Текст книги "Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности"

краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/созаемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;

копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

копия трудового контракта (при наличии);

при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме № 3-НДФЛ, утвержденной Минфином России).

Документы по компании, в которой заемщик владеет акциями/ паями/долями в уставном капитале:

копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счета) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;

справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека № 2);

копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

копии договоров (3—5 шт.) с основными покупателями/ поставщиками/контрагентами;

копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Информация об активах заемщика/созаемщика/поручителя:

копии документов, свидетельствующие о наличии в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и пр.);

копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);

документы, удостоверяющие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.), – выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и пр.;

документы, свидетельствующие о наличии в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/созаемщика/поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Любой ипотечный банк сейчас предлагает несколько различных кредитных программ. Например, клиенты могут получить заем на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, выбрать ипотечную программу на земельный участок, строительство дома или готовый к заселению коттедж (таунхаус).

Перейдем к рассмотрению непосредственно условий договора ипотеки. Под ипотекой следует понимать не только получение кредита в банке на покупку жилья, но и одновременно залоговые правоотношения.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:

1) предмет ипотеки;

2) цена передаваемого в ипотеку помещения;

3) существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

4) размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

5) срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

6) указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

7) требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договор о залоге (ипотеке) должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Фактически это означает, что если кредитный договор с банком был нотариально удостоверен, то сам договор об ипотеке также должен быть нотариально заверен.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т. д.), площадь и местонахождение, в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов. Указывается адрес нахождения недвижимого имущества, позволяющий идентифицировать только данное помещение, например г. Москва Карповская улица, дом 23 помещение № 12.

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом устанавливается дополнительное требование – осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловлено тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но и положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т. д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Подведем итоги

1. Ипотека – долгосрочная ссуда (кредит, заем) под залог недвижимого имущества (приобретаемого или уже имеющегося) на покупку жилья.

2. Погашение ссуды производится равными ежемесячными платежами, в состав платежа включаются проценты за пользование ссудой.

3. Процедура получения ипотечного кредита стандартна, требуется представление необходимого списка документов о заемщике, в том числе подтверждающих его платежеспособность.

4. В случае если заемщик не в состоянии вернуть ссуду, взыскание обращается на заложенное имущество.

5. Следует провести оценку закладываемого имущества (несколько способов оценки).

6. Должны быть соблюдены необходимые реквизиты и существенные условия договора залога (ипотеки), письменная форма; следует обязательно указать в договоре реквизиты основного, кредитного договора (договора займа).

Судебная защита

Законы о долевой участии и о защите прав потребителей предоставляют гражданину серьезные гарантии защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору и широкие возможности по реализации этих прав. Следует иметь в виду, что нормы Закона о защите прав потребителя» являются более общими по отношению к Закону о долевом участии. Это означает, что при судебной рассмотрении отношений, вытекающих из договора долевого участия будут применяться нормы Закона о долевом участии. В то же время распространить нормы Закона о долевой участии на отношения по предварительном договору купли-продажи и инвестиционному договору не представляется возможным. В этом случае должны применяться положения Закона о защите прав потребителя.

Мерами судебной защиты граждан являются: взыскание убытков, неустойки (пени), штрафа, компенсации морального вреда.

Судебная защита прав: особенности применения.

Регистрация прав на недвижимость

По общему правилу, право собственности на объекты недвижимого имущества (квартиры, дома, гаражи и т. д.) подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется специализированными регистрирующими органами. В настоящий момент названные действия отнесены к компетенции Единой государственной регистрационной палаты (ЕГРП), имеющей территориальные органы по всей стране.

Регистрационные действия начинаются с приeма документов, в ходе которого осуществляются следующие действия:

установление личности заявителей;

проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

сличение копий с подлинниками документов;

внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

выдача заявителям расписки о принятии документов.

Регистрацию прав на отдельные квартиры предваряет процедура регистрации права застройщика на возведенный объект. Для регистрации права застройщика необходимы:

1) заявление о государственной регистрации права;

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах;

3) документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

4) документ, подтверждающий полномочия представителя;

5) документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им (если право возникло до 31 января 1998 г. и не зарегистрировано в ЕГРП);

6) разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным органом власти;

7) акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия, – по объектам, введенным в эксплуатацию до 30 декабря 2004 г.;

8) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим уполномоченным органом власти, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию после 30 декабря 2004 г.;

9) документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости;

10) документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект;

11) документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

12) учредительные документы заявителя – юридического лица, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

После регистрации прав застройщика возможна регистрация прав граждан на отдельные квартиры в построенном доме. Для этого необходимо представить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации договора;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) документы, удостоверяющие личность заявителя;

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени физического лица при проведении государственной регистрации;

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (договор и акт приема-передачи);

6) подлинники плана жилого помещения, удостоверенного БТИ;

7) подлинники правоустанавливающих документов (при долевом участии – договор долевого участия, при инвестиционном договоре – инвестиционный договор, при уступке – договор уступки, при купле-продаже – договор купли-продажи);

Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их места нахождения.

Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью участников сделки.

Документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам отсутствует, заявителям тем не менее целесообразно их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и подписью с указанием количества листов в документе. Однако, если последнее заявителем не соблюдено, такое обстоятельство не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации.

Документ, имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, не подлежит приему на государственную регистрацию.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) с приложением копий. После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю.

Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом или организацией, выдавшей документ. Если на государственную регистрацию представлены незаверенные копии указанных документов, работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принимающий документы, должен сделать на них надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов лица, сделавшего надпись, которая заверяется подписями названного работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и заявителя.

Вместо копий документов на государственную регистрацию могут быть представлены вторые подлинные их экземпляры, предназначенные для хранения в делах правоустанавливающих документов.

Приведем перечень регистрационных действий с указанием предписанных законом сроков.

Государственная регистрация прав и сделок – не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) – также месячный срок (п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке).

Представление открытой информации из ЕГРП (выписки, справки) должно быть произведено не позднее 5 рабочих дней, а в случае ведения ЕГРП на магнитном носителе – в течение одного дня после подачи заявления (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав).

Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются правообладателям и регистрационной службе другими органами и организациями (БТИ, органами кадастрового учета, земельными комитетами, администрациями, комитетами государственного и муниципального имущества и др.) не позднее 10 дней со дня обращения.

Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации.

Пропуск установленных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации. Действия должностного лица или органа, нарушающие права заявителей, могут быть обжалованы в суд, возможно и привлечение к имущественной ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией.

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации прав:

противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом, другие основания;

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации прав;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;

имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.