Общее собрание собственников
В.Г. Коряковцев

1. Введение

   Перемены, произошедшие в нашем обществе за последние десятилетия, достаточно существенные. И хотя многие в нашей стране, особенно старшее поколение, их так и не приняли многие нововведения, тем не менее, жить в условиях изменившегося общества, изменившихся законов теперь нужно всем, а знание и выполнение требований действующего законодательства просто необходимо каждому. Тем более, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти перемены теперь уже непосредственно коснулись каждого из нас. И хотя неоднократно откладывалось вступление в силу так называемого жилищного пакета, принято Государственной думой еще в конце 2004 года. Жилищный Кодекс был введен в действие с 1 марта 2005 года, но последующие изменения, вносимые в этот документ практически ежегодно, достаточно сильно уже его преобразили. Так, например, Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» практически отменил такую форму управления многоквартирным домом, как непосредственное управления и внес достаточно существенные дополнения. В новой редакции статьи 161 ЖК РФ теперь установлено, что непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, может применяться, если количество квартир составляет не более чем шестнадцать. И таких значимых изменений внесено уже достаточно много, поэтому не лишним будет ознакомиться с действующей редакцией Жилищного кодекса, в каком виде он существует в настоящий момент.

   Все эти изменения достаточно существенные для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Тем более, что в России в настоящий момент значительно увеличилась доля частной собственности на жилые помещения. Поэтому и происходят и серьезные изменения в организации управления всем жилищным фондом, в том числе его большей частью – многоквартирными домами. А государство активно избавляется от многих обязанностей в отношении своих граждан, и с принятием Жилищного кодекса оно избавляется и от обязанностей по управлению жилищным фондом и перекладывает на плечи собственников не только вопросы содержания многоквартирных домов в целом, но вопросы управления. Тем более, что основная часть жилищного фонда во многих населенных пунктах нашей страны уже давно перешла в результате приватизации в собственность самих граждан, проживающих в этом жилищном фонде. В результате массовой приватизации квартир, в которых мы с Вами проживаем в настоящее время, как то забылось о помещениях не являющиеся частями квартир и предназначенных для обслуживания всего дома. Статья 36 Жилищного кодекса поправила сложившееся положение дел в этом вопросе кардинальным образом. И установила, что

   1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

   1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

   2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

   3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

   4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

   То есть все то, что является общим имуществом в многоквартирном доме, все так же передано теперь собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок на котором находится многоквартирный дом.

   Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

   И тем самым образовалась новая проблема, а что с этим всем делать? Нам простым гражданам, живущих в этих домах, не коммерсантам, не бизнесменам, а просто работающим, как и прежде с 8 до 17, теперь, правда уже не на государство, и не совсем удачно вписавшимся в новые рыночные условия. Тем более что в этих старых многоквартирных домах, а основной жилой фонд у нас составляют дома построенные 30—60 лет назад, проживает в настоящее время до 70% людей преклонного или пенсионного возраста. И вот это жилищный фонд с вечно текущими крышами, ржавыми трубами теперь передан собственникам помещений для его содержания, обслуживания и управления всем этих хозяйством в каждом конкретном доме самими собственникам помещений в этом доме. При этом раздел VIII. Жилищного кодекса содержит лишь основные принципы управления многоквартирным домом. И определяет, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

   · управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

   · управление управляющей организацией.

   А распространяемые рекомендации, как правило, направлены на то, чтобы был выбран способ управления многоквартирным домом – создание товарищества собственников жилья. В настоящий момент, когда на рынке присутствуют очень много управляющих компаний, может быть это и оправдано. Поэтому, наверное, во вновь сдаваемых новых домах, как правило, форма управления товариществом собственников жилья выбрана еще самим застройщиком, и предлагается как бы «в нагрузку» к новой квартире.

   Но в любом случае необходимо помнить, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому первым шагом в выборе способа управления будет организация, созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Очень метко отметил И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» – «Семейное и жилищное право», 2005, N 4

   «В отношении собственности тесно переплетаются две стороны: „благо“ обладания имуществом и „бремя“ несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность – это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

   Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

   Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую „управление имуществом“

   Этот хозяйский интерес „управлять“ своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

   Именно поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом».

   Именно «благо и бремя» вот что такое собственность в многоквартирном доме. И в некоторых случаях обязанности нести это бремя превышают все блага цивилизации, предоставляет эта квартира в многоквартирном доме.

   В последнее время появилось много нормативных документов, которые дополняют общие правила содержания общего имущества. В частности они обусловливают, что состав общего имущества определяется:

   а) собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

   б) органами государственной власти в целях контроля – за содержанием общего имущества;

   в) органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации

   При определении состава общего имущества используются содержащиеся в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Верховный Суд РФ в определении от 25.12.2000 по делу N 78-ГОО-61 дал более краткую характеристику общему имуществу:

   «По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».

   Жилищный кодекс закрепил на уровне закона в обязанность граждан содержание и управление общим имуществом в многоквартирном доме. И хотя многие понятия и определения общего имущества были установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Это такие понятия, как общее имущество многоквартирного дома, основания возникновения общей собственности, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, применялись на практике недостаточно широко в вопросах управления имуществом многоквартирного дома. И только с введение в действие Жилищного кодекса включает в повседневную жизнь практическое значение этих понятий для всех нас, и знание их необходимо теперь каждому, живущему в многоквартирном доме.

   Как справедливо отмечали в свое книге Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. – ЗАО «Юстицинформ», 2007 —

   «Одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. „з“ п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 „Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность“).

   По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55% многоквартирных зданий в России и около 3% жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).

   Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 3акона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541—1 „О приватизации жилищного фонда Российской Федерации“. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом».

   И все это произошло, но в самом худшем в виде. В Жилищный кодекс введен раздела «IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», обязывающего не только содержать, ремонтировать, но проводить капитальный ремонт за счет собственников жилых помещений.

   В конце 90-х годов, теперь уже прошлого столетия, в условиях массовой приватизации промышленных предприятий в нашей стране, почти все население нашей страны стало акционерами, но понятие основных принципов корпоративного управления собственностью, владельцами которой стали в то время многие из нас, было понято только относительно не большой частью населения. Многие поспешили избавиться от акций промышленных предприятий, на которых они работали, причем по достаточно смешным ценам. А ведь эти ценные бумаги предоставляли право не только на получение дивидендов от общества, на которые никто не рассчитывал, но и на право участвовать в управление акционерным обществом именно через участие в общем собрании акционеров общества в соответствии с нормами, определенными в ст. 32. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах». К общим собраниям, у многих, особенно у старшего поколения, сложилась устойчивое негативное отношение, вызванное еще сохранившимися в памяти образами комсомольских, партийных и профсоюзных собраний. Когда решения, принимаемые этими собраниями, уже были заранее определены, и особенно не зависели от итогов голосования их участников, и основное назначение проводимых собраний было в попытке выговориться отдельными участниками, собрания которые превращались в простую перепалку между их участниками, но прикрываясь решениями которых проводились в жизнь многие необходимые решения. По старинке какое– то время и общие собрания в акционерных обществах проходили по аналогичному сценарию, но вступление в силу ряда нормативных документов, регулирующих порядок проведения общих собраний в акционерном обществе. И особенно нужно отметить – Положение о дополнительных требованиях к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания акционеров стало более жестко определять порядок проведения общих собрания в акционерных обществах, и эти собрания больше уже не напоминают партийно-профсоюзные собрания прошлых лет. А появление обширной судебной практика по этому вопросу, более строгое распределение интересов различных групп, обеспеченных реальными голосами собственников акций, сосредоточение акций, предоставляющих голоса на общем собрании в отдельных руках, в результате чего произошло формирования крупных пакетов акций. И как следствие, возможность принятия необходимых решений, уже на основании имеющихся голосов, а не по указанию сверху. Все это в конечном итоге и привело к тому, что собрания в акционерном обществе сейчас проходят достаточно организованно, по определенному сценарию и даже отдаленно уже не напоминают собрания прошлых лет. А вступившее в силу новое, именно правовое регулирование проведения общих собраний акционеров в акционерных обществах, привели к тому, что из простого обмена мнениями участников общие собрания акционеров перешли в разряд действительно высшего органа управления акционерным обществом. Органа управления обществом акционерами, имеющими достаточные крупные пакеты акций для принятия соответствующих решений, определяющих деятельность общества в целом.

   Примерно аналогичная ситуация складывается и в настоящий момент, но теперь уже в жилищном законодательстве. Жилищный кодекс предоставил вторую попытку принять участие каждому в управлении через участие в общем собрании, только теперь вопрос касается уже судьбы не родного предприятия, на котором нас застала приватизация, а более близкого вопроса – нашего с Вами места жительства каждого из нас, его семьи, близких и родственников. И если каждый из нас будет относиться к общим собраниям, проводимым в многоквартирным доме, примерно так же как он относился в свое время к общим собраниям акционеров, то и результат может быть аналогичный. Можно и далее проводить аналогии между общим собранием в акционерном обществе и общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Например, как и во времена приватизации, нас уже наделили вполне определенным количеством голосов, там это было осуществлено через ваучеры, обмененные потом на акции предприятия, и как легко расстались многие с этими голосами. И теперь все повторяется вновь, у нас у каждого есть уже определенное число голосов, с которыми каждый из нас может участвовать в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме. И это количество определено в части 3 статьи 48 Жилищного кодекса. Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении через участие в общем собрании собственников в многоквартирном доме. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен в статье 36 Жилищного кодекса. Общая площадь многоквартирного дома приведена в технической документации на многоквартирный дом.

   Таким образом, каждый может и должен определить количество голосов, которыми он будет располагать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения, принадлежащего на праве собственности, а в свидетельстве о праве собственности должна быть указана общая площадь, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в данном доме. Для получения этой площади необходимо обратиться к документации на многоквартирный дом или получить эти данные из бюро технической инвентаризации. Расчет общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, собирающихся провести общее собрание, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений в этом доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

   Вопросы определения количества голосов освещены во многих методических рекомендациях и иногда по-разному. В некоторых рекомендациях, например, предлагается каждый метр (10 метров) приравнивать к одному (10 голосам). Но мне кажется, что в этом вопросе нужно придерживаться норм, заложенных в Жилищный кодекс. Тем более, что от правильного определения доли каждого собственника и количества, принадлежащих ему голосов в дальнейшем, в случае рассмотрения какого спорного вопроса или решения, принятого общим собранием, в судебных инстанциях были бы основания у суда для принятия правильного решения.

   Кстати, небезынтересна при этом и дальнейшая судьба доли в праве общей собственности на общее имущество или иными словами количества голосов на общем собрании, которым может располагать собственник помещения. Гражданский кодекс предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Следовательно, если участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, произведет неотделимые улучшения этого имущества, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, какое количество голосов будет принадлежать участнику долевой собственности, который произвел за свой счет, например, ремонт крыши или произвел замену труб в подвале в многоквартирном доме. В многоквартирном доме, в котором часть помещений принадлежит муниципальному образованию, и эти работы были выполнены за счет бюджетных средств и в счет капитального ремонта дома, который в свое время, в установленные нормами содержания жилищного фонда сроки не был проведен. Пока ответов на этот и многие другие вопросы в отношении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс не содержит.

   Здесь так же напрашивается аналогии с первыми собраниями в акционерных обществах, когда строгая нормативная база отсутствовала, было множество диспозитивных норм, и было очень много вопросов, связанных с определением итогов голосования, с процедурами созыва и проведения общего собрания. Акционерное законодательство прошло достаточно длительный путь доработки, сам закон об акционерных обществах менялся неоднократно, и в двух случаях достаточно принципиально, кроме этого было множество судебных решений, в полоть до решений, принимаемых верховными судами нашей страны, и даже Конституционным судом России. И даже сейчас при проведении общего собрания в акционерном обществе порой встречаются достаточно интересные ситуации, не оговоренные действующим законодательством. Не менее длительный срок понадобиться и для доработки Жилищного кодекса, поправки в который вносятся постоянно. Но общие собрания в многоквартирных домах нужно уже проводить сейчас и проводить эти собрания нужно руководствуясь тем законодательством, которое есть на настоящий момент и определено Жилищным кодексом. Но конструкция самого общего собрания, вернее не полного описания в Жилищном кодексе положений, регулирующих процедуры созыва, проведения его, с моей точки зрения, предусматривалась только для проведения одного единственного собрания с целью выбора способа управления многоквартирном домом. И при этом предполагалось, что способ управления должен быть либо управляющей компанией, либо товариществом собственников жилья.

   В этом издании предпринята попытка обобщить существующие различные нормативные документы, разработанные в развитие норм Жилищного кодекса в вопросах организации, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Автор надеется, что настоящее издание поможет ознакомиться и разобраться в главных нормативных документах, регулирующих порядок созыва, проведения и организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. И обратить внимание на основные положения из множества этих документов, необходимых для проведения общего собрания. Автор учтет все пожелания и с благодарностью примет замечания по данной работе, которые можно направлять в адрес издательства или оставить на сайте издательства или сайте поддержки книг автора http://oao.vov.ru

2. Основные положения, нормативные документы

   Основным нормативным документом, определяющим основные проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является Жилищный кодекс Российской Федерации. И в частности в основном это глава 6. «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников», содержащая основные статьи, определяющие порядок проведения общего собрания. Но отдельные положения по общему собранию собственников встречаются и в других статьях Жилищного кодекса. При проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и положения новой главы Гражданского кодекса «Глава 9.1. Решения собраний», устанавливающей случаи при которых возникает недействительность решения собрания, общие собрания могут быть признаны недействительными или оспоримы. Так статья 181.5 Гражданского кодекса устанавливает:

   Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

   1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

   2) принято при отсутствии необходимого кворума;

   3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

   4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

   Кроме перечисленного выше в развитие отдельных положений Жилищного кодекса разработано достаточно много дополнительных нормативных документов. И это, прежде всего ряд постановлений Правительства Российской Федерации, существенно дополнившие отдельные статьи Жилищного кодекса, среди которых необходимо отметить такие документы, как:

   постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

   постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»

   постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

   постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 года N 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа»;

   постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 г. «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

   постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

   постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

   постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»;

   постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

   постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»

   Отдельные положения из этих постановлений содержат прямые указания на то, что тот или иной вопрос может быть решен только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Например, пункты 31—33 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 ( http://base.garant.ru/12148944, опубликовано: 22 августа 2006 г. в «РГ» – Федеральный выпуск №4150) устанавливает, что:

   17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

   31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

   Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

   32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

   33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

   Или еще один, не менее наглядный пример. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» был утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В дополнение к «старому» госстроевскому документу – постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (текст постановления опубликован в «Российской газете» от 23 октября 2003 г. N 214 (дополнительный выпуск), в журнале «Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов», ноябрь 2003 г., N 46, 47) и достаточно подробному, появился еще один нормативный документ. И который определил минимальный перечень работ, дополнил существующие нормативные документы.

   Минимальный перечень услуг и работ включает в себя:

   1) работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (в том числе, проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений, проверка кровли на отсутствие протечек);

   2) работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (в частности, проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода, удаление воздуха из системы отопления);

   3) работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок).

   Перечень услуг и работ периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

   а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

   б) в договоре управления многоквартирным домом – в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

   в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, – в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

   г) в договоре оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении, заключенном между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией;

   д) в решении застройщика – если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом (до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса).

   Таким образом, в настоящий момент применяются все три нормативных акта и в связи с появлением нового документа необходимо было внести соответствующие изменения и в договор управления многоквартирным домом и уточнить перечень работ. И утвердить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома данные дополнения и изменения.

   Достаточно существенным дополнением являются также и подзаконные акты, издаваемые в виде приказов, писем и методических рекомендаций министерств. Так, например, очень важным для правильного проведения общих собраний в многоквартирном доме является приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр которым утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В настоящее время этот приказ является основным нормативным документов для регламентации проведения общих собраний собственником в многоквартирном доме. С внедрение в стране государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающей возможность проведения общего собрания с использованием системы в соответствии с ст. 47.1 Жилищного кодекса, возможно, будут разработаны иные методические рекомендации, но пока действует этот приказ. Поэтому для правильного рассмотрения конкретного вопроса повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться не только Жилищным, Гражданским кодексами, но всеми подзаконными нормативными документами.

   Необходимо иметь в виду и то, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации (см. пункт «к» часть 1 статья 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Эти положения нашли свое прямое отражение теперь в Жилищном кодексе. В статье 5 Жилищного кодекса закреплено право органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий и в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Правовым основанием их принятия служит и федеральный закон от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В развитее этого законодательного акты разработаны и соответствующие законы субъектов Российской Федерации, уставы муниципальных образований. При этом четко в статьях 12 -14 Жилищного кодекса определена компетенция и разграничены полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

   1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

   2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

   3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

   4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

   5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

   6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;

   7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

   8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

   9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

   10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

   10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

   11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

   12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

   13) установление правил пользования жилыми помещениями;

   14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

   15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

   16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

   16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;

   16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;

   16.3) установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее – деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах), а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;

   16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;

   16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);

   16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;

   17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

   18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

   К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

   1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

   2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

   3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

   4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

   5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

   6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

   7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

   8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

   8.1) осуществление регионального государственного жилищного надзора;

   8.2) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;

   8.3) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

   8.4) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

   9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

   К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

   1) учет муниципального жилищного фонда;

   2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

   3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

   4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

   5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

   6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

   7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

   8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

   9) осуществление муниципального жилищного контроля;

   9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

   10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

   Как видно из приведенного выше полномочия органов власти разграничены и обозначены в Жилищном кодексе достаточно подробно. При этом отдельно частью 2 статьи 14 Жилищного кодекса оговорено, что в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вопросы компетенции органов местного самоуправления вопросов определяются законами данных субъектов Российской Федерации.

   Следовательно, при организации и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и существующую региональную законодательную базу.

   Первые подзаконные акты в развитие нового Жилищного кодекса появились в наших столицах практически сразу же после вступления в силу Жилищного кодекса. В северной столице – Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга подготовил и распространил методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, которое содержало, в том числе и рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников в многоквартирном доме и даже в электронной форме. Очень много информации размещено на странице http://gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/. Не отстала от этого начинания и столица нашей родины. Правительство Москвы разработало ряд постановлений, среди которых необходимо отметить, прежде всего, это постановление №9-ПП от 17.01.2006 г. «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве», постановление от 24.04.2007 г. №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». А так же распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 №393 «Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Эти и многие другие документы можно найти на сайте http://housing.mos.ru.И хотя на основании этих методических рекомендац ий распространилось такое понятие, как «создание счетной комиссии» общего собрания, рабочего органа собрания, по аналогии с общим собранием в акционерном обществе. Необходимость в определении количества присутствующих на общем собственников помещений, количестве голосов, которыми они имеют в распоряжении, для определения правомочности общего собрания (определение кворума). А также определения итогов голосования по вопросам повестки дня общего собрания все же приводит к тому, что кому то из собственников помещений необходимо будет поручить выполнять эту обязанности.

   Аналогичные разработки имеются и в других регионах нашей страны, правда, о широкой доступности их для граждан не приходится говорить. И хотя практически все администрации органов местного самоуправления имеют свои печатные издания, и к настоящему времени выпустили также аналогичные методические рекомендации, но, к сожалению массовой публикации этих пособий и рекомендаций по проведению и организации общих собраний собственников в многоквартирном доме не произошло. Отдельные документы можно найти в сети интернет на официальных сайтах органов местного самоуправления. Много ссылок на методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме содержится на страницах сайта автора http://oao.vov.ru/s.htm,http://oao.vov.ru/sobgkh.htm.Ипоявление, хоть и с большим опоздани ем, Методических рекомендаций по порядку организа ции и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр (в дельнейшем по тексту «Методические рекомендации») основного нормативного документа, унифицирует процедуры проведения общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме для всех регионов нашей страны. И данное издание ориентировано именно на этот нормативный документ.

3. Общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме

   В соответствии с нормами, установленными в статье 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. И в данном случае не делается различий для форм собственности данного многоквартирного дома – частная ли это форма, государственная или муниципальная. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом и это орган управления в независимости от принятой формы управления этим домом, даже если в этом доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Вернее, товарищества собственников недвижимости, как установлено теперь в новой редакции Гражданского кодекса в статье 123.12 ‒товарищества собственников недвижимости

   Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

   Данное юридическое лицо – товарищество собственников недвижимости и создаются в основном именно для осуществления функций управления. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предусматривает и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

   В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. И только общее собрание определяет условия договора управления, в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, в случае если выбран способ управления – управление управляющей организацией. И только общее собрание может принять решение о создании товарищества собственников жилья и утвердить устав товарищества собственников жилья, в соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст.136, ч.2 ст.135 Жилищного кодекса, в случае если выбран способ управления – управление товариществом собственников жилья. Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание, или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 Жилищного кодекса на этот случай не предусматривает каких-либо исключений, а часть 1 статьи 45 кодекса говорит о том, что должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.

   Необходимо обратить внимание так же на то, что Жилищный кодекс устанавливает, что именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не просто жильцов это дома, а только собственники помещений в многоквартирном имеют право принимать решения на общем собрании. И это одно из основных условий, которое нужно понять многим из нас, например, проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на участие в общем собрании с правом принятия решения, по вопросам, поставленным на голосование. Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, а жильцы, проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов, участвовать в голосовании на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме. И только при наличии доверенности от собственников помещений они могут принять участие в работе общего собрания и представлять интересы собственника помещения на общем собрании. Порядок выдачи доверенности, ее содержание регламентируют статьи 185—189 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверенность, выданная представителю собственника помещений, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, место жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность, наименование юридического лица и т. д.). Действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам. В силу требований установленных пунктом 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность может быть удостоверена не только в нотариальной форме, доверенность может быть так же удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Требованиями п. 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что доверенность от имени юридического лица выдается за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. И складывающаяся к настоящему времени судебная практика показывает насколько важно правильное оформление доверенностей на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательно также определено, что представителем Российской Федерации, субъекта Российской Федерации муниципального образования может назначаться государственный служащий, который осуществляет свою деятельность на основании положения, утвержденного соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 39 Федерального закона 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».) При рассмотрении доверенностей необходимо также учитывать и такой момент, что практически во всех домах, за исключением домов, построенных жилищно– строительными кооперативами, может быть доля муниципальной собственности, государственной собственности. Но вот оформлена ли (зарегистрирована) она как собственность муниципального, государственного жилищного фонда? Поэтому для правильного оформления доверенностей, а особенно при регистрации их в качестве документа, предоставляющего право на участие в работе общего собрания необходимо учитывать множество факторов. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. В приложении №2 к «Методическим рекомендациям» приведена примерная форма доверенности на голосование.

   Необходимо так же иметь в виду и то, что в части 5 статьи 46 Жилищного кодекса установлено – решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Поэтому присутствовали Вы на собрании или нет, нравится оно Вам или нет, но Вам придется исполнять решения принятые общим собранием, при условии, что оно признано законным. В Жилищном кодекса установлены основные обстоятельства, определяющие правомерность принятых решений, а именно решение общего собрания должно быть принято в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания.

   Таким образом, можно выделить ряд основных условий для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, см. рис. 1.

   Рис.1. Основные условия, определенные Жилищным кодексом.

   И были обязательны для исполнения его всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме:

   · решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в части 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса;

   · решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса;

   · решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса;

   · решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса;

   · решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

   · решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

   · решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном части 3 статьи 46 Жилищного кодекса;

   Это основные требования, установленные в Жилищном кодексе, по которым можно оценивать правомерность соответствующего решения общего собрания в случае возникновения спора.

   Статья 246 Гражданского кодекса определила, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В то же время Жилищный кодекс оставил для единогласного решения собственников помещений только два вопроса. Это вопрос об уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса) и вопрос реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса). А также уменьшил количество голосов, необходимых для принятия решений по другим вопросам. В одном случае до квалифицированного большинства собственников помещений, то есть не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решений по вопросам, предусмотренным пунктами 1—3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса:

   1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

   2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

   3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

   В других случаях, для принятия решения по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, достаточно просто большинства голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, таким образом, часть вопросов может рассматриваться только собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, а часть вопросов может быть рассмотрена общим собранием собственников помещений. Несмотря на схожесть этих суждений, это все же различное количество голосов необходимых для принятия решения. Так общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. И для принятия решения этим собранием достаточно просто большинства голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Таким образом, 25% +1 голос от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме будет достаточно для принятия решения на общем собрании ряда вопросов затрагивающих интересы уже всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме никак нельзя недооценивать, так как принятые им решения могут иметь принципиальное значение в дальнейшем для всего многоквартирного доме, причем это решение может быть принято, как показано выше, и при небольшом количестве присутствующих собственников помещений. Необходимым условием для исполнения решений такого общего собрания является соответствие его процедуры проведения требованиям действующего законодательства. Поэтому проявляя инертность при участии в общих собраниях в многоквартирном доме можно получить такой же результат, какой получили многие при проведении приватизации промышленных предприятий в нашей стране. Тем более что сравнений с общим собранием акционеров было выше приведено, как мне кажется достаточно.

   При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, как отмечает в свое работе И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» – «Семейное и жилищное право», 2005, N 4

   «при этом для случаев принятия решений большинством голосов возникает вопрос о защите прав меньшинства и справедливости такого порядка формирования общей воли. Представляется, что здесь следует различать возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства.»

   Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая, к примеру, квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. И как справедливо подчеркивает П. В. Крашенинников:

   «Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т. е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности» (Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 23). Поэтому лицо, приобретая квартиру, самим приобретением права собственности на данный объект выражает согласие на вступление в связанные с объектом правоотношения по общему имуществу в многоквартирном доме. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, так как он определенным образом, указанным в законе, выразил свою волю на вступление в эти отношения. Иначе говоря, субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов. А значит, и с тем, что практически «сформированная» воля как общая воля будет волей большинства. В данном случае можно говорить о том, что принцип большинства как бы не опровергает общего принципа единогласия, так как на действие принципа большинства выражают согласие, тем или иным образом, все сособственники. Поэтому само по себе решение, принимаемое сособственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства. Нарушением же прав меньшинства будет являться несоответствие такого решения, в том числе в части порядка его принятия, требованиям законодательства».

   Как отмечают многие авторы, Жилищный кодекс сделал возможным управление имуществом многоквартирного дома. Приведем еще одну достаточно длинную цитату из книги И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом»

   «Применение норм пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Указанные положения ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленности субъектного состава этой собственности.

   Поэтому наличие в многоквартирном доме отношений общей долевой собственности обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства собственников».

   Указанный правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе «большинства голосов», нашел соответствующее отражение в ЖК РФ (ст. 46). В частности, несмотря на вышеуказанные требования ГК РФ, ЖК РФ непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества».

   И это стало возможным за счет снижения необходимого количества голосов для принятия решения, при этом вступив в некоторые разногласия с Гражданским кодексом в части распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. При этом передавая часть вопросов на рассмотрение уже высшего органа управления – общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Впрочем, проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – их совместное присутствие для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, при количестве квартир в этом доме более 100 представляется уже достаточно проблематичным. А для отделения ряда принципиальных вопросов, требующих к тому же принятия решения квалифицированным большинством – 2/3 от общего количества собственников помещений в данном многоквартирном доме, делает этот орган все же не совсем жизнеспособным при решении ряда вопросов. Но и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, также не имеет шансов для принятия решения в многоквартирном доме. Поэтому передача части вопросов на рассмотрение общего собрания собственников, к тому проведенного путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Все это делает реальным возможность принятия определенных решений по вопросам управления имуществом многоквартирного дома. И принятие такого решения путем заочного голосования является наиболее перспективным вариантом для проведения общих собраний собственников в многоквартирном доме.

   Поправки в Жилищный кодекс, принятые в 2014 году Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ, в частности введение статьи 47.1, в которой устанавливается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования и использованием системы. Внедрение государственной информационно системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) вероятно позволит разрешить многие проблемы общих собраний. Это и определение кворума собственников в многоквартирном доме, формирование повестки дня общего собрания, автоматизированное подведение итогов голосования, подготовка протоколов общего собрания и решение многих других вопросов.

   Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме с применением ГИС ЖКЖ определено в отдельных статья Жилищного кодекса:

   в пп. 3.2 – 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

   принятие решения об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

   принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания);

   в пп. 1—4 ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ:

   сведения об администраторе общего собрания (наименование или фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);

   место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;

   дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;

   порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

   Применение ГИС ЖКХ для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества собственников недвижимости, членов жилищного кооператива не представляется достаточно сложным и технически не осуществимым. Немного затруднительным конечно этот процесс будет для граждан старшего поколения, им сложнее привыкать к этим нововведениям. Впрочем, на помощь старшему поколению всегда может прийти молодое для которого все это не представляет вообще никаких проблем.

3.1. Виды и формы проведения общего собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, как было отмечено выше, является органом управления многоквартирным домом. И работа этого органа обусловлена определенными правилами, установленными в Жилищном кодексе Российской Федерации. Определены виды и формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   Рис. 2. Виды и формы проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме.

   Общие собрания подразделяются на обязательное, проводимое ежегодно (годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме), сроки и порядок проведения которого устанавливаются общим собранием собственником помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не определяет сроки, порядок проведения годового собрания, а также какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на таком собрании, то есть обязательно включаться в повестку дня годового собрания. Собственники помещений должны решать эти вопросы самостоятельно в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно состояться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня, порядок направления сообщений о проведении собрания. В том числе порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. А так же адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания, порядок уведомления о принятых решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания. Необходимость проведения ежегодно годовых общих собраний обусловлена прежде всего тем, что вопросы связанные с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома требуют принятия необходимых решений. Так как с течением времени дом подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянном контроле за его состоянием. Следует также принимать во внимание и то, что п. 9.3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731) предусмотрено, что отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год раскрывается управляющей компанией ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация, товарищество, кооператив осуществляли управление многоквартирным домом. Поэтому целесообразно было бы и рассмотреть этот отчет на годовом общем собрании в эти же сроки. Одновременно следует учитывать, что например, в летние месяцы многие уезжают в отпуска, что будет влиять на кворум общего собрания. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом наличие кворума обязательно и для всех последующих повторных общих собраний. Обязательность кворума общего собрания собственников не «преодолевается» фактом повторности созыва собрания, как это имеет место, например, в акционерном законодательстве. (см. пункт 3 ст.58 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), При этом Жилищный кодекс не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Но следует отметить, что Жилищный кодекс не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

   Помимо проведения годового общего собрания Жилищный кодекс предусматривает и собрание, созванное по инициативе любого из собственников в любое время – внеочередное общее собрание собственником помещений в многоквартирном доме. По принятому в законе об акционерных обществах определению (см. статью 47 ФЗ от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах») – «проводимые помимо годового общие собрания акционеров являются внеочередными». Поэтому и в данном случае можно так же провести разграничение между годовым общим собранием собственников помещений и внеочередным. Возможность проведения внеочередных общих собраний установлена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом. Особые случаи, при которых должно проводиться внеочередное общее собрание собственников помещений, Жилищный кодекс не устанавливает. Нет препятствий и по количеству голосов, например, внеочередное общее собрание акционеров проводиться на основании требования акционеров (акционера), являющихся владельцами не менее чем 10 процентов голосующих акций общества на дату предъявления требования. Для созыва общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме не важно, каким количеством обладает собственник помещений. Поэтому внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого общего собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Императивным образом Жилищный кодекс определил лишь порядок его проведения в части 4 статье 45 Жилищного кодекса. Условиями созыва и проведения внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном доме, установленные требованиями Жилищного кодекса, является и то, что вопрос, выносимый на внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть отнесен к компетенции общего собрания. То есть, решение по этому вопросу требует принятия именно общим собранием собственников помещений. А так же обязанность собственника помещений, по инициативе которого созывается внеочередное общее, сообщить всем остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. И лучшим подтверждением того, что такое сообщение было направлено всем собственникам помещений, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений. Общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме это наличие кворума – присутствие на общем собрании минимального необходимого количество голосов собственников помещений, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

   Помимо классификации по видам общие собрания собственников помещений могут быть разграничены и в зависимости от формы их проведения. Жилищный кодекс определяет и основные формы проведения общих собраний собственников в многоквартирном доме, их две, как это представлено на рисунке 2. Основная форма проведения общего собрания – это совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. То есть фактическое нахождение собственников помещений в определенном месте с целью непосредственного коллективного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по ним. Такая форма проведения общего собрания реализуется с большим трудом именно в многоквартирных домах при количестве квартир более 100. Но статья 47 Жилищного кодекса определяет, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято и без проведения собрания – совместного присутствия, а путем проведения заочного голосования. То есть передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Собственник помещений в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема таких решений, определенного в сообщении о проведении общего собрания. Необходимым условием проведения общего собрания в форме заочного голосования является оформленное в письменной форме решение собственников по вопросам, поставленным на голосование. Если продолжить аналогии с общим собранием акционеров, то это аналог бюллетеня для голосования на общем собрании акционеров, но в более простом его варианте. Содержание формы такого решения определено в части 3 статьи 47 Жилищного кодекса. Примерная форма решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования приведена в приложение №4 к «Методическим рекомендациям».

   При этом необходимо отметить, что Жилищный кодекс не содержит ограничений для принятия решения общим собранием в форме заочного голосования. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Но данная форма проведения общего собрания не позволяет собственникам помещений присутствовать на собрании, а голосование осуществляется исключительно посредством оформленных в письменной форме решений собственников.

   Таким образом, при разграничении двух форм проведения общего собрания собственников помещений, определяющим является не способ голосования и не круг рассматриваемых вопросов, а наличие у собственников помещений права принимать непосредственное участие, наряду с иными собственниками, в обсуждении вопросов повестки дня собрания и голосования по ним. Или высказать свое мнение путем направления письменного решения при проведении собрания в форме заочного голосования. Какую из форм проведения общего собрания выбрать в конченом счете определяет инициатор проведения общего собрания, так, например, некоторые авторы (Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. – ЗАО «Юстицинформ», 2007 г.) считают, что

   «при решении вопроса о создания ТСЖ «целесообразнее первое собрание собственников помещений проводить в очной форме по следующим причинам:

   полезно познакомиться со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором им придется жить рядом;

   необходимо выяснить для дальнейшей деятельности ТСЖ реквизиты, чтобы поддерживать связь с каждым собственником;

   следует получить копии документов, необходимых для надлежащего оформления протокола общего собрания собственников;

   в устной дискуссии можно донести до каждого собственника информацию о необходимости создания ТСЖ, а также своевременно разъяснить все возникающие вопросы в процессе обсуждения необходимости создания ТСЖ и утверждения устава ТСЖ;

   можно привлечь на сторону создания ТСЖ для управления домом со стороны других собственников помещений, пришедших на общее собрание, заручиться их поддержкой и получить от них посильную помощь».

   Данные доводы конечно можно признать убедительными, но как провести общее собрание в форме совместного присутствия всех собственников помещений в многоквартирном доме, где например, 500 и более квартир. Собрать кворум для проведения такого собрания в форме совместного присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, мне представляется достаточно проблематичным. И к тому же оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, в спокойной домашней обстановке, с возможностью ознакомиться с предоставленными материалами по вопросу повестки дня, позволяют принять более взвешенные решения по вопросам, вынесенным на рассмотрение общего собрания. Решения, которые тому же будут иметь и документальное оформление, и позволят определить свое мнение по вопросам повестки дня общего собрания каждому собственнику помещений. То есть мне представляется, что общее собрание путем проведения заочного голосования является наиболее удобной формой проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А в дальнейшем внедрение системы ГИС ЖКЖ приведет к тому, что все собрания будут проводиться в заочной форме с использованием этой системы.

3.2. Порядок созыва и проведения общего собрания

   Жилищным кодексом решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого общего собрания, это решение следующих вопросов:

   · определение срока проведения годового общего собрания (ч.1 ст. 45 Жилищного кодекса);

   · определение порядка проведения годового общего собрания (ч. 1 ст.45 Жилищного кодекса);

   · определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч.4 ст.45 Жилищного кодекса);

   · определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч. 3 ст.46 Жилищного кодекса);

   · порядок оформления протоколов общего собрания (ч. 1 ст.46 Жилищного кодекса);

   · определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч. 4 ст.46 Жилищного кодекса);

   Поэтому целесообразно данные вопросы решит на одном из первых общих собраний собственников помещений и оформить их в виде одного документа – Положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании. В случае же если такое положение о порядке проведения собрания не будет принято, то на каждом общем собрании необходимо будет определять эти вопросы вновь.

   Для инициатора проведения общего собрания целесообразно бывает составить план-график подготовки созыва и проведения общего собрания, определить ответственных лиц за выполнение тех или иных мероприятий, порядок и сроки исполнения этих мероприятий или выполнять все это самому инициатору проведения общего собрания, стараясь ничего не упустить и не забыть. Алгоритм подготовки и проведения общего собрания в общем виде представлен на рисунке 3.

   Рис. 3. Последовательность подготовки созыва и проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме.

   Основные мероприятия по подготовке и проведению общего собрания в форме совместного присутствия собственников помещений:

   · составление списка собственников помещений (реестр собственников помещений);

   определение повестки дня общего собрания;

   разработку проектов решений по пунктам повестки дня общего собрания;

   · подготовку информационных материалов в рамках подготовки общего собрания акционеров;

   рассылку или вручение текста сообщения о проведении общего собрания, решений собственников помещений для голосования, а при проведении собраний в заочной форме и материалов собрания;

   · определение мест (адресов), где участники собрания могут ознакомиться с материалами общего собрания;

   · обработку корреспонденции, поступившей в адрес общего собрания, и подведение итогов заочного голосования;

   · аренду зала (помещения) для проведения общего собрания;

   · техническое обеспечение работы общего собрания;

   оформление протоколов общего собрания;

   уведомление собственников помещений о решениях, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итогов голосования по вопросами повестки дня общего собрания;

   Но по усмотрению инициаторов проведения общего собрания он может быть дополнен и другими мероприятиями. Приведенные выше основные вопросы, которые, как правило, необходимо решить еще до проведения общего собрания, чтобы не превратить общее собрание собственников помещений в просто обмен мнениями соседей по подъезду или дому. А именно в орган управления способный принимать конструктивные решения и юридически правильные. На рисунке 3 в общем виде (в сокращенном варианте) представлены указанные выше мероприятия в виде последовательности действий при подготовке, созыве и проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме.

   Подготовка к созыву общего собрания начинается с составления списка его участников или с уточнения данных в существующем списке. Данный список должен содержать сведения только о собственниках помещений, так как граждане, проживающие на основании договоров найма, аренды не могут принимать участие в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания, а могут представлять интересы собственников только на основании доверенности, образец которой приведен в приложении. Список собственников помещений в многоквартирном доме может быть получен в органах управления домом (домовом комитете, управляющей компании, товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе) либо составлен инициаторами проведения общего собрания самостоятельно на основании данных из росреестра https://rosreestr.ru/. Впрочем, этот наиболее дорогостоящий вариант применим для проведения первичного общего собрания.

   Список участников общего собрания соб ственник ов может быть пос тро енной по любой форме, но основу его должна составлять информация, позволяющая однозначно определить собственника помещения и количество голосов принадлежащих собственникуи содержать следующие данные:
   номер квартиры в многоквартирном доме;

   ФИО собственника/представителя собственника (наличие доверенности);

   документ, удостоверяющий право собственности;

   площадь квартиры (S кВ. м.);

   Этот документ позволит определить количество голосов, которым обладают собственники помещений и необходим будет и для проведения уведомлений собственников помещений и для проведения регистрации в случае проведения общего собрания в форме совместного присутствия. На его основе может быть составлен так же и реестр вручения (оправки по почте) собственникам помещений сообщения о проведении общего собрания и бланка решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования. И чем тщательнее будет подготовлен этот документ, тем более достоверными будут итоги голосования на общем собрании

   Одним из следующих этапов подготовки общего собрания будет являться определение повестки дня общего собрания и разработки проектов решений по пунктам повестки дня общего собрания. Сформулировать проекты решений общего собрания по вопросам повестки дня необходимо для того, чтобы их можно было предложить участникам собрания при проведении голосования или записать в бланки решений собственников помещений для голосования при проведении собраний путем проведения заочного голосования. Вопросы повестки дня общего собрания необходимо также уточнить на соответствие их компетенции общего собрания, и определения необходимого количества голосов для принятия этого решения. Это поможет сделать таблица 1, приведенная в тексте настоящего издания далее в разделе «Компетенция общего собрания». Кроме того повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной, в ней не допускается включение вопросов типа «разное», ну хотя бы потому, что такой вопрос не отнесен Жилищным кодексом для рассмотрения его на общем собрании. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. И только решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

   Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь достоверную информацию по вопросу, выносимому для рассмотрения на общем собрании. Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании. Например, количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находиться уже в управлении этой компании, а так же и другую информацию, то есть по каждому вопросу повестки дня для принятия решения необходимо подготовить информационные материалы. И чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят общим собранием. Но помимо предоставления дополнительных информационных материалов необходимо также правильно и своевременно проинформировать всех собственников помещений о проведении общего собрания.

   Инициаторам общего собрания, проводимого в форме собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) необходимо определиться с местами (адресом), где участники собрания могут ознакомиться с материалами общего собрания. А также определиться, где будет проходить общее собрание – осуществить аренду зала (помещения) для проведения общего собрания. И предусмотреть техническое обеспечение работы общего собрания для осуществления регистрации участников общего собрания, возможности проведения голосования и подведения итогов голосования. Для собрания, проводимого в форме заочного голосования, необходимо предусмотреть место или адрес, куда должны передаваться решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также осуществлять обработку корреспонденции, поступившей в адрес общего собрания. То есть выполнить все необходимые организационные мероприятия для успешного созыва и проведения общего собрания в соответствии с требованиями действующего законодательства.

   Не менее важным в процедуре проведения общего собрания собственников помещений является о документальное подтверждение проведения общего собрания – оформление протоколов общего собрания. Протокола общего собрания оформляются все проводимые в данном доме общие собрания собственников помещений. Жилищный кодекс в статье 46 прямо указывает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. В приложении №3 к «Методическим рекомендациям приведена примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма). А в приложение №4 -примерная форма решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования. Дополнением этого протокола будет так же и документ, составленный по итогам регистрации собственников помещений и их полномочных представителей, участвующих в общем собрании на основании списка собственников помещений с отметками о присутствии на общем собрании собственников помещений или отправки (получения) сообщений. Данные документы помогут избежать многих вопросов в дальнейшем.

   И заключительным этапом проведения общего собрания Жилищный кодекс определяет необходимость информирования всех собственников помещений об итогах работы общего собрания, что очень часто игнорируется многими инициаторами проведения общего собрания. Но в части 3 статьи 46 Жилищного кодекса установлено:

   Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

   Одновременно в части 4 статьи 46 Жилищного кодекса определено, что протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

   Намного упроститься ситуация в случае проведения общего собрания с использованием информационной системы, так как протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, сформированные с использованием системы общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, электронные образы решений собственников помещений в многоквартирном доме по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в системе

   Проведение общего собрания это достаточно затратное мероприятие, поэтому на расходы, связанные с подготовкой и проведением общего собрания необходимо заранее определить смету расходов (например, затраты на бумагу, канцелярские принадлежности, почтовые расходы, аренду зала, техническое оснащений и т. д.), и утвердить ее общим собранием и определить источники финансирования. Жилищный кодекс ничего не говорит о том, кто должен нести расходы на созыв и проведение общего собрания собственников помещений. Предполагается, что расходы на созыв и проведение общего собрания собственников будет нести собственник, по инициативе которого собрание созывается. Но данный подход не всегда оправдан и было бы правильным предусмотреть в Жилищном кодексе обязанность иных собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. При условии, конечно, что собрание созывается действительно в интересах всех собственников, а не в корыстных целях отдельных лиц, что и должно быть регламентировано Жилищным кодексом.

   Подготовка и проведение общего собрания может быть осуществлена на основании договора с коммерческой организацией, которые скоро будут предлагать такие услуги. И этот вариант также нужно предусмотреть в «Положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»

3.3. Определение повестки дня, компетенция общего собрания

   Повестка дня общего собрания собственников в многоквартирном доме устанавливается собственником созывающим собрание. И перечень вопросов, которые могут рассматриваться на общем собрании, строго ограничен в Жилищном кодексе – компетенцией общего собрания, то есть определенным перечнем вопросов. Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлена Жилищным кодеком не достаточно однозначно. С одной стороны часть статей кодекса содержат вполне определенные указания на то, что решение тех или иных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правда, по мнению автора, не совсем одинаково сформулированные в различных статьях. С другой стороны при организации собственников помещений в многоквартирном доме, в какое либо сообщество, будь то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья компетенция общего собрания членов такого сообщества будет определяться уже не только Жилищным кодексом, но и уставом такой организации. И опять-таки определяться положениями Жилищного кодекса, но уже дополнительно для таких объединений собственников. И к тому же в уставах этих организаций допускается доопределить компетенцию общего собрания. Так, например компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива см. статью 116 Жилищного кодекса. Более расширенная компетенция у общего собрания членов товарищества собственников жилья, см. статью 145 Жилищного кодекса, и что хорошо видно из текста статьи, определяющей компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья. К тому же помимо указанных в данной статье вопросов уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных может быть отнесено решение и иных вопросов. Это вполне оправдано для той или иной организационной формы объединения собственников помещений, так как связано уже с определением и работы этой организации. Впрочем, и встречаются и противоречия, например, в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, так как кроме того круга вопросов, обозначенных в Жилищном кодексе явно будет не достаточно в этом случае. Достаточно интересные замечания по вопросам компетенции общего собрания приведены в одной из статей, посвященных проблемам общего собрания в работе. И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» «Семейное и жилищное право», 2005, N 4

   «Одновременно ЖК РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 статьи 147 ЖК РФ. Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и другими). Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом к примеру, общим собранием членов товарищества как высшим органом управления такого товарищества, в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом, создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, – фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке».

   Но Жилищный кодекс постоянно дорабатывается, уже внесено более 30 поправок. Так, например, был исключен пп. 12 части 2 статьи 145, который вступал в явное противоречие со статьей 45. Установление четкой компетенции органа управления – общего собрания собственников в многоквартирном доме – предопределяет в дальнейшем правомочность принятых решений этим органом, что подтверждается судебной практикой.

   В настоящей редакции Жилищного кодекса действуют нормы, определенные и для общего собрания собственников помещений и нормы, установленные в уставах сообществ в которые объединены собственники помещений. Но следует разграничивать компетенции эти общих собраний. Например, решением общего собрания собственников помещений, созванного по инициативе любого из собственников помещений в этом доме, может быть прекращено управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищным кооперативов. А вот прекращение деятельности товарищества собственников жилья или жилищного кооператива определяются уже общим собранием членов этого товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, хотя в Жилищном кодексе есть и исключения из этого утверждения.

   Но остановимся более подробно на компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в том виде, как она изложена в основных статьях Жилищного кодекса.

   Статья 44 Жилищного кодекса определяет, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится решение следующих вопросов:

   1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

   1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

   1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

   2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

   3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

   3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

   3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

   3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания);

   3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

   4) выбор способа управления многоквартирным домом;

   4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

   5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   Одновременно пункт 5 этой статьи устанавливает, что и другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть так же рассмотрены и по ним принято решение на общем собрании. То есть перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по существу, является закрытым, поскольку, несмотря на то, что в данном перечне названы не все вопросы отнесенные к компетенции общего собрания, но иные вопросы могут быть предусмотрены только самим Жилищным кодексом. Как отмечает в своей книге Тихомиров Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов (под ред. М. Ю. Тихомирова) – М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2007.

   «буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции. Данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции».

   И с этим нельзя не согласиться – действительно формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений, как впрочем, и компетенция общего собрания в целом. Кроме этого можно привести и ряд иных вопросов, оговоренных в различных нормативных документах более детально, которые также необходимо рассматривать на общем собрании, но эти вопросы обозначены в Жилищном кодексе достаточно обобщенно и могут быть рассмотрены как под вопросы, к установленным в кодексе. И эти положения, по мнению автора, должны быть доработаны в Жилищном кодексе более детально.

   Обратим внимание на то, что обозначено в других статьях Жилищного кодекса и что относит кодекс для решения на общем собрании. И тем самым составим полный состав вопросов, определяющих компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

   · ч. 3. ст. 36 Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

   · ч. 2 ст.40 Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме;

   · ч. 1. ст. 45 Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

   · ч. 4 ст. 45. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

   · ч. 1 ст. 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме;

   · ч. 3 ст. 46. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений;

   · ч. 4 ст. 46. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания;

   · ч. 2. ст. 141. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

   · ч. 7. ст. 156. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме;

   · ч. 2. ст. 158. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта;

   · ч. 3 ст. 166. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

   · ч. 1 ст. 169 взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

   · ч. 5 ст. 170. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта

   · ч. 1. ст. 189. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

   К решению на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс отнес самые важные вопросы управления многоквартирным жилым домом. Вопросы, которые определяют стратегию управления таким домом на длительные периоды времени. И вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, так как этот вопрос для многих многоквартирных домов является открытым. Тем более, что это вопрос по сути своей распадается на несколько основных под вопросов – это о формировании земельного участка под многоквартирным домом, проведение необходимых работ по межевых, определению границ земельного участка, проведение государственного кадастрового учет и т. д. Статья 16 федерального закона Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом «подошва под домом» – идиома пошла в народ с легкой руки московских властей. И иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован в свое время. То в этом случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. То есть до вопроса, обозначенного в Жилищном кодексе, как принятие решений о пределах использования земельного участка общему собранию необходимо будет решить еще ряд вопросов. В этом случае неплохо будет определить так же первоначально и перечень ограничений использования земельного участка и только потом уже решать вопросы об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Но при этом необходимо учитывать, что при разработке закона преследовались прагматические интересы федеральной власти – за каждым домом в стране будет определен земельный участок и ему будет присвоен кадастровый номер, то есть будет собираться налог на землю, налог на недвижимость и т. д. С приобретением права собственности возникают и обязанности нести бремя расходов по ее содержанию, в том числе и уплаты налогов. Таким образом, в рамках, обозначенных в Жилищном кодексе, можно определить тот круг вопросов обязательных для рассмотрения их на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

   При рассмотрении вопросов на общем собрании принятие решения по этим вопросам предусмотрено различным составом участников голосования, что хорошо видно из таблицы 1. В основу построения этой таблицы положены положения часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса, определяющей порядок принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

   1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

   Из положений этой статьи видно, что часть вопросов может быть принята простым большинством присутствующих на общем собрании (пятьдесят процентов голосов плюс один голос) то есть от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Например, это вопросы организация и проведение общего собрания. Другая часть вопросов – это распоряжение общим имуществом, вопрос о пределах использования земельного участка принимается уже квалифицированным большинством – большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Есть часть вопросов – это о выборе способа управления многоквартирным домом, которые принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс предусматривает так же, что при решении ряда вопросов, связанных с реконструкцией, переустройством и (или) перепланировкой помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме или же такая реконструкция приведет к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме. То эти вопросы могут быть решены только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
   Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и количество голосов необходимых для принятия решения приведена в удобной табличной форме.

Таблица 1.

Таблица 1. Продолжение.

Таблица 1. Продолжение.

Необходимо сразу обратить внимание на различный состав участников голосования для принятия решения, если в первом случае это собственники помещений, принимающие участие в данном общем собрании. То в других случаях необходимо количество голосов должно определяться от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Различный состав участников голосования для принятия решений общим собранием, установленный Жилищным кодексом, является еще одним аргументом за проведение общего собрания в форме заочного голосования, так как в этом случае могут быть более достоверно определены итоги голосования. Возможны ситуации, когда общее собрание в форме совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленных на голосование, будет иметь кворум, но не вправе будет принимать решения по какому-то из вопросов повестки дня. В работе этого общего собрания приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, но в то же время данное собрание не правомочно принять решение по вопросу повестки дня, так как для принятия решения необходимо большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому вопросы компетенции общего собрания и необходимого количества голосов для принятия решения, необходимо всегда учитывать при подготовке к созыву общего собрания, при определении повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

3.4. Сообщение о проведении общего собрания

   Жилищный кодекс определяет, что информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 (десять) дней до даты его проведения инициатором проведения общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе:

   · собственника или несколько собственников помещений в многоквартирном доме;

   · в особых, оговоренных в Жилищном кодексе случаях, орган местного самоуправления.

   В «Методических рекомендациях» устанавливается и еще один инициатор общего собрания – лицо, ответственное за проведение общего собрания, избранное на первичном собрании собственников. Вот эти лица и имею право извещать о проведении общего собрания.

   В части 4 статьи 45 Жилищного кодекса установлено, что сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

   В части 5 статьи 45 Жилищного кодекса установлено, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

   1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

   2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

   3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

   4) повестка дня данного собрания;

   5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

   В приложение №1 к «Методическим рекомендациям» приведена примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   Однако в Жилищном кодексе также определено, что решением общего собрания собственников помещений в данном доме может быть иной способ направления сообщения в письменной форме. Поэтому в соответствии с условиями распространения информации в каждом конкретном доме (например, могут быть добавлены электронные способы), и должен быть определен конкретный вариант в «Положении о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». В случае, если общим собранием определен порядок голосования на общем собрании путем оформления письменного решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, а так же при проведения собрания путем заочного голосования одновременно с информационными материалами, сообщением о проведении общего собрания направляется и бланк письменного решения собственников помещений для голосования.

   При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного кодекса не позднее чем за 10 (десять) дней до даты и времени начала проведения собрания администратор общего собрания направляет сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме посредством системы и размещает сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в системе. При этом вводится еще и второй обязательный срок для инициатора общего собрания – не позднее чем за 14 (четырнадцать) дней до даты начала проведения общего собрания собственников администратору общего собрания должно быть передано сообщение о проведении общего собрания и отвечающее требованиям, проведен
   В этом случае в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указано следующие:

   · сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

   · форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

   · повестка дня данного собрания;

   · порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

   · сведения об администраторе общего собрания (наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);

   · место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;

   · дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;

   · порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

   Как видно в этом случае информации в сообщении о проведении общего собрания намного больше, и это обусловлено особенность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы.

   Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме это очень важный документ, так как помимо уведомления о проведении общего собрания, в этом сообщении определена повестка дня общего собрания. Необходимо помнить, что согласно нормы, установленной в части 2 статьи 46 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. И об этом нужно не забывать инициаторам проведения общего собрания при подготовке сообщения о проведении общего собрания.

   Не менее важным является и уведомления о решениях принятых общим собранием, как такового образца этого документа не предусмотрено в Жилищном кодексе, не приведен этот документ в «Методических рекомендациях», поэтому это может быть сделано в произвольной форме.

3.5. Голосование на общем собрании

   Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения в данном многоквартирном доме как лично, так и через своего представителя. В «Методических рекомендациях» установлено, что голосование проводится по каждому вопросу повестки дня общего собрания непосредственно после его обсуждения. Для проведения голосования необходимо определить каким количество голосов обладает каждый собственник в многоквартирном доме.

   В статье 36 Жилищный кодекс устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе чердаки подвали технические этажи и т. д. И являясь собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны участвовать в управлении таким имуществом, и на них лежит также бремя содержания данного имущества. Это возлагает и обязанность участия в принятии решений на общем собрании, то есть голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.

   Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен статье 36 Жилищного кодекса. Интересно в этом плане письмо Министерства регионального развития РФ России от 04 апреля 2007 №6037-РМ/07, в котором разъяснен порядок определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:

   Жилищный кодекс РФ, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, и иные нормативные правовые акты РФ не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Минэкономразвития России в соответствии с п. 5 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. До утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится.

   В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:

   собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

   федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса РФ (например, государственные жилищные инспекции субъектов РФ);

   органами местного самоуправления (в городах федерального значения – органами государственной власти указанных субъектов РФ) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

   Органы местного самоуправления (в городах федерального значения – органы государственной власти этих субъектов РФ), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

   Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества.

   Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Кроме случаев, указанных в статье 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой если доля в праве общей собственности ранее была установлена не в силу закона, а определена решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то она сохраняется. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса – доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При этом необходимо отметить, что Жилищный кодекс немного изменил порядок подсчета общей площади квартиры собственников помещений. На основании пункте 5 статьи 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. До 1 марта 2005 г. в общую площадь квартиры включалась приведенная площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Так, например, на основании строительных норм и правил «Жилые здания. СНиП 2.08.01—89» общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0. Но принятия Жилищного кодекса произошли изменения в подсчете общей площади квартир, все вспомогательные помещения, кладовые входят в общую площадь жилого помещения без всяких понижающих коэффициентов, а вот балкон, лоджия, веранда и терраса из расчетов исключены полностью. Поэтому площади квартир изменились, произошло и некоторое перераспределение прав и обязанностей между собственниками квартир, так как пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. А так же принимает участие и в управление многоквартирным домом, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме в соответствии с частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса..

   В «Методических рекомендациях» в п. 13 определено:

   Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в данном многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

   Если площадь квартиры собственник может взять из документов, определяющих его право собственности на данной помещение, то с определением общей площади многоквартирного дома могут возникнуть некоторые вопросы. Общую площадь дома можно узнать в территориальном БТИ или региональном управлении Федеральной службе государственного регистрации, кадастра и картографии, где можно получить соответственно, технический паспорт на дом, экспликацию и поэтажный план; а также сведения обо всех собственниках жилых и нежилых помещений в доме. Но необходимо иметь в виду, что вся эта документация стоит денег и немалых, то есть начальных финансовых затрат. Но без правильного определения площадей невозможно будет провести определение долей собственников и соответственно голосов участников общего собрания. При этом так же нужно учитывать, что когда-то могли быть произведены перепланировки помещений не отраженные в технической документации на данный дом, то есть фактически незаконные. Перепланировке могли подвергнуться как помещения, относящиеся к общему имуществу, так и помещения отдельных собственников. И в данном случае необходимо будет вначале произвести соответствующие изменения в технической документации дома, квартиры в соответствии с положениями, определенными в главе 4 Жилищного кодекса и только после этого уже проводить определение долей собственников помещений.

   Необходимо обратить внимание, что с внедрением государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства многие вопросы будет решаться проще. Так, например, приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 8 апреля 2013 г. N 113/ГС «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов» уже должны быть созданы электронные паспорта жилых домов, где приведены все необходимые данные.

   Впрочем, в этом очень важном вопросе – определении количества голосов – с момента введение в действие Жилищного кодекса ничего принципиально не изменилось. И «старые» документы применимы и в настоящее время. Приведем один из первых документов по этому вопросу, не утративший актуальность и в настоящее время. И что подтверждается существующей судебной практикой, например, в апелляционном определении СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 02 апреля 2013 г. по делу N 33—3891/2013. «Судебная коллегия полагает законным и обоснованным выводы суда о наличии кворума с учетом разъяснений, содержащихся в Инструктивном письме Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 25 мая 2005 года N 2—1501/05 „О порядке подсчета голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома“, а также с учетом положений статьи 46 ЖК РФ».

   Приведем в полно виде это письмо, для примера расчета голосов на общем собрании, так как оно содержит все основные положения для определения количества голосов на общем собрании, тем более и в таком уже редко встречающемся случае, как коммунальные квартиры.

   Инструктивное письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга

   от 25 мая 2005 г. N 2—1501/05

   «Инструктивное письмо о порядке подсчета голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома»

   В связи с вопросами, поступающими в Комитет от Администраций районов Санкт-Петербурга, районных жилищных агентств, связанными с созданием товариществ собственников жилья и установлением порядка подсчета голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома разъясняю следующее.

   1. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), введенного в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ и вступившего в силу с 01.03.2005. Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с частью 1 статьи 42 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

   Частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

   Количество голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, в процентах определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную общую площадь всех помещений, находящуюся в собственности физических и юридических лиц (общую полезную площадь помещений дома, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения) и умножения полученного результата на 100% (см. ниже формулу).

   Х = /_ Sk x 100% / So

   где:

   Х – количество голосов в процентах;

   /_Sk – сумма общих площадей помещений, принадлежащих собственникам, присутствующим на собрании;

   So – общая полезная площадь помещений дома.

   2. Частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса 2. Частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Подсчет голосов собственников помещений при подведении итогов голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может производиться в каждом многоквартирном доме в порядке, установленном собственниками помещений в данном доме.

   Ниже приводится возможный вариант порядка определения подсчета голосов на общем собрании:

   Количество голосов каждого собственника отдельного помещения определяется исходя из расчета, что 1 голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям, можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.

   3. Для собственников помещений в коммунальных квартирах количество голосов может быть установлено следующими методом. Сначала определяется доля собственника на места общего пользования коммунальной квартиры, при этом площадь каждой комнаты делится на жилую площадь квартиры (сумму площадей всех комнат), а полученный результат умножается на площадь мест общего пользования. Полученный результат есть доля собственника в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры, который необходимо сложить с площадью принадлежащей собственнику комнаты (см. ниже формулу).

   Таким образом, устанавливается площадь, приходящаяся на каждого собственника помещений в коммунальной квартире (с учетом мест общего пользования).

   __

   \

   Х = Sk x О / /_ So + Sk

   где:

   Х – размер площади, принадлежащей собственнику помещения в коммунальной квартире;

   Sk – размер площади комнаты (жилой площади), принадлежащей собственнику в коммунальной квартире;

   О – размер площади мест общего пользования коммунальной квартиры

   __

   \

   /_ So – сумма площадей всех жилых помещений коммунальной квартиры.

   Используя полученные данные, определяется количество голосов этого собственника на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с использованием метода определения количества голосов собственников отдельных помещений многоквартирного дома, указанного в пункте 2.
Председатель Жилищного комитета
Ю. Х. Лукманов

   Впрочем, если кому то не нравится процентное выражение голосов, то можно напрямую использовать указания Жилищного кодекса и подсчитывать голоса не в процентном отношении, а в долях. Нужно только учитывать основные положения Жилищного кодекса:

   в силу части 3 статьи 48 количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

   согласно части 1 статьи 37 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

   пункт 5 ст. 15 предусматривает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

   Как видно из приведенных выше формул, результатом математических вычислений количества голосов собственников может быть не целое число, поэтому следует применять метод математического округления, а вот с точностью до какого знака после запятой должны быть эти вычисления уже необходимо решать в каждом конкретном случае организаторами общего собрания собственников. При этом Жилищный кодекс не устанавливает, до какого знака должно осуществляться округление дробного числа голосов. Вместе с тем такое дробное число после запятой может иметь значительное количество знаков, поэтому, в любом случае, может потребоваться такое округление. Но весьма показателен в этом отношении пример, приведенный в одной из статей – В. В. Андропов «Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме»– «Семейное и жилищное право», 2006, N 1, посвященных проблемам общего собрания.

   «Изменение правил подсчета голосов в части изменения знака, до которого должно осуществляться округление дробного числа голосов, может привести к существенному перераспределению принадлежащих собственникам голосов (долей) (к примеру, имеется две группы собственников: у трех собственников по 2,4 голоса и у трех – по 1,5. Если производить подсчет голосов, принадлежащих каждой из данных групп собственников, без округления, то соотношение голосов составит 7,2 (3 x 2,4) против 4,5 (3 x 1,5). Если же подсчет производить с округлением до целого, то соотношение голосов существенно изменится и составит 6 (3 x 2) против 6 (3 x 2)). В то же время ЖК РФ в отличие от ранее действовавшего законодательства не допускает определение долей по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме».

   Проблемы округления могут быть разрешены, если применять коэффициент-множитель, равный (100) (1000) для получения целых чисел.

   Основные принципы голосования на общем собрании установлены в статье 48 Жилищного кодекса. В частности определено, что по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, голосование осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Но и при проведения собрания в форме совместного присутствия при количестве собственников даже более 100 достаточно сложно будет подвести итоги голосования собственников помещений. Даже если все собственники будут обладать целым числом голосов. Поэтому целесообразней проводить голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Аналогичное, например, приведенному в приложении №4 к «Методическим рекомендациям» проводимой в форме для заочного голосования. Так как и частью 4 статьи 48 установлено, что голосование может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников.

   При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. Необходимо уточнить, что принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

   Все эти вопросы, связанные с голосованием на общем собрании, целесообразнее утвердить общим собранием – регламент и способы, которыми осуществляется голосование по вопросам повестки дня общего собрания.

   Необходимо еще раз обратит внимание на то, что для любого общего собрания существуют вопросы, решения по которым принимаются разным составом участников. Не нужно смешивать эти два понятия:

   – кворум для признания собрания состоявшимся, и это установлено в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса:

   Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

   – и кворум для принятия решения по вопросу повестки дня общего собрания, в общем виде установленный в части 1 статьи 46:

   Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

   Вопросы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны не только в статье 44 Жилищного кодекса, но в других статьях, полный перечень вопросов и количество голосов, которые необходимы для приятия решения общим собранием, приведены в таблице 1.

3.6. Документальное оформление общего собрания, основные документы общего собрания

   При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а особенно при проведении общего собрания путем заочного голосования, как наиболее удобного способа проведения общего собрания в многоквартирном доме, необходимо подготовить достаточно большое количество различных бумажных бланков для нормального проведения общего собрания. При этом Жилищный кодекс определил содержание только двух основанных документов, это:

   · сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, определено в части 5 статьи 45 Жилищного кодекса;

   · решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, определено в части 2 статьи 47 Жилищного кодекса

   Остальные формы документов не оговорены требованиями Жилищного кодекса. Но нашли свое отражение в приложениях к «Методическим рекомендациям», содержащих примерные формы этих документов. И эти формы должны быть приняты за основу при оформлении решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и составлены участниками общего собрания с учетом правил делового оборота документов рабочими органами общего собрания.

   Необходимо принимать во внимание и то, что сообщение о проведении общего собрания как правило, подготавливает инициатор общего собрания на основании норм, установленных в части 4 статьи 45 Жилищного кодекса. В его же интересах подготовить и проекты решений общего собрания.

   Решения общего собрания оформляются протоколом в порядке и сроки, установленные общим собранием. В части 3 статьи 46 Жилищного кодекса определено:

   Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

   Следовательно, и протокол общего собрания общего собрания должен быть составлен не позднее чем через 10 (десять) дней со дня проведения общего собрания. Это же статья Жилищного кодекса обязывает собственника, по инициативе которого было созвано это собрание, и провести уведомление всех собственников о решениях принятых общим собранием и об итогах голосования. В «Методических рекомендациях» установлено, что протокол общего собрания ведется секретарем общего собрания, кандидатура которого избирается решением общего собрания. Жилищный кодекс определяет, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, и не устанавливает временных пределов хранения протоколов. Поэтому протоколы, как и решения собственника по вопросам, поставленным на голосование необходимо отнести к документам постоянного хранения – пока существует орган управления таким домом – общее собрание собственников помещений в этом доме. Место или адрес, по которым осуществляется такое хранение, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол общего собрания, составленный по итогам проведения общего собрания и подписываемый председательствующим на собрании и секретарем собрания, является основным документом общего собрания. Протокол общего собрания является обязательным документом, на это указывает часть 1 статья 46 Жилищного кодекса:

   Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

   Существенные нарушения, допущенные при составлении протокола общего собрания общего собственников помещений, могут повлечь за собой признание недействительными решений собрания

   В «Методических рекомендациях» есть раздел «Правомочность общего собрания» в котором прямо определено, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников. А наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника. Поэтому лист регистрации участников общего собрания также является одним из основных документов общего собрания

   Таким образом, можно определить перечень документов необходимых для проведения и оформления общего собрания собственников в многоквартирном доме:

   Список участников общего собрания;

   Сообщение о проведении общего собрания;

   Лист регистрации участников общего собрания

   Протокол общего собрания;

   Решение собственника помещений по вопросам, поставленным на голосование;

   Уведомление собственников помещений о решениях общего собрания;

   Состав и назначение этих документов было рассмотрено выше по тексту. На основании данного комплекта при проведении общего собрания в многоквартирном доме, инициаторами собрания могут быть разработаны дополнительно и иные документы, необходимые для данного конкретного случая. Необходимо обратить внимание, что одним из оснований для судебной отмены решений общего собрания достаточно часто является именно не оформление документов общего собрания. Собрание провели, но протокол общего собрания не оформили и это равноценно тому, что общее собрание не состоялось. Поэтому так важно уделить внимание документальному оформлению каждого этапа работы общего собрания, начиная с его созыва, информирования собственников помещений, регистрации участников, определения кворума общего собрания, подведения итогов голосования, составления протокола общего собрания и заканчивая уведомлением собственников помещений о принятых общим собранием решениях. Не выполнение этих условий может привести к тому, что важные решения, принятые общим собранием не смогут быть применены на практике.

   При разработке бланков перечисленных выше документов не обойтись без использования компьютерной техники и хорошей помощью при подготовке необходимых документов будет использование специального программного обеспечения. И уже и сейчас в сети интернет можно найти программное обеспечение, которое подойдет для автоматизации проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Но только внедрение государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства позволит процедуры разрешить вопросы созыва, проведения, голосования в автоматическом режиме и решить многие другие вопросы, связанные с проведением общего собрания.

3.7. Судебная практика по делам, связанным с оспариванием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

   Общее собрание собственников в многоквартирном доме, как орган управления, к сожалению, может допускать ошибки и каждый собственник вправе, а некоторых случаях и даже обязан исправить эти ошибки. А способом исправления этих ошибок может быть либо проведение общего собрания для принятия решений, отменяющих предыдущие, и принятие решений соответствующих требованиям законодательства, либо оспаривание решения в судебном порядке. Решения, принятые общим собранием обязательны для исполнения всеми собственниками многоквартирного дома.

   В Гражданский кодекс недавно была введена глава 9.1. В общем виде закреплены случаи когда решения собрания ничтожны в статье 185. 1, оспоримость решений общего собрания установлена в статье 181.4. И в статье 181.4 установлены общие случае, когда решение собрания может быть признано судом недействительным, если:

   1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

   2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

   3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

   4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

   Более детально эти вопросы, применительно к жилищным отношениям, рассмотрены в Жилищном кодексе. Так в части 6 статьи 46 Жилищного кодекса закреплено право собственника на обращение в суд за защитой своих нарушенных прав, то есть обжаловать решение, принятое общим собранием собственников помещений. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. То есть если он принимал участие в собрании, то отсчет производится от даты проведения общего собрания. А если не участвовал в собрании, то для расчета могут быть добавлены еще десять дней, со дня размещения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме о решениях принятых на общем собрании. Данный срок указан как пресекательный, то есть по истечение которого право обратиться в суд у собственника перестает существовать. Так как в силу статьи 197 Гражданский кодекс данный вид срока относится к специальным срокам давности, и является сокращенным по сравнению с общим сроком исковой давности. В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите и этот срок может быть восстановлен судом.

   Но и для принятия положительного судебного решения необходимо чтобы выполнялись определенные условия, установленные в части 6 статьи 46 Жилищного кодекса. Это следующие условия:

   если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

   если таким решением нарушены его права и законные интересы;

   Но при этом суд с учетом всех обстоятельств вправе оставить в силе обжалуемое решение:

   если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;

   допущенные нарушения не являются существенными;

   принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.;

   Таким образом, как видно из изложенного выше, прежде, чем обращаться в суд за защитой необходимо чтобы выполнялись определенные требования, и поэтому целесообразно вначале в полной мере взвесить все обстоятельства относительно спорного вопроса, имеющиеся в наличии доказательства. Общая схема судебного обжалования решения общего собрания собственников в многоквартирном доме представлена на рис. 5.

   Рис. 5. Судебное обжалование решения общего собрания собственников в многоквартирном доме.

   Но для вынесения судом обоснованного решения необходимо также представить и документальное оформленные решения общего собрания, в частности протокол общего собрания, которым подтверждаются принятые на нем решения и соблюдены все процедуры рассмотренные выше.
   При этом неплохо ознакомиться и с существующей судебной практикой по аналогичным вопросам, уже нашедшим свое отражение в имеющихся судебных решениях. И тем более ознакомится с решениями высших судебных инстанций, с их позицией по тем или иным вопросам, что позволит с известной долей уверенности предположить какое будет вынесено судебное решение по вашему вопросу, если он будет рассматриваться в судебном порядке.

   Судебная практика по применению Жилищного кодекса в настоящий момент уже достаточно обширна, в том числе и по вопросам решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. И с каждым днем количество таких решений становится все больше, а все большая открытость нашей судебной системы позволяет знакомиться с решениями непосредственно на сайтах судов на основании Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации». Много судебных решений размещается и в справочно-информационных системах «Гарант», «Консультант», «Кодекс». А в сети интернет появляются сайты с текстами судебных решений, такие как, например http://sudact.ru,https://rospravosudie.com
   То есть ознакомиться с судебными решениями теперь становится намного проще.

   Отдельные нарушения требований Жилищного кодекса уже на шли свое отражение в принятых к настоящему времени судебных решениях и можно привести некоторые из них наиболее интересные, с моей точки зрения.

   апелляционное определение по делу №33 – 24466/2014 Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда определила решение Дубненского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. [1 - https://rospravosudie.com/court-moskovskij-oblastnoj-sud-moskovskaya-oblast-s/act-464135523/]
   «С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нарушений при проведении собрания допущен о не было. Также су д принял во внимание, что доля истца в праве собственности является незначительной, в связи с чем его голосование не могло повлиять на результаты голосования на собрании.»

   Более подробно можно посмотреть решения других судебных интстанций [2 - https://rospravosudie.com]

   апелляционное определение по делу N33—2039 от 18.06.2013 г. Смоленского областного суда [3 - http://sudact.ru/regular/doc/FDzxgWu7tBdC/?regular-txt=®ular-case_doc=33-2039®ular-doc_type=®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=20®ular-area=®ular-court=%D0%A1%D0%BC%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9+%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%B9+%D1%81%D1%83%D0%B4+%28%D0%A1%D0%BC%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F+%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C%29®ular-judge=&_=1416828118754&snippet_pos=0#snippet]

   определила решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 28 марта 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы заявителей – без удовл етворения.
   «суд первой инс танции пришел к законно му выводу о том, что при принятии решения о наличии кворума, неверно было определено наличие кворума и неправильно произведен подсчет голосов.

   Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 27 марта 2013 года исковые требования удовлетворены. Признано недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № по … от 22.08.2012, расторгнут договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, заключенный на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № по … от 22.08.2012 между собственниками и ООО «УК Жилищник».

   апелляционное определение по делу №33—3928/2013 от 29 октября 2013 года [4 - http://uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=192&Itemid=63&idCard=42173]

   Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного определила решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 20 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ЭР-Телеком Холдинг» – без удовлетворения.
   «Признать решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: город Ульяновск, проспект С***, в форме заочного голосования от 15 мая 2011 года, недействительными.

   Признать недействительным договор № *** от 12 марта 2012 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний РЭС» и закрытым акционерным обществом «ЭР-Телеком Холдинг» о размещении телекоммуникационного оборудования (специального оборудования) и прокладке кабельной трассы (кабельных линий) в коммуникационных устройствах, технических помещениях, лестничных маршах, общедомовых трубостойках, подвальных помещениях, техническом этаже, в тамбуре лифтового помещения и технологических нишах жилого дома № *** по проспекту С *** в г. Ульяновске.

   Признать не законными действия закрытого акционерного общес тва «ЭР-Телеком Холдинг» и общества с ограниченной ответственнос тью «Группа компаний РЭС», выразившиеся в прокладке кабельной трассы (линии), в размещении специального (телекоммуникационного) оборудования, в прокладке воздушных кабельных линий на общедомовых площадях многоквартирного жилого дома № *** по проспекту С*** в г. Ульяновске.

   Обязать закрытое акционерное общество «ЭР-Телеком Холдинг» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать и вывезти все установленное телекоммуникационное оборудование (специальное оборудование) и проложенные кабельные трассы (кабельные линии), принадлежащие закрытому акционерному обществу «ЭР-Телеком Холдинг», в коммуникационных устройствах, технических помещениях, лестничных маршах, общедомовых трубостойках, подвальных помещениях, техническом этаже, в тамбуре лифтового помещения и технологических нишах жилого дома № *** по проспекту С*** в г. Ульяновске, и привести все строительные конструкции многоквартирного жилого дома № *** по проспекту С*** в г. Ульяновске в первоначальное состояние, вывести строительный мусор, образовавшийся вследствие демонтажа оборудования и приведения строительных конструкций в первоначальное состояние.

   «Так, сторонами представлены суду три копии протокола оспариваемого общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, имеющие разночтения в части указания даты проведения собрания.

   При этом подлинник данного протокола ни одной из сторон суду не представлен.

   В соответствии с ч.7 ст. 69 ГПК суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

   Доказательств того, что собственники заблаговременно были извещены инициатором созыва указанного собрания как времени его проведения так и о повестке дня, ответчиками не представлено, суд правильно пришел к выводу о том, что надлежащего извещения собственников не было.

   Как видно из последнего приведенного примера в судебном порядке можно оспорить и действия организаций, таких как открытое акционерное общество, если действия этих юридических лиц совершаются без решений общего собрания собственников. Все зависит от желания, подготовленности и инициативы собственников помещений в многоквартирном доме.
   Все перечисленное выше это лишь небольшая часть из того количества споров которые происходят все чаще и чаще, очень много судебных решений приведено на сайте автора в сети интернет на странице [5 - http://oao.vov.ru/2015/sud_OS.htm].

4. Приложения

   Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах [6 - Утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр. Оригинал можно скачать с сайта Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в разделе «Документы» или на сайте автора http://oao.vov.ru]

   Настоящие Методические рекомендации по порядку организации и проведению общий собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – Рекомендации) разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

   Данные Рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ).

   I. Общие положения об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

   1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание) является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

   2. В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относятся:

   а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

   б) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера
   над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

   в) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

   г) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

   д) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

   е) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

   ж) выбор способа управления многоквартирным домом;

   з) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

   5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания

   3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

   Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием.

   3. Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить первичное и внеочередные общие собрания.

   4. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

   а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

   6) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; в) управление управляющей организацией.

   5. Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

   6. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящих Рекомендаций, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   II. Формы проведения общего собрания

   1. Общее собрание может быть проведено:

   а) в очной форме (собрание), то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

   б) в форме заочного голосования – путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам.

   2. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

   3. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

   III. Инициатор (организатор) общего собрания

   1. Общее собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

   2. Инициаторами проведения общего собрания могут быть:

   а) первичного общего собрания – собственник или несколько собственников помещений в многоквартирном доме;

   б) годового собрания – лица из числа собственников, ответственные за проведение общего собрания (избранные на первичном собрании собственников);

   в) внеочередного общего собрания – по инициативе любого из собственников многоквартирного дома.

   3. В случае, если на общем собрании будет решаться вопрос о выборе управляющей организации для заключения с ней договора управления многоквартирным домом – собственники помещений в многоквартирном доме или орган местного самоуправления в случае, если такое решение ранее не было принято собственниками помещений в многоквартирном доме.

   IV. Подготовка к проведению общего собрания

   1. Для успешного проведения общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу.

   2. Инициатор (инициативная группа) разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещает информацию и документацию, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

   3. После определения повестки дня общего собрания и подготовки необходимой документации инициатор (инициативная группа) направляет сообщения собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания. Примерная форма сообщения о проведении общего собрания приведена в Приложении №1 к настоящим Рекомендациям.

   4. Сообщения о проведении общего собрания должны быть направлены всем собственникам помещений в многоквартирном доме не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

   5. В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

   1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное общее собрание.

   Инициаторы (члены инициативной группы) указывают свои фамилии, имена, отчества, номера жилых (нежилых) помещений, собственниками которых в данном многоквартирном доме они являются.

   2) форма проведения данного общего собрания (очная форма (собрание) или заочное голосование);

   3) дата, место, время проведения данного общего собрания или в случае проведения такого собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

   4) повестка дня данного общего собрания;

   5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном общем собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

   3. Ознакомление собственников помещений в многоквартирном доме с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данное общее собрание, а также с принятыми общем собрании решениями может быть осуществлено путем размещения соответствующей информации (материалов) в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме, либо иным способом, определенном на общем собрании собственников.

   Порядок ознакомления с информацией (материалами) может быть определен на первичном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и должен быть доведен до каждого такого собственника.

   Правомочность общего собрания

   4. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

   При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

   5. Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника.

   6. Ведет общее собрание председатель общего собрания, избираемый на данном собрании.

   Решения общего собрания

   7. Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование в соответствии с повесткой дня данного общего собрания принимаются:

   а) большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном общем собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1—3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений (соответственно, подпунктов «а»-«е» пункта 2 раздела I настоящих Рекомендаций);

   б) большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном общем собрании – по остальным вопросам.
   8. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного общего собрания, а также изменять
   повестку дня данного собрания.

   9. Решения общего собрания, принятые в порядке, установленном ЖК РФ, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

   10. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

   Голосование на общем собрании

   11. Правом голосования на общем собрании по включенным в повестку дня данного общего собрания, обладают собственники помещений в данном многоквартирном доме.

   12. Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения в данном многоквартирном доме как лично, так и через своего представителя.

   13. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в данном многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

   14. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. Примерная форма доверенности на голосование приведена в Приложении №2 к настоящим Рекомендациям.
   15. Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня общего собрания непосредственно после его обсуждения.

   Голосование может быть проведено различными способами, например, посредством поднятия рук, посредством письменных решений собственников (представителей собственников) помещений в данном многоквартирном доме, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме и количество голосов, которым обладает данный собственник (представитель собственника) и другие способы.

   При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

   Регламент и способы, которыми осуществляется голосование по вопросам повестки дня общего собрания может быть утвержден общим собранием.

   Подведение итогов голосования на общем собрании

   16. Подведение итогов голосования по вопросам, включенным в повестку дня данного общего собрания осуществляется счетной комиссией, члены которой избираются на общем собрании.

   17. Результаты голосования по каждому вопросу, включенному в повестку дня данного общего собрания в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

   18. Протокол общего собрания ведется секретарем общего собрания, кандидатура которого избирается также решением общего собрания.

   Оформление решений общего собрания

   19. Решения общего собрания оформляются протоколом в порядке и сроки, установленные общим собранием (не позднее чем через десять дней со дня принятия таких решений).

   20. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме инициатором (инициативной группой) путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного многоквартирного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

   21. Протоколы общих собраний и решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня данного общего собрания и поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

   22. Протокол общего собрания составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе должны быть указаны дата и место проведения общего собрания, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Примерная форма протокола общего собрания приведена в Приложении №3 к настоящим Рекомендациям.

   VII. Проведение общего собрания в форме заочного голосования

   1. В случае, если при проведении общего собрания в очной форме, такое общее собрание не имело кворума, указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ (соответственно п. 4 раздела IV настоящих Рекомендаций), в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

   Сообщение о проведении общего собрания в форме заочного голосования

   2. В соответствии с разделом IV настоящих Рекомендаций инициатор (инициативная группа) направляет сообщения о проведении общего собрания каждому собственнику помещений в многоквартирном доме.

   3. В сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования должно быть указано:

   а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

   б) форма проведения данного собрания – заочное голосование;

   в) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

   г) повестка дня данного собрания;

   д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

   Правомочность общего собрания, проводимого в форме заочного голосования

   4. Общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

   5. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

   Решения, принимаемые при проведении общего собрания в форме заочного голосования

   6. Решения общего собрания, принимаемые при проведении общего собрания в форме заочного голосования, принимаются в таком же порядке, как и при проведении очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме (раздел IV настоящих Рекомендаций).

   Голосование при проведении общего собрания в форме заочного голосования

   7. Порядок проведения голосования при проведении общего собрания в форме заочного голосования соответствует порядку проведения голосования на собрании в очной форме.

   8. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

   Требования, предъявляемые к оформлению решения собственника по вопросам, поставленным на голосование при проведении общего собрания в форме заочного голосования

   9. Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование.

   10. Принявшими участие в общем собрании в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях.

   11. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с сообщением о проведении общего собрания в форме заочного голосования с указанием повестки дня направляются бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает представитель собственника, к решению должна быть приложена доверенность, подтверждающая полномочия такого представителя на голосование.

   12. В решении собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

   а) сведения о лице, участвующем в голосовании;

   б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

   в) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

   Примерная форма решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование приведена в Приложении №4 к настоящим Рекомендациям.

   Подведение итогов общего собрания в форме заочного голосования

   13. Для подведения итогов общего собрания в форме заочного голосования создается создана счетная комиссия, члены которой избираются на общем собрании.

   При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником помещений в многоквартирном доме оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

   Оформление решения общего собрания в форме заочного голосования

   14. Решение общего собрания в форме заочного голосования оформляется протоколом в порядке, установленном в подразделе «Оформление решений общего собрания» раздела IV настоящих Рекомендаций.

   15. Протокол общего собрания в форме заочного голосования составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе должны быть указаны дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Примерная форма протокола общего собрания в форме заочного голосования приведена в Приложении №5 к настоящим Рекомендациям.

   VIII. Особенности проведения первичного общего собрания

   Проведению первичного общего собрания предшествует работа по его подготовке, которая может включать в себя:

   а) выявление всех собственников помещений в данном многоквартирном доме;

   б) опрос мнений собственников помещений многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления таким многоквартирным домом;

   в) выявление управляющих организаций, с которыми возможно заключить договор управления многоквартирным домом;

   г) определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

   д) формирование повестки дня общего собрания и проектов решений по каждому вопросу повестки дня;

   е) направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

   ж) другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (например, предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и другие).

   Приложение №1

   к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

   Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

   СООБЩЕНИЕ

   О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, РАСПОЛОЖЕННОМ ПО АДРЕСУ:

   Сообщаем Вам, что по инициативе ______________________________ (указывается

   Ф. И. О. собственника (ов) помещений в многоквартирном доме и номера их помещений) – инициаторов общего собрания будет проводиться общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

   ____________________________________________________ в форме ____________________

   голосования (указать форму общего собрания – очная форма или заочное голосование).

   Следующая информация указывается в случае проведения общего собрания в очной форме:

   Дата проведения общего собрания_________________________.

   Место проведения общего собрания________________________.

   Время проведения общего собрания______________________.

   Следующая информация указывается, в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования:

   Решение по вопросам, поставленным на голосование в соответствии с повесткой дня общего собрания, осуществляется путем заполнения бланка [7 - Примерная форма бланка для голосования приведена в Приложении №4 к настоящим Рекомендациям.]для голосования, приложенного к настоящему сообщению.

   Бланк для голосования необходимо заполнить до «___________»___________ 20___ г.

   В «____» часов «_______» 20____ года заканчивается прием заполненных бланков для голосования и будет произведен подсчет голосов.

   Просим Вас принять участие в проводимом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

   ____________________________________________________________________ и передать Ваше решение по поставленным на голосование вопросам по адресу:

   Повестка дня общего собрания:

   1.

   2.

   3.

   4.

   Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться:

   Дополнительно сообщаем, что если Вы не можете принять личное участие в голосовании на общем собрании, то за Вас может проголосовать Ваш представитель, имеющий доверенность на голосование, оформленную в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверенной нотариально.

   Приложение №2

   к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

   Примерная форма доверенности на голосование

   Доверенность №

   (дата прописью)

   Я,______________________________________________________________________,
   (Ф. И. О. собственника помещения в многоквартирном доме)

   паспорт серия________________ №________________________________________________,

   выданный «____»___________ г.__________________________________________________,

   на праве собственника ____________________________________________________________

   (указываются данные документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

   _________________________________, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме)

   настоящим доверяю_____________________________________________________________

   (Ф. И. О. представителя)

   (паспортные данные представителя)

   представлять интересы________________________________________________________

   (Ф. И. О. собственника жилого помещения в многоквартирном доме) на общем собрании собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу:
   с правом голосования по вопросам, поставленным на голосование общим собранием в повестке дня.

   Настоящая доверенность выдана сроком на________________________________________

   без права передоверия.

   Подпись_______________________________________________ (Ф. И. О. собственника помещения в многоквартирном доме)

   Приложение №3

   к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах,

   Примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма)

   Протокол №

   общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________________________ {наименование

   муниципального образования), ул.___________________, д.______, проводимого в форме общего собрания в очной форме «_______»________ 20___ г.

   Инициатор проведения общего собрания собственников помещений:

   (наименование юридического лица, инициатора общего собрания или Ф. К О. членов инициативной группы.

   № их жилых помещений)

   Форма проведения общего собрания – очная.

   Время проведения _____________.

   Место проведения_____________________.

   Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме —
   ____ голосов [8 - В соответствии с ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.].

   Общая площадь многоквартирного дома ____________.

   Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности граждан _____________.

   Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности юридических
   лиц ___.

   Площадь многоквартирного дома, находящаяся в государственной (муниципальной) собственности_______.

   Присутствовали:

   Собственники (представители собственников) жилых помещений:

   _________________________ (Ф. И. О собственника жилого помещения, официальное наименование юридического лица)

   {указывается документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение и его реквизиты)», Собственники (представители собственников) нежилых помещений:

   _________________________ {Ф. И. О собственника нежилого помещения, официальное наименование юридического лица)

   ____________________________________________ {указывается документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение и его реквизиты);

   Итого:

   Собственники (представители собственников) жилых помещений – _ голосов; Собственники (представители собственников) нежилых помещений -_ голосов.

   Всего присутствовало собственников (представителей собственников), обладающих______ % голосов от общего количества голосов.

   На собрание приглашены:

   (указываются Ф. И. О. лиц, приглашенных участвовать в собрании, например:

   Ф. И. О. представителей управляющей организации, а также реквизиты

   (Ф. И. О.)

   секретарем собрания______________________________________

   (Ф. И. О.)

   счетную комиссию в количестве_________ человек в составе:

   (Ф. И. О.)

   2. По второму вопросу повестки дня слушали:

   (Ф. И. О., содержание сообщения/выступления/доклада)

   Предложено:

   Голосование: за______, против_____, воздержались________.

   Решение по второму вопросу повестки дня – ___________________ (указать принято/не принято).

   Общее собрание постановляет:

   (приводится решение общего собрания по вопросу, поставленному на голосование, если решение по этому вопросу принято)

   Приложения:

   1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме (представителей собственников) на_______ листах.

   2. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений на _____ листах.

   3. Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на____________ листах.

   4. Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании.

   5. Доверенности представителей собственников помещений в количестве ___штук.

   К протоколу также должны прилагаться материалы по вопросам, поставленным на голосование (например, договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями).

   Председатель общего собрания______________________ / Ф. И. О. /

   (подпись)

   Секретарь общего собрания_________________________ / Ф. И. О. /

   (подпись)

   Члены счетной комиссии:_________________________ / Ф. И. О. Г

   (подпись)

   Приложение №4

   к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

   Примерная форма решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования

   Многоквартирный дом расположен по адресу:_____________________________________

   Инициаторы проведения общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования:

   (наименование юридического лица, инициатора общего собрания, или Ф. И. О. членов инициативной группы, № их жилых помещений)

   Заполненный бланк решения сдается инициаторам голосования
   до «_____»_____________ 20___ г.

   Срок подсчета голосов по вопросам повестки заочного голосования
   «____»_____________ 20___ г.

   Ф. И. О. голосующего собственника (представителя собственника) помещения № _____ (его доля в праве собственности на помещение___________________________).

   Общая площадь находящегося в собственности помещения составляет __________________ кв. м.

   Вид документа, подтверждающего право собственности на помещение:

   Реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение

   Оборотная сторона решения собственника помещения в многоквартирном доме

   УВАЖАЕМЫЙ СОБСТВЕННИК ПОМЕЩЕНИЯ!

   Настоящее общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в форме заочного голосования.

   По каждому вопросу, поставленному на голосование, Вы должны поставить только один из вариантов ответа: «ЗА», или «ПРОТИВ», или «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» знаками «X» или «V».

   Ваш голос по поставленным на голосование вопросам будет признан недействительным и, следовательно, не будет учитываться при подсчете голосов в следующих случаях:

   проставления сразу нескольких ответов на один и тот же вопрос;

   непроставления ответов по вопросам, поставленным на голосование;

   неуказания сведений о собственнике помещений в многоквартирном доме (представителе собственника);

   если решение собственника помещения в многоквартирном доме по поставленным на голосование вопросам не подписано.

   Сведения о представителе собственника помещения помещений в многоквартирном доме заполняются только в случае наличия у последнего доверенности.

   Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководители или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

   Дополнительные разъяснения о порядке заполнения решения Вы можете получить по адресу:_______________________________ в период с «_____» по «________» 20___ года с_______ до________ часов.

   Каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право присутствовать при подсчете голосов, который состоится «__________»_________ 200___ г. в «_____» часов в помещении по адресу:___________________________________________.
   Приложение N 5 к Методическим рекомендациям

   Примерная форма протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу
   _____________________________________________________________
   (указать адрес многоквартирного дома)
   «___"___________ 20___ г.
   Место подведения итогов заочного голосования:
   _________________________________________________
   Наименование вопросов, поставленных на голосование:
   1. ____________________________________________________
   2. ___________________________________________________
   3. __________________________________________________

   N п/п
   N жилого помещения
   Фамилия, имя, отчество собственника помещения в многоквартирном доме (представителя собственника)
   Площадь жилого помещения, принадлежащего собственнику
   Подано голосов «за» по вопросам повестки дня
   Подано голосов «против» по вопросам повестки дня
   Подано голосов «воздержались» по вопросам повестки дня
   п. N 1
   п. N 2
   п. N 3
   п. N 1
   п. N 2
   п. N 3
   п. N 1
   п. N 2
   п. N 3

   Итого (сумма по столбцам)

   Инициаторы проведения общего собрания в форме заочного голосования:
   _________________________________________________________________ _____________________
   (наименование юридического лица, инициатора общего собрания, или (подпись)
   Ф. И. О. членов инициативной группы, N их жилых помещений)
   (Ф. И. О., содержание сообщения/выступления/доклада)

   Голосовали (по каждой кандидатуре): за_, против_, воздержались_.

   Решение по первому вопросу повестки дня принято/не принято). Общее собрание постановляет избрать: председателем собрания_

   * В соответствии с 4.1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, таким образом, общим собранием собственников может быть принято решение о подписании соответствующего протокола не только председателем общего собрания, секретарем общего собрания и членами счетной комиссии, но и собственниками помещений в многоквартирном доме.

   Решения собственника (представителя собственника) помещения по вопросам, поставленным на голосование:

   1._«ЗА_», «ПРОТИВ_», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ_».

   2._«ЗА_», «ПРОТИВ_», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ_.».

   3._«ЗА_», «ПРОТИВ_», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ_».

   Подпись _ Дата: «_»_20_г.

Общее собрание собственников В.Г. Коряковцев