Текст книги "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали"

Свой бизнес

Бесспорно, свой бизнес – это лучший способ зарабатывания денег. Но может ли свой бизнес обеспечить свободную жизнь? Как жить на Лазурном берегу и сохранить бизнес в России?

Если бизнес находится в стадии становления, когда успех или неудача зависят только от энергии и усилий самого предпринимателя, то никак.

Чтобы бизнес мог оставаться жизнеспособным, приносить прибыль и не требовать ежедневного участия собственника в оперативном управлении, нужна отлаженная система. Создается такая система совсем не быстро, и в общем-то мало кому удается ее выстроить.

Несколько лет назад, активно интересуясь этим вопросом, я прочел замечательную книгу одного российского автора. Сам он являлся владельцем консультационного бизнеса, и его опыт показался мне очень ценным. Он утверждал, что у него бизнес работает без его личного участия. Связавшись, мы договорились о встрече в его офисе, где нам удалось с большой пользой пообщаться.

Не зря говорят: «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать». Компания этого предпринимателя занимала часть этажа офисного центра. Кабинет владельца располагался рядом с кабинетами сотрудников. То и дело он забегал к работникам, что-то спрашивал, давал поручения. И это при том, что в штате у него был исполнительный директор. Было очевидно, что предприниматель очень плотно интегрирован в рабочий процесс. К своему сожалению, я так и не увидел бизнеса, который работает без его участия.

И с подобной ситуацией я сталкивался неоднократно. «Свободный» владелец всегда находился где-то рядом со своим бизнесом. Да, он мог появиться в офисе когда ему угодно, он мог прийти в майке и потертых джинсах, он мог вообще не появляться несколько дней или даже на месяц уехать куда-нибудь. Но регулярно бизнес требовал его активного участия, несмотря на наличие наемного директора и заместителей. У владельца всегда остаются такие функции, как, например, наем и контроль работы того же директора, разработка и корректировка стратегии, участие в критических для бизнеса ситуациях. И эти функции нельзя делегировать кому-то, не рискуя потерять свое дело.

Мой собственный опыт организации бизнеса позволил высвободить массу времени и сократить мою трудовую нагрузку до 4 часов работы три дня в неделю. Это минимум времени, которое я должен был находиться в офисе. По сравнению со временем, когда я несколько лет работал без выходных и отпусков, я почувствовал настоящую свободу! Но уехать куда-нибудь на несколько месяцев я себе по-прежнему позволить не мог.

Очень модная в последнее время тема – информационный бизнес. Суть его заключается в продаже информации и активном использовании возможностей интернета. Идеальная картина, когда все процессы выполняются в автоматическом режиме, практически не требуя участия владельца в работе. Владелец, он же автор, однажды создав что-то востребованное, в течение продолжительного времени только пожинает плоды, не работая. Идея такая.

Но для того чтобы люди покупали информационный товар, они должны хорошо знать автора и доверять ему. Для этого владельцу (автору) нужно много работать, проводя семинары, участвуя в конференциях, «круглых столах» и прочих мероприятиях. Кроме того, исторически так сложилось, что доход от проведения семинаров и тренингов гораздо выше, чем от продажи информационных материалов. Отечественные потребители не привыкли платить деньги за то, что практически всегда можно найти в интернете бесплатно. И те, кто «успешно» продает информационный товар, на самом деле являются бизнес-тренерами или консультантами. Основные деньги они получают от прямой работы с клиентами. Информационный товар – это лишь красивое дополнение к основному бизнесу.

Здесь можно провести аналогию с музыкантами. На продаже дисков с записью альбомов мало кто из них зарабатывает хорошие деньги. Основной доход – от проданных билетов на концерты.

Так же «информационные» бизнесмены: нет «концертов» – нет денег. О каком свободном времени может идти речь?

В большинстве случаев бизнес не отпускает своего владельца. Требуются неординарные усилия и несколько лет целенаправленной работы, чтобы бизнес «научился» слаженно работать без оперативного участия собственника. Причем чем позднее с момента основания бизнеса собственник начнет выходить из него, тем больше вероятность неудачи.

Если вы активно участвуете в оперативном управлении своим бизнесом, вы не получите ни свободного времени, ни возможности жить где угодно. Целенаправленно организуя бизнес, можно высвободить свое время, но возможность жить где угодно по-прежнему останется недостижимой.

Громадным плюсом бизнеса является максимально возможный доход, который при правильном использовании позволяет купить свободу достаточно быстро.

Сдача недвижимости в аренду

Получать доход от сдачи недвижимости в аренду можно, сдавая как жилую недвижимость (в основном это квартиры), так и нежилую (коммерческую). Жилые квартиры сдают практически все, кто имеет возможность. Даже пенсионеры могут заниматься подобным «бизнесом», сдавая комнаты в собственных квартирах. Из-за своей доступности и как следствие очень широкого распространения доходность такого «предприятия» минимальна. Помните аналогию с заторами на дорогах? Слишком много людей делают то же самое.

Совсем другая картина с нежилой недвижимостью. Для получения с нее дохода требуется квалификация повыше, чем у рядового обывателя. Но и доходность ее в несколько раз выше, чем у жилой недвижимости.

Впервые я познакомился с людьми, владеющими нежилой недвижимостью, когда начал заниматься строительными подрядами. Больше всего меня поразил их рабочий график. На оперативные совещания они собирались несколько раз в неделю, иногда за бильярдом, иногда с пивом, но почти всегда в непринужденной обстановке и в течение 2—3 часов неторопливо решали текущие вопросы. Их бизнес строился на том, что они находили финансирование, покупали старый магазин в очень хорошем месте, за счет реконструкции увеличивали площадь помещения, делали современный ремонт и сдавали в аренду небольшими павильонами за максимальную цену. Новый магазин не только погашал кредит, но и приносил солидный доход. После чего эти люди работали со следующим магазином по той же самой схеме.

Занимаясь строительным бизнесом, я чувствовал себя достаточно хорошо, когда имел поток заказов. Каждый раз, выполняя очередной подряд, мы получали деньги. Но существенным отличием нашего бизнеса от бизнеса тех людей, кому мы реконструировали магазины, было то, что мы получали деньги за выполненную работу лишь единожды, а они ежемесячно, из года в год, с одного и того же магазина.

Сдача недвижимости в аренду, или арендный бизнес, при наличии нужных знаний и опыта позволяет выполнить работу лишь однажды, а затем получать за нее деньги всю оставшуюся жизнь.

Другой особенностью арендного бизнеса является то, что его тяжело украсть. Юридически грамотно оформленные права собственности на недвижимость почти не оставляют возможности увести ее у владельца. Если к этому добавить еще и некоторые меры безопасности, то потеря права собственности сводится практически к нулю.

Сам бизнес-процесс сдачи помещения в аренду предельно прост, ответственность арендодателя минимальна. Благодаря этому арендный бизнес легко контролировать, и он в малой степени зависит от возможных ошибок управляющего. Конечно, могут быть некоторые сложности, но развалиться такой бизнес может едва ли.

Арендный бизнес также может служить хорошим инструментом инвестирования. Стоимость коммерческого помещения зависит только от денежного потока, который оно генерирует. Как правило, цена помещения определяется в диапазоне от 100 до 120 сумм ежемесячного арендного платежа. Чем выше цена аренды, тем выше цена помещения. Этот простой механизм защищает вложенные в коммерческую недвижимость деньги от инфляции и прочих экономических потрясений.

Единственный недостаток – в случае необходимости помещение нельзя быстро продать без существенной потери стоимости. Хотя в этом случае разумнее взять кредит под залог того же помещения и погашать его из арендных платежей. Таким образом не только решается финансовый вопрос, но и сохраняется актив.

У читателя может сложиться впечатление, что для инвестиций в недвижимость нужна «куча денег». Это не совсем так.

Во-первых, недвижимость не обязательно покупать, ее можно создать, и стоить это будет при грамотном подходе примерно в 2 раза дешевле.

Во-вторых, многие люди уже имеют достаточно средств, накопленных для покупки или уже вложенных в покупку своей квартиры. Эти деньги плюс небольшой кредит позволят создать коммерческое помещение. Несколько лет уйдет на погашение кредита, после чего ежемесячного дохода с коммерческого помещения будет достаточно для аренды или покупки в кредит жилой квартиры, и еще останутся деньги на проживание. При этом удастся решить сразу две проблемы: покупка своего жилья и создание источника постоянного дохода.

В свое время мне так и не удалось уговорить родителей сделать то же, что и я: продать свою квартиру и купить две на этапе строительства в новостройке. Был такой период, когда цена квартир на первичном и вторичном рынках отличалась почти вдвое. Я знал владельца компании-застройщика и некоторые «закулисные» детали, которые делали подобную операцию практически не рискованной. Но мои уже немолодые родители не хотели терпеть даже малейших неудобств, не говоря уже о необходимости проживания в съемной квартире, и предпочли привычный образ жизни реальной возможности стать богаче.

Как видите, проблема была вовсе не в количестве денег. Как и у большинства людей, она заключалась в ментальных установках.

Арендный бизнес – идеальный источник постоянного дохода для возможности жить свободной жизнью. При использовании безналичных платежей воровать в этом бизнесе практически нечего. Развалить его тоже почти невозможно. Им очень легко управлять, и его можно контролировать, находясь в любой точке земного шара. Времени подобный бизнес требует от силы пару часов в неделю.

Как сказал один мой товарищ, успешный предприниматель: «Сдача недвижимости в аренду – это бизнес для пенсионеров». Ну а нам это и нужно.

Практическое задание к гл. 3

Вы прочли обзор основных источников постоянного дохода. Если вы согласны с тем, что для свободной жизни идеальным является доход с нежилой недвижимости, – отлично, переходите к следующей главе.

Если вы придерживаетесь иного мнения, выполните небольшое задание.

Для начала запишите, какой источник постоянного дохода вы считаете наиболее подходящим: _____________________________

Теперь изучите свое окружение, поспрашивайте знакомых и найдите РЕАЛЬНОГО человека, который не менее трех лет получает доход от выбранного вами источника. Договоритесь с этим человеком о встрече в РАБОЧЕЕ время где-нибудь в кафе. Пообещайте его угостить, а взамен помочь вам набраться опыта и ответить на несколько вопросов касательно его сферы деятельности.

Если человек никоим образом не может встретиться или приглашает вас к себе в офис, стоит задуматься, а так ли он свободен, как вам показалось.

Если встреча все же состоялась, задайте ему следующие вопросы:

•может ли его источник постоянного дохода гарантированно обеспечить (впишите вашу сумму) рублей в месяц?

•сколько времени и какие ресурсы понадобятся, чтобы добиться такого дохода?

•сколько времени в неделю ему приходится тратить на работу?

•какие «подводные камни» существуют в его источнике дохода?

•как часто он путешествует или живет за границей?

Во время вашей беседы обратите внимание на следующие детали:

•пришлось ли ему отвечать на телефонные звонки, связанные с работой?

•проверял ли он электронную почту или специализированные сайты?

•часто ли смотрел на часы?

Его ответы и ваши наблюдения помогут составить достаточно ясную картину о выбранном вами источнике постоянного дохода. И если этот источник не удовлетворяет основным критериям свободной жизни (свобода времени, свобода места жительства и обеспечение требуемого дохода), вам стоит вернуться к началу практического задания и еще раз подумать о том, какой источник постоянного дохода вы считаете наиболее подходящим.

Глава 4. Яблоко или огрызок? Выбор доходной недвижимости

•разновидности коммерческой

недвижимости

•небольшое складское помещение

•офисное помещение

•торговое помещение формата street retail

•как выбрать тип недвижимости

•покупка коммерческого помещения

в новостройке

•покупка готового арендного бизнеса

•создание коммерческого помещения

•заключение

•практическое задание к гл. 4

Разновидности коммерческой недвижимости

Сдача недвижимости в аренду – идеальный источник постоянного дохода для обеспечения свободной жизни. Но на какой именно недвижимости стоит остановить свой выбор?

Из всего многообразия прежде всего можно выделить жилую и нежилую доходную недвижимость.

Многие люди весьма скептически смотрят на возможность инвестирования в жилую недвижимость: малая доходность (около 6% в год) от сдачи в аренду и сомнительные перспективы увеличения цены квартиры из-за масштабного жилого строительства.

Между тем инвестирование в нежилую (коммерческую) недвижимость может стать не только выгодным инструментом вложения средств, но и способом поднять свои инвестиционные навыки на качественно новый уровень.

Множество публикаций в СМИ и объявлений о продаже настраивают потенциального инвестора в коммерческую недвижимость на необходимость потратить от 1 млн долларов и более.

Но можно ли приобрести подобную недвижимость в пределах нескольких сотен тысяч долларов? Это именно тот ценовой диапазон, который доступен большинству потенциальных инвесторов.

Даже если нет свободных денег, наверняка есть квартира. При желании, продав квартиру и взяв в банке кредит, можно получить необходимую сумму. Если вы считаете, что квартира – это «святое», я ни в коем случае не принуждаю вас продавать ее. Я лишь показываю возможные пути для тех, кто их действительно ищет.

Итак, в пределах нескольких сотен тысяч долларов можно приобрести следующую нежилую недвижимость:

•небольшое складское помещение;

•офисное помещение;

•торговое помещение формата street retail.

Земельные участки, гаражи и жилые квартиры мы не рассматриваем по причине незначительной величины ежемесячного дохода или полного его отсутствия. Хотя конечно же бывают исключения.

Рассмотрим подробнее каждый вид нежилой недвижимости на примере цен, сложившихся на 2013 г. в одном из городов ближнего Подмосковья. В этом случае цены будут представлять нечто среднее между Москвой и крупными региональными городами.

Небольшое складское помещение

Небольшое складское помещение достаточно тяжело сдать в аренду по прямому назначению. Для использования под склад оно должно быть соответствующим образом оборудовано, быть охраняемым и желательно отапливаемым. Подобные помещения в очень большом количестве и за небольшие деньги предлагают складские комплексы, переоборудованные из обанкротившихся предприятий еще советского периода.

Небольшое отдельно стоящее складское помещение мало кому из арендаторов будет интересно. Но если это помещение расположено, например, на строительном рынке, то вполне вероятно, что оно будет востребовано.

Если помещение находится в хорошем, проездном месте, его можно переоборудовать под автомойку, автосервис или шиномонтаж и впоследствии легко сдать в аренду. Но это потребует дополнительных затрат, которые могут не окупиться.

Аренда современного, теплого и охраняемого склада составит примерно 400 рублей за квадратный метр в месяц. Аренда неотапливаемого склада будет в районе 200 рублей. И все это при очень большой конкуренции.

Небольшое складское помещение, не имеющее уникального местоположения, практически не представляет интереса для частного инвестора, располагающего небольшими деньгами. Такое помещение имеет очень узкую аудиторию потенциальных арендаторов и самую низкую цену аренды из всей нежилой недвижимости.

Офисное помещение

Офисные помещения располагаются либо в бизнес-центрах, либо в квартирах, переоборудованных в нежилые помещения. По собственному опыту и опыту знакомых предпринимателей могу утверждать, что гораздо удобнее для своей компании арендовать офис в бизнес-центре. В этом случае всегда под боком новые площади, необходимые для расширения бизнеса без смены адреса. Места парковок для клиентов, кафе для сотрудников, хозяйственная служба, пропускной режим и централизованная охрана – это лишь часть преимуществ бизнес-центров. Кроме того, и аренда там, как правило, дешевле, чем в переоборудованной квартире.

Некоторые офисные центры, особенно переоборудованные из старых административных зданий, часто продают свои помещения отдельными блоками или комнатами. Каждый этаж такого здания обычно представляет собой длинные и запутанные коридоры с одинаковыми дверями. Убийственная схожесть не оставляет владельцу офиса шансов на конкурентное преимущество. Все офисы, как кооперативные гаражи, отличаются главным образом номерами.

Представьте, что произойдет, если несколько владельцев «кооперативных» офисов станут одновременно искать арендаторов. Все они, имея идеальные условия для ценовой конкуренции, просто «сожрут» друг друга.

При существующем большом предложении бизнес-центров нет особого смысла вкладывать деньги в типовое офисное помещение.

Реальный интерес может представлять офис, расположенный в местах большого пешеходного трафика, как, например, вблизи станций метро в центральной части города. Такой офис, переоборудованный из квартиры, будет весьма востребован нотариусами, страховыми компаниями, туроператорами и прочими розничными офисами продаж. Но цена аренды такого офиса будет в 2 раза и более ниже цены аренды торгового помещения, находящегося по соседству. Она составит всего лишь 500—1000 рублей за квадратный метр в месяц, несмотря на то, что затраты на создание и офисного, и торгового помещения практически одинаковы.

В большинстве случаев из-за высокой конкуренции нет смысла покупать небольшое офисное помещение в бизнес-центре. Скорее всего возникнут проблемы с привлечением арендатора и поддержанием арендной ставки на желаемом уровне.

В местах с оживленным пешеходным движением вместо офиса гораздо выгоднее создать торговое помещение.

Торговое помещение формата street retail

Торговыми помещениями формата street retail в основном являются магазины, расположенные на первом или цокольном этаже жилого дома. Как правило, это переоборудованные квартиры, подвалы или нежилые помещения, изначально предусмотренные в конструкциях жилых домов.

Торговые помещения имеют самую большую группу потенциальных арендаторов: розничные магазины, отделения банков, кафе, аптеки, сотовые операторы и многие другие.

Если помещение расположено на пути высокого пешеходного трафика и имеет адекватную цену аренды, оно никогда не будет пустовать.

Какие бы потрясения ни случались в экономике, люди всегда будут покупать продукты, вещи и лекарства, будут стричься и пользоваться мобильной связью. Это значит, что помещения формата street retail всегда будут пользоваться спросом и приносить стабильный ежемесячный доход. Самое страшное, что может произойти, это кратковременное уменьшение цены аренды, но обычно она быстро возвращается к прежнему уровню.

Цена аренды торговых помещений в 2—5 раз выше аналогичных офисных площадей и составляет в месяц 1000—5000 рублей за квадратный метр.

Очевидно, что в плане дохода наиболее привлекательным является именно торговое помещение. В силу своего назначения оно имеет наибольшую аудиторию потенциальных арендаторов.

Следующий вопрос: как именно приобрести торговое помещение?

Для этого существует несколько вариантов. Все они разнятся по количеству необходимых затрат и рентабельности вложений:

•покупка коммерческого помещения в новостройке;

•покупка готового арендного бизнеса;

•создание коммерческого помещения.

Покупка коммерческого помещения в новостройке

В настоящее время на первых этажах многих строящихся жилых домов изначально предусматриваются нежилые помещения. На этапе строительства приобрести такое помещение может любой желающий. В продаже есть площади от нескольких десятков до нескольких тысяч квадратных метров. Процедура покупки достаточно проста и мало отличается от покупки квартиры в том же доме – достаточно обратиться в офис продаж.

Нередко строительные компании предлагают привлекательную цену на такие помещения. Например, в одном из строящихся жилых комплексов средняя цена квадратного метра нежилого помещения составляет 110 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс. рублей на каждый квадратный метр, итоговая цена торгового помещения получится: 110 000 +10 000 = 120 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 2000 12 = 24 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 24 000 / 120 000 100% = 20% в год. И это без учета роста стоимости помещения. Неплохо. На первый взгляд. Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги.

В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет. И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов.

Вспомните бурное обсуждение в СМИ проблемы «обманутых дольщиков», число которых только растет. Согласно заявлению официальных лиц, на 1 января 2013 г. в Российской Федерации насчитывалось 870 проблемных жилых объектов и 86,5 тыс. обманутых дольщиков. По неофициальным данным, число обманутых дольщиков насчитывает 150 тыс. человек. Шумные митинги, плакаты «Верните наши квартиры!», «Мы устали ждать!», «Нам негде жить!». Некоторые люди, доведенные до отчаяния, даже объявляют голодовку. Совсем не хочется быть в их числе.

Если вы купили нежилое помещение в строящемся доме, который вдруг превратился в долгострой, то уже никакие митинги и голодовки вам не помогут. В 2011 г. был принят Федеральный закон от 12 июля 2011 г. №210-ФЗ, который позволяет некоторым «обманутым дольщикам» все же получить квартиру или денежную компенсацию. По устранению таких проблемных жилых объектов правительством сейчас ведется активная работа.

Лица, купившие нежилые помещения, не попадают под действие нового закона. Другими словами, вероятность возврата денежных средств инвесторам нежилых помещений в случае банкротства застройщика чрезвычайна мала. Стоит ли так рисковать?

Но если вы в силу каких-то обстоятельств осведомлены о компании-застройщике и о нюансах строительства намного лучше обычного покупателя, то в этом случае риск потери денег для вас минимален. Остается только риск задержки сдачи объекта в эксплуатацию.

Покупая нежилое помещение на этапе строительства, в большинстве случаев вы инвестируете «вслепую», потому что не имеете возможности рассчитать рентабельность и риск потери вложенных денег. Вы даже не можете точно знать, каким именно образом будет благоустроена территория и как фактически будет проходить пешеходный трафик. Но тем не менее внешне выглядят подобные инвестиции весьма привлекательно.