Текст книги "Снять жилье – поиск, переговоры, формальности"

Снять жилье – поиск, переговоры, формальности
Англия для чайников
Яна Уайт

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4483-9167-5

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступление

Пока я не купила свою первую квартиру, я прошла в Лондоне всевозможные круги ада на счет поиска жилья. Был даже реальный период бомжевания в течение 6 месяцев в заброшенном доме без отопления на Лейтоне. Правда это была немного цивилизованная бездомность – лендлорд не брал с меня плату за 6 месяцев зимы, пока его дом был в разных этапах стройки, но за это мне пришлось реально попрыгать, чтобы согреться. В конце концов, мне это надоело, и я предложила лендлорду сделку – я решаю его проблемы, а он решает мои. Так началась моя карьера траблшутера. Это было 12 лет тому назад.

Его проблемы я решила за две недели – работнички шесть месяцев курящие сигареты и потягивающие пиво моментально сделали ремонт, дом был подключен к отоплению и электричеству, тенанты в комнаты были найдены и мы все зажили как настоящие лондонцы – каждый в своей клетушке с лендлордом, исправно получающим квартплату, которую я собирала с квартирантов, держа их в ежовых рукавицах. С этим лендлордом меня связывали птичьи права – никаких tenancy agreement, даже счетчики были на жетоны, а не на билы. Долго так я не просуществовала, так как семейные обстоятельства принудили меня выпорхнуть из далеко не золотой клетки в дебри частной аренды – пришлось снимать квартиру.

Процесс снятия первой квартиры был чрезвычайно познавательным и этим опытом стоит поделиться. Хотя есть еще и другая мотивация, года два тому назад я проводила тренинг по вопросам покупки жилья в Лондоне и одна девчушка попросила меня написать внятную работу на тему именно аренды недвижимости. Я пообещала. Теперь исполняю обещание. Лучше поздно, чем никогда.

Как определиться с жильем

Во-первых, вам надо понять, что же вы хотите. В моей книжке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» я посвятила целую главу, как выбирать место для проживания, в принципе, здесь можно повторить основные положения.

Близость к месту работы. Необязательно снимать недвижимость прямо у порога вашего офиса. Если так выйдет, это, конечно, бонус, но если вы работаете на Fenchurch Street, а живете в Basildon, то тратите на дорогу только 33 минуты. А Базилдон – это теоретически даже не Лондон. Считается, что, если вы тратите на дорогу до работы меньше 1 часа в день, для Лондона это нормально. Но одновременно вы должны прикинуть, стоит ли цена проездного разницы в стоимости аренды.

Школы. Изначально в Лондоне я жила в 3—4-х зонах, но с появлением ребенка и в связи с тем, что, работая на муниципалитет, я постоянно трудилась в местных школах, очень быстро я поняла, что школы в тех районах не вариант. Если вы хотите, чтобы ваш ребенок ходил в хорошую школу, вам надо жить в непосредственной близости от выбранной школы. Это называется catchment area. Есть такие школы в Лондоне, где catchment area повышает стоимость аренды на 30—40%. И это все равно дешевле, чем платное образование.

GP и другая инфраструктура. Один раз я жила в прекрасном доме в замечательном месте, но, чтобы купить хлеб или показаться врачу, надо было ехать на машине 10 минут. Через пару месяцев прекрасный пейзаж меня стал бесить несусветно, так как реально просто хотелось мелких удобств, таких как поутру выйти на угол и купить свежего молока.

Дополнительно к этому, напишите на бумажке, какие у вас основные требования к недвижимости, которую вы хотите снимать – размер, этаж, количество спальных комнат, станция или ветка метро, даже наличие спортзала по соседству или уровень преступности, что влияет на многие факторы, например на стоимость страховки на машину. Определите бюджет – помните включить туда не только стоимость аренды квартиры, но и council tax и билы, которые могут кусаться, особенно в новостройках (иногда реально заплатить низший council tax за 3 спальный дом с парковкой в четвертой зоне, чем за двушку-новостройку в шестой). Включите несколько сот фунтов в бюджет как издержки только на поиск квартиры, на агентов и на переезды-разъезды. Не забудьте отложить на депозит (залог), который обычно равняется сумме месячной аренды.

Итак, как найти квартиру?

В зависимости от того, что вы ищете, существуют следующие способы:

1. Спросить знакомых – самый хороший, дешевый и безопасный вариант.

2. Прошерстить частные объявления на Movebubble, Gumtree и Spareroom. В русских газетах тоже куча объявлений.

3. Познакомиться заочно, а лучше лично, с агентами, которые работают в том районе, где вы хотите жить. Агенты, это самый дорогой способ найти место проживания.

4. Можно попробовать сделать профиль квартиросъемщика как на пример на Movebubble, и ждать когда вам позвонят. Это вариант для любителей пассивных ощущений.

Я прошла все варианты, кроме пассивного. С лендлордом, у которого я бомжевала, пока не сделала из развалюхи сносную среду обитания, я познакомилась через знакомых. Свою первую квартиру я сняла через агента, которого нашла через Gumtree, но так как он там был в частной ипостаси, меня минула чаша проверки reference и оплат за это удовольствие. Свой первый дом я снимала классически и через агента, то есть пришлось платить и за проверку личности и references. Давайте рассмотрим плюсы и минусы всех вариантов.

Найти жилье через знакомых. Плюс большой и жирный, если у вас есть знакомые, а у них есть жилье, которое к тому же вакантно. Минус же такой, что многие из нас приезжают в Англию без каких либо наработок по этой части. Когда я приехала в Англию, у меня не было ровно никаких знакомых. Знаете, что я сделала? Пошла в ближайшую церковь. Помолиться, конечно же, но и знакомиться. В тот же день и познакомилась с «нашим человеком», которая не только помогла мне с жильем, но и с работой. Дальше все покатилось с горочки. Англия – очень ориентированная на community страна с разными развлекаловками для местных жителей, особенно по воскресеньям. Вас там не только напоят бесплатным чаем, но и направят (а не пошлют) в нужном направлении. Особенно хороши в этом плане методистские и англиканские церкви.

Частные объявления. Частные объявления – это наверное, самый популярный вариант, когда вы ищете комнату, но и с поиском квартир или домов тоже можно попробовать. Таким образом, я, уже будучи лендлордом, нашла своего второго тенанта (первый был через знакомых). Я сама пошла на gumtree и вуаля – пара ищет двухспальную квартиру в Ромфорде. Я сама им позвонила. Пришла красивая интеллигентная девушка и оказалось, что она работает парикмахером в салоне, который находится в двух шагах от моей квартиры. С девушкой пришел пацан лет двенадцати и мужик, оказалось сожитель. Обычный лондонский микс – она из Латвии, он из Литвы. Детеныш с предыдущего брака. Девушка честно сказала, что заработки у нее через нал и что будет подавать на housing benefit. Ну и здорово, сказала я. Вселилась на следующий день. С тех пор пять лет – никаких проблем. Хотя есть лендлорды, которые очень болезненно реагируют на весть о том, что тенант будет подавать на пособия.

Реальная история. Так как моя слава бежит далеко впереди меня, на одном приеме ко мне прицепилась одна моя знакомая с просьбой разрулить ее «большую» проблему с квартиросъемщиками. Оказалось, что она сдавала квартиру «порядочным» людям, семье «папа, мама и ребенок», коих доходы проверило агентство, а теперь она узнала, что семья подала на housing benefit и моя приятельница вот прямо очень, очень нервничала, что в какой-то момент она не получит своей квартплаты. Я ее послушала, и моя реакция была, как в старом анекдоте: «Вопрос я поняла, а в чем проблема»? Ну, как же, – воскликнула приятельница, – если они подают на пособие, это означает, что у них нет денег на квартплату. Они меня обманули! Ну, во-первых, мою приятельницу обманули в первую очередь агенты, которые так «тщательно» проверили доходы потенциальных квартиросъемщиков. Когда я снимала свою первую квартиру после одиссеи по съемным комнатам, я тоже нарисовала на коленке нужный доход, который и представила агенту, как реальный. Кстати, на этом построен мой бизнес – англичане совсем не умеют собирать и проверять информацию. Я написала и напишу кучу разных учебников и пособий на совершенно разные темы, но одной вещи я не расскажу никогда, как собирать информацию о людях и бизнесах в Великобритании. Это – секрет моей фирмы и он умрет вместе со мной.

Итак, возвратимся к нашим баранам, точнее к приятельнице. Я попыталась ей объяснить, что с таким отношением к тенантам, у нее рано или поздно возникнут проблемы. Здесь даже не вопрос само-возникающего пророчества, это вопрос человеческих взаимоотношений. Нельзя деньги ставить выше, чем людей. Вы, наверное, помните мою собственную историю, которую я рассказала про агента, который повел со мной не по-джентельменски, так скажем, эту историю я рассказала в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» в главе 12. У моей приятельницы явно были проблемы с принятием жильцов, так что мой первый совет для нее был просто успокоиться. Ничего плохого не произошло, и это главное. Затем я ей посоветовала, что если она так боится этого пособия по съемке жилья, то этот вопрос надо взять под контроль. То есть я ей посоветовала сделать то, чем я сама всегда занимаюсь с большим удовольствием – помочь квартирантам заполнить многочисленные бумажки. А третий совет был еще проще – в Англии пособие может переводиться непосредственно на счет лендлорда, я обычно этого не делаю, но приятельнице я посоветовала задуматься над тем, чтобы указать для муниципалитета номер ее собственного счета. Сумма пособия – это как максимум 70% квартплаты, остаток квартиросъемщики должны платить из собственного кармана, но если у них вдруг возникнут реальные проблемы с платежами, то хоть какие-то деньги лучше, чем их полное отсутствие.

Еще есть лендлорды, которые болезненно реагируют вообще на то, что люди живут в съемной квартире, у меня был такой опыт, который я описала в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании». Я думаю, с позиции именно лендлорда (хотя также принимая свой давний опыт тенанта), что если у вас с лендлордом с самого начала непонятки, то лучше не вступать с таким человеком в отношения. Да, в Лондоне очень трудно снять адекватное жилье у адекватного человека, но поиметь геморрой за свои же собственные деньги, я врагу не пожелаю. Так что, если вы откликаетесь на частное объявление и чувствуете, что взаимоотношения с хозяевами жилья изначально не складываются, я считаю, стоит поискать другой вариант. Например, обратиться в агентство.

Агентства. Я лично агентства не люблю ни как лендлорд, ни как тенант. Во-первых, они – тупые, не в плане, что там работают глупые люди, а в плане, что им реально наплевать кто вы, что вы и зачем вы ищете недвижимость. Агентам, которые занимаются арендой жилья интересно просто срубить бабки. Деньги агенты зарабатывают следующими способами:

Во-первых, проверка тенантов. Если вы обратитесь в агентство, то у вас вытянут двести-триста фунтов за проверку вашего финансового положения и кредитоспособности. Финансовое положение проверяется просто – вы предоставляете свои пейслипы или (если вы self-employed) справку от бухгалтера. Если бухгалтера нет, то, скорее всего, вам придется его найти. Некоторые агентства хотят также увидеть ваши годовые налоговые отчеты за последние два-три года. Потом они проверяют вашу кредитную историю. Также вам придется предоставить выписку из банка за последние три-шесть месяцев. На основании этого они проводят аналитику вашего финансового состояния и оглашают вердикт – являетесь ли вы желанным квартиросъемщиком или нет. Если вы не прошли тест, то ваши деньги не возвращаются. Я лично считаю, что эта аналитика полная лажа. Из моего опыта как лендлорда я поняла, что так называемые young professionals – самые плохие тенанты, несмотря на то, что у них обычно и прекрасные заработки и кредитная история, а вот вас могут отсеять просто за акцент.

Реальная история. Подруга сдала квартиру в Хакни профессиональному доктору, который работал в местном госпитале, вроде Хомертоне, если не ошибаюсь. Доктор исправно платил аренду, щеголял в костюмчиках ручного шитья, ослепительно улыбался белоснежными зубами. Прекрасный тенант, молодой профессионал. Доктор, элита нации. Элита приехала из какой-то африканской страны, названия уточнять не буду, ибо меня не просветили. Манеры элиты были безукоризненны, подруга даже получала открыточки на рождество и другие английские праздники. Прошло пол года. В один прекрасный момент элита позвонила и попросила подругу разобраться с туалетом, мол не работает.

– Как не работает? – удивилась подуга, она только шесть месяцев поставила новенький Виллерой енд Бош в ванную комнату. – Такие вещи за пол года не ломаются.

Элита упорно не могла объяснить, какая же именно проблема произошла с унитазом. Прежде, чем вызывать сантехника, надо было идентифицировать поломку и подруга договорилась на визит в квартиру. На пороге ее встретила белоснежная улыбка квартиросъемщика и дикий запах фекалий. Войдя в салон, подруга чуть не упала в обморок. Посреди комнаты стоял унитаз, бережно перенесенный сюда из ванной комнаты, до верху наполненный экскрементами доктора, который с безукоризненными манерами объяснил задачу – какашки надо выкачать, ибо горшок нужен для новых пополнений. Выселение африканца было еще той развлекаловкой – такое нарушение контракте, естественно, не было прописано, поэтому пришлось задействовать определенные навыки общения с экзотическим менталитетом.

Еще у другого моего друга была история о том, как в его квартиру в районе Канари Уорф вселились два молодых бухгалтера, которые работали в фирме неподалеку. За два года мальчики раздолбали квартиру так, что пришлось делать капитальный ремонт и деньги с депозита стали каплей в море расходов.

Итак, возвратимся к агентам. Второй раз они зарабатывают, когда сдают квартиру вам, тенантам. Деньги берутся всегда с лендлорда. Если вас попросили дать денег, это мошенничество.

Третий раз агенты зарабатывают, если лендлорд не может сам управлять свой недвижимостью и сваливает это на агента. По моему скромному мнению для тенанта это самый главный минус, так как, если у вас сломается стиральная машинка, то, чтобы ее починить, вам придется продраться через какого-то мальчика-агента, которому очень нравится брать 10% с вашей аренды, но очень не хочется чинить вашу стиральную машинку. Хотя бывает по-разному, иногда, если ваш лендлорд управляет недвижимостью без посредников, с ним бывает труднее договориться, чем с агентом. Теоретически у агента должны быть все адреса, пароли и явки к инженерам, электрикам и водопроводчикам, в то время как у частного лендлорда таких контактов может и не быть, так что время на ремонт может в такой ситуации существенно увеличиться. В любом раскладе у вас должен быть tenancy agreement, в котором прописано, что вам должны все починить в течение разумного срока. Лично у меня разумный срок – одна неделя, максимум две, за это время я обычно нахожу исполнителя и чиню сломавшийся агрегат. Тенант не виноват в том, что сломался, например, бойлер. Это моя недвижимость и если что-то ломается, моя обязанность привести это в рабочее состояние. Если вы сняли квартиру через агента, то у вас есть, теоретически, дополнительный рычажок нажима, пойдите на сайт агента и посмотрите, какая организация их регулирует (обычно это The Property Ombudsman, NAEA, ARLA) и напишите жалобу на агента. Это очень классно их подстегивает. А вот если вы снимаете напрямую от лендлорда, то естественно, такой возможности у вас нет, только съехать или подать в суд.

В 2009 году я купила свою первую квартиру отчасти из-за того, что мой лендлор-пакистанец отказывался отремонтировать кран на кухне. Он явно ждал, что у меня лопнет терпение и я потрачу собственные деньги, чтобы решить проблему. Он был абсолютно прав – терпение мое лопнуло, и я потратила собственные деньги, чтобы купить квартиру. Как мне удалось это сделать? Подробности в нетленке «To buy ot not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании».

Виртуальные сети. О профилях квартиросъемщика в виртуальных сетях писать даже не хочется. Это – решение для тех, что думает, что под лежащий камень вода течет, у меня, я надеюсь, аудитория другая, так что о глупостях я писать не буду. Может быть, где-нибудь в Миддлсборо, где тенантов значительно меньше, чем жилья, такие сайты и работают, но в Лондоне, где нехватка жилья по отношению к потенциальным квартиросъемщикам значительная (по статистике около 14 тысяч людей в столице не имеют адекватных жилищных условий), такие сайты – блажь.

Обязанности жильца

Итак, вы нашли квартиру и вселились. Теперь вы должны знать, какие у вас права и обязанности, чтобы вы могли спокойно наслаждаться вашим пребыванием, за ваши же деньги, в чужой недвижимости.

1. Вы должны платить арендную плату. Если у вас не хватает денег, то самое плохое, что вы можете сделать, это не платить арендную плату или не заплатить часть. Вас просто выселят, рано или поздно. Специальный совет тем, которые считают, что если лендорд их выселит, то они пойдут в муниципалитет и смогут без проблем получить муниципальную квартиру. Если вы не заплатили аренду, то вы автоматически получаете статус «intentionally homeless», то есть человека, который стал бездомным по собственной вине. Если вы думаете, что муниципалитеты раздают квартиры, потому что им это нравится, вы очень ошибаетесь. Муниципалитеты раздают квартиры, потому что обязаны это делать по закону. А закон говорит, что муниципалитет обязан найти вам жилье только в том случае, если вы бездомный по стечению обстоятельств. Если вы стали бездомным по собственной вине, муниципалитет вам спокойно покажет жирную фигу.

Что же делать, если не хватает на арендную плату? Прочитать мою брошюру «Финансовое планирование расходов и инвестиций», сходить в ближайший муниципальный центр, чтобы получить совет, на какие пособия вы можете подать, если вам позволяют обстоятельства, и/или поговорить с лендлордом.

Бывает так, что у вас реальные проблемы с деньгами, и даже пособия не решают ваших материальных затруднений. Я не говорю о таких экстремальных ситуациях, когда люди начинают бухать или колоться, у меня был, например, такой случай, что у человека мама, проживающая за границей, сломала шейку бедра, и ему срочно, в течение нескольких дней, пришлось переехать на несколько месяцев в Таллинн, чтобы ухаживать за родительницей. В таких случаях я призываю лендлордов поступать по-человечески и удерживаться от соблазна удержать депозит или заграбастать лишние деньги за квартплату. Все мы люди, все мы человеки.

Есть разные варианты решения проблем, если у тенантов не хватает денег на квартплату. Например, я сдаю однокомнатную квартиру. Думала, что сдавала одному дяденьке, оказалось, что двум. Нет, не то, что вы подумали, просто дядя и племянник, который вдруг нарисовался из солнечной Риги. Племянник приехал погостить и проведать дядю на несколько недель и, как всегда получается, попал под зов туманного Альбиона. Парень нашел какую-то подработку официантом и даже замутил с како-то местной девушкой. Уезжать обратно в Латвию ему не хотелось, и он с удовольствием расселся на шеи дяденьки. В какой-то момент дяденьку это очень финансово поднапрягло, а так как у меня с квартиросъемщиками хорошие взаимоотношения, я ему посоветовала переписать договор аренды. Вписав туда его племянника (я даже увеличила аренду на 20 фунтов), получился такой расклад, что племянник мог подать на housing benefit, так как у него были минимальные доходы, что с лихвой оплачивало половину расходов на проживание. Дядя, в первый раз за пол года, вздохнул с облегчением. Финансовая удавка исчезла с его шеи. Всем хорошо, особенно мне, так как у меня получилось лишние 240 фунтов год аренды только за то, что я переписала контракт таким образом, что проблемы моих тенантов решились сами собой. Есть, например, такой вариант, как сдавать часть квартиры или дома на короткий срок типа через airbnb. Да, это головная боль, да, теоретически вы должны об этом сообщить лендлорду и получить его согласие, но поверьте мне, это лучше, чем провалиться в долговую яму. Знаете, что происходит, когда вы не платите аренду?

Выселение квартиранта происходит следующим образом. Рано утром раздается стук в дверь. Если квартиросъемщик эту дверь не открывает, то ее аккуратно взламывают (счет за врезание нового замка торжественно вручается лендлорду после окончания экзекуции, это еще одна, внушительная, статья расходов). Потом два молодца в бронежилетах входят в квартиру, а еще один или два стоят снаружи. Один из молодцов вручает квартиранту приказ суда о выселении, копия которого уже была доставлена квартиросъемщику несколько недель назад. Начинаются крики или вопли, иногда попытки мордобоя. Если квартиросъемщик буйствует, то двое оставшихся молодцов держит квартиросъемщика в то время, когда коллеги пакуют вещи. Хрусталь и бриллианты кидаются в общею кучу с носками и трусами, приставы не слишком обращают внимание за правильное обращение с вещами. Потом вещи и их владелец аккуратно выставляется за дверь, в которой слесарь моментально меняет замки. Новый ключ со счетом вручается приставу или владельцу, если у того хватает нервов приехать на окончание цирка. Все действо занимает от 3 до 6 часов. В это время квартиросъемщик грозит судом, дядей в мафии и вселенскими несчастьями, но в моей практике, как только оказывается за бортом, через несколько минут появляется машина, вещи забираются с тротуара и квартиросъемщик бесследно исчезает навсегда.

Реальная история. Обратился ко мне один инвестор с неразрешимой проблемой – один из его тенантов не хотел съезжать, ну просто в никакую. После платежа за первый месяц, он просто перестал платить за квартиру под очень простым предлогом – дескать, у него клиническая депрессия, на работу он не ходит по состоянию здоровья и выселить его лендлорд не может по медицинским причинам. Дяденька был белам британцем, и в Shelter (благотворительную организацию по оказанию помощи людям с проблемами проживания) ходил как на работу, то есть на каждый аргумент лендлорда отвечал соответствующей бумажкой с нужными законами. Ситуация еще усугублялась тем, что, после просмотра бумаг, я поняла что tenancy не была оформлена правильно и что потенциально моего клиента ждет долгий и дорогой процесс, чтобы просто доказать его права на квартиру. Мне удалось найти довольно-таки изящное решение проблемы, где я обернула слабость документации лендлорда в его самый сильный аргумент в данной ситуации (к сожалению, не могу рассказать, что я точно сделала, так как данное решение находится в «серой» полосе законодательства). Могу сказать только одно, используя чрезмерно креативную интерпретацию законов, в течение месяца я добыла бумажку из суда, которая была абсолютно законным ордером на выселение, и начался второй акт Марлезонского балета – физическое выселение квартиранта. Мой клиент был на столько морально истощен годовым общением с дядей, что буквально умолял меня лично проконтролировать процесс. Ну что же, я кликнула приставов, четко проинструктировала эту зондер команду и даже лично приехала на место экзекуции. Второй акт балета длился 5 часов – дядя падал в обморок, звонил в Shelter, полицию и королеве. В этой время мои ребятки спокойно собрали его вещи и, когда плач Ярославны закончился, вывели под белы рученьки на улицу. Больше мой клиент его не видел.

Остальные обязанности можно просто перечислить без лишних пояснений:

2. Вы должны платить по счетам (вода, газ, электричество).

3. Вы не можете причинять ущерб недвижимости, ломать недвижимость или мебель и так далее.

4. Использовать недвижимость для незаконной деятельности.

5. Мешать соседям.

6. Сдавать часть недвижимости в аренду другим людям без согласия лендлорда.

7. Менять замки без согласия лендлорда и делать ремонт.

8. Сообщать лендлорду о необходимых ремонтах незамедлительно.

Когда срок вашей аренды закончился, вы должны:

1. Возвратить ключи.

2. Выехать точно в срок окончания срока аренды.

3. Убрать все собственные вещи из жилья за свой счет.