Текст книги "Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)"

ООО «Светлана» имеет в бессрочном пользовании земельный участок, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2006 г. составила 600 000 руб. Для него установлена максимальная ставка налога – 1,5 %. Законодательный орган этого муниципального образования решил, что налог должен уплачиваться с учетом авансовых платежей.

Налог за 2006 г. будет равен: 600 000 руб. х 1,5 % = 9000 руб.

Авансовые платежи составят:

♦ за I квартал – 1/4 х 600 000 руб. х 1,5 % = 2250 руб.;

♦ за полугодие – 1/4 х 600 000 руб. х 1,5 % = 2250 руб.;

♦ за 9 месяцев – 1/4 х 600 000 руб. х 1,5 % = 2250 руб.

Итоговый платеж с учетом авансовых платежей составит: 9000 руб. – (2250 руб. х 3) = 2250 руб.

Если расчет сумм налога (авансовых платежей по налогу) должен производиться с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых участок находится в собственности или постоянном пользовании организации, к количеству календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, все будет зависеть от даты перехода прав на него: если она приходится на первую половину месяца (до 15-го числа включительно), то плательщиком будет новый собственник (пользователь), если же после 15-го числа – то прежний собственник.

Действие п. 15 ст. 396 НК РФ распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность физическими или юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства после вступления в силу Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ.

ЗАО «Татьяна» имеет в собственности земельный участок. В феврале 2006 г. участок был продан ООО «Светлана». Право собственности к последнему перешло 24 февраля 2006 г. Кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2005 г. составила 1 000 000 руб. Ставка налога, установленная местными властями, – 1,2 %.

Определим сумму авансового платежа за первый квартал у ЗАО «Татьяна» и ООО «Светлана».

Для ЗАО «Татьяна» февраль будет считаться полным месяцем (право собственности перешло после 15-го числа этого месяца). ООО «Светлана» в целях исчисления авансового платежа за I квартал будет считаться собственником земли в течение одного месяца (марта).

Коэффициент для расчета авансового платежа по земельному налогу за I квартал будет равен:

♦ для ЗАО «Татьяна» – 0,67 (2 мес. / 3 мес.);

♦ для ООО «Светлана» – 0,33 (1 мес. / 3 мес.).

Сумма авансового платежа за I квартал составит:

♦ у ЗАО «Татьяна» – 2010 руб. (1/4 х 1 000 000 руб. х 1,2 % х 0,67);

♦ у ООО «Светлана» – 990 руб. (1/4 х 1 000 000 руб. х 1,2 % х 0,33).

Годовые коэффициенты составят:

♦ для ЗАО «Татьяна» – 0,17 (2 мес. / 12 мес.);

♦ для ООО «Светлана» – 0,83 (10 мес. / 12 мес.).

Общая сумма налога за 2006 г. для обеих организаций составит:

♦ для ЗАО «Татьяна» – 2040 руб. (1 000 000 руб. х 1,2 % х 0,17);

♦ для ООО «Светлана» – 9960 руб. (1 000 000 руб. х 1,2 % х 0,83).

Сумма авансовых платежей для ООО «Светлана» составит:

♦ за II квартал – 3000 руб. (1/4 х 1 000 000 руб. х 1,2 %);

♦ за III квартал – 3000 руб. (1/4 х 1 000 000 руб. х 1,2 %).

Итоговый платеж: 2970 руб. (9960 руб. – (990 + 3000 + 3000)). Застройщикам, приобретающим земельные участки на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), необходимо обратить внимание на п. 15 ст. 396 НК РФ, который устанавливает особые правила для расчета налога (напомним, что для такого рода земельных участков максимально допустимой является пониженная ставка – 0,3 %). В течение трехлетнего срока проектирования и ведения строительных работ до момента государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости исчисление сумм земельного налога должно производиться с учетом коэффициента 2. Если строительство и регистрация прав на объект будут завершены до истечения трехлетнего срока, то налог, уплаченный сверх суммы, исчисленный с коэффициентом 1, подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в установленном НК РФ порядке. В обратной ситуации, когда сроки осуществления жилищного строительства выйдут за установленные пределы (превысят три года), в течение периода, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав застройщик должен исчислять налог с коэффициентом 4.

Предварительные результаты расчетов вызвали негативную реакцию у населения и весьма противоречивую реакцию у специалистов – от недоумения до явного неприятия. Вопросы касались большого (в несколько десятков раз) разброса в кадастровой оценке земли. Например, земли сельскохозяйственного назначения в Орехово-Зуевском, Шатурском, Талдомском районах оценены в 1996 руб. за 1 га; а в Серебряных Прудах и Луховицком районе – в 49 тыс. руб. за 1 га, то есть более чем в 24 раза!

Почему такой разброс♦ По мнению некоторых специалистов, виновата неправильная методика, используемая для определения кадастровой стоимости земли. В основу методики положена стоимость выборочных сделок с землей на рынке недвижимости того или иного района. А она, как известно, учитывает не только продуктивность земли, но и расположение: чем ближе к Москве, тем выше цена.

Подобный подход при оценке земель сельскохозяйственного назначения нельзя назвать объективным: здесь главную роль играют плодородие, качество почвы.

Первые подсчеты показывают, что в некоторых районах значительно вырос размер земельного налога в абсолютных цифрах.

Вот как выглядят, например, новые ставки налога в одном из среднеудаленных от МКАД районов – в Раменском: 20 соток в личном подсобном хозяйстве – 2400 руб. в год (было 162 рубля); 6 соток в садоводческом товариществе – 490 руб. (было 48 руб.); 10 соток под дачей – 7500 руб. (было 610 руб.); 20 соток под индивидуальное жилищное строительство – 2600 руб. (было 1200 руб.). По мнению специалистов, земельный налог на дачные 6 соток не может превышать 1722 руб., тогда как по расчетам средний земельный налог на такой участок составляет около 280 руб.

Местные власти очень внимательно отслеживали процесс внедрения новой методики определения земельного налога. Озабоченные предварительными результатами расчетов по земельному налогу, они приняли определенные меры по корректировке полученных результатов.

Например, губернатор Московской области Б. В. Громов принял решение «…в течение ближайших дней провести ревизию всех распоряжений и постановлений глав муниципальных образований Московской области, касающихся нового порядка начисления земельного налога».

Помимо этого, он обратился к главам муниципальных образований и советам депутатов, в чьем ведении находятся вопросы земельного налогообложения, с рекомендациями «.еще раз внимательно изучить ситуацию, установить всех землепользователей вне зависимости от формы собственности и назначить при начислении земельного налога справедливый коэффициент».

Земельный налог зачисляется в местные бюджеты, являясь для них важнейшим источником налоговых поступлений, поэтому увеличение земельного налога ведет к прямому росту их доходов, снижение – к уменьшению. Главам муниципальных образований пришлось искать нелегкий компромисс.

Многие муниципалитеты и советы депутатов городов и поселков принимали решения об уточнении нормативов земельного налога, изменении и дополнении перечней льготных категорий и увеличении предоставляемых льгот.

В целом население спокойно приняло новые ставки земельного налога, хотя, как и во всяком новом деле, не обошлось без недоразумений.

Основные направления налоговой политики России на 2010 г. и на плановый период 2011 и 2012 гг. (далее – Основные направления) одобрены Правительством РФ 25 мая 2009 г.

Основные направления позволяют участникам налоговых отношений определить ориентиры в налоговой сфере на трехлетний период, что должно способствовать стабилизации и определенности условий ведения экономической деятельности. Этот документ представляет собой основание для внесения изменений в законодательство о налогах и сборах, которые разрабатываются в соответствии с предусмотренными в нем положениями.

В трехлетней перспективе 2010–2012 гг. приоритеты Правительства РФ в области налоговой политики остаются такими же, как и ранее – создание эффективной налоговой системы и сохранение сложившегося к настоящему моменту налогового бремени. Таким образом, Основные направления составлены с учетом преемственности ранее поставленных базовых целей и задач.

Основными направлениями налоговой политики на 2009–2012 гг. предусмотрено введение налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Кодекса и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий установление местного налога на недвижимость, который заменит для соответствующих налогоплательщиков налог на имущество физических лиц, а также земельный налог в части налогообложения установленных объектов, принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении еще 10 июня 2004 г.

Введение налога на недвижимость – очень непростая задача, предполагающая решение многих методических и организационных вопросов: необходимо сформировать государственный кадастр недвижимости и определить налоговую базу, в качестве которой должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости. Требуется разработать и принять такие документы, как методика кадастровой оценки недвижимости, методика проверки результатов, методика проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости, порядок информационного наполнения государственного кадастра недвижимости. Необходимо принять проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», устанавливающего общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядок утверждения результатов оценки, досудебного урегулирования споров и иные вопросы.

С целью формирования государственного кадастра недвижимости был принят Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 г., и целый ряд подзаконных актов.

Для решения возникающих вопросов Минфином РФ совместно с Минэкономразвития РФ и Минюстом РФ подготовлен График работ по принятию главы Кодекса, регулирующей налогообложение недвижимости, которым предусматривается:

♦ разработка и принятие нормативных правовых актов в связи со вступлением в силу Закона № 221-ФЗ;

♦ принятие Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации»;

♦ разработка нормативных правовых актов в целях реализации положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и других законодательных актов Российской Федерации»;

♦ информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, в том числе перенос сведений из Государственного земельного кадастра и данных БТИ;

♦ определение эффективной налоговой ставки и налоговых льгот для исчисления местного налога на недвижимость и подготовка проекта поправок Правительства РФ к проекту Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Кодекса и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации». Согласно Графику работ данный проект поправок будет внесен в Государственную Думу РФ в 2010 г. В настоящее время ведется активная работа в этом направлении.

С включением в Налоговый кодекс главы, регулирующей налогообложение недвижимости, налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах РФ, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.

Глава 9
Сделки с земельными участками

Сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав.

При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками регулируются Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ), а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, о градостроительстве, водным, лесным и иным законодательством.

Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если такие сделки приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования.

Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности (ст. 29)[25]25
  Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».


[Закрыть].

Предоставление земельных участков

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

♦ при добровольном отказе от земельного участка;

♦ если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

♦ при принудительном изъятии земельного участка в предусмотренных законами случаях.

Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со ст. 78 ЗК РФ в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными (ст. 80 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом и Законом № 66-ФЗ.

Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан.

Регистрация и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков, ведутся органами местного самоуправления отдельно. Очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений.

Граждане, имеющие в соответствии с законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов Российской Федерации преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, включаются в отдельный список.

Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в указанных списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан.

Наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении такого участка, если предоставление приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков или если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка.

Гражданин вправе в судебном порядке обжаловать решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимых земель общего пользования в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях.

Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается органами местного самоуправления с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.

Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.

На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование.

После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

Садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, сформированным в соответствии с ведомственной принадлежностью или иным принципом, земельные участки предоставляются в таком же порядке.

За предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе. При предоставлении земельных участков на ином вещном праве плата не взимается (ст. 14).

На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

При создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок (ст. 15).