Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Земля – основа жизни и деятельности человека, сфера производства продовольствия, источник получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Кроме того, земля является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов1010
  Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский, Е. Н. Иванов, Д. С. Львов и др. – М.: Интерреклама, 2003.


[Закрыть].

Ст. 1 ЗК РФ перечисляет основополагающие принципы земельного законодательства, в частности п. 1 гласит: «…регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю».

Таким образом, в теории оценки стоимости земля рассматривается с двух точек зрения.

С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром, и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода.

С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной оcновой развития человеческой цивилизации. Люди своим трудом создают материальные блага, производные от природных ресурсов, но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

♦ средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

♦ источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т. д.);

♦ сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

♦ предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т. д.);

♦ мест отдыха и лечения;

♦ объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции, и т. д.);

♦ ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающих экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т. д.).

Природные ресурсы подразделяются:

♦ на возобновимые;

♦ невозобновимые;

♦ условно возобновимые.

Основное различие между данными категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда, исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновимыми считаются биологические ресурсы, основными видами которых являются:

♦ растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т. д.);

♦ наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

♦ водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

♦ генетические ресурсы (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине при производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

♦ поверхностные воды.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются:

♦ на топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

♦ черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и др.);

♦ цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

♦ благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

♦ химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфориты, апатиты и др.);

♦ техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и огнеупоры, цементное сырье;

♦ строительные материалы (глина, гравий, песок).

Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия, может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи лет, т. е. он слишком продолжителен и сопоставим по своим масштабам с геологическими периодами, выходящими за временные рамки одного поколения.

При оценке природных ресурсов в качестве объектов исследования могут выступать:

♦ запасы природных ресурсов;

♦ природные объекты, находящиеся в собственности, а также разные права, связанные с их использованием (аренда, концессия и т. д.);

♦ экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

♦ экологический ущерб.

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

♦ запасы природных ресурсов;

♦ природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т. д.);

♦ экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

♦ экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления.

Пример 8.1

Запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях, запас древесины в лесных насаждениях и т. д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.

Природные объекты – это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы), расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

♦ участки леса;

♦ месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

♦ замкнутые водные объекты;

♦ рыболовные участки рек, нерестилища;

♦ рыболовные участки шельфа;

♦ нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т. д.);

♦ болота и др.1111
  Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, Д. С. Львов и др. – М.: Интерреклама, 2003.


[Закрыть]

В России в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Под это юридическое определение подпадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект – это единый объект недвижимости, с которым обычно имеет дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости – улучшений выполняет растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, данные предметы образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.

Согласно ст. 9 Лесного кодекса (ЛК РФ1212
  Новый ЛK РФ, утв. Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, вступил в действие с 1 января 2007 г.


[Закрыть]) Российской Федерации к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено ЛК РФ. Налицо приоритет лесного законодательства перед гражданским и земельным.

В соответствии с преамбулой ЛК РФ регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6–8 ЛК РФ выделены следующие объекты лесных отношений:

♦ лесной фонд;

♦ участки лесного фонда;

♦ леса и их участки, не входящие в лесной фонд;

♦ древесно-кустарниковая растительность.

По ст. 6 ЛК РФ к участкам лесного фонда относятся участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения. Но независимо от наличия или отсутствия леса на земельном участке из категории земель лесного фонда объект правоотношений – участок лесного фонда.

Таким образом, участок лесного фонда – это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством.

В соответствии с Федеральным законом от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (в ред. от 29 декабря 2014 г. № 459-ФЗ) недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект в настоящее время может пользоваться участком недр на основании не гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т. е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29 декабря 2014 г. № 486-ФЗ)1313
  Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. – М.: Юрайт-Издат, 2005.


[Закрыть].

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива используют термин «земельный участок».

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) приводится следующее определение земельного участка как объекта права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю – «недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки» (п. 3 ст. 6 ЗК РФ, в редакции от 29 декабря 2014 г.).

Таким образом, земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Следовательно, под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 261 ГК РФ «…право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (если иное не установлено ВК РФ)».

При этом следует учитывать один из основных принципов земельного законодательства, который провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

Однако возможны ситуации, когда определить, является та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, довольно сложно (например, жалюзи к окнам здания). Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие, как постоянная принадлежность (fixture), под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом.

При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют критерий разумного человека: мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон, таким образом, приобретает решающее значение. При этом такие предметы, как кирпичи, бревна, балки и т. д., в случае если они встроены в здание, становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости (ключи к дверям, жалюзи для окон и т. д.).

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью – расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.

В настоящее время продолжаются работы по возврату к такому подходу. В частности, c 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В дальнейшем планируется объединение системы учета и системы регистрации прав, как, например, в ряде зарубежных стран. В Законе заложена подобная интеграция пока на уровне единой информационной системы.

Правительством Российской Федерации была разработана концепция федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2019 годы)», которая предусматривает реализацию мероприятий, обеспечивающих создание достоверного (полного и качественного) единого государственного реестра объектов недвижимости1414
  Распоряжение Правительства Российской Федерации от 28.06.2013 г. № 1101-р «О концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2019 годы)».


[Закрыть].

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки), который устанавливает новые правила государственной регистрации недвижимости. В частности, кадастровый учет недвижимости и гос-регистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации, будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в ГКН и ЕГРП.

Однако действующее законодательство России рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность участка без находящихся на нем улучшений, т. е. выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Между тем, изменения ГК РФ, вступившие в силу с 1 октября 2013 г.1515
  Федеральный закон от 02.07.2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».


[Закрыть], привели к появлению нового объекта гражданских прав – единого недвижимого комплекса. Согласно новой статье 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Исходя из положений ст. 133.1 ГК РФ единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок не являются одним объектом (т. е. земельный участок не является частью единого недвижимого комплекса).

По сути, сформулированы два основных условия регистрации ЕНК как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей:

♦ данная совокупность неразрывно связана физически или технологически, в том числе линейные объекты (при этом в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить сведения о содержании такой технологической связи, если совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически);

♦ данная совокупность располагалась бы на одном земельном участке.

Таким образом, при объединении в ЕНК зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно.

В силу того, что земельный участок (как было указано выше) не входит в состав ЕНК, то его следует указывать отдельно как объект оценки, если исходя из задачи оценки существует необходимость определять стоимость совокупности зданий, сооружений, иных вещей, земельного участка (то, что в профессиональной терминологии называется «единый объект недвижимости»).