Текст книги "Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество"

§ 1.4. Виды регистрационных систем

Конкретные комбинации всевозможных приемов обеспечения полноты, формальной правильности (достоверности) и гласности правового положения объектов недвижимости разнятся от государства к государству, и вряд ли могут быть обнаружены два национальных законодательства, в которых эти приемы были бы полностью идентичными.

Тем не менее общий исторический ход зарождения и последующего целенаправленного развития различных типов организации заполнения поземельных реестров привел к тому, что любая из существующих регистрационных систем в своих принципиальных моментах может быть сведена к одному из трех основных исторически сложившихся типов: германскому, французскому или же англо-колониальному типу, возникшему в праве бывших английских колоний.

В основании подразделения большинства регистрационных систем на три указанных типа находятся существенные различия в тех материально-правовых последствиях, которые придаются записи субъективного права на недвижимость в поземельную книгу.

А. Регистрационная система современной Германии имеет своим истоком прусское законодательство XVIII в., в свою очередь черпавшее основные идеи организации поземельных книг из права отдельных торговых городов Германии XII–XIV вв.[90]90
  Башмаков А. А. Указ. соч. С. 9; Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 14; Базанов И. А. Указ. соч. С. 501.


[Закрыть] Свое законченное выражение система ведения поземельных книг получила в отдельных нормах ГГУ, устанавливающих материально-правовые последствия записи прав в книгу, и в положениях специального Закона о порядке ведения поземельных книг от 24 марта 1897 г. (ред. 10.10.2013), регулирующего формальную, организационную сторону устройства регистрационной системы (Положение о поземельной книге, Grundbuchordnung).

Ключевые черты германского регистрационного порядка (воспринятого также в Австрии, Венгрии, Латвии, Литве, Польше, Словакии, Словении, Хорватии, Швейцарии, Эстонии и др.) состоят в следующем.

1. Ведение поземельных книг организовано на основе реальной системы их заполнения: вносимые в книгу записи размещаются соответственно разделам (листам), приуроченным к каждому из объектов недвижимости, расположенных в данной местности (§ 2, 3 Положения о поземельной книге).

2. В целях обеспечения полноты сведений о правовом положении недвижимого имущества в германском законодательстве последовательно реализуется начало внесения: § 873 ГГУ устанавливает, что для передачи права собственности на земельный участок (а согласно § 94 ГГУ возведенные на нем сооружения считаются его составной частью), для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.

С учетом положений § 435 ГГУ, содержащего понятие обременения правом, возникновение, изменение или прекращение упомянутых в Книге 3 ГГУ вещных прав на недвижимое имущество (право собственности, земельные сервитуты, узуфрукт, преимущественное право покупки земельного участка, так называемое вещное обременение земельного участка – возложение на каждого его собственника обязанности натуральных выдач, ипотека, поземельный и рентный долги – как право на получение единовременной или же периодических денежных выплат с каждого собственника земельного участка) подлежат записи в поземельной книге.

Старшинство прав определяется моментом их записи (§ 879 ГГУ). Таким образом, в германской регистрационной системе используется наиболее действенное из известных средств обеспечения полноты сведений поземельной книги: изменение указанных прав признается лишь постольку, поскольку они внесены в реестр, и только лишь записанное в этом качестве лицо является, за редкими исключениями (например, в случае принудительного отчуждения), управомоченным на какие-либо распоряжения значащейся в реестре недвижимостью (§ 13 Положения о поземельной книге)[91]91
  См.: Базанов И. А. Указ. соч. С. 125–126.


[Закрыть]. Оборот недвижимого имущества осуществляется в рамках реестра.

Тем не менее сама по себе, в отрыве от материально-правовых оснований возникновения субъективного права, запись его не порождает: германская регистрационная система воспроизводит афоризм о том, что «нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно». Запись является не основанием, а только лишь способом приобретения права на недвижимость. Основанием же этого права являются те или иные юридические факты, которые в соответствии с гражданским законодательством необходимы для возникновения субъективных прав на любое, не только недвижимое, имущество.

Для случаев договорной передачи прав на любые, в том числе и недвижимые, вещи в германском праве действуют особые правила. Если в иных правовых системах переход права на вещь осуществляется на основании обязательства того или иного вида (например, договорного, деликтного, кондикционного), то в соответствии с § 873, 929 ГГУ переход права собственности на движимые и недвижимые вещи осуществляется на основе особого так называемого вещного договора, заключаемого сторонами во исполнение обязательства по отчуждению вещи[92]92
  Подробнее о вещном договоре в праве Германии см.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.


[Закрыть]. Указанный договор представляет собой абстрактное, т. е. не раскрывающее полной хозяйственно-юридической цели деятельности сторон, соглашение[93]93
  Об абстрактных сделках см.: Догадов В. М. Абстрактные и материальные обязательства в современном праве. СПб., 1911; Кривцов А. С. Абстрактные и материальные обязательства в римском и в современном гражданском праве. М., 2003; Новиков К. А. Об абстрактных и каузальных сделках и обязательствах // Закон. 2010. № 11.


[Закрыть], предметом которого выступает передача того или иного вещного права на определенную вещь. Состав юридических фактов, необходимых для перенесения права собственности на движимую вещь, включает: a) абстрактный вещный договор о передаче и принятии права собственности, b) традицию вещи (§ 929 ГГУ). Само же обязательство по перенесению права собственности из фактического состава приобретения права собственности исключается; в случае его нарушения или же недействительности отчуждатель защищается только кондикцией или иском о возмещении убытков. При приобретении недвижимого имущества из указанного состава выпадает традиция вещи, но присоединяется запись права в книге. Материально-правовым основанием (титулом) приобретения права в этом случае выступает абстрактный вещный договор о его передаче. Завершающим же моментом в процессе установления права на недвижимость выступает регистрация права в реестре как способ (модус) его приобретения.

Практический смысл использования конструкции вещного договора объясняется его абстрактным характером: известно, что «упрощением состава волеизъявления мы уменьшаем количество спорных пунктов, на коих притязание основывается»[94]94
  Дювернуа Н. Л. Чтения по гражданскому праву // Дювернуа Н. Л. Чтения по гражданскому праву. Т. 2: Учение о вещах. Учение о юридической сделке. С. 177.


[Закрыть]. Абстрактность вещного договора служит интересам как непосредственного, так и каждого последующего приобретателя права на недвижимость. В случае спора о переходе права первый из них освобождается от бремени доказывания основательности своего приобретения. Второй тоже пользуется этой возможностью. Если условия перехода права на вещь к первоначальному приобретателю не сообщались даже регистрирующему органу, то вряд ли они были сообщены последующему приобретателю, а потому его добросовестность, его незнание о материально-правовых пороках приобретенного права практически несомненны.

Тем не менее абстрактный вещный договор представляет собой лишь относительное в своей эффективности средство, ведь по одному из общих оснований – например, вследствие пороков воли его участников – недействительным может оказаться и сам этот договор[95]95
  См.: Базанов И. А. Указ. соч. С. 510.


[Закрыть]. В этом случае своего приобретения лишится непосредственный приобретатель, а при отсутствии свойства публичной достоверности реестра – также и последующий.

Абстрактность вещного договора не заменяет свойства публичной достоверности поземельной книги, ведь последнее ограничивает круг возражений не только по абстрактному, но и по каузальному акту передачи права.

3. Формальная основа регистрационной системы – начало специалитета сведений поземельной книги – предполагает максимально полную и точную индивидуализацию записываемого права по его наименованию, субъектам, объекту и содержанию. Например, в соответствии с § 1115 ГГУ при регистрации ипотеки в поземельной книге должны быть указаны кредитор, сумма требования в денежном выражении и процентная ставка, если по требованию уплачиваются проценты, а также, если установлены иные дополнительные обязательства, – стоимость последних в денежном выражении.

Таким образом, полнота записываемых в книгу сведений обеспечивается не только за счет определения точного перечня прав, подлежащих внесению, но также и посредством обеспечения полной определенности в описании этих прав.

При этом для удобства пользования и осмотра поземельной книги каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (Grundbuchblatt, Realfolium) реестра, в котором фиксируются все подлежащие регистрации права (§ 3 Положения о поземельной книге).

4. Технический порядок совершения записи субъективного права подчинен началу формального легалитета: на государственных служащих, ответственных за ведение поземельной книги, возлагается проверка формальной правильности требования о совершении записи. Контролю подлежат вопросы о том, являются ли участники сделки с недвижимостью право– и дееспособными лицами; подлежит ли предъявленное право записи в принципе; был ли совершен вещный договор о переносе права на недвижимость; было ли получено на внесение записи согласие со стороны лица, значащегося в книге в качестве правообладателя (поскольку записью затрагивается его право); не существует ли формальных препятствий к распоряжению записанным правом, не содержит ли книга записей, ограничивающих управомоченного в праве распоряжения (§ 17, 18 Положения о поземельной книге).

5. Открытость сведений поземельной книги для публики, ее гласный характер закреплен § 12 Положения о поземельной книге. Для осмотра или получения выписки из поземельной книги заявителю достаточно лишь сообщить о своем интересе, указать на него, не доказывая его действительного наличия.

6. Наконец, в полной мере проводится начало публичной достоверности содержащихся в поземельной книге сведений. В соответствии с § 892 ГГУ содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю.

Таким образом, в германском праве проводится идея о том, что для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, почитается неверным.

Помимо прочего, из положений § 892 ГГУ следует, что публичная достоверность распространяется только на тех, кто приобретает право именно по сделке, так как только в этом случае действиям по приобретению права должно предшествовать исследование книги и, следовательно, только в этих случаях книга могла и должна была помочь приобретателю. «Приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или по принудительному отчуждению не охраняется публичной достоверностью книги»[96]96
  Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 49.


[Закрыть].

Характерно, что публичная достоверность поземельной книги действует и в пользу тех, кто хоть и не приобретал подлежащих внесению в книгу вещных прав, но сверялся с содержанием поземельной книги при исполнении в пользу указанного в ней правообладателя каких-либо обязательств, когда они должны были исполняться ему как управомоченному в отношении недвижимости лицу (сродни римским правилам о «путативной оплате» (34, 3 D. 32, 1), или же совершал с записанным правообладателем в отношении недвижимости другие сделки, не связанные с переносом вещных прав на нее (§ 893 ГГУ).

Таким образом, наиболее значимыми чертами германской регистрационной системы выступают последовательное подчинение субъективных прав на недвижимость началу внесения и защита добросовестных приобретателей, пострадавших от случаев расхождения между содержанием книги и действительным положением дел, при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги, действующего в пользу широкого круга лиц.

Б. Основным источником сведений о французской регистрационной системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» и Декрета от 14 октября 1955 г. № 55-1350 «О применении Декрета “О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество”»[97]97
  См.: Захватаев В. Н. Кодекс Наполеона. М., 2012. С. 542.


[Закрыть]. Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.

1. Изначально, со времени издания ФГК в 1804 г., ведение поземельных книг осуществлялось по личной системе, предполагающей, что подлежащие записи сведения фиксируются в их привязке не к объекту, а именно к персоне правообладателя: запись состоявшегося приобретения вносится в раздел, озаглавленный именем приобретателя[98]98
  Образец такого раздела приведен в книге А. А. Башмакова (Башмаков А. А. Указ. соч. С. 174–175).


[Закрыть]. Историческая приверженность французов личной системе ведения книг имеет романтическое объяснение: разработчики ФГК утверждали, что предметная система (по имениям) напоминала французам унизительный феодальный строй, где лицо было прикреплено к земле; Франция же выдвигает личность на первый план, потому и система книг должна быть личной[99]99
  См.: Базанов И. А. Указ. соч. С. 234–235.


[Закрыть]. В сравнении с реальной системой такой способ построения поземельной книги затрудняет доступ к содержащимся в ней сведениям: ведь для того, чтобы ознакомиться с перечнем установленных на каком-то объекте прав, заинтересованному лицу необходимо знать каждого из сменявших друг друга собственников, так как любой из них мог установить на недвижимости какое-либо обременение.

Однако с 1 января 1956 г. во Франции введена так называемая картотека недвижимого имущества (fichier immobilier), где помимо личных (поименных) разделов, в которые вносятся записи о приобретениях и распоряжениях данного собственника, содержатся также и реальные (пообъектные) разделы, в которых фиксируются приобретения и распоряжения данным объектом недвижимости. Как свидетельствуют эксперты, в первом случае лицо, осуществляющее поиск, может найти все недвижимое имущество в данной коммуне, которое принадлежит определенному лицу (физическому или юридическому), а во втором – лицо или лиц, которым принадлежит конкретное имущество[100]100
  См.: Захватаев В. Н. Указ. соч. С. 599.


[Закрыть].

Таким образом, соединив в себе приемы и личной, и реальной организации структуры поземельной книги, французский регистрационный порядок тем самым, с одной стороны, восполнил за счет последней недостатки первой (ограничение гласности вследствие затруднительности поиска сведений о правовом положении конкретного объекта), а с другой – дополнил преимущества реального построения разделов книги достоинствами их организации на личной основе (простота поиска информации об имущественном положении конкретного лица).

Следует иметь в виду, что французское законодательство исходит из того, что в поземельную книгу записываются сведения не о правах, а именно об актах как разновидности юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимость (договор, односторонняя сделка, судебное решение и т. д.). Наиболее частым объектом записи в книгу является гражданско-правовая сделка.

При оценке этого обстоятельства отмечается чрезмерный ригоризм утверждений о кардинальной разнице, существующей между идеями регистрации субъективных прав на недвижимое имущество и регистрации именно актов (сделок с недвижимостью), ведь процедура записи субъективного права во многих правопорядках подразумевает также и запись в реестр сведений об основании возникновения права, о вызвавшей его юридической сделке[101]101
  См.: Церковников М. А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 3. С. 61–62.


[Закрыть].

Тем не менее необходимо учитывать, что запись в книгу сведений о субъективном праве свидетельствует о свершившемся факте – о возникновении, изменении или прекращении субъективного права на недвижимость, тогда как в случае с записью сделки реестр свидетельствует лишь о ее запланированном эффекте, но не фактическом результате, наступление которого может быть отложено на какой-то срок, обусловлено реализацией какого-либо условия и т. п.

Поэтому полноценной альтернативой зафиксированным в реестре правам регистрация лежащих в их основании сделок являться не может. Ведь если в первом случае речь идет о том, чтобы записать в реестр сведения об уже возникшем и окончательно сформировавшемся правоотношении, то во втором мы говорим о записи одной лишь вероятности каких-то перемен в правовом состоянии недвижимости. Внесение в реестр записи о праве на недвижимое имущество и запись в реестр сведений о сделке, направленной на возникновение, изменение или прекращение такого права, отличаются друг от друга качеством регистрируемых сведений. Первая всегда свидетельствует о факте, вторая же, когда сделка не переносит права немедленно, – лишь о возможности какого-то факта. Поэтому с точки зрения фактической правильности (достоверности) поземельной книги регистрация прав является предпочтительной[102]102
  Об этом см. также: Концепция развития законодательства о недвижимости. С. 80–82; Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7; Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С. 160–167; Петров Е. Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М., 2004. С. 450.


[Закрыть].

2. В отличие от регистрационной системы германского типа полнота сведений поземельной книги обеспечивается во Франции не началом внесения, а так называемым принципом противопоставимости.

В соответствии с положениями Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» регистрации подлежат все акты, направленные на возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество: права собственности, узуфрукта, права пользования и проживания, долгосрочной аренды, эмфитевзиса, суперфиция, реальных сервитутов[103]103
  См.: Церковников М. А. Указ. соч. С. 66, 76.


[Закрыть].

Действительность упомянутых актов, равно как и юридическая сила устанавливаемых ими субъективных прав, от их регистрации формально не зависят. В соответствии со ст. 1138, 1583 ФГК для переноса права собственности, а следовательно, и других вещных прав достаточно простого договора об этом (консенсуальная система передачи права собственности, в отличие от системы традиции не требующая передачи владения вещью). Во французском законодательстве не существует нормы, которая бы, подобно правилу ст. 656 ШГУ, устанавливала, что для приобретения права на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу: принятый в германской регистрационной системе принцип внесения во французском праве не продекларирован.

Тем не менее для не записанных в книгу актов в ст. 30 Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» установлено следующее правило: подлежащие оглашению акты и судебные решения, если они не были оглашены, не противопоставимы третьим лицам, которые приобрели на ту же недвижимость от того же отчуждателя конкурирующие права на основании акта или решения, также подлежащего оглашению и оглашенного, или зарегистрированную привилегию, или ипотеку; они равным образом непротивопоставимы, если были оглашены, но акты, решения или ипотеки, на которые ссылаются эти третьи лица, были оглашены прежде[104]104
  Там же. С. 75.


[Закрыть].

Противоположный вывод из этого правила приводит к заключению, что из нескольких приобретателей права на одну и ту же недвижимость, каждый из которых основывает свое приобретение на распоряжении одного и того же записанного в книгу лица (фактически уже более не управомоченного) и права которых конкурируют друг с другом (взаимно отрицают или ограничивают одно другое, как два права собственности, как собственность и ипотека и т. п.), предпочитается тот, кто первым записал свое приобретение.

Поскольку с записью в книгу связано не само возникновение права, а лишь признание за ним возможности быть противопоставленным другим, конкурирующим с ним правам, то есть признание записанного права предпочтительным, принято считать, что французская регистрационная система основывается на принципе противопоставимости.

Претворение этого принципа в практических отношениях означает, что упомянутые в указанном Декрете акты переносят субъективные права и без их записи в поземельную книгу: право возникает или изменяется в соответствии с условиями сделки и подлежит защите от противоправных посягательств.

Полнота же содержащихся в книге сведений обеспечивается в этих случаях угрозой, адресованной каждому незаписанному приобретателю, что, пока его право не будет занесено в книгу, существует вероятность повторного отчуждения или обременения переданной ему недвижимости в пользу третьего лица, которое будет признано действительным правообладателем, если успеет записать свое право в книгу (ст. 2427 ФГК). Риск такого развития событий побуждает приобретателей к записи.

Это средство обеспечения полноты поземельной книги не может быть признано столь же эффективным, как действующее в германском праве начало внесения. Действие принципа противопоставимости ведет к тому, что вследствие невнесения в книгу записей о состоявшихся распоряжениях вещью содержание книги может в любой момент оказаться недостоверным для каждого из добросовестных приобретателей одной и той же вещи от одного и того же лица: вследствие более поспешной записи любого из конкурирующих прав все прочие приобретатели (как предшествующие записавшему свое право, так и последующие) не будут считаться субъектами прав, которые они рассчитывали приобрести, полагаясь на содержание книги.

Примечательно, что для двух разновидностей вещных прав французское законодательство устанавливает иные правила. В соответствии со ст. 2377, 2425 ФГК для кредиторов собственника, включая ипотечных, установленные на его недвижимом имуществе в качестве «вещного обеспечения» (Титул II Книги 4 ФГК) привилегии[105]105
  Согласно ст. 2324 ФГК привилегия является правом, которое позволяет кредитору получить преимущество перед другими кредиторами, включая ипотечных, в силу качества обязательственного требования.


[Закрыть] и ипотеки имеют силу лишь в той мере, в какой они были зарегистрированы в картотеке недвижимого имущества. Поскольку же суть и того, и другого права в том и состоит, чтобы в силу их преимущественного характера исключать, конкурировать с требованиями прочих кредиторов, необходимо признать, что правила о противопоставимости привилегий и ипотек фактически означают их подчинение началу внесения. Применительно к иным указанным выше вещным правам (собственность, сервитуты и т. д.) этот вывод вряд ли применим: то, что при определенных условиях такие права могут уступить обладателю конкурирующего права, само по себе не лишает их вещно-правовых черт, в том числе и абсолютно-правовой защиты. Эти права возникают независимо от их регистрации.

Тем не менее, так же как и в Германии, возможность потребовать внесения в книгу записи о новом праве на недвижимость признается лишь в отношении записанного управомоченного: ни один акт (сделка) или судебное решение, подлежащее регистрации, не могут быть занесены в картотеку недвижимого имущества, если правоустанавливающий документ отчуждателя или последнего собственника недвижимости не был предварительно зарегистрирован в соответствии с правилами, установленными Декретом от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество»[106]106
  См.: Захватаев В. Н. Указ. соч. С. 599.


[Закрыть]. Но если в Германии такое правило выступает лишь логическим следствием начала внесения (поскольку собственником может быть только тот, кто записан, то и правомочие распоряжения признается только за записанным), во Франции оно является дополнительным стимулом к регистрации «внекнижного» приобретения: одно из наиболее важных своих правомочий новый собственник вещи сможет осуществить только после записи своего приобретения.

Старшинство устанавливаемых на недвижимом имуществе ипотек определяется временем их регистрации (ст. 2425 ФГК); старшинство иных прав определяется или датой их приобретения, или, как это установлено для привилегий, на основании их различных качеств (ст. 2325 ФГК): например, по общему правилу специальные привилегии имеют приоритет над общими (ст. 2332-1 ФГК).

3. В ходе реформирования постановлений об обеспечении гласности прав на недвижимое имущество французским правом воспринято начало специалитета сведений поземельных книг: записи вносятся с указанием субъекта приобретения, характеристик объекта недвижимости, места его нахождения и т. п.[107]107
  См.: Захватаев В. Н. Указ. соч. С. 599.


[Закрыть] Служившая когда-то поводом для упреков французской регистрационной системы в отсутствии гласности возможность существования тайных генеральных (законных) ипотек, независимо от регистрации поражающих как наличное, так и будущее имущество должника[108]108
  См., например: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 32.


[Закрыть], исключена: в соответствии со ст. 2426 ФГК регистрации подлежат и договорные, и судебные, и законные ипотеки, причем каждая из них может быть зарегистрирована лишь на сумму и в отношении недвижимого имущества, которые являются определенными; кредитор, пользующийся преимуществом законной ипотеки, может зарегистрировать свои права на все наличное недвижимое имущество должника и дополнительно, по мере его приобретения должником, – на будущее (ст. 2401 ФГК).

4. В связи с тем, что для записи в поземельную книгу традиционно могут представляться только те акты, которые совершены в аутентичной форме (удостоверены публичным порядком, как то нотариально заверенные сделки, судебные решения и т. п.), французское законодательство находит достаточным при совершении записи руководствоваться началом формального легалитета, проверяя представленные документы с точки зрения полноты их списка и содержания, а также выполнения иных формальных требований (см. ст. 2428 ФГК).

5. Начало гласности ипотечных реестров закреплено в нормах ФГК. В соответствии со ст. 2449 ФГК службы, отвечающие за гласность вещных прав на недвижимое имущество, обязаны выдавать любым запрашивающим, которые не должны ни обосновывать, ни даже указывать свой интерес в получении сведений, копию или выписку из документов, представленных им в пределах 50 лет, предшествующих году, когда делается запрос, а также копию или выписку из имеющихся регистрационных записей или справку об отсутствии какого-либо документа или регистрационной записи, соответствующих указанному запросу.

6. Начало публичной достоверности поземельной книги, не имея прямого нормативного выражения в текстах законодательных актов наподобие § 892 ГГУ, действует во Франции в ограниченном числе случаев в качестве своеобразного рефлекса принципа противопоставимости. Поскольку не записанное в реестр приобретение уступает записанному, хотя бы то и состоялось позже, постольку последующий приобретатель получает свое право от лица, которое хоть и указано в этом качестве в реестре, но в действительности управомоченным не является, т. е. получает его a non domino. Отсюда заключают, что публичная достоверность поземельной книги действует по отношению к тем, кто сам записан в книгу: «Защищаются во французской системе лишь те лица, которые сами приобрели вещное право и это право успели в книгу вписать»[109]109
  Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 58.


[Закрыть]. Но этот вывод может быть переоценен. Приобретение a non domino представляет собой следствие именно из принципа противопоставимости (как средства, призванного при помощи известных практических благ побуждать к записи, а не защищать публичное доверие к ней), взятого в его положительной формуле: «Записанное приобретение может быть противопоставлено любому конкурирующему незаписанному приобретению от того же отчуждателя». В этом случае необходимо признать, что свойство публичной достоверности поземельной книги французскому праву неизвестно, но отдельные нормы закона иногда приводят к тому же эффекту, что и указанное свойство.

Таким образом, характерными чертами французской регистрационной системы являются ограниченное действие начала внесения (применимо лишь к привилегиям и ипотекам) и не имеющая твердой идеологической и нормативной основы фрагментарная защита публичного доверия к поземельной книге. Регистрационный порядок французского типа имеет определенное распространение в Европе: с некоторыми изменениями он воспроизводится в законодательстве Бельгии, Греции, Италии, Испании и др.

В. Англо-колониальная регистрационная система, как это и следует из ее названия, представляет собой продукт развития права английских колоний. Свой изначальный вид указанная система получила в Законе для Южной Австралии 1858 г. «О собственности на недвижимое имущество» в редакции законов 1861, 1878 и 1881 гг. (Real Property Act, или же Акт Торренса, по имени его автора – руководителя регистрационной службы, впоследствии парламентария Роберта Ричарда Торренса; далее – Акт, АТ). Предложенная этим Законом модель государственной регистрации воспроизводится в законодательстве ряда государств англосаксонского права[110]110
  Отдельные территории Австралии: Новый Южный Уэльс – Real Property Act 1900 г. (ред. 12.03.2014), Conveyancing Act 1919 г. (ред. 05.07.2013); Виктория – Transfer of Land Act 1958 г. (ред. 03.03.2014), Land Titles Validation Act 1994 г. (ред. 20.09.2012); Квинсленд – Property Law Act 1974 г. (ред. 30.10.2012), Land Titles Act 1994 г. (ред. 01.07.2013); Западная Австралия – Property Law Act 1969 г. (ред. 30.01.2012), Titles Validation Act 1995 г. (ред. 11.02.2000); ряд провинций Канады (Северо-Западные территории – Land Titles Act 1993 г. (ред. 01.04.2014); Саскачеван – The Land Titles Act 2000 г. (ред. 30.06.2013); Британская Колумбия – Land Title Act 1996 г. (ред. 31.03.2014); Ирландия – Registration of Title Act 1964 г. (ред. 2009 г.), Registration of Deeds and Title Act 2006 г. (ред. 2013 г.); Новая Зеландия – Land Transfer Act 1952 г. (ред. 05.12.2013), Land Transfer Regulations 2002 г. (ред. 01.07.2011); Сингапур – Land Titles Act 1993 г. (ред. 28.03.2013); отдельные штаты США (в том числе Вашингтон, Гавайи, Джорджия, Колорадо, Нью-Йорк) и др.


[Закрыть] с теми или иными изменениями, но в своих ключевых моментах остается такой, как она описана в Акте[111]111
  Поскольку в настоящее время и в самой Южной Австралии, и в иных австралийских территориях, и тем более в правопорядках других стран, реципировавших регистрационную систему Real Property Act 1857 г., она воспроизводится в положениях самостоятельных законодательных актов (например, в Южной Австралии – в нормах Real Property Act 1886 г. (с изм. на 01.01.2013), редакции и нумерация статей которых отличаются от первоначальных и при этом разнятся друг с другом, то для простоты изложения и понимания основных идей этой регистрационной системы ссылки на Акт Торренса приводятся по одной из доступных в русском переводе исторических редакций – Real Property Act 1861 г. (приведен в качестве приложения в цитированной книге С. А. Бабкина) и сопровождаются указанием на содержательно близкую статью Закона о недвижимости Нового Южного Уэльса (Real Property Act 1900 г. в ред. на 12.03.2014; далее – RPA NSW) – самого старого и самого населенного штата Австралии, столицей которого является Сидней.


[Закрыть].

В основу указанного Закона его автором была положена мысль о том, что для обеспечения стабильности сделок с недвижимостью источнику сведений о ее правовом положении – поземельной книге – следует придать такую степень надежности, которая, с одной стороны, исключала бы случаи, когда содержание книги расходится с действительностью (и вследствие этого приходится прибегать к нормам о защите добросовестных третьих лиц), а с другой стороны, не препятствовала бы обороту избыточной строгостью[112]112
  См.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 60–62.


[Закрыть]. Средство достижения этой цели было найдено в том, чтобы, во-первых, дифференцировать порядок записи в зависимости от того, вносятся ли в реестр первоначальные сведения о принадлежности недвижимого имущества, или же записываются уже последующие распоряжения, и, во-вторых, в том, чтобы придать записи права в книгу значение неопровержимого подтверждения его принадлежности определенному лицу.

1. Стремление обеспечить повышенную надежность совершаемых с недвижимостью сделок предопределяет выбор реальной системы ведения поземельных книг: каждому объекту недвижимости посвящается отдельный лист книги (ст. 18–19 АТ, ст. 32 RPA NSW).

2. Способы обеспечения полноты содержащихся в книге сведений различаются в зависимости от того, идет ли речь о первоначальном подчинении какого-либо объекта регистрационному режиму (так называемая аппликация – первичная фиксация правового положения недвижимой вещи в книге), или же записывается последующее распоряжение уже зарегистрированным объектом.

В первом случае внесение в книгу записи о состоявшемся приобретении обязательно лишь для тех, кто приобрел объект недвижимости от государства: все свободные государственные земли при отводе их в аренду, владение или собственность подвергаются аппликации немедленно (ст. 1 АТ, ст. 13А RPA NSW). Права на остальные объекты недвижимости, которые к моменту вступления Закона в силу уже находятся в частном обладании, могут быть внесены в книгу исключительно по желанию правообладателей, побуждаемых к этому выгодами такого решения.

Во втором случае, т. е. при распоряжении уже записанным в поземельной книге правом, действует начало внесения: «Ни одно вещное право ни по какому титулу не возникает без записи, ни одно изменение в составе вещных прав не совершается без книги»[113]113
  См.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 63.


[Закрыть].