Текст книги "Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)"

Разрешение на строительство

Предпроектная и проектная стадии подготовки строительства завершаются утверждением проектной документации и выдачей разрешения или ордера на производство работ либо разрешения и ордера (в зависимости от проводимых работ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Порядок его получения определяет ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Форма разрешения на строительство объекта установлена постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698.

Если речь идет о получении разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, для которого не составляется проектная документация, застройщик прилагает к заявлению о выдаче разрешения на строительство следующие документы:

♦ правоустанавливающие документы на земельный участок;

♦ градостроительный план земельного участка;

♦ схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

♦ строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

♦ строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

♦ строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

♦ изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

♦ иных случаях, если в соответствии с законодательством Российской Федерации получение разрешения на строительство не требуется. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Решение органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд. Плата за выдачу разрешения на строительство не взимается.

Разрешение на строительство имеет ограниченный срок действия. В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на срок 10 лет.

Разрешение на строительство не требуется в том случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не изменяют внешний облик сложившейся застройки города или иных поселений и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для проведения строительных работ.

При переходе права собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется.

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Градостроительный кодекс (ст. 55) определил порядок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства осуществляется путем утверждения соответствующей компетентной организацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Формаразрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости

В соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921, основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

♦ обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

♦ формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

♦ обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

♦ информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

♦ сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета. Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее – Единый государственный реестр).

Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.

Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством Российской Федерации.

На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый государственный реестр.

Реестр ведется на бумажных и магнитных носителях. При наличии расхождения в сведениях, записанных на бумажных и магнитных носителях, используются сведения на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.

Организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют.

Должностные лица указанных организаций несут установленную законодательством Российской Федерации ответственность за обеспечение сохранности конфиденциальной информации.

Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам):

♦ собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);

♦ наследников по закону или по завещанию;

♦ правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам);

♦ органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований);

♦ налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения);

♦ органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения);

♦ учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

♦ иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.

Сведения (документы) об объектах учета предоставляются организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса), если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Сведения (документы) об объектах учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников.

Самовольные постройки

Практика показывает, что повсеместно возникают ситуации, когда объекты недвижимости строятся либо на чужой земле, либо с нарушением градостроительных и строительных норм. Возведенные подобным образом объекты представляют собой самовольные постройки.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, постройка будет признана самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий:

♦ возведение объекта недвижимости на чужом земельном участке;

♦ возведение объекта недвижимости на участке, выделенном для других целей;

♦ отсутствие необходимых разрешений на строительство объекта;

♦ существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.

Кроме того, за строительство без разрешительной документации существует административная ответственность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство зданий, строений и сооружений, а также объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения приводит к наложению на граждан административного штрафа в размере от 3 до 5 МРОТ: на должностных лиц – от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц – от 50 до 100 МРОТ.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, является лишь собственником строительных материалов, поскольку в любом случае вправе как распорядиться ими при сносе строения, так и получить компенсацию в размере, определенном судом, если строение будет закреплено на праве собственности за законным владельцем земельного участка.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности). В исключительных случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Гражданское законодательство предусматривает только два случая, когда судом может быть решен вопрос об оставлении на месте самовольных построек (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

♦ если лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок будет в установленном порядке предоставлен указанному лицу под возведенную постройку;

♦ если земельный участок, где осуществлена постройка, находится в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании другого лица. Суд может признать за собственником (пользователем) земельного участка право собственности на самовольную постройку с условием возмещения расходов самоуправному застройщику.

В любом случае право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Другой наиболее часто встречающийся случай нарушений при строительстве — строительство объектов без проекта и разрешительной документации.

В данном случае предполагается, что строительство объекта недвижимости произведено на земельном участке, принадлежащем застройщику (инвестору), что должно подтверждаться соответствующими документами.

Исчерпывающий перечень ситуаций, когда возможно строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство, установлен п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил.

Для признания права собственности на самовольную постройку застройщику (инвестору) необходимо представить все доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Эти обстоятельства могут быть подтверждены заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство (при его наличии).

В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы:

♦ соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли отступления существенными;

♦ в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли нарушения грубыми, и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома;

♦ как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости;

♦ соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила; каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения, и т. п. Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с требованиями процессуального законодательства может получить консультацию специалиста согласно ст. 188 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) либо назначить соответствующую экспертизу в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки.

Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении ряда условий:

♦ не нарушаются законные интересы и права других лиц;

♦ не создается угроза жизни и здоровью граждан;

♦ лицо, осуществившее самовольную постройку, должным образом получило права на соответствующий земельный участок.

При этом различают два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:

♦ за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

♦ за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, то есть за титульным землевладельцем.

При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде такие факты, как:

♦ право на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию);

♦ соблюдение целевого назначения земельного участка;

♦ наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;

♦ соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

При рассмотрении дела в суде заинтересованному лицу необходимо представить доказательства того, что в создании объекта не участвовали другие лица. Такими доказательствами могут быть сметы, платежные и прочие документы. Невозможность доказать это обстоятельство в суде чаще всего приводит к отказу в признании права собственности на самовольно построенную недвижимость (постановление ФАС Московского округа от 4 февраля 2004 г. № КГ-А41/10561-030).

Бывает, что «самострои» (обычно это гаражи) ничему и никому не мешают. В таком случае можно написать заявление в администрацию муниципалитета с просьбой выделить этот земельный участок в собственность или аренду. Если указанное решение принимается, гражданин идет в суд за признанием права собственности на строение.

Граждане, давно владеющие земельным участком и даже построившие там дом, но не оформившие его юридически, могут воспользоваться сроком приобретательной давности.

Статья 234 ГК РФ гласит: лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким гражданам нужно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Чтобы ее подтвердить, следует представить в качестве доказательств квитанции за электроэнергию, квитанции об уплате налога, другие имеющиеся документы, свидетельские показания. Суд, рассмотрев доказательства, вынесет решение о признании права собственности.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку не заменяют государственной регистрации права собственности, но являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Для государственной регистрации права представляются следующие документы:

♦ документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (как правило, постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство), и (или) план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве;

♦ разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке;

♦ описание объекта незавершенного строительства;

♦ проектно-техническая документация;

♦ документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект незавершенного строительства (инвестора, подрядчика и т. д.).