Текст книги "Жилищное право"

Контрольные вопросы

1. Что понимается под основными началами жилищного законодательства?

2. Каким образом органы государственной власти и органы местного самоуправления призваны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище?

3. Каковы принципы жилищного права и каким образом они отражаются в ЖК РФ?

4. Что такое конституционное право граждан на жилище, в чем оно заключается?

5. Что означает неприкосновенность жилища?

6. Что понимается под местом пребывания и местом жительства гражданина?

7. В каких случаях допускается нарушение принципа неприкосновенности жилища?

8. Кто имеет право беспрепятственно входить в жилище?

9. Что подразумевается под проживанием в жилище на законных основаниях?

10. Каковы роль и значение ЖК РФ в системе источников жилищного права?

11. Как жилищное законодательство действует во времени и пространстве?

12. В каких случаях возможно применение жилищного законодательства по аналогии?

13. Что такое источники жилищного права и на какие группы они делятся?

Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного фонда

Основные понятия

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ).

Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им по договорам найма специализированных жилых помещений. Входит в государственный и муниципальный жилищные фонды.

Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда.

Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Государственный учет – учет жилых помещений, суть которого заключается во всестороннем обследовании жилых помещений на предмет их технического, санитарно-эпидемиологического состояния, потребности в ремонте, соответствия градостроительным нормам, а также в определении количества жилых помещений и их отношения к тому или иному

жилищному фонду, соответствия тарифов платы за жилье и коммунальные услуги установленным стандартам.

Технический учет – государственный учет, заключающийся в технической инвентаризации, то есть в обследовании технического состояния жилого помещения и его паспортизации (выдаче технического паспорта – документа, который содержит техническую и иную информацию о жилом помещении).

Статистический учет – проводится для выяснения количества жилых помещений в каждом жилищном фонде.

Бухгалтерский учет – связан с оплатой коммунальных услуг и жилья, а также с определением тарифов оплаты.

В ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд определен как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, вне зависимости от формы собственности и цели использования таких помещений. ЖК РФ устанавливает классификацию жилищного фонда, основывая ее на двух признаках: 1) принадлежность к той или иной форме собственности; 2) в зависимости от целей использования.

По первому признаку — форма собственности на жилые помещения – различают три вида жилищного фонда:

1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);

2) государственный (принадлежащий на праве собственности: Российской Федерации – жилищный фонд Российской Федерации, субъектам Российской Федерации – жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).

В зависимости от целей использования различают четыре вида жилищного фонда:

1) социального использования;

2) специализированный;

3) индивидуальный;

4) коммерческого использования.

Между двумя способами классификации существует определенная связь, которая выражается следующим образом.

1. Жилищный фонд социального использования может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Такое ограничение обусловлено понятием договора социального найма, по которому наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В отношении частного жилищного фонда также может быть заключен договор найма жилого помещения, однако регулироваться он будет не ЖК РФ, а ГК РФ (гл. 35).

2. Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений. Он отличается от остальных фондов, поскольку является совокупностью разнородных фондов. В состав специализированного жилищного фонда входят следующие жилые помещения:

• служебные;

• в общежитиях;

• в домах системы социального обслуживания населения;

• маневренного фонда;

• фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

• фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

• предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Из указанных фондов в частной собственности могут находиться только жилые помещения в общежитиях и в домах системы социального обслуживания населения. Жилые помещения, входящие в состав остальных фондов, могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

3. Индивидуальный жилищный фонд может находиться только в частном жилищном фонде. Данный фонд используется собственниками таких помещений для личного проживания, проживания членов своей семьи, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Юридические лица – собственники таких помещений используют их для проживания граждан также на безвозмездной основе.

4. Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, регулируемых гражданским законодательством, например: договор коммерческого найма, договор аренды и т. д. Данный фонд может находиться в любой форме собственности.

В соответствии с жилищным законодательством за использованием и сохранностью жилищного фонда установлен государственный контроль (ст. 20 ЖК РФ). Данный контроль осуществляется вне зависимости от формы собственности жилищного фонда.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции, которые действуют на основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086. Система органов государственной жилищной инспекции в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах Российской Федерации. Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие функции:

♦ координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

♦ анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения по совершенствованию эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переходу на договорные отношения, развитию конкурентной среды, улучшению работы государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, осуществлению перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, стимулированию процессов участия населения в управлении жилищным фондом и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, сохранности и улучшению их использования, содержания и ремонта;

♦ разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;

♦ осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

♦ осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке кадров органов государственной жилищной инспекции;

♦ участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

♦ за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территориях;

♦ техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

♦ обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

♦ санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

♦ осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;

♦ рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;

♦ соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);

♦ соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

♦ соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

♦ наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;

♦ проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;

♦ выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;

♦ наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго– и водоресурсов.

На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. В соответствии со ст. 23.55 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ) органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21-7.23 Ко АП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а также нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан, а также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник соответствующего жилищного фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы государственной власти субъектов Российской Федерации – за использованием и сохранностью жилищного фонда субъектов Российской Федерации (п. 8 ст. 13 ЖК РФ); органы местного самоуправления – за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда (п. 9 ст. 14 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301.

Основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.

Учету подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.

Государственный учет также должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию.

Государственный учет жилищного фонда включает в себя:

♦ технический (оперативный) учет;

♦ официальный статистический учет;

♦ бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Указанные организации осуществляют следующие функции:

♦ технический учет жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию;

♦ контроль технического состояния жилых помещений;

♦ оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

♦ информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, содержит следующие разделы.

♦ Раздел I. Сведения о принадлежности.

♦ Раздел II. Экспликация площади квартиры.

♦ Раздел III. Техническое описание квартиры.

♦ Раздел IV. Стоимость квартиры.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ. Статистический учет ведется в соответствии с постановлением Госкомстата России от 25 июля 2002 г. № 158 «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере услуг, транспорта и связи, жилищно-коммунального хозяйства, здравоохранения, правонарушений, науки и инноваций на 2003 г.» (в ред. от 22 июня 2006 г.).

Государственному учету придается большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, объектом которых является данное помещение, не применяются нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, регистрации, вселении и выселении.

Контрольные вопросы

1. Что такое жилищный фонд?

2. Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от права собственности на него.

3. Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от целей использования.

4. В чем заключается необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и каким образом она осуществляется?

5. Как определяется понятие «государственный учет жилищного фонда».

6. В чем суть технического учета жилищного фонда?

7. С какой целью ведется бухгалтерский учет жилищного фонда?

8. Каким образом осуществляется статистический учет жилищного фонда?

9. В чем заключается цель государственной регистрации жилых помещений?

10. Какими органами осуществляется государственная регистрация?

Тема 4. Жилые помещения. Особенности, виды, законодательные требования

Основные понятия

Жилое помещение – это помещение, обладающее признаками обособленности, недвижимости и пригодное для постоянного проживания.

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном здании.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Пользование жилым помещением предполагает: 1) использование его по назначению, то есть для проживания; 2) осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и интересов соседей (прием терапевтом пациентов на дому, адвокатом – своих клиентов); 3) запрещение использования жилого помещения для промышленного производства.

Общая площадь жилого помещения – площадь всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного пользования, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд.

Об. пл. = Пл. ж. к. + Пл. к. + Пл. в.,

где Об. пл. – общая площадь жилого помещения;

Пл. ж. к. – площадь жилых комнат, непосредственно предназначенных для проживания;

Пл. к. – площадь коридоров, прихожих и подобных помещений;

Пл. в. – площадь помещений вспомогательного пользования (подсобных помещений, кладовок и т. д.).

Жилое помещение является основным объектом жилищных прав. Поэтому ЖК РФ содержит не только понятие жилого помещения, а также его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, закрепляет правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

Жилое помещение является родовым объектом жилищных прав. Классификация жилых помещений содержится в ст. 16 ЖК РФ. В новом ЖК РФ впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). До недавнего времени законодатель вообще не давал легального определения данных понятий, поскольку они отсутствовали и в ЖК РСФСР 1983 г., и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Статья 16 ЖК РФ содержит понятия жилого дома (ч. 2), квартиры (ч. 3), комнаты (ч. 4), которые были приведены выше.

Отличие комнаты от части квартиры или части дома заключается в наличии у последних помещений вспомогательного использования. Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.

В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. В данном случае следует отметить еще одну особенность жилых помещений и отличие их от иного объекта недвижимости: в отношении жилых помещений установлен особый правовой статус – не допускается совершать действия (или бездействие) влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения. Особый правовой режим жилых помещений связан с высокой значимостью жилья. Поэтому санкции за подобные деяния законодатель предусматривает серьезные – лишение права собственности на жилое помещение.

Аналогичное требование предъявляется и к гражданам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования, поэтому в случае нарушения ими законодательства такие граждане лишаются права пользования жилым помещением, то есть с ними расторгается договор социального найма.

Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнаты. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной (объединена с другим помещением общим входом), но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например, сдаваться в наем.

На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Это недвижимые вещи, прочно связанные с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба.

В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Данные правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.

Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в указанном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Здесь важную роль играют технические регламенты – документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента России, или постановлением Правительства России, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания. Кроме того, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе (БТИ).

Назначение жилого помещения зафиксировано и в гражданском, и в жилищном законодательстве. В ст. 17 ЖК РФ воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г. ЖК РФ не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в интересах жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству.

В настоящее время законодатель разрешил использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы (ст. 17 ЖК РФ).

Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, поэтому следует выделить признаки ее индивидуализации. К таким признакам можно отнести:

1) площадь жилого помещения;

2) почтовый адрес;

3) технический паспорт жилого помещения.

В ЖК РФ дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. м общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. В настоящее время действует также постановление Правительства РФ от 26 июня 2007 г. № 405 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008–2010 гг.».

Почтовый адрес жилого помещения может варьироваться в зависимости от населенного пункта и вида жилого помещения. Как правило, почтовый адрес включает: индекс, область, населенный пункт, улицу, номер дома (корпус, строение – если имеется) и номер квартиры.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Внеплановые обследования могут производиться БТИ на основании заявок собственников жилых помещений по договорным ценам[1]1
  Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Н. В. Федосеева. – М.: Консалтбанкир, 2006.


[Закрыть].