Автор книги: Наталия Барановская
Жанр: Отраслевые издания, Бизнес-Книги
Возрастные ограничения: +16
сообщить о неприемлемом содержимом
Текущая страница: 2 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 3 страниц]
1.3. Инженерная и транспортная инфраструктуры
жилого комплекса
Инженерная инфраструктура – это комплекс сооружений и коммуникаций, обеспечивающий водоснабжение, водоотведение, электро-, тепло-, газоснабжение, а также систему связи в пределах определенной территории.
В проектах планировки жилого района должны быть приведены исчерпывающие решения того, как он будет обеспечен водой, теплом, энергией, канализацией, дорогами, транспортом, телефонизацией и т. д., определены поперечные профили улиц с учетом транспортных потоков и необходимых зон прокладки подземных сетей [87].
Водоснабжение, отопление и газоснабжение основаны на использовании природных ресурсов, запасы которых ограничены и поэтому требуют экономного хозяйственного отношения. В этой связи очень важна разработка научно обоснованных норм потребления воды, газа, тепла и использования более совершенного оборудования, обеспечивающего высокий уровень благоустройства жилья и необходимых технологических процессов.
При совмещенной прокладке трубопроводов в одной траншее они располагаются параллельно друг другу, за исключением канализации, причем уклон для всех линий назначается одинаковым. Расстояния между сетями в таком случае принимаются минимальными, что также снижает стоимость строительства [56].
Водоснабжение. Под системой водоснабжения подразумевается комплекс устройств, необходимых для обеспечения водой потребителей в нужном количестве и требуемого качества. Она предназначена для подведения воды для питья; производственных и противопожарных нужд; мойки улиц, проездов, площадей, а также полива зеленых насаждений и для других целей.
Водопроводы бывают внутренние, находящиеся внутри зданий и сооружений, и наружные.
При этом система водоснабжения может обеспечивать водой как один объект, так и группу однородных и разнородных потребителей в микрорайоне.
Водоотведение – предназначено для удаления продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод с целью их очистки от загрязнений и дальнейшей эксплуатации или возвращения в водоем.
В зависимости от того, какие категории сточных вод отводит канализационная сеть, различают следующие системы канализации.
1. Общесплавная система канализации, при которой по одной подземной сети труб и каналов сточные воды всех категорий (бытовые, производственные и атмосферные) отводятся за пределы
2. населенных мест. Коллекторы общесплавной канализации имеют большие сечения, в результате чего их строительство требует значительных единовременных капиталовложений.
2. Раздельная система канализации может быть полной и неполной. При полной раздельной системе прокладывают две самостоятельные подземные сети труб и каналов. Одна служит для отведения бытовых и загрязненных производственных сточных вод (производственно-бытовая), а вторая – для стоков дождевых и условно чистых производственных вод (дождевая). По бытовой сети сточные воды поступают на очистные сооружения, расположенные большей частью за пределами населенных мест. Дождевые же воды отводятся по наикратчайшему расстоянию в ближайшие водные потоки.
Применяются также полураздельная и комбинированная системы водоотведения [79].
Трубопроводы внутренней канализации так же, как и наружной, проектируются, как правило, самотечными и подразделяются на отводные трубопроводы, по которым сточные воды от санитарных приборов поступают в стояк; на стояки, проходящие по всем этажам здания; на выпуски, по которым сточные воды здания поступают в колодцы дворовой сети, отводящей их в уличную сеть.
Наружные сети водоотведения состоят из дворовых (или внутриквартальных) и уличных сетей. Они служат для приема сточных вод от систем внутренней канализации и их отведения. Схема канализации объекта (принципиальное решение выбранной системы канализации по трассировке сетей и др.) определяется, главным образом, рельефом и планом застройки территории, гидрогеологическими, гидрологическими, санитарными и другими условиями.
Сточные воды от отдельных кварталов собираются коллекторами, которые принимают сточные воды от нескольких уличных линий или от заводских сетей. Отдельные коллекторы объединяются в главные коллекторы или каналы, по которым сточные воды отводятся на очистные сооружения, их тип и конструкция зависят от степени загрязнения сточных вод и условий их выпуска в водоемы.
Теплоснабжение. Система централизованного теплоснабжения, обслуживающая жилой район или его часть, включает источник тепла, тепловую сеть, тепловые пункты и теплопотребляющие здания и сооружения.
Система водяного отопления проста и надежна в обслуживании, изменение температуры воды происходит путем простого регулирования. В помещении из-за низкой температуры поверхности отопительных приборов создается тепловой комфорт и в то же время обеспечивается высокая эксплуатационная надежность; при этом закрытые системы, как правило, подвергаются незначительным коррозионным повреждениям.
Газоснабжение – организованная подача и распределение газового топлива для нужд потребителей. Природный газ является наиболее совершенным и экономичным видом топлива. Газоснабжение городов природными и искусственными газами осуществляется по магистральным газопроводам, транспортирующим газ от мест его добычи или производства к потребителям. Газовая сеть состоит из газопроводов различного назначения; узлов редуцирования газов – распределительных пунктов (ГРП), распределительных станций (ГРС) [101].
Электроснабжение. В городах для комбинированного снабжения энергией и теплом используют теплоэлектроцентрали (ТЭЦ), мощность которых определяется потребностью в тепле для технологических нужд и отопления зданий [108].
Прокладка линий и устройство электроснабжения зданий относятся к монтажным работам, они включают:
• сильное электричество – розетки (110V~220V);
• слабое электричество – телевизионная линия, линия Интернета и др. (ниже 36V);
• светильное электричество – линии для осветительных ламп (110V~220V);
• электрические плиты (380V) относятся к оборудованию.
Транспортная инфраструктура жилых комплексов в зависимости от своего назначения делится на следующие виды:
• пассажирский транспорт – личные автомобили, мотоциклы, велосипеды жителей, транспорт служащих различных учреждений микрорайона; и общественный – автобусы, троллейбусы, трамваи;
• грузовой транспорт – грузовые автомобили, микроавтобусы и др.;
• специальный транспорт – санитарные, пожарные автомобили и автомобили службы безопасности, автомобили для уборки улиц, автомобили технической помощи.
План любого микрорайона характеризуется системой магистральных улиц, образующих как бы остов планировочной структуры. Их планировка позволяет выделить принципиальные геометрические схемы, определяющие конфигурацию системы магистралей.
1. Дивергентная схема (рис. 1.5) обеспечивает удобную связь между периферийными зонами и центром микрорайона, однако не содержит кратчайших коммуникаций между пунктами тяготения, расположенными на периферии микрорайона. Эта схема удобна для малых микрорайонов с незначительными транспортными потоками.
2. Дивергентно-кольцевая схема (рис. 1.6) характерна для крупных микрорайонов. Она включает трассы, сходящиеся в центральном узле, превращающиеся в дивергентные магистрали, а также объединяющие их кольцевые дороги. При такой схеме возникают удобные связи между периферийными зонами и центром.
Рис. 1.5. Дивергентная схема
Рис. 1.6. Дивергентно-кольцевая схема
3. Квадратная схема (рис. 1.7). Достоинствами такой схемы является отсутствие единого центрального транспортного узла, сравнительно равномерная транспортная нагрузка магистралей и высокая пропускная способность всей системы в целом благодаря наличию дублирующих связей. Недостаток – отсутствие кратчайших прямолинейных связей в центрах.
4. Свободная схема (рис. 1.8). Узкие, изогнутые в плане улицы с частыми пересечениями ни в какой мере не отвечают современным транспортным требованиям. Эта схема обусловлена сложным рельефом местности и в определенной степени обеспечивает экономичность осуществления уличной сети.
В крупных и особенно в крупнейших микрорайонах обычно сочетаются различные схемы планировки магистралей, наиболее часто используют радиально-кольцевую и квадратную схемы.
Рис. 1.7. Квадратная схема
Рис. 1.8. Свободная схема
Дивергентная схема
Дивергентно-кольцевая схема
Квадратная схема
Свободная схема
Рис. 1.9. Схемы планировки уличной сети
Зачастую новые современные микрорайоны строят вне города, так как именно там имеются свободные участки земли. Но в этом случае усложняются транспортные коммуникации. Система микрорайонного транспорта дополняется внешними транспортными линиями.
1.4. Опыт проектирования комплексной жилой застройки
в КНР
Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка. С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей среды, включающий рассмотрение следующих вопросов:
• местоположение участка с учетом основных факторов окружающей среды (климатические условия; близость гор, рек, моря и др.; грунтовые условия);
• транспортная доступность и интенсивность дорожного движения;
• наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды;
• обеспеченность инженерным оборудованием (электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением, телекоммуникациями, кабельным телевидением и т. д.).
Проведенный анализ позволяет получить все необходимые данные как о преимуществах, так и о недостатках земельного участка для обоснования его наилучшего использования.
В Китае земельные участки рассматривают как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора.
В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.
После определения назначения земельного участка начинается изучение рынка, составляется отчет по проведенному исследованию. Работа по изучению рынка предполагает более углубленное исследование особенностей земельного участка. Параллельно необходимо провести комплексное исследование и анализ объектов близлежащих участков (завершенные объекты, объекты на стадиях строительства и перестройки), выявить группы потребителей и их потребительские предпочтения, дать анализ тенденций развития региона в предстоящие 3–5 лет. По результатам анализа определяется примерная средняя цена продажи недвижимости, затраты и прибыль. Если проект выгоден, он может быть принят к реализации.
На основании отчетов о стоимости земельного участка и изучения рынка можно выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.
С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала, включающее разработку предварительных эскизов генплана, анализ проблем микрорайона, выбор архитектурного стиля и т. д.
Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием.
Концепция определяет внешнее расположение (размещение) жилого квартала, организацию его внутреннего пространства, рациональное распределение и эффективное использование земли, показывает преимущества квартала.
На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование. Эти этапы называют микропроектированием, т. е. более углубленным и конкретным.
Оно заключается в разработке архитектурных проектов, а именно строительных планов (преимущественно планов квартир), фасадов, конструкций, инженерной инфраструктуры. Архитектурное проектирование заканчивается разработкой генерального плана жилого образования.
Одновременно с проектами планировки микрорайонов и архитектурным проектированием на предпроектной стадии разрабатывается документация по технологии строительства.
Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства представлен на рис. 1.10.
Результаты предпроектного этапа используются для получения лицензии на строительную деятельность, сертификата на землю, разрешения на индивидуальное строительство зданий, на разработку строительных проектов. На их основе получают разрешение пожарной инспекции.
Жилые кварталы и объекты включаются в планы городского строительства. Далее заказчик заключает договор с подрядной организацией, осуществляет надзор за качеством и безопасностью строительства.
На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.
Рис 1.10. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства
Предварительная оценка позволяет углубленно исследовать и тщательно проанализировать предполагаемые затраты на осуществление проекта.
Основная цель этого процесса заключается в том, что он дает возможность прогнозировать стоимость будущего объекта до этапа детального архитектурного проектирования. Таким образом, инвесторы могут получить представление об объемах капитальных вложений до начала проектирования.
Предварительная оценка может быть проведена упрощенно на основе расчета объемов или площадей здания.
Далее приведен пример расчета предварительной стоимости строительства жилого дома (табл. 1.4–1.9).
Таблица 1.4. Технико-экономические показатели проекта
Таблица 1.5. Затраты на приобретение прав на земельный участок
Таблица 1.6. Затраты на проектирование и организацию строительства
Таблица 1.7. Затраты на строительно-монтажные работы
Таблица 1.8. Инженерная инфраструктура
Таблица 1.9. Общие затраты по проекту (по предварительным расчетам)
Таким образом, стоимость строительства жилого дома составляет 74967,25 тыс. юаней, на 1 м2 общей площади: 4410 юаней (в ценах 2010 г.). В пересчете в рублях (курс 1: 5 руб.) – 22 050 руб.
В середине 2010 г. стоимость строительства жилых домов в Санкт-Петербурге составила: крупнопанельных – 39 251 руб., монолитных с навесными стеновыми панелями – 40 729 руб.; монолитных с кирпичными и блочными стенами – 42 580 руб., кирпичных домов – 50 449 руб.
Получается, что стоимость строительства жилья в КНР почти в два раза ниже, однако следует учитывать, что в Санкт-Петербурге, как в одном из мегаполисов страны, высокие цены на строительство.
В удаленных от центра регионах цены значительно ниже: так, в республике Тыва стоимость 1 м2 общей площади квартир – 22 921 руб.; в Усть-Ордынском Бурятском автономном округе – 21 249 руб.
Особенностью стоимости жилищного строительства в Китае является большой удельный вес затрат (30–40 %) на приобретение земельного участка в долгосрочную аренду.
В КНР крупнопанельные жилые дома строятся в ограниченных объемах, но при этом обеспечиваются быстрые сроки строительства. Сегодня популярны жилые дома из монолитного бетона и железобетона. В основном возводятся многоэтажные (более 15 этажей) и высотные здания.
Глава 2
Понятие инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства
2.1. Понятие и классификация инвестиций
Понятие инвестиций в рамках централизованной плановой экономики использовалось только в экономической литературе, а в практической экономике речь всегда шла о капитальных вложениях, т. е. о затратах, направляемых на воспроизводство основных фондов, их рост и совершенствование. Под инвестициями подразумевалось долгосрочное вложение капитала в различные отрасли экономики, иными словами, инвестиции отождествлялись с капитальными вложениями. С началом осуществления в России рыночных преобразований точка зрения на содержание категории «инвестиции» изменилась, что нашло свое отражение в законодательстве.
В законе от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями) инвестиции определяются как «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [6].
Однако понятие «инвестиции» является слишком широким, чтобы можно было дать ему единственное и исчерпывающее определение. В различных разделах экономической науки и разных областях практической деятельности его содержание имеет свои особенности.
Термин «инвестиции» произошел от латинского слова investio – облачать. В эпоху феодализма инвеститурой назывался ввод вассала во владение феодом (от лат. feudum — поместье, имущество). Введение в должность сопровождалось соответствующей церемонией облачения и наделения полномочиями. Инвеститура давала возможность инвеститору не только приобретать новые территории для получения доступа к их ресурсам, но и участвовать в управлении этими ресурсами.
В современной экономической литературе даются различные толкования понятия инвестиций, но при этом в основном присутствует главный признак инвестиций – возможность получения дохода.
Таблица 2.1. Понятие инвестиций в современной экономической литературе
Как следует из табл. 2.1, в научной литературе даются разные понятия инвестиций. В узком смысле они трактуются как вложения в основной и оборотный капитал, как долгосрочные капитальные вложения в отрасли и предприятия.
Наиболее полное понятие инвестиций, по нашему мнению, представлено а энциклопедическом словаре [164]. Оно имеет тот же экономический смысл, что и понятие инвестиций, приводимое в Законе № 39-Ф3, но в качестве целей инвестирования указывает не только получение прибыли или иного полезного эффекта, но и достижение стратегических целей инвестора.
Критический анализ и обобщение терминологии, приведенной в табл. 2.1, позволили сформулировать понятие инвестиций, принятое в монографии.
Инвестиции – денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги; технологии, оборудование и другое имущество или имущественные права; интеллектуальные ценности, имеющие денежную оценку, а также идеи, знания, опыт, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности для достижения стратегических целей инвестора, получения дохода (прибыли), социального, экологического и иного полезного эффекта, повышения конкурентоспособности предприятия, отрасли, региона, экономики страны в целом.
Инвестиции в строительство – денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги; технологии, машины, оборудование и иное имущество; имущественные права, в том числе на земельные участки, вкладываемые во вновь строящиеся, реконструируемые или расширяемые объекты (основные фонды) производственного, жилищно-коммунального, культурно-бытового назначения с целью получения в будущем доходов, улучшения жизни людей либо достижения иных социальных, экологических и прочих результатов.
В экономической научной литературе и в практической экономике наибольшее распространение получила классификация инвестиций по трем важнейшим признакам [102]:
а) по характеру участия в инвестиционном процессе инвестиции подразделяются на:
• прямые, предполагающие непосредственное участие инвестора в выборе объекта инвестирования и вложении средств; при этом инвестор непосредственно вовлечен во все стадии инвестиционного цикла, включая предынвестиционные исследования, проектирование и строительство объекта инвестирования, а также производство конечной продукции;
• непрямые, или косвенные, осуществляемые через различного рода финансовых посредников (инвестиционные фонды и компании), аккумулирующих и размещающих по своему усмотрению финансовые средства наиболее эффективным образом;
б) в зависимости от объектов вложения инвестиции подразделяются на:
• реальные инвестиции в материальные активы, или вложения средств в материальные объекты (здания, сооружения, оборудование, новое строительство и т. п.);
• реальные инвестиции в нематериальные активы (патенты, лицензии, «ноу-хау», научно-технические и проектно-конструкторские работы в виде документации, программные средства и т. п.);
• финансовые инвестиции, или вложения средств в различные финансовые инструменты (ценные бумаги, депозиты целевые, банковские вклады, валюту и т. д.).
в) по форме собственности вкладываемого капитала выделяют:
• частные инвестиции – вложение средств в объекты предпринимательской деятельности юридических лиц негосударственных форм собственности, а также граждан;
• государственные инвестиции – осуществляемые субъектами государственной формы собственности за счет собственных и привлеченных средств, а также государственными и муниципальными образованиями за счет средств федерального, регионального и местного бюджетов;
• иностранные инвестиции – это вложения капитала физическими и юридическими лицами-нерезидентами – в ценные бумаги и активы предприятий другой страны;
• совместные инвестиции осуществляются при совместном участии резидентов и нерезидентов. Классификация инвестиций по другим признакам представлена в табл. 2.2.
Таблица 2.2. Классификация инвестиций
Подразделяются инвестиции на финансовые, реальные, интеллектуальные. Инвестиции финансовые – вложение капитала в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные корпорациями или государством, а также в объекты тезаврации, банковские депозиты. Инвестиции реальные – вложение капитала частной фирмой или государством в производство той или иной продукции предполагает образование реального капитала (здание, сооружение, оборудование, товарно-материальные запасы и т. д.). Инвестиции интеллектуальные – совместные научные разработки, передача опыта, лицензий, «ноу-хау», подготовка специалистов, переподготовка кадров и т. п. [163].
Инвестиции частные и государственные различаются между собой по направлениям, целям, источникам финансирования. Частные инвестиции вкладываются в те отрасли экономики, где имеются лучшие условия для получения прибыли; государственные инвестиции направляются в основном на военные цели, на регулирование развития экономики, в социальную сферу.
Авторы согласны с приведенными выше классификациями и определениями, но считают, что в современном обществе многие хотят получить не только материальные блага (доходы), например денежные средства, паи, акции и другое имущество, но имеют значимые нематериальные требования, например власть, репутацию, общественное положение и тому подобные социальные полезные эффекты.
Таким образом, в монографии предлагается подразделять инвестиции на следующие виды в зависимости от цели:
1) получение в будущем доходов;
2) повышение социального статуса, получение иных социальных результатов;
3) приобретение новых знаний, технологий, патентов на изобретения ноу-хау.
Подавляющая часть реальных инвестиций направляется на капитальные вложения.
Правообладателям!
Данное произведение размещено по согласованию с ООО "ЛитРес" (20% исходного текста). Если размещение книги нарушает чьи-либо права, то сообщите об этом.Читателям!
Оплатили, но не знаете что делать дальше?
