Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Виды и содержание функции регулирования земельных отношений определяются Конституцией РФ, ЗК РФ и другими нормативными актами в соответствии с экономическими, социальными и специальными требованиями к организации использования и охраны земель (рис. 9.3, 9.4).

Рис. 9.4. Конституционные основы правового регулирования земельных отношений в России

Основными функциями государственного регулирования владения и пользования земельным фондом являются (рис. 9.5):

♦ государственный мониторинг земель;

♦ землеустройство;

♦ ведение государственного кадастра недвижимости, в том числе осуществление государственного кадастрового учета земельных участков;

♦ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд;

♦ государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль;

♦ зонирование территорий;

♦ перераспределение земель;

♦ разрешение земельных споров2525
  Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России/ В. А. Горемыкин. – М.: Дашков и К°, 2005. – С. 89.


[Закрыть].

Рис. 9.5. Функции государственного регулировая земельных отношений

Государственный мониторинг земель – часть государственного экологического мониторинга (государственного мониторинга окружающей среды), он представляет собой систему наблюдений, оценки и прогнозирования, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Задачами государственного мониторинга земель являются:

♦ своевременное выявление изменений состояния земель, оценка и прогнозирование этих изменений, выработка предложений о предотвращении негативного воздействия на земли, об устранении последствий такого воздействия;

♦ обеспечение органов государственной власти информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель в целях реализации полномочий данных органов в области земельных отношений, включая реализацию полномочий по государственному земельному надзору (в том числе для проведения административного обследования объектов земельных отношений);

♦ обеспечение органов местного самоуправления информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель в целях реализации полномочий данных органов в области земельных отношений, в том числе по муниципальному земельному контролю;

♦ обеспечение юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

В зависимости от целей наблюдения государственный мониторинг земель подразделяется на мониторинг использования земель и мониторинг состояния земель.

В рамках мониторинга использования земель осуществляется наблюдение за использованием земель и земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

В рамках мониторинга состояния земель осуществляются наблюдение за изменением количественных и качественных характеристик земель, в том числе с учетом данных результатов наблюдений за состоянием почв, их загрязнением, захламлением, деградацией, нарушением земель, оценка и прогнозирование изменений состояния земель.

Осуществление государственного мониторинга земель в отношении земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий, используемых или предоставленных для нужд сельского хозяйства, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

1. Что представляет собой рынок земли?

2. Перечислите основные действующие лица на рынке земли.

3. Что такое сегментирование земельного рынка?

4. Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской Федерации?

5. Каковы основные задачи государственной системы управления земельными ресурсами?

1. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка земельных участков:

а) по географическому признаку;

б) по типу прав собственности;

в) по назначению (использованию);

г) по ставке доходности.

2. Соедините линиями термины в левом столбце таблицы с соответствующими определениями в правом столбце таблицы.

3. Допишите недостающий элемент системы земельных отношений:

♦ отношения хозяйственного использования земли;

♦ формы собственности на землю;

♦ способы и методы регулирования земельных отношений;

♦ …

4. Объектами государственного мониторинга земель являются:

а) все без исключения земли Российской Федерации;

б) все земли Российской Федерации, за исключением земель, находящихся в муниципальной собственности;

в) земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации;

г) земли, находящиеся в частной собственности.

5. Что предшествует оформлению права собственности на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности?

а) перерегистрация прав;

б) отвод земельного участка;

в) проверка титула земельного участка.

Глава 10
Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

• Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли

• Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости

• Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

В нашей стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в процессе развития. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов, приемов определения стоимости, и тем самым избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

♦ федеральные законы;

♦ постановления Правительства Российской Федерации;

♦ ведомственные нормативные акты;

♦ нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

♦ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ;

♦ Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

♦ Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К документам второго уровня относятся:

♦ правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

♦ постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Также необходимо отметить, что, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2007 г. № 765 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности», Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» признается утратившим силу с 1 января 2008 г.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение, например методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

1. Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России № 297, 298, 299 от 20 мая 2015 г., № 508 от 22.10.2010 г., № 328 от 04.07.2011 г., № 628 от 07.11.2011 г., № 611 от 25.09.2014 г.:

♦ ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

♦ ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;

♦ ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»;

♦ ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»;

♦ ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;

♦ ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»;

♦ ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

2. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

3. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

4. Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»

К нормативным актам субъектов Российской Федерации относятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей.

С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.

Такими правами могут являться: право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре, и другие права.

При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок, и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ландшафтов и т. д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок – особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению обладателя не допускается.

Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

♦ земля как природный объект и природный ресурс;

♦ земельные участки;

♦ части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков – объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут формироваться части участка, имеющие ограничения (обременения). В таком случае в ГКН (государственный кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений о целом земельном участке могут быть внесены сведения о части участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь участок).

Однако часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом недвижимости, объектом вещных прав. Часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка, пространственные границы одного объекта собственности не должны включать границы другого объекта.

В соответствии с Федеральным законом от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» часть земельного участка не может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не в часть участка, а только новый участок, образованный путем разделения существующего. Даже надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом паспорте целого земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера не соответствует критерию индивидуально-определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ)2626
  В п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав осталась норма, согласно которой если в аренду сдается часть земельного участка, то к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается кадастровый план участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.


[Закрыть].

Согласно п. 6 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях, государственное или муниципальное предприятие – арендатор государственного или муниципального земельного участка с согласия собственника имущества предприятия может сдать часть земельного участка в субаренду или передать права и обязанности по договору аренды части земельного участка концессионеру в соответствии с концессионным соглашением.

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. Ранее при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: «…находится в пользовании участника общей собственности» (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15.06.2001 г. № П/119).

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута – весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком2727
  Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. – М.: Юрайт, 2011.


[Закрыть].

Оборот земли – это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения.

Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государственным регулированием землепользования. Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

Согласно ст. 27 ЗК РФ выделяются три категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:

♦ земельные участки, оборот которых разрешен;

♦ земли, изъятые из оборота;

♦ земли, частично изъятые из оборота.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности (п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

♦ государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

♦ зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

♦ зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

♦ объектами организаций Федеральной службы безопасности;

♦ объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

♦ объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

♦ объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

♦ объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

♦ воинскими и гражданскими захоронениями;

♦ инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

♦ в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 настоящей статьи;

♦ из состава земель лесного фонда;

♦ в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

♦ занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в «Список всемирного наследия», историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

♦ предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

♦ не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

♦ предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

♦ предоставленные для нужд связи;

♦ занятые объектами космической инфраструктуры;

♦ расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

♦ предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

♦ загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

♦ расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

♦ в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте сельхозземель. При этом действие данного закона в части оборотоспособности не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.