Текст книги "Недвижимость за чужой счет. К богатству по лестнице из ипотек"

Поскольку я занималась любимым делом, мое выгорание оказалось усталостью от непомерной нагрузки. Весь год я росла за счет внутренних резервов организма. На прибавление задач я прибавляла сил, и в какой-то момент они кончились, а задачи продолжили прирастать. Мне не хватало 24 часов в сутках, чтобы сделать все, что необходимо для продолжения роста, да уже и сохранения текущего дохода. Я просыпалась и думала: «Да что же мне опять туда, опять сюда! Отстаньте все».

Благодаря Лене я вынула из своей головы то, что меня тормозило, и нарастила там то, что реально работает. Когда я все настроила, у меня пошел прорыв за прорывом.

Первым делом коуч настояла на том, чтобы я прекратила все делать сама. Нанять ассистента на мелкие задачи, чтобы сосредоточиться на том, что делаю лучше всего. Увеличить штат, чтобы пришли люди с новыми знаниями и идеями. Взять отдельного менеджера по аренде.

В нашем штате уже была девочка на одобрении ипотеки. На организацию моих персональных консультаций, которые стоили тогда 5000 рублей, я тратила кучу телодвижений и времени на «скачайте вот это, а давайте завтра, ой, я завтра не могу, давайте послезавтра в 15:30» вместо того, чтобы сесть к экрану в согласованное помощницей время, открыть кредитную историю и погрузиться в вопрос. Сейчас у меня ассистент за зарплату на удаленке делает вообще все: презентации, графики консультаций, финансовые модели, эфиры. В Турции проблема с интернетом даже за деньги. Пока я была там и не могла выйти в Zoom, она работала за меня и прекрасно справлялась.

Но как было трудно начать даже думать в таком направлении! Это же взлом привычных, понятных моделей. Первый типичный страх: «Потеряю клиентов! Никто не знает тему лучше меня, а наемные сотрудники будут работать хуже». Это правда. Кто-то неправильно проконсультирует, ляпнет клиенту не то. Они некачественно представляют меня, а я – эксперт и лицо компании. Это было и будет! Я закрываю 99 заявок из 100. А новые сотрудники – лишь одну. Слишком слабая конверсия от горячих клиентов. Каждая заявка – это деньги. На сколько упадет доход компании?

Но конверсию сотрудников можно повышать с помощью системы мотивации и обучения. Сейчас у меня очень сильная команда, на которую я могу положиться, и доход компании только растет.

Вторая проблема, с которой все сталкиваются: где взять помощника-ассистента. У меня сейчас многие спрашивают, сколько я ему плачу, как нашла. Те, кто зашивается, вдруг выясняют, что «так можно было». Сейчас мой двоюродный брат в Чебоксарах, тоже риелтор, стоит перед этим выбором. Я его мотивирую:

– Ты – это я в 2019 году. Не можешь поехать в отпуск, потому что должен сам проводить показы и встречи. Почему ты не делегируешь?

Он предсказуемо отвечает:

– Да потому что никто лучше меня все это не сделает, а еще нужно будет платить этим людям, кого попрошу.

– Брат, ты заплатишь мелочь по сравнению с тем, что пойдешь выше и сколько заработаешь там. Текучку пусть делают помощники за небольшую зарплату. Это тебе она кажется небольшой. А для них она очень даже.

Но пока что он боится и ничего не делает, уставая все больше.

По рекомендациям Лены я почистила свое окружение, чтобы было поменьше так называемых «реалистов», подобных бывшим мужьям, научилась делегировать, масштабировать, по-другому стала общаться с людьми и – самое, как выяснилось, сложное – перестала экономить на себе. Поначалу было страшно! «Не куплю я эту сумку, слишком дорого. Вдруг не заработаю еще, а деньги уже потрачены?» Лена говорила: «Заработаешь вдвое больше!», и деньги за какие-то мои действия вдруг приходили! Волшебство? Магическое мышление или обычная психология?

По шажочкам ломала себя, покупала дорогие вещи. Сейчас и в голову не приходит экономить на себе. Другой вопрос: зачем покупать тяжелый люкс, если сама вещь не так уж нужна или нравится? Лена год меня «дожимала», чтобы я купила брендовую сумку. Я гуляла в Дубае, она мне звонила и говорила: «Просто купи, потому что она дорогая». Когда я прислала ей в Telegram фото, она ответила: «Наконец-то! Позволяй себе это, радуй себя, лети бизнес-классом. Тебе обязательно придут эти деньги, ты же принцип „ППЖ“ используешь и что-то делаешь, ты это заслужила».

Это важная страничка моей жизни. Иногда спрашиваю, почему это не случилось со мной раньше? Видимо, так было нужно, чтобы в моей судьбе побывали «Абсолют Банк», должность заведующей кассой, работа рядом с домом и детьми, ведь мне же хорошо было тогда. А сейчас общаюсь с людьми и понимаю, что все меня лет на десять – пятнадцать моложе и уже инвестируют. Если бы я начала на 10–20 лет раньше, какого бы достигла уровня? Миллиардером была бы? В свои 39 лет я купила в ипотеку первую квартиру, и это был первый и важный шаг для меня. Значит, так было нужно.

Устаю ли я от своей бурной деятельности? Конечно! Но депрессии нет. Я избегаю бывать на людях в не очень ресурсные дни. Даю себе возможность поспать, сходить на массаж, уходовые процедуры. Купила корейскую массажную кровать. Детям нравится, и меня расслабляет вечером.

Все дело, как сейчас говорят, в дорогом дофамине. Не в том, который ты получаешь от просмотра социальных сетей или поедания бургера. А когда вложишь большие усилия или заработанные трудом деньги – и потом что-то такое выходит, что хочется прыгать от радости. Недавно ездили на Кипр и в Аланию в брокер-тур. Жара 40 градусов, вся спина мокрая, с головы течет, а мы по застройщикам бегаем, ночью купаться и ужин на бережку, бокал дорогого вина, песни хором до трех часов, танцы. Утром раненько встали – и снова бегом по застройщикам. Я говорю: «До чего же кайфовая у меня работа: купаюсь, путешествую, узнаю новое и зарабатываю между делом приличные деньги. А отсыпаться будем, когда вернемся в Москву».

План поездок расписан на год. Есть такое понятие – комбо-туры. Это когда совмещают несколько целей поездки. Отдых и эмоциональную / профессиональную трансформацию, решение рабочих вопросов, нетворкинг. В 2023 году я съездила на неделю в Монголию с Ириной Хакамада. В группе из 25 предпринимателей, никогда не встречавшихся ранее, я получила возможность побыть со своим кумиром почти 24/7. Это мощная прокачка образа мыслей, поведенческих паттернов и взаимная поддержка «своей стаи». Плюсом – новые впечатления от самобытной страны, природы, культуры. Любое путешествие перезагружает картинку в голове, дарит инсайты, высвобождает эмоции.

А еще в 2023 году я переехала в «большую Москву». Несмотря на строительство МЦД, хочется быть ближе к Деловому центру, где у нас теперь офис. Смотрела квартиры в аренду в Сити, «Хедлайнере», «ФилиГраде» и других близких комплексах. Приятно, что могу себе позволить качественный ремонт и дизайн интерьера, отдельные комнаты каждому ребенку и просторную «фэмили рум».

Как же хорошеет Москва с каждым годом! В некоторых кварталах гуляешь как на курорте. Берег, кораблики, рестораны уютные, хороший ритейл, детские площадки, спортивная инфраструктура. Там и люди собираются другие, нежели в старых московских дворах. Понимаю, что вношу в это развитие свой весомый вклад. Помогаю застройщикам заработать, а покупателям – улучшить среду обитания.

Я по жизни оптимистка. Расстроить меня может только ужасное с близкими, которое даже произносить не хочу. А что можно решить за деньги, то и решаю.

Я очень люблю родной Зеленоград и не рвалась из него уезжать. Лес, интеллигентные соседи, родная инфраструктура. Однако в какой-то момент поняла, что переросла безликие «панельки» с загаженными подъездами и вечерним матом под окном. Захотелось другого качества жизни.

Контингент тут живет разношерстный, а 20 километров до МКАД забирают ценные силы: полтора часа туда, полтора обратно. Заметила, что отказываюсь от некоторых встреч, потому что лень ехать.

Электрички из юности я вспоминаю без радости. И спала я там, и тетрадки теряла. Каждое утро в 6:30 стояла на перроне. Забавно, что ездили в одно и то же время люди, которые уже узнавали друг друга и помогали при случае. Могли сказать: «Ваша подруга прошла в другой вагон» или растолкать перед Крюково, если заснула. От скольких тусовок я отказалась лишь потому, что ночью оттуда домой не доехать! Хочу, чтоб моим дочерям студенчество далось меньшей кровью. Пусть другие трудности их закаляют.

Когда решила перебраться в Москву, то подумала сначала не вкладываться в большой проект и ремонт, а попробовать снять жилье. Промониторила варианты – в сегменте от 100 000 до 200 000 в месяц хороших квартир нет. Смотришь картинку – и ехать не хочется. Метраж отличный, но мебель страшная или обои «вырвиглаз». Или наоборот, квартира-конфетка, а детей и собаку не разместить. Но чаще – гораздо чаще – первое.

Посмотрела дома: за 250 000 есть варианты в километре от МКАД. Нашла таунхаус с обслуживанием. Но что-то меня останавливало. Вроде к Москве ближе, а езды почти столько же – девчонкам до школы на автобусе, и мне на машине в пробках стоять. Написала в Гильдию риелторов: «Есть у кого варианты в аренду хорошие? Кидайте мне, рассмотрю все». А сама думаю: если не найдется, значит, не время, останемся дальше в Зеленограде.

Одна знакомая в общем чате не ответила, так я ей в личку пишу: «Ты всегда хорошие варианты предлагала, есть чего?» Отвечает: «Вчера с Кунцевской люди выехали, приезжай на просмотр. 10 минут пешком до метро, 200 квадратных метров, первый этаж с террасой и своим двориком, выход в лес». В Москве! Внутри МКАДа. Приезжаю и уже вижу, где Аринина комната будет, где Катина, где сама буду спать. Да, конечно, нужно немного навести уют: мебель докупить, текстиль подобрать. Но ценник – в два раза выше запланированного. Что делать? Квартира даже в рекламу не вышла. В голове гудит: «У каждого – своя комната. Свой. Выход. В лес. По соседству – Касперские. Филевский парк, самая лучшая в Москве экология, 10 минут до набережной Москвы-реки». Все как я мечтала, даже лучше.

Есть такая техника увеличения дохода: погрузить себя в условия, когда ты должен платить больше, чем зарабатываешь. Ипотека или еще какие расходы необходимые. Чтобы без этого никак.

Подписала договор аренды, еду и думаю: через какое время я увеличу свой доход настолько, что эта сумма покажется незначительной? Салоны красоты, репетиторы, обслуживание и мойка автомобиля здесь тоже дороже. Как сказала подруга, «жирный» район.

Пока искала себе квартиру, помогла сдать подруге. Они переехали за город, а московскую квартиру поставили в экспозицию за 90 000 рублей и полгода не находили жильцов. Я как объявление глянула, все поняла.

– Наташа, – говорю, – почему такая халатность к выбору интерьера? Что за шторы у вас?

– А что с ними не так? – отвечает. – Ткань хорошая, покупали задорого.

– Понимаю, они тебе дороги. Но это давно не модно! А вот эта комната почему голая?

– Диван к себе увезли.

– А люди, когда заедут, на чем будут спать?

– Купят.

– А потом им куда это все девать? Зачем им тратить на это деньги?

– Но мне и свои не хочется вкладывать.

– Сколько вы ее уже не можете сдать? Полгода? Жметесь 100 000 потратить – на диван, на текстиль и цветочки. А потеряли уже полмиллиона. Черт-те что и сбоку бантик у вас, а не квартира в аренду. Говорю вам как профи.

Ее муж рядом сидел, читал что-то в телефоне. Услышал мои расчеты, мобильник отложил:

– Куда, – говорит, – надо ехать за этим текстилем? Давай адрес!

Поработала у них наша хоумстейджер Виктория. Покрывала купили, шторы, диван, повесили постеры – и квартира ушла за два дня. Теперь понимаете, почему такие «стремные» квартиры висят на «Циане»? Потому что реально хорошие улетают. Их надо ловить.

Помню, в моем детстве мама любила песню Пугачевой «Песенка про меня». Недавно ее перепели «А-Студио». Там есть такие слова: «Вы не верьте, что живу я как в раю / И обходит стороной меня беда. / Точно так же я под вечер устаю, / И грущу, и реву иногда». Всегда находится случай ее вспомнить. Со стороны посмотришь – не жизнь, а сказка: квартиры, машины, поездки.

А потом выясняется, что мой Паша, который чувствует себя главным мужчиной в доме, потому что живем без отца, – очень ответственный, пунктуальный – увлекся игрой на деньги. Делал ставки, проигрывал крупные суммы.

Словами не передать, какие чувства я испытала, когда обнаружила в почтовом ящике письмо от коллекторов. Я была в панике и совершенно не понимала, как такое могло случиться с моим сыном, который помогал мне в бизнесе, прилежно учился в колледже.

В тот день я вернулась домой поздно, Паша уже спал, но дождаться утра я не смогла, как и сдержать эмоции.

– Быстро одевайся – и на кухню! Будем разговаривать, – сказала я ему.

Мое сердце и разум чувствовали, что он куда-то вляпался, что это не единственный его кредит.

Мама – ипотечный брокер – этим все сказано! Тут же заставила его заказать кредитные отчеты. Паше было страшно, стыдно, он просто не знал, куда деться в этот момент, под какой плинтус провалиться, в какую трубу смыться.

Дрожащими руками отчеты были получены, и тут меня ждал еще один неприятный сюрприз: кредитов было больше 20, и большая часть из них были микрозаймами с бешеными процентами.

– Скажи – зачем? Зачем ты это делал? Чего тебе не хватало? Как ты мог так со мной поступить? Для чего тебе все эти деньги? – кричала я на сына. От таких новостей я была не в силах контролировать эмоции, да и как тут контролировать?

«Слава богу, не наркотики…» – я немного выдохнула, изучая все транзакции с его платежных систем, но игромания – это тоже очень серьезная зависимость.

Сейчас интернет пестрит рекламой о сервисах с бонусом за регистрацию и возвратом первой ставки, они заманивают и дают немного выиграть, пока человек не подсядет, а затем следует череда проигрышей и внимание игрока привлекает не менее популярная реклама о легких и быстрых займах по одному паспорту, но о бешеных процентах, которые начисляются ежедневно, в ней не сообщается. Я считаю, что такую рекламу нужно вовсе запретить! Для неокрепших умов она выглядит очень заманчивой. Паша думал, что справится, но не справился, проиграл полмиллиона. Переживал очень, когда я все узнала, виноватым себя чувствовал. Когда я немного успокоилась, мы с сыном договорились, что я выплачу его долги, но он все вернет до копейки. Заработает и вернет. Паша согласился.

В тот же день, а если быть точнее, в ночь, я начала выяснять, как бороться с игроманией. Первое, что требуется, – изоляция от всех гаджетов на полгода минимум и работа с психологом, которая занимает от трех до шести месяцев.

Очень кстати пришла повестка, так я ему и сказала: «Сынок, давай уже служить, Родина ждет, и мы дождемся. А там и мозги на место встанут, под руководством товарища майора».

Недавно в увольнение приезжал на 70-летие деда. Обнимались, соскучились все.

Вернется из армии и будет работать на меня, пусть эта ситуация послужит ему уроком. И я тоже сделала выводы из этой ситуации! Да, я даю своим детям полную финансовую свободу и часто настолько занята работой, проектами, командой, что упустила связь с ребенком, не обратила внимания на изменения в его жизни. Я решила, что продолжу работать и делать свое любимое дело. Но теперь и с детьми буду больше говорить, делиться чувствами, больше проводить времени вместе.

Арина моя не по годам взрослая, мудрая и ответственная. В 15 лет на все 20 соображает. Она и в саду уже посерьезней ровесников рассуждала. И сейчас тоже: как услышит, что Катя кашляет, – чай с медом нальет, лекарства купит. Я сама-то в делах все время, иногда прихожу – они спят.

У нас в семье тоже так было: я старшая, отвечаю за все, а младшая моя сестра до сих пор ни в «Жилищник» позвонить, ни счет оплатить. Таким людям, видимо, Господь дает помощников. Сначала я была, а теперь муж. Он все делает, работает, а она просто мама дома. И всем хорошо!

И наша Катя так сидит в своей комнате: как ни заглянешь, собаку гладит и телефон читает. Считает себя красивой, и все. Я ей говорю: «Кать, ну хорошо, красивая, замуж выйдешь. Но ты ведь спишь как танк. Не слышишь, как собаки лают и тракторы за окном проезжают. Как ты к детям будешь вставать?» Она отвечает: «Муж будет». Что «будет»? «К детям вставать. Я же не слышу, значит, муж будет слышать, вставать и делать, что надо».

На девичьем фронте я успела вовремя заметить у Кати проблему. Они же дневники сейчас не ведут в тетрадках, а в Telegram все записывают. Смотрю, там грусть одна. Все не так – в школе, дома. «Все считают, что моя сестра красивая, а до меня и дела никому нет». Я поняла, что депрессия. Оказалось, с парнем расстались. Пыталась моя девочка ноги себе резать, чтобы боль притупить. В мультике видела каком-то, что герои так делают. Поговорили с ней по душам: что семья у нас хорошая, дружная, парней вокруг море и найдет еще лучше. А эти все лезвия надо выкинуть, а то попадешь с такими историями в психушку – и не отмоешься. Обнялись, поцеловались, думаю, не буду уже я ругать ее за тройки. Так и Хакамада рассказывала, что все отличники хорошо работают в найме, а кто в бизнес идет, обычно в школе на тройки учились. Кто знает, что там созреет в голове, когда человек вырастет.

В одной из моих карт желаний, о которых расскажу чуть позже, был образ «Меня пригласят на ТВ». Это была часть плана развития личного бренда. И вот какие шаги привели к результату.

«Газпромбанк» пригласил меня как партнера на мероприятие, где собрались ипотечные брокеры и специалисты по недвижимости. Общаясь с людьми, я поняла, что половина участников состоят в Гильдии риелторов Москвы. Это некоммерческая организация, которая объединяет участников рынка недвижимости для обмена опытом, повышения квалификации, стандартизации деятельности и решения общих проблем. Каждый участник обязуется соблюдать Кодекс этики, благодаря чему рынок становится более прозрачным и безопасным. Они были такие дружные, задорные, так друг друга поддерживали в выступлениях, что в перерыве я подошла к президенту Гильдии – Александру Мальцеву – и сказала:

– Хочу к вам! Что мне для этого сделать?

Он ответил:

– Нужен опыт работы от пяти лет и рекомендательные письма от членов Гильдии.

– У меня нет ни того, ни другого. Но я много знаю об ипотеке и вам обязательно пригожусь. Я очень хочу в вашу Гильдию!

– Хорошо. Напиши заявление.

Главное – просить, а не стесняться! А у меня опыт на тот момент едва ли полгода в риелторстве.

Через какое-то время, когда я уже стала полноправным членом Гильдии, Александр пишет в общий чат:

– Есть возможность сняться в лайфстайл-шоу «Мальцева» на НТВ. Помните, которая делала раньше «Квартирный вопрос»? Там будет битва риелторов. Кто готов?

Это ведь я тот самый человек ППЖ! Шлю смайлик «Подняла руку». Для начала нужно было снять о себе видеовизитку и затем приехать в Останкино на собеседование. Там девочка Катя сидела, продюсер или редактор:

– А какой у вас опыт?

– Год.

– Ой, вы знаете, это мало. Нам надо хотя бы 10.

– Хорошо! Если бы я вам сейчас сказала, что 10, вы бы как проверяли?

– Ну как бы мы проверили? Да никак. Как это можно проверить?

– Отлично! – говорю. – Тогда задайте мне этот вопрос опять, и я вам отвечу, что 10.

– А-ха-ха, – отвечает, – вы мне уже нравитесь. Давайте сниматься!

– Какая разница, – добавляю я, – какой у меня опыт? Я снимусь хорошо. Я все знаю.

Они меня снимали в четырех выпусках. Потому что им нужны люди, которые не теряются перед камерой, знают, что надо сказать. Каждому же слова не напишешь. Съемочная группа тоже устает, и продюсеры ценят людей, которые снимаются с одного дубля и не тупят. Они же не раз в неделю снимают, как мы видим в эфирах, а много выпусков нон-стопом.

Интрига программы в чем? Есть семья, которая формулирует свой запрос. Например, для семьи из четырех человек нужна «трешка» и чтоб в шаговой доступности школа и музыкалка. Приходят два профессионала и предлагают каждый по варианту. Семья смотрит, все вокруг рассуждают, каждый риелтор топит за свой объект, получается битва. В итоге семья останавливается на одном варианте и объясняет почему. Во время борьбы нужно ругать чужой объект, даже если он тебе на самом деле нравится: «Да ты что, смотри, какая крыша некрасивая в доме, а под окном помойкой воняет, и крысы по подоконникам бегают!» Программа выходила по четвергам. Съемки в квартире, на улице, в студии. Красиво снимают район с квадрокоптера. Картинка – огонь!

И вот редактор мне говорит:

– Смотри, Оксана. Наши герои пришли со своим риелтором и уже выбрали квартиру. Что ты им ни предложишь, они выберут свой вариант. Твоя задача – предложить объект не хуже, чтобы зрители видели альтернативу и всем казалось, что выбрать трудно.

В общем, театр такой. Сказали биться – значит биться. У них была классная квартира трехкомнатная в городе, бизнес-класс. А я предложила, с учетом того, что у них маленькая дочка, закрытый ЖК около Зеленограда. Таунхаусы, малоэтажная застройка, своя школа, лес, рыбалка. Крутой комплекс. И сняли шикарно с дронов. Зрители писали в комментариях: «Да ну на фиг этот город! Вот где будет реальная жизнь. Пруд, рыбалка и лес».

Партнер тоже был сильный. Мы с ним подружились на съемках. В кадре бились, за кулисами обнимались. Застройщик того ЖК пригласил меня потом продавать их объекты, ведь я здорово их «пропиарила».