Текст книги "Закон больших денег. Как создать изобилие из зарплаты"

Глава 4
Когда кредит оправдан? Кредитные продукты

«Что для меня финансы? Финансы – это искусство, воплощенное в цифрах!»

Лилия Голдэн

Этой главой я буду имплементировать в вас идею рационального использования кредита. И начну сразу с главного: кредит оправдан, если направлен на генерацию (создание) актива. Под активом мы будем понимать традиционное его толкование, а не только узкое понимание, которое предлагает в своих книгах Роберт Кийосаки. По Кийосаки, актив – не актив, если он не способен генерировать пассивный доход. То есть автомобиль, который использует таксист для извлечения дохода, является активом. Но если тот же автомобиль используется в личных целях, то, по мнению Кийосаки, активом называться не достоин.

В книге я буду использовать понятие актива в классическом смысле. Актив – имущество (как материальное, так и нематериальное), принадлежащее владельцу на праве собственности и способное приносить ему прибыль, обеспечивая приток экономических выгод в будущем.

Классическое толкование актива проявляется в увеличении дохода владельца не только в настоящем, но и в будущем. Как это может произойти? Да очень просто – актив всегда можно реализовать. А вот по какой цене – вопрос рынка, вашей способности продаж и ликвидности, востребованности самого актива. Если рынок недвижимости на взлете, квартиру можно продать с хорошей прибылью и высвободить капитал. Автомобиль также можно реализовать, но чаще всего по цене ниже приобретения. В чем же тут выгода? В высвобождении средств: из актива прямиком к вам в карман в виде живых денег. Потому что не стоит забывать – деньги тоже ваш актив, причем самый ликвидный![23]23
  Под ликвидностью следует понимать скорость превращения актива в деньги.


[Закрыть] И всегда намного приятнее держать на балансе несколько автомобилей, чем игнорировать этот факт своего благосостояния.

Означает ли это, что потребительский кредит никогда не оправдан? Нисколько – и в ближайшей зарисовке «ретроспектива из жизни» я это продемонстрирую. Является ли шуба активом? Скорее нет, чем да. Но если вы купили ее для перепродажи, то – да, это актив. Если вы приобрели шубу для социального статуса, то это ваш расход, и он не должен быть капитализирован на вашем балансе. То есть это – не капитал. Запомните золотое правило распоряжения своим бюджетом: все излишества – только из достатка. Понты кратковременны и чаще всего не отражают истинного финансового положения. Люди умны. И если не сразу, то через какое-то время способны разобраться, чего вы сто́ите на самом деле. Сто́ить дорого – это то, что вы должны самим себе. Так что не стремитесь производить неизгладимое сиюминутное впечатление на окружающих путем потребительского кредита, который еще и не способны отдать.

Ипотека

Некоторые вещи кажутся невозможными, пока их не сделаешь.

Нельсон Мандела,

президент ЮАР в 1994–1999 годах

Начнем описание кредитных продуктов с моего любимого – ипотеки. Ипотека – это кредитование под залог недвижимости. К примеру, вы берете кредит на покупку квартиры и становитесь ее собственником, но жилье будет обременено обязательствами по выплате кредита банку. Обременение на недвижимость также влечет ограничение на его продажу без согласия залогодержателя. Лет десять назад продать ипотечную квартиру было практически невозможно: банк сначала бы потребовал досрочно погасить кредит. Однако сегодня, в 2019-м, такие сделки проворачиваются по отработанной схеме. Многие банки отточили технику продажи обремененных квартир по вашему желанию. Подробнее я расскажу об этом в главе «Точка обнуления».

А пока остановимся на четырех моментах, о которых вам нужно знать.

✓ Взглянем на ипотечный кризис в Америке 2008 года, разберем его причины, осознаем, стоит ли нам бояться такого же кризиса в России, и если да, то когда. Знание истории важно для принятия решения здесь и сейчас.

✓ Чем выгодна ипотека?

✓ Имущественный вычет на покупку недвижимости.

✓ Что такое ЭСКРОУ счета[24]24
  От англ. escrow account – условное депонирование.


[Закрыть] (обязательны для застройщиков с 1 июля 2019 года).

Итак, поговорим об ипотечном кризисе в США 2007–2008 годов, он также приобрел аббревиатурное название: GFC – Global Financial Crisis (глобальный финансовый кризис). Что же произошло? Ведь в течение 70 лет (с 1935-го по 2005-й) страна пребывала в тотальной финансовой стабильности. Ученые из Йельского университета главной причиной называют failure in imagination (недостаток воображения) – то есть никто даже не предполагал, что такое вообще могло произойти. Бдительность уснула, и этот феномен пронизывал не только все США, но и вышел далеко за их границы.

Чтобы ситуация стала понятной, следует привести схемы ипотечного кредитования, существующие в Америке. Их две: стандартная и альтернативная. Поясню, в чем разница.

Стандартная схема ипотеки предполагает, что вам дают кредит под залог недвижимости по фиксированной ставке. Допустим, вы берете ипотеку на 20 лет под 10,5 % годовых. И график ежемесячных выплат – аннуитетные суммы платежей на весь период кредитования. А насколько вы помните из предыдущей главы, аннуитет подразумевает супервысокую долю процентов в первые годы выплат. Таким образом, погашение основной суммы долга отодвигается на более поздние периоды.

Поэтому американцы придумали альтернативную схему ипотеки, когда в первые годы выплата привязывается к плавающей процентной ставке. Плавающая процентная ставка (или LIBOR[25]25
  LIBOR (London Interbank Offered Rate) – средняя межбанковская процентная ставка, по которой банки в Лондоне предоставляют друг другу кредиты. Является эталонной процентной ставкой по краткосрочным ссудам и используется по всему миру.


[Закрыть] плюс фиксированная премия за риск дефолта заемщика, зависящая от его кредитоспособности) считается предельно низкой и позволяет гасить основную сумму ипотечного кредита в первые годы выплат. В России на момент написания этой книги банки не использовали плавающую процентную ставку при выдаче любых кредитов – только фиксированную. Но в Америке – другое дело. Альтернативные ипотечные схемы шифруют следующим образом: 5/25, 3/27 и так далее. Читается это так: при схеме 3/27 первые три года заемщик погашает ипотеку по плавающей ставке, остальные 27 лет – по фиксированной. Все это вносится в ипотечный договор в момент заключения.

Однако банковская система США пошла дальше: на рубеже периодов, когда плавающая ставка заканчивалась и должна была включиться более высокая фиксированная, банки позволяли заемщику делать рефинансирование, удерживая некую комиссию за досрочное погашение. На растущем рынке недвижимости от этого выигрывали все.

Как это выглядело на практике? Допустим, подошел конец трехлетнего «плавающего» периода. К этому времени заемщик погасил хорошую долю основного долга, а рыночная стоимость его дома возросла. Он идет в свой же (как правило) банк и просит свой кредит рефинансировать – то есть перезаключить ипотечный договор на новых условиях: он дает банку тот же дом в залог, но по новой рыночной стоимости, а банк ему – новую сумму кредита. Часть кредита высвобождает капитал, который заемщик успел погасить в первые три года. А кроме того, высвобождается капитал, выраженный в дельте роста рыночной стоимости дома. И у заемщика образуется новый, повышенный кредит, но по плавающей ставке. Причем высвободившимся капиталом он может погасить новый кредит до суммы старого. Но величина его актива останется неизменной.

Много слов, да? Тогда давайте на цифрах.

Таблица 6.

Пример рефинансирования при альтернативной схеме ипотеки 26, принятой в США

Вы спросите, почему банкам интересно рефинансировать кредит, а не дожимать его до конца по фиксированной ставке? Так все просто: для банка тем лучше, чем больше недвижимости у него в залоге. Это называется обеспеченный кредит. А под них банки привлекают финансирование. То есть из залогов, которые банки показывают в своей отчетности, делается больше денег. И чем выше стоимость залога, тем больше денег привлечет банк.

И все бы хорошо, но американцев подвели иллюзии. А правда в том, что рыночная стоимость не может повышаться бесконечно. И по меньшей мере абсурдно предполагать, будто через каждые три года, в каждом из 10 циклов рефинансирования одного и того же дома, его стоимость будет расти на 30 %. Так что понятно, почему столь стремительное и непрерывное повышение цен на недвижимость назвали пузырем (Housing bubbles). Примечателен тот факт, что как раз за четыре года до американского ипотечного кризиса рост цен на недвижимость разогнался до 30 %. Теперь такой аномальный рост в странах с устойчивой экономикой считают одним из симптомов грядущего кризиса.

Но в этом ли истинная причина кризиса на самом деле? Однозначно ответить нельзя. Скорее всего, сказалась совокупность факторов, а «ипотечный пузырь» стал лишь предпосылкой к кризису. Но сам механизм, запустивший кризис, на мой взгляд, кроется в ошибочном присвоении рейтинга благонадежности заемщикам и фальсификации рейтингов залоговых ипотечных бумаг[26]26
  Эта мысль отлично отражена в фильме «Игра на понижение» (The Big Short), 2015 год. Рекомендую посмотреть.


[Закрыть].

Дело в том, что ипотеки стали выдаваться не только банковскими структурами, но и «околобанковскими», и последние наращивали обороты достаточно агрессивно. Такие структуры получили название shadow banking – «теневого банкинга». Это своего рода ипотечные фонды, на которые серьезных законодательных ограничений правительство США не налагало. Надо ли считать это упущением? Оставим право на оценку истории…

Так вот, фонды стали выдавать ипотеку практически вслепую, особо не анализируя кредитоспособность заемщика и рассчитывая на его финансовую сознательность (дескать, не возьмет же он больше, чем способен отдать). Такие ипотеки назывались субстандартными (subprime loans). И с 2002 года их доля на ипотечном рынке возросла с 7,4 % практически в три раза, и к 2006-му составила 23,5 %[27]27
  Согласно исследованиям Йельского университета.


[Закрыть].

Но этим не кончилось. Все индивидуальные ипотеки группировались в ипотечные бумаги, которым присваивался хороший рейтинг благонадежности. И бумаги банки продавали инвесторам. Не заскучали от академических разъяснений? Но такова жизнь, и без некоего бэкграунда в книге не обойтись. В общем, если коротко, то причиной ипотечного кризиса в Америке стала банальная жадность. Причем двусторонняя: как со стороны заемщиков, так и со стороны банкиров.

И однажды наступил день X: реализовался риск невыплаты кредитов неблагонадежными заемщиками – выплаты по долгам стали превышать их доходы. И закрутилось… Сработала плавающая ставка. Помните, что она собой представляет? LIBOR плюс фиксированная премия за риск дефолта заемщика, зависящая от его кредитоспособности. Она стала предельно высокой. Заемщики предприняли попытку продать свои дома, но поздно – рынок уже теперь не давал повышенную рыночную стоимость, и можно было продать по цене даже ниже, чем долг банку. То есть даже если и удастся продать дом, то заемщик все равно останется должен. Рынок недвижимости серьезно просел – сработали равновесные силы спроса и предложения: все побежали продавать, что выразилось в высоком предложении при низком спросе. Банки стали уходить в убыток, а затем лопаться. Причина – ничем не обеспеченные долговые бумаги. То, что выглядело высоким и надежным рейтингом, на поверку оказалось фикцией.

Зачем вам все это знать? Ведь прекрасно живется и без этого знания. Но знание снабжает мыслительными матрицами для самостоятельного принятия стратегических решений. Лучше так, нежели вливаться в общую истерию рынка при обнаружении неких подозрительных сигналов или декларировании чиновниками нового порядка действий.

На главный вопрос: может ли подобная ситуация повториться в России – думаю, вы уже ответили. Пока – нет. Пока мы не перешли на плавающую ставку кредитования, пока банки не научились работать с ипотечными облигациями (их объем на 2019 год невелик) и компоновать из них производные финансовые инструменты, ничем не обеспеченные, и пока банки не ослабили механизмы выдачи кредитов до уровня «всем подряд».

Теперь понятнее, почему важно, чтобы население страны было финансово грамотным? Да-да, потому что безграмотность может обернуться глубочайшим финансовым кризисом для страны. А я ратую за ее процветание. Потому вы сейчас и читаете эту книгу.

Так что же с ипотекой, выгодна она или – в свете таких исторических рисков – может обернуться против вас? Ответ однозначен: ипотека выгодна до тех пор, пока денежный поток способен сильно превосходить ипотечные выплаты. И даже если вдруг что-то пойдет не так, актив в наличии у вас всегда есть. А из актива всегда можно сделать деньги: либо продав квартиру, либо сдав ее в аренду.

Когда-то, в самом начале карьеры, изучая бухгалтерский учет, я осознала золотое правило: активы – отдельно, расчеты с банками – отдельно. Два отдельных вопроса, и для каждого – своя стратегия. Актив дорожает со временем. Удорожание может быть обусловлено ростом экономики в целом, либо, например, выходом строительства за нулевой цикл, либо любым другим фактом, когда изначально вы купили актив ниже рынка (по процедуре банкротства на торгах или через приватизацию от муниципалитета). В любом случае, в вашем распоряжении есть актив, а то, что он обременен и требует расчетов с банком «вдолгую» – второстепенно, хотя тоже важно! И здесь проявляется божественное преимущество ипотеки: выплаты по ипотечному кредиту со временем обесцениваются. Вспомним про феномен инфляции, когда деньги сегодня стоят дороже, чем завтра. Это означает следующее: ваш доход со временем подрастает как минимум на процент инфляции. По мере совершенствования вашей квалификации это может произойти скачкообразно, а может просто повышаться или индексироваться из года в год согласно общему тренду рынка.

И получается вот что: актив растет, а связанный с ним долг – обесценивается. Благодаря времени автоматически происходит рост вашего благосостояния. Время здесь на вашей стороне. Помните, я говорила, что благосостояние измеряется капиталом? На уровне ипотечной квартиры уже можно рассчитать нетто вашего капитала. Для этого оцените рыночную стоимость вашей квартиры, учитывая качество ремонта, район, где она находится, и площадь жилья. Из этой суммы вычтите сумму ссудной задолженности банку на текущую дату. Если сумма актива превышает сумму долга перед банком, то вы – на коне. У вас есть капитал. Только он пока выражен в недвижимости и долге. Этот нетто-капитал можно высвободить в любой момент, продав жилье и погасив кредит. И таким образом нетто-капитал, замороженный в квартире, с одной стороны, и расчетах с банком, с другой, превращается в деньги в вашем кошельке. Я называю это: высвободить капитал. Теперь посмотрим на цифрах.

Таблица 7.

Расчет нетто-капитала из ипотечной квартиры

Такой пример демонстрирует, как зарабатывать деньги на недвижимости с применением кредитного плеча. Подробно об этом – в главе «Инвестиционный план. Как заставить деньги работать на вас».

Собственно, вам не обязательно высвобождать капитал. Для роста благосостояния вполне достаточно обеспечивать превышение активов над кредитами. Таким образом, мы подошли к парадоксальному для обывателя заключению: благосостояние вовсе не означает отсутствия кредитов – главное, чтобы рыночная стоимость активов сильно превышала текущие обязательства перед банками. Через одно рукопожатие я знала одного очень состоятельного человека, у которого было кредитов на миллиард рублей!!! Если смотреть на его долговую нагрузку отдельно от активов, конечно, можно ему и посочувствовать. Однако величина его активов в несколько раз превосходила его обязательства, поэтому на смену сочувствию приходит восхищение.

Вы, вероятно, спросите: а как же гасить такую высокую долговую нагрузку? Конечно, это вопрос финансовой устойчивости: нужно, чтобы свободный денежный поток оказался достаточным для ежемесячных выплат по обязательствам.

Остановимся еще на одном преимуществе ипотеки и покупки недвижимости – имущественный вычет, а точнее – возмещение налога из бюджета вам на карту. Сейчас объясню технологию согласно действующему законодательству РФ и личному опыту.

При покупке недвижимости законодатель наделил нас правом подать на возмещение некой суммы из бюджета. Какой суммы? Как часто? Как много и как долго? Как она считается? К счастью, в наше время необязательно быть бухгалтером, чтобы посчитать. Существует масса сервисов, помогающая заполнить налоговую декларацию и заявить сумму к возмещению. Вам важно понимать общую концепцию.

Итак, существует два вида имущественного вычета[28]28
  Обращаю внимание, что данные приведены в соответствии с законодательством, действующим по состоянию на 2019 год. Если вы читаете эту книгу позднее, рекомендую проверить данные цифры на актуальность, почитав Налоговый кодекс.


[Закрыть].

✓ Один на 2 000 000 рублей – со стоимости покупки.

✓ Другой на 3 000 000 рублей – с уплаченных банку процентов, если недвижимость приобретается в ипотеку.

Однако с этими суммами не все так буквально. Возмещается только 13 %, соответственно, 13 % × 2 000 000 = 260 000 рублей и 13 % × 3 000 000 = 390 000. Получается, что максимальная сумма возмещения из бюджета, при условии что жилье приобретается в ипотеку, составляет 650 000 рублей. Если недвижимость приобретается без ипотеки, то максимальная сумма возмещения в данном примере – лишь 260 000 рублей. Но и на возмещение налагаются ограничения. Заявить в декларации вы можете не больше той суммы, которую работодатель удержал и перечислил с вашей зарплаты в бюджет в течение года. О какой сумме налогов идет речь? Об НДФЛ, тех самых 13 %, которые удерживаются с вашей зарплаты ежемесячно. Поэтому, если вы не работали в течение длительного времени, не получали зарплату, но купили квартиру, то и заявлять вычет в соответствующем периоде бессмысленно. Здесь работает такое правило: сначала ты государству – потом оно тебе.

Существует механизм, чтобы получать этот вычет ежемесячно – то есть работодатель не перечисляет НДФЛ в бюджет в течение года, а сразу зачисляет его вам на зарплатную карту. Таким образом, «круг почета»: работодатель в бюджет – вы из бюджета – не совершается. Как это делается? Легко – надо написать соответствующие заявления в налоговую и в бухгалтерию работодателя. Также законодатель дает carte blanche[29]29
  Carte blanche (франц.) – буквально: белая карта. Означает полную свободу действий.


[Закрыть] на период возмещения, а именно: вы можете предъявить к вычету весь НДФЛ (в рамках обозначенных волшебных 650 000 рублей), уплаченный за три последних года от года покупки. И тогда, если у вас стабильно высокая зарплата, то одним разом можно произвести возмещение. Если ваш доход невысок, то возмещать будете на протяжении нескольких лет. К цифрам?

Таблица 8.

Вычет НДФЛ за 3 года

Итак, из таблицы просматривается закономерность, которую можно уложить в следующее правило:

Если сумма НДФЛ < остатка к возмещению, то вычет возмещается в размере НДФЛ.

Если сумма НДФЛ > остатка к возмещению, то вычет возмещается в размере остатка.

Следует иметь в виду, что такой вычет предоставляется один раз в жизни, а не при каждой покупке объекта недвижимости. Причем имущественный вычет на 2 000 000 рублей предоставляется ровно на столько объектов недвижимости, пока не будет выбран весь лимит. То есть вы можете купить два объекта недвижимости, допустим, по 1 500 000 рублей. На первый объект вы можете заявить к вычету (в рамках 2 миллионов рублей) только полтора миллиона и, соответственно, возместить 195 000 рублей (1 500 000 × 13 %). На второй объект от двухмиллионного лимита останется только 500 тысяч рублей. Следовательно, и возместить можно только 65 000 рублей (500 000 × 13 %). Вычет на ипотечные проценты предоставляется только на один объект, и не имеет значения, выбрали ли весь лимит в размере 390 000 рублей, или решили продать квартиру раньше.

Ретроспектива из жизни

Неделя до Нового года. Мы с сестрой в постоянном телефонном общении. Последние две недели она консультируется со мной по ипотеке.

– Лиля, мне больше не с кем поговорить на эту тему. Мое окружение странно на меня смотрит, когда я размышляю на тему активов.

– Дорогая, ты добьешься многого, раз уже в столь нежном возрасте думаешь о пассивном доходе. Делай так, как считаешь нужным. Окружение поймет тебя намного позже, когда будут реальные плоды. Пока не стоит им об этом и говорить.

Все это время сестра задавала правильные вопросы.

• Где брать на первый взнос?

• Могу ли я отказаться от страховки по финансовой защите, которую мне навязывают банки при кредите наличными? Не увеличится ли процентная ставка, если я откажусь?

• Что такое ЭСКРОУ-счета? ДДУ отменяются?

• Чего ожидать от рынка недвижимости в 2019–2022 годах?

• Что с платежеспособностью населения?

• Будет ли востребована посуточная аренда квартиры?

• Что такое аннуитетные платежи?

• Сколько налогов я могу возместить с покупки?

• Поднимутся ли банковские ставки? …И так далее.

Я с большим удовольствием разъясняла ей все эти вопросы. И за три дня до вылета на Шри-Ланку она подписала контракт на покупку жилья в апарт-отеле – первый в ее жизни – и с гордостью мне его продемонстрировала.

• Как решила вопрос с первым взносом? – спрашиваю, разглядывая график платежей.

• Взяла кредит наличными.

• Свободных денег хватает для выплат и кредита, и ипотеки? – беспокоюсь я.

• Нет. Но есть стратегия: кредит дали больше, чем требовалось. Это будут выплаты до июля. Затем я гашу весь потребительский кредит возмещением налога из бюджета. Гашу в ноль. Останутся только выплаты по ипотеке, которые будут перекрывать доходы от сдачи апартаментов в аренду.

• Блестяще! – подумала я, испытывая то чувство радости и гордости, когда ученик превзошел своего учителя.

Приведенная зарисовка демонстрирует простую идею выгодного использования такого банковского продукта, как кредит наличными (или потребительский кредит). В данном случае он пошел не на расходы, которые никак не окупаются и не конвертируются в пассивный доход, а капитализирован в стоимости недвижимости, которая в будущем будет приносить доход. Решение достаточно элегантно и может быть использовано в ваших интересах.

Чтобы оценить свои кредитные возможности для приобретения недвижимости, составьте шаблон ежемесячных доходов и расходов.

Все цифры, которые однозначно известны (зарплата, коммуналка, курсы, абонентские платы, кредиты и прочее), ставьте точно. Остальные – усредняйте либо берите по максимуму, дабы не впадать в иллюзию оптимизма. Таким образом вы вычислите, сколько денег остается у вас в распоряжении каждый месяц. Это называется свободным денежным потоком.

Затем обратитесь к ипотечному брокеру, чтобы тот посчитал выплаты в месяц. Путем подбора оптимальной суммы кредита вы совместно с брокером придете к комфортному для себя платежу. То же самое можно сделать, воспользовавшись кредитным калькулятором, который есть в свободном доступе в интернете.

Если у вас нет средств на первый взнос, параллельно обратитесь еще в один банк, чтобы оценить максимальную сумму потенциального кредита наличными. Только берите ту сумму, которую – в пересчете на ежемесячные выплаты – сможете отдавать без особого напряжения.

Оценивать свои кредитные возможности надо так, чтобы для развития у вас оставался свободный денежный поток. То есть загружайтесь не в ноль. В противном случае вы введете себя в финансовый дистресс.

Таким образом, выплата по ипотеке плюс выплата по кредиту наличными должны составлять комфортный платеж, а часть свободного денежного потока после таких манипуляций должна оставаться.

БЛАГОСОСТОЯНИЕ ВОВСЕ НЕ ОЗНАЧАЕТ ОТСУТСТВИЯ КРЕДИТОВ – ГЛАВНОЕ, ЧТОБЫ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АКТИВОВ СИЛЬНО ПРЕВЫШАЛА ТЕКУЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПЕРЕД БАНКАМИ.

Резонный вопрос: «А если у меня нет свободного денежного потока?» Ответ простой – раскачивать свой доход. Это ваша обязанность перед самим собой. Подробнее на эту тему поговорим в главе «Личностный капитал». Однако я бы рекомендовала все равно оценить свое кредитное плечо[30]30
  Кредитное плечо – отношение собственных средств инвестора к общей сумме заимствования капитала, применяемого с целью увеличения доходов от инвестирования. (Прим. ред.)


[Закрыть], предположив, насколько вы бы смогли увеличить свой доход в ближайшее время. Владея конкретными цифрами, вы расправите крылья, поскольку цель будет уже оцифрована. Подсознание включится в работу и будет искать решение даже во время сна – я точно знаю!..

Теперь раскроем последний вопрос в данной главе – об escrow-счетах. ЭСКРОУ-счета[31]31
  Escrow account – условное депонирование.


[Закрыть] в переводе с английского означают «условное депонирование». Идея их использования во взаимоотношениях с застройщиками проста. Прежде, приобретая квартиру, вы платили деньги по договору долевого участия (ДДУ) на обычные счета застройщика, и тот мог ими свободно распоряжаться. Теперь же, после введения ЭСКРОУ-счетов, ваши деньги поступают на специальные счета в уполномоченных банках, к которым застройщик будет иметь доступ только в случае соблюдения важного условия – передачи вам ключей от готовой квартиры. До того момента деньги будут задепонированы. Такой порядок введен во избежание риска недостроя домов и для исключения с рынка недобросовестных застройщиков. Теперь застройщик будет получать в обмен на депонированные средства банковские деньги и на них строить дома. Своего рода – схема обмена пленными. С июля 2019 года такая схема обязательна для всех застройщиков. И в связи с этим рост цен на недвижимость неизбежен, как минимум на банковский процент, поскольку застройщик переложит нагрузку, разумеется, на конечного покупателя.

Ретроспектива из жизни

Очередь в супермаркете не спешила сокращаться, и звонок бабушки пришелся очень кстати. Надо сказать, последний раз мы говорили с ней десять минут назад. Я успела рассказать, как удачно продала старую квартиру и каков план расширения на новом уровне элитной недвижимости.

Бабушка знала, что мне предстоит подписание ДДУ с новым застройщиком и квартиру нужно будет еще ждать. Пренебрегая приветствием, бабушка перешла сразу к делу:

– Лилия, а как же ты будешь так рисковать с застройщиком? А вдруг он не достроит?

Действительно, не столь давние скандалы с известными застройщиками, устроившими умышленное банкротство, не давали покоя никому. Владея последними изменениями в части расчетов с застройщиками через ЭСКРОУ-счета, я уверенно парировала:

– Бабуля, теперь есть ЭСКРОУ-счета! Путин о нас позаботился.

Прозвучало пафосно, принимая во внимание обстоятельства, в которых меня настиг бабушкин звонок: очередь посмотрела на меня загадочно. Бабуля, правда, особо не поняла, что именно я имела в виду, но громкое имя самого влиятельного человека мира повлияло на нее магически, так что не пришлось ничего объяснять.

– Ну раз так, то хорошо. Ты знаешь, что делаешь.

– Да, не переживай. Я знаю.