Текст книги "Затраты на покупку недвижимости. Продление срока лизголда"

Затраты на покупку недвижимости. Продление срока лизголда
Англия для чайников
Яна Уайт

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4483-8024-2

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступление

Как мы уже знаем из брошюры «Принципы инвестирования в доходную недвижимость», затраты на покупку и управления недвижимости являются существенным элементом в расчетах «доходности». В своей предыдущей книге «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» я уже затронула эту тему и подробно рассказала о затратах на покупку недвижимости в Великобритании, но с упором на точку зрения частного покупателя – first time buyer. Сейчас пришло время поговорить о том же, но с фокусом на интересы инвесторов.

Так как цены на недвижимость в Англии кусаются, то обычно инвесторы покупают квартиры, так как цены на дома намного выше. И только немногие из заграничных инвесторов понимают за что платят деньги – большинство квартир в Англии продаются по договору долгосрочной аренды земли, на которой стоит блок с квартирами (лизголд) и только незначительная часть квартир может продаваться с долевым участием во владении землей (процент от фриголда). Эта брошюра, единственный источник информации о концепции лизголда, как знания об этой форме владения можно применить в переговорах и как эта информация может повлияет на цену и самое главное – вы поймете сколько стоит продлить договор лизголда и как этой сделать. Так как все эти вопросы напрямую связаны с издержками на покупку недвижимости, с тем, что вы их платите не перед или в момент покупки, а несколько позже, эту информацию следует знать любому инвестору, который решил заниматься недвижимостью.

Прежде, чем вы приступите к процессу покупки недвижимости, вам надо составить бюджет расходов на сам процесс оформления сделки, об этом многие продавцы умалчивают, а такой бюджет может быть очень основательными.

Позиции этого бюджета будут следующие:

– Консультанты

– Stamp Duty или гербовый сбор

– Другие расходы

– Основные затраты на содержание

– Оценка или survey

– Продление срока leasehold

Консультанты

Данная глава – опус на тему «вред и польза консультантов». Только изредка (хотя я лично считаю, что услуги консультанта по приобретению недвижимости обязательны, особенно если вы находитесь за границей или проживаете в стране недолгий срок) люди привлекают консультантов, что не есть хорошо, поэтому я поставлю этот потенциальный расход в графу «затраты на покупку недвижимости».

Я предлагаю довольно-таки распространенную услугу – консультация по всем этапам приобретения недвижимости, единственное мое отличие от других «консультантов», это то, что я за это беру деньги. А когда я беру деньги, я становлюсь сторожевым псом клиента, а не продавца или агентства. Недавно одна потенциальная клиентка «порадовала» меня вопросом – а в чем разница между бесплатными услугами (например, советника по ипотеке)? Восхищают вопросы типа – а почему ваши услуги стоят денег? До оргазма доводят комментарии, типа – вы меня огорчили, я не понимал, что изменение статуса земли и получение разрешения на постройку стоят таких денег! Вишенкой на торте нареканий является постоянный комментарий – ваши книги и брошюры очень дорогие!

Уважаемы господа, если у вас нет нескольких фунтов на приобретение знаний, значит у вас потенциально не тот масштаб, чтобы заниматься недвижимостью в одной из самых дорогих стран мира.

Прощайте, вы – слабое звено.

Для тех, кто решил остаться и у кого есть несколько фунтов, чтобы получить знания, которые вам сэкономят миллионы, продолжаем.

Рассмотрим ситуацию с точки зрения логики и реалий. Но давайте дадим правильный заголовок для моих измышлений, этакую мантру бизнеса – БЕСПЛАТНО В АНГЛИИ (ДА И В ЛЮБОЙ СТРАНЕ) ВАС МОГУТ ТОЛЬКО ПОИМЕТЬ. ПРИ ЧЕМ В АБСОЛЮТНО СЕКСУАЛЬНОМ СМЫСЛЕ.

А ТЕПЕРЬ ПРИСТУПИМ К ДОКАЗАТЕЛЬСТВУ ЭТОЙ ТЕОРЕМЫ.

Если вы думаете, что я пишу и публикую эти тексты, потому что смысл моей жизни – очаровать вас, любимых, и доставить вам 3,5 минуты удовольствия, вы ошибаетесь. Я трачу свое время только с одной целью – чтобы практически доказать вам, что в данной области у меня есть опыт и чтобы, в условиях жесточайшей конкуренции, вы потратили ваши денежки на консультацию со мной, а не с другими консультантами, у которых этого опыта нет. Прочитав мои публикации вы можете протестировать вашего продавца или консультанта и в большинстве случаев вы поймете, что у вас уже больше знаний, чем у человека, который умеет только продавать.

Все консультанты по приобретению недвижимости делятся на меня и на всех остальных, которые предоставляют «бесплатные» услуги в рамках большего бизнеса – агентства, юридической фирмы или «бесплатных» советников по ипотекам, и прочая из той же серии. Когда вы покупаете недвижимость и все остальные услуги вам предоставляются «бесплатно», это просто означает, что вы узнаете их реальную цену уже после подписания контракта, когда ваш процесс покупки уже в середине или конце, или вы переплачиваете (или покупаете втридорога) другие услуги, в то время как я беру деньги перед началом покупки и все остальные советы даю в рамках заплаченной цены. Логика здесь простая – любой бизнес основывается на передаче знаний или выполнению комплекса телодвижений взамен за деньги. Если кто-либо вас очаровывает, предоставляя услуги «бесплатно», это или человек, который на вас экспериментирует, чтобы набраться опыта, или нагло вас обманывает. Ибо данный человек видит вас первый раз в жизни и у него нет с вами таких отношений, чтобы делать вам хорошо из альтруистских побуждений.

Теперь ответ на вопрос – за что же консультанты получают деньги? Консультанты, в том числе я, получают деньги, чтобы вы, потратив несколько сот фунтов на наши советы, сэкономили или заработали несколько тысяч, а иногда и миллионов. Давайте я объясню принцип, как зарабатывают «бесплатные» советники по ипотеке.

Конкретный пример. Любой советник по ипотеке, платный, бесплатный или представитель банка зарабатывает на

1. оплате вами их услуг, это еще называется гонораром (обычно это небольшая сумма 300—400 фунтов) и на

2. комиссии из банка.

Теперь открою вам «секрет» – ипотеки с самыми выгодными для вас условиями являются ипотеками с самыми невыгодными условиями для банка. На рынке каждый день около 30 тысяч ипотечных продуктов. Теперь включаем логику – как вы думаете, где комиссия больше, в продукте, на котором банк зарабатывает больше (менее выгодном для вас) или меньше (более выгодном для вас)? Для тех, кто не понял, что легче продать форд или мерседес? Для самых «умных» даю ответ – «бесплатный» советник по ипотеке вам продаст продукт, который имеет для него наибольшую комиссию, то есть наиболее выгодный банку, следовательно, наименее выгодный вам. Я понятно объясняю?

Ну ладно, скажите вы, советники по ипотеке делают определенную работу, экономят нам деньги. А что же вы, Янина Валерьевна, нам экономите за наши кровные? Отвечу просто и быстро – как минимум 2000 фунтов на любой транзакции с недвижимостью. За ваши сотни фунтов я вам рассказываю, как не вляпаться в каку на несколько тысяч, я экономлю вам время (и тысячи фунтов аренды, которую вы платите, ожидая, что процесс покупки тронется с места), я экономлю вам нервы (ибо легче не вляпаться в проблему, чем ее решать) и т. д. Мои консультации и книги – это мои потерянные деньги, время и нервы, поэтому это стоит ваших денег, а так как транзакции с недвижимостью – дорогое удовольствие, это стоит хороших денег. Опять же, как траблшутер я беру еще бо́льшие деньги за решение уже созданных вами проблем. Если вы думаете, что разгребание чужих какашек за деньги – прекрасное удовольствие, просто предлагаю – попробуйте.

Теперь самый интересный пункт – как отличить хорошего консультанта от плохого? Давайте посмотрим, что говорит народ, ибо vox populi – vox dei. У хорошего консультанта должен быть крутой сайт (логика такая – хороший консультант может себе позволить вложиться на качественный веб ресурс). Этот аргумент мне как-то озвучил дядечка на фейсбуке, когда я запостила услугу консультаций по получению компенсаций по PPI (было у меня несколько публикаций на эту тему). Его комментарий был следующий: «сайт сделан на роботе, поэтому консультант потенциально – отстой». Я восхитилась логикой комментатора. То есть банки, которые создают веб ресурсы за миллионы фунтов, но в тоже время «нагрели» сотни тысяч клиентов на ненужные страховки – лучезарные ангелы, а я «мошенница» только на том основании, что не трачу лишних денег за предоставление информации в формате html, созданным вручную. Вариация на ту же тему – наличие шикарного офиса. Знаете, открою еще бо́льшой секрет – шикарный офис снимается в Лондоне на час за копейки. Но это даже не суть. Сходите в гости к следующим ребятам (и на сайт и в физические гости) – https://www.menzies.co.uk/, http://www.newlandjones.co.uk/ или http://www.meadowsandmoran.co.uk/. В этих конторах работают дебилоиды высшей категории, которые тупо подставили своих клиентов на многие тысячи фунтов, к сожалению, безнаказанно. Я спокойно тычу в них пальцем, так как ребят их этих контор я поймала на таких косяках, что иск о дефамации мне не грозит. «Специалисты» из этих и многих других контор – герои моих книг и главные украшения моих реальных историй. Проблема английской бизнес-действительности заключается в том, что если вас подставил консультант, даже с многочисленными дипломами и членствами в разных организациях, по счетам будете платить вы, а им за косяки ничего не будет.

Реальная история. Читатели моей книги «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» помнят, что в одной из глав я описываю, как у меня сорвалась сделка по покупке квартиры, потому что юристы продавца, фирма Meadows and Moran (это те ребята по ссылке выше) из Ромфорда, не были в состоянии в течение шести месяцев найти документ, который я, в конце концов, сумела найти за два часа. Как и было заявлено в книге, я собиралась подать на них в суд, чтобы вернуть свои издержки, которые я понесла во время этой несостоявшейся транзакции – около 1000 фунтов.

Изначально я написала главе этой фирме, Тиму Морану, письмо, где объяснила, что из-за некомпетентности его работников у меня не только сорвалась сделка, но я еще и потеряла деньги. Я предлагала им извиниться за случившуюся по их вине ситуацию, компенсировать мои издержки и провести рабочий аудит в фирме, чтобы данная ситуация не повторилась. В ответ я получила совершенно хамское письмо, где глава этой юридической фирмы сказал буквально следующее – «я – юрист, и меня абсолютно не волнует, что сделка сорвалась и что ты потеряла не только недвижимость, но и деньги. Я, как юрист отвечаю только перед клиентом, а не перед другими сторонами сделки».

Второй акт Марлезонского балета означал, что мне придется собрать доказательства и пожаловаться в профессиональные инстанции. С большим трудом мне удалось выцарапать переписку между моим юристом и Meadows and Moran, которая подтверждала, что за шесть месяцев они даже не почесались, чтобы подготовить документы к сделке, не смотря на то, что мой юрист их просил целых пять раз это сделать (это кстати из серии «пинай собственного юриста до результата»). Меня немного озадачило, почему мой юрист с таким скрипом и по каплям выдавливал мне эту информацию, но оказалось, что это было только начало вселенского заговора юридической мафии.

Затем, имея на руках 200% веские доказательства некомпетентности Meadows and Moran я написала жалобу на их некомпетентность и на хамский тон общения со мной в Solicitors Regulation Authority. Пожевав мозгами они, в конце концов издали перл, что мою жалобу они рассматривать не будут из-за… «незначительности суммы потерь». «Нехило – подумала я. – £130,000 сумма сделки и тысяча фунтов потерянных денег – это типа слишком мало, чтобы SRA почесало задницу».

Legal Ombudsman меня послал сразу и на старте – в Англии жалобы против третьих лиц, юридических фирм, не принимаются (об этом дальше).

С Law Society я вышла в конечном итоге на уровень Вице Президента – Jonathan Smither’а. Оказалось, что Meadows and Moran аккредитированы в Law Society по схемам Excel (то есть отличное качество юридических услуг) и… Excellence in Conveyancing (отличное качество в сделках с недвижимостью). Этому дяде я прямо написала – эта фирма не только сборище хамов, но и они тоже не умеют делать работу, так что я потребовала удаления этой фирмы из этих схем. Вице президент мафии ответил, что он примет мою информацию к рассмотрению, если аккредитация данной фирмы будет нуждаться в пересмотре. К вашему сведению – фирмы платят тысячи фунтов ежегодно, чтобы поставить на своем сайте и своей документации значки Excel и Excellence in Conveyancing, чем привлекают толпы клиентов. Если бы Law Society согнулась под тяжестью моих аргументов, им бы пришлось исключить Meadows and Moran их этих схем, и они бы потеряли эти тысячи. Тот факт, что я из-за некомпетентной фирмы потеряла свои деньги, их не интересует – своя рубашка ближе к телу.

Потерпев, таким образом, поражение в первом и втором бою с мафией, я начала готовиться к окончательной битве – суду. Я реально подала на Meadows and Moran в суд, который состоялся 19 июня 2015, в окружном суде Ромфорда. Тим Моран прислал мне письмо, где было сказано «если ты пойдешь в суд, то все наши юристы будут против тебя, ты проиграешь, и мы с тебя возьмем тысячи фунтов юридических издержек».

Как человек дотошный, мне стало интересно понять, какие шансы у меня были, чтобы выиграть дело (так как мой иск был меньше 10,000 фунтов, я не особо беспокоилась на счет угроз Тима, так как в случае моего проигрыша они не могли возбудить против меня иск о своих юридических издержках). В суде я появилась, точно зная, что закона, который меня бы защищал, в этой ситуации нет. Мне было интересно, смогу ли я, в очередной раз, поменять законы Англии, основываясь на тяжести аргументов. С одной стороны у меня были чрезвычайно сильные аргументы, что Meadows and Moran сорвали сделку, не предоставив информации вовремя моему юристу. С другой стороны Англия – это единственная сторона в Соединенном Королевстве, где нельзя жаловаться на юристов третьей стороны, даже если это были стороны той же самой транзакции (в Шотландии, Уэллсе и Северной Ирландии это возможно, так как законы этих стран логично полагают, что юристы всех сторон обязаны хорошо исполнять свою работу).

Я узнала, что в 2012 была создана специальная Legal Services Consumer Panel, которая дала четкие рекомендации, что юристы третьих сторон участвующие в сделке должны нести ответственность по отношению ко всем сторонам, а не только своим клиентам. Особенно сильными эти рекомендации были по отношению к сделкам с недвижимостью, так как статистически Legal Ombudsman получает тысячи обращений в год от людей, чьи сделки сорвались по вине юриста другой стороны. Как вы помните, омбудсмен ничего не может сделать в этой ситуации, а проблема встречается повсеместно. Рекомендации LSCP были направлены на рассмотрение и реализацию в… Law Society. Помните Jonathan Smithe’а, вице президента мафии? Юристы подняли дикий визг и, как всегда в Англии, реформу спустили на тормозах. Сейчас юристы – это единственная профессия в Англии, на которую не могут жаловаться третьи лица. И это только в Англии – если бы похожая история произошла со мной в Шотландии, Meadows and Moran не посмели бы мне писать хамские и угрожающие письма – их омбудсмен спокойно принимает и рассматривает жалобы на юристов другой стороны. Хотя забегая вперед могу тоже самое сказать и о бухгалтерах – регуляторы, что ACCA, что ICAEW хранят своих членов, как родных, но об этом чуть позже.

Суд я не выиграла, но фирму напугала до чертиков. До такой степени, что они прислали настоящего барристера, очень дорогого юриста с правом выступлений в высших судах (это в окружной суд да еще и с иском на 1000 фунтов!). Судья согласилась со мной, что мои аргументы ясно указывают на Meadows and Moran как на виновников срыва сделки. С таким же стоическим спокойствием она согласилась с барристером, что, как не клиент фирмы, я не могу к ним иметь претензий, так как нет закона, который меня бы защищал. Так что мой иск был тихо и спокойно зарублен на корню. Барристер попыталась пикнуть про обещанные тысячи юридических издержек, на что судья повысила голос и юридическим языком посоветовала не борзеть.

Урок для всех покупателей недвижимости – контролируйте, контролируйте и еще раз контролируйте не только ваших, но и чужих юристов!

Проблема заключается в том, что консультант – это врач, который «лечит» вашу проблему. Если вы выбираете плохого врача (чувствуете аналогию с «бесплатной» медициной?), то попрощайтесь, на всякий случай, с родственниками и спланируйте завещание. А как вы знаете информация о хорошем враче передается по сарафанному радио, ну, или оценивается на основании того, что данные врач УМЕЕТ, и что он СДЕЛАЛ, а не в каком шикарном кабинете на Харлей стрит сидит. Кстати, мой дантист, которого я называю взрослым Гарри Поттером (так гениально он делает зубы), работает в чистеньком, но чрезвычайно скромненьком кабинете на Лейтонстоун, не самом, так скажем, престижном районе Лондона.

У меня самой нет никакого офиса, нет секретаря и других крутых прибабахов, но это абсолютно не отражается на качестве моей работе, и, сразу оговорюсь, «народная тропа ко мне не зарастает», так что у меня есть привилегия не гоняться за клиентами. А отсюда и посыл – я предпочитаю, чтобы вы почитали мои брошюрки за три копейки, чем влезли в неприятности, из которых я буду вас за уши вытаскивать и которые вас влетят в копеечку.

Хотя, следует признать, что не всегда шикарный офис означает отсутвие мозгов у персонала. Иногда я работаю с самой крутой юрконторой даже не Ангии, а мира – Mischon De Reya. Юристы из этой конторы прославились тем, что не побоялись представлять Диану во время развода с принцем Чарльзом. А буквально несколько недель назад они представляли Джину Миллер в ее иске против правительства на тему того, что акт о выходе страны должен быть одобрен парламентом. Их офис в Africa House на Холборне поразил даже меня. В холле офиса – шикарный бар, где вас бесплатно кормят и поят дорогими напитками. Везде – удобные софы, интерьер гостиницы класса 5 звезд. Но, ставки юристов – от 400 в час плюс НДС. Ребята мне нравятся, классные профи. Вопрос к вам из разряда, что лучше убогий юрист, но за £200 в час, который вам растянет дело на 10 тысяч часов, или классный, но за £600, который за десять рабочих часов «убьет» противника и даст желаемый результат.

А так как у меня офиса и шикарного офиса нет, я спокойно предоставляю услуги такого же качества ровно в два раза дешевле.

При планировании серьезного портфолио или участия в синдикате, консультация у специалиста просто необходима, особенно инвесторам из-за границы. Даже если вы построили миллионы квадратных метров жилья в России, реалия Англии другие, ваш опыт, конечно же, пригодится, да и для меня это подспорье, так как не надо разжевывать азбучные истины, но практика в корне отличается. При планировании и инвестировании в рамках синдиката с консультантом можно (а иногда и должно) договориться на процент от конечной прибыли. Это правильно, так как консультант «завязан» на результат, да и расплачиваетесь вы с ним (то есть с ней) только по факту прибыли.

Реальная история, или «нет повести печальнее на свете, чем консультант-дебил в серебряной карете». В консультанта-дебила ткну пальцем, ибо, как уже было сказано, иск о дефамации мне не грозит, а вот вас я потенциально спасу от разорения. Итак, зовут нашего недоумка Brian Vears и работает это чудо в перьях в компании Newland Jones Ltd, что находится в Ромфорде (ссылку на их сайт я предоставила раньше). История этого «гения» счетоводства такова. В 2013 году он нагрел моего клиента на семнадцать тысяч фунтов долга перед налоговой. При чем на мои вопросы, каким образом образовался сей долг перед налоговой, ответа не последовало, зато последовала настоятельная рекомендация заплатить «долг» налоговой и забыть про этот неприятный инцидент. По совету «специалиста» клиент «долг» заплатил, но я решила расследовать ситуацию. Так как мой клиент всегда был employed, то есть его налоги всегда были отсчитаны работодателем at source, то есть перед выдачей зарплаты, возник естественный вопрос – а каким же образом мой клиент не доплатил почти одиннадцать тысяч налогов (на что сверху налоговая еще вкатила шесть тысяч штрафов и пеней)? Естественно Брайан ничего не сказал, тогда пришлось его с треском уволить и поднять этот вопрос напрямую с налоговой. Налоговая в Англии, как и в любой стране, организация чрезвычайно быстрая в стягивании налогов с населения, но чрезвычайно медленная в предоставлении информации. После трех актов Марлезонского балета наконец-то мне был дан ответ – оказывается Брайан, как бухгалтер моего клиента, просто забыл отправить его отчет в налоговую в течение… 6 лет. Когда он наконец-то вспомнил об этом в 2013 году и отправил таки бумажки в налоговую, они их получили, узнали что бухгалтер (за шесть лет) не смог правильно рассчитать налог, сделали это за него, ну и вломили налогоплательщику по полной программе. Марлезонский балет плавно перетек в Лебединое озеро анно домини 1991. С доказательствами на руках я пришла к Брайану и потребовала, чтобы он компенсировал убытки. Дяденька рассмеялся мне в лицо. В 2014 он благополучно ликвидировал компанию и открыл новую фирму, Newland Jones, в той же самой точке, которая предоставляет те же самые услуги. Мне стало любопытно, а на каком основании он закрыл фирму? Оказывается, его старая фирма стала банкротом, так как не доплатила… налогов на сумму 77 тысяч! Учитесь, как иметь налоговую безнаказанно. После этого этот недоделанный бухгалтер (я много раз просила его показать хоть какой-либо завалящий диплом, тщетно), спокойно открывает новую фирму и продолжает «обслуживать» население. Office of Fair Trading никак не прореагировал на мою жалобу, также как и другие организации по защите потребителей. Так что вывод такой – если вы попадете к плохому консультанту – останетесь без штанов, а он продолжит свою разрушительную деятельность без последствий.

Как же проверить консультанта? Для проверки консультанта, партнера или контрагента есть: открытые источники, закрытые источники и секретные источники. Как ими пользоваться, я никогда и никому не разглашу, так как разведка – это мой хлеб с маслом и икрой, так что приглашаю использовать мои услуги.

Самый простой бесплатный совет – работайте только с теми людьми, которых вам порекомендовали люди, с которыми вы уже работали. Хотя это тоже не панацея – у меня есть клиент, который потерял многие миллионы фунтов, работая с человеком, который был порекомендован очень уважаемым бизнесменом. У меня и у моих ребят есть основной принцип, как у врачей «не навреди». Даже если клиент считает, что ему надо позарез купить недвижимость в Англии, чтобы решить его (клиента) налоговые или финансовые проблемы, все равно мы проверяем, прав ли клиент. Наш заработок – вторичен, первичен интерес клиента. И еще мы работаем на результат. У нас нет шикарных офисов, мы мобильны, но никто и никогда не может и не сможет сказать, что мы навредили клиенту. Еще раз совет, который я дала в предыдущей книге – никогда не подписывайтесь на полные пакеты услуг агентства! Имейте своего юриста, своего советника по ипотеке и своего консультанта. Теперь плавно перейдем к остальным затратам на покупку недвижимости.

А если вы хотите подробнее узнать, как вас могут поиметь консультанты, почитайте мои детективы их серии «Настоящий лондонский детектив», очень полезное чтиво.