Текст книги "Инвестиции в недвижимость. Решение проблем с квартиросъемщиками"

Инвестиции в недвижимость. Решение проблем с квартиросъемщиками
Англия для чайников
Яна Уайт

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4483-8663-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступление

Инвестиции в доходную недвижимость, это, конечно же, потенциально, очень безопасная и сладкая деятельность. Но при одном условии, ваши квартиросъемщики вам платят. Ибо если они не платят или не платят вовремя, то вы должны платить ипотеку банку из собственного кармана.

В Англии закон больше хранит квартиросъемщиков, чем лендлордов (владельцев недвижимости), то есть существует несколько парадоксальная ситуация, немного как с замужеством, с точки зрения женщины – найти супруга очень трудно, но как только ты его окольцевала, можно вытирать об него ноги. Порядочные женщины, конечно же, такого не делают, но всякое бывает.

Так и с жилищным вопросом – в Англии, потенциальным квартиросъемщикам очень трудно найти квартиру и подписать контракт, но как только контракт подписан, у некоторых включается режим «гуляй не хочу», они перестают платить аренду, начинают плохо себя вести или иногда даже ломают вашу собственность.

Соответственно вам, сегодняшним или завтрашним лендлордам следует знать свои права и обязанности, а также основные правила ведения вашего бизнеса, чтобы вы могли содержать ваше портфолио в прекрасном состоянии.

Меры предосторожности

Мой совет номер один такой: создайте н/з в размере, как минимум, трех ипотечных выплат в банк по отношению к каждой недвижимости, которой вы владеете. Именно три месяца, как минимум, у вас займут разборки со злостными квартиросъемщиками.

Совет номер два: если у вас есть подозрения, что с вашими квартиросъемщиками могут быть проблемы, подпишитесь на Landlord Legal Expenses Insurance. Ибо, если вам не удастся договориться с квартиросъемщиками, у вас будут следующие расходы:

– на услуги юристов для составления прошения в суд

– на судебные оплаты

– на оплаты услуг приставов (людей, которые физически выкинут ваших квартиросъемщиков на улицу).

В некоторых случаях, такая страховка может также покрыть ваши расходы на ипотеку. Найти такую страховку не сложно, поэтому слишком подробно на эту тему распространяться не буду.

Если такой страховки нет, а также нет денег на юристов или специалистов, тогда можно попытаться разрулить ситуацию собственными силами. У меня в практике было несколько дел, когда я решала, по своему обыкновению креативно, особо сложные случаи. К сожалению, не могу рассказать наиболее интересные истории, так как во всех случаях мне приходилось ходить по самому краешку закона, который хранит интересы (помните? правильно!) квартиросъемщиков. Закон я никогда не преступаю, но если я расскажу, какие решения я нашла и вы попробуете их повторить, то вы можете оступиться, а такой грех на душу мне брать не хочется. Поэтому здесь я просто расскажу о процессе, а если у вас слишком сложные случаи, которые не могут решить обычные юристы, то приглашаю на консультацию, пошепчемся без свидетелей.

Как я немного более подробнее расскажу дальше, лучшее решение проблемы – это переговоры, так как, я надеюсь вы уже поняли, у вашего квартиросъемщика позиция в любом конфликте намного сильнее, чем ваша. Поэтому изначально надо подумать о том, как лучше подойти к проблеме, а потом уже приступать к телодвижениям. А впрочем, давайте по порядку.

Как решить проблемы с квартиросъемщиками

Прежде всего, следует перечитать собственный контракт.

Простой совет, скажите вы. Ребята, вы можете удивиться, сколько владельцев недвижимости понятия не имеют, что написано у них в контракте. В 99% случаях я, прочитав контракт домовладельца, находила страшные косяки, которые делали их жизнь очень и очень сложной. Примеров, опять же, приводить не смею. Просто прочитайте контракт, чтобы понять, информация, которая вам нужна – каким образом ваш тенант нарушил условия контракта. «Не платит денег», это еще не нарушение. А вот «не заплатил £375 такого-то числа такого-то месяца на основании такого-то контракта» – это нарушение. Кстати, есть очень большая группа лендлордов, у которых с тенантами вообще нет никаких контрактов, был у меня один такой случай, это была та еще песня. Этому клиенту отказались помогать все лондонские юридические фирмы, в конце-концов дяденьке посоветовали меня. Я нашла решение, по которому ушлого квартиранта вышибли из квартиры ровно за три недели. В «благодарность» этот клиент не заплатил мне половину гонорара, с тех пор я всегда беру деньгивперед.

Итак, вернемся к основам.

Как выглядит процесс выселения квартиросъемщиков?

Предположим, у вас есть внятно написанная AST (Assured Shorthold Tenancy agreement) и ваш квартиросъемщик действительно не заплатил квартплату. Вам надо сделать следующие телодвижения.

1. Заплатить банку ипотеку вовремя. Их вообще не волнуют ваши проблемы с квартиросъемщиками.

2. Попробовать поговорить с квартиросъемщиком о том, чтобы он заплатил хоть часть денег, и узнать, в чем проблема. Переговоры всегда лучше, чем юридические разборки. Например, у меня с моими квартиросъемщиками такие отношения, что они сами мне звонят и советуются, если них проблемы с деньгами. Я тогда сажусь вмести с ними и заполняю прошение на Housing Benefit. Обстоятельства по жизни бывают разные. Кстати о бенефитчиках. Я лично считаю, что люди на Housing Benefit, лучшие квартиросъемщики, чем так называемые young professionals. У меня была знакомая, которая сдала студию на Канэри Уорф именно таким двум чудикам. За пол года они ее засрали так, что ей пришлось брать кредит на двадцать тысяч, чтобы привести квартиру в первоначальный вид, что в разы превышало депозит (залог) за квартиру. Люди на бенефитах в свою очередь знают, что если у них не сложится с лендлордом, то найти другое жилье им будут очень сложно, поэтому они стараются о нем заботиться, так как понимают, что им там жить долгие годы.

Реальная история. Так как моя слава бежит далеко впереди меня, на одном официально-алкогольном приеме ко мне прицепилась одна моя знакомая с просьбой разрулить ее большую проблему с квартиросъемщиками. Оказалось, что она сдавала квартиру «порядочным» людям, семье из «папа, мама и ребенок», коих доходы проверило агентство, а теперь она узнала, что эта семья подала на Housing Benefit и моя приятельница вот прямо очень, очень нервничала, что в какой-то момент она не получит своей квартплаты. Я ее послушала, и моя реакция была, как в старом анекдоте: «Вопрос я поняла, а в чем проблема»?

– Ну, как же, – воскликнула приятельница, – если они подают на пособие, это означает, что у них нет денег на квартплату. Они меня обманули!

Ну, во-первых, мою приятельницу обманули в первую очередь агенты, которые так «тщательно» проверили доходы потенциальных квартиросъемщиков. Когда я снимала свою первую квартиру после одиссеи по съемным комнатам, я тоже нарисовала на коленке нужный доход, который и представила агенту, как реальный. Кстати, на этом построен мой бизнес – англичане совсем не умеют собирать и проверять информацию. Я написала и напишу кучу разных учебников и пособий на совершенно разные темы, но одной вещи я не расскажу никогда, как собирать информацию о людях и бизнесах в Великобритании. Это – секрет моей фирмы и он умрет вместе со мной.

Итак, возвратимся к нашим баранам, точнее к приятельнице. Я попыталась ей объяснить, что с таким отношением к тенантам, у нее рано или поздно возникнут проблемы. Здесь даже не вопрос само-возникающего пророчества, это вопрос человеческих взаимоотношений. Нельзя деньги ставить выше, чем людей. На следующей странице вы прочитаете мой совет (с подробной инструкцией) о том, что действовать со злостными неплательщиками надо жестко, но это абсолютно не конфликтует с моим утверждением, что краеугольным камнем бизнеса являются правильные человеческие взаимоотношения. Если вы сдаете квартиру или дом, то ваши квартиросъемщики платят ваши счета, поэтому за ними надо приглядывать и им помогать. Люди ценят человеческое отношение, такая вот тавтология. Но если вы начинаете к ним относиться по-скотски, то они рано или поздно ответят вам тем же. Вы, наверное, помните мою собственную историю, которую я рассказала про агента, который повел со мной, так скажем, не по-джентельменски, эту историю я рассказала в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» в главе 12. Так что я поняла, что у моей приятельницы явно были проблемы с принятием жильцов, так что мой первый совет для нее был просто успокоиться. Ничего плохого не произошло, и это главное. Затем я ей посоветовала, что если она так боится этого пособия по съемке жилья, то этот вопрос надо взять под контроль. То есть сделать то, чем я сама всегда занимаюсь с большим удовольствием – помочь квартирантам заполнить многочисленные бумажки. А третий совет был еще проще – в Англии пособие может переводиться непосредственно на счет лендлорда, я обычно этого не делаю, но приятельнице я посоветовала задуматься над тем, чтобы указать для муниципалитета номер ее собственного счета. Сумма пособия – это как максимум 70% квартплаты, остаток квартиросъемщики должны платить из собственного кармана, но если у них вдруг возникнут реальные проблемы с платежами, то хоть какие-то деньги лучше, чем их полное отсутствие.

Бывает так, что у ваших квартиросъемщиков реальные проблемы с деньгами, и даже пособия не решают их материальных затруднений. Я не говорю о таких экстремальных ситуациях, когда люди начинают бухать или колоться, у меня был, например, такой случай, что у человека мама, проживающая за границей, сломала шейку бедра, и ему срочно, в течение нескольких дней, пришлось переехать на несколько месяцев в Таллинн, чтобы ухаживать за родительницей. В таких случаях я призываю вас поступать по-человечески и удерживаться от соблазна удержать депозит или заграбастать лишние деньги за квартплату. Все мы люди, все мы человеки.

Есть еще вариант на тему решения проблем с квартплатой, креативненький. Этот вариант – просчитать варианты изменения условий вашего контракта. Я не говорю о том, чтобы сдавать недвижимость со скидкой. Иногда можно даже увеличить размер квартплаты, если правильно реструктурировать контракт. Например, я сдаю однокомнатную квартиру. Думала, что сдавала одному дяденьке, оказалось, что двум. Нет, не то, что вы подумали, просто дядя и племянник, который вдруг нарисовался из солнечной Риги. Племянник приехал погостить и проведать дядю на несколько недель и, как всегда получается, попал под зов туманного Альбиона. Парень нашел какую-то подработку официантом и даже замутил с местной девушкой. Уезжать обратно в Латвию ему не хотелось, и он с удовольствием расселся на шее дяденьки. В какой-то момент дяденьку это очень финансово поднапрягло, а так как у меня с квартиросъемщиками хорошие взаимоотношения, я ему посоветовала переписать договор аренды. Вписав туда его племянника (я даже увеличила аренду на 20 фунтов в месяц), получился такой расклад, что племянник мог подать на Housing Benefit, так как у него были минимальные доходы, что с лихвой оплачивало половину расходов на проживание. Дядя, в первый раз за пол года, вздохнул с облегчением. Финансовая удавка исчезла с его шеи. Всем хорошо, особенно мне, так как у меня получилось лишние 240 фунтов в год аренды только за то, что я переписала контракт таким образом, что проблемы моих тенантов решились сами собой.

3. Выведу этот пункт отдельно – под любым предлогом пытайтесь осмотреть вашу квартиру хоть раз в пол года. У меня есть несколько страшилок (из клиентской практики), которые случились из-за того, что лендлорд или игнорировал сигналы соседей, или просто «забил» на то, чтобы проверять условия жизни собственных жильцов. В обоих случаях ему пришлось понести полную ответственность за действия жильцов, так как, кто бы не проживал в вашей собственности, последствия их действий разгребаете вы.

Реальная история 1. Трагическая. Лендлордами могут быть не только физические, но и юридические лица. Был у меня клиент – жилищная ассоциация, которая селила в своих домах малоимущих людей по договорам долгосрочной аренды. В какой-то момент в ассоциацию стали поступать сигналы о странном запахе из одной из квартир. Так как контингент был специфическо-малоимущий, запах был оперативно идентифицирован как марихуана. Один из особо ярых противников наркотиков стуканул в полицию, в квартирку нагрянул рейд, который с помпой закрыл маленькую плантацию неких симпотных растений. Тенанта этой квартиры осудили условно на конкретный срок, а ассоциация погрозила пальчиком, что если сигнал о незаконной сельскохозяйственной деятельности поступит снова, то предприниматель будет выселен из квартиры вмести с флорой. Если вы дочитаете эту главу до конца, вы узнаете, что процесс выселения – еще больший геморрой, чем покупка или постройка недвижимости. Короче, условный срок не тюрьма и дяденька продолжал заниматься привычным делом. Соседи слали в ассоциацию очередные доносы об ароматах Голландии, кои ассоциация просто игнорировала, у них были другие дела, поважнее. И потом грянул гром. В прямом смысле. Как известно, плантации марихуаны требуют влажности и высокой температуры. Наш Кулибин достигал нужных климатических условий с помощью рукотворного газового обогревателя. До первой искры, естественно. В результате появилась печальная картинка – искра рванула и половина блока отправилась в небеса, а доморощенный Вавилов в коме и с ожогами третьей степени был отвезен в больницу. Десять семей из блока, под дождем, закутанные заботливыми пожарными в одеяльца и взирающие за пожаром собственных квартир поняли, что их жизнь резко переменилась. Потом был дикий ор, так как ассоциация отказалась им предоставить жилье в Лондоне и переселила их на берег Ледовитого океана. Ибо отстроить взорванный блок заняло несколько лет – переговоры со страховщиками, выбор строителей, строительство и т. д. Ассоциации повезло, что ни у кого из малоимущих не было денег на адвоката, если бы на ассоциацию подали в суд за невыселение опасного тенанта, то это дело бы выигралось на «ура». Но как вы знаете из моих публикаций, в Англии у кого лучшие юристы, тот и прав.

Ужас, правда? Готовы услышать нечто похуже?

История 2. Лирическая. Подруга сдала квартиру в Хакни профессиональному доктору, который работал в местном госпитале, вроде в Хомертоне, если не ошибаюсь. Доктор исправно платил аренду, щеголял в костюмчиках ручного шитья, ослепительно улыбался белоснежными зубами. Прекрасный тенант, молодой профессионал. Доктор, элита нации. Элита приехала из какой-то африканской страны, названия уточнять не буду, ибо меня не просветили. Манеры представителя элиты были безукоризненны, подруга даже получала открыточки на рождество и другие английские праздники. Прошло пол года. В один прекрасный момент тенант позвонил и попросил подругу разобраться с туалетом, мол, не работает.

– Как не работает? – удивилась подруга, она только шесть месяцев назад поставила новенький Виллерой энд Бош в ванную комнату. Такие вещи за пол года не ломаются. Элита упорно не могла объяснить, какая же именно проблема произошла с унитазом. Прежде, чем вызывать сантехника, надо было идентифицировать поломку, и подруга договорилась на визит в квартиру. На пороге ее встретила белоснежная улыбка квартиросъемщика и дикий запах фекалий. Войдя в салон, подруга чуть не упала в обморок. Посреди комнаты стоял унитаз, бережно перенесенный сюда из ванной комнаты, до верху наполненный экскрементами доктора, который блистая безукоризненными манерами объяснил задачу – какашки надо выкачать, ибо горшок нужен для новых пополнений. Выселение африканца было еще той развлекаловкой – такое нарушение в контракте, естественно, не было прописано, поэтому пришлось задействовать определенные навыки общения с экзотическим менталитетом.

4. Если переговоры не увенчались успехом, тогда надо стиснуть зубы и начать действовать. Орать на тенанта или пинать дверь – себе дороже. Вас могут арестовать за харрасмент. Первый этап – это вручить квартиросъемщику notice to quit. То есть предупреждение о претензиях вместе с просьбой освободить помещение в определенный срок.

5. Как вы понимаете, если даже если квартиросъемщик прочитает эту бумажку, то в лучшем случае он ее выкинет в помойное ведро. Поэтому, по истечение срока указанного в notice to quit вам незамедлительно надо подавать в суд на получение possession order. Вот здесь и начинается самое веселое. Составление прошения в суд – может быть очень интересным упражнением. Опять же, не смею давать конкретных советов. Просто намекну, что были у меня клиенты, которые ошиблись запятой в «казнить нельзя помиловать» и потом разборки с квартирантами перемещались на уровень высшего суда. Совет такой, если можете, проконсультируйтесь со специалистом.

6. Ну, хорошо, у вас в руках possession order, то есть вы можете выкинуть квартиранта из вашей собственной квартиры? Как бы не так. Вы можете попросить его добровольно покинуть вашу квартиру, но обычно и такой посыл (не) вежливо игнорируется. Тогда вам остается только одно – потратить еще немного нервов, денег и времени на получение warrant of possession, то есть ордера суда на выселение. Но здесь есть одна тонкость. Теоретически вы можете сами это сделать и прийти в квартиру, чтобы выбросить вещи и бренное тело тенанта на улицу, но это чревато – в Англии вас могут арестовать за нанесение побоев частному лицу. Поэтому вам надо нанимать приставов. Это стоит от нескольких сот до нескольких тысяч фунтов. Но зато они все сделают аккуратно и профессионально. Даже warrant of possession cделают, как часть своей работы по выселению злостного неплательщика.

Сам процесс избавления от злостных элементов

Это самая неприятная часть процесса, поэтому многие лендлорды с избытком денежных знаков нанимают специалистов и сами не присутствуют при экзекуции. Я думаю, после парковщиков, приставы – самые ненавидимые люди в этой стране. И поделом.

Выселение квартиранта происходит следующим образом. Рано утром раздается стук в дверь. Если квартиросъемщик эту дверь не открывает, то ее аккуратно взламывают (счет за врезание нового замка торжественно вручается лендлорду после окончания экзекуции, это еще одна, внушительная, статья расходов). Потом два молодца в бронежилетах входят в квартиру, а еще один или два стоят снаружи. Один из молодцов вручает квартиранту приказ суда о выселении, копия которого уже была доставлена квартиросъемщику несколько недель перед этим. Начинаются крики или вопли, иногда попытки мордобоя. Если квартиросъемщик буйствует, то двое оставшихся молодцов держат квартиросъемщика в то время, когда их коллеги пакуют вещи. Хрусталь и бриллианты кидаются в общую кучу с носками и трусами, приставы не слишком обращают внимания на правильное обращение с вещами. Потом вещи и их владелец аккуратно выносятся за дверь, в которой слесарь моментально меняет замки. Новый ключ с многокилометровым счетом вручается приставу или владельцу, если у того хватает нервов приехать на окончание цирка. Все действо занимает от 3 до 6 часов. В это время квартиросъемщик грозит судом, дядей в мафии и вселенскими несчастьями, но в моей практике, как только он оказывается за бортом, через несколько минут появляется машина, вещи забираются с тротуара и квартиросъемщик бесследно исчезает навсегда.

Реальная история. Однажды обратился ко мне один инвестор с неразрешимой проблемой – один из его тенантов не хотел съезжать, ну просто в никакую. После платежа за первый месяц, он просто перестал платить за квартиру под очень простым предлогом – дескать, у него клиническая депрессия, на работу он не ходит по состоянию здоровья и выселить его лендлорд не может по медицинским причинам. Тенант был белым британцем, и в Shelter (благотворительную организацию по оказанию помощи людям с проблемами проживания) ходил как на работу, то есть на каждый аргумент лендлорда он отвечал соответствующей бумажкой с цитатами из нужных законов. Ситуация еще усугублялась тем, что, после просмотра бумаг, я поняла что tenancy не была оформлена правильно и что потенциально моего клиента ждет долгий и дорогой процесс, чтобы просто доказать его права на квартиру. Мне удалось найти довольно-таки изящное решение проблемы, где я обернула слабость документации лендлорда в его самый сильный аргумент в данной ситуации (к сожалению, не могу рассказать, что я точно сделала, так как данное решение находится в «серой» полосе законодательства). Могу сказать только одно, используя чрезмерно креативную интерпретацию законов, в течение месяца я добыла бумажку из суда, которая была абсолютно законным ордером на выселение, и начался второй акт Марлезонского балета – физическое выселение квартиранта. Мой клиент был на столько морально истощен годовым общением с этим дяденькой, что буквально умолял меня лично проконтролировать процесс. Ну что же, я кликнула приставов, четко проинструктировала эту зондер команду и даже лично приехала на место экзекуции. Второй акт балета длился 5 часов – квартирант падал в обморок, звонил в Shelter, полицию и королеве. В этой время мои ребятки спокойно собрали ее вещи и, когда плач Ярославны закончился, вывели его под белы рученьки на улицу. Больше этого квартиранта мой клиент не видел.

При выселении злокачественных тенантов самое главное – знание законов, креативное мышление и определенная степень жесткости. Если у вас отсутствует хотя бы одно из этих составляющих – обратитесь к специалисту. И запомните одно правило – квартиросъемщик ваш клиент и только. Вы можете с ним разговаривать на «Ты», улыбаться его детям или коннектиться в соцсетях. Но вам он должен квартплату полностью и в срок. Естественно, не надо перегибать палку (как помнят мои читатели по моей первой книге – моей основной мотивацией для покупки недвижимости стали отстойные лендлорды), если в ВАШЕЙ квартире сломался кран или духовка, их надо сразу поменять, но это ВАШ бизнес, ВАШИ деньги и ВАШИ риски, и вы ничего не должны вашему квартиранту, кроме соблюдения условий контракта с вашей стороны. Если у вас не хватает духу или знаний на «драку» с плохим квартирантом – наймите профессионалов, но одновременно помните, что хороший квартирант – залог успеха вашего маленького бизнеса.