлениям обманутых вкладчиков. А в январе 2006 года по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере был задержан глава компании Николай Карасев. Прошло еще два года, прежде чем Арбитражным судом Москвы в товариществе была введена процедура наблюдения. А решение о признании товарищества банкротом было вынесено судом только в мае 2010 года, то есть через пять лет после начала истории. Теоретически это могло произойти гораздо раньше. Но в случае с «Социальной инициативой и К» против процедуры банкротства были сами обманутые покупатели, которые хотели получить квартиры, а не обесценившиеся деньги, да и те, скорее всего, не в полном объеме.
   «Сейчас, когда все цены есть в газетах, люди считают, что у них достаточно информации для того, чтобы провести анализ рынка и принять правильное решение, – продолжает Валерий Павлович Кочетков. – При этом они забывают, что стоимость – далеко не единственный аспект, на который нужно обращать внимание. Более того, нередко низкая цена – это первый признак того, что с застройщиком, предлагающим квартиру, что-то нечисто. Когда наша компания продает квартиры в новостройках, мы осознаем, что, являясь в этом предприятии посредниками, не имеем возможности влиять на процесс строительства – наш клиент остается лицом к лицу с застройщиком, за действие которого, к сожалению, мы ответственности нести не можем. И именно для того, чтобы минимизировать риски клиента, мы сотрудничаем только с проверенными и надежными строительными организациями. На то, чтобы составить пул таких партнеров, у нас ушли десятилетия, и мы продолжаем его фильтровать, используя свой опыт, информационные ресурсы, а главное имя, которое уважают на рынке. Когда за спиной покупателя стоит такая крупная компания, как “ИНКОМ-недвижимость”, нарушить свои обязательства уже не так просто, как в случае, если речь идет о неизвестном частном лице, человеке с улицы».
   Из всего вышесказанного сам собой напрашивается вывод, что единственный способ не стать жертвой мошенников, выдающих себя за застройщиков, – это предварительно собрать информацию о компании, с которой вы планируете заключить договор долевого строительства, и проверить наличие у нее полного пакета необходимых документов. Если за плечами компании уже есть успешно реализованные проекты – построенные и сданные в эксплуатацию дома, то, вероятнее всего, вы имеете дело с настоящим, а не с фальшивым застройщиком.

Не просто посредник

   Опираясь на многолетний опыт работы Корпорации «ИНКОМ-недвижимость», мы можем сделать вывод, что все перечисленные выше опасности вполне возможно благополучно миновать.
   Как отмечает Валерий Павлович Кочетков: «Ожидание срока сдачи дома – это самое нервное и неприятное время для покупателя. И дело даже не в том, что люди боятся остаться без документов на собственность – если риелторы грамотно выбрали застройщика и оформили сделку, соблюдая все тонкости, то волноваться нет оснований.
   Другой вопрос, что, переезжая в новую квартиру, ее владельцы часто не имеют возможности сразу зарегистрироваться по месту жительства. А ведь в РФ на регистрацию часто довольно жестко завязаны возможность оформить детей в детский сад или школу, получение пенсии пенсионерами, часто элементарный поход в поликлинику превращается в целую проблему…
   Но наши специалисты и в этом случае готовы помочь. Если сроки затянулись, мы можем оформить собственность через суд, что занимает четыре-шесть месяцев, опять же при условии грамотно собранного пакета документов, чем успешно занимаются наши юристы».
   В заключение хотелось бы прояснить роль риелторской компании в связке покупатель – застройщик. «Во-первых, нашим клиентом являются и первый, и второй, что по факту дает преимущества обеим сторонам. Застройщики обращаются к нам потому, что мы обладаем широкой клиентской базой и большими возможностями по работе с ипотекой, – комментирует Валерий Павлович Кочетков. – Методы работы с ипотекой освоены Корпорацией “ИНКОМ-недвижимость” давно и изучены досконально, а это значит, что мы можем успешно решить проблему дефицита “свободных денег” на рынке.
   Для покупателя важно, что мы не только помогаем ему оформить ипотеку, но и предлагаем льготные условия как от самих застройщиков, так и от дружественных банков. Кроме того, мы можем организовать для нашего клиента рассрочку платежа, растянуть срок внесения первоначального взноса, зафиксировать стоимость квартиры на случай, если покупателю новостройки необходимо реализовать квартиру на вторичном рынке.
   Внутри Корпорации осуществляется тесное сотрудничество между различными департаментами, следовательно, и продажа одной квартиры на вторичном рынке, и покупка взамен ее другой на первичном будет происходить в рамках одной компании, что, с одной стороны, ускорит процесс, с другой – опять же его обезопасит.
   Участие компании “ИНКОМ-недвижимость” в процессе сделки – дополнительная гарантия безопасности, но клиенты не всегда изначально в этом уверены. Часто они приходят в офис со своими риелторами, и для нас это скорее плюс, чем минус, – ведь в этом случае все документы проходят дополнительную проверку. Разумеется, нельзя не учитывать человеческий фактор – сторонний риелтор отрабатывает свои деньги и поэтому иногда излишне щепетильно относится к изучению тонкостей нашего предложения. С другой стороны, это опять же нам на руку, потому что взамен мы получаем безграничное доверие клиента, а это всегда благоприятно сказывается на процессе сделки».

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики

Внимательная теща

   Один наш клиент жил с женой и тещей. Теща у него была крайне недоверчивой и мнительной, в общем, из той породы людей, которые твердо убеждены, что их окружают исключительно враги и злоумышленники. Собрались они покупать квартиру в новом доме. Стали интересоваться разными проектами, агентствами, застройщиками. Ситуацию на рынке московских новостроек нельзя назвать безупречной, но теще подвох виделся буквально на каждом шагу. «На картинках они тебе что хочешь нарисуют, а строят-то совсем другое, – твердила она. – А риелторы – те вообще всегда одну квартиру минимум три раза продают. И потом, как сейчас строят? Весь цемент украдут, так даже если тебе в этом доме квартира после тройной переплаты и достанется, все равно жить страшно – того и гляди рухнет…» Однако молодая семья к замечаниям тещи относилась критически и намерения своего не оставляла.
   В конце концов они обратились к нам. Уже во время первого телефонного разговора голос нашего эксперта показался теще крайне подозрительным и не внушающим доверия. В дальнейшем хотя на встречи вместе с зятем она не ездила, ее незримое присутствие ощущалось постоянно. Она часто звонила, чтобы предостеречь его от необдуманного поступка. Клиент всегда очень умело ее успокаивал, и в итоге, кажется, она даже прониклась к нашему сотруднику симпатией и почти начала ему доверять.
   Итак, после долгих поисков мы подобрали подходящую по всем параметрам квартиру в новостройке, и клиент с женой решились на покупку. В пятницу в конце рабочего дня он подписал с нами договор бронирования квартиры и со спокойной душой уехал за город – был у него домик в деревне за три сотни километров от Москвы. На даче жена и теща уже все приготовили к небольшому празднику: все-таки такое событие. Сели они отмечать. Теща просит: «Ты хоть документами похвастайся».

   Зять достал папку с документами и торжественно ей протягивает. Она открыла, а там буклет рекламный, прайс-лист формата А4 и газета корпоративная.
   «А договор-то где?» – спрашивает. – «Там, все там. Вы, мама, внимательнее смотрите». – «Нет договора! Они тебе голову задурили, а договор-то потихоньку из папки выдернули. Попробуй теперь докажи, что деньги платил! Я ведь с самого начала говорила, что не нужно с ними связываться!»
   Зять перетряхнул папку раз десять – и правда, нет договора. Тут и жена подключилась: «Как ты мог?! Куда ты смотрел?!» Так и провел клиент все выходные с мыслью о том, что его «кинули», под причитания и упреки родни. Позвонить бы сразу риелтору – да ко всем неприятностям еще и мобильный дома забыл…
   В понедельник первый администратор, приехавший в офис, обнаружил под дверью бледного, злого и уставшего клиента, который прямиком с дачи направился в риелторскую компанию и уже собирался брать ее штурмом.
   «Где мой договор?!» – «У нас в сейфе. Вы выронили его в пятницу в переговорной. Мы обнаружили его только вечером, бросились вам звонить, а вы трубку не берете. Все выходные не могли дозвониться!»
   Клиент даже не сразу поверил, что все счастливо разрешилось, долго пришлось его успокаивать и чаем отпаивать. Тут ему и теща звонит. Он ей все объяснил, а она ему: «Радуйся, что у тебя такая теща внимательная. Не будь меня, точно и без квартиры, и без денег остался бы».
   Так теща спасла мир, а мы впредь стали внимательно следить, чтобы клиент без договора не ушел.
Виктор Павлович Кочетков, начальник отдела продаж подразделения новостроек Компании «ИНКОМ»

Безропотный клиент

   Были у нас два клиента с одинаковыми именами и похожими фамилиями. Оба заключили договоры на приобретение квартир в одной и той же новостройке.
   У одного из них подошел к концу срок внесения оплаты. Стали мы ему по этому поводу звонить, мол, осталось всего два дня, чтобы доплатить энную сумму. Он помолчал, подумал, а потом говорит так обреченно: «Понятно. Хорошо, деньги я найду. А что случилось-то? Курс доллара вырос?» – «Нет, просто вам оплатить нужно. Пришел срок оплаты».
   Он еще какие-то вопросы в том же духе задает: может быть, стройматериалы подорожали или чиновники больше просят за подключение коммуникаций? «Нет, – объясняем ему, – условия прежние. Мы же с вами заранее все условия проговаривали и о сроках вас предупреждали». «Да, я понимаю, – говорит. – Предупреждали, конечно. И друзья, и знакомые предупреждали, что с новостройками так всегда бывает… А это последний раз? Если я сейчас эти деньги внесу, вы уже больше не попросите?»
   Наш сотрудник заверил его, что, естественно, никто ничего сверх оговоренной суммы у него просить не будет. На этом распрощались. Однако странная реакция клиента и особенно его последний вопрос эксперта насторожили, и у него зародились подозрения. Поэтому на всякий случай риелтор решил еще раз все перепроверить по документам. И оказалось, что он перепутал двух клиентов с похожими фамилиями и позвонил тому, который уже внес всю сумму. Эксперт сразу же ему перезвонил, объяснил ситуацию и извинился. Клиент, конечно, очень обрадовался, что никаких денег больше не нужно. Уже потом мужчина рассказал: прочитав в СМИ немало материалов о махинациях с новостройками, он был морально готов к тому, что с него станут требовать лишние деньги, но то, с каким «откровенным цинизмом» высказали это требование, его поразило. Он-то думал, что будут оправдываться и приводить какие-то обоснования…
Виктор Павлович Кочетков, начальник отдела продаж подразделения новостроек Компании «ИНКОМ»

Глава 4. Рынок аренды жилья и охотники за быстрыми деньгами

Интересно получается…

В последние годы СМИ любят писать о том, что, мол, цены на аренду жилья в российской столице так беспрецедентно высоки, что, имея квартиру в Москве и найдя надежного нанимателя, можно, ни одного дня не работая, вечно нежиться на югах. На самом деле ничего сенсационного в этом нет, и схема извлечения прибыли из собственности, можно сказать, стара как мир. Сдавать в аренду и жить на этом безбедно догадались еще 4000 лет назад в Древнем Шумере. Доказательства этому – глиняные таблички, найденные при раскопках в шумерском городе Ур и столб в Сузах, на котором выбиты законы вавилонского царя Хаммурапи. На этом столбе клинописью по базальту написано, что вавилоняне сдавали в аренду землю, получая в качестве платы одну треть собранного с их участка урожая. Сдавали они внаем и жилые помещения, и домашних животных, и суда, и повозки, и рабов. Своего рода договоры найма они составляли на уже упомянутых глиняных табличках. Сомнительно, что древние люди ехали на вырученные средства на морские курорты недружественной Древней Греции, но точно известно, что кодекс вавилонян устанавливал не только плату за наем чужого движимого и недвижимого имущества, но и ответственность в случае потери или гибели оного.

Осторожно, sail, или Техника безопасности для нанимателя и наймодателя

Рынок аренды квартир изначально зарождался, базируясь главным образом на обмене информацией. Например, в двух концах города жили семьи, одна из которых планировала отъезд за границу, а другая стремилась съехать с родительской жилплощади. К сожалению, эти семьи не знали друг друга, и даже те шесть рукопожатий, через которые, согласно теории, знакомы любые двое на этой планете, ничем не могли им помочь. Не помогли и вывешенные на столбах и деревьях объявления – к несчастью, семьи эти ходили по своим делам разными дорогами и по-прежнему ничего не знали друг о друге. К счастью, в нашей стране всегда существовали газеты, в которые можно было дать объявление. Однажды газета попала в почтовый ящик одной из наших семей… Вот примерная схема, по которой граждане долгое время узнавали о том, где им искать временное пристанище или жильца.

Информагентства: утром – деньги, вечером – сюрприз

   За счет чего движется прогресс? В немалой степени за счет реализации идей, которые витают в воздухе. Иногда эти идеи приходят в головы порядочным людям, а иногда – не очень. Так или иначе, но в начале 90-х годов ХХ века на отечественном (преимущественно столичном) рынке аренды жилья стали появляться информационные агентства, и открыты они были людьми, которым пришла в голову простая мысль: информация, размещаемая в газетах, слишком ценная, чтобы оставаться бесплатной. Отныне, если вам была нужна информация о сдаваемой квартире, вы приходили в такое агентство, платили определенную сумму и получали распечатку, в которой содержались сведения о свободных площадях с телефонными номерами. Чтобы убедиться в достоверности продаваемой информации, вы могли тут же на месте позвонить по телефону и договориться с хозяином сдаваемой квартиры о просмотре.
   Изначально деятельность информационных агентств нельзя было назвать преступной, она вполне укладывалась в тогдашние представления о сервисе и даже приносила пользу. Увы, прогресс не всегда ведет к светлому будущему, иногда он идет по тупиковой ветви и через некоторое время сменяется упадком. По крайней мере так произошло с вышеописанными организациями. Очень скоро при проверке достоверности сведений распечатки на том конце провода вместо хозяина начали отвечать подставные лица, они назначали нанимателю встречу в квартире, а когда он приходил, из-за двери сообщали, что впервые слышат о том, что здесь что-то сдается. В лучшем случае обманутому клиенту информационного агентства говорили, что жилплощадь уже сдана. И тогда перед растерянным гражданином вставал выбор: опять идти за сомнительной распечаткой или обращаться в риелторские агентства, в которых к тому времени уже функционировали отделы по аренде.
   Благодаря активным предостерегающим публикациям в СМИ со временем деятельность информационных агентств потеряла смысл и «продавцы списков» исчезли из поля зрения. Вторую эру информационной борьбы за рынок открыли владельцы сайтов и информационных порталов. Примерно к этому же времени выросли и возмужали главные на сегодняшний день враги риелторов и их клиентов – черные маклеры. Именно виртуальные площадки, где можно безвозмездно черпать информацию о квартирах, сделали черных маклеров особенно опасными в настоящее время.
   Как избежать мошенничества? Направление аренды в агентствах недвижимости вообще и в компании «ИНКОМ-недвижимость» в частности развивалось совершенно по другому принципу. Изначально позиционируя себя как посредника, риелтор не просто предоставлял информацию, а сопровождал клиента (собственника или потенциального арендатора), помогал провести переговоры с учетом интересов представляемой стороны, составить договор найма жилого помещения. Главным же отличием профессионального риелтора было и остается соблюдение одного правила: если в информационном агентстве клиенту продавали список адресов, немедленно требуя оплаты, то специалист из официального агентства получал свой гонорар только по факту успешно завершенной сделки – когда клиент не только находил квартиру, но и заключал договор с собственником. По словам старожилов «ИНКОМ-недвижимости», в 90-е годы в компании достаточно много знали о возможных способах мошенничества, в том числе в рамках информационных агентств, потому что после того, как обман становился свершившимся фактом, бывшие клиенты жуликов приходили уже к риелторам и рассказывали им свои грустные истории. Все, что могли сделать специалисты, – это честно подобрать квартиру и организовать сделку, помочь вернуть потраченные впустую деньги они, увы, были не в силах.

Паспорт-трансформер: кручу-верчу, пишу что хочу

   В то время, когда паспорта еще сшивались на скрепки, жулики часто разбирали их по частям и составляли заново. То есть в одном документе вполне могли оказаться имя, фамилия и фотография из одного паспорта, а вот страница о регистрации на соответствующей жилплощади – из другого. Только внимательный глаз мог заметить, что номер и серия на разных страницах не совпадают. Опасения вызывали и ксерокопии паспортов – скопировать нужные страницы из разных документов, чтобы получился «идеальный паспорт владельца», – минутное дело, которое оборачивалось для многих серьезными финансовыми потерями.
   Одним из самых распространенных способов подделки паспорта вплоть до наших дней остается замена фото. Пример – новая фотография, на более тонкой бумаге, накладывается на старую, а поверху все проклеивается тонкой ламинированной пленкой. Бывают такие подделки, что даже опытный криминалист не сразу отличит их от подлинника. Другой разговор, что качественная «работа» обойдется недешево. И если на вторичном рынке жилья вложения в дорогостоящую аферу окупятся, то плата за квартиру на рынке аренды не так велика. Видимо, поэтому такие подделки в сфере аренды жилья встречаются крайне редко.
   Как избежать мошенничества? Пристальной работе с документами (как и многому другому) риелторов в «ИНКОМ-недвижимости» обучают специально, что лишило возможности мошенников работать со специалистами Корпорации. Профессиональные мошенники в сфере аренды обходят «ИНКОМ-недвижимость» стороной, а непрофессиональные отсеиваются еще на этапе проверки документов.

Черные маклеры: гарантия не распространяется

   Для начала определимся с термином. Черными маклерами называют работающих нелегально риелторов-одиночек. Они не являются представителями компаний и предлагают услуги посредников при поиске квартиры или квартирантов, но юридически (в отличие от агентств, где подписывается договор о предоставлении услуг) не имеют перед своими клиентами никаких обязательств. Стоит оговориться, что бывают случаи откровенного подлога, когда клиентам показывают поддельные беджи и используют печати известных компаний. Черные маклеры не лучший вариант по следующим причинам: они работают самостоятельно, при этом мало кто из них имеет юридическое образование или располагает рекламными ресурсами. Тем не менее за услугу сомнительного качества «свободные» посредники требуют сумму не многим меньшую, чем легальные компании. Черный маклер – преступник уже потому, что занимается предпринимательской деятельностью, но не платит налогов. Отсюда возникает вполне резонный вопрос – если человеку ничего не стоит обмануть государство, где гарантия, что он не обманет своего клиента? Как правило, взаимоотношения с черными маклерами действительно заканчиваются печально. При относительно благополучном исходе сделки наниматель или наймодатель найдут друг друга, но случись в дальнейшем между ними трения, свои проблемы они будут решать самостоятельно. Но, как всем известно, в случаях, когда у каждой стороны «своя правда», договориться без «третейского судьи» проблематично.
   На протяжении долгих лет формирования рынка ситуация менялась, черные маклеры то затихали, то эпидемия захватывала направление аренды с новой силой. По мнению директора департамента по вопросам аренды квартир Компании «ИНКОМ» Галины Юрьевны Киселевой, последний всплеск активности черных маклеров и откровенных мошенников наблюдался во время экономического кризиса 2008–2009 годов: «В самый разгар кризиса какой-то весьма неглупый человек перефразировал профессора Преображенского: “Кризис у нас в головах!” Эти слова булгаковского персонажа сразу же подхватила общественность и начала цитировать налево и направо, не вдумываясь в смысл. А между тем они очень точно передают суть теперешней, посткризисной ситуации. Экономический кризис миновал – нам вновь повышают зарплаты, рынок труда пополняется вакансиями – но кризис в головах продолжается, там все еще по инерции щелкает: “экономь, экономь, экономь”. И если бы мы анализировали последствия своих действий с такой же регулярностью, с которой повторяем чужие фразы, то наверняка бы рано или поздно смогли понять, на чем стоит экономить и сколько порой стоит безоглядная “экономия”.
   Виной тому, что участились случаи мошенничества, стали наши стереотипы, которые создают для жуликов благоприятную “среду обитания”. Вот простой пример. Человеку снижают зарплату, а цены на продукты в супермаркете не изменяются. Что предпримет среднестатистический гражданин? Пойдет на рынок, поскольку еще в незапамятные времена слышал, что там все дешевле, хотя на самом деле это может быть и не так… Но вернемся к недвижимости. Если бы наниматель мог прийти напрямую к собственнику, возможно, он бы сумел избежать необходимости платить агенту комиссию, а если еще пофантазировать, то даже сумел бы сбавить выставленную цену вдвое или вообще растрогать владельца так, что тот пустил бы его пожить бесплатно. Но в реальности этой возможности нет, поскольку прямой путь к собственнику перекрыт не столько официальными агентствами, сколько черными маклерами, которые действительно могут предлагать дешевые услуги и дешевые квартиры. Но так же, как и продавцы на рынке, они ограничиваются одними обещаниями – уже на показе выясняется, что и квартира стоит дороже, чем было заявлено в объявлении, и процент комиссии агента выше. Такая реклама незаконна, но срабатывает даже тогда, когда оказывается, что реальная цена аренды ничуть не ниже среднерыночной. Почему такая обманная схема продолжает работать? Потому что черных маклеров никто не контролирует, напротив, их деятельность даже поощряется обращениями доверчивых людей».
   Как избежать мошенничества? «Сейчас в Интернете появилось огромное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир, – продолжает Галина Юрьевна. – Эти ресурсы активно используют наниматели. Важно помнить, что ни одна из виртуальных площадок не является агентством недвижимости, занимающимся проведением сделок. Объявления на них размещают в основном черные маклеры, обычно с заведомо ложной информацией. Заниженные цены на квартиры, минимальная комиссия посредника – это привлекательная реклама, рассчитанная на жаждущих экономии и попадающая точно в цель. А на просмотре удивленный хозяин не понимает – откуда взялись 25 тысяч рублей, когда он уже два года сдает за 30 тысяч? При публикации объявления на сайте маклер указывает только номер мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти конкретного человека, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто станет искать? Разумеется, брать на себя функцию контролера владельцу такого сайта невыгодно, хлопотно, да и зачем – ведь он не обязан нести ответственность за достоверность данных, которые предоставляют другие люди. В Московской ассоциации риелторов уже не раз поднимался вопрос о необходимости создания единых баз по объектам недвижимости в Москве как для направления аренды, так и для рынка вторичного жилья и загородной недвижимости. Увы, такой системы по-прежнему нет. Хотя теоретически это единственная реальная возможность пойти по пути “отбеливания рынка”, когда черные маклеры были бы вынуждены работать легально. Только в случае официальной регистрации на сайтах с выставленными объектами недвижимости информация в объявлениях соответствовала бы истине, а в случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнут административному взысканию. В противном случае мы имеем то, что имеем, – граждане охотно клюют на заманчивые предложения, в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без каких-либо гарантий и обязательств со стороны посредника. В “ИНКОМ-недвижимости” есть своя достаточно обширная база – ее мы стараемся содержать в идеальном состоянии – следим, чтобы информация была достоверной, полной и постоянно обновлялась. Но главное наше преимущество перед другими агентствами, не говоря уже о черных маклерах, состоит в том, что мы предоставляем возможность заключить договор с компанией на “абонентское обслуживание”. Это значит, что если наниматель не по своей вине лишается жилья, мы бесплатно подбираем ему новое.
   Что происходит, когда человек невнимательно подходит к процессу оформления отношений с агентством? Во-первых, ему могут представиться кем угодно и даже показать визитку компании “ИНКОМ-недвижимость”. Дает ли это какие-либо гарантии? Конечно, нет. Первое, что должен сделать наш будущий клиент, – это позвонить в подразделение аренды и проверить – а действительно ли такой сотрудник есть в штате. Во-вторых, предметом повышенного внимания должен стать сам договор на обслуживание, который всегда заключается между физическим лицом и компанией “ИНКОМ-недвижимость”. Приведу пример. Мне звонит женщина и требует бесплатно подобрать ей жилье, поскольку всего месяц назад заплатила нашему агенту комиссию, а теперь хозяин ее выселяет. Наша ли это проблема? Разумеется, наша, если договор заключен с компанией “ИНКОМ-недвижимость”. Но на просьбу предъявить соответствующий документ слышу печальную историю: агент предложил пострадавшей подобрать жилье вдвое дешевле, не заключая официального договора на оказание услуг. Естественно, желая сэкономить, дама согласилась. А теперь представьте – вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторонку и предложил пройти с ним через дорогу в его гараж и купить у него с рук телевизор за полцены. Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели вы пойдете жаловаться в магазин, не имея товарного чека? Да и продавец, вероятно, к этому моменту уже окажется уволенным – нечистоплотность пресекается не только в солидных агентствах недвижимости. Что тут можно посоветовать клиенту? Если хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает “бесплатный сыр”».

На чужих ошибках… Несколько историй из жизни

   Прежде чем рассказать несколько интересных случаев, произошедших в реальной жизни с реальными людьми, нужно оговориться, что помимо мошенничества в чистом виде на рынке аренды случаются инциденты, которые с юридической точки зрения должны быть классифицированы не как уголовные преступления, а как гражданско-правовые отношения. Но поскольку для обычного гражданина последствия оказываются одинаково печальными, рассмотрим и те и другие ситуации.
   Не оправдал доверия. Мошенничеством можно считать случай, рассказанный юрисконсультом Компании «ИНКОМ» Кириллом Владимировичем Кокориным: «Уезжая за границу, собственник квартиры выдал доверенность своему знакомому, поручив тому сдать его жилплощадь в аренду. Доверенность включала в себя право передачи квартиры по договору найма/аренды, но не включала получение доверенным лицом денег по такому договору. Знакомый на основе этой доверенности сделал другую – проще говоря, подделал: с теми же реквизитами, с указанием того же нотариуса, но в перечень прав внес дополнение, которое позволяло ему получать арендную плату. Через некоторое время собственник вернулся, чтобы получить свои деньги, а наниматель ему сообщил, что отдавал деньги за квартиру доверенному лицу, и показал копию доверенности, в которой было прописано право того получать деньги. Хозяин квартиры, понимая, что не давал такого разрешения, запросил у нотариуса архивную копию составленной им доверенности с указанием реальных полномочий, нанимателю пришлось выплачивать дополнительные средства уже собственнику квартиры, а на доверенное лицо завели уголовное дело».
   На словах гладко, да на деле несладко. Нередко возникают ситуации, когда «мошенником» становится один из членов семьи. Рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир по общим вопросам Компании «ИНКОМ» Оксана Александровна Полякова: «Молодая пара, пользуясь услугами частного посредника, нашла замечательную квартиру. В роли собственника выступал молодой человек, предъявивший на переговорах паспорт и свидетельство о собственности на жилье, в котором также упоминалась его мать. На вопрос, дала ли она согласие на аренду, он ответил, что действует от ее имени. Каково же было удивление молодой пары, когда через месяц разгневанная родительница вернулась с дачи и потребовала освободить помещение. Она утверждала, что ни о какой сдаче жилья внаем и не знает… Понятно, что разбирательство затянулось надолго, что, впрочем, лишь усугубило положение жильцов – ни убедительного договора, подтверждающего право их проживания, ни свидетеля, представляющего их интересы, они не смогли противопоставить фактам и документам собственницы. Ситуация очень напоминает патовую, между тем оговоримся, что в случае, если бы сделка проходила через легального специалиста, документы собственника прошли бы более серьезную проверку, а между наймодателем и нанимателем был бы заключен договор. Не говоря уже о том, что в случае серьезного конфликта компания отстаивает интересы своего клиента вплоть до суда, предоставляя ему своих юристов. Почему? Потому, что для любой крупной компании важна ее репутация и, вступая в нелегкую борьбу, она защищает не только интересы клиента, но и свое имя».
   Двойной счет. Одна из ошибок, которую можно допустить при найме жилых помещений, – это не брать с наймодателя расписку о полученных денежных средствах за наем квартиры. Такая беспечность для квартиросъемщика может обернуться катастрофическими последствиями. Для наглядности приведем пример из жизни.
   Квартира со всех сторон казалась юридически чистой: один собственник, никто не зарегистрирован, ничьих согласий на заключение договора найма не требовалось. Договор был составлен идеально: установлен срок найма – один год; установлен порядок расчетов и сумма ежемесячных платежей – 50 тысяч рублей; составлен акт приема-передачи, по которому жилое помещение вместе со всем содержимым было передано квартиросъемщику. В период действия договора проблемных вопросов между сторонами не возникало, напротив, сложились приятельские взаимоотношения. Все обязательства исполнялись в соответствии с договором. Денежные средства выплачивались хозяину квартиры без задержек – ежемесячно, лично в руки, вот только расписки не составлялись. По окончании срока действия договора наниматель вернул жилое помещение владельцу, и они тепло попрощались.
   Но, как оказалось, ненадолго. Спустя месяц бывший жилец получил повестку в суд. Оказалось, что его наймодатель подал на него в суд. Предмет иска заключался в следующем: наймодатель просил суд взыскать с нанимателя денежные средства в размере 600 тысяч рублей – за двенадцать месяцев аренды и еще дополнительные 175 тысяч рублей – неустойку. Мотивируя свои требования, представитель собственника сообщил суду, что жилец за весь срок найма ни разу не произвел оплату, каждый месяц просил отсрочки, ссылаясь на материальные проблемы, а потом просто съехал. Стоит отметить, что сам наймодатель в суде лично не присутствовал, его интересы представлял адвокат. В итоге исковые требования наймодателя были удовлетворены в полном объеме. На судебном заседании все доводы нанимателя о том, что в течение срока действия договора найма хозяин квартиры ни разу не пытался выселить его за неуплату, хотя договор допускал такие возможности, ни разу не выставил письменного требования выплатить деньги или освободить квартиру в связи с неуплатой, судом не были услышаны. Попытка обрисовать реальную картину событий, согласно которой между хозяином и жильцом сложились дружеские отношения и все взаиморасчеты производились без письменного подтверждения, не показалась суду убедительной и не явилась основанием для вынесения судебного решения в пользу жильца. И такой исход судебного разбирательства предсказуем исходя из требования статьи 161 Гражданского кодекса РФ о необходимости заключения гражданами сделок в простой письменной форме. На практике данное положение закона подтверждается многочисленными решениями судов РФ.
   Из приведенного примера становится очевидным, что из-за непонимания серьезности вопроса (казалось бы, что такое бумажка, написанная от руки, и так ли она важна?) наниматель может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик.
   Имущество под роспись. Рассмотрим еще одну ситуацию. Заключен договор найма. Собственником жилого помещения является физическое лицо. По истечении трех месяцев к нанимателю пришли судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму – не вернул вовремя кредит. Банк подал в суд на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил, и в отношении должника было возбуждено исполнительное производство. Так как его собственностью и местом постоянной регистрации являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда – и в соответствии с законом описали все имущество собственника, а заодно и имущество нанимателя.
   Полномочия судебных приставов очень обширные, их действия не ограничены отсутствием при описи собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство. В большинстве случаев доказать судебному приставу в момент описи, что телевизор и стиральная машина принадлежат жильцу, а не хозяину квартиры, не удается. Для этого необходимо как минимум предъявить товарные чеки на упомянутое имущество, но мало кто хранит магазинные чеки несколько месяцев или лет. В данном случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, ему пришлось обращаться в суд с исковым заявлением (исковое заявление об исключении имущества из описи). К счастью для жильца, ему удалось в суде отстоять свои вещи: помогли свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, составленный как приложение к договору найма жилого помещения, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.
   Из приведенного случая можно сделать вывод: грамотно составленный акт приема-передачи не только поможет избежать неожиданных посягательств на ваше имущество со стороны третьих лиц в период действия договора найма, но и гарантирует, что при его расторжении имущество, принадлежащее сторонам договора, по-прежнему останется в их владении.
   За чей счет благотворительность? Подписание договора найма состоялось при участии доверенного лица собственника жилого помещения, полномочия которого были оформлены надлежащим образом и заверены нотариусом. В доверенности было указано право передавать жилое помещение по договору найма/аренды, устанавливая условия договора по своему усмотрению, а также право лично получать все денежные средства по таким договорам. Однако действие доверенности заканчивалось через два месяца, соответственно, заканчивались и полномочия получать доверенным лицом деньги. Риелтор компании, который подобрал квартиру, поставил нанимателя в известность, что через два месяца платежи доверенному лицу необходимо прекратить до момента представления новой доверенности. А в случае, если новая доверенность не будет предъявлена, оплату найма необходимо производить лично собственнику жилого помещения. Однако по истечении двухмесячного срока жилец забыл или проигнорировал предупреждения риелтора и продолжил вносить плату за найм лицу, которое получать деньги больше неправомочно, иными словами, постороннему человеку.
   По истечении десяти месяцев объявился собственник и потребовал с нанимателя деньги за восемь месяцев проживания. Наниматель предъявил собственнику расписки, сообщил, что оплату производил доверенному лицу, на что собственник ответил, что действие доверенности прекратилось восемь месяцев назад, а значит, оснований отдавать плату за аренду кому-либо, кроме собственника, у нанимателя не было. В результате наймодатель в судебном порядке взыскал с нанимателя денежные средства за восемь месяцев, а незадачливый жилец, в свою очередь, подал в суд на экс-доверенное лицо.
   Подводя итоги, можно сказать, что в судебных спорах немаловажную роль играет договор найма, все приложения к договору найма, дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты по договору найма, любые письменные уведомления сторон. Поэтому из-за отсутствия или присутствия юридически значимого документа решения судов по судебным спорам в одинаковых ситуациях (например, досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя) могут значительно различаться.

Если дело дойдет до суда

   В отличие от описанных выше ситуаций, когда наймодатель и наниматель самостоятельно отстаивали свои права в суде, клиенты «ИНКОМ-недвижимости» могут рассчитывать на помощь Корпорации. В зависимости от ситуации представители компании «ИНКОМ-недвижимость» принимают участие в судебных спорах как третьи лица в качестве экспертов, консультируют клиента в рамках законодательства. В некоторых случаях интересы клиента помогают отстаивать юристы компании.
   Приведем пример рассмотрения в суде спора нанимателя и наймодателя с участием «ИНКОМ-недвижимости» в качестве третьего лица. Спор заключался в следующем: хозяин квартиры устно попросил жильца освободить жилое помещение досрочно в связи с тем, что он заболел и не имел больше возможности проживать за городом. Жилец согласился, но так как такая просьба является нарушением принятых наймодателем обязательств, последствия неисполнения которых предусмотрены договором найма, поставил следующие условия: он освободит жилое помещение не раньше чем через месяц и хозяин выплатит ему все денежные средства за неиспользованный срок, а также неустойку в размере месячной арендной платы. Однако собственник отказался производить какие-либо выплаты и потребовал от жильца освободить жилое помещение в течение трех дней. Наниматель обратился в суд с исковыми требованиями взыскать с хозяина квартиры вышеуказанные платежи в связи с нарушением обязательств по договору найма. В процессе судебного разбирательства наймодатель подтвердил, что действительно потребовал от жильца освободить квартиру в течение трех дней, что и легло в основу судебного решения. Исковые требования нанимателя были удовлетворены в полном объеме.
   Если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения наймодателем своих намерений досрочного выселения жильца, то решение суда могло бы быть в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений нанимателю не представлял.
   Что касается клиентов, которые обращаются в судебные органы с исками к компании, то происходит это крайне редко. Как правило, такие споры связаны с ошибочным пониманием людьми юридической стороны их отношений с агентством недвижимости и второй стороной договора найма. Компания не может повлиять на односторонние решения сторон по договору найма, поскольку не является участником договора найма. Проблемы, связанные с досрочным расторжением договора найма или противоправных действий сторон договора найма (например, невыплата арендной платы, порча имущества или конфликты на бытовой почве) находятся вне компетенции компании. Как правило, претензии клиентов к работе компании решаются путем досудебного урегулирования, преимущественно в пользу клиента. Необходимо учесть, что компания в свою очередь оставляет за собой право обратиться в суд в случае, когда клиенты уклоняются от оплаты оказанных им услуг.

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики

Дрессированная квартирантка

Известно, что не все хозяева охотно селят в свои квартиры жильцов с домашними животными. Если собачка комнатная, размером с комара-долгоножку и умещается в кармане, то это еще куда ни шло – легко убедить хозяев жилья, что такой питомец не проскребет в полу дыру, не станет раскачиваться на занавесках, метить углы, грызть мебель и выть на весь двор, когда квартиранты уйдут на работу. Но в тот раз, а было это лет 15 назад, к нам в отделение обратилась пара с восточно-европейской овчаркой. Собака хоть и была очень воспитанная, имела угрожающе большие размеры, густую длинную шерсть, к тому же была молодая и резвая. Большинство хозяев квартир отказывались от нанимателей с хвостатым другом еще на стадии телефонных переговоров. Но даже те, кого удавалось убедить, что собака совершенно безобидная, взглянув на нее, сразу живо представляли, как она впивается клыками в ножки столов и стульев и дерет когтями обивку диванов, внутренне содрогались и отвечали отказом. А срок на поиск квартиры был отведен совсем небольшой.
Думали мы думали, что в этой ситуации делать, и в конце концов придумали вот что. Перед очередным просмотром велели клиентам купить своей собаке тапочки, да понаряднее. Тогда еще товары для собак были в России в диковинку, поэтому они подобрали в «Детском мире» обычные ярко-красные пинетки с бантиками. А для полноты образа нацепили собаке на голову чепчик на красной ленте. Не забыли, конечно, и о наморднике: все-таки овчарка даже в образе Красной Шапочки может вызывать опасения. На просмотре эксперт сначала представила семейную пару, а потом, неуверенно перебирая лапами в пинетках, на сцену вышла Грета.

   – А это еще один всеми любимый член семьи, – объяснила эксперт, – Грета благовоспитанная и очень интеллигентная. Как видите, у нас даже собаки ходят в тапочках.
   Грета, услышав, что речь о ней, приветливо замахала хвостом, глядя на хозяина квартиры невинными собачьими глазами из-под красного чепца. Тот не мог удержаться от смеха.
   В общем, просмотр прошел исключительно весело. В конце хозяин объявил, что он, конечно, не планировал брать жильцов с восточно-европейской овчаркой, но после такого оригинального и остроумного представления просто не может отказать. Тем более что и собака продемонстрировала выучку – пока хозяева смотрели квартиру, не шелохнувшись, сидела в прихожей.
   И по сей день у нас в отделении бытует присказка – говоря о находчивости кого-то из экспертов, смеются: «У него даже собаки в тапочках ходят!»
Надежда Леонидовна Викторова, руководитель подразделения по вопросам аренды Компании «ИНКОМ»

Доплата за вид на кладбище

Как-то раз в наше отделение позвонила девушка-студентка с просьбой подыскать ей квартиру. Менеджер приняла заявку, задала обычные вопросы – и тут начали выясняться некоторые странные подробности. Во-первых, менеджера удивила готовность платить за аренду довольно крупную сумму: все-таки мы привыкли при слове «студент» представлять себе молодых людей, время от времени сидящих на гречнево-макаронной диете и живущих на случайные заработки и финансовые вспоможения родителей. С названной суммой арендной платы такой образ никак не вязался. Дальше – больше. На вопрос о предпочтительном месторасположении квартиры девушка объявила, что ей не столько важен район, сколько то, чтобы жилье располагалась максимально близко к кладбищу. Причем хорошо, если кладбище будет «поинтересней»… Скажем, Ваганьковское идеально бы подошло! И еще одно требование – большие окна. Видимо, чтобы был более широкий обзор на кладбищенские аллеи и белеющие в лунном свете обелиски.

   Менеджера эти необычные пожелания не особенно потрясли. До этого у нас уже были специфические клиенты – готы, утверждавшие, что прогулки по кладбищу настраивают их на размышления о бренности земного существования. Встречались и «охотники за привидениями», которые желали перебраться поближе к месту «охоты». Попадались и йоги, регулярно посещающие «курсы повышения квалификации» в Индии, а ведь для адептов некоторых течений хатха-йоги кладбище – все равно что фитнес-центр, они там и ноги-руки узлами завязывают, и медитируют… Наконец, по наблюдениям некоторых клиентов, «коренные» жители околокладбищенских районов – обычно тихие, спокойные и неконфликтные люди. Идеальные, в общем, соседи…
   В общем, много разных версий приходило в голову – оставалось только встретиться с клиенткой и понять, какая ближе всего к истине.
   Заявку передали эксперту, она отобрала несколько подходящих объектов для просмотра. На первую встречу с таинственной клиенткой эксперт поехала с легкой настороженностью – мало ли какие еще фантазии в голову придут. Приехала, встретились, и вариант с «готами» сразу отпал – ни тебе черной одежды, ни искусственной бледности на лице. Наоборот, очень живая, жизнерадостная, улыбчивая девушка. На йога, судя по комплекции, она не походила.
   Эксперта это еще больше заинтриговало. Стала она потихоньку расспрашивать. Ненавязчиво, конечно, в рамках заявки. Тут все и выяснилось. Оказалось, что девушка получает второе высшее образование в архитектурно-строительном университете, учится на архитектора-дизайнера. И погосты нужны ей для преддипломной работы.
   Вскоре мы заселили ее в квартиру по Большой Декабрьской улице – аккурат с окнами на Ваганьковское кладбище, да еще и с большой незастекленной лоджией, сквозь которую в комнату проникало много солнечного света. Клиентка осталась очень довольна. А мы – риелторы – в очередной раз расширили свой кругозор и убедились, что у странных требований могут быть вполне рациональные и даже обыденные причины.
Лариса Юрьевна Максимкина, руководитель подразделения аренды квартир Компании «ИНКОМ»

Глава 5. Загородная недвижимость: как не заблудиться в дебрях законов

Интересно получается…

По сегодняшнему российскому законодательству максимальное наказание за мошенничество – лишение свободы сроком до пяти лет. А вот в древней Бретани, исторической области Франции, мошенники, позарившиеся на чужую «загородную недвижимость», карались более сурово. Во всяком случае, так считали местные жители. Дело в том, что бретонские поля были поделены на небольшие участки и в качестве границ на углах участков устанавливали гранитные столбы. Но некоторые недобросовестные люди, мошенники, приходили в поле ночью и передвигали такие столбы в свою пользу. Бретонцы верили, что души этих людей после смерти осуждены на вечную муку. Якобы они годами, согнувшись, скитаются по сельским дорогам. Столб они обречены таскать на себе многие годы в наказание за свою нечистоплотность. К каждому встречному они обращаются с вопросом, умоляя сказать им, куда они должны положить взваленные на них камни. Но прохожие пугаются призраков и поэтому не дают спасительного для бывших мошенников ответа: «Положи туда, где он был».

Эксклюзивно для «загородки»: схемы мошенничества с землей и домами

   Мошенничество на рынке загородной недвижимости встречается значительно реже, чем на квартирном. Во-первых, рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться позже рынка квартир. Во-вторых, загородные объекты имеют меньшую ликвидность, то есть в случае необходимости их сложнее продать, что создает препятствия для некоторых видов мошенничества, в особенности тех, где сама преступная схема предполагает многократную продажу объекта в максимально короткие сроки. В-третьих, количество объектов загородной недвижимости меньше количества квартир, а следовательно, меньше число их владельцев, что само по себе сужает выбор подходящих кандидатур для совершения преступления. Немаловажную роль играет и то, что среди собственников и покупателей загородной недвижимости реже встречаются представители социально незащищенных слоев населения – пожилые одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи с низкими доходами. А ведь именно они, по статистике, чаще других попадаются на удочки жуликов.
   Важно отметить, что значительная часть мошеннических схем на рынке загородной недвижимости повторяет приемы аферистов, специализирующихся на квартирах. Точно так же практикуются многократные продажи одного и того же объекта, продажи участков по фальшивым доверенностям, мошенничество при взаиморасчетах. Неожиданно появляются наследники и требуют свою долю в уже купленном участке. Заключаются сделки, заведомо совершаемые с обманом, чтобы в дальнейшем их можно было через суд признать ничтожными, и т. д. (подробнее читайте об этом в главе 2 «Вторичный рынок жилья: самый лакомый кусочек?»).
   Но есть на рынке загородной недвижимости и свои особенности. Они связаны с тем, что в отличие от городского рынка жилья, где правовые отношения определяются Гражданским, Налоговым и Жилищным кодексами, на «загородке» к ним прибавляется еще и Земельный. Кроме того, нормы законодательства в различных субъектах федерации могут быть проработаны в разной степени. Поэтому потенциальных лазеек для мошенников на рынке загородной недвижимости даже больше, чем на рынке квартирном. Это позволяет предположить, что с дальнейшим развитием рынка загородной недвижимости жулики заинтересуются им более плотно.
   Не будем делать долгосрочных прогнозов и остановимся на тех видах мошенничества, которые существуют на сегодняшний день.
   Обещанного три года ждут. Представление о будущем участке начинает формироваться с того момента, когда вы увидели рекламное объявление в газете, журнале или на билборде. Предположим, вам «пообещали» дом вашей мечты с башенками, под черепицей и с палисадником. Вы тут же набираете указанный в объявлении номер и очень скоро выезжаете на местность, чтобы увидеть свою мечту «живьем». Неважно, что на деле вы видите чистое поле, только-только размеченное на участки. Ваше воображение дорисовывает недостающие элементы, а продавец всячески подогревает и подпитывает ваши фантазии, убеждая, что именно так все и планируется. Он обещает, что через определенное время к вашему участку будут подведены газ, вода, электричество и канализация. К дому можно будет подъехать по удобной асфальтированной дороге. Если речь идет о продаже участка с подрядом, то продавец рассказывает вам, какой прекрасный дом скоро вырастет на этом месте: и с башенками, и под черепицей, точно такой, как вы видели в рекламном объявлении. Так же скоро появится инфраструктура, контрольно-пропускной пункт на въезде, и будущий поселок будет охраняться по периметру. Это достаточно стандартный набор благ, которые предлагаются в современных загородных поселках. Вы платите энную сумму денег, подписываете договор, получаете свидетельство о праве собственности на землю и терпеливо ждете обещанного. Но оговоренный срок истекает, а коммуникаций по-прежнему нет, дорогу проложили, но не асфальтированную, а щебеночную, дом все еще не достроен, но уже понятно, что никаких башенок на нем не будет.
   Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.
   Об одном из случаев, демонстрирующих, как за самонадеянность застройщиков пришлось платить покупателям, рассказывает руководитель подразделения загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Сергей Борисович Цывин: «Участки в поселке продавались по предварительному договору. И уже после подписания контракта с покупателями объект договора, то есть земля, был заложен в банке. Видимо, изначально застройщик надеялся, что, получив банковский кредит, он вложит эти средства в развитие проекта, получит некую прибыль, вовремя вернет деньги банку и таким образом все закончится благополучно. Но на деле ситуация разрешилась иначе. Кредит застройщик вернуть в срок не смог, и банк забрал участки как залоговую массу. Покупатели обратились с претензиями в банк, предъявив свои предварительные договоры. Но вся беда в том, что с целью уклонения от налогов в договорах далеко не всегда прописывается реальная сумма, которую отдали покупатели застройщику. И банк предложил покупателям возместить ему разницу между действительной ценой участков и той, которая указана в договорах. Мол, заплатите – и получите свою землю. В результате по факту мошенничества со стороны застройщика было возбуждено два уголовных дела».

   Методы предупреждения. Важно еще в процессе обсуждения сделки настоять на том, чтобы все ожидания были максимально подробно и четко прописаны в договоре. Как бы красноречиво вам ни расписывали перспективы будущего участка, необходимо помнить, что наличие устной договоренности, во-первых, очень трудно доказуемо в суде, а во-вторых, может быть просто не принято судом в качестве надлежащего доказательства. В случае если речь идет о предварительном договоре, следует помнить, что это всегда некоторый риск. Единственный способ минимизировать степень риска – сотрудничать только с проверенными компаниями или хотя бы требовать указать в договоре действительную стоимость участка.
   Кроме того, тот факт, что у поселка не заключен договор с крупным агентством недвижимости, уже повод насторожиться. Дело в том, что сотрудничество серьезного агентства и поселка начинается со всесторонней юридической проверки. Например, юристы Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» обязательно выясняют целый ряд моментов, в том числе действительно ли у застройщика есть все права собственности на данную землю, получены ли технические условия на подключение инженерных коммуникаций. Именно поэтому тот факт, что застройщики продают участки, минуя агентство, нередко может означать, что они и сами понимают, что имеющийся у них пакет документов серьезной проверки не выдержит.

   «Картонный» дом, или Экономия на строительных материалах. Одной из разновидностей мошенничества на рынке недвижимости является экономия заказчиком или подрядчиком денег во время проведения строительных работ за счет нарушения строительных нормативов, в том числе использования низкокачественных строительных материалов. По сути, этот вид мошенничества аналогичен продаже гнилых яблок, когда сверху для создания видимости кладут несколько свежих, привлекательных фруктов.
   Рассказывает юрисконсульт по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Алексей Анатольевич Сенчук: «У нас была ситуация, когда нашей клиентке пытались продать дом с фундаментом в 50 сантиметров. Во время строительства застройщик понимал, что дом на таком фундаменте не сможет стоять, и тем не менее “экономил”.
   Причем строил дом не какой-нибудь дилетант, ничего не понимающий в правилах строительства, а так называемый точечный застройщик. Точечный застройщик – это тот, кто покупает отдельные участки, ставит на них дома, а затем эти дома продает. Естественно, чем дешевле обойдется дом, тем больше прибыль застройщика. Соответственно, застройщик стремится сэкономить на всем – он выбирает самые дешевые участки, экономит на проектно-изыскательских работах, экономит на закладке фундамента и проведении строительных работ.
   Предположим, что для заливки нормального фундамента требуется 500 тысяч рублей, а застройщик тратит 200, затем “экономит” на стенах и т. д. В результате покупатель приобретает здание, которое внешне может выглядеть вполне нормально, но на самом деле не соответствует строительным нормативам, а значит, быстрее разрушается, то есть теряет в стоимости.
   Наша клиентка, когда сделка еще была на регистрации, приехала в свой новый дом и обратила внимание на трещины в здании, закрытые сайдингом. Заказали строительную экспертизу, которая показала, что причиной появления трещин является несоответствие фундамента строительным нормам. Тогда мы приостановили регистрацию и потребовали от застройщика провести работы по укреплению фундамента за его счет. В результате для застройщика этот дом обошелся даже дороже, чем если бы он с самого начала строил по правилам. В данном случае всем участникам сделки относительно повезло. Покупательница вовремя заметила строительный “брак” и добилась его устранения за счет продавца. Продавец хотя и не получил всей ожидаемой прибыли, все-таки успешно продал здание. Наша Корпорация также осуществила успешную сделку, которая рисковала сорваться по вине застройщика».
   Заметим, что мошенничество, связанное с нарушением строительных нормативов, опасно не только для кошелька покупателя, но также для его здоровья и даже жизни. Предположим, что в вышеописанном случае покупательница обнаружила бы низкое качество фундамента уже после окончания сделки. Тогда ей пришлось бы отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что ей продали товар ненадлежащего качества. При этом нет никаких гарантий, что суд принял бы решение в ее пользу. Или покупательнице пришлось бы устранять недоделки за свой счет. Возможно, что она решила бы продать данное здание. Тогда в случае, если бы она открыто указала на недостатки фундамента, ей пришлось бы снизить цену на здание (то есть потерять деньги). В противном случае, если бы она скрыла недостатки здания, она сама стала бы мошенницей, и уже новый покупатель мог бы подать на нее в суд.
   В наихудшем случае покупательница могла бы вообще не заметить низкого качества строительных работ до тех пор, пока не произошло бы обрушение всего здания или его части.

   Методы предупреждения. В данном случае единственным надежным рецептом является старинный лозунг общества спасения на водах: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». При покупке любого объекта недвижимости будьте предельно внимательны, изучайте все конструктивные особенности здания, в случае малейших подозрений требуйте проведения строительной экспертизы.
   Теоретически качество застройки должны контролировать органы архитектурно-строительного надзора (в Москве это Комитет государственного строительного надзора, сокращенно Мосгосстройнадзор, в Московской области – Главное управление государственного строительного надзора). По Градостроительному кодексу Российской Федерации предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
   В реальности ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (согласно статье 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях) крайне незначительна. Самый большой штраф, который может быть наложен на юридическое лицо, по чьей вине нарушены нормы строительства и затронуты характеристики безопасности здания, – 500 тысяч рублей. При этом для физического лица, совершившего такое же нарушение, штраф составит не более 5 тысяч рублей. Понятно, что в случае выявления нарушения строительных норм владелец компании-застройщика, скорее всего, попытается дать взятку представителям строительного надзора для того, чтобы в акте о нарушении виновником оказалось физическое лицо. Дескать, виноват некий нерадивый рабочий, который с готовностью выплатит штраф. Даже при сумме взятки в 300 тысяч рублей для застройщика такое решение вопроса обойдется на 200 тысяч рублей дешевле, чем в случае признания виновным предприятия-застройщика.
   Реальная судебная практика России доказывает, что даже в случае обрушения здания, повлекшего за собой гибель десятков людей, виновные могут вообще не понести никакой ответственности. Так, вечером 14 февраля 2004 года в результате обрушения крыши аквапарка «Трансвааль» погибли 28 человек (из них 8 детей), 193 человека получили ранения (из них 51 ребенок). По факту катастрофы прокуратура Москвы возбудила уголовное дело в рамках статьи 109 части 2 Уголовного кодекса РФ (причинение смерти по неосторожности). В результате расследования было установлено, что крыша обрушилась из-за «совокупности проектных ошибок» – при проектировании были допущены ошибки в расчетах, кроме того, во время строительства дорогие алюминиевые конструкции были заменены дешевыми железобетонными. Прокуратура пришла к выводу о виновности главного конструктора проекта Нодара Канчели, которому тут же была предложена амнистия в связи со 100-летием Государственной Думы РФ. В отношении второго обвиняемого – начальника Мосгорэкспертизы Анатолия Воронина – уголовное дело было прекращено за отсутствием состава преступления.

   Ограничения в использовании. Достаточно распространенным видом мошенничества является сокрытие продавцом ограничений в использовании земельного участка. Такие ограничения могут существовать прежде всего в охранных зонах. Охранные зоны – это земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо-, водо– и других трубопроводов, ЛЭП, электро– и телефонных кабелей. Кроме того, ограничениями на использование могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, а также земли с подвижной почвой, прилегающие к землям железнодорожного транспорта.
   Все эти ограничения могут привести не только к невозможности построить на приобретенном участке дом, гараж или иное здание, но и к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже существующих объектов.
   Рассказывает юрисконсульт по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Татьяна Васильевна Лиманская: «Бывают такие ситуации, когда продавец пытается продать участок с незарегистрированным строением, убеждая покупателя, что после покупки он сможет беспрепятственно оформить дом на себя по дачной амнистии, то есть в упрощенном порядке. Он же сам якобы не регистрирует имущество потому, что не хочет попасть под налогообложение, ведь в случае, если он узаконит дом, тот будет на момент продажи находиться в его собственности менее трех лет. Названная причина действительно может иметь место. Но бывают ситуации, когда покупатель идет навстречу продавцу и соглашается на его условия, а после покупки оказывается, что зарегистрировать дом невозможно. К примеру, он частично возведен на охранной зоне водопровода или телефонного кабеля, где строить вообще запрещено».
   Заметим, что в подобном случае покупатель не может сослаться в суде на то, что он является добросовестным приобретателем, ведь добросовестный приобретатель – это тот, кто не знал и не мог знать, что он приобретает имущество у лица, которое не вправе это имущество продавать. Но в данном случае ситуация похожа на покупку самодельного автомата, собранного из ворованных частей. Продавец действительно является его владельцем, но поскольку это оружие в принципе находится вне закона, то право на его ношение получить невозможно.
   Кроме уже перечисленных ограничение на использование земельного участка может возникнуть в силу наличия сервитута. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим имуществом, в нашем случае – земельным участком.
   Рассказывает юрисконсульт по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Гюзель Равильевна Агишева: «Однажды мы столкнулись с такой ситуацией: в обществе рыболовов и охотников были два соседних участка, проход и проезд к одному из которых осуществлялся через другой. Отношения у соседей были прекрасные, и хозяин участка, через который осуществлялся проход, выдал своему соседу письменное разрешение на проход и проезд через свой участок на бланке общества рыболовов и охотников, председателем которого он являлся. При этом он не указал ни срока (на который он разрешает проход и проезд), ни условий (на которых он их разрешает: платно, бесплатно, в обмен на какие-либо услуги и т. д.). Прошло время, у участка сменился хозяин. Нового хозяина не устроило то, что через его участок бесплатно проходят люди и проезжают машины, и он потребовал плату за проход и проезд, угрожая в случае отказа вообще перекрыть доступ. В этой ситуации новый хозяин участка совершенно прав, поскольку право прохода-проезда через его территорию есть сервитут, то есть право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Инициатором установления сервитута должен быть тот, кому это право необходимо. То есть тот, кому нужно пройти или проехать через чужой участок, должен просить об этом хозяина участка, через который осуществляется проход-проезд, а тот имеет право требовать за это плату».
   Таким образом, в случае если продавцу удастся сокрыть ограничения на использование, то в результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором вообще ничего нельзя строить (охранные зоны) или к которому невозможно проехать (плата за проезд в рамках сервитута может быть сопоставима со стоимостью участка).

   Методы предупреждения. Лучший способ предотвращения мошеннических действий, связанных с сокрытием ограничений на использование, это внимательное изучение всех документов на приобретаемую недвижимость. Обычно информация об ограничениях использования участка содержится в кадастровом паспорте. Что же касается соглашений о сервитуте, то они подлежат государственной регистрации в соответствующих органах и их можно выявить при получении актуальных выписок из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   Необходимо также помнить, что если вам понадобится проезд через участок соседа, то, во-первых, он сможет потребовать с вас значительную плату, а во-вторых, для заключения соглашения о сервитуте необходимо внести в Государственный земельный кадастр описание части участка, на которую распространяется право соседа, что требует определенных расходов и усилий сторон (межевание, подготовка документов, внесение сведений в Единый государственный реестр земель, регистрация сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

   Строить или копать? Частным случаем предыдущего пункта является сообщение покупателю неверных сведений о категории приобретаемых земель и, как следствие, о том, как он сможет в дальнейшем использовать купленный земельный участок, не нарушая российского законодательства. Здесь возможны два варианта. Продавец может преднамеренно обмануть покупателя. А может быть и так, что покупатель, даже отдаленно незнакомый с Земельным кодексом и уверенный, что земля она и есть земля, просто не уточнит у продавца, можно ли использовать приобретаемый участок для того, для чего он планирует его использовать. А продавец со своей стороны планами покупателя на всякий случай не поинтересуется. Чтобы разобраться с этим видом мошенничества, нужно уточнить, что любой земельный участок в России принадлежит к той или иной категории земель, а также имеет вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять. Проще говоря, на одном земельном участке можно посадить помидоры и картошку, но нельзя построить дом. На другом, напротив, можно законно построить дом, а вот посадка на нем клубники автоматически сделает вас правонарушителем. А на третьем – ни дома, ни клубники по закону быть не должно. Есть и такие участки, где построить дом или посадить картошку не просто разрешено, а является прямой обязанностью владельца. Всего российским законодательством предусмотрено семь категорий земель и великое множество видов разрешенного использования. Но, поскольку пять из семи категорий относятся к тому случаю, когда нельзя ни дома строить, ни картошку сажать, мы в рамках нашей книги говорить о них не будем. А две оставшиеся – это земли сельскохозяйственного назначения, которые занимают на рынке загородной недвижимости около 70 %, и земли населенных пунктов, на которые приходятся остальные 30 %.
   Земли сельскохозяйственного назначения попали в поле зрения инвесторов еще в 90-е годы. Тогда самые обычные поля, пашни и сенокосы, прежде бывшие во владениях колхозов или совхозов, делили на паи и раздавали экс-колхозникам/совхозникам бесплатно. Но поскольку это были земли с видами разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства» или в лучшем случае «для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки)», на которых вообще нельзя возводить никаких строений, то новые владельцы не очень понимали, как они могут с пользой распорядиться таким подарком государства. И вот тогда уже упомянутые инвесторы, что называется, за копейки скупали землю у колхозников. Так бывшие поля и луга попали на рынок загородной недвижимости. У части земель новые владельцы поменяли вид разрешенного использования. Но поскольку перевести землю в другую категорию значительно сложнее, то в большинстве случаев этим они и ограничились.
   Что же будет, если использовать землю не по назначению, например построить дом там, где вид разрешенного использования этого не подразумевает? В тюрьму вас, конечно, не посадят. В лучшем случае вы никогда не сможете легализовать свое строение, а значит, когда вы соберетесь продавать участок, у вас возникнут проблемы, а в худшем – вас обяжут снести дом и заплатить штраф.

   Методы предупреждения. Категория и вид разрешенного использования земельного участка указываются в кадастровом паспорте. Поэтому, прежде чем соглашаться на сделку, выясните, соответствует ли та информация, которую вам сообщил продавец, действительности. Если вы покупаете участок с целью построить на нем дом и зарегистрироваться в нем, то выбирайте участки с категорией «земли населенных пунктов». Также возможна регистрация на участке, относящемся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для дачного строительства», но в этом случае прописаться в своем новом доме вы сможете только в судебном порядке. Если вы просто хотите выращивать огород и построить дачный домик, то подойдут земли сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования «для садоводства или огородничества» и «для дачного строительства», а также земли населенных пунктов «для индивидуального жилищного строительства».

   Межевые войны. Еще одна проблема, которая может возникнуть после покупки земельного участка, – это споры и судебные тяжбы с соседями по поводу его границ. Это может быть следствием мошенничества, когда продавец преднамеренно показывает вам свой участок и половину соседского, а может быть и результатом неразберихи с границами, которая тянется еще из 90-х годов.
   «Продавался земельный участок без дома, – рассказывает юрисконсульт по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Гюзель Равильевна Агишева. – Покупатель его посмотрел, остался доволен и изъявил желание его приобрести. Продавец предоставил полный пакет документов, необходимых для сделки, в том числе свидетельство о праве на землю и кадастровый паспорт участка. А уже после сделки к новому собственнику пришли соседи и предъявили претензии, что его участок частично заходит на их землю. За разъяснением этой ситуации новый владелец обратился в специализированную организацию, которая выявила, что купленный земельный участок действительно наслаивается на соседний, что подтверждается планом топографической съемки. Оказалось, что предыдущий владелец, торопясь продать участок, оформил документы в соответствии с дачной амнистией в упрощенном порядке, но частью действий, которые необходимо было при этом совершить, он пренебрег. В частности, работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ, их согласование с соседями, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Продавец же границы с соседями не согласовывал. Это пришлось делать новому владельцу, причем в процессе нового определения границ его участок значительно уменьшился».
   Вообще, дачная амнистия, которая призвана облегчить жизнь дачников, нередко создает проблемы для новых собственников участка. Дело в том, что имущество в этом случае регистрируется без выезда БТИ – владелец представляет в регистрационную службу документы на землю и самостоятельно заполняет определенного вида декларацию. Иногда по дачной амнистии регистрируют не только участок, но и дом, что в дальнейшем также может стать причиной несоответствия фактических площадей здания и тех, что указаны в документах.

   Методы предупреждения. Прежде чем принять решение о покупке участка, познакомьтесь с будущими соседями. Это не только позволит вам выяснить, если ли какие-то разногласия, касающиеся общих границ, но и, возможно, узнать другие «интересные» подробности. Например, нет ли у продавца родственников, которые впоследствии могут предъявить свои права на имущество и отсудить у вас часть приобретенной земли.

   Свое и чужое. Отдельным видом мошенничества, распространенным на рынке недвижимости, является продажа участков, которые продавцу принадлежат не полностью или не принадлежат вовсе. Например, один компаньон продает общее имущество в обход другого.
   Рассказывает юрисконсульт по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Гюзель Равильевна Агишева: «Потребительскому садовому обществу (ПСО) администрацией одного из районов Московской области был выделен земельный участок площадью два гектара в аренду сроком на два года, с правом пролонгации договора. Изначально участок выделялся для садоводства, однако для этих целей он не использовался, так как у арендаторов возникли трудности финансового характера и, кроме того, почва оказалась малопригодной для разведения садов. Тем не менее договор аренды между администрацией района и садовым обществом регулярно продлевался. По прошествии 15 лет сын главного бухгалтера этого ПСО затеял мошенническую сделку. Используя родственные связи, он вошел в доверие к председателю ПСО и попытался внести в реально существующий список членов ПСО совершенно посторонних людей. В дальнейшем мошенник планировал представить подложный список членов ПСО в администрацию района, где должны были оформить договор аренды данного участка сроком на 49 лет, с правом последующего оформления участка в собственность. Посторонние лица, вносимые в подложный список под видом членов ПСО, по отношению к мошеннику выступали как покупатели. В случае удачного окончания сделки данные покупатели стали бы добросовестными приобретателями недвижимости (при условии, если бы в суде было доказано, что они не знали и не могли знать о том, что приобретают недвижимость у мошенника, не имеющего на данную землю никакого права) либо соучастниками уголовного преступления (если бы было доказано, что они знали о незаконности внесения их данных в список членов ПСО).
   Отметим, что нарушение состояло не в самом факте внесения в действующий список членов ПСО новых людей, а в том, что новые члены “принимались” в ПСО в обход устава ПСО и без проведения необходимых процедур. Одной из главных причин того, почему это мошенничество вообще стало возможным, являлось пренебрежение членов ПСО правами и обязанностями, которые были установлены для них в соответствии с уставом этого общества. Члены этого ПСО не оформляли документально свои правоотношения и не участвовали в деятельности общества, что и позволило мошеннику подделать список общества, вписав туда совершенно посторонних людей».
   В данном случае, как мы видим, была попытка продажи недвижимости со стороны лица, которому эта недвижимость вообще не принадлежала. Более сложным является вариант, когда продажу осуществляет лицо, которому недвижимость принадлежит лишь частично.
   Рассказывает руководитель подразделения загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Тамерлан Гапурбекович Беков: «Во время оформления одной из сделок нам пришлось буквально уговаривать продавца зарегистрировать дом, расположенный на продаваемом участке.
   Поначалу он упирался: “Зачем я буду его регистрировать? Я ведь сам его строил! И регистрировать там нечего: там один сруб стоит без окон, без дверей”. Потом, уже в процессе оформления сделки, когда шла государственная регистрация (идет она, как известно, месяц), на этот участок приехал некий мужчина и объявил покупателю, что он компаньон продавца и сруб на участке построен из его строительных материалов. И поскольку компаньон продает участок без его ведома, он сегодня же ночью приедет за своими стройматериалами и к утру сруба уже не будет. Но так как дом был зарегистрирован, мы обратились в милицию и предупредили компаньона – претендента на стройматериалы, что уничтожение чужого зарегистрированного дома и перемещение стройматериалов – разные вещи, причем первое уголовно наказуемо. После этого мужчина остыл, и проблема была решена. А если бы дом не был зарегистрирован, то, скорее всего, однажды утром он бы просто исчез».

   Методы предупреждения. Единственный метод предупреждения мошенничества подобного характера – внимательная проверка всех документов на право собственности. К сожалению, рядовой покупатель не только не всегда может самостоятельно проверить подлинность всех документов, но иногда просто не знает, какие именно документы необходимы в том или ином случае. Поэтому наилучшим решением при любых малейших подозрениях будет обращение за помощью к профессионалам.

   Дом-фантом. Давайте представим такую ситуацию: есть некая семья, она построила себе в центре участка большой дом, оформила его по всем правилам и живет в нем. Но в один прекрасный момент в семье вырастают сыновья, женятся и дробят участок на два равных куска. Оформляют половины в индивидуальную собственность, а дом – в долевую. Со временем дом становится совсем ветхим, и его разбирают. А дальше один из братьев решает продать свою половину участка. Приходит некий покупатель, решивший построить себе загородный домик, участок ему нравится, и он покупает землю. И сразу же после приобретения принимается за строительство. Оформить он его планирует задним числом, как многие делают. А когда дом уже возведен, отделан и хозяева отпраздновали новоселье, его сосед – один из двух братьев – подает на него в суд, требуя предоставить ему половину дома. И тут выясняется, что тот прошлый дом, который был у братьев в долевой собственности, физически разобрали, а юридически не ликвидировали. Фактически дома нет, но юридически он существует и у него тот же адрес, что и у дома, построенного новым владельцем. То есть юридически – это один и тот же дом. Конечно, с большой вероятностью судебный процесс закончится для нового владельца благополучно. Он сможет предъявить в суде чеки на стройматериалы, договоры со строительной компанией, которой он заказывал строительство. Если, конечно, он не возводил дом своими руками. В конце концов, он может заказать экспертизу, которая установит примерный возраст дома, найти свидетелей, которые подтвердят, что дом строился им уже после покупки участка. Но так или иначе ему предстоит долгая и неприятная судебная тяжба. А ведь он-то покупал участок, чтобы отдохнуть от городской суеты…

   Методы предупреждения. Очень важно еще на этапе просмотра участка обращать внимание на любые следы, оставшиеся от бывших построек. Это могут быть фрагмент фундамента, старые стройматериалы или что-то еще, что покажется вам подозрительным. Если хоть что-то вызовет у вас настороженность, лучше обратиться в БТИ и выяснить, числится ли по тому адресу, по которому вы покупаете участок, какое-либо строение. Если ответ БТИ будет положительным, необходимо потребовать от продавца юридически ликвидировать старый дом до осуществления сделки купли-продажи.

   «Нехорошие» свидетельства. Среди риелторов недоброй славой пользуются свидетельства о праве собственности на землю, выданные в период до января 1998 года. Их легко можно опознать визуально – они голубого или розового цвета.
   История появления этих странных документов тесно связана с историей России 90-х годов ХХ века.
   23 мая 1991 года вступил в силу Земельный кодекс РСФСР, в статье 31 которого было указано, что «право собственности на землю… удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов». Форму этого акта должен был утвердить Совет Министров РСФСР. В данном виде статья действовала до 24 декабря 1993 года, когда была признана утратившей силу Указом Президента России № 2287.
   Таким образом, Земельный кодекс РСФСР прямо утверждал, что право собственности удостоверяется государственным актом, а не каким-либо свидетельством. В соответствии с требованием кодекса 17 сентября 1991 года Совет Министров принял постановление № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю». Данное постановление поручало Роскомзему (Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству) в месячный срок утвердить инструкцию о порядке выдачи государственных актов, а органам исполнительной власти на местах – обеспечить издание бланков этих актов. Теоретически владельцы земельных участков должны были получить государственные акты в начале 1992 года, но на практике большинство граждан вместо актов получили свидетельства, утвержденные постановлением правительства России от 19 марта 1992 года № 177. Так появились на свет голубые свидетельства. Если подходить со строгих позиций закона, то все голубые свидетельства были выданы незаконно, так как действовавший на тот момент Земельный кодекс требовал выдачи не свидетельств, а государственных актов. Заметим, что порядок выдачи и регистрации этих свидетельств голубого цвета не был официально опубликован, а значит, никогда не вступал в законную силу, хотя органы власти при выдаче свидетельств руководствовались именно этим документом. Все это можно было бы считать юридическими казусами, если бы не одна проблема, которая продолжает сказываться на владельцах голубых свидетельств до сих пор.
   Рассказывает юрисконсульт по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Алексей Анатольевич Сенчук: «У нас было несколько случаев, связанных с голубыми свидетельствами. Эти свидетельства выдавали органы местного самоуправления в соответствии со своими хозяйственными книгами. Во многих случаях получалось, что свидетельство владельцу земли выдавали, но факт выдачи свидетельства нигде не фиксировали или выдавали несколько свидетельств на один и тот же участок. Шлейф от этих событий доходил до нас, мы были вынуждены приостановить несколько сделок, потому что к нам приходили с такими свидетельствами. Когда мы начинали проверять документы, оказывалось, что участок данному владельцу не выделялся. То есть свидетельство есть, и в нем записано, что оно выдано на основании такого-то постановления, а когда мы требуем это постановление из архива, то оказывается, что постановление за таким номером либо не имеет отношения к выделению земли (например, там поздравляют с юбилеем ветерана Великой Отечественной войны), либо его вообще никогда не существовало в природе». То есть многие голубые свидетельства либо выданы с нарушениями либо и вовсе являются подделкой.
   Помимо голубых, существуют еще и розовые свидетельства. История их появления такова. 27 октября 1993 года Президент России издал Указ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», которым было утверждено новое свидетельство на право собственности на землю розового цвета с российским флагом. В Указе Президента об утверждении розовых свидетельств было сказано, что это свидетельство «подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге». Казалось бы, все хорошо: получай свидетельство и регистрируй его в поземельной книге. Беда в том, что поземельных книг на тот момент в России не существовало, а 25 января 1999 года Указом Президента РФ было отменено даже поручение о «подготовке проекта положения о поземельной книге и порядке ее ведения». Таким образом, все розовые свидетельства также выданы с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, а значит, потенциально могут быть оспорены в суде.
   С 1998 года свидетельства о государственной регистрации права собственности стали выдавать регистрационные палаты. Но голубые и розовые свидетельства, а также государственные акты образца 1991 года по-прежнему остаются законными документами.
   Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 утверждает, что все они имеют «равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)», а регистрация данных прав «производится по желанию самих собственников таких участков».

   Методы предупреждения. Как и во всех остальных случаях, лучшим способом предупреждения мошенничества является внимательность. Необходимо помнить, что государственные акты (по форме, утвержденной Совмином РСФСР) выдавались до 19 марта 1992 года главами сельских советов, с марта 1992 года по 29 октября 1993 года главами поселений выдавались голубые свидетельства, а с конца 1993 по 1999 год выдавались розовые свидетельства. Причем выдавали их исключительно местные земельные комитеты. Если вам предлагают розовое свидетельство, выданное в 1992 году или подписанное главой администрации, то оно заведомо поддельное.
   Следует обратить внимание, что бланки свидетельств, которые использовались государственными учреждениями с 1991 по 1999 год, в разных регионах РФ различались фоном, качеством бумаги и другими характеристиками.
   Поэтому если вам придется столкнуться с государственным актом 1991 года, голубым или розовым свидетельством, то лучше потребовать его обладателей предъявить выписку из постановления, на основании которого оно было выдано (такую выписку можно получить в органах местной власти).

Плюс в пользу профессионализма: чем поможет агентство недвижимости

В заключение необходимо добавить, что иногда, будучи неспециалистом, тяжело удержать в голове все нюансы, которые нужно учесть, чтобы сделка оказалась успешной и не имела печальных последствий. Особенно это нелегко, когда какой-либо участок или дом соответствует всем вашим ожиданиям, оказался домом вашей мечты. В этой ситуации бывает трудно хотя бы ненадолго не утратить бдительность. И самым лучшим решением в таком случае может оказаться обращение к специалисту по недвижимости, который будет сохранять бдительность за вас. Есть и еще одна причина обратиться в солидное агентство. Дело в том, что когда в серьезном агентстве берут на реализацию объект, то, во-первых, тщательно проверяют все документы, а во-вторых, сотрудники агентства тесно взаимодействуют с продавцом-собственником на протяжении длительного времени. Сначала реклама, потом показы, в процессе которых агент налаживает контакты с соседями. Таким образом, даже те факты, которые продавец изначально намеревался утаить, так или иначе всплывают. Выясняется, есть ли у него родственники, которые еще не вступили в наследство, разрешены ли конфликты с соседями по поводу границ участка. Если же вы ищете участок самостоятельно, то ваше общение с продавцом сведено к минимуму: посмотрели участок, понравился, купили. Кроме того, общение покупателя со специалистом агентства всегда начинается с большого количества вопросов. Необходимо не просто выяснить, какой участок хочет покупатель, но и с какой целью он его покупает. И, зная ответы на эти вопросы, грамотный агент по загородной недвижимости уже не предложит вам участок, который не соответствует критериям вашего поиска: находящийся не в той категории земель, имеющий неподходящий вид разрешенного использования или с трубопроводом в том углу, где вы планируете возвести дом. А главное, вы будете застрахованы от неприятных неожиданностей, которые могут возникнуть уже после заключения сделки.

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики

Клиент из зазеркалья

   Как-то раз договорилась я с клиентом, что буду ждать его в поселке, а он на своей машине сам ко мне приедет. Дорогу я ему подробнейшим образом объяснила. Мол, следуете по такому-то шоссе, доезжаете до такого-то указателя, поворачиваете направо, потом снова направо. Проезжаете еще пару километров, а дальше справа от вас должно показаться большое ярко-синее, сверкающее на солнце озеро, а слева – пейзаж в духе Шишкина – янтарный сосновый бор. Между ними – поселок. Все, как вы хотели. Это озеро видно издалека, оно одно такое на всю округу, мимо проехать просто невозможно.
   Пока клиент добирался, я ему еще несколько раз звонила, уточняла, где он, тот ли указатель, туда ли повернул и прочие дорожные подробности. Наконец, он мне объявляет: «Подъезжаю, вижу озеро». – «Хорошо, – говорю. – С правой стороны?» – «Точно, с правой». – «Вдалеке должен показаться домик, я на его крыльце стою. Видите домик?» – «Да, вижу на горизонте, сейчас подъеду». – «Странно, – отвечаю я, – а я вас не вижу почему-то…»
   Ладно, думаю. Видно, подслеповата стала, к тому же солнце прямо в глаза бьет. Стою, жду, по сторонам озираюсь, взглядом подъезжающую машину ищу. Нет никого. Звоню ему: «Где же вы?» – спрашиваю. «Я-то у домика стою, – удивляется клиент, – как вы и велели, только на крыльце никого нет. И вообще тут во всей округе безлюдно и пустынно». – «Как же так?! – пришла моя очередь удивляться. – Маленький домик из светлого дерева с крылечком и красной крышей». – «Да», – говорит. «И справа от вас озеро – большой синий блин?» – «Да». – «А слева лес сосновый?» – «Так точно, лес. Я из машины вышел и на крыльцо поднялся».

   Я совсем растерялась. Что же получается, мы на одном и том же крыльце стоим, а друг друга не видим? Мистика какая-то! Стала опять его скрупулезно выспрашивать с самого начала, проверять-перепроверять: куда ехал, куда поворачивал. Все вроде бы правильно. В последний раз уточняю: «Точно направо повернули?» А он мне вдруг объявляет: «Вы знаете, я переученный левша, иногда право и лево путаю».
   В общем, слово за слово выяснилось, что все время, когда нужно было направо, он поворачивал налево. Озеро от него было слева, сосны и домик – все с обратной стороны, как в зеркале. Я снова подробно проинструктировала, и на этот раз он подкатил прямо к моему крыльцу. Местность клиенту понравилась, и участок в этом поселке он купил.
   Однако меня не отпускала одна мысль: как же так, поворачивал он все время в противоположную сторону моим указаниям (и ведь везде повороты были, где нужно!), неужели и вправду оказался точно в таком же месте? Что это за зазеркалье такое получается? Снедаемая любопытством, я решила повторить его путь – проверить, куда меня дорога выведет. Что же вы думаете: действительно очень похоже! Только озеро поменьше, деревья пореже и домик невзрачный. Ведь так часто бывает в природе: стороны вроде бы и симметричны, а все же одна чуть лучше другой развита.
Мария Витальевна Гордеева, эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»

Устный счет

   Был у меня такой случай. Пришел клиент. «Хочу, – говорит, – купить небольшой кусочек земли, да так, чтобы сразу без промедления начать на нем дом строить для семьи. Очень уж мы устали от города, хочется в кратчайшие сроки в свой дом переехать». Сказано – сделано. Поехали мы смотреть участки, подыскали подходящий в одном из коттеджных поселков. Поселок не так давно в продаже появился, никто в нем еще не успел начать строительство. Устроен он таким образом: в центре длинная улица, а по обе стороны – ровно нарезанные, одинаковыми колышками размеченные, никак друг от друга не отличимые участки в ряд. Клиент выбрал себе одиннадцатый от начала улицы. Мы несколько раз отсчитали, убедились, что все верно, и я посоветовала опознавательный знак какой-нибудь поставить, чтобы потом найти было проще. «Да ладно, – смеется он, – свою землю да не узнаю?»
   Наступили выходные, клиент снова приехал в поселок, теперь уже со строительной бригадой, техникой и стройматериалами. Проехался по улице раз-другой, посчитал, мне позвонил, уточнил на всякий случай, верно ли, что участок у него одиннадцатый с краю. Завез стройматериалы, вырыли котлован и даже фундамент залили. В общем, развернул он у себя на участке строительную деятельность на полную катушку. Очень уж ему хотелось поскорее в новый дом вселиться. Затем наступила рабочая неделя, и в один из дней поехал мой коллега показывать поселок другому клиенту. Смотрели они, ясное дело, те участки, которые согласно плану пока ничьи. Подходят к одному такому, а на нем котлован и стройматериалы рядом. Поднялся большой переполох. Приехала я, приехал мой клиент. Стали мы все вместе по поселку то туда, то сюда бегать, до одиннадцати считать, словно дети, которые только что освоили устный счет. Считали-считали – оказалось, стройматериалы действительно на одиннадцатом по счету участке размещены, только не с того краю, не на той стороне улицы.
   Клиент мой, когда это выяснилось, приуныл: столько денег и стараний – и все, выходит, зря. Фундамент-то на другую сторону улицы переместить невозможно. Да и на чужом участке фундамент никому не нужен. Придется срывать, а потом все заново начинать. «Ничего, – говорю я, – рано отчаиваться». Действительно, участок-то, на котором мужчина дом начал строить, пока никому продан не был.
   В общем, перепродали мы участок моего клиента клиенту коллеги, а моему купили напротив, тот, что уже с его фундаментом.
   С тех пор я со всеми клиентами участок помечаю в принудительном порядке, чтобы потом никакой путаницы не возникало.
Мария Витальевна Гордеева, эксперт подразделения загородного жилья «Инком – Проспект Вернадского»

Глава 6. Закон о риелторской деятельности: дисциплина для маклеров, уверенность для клиентов

Предпосылки появления законопроекта

   В 2010 году Российская гильдия риелторов (РГР) и Московская ассоциация риелторов (МАР) начали работу над законопроектом о риелторской деятельности. Основная цель будущего закона – острая необходимость урегулировать отношения на рынке недвижимости, причем как отношения между самими риелторами, так и между риелторами и клиентами, риелторами и государством, привести эти отношения к определенным стандартам.
   К сожалению, отсутствие таких стандартов – это не просто абстрактная проблема. В ряде случаев оно серьезно затрудняет работу риелтора, мешает ему выполнить свои профессиональные обязанности качественно, на высоком уровне. Например, из-за неопределенности риелторских прав осложняется процесс проведения экспертизы документов, необходимых при сделке с недвижимостью, – риелтор просто-напросто не имеет законного доступа к необходимой ему информации государственных учреждений! Именно такого рода сложности побудили риелторское сообщество выступить с законодательной инициативой «снизу» – в конце концов, кто лучше специалистов рынка недвижимости может быть осведомлен о проблемах этого самого рынка?
   Еще один фактор, который заставил РГР взяться за законопроект, – это отрицательный имидж, который закрепился в обществе за профессией риелтора. Причина такого недоверия – присутствие на рынке недобросовестных посредников, частных маклеров, действующих полулегально, не обладающих никакими специальными познаниями в сфере недвижимости, не имеющих представления о правовых нормах и не стремящихся держаться каких-либо стандартов качества оказываемых услуг. Проще говоря, дискредитирующих профессию. Так, на сегодняшний день, согласно статистике, 40 % сделок с недвижимостью – это сделки неорганизованного рынка, причем только 10 % сделок граждане проводят самостоятельно, остальные 30 % – операции с участием тех самых частных маклеров или агентов, проводящих сделки в обход своих фирм-работодателей. Подобная ситуация создает повышенные риски для граждан и криминализирует обстановку на рынке недвижимости.
   Появись у риелторской деятельности грамотная правовая основа, закон, где будут четко определены содержание и уровень риелторских услуг, расписаны права и обязанности участников рынка, а также перечислены требования, которым должен соответствовать специалист, занимающийся недвижимостью, недобросовестные маклеры уже не смогут так вольготно себя чувствовать, рынок в целом оздоровится. Во-первых, потому, что для получения квалификационного сертификата риелторам необходимо будет регулярно сдавать экзамены и подтверждать квалификацию. Во-вторых, с рынка придется уйти дилетантам и мошенникам, что сделает его более прозрачным и безопасным. В-третьих, профессия риелтора будет признана на государственном уровне. В-четвертых, отношения между самими риелторами станут более цивилизованными, поскольку нарушение стандартов практики будет опять-таки грозить лишением сертификата.
   Таким образом, принятие нового закона сможет обеспечить единую государственную политику на рынке недвижимости, защиту интересов и потребителей риелторских услуг, а также профессиональных участников рынка.

Законопроект РГР: краткое содержание

   Пока законопроект не утвержден Государственной Думой РФ, говорить о нем как о чем-то определенном точно ждущем нас в будущем, преждевременно. Тем более что в отличие от специалистов, работающих в сфере недвижимости, чиновники, похоже, далеко не так уверены, что в России вообще нужен какой-либо закон о риелторской деятельности. Например, весной 2011 года на сайте democrator.ru опубликовали письмо с просьбой внести поправки в законопроект РГР. Письмо собрало необходимое число подписей и было направлено в Комитет по собственности Государственной Думы РФ. Официальный ответ, который пришел оттуда, несколько обескуражил как подписчиков, так и заинтересованных наблюдателей. В нем сообщалось, что «по мнению Комитета, необходимость в специальном федеральном законе, регулирующем оказание посреднических услуг по совершению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, отсутствует».
   Тем не менее, поскольку споры и дебаты вокруг возможного закона продолжаются, а внятной альтернативы законопроекту Российской гильдии риелторов нет, не будет лишним остановиться на нем немного подробней.
   На сегодняшний день требования к объему знаний и квалификации лиц, оказывающих услуги на рынке недвижимости, не обозначены ни в одном законе, а следовательно, не могут быть обязательными для всех. Точно так же нигде не прописаны и стандарты риелторской деятельности. Разработанная РГР концепция предусматривает, что закон должен четко определять три важнейших пункта: состав услуги, предоставляемой риелтором; обязательные требования к профессионалам; ответственность, которую они будут нести за некачественную работу.
   Предполагается, что будут сформированы так называемые Национальные стандарты – требования к порядку оказания риелторских услуг и осуществлению риелторской деятельности, разрабатываемые Национальным объединением саморегулируемых организаций риелторов (СРО) и являющиеся обязательными для исполнения всеми риелторами и специалистами по недвижимости – агентами и брокерами.
   До 11 февраля 2002 года, когда вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в РФ существовало государственное лицензирование риелторской деятельности. Тогда, чтобы оказывать услуги в сфере недвижимости, необходимо было иметь в штате агентства как минимум двух аттестованных специалистов. С 2002 года аттестация стала добровольной. То есть для того, чтобы начать работать риелтором, не нужно сдавать какого-либо общеустановленного экзамена, который выявлял бы наличие необходимых знаний, профессиональную пригодность. Также, несмотря на существование Стандартов практики и Кодекса этики, в которых более-менее четко расписаны обязанности риелтора, требования к его работе как с клиентами, так и с другими специалистами, соблюдение этих правил имеет, в сущности, добровольный характер.
   Проект закона РГР предлагает превратить добровольную аттестацию в обязательную, а также четко определить меру ответственности в случае нарушения риелтором Национальных стандартов, то есть тех самых Стандартов практики и Кодекса этики, собранных в единый документ. По результатам обязательной аттестации будут возможны два уровня специалистов: брокер и агент. Чтобы стать агентом, необходимо будет пройти специальное обучение и сдать тестовые экзамены, а впоследствии время от времени подтверждать свою квалификацию. После получения первичного образования, для того чтобы открыть свою фирму по оказанию услуг в области недвижимости, необходимо будет сначала 2–3 года поработать в уже существующей компании под руководством брокера – более квалифицированного и опытного специалиста по сравнению с агентом.
   Реестр специалистов, прошедших добровольную аттестацию, и сегодня доступен всем желающим на сайте Московской ассоциации риелторов. Но этот список чрезвычайно короток. Если аттестация станет обязательной, любой человек, собирающийся воспользоваться услугами риелтора, сможет сначала удостовериться, что он имеет дело с профессионалом, найдя его фамилию в списке, и таким образом избежать опасности связаться с маклером, чья квалификация крайне сомнительна. Обучать будущих специалистов по недвижимости будут аккредитованные учебные заведения.
   Еще один важный элемент системы – это дисциплинарные комиссии. Уже сегодня существует Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг, куда может обратиться любой клиент, который считает, что риелтор нарушил свои обязательства по отношению к нему, некачественно выполнил свою работу или попросту пошел на обман ради собственной финансовой выгоды. Обращаются в комитет и риелторы, недовольные друг другом. Но, поскольку комитет является общественной организацией и не имеет юридического права накладывать на риелтора какие-либо санкции, его работа не может быть вполне эффективной. Проект закона РГР предлагает преобразовать такие комитеты в дисциплинарные комиссии. Они будут наделены полномочиями лишения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей права заниматься риелторской деятельностью в случае нарушения ими Национальных стандартов. Аналогичные меры могут применяться и к физическим лицам – брокерам или агентам.
   Таким образом, если проект закона о риелторской деятельности, подготовленный Российской гильдией риелторов, когда-нибудь вступит в силу, риелторская деятельность в России станет подобна деятельности врачей в США и некоторых европейских странах. Во-первых, стать риелтором уже нельзя будет вот так вдруг, для этого нужно будет учиться. А во-вторых, даже получение аттестата, дающего право оказывать услуги в области недвижимости, не будет делать человека риелтором на всю жизнь. Любая серьезная промашка, любое нарушение правил будет приводить к тому, что вчерашнему риелтору придется подыскивать себе новую профессию.

Приложение 1. «Инком»: определяя стандарты бизнеса

   Корпорация «ИНКОМ-недвижимость», лауреат премии «Народная марка», – крупнейшая в России группа риелторских компаний. «ИНКОМ-недвижимость» оказывает полный спектр риелторских услуг во всех сегментах рынка (от аренды жилья и офисов до расселения многокомнатных коммунальных квартир и продажи загородных особняков). Кроме того, компания успешно занимается девелоперской деятельностью, являясь лидером в сегменте элитного загородного строительства.
   Председатель Правления Компании «ИНКОМ» Евгений Николаевич Романов: «В нынешнем году Корпорация “ИНКОМ-недвижимость” отпраздновала свое 21-летие. Это событие складывается из двух дат – осенью 1991 года, практически одновременно, начали свою работу компании “ИНКОМ” и “Московская центральная биржа недвижимости” (МЦБН), которые впоследствии объединились, создав Корпорацию «ИНКОМ-недвижимость». Таким образом, Корпорация фактически является ровесником рынка недвижимости в России. Именно ее деятельность во многом стала определяющей в формировании стандартов и технологий работы, которые сегодня считаются основами риелторского бизнеса.
   В частности, именно нами в 1992 году введена практика заключения эксклюзивных договоров на продажу жилья, что способствует защите прав клиентов и более эффективной работе риелторов. Юристы компании разработали доскональную схему проверки юридической безупречности квартир, что было особенно важно на фоне несовершенства законодательства и мошенничества с жильем, особенно массового в 90-е годы. Внимательная юридическая проверка стала настоящим краеугольным камнем работы нашей компании, именно поэтому мы гарантируем своим клиентам успешное проведение сделки и неоспоримость права собственности на приобретаемое жилье. Самая крупная в России база данных продаваемых объектов, широкая филиальная сеть, благодаря которой Корпорация “ИНКОМ-недвижимость” может называться компанией шаговой доступности, многоуровневая технология проверки качества работы риелторов и мощная рекламная поддержка – все эти и другие факторы определили безусловное лидерство компании на вторичном рынке жилья. В настоящее время при посредничестве специалистов Корпорации в Москве проводится порядка 32 % сделок на организованном рынке вторичного жилья, это превышает показатели ближайшего конкурента более чем в три раза. Отмечу и то, что еще в 1994 году “ИНКОМ-недвижимость” и МЦБН стали инициаторами образования Московской ассоциации риелторов – общественной организации, чья деятельность направлена на повышение качества риелторских услуг и цивилизованное развитие рынка недвижимости.
   Среди плюсов Корпорации в сегменте вторичного жилья (что, впрочем, распространяется и на другие сферы недвижимости: загородные дома и новостройки) стоит отметить то, что все больше сделок проводится внутри Корпорации, ее профильными подразделениями. Совместные сделки, когда наши риелторы сопровождают и продавца, и покупателя, конечно, выгодны и компании, и ее клиентам – следует особенно отметить качественную проверку, быстрые сроки заключения сделки, единые технологии работы, возможность более простого решения спорных вопросов в рамках Корпорации.
   В сфере загородной недвижимости наша компания также стала пионером рынка и в настоящее время является лидером как в девелоперском сегменте, так и в риелторском бизнесе. Так, она реализует примерно половину от общего числа объектов, представленных на рынке. Авторству Корпорации принадлежат самые популярные предложения на рынке элитной загородной недвижимости (которые реализуются под специально созданным брендом Villagio Estate): “Риверсайд”, “Гринфилд”, “Лазурный берег”, Millenium Park и многие другие. Активно развивается малоэтажное строительство: примерами его в Московской области могут служить поселки “Маленькая Шотландия”, NovoРижский, а также микрорайон “Удачный”, который строится в Красноярске. Вышеперечисленные проекты были высоко оценены профессионалами рынка и заслужили награды за удачные архитектурные решения, оптимальную инфраструктуру, бережное отношение к природе.
   В сегменте аренды квартир Корпорация также стремится высоко держать планку качества предоставляемых услуг. Сюда входят как организация сделки, так и специальные программы, предназначенные для арендаторов и арендодателей. Отмечу, что в настоящее время, когда рынок аренды жилья в значительной степени находится в руках частных и далеко не всегда добросовестных маклеров, противопоставить “демпингу” можно только качество, индивидуальную работу с каждым клиентом, внимательное отношение к его пожеланиям, гарантию успешного результата, сопровождение клиентов после завершения сделки. Мы стараемся работать именно так.
   На первичном рынке Корпорация “ИНКОМ-недвижимость” также является лидером в сфере риелторского бизнеса. В настоящее время при нашем посредничестве продается более 10 % жилья в Москве и примерно столько же в Московской области. Мы работаем только с проверенными застройщиками, чьи юридические права и финансовые возможности позволяют полностью удовлетворить пожелания наших клиентов.
   Отдельно следует отметить услугу ипотеки, которая также стала внедряться в практику риелторского бизнеса именно нашими специалистами. В отличие от “ипотечных брокеров”, которые своей задачей ставили только получение кредита для клиента, мы изначально подошли к этой задаче в комплексе, то есть рассматривали ипотеку именно как часть сделки с недвижимостью. Таким образом, ипотечный кредит выступал как механизм решения жилищного вопроса: благодаря такому подходу клиент мог четко просчитать возможности и выбрать тот вариант метража и платежей, который устраивал его больше всего. Кроме того, наличие партнерских программ с крупнейшими российскими банками дает нашим клиентам особые преимущества.
   В области коммерческой недвижимости Корпорация занимается всеми направлениями бизнеса, осуществляя посреднические операции с офисными помещениями, торговыми площадями и всеми остальными объектами нежилого фонда. Здесь можно особо выделить перспективное направление оценки, которое активно развивается в последнее время. Наши специалисты работают не только в сфере коммерческой недвижимости, где эта процедура необходима, но также с жилыми помещениями и другими объектами.

Подводя итоги вышесказанному, хочется отметить, что свое двадцатилетие “ИНКОМ-недвижимость” встречает зрелой, солидной, уверенной в своих силах компанией, обладающей мощным потенциалом развития. Список всех ее профессиональных наград огромен. Руководители профильных направлений и многие сотрудники – ветераны нашего коллектива, которые прошли вместе от самых истоков бизнеса. Сейчас уже сложно сосчитать, сколько сделок с начала 90-х годов проведено специалистами Корпорации, сколько квартир наши эксперты посмотрели со своими клиентами, сколько заселили новых домов и коттеджей. Но дело даже не в количестве, а в качестве. Изначально мы ставили перед собой задачу качественно работать с каждым клиентом, выстраивали под это наш производственный процесс, качество услуги называли основой риелторского бизнеса. И то, что за прошедшие годы многие люди пришли к нам и не обманулись в своих ожиданиях, я считаю главным достижением нашей компании».

Услуги Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» на вторичном рынке жилья

   Покупка жилых помещений в Москве и Подмосковье: поиск вариантов, экспертная оценка стоимости жилья, оформление всех необходимых документов, помощь в государственной регистрации.
   Продажа жилых помещений: поиск покупателя, продажа с одновременной или последующей покупкой другой квартиры, срочная продажа и услуги по выкупу объектов недвижимости.
   Обмен жилья: съезд-разъезд, расселение коммунальных квартир.
   Сопровождение сделок: оформление готовых вариантов, услуги по сопровождению взаиморасчетов, экспертиза документов.
   Помощь в получении ипотеки: расчет суммы кредита, оформление документов для банка, подбор жилья, его проверка, оформление сделки купли-продажи.
   Гарантии безопасности сделок обеспечены самой технологией работы компании. Корпорация организует тщательную юридическую проверку объекта недвижимости, исключая возможность приобретения жилплощади, в истории которой есть факты, способные в будущем послужить причиной расторжения сделки.
   Кроме того, Корпорация «ИНКОМ-недвижимость» проводит любые операции в сфере загородной и коммерческой недвижимости, аренды жилья, работает на рынке новостроек. Специалисты компании сделают все, чтобы защитить интересы своих клиентов. Также проводится бесплатное консультирование по вопросам недвижимости.
   Помощь в решении жилищных вопросов:
   8 (495) 363–10–10.

Приложение 2. Краткий словарь терминов

   Аванс (от франц. avance) – денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке недвижимости. Передается продавцу до совершения сделки. Лучше закреплять акт передачи аванса не простой распиской, а специальным авансовым соглашением, где прописываются условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила обязательства. В отличие от задатка, который выступает как бы гарантом совершения сделки, аванс в случае, если сделка не состоится по вине продавца, должен быть возвращен обратно покупателю.
   Агентство недвижимости (риелторское агентство, риелторская фирма) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее риелторскую деятельность на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ, оказывающее консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному совершению сделки с недвижимостью.
   Альтернативная сделка (альтернатива, альтернативный обмен, обмен через куплю-продажу) – продажа одного объекта недвижимости с одновременной покупкой другого на деньги покупателя. Целью альтернативной сделки может быть улучшение жилищных условий, переезд в другой район или город, получение денежных средств за счет доплаты, различные разъезды, съезды или расселение коммуналок. Наиболее распространенная операция на рынке жилья (до 90 % от общего числа операций купли-продажи жилья).
   Арендная ставка (ставка арендной платы) – сумма, установленная договором найма, которую наниматель должен выплачивать собственнику за аренду объекта недвижимости.
   Банкротство (от итал. bancorono и rotto – «сломанная скамья») – долговая несостоятельность, отказ гражданина или компании платить по своим долговым обязательствам из-за отсутствия средств. Банкротство наступает после вынесения судебного решения о неспособности должника выполнить свои финансовые обязательства. Судебное решение выносится либо по просьбе самой компании (добровольная ликвидация), либо по требованию ее кредиторов (принудительная ликвидация).
   БТИ (бюро технической инвентаризации) – общее название организаций, осуществляющих государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости в Российской Федерации. Существует два вида технической инвентаризации: первичная (проводящаяся впервые) и текущая (регистрация перепланировок и прочих текущих изменений). Справка из БТИ необходима при большинстве операций с недвижимостью – заключении договора купли-продажи, дарения или обмена.
   Вид разрешенного использования земельного участка – документально закрепленный параметр, присущий любому земельному участку и определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять.
   Вторичный рынок – рынок квартир, право собственности на которые уже зарегистрировано на юридических или физических лиц. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.
   Выписка из Единого государственного реестра земель – см. «Кадастровый паспорт».
   Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Согласно Федеральному закону (от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ) является федеральным государственным информационным ресурсом. Основное назначение Государственного кадастра недвижимости – организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   Дачная амнистия – народное название Федерального закона РФ от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Устанавливает упрощенный порядок приватизации земельных участков, а также домов и строений, находящихся в личном пользовании.
   Девелопер (от англ. develop – «создавать», «застраивать», «развивать»), или застройщик, – частный предприниматель или компания, которые инвестируют в строительство или реконструкцию объекта недвижимости с целью в дальнейшем получить прибыль от продажи или аренды данного объекта.
   Договор купли-продажи недвижимости (договор продажи недвижимости) – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, здание, земельный участок, сооружение или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него указанную в договоре денежную сумму. В договоре также оговариваются все необходимые параметры недвижимого имущества и его месторасположение. Заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
   Договор найма (аренды) жилого помещения – договор, по которому наймодатель (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное пользование. В свою очередь наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за аренду. Во избежание дальнейших разногласий к договору должна прилагаться расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема-передачи объекта договора и опись имущества, находящегося в жилом помещении.
   Договор оказания услуг (агентский договор) – договор, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению заказчика юридические и иные действия от своего имени. Применительно к недвижимости: договор, в котором клиент нанимает риелтора для решения его жилищного вопроса.
   Дольщик (участник долевого строительства) – одна из сторон договора участия в долевом строительстве, обязующаяся уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В более широком понимании дольщиками именуют любых участников долевого строительства независимо от формы заключенного между дольщиками и застройщиком договора.
   Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) – документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.
   Содержит сведения о всех ныне существующих и уже прекративших существование земельных участках. Содержит следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков, их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
   Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличии обременений, арестов и т. д. на территории РФ. Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за плату и в объеме, установленном законом. На сегодняшний день такой орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним.
   Задаток – некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно ГК РФ, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
   Информационное агентство (служба, центр) – предприятие, занимающееся сбором информации для ее последующей продажи. Настоящие информационные агентства извлекают прибыль за счет продажи новостей (оперативной политической, экономической, социальной, культурной информации), фотоснимков и видеорепортажей редакциям СМИ, а также другим учреждениям, организациям и частным лицам, являющимся их подписчиками. В 90-е годы ХХ века в России действовало множество так называемых информационных агентств в сфере недвижимости. Эти агентства специализировались на продаже информации о недвижимости. Из-за огромного количества мошеннических действий (сообщение заведомо ложной информации, продажа одной и той же «конфиденциальной» информации нескольким лицам и т. п.) они приобрели крайне негативный имидж. В настоящее время практически прекратили свое существование.
   Кадастровый паспорт – выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кадастровый паспорт земельного участка определяет все основные характеристики земельного участка, необходим для всех видов сделок с земельным участком. Кадастровый паспорт предоставляется органом кадастрового учета (Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) по запросам любых лиц.
   Категория земель – правовой режим, предусмотренный российским земельным законодательством для земель в зависимости от их местоположения, использования и природных свойств, определяющий их целевое назначение. Все земли в России делятся на семь категорий: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Отнесение земель к категориям осуществляется:
   • в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
   • в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
   • в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, – органами местного самоуправления;
   • в отношении земель, находящихся в частной собственности, – органами местного самоуправления.
   Ликвидность – способность актива быть проданным (обменянным на денежные знаки или их эквиваленты). Степень ликвидности актива зависит от времени и усилий, необходимых для его продажи. Чем быстрее и легче можно продать актив, тем выше его ликвидность. Самой высокой ликвидностью обладают денежные знаки (банкноты, казначейские билеты, монеты и т. п.), одной из самых низких – недостроенные объекты недвижимости.
   Межевание – комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также правовому оформлению полученных материалов при возникновении и изменении любых форм земельных отношений (сделке купли-продажи, наследовании, дарении, приватизации, объединении, разделении земельного участка). Межевание является необходимым условием формирования межевого плана и изготовления кадастрового паспорта земельного участка.
   Мошенничество – хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Под обманом в данном случае понимается как сознательное искажение истины (активный обман), так и умолчание об истине (пассивный обман). В России мошенничество является уголовным преступлением (статья 159 УК РФ). Хищение документов, не являющихся носителями стоимости, но лишь предоставляющих право на получение имущества (доверенности, накладные, квитанции и т. п.) с целью последующего незаконного получения по нему чужого имущества с позиций российского законодательства представляет собой приготовление к мошенничеству.
   Наймодатель – собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо), предоставляющий другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ГК РФ (статья 606 «Договор аренды») признает понятие «наймодатель» тождественным понятию «арендодатель».
   Наниматель – сторона договора найма жилого помещения, получающая от другой стороны (наймодателя) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ГК РФ (статья 606 «Договор аренды») признает понятие «наниматель» тождественным понятию «арендатор».
   Недвижимость – вид имущества, признаваемого недвижимым в установленном законом порядке. К недвижимому имуществу по происхождению относятся земельные участки, участки недр и другие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимости относятся также многолетние насаждения и объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению в России существует недвижимость по закону. К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.
   Независимая оценка недвижимости – оценка стоимости недвижимости, производимая незаинтересованной стороной (оценщиком). Для реализации принципа независимости оценщиков Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что «размер платы оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки».
   Новостройка – объект недвижимости, находящийся на стадии строительства или чье строительство недавно завершено, здание сдано в эксплуатацию и находится в собственности юридического лица – застройщика. В отличие от квартир на вторичном рынке жилья квартиры в новостройках не имеют юридической истории.
   Обременение (ограничение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества. Как правило, обременение означает наличие определенных прав на имущество у лиц, не являющихся собственниками. В качестве обременений могут выступать: ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в выписке из ЕГРП. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.
   Отчуждение – передача имущества в собственность другого лица. Различаются отчуждение возмездное (купля-продажа) и безвозмездное (дарение). В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется независимо и помимо воли собственника, то есть принудительно. Принудительное отчуждение недвижимого имущества может осуществляться в связи с конфискацией, реквизицией, изъятием участка, утратой собственником недвижимости права пользования земельным участком, прекращением прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; изъятием земельного участка, используемого с нарушением законодательства; прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.
   Охранные зоны – земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо-, водо– и других трубопроводов, ЛЭП, электро– и телефонных кабелей. Также к охранным зонам относятся водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы. Охранные зоны могут наслаиваться на земельные участки, находящиеся в частной собственности, и создавать ограничения в их использовании.
   Правоустанавливающие документы – документ или совокупность документов, которые на основании законодательства и нормативных актов, действующих в период их составления, бесспорно подтверждают право указанного в них лица на указанный объект недвижимости и являются достаточными для установления зафиксированного в них права без каких-либо других бумаг. Правоустанавливающими документами в зависимости от способа приобретения имущества может быть договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или постановление главы администрации муниципального образования и др.
   Приватизация недвижимости – передача государственной или муниципальной собственности (земельных участков, зданий, квартир и т. д.) безвозмездно в собственность частного или юридического лица.
   Регистрация сделки и перехода прав (государственная регистрация прав) – юридический акт, предусмотренный статьей 131 Гражданского кодекса РФ, после свершения которого сделка вступает в силу и происходит официальная передача прав собственности на недвижимое имущество. Если право не было зарегистрировано надлежащим образом, то оно не считается возникшим и распоряжение имуществом становится невозможным. Подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственная регистрация прав на недвижимость является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. С момента государственной регистрации право на объект недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке.
   Риелтор – сотрудник риелторского агентства или индивидуальный предприниматель, оказывающий посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью в интересах клиента.
   Сервитут (от лат. servitus – «подчиненность») – особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивающий ее собственника в определенном отношении.
   Собственник жилья – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на недвижимое имущество, данное лицо выступает в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.
   Участки без подряда – земельные участки, которые прошли межевание, имеют кадастровый номер, но продаются без каких-либо обязательств по будущему строительству зданий на участке как со стороны девелопера (продавца), так и со стороны будущего собственника (покупателя).
   Участки с подрядом – земельные участки, для которых на момент продажи уже существует архитектурный проект планируемых на участке строений, причем контроль будущего строительства, а также подвода и подключения коммуникаций берет на себя застройщик.
   Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий организацию единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. В рамках своих полномочий Росреестр ведет: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), Единый государственный реестр саморегулируемых организаций (ГРСО), Государственный кадастр недвижимости, Государственный каталог географических названий, Сводный государственный реестр арбитражных управляющих, Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
   Черный маклер (черный риелтор) – риелтор, не представляющий никакую компанию, работающий в одиночку. Черный маклер, как правило, предлагает те же услуги по купле-продаже и найму недвижимости, что и легальные фирмы, но не гарантирует выполнения своих обязательств.
   Юридическая (правовая) история объекта недвижимости – история перехода прав собственности и прав пользования на недвижимое имущество. Изучение юридической истории позволяет установить имеющиеся обременения объекта недвижимости (не наложен ли на объект недвижимости арест, не ограничены ли права собственника в связи с ипотекой и т. д.).