Текст книги "Экономика города: учебное пособие"

3.5. Развитие малого и среднего бизнеса

Маркетинговые исследования московского рынка жилых и нежилых помещений различных видов объектов недвижимости, а также услуг общественных учреждений выявили большое разнообразие форм коммерческой деятельности, влияющее как на месторасположение объекта, так и на типологию зданий. В связи с этим разработан ряд предложений для дальнейшего развития коммерческих объектов жилого и нежилого назначения.

Рекомендуется классификация объектов и учреждений жилищно-гражданского назначения по формам коммерческой деятельности на отраслевом уровне и на уровне отдельных видов объектов и учреждений. По формам коммерческой деятельности отдельные виды учреждений следует объединить в следующие группы:

Полностью основанные на коммерческой деятельности, обеспечивающей устойчивую прибыль. К этой группе следует отнести:

– элитные жилые дома и жилые дома высокого класса;

– гостиницы, включая туристские комплексы;

– учреждения финансов и управления (коммерческие и другие банки, сберкассы, биржи, офисы);

– предприятия торговли всех видов (магазины продовольственные и непродовольственные, супермаркеты, торговые ряды, палатки, в том числе сезонные, рынки, ярмарки);

– предприятия общественного питания (рестораны, столовые, за исключением ведомственно-дотационных, кафе, кафетерии, закусочные бистро);

– предприятия коммунального хозяйства: дома быта, мод, бани, сауны, химчистки, приемные пункты службы быта, ателье – одежда, фото, аудио-видиозапись, ремонтные мастерские, художественные комбинаты и мастерские, ювелирные мастерские и т. п.;

– социально-культурные учреждения (ночные клубы, казино, танцзалы, дискотеки, парки, за исключением детских, зоопарки, дельфинарии, луна-парки);

– зрелищные учреждения всех видов – кинотеатры, видеосалоны, киноконцертные залы, концертные залы, театры, театральные студии;

– спортивные сооружения: спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы, спортивные школы, катки крытые и открытые, лыжные базы, конно-спортивные клубы, пляжи, лодочные станции, ипподром, велотрек;

– комплексные учреждения – культурные, зрелищные, спортивные центры, центры досуга, в состав которых входят также предприятия торговли, общественного, питания, банковских услуг и т. п., коммерческие постоянные и эпизодические выставки продажи, включающие комплекс услуг;

– коммерческие учреждения просвещения – детские дошкольные учреждения, специализированные школы (музыкальные, художественные, хореографические и т. п.), коммерческие высшие учебные заведения, центры и курсы переподготовки кадров, технические школы и курсы, школы автовождения;

– коммерческие учреждения здравоохранения – поликлиники стоматологические, поликлиники узкопрофильные, диспансеры, профилактории, косметические центры;

– объекты коммунального хозяйства: гаражи и автостоянки, станции техобслуживания, таксомоторные парки, автозаправочные станции, транспортно-обслуживающие центры с сопутствующими услугами, пожарное депо, общественные туалеты;

– производственные предприятия: мини-производства (хлебопекарни, пивзаводы, колбасные цеха, упаковочные цеха, производство мороженого и кондитерских изделий и т. п.), предприятия агропромышленного комплекса (теплицы, фермы и т. п.), плодоовощные базы, терминалы;

– транспортные предприятия: железнодорожные и автобусные вокзалы, аэропорты, речные порты, пристани, причалы.

Основанные на коммерческой деятельности, в принципе обеспечивающей окупаемость затрат и получение прибыли. К этой группе следует отнести:

– отдельные виды жилых домов высокого класса и некоторые виды гостиниц класса «две – три звезды»;

– отдельные виды традиционных клубов с большим набором платных услуг;

– отдельные театры и театры-студии; концертные залы;

– спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;

– платные дошкольные учреждения; специализированные школы (музыкальные, художественные и т. п.); высшие учебные заведения;

– узкопрофильные поликлиники, амбулатории, диспансеры, профилактории.

Основанные на коммерческих формах обслуживания внутри бюджетных учреждений. К этой группе следует отнести:

– жилые дома муниципального уровня;

– традиционные клубы, детские парки, планетарий; музеи, выставки;

– театры;

– спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;

– детские дошкольные учреждения, школы общеобразовательные и специализированные, техникумы и профтехучилища, высшие учебные заведения;

– поликлиники районные, поликлиники стоматологические, амбулатории, диспансеры, профилактории.

Рекомендуется строительство коммерческих элитных домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. Среди таких помещений могут быть: банкетный зал, бар, корты для игры в сквош, спортзал, оздоровительный центр, плавательный бассейн, сауна, комнаты для гостей, теннисные корты, подземный гараж, магазины и подобные помещения и учреждения, рассчитанные, как и жилой дом, на самый высокий уровень коммерческого обслуживания.

Рекомендуется система первичного коммерческого обслуживания населения микрорайонов, кварталов и отдельных жилых домов в трех «коммерческих уровнях», соответствующих жилищному строительству:

1) стандартный набор платных услуг, предусмотренных градостроительными нормами; соответствует преимущественно муниципальной застройке;

2) стандартный набор платных услуг с учетом градостроительных или социальных особенностей микрорайона, квартала или отдельного жилого дома, формирующих потребности в платных услугах, отличные от стандартных в сторону их повышения; соответствует преимущественно среднему уровню как по спросу на жилье, так и на коммерческие услуги учреждений общественного назначения стандартного набора с тенденцией к повышению номенклатуры платных услуг, их объема и качества;

3) принципиально отличающийся набор и статус услуг, соответствующий элитному типу жилья как по набору (нестандартному в градостроительном понимании), так и по его оплате.

Система коммерческого первичного обслуживания населения может быть выражена следующими экономическими критериями:

На первом уровне критерием является относительное снижение материальных, финансовых и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на повышение коммерческой эффективности объекта.

На втором уровне относительное снижение ресурсов также может быть экономическим критерием, однако не обязательно, поскольку относительное увеличение затрат может предопределить соответствующее увеличение рыночной стоимости объекта.

На третьем уровне критерием является показатель обратный экономии затрат; повышение затрат, предопределяющее высокий (без верхних границ) уровень комфорта, предполагает соответствующее увеличение (относительно других уровней) стоимости строительства, эксплуатационных затрат, затрат на сервис.

Если на первом и втором уровнях строительными нормами, с одной стороны, и средним уровнем потребительского спроса, с другой – довольно точно обозначаются пределы затрат на производство услуг (строительные затраты и эксплуатационные расходы), то на третьем уровне нижним пределом следует считать превышение второго уровня, а верхний предел соответствует только потребительскому спросу высокообеспеченного потребителя.

Критерии коммерческой эффективности объектов первичного обслуживания населения рекомендуется определять по следующей схеме (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Определение коммерческой эффективности объектов

На сетевом уровне объекты обслуживания рекомендуется размещать с учетом дифференцированной стоимости услуг, рассчитанных на разный платежеспособный спрос населения, с целью максимального охвата всех социальных слоев жителей города.

Учитывая, что стоимость коммерческих услуг по объективным причинам (главным образом из-за увеличения эксплуатационных затрат) в ближайшее время будет увеличиваться, необходимо разработать специальные программы по снижению эксплуатационных затрат коммерческих общественных зданий без ущерба для условий комфорта.

Дифференцированная стоимость услуг должна быть предусмотрена в комплексных объектах обслуживания – в диапазоне от высокодоходных до бесплатных, однако в целом эти учреждения должны быть коммерчески эффективными.

Рекомендуется разработать мероприятия для стимулирования спроса на услуги общественных объектов, в том числе без дополнительных капиталовложений, связанных, например, с рациональной схемой режима работы учреждений в пределах данной территории (дневные, ночные, круглосуточные, сезонные, выездные).

Приоритетными коммерческими объектами, массовое развитие которых необходимо в 1998–2005 гг., должны быть:

а) социально важные объекты, в первую очередь объекты здравоохранения, а также объекты общественной инфраструктуры новых районов Москвы (табл. 3.9);

в) приносящие высокую прибыль, которая может быть направлена на саморазвитие, а также налоги которых могут быть направлены на развитие всей системы общественного обслуживания.

Таблица 3.9

Рекомендации по развитию коммерческой деятельности в объектах социальной сферы

Контрольные вопросы

1. В чем заключаются основные принципы экономической оценки территориальных ресурсов городов?

2. Приведите классификацию рентных факторов.

3. Назовите основные современные проблемы ЖКХ.

4. Назовите основные принципы социально-экономической оценки массовых и индивидуальных объектов городской недвижимости.

5. Каковы основные тенденции развития малого и среднего бизнеса в городах?

Глава 4
Целевые программы – инструмент реализации экономической политики городов

4.1. Принципы разработки городских целевых программ столичного мегаполиса

Управление развитием города – одна из основных функций государства, призванная упорядочить все формы хозяйственной деятельности и их взаимодействие[57]57
  Росляк Ю.В. Целевые программы как инструмент реализации экономической политики столичного мегаполиса // Вестник РАЕН. М.: РАЕН. Т. 5. № 5. 2005. С. 3—13.


[Закрыть]:

– ввести социально-экономические процессы в рамки соответствия экономическим законам рыночного хозяйства;

– создать условия для сбалансированного развития на основе научно-технического прогресса, не разрушающего окружающую природную среду.

Основными принципами разработки городских целевых программ являются:

– согласованность целей и задач программы с прогнозами и программами социально-экономического развития города, Генеральным планом развития города Москвы и приоритетными задачами, установленными нормативными актами органов государственной власти города;

– обоснованность по ресурсам (источникам финансирования), исполнителям и срокам осуществления комплекса мероприятий, составляющих программу;

– установление сроков достижения намеченных программой результатов;

– взаимосвязанность мероприятий программы с мероприятиями других утвержденных городских целевых программ.

Городская целевая программа может включать:

– основные цели и задачи, мероприятия программы, этапы их выполнения, а также сведения о государственном заказчике программы;

– анализ существующего состояния решаемой приоритетной проблемы и оценку сложившейся ситуации;

– обновление необходимости достижения целей и решения задач, выдвигаемых программой, а также технико-экономическое обоснование программы;

– комплекс мероприятий (технические инвестиционные, организационные, информационные и пр.) и конкретный достигаемый результат;

– ожидаемые результаты реализации программы, выраженные в соответствующих количественных показателях;

– обоснование необходимости выделения различных видов ресурсов, в первую очередь финансовых;

– сведения об объемах, источниках, формах и механизмах привлечения финансовых, трудовых и материальных ресурсов, необходимых для реализации программ;

– оценку внешних факторов, влияющих на достижение поставленной цели (организационных, финансовых, социальных, инвестиционной привлекательности территории);

– сценарии возможного хода реализации программы в зависимости от изменения внешних факторов (оптимистический, реалистический, пессимистический);

– этапы и сроки их выполнения;

– описание параметров, используемых для оценки хода выполнения программ.

Порядок разработки и согласования целевых городских программ приведен на рис. 4.1, 4.2 и в табл. 4.1.

Рис. 4.1. Классификационные признаки и виды инвестиционных программ, обеспечивающих развитие московского мегаполиса

Рис. 4.2. Порядок разработки и согласования целевых городских программ

В таблице 4.2 приведены основные характеристики и оценки социально-экономической эффективности реализации целевых программ, анализ которых позволяет сделать вывод о повышении эффективности и целенаправленности расходов городского бюджета.

Таблица 4.1

Схема формирования инвестиционной программы московского мегаполиса

Таблица 4.2

Социально-экономическая эффективность реализации городских целевых программ

В процессе программного прогнозирования города должны решаться следующие задачи:

– анализ общегородской ситуации, анализ состояния различных систем обеспечения развития города (например, водохозяйственного и энергетического комплексов);

– выявление возможных направлений развития различных систем и комплексов, в первую очередь научно-технических, определение перспективных потребностей в новом оборудовании, продукции, услугах;

– формирование проблем, подлежащих решению в программе, определение ее целей;

– определение перспективных вариантов инвестиционных проектов, структуры и состава программ развития обеспечения города, сроков, путей и вероятностных характеристик достижения поставленных целей;

– оценка финансовых, материально-технических, информационных, трудовых и других ресурсов, необходимых для реализации отобранных вариантов программы;

– выбор и обоснование наилучших вариантов программы;

– определение перспективных вариантов механизма управления программой и оценка их воздействия на достижение целей программы;

– рекомендации по организационно-экономическому механизму реализации программы.

Городское землепользование в условиях рынка. Функционирование земельного рынка (на примере США) сложно и многогранно[58]58
  Государство и рынок: американская модель. М.: Анкил, 1999. С. 329–347.


[Закрыть]. Цены на землю складываются под воздействием факторов спроса и предложения.

Под воздействием факторов спроса:

– рост занятости;

– дохода;

– иммиграции;

– доступности ипотечного кредита.

Под воздействием факторов предложения:

– количества свободных земель, отведенных для строительства жилья;

– инфраструктуры дорог;

– инфраструктуры канализации;

– инфраструктуры водопровода.

Ограниченность земли, отведенной под жилую застройку, повышает спрос на нее и цену. На практике и политике землепользования сказываются факторы:

– экономические;

– социальные;

– микрорегиональные;

– макрорегиональные.

Классификация землепользования в городе – важная первая ступень в понимании пространственной городской структуры. Изменения в земельной инвентаризации зависят от четырех параметров:

1) субурбанизации, т. е. разрастания пригородов в результате конверсии прилежащих сельских земель в городские;

2) обновления городских кварталов, в основном центральных;

3) строительства инфраструктурных и прочих общественных объектов;

4) роста или, наоборот, сворачивания образований, содержащих специализированные функции (перестройка зданий под парковочные площади, расширение больниц, парков и аэропортов).

Инвентаризация землепользования включает идентификацию важнейших экономических функций, объединенных в широкие категории землепользования:

– коммерческого;

– промышленного;

– жилищного.

В американском городе около двух третей земли находится в частной собственности, остальные же отведены под улицы либо находятся в общественном пользовании.

Главный вопрос для земельной и городской жилищной политики в США – сможет ли она в условиях неравномерного развития городской среды наряду с частным сектором обеспечить жилье и необходимую инфраструктуру по доступным ценам и в удобных местах.

Фундаментальный вопрос для землепользования: как новая технология будет влиять на городское развитие и можно ли предугадать это влияние. Автоматизация конторской деятельности, например, может значительно изменить территориальную структуру города.

Земля становится основным компонентом в издержках жилищного строительства. Так, например, в районах США с быстро растущим населением (Калифорния, Флорида, Колорадо) доля затрат на землю в общей стоимости жилья достигает 40 %, а в ограниченном рынке (Манхэттен) этот показатель колеблется от 60 до 70 %.

В США существует несколько видов планов, регламентирующих землепользование в городах.

Генеральный план представляет наиболее детальную проработку территориально-планировочной структуры городов от индивидуальных участков до крупного района.

Расширенный план включает в себя дополнительно к территориально-планировочной структуре города еще и правовые и экономические основы городского землепользования.

Перспективный план представляет собой лишь перечень целей и предпочтений местной власти в развитии города и не содержит карт территориальной структуры.

Секторный план не относится к городу в целом и применяется для отдельных районов и секторов.

Межевой план – это документ, в котором указано, как должны быть разделены в городе незастроенные земли.

Кодировка домов устанавливает строительные нормативы для каждого здания в городе.

Программа совершенствования городской инфраструктуры – этот документ обычно описывает возможные шаги по улучшению инфраструктуры в городе за определенное время.

Изменения в карте зонирования проводятся специальным местным советом города. В особых случаях проводится референдум, но окончательное решение остается за советом.

Первые попытки официального управления зонированием Нью-Йорк Сити были предприняты в конце XIX в. в ответ на гипертрофированный рост строительства на Манхэттене. Частые изменения в зонировании территории приводят к явлению, получившему в США название «пятнистое зонирование». Специалисты выделяют следующие концепции зонирования.

1. Участки, запланированные для застройки. Это – облегченный вид зонирования. Застройщик не скован различного рода ограничениями и нормативами, кроме местоположения участка, отведенного для застройки. Такой вид зонирования приносит большие выгоды для застройщика, но город не получает ничего, кроме проблем.

2. Кластерное зонирование. Это уникальный вид зонирования, в основе которого лежит норматив, взятый не из экономической, социальной или строительной сферы, а из представлений о компактном расселении людей в пространстве. Цель этого вида зонирования – сохранить больше открытого пространства для жилой застройки посредством создания ее кластерных (гроздевых) анклавов.

3. Зонирования для смешанного землепользования. Здесь речь идет о совместном жилом и коммерческом использовании той или иной территории города. Такое зонирование разрешает совмещение в одном здании конторы, магазина и жилища.

4. Стимуляционное зонирование – предоставляет частным строительным компаниям льготы в обмен на обеспечение общественно необходимых построек в городе.

5. Зонирование плотности – традиционный контроль за высотой зданий, величиной участка, покрытием участка, размером, количеством этажей и зданий и пр.

6. Условное зонирование – указывает разрешенные виды использования в случае следования определенным правилам.

7. Плавающее зонирование – устанавливает контроль за каждым типом застройки (жилье, магазины), но не выбирает места для строительства (особенно полезно для новых районов).

8. Ударное зонирование – соотносит спрос на землепользование с возможностями и следствиями изменений.

9. Трансфертное зонирование – разрешает владельцам недвижимости (исторических зданий) продавать права на застройку другому лицу, который может застраиваться в другом месте с высокой плотностью, обеспечивая сохранность исторической застройки.

10. Долевое зонирование – заранее готовятся минимальные пропорции желаемого комплекса землепользования.

11. Контрактное зонирование – специальные договорные правила с застройщиком.

12. Зонирование специального использования – специальная категория для особого использования, такого, как театральный район или гостинично-мотельная зона.

13. Сельскохозяйственное и лесное зонирование – предназначает территории для постоянного сельскохозяйственного использования, предотвращая на них спекулятивную застройку.

14. Бонусное или инициативное зонирование – разрешает большую плотность или высоту в случае если соблюдены определенные функции дизайна (парковочные стоянки, открытое пространство).

15. Эксклюзивное зонирование – определяет стандарты исполнения; часто используется в пригородных районах для поддержания исключительности и единообразия для данного пригорода.

16. Исторические зоны. Применяются для сохранения исторических зданий.

17. Право на застройку: новая концепция зонирования. Обозначает некоторую часть трехмерного пространства города, которую позволено занять недвижимостью тому или иному застройщику.

Методология оценки первичной стоимости земли в США основана главным образом на трех методах первичной оценки стоимости недвижимости[59]59
  Государство и рынок: американская модель. М.: Анкил, 1999. С. 345.


[Закрыть]:

– сравнительном (наиболее распространен);

– замещенных издержек – для строений, но не для земли (применяется восстановительная стоимость строений, т. е. сумма денег, необходимая для замещения выбывающего капитала, в данном случае здания);

– дохода.