Жилищное право. Шпаргалки
Составитель Татьяна Николаевна Альбова

1. Понятие и предмет жилищного права

   Жилищное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда.
   Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда.
   Жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно содержит (объединяет) правовые нормы различных отраслей: гражданского, административного, земельного и др.
   Жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права: для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, для отношений по поводу предоставления жилья – в основном административно-правовой метод.
   Жилищное право взаимодействует с другими отраслями российского права, в частности, с конституционным правом. Конституция Российской Федерации – это юридическая основа жилищного законодательства РФ. Статья 40 Конституции РФ в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище. В Конституции РФ также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40, ч. 1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40, ч. 2) и т. д.
   Жилищное право тесно связано с гражданским правом РФ. В Гражданском кодексе РФ определяются основные понятия жилищного права, устанавливается общий порядок заключения и оформления договоров найма, их виды, обязанности нанимателя и т. д. Жилищное право конкретизирует и детализирует положения Гражданского кодекса РФ.
   Жилищное право взаимодействует с административным правом в вопросах ответственности за нарушение жилищного законодательства, распределения и учета жилищного фонда, его эксплуатации и т. д.
   Жилищное право связано с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилого фонда и осуществления коммунальных и иных платежей.

2. Метод жилищного права

   Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Метод жилищного права характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
   Известны два метода правового регулирование жилищных отношений:
   1) диспозитивный – при соблюдении равноправия сторон основан на дозволениях;
   2) императивный – основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.
   По критерию самостоятельности принятия решений субъектами жилищных правоотношений в жилищном праве используется как метод автономии (возможность самостоятельно определять поведение в отношениях сторон), так и авторитарный метод (использование властных правовых предписаний).
   Жилищное право является частью гражданского права, поэтому оно подчинено основным его принципам:
   • равенство участников регулируемых отношений;
   • неприкосновенность собственности;
   • свобода договора;
   • необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;
   • обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
   Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
   Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
   Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободно выбирать жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании жилищного законодательства.

3. Основные принципы жилищного права

   Принципы жилищного права – это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли.
   Основные принципы жилищного права:
   • неприкосновенность жилища;
   • недопустимость произвольного лишения жилища;
   • свобода выбора места жительства;
   • доступность пользования жилым фондом;
   • целевое использование жилого фонда (помещений).
   Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
   Недопустимость произвольного лишения жилища означает прежде всего стабильность (устойчивость) права пользования жилым помещением. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.
   Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства.
   Доступность пользования жилым фондом выражается в том, что гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище:
   • по договору социального найма;
   • по договору коммерческого найма;
   • путем приобретения жилья в собственность.
   Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Конституция РФ обязывает органы государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами.
   Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Не допускается размещать в жилых домах промышленные производства.

4. Источники жилищного права

   Источники жилищного права можно подразделить на две группы:
   1) законы РФ и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
   2) законы и другие нормативные акты, принятые субъектами Федерации.
   Конституция РФ является правовой основой жилищного законодательства.
   Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (вступил в силу 1 марта 2005 г.).
   Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» позволяет государственным и муниципальным органам бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Закон содержит правила приватизации жилищного фонда и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение.
   Градостроительный кодекс РФ регулирует вопросы права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил, вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль над градостроительной деятельностью, ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.
   Закон РФ от 25 июня 1993 г.«О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.
   Закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   Гражданский кодекс РФ (ст. 671–688 ГК РФ).
   Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности.
   Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. регулирует правовое положение земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений.

5. Место жилищного права в гражданском праве и системе российского права

   Жилищное право – это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право регулирует отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.
   Особенность жилищного права как отрасли права заключается в том, что многие нормы этого права смежные с нормами гражданского, административного, земельного, финансового права, поскольку те и другие регулируют одни и те же отношения. Однако жилищно-правовые нормы направлены не на урегулирование управленческих, имущественных, кредитных и иных отношений, а на обеспечение удовлетворения потребности граждан в жилье.
   Общественные отношения, регулируемые нормами жилищного права, возникают по поводу особого материального объекта – жилища (жилого дома, квартиры, комнаты), специально предназначенного для проживания граждан.
   Для жилищных отношений характерен и особый круг их субъектов. Участниками жилищных отношений являются с одной стороны, жилищные органы, функции которых выполняют соответствующие государственные, муниципальные и другие органы, и жилищно-эксплуатационные организации, а с другой стороны, граждане, выступающие в качестве собственников жилых помещений, их нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и т. д.
   Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права. Для отношений пользования жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом – метод административного права (метод власти-подчинения).
   Жилищное право, являясь отраслью права, имеет свою систему, складывающуюся из правовых институтов, включающих в себя правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Центральным институтом жилищного права является институт найма жилых помещений, действие которого распространяется на использование для проживания граждан значительной части жилых помещений.

6. Конституционное право граждан на жилище

   Конституция РФ содержит ряд положений, определяющих основы правового регулирования жилищных отношений (ст. 40):
   1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
   2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
   3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
   Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.
   Предусмотренные Конституцией гарантии права на жилище, выступают в виде обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права. Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить реализацию конституционного права граждан на получение жилого помещения различными способами: предоставлением жилых помещений из жилищного фонда социального использования, земельных участков для индивидуального жилищного строительства и т. д. Ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни должностные лица не вправе осуществлять какие-либо действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Реализация права на жилище обеспечивается возможностью граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ).

7. Неприкосновенность жилища

   Право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным правом и составляющей права на неприкосновенность частной жизни (ст. 151 ГК РФ).
   Понятие неприкосновенности жилища связано с проникновением в него посторонних для законно проживающих в помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при согласии проживающих в нем граждан. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ).
   За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 Уголовного кодекса РФ.
   В соответствии с ч. 1 ст. 12 УПК РФ осмотр жилища производится только с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 статьи 165 УПК РФ.
   Согласно ст. 11 Закона РФ от 18 апреля 1991 г. «О милиции» сотрудники милиции вправе беспрепятственно входить в жилье и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участи и осматривать, если есть основания полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках.
   Если лицо вторглось в жилище с применением насилия над владельцем, его родственниками или знакомыми, то помимо ответственности за нарушение неприкосновенности жилища оно подлежит и ответственности за насилие по статьям УК РФ о преступлениях против личности (телесные повреждения, побои, причинение вреда здоровью).
   Проникновение в жилище с целью похищения находящегося в нем имущества наказывается как самостоятельное преступление – кража, грабеж или разбой и полностью охватывается этими преступлениями. Объектом этого преступления является право человека на неприкосновенность жилища, закрепленное в ст. 25 Конституции РФ.

8. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

   За нарушение жилищного законодательства несут уголовную, административную и иную ответственность лица, виновные:
   • в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;
   • в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
   • в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;
   • в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;
   • в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;
   • в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.
   Административная ответственность наступает за совершение административного проступка, которое не влечет за собой уголовной ответственности. Законодательство предусматривает административную ответственность за:
   • нарушение должностными лицами порядка постановки на учет и сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
   • нарушение правил пользования жилыми помещениями;
   • самовольное переоборудование или перепланировка жилых помещений;
   • самовольное строительство жилых строений и др.
   За совершение административных проступков предусматривается ответственность в виде предупреждения или штрафа.
   Уголовная ответственность наступает за совершение преступления. В Уголовном кодексе РФ предусмотрена ответственность за нарушение неприкосновенности жилища – за незаконное проникновение в жилище (ст. 139 УК РФ).
   Гражданско-правовая ответственность наступает за причинение вреда жилищному фонду или за совершение незаконных сделок с жилыми помещениями. В случае причинения вреда жилищному фонду виновные лица обязаны возместить причиненный ими ущерб. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, включая упущенную выгоду.

9. Объекты жилищных правоотношений

   Согласно ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
   Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания (жилые дома, их части; квартиры и их части; комнаты).
   Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования: оно должно быть жилым, в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т. п.).
   При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно быть естественным).
   В тех случаях, когда жилые помещения признаны в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, заселение не допускается.
   Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
   Относительно объекта договора коммерческого найма в ст. 673 ГК РФ установлено два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

10. Субъекты жилищных правоотношений

   Субъекты правоотношений – это лица, участвующие в этих правоотношениях.
   Согласно ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищного права являются:
   • граждане;
   • юридические лица – организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;
   • Российская Федерация;
   • субъекты РФ;
   • муниципальные образования.
   От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 124 ГК РФ).
   Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
   Юридические лица, созданные Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, не отвечают по их обязательствам. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования не отвечают по обязательствам созданных ими юридических лиц, кроме случаев, предусмотренных законом. Российская Федерация не отвечает по обязательствам субъектов РФ и муниципальных образований, которые не отвечают по обязательствам друг друга, а также по обязательствам Российской Федерации.
   Эти правила не распространяются на случаи, когда Российская Федерация приняла на себя гарантию по обязательствам субъекта РФ, муниципального образования или юридического лица либо указанные субъекты – по обязательствам Российской Федерации.

11. Жилое помещение: понятие и виды

   Жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим требованиям санитарных, технических и иных норм. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет жилищный фонд. Его использование и сохранность, соответствие установленным нормам контролируют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ.
   К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната (ст. 16 ЖК РФ).
   Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
   Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
   Комната + часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
   Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
   Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
   1) представлять собой изолированное помещение;
   2) быть недвижимым имуществом, т. е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);
   3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

12. Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением

   В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
   Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
   Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологичес-ком благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
   Допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В жилых помещениях не допускается размещать промышленные производства.
   Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения – назначить соразмерный срок для ремонта.
   Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

13. Государственная регистрация прав на жилые помещения

   Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом РФ.
   Права, подлежащие государственной регистрации, определены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав наряду с правом собственности устанавливает ст. 216 ГК РФ.
   Регистрацию прав на недвижимое имущество, в том числе и на жилые помещения, осуществляют учреждения юстиции в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г., а Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 г. № 233.
   Государственная регистрация – единственное доказательство того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.
   Для осуществления государственной регистрации правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности, желающие зарегистрировать сделки с недвижимостью и права на нее, подают в соответствующее учреждение юстиции документы, необходимые для государственной регистрации, и представляют квитанцию об оплате регистрации.
   Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

14. Жилищный фонд: понятие и виды

   Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ст. 19 ЖК РФ).
   В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
   • частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
   • государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
   • муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
   В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
   • жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
   • специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. ГУЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
   • индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
   • жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
   Закон не запрещает переводить жилые помещения из одного жилищного фонда в другой, но такой перевод не должен нарушать права граждан.

15. Частный жилищный фонд

   Согласно ст. 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций).
   Фонд, находящийся в собственности граждан, – индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
   Фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), – построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.
   Собственность как юридическая категория – это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Собственность как экономическая категория – это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов природы, естественных и созданных трудом.
   Приватизация – это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация проводится путем продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности.
   Приватизация может иметь скрытый характер – осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями. Приватизация может быть частичной – распродается лишь определенная часть акций; либо в форме денационализации – национализированное имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев.

16. Государственный жилищный фонд

   Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ).
   Государственный жилищный фонд включает:
   • жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);
   • жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений, принадлежащих соответствующему субъекту Российской Федерации.
   Согласно ст. 53 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам в домах коммунального жилищного фонда – по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при местном исполнительном и распорядительном органе.
   Государственная собственность – это закрепление права контроля объектов над государством.
   Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций (или обладает солидным блокирующим меньшинством).
   Таким образом, государственный жилищный фонд может находиться в федеральной собственности (собственности Российской Федерации) и в собственности субъектов Российской Федерации.
   От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют соответствующие органы государственной власти.
   Например, от имени Российской Федерации общее управлении федеральной собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.

17. Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования

   Муниципальный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений.
   Муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.
   В собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования, предназначенный для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.
   Договор социального найма жилого помещения – это разновидность договора найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).
   По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения, или управомоченное им лицо (наймодатель), – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   Особенности договора социального найма:
   – объектом договора является изолированное жилое помещение;
   – объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
   – в качестве наймодателя выступает орган государственной власти РФ, ее субъекта или местного самоуправления;
   – в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
   – по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи; в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
   – плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
   – договор социального найма носит бессрочный характер.

18. Специализированный жилищный фонд

   К помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
   • служебные жилые помещения;
   • жилые помещения в общежитиях;
   • жилые помещения маневренного фонда;
   • жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
   • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
   • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
   В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
   Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ (п.3 ст. 92 ЖК РФ).
   Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с:
   • характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением;
   • прохождением службы;
   • назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ;
   • избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
   Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
   Жилые помещения маневренного фонда – для временного проживания:
   • граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
   • граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения;
   • граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
   Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

19. Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

   Индивидуальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
   Жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
   Индивидуальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам и юридическим лицам, не может использоваться для извлечения прибыли.
   Жилые помещения в фонде коммерческого использования в отличие от индивидуального жилищного фонда могут быть использованы для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования.
   Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно ч. 4 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.
   Государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

   Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства – жилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления.
   Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда направлен на то, чтобы обеспечить соблюдение юридическими и физическими лицами правил пользования жилищным фондом, порядка его распределения и предоставления в пользование, а также приобретения в собственность.
   Основной орган, осуществляющий такой контроль, – Государственная жилищная инспекция, действующая на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 1086 (в редакции от 13 ноября 1997 г.). Согласно этому Постановлению Государственная жилищная инспекция в РФ состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ. Главный государственный жилищный инспектор РФ назначается Правительством РФ по представлению председателя Госкомитета по архитектуре, строительству и жилищной политике.
   Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность за неисполнение возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Споры по решениям жилищных инспекторов рассматриваются в административном и судебном порядке.
   Органы жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий:
   • техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;
   • обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
   • санитарным состоянием помещений жилищного фонда;
   • рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды.

21. Работы по содержанию жилищного фонда

   Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утвержден постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170):
   • работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов:
   • устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации; в системах центрального отопления и горячего водоснабжения; электротехничеких устройств;
   • прочистка канализационного лежака, проверка исправности канализационных вытяжек;
   • проверка заземления ванн; оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;
   • мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);
   • работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
   • укрепление водосточных труб, колен и воронок, флагодержателей;
   • расконсервирование и ремонт поливочной системы;
   • снятие пружин на входных дверях;
   • консервация системы центрального отопления;
   • ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
   • ремонт просевших отмосток;
   • устройство дополнительной сети поливочных систем;
   • работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
   • утепление оконных и балконных проемов;
   • замена разбитых стекол окон и балконных дверей;
   • утепление входных дверей в квартиры, чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
   • ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;
   • утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;
   • замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений;
   • консервация поливочных систем;
   • ремонт и укрепление входных дверей.
   В жилых и подсобных помещениях квартир указанные работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

22. Управление и контроль за техническим состоянием жилищного фонда

   Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы или районные диспетчерские службы на микрорайоны или группы домов.
   Для каждой объединенной диспетчерской службы устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
   Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий.
   Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться районными диспетчерскими службами в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение.
   Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, о принятых решениях необходимо сообщить заявителю.
   Озеленение территорий выполняется после их очистки от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.
   Сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними обеспечивает организация, обслуживающая жилищный фонд, или на договорных началах – специализированная организация.
   Не рекомендуется осуществлять посадку женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения.

23. Порядок страхования жилых помещений

   Для возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может проводиться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ). Приказом Госстроя России № 149 2000 г. «Об утверждении рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе» предусматриваются следующие виды страхования жилых помещений:
   • страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
   • страхование жилого помещения его владельцем, нанимателями;
   • страхование ответственности собственника жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
   • страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
   • страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (повышение давления в системах водо– и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения – причиной пожаров);
   • страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
   Не могут быть объектами страхования жилые помещения:
   • признанные в установленном порядке аварийными;
   • имеющие физический износ более 60 %;
   • расположенные в домах, включенных в перечень жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;
   • на которые обращено взыскание по обязательствам;
   • подлежащие конфискации;
   • в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.

24. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания

   Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания являются выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
   • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
   • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
   Жилые помещения признаются непригодными, а многоквартирные дома подлежащими сносу в случае, если они расположены:
   • в полносборных, кирпичных, каменных, деревянных домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций, которые свидетельствуют об опасности обрушения;
   • в домах, расположенных в производственных, санитарно-защитных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур, в случае если невозможно инженерными и проектными решениями минимизировать риски до допустимого уровня;
   • в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
   • в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов и других сложных геологических явлений.
   Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы (в дневное время 55 дБ, в ночное 45 дБ), следует признавать непригодными для проживания, если невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

25. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

   Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).
   Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
   Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
   Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
   • признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
   • изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
   Условия перевода квартиры в нежилое помещение:
   • расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;
   • расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;
   • согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;
   • решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

26. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

   Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определяет статья 23 ЖК РФ.
   Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:
   • заявление о переводе помещения;
   • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое – его технический паспорт);
   • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
   • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
   Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
   Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
   Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
   При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

27. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

   Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:
   • не представлены документы, определенные ст. 23 ЖК РФ;
   • документы представлены в ненадлежащий орган;
   • не соблюдены условия перевода помещения (ст. 22 ЖК РФ);
   • проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.
   Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения (ст. 24 ЖК РФ).
   Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим.
   Первое основание для отказа – непредставление документов, определенных ст. 23 ЖК РФ.
   Второе основание – представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган местного самоуправления, куда должны быть представлены необходимые документы.
   Третье основание – несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК РФ).
   Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:
   • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;
   • отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
   • переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
   • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
   Основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности если:
   • в разряд нежилых переводятся жилые помещения (дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;
   • жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом граждан, проживающих на данной жилой площади;
   • будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении.

28. Понятие и виды переустройства и перепланировки

   Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).
   Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
   • установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
   • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
   • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
   Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование – для приспособления помещений к новому функциональному назначению. Реконструктивные работы, выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
   При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений).
   Перепланировка жилых помещений:
   • перенос и разборка перегородок;
   • перенос/устройство дверных проемов;
   • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
   • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
   • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
   • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
   • устройство или переоборудование существующих тамбуров.

29. Основания проведения переустройства и перепланировки

   В ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:
   • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
   • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки данного жилого помещения;
   • его технический паспорт;
   • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель этого помещения);
   • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
   Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.
   Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления необходимых документов в этот орган.
   Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Согласие соответствующего органа на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения подтверждает выданный им документ.

30. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки

   Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
   1) непредставления определенных ст. 26 ЖК РФ документов;
   2) представления документов в ненадлежащий орган;
   3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
   Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в ст. 26 ЖК РФ. Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании в соответствии со ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут предъявляться.
   Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления.
   Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ.
   В постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены следующие требования:
   • переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;
   • перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
   Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ст. 27 ЖК РФ; решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

31. Завершение переустройства и перепланировки

   Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке – один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации.
   Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение. Если фактические изменения в переустроенных помещениях признаны недопустимыми, то органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры к привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.
   Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии – в судебном порядке. Распоряжение, разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в бюро технической инвентаризации (БТИ).
   Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения.
   Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре и направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом
   Статья 28. ЖК РФ предусматривает следующее:
   • завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии;
   • акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

32. Последствия самовольного переустройства и перепланировки

   Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения регламентируются ст. 29 ЖК РФ.
   Самовольными признаются действия, проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие соответствующим органом решения об их согласовании, или с нарушением проекта, представленного вместе с заявлением в орган, осуществляющий согласование (ст. 26 ЖК РФ).
   Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
   Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.
   В отношении самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения законодатель занял более жесткую позицию. Если ранее допускалось последующее согласование такого переустройства или перепланировки с органом местного самоуправление, то в соответствии со ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, только на основании решения суда.
   Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, которые были установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение:
   • в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние;
   • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника этого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, той же обязанности.

33. Права и обязанности собственника жилого помещения

   Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом.
   Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ):
   • отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (по завещанию, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты);
   • оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать жилое помещение внаем, в аренду);
   • отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   Собственник должен использовать жилое помещение только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Размещать в жилых домах промышленные производства не допускается. Размещать в принадлежащем собственнику жилом помещении предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ
   Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства (ст. 30 ЖК РФ).
   Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.
   Собственник жилого помещения обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

34. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения

   Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, определяет ст. 31 ЖК РФ.
   К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
   Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
   В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. В определенной ситуации за бывшим членом его семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих.
   Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, может быть продлен. Однако рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении права собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

35. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

   Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником (ст. 33 ЖК РФ).
   Завещатель вправе в своем завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Содержание завещания может исчерпываться исключительно завещательным отказом.
   Предметом завещательного отказа может быть:
   • передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства;
   • передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права;
   • приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества;
   • выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги;
   • осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
   Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

36. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

   Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   Пожизненное содержание с иждивением подразумевает передачу получателем ренты плательщику принадлежащей ему (получателю) любой недвижимости в собственность под пожизненное содержание с иждивением. При этом действуют правила о пожизненной ренте.
   В обязанности плательщика могут входить обеспечение потребностей получателя в жилье, питании, одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг).
   В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Однако стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 601–605 ГК РФ).
   В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
   Таким образом, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником и несет солидарную с ним (собственником) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между данными собственником и гражданином.

37. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

   Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
   • помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
   • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
   • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
   • земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).
   Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме.
   По решению, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества такого дома могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

38. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

   Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ст. 39 ЖК РФ).
   Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
   Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).
   К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
   • принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
   • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;
   • принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
   • выбор способа управления многоквартирным домом.
   Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов общего числа голосов.
   Собственник, по чьей инициативе созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения.
   Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
   Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

39. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

   Собственник помещения в многоквартирном доме, приобретая в собственность помещение, смежное с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ.
   Смежными помещениями можно назвать помещения, связанные между собой общим входом. Квартиры, имеющие общие границы, но обладающие разными входами, будут являться смежными помещениями, поскольку квартиры, имеющие общие границы (расположенные рядом на одной лестничной площадке или друг над другом), возможно объединить. При этом возможно изменить их границы или разделить на несколько квартир.
   Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более без согласия собственников других помещений, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ст. 40 ЖК РФ).
   Лицо не может быть принудительно лишено права собственности, поэтому для совершения указанных действий необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
   Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке. При этом в Распоряжении не предусматривается согласование данного вопроса со всеми собственниками помещений.
   Положения ст. 40 ЖК РФ распространяются и на те случаи, когда собственник или собственники нескольких квартир на одной межквартирной лестничной площадке огораживают эту площадку и используют ее в качестве жилого помещения.
   Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

40. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

   Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ст. 43 ЖК РФ). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ).
   Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади, принадлежащей ему на праве собственности комнаты.
   При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.
   Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению.
   В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений.
   При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом:
   • плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике – пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;
   • плата за телефон коллективного пользования – по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры;
   • плата за отопление – пропорционально площади отапливаемых помещений;
   • плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры – по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца).

41. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

   Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади этой комнаты (ст. 42 ЖК РФ).
   Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
   При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
   При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Сособственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
   Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и другие условия, на которых продает ее. Если в течение месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

42. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

   Жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов предоставляется по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ): одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ).
   Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ.
   Согласно ст. 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренных ЖК РФ. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма сохраняют право состоять на данном учете до получения жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета, если утрачивают основания, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Новые основания и ограничения, предусмотренные ЖК РФ, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Если гражданин не является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, то он не утратит право на получение жилого помещения по договору социального найма.

43. Норма предоставления жилого помещения по договору социального найма

   Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:
   • норма предоставления жилой площади по договору социального найма;
   • норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
   • социальная норма для расчета компенсаций по оплате жилья коммунальных услуг.
   Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). Эту норму устанавливает орган местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
   Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям граждан, предусмотренным федеральным законодательством, предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей площади, если иное не установлено федеральным законодательством.
   При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения, в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями. Иные нормы предоставления определены ст. 15 ФЗ от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих»: офицеры в воинских званиях полковника, ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения – не менее 15 и не более 25 кв. м. Во исполнение ФЗ от 24 ноября 1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» постановлением Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. утвержден «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты».

44. Учетная норма площади жилого помещения по договору социального найма

   Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления; ее размер не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом.
   Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем:
   • 18 кв. м общей площади жилья – на одного члена семьи, состоящей из 3 и более человек;
   • 42 кв. м – на семью из 2 человек;
   • 33 кв. м – на одиноко проживающих граждан.
   Органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать такое право органам местного самоуправления. Однако при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации Правительство России руководствуется федеральным стандартом (Указ Президента России от 28 апреля 1997 г. N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»).
   Определение учетной нормы и нормы предоставления имеет большое юридическое значение.
   Так, согласно ч. 1 ст. 80 ЖК РФ, наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
   В соответствии со ст. 81 ЖК РФ наниматель по договору социального найма имеет право на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения при условии, что площадь занимаемого помещения составляет более нормы предоставления, приходящейся на каждого члена семьи.

45. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

   Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ):
   1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
   2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
   3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
   4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
   Для принятия на учет по улучшению жилищных условий гражданин должен подать в жилищный орган по своему месту жительства заявление. Оно регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проверяется в органах местного самоуправления общественной комиссией по жилищным вопросам. По результатам обследования составляется акт проверки жилищных условий, в котором должно быть указано, в каком доме находится жилое помещение, какого оно размера, сколько в нем комнат и какова степень благоустройства дома (жилого помещения). В акте указываются все граждане, поставленные на регистрационный учет.

46. Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

   Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ). Состоять на этом учете имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
   Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляет орган местного самоуправления на основании заявлений граждан, поданных ими в указанный орган по месту жительства. Недееспособные граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных их законными представителями.
   С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления документов.
   Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет подавшему заявление гражданину документ, подтверждающий принятие такого решения.
   Граждане, с намерением приобрести право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и совершившие действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).
   Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается, если:
   • не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документы;
   • представлены документы, которые не подтверждают право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
   • не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ срок.

47. Сохранение за гражданами права состоять на учете и снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

   Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных ст. 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета (ст. 55 ЖК РФ).
   Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 56 ЖК РФ), если:
   • по месту учета они подали заявление о снятии с учета;
   • утратили основания, дающие им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
   • переехали на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
   • получили от органа государственной власти или местного самоуправления бюджетные средства для приобретения или строительства жилого помещения либо земельный участок для строительства жилого дома;
   • в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, выявлены сведения, не соответствующие действительности и послужившие основанием принятия на учет, а также обнаружены неправомерные действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
   Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, ставших основанием принятия таких решений.
   Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с учета и обязательную ссылку на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ.
   Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений и могут быть обжалованы в судебном порядке.

48. Предмет и форма договора социального найма

   Особенности договора социального найма состоят в следующем:
   • объект договора – изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;
   • объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования;
   • в качестве наймодателя выступает орган государственной власти РФ и ее субъекта или местного самоуправления; нанимателем может быть физическое лицо;
   • по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
   • проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности, определенные в договоре, наравне с нанимателем;
   • плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
   • договор социального найма носит бессрочный характер.
   Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
   Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора (ст. 64 ЖК РФ).

49. Права, обязанности и ответственность наймодателя

   Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
   Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
   • передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
   • принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
   • проводить капитальный ремонт жилого помещения;
   • обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
   Наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 66 ЖК РФ).
   При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением.
   Если наймодатель не обеспечивает нанимателю надлежащее качество необходимых коммунальных услуг, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещения убытков. Если эта обязанность не выполнена, то наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и 1 % за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах.

50. Права, обязанности и ответственность нанимателя

   Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются ЖК РФ, ГК РФ и договором социального найма.
   Указами Президента, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Субъекты РФ и органы местного самоуправления не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы.
   Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
   • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
   • сдавать жилое помещение в поднаем;
   • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
   • осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
   • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).
   Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь и иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
   Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
   • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;
   • обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить его текущий ремонт;
   • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
   • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
   Наниматель жилого помещения по договору социального найма выполняет и иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

51. Права и обязанности членов семьи нанимателя

   К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг или супруга, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
   Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
   Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
   Наниматель с согласия, выраженного в письменной форме, членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или, с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.
   Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

52. Аренда жилого помещения

   Аренда жилого помещения – это его возмездная передача во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором между сторонами. Законом предусмотрено заключение договора аренды недвижимого имущества, которым является жилое помещение, в письменной форме, если срок действия договора превышает 12 месяцев. Такой договор подлежит государственной регистрации.
   Существенные условия договоры аренды жилого помещения.
   Объект аренды – данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, такие как полный адрес, площадь помещения.
   Цель использования объекта аренды – для жилых помещений установлено их использование только по прямому назначению – для проживания граждан. Использование арендатором жилого помещения не по назначению является достаточным основанием для расторжения договора аренды и требования арендодателя о возмещении ему причиненных убытков. Договором аренды должен быть определен механизм субаренды (наднайма) данного жилого помещения. При отсутствии в договоре этих данных, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.
   Срок договора аренды – определяется по соглашению сторон и вносится в договор. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
   Размер арендной платы – размер платы за пользование имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции или доходов;
   • предоставления арендатором определенных услуг и др.
   Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

53. Права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения

   Арендодатель обязан:
   • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению жилого помещения;
   • производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения;
   • отвечать за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
   Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:
   • пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;
   • существенно ухудшает помещение;
   • более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
   • не производит капитального ремонт имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.
   Арендатор обязан:
   • пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;
   • поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;
   • при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
   Арендатор вправе:
   • при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:
   – потребовать от арендодателя либо безвозмездно устранить недостатки, либо соразмерно уменьшить арендную плату;
   – удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы;
   – потребовать досрочно расторгнуть договор;
   • при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:
   – произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
   – потребовать соответственно уменьшить арендную плату;
   – потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

54. Обмен жилыми помещениями

   Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
   Законом определены обстоятельства, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:
   • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
   • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
   • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
   • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
   • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;
   • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ (ст. 73 ЖК РФ).
   Договор об обмене жилыми помещениями заключается между нанимателями данных помещений по договору социального найма в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений. Оригинал договора представляется заключившими его нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на обмен. Согласие или отказ в нем наймодатель оформляет в письменной форме и выдает обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
   Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

55. Поднаем жилого помещения

   Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и всех собственников.
   Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
   В соответствии со ст. 77 ЖК заключается договор на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
   Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ). Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
   Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма использует это жилое помещение не по назначению, бесхозяйственно обращается с жилым помещением, то наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения – назначить срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель после предупреждения нанимателя продолжает использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет ремонт, то наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить.
   Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке.

56. Временные жильцы

   Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих.
   Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). Однако данная норма не соответствует Конституции, так как нарушается конституционное право граждан РФ на свободу выбора места пребывания. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713», срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Его установление государством недопустимо, поскольку означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.
   Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
   Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через 7 дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
   В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

57. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

   Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи вправе обратиться к наймодателю с просьбой предоставить ему жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).
   На основании заявления нанимателя жилого помещения о замене этого помещения наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.
   Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений (ст. 82 ЖК РФ).
   Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
   Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ст. 83 ЖК РФ).
   В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
   Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
   • невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
   • разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
   • нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
   • использования жилого помещения не по назначению.
   Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 83 ЖК РФ).

58. Выселение граждан из жилых помещений

   Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
   • с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, отвечающих установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта, равнозначных по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;
   • с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
   • без предоставления других жилых помещений.
   Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85 ЖК РФ) в случаях, если:
   • дом подлежит сносу;
   • жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
   • жилое помещение признано непригодным для проживания;
   • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено; или общая площадь помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, однако вправе вселиться в такое жилое помещение; или общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
   Предоставить другое жилое помещений обязаны:
   • орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе – при сносе дома;
   • наймодатель – во всех иных случаях.
   Выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма применяется, если наниматель более 6 месяцев без уважительных причин не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
   Выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ) в случаях, если наниматель:
   • используют жилое помещение не по назначению;
   • систематически нарушают права соседей;
   • бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

59. Сохранение жилой площади за временно отсутствующими

   Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Причины временного отсутствия граждан также не влияют на объем и содержание их прав и обязанностей по договору социального найма.
   В случае временного отсутствия сохраняют свое действие не только все права, но и обязанности соответствующих лиц (обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги). Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются.
   За гражданином, проходящим альтернативную гражданскую службу, сохраняется жилая площадь, занимаемая им до направления на альтернативную гражданскую службу.
   Письменное согласие гражданина, временно отсутствующего в месте его постоянного проживания и являющегося членом семьи нанимателя, занимающего данное жилое помещение по договору социального найма, необходимо для:
   • проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, в котором этот гражданин проживал до своего отсутствия;
   • вселения в данное жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя;
   • обмена занимаемого нанимателем и членами его семьи жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

60. Бронирование жилого помещения

   Бронирование жилого помещения – один из видов сохранения жилья за временно отсутствующими гражданами по причинам их военной службы, командировки и т. п.
   Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения могут бронироваться при направлении на работу за границу (на время пребывания за границей), при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (на время действия трудового договора), а также в иных случаях. Бронирование жилого помещения производится нанимателем или членом его семьи не позднее 6 месяцев с момента выезда. Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке. Если наниматель или члены его семьи в течение 6 месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке.
   Жилое помещение не подлежит бронированию:
   • если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
   • за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;
   • за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;
   • за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.
   Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих» предоставляет право бронирования жилой площади военнослужащим:
   • проходящим военную службу по контракту, имеющим в собственности индивидуальные жилые дома (квартиры) либо являющимся членами жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также военнослужащим при переводе на новое место военной службы в другую местность;
   • проходящим военную службу по контракту, направленным для прохождения военной службы за пределы территории РФ, в районы Крайнего Севера, приравненные к ним местности и другие местности с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями;
   • проходящим военную службу по призыву, курсантами военных образовательных учреждений профессионального образования, занимающим до призыва на военную службу данные жилые помещения.

61. Защита жилищных прав несовершеннолетних

   Для защиты жилищных прав несовершеннолетних органы управления образованием, органы местного самоуправления (органы опеки и попечительства) должны руководствоваться такими законодательными актами:
   • Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г.;
   • Закон РФ от 21 декабря 1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»;
   • ФЗ от 28 марта 1998 г. «О внесении изменений в ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
   Вопросы, связанные с отчуждением жилой площади, заключением, а также с изменением договоров, косвенно или напрямую затрагивающие законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, рассматриваются коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.
   В случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) обязаны в 3-месячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка.
   Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей) не рекомендуется.

62. Понятие и виды специализированных жилых помещений

   Жилые помещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству или муниципальным образованиям (государственный и муниципальный жилищный фонд). Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленных Правительством РФ.
   Лица, занимающие указанные помещения по договору найма, не вправе:
   • приватизировать эти помещения;
   • обменивать их либо иным способом распоряжаться ими;
   • передавать в аренду, сдавать в поднаем;
   • осуществлять раздел занимаемого помещения;
   • вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.
   Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются без соблюдения норм предоставления и требований благоустроенности. Специальные требования к таким жилым помещениям могут быть установлены нормативными правовыми актами. Жилищное законодательство предусматривает специальный порядок предоставления и освобождения таких жилых помещений. Жилые помещения специализированного жилищного фонда подлежат государственному учету.
   К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся (ст. 92 ЖК РФ):
   • служебные жилые помещения;
   • жилые помещения в общежитиях;
   • жилые помещения маневренного фонда;
   • жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
   • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
   • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
   • жилые помещения для социальной защиты некоторых категорий граждан.
   В качестве специализированных используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд, отнесение к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, управляющего государственным или муниципальным жилищными фондами.

63. Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

   По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).
   От имени собственника специализированного жилого помещения может действовать уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе обменивать это жилое помещение, а также передавать его в поднаем.
   К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам их найма применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением служебных жилых помещений, к пользованию которыми по договорам найма применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.
   В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
   Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ) или по инициативе нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и проживающие с ним члены его семьи не выполняют обязательства по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ.

64. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

   В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам (ст. 103 ЖК РФ). Граждане, отказывающиеся освободить такие жилые помещения, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма:
   • члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
   • пенсионеры по старости;
   • члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
   • инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения и др.
   Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте населенного пункта.
   Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими жилые помещения.

65. Служебные жилые помещения

   Служебное жилое помещение, предоставляемое гражданину в пределах социальной нормы площади жилья, должно быть благоустроенным и отвечать санитарным и техническим нормам. Получение служебного жилого помещения не является основанием для исключения сотрудника (военнослужащего) из списков очередников на улучшение жилищных условий.
   Порядок предоставления служебных жилых помещений определен гл. 10 ЖК РФ. Служебные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма служебных жилых помещений. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, предоставляемые по договорам безвозмездного пользования. На специализированные жилые помещения имеют право граждане определенных законом категорий, не обеспеченные жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
   В соответствии со ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.
   Жилищным законодательством определено соответствие уровней органов власти, определяющих категории таких граждан, и типов жилищных фондов:
   • органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации;
   • органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;
   • органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.
   Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

66. Жилые помещения в общежитиях

   Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ). Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
   Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
   В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ от 25 июля 2002 г. «Об альтернативной гражданской службе» организации, где предусматривается прохождение альтернативной гражданской службы, бесплатно обеспечивают общежитием граждан, проходящих такую службу вне территории, где они постоянно проживают.
   Согласно п. 1, 3 ст. 15 ФЗот 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих» (с посл. изм. и доп.) военнослужащие – иностранные граждане размещаются на весь срок военной службы в общежитиях в воинских частях (военных городках).
   ФЗ от 22 августа 1996 г. «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» определяет положения, касающиеся обеспечения студентов, нуждающихся в жилой площади, общежитиями.
   С каждым обучающимся, проживающим в общежитии, заключается договор, типовая форма которого утверждается федеральным государственным органом управления образованием.
   Размер платы за пользование жилым помещением в отдельных комнатах в общежитиях определяется исходя из площади этих комнат умножением соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений. При проживании в одной комнате общежития нескольких граждан порядок определения размеры платы за пользование данным помещением устанавливает собственник общежития.

67. Жилые помещения маневренного фонда

   Жилые помещения маневренного фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору аренды и в других случаях, предусмотренных законодательством. Эти помещения должны отвечать санитарным, противопожарным и техническим требованиям.
   Маневренный фонд может быть создан по решению собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа. Жилые помещения маневренного фонда гражданам предоставляет наймодатель или арендодатель жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем лиц.
   Граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги, если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения. Порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда и пользования ими устанавливают Правительство РФ и органы исполнительной власти субъектов РФ. Пользование жилым помещением прекращается после окончания капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилище, являющееся объектом договора социального либо коммерческого найма.
   Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
   Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
   • до завершения капитального ремонта или реконструкции;
   • до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;
   • до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ и другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и в порядке, предусмотренных ЖК РФ;
   • установленный законодательством.

68. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

   Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК РФ).
   Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользование такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 107 ЖК РФ).
   Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения используются не только для проживания социально незащищенных лиц, но и для предоставления им медицинских и социально-бытовых услуг; находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для инвалидов, пожилых лиц, детей-инвалидов, детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи, и других лиц.
   В соответствии со ст. 5 ФЗ от 2 августа 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» граждане пожилого возраста (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет), инвалиды и дети-инвалиды, нуждающиеся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению, имеют право на социальное обслуживание, осуществляемое в государственном и негосударственном секторах системы социального обслуживания.
   Согласно ст. 21 ФЗ от 10 декабря 1995 г. «Об Основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания находится в ведении органов государственной власти субъектов РФ.

69. Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

   Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК РФ). Порядок предоставления жилых помещений данных фондов устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ). Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу тех, кто нуждается в специальной социальной защите (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ).
   Согласно Федеральному закону «О беженцах» беженец – это лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу обоснованных опасений может стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
   Вынужденным переселенцем признается:
   • гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории иностранного государства и прибывший на территорию Российской Федерации;
   • гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории одного субъекта Российской Федерации и прибывший на территорию другого субъекта Российской Федерации. Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившие место жительства в пределах территории Российской Федерации по указанным обстоятельствам.

70. Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов

   Жилищный или жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ).
   Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома. Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Ст. 49 ЖК РФ определены категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления:
   1) малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях;
   2) иные граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с федеральным законом или законом субъекта РФ.
   Количество членов жилищного кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
   Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
   В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения:
   • о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности;
   • о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
   • о порядке реорганизации и ликвидации кооператива и др.
   Органами управления жилищного кооператива являются:
   • общее собрание членов жилищного кооператива;
   • конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50;
   • правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

71. Организация и государственная регистрация жилищного кооператива

   Действие положений, регулирующих порядок образования и деятельности жилищных кооперативов, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые для удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются федеральными законами.
   Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
   Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
   Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
   Согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, выхода из него, выдачи паевого взноса и иных выплат, о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств внесения паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля над деятельностью кооператива и др.
   В соответствии со ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

72. Право на вступление в жилищный кооператив. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива

   Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
   Категории граждан, имеющие право на предоставление жилья по договорам социального найма, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ст. 111 ЖК РФ).
   К гражданам, имеющим преимущественное право на вступление в жилищный кооператив, организованный при содействии органов государственной власти РФ и ее субъектов или органов местного самоуправления, относятся:
   • малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях;
   • иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанных по основаниям, установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ нуждающимися в жилых помещениях.
   Прием в члены жилищного кооператива регулируется ст. 121 ЖК РФ, в соответствии с которой гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены кооператива. Данное заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания его членов (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
   Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья, т. е. возможна реорганизация жилищного кооператива путем преобразования в другую организационно-правовую форму (ст. 122 ЖК РФ).
   Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ).

73. Органы управления жилищного кооператива

   Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ).
   Общее собрание членов жилищного кооператива признается правомочным, если на нем присутствуют более 50 % членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более 50 %, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, – более 75 % членов кооператива, присутствовавших на общем собрании.
   Решение общего собрания является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
   Решение собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК РФ).
   Исполнительным органом жилищного кооператива является правление, которое избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием (конференцией) в количестве и на срок, определенные уставом кооператива. Деятельность правления жилищного кооператива и принятие им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива.
   Правление жилищного кооператива осуществляет руководство деятельностью кооператива, избирает председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции) (ст. 118 ЖК РФ).
   Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Он осуществляет следующие полномочия:
   • обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
   • действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
   • иные полномочия, не отнесенные к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

74. Прекращение членства в жилищном кооперативе

   Основания прекращения членства в жилищном кооперативе (ст. 130 ЖК РФ):
   • выход члена кооператива;
   • исключение члена кооператива;
   • ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
   • ликвидация жилищного кооператива;
   • смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
   Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива.
   Член жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания его членов (конференции).
   Согласно ст. 132 ЖК РФ члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.
   Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение данные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 133 ЖК РФ).
   В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 ЖК РФ (обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд) и ст. 86 ЖК РФ (порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома) для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

75. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

   Жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного кооператива (ЖСК) тем, что не строит здание, а приобретает уже готовое.
   Членом ЖСК можно стать, вступив в члены ЖСК при его учреждении, и получить квартиру в построенном ЖСК доме или вступить в уже действующий ЖСК путем приобретения квартиры в доме ЖСК или получения ее при помощи обмена.
   Приобрести квартиру можно, например, купив ее или получив в наследство.
   Если пай выплачен полностью, то новый собственник квартиры не обязан вступать в члены ЖСК – это его право, но не обязанность.
   Если собственник квартиры захочет вступить в члены ЖСК, а ему будет в этом отказано, то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке.
   Относительно членства в ЖСК действует принцип добровольности: в любое время любой член ЖСК (с полностью выплаченным паем) может выйти из членов этого кооператива.
   В связи с тем, что член ЖСК имеет право на информацию о деятельности кооператива и право участвовать в его деятельности, то членство в ЖСК весьма полезно.
   Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
   Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
   Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

76. Право на пай члена жилищного кооператива

   В соответствии со ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
   Правовое регулирование пользования жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов имеет особенности. На квартиры ЖСК может быть два вида собственности в зависимости от того, полностью ли выплачен пай: квартиры ЖСК с невыплаченным паем (или неполностью выплаченным) являются собственностью кооператива, с полностью выплаченным паем – собственностью члена – пайщика кооператива.
   Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может превышать 2 месяцев со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива (ст. 132 ЖК РФ).
   Согласно ст. 126 ЖК РФ, член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить временным жильцам проживать в жилом помещении, находящемся в их пользовании, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80 ЖК РФ.
   Эти условия таковы:
   • срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ);
   • временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением; ответственность за их действия несет член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи;
   • временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован – не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования членом жилищного кооператива.

77. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

   Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в исключительном случае – когда каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или есть возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке (ч. 2 ст. 127 ЖК РФ).
   Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по согласованию с лицами, имеющими право на пай. При разделе общего имущества супругов и определении долей в нем доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст. 39 Семейного кодекса РФ).
   Суд вправе отступить от равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
   Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда России от 5 ноября 1998 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» при решении вопроса о возможности рассмотрения в бракоразводном процессе требования о разделе общего имущества супругов, когда этот раздел затрагивает интересы третьих лиц (например, имущество является собственностью крестьянского или фермерского хозяйства, в состав которого, кроме супругов и их несовершеннолетних детей, входят и другие члены, либо собственностью кооператива, член которого еще полностью не внес свой паевой взнос, в связи с чем не приобрел право собственности на имущество, выделенное ему кооперативом в пользование), суду в соответствии с п. 3 ст. 24 Семейного кодекса РФ необходимо обсудить вопрос о том, чтоб выделить это требование в отдельное производство.

78. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

   Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать внаем за плату часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в доме жилищного кооператива (ст. 128 ЖК РФ).
   Жилищный кооператив в порядке, определенном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
   Член жилищного кооператива вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения является член жилищного кооператива.
   Передача в поднаем жилого помещения не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме, один экземпляр передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Договор заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
   Договор поднайма жилого помещения является возмездным. В нем устанавливаются порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения. Действие договора прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
   Если поднаниматель жилого помещения использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, то член жилищного кооператива вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения.

79. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива. Прекращение членства в жилищном кооперативе

   Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). На отношения собственности в жилищном кооперативе, расположенном в многоквартирном доме, при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК РФ.
   Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае выхода или исключения члена кооператива; ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива, или самого жилищного кооператива; смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива (ст. 130 ЖК РФ).
   Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Член жилищного кооператива может быть из него исключен на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) за неисполнение своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.
   Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива (ст. 132 ЖК РФ). Срок такой выплаты не может быть более чем 2 месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.
   Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в течение 2 месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива.
   В случае отказа освободить жилое помещение данные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 133 ЖК РФ).

80. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

   Из ст. 134 ЖК РФ следует, что если дом сносится по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, то к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
   Дом подлежит сносу, если он в установленном Правительством РФ порядке признан аварийным (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
   Если член кооператива полностью выплатил пай, то в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ он является собственником жилого помещения. Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в этом доме, в том числе к жилищному кооперативу, являющемуся собственником квартир, по которым пай не выплачен полностью, предъявляет требования о его сносе в разумный срок.
   Если же собственники в установленный срок не осуществили снос дома, то земельный участок, на котором расположен дом, и каждое жилое помещение в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).
   Члену кооператива, не полностью выплатившему пай, и членам его семьи орган государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома, предоставляют другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
   При этом законодатель не дает ответа на вопрос, каким образом будут обеспечены члены жилищного кооператива, не полностью выплатившие пай, если собственники жилых помещений в установленный срок не осуществили снос дома (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). В этом случае жилищный кооператив – собственник жилых помещений, в которых проживали члены кооператива, не полностью выплатившие пай, обязан предоставить иное жилье в соответствии с выплаченным паем, уставом кооператива.

81. Товарищество собственников жилья

   Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, основной целью создания которой не может быть извлечение прибыли (ст. 135 ЖК РФ). Это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
   Федеральный закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья», регулировавший порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, утрачивает силу с момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ в соответствии со ст. 2 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Деятельность ТСЖ регулируется и Федеральным законом от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях».
   Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» предусмотрены меры, направленные на стимулирование создания товариществ собственников жилья, в том числе в сфере налогообложения. В то же время в Налоговом кодексе данные положения отсутствуют.
   Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования.
   Собрание проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Во вновь строящихся домах после их сдачи государственной комиссии товарищество собственников жилья создается застройщиком.
   Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

82. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

   Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
   Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества.
   В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
   ТСЖ может быть создано при объединении:
   • нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
   • нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
   Государственная регистрация ТСЖ проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
   В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, указанных в ч.1 ст. 139 ЖК РФ. Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

83. Права товарищества собственников жилья

   Согласно статье 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе:
   1) заключать в соответствии с законодательством договоры об управлении многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
   2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели;
   3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
   4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
   5) пользоваться кредитами, предоставляемыми банками, в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
   6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
   7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
   Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:
   1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
   2) в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
   3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации и др.

84. Обязанности товарищества собственников жилья

   В соответствии со статьей 138 ЖК РФ:
   Товарищество собственников жилья обязано:
   1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
   2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
   3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
   4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
   5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
   6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
   7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
   8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
   9) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
   10) надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
   11) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность владельцев помещений в много квартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

85. Реорганизация и объединение товариществ собственников жилья

   Реорганизация товарищества собственников жилья ведется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 140 ЖК РФ). По решению общего собрания собственников помещений ТСЖ в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
   В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
   Реорганизация проводится в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования.
   Разделение или выделение ТСЖ возможно лишь при условии, что ранее товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
   Слияние и присоединение товариществ собственников жилья необходимо отличать от объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).
   Преобразовать товарищество можно лишь в потребительский кооператив – жилищный или жилищно-строительный.
   Решение о реорганизации должно быть принято общим собранием членов ТСЖ в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
   В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы). Ассоциация (союз) некоммерческих организаций является некоммерческой организацией.
   Товарищества собственников жилья при этом сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Правовое положение объединения товариществ собственников жилья (ассоциация или союз) регулируется ст. 121–123 ГК РФ, ст. 11, 12 ФЗ от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях».

86. Ликвидация товарищества собственников жилья

   Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если его члены не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
   Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:
   • по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на которое оно создано;
   • в связи со сносом дома;
   • по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо ведения деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) или запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом;
   • в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;
   • по основанию, предусмотренному ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, т. е. если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов.
   Сокращение количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников жилья, возможно в случае выхода из членов товарищества, смерти членов товарищества, отчуждения помещений, принадлежащих члену ТСЖ.
   Названной выше статьей не установлены последствия непринятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о ликвидации ТСЖ. В такой ситуации товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов (ст. 61 ГК РФ).
   При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном его уставом. Ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги для бывших членов ТСЖ (ч. 3 ст. 157 ЖК РФ).

87. Членство в товариществе собственников жилья

   Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
   Отказ некоторых домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
   В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности.
   Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться при общем согласии всех домовладельцев, а споры об этом – разрешаться в судебном порядке.
   До приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме, т. е. до момента государственной регистрации перехода права собственности, лицо может стать членом товарищества лишь в строящемся многоквартирном доме. Собственник помещения в таком доме вправе в любое время подать заявление о выходе из членов товарищества. Право выхода не может быть ограничено ничем, в том числе уставом.
   В обязанности члена товарищества входит соблюдение законодательства и локальных актов товарищества, государственных технических, противопожарных и санитарных норм и правил содержания дома и придомовой территории.

88. Органы управления товариществом собственников жилья

   Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
   Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов.
   Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).
   Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
   Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
   Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
   Заседания правления ТСЖ созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства его членов. Решение правления ТСЖ оформляется протоколом.
   Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Он обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно.
   К органам ТСЖ относится и ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года (ст. 150 ЖК РФ). В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.

89. Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

   В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).
   Средства товарищества собственников жилья состоят из:
   обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
   доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
   субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, прочих поступлений.
   На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования этих фондов определяется общим собранием членов товарищества. Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
   Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).
   ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
   • обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
   • строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
   • сдачей в аренду или внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
   На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.
   Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).

90. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

   Одной из основных обязанностей нанимателя по договору социального найма жилого помещения является плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Норма ч. 1 ст. 65 ЖК РФ предоставляет наймодателю право требовать от нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
   Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена пунктом 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ.
   Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Законом выделено пять категорий лиц, обязанных вносить указанную плату:
   1) наниматель жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
   2) арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
   3) наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
   4) член жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
   5) собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
   До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
   Обязанность члена жилищного кооператива вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает не с момента вступления в члены кооператива или заключения соответствующего договора, а с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, т. е. принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) о предоставлении жилого помещения.

91. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

   Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает:
   • плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
   • плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
   • плату за коммунальные услуги.
   Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает:
   • плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
   • плату за коммунальные услуги.
   Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими те или иные виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).
   Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
   Плата за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» включает:
   • плату за содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
   • плату за техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;
   • плату за вывоз бытовых отходов;
   • плату за содержание придомовой территории.

92. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

   Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определяется исходя из договора между нанимателем по договору социального найма и наймодателем или собственником жилого помещения и управляющей организацией. Положения, определенные ЖК РФ, могут быть изменены по договоренности между сторонами.
   Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, которые должны быть представлены к оплате не позднее 1 числа этого месяца.
   Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в многоквартирном доме, управляет которым юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, вносят плату за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги этой управляющей организации.
   Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В таком случае может быть лишь произведен перерасчет платы за виды коммунальных услуг, которые оплачиваются исходя из нормативов потребления.
   В случае изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги наймодатель или управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере.
   Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Увеличение установленного размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

93. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

   Размер платы за жилое помещение определяется ст. 156 ЖК РФ.
   Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
   Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
   Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
   Размер платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
   Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления указанных организаций в соответствии с их уставами.
   Малоимущие граждане, признанные таковыми в установленном порядке, освобождены ЖК РФ от внесения платы за наем жилого помещения по договору социального найма.
   Размер платы за коммунальные услуги (ст. 157 ЖК РФ) рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.
   При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества размер платы за соответствующие услуги подлежит изменению.

94. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

   1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
   2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
   3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
   4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
   Состав общего имущества определяется:
   а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
   б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;
   в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

95. Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

   Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК РФ). Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
   Право на субсидии имеют (ч. 2 ст. 159 ЖК РФ):
   • пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;
   • наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
   • члены жилищных кооперативов;
   • собственники жилых помещений.
   Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основании заявлений указанным выше гражданам с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.
   Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. 1 ст. 155 ЖК РФ. Таким образом, выплата субсидий производится не наличными деньгами, а путем безналичных расчетов.
   Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное.

96. Способы управления многоквартирным домом

   Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст. 161 ЖК РФ).
   Управление жилищным фондом, согласно постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» включает следующее:
   • организация эксплуатации;
   • взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
   • все виды работ с нанимателями и арендаторами.
   Граждане, неправительственные, общественные организации, иные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства, чтобы защитить свои и экономические и социальные права и интересы, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
   Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
   • управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
   • управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным потребительским кооперативом;
   • управление управляющей организацией.
   Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом или если решение о способе управления не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса, (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ст. 445 ГК РФ).

97. Договор управления многоквартирным домом

   Договор управления многоквартирным домом должен заключаться в письменной форме и состоять из одного документа, подписанного сторонами (ст. 162 ЖК РФ). При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
   По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока обязуется оказывать платные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями лицам, вести иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
   • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;
   • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
   • порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
   • порядок контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств, вытекающих из договора управления.
   Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

98. Особенности управления многоквартирными домами

   Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, ее субъекта или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора об управлении данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без его проведения.
   При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений своего общего собрания (ст. 164 ЖК РФ).
   В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания благоприятных условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
   • обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
   • могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства для капитального ремонта многоквартирных домов.
   Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

99. Понятие и сущность жилищной ипотеки

   Ипотека – один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
   В РФ порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.
   Институт залога недвижимости (ипотеки) был известен еще в римском праве, но особенно большое значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
   Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества.
   В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.
   Объектами договора ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.
   Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота.

100. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

   Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования образуют:
   • Гражданский кодекс РФ;
   • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;
   • постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»».
   Постановлением «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования» была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
   Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В Концепции намечены направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой.
   Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Законодательство РФ определяет содержание договора об ипотеке и включает обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

101. Классификация ипотечных кредитов

   Ипотечные кредиты классифицируют по различным признакам.
   По объекту недвижимости:
   • земельные участки;
   • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
   • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
   • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
   • объекты незавершенного строительства.
   По целям кредитования:
   • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
   • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
   По виду кредитора: банковские и небанковские.
   По виду заемщиков:
   • как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
   • кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм – клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.
   По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
   По способу амортизации долга:
   • постоянный ипотечный кредит;
   • кредит с переменными выплатами;
   • кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
   По виду процентной ставки:
   • кредит с фиксированной процентной ставкой;
   • кредит с переменной процентной ставкой.
   По возможности досрочного погашения:
   • с правом досрочного погашения;
   • без права досрочного погашения;
   • с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
   Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
   • обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами),
   • субсидируемыми и выданные на общих условиях.

102. Основные модели ипотечного жилищного кредитования

   Выделяют две модели ипотечного кредитования: двухуровневую («американская модель») и одноуровневую («немецкая модель»).
   Двухуровневая(«американская»)модель опирается на вторичный рынок закладных. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и на основе каждого создают новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей прибыли.
   Одноуровневая(«немецкая»)модель – это автономная сбалансированная модель ипотеки, базируется на сберегательно-ссудном принципе. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, 50 % ее стоимости), а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т. е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

103. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

   Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
   • предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
   • сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
   • оценка вероятности погашения кредита;
   • принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
   • заключение кредитной сделки;
   • обслуживание кредитной сделки;
   • закрытие кредитной сделки.
   На предварительном этапе заемщик должен получить необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.
   Сбор и проверка информации о клиенте и залоге. Проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку и оценку его собственности, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога.
   Оценка вероятности погашения кредита. Анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски.
   Принятие решения о кредите. Оформляются запрос о проведении оценки объекта залога, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста об оценке вероятности погашения кредита, залог недвижимости, анализируются риски, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
   Заключение кредитной сделки. Оформляются и заключаются: договор купли-продажи недвижимости, кредитный договор (договор), договоры страхования.
   Обслуживания кредитной сделки. Принимаются платежи, проверяются фактические выплаты графику платежей, ведется бухгалтерский учет операций, и т. п., ведется отчетность по выданным кредитам.
   Закрытие кредитной сделки. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и происходит закрытие кредитной сделки.

104. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования

   Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
   В договоре должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
   Оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.
   Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
   Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
   Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
   Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

105. Понятие регистрационного учета

   Регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 с посл. изм. и доп.).
   Место пребывания – место, где гражданин временно проживает, – гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, больница, туристская база, иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.
   Место жительства – место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма, либо на иных основаниях, предусмотренных законом, – жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение.
   Ответственными за регистрацию граждан являются должностные лица, занимающие постоянно или временно должности, связанные с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных обязанностей по контролю за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и помещениями социального назначения.
   В ряде случаев, определенных законом, регистрация граждан по месту пребывания и по месту жительства производится с учетом ограничений:
   • в пограничной зоне, закрытых военных городках, закрытых административно-территориальных образованиях;
   • в зонах экологического бедствия;
   • на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение и др.
   Граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать Правила регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства.

106. Регистрация по месту жительства и месту пребывания

   Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
   • документ, удостоверяющий личность;
   • заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
   • документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).
   Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению:
   • с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда;
   • с собственниками жилых помещений;
   • с правлениями жилищно-строительных или жилищных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений.
   Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей (усыновителей, опекунов) производится независимо от согласия указанных лиц.
   Регистрация граждан по месту пребывания в гостинице, больнице, на туристской базе или в ином подобном учреждении осуществляется по их прибытии администрацией этих учреждений на основании документов, удостоверяющих личность.
   Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства.
   Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
   • документ, удостоверяющий личность;
   • заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;
   • документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения и др.).

107. Снятие граждан с регистрационного учета

   Граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации по месту пребывания, а в гостиницах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, кемпингах, больницах, на туристских базах и в иных подобных учреждениях – по их выбытии. Заявлений от граждан о снятии их с регистрационного учета по месту пребывания и составления на них адресных листков убытия не требуется.
   Снятие с регистрационного учета по месту пребывания граждан, которым отказано Федеральной миграционной службой Министерства внутренних дел РФ или подразделениями по делам миграции МВД, управлений и главных управлений внутренних дел субъектов РФ в признании вынужденными переселенцами, осуществляется на основании уведомления этими органами органов регистрационного учета.
   Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
   • изменения места жительства;
   • призыва на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата;
   • осуждения к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда;
   • признания безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
   • смерти или объявления решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
   • выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда;
   • обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда.
   В ряде случаев, при снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами.

108. Сделки с жилыми помещениями

   Сделки с жилыми помещениями занимают особое место в системе гражданского права, так как гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок (ст. 153 ГК РФ).
   Сделки с жильем – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.
   Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.
   Договор – это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.
   Все сделки (договоры) с жилыми помещениями заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.
   Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной регистрации сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).
   Основные виды сделок с жилыми помещениями:
   • договор купли-продажи;
   • договор ренты;
   • договор дарения;
   • договор залога (ренты);
   • договор мены и обмен жилыми помещениями.
   Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, должны быть соблюдены следующие требования:
   • жилое помещение должно принадлежать отчуждателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
   • стороны сделки должны обладать право– и дееспособностью;
   • содержание сделки не должно противоречить закону (например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение кухни или ванной комнаты в квартире);
   • соблюдение требований к форме сделок, а также их государственной регистрации (ст. 158–165 ГК РФ);
   • волеизъявление участников сделки должно соответствовать их действительной воле, т. е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.
   При отступлении от любого из условий сделка считается недействительной.

109. Договор купли-продажи

   Договор купли-продажи – самая распространенная сделка, направленная на отчуждение жилого помещения.
   По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель – принять его и оплатить обусловленную цену (ст. 549 ГК РФ). Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
   Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
   Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ.
   В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:
   • предмет договора, в том числе данные о расположении жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома;
   • стороны договора;
   • цена жилого помещения, установленная соглашением сторон;
   • перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим помещением после его приобретения покупателем.
   Ст. 556 ГК РФ устанавливает важное требование, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, – передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
   При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
   • соразмерно уменьшить покупную цену;
   • безвозмездно устранить недостатки жилого помещения в разумный срок;
   • возместить свои расходы на устранение недостатков жилища.
   Если же обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляются вновь после их устранения, то покупатель вправе по своему выбору:
   • отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
   • потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

110. Договор мены

   По договору мены собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, при этом каждая из сторон одновременно является и продавцом, и покупателем жилого помещения.
   Право собственности на обмениваемые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилого помещения.
   Договор мены относится к возмездным договорам.
   Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения(ст. 67 ЖК РФ).
   Условием обмена является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).
   Обмен жилыми помещениями возможен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, перечисленных в ст. 73 ЖК РФ в исчерпывающем перечне.
   Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 ЖК РФ оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.
   В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166–181 ГК РФ).
   В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
   Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

111. Договор дарения

   Договор дарения – договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
   Основной признак договора дарения – его безвозмездность.
   Сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. Порядок заключения договора дарения регулируется ст. 572–582 ГК РФ.
   В п. 1 ст. 573 ГК РФ закреплено право отказа одаряемого от принятия дара в любой момент до передачи ему дара. Это право не может быть обусловлено какими-либо причинами, и одаряемый имеет право отказаться от дара без указания мотива. Отказ от договора должен быть зафиксирован в письменной форме.
   В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение:
   • когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни;
   • если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения ст. 578 ГК РФ.
   Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
   Ст. 580 ГК РФ устанавливает специальное правило, направленное на обеспечение интересов одаряемого. Она предусматривает последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи.
   Договор дарения является безвозмездным, поэтому к дарителю нельзя предъявлять требования о качестве передаваемого имущества.

112. Договор пожертвования, ренты и пожизненного содержания с иждивением

   Договор пожертвования является разновидностью договора дарения (ст. 582 ГК РФ). Пожертвования граждане могут делать лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
   Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением.
   По соглашению ренты и пожизненного содержания с иждивением собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания (гл. 33 ГК РФ). Выплаты могут производиться как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда рентный договор делят на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.
   Жилое помещение, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.
   Получатель ренты, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания, пользуется этим помещением наравне с собственником (плательщиком ренты), а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением.
   В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором.
   В тех случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

113. Наследование жилых помещений

   В соответствии с действующим законодательством РФ наследование жилья осуществляется по двум основаниям: по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ).
   Наследство по действующему законодательству открывается в двух случаях:
   1) со смертью наследодателя. Факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти;
   2) в случае объявления гражданина умершим (ст. 45 ГК РФ).
   Исчерпывающий перечень лиц, которые могут призваться к наследованию как по закону, так и по завещанию содержится в ст. 1116 ГК РФ. В то же время ст. 1117 ГК РФ определен круг граждан, которые не имеют права на получение наследства. Если недостойный наследник все же получил имущество из состава наследства, то он обязан возвратить его достойным наследникам.
   Ст. 1137 ГК РФ закрепляет право завещателя возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица право пользования этим помещением или его определенной частью. При переходе права собственности на такое жилое помещение право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
   Завещатель вправе в любое время отменить или изменить завещание.
   Если завещания нет или наследодатель в завещании в отношении жилого помещения не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследников, но так, чтобы у каждого из них было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию.

114. Завещательный отказ (легат)

   Под завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ) понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), приобретающих право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
   На наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его частью. В зависимости от условий завещательного отказа гражданин может пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни).
   При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
   Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель.
   Право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу на определенный срок, может прекратиться по истечении установленного завещательным отказом срока, если у такого гражданина право пользования не возникло на ином законном основании (заключение с ним договора найма жилого помещения и т. п.).
   Гражданин, который по завещательному отказу имеет право пользоваться жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого помещения (ст. 33 ЖК РФ). Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам пользования таким жилым помещением.
   Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственную регистрацию права пользования жилым помещением.

115. Наследование приватизированных жилых помещений

   Наследование приватизированных жилых помещений имеет свои особенности.
   Наследование приватизированного жилья, находящегося в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет.
   Жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи). В этом случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.
   В случае приобретения жилья в порядке приватизации одним из супругов оно не входит в состав общего имущества супругов, поскольку имущество, приобретенное одним из супругов безвозмездно, является его единоличной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). Соответственно в данном случае после смерти того из супругов, который приватизировал жилое помещение, открывается наследство, и второй (переживший) супруг наследует жилье в общем порядке.
   Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то указанное обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель не отозвал свое заявление на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
   С введением в действие 1 марта 2002 г. ч. 3 ГК РФ изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире; другие наследники, которые в этом жилом помещении не проживали, имели право наследовать только накопленное. Теперь наследники умершего члена кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены кооператива. Если пай переходит к нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора – судом.

116. Государственные жилищные сертификаты

   Жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов.
   Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ правилами выпуска и обращения ценных бумаг.
   К выпуску и обращению на территории РФ допускаются жилищные сертификаты, проспект которых прошел государственную регистрацию в Минфине РФ или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государственный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является незаконным и недействительным.
   В настоящее время выпуск жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с подпрограммой «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг., утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 865. Ее цель – обеспечить жильем признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (жилых помещениях) военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подлежащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц, а также других категорий граждан, определенных данной подпрограммой. Подпрограммой предусматривается использование средств федерального бюджета для предоставления гражданам субсидии на приобретение жилья. Действие подпрограммы распространяется на военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и другие установленные в ней категории лиц, проходящих службу в соответствующих государственных органах и учреждениях, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более.
   Названные лица, а также другие категории граждан, указанные в подпрограмме, получают государственные жилищные сертификаты. Полученный сертификат его владелец сдает в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета для зачисления субсидии.

117. Налоговое регулирование в жилищной сфере

   Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»
   В соответствии со ст. 26 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» собственник недвижимости в жилищной сфере уплачивает налоги на недвижимость в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах.
   Согласно ст. 8 Налогового кодекса РФ (НК РФ) под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.
   Общие принципы построения налоговой системы Российской Федерации, виды налогов, права и обязанности налогоплательщиков определены в Налоговом кодексе Российской Федерации (общая часть), вступившем в силу с 1 января 1999 года.
   В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами о налогах:
   • гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов;
   • предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве;
   • организациям, эксплуатирующим жилой фонд;
   • на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства.
   Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ (в ред. от 24 марта 2001 года)
   К основным налогам в жилищной сфере относятся:
   • налог на имущество (жилые помещения) с физических лиц;
   • налог на имущество (недвижимость) с юридических лиц;
   • налог с имущества (жилых помещений), переходящего в порядке наследования или дарения.

118. Налог на имущество (жилые помещения) с физических юридических лиц

   Порядок взимания налога на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, определен Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г.
   Объектами налогообложения являются находящиеся в собственности физических лиц жилые дома, квартиры, дачи, коттеджи и иные жилые строения и помещения (недвижимость).
   Налог на недвижимость физических лиц исчисляется налоговым органом по месту нахождения (регистрации) объектов налогообложения; при этом выписывается платежное извещение и вручается плательщику налога.
   Органы государственной законодательной власти субъектов РФ и иные уполномоченные на то органы власти РФ имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество.
   Органы коммунального хозяйства, осуществляющие оценку строений, помещений и сооружений, обязаны по требованию налоговых органов представлять сведения для исчисления налогов на имущество физических лиц в сроки, установленные налоговыми органами.
   За строения, помещения и сооружения, перешедшие по наследству, налог платится после принятия наследства. Налоговые органы вручают наследникам извещения на уплату налога по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства.
   В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были уничтожены или разрушены. Основанием является документ, подтверждающий этот факт, выдаваемый коммунальными и иными органами.
   За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких граждан, налог на имущество уплачивается каждым собственником пропорционально его доле в общей собственности.
   За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей совместной собственности нескольких граждан, налог на имущество уплачивается каждым собственником в равных долях.
   Начисленные ранее суммы могут быть снижены или отменены в связи с возникновением права на льготы, утраты права собственности и по другим причинам.

119. Льготы по уплате налога на имущество (жилые помещения) с физических лиц

   Законодательство устанавливает широкий перечень лиц, освобожденных от уплаты налога с недвижимости.
   От уплаты налога с жилых помещений, в частности, освобождаются:
   • Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации;
   • инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
   • граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в том числе пострадавшие от катастрофы, и участники ликвидации ее последствий, переселившиеся с территорий Украины, Республики Беларусь и других государств на территорию Российской Федерации для постоянного проживания;
   • инвалиды (ряд категорий) вследствие чернобыльской катастрофы;
   • члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
   • военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 и более лет;
   • лица, пострадавшие от радиационных воздействий;
   • пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;
   • родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
   • со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, – на период такого их использования.
   Органы государственной законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и иные уполномоченные на то органы власти РФ имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество.

120. Разрешение жилищных споров

   Жилищный спор – это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности.
   В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
   Судами разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, споры между сонанимателями, собственниками жилых помещений и т. д.
   Суду подведомственны, в частности, следующие жилищные споры:
   • споры о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение;
   • споры о выселении из домов, грозящих обвалом;
   • предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта);
   • о выдаче ордера на жилое помещение;
   • о предоставлении жилого помещения по требованию граждан, имеющих в соответствии с законодательством Российской Федерации право на внеочередное предоставление жилых помещений, а также лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен;
   • требования о принудительном обмене.
   Ряд жилищных споров подлежит рассмотрению только в административном порядке, т. е. они неподведомственны судам.
   Суд, решая вопрос о принятии искового заявления, в каждом случае обязан проверить, подведомственно ли суду заявленное требование. Если суд установит, что заявленное требование ему неподведомственно, то он отказывает в принятии искового заявления.
   Суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов:
   • о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;
   • о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Жилищное право. Шпаргалки Составитель Татьяна Николаевна Альбова