Текст книги "Антикризисное управление. Краткий курс"

25. Оценка недвижимости

1. Оценка недвижимости является важной частью управления организацией в кризисной ситуации. Она может проводиться и в период признания организации банкротом, и в период инвестирования средств в некоторые объекты, и т. д.

Оценка недвижимости строится на взаимосвязанных и взаимозависимых принципах, которые можно сгруппировать по отношению к той или иной среде.

2. Принципы, связанные с пользователями недвижимости, основанные на их представлении о ней:

☝полезности, который заключается в том, что стоимость недвижимости возникает в случае, если для потенциального собственника она будет полезна;

☝замещения, который заключается в определении наибольшей цены недвижимости исходя из наименьшей цены другого объекта недвижимости, полезность которого та же, что и у первого;

☝ожидания, состоящий в расчете тех выгод, которые в будущем можно будет получить от владельцев объектов недвижимости.

Принципы оценки недвижимости в связи срыноч-13 ными условиями:

☝зависимости, который выражает взаимосвязь между ценой объекта и ценой прилежащих к нему территорий;

☝соответствия, выражающийся в прямой взаимосвязи между ожиданиями рынка от этого объекта недвижимости и ценой на него;

☝спроса и предложения, состоящий в оказании воздействия на цены спроса и предложения на рынке недвижимости;

☝конкуренции, который заключается в обострении конкуренции при превышении прибыли определенного уровня, что приведет к снижению дохода в среднем;

☝изменения, состоящий в изменчивости объектов недвижимости и необходимости проведения оценки на определенную дату.

4. К принципам оценки недвижимости, связанным непосредственно с той территорией, на которой расположены здания и сооружения, относятся следующие:

☝сбалансированности, который означает необходимость сочетания факторов производства в определенной пропорции;

☝экономического разделения, который предполагает возможность разделения прав на недвижимость на несколько интересов;

☝экономического размера, определяющий количество земли, необходимое для оптимального объема землепользования в соответствии со сложившимися рыночными условиями.

Принцип эффективного использования недвижимости, по сути, является результатом взаимодействия всех перечисленных принципов оценки недвижимости.

5. Оценка недвижимости осуществляется в несколько этапов.

1. Определение проблемы. Этот этап включает первоначальную работу по оценке, т. е. определение имущественного объекта в физическом и правовом смыслах.

2. Составление плана оценки объекта недвижимости, которое проводится путем постепенного уточнения задач деятельности оценщика. В плане определяются данные, которые будут способствовать достижению конечной цели.

3. Сбор и подтверждение информации. Этот этап зависит от того, какой объем информации имеется в распоряжении у оценщика и каково качество этой информации. Необходимо выявить наилучшую информацию для процесса оценки.

4. Определение наиболее удачных и результативных подходов к оценке объекта недвижимости.

5. Согласование. Оно проводится с использованием логических выводов и суждений, что необходимо для конечного результата оценки.

6. Составление отчета, содержащего конечные результаты оценки стоимости объекта недвижимости. Эти результаты передаются заказчику оценки недвижимости.

26. Анализ финансового состояния организации

1. Анализ финансового состояния организации обяза[I тельно проводится не только в рамках антикризисного управления, но и в процессе управления организацией в отсутствие кризисных явлений.

С помощью анализа финансового состояния организации можно не только определить ее финансовое положение, но и выявить кризисное развитие, а также найти источники отрицательных явлений в развитии организации.

Это является необходимым условием для выхода организации из кризисного состояния или предупреждения кризиса, недопущения его проявления.

Финансовое состояние организации характеризуется с помощью системы показателей, которые вместе описывают ее положение и деятельность. Информация, используемая в процессе такого анализа, касается финансовых ресурсов, их наличия, мест и объемов размещения, а также их использования в процессе осуществления своей деятельности.

2. Анализ финансового состояния организации проводится в два этапа, которые в совокупности обеспечивают достоверность и обоснованность полученных результатов:

1) предварительная оценка финансового состояния организации, использующая небольшое количество данных и предполагающая изучение нескольких ключевых для организации показателей, по которым отслеживается динамика их изменения. По ним нельзя точно и окончательно определить финансовое состояние организации, однако можно его оценить в общих чертах. На этом этапе важно выбрать именно те показатели, которые будут характеризовать важнейшие черты в развитии организации. Но как бы удачно они ни были подобраны, от второго этапа оценки финансового состояния организации отказываться нельзя;

2) детальная оценка финансового состояния организации, помогающая более точно определить положение организации в имущественном и финансовом планах. Также она характеризует деятельность организации в течение определенного периода. Детальная оценка помогает определить перспективы в деятельности организации и выявить направления, в которых необходимо уделить повышенное внимание возникающим проблемам. Второй этап оценки финансового состояния организации помогает выявить возможные источники возникновения кризисных ситуаций и предложить варианты выхода из уже наступившего кризиса.

3. Существует большое количество показателей финансового состояния организации, однако ряд показателей являются ключевыми в оценке:

☝показатели ликвидности оборотных средств, характеризующие состав активов, а точнее, долю быстрореализуемых активов. Среди показателей ликвидности оборотных средств выделяют коэффициент абсолютной ликвидности (отношение суммы наличности и эквивалента наличности к сумме всех краткосрочных обязательств), а также коэффициент покрытия (отношение краткосрочных активов к краткосрочным обязательствам);

☝показатели привлечения заемных средств, определяющие соотношение собственных и заемных средств. Также рассчитывается коэффициент, показывающий долгосрочное привлечение заемных средств;

☝коэффициенты деловой активности, включающие коэффициенты оборачиваемости. Наиболее важными из них являются коэффициент оборачиваемости счетов к получению (отношение объема реализации в кредит к стоимости счетов к получению в среднем за год), коэффициент оборачиваемости счетов к оплате (отношение себестоимости среднегодовой продукции к стоимости счетов к оплате в среднем за год), коэффициент оборачиваемости собственного капитала (отношение объема реализации к стоимости собственного капитала в среднем за год);

☝показатели прибыльности, характеризующие конечный результат деятельности организации. Важнейшими показателями являются рентабельность продукции (отношение прибыли к себестоимости реализованной продукции) и рентабельность капитала (отношение прибыли к среднегодовому итогу баланса). Эти показатели рассчитываются для валовой и чистой прибыли.

27. Оценка собственных и привлеченных инвестиций

1. Инвестиции представляют собой вложения в объекты или проекты с целью получения прибыли. В зависимости от источников финансирования инвестиции подразделяют на две группы:

1) собственные;

2) привлеченные.

¡ Собственные инвестиции – вложения в объекты или проекты, которые осуществляются организацией за счет собственных средств.

2. Собственные инвестиции образуются из следующих 2 источников:

☝амортизационных отчислений в процессе осуществления производственной деятельности в соответствии с нормами и нормативами;

☝прибыли, которая остается в распоряжении организации после всех необходимых выплат;

☝денежных средств, которые были получены в результате реализации на рынке активов организации;

☝денежных средств акционеров компании (если компания является акционерным обществом).

¡ Привлеченные инвестиции – инвестиции, являющиеся вложениями со стороны других инвесторов, вне данной организации.

Наибольший интерес в процессе антикризисного управления организацией вызывают такие характеристики собственных и привлеченных инвестиций, как их объем, структура и соотношение.

3. Кризис в организации может ощутимо отразиться на инвестициях и повлечь за собой сокращение их объемов в силу ограниченности организации в средствах. В то же время в сложный период жизнедеятельности социально-экономическая система не может обойтись без инвестиций. Поэтому необходимы анализ инвестиционной ситуации и оценка всех видов инвестиций.

Оценка собственных инвестиций предполагает выявление источников инвестиций, механизмов, которые позволяют накапливать эти средства, конечных результатов. В кризисной ситуации важно выявить скрытые резервы, которые позволят получить дополнительные средств и направить их на инвестиционные проекты, способствующие поиску выхода из трудной для организации ситуации. Также необходимо выяснить, эффективны ли инвестиционные проекты, осуществляемые организацией, и если да, то насколько. Все это помогает выявить недостатки в проведении инвестиций за счет собственных средств.

Следует отметить, что собственные инвестиции в России играют не такую значительную роль, как в западных странах с развитой рыночной экономикой. В последних доля амортизационных отчислений и нераспределенной прибыли, которая предназначена для инвестиций, очень высока. К тому же в этих странах гораздо большие суммы идут на инвестирование собственных средств. В связи с этим в процессе оценки собственных инвестиций следует обратить внимание на их объем и направленность.

Оценка привлеченных инвестиций требует не менее тщательного анализа и подхода. В процессе ее осуществления необходимо выяснить несколько важнейших вопросов, касающихся инвестиционного процесса. Определяются не только абсолютные объемы инвестиций, но и их изменение во времени, источники привлеченных инвестиций, их структура, направленность инвестиций, результаты такой инвестиционной деятельности.

4. В оценке собственных и привлеченных инвестиций большую роль играет эффективность их использования. Если данный показатель на низком уровне, то это означает необходимость принятия решений в изменении некоторых механизмов, разработке новых путей в реализации инвестиционных проектов или их разработке. Для организации важно не только найти у себя и привлечь большой объем средств, но и эффективно распорядиться ими, получить максимально возможный результат. Также большую роль играет соотношение между собственными и привлеченными средствами. Его анализ позволяет понять, насколько сложившаяся структура инвестирования соответствует потребностям и возможностям организации.

Оценка собственных и привлеченных инвестиций позволяет выявить отрицательные черты в инвестиционной политике компании и найти решения, способствующие не только преодолению этой проблемы, но и выходу компании из кризиса, если она переживает его в данный момент.

28. Организационные механизмы оздоровления организации

1. Оздоровление организации является неотъемлемой частью антикризисного управления, причем в процессе организационного оздоровления необходимо использовать механизмы, которые своим действием обеспечат желаемый эффект с наименьшими затратами.

2. Выделяют ряд основных механизмов, которые на практике уже доказали свою эффективность и активно используются при возникновении кризисных явлений в компании.

1. Реструктуризация. Она подходит для широкого круга организаций, даже для неплатежеспособных.

¡ Под реструктуризацией понимают процесс проведения структурных изменений всех ресурсов организации (материальных и нематериальных) с целью повышения эффективности их использования, функционирования всей организации, для повышения ее устойчивости в рыночных условиях.

Реструктуризация предполагает использование ресурсов, имущества, а также прав на него организацией оптимальным образом. Это означает, что операции, проводимые с имуществом по его разделению или объединению, должны совершаться таким образом, чтобы величина стоимости этих ресурсов, имущества и прав на него не только не уменьшалась, но и возрастала, что свидетельствует об эффективности их использования.

2. Перепрофилирование производства. Этот механизм необходимо использовать, предварительно проанализировав результаты проводимых мероприятий, поскольку потери от неудачного перепрофилирования будут слишком велики для организации, и без того находящейся в кризисной ситуации.

3. Ликвидация нерентабельных производств. Этот механизм также следует применять только в случае полной уверенности в правильности действий и в том, что эти производства в дальнейшем действительно не смогут принести прибыль.

4. Исполнение собственником или другими уполномоченными лицами обязательств.

5. Приватизация имущества организации, осуществляемая несколькими способами, например: путем продажи части имущества, продажи организации, продажи неимущественных прав и т. д.

6. Создание холдингов и трастов. Участники подобных объединений консолидируют имеющиеся ресурсы, что позволяет эффективнее функционировать, находить скрытые резервы, мобилизовывать все свои возможности. Управление производственными мощностями в таких объединениях осуществляется эффективнее, поскольку появляется возможность быстрой реакции на ситуацию и изменение некоторых аспектов деятельности.

7. Формирование финансово-промышленных групп (ФПГ), которые объединяют ресурсы и потенциал их участников. Создание ФПГ должно быть продуманным, проходить на добровольной основе, а также сопровождаться разгосударствлением организаций. ФПГ являются сложными системами, однако эффективное управление ими дает организациям, входящим в них, неоспоримые преимущества перед другими. В случае возникновения кризисных ситуаций ФПГ может оказаться для организации неплохим выходом, который позволит продолжить производственную деятельность и существенно снизит последствия кризиса.

3. Организационные механизмы оздоровления организации разнообразны. Выбор подходящего в каждом конкретном случае должен быть строго обоснован, поскольку неверное решение приведет к углублению последствий кризисных явлений.

29. Организация труда временного и внешнего управляющих

1. Временный и внешний управляющие являются разновидностями арбитражных управляющих.

¡ Арбитражным признается управляющий, который утверждается судом и является членом саморегулируемой организации, в обязанности которого входит выполнение установленных Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» полномочий.

В зависимости от выполняемых функций выделяют несколько видов арбитражных управляющих. Среди них – временный и внешний управляющие.

¡ Временный управляющий – арбитражный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение.

2. Временный управляющий назначается определением арбитражного суда. Руководство организации, за которым закрепляется временный управляющий, не отстраняется от своих обязанностей. Это может произойти только в случае, если будет удовлетворено соответствующее ходатайство временного управляющего.

Права временного управляющего:

☝в случае нарушения организацией-должником ряда требований, определенных в законах, и заключения в соответствии с подобными нарушениями сделок имеет право потребовать через суд признания недействительными подобных сделок или решений, а также потребовать применения последствий таких сделок;

☝в соответствии с законами РФ может возражать против требований кредиторов;

☝в случае возникновения судебных дел, которые касаются возражений организации-должника против требований кредиторов, имеет право принимать участие в этих заседаниях;

☝может обращаться в арбитражный суд для обеспечения сохранности имущества организации-должника;

☝может обратиться в суд с требованием об отстранении руководства организации-должника от занимаемой должности;

☝имеет право получать информацию, касающуюся организации-должника, а также осуществлять другие действия в соответствии с законодательством РФ.

Обязанности временного управляющего: ☝проведение анализа финансового состояния организации-должника;

☝выявление всех кредиторов, которым организация-должник обязана вернуть некоторые средства; ☝информирование кредиторов об осуществлении процедуры наблюдения;

☝обеспечение сохранности имущества организации-должника;

☝ведение в соответствии с законодательством и в установленных случаях реестра требований должников;

☝созыв и проведение первого собрания кредиторов.

¡ Внешний управляющий – арбитражный управляющий, в чьи обязанности входит внешнее управление, а также иные полномочия в соответствии с федеральными законами.

3. Внешний управляющий утверждается арбитражным судом. Прекращение деятельности внешнего управляющего может произойти по личному заявлению, по завершении внешнего управления в результате отстранения, в иных предусмотренных законом случаях.

Права внешнего управляющего:

☝может принимать решения относительно имущества организации-должника в рамках принятого плана внешнего управления;

☝в соответствии с законами имеет право отказываться от исполнения договоров должника;

☝имеет право подписывать мировое соглашение и др.

Обязанности внешнего управляющего:

☝проведение инвентаризации и принятие в управление имущества организации-должника;

☝осуществление финансового, статистического и бухгалтерского учета;

☝ведение отчетности;

☝разработка плана внешнего управления организацией и его представление для утверждения кредиторам;

☝высказывание возражений относительно требований кредиторов;

☝осуществление мероприятий, помогающих взыскать задолженность с организации-должника;

☝реализация плана внешнего управления, информирование о его реализации кредиторов;

☝ведение реестра требований кредиторов;

☝представление итогового отчета о реализации плана внешнего управления и др.

30. Разработка и утверждение плана внешнего управления

1. План внешнего управления разрабатывается внешним управляющим, который назначается для выполнения обязанностей арбитражным судом. Внешний управляющий обязан представить этот план в ближайшее время после назначения. Сроки определяются в соответствии с законодательством РФ.

План внешнего управления, разработанный для организации, внешний управляющий обязан представить за определенный срок (не менее чем за 15 дней) в специальный федеральный орган в соответствии со своей сферой деятельности. Федеральный орган рассматривает план внешнего управления, готовит по нему заключение, которое в дальнейшем передается в арбитражный суд.

Также федеральный орган имеет право еще до того, как кредиторы утвердят план внешнего управления, направить ходатайство в арбитражный суд с целью начала процедуры финансового оздоровления организации. Однако такое ходатайство должно быть подкреплено обеспечением обязательств должника, и, кроме того, необходимо составить график, согласно которому будет происходить постепенное погашение задолженности перед кредиторами.

В плане внешнего управления представлены меры, направленные на стабилизацию ситуации в организации. В результате реализации плана внешнего управления на практике признаки банкротства организации устраняются.

2. Меры, направленные на восстановление платежеспособности организации-должника, могут быть сгруппированы следующим образом:

✓ перепрофилирование деятельности организации;

✓ остановка и прекращение производства нерентабельной продукции;

✓ взыскание дебиторской задолженности с других организаций;

✓ продажа части собственности организации.

Кроме мер в плане внешнего управления должны быть детально описаны и разработаны действия и условия, которые обеспечат эффективность их воздействия на состояние организации.

3. Внешний управляющий должен созвать собрание кредиторов в течение двух месяцев с момента его назначения внешним управляющим арбитражным судом. Ознакомление с планом внешнего управления проходит еще до собрания кредиторов, при этом план должен быть представлен кредиторам не менее чем за две недели до начала собрания. Внешний управляющий должен проинформировать всех кредиторов о месте и времени проведения собрания.

На собрании кредиторов принимается важнейшее решение в отношении плана внешнего управления. Если план внешнего управления решено принять, то в скором времени начинается его непосредственное осуществление на практике в соответствии с намеченными мероприятиями.

4. В случае если план внешнего управления отвергнут собранием кредиторов, возникает несколько возможных вариантов решений собрания кредиторов, каждое из которых предусматривает свои дальнейшие последовательные действия в определенном направлении:

☝предложенный план внешнего управления отклоняется, однако принятие окончательного решения откладывается до следующего собрания. На нем внешний управляющий будет обязан представить кредиторам новый план внешнего управления, а они будут принимать решение уже в соответствии с ним;

☝план внешнего управления отвергается окончательно, а кредиторы обращаются в арбитражный суд. Он открывает дело о признании организации банкротом. Соответственно открывается конкурсное производство;

☝план внешнего управления отклоняется, ставится вопрос об отстранении внешнего управляющего. Если кредиторы недовольны качеством составленного плана внешнего управления и работой внешнего управляющего, то собрание кредиторов может принять решение об отстранении внешнего управляющего от занимаемой должности. В этом случае суд должен будет назначить нового внешнего управляющего.

5. Если план внешнего управления утвержден, то он поступает в арбитражный суд вместе с протоколом собрания кредиторов. Законодательно эти сроки определяются не более чем пятью днями с момента проведения собрания кредиторов.

План внешнего управления должен быть представлен в суд не более чем через четыре месяца после назначения внешнего управляющего. Если план так и не будет представлен, то у арбитражного суда появляется право признать организацию банкротом. Это повлечет за собой открытие конкурсного производства.

Разработка и утверждение плана внешнего управления проводятся в соответствии с определенными нормами и правилами, что позволяет упорядочить деятельность внешнего управляющего, сделать ее оперативнее и эффективнее.