Текст книги "Недвижимость, которая вас разоряет"

Основные подходы к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный. Последний бывает сравнительным или сопоставительным. Это не удивительно, ведь участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения. В случае если эта разность отрицательная, участник рыночных отношений разоряется. В данном случае следует выяснить причины и принять соответствующее решение (снизить издержки или повысить рыночную привлекательность своего товара и его цены).

Разумеется, прежде чем приобрести или, наоборот, продать объект недвижимости, необходимо провести аналогичные маркетинговые исследования, что позволит детально проанализировать объем предполагаемых затрат. В таких случаях, как правило, привлекаются данные об аналогичных объектах и сделках с ними. Такой метод анализа позволяет продавцу и покупателю не ошибиться в цене.

Разумеется, на практике операции по оценке недвижимости являются более сложными. Наряду с перечисленными методами, оценщики учитывают множество особенностей, имеющихся у каждого отдельного объекта недвижимости. В большинстве случаев подходы к оценке недвижимости используются не в чистом виде, а в наиболее приемлемой комбинации.

Доходный подход

В настоящее время для принятия решения о соответствии стоимости того или иного объекта недвижимости определенным критериям необходимо рассчитывать будущие доходы и другие преимущества от владения, использования и распоряжения данным объектом.

Согласно статистике, из-за высокой стоимости жилья только 5% российских граждан могут позволить себе приобрести квартиру и сразу оплатить ее полную стоимость.

Применяя доходный подход, оценщики анализируют в первую очередь возможность получения собственником недвижимости определенного дохода от ее эксплуатации в течение некоторого времени, а также возможность ее последующей продажи.

С целью оценки стоимости любой доходной недвижимости в большинстве случаев используется техника капитализации доходов (ренты). Данная техника реализуется несколькими способами. Методом прямой капитализации с учетом данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом возможных рисков определяется стоимость объекта. Для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту используется техника дисконтирования. В итоге получается оценка текущей стоимости «чистого»денежного потока. Именно она и приравнивается к стоимости объекта.

Следует отметить, что метод прямой капитализации предпочтительнее применять к объектам, приносящим доход с предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. Во всех остальных случаях лучше использовать более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков. Предполагаемые доходы от недвижимости делят на два типа: доходы от эксплуатационной деятельности собственника объекта и доходы от его продажи в будущем (реверсия).

Затратный подход

При оценке с использованием затратного подхода складываются стоимости земельного участка и его индивидуальных улучшений (включая улучшения макроуровня). Итоговое значение стоимости конкретного земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие:

● анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

● определение стоимости земельного участка;

● определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

● определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

● определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа.

Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Кроме того, затратный подход достаточно эффективен при оценке для налогообложения, а также выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его часто применяют в процессе оценки земельно-имущественных комплексов для страхования, оценки стихийных бедствий и при оценке специальных сооружений и зданий.

Рыночный подход

Применение данного подхода возможно лишь при условии достаточно развитого рынка недвижимости, когда совершение сделок происходит в соответствии с нормами, а формирование цен – в равновесных рыночных условиях. В данном случае основной задачей оценщика является детальный анализ информации этого рынка, сравнение с аналогичными сделками и получение данных о возможной стоимости оцениваемого объекта. Объекты-аналоги выбираются с точки зрения наиболее эффективного их использования.

Рыночный подход характеризуется следующими действиями оценщика:

● выявление данных о характеристиках сделок с аналогичными объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости;

● проверка собранной информации о сделках, включающая подтверждение сделки одним из участников (продавцом или покупателем) или риелтором, выявление характерных условий продажи и возможных обременений;

● внесение необходимых корректировок стоимости объекта оценки по отношению к тем объектам, с которыми он сравнивался.

При условии наличия рыночной информации, достаточной для определения стоимости методом сравнения продаж, применяются методы математической статистики с детальным рассмотрением основных характеристик оцениваемого объекта и его аналогов.

2. Страхование недвижимости

Льготное муниципальное страхование с точки зрения экономики является дотационным.

Предлагаемые тарифы – льготные, а страховое покрытие не рассчитывается в соответствии с коммерческими ценами на жилье, а определяется без учета расположения квартиры и качества отделки, исходя из минимальной расчетной стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилья. Кроме того, вы не можете выбрать страховую компанию по своему усмотрению, поскольку все процедуры выполняют уполномоченные страховые компании, принимающие участие в муниципальной программе. Таким образом, льготная программа предусматривает только страховую защиту самих жилых помещений без учета дополнительных затрат на отделку, а также имущество, находящееся в квартире.

Документальным основанием для государственной регистрации прав на недвижимость являются договоры о совершении сделок с ней.

Риски, входящие в программы муниципального и коммерческого страхования, часто совпадают. В число рисков входят аварии канализации, водопровода, отопительных систем, взрывы газа и пожары. Однако коммерческое страхование жилья покрывает еще и такие риски, как кража, разбой, залив квартиры соседями, стихийные бедствия, падение деревьев и наезд транспортных средств. Кроме того, в перечень коммерческого страхования жилья можно включить не только саму квартиру, но также отделку и находящееся в ней имущество.

Следует учитывать, что не менее важным является и страхование риска гражданской ответственности перед третьими лицами, особенно учитывая тот факт, что от пожара или залива ущерб наносится не одной, а нескольким квартирам. Для большей надежности коммерческое и муниципальное страхование можно совместить. Например, стены и перекрытия вы страхуете по льготному тарифу, а отделку и домашнее имущество – в любом другом страховом агентстве. Следует учитывать, что полная страховка на условиях коммерческого страхования обойдется вам значительно дороже, чем вышеописанный вариант. Однако в таком страховании есть свои плюсы: вы можете индивидуально подобрать объем покрытия, страховую сумму и другие условия.

Какие события не покрывает страховая компания?

Событие, причинившее вред имуществу, не подлежит страхованию при следующих условиях:

● воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

● военные действия или мероприятия;

● гражданская война или различные забастовки;

● изъятие, конфискация, реквизиция, арест или уничтожение застрахованного имущества по распоряжению государственных органов;

● обвал строения или его части;

● дефекты в объекте страхования, которые были скрыты страхователем от страховщика;

● незаконные действия государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, а также издание данными органами документов, не соответствующих законам и другим правовым актам.

Следует учитывать, что страхованию не подлежат следующие объекты: строения и жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также находящееся в них имущество; строительные материалы; строения, расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий; строения и жилые помещения, непригодные для проживания; технически неисправное домашнее имущество; продукты питания; парфюмерия; косметика; бытовая химия.

Кроме того, непригодными для проживания считаются аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более 70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.

Что касается имущества загородных строений, оно подлежит страхованию лишь в случае страхования самого основного строения. Домашнее имущество считается застрахованным по месту нахождения (адрес, указанный в полисе). В случае страхования имущества в строении в полисе указывается его конкретное местонахождение. Следует учитывать, что договор страхования не распространяется на время перевозки имущества на дачу или новое место жительства.

Страхование носильных вещей страхователя ограничивается лишь местом проживания страхователя (страхование не действует за пределами квартиры). Строительные материалы подлежат страхованию только при условии их хранения в закрытом на замок помещении, расположенном на огороженной территории.

Страхование в пользу третьих лиц

Страхователь имеет право заключать договоры страхования в пользу третьих лиц. Однако выгодоприобретателем по договору страхования может быть назначено только лицо, имеющее страховой интерес в отношении объекта страхования. При назначении выгодоприобретателя наличие страхового полиса у страхователя не является обязательным. В случае отсутствия в договоре страхования выгодоприобретателя страхователь обязательно должен быть заинтересован в сохранении имущества.

Если страхователь или выгодоприобретатель пользуется имуществом в соответствии с договором аренды, обязательным условием страхования такого имущества является наличие в договоре условий, устанавливающих ответственность страхователя (или выгодоприобретателя) за порчу имущества.

В случае принятия на страхование имущества, переданного в аренду, доверительное управление, залог или хранение, страхователь обязан предоставить копии соответствующих договоров в страховую компанию. Кроме того, в этом случае должен быть назначен выгодоприобретатель в лице:

● собственника имущества при стандартных договорах аренды, доверительного управления и т. д.;

● арендатора, хранителя, доверительного управляющего при наличии в соответствующих договорах прямой оговорки о передаче риска утраты или порчи имущества арендатору, доверительному управляющему и т. д.;

Следует отметить, что договор страхования может быть заключен только в пользу лица, имеющего основанный на законе или ином правовом акте интерес в страховании страхуемого имущества. В том случае, если недвижимость находится в долевой собственности (квартира, приватизированная на долевую собственность), в качестве выгодоприобретателей должны быть назначены все собственники в части их долей.

Не подлежащее страхованию домашнее имущество

Прежде чем заключать договор страхования, необходимо ознакомиться с правилами страхования, в которых оговорено, что именно подразумевается под имуществом, находящимся в квартире или строении. Ниже приведен перечень объектов, не подлежащих страхованию в большинстве страховых компаний:

● документы, ценные бумаги, деньги, рукописи, фотоснимки, технические носители информации, драгоценные металлы (золото, серебро, платина) в самородках, пластинах или слитках;

● предметы религиозного культа, медали и ордена (данное правило не распространяется на коллекции);

● камни в виде кристаллов;

● технические алмазы, зубные протезы и другие изделия технического назначения;

● птицы, пушные звери и другие животные;

● цветочно-декоративные культуры, комнатные растения, посевы, ягодные и другие насаждения.

Факторы и оценка риска

Тарифы страховых компаний определяются многими факторами, в число которых входят объект страхования, перечень рисков и другие факторы, учитываемые страховой компанией при оценке рисков. Оценка конкретного риска складывается из определения существенных факторов, оказывающих влияние на риск, и применения повышающих или понижающих коэффициентов к базовым тарифным ставкам. Таким образом, оценка риска производится по следующим пунктам:

● определение наличия риска (страхование возможно только при условии наличия риска опасности);

● опасность – событие, влекущее за собой убытки (пожар, залив, кража, наводнение и т. д.);

● определение факторов влияния, включающее в себя наличие рискованных обстоятельств и оценку уровня риска.

Для большей ясности рассмотрим понятие влияющего фактора. Влияющий фактор как таковой является причиной повреждений, однако может существенно увеличить или уменьшить воздействие опасности на объект. Например, в случае страхования имущества на случай наводнения влияющим фактором является удаленность дома от реки.

Влияющие факторы могут быть как материальными, так и нематериальными. Материальный фактор включает физические параметры риска (конструкция здания, фундамента, системы безопасности, удаленность от берега реки, величина износа и т. д.). Следует отметить, что порча дорогого имущества всегда приносит больше убытков (это касается всех рисков). Фактором, влияющим на степень опасности риска и размер убытков, является наличие автоматической системы пожаротушения (в отношении риска «пожар») и системы вневедомственной охраны (в отношении риска «противоправные действия третьих лиц»). На данных примерах раскрывается физическая сущность объекта страхования и связанная с ним опасность (не считая самого страхователя).

Нематериальный фактор связан с субъективными аспектами, влияющими на последствия и возможность реализации риска. Этот фактор связан прежде всего с намерениями и действиями страхователя (отношение к застрахованному имуществу, состояние здоровья, материальное благосостояние, род профессиональной деятельности).

При оценке риска из всех влияющих факторов выбираются наиболее существенные. Вся информация, которую страховщик получает в письменном виде, называется существенной (эта информация содержится в полисе и в заявлении-описи). Основной задачей страховщика является сбор и анализ полученной информации. Полученные результаты подвергаются анализу с учетом скидок и надбавок к базовому тарифу.

Осмотр страхуемого имущества

Перед заключением страхового договора имущество подлежит обязательному осмотру, который позволяет получить:

● исходную информацию для оценки стоимости страхования;

● информацию о степени износа имущества;

● факторы, влияющие на оценку риска (функциональный износ, тип ландшафта и грунта, близость водоема, состояние системы охраны, состояние газовых, отопительных, водонапорных, канализационных и энергетических коммуникаций, наличие решеток на окнах, соответствие имеющегося электрооборудования требованиям пожарной безопасности и т. д.);

● существенные дефекты имущества и их письменную фиксацию в описи.

При осмотре страхуемого имущества внимание в первую очередь обращается на состояние электрооборудования, отопительных, водопроводных и канализационных систем. В том случае, если электрооборудование жилого помещения не соответствует норме, риск «пожар» в страховой договор не включается. Это правило относится ко всем перечисленным факторам.

Франшиза

На стоимость страхования влияет установление франшизы, освобождающей страховую компанию от компенсации незначительных убытков страхователя. Например, в полис страхования может быть включен пункт, согласно которому страхователь сам оплачивает убытки, стоимость которых не превышает 200 долларов США. Это условная франшиза. Другим вариантом является безусловная франшиза, предполагающая, что в случае выплаты компания оплачивает на 200 долларов США меньше, чем составляют убытки.

Обязательным моментом условной франшизы является невозмещение ущерба меньше размера франшизы и полная компенсация ущерба, превышающего франшизу. Данный вид франшизы распространен у страхователей, у которых существует определенный уровень целесообразности предъявления претензий по ущербу. Такими страхователями чаще всего являются состоятельные люди, у которых нет времени на посещение страховой компании с целью получения компенсации за незначительные убытки. В этом случае человеку более выгодно покрыть ущерб самому, не прибегая к помощи страховой компании.

Безусловная франшиза представляет собой определенную часть убытков страхователя, не подлежащую возмещению страховщиком на основании договора страхования. В том случае, если размер убытков не превышает размера франшизы, расходы по их возмещению страхователь берет на себя. Безусловная франшиза, как правило, используется в следующих случаях:

● страхование строений в местности с повышенной криминогенной обстановкой;

● страхование строений, расположенных рядом с воинскими частями, автострадами, станциями и населенными пунктами, не имеющими достаточного финансового обеспечения;

● страхование отделки квартиры со следами косметического ремонта на потолках и стенах кухни, санузла и ванной комнаты, со следами косметического ремонта на потолках в квартирах, расположенных на последних этажах, в домах и квартирах с высоким уровнем износа систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также систем канализации.

Факторы, снижающие стоимость страхования

При страховании возможно использование варианта, при котором устанавливается страховая сумма ниже реальной страховой стоимости имущества. В этом случае страхование, разумеется, стоит дешевле. В зависимости от выбранной вами системы страховой ответственности здесь возможны два пути: пропорциональный или системы первого риска.

Пропорциональная система подразумевает условие, при котором страховая сумма меньше страховой стоимости имущества. В этом случае при частичном повреждении имущества размер выплаты рассчитывается из той же пропорции к сумме действительного ущерба, что и отношение страховой суммы к стоимости.

Страхование по системе первого риска стоит значительно дороже. В отличие от предыдущего варианта, в данном случае неполная страховая сумма ограничивает верхнее значение размера ущерба. Все убытки, не превышающие этого значения, страховая компания оплачивает полностью, а превышение убытка над страховой суммой не оплачивается.

Следует отметить, что система первого риска применяется страховыми компаниями достаточно редко. Кроме того, в соответствии со ст. 949 ГК РФ автоматически используется пропорциональная система, если в договоре не предусмотрено использование системы первого риска.

При заключении договора следует также обратить особое внимание на возможность уменьшения страховой суммы на величину возмещенных убытков.

Выгоден ли дешевый договор страхования?

Как мы уже говорили, во избежание неприятностей перед подписанием договора страхования необходимо тщательно изучить его условия. Следует учитывать, что низкая стоимость полиса в большинстве случаев является следствием узкого покрытия убытков. Некоторые страховые компании предусматривают такие условия и оговорки, которые могут изменить размер выплаты (разумеется, в сторону меньшего), а также поставить под сомнение сам факт выплаты.

Например, при страховании загородного дома возмещение убытков предоставляется лишь в том случае, если обнаружены признаки взлома. Защита от залива может предполагать такие исключения, как проникновение воды через незакрытые окна, двери, образовавшиеся отверстия во время стихийного бедствия и т. д. Что касается защиты от пожара, здесь возможны следующие варианты исключений: нарушение жильцами норм и правил пожарной безопасности, правил эксплуатации газовых и нагревательных приборов. Разумеется, цена полисов с такими условиями значительно ниже цены полисов с полным перечнем страхуемых объектов. Однако абсолютно очевидно, что защита, которую они предоставляют, сильно урезана, а получение компенсации убытков вообще не представляется возможным.

Не менее важным при заключении договора является перечень рисков. Страховщик обязан компенсировать только те риски, которые указаны в полисе. Например, если имущество застраховано только от залива, залив произошел, но дорогостоящие вещи не пострадали, а были украдены, страховая компания не выплатит возмещение убытков, поскольку имущество не было застраховано от кражи, хотя именно она является прямой причиной ущерба. На основании вышесказанного можно сделать вывод, что более дорогой полис с широким покрытием ущерба более выгоден, чем дешевый и не дающий никаких гарантий.

Следует учитывать, что снижение стоимости полиса (если оно вам необходимо) возможно и без урезания страхового покрытия. Например, можно застраховать имущество на определенный срок, когда опасность для имущества является достаточно высокой. Таким образом, вы можете застраховать домашнее имущество на время летнего отпуска, загородный дом – на осенний и зимний периоды, квартиру – на время сдачи в аренду.

Установление формы вины страхователя

Немаловажный момент при компенсации страхового случая связан с установлением вины страхователя (или выгодоприобретателя). Умысел страхователя является основанием для освобождения страховщика от компенсации ущерба. Что касается грубой неосторожности, здесь существуют свои нюансы. Одни страховые компании рассматривают ее в качестве основания для отказа от выплаты компенсации, другие выплачивают компенсацию, уменьшая при этом размер выплаты.

Грубая неосторожность является одним из самых сложных случаев, поскольку в ее определении существует много неясностей. Например, несоблюдение правил пожарной безопасности рассматривается как грубая неосторожность, однако в эту группу можно отнести открытую электропроводку, большое количество коробок и других вещей на балконах и лоджиях, что является скорее правилом, чем исключением. Наряду с этим оголенные провода недопустимы и являются прямым основанием для отказа от выплаты компенсации.

Правда при заключении договора

При заключении договора страхования страхователь обязан предоставить полные и достоверные сведения о составе и стоимости имущества, об обстоятельствах риска и т. д. В соответствии со ст. 944 ГК РФ, в случае предоставления заведомо ложных сведений об объекте страхования страховщик имеет право потребовать признание договора недействительным. Помимо этого, в соответствии со ст. 959 ГК РФ, страхователь обязан сообщить страховщику об изменении данной информации уже после вступления договора в силу.

Многие люди, проживающие в арендуемой квартире, сталкиваются с навязчивым вниманием владельца квартиры. Дело в том, что не все владельцы относятся к сдаваемой квартире, как с средству получения денежной прибыли. Некоторые проявляют излишнее беспокойство и посещают нанимателя в любое удобное для них время. Следует знать, что, согласно закону, на период действия договора найма право неприкосновенности жилища переходит к нанимателю. Соответственно последний имеет полное право потребовать от владельца квартиры не вторгаться в его частную жизнь. Особенно это касается случаев, когда в квартире никого нет. Для того чтобы урегулировать все вопросы заранее, следует оформить договор или просто решить вопрос о визитах с владельцем. Как правило, владелец приходит в квартиру раз в месяц для получения арендной платы и предварительно предупреждает нанимателя по телефону.

Профессионалы несут ответственность

Как известно, рынок недвижимости характеризуется наличием таких субъектов, как нотариусы, риелторы, оценщики, регистраторы сделок. Перечисленные субъекты в соответствии с законодательством РФ несут ответственность за свои действия при совершении сделок, что позволяет страховать их гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам.

Однако при возврате приобретенной недвижимости или ее части бывшему собственнику по оспоренной сделке ни нотариус, ни риелтор не обязаны выплачивать приобретателю недвижимости денежные средства в случае лишения его прав собственности вследствие отсутствия прямой вины. Даже в случае если у риелтора имеется договор страхования профессиональной ответственности и доказана его вина (ошибки во время выполнения профессиональных обязанностей), выплата страхового возмещения не будет превышать стоимости услуг риелторской организации. Дело в том, что в данном случае застраховано качество риелторской услуги, но не права на приобретенный через посредничество риелтора объект недвижимости.

Такое положение вещей объясняется тем, что в договоре об оказании риелторских услуг, как правило, не указывается ответственность риелтора за расторжение сделки. Иными словами, риелтор оказывает услуги по подбору требуемого объекта недвижимости, а также по сбору и анализу необходимых документов. При этом благодаря различного рода оговоркам правомерность возможных претензий клиента сводится на нет.

Страхование при покупке строящегося жилья

За последние несколько лет стало популярно использование схем долевого участия граждан в строительстве. Строительные компании предлагают гражданам совместное финансирование строительства жилья на различных его стадиях. Конечно, некоторые риски можно исключить путем заключения корректного договора соинвестирования, который учитывает права всех сторон.

В таких договорах определяются размеры штрафов за упущения в ходе строительных и отделочных работ, а также предусматриваются возможные несовпадения в проекте и реально действующем объекте недвижимости. Однако страхование всех рисков не представляется возможным.

В настоящее время в нашей стране существует немало страховых компаний, предлагающих заключение договора страхования финансовых рисков, связанных с жилищным инвестированием. При этом подходе страховая компания обязуется выплатить страховое возмещение в случае, если по истечении указанного в договоре страхования срока жилищный инвестор (по независящим от него причинам) не смог получить свидетельство о собственности на указанный в договоре страхования объект недвижимости. Следует учитывать, что стоимость этого вида страхования в среднем составляет от 3 до 5% от суммы сделки.

На сегодняшний день в России страхование жилья как направление только начинает складываться. Имеется широкое предложение от лица страховых компаний и пока низкий спрос от лица потенциальных страхователей. Мотивы, побуждающие к страхованию имущества, можно отнести как к естественным, так и к искусственно формируемым страховщиками. Последнее заключается в создании новых страховых продуктов, ориентированных на современных собственников.

Удивительно, что страхование загородных домов и дач в России развивается более эффективно, чем страхование квартир. Хотя это объяснимо с точки зрения психологии: большинство собственников когда-то получило квартиры бесплатно, а вот загородные дома выстроены собственными усилиями.