Текст книги "Как создать и управлять ТСЖ"

Общепринятые правила оформления устава ТСЖ

Устав ТСЖ оформляется на стандартных листах формата А4.

Все листы документа нумеруются, кроме титульного.

На титульном листе документа указываются:

• реквизиты решения ОСС, которым принят устав с подписью председателя собрания;

• наименование документа;

• наименование ТСЖ;

• административно-территориальная единица, в которой действует ТСЖ (в нижней части листа).

Рекомендации по структурированию текста устава

1. Наиболее значимые вопросы целесообразно выделить в отдельные разделы (главы, статьи и т.п.).

2. Разделы по всему тексту имеют сквозную нумерацию. Для их обозначения можно использовать как римские, так и арабские цифры.

3. Внутри раздела перечень регулирующих норм, в свою очередь, группируется в пункты или части.

4. Можно использовать как сквозную нумерацию пунктов для всего документа, так и цифровые обозначения, где первая цифра обозначает номер соответствующего раздела, а вторая – номер пункта в разделе. Второй вариант удобнее в работе.

5. Первым разделом большинства документов являются «Общие положения» (наименование, адрес организации, ее статус, сроки деятельности и т.п. ► Обратите внимание!

В готовом виде устав ТСЖ представляется собой прошнурованный и пронумерованный документ, заверенный подписью председателя правления ТСЖ на последнем листе.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов – более 50% общего числа голосов всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).

► К сведению

Количество голоса, которыми обладают все собственники в МКД, обычно равно сумме всех площадей помещений, на которые есть право собственности. Это количество применятся для определения кворума на ОСС и является постоянной величиной независимо от того, участвовали собственники в голосовании на собрании или нет. Исключение – случай, если в результате перепланировки или реконструкции помещения изменилась его площадь, соответственно изменится общее количество голосов собственников в МКД.

ТСЖ может успешно работать достаточно долго, а законодательство изменяется постоянно, поэтому время от времени придется вносить изменения в устав, чтобы учесть все изменения.

► Обратите внимание!

1. Устав ТСЖ в первоначальной редакции утверждается решением общего собрания собственников помещений в МКД.

2. Внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава в новой редакции отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Любые изменения в уставе должны быть зарегистрированы в регистрирующем органе.

3. В течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений ТСЖ обязано представлять в органы ГЖН заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ (ч. 10 ст. 138 ЖК РФ) копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав, копии текстов изменений.

Внесение изменений в устав

Иногда требуется внести изменения в устав ТСЖ. Законодательство меняется постоянно. Эти изменения необходимо отслеживать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Особенно это актуально для тех ТСЖ, которые создавались давно. Также в уставе могут оказаться недействительные положения. Чаще всего это возможность ТСЖ распоряжаться общим имуществом собственников, что незаконно, или накладываются какие-либо ограничения на членство в ТСЖ, что также не соответствует действующему законодательству. Ну и еще один момент. Кто-то пожаловался в ГЖИ, что в уставе ТСЖ есть недействительные положения. По результатам проверки вы получите от органа ГЖН предписание исключить недействительное положение из устава с конкретным сроком выполнения. Если предписание в указанный срок не выполнить, будет наложен штраф (ст. 19.5 КоАП РФ):

• на должностных лиц – от 1000 до 2000 руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;

• на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 руб.

Поэтому в такой ситуации затягивать изменение устава не рекомендуется. Сделать это можно двумя способами:

1) внести изменения в действующий устав. Оформить их надо как документ «Изменения к уставу ТСЖ____________», утвержденному общим собранием членов ТСЖ. Этот документ будет приложением к действующему уставу;

2) утвердить его в новой редакции. Это надо сделать, если изменения существенные и объемные.

Вопросы для включения в повестку дня общего собрания членов ТСЖ по внесению изменений в устав:

• о внесении изменений в устав или об утверждении новой редакции устава товарищества собственников жилья ______________;

• о наделении члена правления ТСЖ или иного лица (ФИО) правом подать заявление о регистрации изменений устава.

► Обратите внимание!

1. Если заявление о регистрации изменений в устав будет подавать председатель правления ТСЖ, вопрос о его полномочиях не включается в повестку дня собрания, так как он действует от имени ТСЖ без доверенности .

2. Смена состава правления ТСЖ и его председателя не требуют изменений устава.

Решение о том, чтобы внести изменения в устав, принимают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ.

После принятия решения о внесении изменений в устав, необходимо этот факт зарегистрировать по аналогии с регистрацией ТСЖ (см. соответствующий раздел методического пособия).

Как обезопасить ТСЖ от наказания за неправильно составленный устав?

Примеры судебных решений приведены из электронной системы «Управление МКД» и Центра дистанционного обучения «АКАТО»

1. Не может быть уставом установлено преимущество членов ТСЖ перед остальными собственниками, например членам ТСЖ предоставляется право выбора парковочных мест на придомовой парковке МКД или предоставляются дополнительные места на указанной парковке.

Все собственники помещений МКД выступают потребителями в отношениях с управляющей МКД организацией, в данном случае – с ТСЖ. Ставить потребителей в неравное положение относительно друг друга – нарушение прав потребителей, которое влечет наложение административного штрафа по ст. 14.8 КоАП РФ:

• на должностных лиц в размере от 1000 до 2000 руб.;

• на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 руб.

2. Нельзя установить в уставе дополнительные требования к собственникам, которые не вступили в ТСЖ, например ограничение задолжавших за ЖКУ указанных собственников в пользовании лифтом, праве знакомиться с документами ТСЖ или использовать парковку.

Условия, которые ограничивают права потребителей, признают дискриминационными. За такие положения устава привлекут к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ и предъявят через суд требование устранить нарушение. Собственник, который подвергся дискриминации, может оспорить положения устава в суде и потребовать компенсации морального вреда.

3. Нельзя установить в уставе дополнительные требования для исключения из членов ТСЖ, например исключение из-за долгов по обязательным взносам или из-за умышленного нанесения вреда общему имуществу собственников в МКД.

Законные основания для прекращения членства в ТСЖ – инициатива самого собственника – члена ТСЖ и прекращение права собственности на помещение в МКД (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

По решению суда ТСЖ могут обязать восстановить исключенных лиц.

ПРИМЕР 1.

Суд признал ограничение в уставе ТСЖ незаконным.

Собственникам помещений запретили представлять интересы более чем двух членов товарищества, не считая себя. В решении суд сделал вывод о том, что такое ограничение не основано на законе (определение Московского городского суда от 14.10.2010 по делу № 33—32161).

ПРИМЕР 2.

Суд признал законными дополнительные основания для исключения из членов ТСЖ.

Собственника нежилого помещения исключили из состава членов товарищества собственников жилья за многочисленные нарушения порядка пользования общим имуществом:

• разрушил плитку и лепнину на фасаде МКД при установке рекламы;

• реконструировал помещение без согласования;

• увеличил свою долю в общем имуществе и т.д.

Бывший член ТСЖ обжаловал в суд положения устава, на основании которых приняли решение об исключении его из членов товарищества. Суд в иске отказал и указал, что положения устава не противоречат закону (определение Московского городского суда от 19.04.2018 № 4г/4-5181).

Несмотря на такое решение суда, в уставе следует указать только те основания для исключения из членов ТСЖ, которые установлены ч. 3 ст. 143 ЖК РФ.

4. Нельзя установить в уставе, что отказ собственнику помещения в МКД во вступлении в члены товарищества осуществляется по результатам принятия решения правлением. Нормами ЖК РФ отказ в принятии в члены ТСЖ не допускается.

Инспекцией ГЖН Волгоградской области проведены плановые проверочные мероприятия в отношении ТСЖ, в ходе которых было установлено, что положения устава товарищества противоречат требованиям ЖК РФ и нарушают права членов товарищества и собственников помещений домов, входящих в состав товарищества.

Товариществу было выдано предписание об устранении нарушений сроком на шесть месяцев. Для выполнения требований предписания товариществу необходимо было провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о внесении изменений в устав. Однако по результатам проверки исполнения предписания было установлено, что необходимых мер товариществом не предпринято.

Инспекция обратилась в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ.

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 14.06.2018 по делу № 33А-9007/2018 исковые требования надзорного органа были удовлетворены в полном объеме. В мае 2019 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации данного ТСЖ.

5. Незаконно введение в устав ограничений для кандидатов в председатели или правление ТСЖ, например в зависимости от наличия регистрации и (или) постоянного фактического проживания в доме.

Членом правления товарищества не может быть лицо, которое (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ):

• заключило с ТСЖ договор управления МКД;

• занимает должность в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило договор управления;

• состоит в ревизионной комиссии (ревизор) ТСЖ.

6. Не стоит наделять правление и председателя полномочиями общего собрания членов ТСЖ, например установить в уставе, что решение об утверждении вознаграждения председателю и его размере, а равно об установлении разме6ра обязательных и дополнительных взносов членов ТСЖ принимает правление ТСЖ.

Это решение будет считаться превышением полномочий, и ГЖИ при проверке обяжет внести изменения в устав. Если не выполнить это требование, то ТСЖ может быть ликвидировано на основании п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

► Обратите внимание!

Компетенция общего собрания членов ТСЖ установлена ст. 145 ЖК РФ.

Обязанности членов правления ТСЖ – ст. 148 ЖК РФ.

ПРИМЕР.

Суд отменил плату за дополнительные услуги ТСЖ, установленную решением правления ТСЖ (постановление Верховного Суда РФ от 08.06.2015 по делу № 32-АД15-3).

7. В уставе нельзя закрепить порядок проведения общих собраний членов ТСЖ, отличный от установленного ЖК РФ.

Положения ст. 45—48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Если решения общего собрания приняты с нарушением положений Жилищного кодекса РФ, их признают недействительными. Тогда все действия, которые правление и председатель совершали на основании протокола такого собрания, признают незаконными. ПРИМЕР. Собственник помещения в МКД оспорил положение устава ТСЖ о порядке подсчета голосов по принципу «один член – один голос». устав признали недействительным. В решении суд указал, что такой порядок подсчета голосов противоречит нормам ЖК РФ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.2012 по делу № 33-4777/2012).

8. Нельзя установить в уставе, что кворум на общем собрании членов ТСЖ считается от количества членов товарищества, присутствующих на указанном собрании.

Некое товарищество собственников жилья в своем уставе указало, что «Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей». Данное обстоятельство явилось основанием для выдачи Инспекцией предписания об устранении выявленных нарушений. ТСЖ указанное предписание пыталось оспорить.

Суд обоснованно пришел к выводу, что указание в уставе положения о законности собрания при наличии достигнутого количественного состава членов ТСЖ – «более половины членов ТСЖ или их представителей» противоречит вышеуказанной статье закона (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А56-8834/2016).

9. Положения устава, закрепляющие правомочия членов ТСЖ распоряжаться общим имуществом собственников в МКД, не подлежат применению.

Не включайте в устав положение, которое позволяет общему собранию членов ТСЖ решать вопросы об использовании общего имущества собственников помещений в МКД и распоряжении им. Такое положение с юридической точки зрения ничтожно. Вопросы пользования общим имуществом правомочно решать только общее собрание собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

ПРИМЕР 1.

ТСЖ запретили сдавать общее имущество МКД в аренду.

ТСЖ незаконно сдавало в аренду помещения МКД. Такой вывод сделал суд, рассматривая дело по иску одного из собственников помещений этого дома. В решении указали, что положение устава ТСЖ о праве членов товарищества распоряжаться общим имуществом противоречит закону (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А56-8834/2016).

Исключение составляют случаи, когда общее собрание собственников МКД наделяет председателя или правление товарищества правом подписывать договоры о передаче общего имущества третьим лицам. Например, председателю ТСЖ передают право заключить договор о сдаче общего имущества в аренду под установку рекламной конструкции (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

ПРИМЕР 2.

Устав ТСЖ признали незаконным.

По результатам проверки ГЖИ потребовала от ТСЖ устранить нарушения в уставе товарищества. Пункты устава содержали право членов ТСЖ сдавать общее имущество МКД в аренду и выдавать разрешения на размещение наружной рекламы.

ТСЖ оспорило предписание ГЖИ но суд отказал товариществу, потому что признал такие положения устава незаконными (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № Ф07-16557/2017).

9. Проверьте устав на наличие технических ошибок и неправомерных сокращений.

Наименования органов управления ТСЖ всегда указывайте полностью. Чтобы использовать сокращения слов в уставе, сначала обязательно пропишите их полное значение. В тексте устава иногда допускают неточности и сокращения, которые могут иметь существенный характер. Например, пишут «общее собрание» или «собрание» и не указывают, о каком именно собрании идет речь – собственников помещений, членов ТСЖ или правления товарищества. Нарушение несущественное, но может стать поводом для жалоб со стороны критично настроенных собственников, а такие есть в каждом МКД.

ПРИМЕР.

Суд признал формулировку устава ТСЖ о том, что «общее собрание товарищества ведет председатель ТСЖ или его доверенное лицо», нарушением ч. 5 ст. 146 ЖК РФ. Вместо «доверенного лица» в уставе надлежало указать заместителя председателя или члена правления товарищества (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № Ф07-16557/2017).

Проведение ОСС

Проект устава создаваемого ТСЖ подготовлен, сообщения о проведении ОСС направлены собственникам или размещены на досках объявлений (если принималось такое решение собственниками на общем собрании ранее), все документы тоже готовы, значит, пора переходить непосредственно к проведению собрания.

ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При отсутствии кворума на очном ОСС можно провести заочное голосование с той же повесткой дня. В этом случае инициаторами ОСС составляется акт об отсутствии кворума, подтвержденный листами регистрации, и принимается решение о проведении заочного голосования с соблюдением установленных сроков.

► Обратите внимание!

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений определяется счетной комиссией по количеству голосов , указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. При этом фактическая дата окончания голосования должна совпадать с датой, указанной в сообщениях о проведении ОСС.

Если в повестке дня есть вопросы, для решения которых нужно другое число голосов, кворум определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников. В этом случае при очно-заочном и заочном голосовании кворум определяется по каждому вопросу повестки ОСС и указывается в протоколе также по каждому вопросу отдельно. Кворум определяется в процентах.

█ Важно!

Для принятия решения о выборе способа управления МКД необходимо более 50% голосов присутствующих на ОСС (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Для принятия решения о создании ТСЖ и утверждении устава ТСЖ – более 50% голосов всех собственников в доме (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

На общем собрании в очной форме большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей избирается председатель собрания и секретарь. Председатель ведет собрание, секретарь фиксирует выступления присутствующих собственников, а также оформляет протокол собрания.

При проведении очно-заочного голосования очную часть ведет инициатор собрания. Определить выбранных председателя, секретаря и счетную комиссию возможно только после подсчета голосов по вопросам повестки дня. Поэтому желательно указанные кандидатуры предлагать из числа инициаторов, а полномочия по подсчету голосов можно возложить на выбираемых председателя и секретаря собрания.

По вопросу выбора счетной комиссии для подсчета голосов собственников на ОСС Минстрой России дал разъяснения в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04 «О требованиях к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме». По мнению ведомства, жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии для подсчета голосов на ОСС. Гражданским законодательством установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (подп. 4 ч. 4, подп. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ). Это подтверждено п. 21 Требований к оформлению протоколов № 937/пр.

Целесообразно также провести регистрацию собственников, присутствовавших на очной части очно-заочной формы ОСС. Несмотря на то что при этой форме собрания все собственники голосуют письменно, все же лучше перестраховаться, чтобы потом у отдельных собственников не было возможности отказаться от присутствия на очном обсуждении – этот документ может помочь при опротестовании решений ОСС в судебном порядке.

Голосовать на общем собрании вправе все собственники жилых и нежилых помещений в МКД:

• физические лица;

• юридические лица;

• государственные органы или органы местного самоуправления (собственники помещений в доме);

• представители собственников, имеющие доверенности, оформленные надлежащим образом

• законные представители, опекуны, попечители несовершеннолетних собственников или собственников, признанных в установленном законом порядке недееспособными или ограниченно дееспособным.

Собственник может голосовать на ОСС лично или оформить доверенность на голосование.

→ К сведению

Представление интересов несовершеннолетнего собственника помещения на ОСС осуществляет его законный представитель (родитель или опекун), который должен подтвердить родство с малолетним собственником – представить его свидетельство о рождении.

Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются решением о назначении лица опекуном/попечителем, выданным органом опеки и попечительства .

Если собственником помещения является юридическое лицо , то его законным представителем без доверенности выступает руководитель (директор) или иное лицо, действующее на основании закона или учредительного документа (ст. 53 ГК РФ).

Представлять интерес на ОСС можно на основании актов уполномоченных государственных органов или ОМСУ (например, интересы собственника помещения – муниципального унитарного предприятия (МУП) при проведении ОСС может представлять руководитель предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП).

Более подробно ознакомиться с процедурой оформления доверенности на представление интересов собственников и принятии решений на ОСС, а также узнать, как проверить ее законность, можно на сайте НП «ЖКХ Контроль» http://gkhkontrol.ru/ в разделе «Жилищное просвещение» – «Обучающие программы» лекция «Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме» с презентацией.

Правильный подсчет голосов собственников по вопросам повестки дня ОСС – очень важная часть общего собрания, так как ошибки в определении кворума по различным вопросам повестки дня и ошибки при подсчете голосов могут привести к признанию решений ОСС не действительными.

Желательно, чтобы в счетную комиссию входили представители подъездов в доме. Чем больше количество членов счетной комиссии, тем быстрее они справятся с подсчетом голосов.

Для подсчета голосов необходима следующая информация:

1) площадь жилых и нежилых помещений в доме, у которых есть собственники.

→ К сведению

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Эта информация должна быть указана в свидетельствах о праве собственности на помещение и в реестре собственников, полученном от управляющей компании. Суммарная площадь есть в техническом паспорте на МКД. Уточнить ее также можно в ГИС ЖКХ, найдя информацию о своем доме.

Рассмотрим подробнее два следующих важных вопроса для подсчета голосов именно на очно-заочном собрании;

2) количество голосов собственников, принявших участие в собрании – подсчитывается после сдачи всех решений собственников в определенное в сообщении об ОСС место.

В первую очередь членам счетной комиссии необходимо отложить в сторону решения, в которых нет:

• реквизитов документов о праве собственности;

• подписи собственников;

• реквизитов доверенности, если голосовал представитель собственника.

Такие решения не учитываются при подсчете голосов.

Оригиналы (для разового использования) или копии (для неоднократного голосования) доверенностей должны прикладываться к решениям, подписанным представителями собственников. Необходимо тщательно проверить оформление всех доверенностей на голосование. Если возникли какие-либо сомнения по вопросу доверенности, для сверки данных можно попросить показать паспорт представителя собственника и сверить с данными в доверенности, где содержатся не только его ФИО, но и паспортные данные, место жительства. В содержании и реквизитах доверенности возможны неточности, некорректные данные, которые могут иметь существенный характер. Буквенная ошибка в имени или фамилии собственника либо ошибка, допущенная в иных необязательных реквизитах, имеет несущественный характер.

Если проверка решений и доверенностей успешно проведена, самое время приступить непосредственно к подсчету голосов собственников по вопросам повестки дня;

3) количество голосов собственников, проголосовавших «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу повестки.

Количество голосов, которым обладает собственник помещения в МКД при голосовании на общем собрании, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), которая в свою очередь пропорциональна размеру площади занимаемого им помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Для удобства подсчета голосов собственников на общем собрании принято, что:

• количество голосов каждого собственника равно площади принадлежащего ему помещения;

• количество голосов всех собственников помещений, равно сумме площадей помещений, принадлежащих собственникам в МКД. Именно это сумма будет считаться 100% всех голосов. От нее считается кворум участия собственников в конкретном ОСС и кворум по различным вопросам повестки дня на этом общем собрании.

ПРИМЕР.

Общее количество голосов собственников в МКД – 6500 (100%).

Площадь квартиры = 55 кв. м, соответственно количество голосов собственника данного помещения равно 55 или 55/6500 × 100 = 0,85%.

► Важно!

Проверьте, нет ли в повестке дня вопросов, решение по которым принимается разным количеством голосов собственников. В таком случае кворум устанавливается по каждому вопросу отдельно и указывается в протоколе ОСС.

Далее определяется наличие кворума по каждому вопросу повестки дня. Итак, голоса собственников посчитаны, кворум определен. Далее целесообразно составить акт по недействительным решениям собственников. Желательно их сохранить, чтобы потом можно было объяснить, почему не все голоса присутствующих были учтены. Ведь если у собственников, участвующих в ОСС, например, общее число голосов составляет 6500 (100%), а по какому-либо вопросу сумма голосов «за», «против» и «воздержался» составляет 5980 (92%), то придется объяснить собственникам расхождение в цифрах.

Лист голосования (решение) собственника может быть признан недействительным полностью или частично (недействительно решение по отдельным вопросам повестки дня собрания).

Мнение собственника по вопросам повестки дня ОСС не будет учтено при подсчете голосов, если:

• не указаны данные собственника (ФИО);

• номер помещения;

• реквизиты документа о праве собственности на занимаемое помещение в МКД.

Если на общем собрании голосует представитель собственника, то его голос не будет учтен, если:

• к решению не приложена доверенность на голосование (оригинал – для разовой доверенности, копия – для доверенности многократного пользования);

• доверенность оформлена ненадлежащим образом;

• доверенность заверена ненадлежащим лицом;

• данные представителя, указанные в доверенности, не совпадают с данными документа, удостоверяющего личность представителя.

► Обратите внимание!

1. На ОСС в очно-заочной форме все собственники голосуют письменно, независимо от того, участвовали они в очном обсуждении вопросов повестки дня или сразу голосовали.

2. Собственник считается принявшим участие в ОСС очно-заочной форме, если его решение получено до даты окончания приема , указанной в сообщении о проведении ОСС.

3. При письменном голосовании собственников засчитываются голоса по вопросам, где оставлен только один из возможных вариантов голосования.

4. Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений , находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). При этом в решении указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу (письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

5. Решение на ОСС может принять один из собственников помещения (долевая собственность на помещение), в случае если у данного лица имеются оформленные в соответствии с законом доверенности на голосование . Удостоверенная в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ доверенность прилагается к реестру собственников или решениям собственников. В этом случае, в реестре собственников, принявших участие в голосовании, или в решениях собственников указывают всех собственников помещения, а напротив соответствующей графы «подпись собственника, расшифровка подписи» необходимо указать ФИО представителя по доверенности, а также реквизиты самой доверенности.

6. Если собрание примет решение по вопросу, который не был включен в повестку дня, то такое решение будет ничтожным (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

По результатам подсчета голосов собственников по вопросам повестки дня ОСС оформлять протокол счетной комиссии не обязательно, но желательно, так как он может пригодиться не только для оформления протокола общего собрания, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола ОСС с приложением к нему всех решений собственников. Протокол общего собрания составляет избранный секретарь собрания.

Правила оформления протокола ОСС установлены Приказом № 44/пр. Поскольку этот приказ прошел регистрацию в Минюсте России (№ 53863 от 21.02.2019), то его требования являются обязательными к исполнению.

Протокол оформляется секретарем, который избирается решением общего собрания, и должен содержать следующие сведения:

а) наименование документа;

б) дату и номер протокола;

в) дату и место проведения общего собрания;

г) заголовок к содержательной части протокола;

д) содержательную часть протокола;

е) информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование.

Оформляется протокол ОСС:

• в письменной или электронной (если собрание будет проведено с использованием ГИС ЖКХ) форме;

• в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней после проведения общего собрания.

Протокол ОСС подписывается собственноручно председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии (лицами, проводившими подсчет голосов) с указанием даты. Если собственники не смогли принять решение по кандидатурам председателя собрания и счетной комиссии, то протокол подписывается инициатором (инициаторами) общего собрания.

► Важно!

Протокол ОСС, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками в доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1. ст. 136 ЖК РФ).

Реквизиты подписи протокола общего собрания:

• фамилия и инициалы лица, проставившего подпись;

• подпись указанного лица;

• дата ее проставления.

► Обратите внимание!

1. Если на ОСС собственники не выбрали председателя, секретаря и счетную комиссию, то реквизиты подписи протокола ОСС должны содержать сведения о фамилии, инициалах инициатора собрания.