Ирина Евгеньевна Кабанова
Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

   РЕЦЕНЗЕНТЫ:
   Кархалев Денис Николаевич – доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права Башкирского государственного университета.
   Рыбаков вячеслав Александрович – доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса рязанского государственного университета имени с. А. Есенина, член научно-консультативного совета при Верховном суде российской федерации.

Список сокращений

   Конвенция УНИДРУА (Оттавская конвенция, Конвенция) – Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге
   АПК РФ – Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации
   ВК РФ – Воздушный кодекс Российской Федерации
   ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
   ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации
   ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
   КВВТ РФ – Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации
   КоАП РФ – Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации
   КТМ РФ – Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации
   НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации Закон о кадастре – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»
   Закон о лизинге – Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»
   Закон о регистрации – Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
   Принципы – Принципы международных коммерческих договоров
   Проект изменений в ГК РФ – Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
   Модельный закон – Модельный закон о лизинге (принят резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г.)
   ВАС РФ (ВАС) – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
   ВС РФ (ВС) – Верховный Суд Российской Федерации
   ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
   ОКОФ – Общероссийский классификатор основных фондов
   СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
   ТПП РФ – Торгово-промышленная палата Российской Федерации
   УНИДРУА – Международный институт унификации частного права
   IAS 17 – Международный стандарт финансовой отчетности (МСФО) 17 «Аренда»
   Leaseurope – Европейская федерация национальных лизинговых ассоциаций

Введение

   Отказ от административно-командной модели управления и переход к рыночной экономике стали причиной появления в российском гражданском праве новых институтов, новых договорных конструкций, опосредующих общественные отношения, основанные на частноправовых принципах диспозитивности, равенства, свободы договора, согласования воли и интересов субъектов. К подобным отношениям принадлежит лизинг, достаточно активно развивающийся в России на протяжении последнего двадцатилетия.
   В экономической литературе лизинг определяется как вид инновационной деятельности, финансовых услуг, форма кредитования при приобретении имущества, как специфическая форма финансирования вложений на приобретение машин, оборудования, недвижимого имущества и других элементов основного капитала при посредничестве специализированной финансовой (лизинговой) компании, которая получая право собственности на имущество, отдает его третьему лицу в аренду.
   Лизинг позволяет решать задачу постоянной модернизации средств производства в условиях рынка и конкурентной среды, однако для того, чтобы в полной мере раскрыть потенциал лизинга, необходима четкая, последовательная, заинтересованная политика государства, выражающаяся, прежде всего, в надлежащем правовом регулировании лизинга.
   Изменение экономических условий и постоянное обновление законодательства обусловливает необходимость уточнения, соответствующей интерпретации и систематизации имеющихся теоретических положений о лизинге. В настоящее время нормы, посвященные рассматриваемым отношениям, содержатся в различных международных и национальных правовых актах, которые не всегда согласуются между собой и не обеспечивают адекватного регулирования лизинга в РФ.
   Несмотря на значительное количество правовых исследований, посвященных лизингу, дискуссионными остаются вопросы о его природе, сущности, формах и видах, соотношении понятий «лизинг», «финансовая аренда», «лизинговая» и «инвестиционная деятельность», субъектном составе и структуре лизингового обязательства.
   Сложности, связанные с различным толкованием и ошибочным применением отдельных положений действующего законодательства о лизинге, выявила судебная практика, но и последней не свойственно единообразие в разрешении споров, возникающих при осуществлении лизинга.
   Изменение действующего законодательства, в результате которого появилась возможность использования лизинга не только в предпринимательских целях, продолжение работы над совершенствованием правовых основ лизинга, способное привести к увеличению числа договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, нерешенность вопроса об очередности заключения и регистрации договоров о приобретении недвижимого имущества и лизинга недвижимости, неопределенность относительно момента возникновения обязанности по предоставлению недвижимости в лизинг и ее исполнения – главные причины, объясняющие возможность появления нового исследования, посвященного гражданско-правовому регулированию лизинга.
   Одно из перспективных направлений лизинга – это лизинг недвижимости, с помощью которого можно получить недвижимое имущество во владение и пользование на определенный срок без единовременной выплаты полной его стоимости. Однако лизингу недвижимости в РФ принадлежит самый маленький сегмент этого рынка.
   В России лизингу недвижимости в 2009 г. принадлежало только около 1,6 % на рынке лизинга [1 - Исследование рынка лизинга по итогам 2009 г. / Информация с официального сайта российской ассоциации лизинговых компаний http://www.rosleasing.ru/news/?ident=374/ только 9 лизинговых компаний заключили договоры лизинга недвижимого имущества общим количеством 31.] (без учета лизинга недвижимости в силу закона – абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ), в то время как доля лизинга недвижимости в европейских странах в среднем составляет 17 % [2 - См.: Смирнов Е.Е. Россия на мировом рынке лизинга // Международные банковские операции. 2008. № 3.], несмотря на неудачи 2009 г., в котором количество новых договоров лизинга недвижимости по сравнению с аналогичным общеевропейским показателем за 2008 г. сократилось на 20,9 % [3 - European Leasing Market Shows 28 Percent Downturn in 2009 // http://www.worldleasingnews.com]. В целом, после десятилетия постоянного увеличения доли лизингового сектора в мировой экономике финансовый кризис привел к значительному спаду, и 2009 г. стал самым тяжелым для лизингового бизнеса с 1994 г. (с момента начала сбора и анализа показателей развития лизинга Европейской федерацией национальных лизинговых ассоциаций – Leaseurope).
   В 2010 году лизинг недвижимости продемонстрировал резкий прирост (на 298,88 %) и составил 5,08 % от общего рынка лизинга, что связывается с деятельностью ЗАО «Сбербанк Лизинг», заключившего в качестве лизингодателя более 70 % новых договоров лизинга недвижимости в рамках реализации государственных проектов [4 - обзор рынка лизинга 2010. российская ассоциация лизинговых компаний. с. 5.]. Остальные лизингодатели ограничились заключением от 1 до 4 договоров лизинга недвижимости, кроме ООО «ЧелИндЛизинг», на счету которого 16 договоров лизинга недвижимости.
   Но в 2011 – первом полугодии 2012 сумма лизинговых сделок с недвижимостью на российском рынке вновь сократилась (почти втрое), в то же время сделки с оборудованием выросли в объемах на 22,8 %. Для сравнения – сегмент лизинга недвижимости на общеевропейском рынке в 2011 году сократился лишь на 18,6 %, а сделки с оборудованием выросли на 11,5 %. При этом сделки в сегменте недвижимости сократились на 18,5 % (в 2010-м сокращение составило 13 %). Доля этого сегмента на общеевропейском рынке в 2011 году составляла 9,5 % (и это с учетом ее падения в результате экономической нестабильности). В наиболее же успешный период – в 2006 году – его доля достигала 15,6 %.
   Приведенные выше данные рассчитаны в соответствии с методологией Leaseurope, согласно которой под лизингом подразумеваются все его виды лизинговых контрактов (в том числе финансовый лизинг, оперативный лизинг, а также покупка в рассрочку), подпадающие под трактовку стандарта IAS 17.
   Если принимать во внимание только сделки с недвижимостью, подпадающие под определение ст. 665 ГК РФ, процент лизинга недвижимости на российском лизинговом рынке окажется еще меньшим. За последние десять лет его доля в новых сделках не превышала 6 %, а среднее значение составляло примерно 2,3 %.
   Причинами такого результата являются противоречия и пробелы в законодательстве, которые препятствуют распространению данного вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Теоретическое исследование правового регулирования лизинга недвижимости может помочь совершенствованию законодательства, что позитивно скажется на развитии лизинга недвижимости в России.

Глава I
Понятие и правовая природа договора лизинга недвижимости

//-- § 1. Экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости --//
   Успешное проведение экономических реформ в РФ во многом зависит от решения задачи технического переоснащения, от нахождения источников инвестиций, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса в настоящее время, является лизинг [5 - См.: European Leasing Market in 2009; Asset Finance and Leasing Trends in 2012 and Prospects for 2013 // http://www.worldleasingnews.com/news/asset-finance-and-leasing-trends-in-2012-and-prospects-for-2013/].
   Импульсом для его развития в середине XX века стало увеличение потребностей бурно растущей транспортной системы. Новый вид арендных отношений, заключавшийся в приобретении оборудования и передаче его в аренду лицам, по заявке которых данное оборудование приобреталось, получил распространение в США и странах Западной Европы. Уже в начале 50-х годов прошлого столетия массовый характер приобрела сдача в лизинг транспортным организациям машин, морских судов, самолетов, железнодорожных составов [6 - См.: Договоры в предпринимательской деятельности / отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. М., 2008. с. 166.].
   Принципиальная идея лизинга состоит в возможности использования финансовых ресурсов лизингодателя с целью приобретения имущества для его последующего предоставления лизингополучателю с возвратом вложений и вознаграждения лизингодателя. Лизингодатель передает лизингополучателю во временное владение и пользование имущество для удовлетворения его потребностей, но экономический смысл заключается в предоставлении лизингодателем финансирования, необходимого для осуществления этой передачи. Данное обстоятельство позволяет исследователям правовой природы лизинга утверждать, что лизинг является одной из форм кредитования, при которой кредитор не выдает заемщику деньги, на которые последний купит конкретную вещь, а сам вкладывает эти деньги в указанную заемщиком вещь и передает их как бы внутри вещи. Выглядит это как передача вещи, хотя реально является передачей сокрытых в вещи денег [7 - См.: Егоров А.В. тезисы вводного доклада на круглом столе «Лизинговая операция: как распутать клубок противоречий» (02 февраля 2012 г.). текст доступен по ссылке: http://www.privlaw.ru/rshchp.php].
   В РФ лизинг является методом государственной поддержки предпринимательства, инструментом технического оснащения производства и обновления основных фондов, способом получения кредита и кредитного дохода, формой инвестиций. Расширение использования лизинга как источника финансирования инвестиций было провозглашено в Плане по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики [8 - План по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики Правительства рф на 2010 год (утв. Правительством рф 02.03.2010) // российская газета. 20.03. 2009 г. № 4872.].
   В Бюджетном послании Президента РФ была поставлена цель по созданию источников повышения конкурентоспособности российской экономики, ее модернизации и технологического обновления, и на лизинг возлагаются надежды как на средство достижения этой цели [9 - См.: Бюджетное послание Президента российской федерации от 25 мая 2009 г. «о бюджетной политике в 2010–2012 годах // опубликовано на интернет-портале «российской Газеты» 25.05.2009 г. http://www.rg.ru/printable/2009/05/25/ poslanie.html.].
   Распространенность лизинга объясняется экономическими причинами в ситуации, когда возрастающая конкуренция заставляет производителей искать иные, помимо традиционной продажи, пути реализации товара, а иные участники оборота не заинтересованы в приобретении необходимого им имущества в собственность либо не способны его приобрести.
   Лизинг обладает чертами аренды и кредита, совмещая их преимущества. Субъекты экономической деятельности, выбирающие лизинг для решения стоящих перед ними задач, видят в нем средство рационального использования своей и чужой собственности посредством продажи своего имущества, передачи в аренду приобретенного имущества, использования арендованного имущества.
   Лизинг предоставляет производителям эффективный и сопряженный с низким уровнем риска способ сбыта товара в условиях нехватки у клиентов средств для его покупки или отсутствия заинтересованности в приобретении имущества в собственность.
   Лизингополучатели имеют возможность приобретать активы и увеличивать производственные мощности без единовременного и значительного отвлечения собственных денежных средств. Для них лизинг привлекателен тем, что: одновременно осуществляется приобретение имущества и финансирование его приобретения; выполняется «золотое правило финансирования», согласно которому финансирование должно производиться в течение всего срока использования имущества; собственные средства лизингополучатель может использовать на другие цели; позволяет сразу же приступить к деятельности, для которой имущество приобретается в лизинг.
   Лизинговые платежи, уплачиваемые лизингополучателем, относятся на себестоимость продукции, то есть средства на их уплату не входят в состав облагаемой налогом прибыли. Субъекты, заключившие договор лизинга, имеют право на применение ускоренной амортизации предмета лизинга.
   Лизингодатели, оставаясь собственниками передаваемого в лизинг имущества, имеют дополнительные гарантии возврата вложенных средств. Поскольку имущество остается в собственности лизингодателя, оно выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства, что, однако, не препятствует лизингодателю обращаться к иным способам обеспечения исполнения.
   Интерес к лизингу возрастает в связи с появившейся возможностью лизинга имущества не только в предпринимательских, но и в иных целях, не противоречащих закону [10 - федеральный закон от 08.05.2010 № 83-фЗ «о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» // сЗ рф 10.05.2010 г. № 19. ст. 2291.]. Эта правовая новелла создает основу использованию механизма лизинга для улучшения материальной базы бюджетных учреждений, что позволит им участвовать в решении задач модернизации экономики страны.
   Но в отсутствие мер государственной поддержки лизинга и предоставления сторонам гражданско-правового договора лизинга преференций в налоговом, таможенном, инвестиционном законодательстве лизинг лишается своих преимуществ перед обычной арендой либо кредитом, а договор лизинга превращается в договорную конструкцию, не востребованную практикой. Подтверждение этому – реакция на инициативу Минфина РФ, изложенную в программном документе «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 год и на плановый период 2012–2013 гг.» [11 - основные направления налоговой политики российской федерации на2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов одобрены Правительством рф 20.05.2010.] о пересмотре практики применения ускоренной амортизации вплоть до ее отмены. Данное предложение оценивается лизинговым сообществом не иначе как губительное для лизинга и для процесса обновления производства в реальном секторе экономики России в целом [12 - См.: АкиндиновА.Ю. Проблемы и перспективы консолидации лизинговых компаний // Лизинг. 2010. № 11. с. 10.].
   Следует отметить, что избранное Минфином РФ направление совершенствования амортизационной политики было сохранено в Основных направления налоговой политики Российской Федерации на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов [13 - основные направления налоговой политики российской федерации на2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов (одобрено Правительством рф 07.07.2011) // социальный мир. № 35. 2011. с. 19–25.]. В п. 1.2. Раздела II «Меры в области налоговой политики, планируемые к реализации в 2012 году и в плановом периоде 2013 и 2014 годов» признано нецелесообразным предоставление права ускоренной амортизации в отношении любого имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды (лизинга).
   Применение коэффициента ускоренной амортизации представляется обоснованным только при совершении лизинговых операций, соответствующих задачам модернизации экономики и обновления фондов производственного сектора, поэтому в целях упорядочивания данной меры налогового стимулирования предполагается разработка перечня видов основных средств, в отношении которых при предоставлении (получении) в лизинг к основной норме амортизации может применяться повышающий коэффициент.
   Как уже подчеркивалось, лизинг недвижимости в РФ остается самым невостребованным из видов лизинга исходя из типа имущества. Объясняется это как пробелами в законодательстве [14 - См.: Блинков О.Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. Волгоград, 2000. с. 7.], препятствующими распространению данного вида лизинга в деловой практике, так и особенностями отечественного рынка недвижимости, который характеризуется непрозрачностью, повышенным спросом и недостаточным предложением, тенденцией к постоянному росту арендной платы и повышению стоимости недвижимости [15 - См.: КовыневС.Л. Лизинговые сделки. рекомендации по избежанию ошибок. М., 2008. с. 124.].
   Для того чтобы стимулировать развитие лизинга, необходимо отграничить это явление от смежных, что довольно сложно.
   Например, в дефиниции лизинга, предложенной Leaseurope, перечислены возможные предметы лизинга, подчеркнута целевая направленность лизинга и особенность положения лизингодателя: «Лизинг – это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях лизингополучателем. В то время как товары покупаются лизингодателем, и он сохраняет за собой право собственности на весь период действия договора лизинга» [16 - Цит. по: Харитонова Ю.С. Договор лизинга. М., 2002. с.26.]. Сущностных признаков лизинга из этой формулировки не усматривается, и в целом на первой сессии Leaseurope было отмечено, что никто не может точно определить, что же такое лизинг [17 - Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М.,1991. с.14].
   Конвенция УНИДРУА О международном финансовом лизинге, принятая 22 мая 1988 г. в Оттаве на конференции ООН трактует финансовый лизинг как сделку, включающую следующие характеристики:
   1) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;
   2) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;
   3) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.
   В Модельном законе о лизинге, принятом резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г. [18 - нормы этого закона не имплементированы в российское законодательство. с текстом закона на русском языке можно ознакомиться по ссылке http:// www.unidroit.org/russian/modellaws/2008leasing/s-59a-17-r.pdf.], подразумевается, что термин «лизинг» охватывает собственно аренду, ее производные и финансовую аренду. Договором финансовой аренды является договор аренды, обладающий следующими особенностями:
   1) арендатор указывает имущество и выбирает поставщика;
   2) арендодатель приобретает имущество в связи с договором аренды, и поставщик осведомлен об этом факте;
   3) арендные или иные платежи, подлежащие уплате по договору аренды, рассчитываются с учетом или без учета амортизации всей или значительной части стоимости вложения арендодателя.
   На характеристику договора в качестве договора лизинга не влияет наличие или отсутствие обязанности арендатора приобрести в собственность все либо часть арендуемого имущества.
   Из приведенных положений заметен общий подход и Конвенции и Модельного закона к договору лизинга как договору, арендному по своей природе, но обладающему значительной спецификой. К тому же, прослеживается стремление избежать дефиниций и определить сложное явление через его существенные признаки, что представляется полезным примером для законодателя. Однако и в этих определениях трудно отграничить лизинг как систему имущественных отношений от договора лизинга, эти отношения опосредующий и придающий им правовую форму.
   Германский цивилист Х. Бюшген отмечает, что предварительное объяснение лизинга через такие его аспекты, как «возмездная передача в пользование средств производства» и «особая форма покрытия нужд в основных средствах» дает лучшее представление о лизинге, поскольку подводит к анализу его экономических предпосылок, специфических форм и функций в хозяйственной практике» [19 - Büschgen H. E. Praxishandbuch Leasing. München, 1998. S. 3. Oxford Library.].
   Основные признаки лизинга как особого вида арендных отношений можно расположить в следующем порядке:
   1) предмет, передаваемый в лизинг, специально приобретается лизингодателем для целей и по спецификации лизингополучателя;
   2) срок лизинга, как правило, является длительным и охватывает весь период эффективной службы предоставленного имущества, определяемый с применением ускоренной амортизации предмета лизинга;
   3) общая сумма лизинговых платежей за пользование предметом лизинга включает его стоимость с учетом амортизации, проценты за пользование предоставленными денежными средствами и оплату услуг лизингодателя;
   4) по истечении срока лизинга лизингополучателю часто предоставляется право приобрести предмет лизинга в собственность по остаточной стоимости. Однако не исключается возможность и других действий сторон, таких как возврат предмета лизинга лизингодателю.
   Во многих правопорядках отношения, не обладающие системой этих признаков, например, оперативный лизинг, признаются обычными арендными сделками. Однако выделение финансового и оперативного лизинга как основных видов лизинга свойственно для правовой системы США, в то время как в доктрине и законодательстве континентальной Европы преобладает позиция, согласно которой лизингом признается только финансовый лизинг [20 - J. Poczobut. Umowa leasingu w prawie krajowym i mi^dzynarodowym. Warszawa.1996. S. 46.].
   В современном российском законодательстве о лизинге оперативный лизинг также не отнесен напрямую к видам лизинга, что представляется верным в целях воспрепятствования совершению притворных лизинговых сделок. Общая сумма лизинговых платежей зависит от срока лизинга и амортизации предмета лизинга. Если такой зависимости нет, возникает вопрос о наличии в действиях сторон разумных хозяйственных мотивов, не направленных к получению необоснованной налоговой экономии.
   Развитие лизинговых отношений привело к тому, что оставаясь видом аренды, лизинг, в свою очередь, может быть разделен на несколько видов.
   В Законе о лизинге выделяется внутренний и международный лизинг, различаемый в зависимости от принадлежности субъектов лизинга к одной или разным странам.
   Снятие ограничения по субъектному составу лизинговых отношений и использованию предмета лизинга только в предпринимательских целях позволяет выделить лизинг, субъектами которого выступают индивидуальные и коллективные предприниматели, и лизинг с участием лизингополучателей, не осуществляющих предпринимательскую деятельность [21 - ст. 14 Федерального закона от 08.05.2010 г. № 83-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» // сЗ рф 10.05.2010. № 19. ст. 2291.]. Эта правовая новелла создает основу для использования лизинга в целях улучшения материальной базы учреждений и способствует развитию лизинга с участием физических лиц – потребителей.
   В зависимости от типа имущества, являющегося предметом лизинга, он подразделяется на распространенный в деловой практике лизинг движимого имущества и лизинг недвижимости, возникший в ответ на новые потребности субъектов экономической деятельности. Лизинг недвижимости как вид лизинга представляет собой отношение по предоставлению во владение и пользование объектов недвижимости за плату и на срок, определяемый с учетом сроков полезного использования недвижимого имущества.
   Отличия правового регулирования лизинга недвижимости от лизинга движимого имущества обусловлены правовым режимом недвижимости, в том числе, особыми требованиями к оформлению прав на недвижимое имущество и форме сделок с недвижимостью, что дает возможность обеспечить больший контроль за их совершением.
   Применительно к лизингу недвижимости это означает сопоставление признаков возникающего отношения с признаками лизинга в каждом конкретном случае. Это также обеспечивает проверку договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, что позволяет расширить их круг, т. к. опасность совершения мнимой либо притворной сделки для получения необоснованной налоговой экономии здесь существенно ниже, нежели в отношениях по лизингу движимого имущества.
   Государственная регистрация прав, являясь способом охраны и защиты прав на недвижимость, служит гарантией соблюдения интересов участников лизинга, в первую очередь, лизингодателя, что в целом увеличивает доверие к лизингу недвижимости.
   В отличие от купли-продажи и подряда лизинг позволяет получать недвижимость во владение и пользование, а не в собственность, но при этом лизингополучатель имеет возможность использовать недвижимое имущество в своих целях без отвлечения значительной части собственных денежных средств и не прибегая к дополнительным источникам финансирования.
   Лизинг по сравнению с арендой недвижимости представляет собой более долгосрочные и стабильные отношения (договоры аренды зачастую заключаются на срок менее года).
   Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Возможность изменения размера лизинговых платежей предусмотрена и Законом о лизинге, причем этот размер допустимо изменять не чаще чем один раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона о лизинге). Но из-за связи размера лизинговых платежей со сроком договора лизинга, размер и способ уплаты лизинговых платежей, как правило, устанавливается при заключении договора лизинга и более не изменяется. Это обстоятельство выгодно отличает лизинг недвижимости от аренды или коммерческого найма, поскольку арендодатели (наймодатели) регулярно пользуются своим правом на увеличение размера арендной платы.
   В договоре аренды не предусматривается право арендатора выкупить в собственность используемую недвижимость (за исключением аренды с правом выкупа). Лизинг при наличии в договоре условия о выкупе объекта недвижимости такую возможность предоставляет, и не только предпринимателям.
   Лизинг имеет весомые преимущества не только перед арендой, но и перед приобретением коммерческой недвижимости в кредит, обеспеченный ипотекой, т. к. высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков затрудняют получение кредита для приобретения недвижимости. Несмотря на то, что расходы лизингополучателя зачастую превышают расходы на приобретение недвижимости в кредит, поскольку срок договора лизинга обычно больше срока кредитного договора, именно лизинг является инструментом, предоставляющим возможность приобретения коммерческой недвижимости для индивидуальных и коллективных предпринимателей в сфере малого и среднего бизнеса.
   Для ипотеки коммерческой недвижимости желательно, чтобы ее предметом была недвижимость, обладающая высокой ликвидностью. Требования кредитора к объекту, под залог которого выдается кредит, не всегда совпадают с требованиями заемщика. Напротив, объект недвижимости, передаваемый в лизинг, полностью отвечает требованиям лизингополучателя.
   Так как объект недвижимости в течение срока лизинга находится в собственности лизингодателя, который является заемщиком перед банком при необходимости дополнительного финансирования лизинговой операции, у лизингополучателя отсутствует необходимость предоставлять залог для обеспечения исполнения обязательства перед лизингодателем, Еще один плюс – наличие заключенного договора лизинга не влияет на состояние кредитной истории лизингополучателя.
   В случае с лизингополучателями – физическими лицами, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, лизингодатели, оставаясь собственниками предоставляемого в лизинг жилья, учитывают его на своем балансе и являются плательщиками налога на имущество. Для содействия развитию лизинга жилой недвижимости допустимо предусмотреть снижение налогового бремени для этой категории лизингодателей, чтобы стимулировать их к заключению договоров лизинга жилой недвижимости.
   Продажа недвижимости для предоставления ее в лизинг позволяет существенно увеличить число потенциальных покупателей и этим может быть привлекательна для продавцов и застройщиков.
   Отличительной особенностью лизинга недвижимости является то, что обладая преимуществами перед иными способами приобретения недвижимости, он в каждом индивидуальном случае предоставляет возможность выбора оптимальной схемы приобретения недвижимости. Недвижимость передается лизингополучателю в результате исполнения участниками лизинга обязанностей, возникающих из двух договоров: договора лизинга недвижимости и договора о приобретении недвижимости в собственность лизингодателя. Более подробно эти договоры будут анализироваться ниже.
   Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность для передачи в лизинг, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости. Например, для лизинга коммерческой недвижимости, бывшей в эксплуатации, это может быть договор купли-продажи; для лизинга недвижимости, которой еще нет в наличии – договор строительного подряда или договор участия в долевом строительстве.
   Термин «лизинг» достаточно многозначен и используется не только в правовых исследованиях. Отечественный законодатель первоначально усмотрел в лизинге вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств в имущество, передаваемое по договору физическим и юридическим лицам на определенный срок [22 - Указ Президента рф от 17 сентября 1994 г. № 1929 «о развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности» (далее – Указ № 1929) // сЗ рф. 1994. № 22. ст. 2463.]. В утвержденном Постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» [23 - сЗ рф. 1995. № 27. ст. 2591. В данное постановление вносились изменения и дополнения постановлением Правительства рф от 23 апреля 1996 г. № 528 (сЗ рф. 1996. № 18. ст. 2154).]
   Временном положении о лизинге эта позиция была несколько скорректирована в сторону понимания лизинга как правовой категории, что соответствовало подходу Конвенции УНИДРУА 1988 г. к лизингу, в первую очередь, как к гражданско-правовому обязательству. Лизинг в п. 1 Временного положения определялся как вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
   В Законе о лизинге сохранился взгляд на лизинг как на экономико-правовую категорию, о чем свидетельствует формулировка ст. 2. Но правоотношение не порождает, а опосредует экономическое отношение, поэтому лизинг как совокупность правовых и экономических отношений (курсив мой. – И.К.) объектом правового регулирования быть не может. Правовое отношение представляет собой то, что правом уже урегулировано, в том числе, через создание определенных договорных конструкций. Это идеальная модель, с которой соотносятся реальные действия участников оборота. Недаром главы ГК РФ называются, к примеру, «Купля-продажа», «Аренда», «Подряд» (т. е. обозначают отношения, подвергающиеся правовому регулированию), а не «Договор купли-продажи», «Договор аренды», «Договор подряда».
   И еще одно замечание по терминологии ст. 2 Закона о лизинге. Представляется, что лизинг – это не совокупность, а система отношений, т. е. ограниченное множество элементов, находящихся в устойчивых, упорядоченных и соподчиненных друг другу структурных взаимосвязях. Напротив, совокупность является случайным набором хаотично расположенных и произвольно составленных элементов [24 - См.: МироновВ.В. философия: Учебник. М., 2008. с. 173; философия. Часть вторая: Основные проблемы философии: Учеб. пособие для ВУЗов / Под ред. проф. В.И. Кириллова. М., 2002. с. 40.].
   За время, прошедшее с момента принятия Указа № 1929, термин «лизинг» закрепился как в российских нормативных актах, так и в деловой практике. Однако в правовых актах подчас происходит смешение понятий, и рассматриваемые отношения, а также договор, их опосредующий, именуются: «лизинг», «финансовая аренда», «финансовая аренда (лизинг)».
   Слово «leasing» появилось в английском языке как производное от слова lease, которое переводится как «аренда», «наем» [25 - новый англо-русский словарь / Под ред. проф. В.К. Мюллера. М., 1998. с. 414.]. В русском языке термин «лизинг» возник даже не как перевод иностранного понятия, а как транскрипция, написанная русскими буквами, для обозначения нового для отечественной деловой практики явления.
   В результате термин получил множество значений. Лизинг воспринимается и как соответствующая система экономических отношений, и как договор, опосредующий эти отношения. Не добавил ясности и отечественный законодатель, введя понятие «финансовая аренда» в качестве синонимичного понятию «лизинг» в ГК РФ и Закон о лизинге. Термин «финансовый лизинг» использовался в первых официальных документах, посвященных лизингу, а также в первоначальном тексте Закона «О лизинге».
   Нет и единых международных понятий «лизинг», «финансовый лизинг», «финансовая аренда» [26 - См.: ЮсеваЮ.В. Понятие финансовой аренды и ее регулирование в международном частном праве. // Актуальные проблемы гражданского права: сборник статей. Вып. 5 / Под ред. В.В. Витрянского. М., 2002. с. 485.]. Англоязычный вариант Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» оперирует словосочетанием «financial leasing», но стороны договора лизинга названы «lessor» и «lessee», что на русский язык можно перевести и как лизингодатель – лизингополучатель и как арендодатель – арендатор соответственно.
   Нормы ГК РФ базируются на положениях Оттавской конвенции, в которой закреплен только один из видов лизинга, известных англо-американскому праву, а именно финансовый лизинг.
   При включении в ГК РФ норм о лизинге отечественный законодатель решил превратить словосочетание «финансовый лизинг» в «финансовую аренду», которое и должно характеризовать российское понимание лизинга. Поэтому согласно нормам российского права лизинг может быть только финансовым по терминологии Оттавской конвенции.
   Понятие «финансовая аренда» используется в Международном стандарте бухгалтерского учета IAS 17 (Международный стандарт финансовой отчетности (МСФО) 17 «Аренда»), выпущенном Комитетом по Международным стандартам бухгалтерского учета в сентябре 1982 г [27 - Leasing finance. Euromoney Publications, 1985.]. Согласно этому стандарту, правила учета арендных операций определяются экономическим содержанием сделки, что приводит к необходимости рассматривать два основных вида аренды:
   • финансовая аренда (практически все риски и преимущества собственника переходят к арендатору, который отражает аренду в балансе как актив и как обязательство по выплате будущих арендных платежей);
   • оперативная аренда.
   Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности» [28 - сЗ рф. 02.08.2010. № 31. ст. 4177.] вводятся новые требования к составлению, представлению и публикации консолидированной бухгалтерской отчетности, которую теперь в соответствии с МСФО обязаны составлять кредитные и страховые организации, иные организации, ценные бумаги которых допущены к обращению на торгах фондовых бирж и (или) иных организаторов торговли на рынке ценных бумаг, а также иные юридические лица в случаях, установленных законом либо учредительными документами. Но российские правила учета не предусматривают классификацию аренды по экономическому содержанию сделки. Для целей бухгалтерского учета выделяются:
   • финансовая аренда (лизинг), порядок учета которой установлен Приказом Минфина России от 17.02.1997 г. № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (Применяется в настоящее время с учетом действующего Плана счетов и Инструкции по его применению [29 - См.: Приказ Минфина рф от 07.05.2003 г. № 38н // финансовая газета. № 22. 2003 г. Приказ Минфина рф от 18.09.2006 г. № 115н // финансовая газета. № 46. 2006 г.]);
   • аренда, кроме финансовой, порядок учета которой не установлен отдельным документом, а осуществляется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденным Приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 32н (ред. от 27.11.2006 г. [30 - российская газета, № 116, 22.06.1999. № 117. 23.06.1999.]), и Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденным Приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 33н (ред. от 27.11.2006 г. [31 - российская газета, № 116, 22.06.1999. № 117. 23.06.1999.]).
   Таким образом, употребление терминов «финансовая» и «оперативная» аренда, которые в некоторых случаях не совсем верно переводят как «финансовый» либо «оперативный» лизинг, связано с правилами бухучета, а не с правовой характеристикой сделки. С признанием лизинга в бухгалтерском учете была реализована идея преимущества экономической сущности сделки над ее правовой формой. Это потребовало переосмысления традиционного представления о том, что имущество может отражаться только в финансовой отчетности собственника, а лицо, не являющееся собственником, не вправе отражать его в своей отчетности. В связи с этим следует отметить подход Закона о лизинге, ст. 31 которого позволяет учитывать предмет лизинга как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя в зависимости от договоренности между контрагентами.
   Е.В. Кабатова обращает внимание на тот факт, что ГК РФ и Закон о лизинге используют различную терминологию для обозначения сторон договора: «В ГК РФ это арендодатель и арендатор, а в Законе о лизинге лизингодатель и лизингополучатель. Третий участник лизинга в обоих документах определяется одинаково – продавец» [32 - Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному // развивая идеи Августа рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа рубанова / сост. и отв. ред. О.А. Хазова. М., 2006. с. 287.]. Это различие, отражающее отношение к правовой природе лизинга, носит концептуальный характер, т. к. если в соответствии с ГК РФ лизинг является разновидностью аренды, то в Законе лизинг рассматривается как особый вид инвестиционной деятельности. На том, что Закон о лизинге регламентирует лизинг, в основном, как форму инвестиций в средства производства настаивает в диссертационном исследовании Ю.Н. Кашеварова [33 - См.: Кашеварова Ю.Н. финансовая аренда как форма инвестиций: Авто-реф… дисс. канд. юрид. наук. М., 2008. с. 15–16.].
   Правовое положение лизингодателя и лизингополучателя действительно существенно отличается от правового положения арендодателя и арендатора, поэтому для обозначения сторон договора лизинга рекомендуется использовать только термины «лизингодатель» и «лизингополучатель», избегая названий «арендодатель» и «арендатор», а учитывая значительную разницу в юридической природе лизинга и аренды, предлагается отказаться от термина «финансовая аренда» и ввести употребление термина «лизинг».
   Правовой формой существования экономического лизингового отношения, имеющего своим объектом недвижимость, выступает договор лизинга недвижимости, заключенный между лизингодателем (лицом, осуществляющим лизинговую деятельность) и лизингополучателем, и договор о приобретении предмета лизинга в собственность, заключенный между лизингодателем и его контрагентом, которым, помимо продавца предмета лизинга, может быть иное лицо, обладающее правом собственности на предмет лизинга или создающее предмет лизинга для лизингодателя. Наряду с договором купли-продажи, который установлен в российском законодательстве как единственный договор, на основании которого лизингодатель вправе приобрести предмет лизинга в собственность (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге), для этой цели могут использоваться иные договоры (п. 2 ст. 218 ГК РФ), что будет обосновано далее.
   Объектом этого вида лизинга является недвижимость. Авиационные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, отнесенные абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, имеют специальный правовой режим, не совпадающий с правовым режимом, установленным законодателем для классической недвижимости. Их следует выделить в отдельную группу движимых вещей, к обороту и эксплуатации которых предъявляются особые требования. Как следствие, лизинг судов, составляющий большую часть «лизинга недвижимости», должен быть отнесен к лизингу движимого имущества.
   Действующее законодательство в ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге налагает запрет на предоставление в лизинг земельных участков. Однако лизинг по ГК РФ – это вид аренды, главными отличительными чертами которого является приобретение лизингодателем специально выбранного предмета лизинга в собственность, срок, порядок определения лизинговых платежей, особое распределение прав и обязанностей между его участниками, освобождающее лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя и наделяющее лизингополучателя определенными правами и обязанностями по договору о приобретении предмета лизинга.
   Никаких отличий по составу объектов лизинга по сравнению с объектами аренды, обусловленных природой лизинга, нет. Они созданы волей законодателя. Поэтому полезным видится устранение ограничения по лизингу земельных участков, т. к. лизинг земельных участков способен придать импульс развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного и иного строительства, созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и т. п [34 - См.: ст. 1 федерального закона от 24.07.2008 г. № 161-фЗ «о содействии развитию жилищного строительства» // российская газета. 30.07. 2008 г. № 160.].
   Своеобразие лизинга недвижимости в значительной степени определяется спецификой его объектов. Однако лизингу недвижимости присущи и общевидовые особенности правового положения участников лизинга.
   Ст. 4 Закона о лизинге, исходя из понимания лизинга как экономической операции, называет трех субъектов лизинга: лизингодателя, лизингополучателя и продавца.
   Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.
   Среди типичных лизингополучателей в деловой практике выделяются собственники новых объектов коммерческой недвижимости, которые прибегают к лизингу для рефинансирования дорогих и краткосрочных строительных кредитов. Лизинговая компания покупает у клиента объект недвижимости, тот рефинансирует свою задолженность по объекту и получает его в долгосрочный лизинг.
   Вторая группа лизингополучателей – это прежние арендаторы объектов недвижимости. Лизинговая компания финансирует большую долю стоимости объекта, после чего он передается в лизинг получателю. Лизинг коммерческой недвижимости особенно эффективен для недавно построенных объектов, в связи с тем, что есть возможность применения коэффициента ускоренной амортизации до 3 и отложенной во времени уплатой налога на прибыль. Кроме того, все платежи по лизингу относятся на себестоимость. Амортизация при лизинге списывается быстрее, соответственно, быстрее снижаются остаточная стоимость объекта и сумма налога на имущество. В итоге здание, приобретенное с помощью лизинга, может оказаться ощутимо дешевле, чем при покупке его с оформлением банковского кредитования.
   Лизингодатель – контрагент лизингополучателя по договору лизинга. Лизингодателем может быть физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.
   Среди лизингодателей ст. 5 Закона о лизинге выделяет лизинговые компании, к которым относятся коммерческие организации, управомоченные в соответствии со своими учредительными документами на ведение лизинговой деятельности.
   Лизингодателей, работающих в области лизинга недвижимости, сравнительно немного. В 2010 году среди них было 30 компаний, в 2011 году – 34. Это объясняется тем, что в лизинге недвижимости стоимость объектов по сравнению с другими сегментами велика и позволить себе активно выступать на этой сцене могут лишь крупные игроки, особенно крупные финансовые структуры с государственным участием. Сегмент характеризуется высокой концентрацией (на топ-10 компаний в 2011 году приходилось 84 % новых сделок, за первое полугодие 2012 на топ-10 приходится уже 91 % сделок) и волатильностью участников. На 1 января 2010 и 2011 годов и 1 июля 2012 года только шесть компаний дважды попадали в десятку лидеров рынка.
   Третьим участником лизинга является продавец – физическое или юридическое лицо, которое продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Согласно формулировке Закона о лизинге, в качестве продавца (контрагента лизингодателя по договору о приобретении предмета лизинга) может выступать лицо, которое обладает имуществом, предназначенным для передачи в лизинг, на праве собственности.
   Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным [35 - Постановление Пленума ВАс рф от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАс рф. № 9. 2011.].
   Наряду с продавцом по договору купли-продажи, недвижимость в собственность лизингодателя, при внесении соответствующих изменений в законодательство, может передаваться его контрагентом по иному гражданско-правовому договору о приобретении предмета лизинга, поскольку отношения по лизингу недвижимости способны возникать из договора лизинга недвижимости и договора купли-продажи, мены, подряда, договора долевого участия в строительстве или смешанного договора, содержащего элементы вышеперечисленных договоров. В дальнейшем этот участник лизинга будет именоваться продавцом или контрагентом лизингодателя, либо будет приводиться его полное наименование.
   Можно ли поставить знак равенства между понятиями «субъект лизинга недвижимости» и «сторона договора лизинга недвижимости»?
   В настоящем исследовании не ставится цель разрешить спор о том, что важнее для совершения сделки – воля или волеизъявление [36 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 169; рабинович н. В. недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. с. 6 и далее.]. Ограничимся ссылкой на позицию профессора В.А. Рясенцева, считавшего сделку единством субъективного элемента – воли и объективного элемента – изъявления воли [37 - советское гражданское право: Учебник. В 2 т. т. 1.изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред. о. А. Красавчикова. Часть I. М., 1985. с. 195.]. Причем закон в различных случаях признает приоритет либо первого, либо второго из формирующих сделку элементов [38 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 173.]. Верным видится мнение Ю.С. Гамбарова, который писал, что воля вступает в область права как действие, обнаруживающееся вовне и распознаваемое в форме волеизъявления, поэтому воля и волеизъявление в юридическом смысле нераздельны [39 - См.: Гамбаров Ю.С. Гражданское право. общая часть. М., 2003. с. 713.].
   Для возникновения правоотношения из договора лизинга недвижимости необходимо и достаточно совпадения воли и волеизъявлений двух лиц – лизингодателя и лизингополучателя. Фигура третьего участника появляется на более позднем этапе лизинга и только в случае, если упомянутые лица пришли к соглашению об установлении договорного лизингового обязательства [40 - См.: Гражданское право. Часть вторая. отв. ред. МозолинВ.П. (Автор главы – Богачева Т.В.). М., 2004. с. 197.].
   Продавец будет участником лизинга и стороной договора, опосредующего приобретение права собственности лизингодателя на предмет лизинга, но не стороной договора лизинга.
   Конвенция УНИДРУА 1988 г. в качестве основания возникновения отношений по поводу финансового лизинга оборудования называет один, но комплексный юридический факт – трехстороннюю сделку, порождающую взаимосвязанные пары отношений между: 1) лизингодателем и лизингополучателем; 2) лизингодателем и продавцом; 3) лизингополучателем и продавцом.
   Основанием возникновения первых двух пар выступают, соответственно, договоры лизинга и поставки. Правоотношение, возникающее между лизингополучателем и поставщиком, не имеет специального основания, а вытекает из самого факта совершения трехсторонней сделки, предполагающей согласование воли трех участников.
   Близкий к такому пониманию подход предлагает в диссертационном исследовании ТА. Коннова, которая считает, что лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: лизингополучателем, лизингодателем и продавцом имущества. Договор лизинга имеет двусторонний характер, а лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой. Основанием возникновения правоотношения между продавцом и лизингополучателем выступает совершаемая лизингодателем односторонняя сделка по уведомлению продавца о целях использования приобретаемого имущества. Уведомление устанавливает связь между договорами лизинга и купли-продажи [41 - Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. 1998. № 9. с. 16. Она же. Лизинговые отношения в российском гражданском праве: Дисс… канд. юрид. наук. М., 2002. с. 41.]. В материалах судебной практики также проводится мысль о том, что продавец может считаться субъектом лизинговой операции при соблюдении норм материального права, указывающих на обязательность информирования продавца о судьбе приобретаемого у него имущества [42 - См.: Постановление ФАС северо-Кавказского округа от 01.03.2005 г. № Ф08-502/05 // http://www.fassko.arbitr.ru/.].
   Лизингодатель и лизингополучатель в договоре лизинга согласовывают все вопросы, касающиеся будущих взаимоотношений с продавцом. А последний, как установлено в ст. 667 ГК РФ, может узнать о заключенном договоре лизинга только от лизингодателя, поэтому, как предполагает Т.А. Коннова, если лизингодатель исполнит свою обязанность по покупке лизингового имущества, но не уведомит продавца о заключенном договоре лизинга, лизинговое правоотношение не возникнет [43 - См.: Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга). с. 16.].
   В некотором смысле здесь усматривается параллель с конструкцией culpa in contrahendo в ее западноевропейском понимании, когда на преддоговорной стадии отношений «обнаруживается» договор [44 - См.: Ежегодник сравнительного правоведения 2002. М., 2003. с. 292–311.]. Английский исследователь Ричард Стоун пишет о том, что для правильной квалификации преддоговорной ответственности необходимо учитывать юридические последствия преддоговорных отношений. Так, для решения вопроса о включении обещания действовать определенным образом в договор в качестве его составной части либо, напротив, признания обещания юридически необязательным, следует обращать внимание на влияние обещания на поведение другой стороны [45 - См.: Stone R. The Modern Law of Contract. London, New York, 2008. P. 100.]. Как представляется, уведомление лизингодателем о приобретении имущества для передачи его в лизинг определенному лицу способно повлиять на поведение продавца не менее обещания в вышеприведенном примере.
   Может ли невыполнение обязанности по уведомлению повлечь признание договора лизинга незаключенным либо быть признано достаточным основанием для расторжения договора лизинга? Договор лизинга направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, поэтому можно предположить, что если, несмотря на невыполнение этой обязанности, предмет лизинга соответствует указаниям и интересам лизингополучателя, само по себе нарушение письменной формы уведомления или невыполнение обязанности по уведомлению не может быть признано достаточным основанием для признания договора лизинга незаключенным или расторжения договора лизинга.
   По мнению профессора В.В. Витрянского, «с точки зрения общей цели, общего регулирования указанных правоотношений, мы действительно можем говорить об их трех равноценных участниках (субъектах), называя среди них, наряду с лизингодателем и лизингополучателем, и продавца лизингового имущества. Но когда дело касается рассуждений о правовой природе договора лизинга, что предполагает определение места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств, речь может идти только об одном договоре, а именно: о договоре, заключенном между лизингодателем и лизингополучателем, по которому лизинговое имущество передается последнему во временное, срочное и возмездное пользование» [46 - Витрянский В.В. Указ. соч. с. 179.].
   Впрочем, существуют и другие позиции. Так, И.А. Решетник и Г.Д. Отнюкова считают, что основанием возникновения лизингового правоотношения выступает единый трехсторонний договор [47 - См.: Отнюкова Г.Д. финансовая аренда (лизинг) // Закон. 1994. № 10. с. 23; Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в российской федерации: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. Пермь, 1998. с. 7, 9 и далее.]. Сторонники этой концепции исходят из того, что отношения, возникающие в «лизинговом треугольнике», правильнее объяснять с позиции единого договора, одновременными участниками которого являются три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец.
   Главная особенность многосторонних договоров заключается в том, что воля его субъектов согласована и направлена на достижение общей цели, а также в том, что ни одна из сторон не вправе требовать исполнения в отношении себя лично. Ст. 670 ГК РФ и ст. 10 Закона о лизинге, напротив, устанавливают такое право лизингополучателя. Единой цели у лизингодателя, лизингополучателя и продавца имущества тоже нет. Продавец реализует имущество, лизингодатель специально приобретает его и получает доход от передачи лизингополучателю; последний же заинтересован в получении этого имущества на условиях лизинга. Субъекты договора лизинга не несут обязанности и не обладают правом, которое бы принадлежало им всем (за исключением прав и обязанностей, общих для всех субъектов гражданского права, которые указаны в гл. 1–2 ГК РФ). А если участникам договора принадлежат разные по содержанию и направленности права и обязанности, такой «трехсторонний договор <…> теоретически неприемлем. Он всегда может и должен быть разложен на совокупность двусторонних (синаллагматических) договоров» [48 - ИвановА.А. Договор финансовой аренды (лизинга). Учебно-практическое пособие. М., 2001. с. 17.].
   Из легального определения договора лизинга следует, что его сторонами являются лизингодатель и лизингополучатель, а продавец, также упоминаемый в дефиниции, не участвует в заключении договора лизинга, следовательно, не является стороной этого договора, но он должник по договору купли-продажи предмета лизинга, который заключает с ним лизингодатель. То, что продавец в п. 1 ст. 4 Закона о лизинге назван в числе субъектов лизинга наряду с лизингодателем и лизингополучателем, связано с общим подходом Закона к лизингу как к совокупности экономических и правовых отношений, возникающих из договора лизинга, в т. ч. отношений по приобретению предмета лизинга лизингодателем.
   Как справедливо отмечает Ю.Н. Кашеварова, продавец, несомненно, участвует в приобретении у него предмета лизинга, поэтому он признается субъектом лизинга, «но это ни в коем случае не означает того, что продавец рассматривается Законом как сторона договора лизинга» [49 - Договоры в предпринимательской деятельности. (Автор главы – Ю.Н. Кашеварова). М., 2008. с. 188.].
   В Модельном законе УНИДРУА о лизинге наблюдается тот же подход: сторонами договора лизинга как разновидности договора аренды выступают лизингодатель и лизингополучатель. Поставщик – это лицо, у которого лизингодатель приобретает имущество для передачи в лизинг, сторона самостоятельного договора поставки, но не контрагент в договоре лизинга (ст. 2).
   Некоторые исследователи отмечают, что договор купли-продажи и договор лизинга «тесно между собой связаны и составляют лизинг в широком смысле слова» [50 - Мусин В.А., Нефедов В.И., Фаддеева Т.А. Правоотношение и ответственность сторон при лизинговой форме фрахтования судов // Проблемы ответственности в международном морском праве: сборник научных трудов. Л., 1983. с. 66.]. Другие авторы характеризуют лизинг как комплекс имущественных отношений на основании того, что лизинговые отношения оформляются как минимум двумя договорами; в лизинге присутствуют прямые и косвенные участники – коммерческие банки, инвестиционные фонды, кредитующие лизингодателя, страховые компании, выступающие гарантами сделок, посредники, лизинговые брокеры [51 - См.: Травина О.В. Правовая природа договора лизинга (в сравнении с законодательством фрГ) // Закон и право. 2000. № 9. с. 45; Чекмарева Е. Н. Экономическая сущность лизинга // Хозяйство право. 1994. № 4. с. 19.].
   Оспаривая эту позицию, А.А. Иванов пишет, что «отношения по реализации договора лизинга не есть само договорное лизинговое обязательство» [52 - ИвановА.А. Договор финансовой аренды (лизинга) в новых условиях // Известия ВУЗов: Правоведение. 2002. № 2. с. 223–224.]. Восприятие лизинга в качестве комплекса имущественных отношений приводит к смешению экономической и правовой составляющей этого сложного явления, что препятствует проведению юридического исследования.
   В некоторых работах встречаются попытки объяснить структуру связей сторон лизинга тем, что лизингодатель на основании п. 1 ст. 313 ГК РФ возлагает исполнение ряда своих обязанностей по договору лизинга на продавца [53 - См.: Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга). Учебно-практическое пособие. М., 2001. с. 50.], а также конструкцией договора в пользу третьего лица [54 - См.: Витрянский В.В. Договор финансовой аренды (лизинга) // Вестник ВАс. 1999. спец. прил. к № 10. с. 93.].
   «Отдельно взятый договор может быть только искусственно вычленен из оборота, – указывает профессор М.И. Брагинский. – В действительности по поводу осуществления договорных прав и обязанностей контрагенты вступают в различного рода связи с «третьими лицами», к которым относятся все, кто, не будучи сторонами правоотношения, своими действиями воздействуют на его динамику. Третье лицо – это тот, кто, не относясь к числу контрагентов, оказывается в юридически значимой связи с одним из них либо с обоими» [55 - Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 362.].
   Если участие третьего лица составляет цель соответствующего правоотношения, это договор в пользу третьего лица. Если третье лицо выступает от имени стороны в договоре, оно может являться исполнителем обязательства, принимать исполнение вместо кредитора или предъявлять стороне требование об исполнении договора.
   Рассматриваемые отношения пробуют объяснить тем, что правоотношение между лизингополучателем и продавцом возникает из того, что в договоре купли-продажи покупатель (лизингодатель) поручает исполнение своих обязанностей по принятию продукции и предъявлению претензий, связанных с ее качеством, лизингополучателю, а исполнение договорного обязательства в целом возлагает на продавца [56 - См.: Отнюкова Г.Д. Указ. соч. с. 23.]. Действительно, в том, что лизингодатель поручает своему контрагенту создать или произвести отчуждение имущества для лизингополучателя, а также в том, что он поручает лизингополучателю предъявлять претензии своему контрагенту по исполнению договора о приобретении, есть сходство с договором поручения. Однако это не дает оснований заключать, что в лизинге наличествует возложение исполнения обязательства.
   Положение о возможности возложения исполнения предполагает, по общему правилу, что исполнение должно предоставляться лизингополучателю со стороны лизингодателя, т. к. возложить на третье лицо возможно исполнение лишь тех обязанностей, которые несет должник (лизингодатель). Следовательно, они должны быть прямо закреплены за лизингодателем в договоре лизинга, однако лизингодатель этих обязанностей не несет. Кроме того, при возложении исполнения обязательства на третье лицо ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение несет должник (лизингодатель), но не третье лицо, а это противоречит конструкции лизинга.
   Основной смысл конструкции договора в пользу третьего лица состоит в наделении третьего лица правом самостоятельного требования к стороне по договору, в заключении которого третье лицо не принимало участия. При этом третье лицо в качестве кредитора противостоит одной из сторон упомянутого договора, этот договор создает у третьего лица права, а не обязанности, и при отказе третьего лица от своего права осуществить его может контрагент по договору, выступавший в роли кредитора.
   Е.А. Суханов рассматривает лизинг как самостоятельную разновидность обязательств по передаче имущества в пользование, которая, однако, «в отличие от обычной аренды, предполагает участие в данных отношениях не только арендодателя и арендатора, но и третьей стороны – изготовителя (поставщика) оборудования, с которым и арендодатель, и арендатор могут вступать в непосредственные отношения». Признавая, что в лизинге участники последовательно связаны между собой двумя и более отдельными договорами, Е.А. Суханов считает, что арендатор получает право требования от поставщика исполнения его обязанностей перед арендодателем, «как если бы он являлся стороной этого соглашения и как если бы оборудование поставлялось непосредственно пользователю» (п. 1 ст. 11 Конвенции). Таким образом, «в финансовом лизинге друг с другом одновременно связаны фактически все три стороны (участники), и любое из возникающих здесь договорных обязательств можно представить как обязательство с участием третьего лица» [57 - Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Полутом II. М., 2006. с. 365.].
   Похожее обоснование предлагает Н.В. Кузнецов, который признает договором в пользу третьего лица не договор лизинга, а договор купли-продажи, заключаемый между лизингодателем и продавцом имущества [58 - Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств // Журнал российского права. № 3. 2001.]. Такой подход, с его точки зрения, позволяет подчеркнуть специфическое отличие рассматриваемого договора купли-продажи от определения договора в пользу третьего лица, данного в ст. 430 ГК РФ, и одновременно – отразить тождественность основных характеристик указанных договоров.
   Однако в отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы [59 - См.: ПрудниковаА.Е. Лизинг как особый вид аренды: Автореф. дисс канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. с. 6.]. Это препятствует объявлению лизингополучателя либо лизингодателя третьими лицами, т. к. третье лицо не может одновременно быть кредитором (п. 1 ст. 430).
   Причины, побуждающие кредитора заключить договор в пользу третьего лица, остаются за пределами самого договора. Для должника в таком договоре совершенно безразлично, почему кредитор выговаривает для стороннего лица право. Напротив, сообщение лизингодателем продавцу о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу, названо в ст. 667 ГК РФ обязанностью лизингодателя.
   Если все же взглянуть на договор лизинга как на договор в пользу третьего лица, кто же из его субъектов может рассматриваться в качестве третьего лица? Лизингодатель – однозначно нет, т. к. он является стороной обоих договоров. Лизингополучатель может рассматриваться как третье лицо в договоре между лизингодателем и продавцом. Из легального определения договора лизинга (ст. 665 ГК РФ, ст. 2 Закона о лизинге), а также сложившейся деловой практики следует, что лизингополучатель определяет продавца и приобретаемое по договору имущество.
   Но даже если принять позицию, согласно которой лизингополучатель выступает третьим лицом в договоре о приобретении предмета лизинга, то он в силу прямого указания закона (абз. 2–3 п. 1 ст. 4 Закона о лизинге) не может быть третьей стороной в договоре лизинга. Однако и называть его третьим лицом в договоре о приобретении предмета лизинга вряд ли допустимо. При таком подходе основной акцент переносится на этот договор, а непосредственно договор лизинга приобретает второстепенное значение.
   П. 2 ст. 15 Закона о лизинге указывает на противоположную модель – для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные (договор купли-продажи) и сопутствующие договоры, т. е. договор лизинга обусловливает необходимость заключения и влияет на права и обязанности сторон договора купли-продажи, а не наоборот. Например, именно договором лизинга определяется, кому продавец передает предмет лизинга – лизингополучателю или лизингодателю (п. 1 ст. 668 ГК РФ).
   Согласно абз. 1 п. 1 ст. 670 ГК РФ лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он являлся стороной договора купли-продажи, заключенного между лизингодателем и продавцом. Однако важнейшего для покупателя права – права собственности на приобретаемое имущество – он не получает. Предмет лизинга становится собственностью оплатившего его лица, т. е. лизингодателя.
   В соответствии с п. 5 ст. 15 Закона о лизинге лизингополучатель обязан принять предмет лизинга, что также не вписывается в рамки договора в пользу третьего лица. В ст. 430 ГК РФ указано, что договор в пользу третьего лица не порождает для него обязанностей, в то время, как лизингополучатель несет все обязанности покупателя за установленным в ст. 670 ГК РФ исключением. Лизингодатель и лизингополучатель презюмируются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом (ст. 670 ГК РФ), тогда как кредитор в договоре в пользу третьего лица может воспользоваться правами, вытекающими из этого договора, только в случае отказа от них третьего лица (п. 4 ст. 430 ГК РФ).
   Единственным претендентом на роль третьего лица в договоре лизинга остается продавец предмета лизинга. Удовлетворяет ли он тем условиям, которые отмечались выше, и, прежде всего, приобретает ли он только права, или на него возлагаются некоторые обязанности? Одного названия ст. 670 ГК РФ «Ответственность продавца» достаточно для ответа на этот вопрос, т. к. договорная ответственность, по общему правилу, наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение участником обязательственного правоотношения своих обязанностей.
   Как заключает в диссертационном исследовании Л.Ю. Василевская, если бы речь шла о простом возложении исполнения или договоре в пользу третьего лица, не было бы никакой необходимости в особой регламентации лизинга, поскольку применительно к этим отношениям действуют правила из общей части обязательственного права. Однако ситуация, при которой в рамках сложившихся между тремя сторонами двух отношений, каждое из них существует благодаря другому, и создает то новое качество, позволяющее выделить лизинг как особый вид аренды [60 - См.: Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и россии: опыт сравнительноправового исследования: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002. с. 107.].
   Это следует учитывать при возможном дополнении перечня договоров, порождающих отношения по лизингу недвижимости. Договоры о приобретении предмета лизинга будут обладать определенными особенностями по сравнению с обычными договорами купли-продажи, подряда и т. д. В таких договорах появится обязанность по информированию контрагента о цели приобретения имущества, некоторые обязанности контрагентов распространятся в отношении лизингополучателя, не являющегося стороной подобных договоров. Например, в отношениях по поводу качества, гарантий качества, сроков обнаружения ненадлежащего качества результата работы будут участвовать непосредственно лизингополучатель и контрагент лизингодателя, отчуждающий либо создающий предмет лизинга в соответствии с указаниями лизингополучателя.
   Вышеперечисленные договоры не поменяют своей правовой природы. Однако необходимость достижения «правового взаимодействия» договора лизинга и договора о приобретении предмета лизинга для возникновения отношений по лизингу недвижимости, права и обязанности участников которых взаимообусловлены, приведет к тому, что на содержание договоров купли-продажи, мены, подряда, договора об участии в долевом строительстве будет влиять содержание ранее заключенного договора лизинга, материальный предмет которого приобретается на основании названных договоров.
   Изложенное позволяет сделать вывод о тесной связи договора лизинга и договора о приобретении предмета лизинга. Но эта связь не превращает договор лизинга в многосторонний, либо в договор в пользу третьего лица или с возложением исполнения на третье лицо, равно как не делает таковым договор о приобретении предмета лизинга. Отношения в «лизинговом треугольнике» оформляются двумя самостоятельными двусторонними договорами, на основании которых возникают правоотношения между участниками лизинга. Отношение из договора лизинга недвижимости только совместно с отношением из договора о приобретении предмета лизинга составляет отношения по лизингу недвижимого имущества.
   Возможно привлечение к лизинговой операции других лиц, но поскольку договоры, заключаемые во исполнение договорных обязательств субъектов лизинга (договор о привлечении средств, договор о залоге, договор гарантии, договор поручительства и другие), не образуют неразрывной связи с договором лизинга, субъектами лизинга недвижимости эти лица не являются.
   В результате исполнения договорных обязанностей по передаче имущества сторонами договора о приобретении недвижимого имущества и договора лизинга предмет лизинга передается лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. В литературе можно встретить утверждение о том, что в результате совершения лизинговой сделки право собственности лизингодателя на предмет лизинга «расщепляется», вследствие чего лизингодатель остается юридическим собственником переданного в лизинг имущества, а лизингополучатель становится его экономическим собственником [61 - См.: Роум-ЛиндвальН.Р. становление лизинговых отношений в современной российской экономике: Дисс… канд. экон. наук. Казань, 1999. с. 14.]. Итальянский профессор М. Джованьоли в монографии «Лизинг в Европе – развитие и юридическая природа» подчеркивает, что лизинг основан на разделении права собственности подобно трасту [62 - См.: GiovanoliM. Le credit – bail (leasing) en Europe. P., 1980. (Приводится по: Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М.,1991. с. 16).]. Насколько адекватно такое представление отражает правовую сущность лизинга?
   Право собственности в любом обществе, в том числе в современном российском обществе, функционирует в рамках определенных субъективных структур (моделей). Известны две основные структурные модели права собственности: упрощенная, при которой у имущества может быть только один собственник, и сложно-структурная, опосредующая принадлежность имущества на праве собственности одновременно нескольким лицам [63 - См.: МозолинВ.П. Право собственности в российской федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. с. 39 и далее.]. Субъективное право собственности определяет содержание правомочий собственника, которыми он наделяется в рамках возникающего на основании закона конкретного правоотношения. Оно закрепляет за его обладателем экономическую власть над имуществом. В праве это выражается в возможности собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не запрещенные законом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
   Лизинг как экономическое отношение основан на разделении права собственности на актив и права использования этого актива, поэтому, с одной стороны, представление лизингополучателя в качестве «экономического собственника» выглядит оправданным. Однако договор лизинга (курсив мой. – И.К.) не направлен на передачу права собственности, собственником предмета лизинга остается лизингодатель. Признание лизингополучателя экономическим собственником не влияет на гражданско-правовую квалификацию договора и не позволяет вести речь о расщеплении права собственности.
//-- § 2. Квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости --//
   Цивилистическое исследование лизинга принадлежит сфере договорного права, в центре внимания которого находится гражданско-правовой договор [64 - См., напр.: Нечаев В. М. Теория договора// Юридический вестник. 1888. № 10. с. 242–265; ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. с. 304; Агарков М.М обязательство по советскому гражданскому праву. М, 1940; Новицкий И. Б., ЛунцЛ. А. общее учение об обязательстве. М., 1950. с. 95; Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. с. 120; Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. с. 117;. советское гражданское право. Л., 1961. с. 385–386. Гавзе Ф. И. социалистический гражданско-правовой договор. М., 1972. с. 6–7; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М., 2008. Гл. Ill, IV.]. Условием адекватного правового регулирования лизинга недвижимости является определение юридической природы договора лизинга, что позволит обозначить четкие критерии, дающие возможность отнести его к надлежащему типу гражданско-правовых договорных обязательств. Выбранный договорный тип должен в наибольшей степени соответствовать заложенному в лизинге экономическому потенциалу, обеспечивать его реализацию и не приводить к исключению налоговых преимуществ, от которых невозможно отказаться в практике. Кроме того, определение места договора в системе гражданско-правовых обязательств необходимо для того, чтобы в случае, если какой-либо аспект отношений сторон окажется вне сферы договорного регулирования, можно было бы применить норму права, отвечающую смыслу и содержанию договора.
   Резюмируя мнения, высказанные в литературе относительно правовой природы договора лизинга, возможно выделить три основных позиции:
   1. договор лизинга – вид договора аренды [65 - См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2001; Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга). М., 2001.];
   2. договор лизинга – вид договора об оказании возмездных услуг или кредитного договора [66 - См.: Громов С.А. Обеспечительная функция права собственности на предмет лизинга. Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. рожкова. М., 2010.];
   3. договор лизинга – договор sui generis [67 - См.: РешетникИ.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в российской федерации: Автореф. дис….канд. юрид. наук. Пермь. 1998.].
   Договором sui generis считается договор, не подходящий под установленные договорные типы и обладающий существенными признаками, которые обособляют его среди известных договорных конструкций и не совпадают с их существенными признаками. Поскольку из принципа свободы договора вытекает возможность заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством, в гражданском праве выделяются поименованные (названные в ГК РФ или в ином законе) и непоименованные договоры, которые неизвестны законодательству, но не противоречат его общим началам и смыслу. Последние договоры, в основном, и составляют группу договоров sui generis.
   Отнюдь не любое договорное правоотношение, характеризующееся новыми свойствами, требует формирования нового договорного института. Необходимость его выделения из числа уже известных договорных конструкций возникает лишь тогда, когда исключительный признак требует легального отражения. Как заключает Ю.В. Романец, «определяя место нового договорного обязательства в законодательном акте, следует учитывать нормообразующие признаки, на которых построена существующая система договоров» [68 - Романец Ю.В. Указ. соч. с. 71.].
   Выдающийся отечественный цивилист, профессор О.С. Иоффе по этому вопросу отмечал, что в случаях, когда договоры сходны как по лежащим в их основе материальным отношениям, так и по существенным условиям, объективно необходимым для возникновения обязательства, они соотносятся друг с другом не как типы, а как разновидности одного и того же договорного типа. «Какие бы различия не наблюдались, например, в правовом нормировании купли-продажи жилых домов и розничной купли-продажи, они составляют не более чем разновидности того договорного типа, который именуется куплей-продажей, так как выражают однопорядковые экономические отношения и однохарактерные правовые условия, объективно необходимые для формирования соответствующих обязательств» [69 - Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. с. 38.].
   Признание договора лизинга самостоятельным типом гражданско-правового договора потребует не просто обособления норм, регламентирующих лизинговые отношения, в отдельную главу ГК РФ, но создания новой системы правового регулирования лизинга. В таком случае применительно к договору лизинга утратит силу ст. 625 ГК РФ, а вместе с ней и все общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), которые подлежат субсидиарному применению к отдельным видам договора аренды. Обособление норм о договоре лизинга в отдельную главу в рамках ГК РФ вызовет включение в данную главу подавляющего большинства норм, составляющих сегодня общие положения об аренде, т. е. их дублирование [70 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 614.].
   Такое же последствие признания договора лизинга договором sui generis демонстрирует С.В. Сарбаш, который замечает, что если исследователи затрудняются то или иное правовое явление подвести под известный институт, возникает соблазн – объявить его правовым явлением особого рода. Практическая опасность подобного объяснения заключается в том, что соответствующее явление оказывается выведенным из-под действия норм, которым оно действительно принадлежит. Это может повлечь возникновение неопределенности, неоправданной аналогии, излишнего специального регулирования [71 - См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. с. 41.].
   Квалификация договора в качестве sui generis означает, что этот договор не подпадает ни под один из существующих типов гражданско-правовых договорных обязательств. Если же договор представляет собой специфическую модификацию какого-либо договорного типа, объявлять его договором «особого рода» некорректно.
   О.С. Иоффе отмечал, что обычно в момент появления особых договорных форм, применяемых в сфере гражданского оборота, «такие формы стремятся подключить в качестве специфических подразделений к ближайшему по содержанию из числа сложившихся договорных типов. Но как только процесс их нормативного созревания достигает оптимальных масштабов, вдумчивый пересмотр ранее разработанных концепций чаще всего выливается в возведение былых договорных разновидностей в ранг договоров самостоятельной типологической значимости» [72 - Иоффе О.С. развитие цивилистической мысли в ссср (часть II). Л., 1978. с. 434.].
   Вероятно, пока доктрина не сможет предложить эффективного варианта существования договора лизинга в качестве договора самостоятельной типологической значимости, договор лизинга способен оставаться особым видом договора аренды.
   Отечественный законодатель исходит из того, что договор лизинга принадлежит к видам договора аренды, располагая нормы о финансовой аренде (лизинге) в § 6 гл. 34 «Аренда» ГК РФ. Это позволяет не дублировать нормы общих положений об аренде, применяющиеся для правового регулирования лизинга, и поместить в отдельный параграф ГК РФ только нормы, упорядочивающие специфические вопросы лизинга, такие как: передача предмета лизинга лизингополучателю, переход риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственность продавца.
   Однако о значительном различии между договорами аренды и лизинга и сходстве последнего с кредитным договором свидетельствуют особенности правового положения лизингодателя, в частности, освобождение его от рисков, связанных с имуществом, и рисков в связи с возмещением уплаченной покупной цены, освобождение, по общему правилу, от ответственности арендодателя за качество передаваемого имущества, возмещение лизингополучателем всей суммы лизинговых платежей по договору при случайной гибели предмета лизинга не по вине сторон, зачастую – фиксированный срок, в течение которого договор не подлежит расторжению, возмещение посредством лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга, а также выплата ему вознаграждения. Более того, в литературе выдвигается тезис о наличии противоречия между экономическим содержанием лизинга (кредит) и его правовой формой (аренда) [73 - См.: Егоров А.В. Тезисы вводного доклада на круглом столе «Лизинговая операция: как распутать клубок противоречий» (02 февраля 2012 г.). Текст доступен по ссылке: http://www.privlaw.ru/rshchp.php].
   Поэтому чтобы подтвердить родовую принадлежность договора лизинга к арендным договорам, следует установить, на что направлено лизинговое договорное обязательство [74 - см. подробнее о классификации договорных обязательств: советское гражданское право. Ч. 2. Л., 1961. с. 8, 12; ЯковлевВ.Ф. Гражданский кодекс и государство // Вестник ВАс рф. 1997. № 6. с. 135; КабалкинА.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. М., 1980. с. 32.].
   На первом месте в классификации по критерию направленности находятся договоры, направленные на передачу имущества, и прежде всего, на передачу имущества в собственность. Наличие в договоре лизинга условия о покупке лизингополучателем предмета лизинга (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге) не дает оснований для причисления его к договору купли-продажи в рассрочку [75 - См.: Витрянский В.В. Договор финансовой аренды (лизинга) // Вестник ВАс. 1999. спец. прил. к № 10. с. 91; КулагинМ.И. Предпринимательство и право: опыт Запада // Избранные труды. М., 1997. с. 259.]. Главное его отличие от договора купли-продажи в рассрочку проявляется в том, что право собственности, по общему правилу, переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора купли-продажи, а лизингодатель остается собственником передаваемого имущества в течение всего срока действия договора лизинга (абз. 1 ст. 665 ГК РФ).
   Возможность заключить договор купли-продажи в будущем не приравнивается к наличию заключенного, но не исполненного договора. К тому же, у покупателя есть определенная цель – приобретение права собственности на вещь, поэтому для договора купли-продажи в рассрочку условие о переходе права собственности от продавца к покупателю существенно. Напротив, опцион на покупку по российскому и ряду зарубежных законодательств, а также в соответствии с Конвенцией УНИДРУА и Модельным законом о лизинге, не принадлежит к числу существенных условий договора лизинга, и его наличие либо отсутствие не влияет на правовую квалификацию договора.
   Представляется лишним и выделение двух разновидностей лизинга, правовое регулирование которых осуществляется на основании различных принципов и норм: оперативного лизинга – на основании норм об аренде, финансового лизинга – на основании норм о кредите, т. к. употребление терминов «финансовая» и «оперативная» аренда в России связано с правилами бухгалтерского учета, а не с правовой характеристикой сделки.
   Иной подвид рассматриваемых договоров составляют договоры о передаче имущества во временное владение и пользование. К последним принадлежит договор аренды (гл. 34 ГК РФ), и в эту же группу российский законодатель поместил договор финансовой аренды (лизинга).
   В настоящем исследовании уже говорилось о терминологических трудностях, с которыми столкнулась российская законодательная и правоприменительная практика при восприятии конструкции лизинга из англо-американского права. Разрешение спора о терминах будет иметь значительные последствия, т. к. две основные теории, объясняющие правовую природу договора лизинга, по-разному расставляя акценты в словосочетании «финансовая аренда», сводят лизинг либо к аренде, либо к финансовым услугам.
   Основной интерес лизингополучателя, зачастую, состоит в получении имущества во временное владение и пользование, а впоследствии, по окончании срока лизинга, – в приобретении предмета лизинга в собственность по остаточной стоимости. Договор лизинга опосредует передачу имущества и представляет собой специфический вид договора аренды. Эта позиция подтверждается некоторыми правоприменительными актами и судебной практикой [76 - см., например: Методические рекомендации по выявлению и предоставлению сведений о сделках (операциях) с движимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, разработанные и утвержденные Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма / Протокол заседания Комитета № 22 от 27.01. 2010 г.) // Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04. 2010 г. по делу № А39-2030/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru; О том, что аренда и лизинг не относятся к услугам, следовательно, не требуется составления Акта выполненных работ (услуг) См.: Постановления Президиума ВАс рф № 3089/03 от 22.07. 2003 г., № 11668/01 от 22.07.2003 г., п. 2 Информационного письма Президиума ВАс рф от 22.12. 2005 г. № 98 // http://www.arbitr. ru/; Постановление ФАС Московского округа от 28.01. 2004 г. № КА-А41/11444-03 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Однако лизинг трактуется и как финансовая услуга. В ст. 3 Федерального закона от 23 июня 1999 г. № 117-ФЗ «О защите конкуренции на рынке финансовых услуг» [77 - сЗ рф. 1996. № 26. ст. 3174.] заключение договоров финансовой аренды (лизинга) рассматривалось в качестве финансовой услуги. После 2006 г., когда законодатель перешел к единой модели антимонопольного регулирования, данные отношения стали подчиняться действию закона о защите конкуренции. Но и в ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» [78 - сЗ рф. 31.07.2006. № 31 (1 ч.). ст. 3434.] заключение договоров финансовой аренды (лизинга) отнесено к финансовым услугам, которые лизингодатель оказывает лизингополучателю.
   Сама же финансовая услуга в последней редакции антимонопольного закона стала рассматриваться как разновидность товара (п. 1 ст. 4 Закона о защите конкуренции). Здесь уместно напомнить подход зарубежной правовой науки, объединяющей в понятии «товар» любое имущество, работы, услуги, к чему сейчас тяготеет и отечественное конкурентное законодательство.
   Оказание услуги признается сущностью лизинга в ряде судебных актов [79 - См.: Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2005 г. № А36-182/2-04 // http://fasco.arbitr.ru;, Постановление ФАС северо-Западного округа от 25.04.2005 г. № А52/6733/2004/2 // http://fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2005 г. № А55-10371/04-10 // http://faspo. arbitr.ru/; Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 17.10.2005 г. № Ф04-3329/2005(15890-А27-34) // http://www.faszso.ru/; Постановление ФАС северо-Западного округа от 18.10.2004 г. № А56-2650/04 // http://fasszo.arbitr.ru/.]. К услугам относит лизинг и Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93) [80 - общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (оК 004-93). Утв. Постановлением Госстандарта рф от 06.08.1993 № 17 // М., 1996.]. Тот же подход содержится в некоторых правоприменительных актах, например, в письме МНС РФ от 9 сентября 2004 г. № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость» обращается внимание, что, несмотря на законодательное определение лизинговой деятельности как вида инвестиционной, при передаче объекта лизинга лизингополучателю происходит не передача имущества в порядке инвестирования, а оказание платной услуги, являющейся объектом налогообложения [81 - Письмо МНс рф от 09.09. 2004 № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость».].
   Из правоприменительных актов налоговых органов следует, что услуги по ГК РФ и услуги по НК РФ – это не тождественные понятия [82 - Письмо МНс рф от 26.03. 1999 г. № 01-3-09/561 «О налоге с продаж».]. В ст. 11 НК РФ указано, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
   Конституционным Судом РФ в Определениях от 18 января 2005 г. № 24-О и от 15 февраля 2005 г. № 56-О [83 - Определение Конституционного суда рф от 15.02.2005 г. № 56-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Новосибирский завод химконцентратов» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса российской федерации и частью второй статьи 32.1 федерального закона от 5 августа 2000 года «О введении в действие части второй Налогового кодекса российской федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации0 налогах»; Определение Конституционного суда рф от 18.01.2005 г. № 24-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Печоранефтегаз» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом1 статьи 11 Налогового кодекса российской федерации и частью второй статьи 32.1 федерального закона «О введении в действие части второй Налогового кодекса российской федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации о налогах».] выявлен конституционно-правовой смысл указанной нормы: при налогообложении институты, понятия и термины других отраслей законодательства применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, лишь в тех случаях, когда не определены непосредственно налоговым законодательством.
   Но при всех особенностях терминологии налогового законодательства, она не должна «использовать знакомые термины и институты, давая им совершенно новое содержание» [84 - Комарова Т.Ю. Налог с продаж и НДс при сдаче имущества в аренду (является ли услугой передача имущества в аренду) // Законодательство. № 5. 2000 г.]. Тем более, даже формулировки НК РФ не позволяют считать передачу имущества в аренду деятельностью, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38, ст. 39 НК РФ), поскольку «результат» аренды – имущество, которое арендатор получил во временное владение и пользование, не «потребляется» в процессе заключения и исполнения договора аренды.
   Разница между лизингом и возмездным оказанием услуг удачно продемонстрирована в комментарии к Принципам европейского договорного права: Аренда оборудования, подготовленном Группой разработчиков Европейского гражданского кодекса, где подчеркивается, что различия указанных отношений имеют сущностный характер. При лизинге лизингополучателю предоставляется право на использование чужого имущества в своих интересах и к своей выгоде, тогда как услугодатель использует свое имущество во благо услугополучателя [85 - См.: Principles of European Law: Lease of Goods (PEL LG) PEL/Lilleholt, LG, Introduction, A, 1 PEL/Lilleholt, LG, Chapter I, Article 1:101, Comments, A, 1 PEL/ Lilleholt, LG, Chapter I, Article 1:101, Notes, I, 1. München, 2008. P. 118–121.].
   Основная цель заключения договора лизинга сводится не к получению денежных средств, а к приобретению имущества во владение и пользование. Наличие определенного «финансового» аспекта в этих отношениях неоспоримо, но он равным образом присутствует и в отношениях, возникающих, например, из договора купли-продажи в рассрочку, однако это не дает оснований для причисления такого договора к «услугам финансового характера» [86 - См.: Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному… с. 291.]. Лизингодатель в договоре лизинга преимущественно выполняет функцию финансирования, но это не освобождает его от выполнения главной обязанности стороны по договору, направленному на возмездную передачу имущества, – от обязанности предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.
   Относясь к группе арендных договоров, договор лизинга обладает следующими видовыми особенностями.
   1. Предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность в соответствии с указаниями лизингополучателя, которые могут обязывать лизингодателя приобрести конкретный объект или любой объект, удовлетворяющий потребности лизингополучателя;
   2. В состав лизинговых платежей входит не только плата за пользование имуществом (арендная плата), но также возмещение затрат и доход лизингодателя. Возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, и иных затрат, возникающих из договора лизинга, является договорной обязанностью лизингополучателя;
   3. Срок лизинга соизмеряется со сроком полезного использования предмета лизинга и определяется с применением коэффициента ускоренной амортизации. Полная амортизация предмета лизинга достигается в течение фиксированного срока.
   4. Для лизинга свойственно уникальное распределение прав и обязанностей сторон в договорах лизинга и договоре, опосредующем приобретение права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель освобождается от большинства обязанностей арендодателя и не несет рисков случайной гибели и случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Вместе с тем, лизингополучатель наделяется некоторыми правами контрагента по договору о приобретении предмета лизинга, хотя стороной этого договора не является.
   Договор лизинга недвижимости может быть признан видом договора лизинга (и в качестве такового – подвидом договора аренды), специфика которого проявляется в наличии особого предмета лизинга: земельных участков, как составляющих единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенных [87 - обоснование возможности предоставления в лизинг незастроенных земельных участков См.: § 1 гл. II настоящего издания.]; имущественных комплексов; зданий, сооружений; жилых и нежилых помещений, выделенных в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав; и вызванных этим особых требованиях к форме, порядку заключения, изменения и расторжения договора.
   Среди иных видов договора аренды есть договор аренды зданий и сооружений и договор аренды предприятия, которые также имеют своим предметом недвижимое имущество. Договор лизинга недвижимости объединяет с этими договорами то, что недвижимое имущество предоставляется лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодатель, как и арендодатель, может приобрести право собственности на недвижимость на основании различных договоров.
   В настоящее время этому препятствуют только законодательные ограничения, часть из которых предлагается устранить и наряду с договором купли-продажи наделить лизингодателя возможностью приобретать право собственности на имущество на основании договора строительного подряда [88 - См.: проект федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса российской федерации, федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и отдельные законодательные акты российской федерации» // письмо Министра экономического развития Набиуллиной Э.с. на имя Председателя Правительства Путина В.В. от 31.07.2010 г. № 13612-ЭН/Д06.]. Однако в отличие от названных видов договора аренды, лизингодатель обязан передать в лизинг не уже принадлежащий ему объект недвижимости, а недвижимость, которую он специально обязуется приобрести для лизингополучателя.
   На основании ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В лизинг имущество передается, по общему правилу, лицом, приобретшим право собственности на предмет лизинга. Это требование препятствует развитию лизинга недвижимости, поскольку государственная регистрация права собственности лизингодателя на предмет лизинга недвижимости занимает достаточно длительное время. Представляется, что формулировка ст. 665 ГК РФ «обязуется приобрести в собственность <…> и предоставить» позволяет для договоров лизинга недвижимости, в отличие от лизинга движимого имущества и аренды зданий, сооружений и предприятий, разрешить передачу предмета лизинга лизингополучателю до государственной регистрации права собственности лизингодателя. Т. е. лизингодатель подобно покупателю в договоре купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 564 ГК РФ) будет вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться предметом лизинга в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предмет лизинга приобретается им в собственность (для цели предоставления полученного имущества в лизинг).
   Действие ст. 608 ГК РФ возможно распространить на договоры об отчуждении предмета лизинга, но в отношении договора лизингодателя с его контрагентом, создающим предмет лизинга, эта статья неприменима, т. к. на стадии создания предмета лизинга еще нет, следовательно, и право собственности на него не возникает.
   Передача недвижимости в аренду осуществляется арендодателем. Он же несет ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение своей обязанности по предоставлению имущества и за недостатки сданного в аренду имущества. Фактическую передачу недвижимости по договору лизинга осуществляет лицо, отчуждающее либо создающее объект недвижимости для лизингодателя. Ответственность при неисправности исполнения и при недостатках переданного в лизинг имущества возлагается на лизингодателя и его контрагента или на последнего и лизингополучателя, в зависимости от того, кто осуществлял выбор продавца и предмета лизинга. Но по общему правилу, лизингодатель освобождается от обязанностей арендодателя (ст. 611 ГК РФ), и на него не возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ).
   В договоре лизинга недвижимости сохраняются и видовые отличия по определению срока и цены договора, поэтому нельзя заключить договор лизинга недвижимости на срок менее года [89 - см. об этом подробнее: п. § 1 гл. II настоящего издания.].
   Ранее специфика договора лизинга проявлялась в его субъектном составе. Вступление в силу Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» [90 - сЗ рф 10.05. 2010. № 19. ст. 2291.], ст. 14 которого сняла ограничение по использованию предмета лизинга для предпринимательских целей и расширила круг субъектов лизинга за счет бюджетных (государственных и муниципальных) учреждений, не занимающихся предпринимательской деятельностью, ставит вопрос о том, может ли договор лизинга быть признан общегражданским договором, или он остается в сфере «предпринимательских договоров».
   Ст. 2 ГК РФ распространяет действие норм гражданского законодательства на отношения, возникающие в сфере осуществления предпринимательской деятельности, и формулирует четыре признака последней: самостоятельность, рисковый характер, направленность на систематическое получение прибыли и осуществление ее лицом, зарегистрированным в качестве коммерсанта. Предпринимательская деятельность опосредуется договорами, о природе которых ведутся споры. Одни представители юридической науки считают, что предпринимательские договоры существуют [91 - См.: Лаптев В.В. Предпринимательское право: Понятие и субъекты. М.,1997.], другие, отказывая в родовой самостоятельности, исходят из общей гражданско-правовой природы этих договоров [92 - См.: Витрянский В.В. Ответственность за нарушения «предпринимательского договора» // Материалы Ежегодных научных чтений памяти профессора с. Н. Братуся (М., 24 октября 2007 г.). М., 2008; Белов В.А. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики /под общ. ред. В.А. Белова. М., 2008.].
   Легальное определение договора носит общий характер, т. к. нормы российского ГК РФ предназначены для регулирования отношений между любыми участниками гражданского оборота. Предпринимательский договор, если он представляет собой отдельную правовую категорию, должен обладать отличительными признаками, отражающими специфику предпринимательской деятельности.
   К числу таковых в литературе относят субъектный состав (юридические либо физические лица, зарегистрированные в установленном порядке как субъекты предпринимательской деятельности) и цель заключения договора. Этой целью должно быть непосредственно получение прибыли либо достижение иного полезного результата, который в итоге способствует получению прибыли хозяйствующим субъектом. Все другие признаки предпринимательского договора (обязательная письменная форма; возмездный и, как правило, длительный характер регулируемых договором отношений, особый порядок заключения, изменения, расторжения договора и т. п.) следуют из вышеозначенных. Т. к. предпринимательская деятельность осуществляется и тогда, когда оба контрагента обладают статусом предпринимателя, и в случае, если таким статусом обладает только одна сторона, предпринимательским следует признавать договор, опосредующий осуществление предпринимательской деятельности как промысла, хотя бы одна из сторон которого обладает статусом предпринимателя.
   Противники выделения категории «предпринимательский договор» пишут о том, что, несмотря на многочисленность, все «предпринимательские нормы» ГК РФ являются видовыми по отношению к общим – гражданско-правовым. Факт наличия в российском гражданском праве норм, рассчитанных на регламентацию отношений с участием предпринимателей, не оспаривается, но нет оснований для рассмотрения этих норм в качестве норм, не принадлежащих гражданскому праву [93 - См.: Белов В.А. Указ. соч. с. 80–86.].
   Поскольку отношения собственности и товарно-денежного оборота в предпринимательской деятельности регулируются гражданским правом, из этого следует, что предпринимательский договор имеет гражданско-правовую природу. Договор, применяющийся в сфере предпринимательской деятельности, и возникающее из него обязательство не могут не отражать ее особенностей, но это не меняет гражданско-правовой природы такого договора. Как отмечает В.В. Витрянский, «обозначение договора или группы договоров как «предпринимательских» носит условный характер: такой класс договоров не предусмотрен ГК РФ и иным законодательством» [94 - См.: Витрянский В.В. Указ. соч. с. 17.].
   В проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект) сохранено классическое для российской цивилистики понимание договора как соглашения лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
   Значительная часть изменений общих положений о договоре касается регулирования публичного и предварительного договоров, договора присоединения, а также закрепления новых видов договоров – рамочного и опционного. Понятия предпринимательского или коммерческого договора в Проекте не содержится, что свидетельствует об отношении законодателя к предпринимательским договорам как к договорам гражданско-правовым.
   Первоначально созданная в российском законодательстве конструкция договора лизинга предполагала, что и лизингополучатель должен быть предпринимателем, т. к. осуществляя предпринимательскую деятельность с использованием предмета лизинга и получая доход от его использования, он способен уплачивать лизинговые платежи (на это указывают п. 2–3 ст. 28 Закона о лизинге).
   Целью обеих сторон договора лизинга было, в итоге, получение прибыли, что составляет общую цель для предпринимательской деятельности, значит, и правовое средство достижения цели – договор – относился к предпринимательской сфере.
   Под лизингом законодатель, по-прежнему, понимает форму реальных инвестиций – вложения капитала в создание новых, реконструкцию и техническое переоснащение существующих предприятий с целью последующего увеличения капитала инвесторов, о чем свидетельствует оставление без изменений преамбулы Закона о лизинге.
   Лизингодатель в составе лизинговых платежей получает возмещение своих затрат, связанных с исполнением договора лизинга, и обязательно – доход от предоставления имущества в лизинг, поэтому лизинговая деятельность, осуществляемая лизингодателем, несмотря на некоторые изменения легальных формулировок, остается предпринимательской.
   Нормативное предписание об исключительно предпринимательских целях использования предмета лизинга было связано с желанием законодателя отграничить сферу предпринимательства от сферы личного пользования. В то же время, возникали ситуации, не подпадающие ни под одну из этих областей деятельности. В настоящее время лизинг выводится из сферы исключительно предпринимательских отношений, результатом чего будет существование двух различных режимов регулирования лизинга: с участием предпринимателей (имеющийся сейчас) и с участием лизингополучателей, не осуществляющих предпринимательскую деятельность. Как представляется, отличия правового регулирования этого вида лизинга, в первую очередь, будут касаться вопросов ответственности субъектов лизинга.
   В случае участия в лизинге физического лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, в качестве лизингополучателя к отношениям из договора лизинга и договора о приобретении права собственности на предмет лизинга будут применяться нормы о защите прав потребителей, возлагающие на лизингодателя и его контрагента – профессиональных участников оборота – повышенную ответственность.
   Для распространения потребительского лизинга законодателю необходимо будет найти разумный баланс между удовлетворением интересов лизингополучателей-потребителей и лизингодателей-инвесторов. О том, что такой баланс пока не найден, свидетельствует позиция лизингодателей, которые считают физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, «проблемными» лизингополучателями. На итоговой конференции Подкомитета ТПП РФ по лизингу, состоявшейся 16 сентября 2010 г., было подтверждено, что лизингодатели не заинтересованы в предоставлении в лизинг жилой недвижимости [95 - Итоговая конференция Подкомитета ТПП рф по лизингу Комитета ТПП рф по финансовым рынкам и кредитным организациям «Законодательные инициативы Подкомитета ТПП рф по лизингу» // 16 сентября 2010 г.].
   Следует признать, что лизинг не всегда эффективен и для лизингополучателя – учреждения или физического лица [96 - См.: Зубова А.А. О перспективах лизинговых сделок для бюджетных организаций // руководитель бюджетной организации. № 2, февраль 2010 // http:// www.kleasing.ru/index.php?module=articles&c=list&b=6&a=16]. Например, планируется, что лизинг будет использоваться бюджетными учреждениями системы здравоохранения для приобретения медицинского оборудования. Однако приобретение медицинского оборудования, используемого для оказания медицинских услуг, которые не облагаются НДС, в лизинг экономически не выгодно, поскольку лизинговые платежи облагаются НДС в полном объеме, а НДС со стоимости лизинговых услуг (ст. 171 НК РФ) к вычету не принимается.
   В прямой зависимости от правовой природы договора лизинга находится разрешение вопроса о правовом регулировании отношений по лизингу недвижимости.
   Термин «регулирование» не является специальным юридическим и используется для указания на любую форму контроля, как правовую, так и находящуюся за границами правовой сферы. Регулирование – это процесс, направленный на регламентацию поведения определенных субъектов, взаимодействия между ними, осуществляемый извне либо самими этими субъектами. Ценность правового регулирования заключается в содержащихся в нормах права готовых решениях определенных жизненных ситуаций, готовых вариантов действия. Отсюда дефиниции правового регулирования как регламентации общественных отношений посредством общеобязательных правил поведения и основанных на них предписаний индивидуального значения, обеспеченных в необходимых случаях государственным принуждением; как особого формализованного метода государственной регламентации действий субъектов права [97 - См.: Радько Т.Н. Теория государства и права: Учебник для вузов. М., 2005. с. 335.].
   Цели правового регулирования достигаются с помощью механизма правового регулирования, который некоторые исследователи именуют механизмом государственно-правового регулирования, подчеркивая неразрывную связь государства и права [98 - См.: Лазарев В.В. Указ. соч. с. 439–440. О функциях правового регулирования См.: рыбаков В.А. О функциях гражданско-правового регулирования // Гражданское право. 2009. № 1. с. 17–20.]. В советской юридической литературе природу механизма правового регулирования выявил С.С. Алексеев. Он предложил понимать под механизмом правового регулирования «взятую в единстве всю совокупность юридических средств, при помощи которых обеспечивается правовое воздействие на общественные отношения» [99 - См.: Алексеев С.С. Механизм правового регулирования в социалистическом обществе. М., 1966. с. 30.].
   Т.Н. Радько высказал мнение о том, что предпочтительнее более узкое определение механизма правового регулирования, т. к. правовое регулирование – это действие не всей системы права и не во всех формах и направлениях, а именно «регламентация правовыми средствами определенного вида общественных отношений, осуществляемая в конкретной правовой ситуации» [100 - Радько Т.Н. Указ. соч. с. 578.]. Дальнейшее изложение будет основано на этом понимании.
   Ранее указывалось на необходимость разграничения лизинга как экономической и правовой категории. Учитывая, что экономика имеет приоритет перед правом, но одновременно право способствует формированию экономических отношений, и в целом экономика и право развиваются в режиме взаимодействия [101 - См.: Хабриева Т.Я. Право и модернизация экономики // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения, 2010, № 1. с. 5.], рассмотрим, каково воздействие права на имущественные лизинговые отношения.
   Основные элементы механизма правового регулирования любого общественного отношения (правовые нормы, процесс правоприменения и правопорядок как результат этого процесса) охватываются понятием «правовые основы». Нормативно-правовая основа лизинга, которую составляет совокупность нормативных правовых актов, предназначенных для регулирования лизинговых отношений, – это лишь одна из частей правовой основы исследуемого явления. Но именно в правовых актах содержится, по выражению Ю.А. Тихомирова, основной «заряд» воздействия на поведение лиц и все виды их деятельности [102 - См.: Тихомиров Ю.А. Правовое регулирование: теория и практика. М., 2010. с. 35.].
   Конституции РФ принадлежит роль важнейшего правового регулятора, в котором получают закрепление первоосновы государственного и общественного строя, поэтому и нормативно-правовая основа лизинга берет свое начало в положениях Конституции РФ (ст. 8, 34, 37, 55).
   Распространение лизинга, в том числе в сфере международного сотрудничества, и различия в правовом регулировании лизинговых отношений вызвали необходимость унификации правил о международном финансовом лизинге, как наиболее важном из всех видов лизинга [103 - См.: ВилковаН.Г. Договорное право в международном обороте. М., 2004.с. 180.]. Поэтому 28 мая 1988 г. в Оттаве на международной конференции ООН, в которой участвовали представители 55 стран (в том числе СССР) была принята Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге.
   Конвенция трактует финансовый лизинг как сделку, включающую следующие характеристики:
   1) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;
   2) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;
   3) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.
   П. 4 ст. 1 Конвенции устанавливает, что она применяется к сделкам финансового лизинга на любое оборудование, за исключением того, которое должно быть использовано, в основном, для личных, семейных или домашних нужд. Главным образом, Конвенция регулирует отношения по лизингу оборудования, но в ст. 4 особо отмечено: «Положения настоящей Конвенции не перестанут применяться только из-за того, что оборудование стало принадлежностью земельного участка или было присоединено к земельному участку». В п. 2 указанной статьи подчеркивается, что вопрос о том, стало ли оборудование принадлежностью земельного участка, было присоединено к земельному участку, или нет, а также возникающие в связи с этим правовые последствия для арендодателя и обладателя вещных прав на данный земельный участок регулируются законом государства местонахождения земельного участка. Помимо этого, действующее российское законодательство признает воздушные, морские и речные суда внутреннего плавания, которые согласно ст. 1 и 7 Конвенции могут быть предметом договора международного финансового лизинга, недвижимостью.
   Новым этапом работы над определением оптимальной модели правового регулирования международного лизинга стала подготовка и принятие резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г. Модельного закона о лизинге.
   Модельный закон исходит из того, что лизинг является важным ресурсом для притока капитала, развития малых и средних предприятий, поэтому необходимо повысить доступность использования инструментов лизинга, особенно в развивающихся странах и странах с экономиками переходного типа.
   На характеристику договора в качестве договора лизинга не влияет наличие или отсутствие обязанности арендатора приобрести в собственность все либо часть арендуемого имущества.
   В отличие от Конвенции Модельный закон распространяет действие своих норм и на сделки так называемого оперативного лизинга, которые во многих правопорядках признаются обычными арендными сделками. В целом выделение финансового и оперативного лизинга как основных видов лизинга свойственно для правовой системы США, в то время как в доктрине и законодательстве континентальной Европы преобладает позиция, согласно которой лизингом признается только финансовый лизинг [104 - J. Poczobut. Umowa leasingu w prawie krajowym i mi dzynarodowym. Warszawa.1996. S. 46.].
   С 1 марта 1996 г. была введена в действие часть вторая ГК РФ, в состав которой в гл. 34 были включены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга), объединенные в § 6 (ст. 665–670). По оценке Л.Ю. Василевской, «несмотря на относительно небольшое количество норм, многие из них стали новеллами в отечественном гражданском праве» [105 - Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и россии… с. 37.]. Впервые в истории российского законодательства нормы о договоре лизинга были помещены в кодифицированный акт. Е.В. Кабатова сообщает о том, что целью регулирования лизинга в ГК РФ было создание основных требований к этому виду отношений, т. к. важно было установить специфику связей между участниками лизинга, в первую очередь, между лизингополучателем и продавцом, что и было сделано, в частности, в ст. 670 ГК РФ [106 - См.: Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному с. 288.].
   Квалификация договора лизинга в качестве вида договора аренды позволила не дублировать нормы § 1 гл. 34 в § 6 той же главы. Применительно к аренде недвижимости в ГК РФ нет общих правил, что отличает подход ГК РФ к правовому регулированию аренды от правового регулирования купли-продажи. В.В. Витрянский приходит к выводу о том, что схема регулирования отдельных видов договора аренды, используемая в ГК РФ, исключает возможность применения к договору лизинга специальных правил о договоре аренды зданий (сооружений) и о договоре аренды предприятия [107 - См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. (Изд. 3-е, стереотипное). М., 2001. с. 284.]. Действительно, п. 2 ст. 650 ГК РФ презюмирует применимость правил об аренде зданий и сооружений к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия, но такая норма в отношении лизинга какого-либо объекта недвижимости отсутствует.
   Однако в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ представляется возможным применение норм § 4 гл. 34, не противоречащих сущности лизинга, для урегулирования отношений между лизингодателем и лизингополучателем рукотворного объекта недвижимости в случае отсутствия нормативного, обычного либо договорного регулирования, т. к. законодатель признает сходство лизинговых и арендных отношений и родовую принадлежность договора лизинга к арендным договорам.
   В данной ситуации наличествуют условия для применения аналогии закона – общественные отношения, подлежащие урегулированию, являются сходными по природе с арендными, возникают по поводу одного и того же объекта (зданий и сооружений), обращение к этому способу правового воздействия отвечает цели создания совпадающего правового режима для однородных отношений.
   Следует признать, что применение норм § 4 гл. 34 ГК РФ к регулированию лизинговых отношений является «запасным вариантом» и должно призываться к действию только тогда, когда отношения прямо не урегулированы законодательством в широком значении этого термина [108 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 135.].
   Еще большие сложности возникают при определении правил, регламентирующих отношения по лизингу помещений. Помещение, являясь частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, на которые неоднократно указывалось в цивилистических исследованиях, в частности, посвященных аренде нежилых помещений.
   По вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения § 4 гл. 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо [109 - См.: Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК рф) // Хозяйство и право. 1996. № 3. с. 8; Харитонова Ю.С. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11; ЕршА.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного суда российской федерации. 2000. № 8; Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 2.]. Другие признают такую возможность, но только если сами стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения [110 - См.: Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК рф / Комментарий к Г ражданскому кодексу российской федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. садикова., 2006.]. Согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений [111 - См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право.1997. № 10.].
   Как и в примере с лизингом зданий и сооружений, к отношениям по лизингу нежилых помещений применение общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а также положений об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ) допустимо, но только в той части, в какой это не противоречит их существу.
   Возможность применения к аренде нежилых помещений норм § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.
   На основании того, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью, к отношениям, связанным с возмездным владением и пользованием нежилыми помещениями, следует применять правила ГК РФ, содержащиеся в ст. 651 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора), ст. 652 ГК РФ (право на пользование земельным участком в части, необходимой для использования нежилого помещения по назначению), ст. 653 ГК РФ (сохранение этого права при продаже земельного участка), ст. 654 ГК РФ (условие о размере платы в качестве существенного для данного договора), ст. 655 ГК РФ (общие правила передачи нежилого помещения.
   Сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика, в целом, подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к отношениям по аренде нежилых помещений.
   29 октября 1998 г. Президент РФ подписал Федеральный закон «О лизинге» (Закон о лизинге, Закон). По словам Председателя ВАС РФ А.А. Иванова: «Закон этот был одним из самых некачественных за последнее десятилетие» [112 - ИвановА.А. Договор финансовой аренды (лизинга) в новых условиях // Известия ВУЗов: Правоведение. 2002, № 2. с. 222.]. В нем не был принят во внимание подход к лизингу, прежде всего, с позиций гражданского права, заложенный в ГК РФ.
   При том, что к моменту принятия Закона о лизинге Россия уже присоединилась к Оттавской конвенции, и, казалось бы, понимание природы лизинга и избрание модели правового регулирования этих отношений должно быть единым и в Конвенции, и в Законе, наличие международного акта, регулирующего лизинговые отношения, не привело к процессу сближения и тесного взаимодействия норм национального и международного права, когда лучшие образцы законов обобщаются на международном уровне и «возвращаются» в национальные правовые системы в виде модельных законов [113 - См.: Тихомиров Ю.А. О теории правового регулирования: сравнительный анализ // Журнал российского права, № 12. 2009. с. 9.].
   Первоначально Закон состоял из 39 статей, объединенных в 6 глав. После многочисленных изменений и дополнений, в результате которых 12 из 39 статей были исключены, 1 утратила силу, Закон обрел название «О финансовой аренде (лизинге)», а по содержанию теперь практически (разница только в терминологии) не противоречит ГК РФ, но и не способствует эффективности правового регулирования лизинговых отношений.
   Профессор Ю.А. Тихомиров приходит к выводу о том, что «сейчас есть стремление тотального, сплошного законодательного регулирования. По любому поводу считается нужным иметь закон. И в этом смысле его роль, как первичного важнейшего регулятора, утрачивается» [114 - Тихомиров Ю.А. Правовое регулирование: теория и практика. М., 2010.с. 260.]. Закон о лизинге подвергся значительной корректировке, что свидетельствует о нарушении требований юридической техники при его разработке, о декларативности некоторых положений. Закон – это основной инструмент проведения преобразований в различных сферах общественной жизни, «но за этим обстоятельством практика безудержного законотворчества игнорирует, пожалуй, один из главных признаков закона – его надлежащую юридическую форму, способную адекватно отразить устойчивые общественные связи и процессы современного развития, устранять или смягчать социальные противоречия и способствовать стабильности в обществе» [115 - Юридическая техника… с. 9.].
   Вопрос о целесообразности ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» требует самостоятельного изучения в рамках рассмотрения соотношения ГК РФ и законов, принятых в развитие положений Кодекса, поэтому ниже будут приведены только некоторые замечания, носящие дискуссионный характер.
   Кодекс не назван в Конституции РФ особым видом нормативного правового акта, процедура принятия и опубликования федеральных законов и кодексов одинакова, по юридической силе они формально равны. В Определениях Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. № 182-О [116 - российская газета. № 8. 13.01.2000.] и от 3 февраля 2000 г. № 22-О [117 - сЗ рф. 03.04.2000. № 14. ст. 1532.] утверждается, что ни один федеральный закон (в т. ч. и кодекс – И.К.) в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Однако в правовой доктрине и в законотворческой практике существует мнение о верховенстве кодексов над другими законами. Это обусловлено тем, что в ряде кодексов содержатся положения об их приоритете над отраслевыми федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ, ч. 1 ст. 2 ЗК РФ, ч. 1 ст. 1 УК РФ).
   В.П. Мозолин считает, что норма абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ о необходимости соответствия норм гражданского права, содержащихся в других законах, Гражданскому Кодексу «при широком подходе вообще противозаконна» [118 - Мозолин В.П. современная доктрина и гражданское законодательство. М., 2008. с. 14.], т. к. ГК РФ был принят как федеральный, но не как федеральный конституционный закон. Напротив, М.И. Брагинский видит в особом месте ГК РФ гарантию единства отрасли, которое позволяет избежать противоречий между ГК РФ и другими актами, принятыми не только на разном, но и на одном с ГК РФ уровне [119 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 53.].
   Примечание к п. 6 Положения о лизинге исходило из того, что гражданское законодательство регулирует лишь те отношения, при которых имущество передается лизингополучателю на срок, существенно меньший нормативного срока службы имущества. В остальных случаях предполагалось применение к регулированию лизинговых отношений норм Положения о лизинге, а не гражданского законодательства. П. 1 ст. 10 Закона о лизинге установил, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга, таким образом, правовое воздействие на лизинговые отношения осуществляется от общего к частному. Такой способ регулирования может привести (и приводит) к нарушению правил юридической техники, когда одни и те же положения повторяются в общем и специальном актах.
   Требование о соответствии иных федеральных законов ГК РФ адресовано, в первую очередь, законодателю, поэтому во избежание возможных коллизий следует установить правило, согласно которому одновременно с принятием закона, содержащего нормы гражданского права, не согласующиеся с нормами ГК РФ, принимаются изменения в ГК РФ.
   Лучшим вариантом для единообразного регулирования лизинга может стать дополнение § 6 гл. 34 ГК РФ гражданско-правовыми нормами Закона о лизинге с одновременным отказом от специального закона, тем более, ГК РФ не предусматривал принятия отдельного законодательного акта о лизинге. В ГК РФ могут быть оставлены определения договора лизинга и его сторон, обозначены специфические права и обязанности участников лизинга, существенные условия и порядок заключения договора, частично перенесены нормы ст. 13, 18, 22, 23, 31, 37, 38 Закона о лизинге. Это не приведет к значительному увеличению нормативных положений о лизинге в ГК РФ.
   В настоящий момент отсутствует необходимость легального обособления норм о лизинге недвижимости в отдельный параграф ГК РФ, поскольку специфика этих отношений в основном определяется правовым режимом недвижимого имущества, который уже сформирован в ГК РФ и других правовых актах, но в § 6 гл. 34 ГК РФ следует поместить норму, определяющую порядок заключения договоров, порождающих отношения по лизингу недвижимости, и регистрационных действий, совершаемых при их исполнении.
   Помимо нормативных актов частноправового характера, лизинг недвижимости регулируется актами, относящимися к публично-правовой сфере. Это Налоговый кодекс РФ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ [120 - сЗ рф. 1999. № 9. ст. 1096.] (в п. 1 ч. 2 ст. 11 Закона развитие финансового лизинга признается одним из методов регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений); Закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1 [121 - сЗ рф. 1996. № 6. ст. 492.], п. 6 ч. 2 ст. 5 которого содержит разрешение на осуществление лизинговых операций кредитными организациями.
   Самым широким правовым регулированием – по объему и способам – является подзаконное [122 - См.: уже упоминавшиеся Указ Президента рф № 848, Постановление Правительства рф № 633, ряд ведомственных актов: Письмо Министерства финансов рф от 02.06.2006 № 03-06-01-04/113 «Об обложении налогом на имущество предмета лизинга у лизинговой компании», Письмо Министерства финансов рф от 07.09.2005 № 03-11-04/2/7 «Об учете расходов по монтажу оборудования, полученного по договору лизинга», Письмо Министерства финансов рф от 03.03.2005 № 03-06-01-04/125 «О бухгалтерском и налоговом учете предмета лизинга», Письмо фНс рф от 16.11.2004 № 02-5-11/172@ «О порядке учета лизинговых операций», Письмо МНс рф от 09.09.2004 № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость».]. Перечисленные акты, главным образом, разрешают вопросы бухгалтерского учета и налогообложения и не затрагивают сферу собственно гражданско-правового регулирования [123 - речь идет не о нормативном, а о правовом регулировании, т. к. издание нормативных правовых актов в виде писем не допускается. См.: Правила подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. Приказом Министерства юстиции рф от 4 мая 2007.].
   То же можно сказать о первых актах, использовавших термин «лизинг» [124 - См.: распоряжение Правительства рф от 21 марта 1992 г. № 534-р «о развитии лизинговых операций, с целью приобретения рыболовецких судов, построенных за рубежом»; Постановление Правительства рф от 16 июня 1994 г. № 686 «об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга); Постановление Правительства рф от 26 сентября 1994 г. № 1085 «об организации обеспечения агропромышленного комплекса продукцией племенного животноводства на основе финансовой аренды (лизинга)».]. При этом, если в Постановлении от 16 июня в качестве синонима термина «лизинг» был избран термин «долгосрочная аренда», в Постановлении от 26 сентября – «финансовая аренда».
   Договорное регулирование также является разновидностью правового регулирования лизинга. Договоры могут «служить правообразующим источником для законов и подзаконных актов, с одной стороны, и быть производными от них – с другой» [125 - Тихомиров Ю.А. Указ. соч. с. 290.]. Отсюда неразрывная связь договорного и законодательного компонентов регулирования отношений по лизингу недвижимости.
   Институт лизинга возник в англо-американском праве, для которого характерно стремление урегулировать отношения лиц, заключающих гражданско-правовой договор, самим этим договором.
   Идеальный гражданско-правовой договор здесь – это договор, применение норм законодательства к которому исключено, ибо договорное регулирование просто не оставляет пространства для законодательного. Иными словами, договор считается достаточным для регулирования отношений между сторонами [126 - См.: Д. Кордеро Мосс. Влияние национальной юридической традиции на гармонизацию договорного права. Пример добросовестности при исполнении договоров // развивая идеи Августа рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа рубанова / сост. и отв. ред. о. А. Хазова. М., 2006. с. 299.].
   Континентальное право, восприняв лизинг, частично впитало идею договорного регулирования этих отношений. Например, для германского права характерно применение типовых договоров лизинга [127 - См.: Чекалина Ю.В. Указ. соч. с. 60.]. Однако распространение типовые формы договоров лизинга получили не из-за принципиальной установки на договорное регулирование, а благодаря тому, что в ГГУ отсутствует прямое регулирование лизинга. Типовые договоры разрабатываются лизингодателями и оказывают существенное влияние на лизинговый бизнес, т. к. в них содержатся требования к форме договора, положения о правах, обязанностях и ответственности сторон [128 - См.: Травина О.В. Правовая природа договора лизинга (в сравнении с законодательством фрГ) // Закон и право. 2000. № 9. с. 46.]. Подобным образом осуществляется регулирование лизинга в Италии, где в отсутствие систематизированного гражданско-правового регулирования формирование правовой основы лизинга производилось путем обобщения обычаев делового оборота и судебной практики. М. Имбренда отмечает огромное влияние на практику лизинга сборников по ведению переговоров, выпущенных различными торговыми палатами, текстов договоров, рекомендованных торговыми ассоциациями (например, Итальянской ассоциацией лизинговых компаний) и кодексов поведения [129 - См.: Imbrenda M. On financial lease in legislation and judicial practice of Italy // Доступ с сайта Группы изучения европейского Гражданского кодекса (Study Group on European Civil Code) http://www.sgecc.net/].
   В России типовым и модельным договорам не придается такого значения. Среди влияющих на деловую практику договоров в качестве примера, пожалуй, можно привести модельный договор международного лизинга оборудования, составленный при участии ТПП
   РФ для упрощения сотрудничества в сфере международного лизинга [130 - См.: Кувшинов В.А. Международный лизинг: Модельный договор. Комментарии. М., Торгово-промышленная палата российской федерации. 2005. с. 15 и далее.]. Однако необходимо учитывать, что за основу ряда правовых реформ, осуществленных в России за последнее двадцатилетие, приняты модели англо-американского права, что косвенно может содействовать распространению модельных договоров в сфере лизинга. [131 - см. подробнее: Д. Кордеро Мосс. Указ. соч. с. 300–302.] Кроме того, нет препятствий к тому, чтобы российские контрагенты составляли свои договоры лизинга на основе англо-американских типовых договоров, если это не будет противоречить законодательству РФ и публичному порядку.
//-- § 3. Договор о приобретении имущества в конструкции лизинга недвижимости --//
   Наиболее специфической чертой договора лизинга, в т. ч. и договора лизинга недвижимости, позволяющей выделить его в особый вид договора аренды, выступает взаимная и неразрывная связь самого договора лизинга с договором о приобретении предмета лизинга.
   На момент заключения договора лизинга недвижимое имущество, составляющее его материальный предмет, может еще не существовать, не является собственностью лизингодателя и должно быть приобретено им в будущем для лизингополучателя по указанию последнего.
   Применительно к арендным отношениям в п. 10 Постановления Пленума ВАС № 13 от 25 января 2013 г. [132 - Постановление Пленума ВАс рф от 25.01.2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда российской федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды» // http://www.arbitr.ru/.] содержится указание на то, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ. Равным образом, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре.
   Лизингодатель, в отличие от арендодателя, собственником передаваемой в лизинг вещи не является, поэтому вопрос о действительности либо недействительности договора лизинга недвижимости, заключенного до государственной регистрации права собственности лизингодателя на предмет лизинга, возникать не должен – такой договор действителен и полностью соответствует дефиниции договора лизинга, содержащейся в ст. 665 ГК РФ.
   По словам А.А. Иванова, «признак участия продавца вещи в лизинговых отношениях позволяет отграничить договор лизинга от простой аренды» [133 - Иванов А.А. Указ. соч. с. 26.].
   П. 2 ст. 15 Закона о лизинге провозглашает, что для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. В качестве обязательного договора назван договор купли-продажи, посредством которого лизинговое имущество становится собственностью лизингодателя.
   Однако несмотря на то, что договор купли-продажи в российском законодательстве выступает единственным договором, оформляющим приобретение права собственности лизингодателя на предмет лизинга, гражданское законодательство в качестве оснований приобретения права собственности на имущество устанавливает широкий спектр договоров, причем перечень этот открытый (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
   Лизингодателю должно быть предоставлено право на приобретение движимого и недвижимого имущества в собственность на основании договоров купли-продажи, мены, подряда, участия в долевом строительстве. Некоторые из этих договоров (договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве) будут составлять отличительную черту лизинга недвижимости.
   Иные договорные конструкции, помимо договора купли-продажи, больше всего будут востребованы именно в отношениях по лизингу недвижимости, т. к. лизингополучатель чаще может быть заинтересован не просто в приобретении для него лизингодателем предмета лизинга (что имеет место применительно к лизингу движимого имущества), но и в изготовлении этого предмета.
   Условие о договоре, на основании которого предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, приобретает характер существенного условия договора лизинга в силу нормы абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ (существенными являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение).
   Если же ни одна из сторон договора лизинга не заявила о выборе иного вида договора о приобретении и о необходимости согласования условия о нем в договоре лизинга, по общему правилу, предмет лизинга должен приобретаться лизингодателем на основании договора, соответствующего разумно понимаемым интересам лизингополучателя. Последний, в свою очередь, должен сообщить лизингодателю о целях использования предмета лизинга, и при невыполнении этой обязанности принимает на себя риск заключения и исполнения договора о приобретении, который в меньшей степени будет соответствовать существу регулируемых им отношений. Например, вместо договора строительного подряда для приобретения нового объекта недвижимости лизингодатель заключит договор купли-продажи недвижимости.
   Легальное требование о приобретении предмета лизинга на основании договора купли-продажи представляется ограничивающим договорную свободу участников лизинга.
   Существенным для всех договоров о приобретении предмета лизинга будет условие о том, что имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи его в лизинг. Но только если относительно этого условия по заявлению лизингодателя либо его контрагента должно быть достигнуто соглашение. Если такого заявления от сторон договора о приобретении предмета лизинга не поступило, уведомление о том, что имущество приобретается для передачи в лизинг, осуществляется в рамках исполнения обязанности по уведомлению стороны договора о приобретении предмета лизинга [134 - см. об этом: § 3 главы II настоящего издания.].
   Включение в договор о приобретении предмета лизинга в качестве существенного условия о том, что недвижимое имущество будет использоваться в дальнейшем для передачи в лизинг, может также быть вызвано необходимостью повышенной защиты сторон лизинговых отношений.
   В п. 2 ст. 7 Закона о лизинге указано, что договор лизинга может включать условия проведения дополнительных работ, под которыми понимаются работы любого рода, выполненные лизингодателем как до начала, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с исполнением договора лизинга. Эти отношения (подрядные по своей сути) регулируются нормами о подряде, что подтверждает тезис о совместимости договорных конструкций лизинга и подряда.
   Возможность проведения таких работ продавцом предмета лизинга законом не установлена, хотя это было бы логичнее, принимая во внимание то, как распределяются права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель фактически поручает лизингополучателю получить имущество, приобретенное им у продавца, и предъявлять непосредственно продавцу претензии по качеству передаваемой вещи. Если передаваемый в лизинг предмет нуждается в доведении до состояния, в котором он пригоден для использования, следует выполнение этого действия поручить продавцу, а не возлагать его на лизингодателя.
   В настоящее время при необходимости создания предмета лизинга приходится оперировать нормами ГК РФ о том, что договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (ст. 455, 506 ГК РФ). Но отношения по созданию вещей опосредуются, в основном, иными договорами. Поэтому стремление участников лизинга урегулировать отношения по изготовлению (созданию) предмета лизинга договором подряда, как договором специальным и более отвечающим их потребностям, не должно встречать законодательного сопротивления.
   Рабочая группа по совершенствованию законодательства в сфере финансовой аренды (лизинга) при Минэкономразвития РФ предлагает включить договор подряда в качестве альтернативы договору купли-продажи как основанию приобретения права собственности на предмет лизинга, ссылаясь на то, что внесение этой поправки расширит горизонты лизинговых проектов за счет сложного технологического оборудования, объектов недвижимости, воздушных и морских судов, и позволит грамотно оформить отношения сторон в тех случаях, когда есть необходимость не просто приобрести лизинговое имущество, но и произвести его, а также устранит существующие на практике проблемы признания материального результата дополнительных работ в отношении предмета лизинга.
   В практике подобные отношения встречаются, что нашло отражение в нормах налогового законодательства, в соответствии с которыми первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (ст. 257 НК РФ). Но в НК РФ термины «лизинг» и «предмет лизинга» используются для целей налогообложения и не позволяют расширительно толковать эти термины для целей гражданско-правового регулирования.
   Стороны договора лизинга, предмет которого приобретается на основании договора подряда, рискуют тем, что договор лизинга будет признан обычным договором аренды. Если «маскировать» договор подряда под договор купли-продажи товара, который будет создан продавцом в будущем, такой договор купли-продажи может быть признан притворной сделкой.
   Реализация идеи о приобретении предмета лизинга по договору подряда либо только по договору строительного подряда [135 - См.: Громов С.А. Указ. соч. с. 348.], удовлетворяя определенные потребности деловой практики, требует учета особенностей подрядных отношений, в том числе положений о возможности предоставления материалов заказчиком, о дополнительных обязанностях заказчика по договору строительного подряда, о содействии заказчика и иных положений, относящихся к встречным обязанностям заказчика. Договор строительного подряда характеризуется, среди прочего, активностью заказчика, наличием у него специфических обязанностей (ст. 742, 745, 748, 753 ГК РФ и др.), не свойственных «пассивному» лизингодателю. Но и договор купли-продажи предмета лизинга обладает заметными особенностями по сравнению с обычным договором купли-продажи, что не свидетельствует о ненадлежащем способе приобретения предмета лизинга.
   Подобно существующему в гражданском законодательстве наделению лизингополучателя определенными правами и обязанностями из договора купли-продажи, стороной которого он не является, возможно и распространение на него некоторых обязанностей заказчика по договору подряда, если выбор подрядчика осуществлял лизингополучатель.
   Правовая природа договора лизинга не препятствует тому, чтобы предмет лизинга приобретался лизингодателем на основании иного договора, кроме договора купли-продажи. Предпочтение договора строительного подряда перед иными видами подрядных договоров видится неоправданным, поэтому необходимо допустить приобретение предмета лизинга не только на основании договора строительного подряда, но на основании иных видов договора подряда, сочетающихся с лизинговыми отношениями (договор подряда для государственных или муниципальных нужд).
   Содержащееся в проекте Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предложение Минэкономразвития о расширении перечня договоров, порождающих отношения по лизингу, может быть принято. Однако эффективной эта новелла, с одной стороны, закрепляющая существующую практику, с другой, наделяющая участников лизинга дополнительными обязанностями, будет только при распространении на подобные отношения льготного публично-правового режима.
   В литературе обосновывается возможность приобретения лизингодателем предмета лизинга по договору мены [136 - См.: ВасильевА.Н. Институт лизинга в гражданском законодательстве россии: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. сПб., 2004. с. 15.]. Т. к. договор мены представляет собой договорную конструкцию, наиболее близкую к договору купли-продажи, это предложение не вызывает возражений. Договор мены будет особенно востребован в ситуации, когда из-за неисправности лизингополучателя договор лизинга досрочно расторгается, и лизингодателю возвращается предмет лизинга. Лизингодатель не заинтересован в имуществе как таковом, поэтому стремится заключить новый договор лизинга по поводу этого предмета. Однако если имущество уже стало собственностью лизингодателя, а не приобретается им специально, утрачивается специфический признак лизинга. Поэтому договор мены следует рассматривать в качестве исключительного основания приобретения права собственности на предмет лизинга.
   Мена позволяет лизингодателю передать имущество, возвращенное ему неисправным лизингополучателем, и приобрести иное, предварительно выбранное новым лизингополучателем. Если с движимым имуществом могут возникнуть сложности из-за того, что на определенные его виды затруднительно найти лицо, желающее приобрести его по договору мены, то отчуждение и одновременно приобретение недвижимости по договору мены – достаточно распространенная операция. В результате лизингодатель по договору мены передает ненужный ему объект недвижимости и получает в собственность недвижимость, выбранную лизингополучателем и удовлетворяющую его потребности. Эти отношения соответствуют признакам лизинга, что обеспечивает интерес лизингодателя в возврате вложенных средств и является дополнительной гарантией сохранения выбранного им способа инвестирования даже в случае неисправности контрагента по договору лизинга.
   Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары, которое существенно отличается от общих положений о договоре. Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
   Но это не означает, что договор мены относится к реальным договорам. Он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров. Обмен товарами есть исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены, поэтому в случаях, когда момент вступления договора в силу в соответствии с его условиями совпадает с фактической передачей сторонами товаров друг другу, имеет место исполнение договора мены в момент его заключения.
   Презумпция равноценности обмениваемых товаров, момент перехода права собственности на обмениваемые товары, применение к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств и наделение добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК РФ) сохраняется в договоре мены, на основании которого приобретается предмет лизинга в случаях, если в договоре мены не установлено иное.
   Некоторыми авторами поддерживается идея о том, что предмет лизинга может приобретаться на основании учредительного договора, в качестве вклада в уставный капитал лизинговой компании [137 - См.: Королев С.Б. Правовое регулирование лизинга в российской федерации: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2002. с. 9.]. Последнее положение отчасти иллюстрировалось п. 8.7. ст. 11 Федерального закона от 02.12. 2009 г. № 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов» [138 - федеральный закон от 02.12. 2009 г. № 308-фЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов» // российская газета. 04.12. 2009. № 232. 11.12. 2009. № 238.], который устанавливал, что федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции в соответствующей сфере деятельности, в 2010 году в установленном порядке в пределах предусмотренных им бюджетных ассигнований должны направить средства федерального бюджета в уставный капитал открытого акционерного общества «Росагролизинг» в сумме 1 000 000,0 тыс. рублей в целях приобретения и последующей передачи по договорам лизинга отечественной сельскохозяйственной техники, включая автомобильную технику, сельскохозяйственного оборудования, племенного скота, техники и технологического оборудования для организаций сельскохозяйственного машиностроения, пищевой перерабатывающей промышленности.
   Однако направление в уставный капитал лизингодателя денежных средств является мерой государственной поддержки лизинга. Сами денежные средства в лизинг не передаются. Принципиальная невозможность лизинга денежных средств также подтверждает родовую принадлежность договора лизинга к договору аренды.
   Для приобретения недвижимого рукотворного имущества, не относящегося к объектам производственного назначения, применим договор участия в долевом строительстве, по которому возведенный объект недвижимости поступает в собственность лизингодателя.
   Фактически, лизингодатель и в рамках отношений из договора лизинга недвижимости, и в отношениях из договора об участии в долевом строительстве, выступает в роли инвестора. Единая функция финансирования, присущая ему и в том, и в другом случае (только по договору лизинга лизингодатель осуществляет нефинансовые инвестиции [139 - См.: РайзбергБ.А.,ЛозовскийЛ.Ш., СтародубцеваЕ.Б. современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М., 1999. с. 107.]), общий материальный предмет договоров и приобретение лизингодателем права собственности на созданный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости свидетельствуют о том, что приобретение объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве должно быть признано надлежащим способом приобретения права собственности лизингодателя на предмет лизинга.
   По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
   Участникам лизинга недвижимости, приобретающим и получающим предмет лизинга на основании договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать, что в п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ установлен особый срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства за установленным в законе исключением.
   Передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости.
   Право собственности лизингодателя, приобретающего предмет лизинга недвижимости по договору участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации, которая проводится на основании документов, подтверждающих факт создания объекта долевого строительства, и передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
   Маловероятным представляется приобретение предмета лизинга недвижимости на основании договора дарения [140 - См.: Королев С.Б. Там же.], потому что два из трех участников лизинга, как правило, являются коммерческими организациями, в отношениях между которыми дарение не допускается, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей (ст. 575 ГК РФ), а стоимость предмета лизинга недвижимости значительно выше.
   Принцип свободы договора позволяет сторонам заключать иные договоры, не предусмотренные гражданским законодательством, но не противоречащие ему. В условиях динамично развивающегося гражданского оборота ожидаемо появление новых договоров, опосредующих отношения по созданию и передаче недвижимости, поэтому нельзя лишать участников лизинга принципиальной возможности достижения соглашения о приобретении предмета лизинга недвижимости на основании смешанных договоров, элементами которых будут вышеназванные договорные виды [141 - См.: БрагинскийМ.И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М., 2007. с. 60.].
   В целях совершенствования нормативного регулирования лизинга предлагается следующая формулировка абз. 1 ст. 665 ГК РФ: «По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное имущество у определенного лизингополучателем контрагента по договору о приобретении предмета лизинга и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и контрагента по договору о приобретении предмета лизинга».
   Особенностью договора лизинга является наделение лизингополучателя некоторыми правами и обязанностями из договоров о приобретении предмета лизинга. Соответственно, контрагент лизингодателя отвечает за выполнение требований, вытекающих из договоров о приобретении предмета лизинга, перед лизингополучателем, с которым не связан договорным обязательством.
   Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге). Права и обязанности продавца, участвующего в лизинге, значительно отличаются от его обычных прав и обязанностей по договору купли-продажи. В лизинговых отношениях проданное имущество передается продавцом непосредственно лизингополучателю. Если же стороны имеют в виду иное место исполнения продавцом обязанности по передаче имущества, это должно быть специально предусмотрено договором лизинга (ст. 668 ГК РФ).
   Соглашением сторон могут быть введены иные существенные условия договора купли-продажи вещи для целей лизинга или иного договора о приобретении предмета лизинга, обусловленные особенностями исполнения продавцом обязанности передать вещь в собственность приобретателя в соответствии с порядком и моментом, не противоречащими порядку и моменту передачи вещи лизингополучателю во исполнение обязанности лизингодателя.
   По сравнению с общим правилом о купле-продаже, согласно которому, если иное не предусмотрено указанным договором, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ), риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Если предмет лизинга приобретается на основании договора строительного подряда, и выбор подрядчика осуществлял лизингополучатель, риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика, может возлагаться на лизингополучателя после предварительного принятия им результата отдельного этапа работ.
   Поскольку для недвижимого имущества установлены специальные правила, передача недвижимости лизингополучателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, и обязанность по передаче недвижимости считается исполненной при условии вручения этого имущества лизингополучателю и подписания сторонами соответствующего документа, если иное не предусмотрено законом или договором. Акт приема-передачи является надлежащим и достаточным доказательством передачи имущества лизингополучателю. Вместе с тем, его отсутствие не свидетельствует о пороке формы договора лизинга недвижимости [142 - см. аналогичную судебную практику для договоров аренды зданий и сооружений: Постановление ФАС северо-Западного округа от 06.05.2006 г. по делу № А21-1407/04-с2 // http://fasszo.arbitr.ru/.]. В то же время, данный акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора лизинга, что не позволяет лизингополучателю предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, если передача имущества подтверждается только актом приема-передачи [143 - См.: Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 09.12.2009 г. по делу № А74-2454/2009 // http://fasvso.arbitr.ru/].
   Если предложения по наделению лизингодателя возможностью приобретать предмет лизинга на основании иных договоров, наряду с договором купли-продажи, будут приняты законодателем, лицо, передающее предмет лизинга по этим договорам, также будет обладать определенными правами и обязанностями. Среди таковых можно перечислить право быть информированным о цели приобретения либо изготовления имущества, обязанность по удовлетворению требований лизингополучателя, вытекающих из договора о приобретении предмета лизинга.
   Если предмет лизинга передается лизингополучателю-потребителю, на продавца или иного участника лизинга возлагается обязанность по соблюдению законодательства о защите прав потребителей независимо от вида договора, на основании которого имущество приобреталось или создавалось для лизингодателя. Исключение может быть установлено для случаев, когда третий участник лизинга не был уведомлен о цели приобретения или создания имущества и не мог знать о потребительском характере договора лизинга, заключенного между его контрагентом-лизингодателем и лизингополучателем.
   Несмотря на допущение оформления отношений субъектов лизинга недвижимости различными гражданско-правовыми договорами, общим должен оставаться принцип распределения прав, обязанностей и рисков участников лизинга, согласно которому лизингодатель освобождается от большинства обязанностей арендодателя, лизингополучатель приобретает некоторые права, обязанности и несет риски по договору о приобретении предмета лизинга как если бы он был его стороной, а контрагент лизингодателя обязывается перед лизингополучателем по требованиям, вытекающим из этого договора.
   Ответственность продавца за нарушение условий договора купли-продажи основывается на нормах главы 30 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу имущества, и поскольку специальные параграфы этой главы посвящены купле-продаже недвижимости и купле-продаже предприятия (§ 7 и § 8 гл. 30 ГК РФ), то ответственность продавца недвижимого имущества – предмета лизинга – будет определяться, в том числе, по правилам п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 556, ст. 557, 565 ГК РФ.
   Если недвижимость будет приобретаться лизингодателем в собственность на основании иных договоров, к отношениям из ненадлежащего исполнения или неисполнения его контрагентом договорных обязанностей будут применяться нормы об ответственности сторон этого договора.
   Продавец несет ответственность как перед покупателем имущества, с которым связан договором, так и перед лизингополучателем, поскольку правовая связь между данными субъектами лизинга возникает из положения закона (п. 1 ст. 670 ГК РФ). В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы, и их отношения регулируются п. 1 ст. 670 и ст. 326 ГК РФ, которая устанавливает, что любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику, которым является продавец предмета лизинга, требование в полном объеме. Должник, исполнивший обязательство полностью одному из солидарных кредиторов, освобождается от исполнения остальным. Сторонам рекомендуется детально прописывать в соглашении механизм реализации сторонами договора лизинга закрепленных в п. 1 ст. 670 ГК РФ прав, уточняя порядок предъявления требований и согласования их объема, в связи с тем, что размер убытков, причиненных лизингодателю и лизингополучателю нарушением продавцом своих обязанностей, может отличаться.
   Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи и связанные с этим убытки возлагаются на сторону договора лизинга, осуществившую выбор продавца. Если продавец, выбранный лизингополучателем, нарушил свою обязанность по передаче предмета лизинга в собственность лизингодателя или исполнил ее ненадлежащим образом, риск неблагоприятных последствий возлагается на лизингополучателя, который не освобождается от обязанности по уплате лизинговых платежей и обязан возместить лизингодателю убытки, вызванные неисполнением договора купли-продажи предмета лизинга (ст. 665, 670 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге) [144 - См.: решение Арбитражного суда свердловской области от 16.06.2009 г. по делу № А60-8997/2009-с2.].
   Если за выбор продавца отвечает лизингодатель, лизингополучатель на основании п. 2 ст. 670 ГК РФ может предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю. В соответствии со ст. 323 ГК РФ он вправе требовать исполнения как от продавца и лизингодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В практике арбитражных судов подчеркивается необходимость выяснения, допущена ли просрочка передачи предмета лизинга лизингополучателю или неисполнение обязательства по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, либо по обстоятельствам, за которые отвечает продавец [145 - См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2010 г. по делу № А43-6182/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru/.]. Однако солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
   Невыполнение продавцом обязанности по передаче имущества лизингодателю влечет для него негативные последствия, предусмотренные нормами ГК РФ о купле-продаже (ст. 463 ГК РФ), с той лишь разницей, что соответствующие требования предъявляет не покупатель по договору купли-продажи (лизингодатель), а непосредственно лизингополучатель. В отношениях с продавцом лизингополучатель вправе действовать так, как если бы он был стороной договора купли-продажи предмета лизинга. Однако формулировка «как если бы он был стороной договора купли-продажи» указывает на то, что положение лизингополучателя отличается от статуса покупателя, во-первых, отсутствием обязанности оплатить приобретенное имущество, а во-вторых, невозможностью расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ).
   Если же выбор продавца осуществлял лизингополучатель, что для лизинга более характерно, то диспозитивная норма п. 2 ст. 670 ГК РФ освобождает лизингодателя от ответственности перед последним за выполнение продавцом обязанностей по договору купли-продажи [146 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005 г. по делу № КГ-А40/12614-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. Представляется уместным установление солидарной ответственности продавца и лизингополучателя за невыполнение продавцом, выбранным лизингополучателем, обязанности по передаче вещи в лизинг. Поэтому предлагается внести в ст. 670 ГК РФ п. 3: «В случае нарушения лицом, выбор которого осуществлял лизингополучатель, обязанности по передаче имущества в соответствии с договором о приобретении предмета лизинга в собственность лизингодателя, лизингополучатель и контрагент лизингодателя несут солидарную ответственность перед лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга».

Глава II
Основания возникновения, содержание и динамика отношений по лизингу недвижимости

//-- § 1. Существенные условия договора лизинга недвижимости --//
   Договор лизинга, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
   ГК РФ относит к существенным условиям договора условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Включение каких-либо условий в состав существенных направлено на создание гарантий определенности взаимоотношений сторон для устойчивости гражданского оборота, а в некоторых случаях – на защиту интересов одной из сторон договора либо общества в целом.
   В предлагаемой Проектом изменений в ГК РФ редакции ст. 432 среди существенных условий договора будут присутствовать:
   – условия о предмете договора;
   – условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;
   – условия, необходимые для договоров данного вида;
   – иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
   В новом определении указывается на то, что условия, необходимые для договоров данного вида, признаются существенными, даже если об этом прямо не сказано в законе или в ином правовом акте. Таким образом, они могут выявляться из практики делового оборота, из судебной практики или иным образом.
   Особо актуальными такие изменения станут для непоименованных в Гражданском кодексе РФ договоров. В случае спора суды смогут устанавливать наличие согласованных необходимых условий для договоров этого вида, исходя из существа складывающихся отношений и практики заключения таких договоров.
   Существует несколько доктринальных подходов к определению предмета договора.
   Под предметом договора понимается сам предмет исполнения – некое имущество с количественными и качественными характеристиками, т. е., как писал М.И. Брагинский, «набор показателей того, по поводу чего заключен договор» [147 - Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998.].
   Представители другого подхода сводят предмет договора к действиям, которые должны быть совершены по данному договору. В.В. Витрянский, в частности, указывает, что предметом всякого гражданско-правового договора являются действия (бездействия) [148 - См.: Витрянский В.В. существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике//Вестник Высшего Арбитражного суда рф. 2002. № 6. с. 78–79.].
   Есть и промежуточная позиция, объединяющая две вышеуказанных точки зрения. О.С. Иоффе различал юридический и материальный объекты обязательства. В качестве юридического объекта обязательства ученый признавал определенное поведение обязанного лица, а в качестве материального – имущество [149 - См.: Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. с. 588; также См.: советское гражданское право. Л., 1961. с. 215.]. Ф.И. Гавзе под предметом гражданско-правового договора подразумевал действия, которые должен совершить должник, и объект, на который эти действия направлены [150 - См.: Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 1968. C. 26.].
   Не свободна от противоречий в установлении содержания понятия «предмет договора» и судебная практика, что приводит к постановке вопроса либо о признании договора заключенным/незаключенным либо о его действительности/недействительности и, соответственно, неоднозначному его разрешению.
   Например, применительно к предмету договора аренды зданий и сооружений существует как судебная практика, относящая к предмету договора аренды только имущество, подлежащее передаче арендатору [151 - См.: Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 04.02.2010 г. по делу № А78-2051/2009 // http://fasvso.arbitr.ru/; Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 г. № Ф09-5422/08-сб по делу № А76-22769/2007 // http://fasuo.arbitr.ru/.], так и действия субъектов арендного правоотношения [152 - Постановление седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2010 г. № 07АП-294/10 по делу № А45-23828/2009 (Постановлением фАс Западносибирского округа от 07.05.2010 по делу № А45-23828/2009 данное постановление оставлено без изменения); Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 08.06.2009 г. № Ф04-3406/2009(8412-А70-50 по делу № А70-6679/2008 // http://www.faszso.ru/.].
   В целях минимизации рисков признания договора незаключенным, лицам, вступающим в договорное правоотношение, даются рекомендации об обязательном согласовании и условия о передаваемом имуществе, и основных прав и обязанностей сторон [153 - См.: Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. рекомендации по заключению договора.].
   «Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражающие природу договора) и поэтому включены законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что они необходимы для данного вида договорных обязательств» – пишет профессор В.В. Витрянский. Например, условие о цене будет существенным для всякого возмездного договора, поскольку является его видообразующим признаком и включается законодателем в определение договора [154 - Витрянский В.В. Указ. соч. с. 82, 90–93.].
   Иную точку зрения отстаивает А.А. Иванов, который усматривает смысл существенных условий в том, что они представляют собой некие научно выведенные особенности, квалифицирующие признаки договора данного типа [155 - См.: Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга). Учебно-практическое пособие. М., 2001. с. 44.].
   Существенные условия, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, формируют договор, их наличие необходимо и достаточно для признания договора заключенным и возникновения договорного правоотношения соответствующего вида, поэтому существенным условиям принадлежит не только видообразующая, но и «договорообразующая» роль. Замечание А.А. Иванова о том, что существенные условия договора составляют квалифицирующие признаки определенного договорного вида верно, однако до отнесения к какому-либо договорному виду договор должен возникнуть, а это невозможно без достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, на что и обращает внимание В.В. Витрянский.
   В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ можно выделить следующие группы существенных условий:
   1) условие о предмете (является существенным для всех гражданско-правовых договоров);
   2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров определенного вида;
   3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
   В п. 1.1 настоящего параграфа будут рассмотрены только существенные условия договора лизинга недвижимости, которые должны быть названы в качестве таковых в законе.
   Единственным легальным существенным условием договора лизинга является условие о предмете, относящееся к имуществу, передаваемому в лизинг. Здесь имеется в виду исключительно условие, без согласования которого невозможно возникновение правоотношения по лизингу недвижимости, хотя судебная практика неоднозначно определяет содержание условия о предмете договора. Под этим понимается как условие об имуществе, передаваемом в аренду [156 - Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 04.02.2010 г. по делу № А78-2051/2009 // http://fasvso.arbitr.ru/.], так и условие о действиях сторон по предоставлению имущества за плату во временное владение и пользование или только пользование. [157 - Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 07.05.2010 г. по делу № А45-23828/2009; Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 08.06.2009 г. № Ф04-3406/2009(8412-А70-50 // http://www.faszso.ru/.]
   Российским законодателем договор лизинга отнесен к видам договора аренды, следовательно, предметом договора лизинга могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
   При соблюдении общих правил ст. 607 ГК РФ предмет лизинга подлежит определению по указанию лизингополучателя, которое действительно и в случае, если выбор приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Лизингодатель обязан выбрать вещь, приобретаемую в целях лизинга, с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.
   Применительно к лизингу недвижимости предмет такого договора будет составлять индивидуально-определенная вещь, т. к. «несмотря на фактическую возможность родового обобщения недвижимости, в юридическом смысле возможность такого обобщения исключается» [158 - Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004. с. 46.], поскольку наличие у недвижимого имущества индивидуализирующих характеристик обеспечивается процедурами кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
   Исходя из совокупного анализа п. 3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ, п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо указать уникальные характеристики здания, сооружения, помещения.
   Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.
   Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание или сооружение, является кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Закона о кадастре).
   Если кадастровый паспорт на здание или сооружение не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., то есть до дня вступления в силу Закона о кадастре (п. 2 ст. 47 Закона о кадастре, п. 12 ст. 33 Закона о регистрации).
   Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности лизингодателя на передаваемый в лизинг объект недвижимости.
   Соответственно, для правильной индивидуализации здания или сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и/или правоустанавливающих документах.
   К таким сведениям относятся:
   – вид недвижимого имущества – здание, сооружение;
   – кадастровый номер объекта недвижимости, при его отсутствии – условный номер;
   – инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) – государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;
   – наименование здания, сооружения (при его наличии). При отсутствии индивидуального наименования можно указать обобщенное наименование соответствующего вида объектов, указанное в документации на объект;
   – адрес – указывается официально присвоенный (почтовый) адрес;
   – описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение;
   – основная характеристика – для зданий указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой. Для сооружений: линейных – протяженность в метрах с точностью до одного метра; подземных – глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой; для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), – объем в кубических метрах с точностью до одного метра; для остальных сооружений – площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой;
   – назначение;
   – этажность – указывается общее число этажей здания, сооружения;
   – подземная этажность;
   – кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества – указывается при наличии.
   Исходя из буквального толкования п. 3 ст. 607 ГК РФ, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, должны быть определены непосредственно при подписании договора и указаны в тексте договора либо в приложениях к нему (в том числе графических).
   Однако стороны могут сделать это и после заключения договора. При этом индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, передаваемой в лизинг, могут быть указаны не только в самом тексте договора, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих отсутствие у сторон разногласий относительно договорного имущества:
   – в актах приема-передачи;
   – приложениях к договору, оформленных позднее даты заключения договора;
   – дополнительных соглашениях к договору;
   – поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечено данное недвижимое имущество.
   В связи с тем, что такая позиция не следует напрямую из закона, сторонам рекомендуется указывать данные об имуществе, передаваемом в лизинг, непосредственно в самом тексте договора лизинга недвижимости и графических приложениях к нему в момент заключения договора.
   В силу ст. 12 Закона о регистрации в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Отсутствие кадастрового номера в описываемой ситуации не может являться основанием для признания договора лизинга недвижимости незаключенным по причине того, что не существует самой недвижимой вещи в качестве объекта гражданских прав.
   В иных случаях объект недвижимости, не прошедший государственный кадастровый учет, не может быть объектом гражданских прав и, соответственно, предметом гражданско-правовых договоров, в т. ч. и договора лизинга недвижимости [159 - См., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 г. по делу № А72-9252/2009 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 14.04.2010 г. по делу № А33-15451/2009 // http://fasvso. arbitr.ru/; Постановление седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 г. № 07АП-2612/11 по делу № А02-1401/2010.].
   Если договор лизинга недвижимости заключается по поводу еще не существующей недвижимой вещи, соблюдение условия о предмете достигается за счет следования лизингодателя указаниям лизингополучателя и приобретения недвижимой вещи, соответствующей этим указаниям.
   В последнее время вопросы, касающиеся договорных отношений по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, находятся в центре внимания судебной и деловой практики.
   В 2011 г. Высшим Арбитражным Судом РФ было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». [160 - Постановление Пленума ВАс рф от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАс рф. № 9. 2011.] ВАС РФ подтвердил отсутствие оснований для признания недействительными сделок по поводу будущей недвижимой вещи в том случае, если у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости нет права собственности на имущество, поскольку § 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). В то же время, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
   Индивидуализация подобного объекта недвижимости, не обладающего кадастровым номером на момент совершения сделки, может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
   В случае если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Следовательно, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 201 АПК РФ.
   В случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче кредитору, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче, такой договор не может считаться заключенным.
   Если у должника отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать кредитору (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пп. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
   В 2012 г. Управлением частного права ВАС РФ был подготовлен Проект постановления Пленума ВАС РФ с предложением ряда принципиальных новаций правового режима арендных отношений. В частности, в Проекте предлагается допустить заключение договора аренды части вещи (включая недвижимость), аренды будущей вещи (не находящейся в собственности арендодателя на момент заключения договора), а также признать относительное действие прав и обязанностей сторон долгосрочного аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.
   Данные предложения основываются на следующих посылках. При разрешении споров по договорам аренды, заключенным лицом, которое в момент заключения такого договора не являлось собственником имущества, подлежавшего передаче в аренду, но в момент передачи имущества арендатору во временное владение и пользование (либо во временное пользование) обладало правом собственности на него, надлежит исходить из того, что такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.
   В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе, в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки и уплатить установленную договором неустойку.
   Необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, которое являлось законным владельцем созданного либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.
   Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
   Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре лизинга данных, позволяющих точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга признается незаключенным [161 - См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 г. № Ф17-254/15/3 // http://fasvvo.arbitr.ru/.], поэтому в договоре, приложениях к нему или акте приема-передачи стороны должны указать индивидуализирующие признаки предмета лизинга недвижимости.
   В отношении договора лизинга в целом арбитражная практика свидетельствует о затруднениях, с которыми сталкиваются суды при выяснении факта заключения договора лизинга из-за того, что на момент заключения договора стороны не всегда могут индивидуализировать его предмет [162 - См.: Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 17.04.2006 г. № А19-5113/04-38-ф02-306/06-С2 // http://fasvso.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2008 г. № А57-5034/06 // http://faspo.arbitr.ru/.]. В некоторых случаях суд соглашается со ссылкой стороны на специфику лизинговых отношений и признает договор лизинга заключенным, если при заключении договора предмет лизинга был определен с помощью родовых признаков, а в момент приема лизингополучателем – индивидуализирован в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора [163 - См.: Постановление ФАС северо-Кавказского округа от 09.08. 2006 г. № Ф08-3434/2006 // http://www.fassko.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01. 2009 г. № А55-5086/2008 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Московского округа от 02.12. 2010 г. № КГ-А40/14953-10 по делу № А40-1100/10-157-7 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. Предмет лизинга может также быть определен на основании заявки лизингополучателя и спецификации на предмет лизинга. Указанные приложения к договору лизинга, являющиеся неотъемлемыми частями этого договора, содержат достаточные данные, позволяющие определить конкретное имущество, подлежащее передаче лизингополучателю [164 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2009 г. № КГ-А40/2671-09 по делу № А40-33963/08-53-310 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; решение Арбитражного суда свердловской области от 16.06.2009 г. по делу № А60-8997/2009-с2.].
   Однако распространена и противоположная практика. Если договором лизинга предусмотрена последующая индивидуализация предмета лизинга в акте приема-передачи, в дополнительном соглашении к договору, в спецификациях и т. п. – договор лизинга не считается заключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о предмете [165 - См.: Постановление ФАС Уральского округа от 17.02. 2009 г. № А50-8299/2008 по делу № А50-8299/2008; Постановление ФАС Уральского округа от 01.04. 2009 г. №А76-16730/2008-10-492 по делу № А76-16730/2008-10-492; Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2009 г. № Ф09-4970/09-с3 по делу № А60-33685/2008-с2 // http://fasuo.arbitr.ru/.].
   Представляется, что для уверенного ответа на вопрос, было ли сторонами достигнуто соглашение по условию о предмете договора лизинга, можно обращаться к норме п. 1 а) ст. 1 Оттавской конвенции. В соответствии с ней предмет лизинга приобретается лизингодателем по спецификации лизингополучателя на условиях, одобренных им в той мере, в которой они затрагивают его интересы, т. е. при соблюдении общих правил ст. 607 ГК РФ предмет лизинга подлежит определению с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.
   Этим же правилом для установления соблюдения условия о предмете следует руководствоваться, если лизингополучатель заинтересован не в конкретном объекте недвижимости, а в любой недвижимости, способной удовлетворить его потребности.
   Предмет лизинга недвижимости подлежит индивидуализации не в момент заключения договора лизинга, тем более, что на день заключения договора лизинга его материальный предмет может еще не существовать, а в момент исполнения контрагентом лизингодателя договорной обязанности по передаче предмета лизинга, когда точная информация об индивидуальных характеристиках предмета лизинга поступает к сторонам договора лизинга [166 - См.: Васильева Е.Н. Кто отвечает за передачу предмета лизинга? // ЭЖ-Юрист. 2006. № 32. с. 13.]. Поэтому требование индивидуальной определенности предмета лизинга на момент заключения договора лизинга под угрозой непризнания его заключенным не учитывает особенностей лизинга и не представляется целесообразным.
   По вопросу о том, является ли условие об имуществе, подлежащем передаче во временное возмездное владение и пользование, согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.
   Первая сводится к тому, что если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности условия о предмете [167 - См.: Постановление ФАс Поволжского округа от 31.01.2012 г. по делу № А55-27089/2010 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Волго-Вятского округа от 27.09.2011 г. по делу № А29-10762/2010 // http://fasvvo.arbitr.ru/.].
   Вторая, напротив, базируется на представлении о том, что несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности условия о предмете [168 - См.: Постановление ФАс северо-Западного округа от 13.09.2010 г. по делу № А56-19301/2009 // http://fasszo.arbitr.ru/.].
   В большей степени отвечающим интересам добросовестных сторон видится второе решение, особенно если у лица, передающего объект недвижимости, отсутствует иное аналогичное имущество, или расхождения в описании передаваемого и фактически переданного объекта являются незначительными.
   Сложность состоит в отнесении различных объектов материального мира к разряду недвижимости и, соответственно, в их характеристике в качестве конкретных предметов договоров лизинга недвижимости, поскольку единства взглядов на содержание этой категории нет [169 - Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М., 2002; ГамбаровЮ.С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003; Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс… канд. юрид. наук. М., 2005.].
   Термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» используются в ГК РФ в качестве равнозначных (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Синонимия в законодательстве допустима, но в литературе признается, что абсолютных синонимов в языке нет, следовательно, повышается опасность различного восприятия, применения и толкования нормативного акта, содержащего синонимичные понятия [170 - См.: Юридическая техника: учебное пособие по подготовке законопроектов и иных нормативных правовых актов органами исполнительной власти / ИЗисП. Под ред. член-корр. РАН Т.Я. Хабриевой, проф. Н.А. Власенко. М., 2009. с. 61, 76.].
   Г.Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает единства терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь» или говорит о собственности, подразумевая под этим имущество [171 - см. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М., 2005. с. 95.]. Современный ГК РФ по-прежнему не разделяет «вещь» и «имущество». В п. 1 ст. 131 ГК РФ содержится требование о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает необходимость регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.
   Часть авторов, обращающихся к взаимосвязи анализируемых понятий, считает верной позицию законодателя и вслед за ним употребляет термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» в качестве синонимов, относя иное понимание к области лингвистики, а не цивилистики [172 - См.: ХвостовВ.М. система римского права: Учебник. М., 1996. с. 124; Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории.].
   Ряд исследователей признает равнозначность терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество» только с оговоркой об отнесении к объектам недвижимого имущества предприятия [173 - Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 8. с. 49–50; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002. с. 17–19; ДиаковскаяН.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. М., 2003. с. 8–12.]. Однако этот подход достаточно спорен. Изучение текста ст. 132 ГК РФ показывает, что признание предприятия недвижимостью в специальной норме, а не в общем правиле абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ означает лишь приравнивание его к недвижимости по правовому режиму, причем к недвижимости «по закону», а не «по природе» [174 - См.: Суханов Е.А. Указ. соч.].
   Другие авторы разделяют понятия «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» [175 - См.: Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. рожкова. М., 2007. с. 403]. Как отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» лишь условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами [176 - Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК россии // ГК россии. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998. с. 275.]. Т. е. содержание ст. 130 ГК РФ раскрывает термин «недвижимая вещь», тогда как ст. 132 ГК РФ соответствует понятию «недвижимое имущество». Наличие же дефиниции «недвижимость» при таком понимании оправдывается только потребностью законодателя в обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется правовой режим недвижимости [177 - Захарова А.Е. Указ. соч. с. 403.].
   Важно учитывать весьма широкое толкование понятия «имущество», о котором свидетельствует, в частности, прецедентная практика Европейского Суда по правам человека (ЕСПЧ). ЕСПЧ относит к имуществу движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные интересы, право на пенсию, право на взыскание арендной платы, экономические интересы, связанные с ведением бизнеса, право заниматься той или иной профессией и т. п. [178 - См.: Рожкова М.А. Понятие «имущество» в правоположениях Европейского суда по правам человека // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. рожкова. М., 2007. с. 109.]. Иными словами, ЕСПЧ распространяет термин «имущество» на все объекты, обладающие действительной или потенциальной экономической ценностью.
   В Модельном законе о лизинге термин Конвенции УНИДРУА «оборудование» заменен термином «имущество», охватывающим все активы, которые могут быть использованы в деятельности лизингополучателя.
   Подобное понимание термина «имущество» содержалось в комментарии ст. 383–420 т. Х Свода законов Российской империи: «под имуществом разумеются не только вещи физические (res corporales), но и права, имеющие меновую стоимость (res inkorporales), и вообще всякого рода ценности, могущие принадлежать кому-либо исключительно» [179 - Пахман С.В. История кодификации гражданского права. Т. II. сПб.,1876. с. 59.]. В первом ГК РСФСР 1922 г. это положение прямо закреплялось в названии разд. III «Объекты прав (имущества)». Трактовка имущества как вещей и имущественных прав на них объединяла экономическую и правовую характеристику исследуемого понятия – «экономические блага, служащие объектом оборота, и оборотные права» [180 - Туктаров Ю.Е. Оборотоспособные права (сравнительное исследование) // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. рожкова. М., 2007. с. 134.].
   Недвижимая вещь в обороте неразрывно связана с регистрируемыми правами на нее, следовательно «недвижимость», «недвижимая вещь», «право на недвижимость» – все это должно быть единым объектом вещного права, поэтому предлагаем отказаться от смыслового разделения понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».
   В литературе отмечаются два основных признака вещей: телесность (вещь – это материальный объект или совокупность материальных объектов) и назначение вещи (установленная цель использования) [181 - См.: Васильев Г.С. Движимые вещи // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. с. 280.].
   Л. Эннекцерус отмечал, что телесность определяется по воззрениям оборота, а не учением физики, т. е. для права не имеет значения агрегатное состояние вещества [182 - См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. с. 14.]. Какие из естественных свойств вещи имеют правовое значение, зависит от отношений, возникающих по поводу вещи.
   Помимо признака телесности для отнесения объекта к разряду вещей необходимо, чтобы он обладал еще и ценностью (полезностью). Ю.С. Гамбаров писал, что для права имеют значение только те телесные вещи, которые обладают потребительской или меновой стоимостью [183 - См.: Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. с. 573–574.]. А.П. Сергеев отмечает, что «режим вещей приобретают лишь материальные ценности, т. е. материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми» [184 - Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. с. 254.].
   Признак полезности может быть заменен признаком назначения [185 - См.: Васильев Г.С. Указ. соч. с. 290.]. Назначение выражает роль вещи в процессе удовлетворения потребностей людей, цель использования. Оно объективно, не зависит от воли и сознания отдельного субъекта, а формируется хозяйственной практикой. Нормативные акты нередко определяют условия использования вещи, которые должен соблюдать всякий, кто имеет к ней отношение (например, п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Однако в пределах, заданных телесными свойствами объекта и нормативными актами, собственник свободен в изменении назначения вещи (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ). Также в пределах, очерченных собственником, назначение конкретной вещи вправе определять и иные лица, использующие вещь на законных основаниях (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
   Введение признака целевого использования в качестве существенного для вещи в гражданско-правовом смысле позволит более четко разграничить делимые и неделимые вещи, сложные вещи и совокупности вещей, главные вещи и их принадлежности, существенные и несущественные недостатки вещи. С учетом применения данного признака, поддерживаем предложенное в литературе определение вещи как телесного объекта права, для которого нормативным или иным образом установлены цели использования (назначение) [186 - Там же. с. 295.].
   В абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечислены недвижимые вещи, относящиеся к недвижимости в силу своих природных свойств, а в абз. 2 п. 1 той же статьи – недвижимость в силу закона (движимые по своим физическим свойствам вещи, на которые законодатель распространил режим недвижимости). Все вещи, не отнесенные к недвижимым, считаются движимыми.
   Показательна цитата Ю.С. Гамбарова, который утверждал, что «деление вещей на движимости и недвижимости может быть просто и запутанно. Оно просто, если в основу его кладутся природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями. Одно из таких природных свойств вещей есть способность или неспособность их к перемещению. В первом случае мы получаем движимые вещи, или движимости, во втором – недвижимые вещи, или недвижимости. Движимостью будет то, что может быть перенесено без ущерба для своего существа из одного места в другое; недвижимость – земля и все, что с нею физически связано» [187 - Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. / Под редакцией и предисловием В.А. Томсинова. М., 2003.].
   Отечественный ГК РФ, классифицируя вещи на движимые и недвижимые, применил, если воспользоваться выражением Ю.С. Гамбарова, «запутанное» разделение. Во-первых, определяя недвижимость, ГК РФ не назвал единого критерия, который бы позволял четко отличать недвижимость от движимости. Особое физическое свойство – неразрывная связь с землей, присуще объектам недвижимости, перечисленным в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (земельные участки, участки недр). Однако этим свойством не обладают вещи, отнесенные к недвижимости абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ: суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты. Более того, этот перечень открытый, и законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество, но не ясно, из каких предпосылок будет при этом исходить законодатель.
   Не бесспорно и само решение законодателя о распространении режима недвижимости на вещи, предназначенные для перемещения в пространстве (суда и космические объекты). В литературе выделяются такие обоснования существования недвижимости в силу закона, как высокая стоимость этих объектов, необходимость укрепления их оборота, большая социальная значимость, сложность и повышенная опасность при эксплуатации [188 - См.: Комментарий к Гражданскому кодексу российской федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. сергеева. М., 2005. с. 305.]. Все эти характеристики напрямую не связаны с физическими свойствами вещей. Признак же, который присущ всем объектам недвижимости первой группы – неразрывная связь с землей – у судов и космических объектов отсутствует. Напротив, это, если возможно так выразиться, едва ли не самые «движимые» из вещей.
   Вещи, недвижимые по своей природе, и вещи, на которые в силу закона распространен правовой режим недвижимости, объединены волей законодателя, а не единством своей сущности. Как отмечал А.С. Звоницкий, суда являются по существу движимыми имуществами [189 - См.: ЗвоницкийА.С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912. с. 306.]. Кроме того, нельзя говорить о подчинении двух видов недвижимости одному правовому режиму. Права на объекты недвижимости, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, не регистрируются в Едином государственном реестре прав, к отношениям по поводу этих объектов не применяется Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   Государственная регистрация судов внутреннего мореплавания, морских, воздушных судов и космических объектов отличается от государственной регистрации других видов недвижимости по субъектам, уполномоченным ее осуществлять, и порядку проведения [190 - Кодекс торгового мореплавания российской федерации от 30.04. 1999 г. № 81-фЗ // сЗ рф, 03.05.1999 г. № 18, ст. 2207; Кодекс внутреннего водного транспорта российской федерации от 07.03. 2001 г. № 24-фЗ// сЗ рф, 12.03.2001 г. № 11, ст. 1001; Воздушный кодекс российской федерации от 19.03. 1997 г. № 60-фЗ // сЗ рф, 24.03.1997 г. № 12, ст. 1383; федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» от 14.03. 2009 г. № 31-фЗ // сЗ рф, 16.03.2009 г. № 11, ст. 1260.].
   По отношению к упомянутой регистрации, к сожалению, нельзя констатировать, что эта процедура регулируется законодательством адекватно потребностям оборота и эксплуатации вышеназванных объектов. Например, Б. Елисеев и В. Бордунов, оценивая Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними», приходят к выводу о том, что пренебрежение естественными различиями между двумя типами недвижимого имущества привело к появлению «закона-мутанта» с отрицательным экономическим эффектом, неясным предметом, размытыми и неопределенными основаниями для регистрации прав [191 - См.: Елисеев Б., Бордунов В. Летучая собственность // Российская газета, 15 июля 2010 г. № 155 (5234). с. 9.].
   Не совпадают и цели проведения государственной регистрации двух типов недвижимости. Для оборота недвижимых вещей, перечисленных в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, главное – обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав служит достижению, в первую очередь, этой цели, выполняя функцию обеспечения стабильности имущественного оборота [192 - См.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. с. 261.]. Основной целью государственной регистрации судов и космических объектов является удостоверение их технико-эксплуатационных характеристик и безопасности использования [193 - См.: Гражданский кодекс Российской федерации. Часть первая: Научнопрактический комментарий / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, В.П. Мозолина. (Автор комментария – В.П. Мозолин). М., 1996. с. 227; ХаскельбергБ.Л., Ровный В.В. Указ. соч. с. 43.]. Цель государственной регистрации воздушных судов состоит также в приобретении ими национальной принадлежности в смысле требований Конвенции о международной гражданской авиации от 7 декабря 1944 г. (Чикагская конвенция [194 - Конвенция вступила в силу для СССР 14.11.1970 г.]). Национальная принадлежность воздушного судна означает, что страна регистрации отвечает за надлежащую эксплуатацию и техническое обслуживание воздушного судна [195 - См.: Будылин С.Л. Регистрация воздушных судов за рубежом // Законодательство. № 1. 2009.]. Если такой объект не используется по прямому назначению, отпадает и необходимость его государственной регистрации, поскольку будет отсутствовать потребность в осуществлении технико-эксплуатационного контроля за безопасным использованием объекта.
   Представляется, что для удостоверения эксплуатационных характеристик, определения национальной принадлежности судов и обеспечения соответствия состояния судов требованиям, предъявляемым в стране регистрации, достаточно учетной регистрации имущества (самих судов), и нет необходимости регистрации прав и сделок с ним. Немаловажно, что круг лиц, совершающих сделки с имуществом, обозначенным в абз. 2 п. 1 ст. 130, значительно уже и определеннее, нежели круг субъектов, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, сделки с которым регистрируются в соответствии с Законом о регистрации. Это позволяет не прибегать к такому способу защиты контрагента по договору как регистрация сделки.
   Вместе с тем, сделки с судами для современного имущественного оборота не единичны. Частота совершения сделок дает основания для того, чтобы создать для таких объектов гражданских прав особый правовой режим, а не распространять на них правовой режим недвижимости, ибо «чужие доспехи либо широки, либо тесны, либо слишком громоздки» [196 - МакиавеллиН. Государь. М., 2004. с. 55.]. Тем более, что с юридической точки зрения, рассматриваемые объекты не полностью подчинены правовому режиму недвижимости по природе, а в целях проведения статистических и экономических исследований существует отграничение судов от объектов недвижимости [197 - См.: Тавасиев А.М., Коршунов Н.М. Лизинг: экономические, правовые и организационные основы. М., 2004. с. 5.].
   В связи с отмеченными выше различиями видов недвижимости, следует признать правильными предложения, содержавшиеся в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и перенесенные в Концепцию 2009 г., об исключении из перечня объектов недвижимого имущества воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.
   Воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания являются транспортными средствами, и в качестве таковых могут быть предметами договоров аренды транспортных средств. При их аренде ст. 633 и ст. 643 ГК РФ исключают применение правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации договоров аренды. Что касается лизинга данных объектов, предлагаем по аналогии со ст. 625 ГК РФ провести различие между отдельными видами договора лизинга и договорами лизинга отдельных видов имущества. Договоры лизинга воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов могут принадлежать к определенному виду договора лизинга (например, относиться к международному лизингу), но при этом являются договорами лизинга отдельных видов имущества.
   К недвижимости отнесен и такой объект, как предприятие. Признание предприятия имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности и в качестве такового – недвижимым имуществом (п. 1 ст. 132 ГК РФ), не привело к включению предприятия в целом как имущественного комплекса в экономический оборот.
   В Концепции 2009 г. и Проекте изменений в ГК РФ предприятие как имущественный комплекс предлагается исключить из перечня объектов недвижимого имущества и признать его особым видом имущества, используемым в предпринимательской деятельности и являющимся единым объектом гражданского оборота.
   Помимо исключения из ст. 132 ГК РФ указания на принадлежность предприятия к недвижимости, планируется принятие следующих положений.
   Сделки, предметом которых является предприятие, должны совершаться в письменной форме. При этом дата совершения такой сделки должна быть нотариально засвидетельствована, и только с этого момента сделка вступает в силу. Сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежат обязательной публикации в средствах массовой информации, в которых должны публиковаться сведения о банкротстве. В настоящее время таким изданием является «Коммерсант» [198 - распоряжение Правительства рф от 21.07.2008 г. № 1049-р. // сЗ рф. 28.07.2008. № 30 (ч. 2). ст. 3674.].
   Лизинг единых имущественных комплексов представляет собой интересное направление развития лизинга недвижимости, но в настоящее время он не востребован. Гражданско-правовое исследование этих отношений может быть проведено в будущем при накоплении достаточного эмпирического материала.
   Как неоднократно отмечалось в литературе, формальный (юридический) критерий наличия или отсутствия регистрации права на вещь не дает исчерпывающего ответа на вопрос о том, является ли такая вещь недвижимой [199 - См., напр.: КозырьО.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. с. 276; Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. с. 28; федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария – Б.М. Гонгало). М., 2007. с. 16; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., с. 145.]. Помимо формального критерия, для решения вопроса о принадлежности вещи к классу недвижимых применяются материальный и технические критерии.
   Технические критерии сформулированы в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г [200 - Постановление Президиума ВАс Рф от 12.10.1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАс Рф. 2000. № 1.]. Объект признается недвижимой вещью, если:
   1) его монтаж осуществляется на специальном фундаменте;
   2) к объекту подводятся стационарные коммуникации;
   3) объект представляет собой капитальное строение;
   4) характер работ по изготовлению фундамента свидетельствует о строительстве сооружения, прочно связанного с землей.
   Учитывая последнее замечание, перейдем к более тщательному рассмотрению материального критерия, который в п. 1 ст. 130 ГК РФ обозначается с помощью двух оценочных категорий: «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб назначению».
   Прочной связью с землей в силу естественных свойств обладают земельные участки, участки недр. Иные объекты недвижимости могут быть перемещены. Еще В.И. Синайский отмечал, что критерий прочной связи объекта с землей нельзя считать существенным «при успехах современной техники в перемещении предметов» [201 - Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. с. 127.]. Ю.С. Гамбаров также писал, что даже «в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых за недвижимые или движимые по их общественным функциям» [202 - Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003. с. 610.]. Следовательно, прочная связь с землей не является безусловной для всех рукотворных недвижимых вещей.
   В качестве главного критерия недвижимости выделяется неразрывность физической связи объекта с землей как условие использования объекта по назначению, однако должна наличествовать и «юридическая связь», объединяющая здания, сооружения и земельные участки, на которых они находятся. Несмотря на принципиальную возможность перемещения в пространстве любого рукотворного объекта недвижимости, такой объект может быть квалифицирован в качестве недвижимости только в случае восстановления и дальнейшего сохранения фактической и юридической связи с земельным участком, поэтому недвижимостью считается искусственно созданный объект, который предназначен для использования на конкретном земельном участке. Все недвижимые вещи, перечисленные в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, находятся в точно обозначенном месте. Это место определяется путем проведения кадастрового учета, данные которого отражаются в ЕГРП. В отличие от этих объектов, вещи, на которые законом распространен режим недвижимости, обнаружить по конкретному адресу в каждый момент времени не всегда возможно, что также свидетельствует о существенных отличиях между недвижимостью по природе и по закону и об отсутствии юридических предпосылок к признанию вещей, движимых по своей природе, недвижимостью.
   Представляется, что наряду со свойством «неразрывной связи с землей» именно возможность в любой момент времени обнаружить недвижимую вещь по точно установленному адресу, является наиболее объективным индикатором недвижимости. Ведь даже если объект недвижимости перемещается в пространстве, по завершении процесса транспортировки он должен заново проходить кадастровый учет и процедуру государственной регистрации права, которое возникает на перенесенный объект недвижимости.
   Одной из важнейших из планируемых новелл Проекта является положение новой редакции п. 2 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с указанным пунктом недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопровод, автомобильные и железные дороги и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в ЕГРП.
   Приведенное положение призвано решить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, единые с технологической точки зрения, но не относящиеся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).
   В настоящее время существует несколько способов решения данной проблемы.
   В отдельных случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Так, например, в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи являются недвижимым имуществом.
   При этом термин «линейно-кабельные сооружения» раскрывается следующим образом: совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 г. № 6 8 [203 - сЗ Рф. 21.02.2005. № 8. ст. 650.]).
   В других случаях суды квалифицируют подобные объекты как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.
   В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связанных с землей, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна [204 - Определение ВАс Рф от 14.01.2011 г. № ВАс-18117/10 по делу № А73-4451/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 г. № Ф03-5981/2010 по делу № А73-1868/2010 // http://fasdvo.arbitr.ru/.].
   Суды приходили к указанному выводу, в том числе основываясь на положениях таких документов, как Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 16 7 [205 - сЗ Рф. 22.02.1999. № 8. ст. 1028.], Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 [206 - Издательство стандартов. М., 1995 г.], а также ГОСТ 25150-82 (СТ СЭВ 2085-80) «Канализация. Термины и определения» (введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 24.02.1982 г. № 8 0 5 [207 - Издательство стандартов. М., 1987 г.]).
   Аналогичная правовая ситуация имеет место и применительно к квалификации в качестве недвижимого имущества линий электропередач [208 - Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 г. по делу № А48-759/2011 // http://fasco.arbitr.ru/.].
   «Несоразмерный ущерб назначению» – вторая составляющая материального критерия. Положение абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ о том, что к недвижимым вещам относится <…> все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, допускает неоднозначные трактовки. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие и прочной связи, и несоразмерности ущерба от потенциального перемещения объекта, либо «достаточно присутствия одного из них» [209 - Захарова А.Е. Указ. соч. с. 409.].
   Судебная практика при решении вопроса о взаимосвязи элементов материального критерия в ряде случаев исходит из признания недвижимой вещью вещи, которая прочно связана с землей, и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть из-за ее перемещения [210 - Постановление Президиума ВАс рф от 12.10.1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАс рф». 2000. № 1.].
   В некоторых случаях единственным и достаточным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом, признается технический паспорт на объект, выданный органами технической инвентаризации [211 - см., например: Постановления ФАс Восточно-сибирского округа от06.10.2004 г. № А10-5240/03-Ф02-4155/04-с2, от 03.08.2005 г. № А74-5138/04-Ф02-3541/05-с2 // http://fasvso.arbitr.ru/; Постановления ФАс Уральского округа от 04.07.2005 г. № Ф09-1659/05-с6, от 13.06.2006 г. № Ф09-4890/06-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.]. Однако при определении того, является ли инвентаризируемый объект недвижимым имуществом, орган технической инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта недвижимого имущества требованиям ст. 130 ГК РФ. Поэтому наличие технического паспорта на объект не означает, что такой объект действительно является недвижимым имуществом в гражданско-правовом смысле, т. е. объект, описанный в техническом паспорте как сооружение и относимый к сооружениям ОКОФ, может не признаваться судами недвижимым имуществом, как не соответствующий признакам недвижимости, установленным ст. 130 ГК РФ [212 - См.: Постановление ФАс Волго-Вятского округа от 20.01.2006 г. № А11-340/2005-К1-1/83 // http://fasvvo.arbitr.ru/.].
   Применительно к лизингу недвижимости формальный критерий достаточен и не нуждается в дополнении. Ведь лизингополучатель на основании договора лизинга получает во временное владение и пользование недвижимое имущество, права на которое уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.
   Но и в определении момента возникновения объекта недвижимости в доктрине нет единства. В этой дискуссии исследователи разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование материального критерия, предлагают юридический критерий отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость – это объективно существующее явление, а задача закона – выявить и максимально четко определить те признаки, по которым вещи можно отнести к недвижимым.
   Сторонники первой позиции выдвигают в качестве единственного и достаточного критерия наличие государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости» [213 - Комментарий части первой Гражданского кодекса российской федерации для предпринимателей. М., 1995. (Автор комментария – Е.А. Суханов). см. также: Козырь О.М. Указ. соч. с. 276; Диаковская Н.В. Указ. соч. с. 16; Белов В.А. Предисловие… с. 28.].
   Промежуточную позицию в этом споре занимал М.И. Брагинский, по мнению которого в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), в других, напротив, «государственная регистрация – конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды не являющегося недвижимым имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим» [214 - федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – М.И. Брагинский). М., 2007. с. 70.] (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
   Сторонник второго подхода Б.М. Гонгало считает, что «юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости <…> реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов». Он подчеркивает, что на такие вещи не возникает право собственности, однако это не переводит их автоматически в разряд движимых вещей [215 - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – Б.М. Гонгало). М., 2007. с. 16.]. Несмотря на значительные, в ряде случаев, сложности в разграничении движимых и недвижимых вещей, само деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективной природой. Неподвижности объектов недвижимости противостоит мобильность движимых вещей, и такое различие, несомненно, отражается в праве, но правом не порождается [216 - См.: Саватье Р. Теория обязательств. М.,1972. с. 57.]. Если в п. 3 ст. 222 ГК РФ говорится о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то это не означает, что самовольная постройка как недвижимая вещь возникает одновременно с возникновением права собственности на нее.
   Ст. 131 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимость, их возникновения, ограничения, изменения и прекращения. Однако регистрировать права можно только на уже существующий объект.
   Справедливо замечание С.А. Степанова о том, что «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость <…> требует регистрации права на нее» [217 - Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. с. 29.]. Она отличается от движимых вещей объективными признаками и существует физически независимо от правовых отношений, которые возникают по поводу этой вещи. Поэтому недвижимая вещь объективно существует до акта государственной регистрации, а вещное правоотношение по поводу недвижимой вещи возникает в момент государственной регистрации прав на нее.
   Итак, предметом лизинга недвижимости должны признаваться: земельные участки, как составляющие единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенные; имущественные комплексы; здания, сооружения; жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
   Конкретные виды недвижимого имущества и их способность быть предметом договора лизинга будут проанализированы ниже.
   Ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге содержат положение, согласно которому предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3 Закона о лизинге).
   В некоторых исследованиях, посвященных договору лизинга, на запрет передачи в лизинг земельных участков указывается как на ошибку законодателя, поскольку с учетом закрепленного в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов непоследовательно устанавливать различные правовые режимы для зданий и сооружений, способных быть предметом договора лизинга, и для земельных участков, с которыми они прочно связаны [218 - См., напр.: Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте. Объекты гражданского оборота: сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. с. 326 и далее.].
   В упомянутом выше п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
   Принятие приведенного положения будет означать введение и реализацию в гражданском законодательстве принципа единства объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка, согласно которому такие традиционные для российского права объекты недвижимости как здание, строение и сооружение объектами недвижимости не являются, а представляют собой принадлежность или улучшение земельного участка, на котором они расположены.
   В настоящее время в российском законодательстве закреплен иной, хотя и сходный принцип: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
   Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 подтвердил, что взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга [219 - См.: Постановление Президиума ВАс рф от 16.09.2008 г. № 8215/08 // http://www.arbitr.ru/.] (курсив мой. – И.К.). Имеющийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.
   В связи с этим неверным представляется и высказанное в литературе мнение о том, что ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге прямо запрещают лизинг земельных участков [220 - См.: Ковынев С.Л. Указ. соч. с. 132.]. Такой запрет существует лишь в отношении земельных участков, представляющих собой отдельный, самостоятельный предмет договора лизинга. Во всех иных случаях лизингополучателю по договору лизинга передается право пользования земельным участком, занятым зданием (строением), если не оформлено иное право.
   Право пользования земельным участком в данном случае возникает по аналогии с нормой ст. 652 ГК РФ и не требует специального оформления, в связи, с чем отсутствие отдельного договора либо согласованного условия о праве на земельный участок в договоре лизинга здания, сооружения, не является основанием для привлечения лизингополучателя к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ [221 - Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда российской федерации от 01.02.2005 г. № 11301/04 по делу № А40-42210/03-96-447 // Вестник ВАс рф. 2005. № 6.].
   Закон и судебная практика умалчивают о том, вправе ли лизингополучатель требовать в судебном порядке заключения иного договора о предоставлении права пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости. Поэтому при заключении договора лизинга здания, сооружения, помещения сторонам рекомендуется включать в него условие о праве на земельный участок, если они желают своим соглашением установить условие, отличное от нормы п. 2 ст. 652 ГК РФ. Например, при необходимости предоставления лизингополучателю права пользования земельным участком большей площади, нежели это требуется для использования объекта недвижимости по назначению, стороны должны согласовать это в договоре лизинга здания, сооружения, помещения, т. к. п. 2 ст. 652 ГК РФ предусматривает предоставление права пользования земельным участком такой площади, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования. При отсутствии такого соглашения действует норма п. 2 ст. 652 ГК РФ, что не будет соответствовать интересам сторон.
   Соответственно, лизингодатель может быть как собственником земельного участка, на котором расположено здание (строение), передаваемое в лизинг, так и обладать иным правом на этот участок, что никоим образом не будет влиять на его способность распоряжаться принадлежащим ему зданием (строением) и теми правами на указанный земельный участок, которыми он обладает. Поэтому лизингодатель свободно может предоставить лизингополучателю право пользования земельным участком в рамках исполнения обязательства по договору лизинга недвижимого имущества. Лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга, приобретает право пользования частью земельного участка, на котором расположено здание (строение).
   Право пользования земельным участком (или иное право, предоставленное по соглашению сторон) возникает у лизингополучателя с момента заключения договора лизинга здания сооружения, помещения или с момента заключения отдельного договора о предоставлении ему права на земельный участок.
   П.1 ст. 652 ГК РФ использует словосочетание «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью». Передача названных прав в требуемых законом случаях подлежит государственной регистрации, поэтому право арендатора объекта недвижимости при сроке договора аренды не менее года возникает с момента государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ определяет, что срок, на который арендатору передается право на соответствующий земельный участок, равен сроку аренды здания или сооружения. Представляется, что это правило применимо и к лизингу недвижимости.
   Нет и веских причин для существующего в настоящее время законодательного запрета лизинга незастроенных земельных участков. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). ГК РФ не препятствует заключению договоров аренды земельных участков, уведомляя, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 1, 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности должны быть обусловлены приоритетом охраны земли и представлением о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, и природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Но в отношении договоров аренды земельных участков земельное законодательство не предусматривает специальных норм, направленных на обеспечение соблюдения принципа приоритета охраны земли (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Следовательно, передача земельного участка в аренду, либо в лизинг как вид аренды, не несет в себе риска причинения ущерба земле – природному объекту.
   Исходя из этих соображений, представляется допустимой следующая формулировка ст. 666 ГК РФ: «Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, предоставление которого в лизинг не допускается или ограничивается».
   Передача недвижимости в лизинг всегда подразумевает, что этот объект может эксплуатироваться отдельно от других объектов недвижимости. Если такая возможность отсутствует, имущество не может быть предметом лизинга [222 - В Информационном письме Президиума ВАс рф от 11.01. 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится вывод о недопустимости использования крыши здания в качестве объекта аренды: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, поэтому крыша не может являться объектом аренды» // Вестник ВАс рф. № 3, 2002; Письмо Минфина рф от 26.06.2006 г. № 03-0601-04/136; Письмо Уфнс по г. Москве от 02.09.2004 г. № 23–10/1/56741; Постановление ФАС Уральского округа от 07.08.2006 г. № Ф09-6813/06-с3 // http:// fasuo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 29.05.2007 г. № Ф04-3219/2007(34523-А45-12) по делу № А45-4529/01-КГ33/152) // http:// www.faszso.ru/.].
   Возникает вопрос, возможна ли передача в лизинг части недвижимой вещи? При передаче в лизинг части вещи происходит распоряжение всей вещью, при котором ее собственник предоставляет в пользование лизингополучателю часть ее полезных свойств. Норма ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Для определения передаваемого объекта достаточно, чтобы стороны определили ту часть вещи, по поводу которой они договариваются, а так же полезные свойства. Исходя из принципа свободы договора, они могут быть описаны любым ясным и понятным для сторон образом.
   Существует ряд объектов, применительно к которым сложно установить, являются ли они недвижимостью или движимостью, и соответственно решить, могут ли они быть предметом договора лизинга недвижимости.
   Весьма богата судебная практика по спорам о признании самостоятельными объектами недвижимости асфальтированных площадок. Есть решения, в которых арбитражные суды признавали асфальтовые площадки недвижимым имуществом, мотивируя это наличием в Общероссийском классификаторе основных фондов такого объекта как производственная площадка и наличием технического паспорта на асфальтированную площадку [223 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001 г. № КГ-А40/5997-01 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. Указывается и на допустимость признания площадки недвижимым имуществом, если она имеет какое-либо целевое назначение, ограждение, специальное покрытие и т. п. [224 - См.: Постановление ФАС северо-Западного округа от 28.03.2003 г. № А56-20324/02 // http://fasszo.arbitr.ru/.]. Чаще всего суды ссылаются на то, что асфальтовое покрытие прочно связано с землей, и его невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба [225 - См.: Постановления фАс Поволжского округа от 06.04.2006 г. № А55-11914/05-47, от 18.07.2006 г. № А55-3515/05-46 // http://faspo.arbitr.ru/; фАс Московского округа от 20.09.2006 г. № КГ-А41/8580-06 // http://www.fasmo. arbitr.ru/.]. Президиум ВАС РФ признал недвижимым имуществом производственную бетонированную площадку, также обосновав это наличием у объекта самостоятельных полезных свойств и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению [226 - См.: Постановление Президиума ВАс Рф от 16.12.2008 г. № 9626/08 // Вестник ВАс Рф. 2009. № 4.].
   Однако распространена и противоположная арбитражная практика, не признающая асфальтированную площадку недвижимым имуществом. Наиболее последовательно придерживается этой позиции ФАС Северо-Западного округа [227 - См.: Постановления фАс северо-Западного округа от 15.06.2004 г. № А05-5327/03-221/24, от 29.11.2004 г. № А13-5384/03-09, от 10.02.2006 г. № А26-1507/2005-17 // http://fasszo.arbitr.ru/.], а также ФАС Волго-Вятского и Уральского округов [228 - См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.08.2006 г. № А28-22566/2005-1378/8 // http://fasvvo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 г. № Ф09-2168/06-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.]. Основной довод, приводимый в обоснование такой позиции, состоит в том, что асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного производственного значения, а представляет собой улучшение земельного участка. Если же асфальтовое покрытие является составной частью другого объекта, например, автостоянки, то заинтересованному лицу следует доказать, что помимо покрытия имеются и иные конструктивные элементы (заборы, помещение для охраны и т. п.), которые в совокупности будут образовывать сооружение, являющееся недвижимым имуществом [229 - См.: Практика применения Гражданского кодекса Российской федерации части первой / Под общей ред. д.ю.н., профессора В.А. Белова. М., 2010.].
   Б.М. Гонгало и Е.Ю. Петров отмечают, что «государственная регистрация прав на бетонированные площадки и асфальтовые замощения, возведенные на чужой земле, получила широкое распространение в связи с существовавшей ранее практикой применения абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ» [230 - Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные «объекты недвижимости» // Вестник ВАс Рф. 2009. № 6. с. 78.]. Благодаря созданию подобного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на него арендаторы земельных участков по краткосрочным договорам оставляли за собой земельный участок. Однако в настоящее время арбитражная практика сориентирована на признание арендатора собственником возведенного им на чужой земле строения только при условии, что земельный участок предоставлен в аренду под строительство [231 - См.: Постановление Президиума ВАс рФ от 01.07.2008 г. № 5537/08 // Вестник ВАс рФ. 2008. № 10.]. Замощение, бетонирование, асфальтирование земельного участка, предоставленного в аренду под строительство здания или технологического имущественного комплекса, является элементом благоустройства территории, и в таком случае выделение площадки в качестве самостоятельного объекта недвижимости нецелесообразно, поскольку строение в целом поступает в имущественную сферу арендатора.
   Здесь уместно напомнить подход римского права к зданиям, строениям и иным искусственно возведенным объектам, расположенным на земельном участке. Такие объекты считались его составной частью, а не самостоятельным объектом недвижимости [232 - См.: Гай. Институции. Книга вторая. § 73 // Памятники римского права: Законы 12 таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.,1997.]. Что касается российской дореволюционной судебной практики, то по описанию Л.А. Кассо, до начала 90-х годов XIX века Сенат рассматривал строение на чужой земле как недвижимость. Принятие Общим собранием Сената Постановления № 97 от 1881 г., по которому передача прав на здание, построенное на казенной земле в силу договора аренды, не требовала особого порядка перехода прав на недвижимость, вызвало постепенный поворот в практике. С этого времени Сенат неуклонно развивал взгляд на строение, возведенное на чужой земле, как на движимое имущество [233 - См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. с. 43.].
   Впоследствии цивилистикой были выработаны правила о том, что недвижимой вещью является земельный участок; строение есть приращение земельного участка; в исключительных случаях, когда постройка возведена субъектом вещного права (иногда арендатором) на чужой земельный участок, строение признается самостоятельным имуществом [234 - Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Указ. соч. с. 77.]. В последнем случае, например, американская судебная практика подтверждает, что арендодатель имеет право разрушить здание и забор, возведенные арендатором, по истечении срока аренды [235 - Webster James A. Webster’s Real Estate Law in North Carolina. Charlottesville, Virginia. 1981. P. 15–16 // Oxford Library.]. Данная позиция обусловлена существованием презумпции о том, что арендатор, присоединяя вещь к чужому земельному участку, намеревался сохранить ее мобильность и возвратить себе, поскольку его интерес во владении земельным участком арендодателя носит временный характер. Современное российское законодательство возвращается к идеям тесной связи между зданием и земельным участком, что, как представляется, должно постепенно привести к восприятию концепции единого телесного объекта недвижимости и переходу к германской модели правового режима недвижимого имущества.
   В отечественной арбитражной практике возникали затруднения и по поводу признания недвижимым имуществом железнодорожных путей, поскольку органы технической инвентаризации отказывались осуществлять инвентаризацию путей и составлять технические паспорта на эти объекты по той причине, что путь не является недвижимым имуществом. Суд удовлетворил иск собственника о понуждении произвести инвентаризацию имущества, указав следующее: «Железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных грузовладельцев. В случае демонтажа железнодорожных подъездных путей возможность обслуживания конкретных объектов будет утрачена, а установленные в другом месте подъездные пути будут выполнять иное назначение. Возможность демонтажа железнодорожных путей и установки их в другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку подъездной путь, сооруженный из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики» [236 - Постановление ФАС северо-Западного округа от 03.12.2002 г. № А56-19925/02 // http://fasszo.arbitr.ru/.].
   В другом деле суд дал следующее объяснение того, почему пути являются недвижимым имуществом: они как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав. В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу [237 - См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 12.03.2004 г. № А82-141/2003-Г/3 // http://www.faszso.ru/.]. Той же логикой руководствуются суды, признавая недвижимым имуществом автомобильные дороги [238 - См.: Постановления ФАс Уральского округа от 26.11.2002 г. № Ф09-2840/02-ГК; ФАс Московского округа от 29.09.2003 г. № КА-А41/7299-03 // http://fasuo.arbitr.ru/; ФАс северо-Кавказского округа от 21.06.2006 г. № Ф08-2142/2006 // http://www.fassko.arbitr.ru/.].
   Еще одна ситуация правовой неопределенности относительно недвижимого имущества в качестве предмета лизинга связана с объектами незавершенного строительства.
   П. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. По смыслу и содержанию ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом только при условии, что они не являются предметом действующего договора строительного подряда. Пока договор подряда не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства, права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   Возможность использования такого объекта по какому-либо функциональному назначению сомнительна, поскольку не принятый в эксплуатацию объект недвижимости не может быть использован для иных целей, кроме завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию [239 - См.: Постановление ФАс северо-Западного округа от 17.07.2006 г. по делу № А56-49787/04 // http://fasszo.arbitr.ru/.]. С другой стороны, Гражданский кодекс не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в лизинг объектов незавершенного строительства, что позволяет осуществлять любые не противоречащие законодательству сделки по поводу данного имущества с того момента, как только оно становится объектом вещных прав, а именно, с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре в соответствии со ст. 131 ГК РФ [240 - См.: Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 г. № Ф10-5756/09(3) по делу № А14-5844/2009/25/19б // http://fasco.arbitr.ru/.].
   Как в описываемой ситуации поступить лицам, которые считают нужным еще на стадии строительства оформить свои дальнейшие отношения как лизинговые, учитывая легальное требование о том, что предмет лизинга должен находиться в собственности лизингодателя, а собственником объекта незавершенного строительства лизингодатель еще не является?
   Из п. 1 ст. 4 Закона о лизинге следует, что лизингодатель должен заключить с продавцом договор купли-продажи. Однако недвижимого имущества как вещи на этапе строительства не существует. Оптимальный способ осуществления лизинга недвижимого имущества на этапе строительства объекта в рамках существующего законодательства – это оформление отношений сторон путем заключения на данной стадии предварительных договоров.
   В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не влияет на правовой режим имущества, которое будет предметом основного договора, поэтому заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента, не влечет недействительности договора. Напротив, «конструкция предварительного договора рассчитана именно на такие случаи и способствует быстрому вводу имущества в оборот» [241 - Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник ВАс рф. № 1. 2009. с. 14.].
   В примере с договором аренды, который приводит Е.А. Суханов, интерес будущих собственников-арендодателей состоит в том, чтобы как можно скорее найти потенциальных арендаторов и обеспечить окупаемость строящегося объекта недвижимости, а также упростить привлечение кредитных ресурсов для строительства. Потенциальные арендаторы стремятся подобрать объекты, удовлетворяющие их потребности, и гарантировать права на получение недвижимости в аренду сразу после завершения строительства и регистрации права собственности арендодателя.
   У возможных контрагентов по договору лизинга сходные стремления. Разница только в более активной роли лизингополучателя, который нуждается в максимальных гарантиях того, что ему будет передан предмет лизинга. Но и лизингодатель не менее арендодателя может быть заинтересован в использовании конструкции предварительного договора для защиты своих интересов.
   Итак, лизингополучатель заключает с лизингодателем предварительный договор лизинга, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор лизинга недвижимого имущества. Кроме того, лизингодатель обязуется заключить с будущим обладателем прав на возведенную недвижимость (продавцом) предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, условия которого должны предусматривать обязанность продавца заключить с лизингодателем договор купли-продажи недвижимого имущества после окончания строительства.
   После оформления продавцом права собственности на возведенный объект недвижимости лизингодатель заключает с лизингополучателем договор лизинга, а с продавцом – договор купли-продажи недвижимого имущества. Плюс представленной схемы в том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, сам государственной регистрации не подлежит, т. к. предмет предварительного договора составляет обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не недвижимое имущество, права на которое регистрируются. Передача недвижимой вещи и соответствующее прекращение права на нее у одной стороны с одновременным возникновением такого же права у другой стороны возможны только на основании договора лизинга (основного договора), а не на основании организационного по своей юридической природе предварительного договора [242 - См.: Суханов Е.А. Указ. соч. с. 16.].
   В результате завершения работ на объекте имущество из категории объектов незавершенного строительства переходит в категорию зданий (сооружений).
   Хотя законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент его передачи в лизинг. Это, в свою очередь, влечет за собой риск признания договора лизинга незаключенным вследствие несогласованности условия о предмете.
   Проведение аналогии с ипотекой дает основание говорить о тождественности имущества, выбранного лизингополучателем, и в итоге полученного им во исполнение договора лизинга [243 - См.: Информационное письмо Президиума ВАс рф от 28.01.2005 г. № 90: «Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» // Вестник ВАс рф. № 4. 2005.]. Однако решение по сходному делу об аренде объекта незавершенного строительства опровергает этот вывод [244 - См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 г. по делу № А17-1012/2007 // http://fasvvo.arbitr.ru/.].
   Необходимо учитывать, что договор лизинга будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности лизингодателшя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается [245 - см. правовую позицию ВАс рф в п. 11 Постановления Пленума ВАс рф от 25.01.2013 г. № 13 // Вестник ВАс рф. № 4. 2013.].
   Единообразной практики, которая отвечала бы на вопрос о том, с какого момента результат строительной деятельности может быть признан объектом незавершенного строительства, не сложилось. Суды по-разному определяют степень строительной готовности, на которой результат строительства может быть признан недвижимым имуществом, поэтому в настоящее время сторонам договора, предметом которого является объект незавершенного строительства, нужно проявлять осмотрительность во избежание признания договора незаключенным, т. к. предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
   Объектом незавершенного строительства в арбитражной практике признается котлован [246 - См.: Постановление ФАс Уральского округа от 11.10.2006 г. № Ф09-8994/06-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.], котлован с залитым в нем фундаментом [247 - См.: Постановление ФАс северо-Кавказского округа от 09.08.2006 г. № Ф08-3628/06 // http://www.fassko.arbitr.ru/.], свайное поле [248 - См.: Постановление ФАс Уральского округа от 09.08.2006 г. № Ф09-6941/06-с3 // http://fasuo.arbitr.ru/.]. Верным представляется подход, признающий объектом незавершенного строительства объект, который, как минимум, имеет готовый фундамент, т. к. характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта строительства [249 - См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 12.07.2006 г. № Ф04-4280/2006(24387-А45-39) // http://www.faszso.ru/.].
   Несмотря на позицию судов, которые признают право общей долевой собственности на отдельные помещения в составе объекта незавершенного строительства [250 - См.: Постановление ФАс северо-Западного округа от 10.09.2004 г. № А26-3712/03-15 // http://fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Поволжского округа от 08.04.2003 г. № А12-4177/02-с4 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Дальневосточного округа от 11.10.2005 г. № Ф03-А51/05-1/3350 // http:// fasdvo.arbitr.ru/.], представляется, что это противоречит целевому назначению объекта незавершенного строительства и целевому назначению помещения, ибо определение вида помещения – жилое либо нежилое – связано с видом его использования, в то время как единственным видом использования объекта незавершенного строительства является его достройка [251 - См.: Практика применения Гражданского кодекса российской Федерации части первой / Под общей ред. д.ю.н., профессора В.А. Белова. М., 2010. Здесь же авторы остроумно приводят иной возможный, но, по их же мнению, экзотический способ использования объекта незавершенного строительства – сдачу объекта в аренду кинокомпании для использования в съемках фильма.].
   Включение договоров подряда и участия в долевом строительстве в число договоров, на основании которого лизингодатель может приобрести лизинговое имущество, снимет вопросы о допустимости лизинга объектов незавершенного строительства, т. к. лизингополучателю будет передаваться в лизинг уже построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости, а отношения лизингодателя и подрядчика (застройщика) по поводу строящегося объекта будут регулироваться договором подряда или участия в долевом строительстве, но не договором лизинга.
   В отношении помещения в построенном здании также существуют сложности теоретического и практического характера. Может ли помещение быть предметом договора лизинга недвижимости, и шире – самостоятельным объектом гражданских прав?
   Современное российское законодательство не создало ясного и единого режима для пространств в здании – жилых и нежилых помещений, хотя институт особой собственности, которая не имеет специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве и возникает при разделении здания на несколько помещений, принадлежащих разным лицам, известен повсеместно и закрепляет долевые права участника на здание в целом и особое право (или правомочие) на исключительное использование определенного пространства в здании [252 - См.: Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании // Вестник ВАс Рф. № 2. 2010. с. 49.].
   ГК РФ и ЖК РФ признали жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав. Выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта прав предполагает и появление среди таковых нежилого помещения, но его правовой режим четко не определен.
   ГК РФ в ст. 130 при перечислении недвижимых вещей не называет в качестве последних части здания, но ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает на помещения в зданиях как на самостоятельные объекты недвижимости.
   В первом абзаце п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009 г. № 64 сообщается, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре [253 - См.: п. 8 Постановления Пленума ВАс рф от 23.07.2009 г. № 64 // Вестник ВАс рф. № 9. 2009.]. Из этих положений следует, что после выделения помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав, т. к. здание (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений, поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества, который является недвижимой вещью по природе (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Такой подход согласуется с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 [254 - сЗ рф. 23.02.1998. № 8. ст. 963.], в которых установлено, что в случае регистрации договора пользования частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел ЕГРП, посвященный зданию. Следовательно, даже при выделении в составе здания самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна сохраняться в ЕГРП. Однако возможна ситуация, когда при разделении здания на самостоятельные объекты запись о самом здании может отсутствовать в ЕГРП.
   Абз. 2 п. 1 ст. 130 в Проекте изменений в ГК РФ прямо называет жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, недвижимыми вещами.
   На практике сделки лизинга нежилых помещений совершаются, но они достаточно редки. Например, в Санкт-Петербурге реализуется проект ООО «Санкт-Петербургская лизинговая компания» (СПбЛК), одобренный на заседании комитета по поддержке и развитию малого бизнеса Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, суть которого в следующем: СПбЛК приобретает на городских торгах несколько нежилых помещений, выбранных предприятиями малого бизнеса, а затем передает помещения в лизинг на 10 лет этим предприятиям. Последние первоначально оплачивают только 20 % стартовой цены, заявленной на торгах. По окончании срока договоров лизинга нежилые помещения переходят в собственность лизингополучателей [255 - http://www.dp.ru/spb/news/estate/2006/05/23/96086/print/].
   Разрабатываются подобные схемы для передачи в лизинг жилых помещений. Один из примеров – представленная некоммерческим партнерством «Ассоциация деревянного домостроения» (АДД) программа строительства сельских домов, рассчитанных на проживание нескольких семей, и передачи их в лизинг, которая по соображениям АДД поможет решить не только жилищную проблему, но и проблему привлечения квалифицированных кадров в сельскохозяйственное производство [256 - Дом колхозника // Приложение к газете «Коммерсантъ» № 191 (4246) от14.10.2009 г.]. АДД предлагала свою программу компании «Росагролизинг», однако последняя не готова принять в ней участие.
   В связи с тем, что из ст. 3 Закона о лизинге в редакции Федерального закона от 08.05.2010 г. № 83-ФЗ исчезло упоминание об использовании предмета лизинга в предпринимательских целях, появилась возможность приобретения в лизинг жилой недвижимости напрямую, через заключение договора лизинга непосредственно с лизингополучателем – физическим лицом. Это может стать вариантом решения задачи по обеспечению жильем граждан РФ при условии обеспечения не только спроса, но и предложения на потребительский лизинг. В противном случае договоры лизинга жилых помещений будут заключаться только с лизингополучателями – юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.
   Закон не относит срок договора лизинга к его существенным условиям, указывая лишь на необходимость письменной формы независимо от срока (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге). В настоящем исследовании условие о сроке договора лизинга будет анализироваться среди существенных условий данного договора, однако, прежде чем приступить к его подробному изучению, следует разграничить понятия «срок лизинга» и «срок договора лизинга», которые нередко отождествляются в судебной практике [257 - см: Определение ВАс рФ от 10.01.2008 г. № 17256/07 по делу № А33-1390/2007; Постановление ФАс северо-Западного округа от 09.07.2008 г. по делу № А13-4647/2007; Постановление ФАс Восточно-сибирского округа от17.12.2009 г. по делу № А10-3740/2008.].
   Срок договора (срок действия договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
   Условие о сроке договора лизинга определяет период времени, в течение которого лизингополучатель вправе владеть и пользоваться или пользоваться предметом лизинга (ст. 610 ГК РФ).
   Поскольку договор лизинга предполагает не постоянное, а временное владение и (или) пользование предметом лизинга, сторонам важно определить период времени, на который объект недвижимости передается лизингополучателю.
   Срок лизинга и срок действия договора лизинга на практике действительно могут совпадать по времени, например, если имущество передается лизингополучателю одновременно с заключением договора и возвращается с его прекращением. Однако моменты их начала и окончания могут различаться.
   Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Однако срок лизинга начнется позднее этого момента, если имущество будет передано после заключения договора. Из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора [258 - См.: Постановление ФАс Московского округа от 17.03.2009 г. № КГ-А40/1508-09 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Уральского округа от 31.03.2010 г. № Ф09-1542/10-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.]. Это возможно, поскольку договор лизинга как и договор аренды является консенсуальным и в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту, акцепта, например после подписания договора обеими сторонами [259 - См.: Постановление ФАс Волго-Вятского округа от 14.04.2011 г. по делу № А82-6483/2010 // http://fasvvo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Уральского округа от 28.07.2009 г. № Ф09-2013/09-с2 // http://fasuo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Восточно-сибирского округа от 27.04.2009 г. № А58-5975/08-Ф02-1616/09 // http://fasvso.arbitr.ru/.].
   Некоторые суды прямо указывают, что понятия «срок аренды» и «срок действия договора» не тождественны и их начало может не совпадать [260 - Постановление ФАС северо-Западного округа от 03.08.2004 г. № А56-5726/04 // http://fasszo.arbitr.ru/.].
   Различие рассматриваемых сроков выражается также в том, что фактическое пользование имуществом может начаться раньше заключения договора, то есть начало срока лизинга будет предшествовать началу действия договора. Такая ситуация возможна, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ [261 - Постановление ФАС северо-Западного округа от 10.03.2004 г. № А56-11653/03 // http://fasszo.arbitr.ru/.]. Если договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то при передаче имущества лизингополучателю до регистрации договора пользование также начнется раньше, чем договор вступит в силу [262 - Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от14.04.2008 г. № 17АП-1853/2008-ГК.].
   Окончание срока действия договора также не всегда может совпадать с окончанием срока лизинга. Так, срок действия договора определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательств, если в договоре не указано иное (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязанности сторон могут сохраняться по истечении этого срока [263 - См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2010 г. по делу № А28-16266/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru/; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 г. по делу № А33-13984/2010.]. Поэтому, например, в договоре аренды может устанавливаться как срок действия договора, так и срок аренды [264 - Определение ВАс рф от 16.08.2010 г. № ВАс-10504/10 // http://www. arbitr.ru/.].
   Аналогичную практику можно распространить и на договор лизинга, в котором стороны могут указывать оба срока:
   – срок лизинга;
   – срок действия договора лизинга.
   П. 1 ст. 425 ГК РФ гласит, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, но п. 2 ст. 425 ГК РФ сторонам предоставлено право распространять условия договора на отношения, предшествовавшие его заключению. Окончание срока действия договора прекращает обязательственное правоотношение, если это предусмотрено законом или договором, не освобождая стороны от ответственности за нарушение договора (п. 3, 4 ст. 425 ГК РФ). При отсутствии указанного условия в договоре окончанием срока его действия считается момент полного исполнения сторонами договорного обязательства.
   Применение положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если срок действия договора лизинга не определен, противоречит сущности лизинга, поскольку срок договора связан с периодом службы предоставленного имущества, в зависимости от срока договора лизинга рассчитываются лизинговые платежи, поэтому в соответствии со ст. 432 ГК РФ срок действия договора должен признаваться существенным условием договора лизинга [265 - см., например: ИвановА.А. Договор финансовой аренды (лизинга). с. 32; Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и России: опыт сравнительного правового исследования. с. 127; Чекалина Ю.В. Понятие, правовая природа и признаки договора лизинга в сравнительно-правовом аспекте (Россия и Германия). с. 84.].
   Одним из условий реализации таких интересов сторон, как достижение полной амортизации предмета лизинга и максимально полезное его использование лизингополучателем, является заключение договора лизинга на срок, необходимый для этого. Конкретные сроки различаются в зависимости от потребностей сторон, но в любом случае, срок, на который заключается договор лизинга, должен позволять лизингодателю вернуть свои капиталовложения в предмет лизинга [266 - См.: Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному. с. 293.].
   Как правило, в общую сумму лизинговых платежей включается сумма амортизации предмета лизинга за весь срок договора, что связывает воедино три условия договора лизинга: о предмете, о сроке и о цене. В зависимости от вида имущества и коэффициента ускоренной амортизации рассчитывается срок полной окупаемости предмета лизинга и составляется график погашения лизинговых платежей. В свою очередь, срок полной окупаемости предмета лизинга соотносится со сроком и ценой договора. Если срок договора лизинга меньше срока амортизации предмета лизинга, это не освобождает лизингополучателя от обязанности обеспечить лизингодателю возврат полной стоимости предмета лизинга, соответственно, возрастает та часть лизингового платежа, которую образуют платежи за приобретение и передачу предмета лизинга. В ситуации, когда срок договора лизинга не определен, и лизинговые платежи рассчитываются безотносительно этого срока, договор лизинга лишается одной из своих особенностей и может быть квалифицирован в зависимости от его условий как договор аренды или договор аренды с условием о выкупе арендованного имущества.
   Если общая сумма лизинговых платежей не соотносится со сроком амортизации предмета лизинга, может иметь место притворная сделка.
   Итальянское налоговое законодательство в целях недопущения притворных лизинговых сделок для получения чрезмерных налоговых преимуществ в случае, когда интерес пользователя с самого начала направлен на приобретение актива, устанавливает минимальный срок договора лизинга недвижимости – восемь лет, движимого имущества – не менее половины его экономического срока службы [267 - См.: Imbrenda M. On financial lease in legislation and judicial practice of Italy // Oxford Library.].
   Следовательно, срок договора лизинга должен быть по возможности близким к сроку полезного использования предмета лизинга. Однако нет необходимости в легальном установлении конкретных сроков, что имело место в редакции Закона о лизинге от 1998 г., т. к. срок договора зависит от вида имущества, предоставленного в лизинг, и должен определяться по соглашению между лизингодателем и лизингополучателем.
   Предполагая родовую связь между договором аренды и договором лизинга, российский законодатель поместил в п. 7 ст. 15 Закона о лизинге диспозитивную норму о том, что договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.
   Досрочное расторжение договора в любое время по требованию лизингополучателя может причинить серьезный ущерб лизингодателю или повлечь иные неблагоприятные для него последствия. В связи с этим в некоторых странах, например, в Великобритании, установлен т. н. «нерасторжимый» период, благодаря чему лизингодатель получает основную сумму лизинговых платежей [268 - см. подробнее: Харитонова Ю.С. Договор лизинга. М., 2002.]. В Германии срок, в течение которого договор лизинга нельзя расторгнуть, получил название Gründmietzeit – базовый срок найма. Это отвечает сути лизинговых отношений, поэтому появление правила о том, что в договоре лизинга должен быть определен период времени, в течение которого он не может быть расторгнут по воле одной из сторон, представляется полезным и в российском гражданском законодательстве.
   Недвижимость – это вещь с максимальным сроком полезного использования, который для новых объектов составляет от 25 лет, а в отношении ранее использовавшихся объектов определяется с учетом срока их эксплуатации. Даже при применении коэффициента ускоренной амортизации, этот срок является достаточно большим. При длительном характере договорных отношений повышается риск досрочного расторжения договора, появляется необходимость установления «нерасторжимого» периода и последствий расторжения договора до полной амортизации предмета лизинга.
   Обязательное возмещение лизингополучателем в составе лизинговых платежей затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также затрат, связанных с оказанием предусмотренных договором лизинга услуг, представляет собой видовую особенность лизинга. Поэтому при досрочном расторжении договора лизинга по инициативе лизингополучателя после истечения базового срока, но до полной амортизации предмета лизинга, он должен выплатить лизингодателю наряду с лизинговыми платежами остаточную стоимость предмета лизинга для достижения полной амортизации и возвращения лизингодателю стоимости предмета лизинга. Исключения из этого правила могут устанавливаться по соглашению сторон в договоре лизинга, если лизингополучателем выступает физическое лицо.
   Учитывая зависимость срока договора лизинга недвижимости от срока полезного использования недвижимости, который не может быть менее года, допустимо сделать вывод о невозможности заключения договора лизинга недвижимости на срок менее года.
   Договор лизинга принадлежит к группе договоров, опосредующих возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, поэтому еще одним существенным условием договора лизинга должно быть условие о цене, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора лизинга [269 - См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2007. с. 14.]. Условие о цене имманентно возмездным договорам, потому как в отличие от безвозмездного договора, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой без получения от нее платы или иного встречного удовлетворения, по возмездному договору предоставляющая сторона должна получить определенное встречное удовлетворение [270 - См.: БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 328.].
   Если сравнить договор аренды зданий и сооружений и договор лизинга этих же объектов недвижимости, заметно, что для последнего условие о цене не определено в законе в качестве существенного. В договоре аренды упомянутых объектов, напротив, обязательно должен быть установлен размер платы, и в его отсутствие договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В связи с этим, условие о размере арендной платы признается существенным для данного вида договора [271 - См.: Постановление ФАС северо-Западного округа от 06.09.2011 г. по делу № А13-9725/2010 // http://fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 г. по делу № А72-5575/2009 // http://faspo.arbitr. ru/; Постановление ФАС Центрального округа от 25.09.2008 г. по делу № А54-5104/07-с10 // http://fasco.arbitr.ru/.].
   Что касается договора аренды помещений, его существенные условия прямо ст. 654 ГК РФ не называются, равно как нельзя говорить об автоматическом применении норм § 4 гл. 34 ГК РФ к регулированию отношений по аренде помещений. Однако поскольку помещения входят в состав зданий и сооружений, то есть неразрывно с ними связаны, к аренде данного вида объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ, а именно нормы ст. 651 ГК РФ о форме договора [272 - Информационное письмо Президиума ВАс рФ от 01.06.2000 г. № 53 // Вестник ВАс рФ. № 7. 2000.]. Логично предположить, что к договору аренды помещений должны применяться и положения ст. 654 ГК РФ о размере арендной платы.
   Однако в судебной практике вопрос о применении ст. 654 ГК РФ к аренде помещений решается неоднозначно. В одних случаях размер арендной платы признается существенным условием договоров аренды этих объектов [273 - См.: Определение ВАс рФ от 28.05.2008 г. № 4483/08 по делу № А51-2451/2007-23-69 // http://www.arbitr.ru/; Постановление ФАс Уральского округа от 22.06.2011 г. № Ф09-3297/11-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/; Постановление ФАс северо-Западного округа от 30.10.2008 г. по делу № А21-1325/2008 // http://fasszo.arbitr.ru/.]. В других случаях суд указывает, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК РФ не применяется, поэтому размер арендной платы не является существенным условием [274 - Постановление ФАс северо-Западного округа от 24.07.2008 г. по делу № А21-3841/2007 // http://fasszo.arbitr.ru/.].
   Как уже отмечалось выше, в отсутствие норм, прямо регулирующих отношения по аренде помещений, допустимо в силу аналогии закона применять нормы § 4 гл. 34 ГК РФ, поскольку они рассчитаны на регламентацию сходных отношений по временному возмездному владению и (или) пользованию обособленным рукотворным объектом недвижимости.
   Ст. 654 ГК РФ содержит специальные требования только к согласованию условия о размере арендной платы. В связи с этим в силу ст. 625 ГК РФ на отношения сторон также распространяется действие общих норм об аренде, а именно ст. 614 ГК РФ. Указанная статья позволяет согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.
   Таким образом, для надлежащего согласования условия об арендной плате в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) рекомендуется указать:
   – вид (форму) арендной платы;
   – размер арендной платы или способ его определения;
   – условие об изменении арендной платы;
   – порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
   Если условие об арендной плате не согласовано, в этом случае договор считается незаключенным, права и обязанности сторон по нему не возникают. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Арендатор может быть выселен из занимаемого объекта в связи с отсутствием у него законных оснований для его использования.
   Лизинговые платежи по своей структуре и природе отличаются от арендной платы. Под стоимостью договора лизинга понимается общая сумма лизинговых платежей за весь срок действия договора лизинга, а также выкупная цена предмета лизинга, если она предусмотрена договором [275 - См.: п. 11 Приказа фАс рф от 23.09.2005 г. № 213 «Об утверждении Порядка определения доминирующего Положения лизинговых организаций на рынке лизинговых услуг» // российская газета. № 241. 27.10.2005. (утратил силу в связи с изданием Приказа фАс рф от 28.04.2010 г. № 220).]. В общую сумму платежей по договору лизинга входят: возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, а также с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг; доход лизингодателя (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). Если лизингополучатель рассчитывается по лизинговым платежам в натуральной форме продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора.
   В соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 28, ст. 31 Закона о лизинге) порядок формирования лизинговых платежей зависит от конкретных условий договора лизинга, а именно, способа учета предмета лизинга (на балансе лизингодателя либо на балансе лизингополучателя) и наличия в договоре лизинга условия о переходе права собственности на предмет лизинга [276 - Письмо МНс рф от 09.09.2004 № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость».].
   С учетом состава и формы расчетов по лизинговым платежам, существенное условие договора лизинга относительно размера платежей может быть определено не только в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но также указанием на способы определения размера платежей в целом или по каждому виду платежа в отдельности.
   Первоначально Федеральный закон «О лизинге» (п. 1 ст. 19) презюмировал право лизингополучателя на приобретение в собственность имущества, передаваемого в лизинг, при осуществлении всех платежей по договору, за исключением случая, когда договором лизинга предусмотрено иное. В действующей редакции Закона о лизинге установлено, что переход права собственности осуществляется, если это предусмотрено договором. Также Закон о лизинге не предусматривает выделения суммы, составляющей выкупную стоимость предмета лизинга, в случаях заключения договора лизинга с последующим выкупом имущества, что создает сложности для сторон договора лизинга при его досрочном расторжении [277 - см., например: Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2005 г. по делу № КГ-А40/164-05 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; Постановление ФАС северо-Западного округа от 04.10.2004 г. по делу № А44-1658/04-с1205 // http:// fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2004 г. по делу № КГ-А40/11858-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   До недавнего времени судебная практика не проводила различий между обязанностью лизингополучателя по уплате лизинговых платежей по договору лизинга с условием о выкупе и без такового. При досрочном расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга собственнику лизингополучатель был обязан уплатить лизинговые платежи в том объеме, который был согласован сторонами в графике лизинговых платежей. Обязанность по уплате наступившего лизингового платежа в полном объеме не зависела от того, что в структуру лизингового платежа входили разные составляющие.
   Исключение из данной практики составляли те случаи, когда стороны выделяли в структуре каждого платежа отдельно плату за пользование (лизинговый платеж) и выкупную цену (авансирование предстоящего выкупа) или же предусматривали перечисление единовременного аванса в счет предстоящего выкупа. При таких условиях досрочное расторжение договора лизинга и необходимость возврата лизингового имущества приводили к утрате возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю и соответственно оплаченные авансом платежи за выкуп подлежали возврату [278 - См.: Постановление ФАС северо-Западного округа от 01.02. 2010 г. по делу № А56-47480/2009 // http://fasszo.arbitr.ru/.].
   Однако в период кризиса суды стали принимать решения о взыскании денежных средств с лизинговых компаний – кредиторов в пользу лизингополучателей-должников. Хотя принципиальные повороты в судебной практике не так часты, если это не связано с изменением самого законодательства, российская арбитражная практика рассмотрения споров, связанных с расторжением договора лизинга, содержащим условие о выкупе лизингового имущества, совершила именно такой поворот в 2010–2012 гг.
   Ранее лизингополучатели при досрочном расторжении договора лизинга, содержащем условие о выкупе имущества, практически не имели возможностей для отстаивания своих коммерческих интересов. Суды не принимали во внимание доводы лизингополучателей о том, что имущество частично уже оплачено – оно изымалось, а также взыскивалась дебиторская задолженность. Лизингополучатель не мог получить ничего даже в тех случаях, когда срок лизинга к моменту изъятия имущества истек.
   Теперь же если лизингополучатель досрочно вернул имущество или оно было изъято лизинговой компанией в связи с неплатежами, он может обратиться в суд с требованием о взыскании с лизингодателя части стоимости имущества, которая входила в состав уплаченных лизинговых платежей.
   Суды взыскивают стоимость имущества, считая, что если возможность выкупа утрачена в связи с расторжением договора и возвратом имущества, то у лизингодателя возникает неосновательное обогащение.
   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 [279 - См.: Постановление Президиума ВАс рФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 // Вестник ВАс рФ. № 8. 2010.] сориентировало судебную и деловую практику на выделение выкупной цены предмета лизинга из состава лизинговых платежей. Предполагаемые изменения законодательства о лизинге сохраняют этот подход. Ст. 624 ГК РФ, регулирующую выкуп арендованного имущества, дополнят п. 4, согласно которому выкупная цена будет уплачиваться сверх арендной платы. В случае одностороннего отказа лизингодателя от договора лизинга лизингополучателю будет предоставлено право требовать возврата выкупной цены предмета лизинга (но не лизинговых платежей).
   ВАС РФ, поддержав представленную позицию нижестоящих судов о взыскании неосновательного обогащения, обратил их внимание на то, что выкупная стоимость имущества, подлежащая возврату лизингополучателю, должна определяться с учетом естественного износа имущества (без ускоренной амортизации).
   Арбитражные суды к настоящему времени не смогли сформировать единообразного подхода для определения такого износа. Официальных методических указаний для его расчета не имеется, рыночная стоимость имущества здесь неприменима.
   В состав лизинговых платежей на основании Закона о лизинге включается стоимость имущества, поэтому выкупная стоимость обычно определяется как условная сумма, уплачиваемая после полного внесения лизинговых платежей по договору. Выкупную цену стороны договора вправе устанавливать по своему усмотрению. Нередко суды ошибочно ставят знак равенства между стоимостью предмета лизинга и выкупной ценой, считая, что при досрочном изъятии имущества у лизингополучателя лизингодатель не только полностью покрывает свои затраты, но и обогащается за счет контрагента, который выплатил стоимость имущества в составе лизинговых платежей, не получив права собственности на него.
   Однако не учитываются следующее:
   1) стоимость изъятого имущества не соответствует его стоимости на момент передачи лизингополучателю – оно изношено, требует затрат на транспортировку, восстановление, хранение и продажу. Зачастую требуются усилия для розыска имущества, изъятия его у третьих лиц, освобождения от обременений.
   2) лизингодатель приобретал имущество для лизингополучателя и не может использовать его в своей деятельности.
   Такая позиция судов фактически обязывает лизингодателя выкупить у недобросовестного должника свое собственное имущество, использованное должником, заплатив за него как за новое. Лизингодатели отмечают, что подобный уклон в правоприменении в пользу лизингополучателей способен в самые короткие сроки разрушить лизинговый бизнес в России.
   Пока вопросы о выделении выкупной цены из состава лизинговых платежей и о возврате уплаченной лизингополучателем выкупной цены при расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга лизингодателю не решены на законодательном уровне, полезными для разрешения указанных споров в правоприменительной практике видятся следующие рекомендации. Во-первых, для решения вопроса о выкупной цене предмет лизинга должен быть фактически возвращен лизингодателю. Во-вторых, оценка рыночной стоимости предмета лизинга должна проводиться на момент возврата предмета лизинга. В-третьих, вопрос о возврате выкупной цены должен решаться в комплексе с проблемой компенсации лизингодателем понесенных затрат на приобретение и передачу предмета лизинга [280 - См.: ТепкинаА.В. Проблема определения выкупной цены в договоре лизинга // Юрист. 2011. № 8. с. 11.].
   Выкупная цена, несмотря на условный размер, несопоставимый с реальной стоимостью предмета лизинга, является платой за передачу предмета лизинга в собственность лизингополучателя и не родственна лизинговому платежу – плате за пользование предметом лизинга, поэтому должна устанавливаться и выплачиваться отдельно от лизинговых платежей. В договоре лизинга с условием о приобретении недвижимости в собственность лизингополучателем согласованию подлежит как сумма лизинговых платежей, так и – отдельно – выкупная цена предмета лизинга.
   Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о плате за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, предоставляемый в лизинг.
   Если по аналогии применять к лизинговым отношениям установления п. 2 ст. 654 ГК РФ, то плата за пользование земельным участком подлежит включению в состав лизинговых платежей за владение и пользование зданием, сооружением, помещением, если иное не предусмотрено законом или договором. (П. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [281 - Вестник ВАс Рф. № 5. 2005 г.]).
   Однако норма ст. 654 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды здания, сооружения, помещения самостоятельно согласовать условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект. Так, стороны могут оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. При этом стороны могут сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно (например, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка).
   Лизингодатель и лизингополучатель также свободны в согласовании условия о способах и размерах оплаты пользования земельным участком, на котором расположен предмет лизинга.
   Однако им следует учесть следующее. Если при заключении договора лизинга недвижимости они оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с лизингополучателя неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком [282 - Постановление ФАс северо-Западного округа от 09.09.2010 г. по делу № А56-25524/2009 // http://fasszo.arbitr.ru/.].
   Если условие о плате за земельный участок, на котором расположен предмет лизинга, не согласовано, то установленная в договоре сумма платежей по договору лизинга включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка. Лизингополучатель здесь не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком, в том числе уплаты земельного налога. Равным образом, в случае изменения площади и границ земельного участка, переданного вместе с предметом лизинга, лизингополучатель не сможет потребовать возврата части уплаченных лизинговых платежей, пропорционально уменьшению площади переданного земельного участка.
   Если земельный участок предоставляется лизингополучателю на основании дополнительного соглашения к договору лизинга недвижимости, стороны не обязаны оформлять договор аренды земельного участка [283 - Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 г. по делу № А64-2593/2010.].
   Если стороны заключают отдельный договор о предоставлении права пользования земельным участком (чаще всего, это договор аренды), то размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 65 ЗК РФ). Размер арендной платы, указанный в договоре аренды земельного участка, должен соответствовать размеру арендной платы, указанному в информации о проведении аукциона на продажу права на заключение договора аренды.
   Ставка арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Она устанавливается в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Следовательно, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
   Если сторонами договора лизинга недвижимости прямо предусмотрено, что в сумму лизинговых платежей включена плата за пользование земельным участком, лизингополучатель не может ссылаться на то, что плата за пользование земельным участком фактически является земельным налогом [284 - Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от13.07.2010 г. № 17АП-6289/2010-ГК по делу № А50-5266/2010.].
   Лизингополучатель не является плательщиком земельного налога, т. к. на основании пп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата. Формой платы за пользование земельным участком для лизингополучателя являются лизинговые платежи либо арендная плата, размер которой определяется договором либо по правилам п. 2 ст. 654 ГК РФ. Плательщиком земельного налога является собственник земельного участка.
   Однако в судебной практике по этому вопросу усматривается две позиции. Первая, содержащаяся, в частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 13.06.2007 г. № КА-А40/4838-07-2 по делу № А40-57595/06-108-299, констатирует, что арендатор нежилого помещения в здании не является плательщиком земельного налога. П. 1 ст. 388 НК РФ в числе плательщиков земельного налога прямо называет только лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
   Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
   Если же право пользования земельным участком возникло у арендатора в силу указания ст. 652 ГК РФ, данный арендатор также не является плательщиком земельного налога, поскольку плата за пользование земельным участком включается в состав арендной платы.
   Иная позиция обозначена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 28.10.2004 г. № А26-2799/04-29. Согласно ей, правоустанавливающими документами, как для внесения арендной платы, так и для уплаты земельного налога, если арендная плата не предусмотрена, является договор аренды, поэтому арендатор должен оплачивать землепользование, перечисляя арендную плату арендодателю либо земельный налог в соответствующие бюджеты. Если по условиям договора в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, это не освобождает арендатора от уплаты земельного налога за участок, на котором расположен арендуемый объект недвижимости. Иной вывод противоречит принципу платности землепользования.
   Правоустанавливающим документом, на основании которого с арендатора взимается арендная плата при отсутствии заключенного с собственником земельного участка договора аренды земельного участка, является договор аренды здания (сооружения) или помещения [285 - См.:Постановление Президиума ВАс рФ от 10.12.2002 г. № 5378/02 по делу № А49-7463/01-206а/7 // Вестник ВАс рФ. № 4. 2003; Постановление ФАс Московского округа от 11.10.2007 г. № КА-А40/10477-07 по делу № А40-1736/07-107-13 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Если между сторонами договора лизинга недвижимости заключен договор аренды земельного участка, а арендодателем является публичный собственник земельного участка, то поскольку в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
   В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
   Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.
   В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 г. № 1709/11 [286 - Вестник ВАс Рф. № 10. 2011.] содержится указание на то, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
//-- § 2. Значение государственной регистрации договора лизинга недвижимости --//
   Для установления момента возникновения прав и обязанностей участников договорного правоотношения необходимо определить начало действия договора. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, который по российскому гражданскому законодательству является моментом получения оферентом акцепта (консенсуальные договоры). Помимо этого, в ст. 433 ГК РФ содержится указание на то, что если для договора необходима также и передача имущества, то он считается заключенным с момента, когда в соответствии с законом (ст. 223 ГК РФ) произведена передача (реальные договоры), а если договор подлежит государственной регистрации – с момента ее совершения (регистрируемые договоры).
   В свою очередь, чтобы договор считался заключенным, следует не просто достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора, но и облечь это соглашение в требуемую в подлежащих случаях форму (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
   Для консенсуального договора лизинга недвижимости п. 2 ст. 609 ГК РФ установлена письменная форма. Т. к. предметом договора является недвижимость, требования к форме считаются соблюденными, если договор заключен путем составления единого документа, подписанного сторонами, а не посредством обмена документами.
   Законодатель разграничивает форму договора и государственную регистрацию, которая является способом фиксации соответствующей сделки [287 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 342.]. Государственная регистрация не является формой сделки (ст. 158 ГК РФ), поэтому требование об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, закрепленное в целях обеспечения достоверности и доступности информации о возникновении и существовании прав на недвижимое имущество для всех участников оборота, не относится к форме договора лизинга недвижимости.
   П. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [288 - федеральный закон от 17.06. 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // сЗ Рф. 1997. № 30. ст. 3594.] (далее – Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. С государственной регистрацией закон связывает возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество, а также возникновение, изменение и прекращение ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.
   Главное для оборота недвижимости – обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав, будучи элементом публично-правового регулирования отношений по поводу недвижимости, служит достижению, в первую очередь, этой цели.
   Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на:
   1) придание предельной открытости (прозрачности) информации о правах на недвижимость;
   2) введение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, что способствует максимальной защите прав и законных интересов граждан, юридических лиц и публичных образований;
   3) внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории РФ.
   П. 2 ст. 223 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. По словам В.П. Мозолина, норма ст. 223 ГК РФ относится одновременно и к гражданскому, и к административному праву. Она утрачивает свою отраслевую принадлежность, и потому ее даже нельзя назвать комплексной нормой права. Автор называет подобные нормы «продуктами своего рода юридической нанотехнологии, созданными из сплава гражданского и административного законодательства» [289 - Мозолин В.П. роль гражданского законодательства в регулировании комплексных имущественных отношений // сборник работ участников II международной заочной научно-практической конференции аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики». М., 2010. с. 14–15.] и определяет норму ст. 223 ГК РФ как единую внеотраслевую правовую норму, имеющую однотипную юридическую природу, которую нельзя делить на две части по названным отраслям законодательства.
   Е.А. Баранова утверждает противоположное: «Регистрация прав на недвижимое имущество должна регулироваться предписаниями вещного права» [290 - Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс… канд. юрид. наук. М., 2005. с. 16.]. В ее работе государственная регистрация определяется как субинститут вещного права, который включает общие положения, закрепляющие понятие, предмет и принципы регистрации вещных прав на недвижимое имущество, и специальные нормы – об обеспечении перехода права собственности, приобретении прав на недвижимость в силу публичной достоверности реестра, исправлении записей в реестре. К вышеозначенному субинституту автор не относит нормы административного права, регулирующие структуру и компетенцию органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и нормы, упорядочивающие регистрационную процедуру.
   Представляется, что наличие норм, имеющих административную и процессуальную правовую природу (гл. 2, 3, 6 Закона о регистрации) исключает возможность регулирования рассматриваемых отношений только нормами вещного права. Так, в предмет гражданского права не входят отношения между регистрирующими органами и обладателями права (настоящим и будущим), подлежащего государственной регистрации.
   Отношения по государственной регистрации разделяются на координационные и субординационные, исходя из метода регулирования отношений. Соответственно, их регулирование осуществляется нормами либо гражданского, либо административного права.
   Из содержания п. 2 ст. 8 ГК РФ следует, что государственная регистрация определяет лишь момент возникновения вещного права, но не является самостоятельным основанием, порождающим вещное право, следовательно, она осуществляется только в том случае, если имеются основания возникновения прав, которые соответствуют положениям п. 1 ст. 8 ГК РФ [291 - см., например: Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2004 г. № КГ-А40/6013-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Норма ст. 223 ГК РФ о возникновении права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору с момента государственной регистрации восполняет отсутствие в российском праве категории вещного договора, которая типична для германской правовой системы [292 - См.: МозолинВ.П. Указ. соч. с. 15.].
   В странах романской правовой семьи, руководствующихся принципом консенсуальности для определения момента перехода права [293 - Происходит прекращение права у одной стороны и возникновение права у другой, что принято в литературе обозначать понятием «переход права».] собственности по договору (Франция, Бельгия, Италия, Португалия), вещное право на недвижимое имущество сторона приобретает в момент заключения обязательственного договора. Напротив, в странах германской правовой семьи (Германия, Австрия, Швейцария) приобретение вещного права на недвижимое имущество происходит на основании вещного договора в момент регистрации нового вещного права или предписанного законом изменения вещного права на недвижимость в поземельной книге (§ 873 ГГУ).
   Этим моделям соответствуют две основных системы регистрации прав на недвижимое имущество:
   1) романская, где регистрации в реестре подлежит уже существующее право на недвижимость, возникшее из обязательственного договора;
   2) германская, в которой вещное право на недвижимость порождается вещным договором и внесением записи в поземельную книгу. Более жесткая система регистрации, которая используется в Австралии, Новой Зеландии, Канаде, и получившая в честь своего создателя название «модель (или система) Торренса», отличается от германской принципом неоспоримости записей в реестре.
   В России в целом применяется германская система регистрации, однако в Германии для возникновения права на недвижимое имущество недостаточно внесения записи в поземельную книгу. Необходим вещный договор, который обосновывает такую запись. В РФ в отсутствие легально признанной конструкции вещного договора создается ситуация, при которой вещное право на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации права, произведенной на основании обязательственного договора.
   Действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. П. 1 ст. 131 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а в п. 3 той же статьи говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, содержится также в ст. 164 ГК РФ.
   Государственная регистрация сделок не соответствует функциям института государственной регистрации. Его публичные функции которые заключаются в том, чтобы довести до сведения всех лиц информацию о наличии права и его обладателе, относятся к регистрации прав, но не сделок. Ведь лица, совершившие двустороннюю сделку, знают о своих правах и без записи в реестре. Между ними есть обязательственное правоотношение, им как сторонам этого правоотношения предоставляются обязательственно-правовые способы защиты. Есть ли потребность введения публичного элемента в эти отношения? По-видимому, такая необходимость отсутствует. Данный вывод подкрепляется Проектом изменений в ГК РФ, в котором государственную регистрацию части сделок с недвижимостью предлагается упразднить.
   Со 2 марта 2013 г. была отменена государственная регистрация ряда договоров, в числе которых были и вышеуказанные (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предыдущей редакции). 4 марта был официально опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон [294 - сЗ рф. 04.03.2013. № 9. ст. 873.]). В соответствии с этим Законом сохраняются правила о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, предприятий и др.), действовавшие до 2 марта 2013 г. Поэтому положение об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества распространяется только на договоры, заключенные 2 и 3 марта.
   Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора лизинга недвижимости, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если будет установлено, что имущество было передано и принято без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям владения и пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них (ст. 310 ГК РФ). В описанной ситуации оснований для применения судом положений ст. 1102 и 1105 ГК РФ нет, поскольку в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятым на себя стороной такого соглашения обязательством. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору лизинга, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
   Согласно дефинициям Закона о лизинге, лизингодатель осуществляет действия по приобретению имущества в собственность и предоставлению его лизингополучателю уже в ходе исполнения договора лизинга (ст. 2, п. 1 ст. 4 Закона о лизинге), который, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
   Однако ст. 20 Закона о лизинге предписывает необходимость государственной регистрации договора, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В силу Закона о регистрации государственная регистрация сделки, предметом которой выступает недвижимость, и государственная регистрация ограничения права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель же становится собственником имущества на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после договора лизинга.
   Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им во исполнение договора лизинга [295 - См.: Постановление Пленума ВАс рф от 28 января 2003 г. № 7291/02 об обязанности арендодателя зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество до заключения договоров аренды с правом выкупа производственных помещений, транспортных средств и оборудования // Вестник ВАс рф. № 6. 2003.], но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, т. к. сам договор лизинга не считается заключенным.
   Наилучшим выходом из этого затруднительного положения стало бы установление в ГК РФ иного момента заключения договора лизинга недвижимости (что допустимо на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ), а именно момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора между лизингодателем и лизингополучателем в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если иное не установлено соглашением сторон.
   В отсутствие такой нормы для определения момента заключения договора лизинга недвижимости представляется возможным руководствоваться общим правилом о форме договора аренды, которое постулирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
   В двух случаях, до вступления в силу последних поправок в ГК РФ, консенсуальный договор аренды считался заключенным с момента государственной регистрации:
   1) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года;
   2) договор аренды предприятия.
   На договор лизинга недвижимости как на подвид договора аренды правила об аренде зданий, сооружений и предприятий не распространяются, а субсидиарно к нормам § 6 главы 34 ГК РФ применяются только положения § 1 этой главы (ст. 625 ГК РФ). Здесь действует общая норма о государственной регистрации договора аренды недвижимости, обязательственное правоотношение из которого возникает между сторонами с момента, определяемого по правилу п. 1 ст. 432 ГК РФ, но не с момента государственной регистрации договора. Следовательно, эта регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
   В настоящее время последовательность осуществления регистрационных действий по договору лизинга недвижимости такова (если стороны не заключали сопутствующих договоров, что предусмотрено п. 2 ст. 15 Закона о лизинге):
   • регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
   • регистрация договора лизинга;
   • регистрация договора купли-продажи предмета лизинга (зачастую на регистрацию подаются оба договора одновременно);
   • регистрация перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю [296 - См.: фЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – Е. А. Киндеева). М., 2007. с. 358.].
   В случае последующего перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, этот переход также подлежит государственной регистрации.
   Для ускорения оборота, с одной стороны, а с другой, в целях защиты сторон, главным образом – лизингодателя, предлагается осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к лизингодателю (при условии наличия у продавца ранее зарегистрированного права собственности на это имущество) и ограничения вещного права лизингодателя.
   Наряду с упрощением процедуры государственной регистрации предложенный подход способен изменить сложившуюся в отечественной судебной практике тенденцию признания договора лизинга недействительным на том основании, что он был заключен до возникновения у лизингодателя права собственности на предмет лизинга.
   В судебной практике подчеркивается, что до момента перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю он не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в лизинг [297 - См.: п. 14 Постановления Пленума ВАс Рф от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; п. 60 Постановления Пленума Верховного суда Рф № 10, Пленума ВАс Рф № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАс Рф. № 6. 2010.]. Но договор лизинга должен предшествовать договору о приобретении предмета лизинга.
   В ст. 3.3 Принципов международных коммерческих договоров указано: «Сам по себе факт, что в момент заключения договора исполнение принятого обязательства было невозможно, не влияет на действительность договора [298 - Закон. 1995. № 12. с. 82–92.]». В нормах российского ГК РФ, посвященных договору купли-продажи, тоже не содержится обязанности продавца быть собственником продаваемого имущества на момент заключения договора. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ продавец обязуется передать товар покупателю, из чего следует, что собственником имущества продавец должен стать к моменту передачи товара.
   Соответственно, нет никаких препятствий считать договор лизинга действительным и заключенным при отсутствии у лизингодателя права собственности на предмет лизинга.
   Важно определить, с какого момента возникают лизинговые отношения на основании двух договоров, один из которых считается заключенным с момента государственной регистрации.
   В последнем случае договор о приобретении предмета лизинга, опосредующий перемещение предмета лизинга в имущественную сферу лизингодателя, считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а право собственности на указанную недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, т. е. наличествует двойная регистрация и самого договора, и вещного права, поэтому до регистрации между участниками договора об отчуждении предмета лизинга существуют фактические, но не правовые отношения.
   Наилучшим средством правовой защиты фактических отношений продавца и лизингодателя может служить конструкция предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости и предприятия не подлежит государственной регистрации. Заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента (например, предварительный договор купли-продажи предприятия), не влечет недействительности договора и одновременно превращает фактические отношения сторон лизинговой операции в правоотношение, возникающее из договора лизинга и предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости или предприятия.
   Если в лизинг передается иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к лизингодателю не является основанием для признания недействительным договора о приобретении недвижимости, заключенного между лизингодателем и собственником объекта недвижимости либо лицом, создающим предмет лизинга для лизингодателя.
   Теперь остановимся подробнее на положении абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, который устанавливает, что в случаях, предусмотренных законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.
   Необходимость регистрации прав на имущество в случаях, предусмотренных законом, следует понимать как необходимость зарегистрировать право собственности лизингодателя на предмет лизинга, т. к. лизингодатель не является собственником предмета лизинга на момент заключения договора лизинга недвижимого имущества.
   Норма второй части предложения абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, предусматривающая двойную регистрацию и прав на недвижимое имущество, и договора лизинга недвижимого имущества, распространяется только на лизинг жилой недвижимости или предприятия как имущественного комплекса. При условии отмены государственной регистрации сделок с недвижимостью к этим отношениям будут применяться только общие нормы о государственной регистрации прав на недвижимость.
   Ситуация, при которой регистрации подлежит только договор лизинга, но не право на передаваемое в лизинг имущество, возможна, если лизингодатель уже зарегистрировал свое право собственности. Это имеет место только при оперативном лизинге, который является видом аренды. Соответственно, данное отношение будет регулироваться нормами ГК РФ об аренде, а не нормами Закона о лизинге.
   Лизингодателю не нужно регистрировать право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в лизинг, и при повторном лизинге. Эти отношения будут подробнее рассматриваться ниже, но отметим здесь, что повторный лизинг также не является лизингом в собственном смысле этого слова. Действие норм о лизинге возможно распространить на указанные отношения в целях содействия лизингу недвижимости и благоприятного воздействия на экономический оборот в целом.
   Для наилучшей защиты интересов участников лизинга и обеспечения стабильности оборота желательно поместить в § 6 гл. 34 ГК РФ норму о заключении договора лизинга недвижимости с момента достижения соглашения между лизингодателем и лизингополучателем по всем существенным условиям договора.
   В качестве объектов регистрации в ст. 131 ГК РФ поименованы ограничение (обременение), но закон не дает определения этих понятий и не указывает, что конкретно ограничивается (обременяется) – вещное право или вещь. В статьях Закона о регистрации оба понятия используются как синонимы (ст. 1 Закона о регистрации).
   В.А. Микрюков, проанализировав использование терминов «ограничение» и «обременение» в российском законодательстве, приходит к выводу о том, что позиция законодателя по поводу соотношения ограничений и обременений права собственности является неопределенной, нечеткой и может привести к мысли, что все «ограничения обременяют и все обременения ограничивают». Ученый предлагает следующий подход к пониманию ограничений и обременений:
   • ограничения права собственности – установление или изменение границ (пределов) осуществления права собственности, выражающееся в сужении имеющихся дозволений, наложении запретов и дополнительных положительных обязанностей;
   • обременения права собственности – наличие вещных прав третьих лиц, установленных законом, договором или актом собственника дополнительно к праву собственности на имущество или в отношении личности собственника в связи с обладанием им этим имуществом [299 - см. подробнее: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007.].
   Отсюда следует вывод о том, что обременить право собственности на вещь можно только вещным правом другого лица на эту вещь, поскольку любое обременение права собственности содержит сформулированные гражданско-правовой наукой признаки, присущие вещным правам [300 - см. позицию ВАс Рф, который в Письме применительно к праву арендатора употребил термин «обязательственное обременение» // Информационное письмо ВАс Рф от 28.07.1995 г. № с1 -7/ОП-434 // Вестник ВАс Рф. № 10. 1995.].
   Иной позиции по рассматриваемому вопросу придерживается Б.М. Гонгало. Основываясь на формулировках закона (ст. 131, 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ), он объясняет терминологическое различие следующим образом: «Когда говорят о правах, то они могут «ограничиваться». Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта» [301 - Комментарий под ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария Гонгало Б.М.). М., 2007. с. 26 – 27].
   Не претендуя на общее решение вопроса о соотношении понятии «ограничение» и «обременение», предлагаем в рамках настоящей работы употребление словосочетаний «ограничение права» и «обременение имущества», поскольку специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника имущества.
   Законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений, подлежащих государственной регистрации, а также не приводит признаков, которые бы позволяли отличать ограничения, подлежащие государственной регистрации и не требующие таковой. В первом предложении п. 1 ст. 131 ГК РФ написано, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав. Однако во втором предложении из ограничений перечислены только ипотека и сервитуты. Иные права (и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
   Совершенно новая редакция ст. 131 представлена в Проекте изменений в ГК РФ, где в качестве регистрируемых прав на недвижимость перечислены право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение.
   Относится ли по российскому праву лизинг к ограничениям, т. к. по сути, лизингодатель с момента приобретения права собственности на предмет лизинга должен распорядиться им одним-единственным способом – передать имущество лизингополучателю во исполнение договора лизинга, или же, напротив, лизингополучатель, получая недвижимое имущество в лизинг, становится обладателем ограниченного вещного права, о чем применительно к имущественному найму сделал вывод Б.Б. Черепахин: «Сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи» [302 - Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962. с. 78.].
   В цивилистике широкое распространение получила позиция, согласно которой субъект вещного права может осуществлять в своем интересе действия по владению, пользованию и распоряжению вещью, не обращаясь за содействием к кому-либо еще. Именно в этом заключается коренное отличие вещных прав от обязательственных, т. к. лицо, имеющее обязательственное право на вещь (возникшее, например, из договора лизинга), может реализовать свои субъективные права лишь в том случае, если фактически получит вещь от собственника. По словам К. П. Победоносцева: «Имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе – осуществимое право на вещь» [303 - Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М., 2002. с. 83.].
   Другой особенностью вещных прав является замкнутость их перечня, который формируется исключительно законом. Содержание вещных прав также определяется законом, а не договором между контрагентами.
   Однако в науке гражданского права на протяжении длительного времени проводится мысль об условности деления прав на вещные и обязательственные. Д.М. Генкин в 1944 г. указал на то, что «вещные и обязательственные правоотношения переплетаются между собой» [304 - См.: Гражданское право. Т. I. Под ред. Агаркова М.М. и Генкина Д.М. М., 1944. с. 74.]. Достаточно условной считает категорию вещных прав Ю.К. Толстой, подчеркивая отсутствие убедительных критериев, с помощью которых можно было бы четко определить место вещных прав [305 - См.: Гражданское право. Т. I. Изд. 5-е. Под ред. сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., 2001. с. 339.]. М.И. Брагинский писал, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений является «вещно-обязательственными» [306 - Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2008. с. 278.].
   По мнению А.И. Масляева, эти выводы основываются главным образом на том, что «гражданское законодательство распространяет действие ряда признаков, свойственных вещным правам, также и на обязательственные права. Например, присущее ограниченным вещным правам право следования (п. 3 ст. 216 ГК РФ) закон признает за обязательственным правом арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ); ст. 305 ГК РФ распространяет вещно-правовой режим защиты на обязательственное титульное владение, основанное на договорах аренды, хранения, перевозки и др.» [307 - МасляевА.И. Понятие и виды вещных прав. суждения и толкования // Закон. 2004. № 2. с. 5.]. Но распространение ряда признаков вещных прав на обязательственные не отнимает эти признаки у первых и не передает их вторым. Абсолютные права, перечень которых содержится в законе и которые имеют в качестве объектов индивидуально-определенные вещи, являются вещными.
   Поскольку право лизингополучателя на предоставление ему недвижимой вещи во временное владение и пользование на основании договора лизинга и его содержание определяются не законом, а договором, и оно не поименовано в законе в качестве вещных, то исходя из природы права и принципа numerus clausus, можно сделать вывод о том, что предоставление недвижимости в лизинг на основании договора лизинга является именно ограничением вещного права лизингодателя, но не самостоятельным вещным правом лизингополучателя.
   Иной подход предлагает германская доктрина, рассматривающая право лизингополучателя на приобретение предмета лизинга – недвижимого имущества – в собственность в будущем при условии заключения вещного договора (если в обязательственном договоре лизинга наличествует опцион на покупку) как ограниченное вещное право. Это объясняется тем, что для приобретения недвижимой вещи по германскому праву требуется заключение нотариально удостоверенного вещного договора о передаче права собственности на недвижимость и регистрация его содержания в поземельной книге. Приобретатель недвижимой вещи на стадии, когда процесс приобретения еще не завершен, но уже не может быть приостановлен против его воли, наделяется притязанием на получение права в будущем. Это право рассматривается судебной практикой и германской доктриной как «специфическое ограниченное вещное право, выступающее своеобразным инструментом защиты прав приобретателя собственности» [308 - см. подробнее: Василевская Л.Ю. Указ. соч. с. 436.].
   Изменение момента, с которого договор лизинга недвижимости признается заключенным, не означает отказа от необходимости государственной регистрации ограничения права собственности лизингодателя на предмет лизинга, которая производится, в первую очередь, для защиты его интересов, а не для определения момента заключения договора. Однако эту регистрацию невозможно осуществить до исполнения любого договора о приобретении предмета лизинга недвижимости и регистрации права собственности лизингодателя на недвижимое имущество.
   Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. Данная регистрация также не относится к форме договора лизинга, а представляет собой способ учета объектов материального мира. Лизингодатель может поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на свое имя. В регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце имущества.
   Регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке, установленном специальными актами. В абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге отмечено, что требования, предъявляемые законодательством РФ к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по соглашению между ними.
   Нотариальное удостоверение договора лизинга недвижимости, заключенного в письменной форме, действующим законодательством не установлено, но абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ предоставляет сторонам право прийти к соглашению о нотариальном удостоверении договора лизинга недвижимости, которое, в таком случае, станет обязательным. Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора можно предусмотреть в отношении договоров потребительского лизинга недвижимости.
   В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации изменения, вносимые по соглашению сторон в договор лизинга недвижимости, являются не только изменением условий договора, но и изменением ограничения вещного права лизингодателя. Особое внимание на это обращено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [309 - См.: Информационное письмо Президиума ВАс рФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАс. № 4. 2001.]. Если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора, но не зарегистрировали данные изменения в ЕГРП, в реестре не будет информации об изменениях условий договора лизинга [310 - См.: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – Киндеева Е.А.). М., 2007. с. 340.]. Следовательно, любое соглашение об изменении договора лизинга недвижимости, изменяющее содержание регистрационной записи о лизинге как ограничении права, подлежит государственной регистрации. Если она не осуществлена, договор считается действующим без учета изменений. С заявлением о государственной регистрации изменений договора лизинга недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора.
   Однако существующий порядок изменения договора лизинга недвижимости нельзя признать удовлетворительным, т. к. для сторон договора изменения должны вступать в силу с момента достижения соглашения об этом, а не с момента их государственной регистрации, когда они становятся действительными для третьих лиц. Поэтому государственная регистрация изменений договора лизинга недвижимости должна выполнять правоподтверждающую функцию, а момент вступления изменений договора лизинга недвижимости в силу для контрагентов по этому договору не должен определятся моментом совершения государственной регистрации.
   В случае реорганизации юридического лица – лизингополучателя вновь возникшее юридическое лицо является его правопреемником по договору лизинга в соответствии с передаточным актом. После своей регистрации вновь возникшее юридическое лицо становится лизингополучателем на оставшийся срок лизинга без заключения нового договора лизинга или соглашения о внесении изменений в действующий договор.
   По заявлению правопреемника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть внесена новая регистрационная запись о лизинге на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).
   Ранее внесенная запись о лизинге погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, поскольку, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.
   Вопрос о необходимости проведения регистрационных действий возникает и при прекращении договора лизинга недвижимости, в том числе, при его расторжении. Если стороны надлежащим образом исполнили обязательство по договору лизинга недвижимости, в ЕГРП вносится запись о прекращении ограничения права в связи с выполнением обязательства по договору и прекращением всех связанных с ним ограничений права.
   Соглашение о расторжении договора, по общему правилу, должно заключаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ) [311 - см. об этом подробнее: Егорова М.А. Требования к форме и регистрации соглашений об изменении и расторжении договора // Юридический мир.2011. № 1. с. 21–28.]. Относительно договора лизинга недвижимости, для которого п. 2 ст. 609 и ст. 625 ГК РФ установлена письменная форма, это правило означает, что и расторжение такого договора по соглашению сторон должно облекаться в письменную форму в виде единого документа, подписанного сторонами. Правовой результат соглашения о расторжении договора лизинга недвижимости, который изменяет содержание регистрационной записи о лизинге, подлежит внесению в реестр в виде погашения записи об ограничении права.
   И хотя генерального правила, устанавливающего обязательность регистрации сделок, направленных на изменение или на расторжение существующих договорных правоотношений, если законом предусмотрена необходимость регистрации сделки, то необходима и регистрация правоизменяющей или правопрекращающей сделки, даже в случаях, когда это прямо не предусмотрено законом [312 - Там же.].
   Момент изменения условий или момент расторжения основного договора будет определяться моментом государственной регистрации сделки по его изменению или расторжению, что представляет собой дополнительную гарантию прав сторон договора лизинга и третьих лиц, а само соглашение лизингодателя и лизингополучателя об изменении или расторжении договора лизинга должно признаваться неотъемлемой частью договора лизинга по аналогии с договором аренды [313 - Информационное письмо Президиума ВАс рф от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАс рф. № 4. 2001.].
//-- § 3. Содержание и динамика лизингового правоотношения --//
   Содержание договорного правоотношения составляют права и обязанности контрагентов. В данном параграфе будут рассмотрены как общие для сторон любого договора лизинга, так и специфические права и обязанности участников правоотношения по лизингу недвижимости, особенности исполнения, обеспечения исполнения и ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение лизингового договорного обязательства, изменение и расторжение договора лизинга недвижимости.
   Основная обязанность лизингодателя по договору лизинга недвижимости состоит в том, чтобы приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного последним продавца и предоставить это имущество лизингополучателю (п. 1 ст. 665 ГК РФ). В подготовленном Минэкономразвития Проекте федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предлагалось возложить на лизингодателя обязанность по уведомлению продавца не только о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в лизинг, но и о лице, которому оно передается в лизинг (ст. 10 «Порядок передачи имущества в лизинг»), однако данное положение на сегодняшний момент не нашло закрепления в законодательстве.
   Передача имущества, не соответствующего условию о предмете лизинга, не является надлежащим исполнением обязанности лизингодателя предоставить предмет лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю и служит основанием для расторжения договора лизинга [314 - См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 16.06.2010 г. по делу № А45-3418/2008 // http://www.faszso.ru/.]. Если лизингодатель вообще не исполнил своей обязанности по передаче предмета лизинга, договор лизинга может быть расторгнут по требованию лизингополучателя [315 - См.: Постановление ФАс Московского округа от 15.06.2010 г. № КГ-А40/5499-10 по делу № А40-98230/09-64-615 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Закрепляя обязанность лизингодателя по сообщению продавцу данных о конкретном лизингополучателе, которому приобретаемое имущество будет передано в лизинг, законодательство не конкретизирует ни способ исполнения такой обязанности, ни последствия ее неисполнения (ст. 667 ГК РФ).
   По мнению Е.В. Кабатовой, при отсутствии уведомления продавец вправе оспаривать требования лизингополучателя [316 - См.: Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1998.с. 100.]. А.А. Иванов, напротив, уверен, что такое решение вносит в отношения участников лизинга ненужные конфликты. Отсутствие уведомления не освобождает продавца от требований лизингополучателя, но в этом случае риск возникновения убытков у сторон отношения по лизингу принимает на себя лизингодатель [317 - См.: Иванов А.А. Указ. соч. с. 46.]. Совершенно иное мнение в отношении обязанности по уведомлению продавца высказал Е.Е. Ищенко, который счел его носящим информационный характер и не имеющим юридического значения [318 - См.: Ищенко Е.Е. Правовое регулирование финансовой аренды в Российской федерации: дисс. канд. юрид. наук. М., 2001. с. 135.].
   Рассматривая вопрос об обязанности лизингодателя уведомить продавца предмета лизинга о цели приобретения имущества, следует исходить из того, что уведомление является инструментом реальной связи участников лизинга, но неисполнение обязанности по уведомлению не влечет за собой последствий, если участники лизинга иными средствами достигли согласованности условий двух договоров, а само условие об обязательности уведомления не было включено в договор в качестве существенного. Если же такая согласованность достигнута не была, риск возникновения убытков у иных участников лизинга принимает на себя лизингодатель.
   Однако если выбор продавца и предмета лизинга осуществлял лизингополучатель, обязанность уведомления продавца предмета лизинга может возлагаться на него по условиям договора лизинга.
   Если продавца выбирала одна сторона договора лизинга, а предмет – другая, должно сохраняться действие презумпции ст. 667 о возложении обязанности по уведомлению на лизингодателя при отсутствии указания об ином в договоре лизинга.
   По общему правилу, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, право собственности на предмет лизинга возникает у лизингодателя с момента передачи вещи (для движимого имущества) или с момента государственной регистрации права собственности (для недвижимости). А лизингополучатель является тем лицом, которому продавец обязан вручить проданную и одновременно переданную в лизинг вещь.
   Ни ГК РФ, ни Закон о лизинге не содержат норм, которые бы устанавливали, что передача имущества лизингополучателю может иметь место только после возникновения у лизингодателя права собственности на это имущество. Передачу недвижимого имущества во владение и пользование лизингополучателя до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости может осуществить как продавец, так и лизингодатель.
   При этом собственником предмета лизинга остается лицо, право собственности которого на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП, поэтому обязанность по уплате налога на имущество сохраняется у контрагента лизингодателя до момента государственной регистрации права собственности лизингодателя на переданное в лизинг имущество, после чего эта обязанность возлагается на лизингодателя [319 - См.: Определение ВАс рф от 17.01.2011 г. № ВАс-16400/10 по делу № А40-114912/09-99-810 // http://www.arbitr.ru/.].
   В период до государственной регистрации права собственности на предмет лизинга лизингодатель может учитывать уже введенный в эксплуатацию объект недвижимости на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» [320 - См.: Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина рф № 91н от 13.10. 2003 г. // российская газета. № 250. 10.12.2003.]. В этом случае он также является плательщиком налога на имущество.
   Если же лизингодатель до государственной регистрации права собственности на предмет лизинга учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», налогом на имущество такой объект не облагается (п. 1 ст. 374 НК РФ).
   При изменении порядка исчисления налога на недвижимость лизингодатели, очевидно, постараются включить денежные средства, уплачиваемые в качестве налога на недвижимость, в состав своих затрат, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, которые будут возмещаться лизингополучателями в рамках лизинговых платежей. Поэтому при согласовании условия о размере лизинговых платежей лизингополучателям надлежит сразу оговаривать, что налоги как обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (п. 1 ст. 8 НК РФ), к затратам лизингодателей, произведенным во исполнение договора лизинга, не относятся и в составе лизинговых платежей не возмещаются.
   Отдельного рассмотрения заслуживает специфическая обязанность лизингодателя – приобретение имущества для его передачи в лизинг, т. к. по мнению ряда авторов, нигде не говорится об ответственности лизингодателя за неисполнение этой обязанности [321 - См.: СтародубоваЛ.В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды // Законы россии: опыт, анализ, практика. 2007. № 2; Серкова Ю.А. Договор лизинга по российскому и зарубежному праву: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. Казань, 2002.]. Ю.А. Серкова даже предлагает включить в параграф 6 главы 34 ГК РФ норму о праве лизингополучателя на обращение в суд с требованием о понуждении лизингодателя заключить договор купли-продажи, если лизингодатель уклоняется от заключения соответствующего договора [322 - См.: серкова Ю.А. Указ. соч. с. 10.]. В.С. Евтеев убежден, если лизингодатель заключил договор купли-продажи, но не уведомил продавца о том, что имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лизингополучателю, последний имеет право расторгнуть договор лизинга в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ ввиду существенного нарушения договора лизингодателем [323 - См.: Евтеев В.С. Договор лизинга в гражданском кодексе россии // Гражданин и право. 2001. № 4. с. 55.].
   П. 2 ст. 15 Закона о лизинге постулирует обязательность заключения договора купли-продажи для исполнения лизингового договорного обязательства. Незаключение упомянутого договора будет означать не наступление ответственности лизингодателя за существенное нарушение договора лизинга, а невозможность исполнения самого договора лизинга. На это обращает внимание Высший Арбитражный Суд РФ, который пришел к выводу о том, что если существует факт невозможности исполнения обязательства по поставке предмета лизинга, не могут считаться сохранившимися и обязательства из договора лизинга, т. к. договор лизинга неразрывно связан (курсив мой. – И.К.) с договором купли-продажи предмета финансовой аренды [324 - См.: Определение ВАс рФ от 19.07.2010 г. № ВАс 6314/10 по делу № А56-24425/2009 // http://www.arbitr.ru/; также См.: Постановление ФАс Московского округа от 15.06.2010 г. № КГ-А40/5130-10 по делу № А40-111106/09-40-897 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель приобретает в собственность предмет лизинга за счет собственных и (или) привлеченных средств. В арбитражной практике особо подчеркивается ошибочность позиции налоговых органов, которые привлекают лизингодателей к административной ответственности за совершение налоговых правонарушений на основании того, что имущество, передаваемое в лизинг, приобретается за счет заемных средств, и лизингодатели не несут реальных затрат. Судами указывается, что п. 2 ст. 15 Закона о лизинге для выполнения обязанностей по договору лизинга предусмотрено заключение сопутствующих договоров, к которым, в том числе, относится и договор займа. Привлечение заемных средств при оплате товара не свидетельствует о недобросовестности налогоплательщика и не лишает налогоплательщика права на применение налоговых вычетов по НДС [325 - См.: Постановление Конституционного суда Рф от 20.02.2001 г. № 3-П // Вестник Конституционного суда Рф. № 3. 2001; Определение Конституционного суда Рф от 08.04.2004 г. № 169-О // Вестник Конституционного суда Рф. № 6. 2004.], а положения НК РФ не связывают право налогоплательщика на возмещение НДС с источником получения денежных средств, которыми налогоплательщик произвел оплату налога. Каких-либо ограничений права на налоговые вычеты в связи с порядком отражения в бухгалтерском учете имущества у лизингодателя и лизингополучателя налоговое законодательство также не устанавливает, поэтому существующая практика приобретения предмета лизинга лизингодателем за счет, главным образом, привлеченных средств правомерна и не противоречит положениям гражданского и налогового законодательства [326 - см., например: Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2007 г., 23.01.2007 г. № КА-А40/13321-06 по делу № А40-28205/06-87-139; Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2007 г. № КА-А40/10412-07 по делу № А40-65631/06-128-437// http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Отдельно в главе 5 Закона о лизинге установлены права лизингодателя на инспектирование и контроль. Закрепленная на законодательном уровне возможность осуществления контроля лизингодателя за соблюдением условий договора лизинга и других сопутствующих договоров (п. 1 ст. 37 Закона о лизинге), а также за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязанностей по договору лизинга (п. 1 ст. 38 Закона о лизинге) на период действия договора лизинга является существенным отличием данного договора от иных [327 - Харитонова Ю.С. Осуществление контрольных функций по договору лизинга // Юридический мир. 2003. № 1. с. 59.]. Обращает на себя внимание содержащееся в п. 1 ст. 37 Закона о лизинге указание на право лизингодателя осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров, которому корреспондирует обязанность лизингополучателя обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга.
   Для лиц, не участвующих в обязательстве в качестве сторон, оно не создает обязанностей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Следовательно, лизингодатель не вправе инспектировать и контролировать исполнение договора, заключенного лизингополучателем с другими лицами, если иное не закреплено непосредственно в этих договорах или в законе. Закон же не определяет, соблюдение каких именно сопутствующих договоров вправе инспектировать лизингодатель, не устанавливает содержание и формы такого контроля. Таким образом, в категорию «других» попадают все договоры, перечисленные в ч. 2 п. 2 ст. 15 Закона о лизинге. Учитывая данный законодательный пробел, особое значение приобретает предусмотренное п. 2 ст. 37 Закона о лизинге право субъектов договора лизинга и других сопутствующих договоров самим определять цели и порядок инспектирования.
   В ст. 38 Закона о лизинге выделено право лизингодателя на финансовый контроль, при этом, как и п.2 ст. 37 вышеназванного закона, отсутствует ограничение по срокам и периодичности проведения финансового контроля, поэтому процедура реализации этого права лизингодателя во избежание злоупотребления правом должна четко прописываться в договоре лизинга.
   Согласно действующему российскому законодательству, основные обязанности лизингополучателя заключаются в том, что он должен принять предмет лизинга, использовать его по назначению, определенному договором лизинга, обеспечить его сохранность и надлежащее техническое состояние, своевременно вносить лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга возвратить предмет лизинга лизингодателю либо приобрести его в собственность, если это предусмотрено договором.
   Выполнение обязанности по принятию предмета лизинга предполагает наделение лизингополучателя правами и совершение с его стороны всех действий, которые предусмотрены законодательством для покупателя по договору купли-продажи. Аналогичное правило должно быть установлено в ст. 670 ГК РФ применительно к иным договорам о приобретении предмета лизинга, стороной которых лизингополучатель не выступает, но за исключением обязанности по оплате приобретаемого имущества и права на расторжение договора без согласия лизингодателя, он будет иметь права и нести обязанности участника соответствующего правоотношения.
   Если иное не предусмотрено договором лизинга, предмет лизинга передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (ст. 668 ГК РФ). Передача предмета лизинга производится одновременно с подписанием акта о приеме-передаче предмета лизинга [328 - См.: Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от24.04.2009 г. по делу № А31-4053/2008-17.]. Отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о непередаче объекта лизингополучателю, если установлено, что он фактически использует данный объект недвижимости, т. к. акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством передачи недвижимого имущества [329 - См., напр.: Определение ВАс Рф от 05.04.2011 г. № ВАс-2123/11 по делу № А40-14800/10-23-96 // http://www.arbitr.ru/.], равно как и его отсутствие не свидетельствует о незаключенности договора лизинга недвижимости.
   Напротив, если договор лизинга недвижимости признан незаключенным или недействительным, то отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости может быть расценено как доказательство того, что лизингополучатель данным объектом не пользовался.
   Также не влечет недействительности договора лизинга отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося предметом лизинга, в момент его передачи лизингополучателю [330 - ср.: п. 11 Постановления Пленума ВАс рФ от 25.01.2013 г. № 13 // Вестник ВАс рФ. № 4. 2013.]. Но при наличии соответствующих оснований лизингодатель или лизингополучатель, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
   Если предмет лизинга был принят лизингополучателем без претензий и замечаний, он лишается права требовать признания договора лизинга незаключенным [331 - См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 20.04.2010 г. по делу № А 81-2163/2009 // http://www.faszso.ru/.].
   Следующая и главная обязанность лизингополучателя – это своевременная и полная выплата лизингодателю лизинговых платежей. Лизинговые платежи являются формой оплаты за пользование переданным в лизинг имуществом. Фактически, обязанностью лизингополучателя является возмещение лизингодателю затрат, связанных с приобретением и предоставлением предмета лизинга, оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, и выплата вознаграждения, что отличает договор лизинга от договора обычной аренды.
   ГК РФ (§ 6 гл. 34), не содержит особых норм, упорядочивающих способы, условия и сроки внесения лизинговых платежей. Специальные правила как в отношении размера общей суммы лизинговых платежей, так и принципов его определения содержатся в Законе о лизинге (ст. 28). По смыслу названной нормы в действующей редакции лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках договора лизинга, поэтому, несмотря на включение в него нескольких составляющих, лизинговый платеж нельзя рассматривать как ряд самостоятельных платежей [332 - См.: Постановление ФАс Уральского округа от 04.05.2008 г. № Ф09-9376/07-с5 по делу № А34-1447/2007 // http://fasuo.arbitr.ru/.]. Судебная практика трактует лизинговый платеж и как смешанный, если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга лизингополучателем после окончания срока лизинга [333 - См.: Постановление ФАс Московского округа от 27.07.2009 г. №КГ-А40/6501-09 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Порядок расчетов лизинговых платежей при заключении договоров лизинга установлен в Методических рекомендациях по расчету лизинговых платежей, утвержденных Министерством экономики РФ 16 апреля 1996 г [334 - Закон. 1999. № 8.]. На основании этих рекомендаций в состав лизинговых платежей входят: амортизация предмета лизинга за весь срок действия договора лизинга, компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, плата за дополнительные услуги лизингодателя, стоимость выкупаемого имущества и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей, если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга.
   При согласовании метода начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:
   1) метод «с фиксированной общей суммой», когда сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора с периодичностью, определенной сторонами;
   2) метод «с авансом» – лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;
   3) метод «минимальных платежей», в соответствии с которым в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого предмета лизинга [335 - Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей (утв. Минэкономики рф 16.04.1996) // Закон. № 8. 2009.].
   Периодичность выплат, равномерный или неравномерный график, а также сроки внесения платы по числам месяца определяются в договоре лизинга. Вносить лизинговые платежи лизингополучатель обязан своевременно. По соглашению сторон лизинговые платежи могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.
   Если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, доходы в виде лизинговых платежей признаются даже в том случае, если лизинговая деятельность является основным видом деятельности налогоплательщика и доходы от предоставления имущества в лизинг учитываются в составе доходов от реализации в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей ведения налогового учета доходов в виде лизинговых платежей не требуется. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина России [336 - Письма Минфина Рф от 17.04.2007 г. № 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 г. № 03-03-06/1/59 и от 10.11.2006 г. № 03-03-04/1/752.].
   Неравномерный график лизинговых платежей несет определенные риски, т. к. авансовые платежи, произведенные лизингополучателем до поставки предмета лизинга, не попадают в расходы лизингополучателя. С другой стороны, если предусмотреть в договоре равномерный график лизинговых платежей, возникнет риск того, что неучет платежей в части большей, чем признаваемый равномерно доход, может привести к санкциям со стороны налоговых органов. Наиболее безрисковый вариант для обеих сторон договора лизинга – это оформление равномерного графика лизинговых платежей с момента ввода предмета лизинга в эксплуатацию и без авансовых платежей.
   Высший Арбитражный Суд РФ считает, что при отсутствии в договоре лизинга условия о цене, по которой лизингополучатель выкупает предмет лизинга в собственность, такой договор нельзя признавать незаключенным, поскольку в этом случае цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ [337 - См.: Определение ВАс Рф от 09.07.2010 г. № ВАс-8727/10 по делу № А21-8954/2009; Определение ВАс Рф от 09.07.2010 г. № ВАс-8726/10 по делу № А21-9105/2009 // http://www.arbitr.ru/.]. Но к отношениям по выкупу предмета лизинга правила п. 3 ст. 424 и п. 2 ст. 314 ГК РФ применить невозможно. Размер и сроки внесения выкупной цены должны устанавливаться соглашением сторон, а при его отсутствии условие о выкупе имущества считается несогласованным.
   Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 [338 - См.: Постановление Президиума ВАс рФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 // Вестник ВАс рФ. № 8. 2010.] сориентировало судебную и деловую практику на выделение выкупной цены предмета лизинга из состава лизинговых платежей. Минфин РФ в Письме от 02.06.2010 г. разъяснил, что лизингополучатель должен вести раздельный учет расходов в виде лизинговых платежей и расходов по выкупу амортизируемого имущества [339 - См.: Письмо Минфина рФ от 02.06.2010 г. № 03-03-06/1/368.]. О том, что выкупную стоимость составляют затраты лизингодателя на приобретение предмета лизинга без учета услуг по лизингу еще ранее информировала ФНС РФ [340 - Письмо Фнс рФ от 16.11.2004 г. № 02-5-11/172@ «О порядке учета лизинговых операций».].
   Для договоров лизинга, содержащих условие о приобретении предмета лизинга в собственность лизингополучателем по истечении срока лизинга, необходимо установить следующее правило: «Лизингополучатель обязан уплатить лизингодателю плату за передачу предмета лизинга в собственность (выкупную цену) сверх лизинговых платежей, если иное не предусмотрено законом или не следует из соглашения сторон. Размер и сроки внесения выкупной цены предмета лизинга устанавливаются соглашением сторон; если они не установлены, то условие о выкупе предмета лизинга считается несогласованным».
   При досрочном расторжении и в случае одностороннего отказа лизингодателя от исполнения договора лизинга, содержащего условие о выкупе, размере и сроках внесения выкупной цены, будет четко определяться сумма уплаченной выкупной цены, подлежащая возврату лизингополучателю (уплаченные лизинговые платежи ему не возвращаются). В отсутствие размера и сроков внесения выкупной цены в договоре лизинга с условием о выкупе само условие о выкупе будет считаться несогласованным, вследствие чего у лизингополучателя не возникнет права требовать возврата суммы уплаченной выкупной цены. В настоящее же время неясно, каким образом суды определяют сумму возвращаемой выкупной цены, которая включается в состав лизинговых платежей [341 - См.: Постановление ФАС Центрального округа от 26.04. 2007 г. по делу № А409-6495/06-28 // http://fasco.arbitr.ru/; Постановление ФАС Московского округа от 14.11. 2008 г. № КГ-А40/10655-08; Постановление ФАС Московского округа от 13.12. 2010 г. № КГ-А40/15204-10 по делу № А40-172343/09-23-1122 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   При досрочном расторжении договора лизинга у лизингодателя не возникает неосновательного обогащения, т. к. исходя из определения ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение – это имущество, которое лицо приобрело или сберегло (приобретатель) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет другого лица (потерпевшего), а лизинговые платежи, выплаченные в период действия договора являются единым платежом за пользование предметом лизинга и не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения [342 - См.: Определение ВАс рф от 16.12.2010 г. № ВАс-16613/10 по делу № А40-107960/09-83-734 // http://www.arbitr.ru/.].
   Согласно п. 3 ст. 28 Закона о лизинге обязанность лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступает с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. По договору лизинга имеет место встречное исполнение обязанностей, и если лизингодатель свою обязанность по передаче предмета лизинга не исполнил, то лизингополучатель в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ вправе не уплачивать лизинговые платежи [343 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2008 г. № КГ-А40/10129-08 по делу № А40-13007/08-28-133 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   В свою очередь, лизингодатель не вправе удерживать предварительную оплату по договору лизинга за период, когда пользование предметом лизинга не осуществлялось [344 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 г. № КГ-А40/6390-10 по делу № А40-76109/09-53-509 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. Если предмет лизинга не передан лизингополучателю в указанный в договоре срок, он вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 668 ГК РФ). В договоре лизинга может предусматриваться, что любая из сторон вправе требовать расторжения договора, если продавец по любой причине оказался не в состоянии передать предмет лизинга лизингополучателю [345 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2005 г.,13.01.2005 г. № КГ-А40/12254-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   В ситуации, когда полученный предмет лизинга из-за дефектов не может использоваться лизингополучателем, последний не обязан уплачивать лизинговые платежи до начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга [346 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 10.11.2005 г. № КГ-А40/10816-05 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; Постановление Президиума ВАс Рф от 01.04.2003 г. № 9208/02 // Вестник ВАс Рф. № 8. 2003.]. Однако в договор лизинга, как правило, включаются положения о том, что платежи, внесенные на расчетный счет лизингодателя до подписания договора, считаются лизинговыми платежами с момента подписания акта приема-передачи предмета лизинга. Платежи, уплаченные ранее, считаются авансовыми в счет будущих лизинговых платежей, т. е. оплата по договору лизинга производится вне зависимости от фактического пользования имуществом. На практике, авансовый платеж удерживается лизингодателем и в случае расторжения договора лизинга. Суды не находят в этом противоречия ГК РФ и подчеркивают, что, подписывая договор лизинга, стороны соглашаются с его условиями [347 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 г. № КГ-А40/2994-10 по делу № А40-73917/09-89-512 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. При допущении лизингополучателем существенного нарушения сроков уплаты лизинговых платежей лизингодатель на основании п. 5 ст. 614 ГК РФ, применимой к лизинговым отношениям, вправе требовать досрочной уплаты лизинговых платежей не более чем за два срока подряд [348 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2009 г. № КГ-А40/13521-09 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Если в отношениях по лизингу жилой недвижимости лизингополучателем будет выступать физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность, в законе следует установить императивное правило, согласно которому обязанность лизингополучателя по уплате лизинговых платежей должна возникать строго с момента начала использования предмета лизинга лизингополучателем.
   Данная категория лизингополучателей, при наличии условия об этом в договоре лизинга недвижимости, может быть освобождена от обязанности возвратить лизингодателю в составе лизинговых платежей полную стоимость недвижимой вещи.
   Еще одна обязанность лизингополучателя заключается в том, что по окончании срока лизинга он должен возвратить предмет лизинга лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленном договором (п. 4 ст. 17 Закона о лизинге).
   Ст. 8 Закона о лизинге предусматривает возможность предоставления лизингополучателю права передачи предмета лизинга во владение и в пользование за плату и на определенный срок в сублизинг. Для передачи предмета лизинга в сублизинг обязательно получение согласия лизингодателя на эту сделку, выраженного в письменной форме. Сублизинг назван «видом поднайма». Одновременно абз. 2 п. 1 ст. 8 Закона о лизинге гласит: «При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга». В редакции Закона о лизинге 2002 г. исключено отождествление сублизинга с переуступкой прав по договору лизинга (перенаймом), что было предусмотрено в п. 1 ст. 8 прежней редакции. На лизингополучателе (лизингодателе в договоре сублизинга) не лежит обязанности по приобретению предмета лизинга путем заключения договора купли-продажи, поэтому представляется, что «сублизинг» есть не что иное, как обычная субаренда [349 - См.: Коннова Т.А. Лизинговые отношения в гражданском праве…с. 19; Постановление ФАс Уральского округа от 18.01. 2011 г. № Ф09-10782/10-с5 по делу № А07-28053/2009 // http://fasuo.arbitr.ru/.].
   За этапом установления прав и обязанностей участников лизинга следует этап исполнения обязательств из договоров, породивших отношения по лизингу недвижимости. Исполнение договорного обязательства – одна из интереснейших тем цивилистики. Профессор В.В. Витрянский относит проблему определения правовой природы исполнения к глобальным проблемам гражданского права [350 - См.: Витрянский В.В. Обсуждение проблемных вопросов договора комиссии // Вестник ВАс рф. 2004. № 8. с. 188.]. Обращение науки гражданского права к проблеме исполнения объясняется как практической потребностью (в РФ очень низкий уровень договорной дисциплины. Исполняется только 37 % от общего числа договорных обязательств. Для сравнения, в США эта цифра составляет 96 %, в Великобритании – 94 %, в ФРГ – 87 %. Ненадлежащее исполнение договоров российскими контрагентами имеет место в 80 % случаев. Между тем, согласно опубликованным еще в 1970-хх гг. расчетам академика В.М. Глушкова, только за счет надлежащего исполнения договоров можно вдвое увеличить объем ВВП [351 - См.: Экономические санкции и дисциплина поставок. Киев, 1976. с. 4 Привод. по: Пугинский Б.И. Теория и практика договорного регулирования. М., 2008. с. 193.]), так и теоретическим интересом к выяснению правовой природы исполнения.
   До конца не разрешен вопрос, который ставит в своей монографии С.В. Сарбаш: возможно ли выработать единую унифицированную концепцию исполнения договорных обязательств или следует признать, что любое и каждое исполнение зависит от характера действия, совершаемого во исполнение обязательства? [352 - См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. с. 29.] Поскольку настоящее исследование посвящено договору лизинга недвижимости, исполнение обязательства ниже рассматривается только в той мере, в какой это охватывается темой работы, и выводы по данной проблеме не носят общего характера применительно ко всем договорным обязательствам.
   В работе М.И. Брагинского и В.В. Витрянского вопросы исполнения, изменения и расторжения договора объединены в одной главе под названием «Динамика заключенного договора» [353 - См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. Глава V. с. 419–479.]. Отношение по лизингу недвижимости опосредуется обязательственным договором лизинга. Но на основании чего происходит передача предмета лизинга лизингополучателю? Достаточно ли обязательственного договора лизинга для ограничения права собственности лизингодателя и для последующего приобретения права собственности на предмет лизинга лизингополучателем (если последнее предусмотрено договором лизинга)?
   Исполнение обязательства – это совершение должником определенного действия в пользу кредитора или воздержание от определенного действия и принятие кредитором этого действия.
   В.С. Толстой в работе «Исполнение обязательств» подверг критике использование понятий «исполнение сделки» и «исполнение договора» применительно к исполнению обязательств. «Следует иметь в виду, что исполняются именно обязанности <…>, а не сделки или договоры» [354 - Толстой В.С. Исполнение обязательств. М., 1973. с. 19.]. По мнению В.С. Толстого, нельзя реализацию обязательства называть исполнением договора.
   Российский законодатель не избежал употребления многозначного понятия [355 - См.: часть вторая ГК рФ, гл. 24 ГК рФ.]. Однако критикуемая терминология прижилась и в юридической доктрине, и в законодательстве, поэтому представляется, что допустимо использовать словосочетание «исполнение договора», понимая под ним исполнение договорного обязательства, если это не приводит к ошибке.
   Любое обязательство подразумевает исполнение. Если исполнение обязательства объективно не может быть произведено, это является основанием для прекращения обязательства (ст. 416 ГК РФ), а если участники обязательства изначально не имели намерения его исполнять, то налицо мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Но единства по поводу природы исполнения в юридической литературе нет. Наиболее часто поддерживаются несколько следующих позиций по данной проблеме.
   1. Под исполнением понимаются фактические действия – активные действия должника по исполнению возложенной на него обязанности [356 - См.: Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002. с. 9.], а иногда и действия кредитора [357 - См.: Гражданский кодекс российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин (Автор комментария – Г.Д. Отнюкова). М., 1996. с. 498–499.]. Однако фактические действия сами по себе не способны приводить к юридическим последствиям, в то время как исполнение обязательства непременно приводит, по крайней мере, к одному из юридических последствий – прекращению обязательства или суброгации требования [358 - См.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под. общ. ред. В.А. Белова. (Автор очерка – Ю.А. Тарасенко). М., 2008. с. 397.], таким образом, действия, производящие юридические последствия, должны иметь правовую природу.
   2. О.А. Красавчиков предлагал рассматривать исполнение как юридический поступок [359 - См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. с. 154 и далее.]. Указанная теория исходит из того, что для юридического поступка (в отличие от сделки) воля субъекта для возникновения гражданско-правовых последствий значения не имеет: действия по исполнению обязательств совершаются, поскольку так предписывают правовые нормы. Возразить на это можно словами Г.Ф. Шершеневича, который писал, что в основе правовой обязанности, как и субъективного права, лежит воля [360 - Шершеневич Г.Ф. Общая теория права: Учебное пособие. Т. 2. Вып. 2. М., 1995. с. 210.]. Исполнение договорного обязательства – это волевое целенаправленное действие, результат которого – прекращение договорного правоотношения надлежащим исполнением. Кроме того, с позиций теории гражданско-правовой ответственности неисполнение признается сделкой. Следовательно, либо исполнение и неисполнение – явления, обладающие различной правовой природой, либо исполнение, равно как неисполнение, представляет собой сделку.
   3. Определяют исполнение обязательства и в качестве односторонней [361 - См.: Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. (Автор главы – И.Л. Корнеева). М., 1997. с. 465; ЕфимоваЛ.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. с. 327.] или двусторонней [362 - См.: НовоселоваЛ.А. сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. факторинг. М., 2003. с. 11–12.] сделки. Если под исполнением понимать действия и должника, и кредитора – первый предлагает исполнение, а второй принимает, – необходимо говорить как минимум о двух односторонних сделках. Причем фактическое содержание этих сделок составляют действия контрагентов на разных стадиях исполнения договорного обязательства, выделенных профессором О.А. Красавчиковым [363 - См.: советское гражданское право: Учебник. В 2 т. Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. с. 471–473.].
   4. «Предложение и принятие исполнения являются волевыми односторонними актами и сходны в этом смысле с офертой и акцептом, обмен которыми при соблюдении всех прочих требований закона влечет к их поглощению новой двусторонней сделкой – договором», – пишет С.В. Сарбаш [364 - Сарбаш С.В. Указ. соч. с. 55.].
   Посредством передачи предмета лизинга происходит исполнение лизингового обязательства, но только в том случае, если в договоре лизинга не предусмотрен последующий выкуп предмета лизинга лизингополучателем. Если же в договоре лизинга недвижимости предусмотрена обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в собственность, вслед за передачей предмета лизинга, осуществляемой, как правило, контрагентом лизингодателя, для надлежащего исполнения договора лизинга необходима и передача вещного права на недвижимость, которая может быть осуществлена только лизингодателем – обладателем права собственности.
   Право собственности на недвижимость у лизингодателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если лизингодатель не приобрел права собственности на предмет лизинга по договору о приобретении недвижимости, а сам предмет лизинга уже передан лизингополучателю, считается ли это передачей имущества в рамках лизинга по действующему законодательству? Решение этого вопроса зависит от того, что является предметом договора лизинга: жилая недвижимость, предприятие как единый имущественный комплекс или иная недвижимость.
   В первом случае договор о приобретении предмета лизинга считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а право собственности на указанную недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. До государственной регистрации правоотношение из договора о приобретении недвижимости не возникает, следовательно, невозможно и исполнение договора лизинга недвижимости.
   Если же предметом договора лизинга является иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Подписание договора купли-продажи (к примеру) делает этот договор обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. С момента подписания договора купли-продажи и до момента государственной регистрации вещного права покупателя последний вправе требовать от продавца исполнения договора, т. е. передачи недвижимости. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
   Покупатель после заключения договора купли-продажи недвижимости не обладает юридической возможностью распоряжения объектом недвижимости до момента государственной регистрации своего вещного права на недвижимость. Продавец не имеет фактической возможности распоряжения объектом недвижимости, т. к. он составляет предмет исполнения обязательства продавца. Но тот же объект недвижимости в договоре лизинга составляет предмет исполнения обязательства покупателя-лизингодателя.
   При неисполнении договора купли-продажи предмета лизинга продавцом лизингополучатель, действующий как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества, но таковым не являясь, может предъявить требования из договора купли-продажи к лизингодателю – лицу, не зарегистрировавшему право собственности на предмет лизинга к моменту начала исполнения договора, поскольку для его исполнения необходимо заключение и исполнение договора о приобретении предмета лизинга между лизингодателем и продавцом [365 - См.: Определение ВАс рФ от 20.01.2011 г. № ВАс-18542/10 по делу № А76-6476/2010-62-248 // http://www.arbitr.ru/.].
   Вышесказанное относится и к исполнению других договоров, на основании которых лизингодатель может быть управомочен приобретать право собственности на предмет лизинга.
   Стимулировать должника к точному исполнению призвано обеспечение исполнения лизингового обязательства, которое может как принадлежать к способам, перечисленным в ст. 329 ГК РФ, так и относиться к иным способам, устанавливаемым законом или договором.
   В некоторых исследованиях высказывается идея о том, что обеспечению лизингового договорного обязательства служит сама принадлежность предмета лизинга на праве собственности лизингодателю [366 - Громов С.А. Обеспечительная функция права собственности на предмет лизинга // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2010. с. 248.], т. е. передача имущества в лизинг лизингополучателю с оставлением права собственности на это имущество у лизингодателя выполняет обеспечительную функцию [367 - См.: Лысенко А.Н. Легальные обеспечительные меры, не упомянутые в главе 23 ГК Рф // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2010. с. 218.].
   Здесь просматривается некоторое сходство лизинга с аккредитивом, который понимается не только как форма расчетов, но и как способ обеспечения платежа за получение товаров, выполнение работ, оказание услуг. При использовании аккредитива кредитор в обязательстве получает средства с аккредитива уже в момент предоставления документов, подтверждающих исполнение обязательства должником, а должник приобретает соответствующие права на имущество, причем соответствующие документы предъявляются не контрагенту по договору непосредственно, а в исполняющий банк (п. 1 ст. 870).
   В английском праве лизинг относят к «титульным финансам» (термин используется потому, что кредитор имеет право собственности на активы), под которыми понимается квази-обеспечение, выработанное в XIX веке в обход законодательных запретов физическим лицам и партнерствам обеспечивать свои активы [368 - См.: Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. № 6. 2009. с. 29.]. Наравне с лизингом к «титульным финансам» причислены: удержание права собственности за продавцом, заем ценных бумаг, факторинг, секьюритизация, сделки репо [369 - См.: Wood P. Law and Practice of International Finance. London. 2008. P. 292–295.].
   А.А. Иванов отмечает, что интересы лизингодателя обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисправности лизингополучателя не нужно обращать взыскание, достаточно потребовать возврата предмета лизинга [370 - См.: Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): Учебно-практ. пособие. М., 2001. с. 30.]. Обеспечительную функцию лизинга подчеркивает С.В. Сарбаш, делая вывод о том, что обеспечительная цель – это одна из главенствующих целей создания такой конструкции, как лизинг. Он же, наряду с С.А. Громовым, рассматривает лизинг как обеспечительную передачу правового титула [371 - См.: Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник гражданского права. 2008. № 1. с. 28. с. 28; Громов с. А. Указ. соч. с. 248–292.].
   Однако для разрешения вопроса об обеспечительной передаче титула в договоре лизинга недвижимости необходимо установить, какая из сторон договора лизинга обладает владельческим титулом.
   Содержание субъективного права собственности определяется в законе путем перечисления правомочий собственника. В соответствии со ст. 209 ГК РФ к ним относятся правомочия владения, пользования и распоряжения. Указанные правомочия необходимо рассматривать как внешнее проявление сущности субъективного права собственности – экономической власти собственника над отношениями по поводу принадлежащего ему имущества, выражающейся в юридической формуле «возможность действовать по своему усмотрению» (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Эти правомочия собственника не передаются другим лицам при передаче имущества.
   Содержание и объем владения, пользования, распоряжения имуществом арендатором, залогодержателем, лизингополучателем и т. п. не совпадают с аналогичными по названию владением, пользованием и распоряжением имуществом, осуществляемым собственником. Об этом говорится и в отдельных статьях ГК РФ, посвященных передаче собственником имущества другим лицам и защите прав владельца, не являющегося собственником [372 - Например, по договору аренды арендатору передается не право владения имуществом, а имущество во временное владение и пользование (ст. 606 ГК рф).].
   При передаче недвижимости лизингополучателю собственником предмета лизинга остается лизингодатель. Как собственник он обладает правомочием владения. Лизингополучатель владеет имуществом на основании заключенного договора лизинга, но владельческого титула не приобретает, поскольку для его получения лизингополучателю необходимо зарегистрировать свое право собственности или иное вещное право на предмет лизинга недвижимости.
   Следовательно, в отношениях по лизингу недвижимости имеет место обеспечительная передача не титула, а имущества, поскольку именно факт принадлежности предмета лизинга на праве собственности лизингодателю означает его право изъять имущество у неисправного лизингополучателя, что побуждает последнего к надлежащему исполнению.
   Вопрос об ответственности участников лизинга неразрывно связан с рассмотренной выше проблемой определения сторон договора лизинга. К примеру, по мнению И.А. Решетник, специфику ответственности определяет трехсторонний характер лизинговых отношений [373 - Решетник И.А. Гражданско-правовая ответственность субъектов лизинга за нарушение договорных обязательств: отдельные аспекты регулирования // Лизинг-ревю. № 11–12. 2002.].
   В настоящей работе договор лизинга рассматривается как двусторонний, который порождает отношения по лизингу наряду с договором, на основании которого лизингодатель приобретает право собственности на предмет лизинга, поэтому ответственность субъектов лизинга анализируется в двух аспектах (при возможности их четкого разделения):
   1) ответственность контрагентов по договору лизинга;
   2) ответственность контрагента лизингодателя перед субъектами договора лизинга и ответственность последних перед ним (которая исследовалась в п. 2.2 § 2 гл. 1).
   Что касается специального регулирования ответственности субъектов лизинга, В.В. Витрянский отмечает: «В параграфе 6 гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору лизинга за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств, вытекающих из договора лизинга» [374 - Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. с. 274.]. Е.Е. Ищенко, напротив, считает, что такие правила в этом параграфе есть, но их недостаточно для полного регулирования ответственности субъектов лизинга, поэтому если отсутствует специальная норма, в случае нарушения договора лизинга стороны должны руководствоваться положениями параграфа 1 гл. 34 и общими нормами ГК РФ о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств (гл. 25 ГК РФ) [375 - См.: Ищенко Е.Е. Указ. соч. с. 180.]. Учитывая большую роль договорного регулирования лизинга, а также наличие норм об ответственности сторон лизинга в ГК РФ (п. 2 ст. 668, ст. 669–670 ГК РФ) и специальном Законе о лизинге (п. 6 ст. 15, п. 5 – 6 ст. 17, ст. 22 Закона о лизинге) установление дополнительного законодательного регулирования ответственности указанных лиц представляется излишним.
   Поскольку в договоре лизинга и договоре купли-продажи предмета лизинга до 1 января 2011 г. существовал особый субъектный состав, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору основывалась на положениях п. 3 ст. 401 ГК РФ, т. е. они отвечали не только при наличии вины, но и во всех иных случаях, за исключением неисполнения (ненадлежащего исполнения), вызванного действием непреодолимой силы. С 2011 года лизингополучателями наравне с лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, могут быть непрофессиональные участники экономического оборота, которые будут отвечать за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору лизинга недвижимости только при наличии вины.
   Ст. 669 ГК РФ предусматривает, что риск случайной гибели или порчи имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Закон о лизинге конкретизирует эту норму и в ст. 22 перечисляет риски лизингополучателя, связанные с гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Е.В. Кабатова отмечает, что «это обстоятельство существенно отличает положение пользователя в договоре лизинга от положения арендатора в договоре аренды, поскольку во всех правовых системах действует принцип, согласно которому риски несет собственник, и вопрос об их переходе встает лишь в связи с отчуждением имущества» [376 - Кабатова Е.В. Новые формы передачи машин и оборудования во временное пользование (лизинг) в гражданском праве буржуазных государств: Дисс. канд. юрид. наук. М., 1981. с. 116.].
   Подход российского законодателя в этом вопросе отличается от установки германского права на то, что условия «о возложении вещных рисков на лизингополучателя действительны только в отношении событий, когда ухудшения вещи происходят случайно и независимо от воли обеих сторон. Эти события не должны иметь место в процессе поставки, монтажа и демонтажа оборудования, поскольку лизингодатель несет ответственность за надлежащую поставку оборудования лизингополучателю в рамках своей основной обязанности по договору лизинга – передачи имущества в пользование» [377 - Чекалина Ю.В. Указ. соч. с. 90.]. Некоторое влияние данного принципа можно усмотреть в Постановлении ФАС Московского округа от 10.07.2008 г. № КГ-А40/5202-08 по делу № А40-2957/07-60-27, в мотивировочной части которого указывается, что в соответствии со ст. 26 Закона о лизинге утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает его от исполнения обязанностей по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное. Но если в утрате предметом лизинга своих свойств вины лизингополучателя не выявлено, а сам предмет лизинга не находился в пользовании лизингополучателя, основания для возложения на последнего обязанности по уплате лизинговых платежей отсутствуют [378 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 10.07.2008 г. № КГ-А40/5202-08 по делу № А40-2957/07-60-27 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Лизингополучатель является ответственным и за убытки, причиненные лизингодателю в результате утраты предмета лизинга, произошедшей после его фактической приемки. Если предмет лизинга был застрахован, что применительно к лизингу недвижимости составляет обязательное требование сложившейся деловой практики, то после выплаты страхового возмещения в пределах выплаченной суммы право требования к лизингополучателю переходит от лизингодателя к страховщику согласно п. 1 ст. 965 ГК РФ. При суброгации происходит перемена лица в обязательстве на основании закона (ст. 387 ГК РФ), поэтому перешедшее к страховщику право осуществляется им с соблюдением норм, регулирующих отношения между лизингодателем и лизингополучателем [379 - См.: Постановление ФАс Московского округа от 18.03. 2009 г. № КГ-А40/1556-09 по делу № А40-50710/08-32-490 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. При отказе страховщика от выплаты страхового возмещения в случае непризнания события страховым случаем лизингополучатель, обычно, возмещает лизингодателю убытки, причиненные досрочным прекращением договора, равные оставшейся сумме неоплаченных лизинговых платежей, сумме выкупного платежа и иных неисполненных обязанностей по договору лизинга и сопутствующим договорам [380 - См.: Постановление ФАс Московского округа от 06.05. 2008 г. № КГ-А40/3421-08 по делу № А40-23080/07-60-147 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   В настоящее время, если лизингодатель не исполняет свою договорную обязанность по передаче предмета лизинга лизингополучателю, последний имеет только обязательственно-правовые способы воздействия на своего контрагента. Если же договор между ними еще не заключен, то следует признать, что механизмов, компенсирующих несостоявшемуся лизингополучателю негативные последствия незаключения договора лизинга, не существует.
   Эти негативные последствия сводятся к тому, что удовлетворение интереса лизингополучателя в приобретении предмета лизинга невозможно без вступления лизингодателя и его контрагента в преддоговорный процесс, а затем без заключения и исполнения договора о приобретении недвижимости. Именно лизингополучатель в наибольшей степени несет экономический риск от незаключения договора, хотя юридических преддоговорных отношений между лизингополучателем и продавцом нет. Предположим, между лизингополучателем и продавцом была достигнута предварительная договоренность, не имеющая юридически обязательного характера, о последующем приобретении лизингодателем произведенного продавцом предмета лизинга. В дальнейшем продавец отказывается вступать в договорные отношения с лизингодателем. В результате пострадавшей стороной будет лизингополучатель, т. к. его интерес заключается в получении предмета лизинга. Этот интерес лизингополучателя может быть нарушен также отчуждением уникального предмета лизинга другому лицу (конкуренту лизингополучателя).
   В соответствии с законодательством ответственность лизингодателя наступает при просрочке установленного договором либо разумного срока передачи имущества лизингополучателю, произошедшей, например, из-за невыполнения лизингодателем обязанностей по договору купли-продажи. При расторжении договора купли-продажи предмета лизинга к лизингодателю может быть предъявлено требование о возмещении убытков со стороны продавца, а если лизингодатель не успеет найти другого продавца и передать имущество лизингополучателю в оговоренные сроки, то лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков.
   Когда ответственность за выбор продавца, нарушившего сроки передачи имущества, лежит на лизингодателе, лизингополучатель вправе в соответствии со ст. 670 ГК РФ предъявлять требования, вытекающие из договора, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность, поскольку лизингодатель является не только лицом, финансирующим приобретение предмета лизинга, но и обязанным его приобрести. Лизингодатель, исполнив обязанности за продавца, приобретает право регрессного требования к нему. Норма п. 2 ст. 668 ГК РФ помимо возможности применения к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности предусматривает также специальное основание расторжения договора по требованию лизингополучателя.
   Если лизингодатель не приобрел имущество, выбранное лизингополучателем, у продавца, последствия невыполнения этой обязанности связываются с обстоятельствами, зависящими либо от лизингодателя, либо от продавца предмета лизинга, либо от лизингополучателя.
   В первом случае, если неисполнение названной обязанности вызвано неисправностью лизингодателя (не был оплачен предмет лизинга при условии передачи последнего после оплаты и т. п.), наступают последствия, предусмотренные правилами п. 2 ст. 668 ГК РФ.
   При неисправности продавца, применяются правила ст. 670 ГК РФ, ст. 398 и 405 ГК РФ, но без согласия лизингодателя лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом (ст. 670 ГК РФ). Если неисполнение обязанности передать предмет лизинга лизингополучателю вызвано отказом продавца от заключения договора купли-продажи, и такой отказ не связан с обстоятельствами, за которые отвечают стороны договора лизинга, обязательство из договора лизинга подлежит прекращению ввиду невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ).
   Если неисполнение указанной обязанности лизингодателя вызвано отказом лизингополучателя принять имущество в лизинг по обстоятельствам, за которые он отвечает, продавец в силу ст. 484 и 670 ГК РФ вправе требовать от лизингополучателя или покупателя принять объект, приобретенный в целях лизинга, либо отказаться от исполнения договора купли-продажи.
   Как следует из содержания ст. 613 ГК РФ, последствием неисполнения лизингодателем обязанности предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предоставляемое имущество является право лизингополучателя требовать уменьшения лизинговых платежей либо расторжения договора и возмещения убытков. В п. 2 ст. 18 Закона о лизинге особо оговаривается право лизингодателя использовать лизинговое имущество в качестве предмета залога, поэтому лизингополучателю следует быть внимательным и проверять исполнение названной в ст. 613 ГК РФ обязанности лизингодателя, истребовать сведения об ограничениях прав на недвижимость, являющуюся предметом лизинга (ст. 7 Закона о регистрации).
   Нормы § 6 главы 34 ГК РФ не содержат правил об ответственности за нарушение обязанности по своевременному внесению лизинговых платежей. Однако в ст. 13 Закона о лизинге предпринята попытка создания механизма обеспечения прав лизингодателя в связи с нарушением соответствующей обязанности. В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Возможность списания денежных средств со счета клиента без его распоряжения допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом (п. 2 ст. 854 ГК РФ). Здесь такая возможность устанавливается Законом о лизинге.
   Положение о безналичных расчетах в РФ уточняет, что расчетным документом, на основании которого производится списание денежных средств со счета плательщика в бесспорном порядке, является инкассовое поручение, причем если возможность взыскания денежных средств со счета в бесспорном порядке установлена законом, то в инкассовом поручении в поле «Назначение платежа» указываются реквизиты соответствующего закона и дается ссылка на конкретную статью [381 - Положение о безналичных расчетах в российской Федерации. Утв. Письмом Банка россии от 03.10.2002 г. № 2-П // Вестник Банка россии. № 74. 28.12.2002.]. Бесспорное списание денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
   По общему правилу, лизингодатель может потребовать возмещения убытков, причиненных неуплатой, однако данное требование не является единственным. Также лизингодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
   При неиспользовании лизингополучателем имущества, переданного в соответствии с договором лизинга, и неуплате им лизинговых платежей, представляется, что лизингополучатель нарушает требование о разумности и добросовестности своих действий, в связи с чем лизингодатель может прибегнуть к способам защиты своего права на получение лизинговых платежей (ст. 12 ГК РФ).
   Неурегулированными в ГК РФ и Законе о лизинге остаются вопросы ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение лизингополучателем обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии, несению расходов на его содержание, осуществлению текущего и капитального ремонта. П. 3 ст. 17 Закона о лизинге устанавливает обязанность лизингополучателя за свой счет осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга, обеспечивать его сохранность, осуществлять капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором.
   Нормативные определения капитального и текущего ремонта содержатся в акте, принятом в 1978 г. Согласно ему, капитальный ремонт – это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые [382 - См.: п. 36 ГОСТ 18322-78 «система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 № 2986 // Издательство стандартов. М., 1978.]. В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов [383 - См.: Постановление ФАС северо-Кавказского округа от 09.03.2009 г. по делу № А22-1624/07/4-235 // http://www.fassko.arbitr.ru/; Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 30.10.2007 г. № А78-715/07-ф02-8189/07 // http://fasvso.arbitr.ru/;, Постановление ФАС северо-Кавказского округа от 18.10.2005 г. № Ф08-4834/2005 // http://www.fassko.arbitr.ru/.]. Также считается, что капитальный ремонт – это ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.
   Текущий ремонт – это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи [384 - См.: п. 38 ГОСТ 18322-78 «система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 № 2986 // Издательство стандартов. М., 1978.]. В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей [385 - Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 г. по делу № А35-6297/07-с13.].
   По мнению Ю.А. Серковой, обязанность по осуществлению любого ремонта договором лизинга всегда возлагается на лизингополучателя, следовательно, ответственность лизингодателя за неосуществление капитального ремонта предмета лизинга исключается [386 - См.: Серкова Ю.А. Указ. соч. с. 25.]. Действительно, п. 3 ст. 17 Закона о лизинге провозгласил общее правило о возложении обязанности по осуществлению капитального ремонта на лизингополучателя. И хотя теоретически применение нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ возможно в тех случаях, когда соглашением сторон обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на лизингодателя, в практике такая конструкция будет использоваться крайне редко.
   Немаловажное значение в лизинговых отношениях придается исполнению обязанности лизингополучателя пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если в соглашении такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества. Ответственность за нарушение условий использования или назначения предмета лизинга наступает в форме возмещения убытков, и у лизингодателя возникает право потребовать расторжения договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
   Нарушение лизингополучателем обязанности по возвращению предмета лизинга лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленном договором (п. 4 ст. 17 Закона о лизинге), дает лизингодателю право потребовать внесения лизинговых платежей за все время просрочки, а в тех случаях, когда указанные платежи не покрывают его убытков, он может также потребовать их возмещения [387 - См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 20.07.2010 г. по делу № А45-21462/2009 // http://www.faszso.ru/.] (п. 5 ст. 17 Закона о лизинге).
   Если в договоре не предусмотрено право лизингополучателя выкупить предмет лизинга в собственность, лизингополучатель обязан возвратить лизингодателю предмет лизинга, причем в договоре, по общему правилу, указывается, что эту обязанность лизингополучатель исполняет за свой счет, включая расходы на демонтаж, страхование, транспортировку предмета лизинга в разумный срок, с даты окончания срока договора лизинга. При уклонении от исполнения этой обязанности лизингополучатель не вправе ссылаться на возобновление договора лизинга на неопределенный срок в порядке ст. 610 ГК РФ, т. к. договор лизинга должен заключаться только на определенный срок [388 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2009 г. № КГ-А40/13239-08 по делу № А40-42174/08-53-423 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Особые правила, установленные нормами § 1 главы 34 ГК РФ для случаев, когда при прекращении договора имущество лизингополучателем не возвращается либо возвращается несвоевременно, воспроизведены в ст. 17 Закона о лизинге. Допущенная лизингополучателем просрочка дает лизингодателю право требовать внесения лизинговых платежей за все время неправомерного владения предметом лизинга. Если же указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может потребовать их возмещения (п. 5 ст. 17 Закона о лизинге). Согласно п. 6 ст. 17 Закона о лизинге убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки.
   Арбитражная практика обращает внимание сторон договора лизинга на то, что право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга, но Закон о лизинге не содержит возможности изъятия предмета лизинга без расторжения договора. Поэтому лизингодатель на основании п. 2 ст. 13 Закона о лизинге вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества, однако не может изымать предмет лизинга без расторжения договора лизинга [389 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2009 г. № КГ-А40/2706-09 по делу № А40-66040/08-23-582 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Однако, предположительно, лизингодатель может быть наделен правом на изъятие предмета лизинга по исполнительной надписи нотариуса в случае нарушения, которое стороны в договоре лизинга заранее определили как бесспорное, т. е. не требующее доказывания ни в претензионном, ни в судебном порядке вследствие его очевидности. Возможность изъятия предмета лизинга по исполнительной надписи нотариуса также должна содержаться в самом договоре лизинга, который будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае, условие о порядке изъятия предмета лизинга по исполнительной надписи нотариуса является ничтожным.
   К серьезным нарушениям прав лизингодателя может привести нарушение лизингополучателем обязанности, состоящей в недопустимости без согласия лизингодателя сдавать лизинговое имущество в сублизинг, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять имущество в безвозмездное пользование и т. п. (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Отсутствие в ГК РФ и Законе о лизинге норм об ответственности за передачу лизингополучателем предмета лизинга третьим лицам способно создать практические сложности в процессе восстановления лизингодателем своих нарушенных прав, поэтому сторонам надлежит подробно регулировать эти вопросы в договоре лизинга.
   В целом, общая характеристика параграфа 6 главы 34 ГК РФ и Закона о лизинге показывает, что некоторые вопросы ответственности сторон договора лизинга остаются неурегулированными. Специфика прав и обязанностей субъектов лизинга требует от сторон повышенного внимания к выработке положений договора, посвященных гражданско-правовой ответственности за нарушение его условий, а отсутствие особого законодательного регулирования смещает акцент на договорное регулирование ответственности участников лизинга.
   Способами преобразования или прекращения договорных отношений являются изменение и расторжение договора. Исключительный перечень оснований изменения и расторжения договоров установлен в гражданском законодательстве. Ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора путем соглашения сторон, вынесения судебного решения и совершения одностороннего отказа от исполнения договора. Возможность изменения договора по соглашению сторон презюмируется, тогда как одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором [390 - Егорова М.А. Проблемы совершенствования положений законодательства об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров: монография. М., 2010. с. 5.].
   Поскольку ни § 6 гл. 34 ГК РФ, ни Закон о лизинге не содержат никаких специальных правил об изменении договора лизинга, к изменению договорного лизингового правоотношения применяются общие правила ГК РФ об изменении договора аренды (абз. 3 п. 1 ст. 612, ч. 3 ст. 613, п. 4 ст. 614, абз. 5 п. 1 ст. 616 ГК РФ) и общие правила ГК РФ об изменении договора (гл. 29 ГК РФ) [391 - См.: Договоры в предпринимательской деятельности. с. 197.].
   Расторжение договора лизинга возможно как по требованию лизингодателя, так и по требованию лизингополучателя (ст. 619, ст. 620, § 6 гл. 34). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны договора лизинга могут своим соглашением установить основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, но такие основания должны быть строго определены в самом договоре лизинга недвижимого имущества.
   Согласно положениям пп. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если иное не следует из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательства на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника суммы основного долга, образовавшейся до момента расторжения договора, и применения к нему имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Однако если лизингодатель при расторжении договора уклоняется от принятия предмета лизинга, правовые основания для взыскания в его пользу с лизингополучателя суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с даты расторжения договора лизинга отсутствуют [392 - Постановление ФАс Московского округа от 05.05.2008 г. № КГ-А40/3391-08-П по делу № А40-54536/06-43-428 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   В случае расторжения договора лизинга и возврата лизингополучателем предмета лизинга, лизингодатель обязан вернуть лизингополучателю денежные средства, полученные в составе лизинговых платежей в счет выкупной стоимости предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором [393 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 08.11.2005 г. по делу № КГ-А40/10944-05-П // http://www.fasmo.arbitr.ru/.]. После расторжения договора по соглашению сторон задолженность по лизинговым платежам за период от передачи имущества в лизинг до расторжения договора подлежит взысканию в пользу лизингодателя [394 - См.: Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2008 г. № КГ-А40/1871-08 по делу № А40-79760/06-44-1173 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.].
   Если предмет лизинга не передан лизингополучателю в указанный в договоре срок (если срок не указан – в разумный срок), он вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, когда просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель (п. 2 ст. 668 ГК РФ). Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор лизинга могут содержаться в разных документах [395 - См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2010 г. по делу № А31-4358/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru/.].
   В п. 1 ст. 670 ГК РФ указывается, что лизингодатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. Однако даже при наличии такого согласия более правильным видится предоставление права на расторжение договора только сторонам этого договора. Поскольку лизингополучатель не является стороной договора о приобретении в собственность предмета лизинга, он не может расторгнуть такой договор, что следует отразить в соответствующей норме ГК РФ.
   Дополнительно п. 6 ст. 15 Закона о лизинге устанавливает, что в договоре лизинга могут быть отмечены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга. В качестве исключения из общего правила, установленного ст. 310 ГК РФ, стороны договора лизинга как профессиональные участники гражданского оборота наделены правом на односторонний отказ от исполнения договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ).
   В связи с расширением круга лизингополучателей возникает вопрос о возможности сохранения права на односторонний отказ от исполнения договора, в котором одна из сторон не будет профессиональным предпринимателем, соответственно, не сможет объективно оценить последствия предоставления контрагенту права на односторонний отказ от исполнения договора и на одностороннее расторжение договора [396 - См.: Егорова М.А. Указ. соч. с. 46.]. Представляется, что в договорах лизинга с таким субъектным составом следует исключить право на односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий.
   Изменению и расторжению договора лизинга, а также регулированию процедуры изъятия предмета лизинга уделено значительное место в законопроекте, реформирующем лизинговое законодательство. К примеру, Минэкономразвития РФ предлагается включить в Закон о лизинге ст. 17 -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, предоставляющую право на отказ от исполнения договора лизинга только лизингополучателю, который может воспользоваться им в любое время до передачи ему предмета лизинга, причем лизингополучателю возвращается аванс, который он уплатил лизингодателю при заключении договора лизинга, в то время как лизингодатель остается обязанным произвести оплату предмета лизинга по договору купли-продажи, который уже заключен между ним и продавцом предмета лизинга.
   Редакция ст. 17 -------
| Библиотека iknigi.net
|-------
|
-------

, более сбалансировано защищающая интересы обеих сторон договора лизинга, предложена Подкомитетом ТПП РФ по лизингу. Здесь лизингополучатель и лизингодатель в равной мере наделены правом на отказ от исполнения договора лизинга, если продавец (подрядчик) на законном основании потребует изменить условия исполнения своих обязанностей по изготовлению и передаче предмета лизинга по обстоятельствам, которые не могли предвидеть и за которые не отвечают ни лизингодатель, ни лизингополучатель, ни продавец (подрядчик). В соответствии с действующим законодательством право на отказ от исполнения договора возникает у лизингодателя только в случае существенного изменения договора купли-продажи предмета лизинга [397 - См.: Постановление ФАс Уральского округа от 17.01. 2011 г. № Ф09-11369 / 10-с3 по делу № А60-23491 / 2010-с12 // http://fasuo.arbitr.ru/.].
   Во избежание практических проблем, связанных с изменением и расторжением договора лизинга недвижимого имущества контрагентам следует максимально внимательно и четко формулировать условия договора о праве сторон на его изменение и расторжение; устанавливать содержание нарушений договора, которые квалифицируются как существенные; регулировать правовые последствия расторжения договора лизинга недвижимости.
   Повторная передача имущества в лизинг тем же лизингодателем невозможна, поскольку в этих отношениях будет отсутствовать квалифицирующий признак лизинга – приобретение имущества лизингодателем по указанию лизингополучателя.
   Однако при досрочном расторжении договора лизинга по обстоятельствам, которые лизингодатель не мог предвидеть при заключении договора лизинга и за которые он не отвечает, возникает необходимость предоставления лизингодателю возможности передать приобретенное им имущество на условиях лизинга, т. к. он изначально не был заинтересован в приобретении предмета лизинга как такового. Его интерес заключается в финансировании лизингополучателя и возврате вложенных инвестиций.
   Применительно к этой ситуации допустимо законодательно закрепить юридическую фикцию, распространяющую на договор о предоставлении лицом имущества, ранее приобретенного во исполнение договора лизинга, во временное возмездное владение и пользование другому лицу после изъятия имущества у лизингополучателя на законном основании, правовой режим лизинга. Указанные отношения могут обозначаться термином «повторный лизинг».
   Для того чтобы лизингодатель смог использовать предмет лизинга, предназначенный для определенного лизингополучателя, в качестве предмета нового договора, который, не являясь в сущности договором лизинга, будет квалифицирован как таковой, необходимо, чтобы имущество, приобретенное для целей лизинга, не было предоставлено лизингополучателю на законном основании вследствие существенного нарушения договора лизингополучателем или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора лизинга недвижимости. Это требование направлено на предотвращение неправомерных действий со стороны участников лизинговых отношений. Предмет лизинга должен быть изъят лизингодателем или добровольно возвращен лизингополучателем.
   Риск выбора продавца на вторичного лизингополучателя не возлагается, т. к. имущество уже находится в собственности лизингодателя. Поэтому презюмируется, что выбор продавца и предмета лизинга осуществил лизингодатель, и лизингополучатель вправе предъявлять требования, вытекающие из договора о приобретении предмета лизинга как непосредственно продавцу, так и лизингодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность.
   Условия договора повторного лизинга могут отличаться от условий первоначального договора лизинга за исключением того, что материальный предмет этих договоров будет составлять одно и то же имущество. Вместе с тем, заключение договора повторного лизинга повлечет для лизингодателя необходимость изменения условий договора о приобретении предмета лизинга. Однако сохранение права на применение механизма ускоренной амортизации и права на получение лизинговых платежей, а не арендной платы, мотивирует лизингодателя на продолжение своей деятельности в рамках лизинговых отношений и совершение действий, необходимых для этого.
   Допущение такой юридической фикции, как повторный лизинг, может благотворно сказаться именно на развитии лизинга недвижимости, т. к. договор лизинга недвижимости, по сравнению с договором лизинга движимого имущества, заключается на длительный срок, что повышает риск досрочного расторжения договора вследствие его существенного нарушения лизингополучателем либо по обстоятельствам, которые лизингодатель не мог предвидеть при заключении договора лизинга и за которые он не отвечает. Предмет лизинга, в таком случае, возвращается лизингодателю, но последний лишается возможности передать в лизинг новому лизингополучателю приобретенную ранее для целей лизинга и возвращенную ему лизингополучателем недвижимость. Это, в свою очередь, снижает заинтересованность лизингодателя в операции по лизингу недвижимости, т. к. он, заключив договор лизинга недвижимости и договор о приобретении недвижимости в собственность для целей лизинга, находится под угрозой невозможности осуществления лизинговой деятельности, и при досрочном расторжении договора лизинга будет вынужден искать иные способы возмещения затрат и получения прибыли.

Список нормативных правовых актов, судебной практики и литературы

I. Нормативные акты и иные акты федеральных органов исполнительной власти

   1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // СЗ РФ. 26.01.2009. № 4. Ст. 445.
   2. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 г. // СЗ РФ. 1999. № 32. Ст. 4040.
   3. Федеральный закон от 08.02.1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» // «Российская газета». № 27. 12.02.1998.
   4. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. № 60-ФЗ // СЗ РФ. 24.03.1997. № 12. Ст. 1383.
   5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЭ // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
   6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
   7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
   8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
   9. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 г. № 24-ФЗ // СЗ РФ. 12.03.2001. № 11. Ст. 1001.
   10. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. № 81-ФЗ // СЗ РФ. 03.05.1999. № 18. Ст. 2207.
   11. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 07.08.2000. № 32. Ст. 3340.
   12. Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ. 04.03.2013. № 9. Ст. 873.
   13. Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 31.12.2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
   14. Федеральный закон «О консолидированной финансовой отчетности» от 27.07.2010 г. № 208-ФЗ // СЗ РФ. 02.08.2010. № 31. Ст. 4177.
   15. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» от 08.05.2010 г. № 83-ФЗ // СЗ РФ 10.05.2010. № 19. Ст. 2291.
   16. Федеральный закон от 02.12.2009 г. № 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов» // Российская газета. 04.12. 2009 г. № 232. 11.12. 2009 г. № 238.
   17. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» от 14.03.2009 г. № 31-ФЗ // СЗ РФ. 16.03.2009. № 11. Ст. 1260.
   18. Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ // Российская газета. 30.07. 2008 г. № 160.
   19. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ // СЗ РФ. 31.07.2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.
   20. Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» // СЗ РФ. 14.07.2003. № 28. Ст. 2895.
   21. Федеральный закон «О защите конкуренции на рынке финансовых услуг» от 23.06.1999 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3174.
   22. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ // СЗ РФ. 01.03.1999. № 9. Ст. 1096.
   23. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ // СЗ РФ. 02.11.1998. № 44. Ст. 5394 в ред. Федерального закона № 83-ФЗ от 08.05.2010 г.
   24. Федеральный закон «О государственном регулировании развития авиации» от 08.01.1998 г. № 10-ФЗ // СЗ РФ. 12.01.1998. № 2. Ст. 226.
   25. Закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 г. № 395-1 // СЗ РФ. 05.02.1996. № 6. Ст. 492.
   26. Указ Президента РФ от 17.09.1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности». (Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 22.04.1999 г. № 524) // СЗ РФ. 26.09.1994. № 22. Ст. 2463.
   27. Бюджетное послание Президента Российской Федерации от
   25.05.2009 г. «О бюджетной политике в 2010–2012 годах // Опубликовано на интернет-портале «Российской Газеты» 25.05.2009 г. http://www.rg.ru/ printable/2009/05/25/poslanie.html
   28. Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // СЗ РФ. 21.02.2005 г. № 8. Ст. 650.
   29. Постановление Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации» // СЗ РФ. 22.02.1999 г. № 8. Ст. 1028.
   30. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 23.02.1998. № 8. Ст. 963.
   31. Постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности». (Утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 12.07.1999 г. № 794).// СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2591.
   32. Распоряжение Правительства РФ от 21.07.2008 г. № 1049-р. // СЗ РФ. 28.07.2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3674.
   33. Правила подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. Приказом Министерства юстиции РФ № 88 от 04.05.2007 г. // Российская газета. № 108. 24.05.2007.
   34. Приказ Минфина РФ от 18.09.2006 г. № 115н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету» // Финансовая газета. № 46. 2006 г.
   35. Приказ Минфина РФ от 07.05.2003 г. № 38н «О внесении дополнений и изменений в План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцию по его применению» // Финансовая газета. № 22. 2003 г.
   36. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина РФ № 91н от 13.10.2003 г. // Российская газета. № 250. 10.12.2003.
   37. Положение о безналичных расчетах в Российской Федерации. Утв. Письмом Банка России от 03.10.2002 г. № 2-П // Вестник Банка России.
   28.12.2002. № 74.
   38. Письмо Министерства финансов РФ от 02.06.2006 г. № 03-06-0104/113 «Об обложении налогом на имущество предмета лизинга у лизинговой компании» // Финансовый вестник. Финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. № 14. 2006.
   39. Письмо Министерства финансов РФ от 07.09.2005 г. № 03-11-04/2/7 «Об учете расходов по монтажу оборудования, полученного по договору лизинга» // Официальные документы (еженедельное приложение к газете «Учет. Налоги. Право»). 2005. № 38.
   40. Письмо Министерства финансов РФ от 03.03.2005 г. № 03-06-0104/125 «О бухгалтерском и налоговом учете предмета лизинга» // Документы и комментарии. 01.04. 2005 г. № 7.
   41. Письмо ФНС РФ от 16.11.2004 г. № 02-5-11/172@ «О порядке учета лизинговых операций» // Официальные документы (еженедельное приложение к газете «Учет, налоги, право»). 2004. № 45.
   42. Письмо МНС РФ от 09.09.2004 г. № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость».
   43. Письмо МНС РФ от 26.03. 1999 г. № 01-3-09/561 «О налоге с продаж».
   44. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93). Утв. Постановлением Госстандарта РФ от 06.08.1993 № 17 // Издательство стандартов. М., 1996.
   45. Постановление Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 // Издательство стандартов. М., 1995.
   46. Постановление Госстандарта СССР от 24.02.1982 г. № 805 // Издательство стандартов. М., 1987.
   47. Постановление Госстандарта СССР от 15.11.1978 г. № 2986 // Издательство стандартов. М., 1978.
   48. Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов одобрены Правительством РФ 20.05.2010 г. // Доступ к документу на интернет-портале Правительства Российской Федерации http://правительство. рф/docs/15823/
   49. План по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики Правительства РФ на 2010 год (утв. Правительством РФ 02.03.2010) // Российская газета. 20.03. 2009 г. № 4872.
   50. Методические рекомендации по выявлению и предоставлению сведений о сделках (операциях) с движимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, разработанные и утвержденные Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма / Протокол заседания Комитета № 22 от 27.01. 2010 г.
   51. Приказ ФАС РФ от 23.09.2005 г. № 213 «Об утверждении Порядка определения доминирующего Положения лизинговых организаций на рынке лизинговых услуг» // Российская газета. № 241. 27.10.2005. (утратил силу в связи с изданием Приказа ФАС РФ от 28.04.2010 г. № 220).
   52. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Текст законопроекта доступен на официальном сайте Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по ссылке http://asozd.duma.gov.ru/main.nsf/%28Spravka%29?OpenAgent&RN=47538-6
   53. Проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // письмо Министра экономического развития Набиуллиной Э.С. на имя Председателя Правительства Путина В.В. от 31.07.2010 г. № 13612-ЭН/Д06.

II. Судебная практика

   1. Постановление Конституционного Суда РФ от 20.02.2001 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности абзацев второго и третьего пункта 2 статьи 7 Федерального закона «О налоге на добавленную стоимость» в связи с жалобой закрытого акционерного общества «Востокнефтересурс».
   2. Определение Конституционного Суда РФ от 15.02.2005 г. № 56-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Новосибирский завод химконцентратов» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации и частью второй статьи 32.1 Федерального закона от 5 августа 2000 года «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах».
   3. Определение Конституционного Суда РФ от 18.01. 2005 г. № 24-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Печоранефтегаз» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации и частью второй статьи 32.1 Федерального закона «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах».
   4. Определение Конституционного Суда РФ от 08.04.2004 г. № 169-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Пром Лайн» на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса Российской Федерации».
   5. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
   6. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
   7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
   8. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
   9. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
   10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». (Утратило силу в связи с изданием Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 23).
   11. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 г. № 1709/11.
   12. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10.
   13. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2008 г. № 5537/08.
   14. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 г. № 8215/08.
   15. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 г. № 9626/08.
   16. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.01. 2007 г. № 9010/06.
   17. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 г. № 11301/04.
   18. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.07.2003 г. № 11668/01
   19. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.07.2003 г. № 3089/03
   20. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.04.2003 г. № 9208/02.
   21. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01. 2003 г. № 7291/02.
   22. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.2002 г. № 5378/02.
   23. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2001 г. № 2626/01.
   24. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10. 1999 г. № 2061/99.
   25. Определение ВАС РФ от 20.01.2011 г. № ВАС-18542/10 по делу № А76-6476/2010-62-248.
   26. Определение ВАС РФ от 17.01.2011 г. № ВАС-16400/10 по делу № А40-114912/09-99-810.
   27. Определение ВАС РФ от 14.01.2011 г. № ВАС-18117/10 по делу № А73-4451/2010.
   28. Определение ВАС РФ от 16.12.2010 г. № ВАС-16613/10 по делу № А40-107960/09-83-734.
   29. Определение ВАС РФ от 16.08.2010 г. № ВАС-10504/10 по делу № А53-4623/2009.
   30. Определение ВАС РФ от 19.07.2010 г. № ВАС 6314/10 по делу № А56-24425/2009.
   31. Определение ВАС РФ от 09.07.2010 г. № ВАС-8726/10 по делу № А21-9105/2009.
   32. Определение ВАС РФ от 09.07.2010 г. № ВАС-8727/10 по делу № А21-8954/2009.
   33. Определение ВАС РФ от 28.05.2008 г. № 4483/08 по делу № А51-2451/2007-23-69.
   34. Определение ВАС РФ от 10.01.2008 г. № 17256/07 по делу № А33-1390/2007.
   35. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 98.
   36. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01. 2005 г. № 90.
   37. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01. 2002 г. № 66.
   38. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02. 2001 г. № 59.
   39. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53.
   40. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.07. 1995 г. № С1-7/ОП-434.
   41. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2011 г. по делу № А29-10762/2010.
   42. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2010 г. по делу № А28-16266/2009.
   43. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 г. по делу № А82-6483/2010.
   44. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2010 г. по делу № А43-6182/2009.
   45. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2010 г. по делу № А31-4358/2009.
   46. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.08.2006 г. по делу № А28-22566/2005-1378/8.
   47. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2006 г. по делу № А11-340/2005-К1-1/83.
   48. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06. 2004 г. по делу № Ф17-254/15/3.
   49. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.04.2010 г. по делу № А33-15451/2009.
   50. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 г. по делу № А78-2051/2009.
   51. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2009 г. № А58-5975/08-Ф02-1616/09 по делу № А58-5975/08.
   52. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 г. по делу № А10-3740/2008.
   53. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.12.2009 г. по делу № А74-2454/2009.
   54. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 г. № А78-715/07-Ф02-8189/07 по делу № А78-715/07.
   55. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.04.2006 г. № А19-5113/04-38-Ф02-306/06-С2 по делу № А19-5113/04.
   56. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2005 г. по делу № А74-5138/04-Ф02-3541/05-С2.
   57. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.10.2004 г. по делу № А10-5240/03-Ф02-4155/04-С2.
   58. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 г № Ф03-5981/2010 по делу № А73-1868/2010.
   59. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2005 г № Ф03-А51/05-1/3350.
   60. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2001 г. по делу № Ф03-А59/01-1/91.
   61. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2010 г. по делу № А45-21462/2009.
   62. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2010 г. по делу № А45-3418/2008.
   63. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2010 по делу № А45-23828/2009.
   64. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.04.2010 г. по делу № А 81-2163/2009.
   65. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2009 № Ф04-3406/2009(8412-А70-50 по делу № А70-6679/2008.
   66. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2007 г № Ф04-3219/2007(34523-А45-12) по делу № А45-4529/01-КГ33/152).
   67. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2006 г № Ф04-4280/2006(24387-А45-39) по делу № А45-18665/04-КГ34/498.
   68. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.10.2005 г. по делу № Ф04-3329/2005(15890-А27-34).
   69. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.2005 г. по делу № Ф04-6811/2005(15327-А45-22).
   70. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2004 г. по делу № А82-141/2003-Г/3.
   71. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2010 г № КГ-А40/15204-10 по делу № А40-172343/09-23-1122.
   72. Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2010 г. № КГ-А40/14953-10 по делу № А40-1100/10-157-7.
   73. Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 г. № КГ-А40/6390-10 по делу № А40-76109/09-53-509.
   74. Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2010 г. № КГ-А40/5499-10 по делу № А40-98230/09-64-615.
   75. Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2010 г. № КГ-А40/5130-10 по делу № А40-111106/09-40-897.
   76. Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 г. № КГ-А40/2994-10 по делу № А40-73917/09-89-512.
   77. Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2009 г. № КГ-А40/13521-09 по делу № А40-38995/09-28-317.
   78. Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2009 г. №КГ-А40/6501-09 по делу № А40-73924/08-105-402.
   79. Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2009 № КГ-А40/2671-09 по делу № А40-33963/08-53-310.
   80. Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2009 г. № КГ-А40/2706-09 по делу № А40-66040/08-23-582.
   81. Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2009 г. № КГ-А40/1556-09 по делу № А40-50710/08-32-490.
   82. Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2009 г. № КГ-А40/1508-09 по делу № А40-19092/08-113-160.
   83. Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2009 г. № КГ-А40/13239-08 по делу № А40-42174/08-53-423.
   84. Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2008 г. № КГ-А40/10129-08 по делу № А40-13007/08-28-133.
   85. Постановление ФАС Московского округа от 10.07.2008 г. № КГ-А40/5202-08 по делу № А40-2957/07-60-27.
   86. Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2008 г. № КГ-А40/3421-08 по делу № А40-23080/07-60-147.
   87. Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2008 г. № КГ-А40/3391-08-П по делу № А40-54536/06-43-428.
   88. Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2008 г. № КГ-А40/1871-08 по делу № А40-79760/06-44-1173.
   89. Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2007 г. № КА-А40/10477-07 по делу № А40-1736/07-107-13. "
   90. Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2007 г. № КА-А40/10412-07 по делу № А40-65631/06-128-437.
   91. Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КА-А40/4838-07-2 по делу № А40-57595/06-108-299.
   92. Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2007 г. 23.01.2007 г. № КА-А40/13321-06 по делу № А40-28205/06-87-139.
   93. Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2006 г. № КГ-А41/8580-06 по делу № А41-К1-27386/05.
   94. Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2006 г. № КГ-А40/1646-06 по делу № А40-3645/05-89-41.
   95. Постановление ФАС Московского округа от 08.11.2005 г. по делу № КГ-А40/10944-05-П.
   96. Постановление ФАС Московского округа от 10.11.2005 г. по делу № КГ-А40/10816-05.
   97. Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2005 г. по делу № КГ-А40/164-05.
   98. Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2005 г.
   13.01.2005 г. по делу № КГ-А40/12254-04.
   99. Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005 г. по делу № КГ-А40/12614-04.
   100. Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2004 г. по делу № КГ-А40/6013-04.
   101. Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2004 г. по делу № КА-А41/11444-03.
   102. Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2004 г. по делу № КГ-А40/11858-04.
   103. Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2003 г. по делу № КА-А41/7299-03.
   104. Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001 г. по делу № КГ-А40/5997-01.
   105. Постановление ФАС Московского округа от 25.01.1999 г. по делу № КГ-А40/3518-98.
   106. Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2012 г. по делу № А55-27089/2010.
   107. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 г. по делу № А72-5575/2009.
   108. Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 г. по делу № А72-9252/2009.
   109. Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2009 г. по делу № А55-5086/2008.
   110. Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2008 г. по делу № А57-5034/06.
   111. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.07.2006 г. по делу № А55-3515/05-46.
   112. Постановление ФАС Поволжского округа от 06.04.2006 г. по делу № А55-11914/05-47.
   113. Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2005 г. по делу № А55-10371/04-10.
   114. Постановление ФАС Поволжского округа от 08.04.2003 г. по делу № А12-4177/02-С4.
   115. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 г. по делу № А13-9725/2010.
   116. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2010 г. по делу № А56-19301/2009.
   117. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.09.2010 г. по делу № А56-25524/2009.
   118. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2010 г. по делу № А56-47480/2009.
   119. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2008 г. по делу № А21-1325/2008.
   120. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2008 г. по делу № А21-3841/2007.
   121. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2008 г. по делу № А13-4647/2007.
   122. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу № А21-1407/04-С2.
   123. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 г. по делу № А26-1507/2005-17.
   124. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2005 г. по делу № А52/6733/2004/2.
   125. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.11.2004 г. по делу № А13-5384/03-09.
   126. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.10.2004 г. по делу № А26-2799/04-29.
   127. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.10.2004 по делу № А56-2650/04.
   128. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2004 г. по делу № А44-1658/04-С1205.
   129. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2004 г. по делу № А26-3712/03-15.
   130. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2004 г. по делу № А56-5726/04.
   131. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2004 г. по делу № А05-5327/03-221/24.
   132. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2004 г. по делу № А56-11653/03.
   133. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2003 г. по делу № А56-20324/02.
   134. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 г. по делу № А22-1624/07/4-235.
   135. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08. 2006 г. № Ф08-3434/2006 по делу № А53-32355/2005-С4-32.
   136. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2006 г. по делу № Ф08-3628/06.
   137. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2006 г. № Ф08-2142/2006 по делу № А63-1066/2005-С3.
   138. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 г. по делу № Ф08-4834/2005.
   139. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.03.2005 г. по делу № Ф08-502/05.
   140. Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2011 г № Ф09-3297/11-С6 по делу № А76-18656/2010-18-610.
   141. Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2011 г № Ф09-10782/10-С5 по делу № А07-28053/2009.
   142. Постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2011 г № Ф09-11369/10-С3 по делу № А60-23491/2010-С12.
   143. Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2010 г № Ф09-1542/10-С6 по делу № А60-23100/2009-С12. "
   144. Постановление ФАС Уральского округа от 28.07.2009 г № Ф09-2013/09-С2 по делу № А60-37765/2008-С8.
   145. Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2009 г № Ф09-4970/09-С3 по делу №А60-33685/2008-С2.
   146. Постановление ФАС Уральского округа от 01.04.2009 г №А76-16730/2008-10-492 по делу № А76-16730/2008-10-492.
   147. Постановление ФАС Уральского округа от 17.02.2009 г № А50-8299/2008 по делу № А50-8299/2008.
   148. Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 г № Ф09-5422/08-С6 по делу № А76-22769/2007.
   149. Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 г № Ф09-9376/07-С5 по делу № А34-1447/2007.
   150. Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2006 г № Ф09-8994/06-С6 по делу № А07-50716/2005.
   151. Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2006 г № Ф09-6941/06-С3 по делу № А50-41705/05.
   152. Постановление ФАС Уральского округа от 07.08.2006 г № Ф09-6813/06-С3 по делу № А76-25158/05-4-954.
   153. Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 г. № Ф09-4890/06-С6 по делу № А76-49352/2005.
   154. Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 г. № Ф09-2168/06-С6 по делу № А60-27179/05.
   155. Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2006 г. № Ф09-245/06-С2 по делу № А50-21049/05.
   156. Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2005 г. № Ф09-1659/05-С6 по делу № А50-45683/2004.
   157. Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2002 г. № Ф09-2840/02-ГК по делу № А76-2817/02.
   158. Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 г. по делу № А48-759/2011.
   159. Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 г. № Ф10-5756/09(3) по делу № А14-5844/2009/25/19б.
   160. Постановление ФАС Центрального округа от 25.09.2008 г. по делу № А54-5104/07-С10.
   161. Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2005 г. по делу № А36-182/2-04.
   162. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 г. по делу № А64-2593/2010.
   163. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от
   04.05.2011 г. № 07АП-2612/11 по делу № А02-1401/2010.
   164. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от
   22.03.2011 г. по делу № А33-13984/2010.
   165. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 г. № 17АП-6289/2010-ГК по делу N А50-5266/2010.
   166. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от
   16.02.2010 г. № 07АП-294/10 по делу № А45-23828/2009.
   167. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от
   24.04.2009 г. по делу № А31-4053/2008-17.
   168. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 г. по делу № А35-6297/07-С13.
   169. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 г. № 17АП-1853/2008-ГК.
   170. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2009 г. по делу № А60-8997/2009-С2.
   171. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2009 г. по делу № А60-8997/2009-С2.

III. Библиография

   1. АгарковМ.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. – М.: Юридическое издательство НКЮ СССР, 1940.
   2. Алексеев В.А. Недвижимое имущество – государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007.
   3. Алексеев С.В. Лизинг в Соединенных Штатах Америки и Российской Федерации: Сравнительно-правовое исследование: Автореф… дисс. канд. юрид. наук. – М., 2005.
   4. Алексеев С.С. Механизм правового регулирования в социалистическом обществе. – М.: Юридическая литература, 1966.
   5. Акиндинов А.Ю. Проблемы и перспективы консолидации лизинговых компаний // Лизинг. – 2010. – № 11.
   6. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: Центр ЮрИнфоР, 2001.
   7. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс. канд. юрид. наук. – М., 2005.
   8. Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. – М.: Статут, 2006.
   9. Блинков О.Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – Волгоград, 2000.
   10. Брагинский М.И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. – М.: Статут, 2007.
   11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая.
   – М.: Статут, 2008.
   12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.
   – М.: Статут, 2008.
   13. Брауде И.Л. Право на строения и сделки со строениями. Изд. 2-е. – М.: Госюриздат, 1954.
   14. Будылин С.Л. Регистрация воздушных судов за рубежом // Законодательство. – 2009. – № 1.
   15. Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и России: опыт сравнительноправового исследования: Дисс. канд. юрид. наук. – М., 2002.
   16. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву
   – М.: Статут, 2004.
   17. ВасильевА.Н. Институт лизинга в гражданском законодательстве России: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – СПб., 2004.
   18. Васильев Г.С. Движимые вещи // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2007.
   19. Васильева Е.Н. О возможных изменениях в правовом регулировании лизинга // Лизинг Ревю. – 2010. – № 4.
   20. Васильева Е.Н. Кто отвечает за передачу предмета лизинга? // ЭЖ-Юрист. 2006. № 32.
   21. Вахитов Д. Р. Перспективы развития лизинговых операций в экономике России и других стран ЕвраЗэс // Вестник Санкт-Петербургского университета. – 2004. – Сер. 5 вып. 4.
   22. Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте. – М.: Статут, 2004.
   23. Витрянский В.В. Обсуждение проблемных вопросов договора комиссии // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 8.
   24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. (Изд. 3-е, стереотипное). – М.: Статут, 2001.
   25. Витрянский В.В. Договор финансовой аренды (лизинга) // Вестник ВАС. – 1999. – Спец. прил. к № 10.
   26. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. – 1996. – № 3.
   27. Гавзе Ф. И. Социалистический гражданско-правовой договор. – М.: Госюриздат, 1972.
   28. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск: Издательство БГУ им. В.И. Ленина, 1968.
   29. Газман В.Д. История с удвоением // Коммерсантъ BUSINESS GUIDE «Лизинг». – 2007. – № 60.
   30. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. / Под редакцией и предисловием В.А. Томсинова. – М.: Зерцало, 2003.
   31. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. – М.: Госюриздат, 1961.
   32. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. – М.: Статут, 2002.
   33. Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные «объекты недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 6.
   34. Горшенев В.М. Участие общественных организаций в правовом регулировании. – М.: Госюриздат, 1963.
   35. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Под ред. ТЕ. Абовой, А.Ю. Кабалкина,
   В.П. Мозолина. – М.: Юрайт, 1996.
   36. Гражданское право. В 4 т. Т 3. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Спарк, 2006.
   37. Гражданское право. Т I. Изд. 5-е. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: Проспект, 2001.
   38. Гражданское право. Т. I. Под ред. Агаркова М.М. и Генкина Д.М. – М.: Юридическое издательство НКЮ СССР, 1944.
   39. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин.
   – М.: Юристъ, 2007.
   40. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – М.: Юристъ, 1997.
   41. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. – М.: Юристъ, 2004.
   42. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. – М.: Юрайт:, 2008.
   43. Гражданское Уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского Уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии). Кн. 1: Положения общие / под ред. И. М. Тютрюмова, сост. А. Л. Саатчиан. – М.: Волтерс Клувер, 2007.
   44. Громов С.А. Обеспечительная функция права собственности на предмет лизинга // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2010.
   45. Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте. Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2007.
   46. Д. Кордеро Мосс. Влияние национальной юридической традиции на гармонизацию договорного права. Пример добросовестности при исполнении договоров // Развивая идеи Августа Рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа Рубанова / сост. и отв. ред. О.А. Хазова. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
   47. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. – М., 2003.
   48. Договоры в предпринимательской деятельности / Отв. ред. Е.А. Павлодский, ТЛ. Левшина. – М.: Статут, 2008.
   49. ДоронинаН.Г. Идея правового регулирования инвестиций и перспектива развития законодательства. – М.: Статут, 2010.
   50. Евтеев В.С. Договор лизинга в гражданском кодексе России // Гражданин и право. – 2001. – № 4.
   51. Егоров А.В. Тезисы вводного доклада на круглом столе «Лизинговая операция: как распутать клубок противоречий» (02 февраля 2012 г.). // Текст доступен по ссылке http://www.privlaw.ru/rshchp.php
   52. Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании // Вестник ВАС РФ. – 2010. – № 2.
   53. Егорова М.А. Проблемы совершенствования положений законодательства об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров: монография. – М.: Издательство РАГС, 2010.
   54. Ежегодник сравнительного правоведения 2002. – М. Норма, 2003.
   55. Елисеев Б., Бордунов В. Летучая собственность // Российская газета, 15 июля 2010 г. № 155 (5234).
   56. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 8.
   57. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2007.
   58. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. – Киев: Н. Я. Оглоблин, 1912.
   59. Зубова А.А. О перспективах лизинговых сделок для бюджетных организаций // Руководитель бюджетной организации. – 2010. – № 2.
   60. Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга) в новых условиях // Известия ВУЗов: Правоведение. – 2002. – № 2.
   61. Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): Учебно-практ. пособие. – М.: Проспект, 2001.
   62. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.
   63. Иоффе О. С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975.
   64. Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР (часть II). – Л.: Издательство Ленинградского университета, 1978.
   65. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. – № 10.
   66. ИщенкоЕ.Е. Правовое регулирование финансовой аренды в Российской Федерации: Дисс… канд. юрид. наук. – М., 2001.
   67. Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. – М.: Наука, 1980.
   68. Кабатова Е.В. Новые формы передачи машин и оборудования во временное пользование (лизинг) в гражданском праве буржуазных государств: Дисс. канд. юрид. наук. – М., 1981.
   69. Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. – М.: Наука,1991.
   70. Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному // Развивая идеи Августа Рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа Рубанова / сост. и отв. ред. О.А. Хазова. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
   71. Кашеварова Ю.Н. Финансовая аренда как форма инвестиций: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – М, 2008.
   72. Кирсанов А.Р. Регистрационное право – формирующаяся отрасль современного российского права / Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. – М.: Ось-89, 2003.
   73. Ковынев С.Л. Лизинговые сделки. Рекомендации по избежанию ошибок. – М.: Вершина, 2008.
   74. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.
   75. Комарова Т.Ю. Налог с продаж и НДС при сдаче имущества в аренду (является ли услугой передача имущества в аренду) // Законодательство. – 2000. – № 5.
   76. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 2005.
   77. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. – М.: Фонд «Правовая культура», 1995.
   78. Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. – 1998. – № 9.
   79. Коннова Т.А. Лизинговые отношения в российском гражданском праве: Дисс… канд. юрид. наук. – М., 2002.
   80. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. – М.: Статут, 2009.
   81. Д. Кордеро Мосс. Влияние национальной юридической традиции на гармонизацию договорного права. Пример добросовестности при исполнении договоров // Развивая идеи Августа Рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа Рубанова / сост. и отв. ред. О.А. Хазова. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
   82. Королев С.Б. Правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – М., 2002.
   83. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции // Гражданско-правовой договор и его функции: Межвуз. сб. науч. тр. – Свердловск: УрГУ, 1980.
   84. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. – М.: Госюриздат, 1958.
   85. КрашенинниковП.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного Кодекса Российской Федерации. – М.: Статут, 2005.
   86. Кувшинов В.А. Международный лизинг: Модельный договор. Комментарии. – М.: Торгово-промышленная палата Российской Федерации, 2005.
   87. Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств // Журнал российского права. – 2001. – № 3.
   88. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада // Избранные труды. – М.: Статут, 1997.
   89. Лаптев В.В. Предпринимательское право: Понятие и субъекты. – М.: Юристъ, 1997.
   90. Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М, 2006.
   91. Лысенко А.Н. Легальные обеспечительные меры, не упомянутые в главе 23 ГК РФ // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2010.
   92. Макиавелли Н. Государь. – М.: Аспект Пресс, 2004.
   93. МасляевА.И. Понятие и виды вещных прав. Суждения и толкования // Закон. – 2004. – № 2.
   94. Мезенцев К.Ю. Правовое положение участников лизинговых отношений: Автореф… дисс. канд. юрид. наук. – СПб., 2004.
   95. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. – М.: Статут, 2007.
   96. Миронов В.В. Философия: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
   97. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. – М.: Институт государства и права РАН, 1992.
   98. Мозолин В.П. Современная доктрина и гражданское законодательство. – М.: Юстицинформ, 2008.
   99. Мозолин В.П. Роль гражданского законодательства в регулировании комплексных имущественных отношений // Сборник работ участников II международной заочной научно-практической конференции аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики». – М.: МГЮА, 2010.
   100. Мусин В.А, Нефедов В.И., Фаддеева Т.А. Правоотношение и ответственность сторон при лизинговой форме фрахтования судов // Проблемы ответственности в международном морском праве: Сборник научных трудов. – Л.: Труды ЦНИИ М-ва мор. флота, 1983.
   101. Нечаев В. М. Теория договора// Юридический вестник. – 1888. – № 10.
   102. Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. – М.: Юридическая литература, 1950.
   103. Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. – М.: Статут, 2003.
   104. Новый англо-русский словарь / Под ред. проф. В.К. Мюллера. – М.: Русский язык, 1998.
   105. Общая теория права и государства: Учебник / Под ред. В.В. Лазарева. – М.: Юристъ, 2002.
   106. Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. – 2009 – № 6.
   107. ОтнюковаГ.Д. Финансовая аренда (лизинг) // Закон. – 1994. – № 10.
   108. Памятники римского права: Законы 12 таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. – М.: Зерцало, 1997.
   109. Паутова О.С. Страхование рисков при осуществлении лизинговой деятельности: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – Ростов-на-Дону, 2006.
   110. Пахман С.В. История кодификации гражданского права. Т II. – СПб.: Типография 2 Отд. собств. е. и. в. канцелярии, 1876.
   111. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – № 2.
   112. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. – М.: БЕК, 2003.
   113. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. – М.: Статут, 2002.
   114. Покровский И.А. Владение в русском проекте Гражданского уложения // Журнал Министерства юстиции. – 1902. – № 10.
   115. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации части первой / Под общей ред. д.ю.н., профессора В.А. Белова. – М.: Юрайт, 2010.
   116. Прудникова А.Е. Лизинг как особый вид аренды: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. – Краснодар, 2003.
   117. Пугинский Б.И. Теория и практика договорного регулирования. – М.: Зерцало-М, 2008.
   118. Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора.
   119. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. – Л.: Издательство Ленинградского университета, 1960.
   120. Радько Т.Н. Теория государства и права: Учебник для вузов. – М.: Академический проект, 2005.
   121. РайзбергБ.А., ЛозовскийЛ.Ш., СтародубцеваЕ.Б. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. – М.: ИНФРА-М, 1999.
   122. Решетник И.А. Гражданско-правовая ответственность субъектов лизинга за нарушение договорных обязательств: отдельные аспекты регулирования // Лизинг-ревю. – 2002. – № 11–12.
   123. Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. дисс канд. юрид. наук. – Пермь, 1998.
   124. Рожкова М.А. Понятие «имущество» в правоположениях Европейского Суда по правам человека праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2007.
   125. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. – 1998. – № 8.
   126. Роум-Линдваль Н.Р. Становление лизинговых отношений в современной российской экономике: Дисс… канд. экон. наук. – Казань, 1999.
   127. Рыбаков В.А. О функциях гражданско-правового регулирования // Гражданское право. – 2009. – № 1.
   128. Саватье Р. Теория обязательств. – М.: Прогресс,1972.
   129. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. – М.: Статут, 2005.
   130. Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник гражданского права. – 2008. – № 1.
   131. Сахарова И.В. Определение объекта лизинга в договоре лизинга // Корпоративный юрист. – 2009. – № 3.
   132. Селезнев М.Д. Правовое регулирование лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – М., 2007.
   133. Селивановский А., Лазарева М. Досрочное расторжение договора финансового лизинга // Хозяйство и право. – 2009. – № 7
   134. Серкова Ю.А. Договор лизинга по российскому и зарубежному праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. – Казань, 2002.
   135. Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2002.
   136. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
   137. СкловскийК.И. Помещение как объект права // Закон. – 2010. – № 1.
   138. Смирнов Е.Е. Россия на мировом рынке лизинга // Международные банковские операции. – 2008. – № 3.
   139. Советское гражданское право. Курс лекций. Ч. II. Отдельные виды обязательств: Учебное пособие для высш. юрид. учеб. заведений – Л.: Издательство Ленинградского университета, 1961.
   140. Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1.Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред. О.А. Красавчикова. – М.: Высшая школа, 1985.
   141. Стародубова Л.В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 2.
   142. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. – М.: Норма, 2002.
   143. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2004.
   144. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарий к новому ГК РФ) // Правовые нормы в предпринимательстве: Периодическое издание-бюллетень. Вып. 3. – М., 1996.
   145. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8.
   146. Тавасиев А.М., Коршунов Н.М. Лизинг: экономические, правовые и организационные основы. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
   147. Тепкина А.В. Проблема определения выкупной цены в договоре лизинга // Юрист. 2011. № 8. С. 11.
   148. Тихомиров Ю.А. О теории правового регулирования: сравнительный анализ // Журнал российского права. – 2009. – № 12.
   149. Тихомиров Ю.А. Правовое регулирование: теория и практика. – М.: Формула права, 2010.
   150. Толстой В.С. Исполнение обязательств. – М.: Юридическая литература, 1973.
   151. Травина О.В. Правовая природа договора лизинга (в сравнении с законодательством ФРГ) // Закон и право. – 2000. – № 9.
   152. ТузовД.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 8.
   153. Туктаров Ю.Е. Оборотоспособные права (сравнительное исследование) // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 2007.
   154. Угольникова Е.В. Договор финансовой аренды (лизинга) и его правовая сущность: Автореф… дисс. канд. юрид. наук. – М., 2005.
   155. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2007.
   156. Философия. Часть вторая: Основные проблемы философии: Учеб. пособие для ВУЗов / Под ред. проф. В.И. Кириллова. – М.: Юристъ, 2002.
   157. Философова Т.Г. Организационные формы, типы и виды лизинговых взаимоотношений на мировом рынке лизинговых услуг // Лизинг. – 2010. – № 10.
   158. Хабриева Т.Я. Право и модернизация экономики // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. – 2010. – № 1.
   159. Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. – М.: Издательство АН СССР, 1954.
   160. Харитонова Ю.С. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. – № 11.
   161. Харитонова Ю.С. Осуществление контрольных функций по договору лизинга // Юридический мир. – 2003. – № 1.
   162. Харитонова Ю.С. Договор лизинга. – М.: Юрайт-М, 2002.
   163. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. – М.: Статут, 2004.
   164. ХвостовВ.М. Система римского права: Учебник. – М.: Спарк, 1996.
   165. Чекалина Ю.В. Понятие, природа и признаки договора лизинга в сравнительно-правовом аспекте (Россия и Германия). Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск 10-ый. – М.: Норма, 2006.
   166. Чекмарева Е. Н. Экономическая сущность лизинга // Хозяйство право. – 1994. – № 4.
   167. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. – М.: Госюриздат, 1962.
   168. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006.
   169. Чубуков Г.В.Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. – 2002. – № 3.
   170. Чужбинкин А.Н. Лизинг в системе управления предприятием: инструменты и методы: Автореф. дисс. канд. экон. наук. – М., 2004.
   171. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т 1.
   – М.: Статут, 2005.
   172. Шилохвост О.Ю. Вступительная статья // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 10 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. – М.: Норма, 2006.
   173. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т 1. Полутом 2. – М.: Издательство иностранной литературы, 1950.
   174. Юридическая техника: учебное пособие по подготовке законопроектов и иных нормативных правовых актов органами исполнительной власти / ИЗиСП. Под ред. член-корр. РАН ТЯ. Хабриевой, проф. Н.А. Власенко. – М.: Эксмо, 2009.
   175. ЮсеваЮ.В. Понятие финансовой аренды и ее регулирование в международном частном праве. // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 5 / Под ред. В.В. Витрянского. – М.: Норма, 2002.
   176. Яковлев В.Ф. Гражданский кодекс и государство // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 6.
   177. Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. – Свердловск: Издательство Свердловского юридического института, 1972.
   178. Яковлев В.Ф. Структура гражданских правоотношений // Сборник ученых трудов Свердловского юридического института. Вып. 39. Гражданские правоотношения и их структурные особенности. – Свердловск: Издательство Свердловского юридического института 1975.
   179. Büschgen H. E. Praxishandbuch Leasing. – München: Verlag C.H. Beck, 1998 // Доступ с сайта электронной библиотеки Oxford Library.
   180. Graf von Westfalen F. Der Leasingvertrag. 4 Aufl. – Köln: Verlag Dr. Otto Schmidt KG, 1992 // Доступ с сайта электронной библиотеки Oxford Library
   181. Imbrenda M. On financial lease in legislation and judicial practice of Italy // Доступ с сайта Группы изучения европейского Гражданского кодекса (Study Group on European Civil Code) http://www.sgecc.net/
   182. J. Poczobut. Umowa leasingu w prawie krajowym i mi^dzynarodowym. – Warszawa: Wydawnictwa Prawnicze PWN, 1996.
   183. Principles of European Law: Lease of Goods (PEL LG) PEL/Lilleholt, LG, Introduction, A, 1 PEL/Lilleholt, LG, Chapter I, Article 1:101, Comments, A, 1 PEL/Lilleholt, LG, Chapter I, Article 1:101, Notes, I, 1. München: European Law Publishers GmbH, 2008.
   184. StoneR. The Modern Law of Contract. – London, New York: Routledge-Cavendish, 2008.
   185. Webster James A. Webster’s Real Estate Law in North Carolina. – Charlottesville, Virginia: Cambell Law Review, 1981.
   186. Wood P. Law and Practice of International Finance. – London: University Edition, 2008.

IV. Интернет-ресурсы

   1. http://www.arbitr.ru/
   Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
   2. http://fasvvo.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа.
   3. http://fasvso.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.
   4. http://fasdvo.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа.
   5. http://www.faszso.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
   6. http://www.fasmo.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Московского округа.
   7. http://faspo.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
   8. http://fasszo.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.
   9. http://www.fassko.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
   10. http://fasuo.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Уральского округа.
   11. http://fasco.arbitr.ru/
   Официальный сайт Федерального арбитражного суда Центрального округа.
   12. http:// www.tpprf-leasing.ru/
   Официальный сайт Подкомитета по лизингу Комитета по финансовым рынкам и кредитным организациям ТПП РФ.
   13. http://www.leaseurope.org/
   Официальный сайт Европейской федерации национальных лизинговых ассоциаций.
   14. http://www.rosleasing.ru/
   Сайт Российской ассоциации лизинговых компаний
   15. http://www.sgecc.net/
   Официальный сайт Группы изучения европейского Гражданского кодекса (Study Group on European Civil Code)
   16. http://www.worldleasingnews.com
   17. http://www.unidroit.org/
   18. http://www.dp.ru/spb/news/estate/2006/05/23/96086/print

Ирина Евгеньевна Кабанова Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография