Текст книги "Взять и (не) платить ипотеку"

А.И. Соколов
Взять и (не) платить ипотеку

1. Основные понятия ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование (в просторечии «ипотека») – долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земельных участков, производственных и жилых зданий, помещений, квартир.

Самый распространённый вариант использования ипотеки в России – это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. При ипотеке недвижимости орган, регистрирующий сделки (Росреестр), делает соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом.

А вот определение ипотеки из Большой Советской энциклопедии:

Доля правды в этом определении тоже есть ☺.

В последние годы в России предложение ипотечного кредитования сопровождает все процессы, связанные с недвижимостью. В ипотеку продаётся более половины новых квартир от застройщиков и большая часть квартир, продаваемых на вторичном рынке.

По состоянию на 1 января 2019 населению выдано кредитов на сумму более 14,4 трлн. руб. Это огромная задолженность. В том числе задолженность по ипотечным кредитам составляет более 6,4 трлн. руб. Это очень и очень много.

Такая закредитованность населения является системным риском как для банковской системы, так и для экономики в целом.

Общий информационный фон в СМИ и реклама банковских продуктов создают иллюзию дешевизны ипотечных займов: когда-то ипотека стоила 18 % годовых, а сейчас ее можно взять и за 10 %. Только реклама забывает сказать, что даже при такой "низкой" ставке вы за длительный срок действия ипотечного кредита покупаете минимум две квартиры: одну себе и одну банку (в виде процентов по кредиту).

Основные термины, используемые в кредитовании:

Кредит – передача во временное пользование оговорённого количества денег на условия платности и возвратности.

Заём (займ – неправильно) – передача на условиях возвратности денег или других ценностей во временное пользование. Обычно считается, что заём в отличие от кредита является беспроцентным.

Заёмщик – сторона по кредитным отношениям, получающая кредит и принимающая на себя обязательство возвратить в установленный срок тело кредита и уплатить процент за время пользования кредитными средствами.

Кредитор – сторона в кредитных отношениях, предоставляющая средства (кредитные ресурсы) на условиях возвратности, срочности и платности. Предоставление кредитных ресурсов в денежной форме называется ссудой, которая погашается денежным платежом.

Кредитный договор – договор между кредитором и заёмщиком, в соответствии с которым банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Основной договор в кредитной сделке. Все остальные договоры заключаются во исполнение или в поддержку кредитного договора.

Поручитель – сторона договора поручительства, которая заключением этого договора берёт на себя обязательство отвечать перед кредитором должника за исполнение последним его основного обязательства полностью или частично.

Залог – имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или иных обязательств.

Срок кредитования – Срок полного погашения заёмщиком своих обязательств по кредитному договору.

Процентная ставка (процент по кредиту) – сумма, указанная в процентном выражении к сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в расчёте на определённый период. Иными словами – это стоимость пользования деньгами. Обычно выражается в виде количества процентов в год (процентов годовых).

Досрочное погашение кредита – это процесс преждевременного прекращения действия кредитного договора с кредитной организацией путем оплаты всей суммы долга.

Просроченная задолженность – это обязательства, не погашенные в срок, зафиксированный договором или установленный действующим законодательством.

2. Типовые виды графиков платежей

В ипотечном кредитовании, как и в других видах кредитования, обычно принято обслуживать задолженность 1 раз в месяц. При этом уплачиваются проценты за месяц и погашается часть основного долга по кредиту.

В основном используются 4 вида графиков платежей: 1. Убывающий (дифференцированный). Сумма основного долга погашается равномерно каждый месяц, а сумма процентов уменьшается за счёт уменьшения остатка основного долга. За счёт этого в начале платежи больше, в конце – меньше.

2. Равномерный (аннуитетный). Суммы всех выплат одинаковые в течение срока кредитования.

3. Возрастающий. Суммы выплат в начале меньше, в конце – больше. Используется редко.

4. Индивидуальный. Суммы могут отличаться от месяца к месяцу как в большую, так и в меньшую сторону. Используется редко.

Последние два вида графиков на практике применяются крайне редко. Нужно привести очень весомые аргументы в переговорах с банком, чтобы банк согласовал такой график.

Самый простой для понимания график платежей – равномерный. Но он не самый выгодный.

Самый выгодный для заёмщика график – убывающий. В этом случае минимальна сумма выплаты процентов. Причём чем круче изменение суммы выплаты из месяца в месяц, тем выгоднее.

Если вы только планируете брать ипотечный кредит, то не поленитесь, найдите в интернете кредитный калькулятор (их много), на котором сразу можно посчитать будущие платежи. И сразу оцените свои возможности по платежам.

Любой банк ориентируется на строгие предписания, которые гласят: расходы по кредитным обязательствам клиента не должны превышать 40–50 % от размера его ежемесячного заработка при условии, что оставшейся суммы должно хватать на жизнь, в т. ч. на содержание детей и т. д. с учётом прожиточного минимума. Да и вы сами должны реально оценить сможете ли вы много лет существовать, если ваши доходы сразу уменьшатся на величину платежей по кредиту.

Причём, оценка платёжеспособности производится с учётом всех имеющихся у заёмщика кредитов. И может оказаться, что телефон, купленный вчера в кредит, закроет вам дорогу к приобретению квартиры.

Так что заранее оценивайте свои шансы на получение кредита. Отказ по причине недостаточной платежеспособности банками даётся довольно часто. И такие отказы фиксируются в бюро кредитных историй, что ухудшает эту историю. Как искать кредит будет написано в следующих главах.

Сравним два варианта ипотеки с двумя видами графиков по кредиту на одних и тех же начальных условиях, на круглую сумму в 1 млн. руб., один на 10 лет, второй – на 20 лет.

Количество строк в графиках сокращено до 1 года в начале и 1 года в конце для экономии места в книге.

1. Кредит на 10 лет.

Сумма кредита, руб. 1 000 000,00

Ставка, % годовых 12,0

Срок кредита, месяцы 120 (10 лет)

Как видно, график с убывающими платежами оказался на 115 тыс. руб. дешевле, а это платежи за 8 месяцев или 11,5 % от начальной суммы кредита.

Разница будет ещё более заметна при увеличении процентной ставки и при увеличении срока кредитования.

2. Кредит на 20 лет.

Сумма кредита, руб. 1 000 000,00

Ставка, % годовых 12,0

Срок кредита, месяцы 240 (20 лет)

Заметьте, что при сроке кредитования 20 лет разница между равномерным и убывающим будет равна платежам за 3 года и 3 месяца (убывающий график дешевле). Согласитесь, что это уже очень большая разница. Можно убрать 3 с лишним года кабалы только за счёт выбора более рационального графика платежей.

При убывающем платеже считается, что надо "продержаться" первые 4–5 лет. Потом становится легче, т. к. и платежи поменьше будут, да и зарплату скорее всего повысят, хотя бы на величину инфляции.

А ещё заметно, что при кредите на 10 лет платежи, конечно, больше, чем платежи на срок в

20 лет, но вовсе не в 2 раза, как можно себе изначально представить. Если есть возможность платить чуть больше, надо брать кредит на меньший срок. Разница по выплате процентов будет весьма существенная.

И ещё заметьте, что при сроке кредитования в 20 лет общая сумма процентов при любом виде графика платежей превосходит начальную сумму кредиту. Т. е. одну квартиру вы покупаете для себя, а вторую – для банка.

А ведь когда-то для людей делали:

3. Валютные ипотечные кредиты

Кредиты в иностранной валюте исторически предлагаются почти всеми банками.

Ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублёвым кредитам, иногда в 2–3 раза ниже.

Этим рекламным моментом и пользуются кредитные консультанты, предлагающие кредиты в валюте.

Здесь рекомендация очень простая – если у вас есть доходы в валюте (или доходы номинированы в валюте), то валютный кредит брать можно. Но далеко не все у нас футболисты☺. Да и гарантий, что валютные доходы будут у вас много лет, тоже нет. Даже футболисты по 20 лет не играют.

Тем, у кого нет валютных доходов, брать валютные кредиты категорически не рекомендуется. Особенно это важно в долгосрочном кредитовании, к которому относится валютная ипотека.

Оценить риск просто, достаточно перед тем как взять валютный кредит, посмотреть курс валюты за последний период. Только не за год-два, как это обычно показывают банковские консультанты, а за больший период, сопоставимый со сроком ипотечного кредита.

Например, посмотрите на курс рубля к доллару США в цифрах:

За 12 лет курс доллара вырос в 2,64 раза. Какие ещё нужны комментарии? Никакие маленькие процентные ставки не дадут экономии при таком росте курса валюты. Квартира будет уже даже не золотой, будет ещё дороже.

Помните, год-два назад по телевизору было много репортажей про людей, которые взяли валютную ипотеку. С моей точки зрения, эти люди, видимо, даже на такой простейший анализ были неспособны. Не повторяйте их ошибки!

Ни один эксперт не предскажет курс рубля через несколько лет. Не рискуйте.

Это график курсов доллара (зелёный) и евро (красный) к рублю за последние 17 лет (вполне сопоставимо со средним сроком ипотеки в России):

Делайте выводы сами, не слушайте кредитных консультантов, потом расплачиваться не им, а вам.

4. Рефинансирование ипотечных кредитов

Рефинансирование – привлечение нового кредита для погашения старого.

Т.е. банки готовы выдать свои кредиты для погашения кредитов в других банках.

Обычно при этом ставится условие отсутствия текущей задолженности и отсутствие сбоев в обслуживании кредита. Т. е. такое рефинансирование предлагается "хорошим" заёмщикам.

Плохие никому не нужны.

Смысл такой операции для заёмщика – уменьшить свои расходы на обслуживание кредита за счёт предложения более низкой кредитной ставки. Если банк может себе это позволить.

Смысл такой операции для банка – выдать кредит хорошему заёмщику под залог ликвидного имущества. Конкуренцию среди банков никто не отменял, им хорошие клиенты нужны.

Срок кредитования и другие моменты, как правило, при рефинансировании остаются, но можно попробовать, например, договориться и на продление срока кредитования, чтобы немного уменьшить текущие платежи.

Многие крупные банки предлагают рефинансирование ипотечных кредитов тем, кто, например, получает через этот банк зарплату. Т. е. банк сразу в состоянии оценить платёжеспособность клиента и перспективы его кредитования. Кроме того, если человек аккуратно обслуживает кредит в течение какого-то времени, то есть шанс, что он и дальше будет аккуратно относится к своим обязательствам.

На практике получить рефинансирование не очень сложно, если у вас нет проблем с текущим обслуживанием кредита. Но время на сбор документов потратить придётся. Вы собираете необходимый пакет документов для получения нового кредита, в т. ч. выписки из банка по действующему кредитному договору. Банк рассматривает вопрос, и, если кредитный комитет одобряет заявку, то заёмщик заключает новый кредитный договор с новым банком, а новый банк полностью погашает задолженность заёмщика в старом банке.

При этом собственно ипотека, т. е. залог имущества, переоформляется с одного банка на другой. Часто банки этот вопрос решают самостоятельно.

Рефинансирование – хороший и удобный инструмент, которым имеет смысл пользоваться, если такая возможность есть. Понижение процентной ставки даже на 1–2% годовых с учётом длительности кредита позволит сэкономить приличную сумму.

При этом при оценке выгодности сделки необходимо учитывать даже такие моменты, что если вы получаете зарплату в одном банке, а кредит будете гасить в другом, то переводы между банками облагаются комиссиями (до 1 %, что немало), а это тоже потери, которых за всё время кредитования набежит немало. Или то, что вам (чтобы экономить на комиссии) придётся каждый раз снимать наличные в банкомате и идти в отделение банка-кредитора гасить кредит, или вносить эту наличность на карту банка-кредитора. А это как минимум потеря времени.

5. Досрочное закрытие ипотечного кредита

Практически все заёмщики, оформляя ипотечный кредит, держат в голове мысль о том, чтобы рассчитаться по задолженности как можно быстрее. Но уже через пару лет появляется вопрос – а надо ли?

С моей точки зрения надо!

Плюсы досрочного закрытия кредита:

– Суммарное уменьшение выплат процентов.

– Свобода от кредитной кабалы.

– Возможность тратить деньги на другие нужды семьи.

– Снятие обременения с недвижимости. Свобода в распоряжении недвижимостью.

Минусы досрочного закрытия кредита:

– Деньги сегодня всегда дороже, чем деньги завтра. В силу инфляции деньги обесцениваются, поэтому со временем фиксированные ипотечные платежи становятся менее критичными для бюджета (при увеличении зарплаты, конечно).

– На недвижимость могут появится другие претенденты (например, родственники), которых наличие ипотеки останавливало.

– Прекращение предъявления налогового вычета (подробнее см. в следующих главах).

Досрочное погашение может быть полное или частичное.

Полное погашение – это когда вы полностью закрываете долг перед банком и освобождаете недвижимость от залога. При этом вы становитесь полностью свободным человеком … И можете брать новую ипотеку ☺.

Частичное погашение – это когда вы гасите часть задолженности. В этом случае могут быть варианты.

Перед тем как решить погасить часть кредита досрочно необходимо тщательно прочитать кредитный договор со всеми приложениями. Там процедура досрочного погашения обычно подробно прописывается. Могут быть ограничения (мораторий) на досрочное погашение в течение какого-то начального срока пользования кредитом. Могут быть ограничения по частоте совершения таких операций (например, не чаще, чем 1 раз в месяц). И могут быть ограничения по сумме досрочного погашения, например, не менее суммы ежемесячного платежа. Не будут банки переделывать графики платежей из-за 1–2 тыс. руб.

При частичном досрочном погашении банк может предложить изменить весь график с уменьшением всех платежей за оставшийся период при сохранении срока действия договора. Или зачесть в качестве погашения 1 или несколько последних платежей с уменьшением срока действия договора. Выгоднее первый вариант.

– 11 – А.И. Соколов «Взять и (не) платить ипотеку»

Технически досрочное погашение всегда требует согласования с банком. Возможно, что минимальную сумму досрочного погашения будет каждый раз рассчитывать сотрудник банка, например, по телефону.

Любое оформление изменения графика платежей потребует подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. Т. е. без визита в банк будет не обойтись. Но оно того стоит. Любое уменьшение задолженности сегодня может позволить вам пережить сложные времена в будущим, от чего никто не застрахован.

При полном закрытии ипотечного кредита банк должен выдать пакет документов. В каждом банке есть стандартный пакет документов по закрытию сделки. Придётся написать несколько заявлений и внести всю сумму с точностью до копейки.

Банк должен будет:

– выдать справку об отсутствии ссудной задолженности и об аннулировании ссудных счетов;

– выдать закладную с отметкой о снятии обременения;

– снять обременение в Росреестре (это занимает время до 5 рабочих дней).

После всей процедуры (которая суммарно может занять 5–7 рабочих дней) бывший заёмщик становится полноправным владельцем квадратных метров, и может распоряжаться ими по своему усмотрению.

При возможности погашайте кредит досрочно!

6. Ипотека или аренда. Что выгоднее?

Многие задумываются о том, что и на сколько выгоднее – ипотека или аренда.

Ведь с точки зрения получения места для проживания аренда жилья – прямая альтернатива ипотечному кредитованию.

Но общего в этих схемах только то, что обе альтернативы требуют внесения ежемесячных платежей.

В остальном схемы принципиально отличаются. В первую очередь результатом.

Результат аренды – выброшенные деньги без какого-либо остатка. Аренда – деньги на ветер. Да, пожить какое-то время дадут. Но съёмное жильё – всегда чужое. Да и попросить съехать могут в любой момент. Так же как могут поднять арендную плату.

Подавляющее большинство арендных договоров жилья в Росреестре не регистрируются. И арендаторы практически никаких прав не имеют.

Результат выплаты ипотечного кредита – жильё в собственности. Это и есть результат. Лучше выкупать своё, чем платить кому-то чужому.

Ипотечные платежи всегда больше, чем арендные платежи за такой же объект. Взять квартиру в ипотеку и платить платежи за счёт сдачи квартиры в аренду не получится. Как минимум придётся доплачивать, возможно до половины ипотечного платежа. Да и нормальные арендаторы не всегда могут найтись. Некоторые квартиры сдать за устраивающие деньги невозможно, особенно в новостройках. Т. е. "бизнес" на связке "ипотека-аренда" не построить.

Другое дело, если рассматривать связку сделок "ипотека-аренда" как способ с небольшими ежемесячными дотациями получения в собственность объекта недвижимости "на будущее", например, как "пенсионный фонд" после выхода на пенсию, или для детей, когда подрастут. В таком подходе есть смысл если вы готовы сейчас вкладывать деньги в будущее. Но, понятно, что это относится к сделкам не с единственным жильём. Это просто способ инвестирования денег в будущее.

С моей точки зрения между арендой и ипотекой всегда надо выбирать ипотеку.

7. Налоговый вычет при покупке недвижимости в ипотеку

Согласно Налоговому кодексу РФ, при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) посредством банковского кредита, Вы можете вернуть часть ранее уплаченных средств. Процедура налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку позволяет Вам как собственнику имущества получить возмещение суммы подоходного налога.

Основой для проведения налогового вычета является статья «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ. Согласно НК, на получение вычета может претендовать налогоплательщик, купивший недвижимость в кредит посредством оформления ипотеки и имеющий доходы, с суммы которых производятся отчисления в бюджет по НДФЛ в размере 13 %.

Различают 2 вида налоговых вычетов:

– Налоговый вычет при покупке недвижимости.

– Налоговый вычет по процентам при ипотечном кредитовании.

Рассмотрим эти варианты более подробно.

7.1. Налоговый вычет при покупке недвижимости

Суть имущественного вычета сводится к возврату НДФЛ в рамках стоимости приобретённой недвижимости, но не больше суммы, установленной законодательством –

2 000 000 рублей. Иными словами, гражданин купил квартиру в ипотеку и потратил на это определённую часть своих доходов. С этих доходов он уплатил подоходный налог в размере 13 %. И именно эту сумму налога государство разрешает ему вернуть.

Конкретные суммы возмещения будут зависеть от стоимости недвижимости. Если квартира стоит дороже двух миллионов, то предельный размер возмещения – 260 000 рублей (13 % от 2 000 000 рублей). Если квартира стоит дешевле двух миллионов, то гражданин получит 13 % от полной стоимости недвижимости.

Но если стоимость квартиры (участка, дома) не превышает 2 000 000 рублей, то к вычету можно принять и дополнительные расходы. Например, на покупку отделочных материалов, заказ сметной документации, завершение строительства и т. д. На практике бывает проблематично доказать, что дополнительные расходы связаны именно с конкретным объектом, особенно если делать ремонт без договора, или самостоятельно.

Автору, например, не удалось в своё время доказать, что стройматериалы были использованы для отделки именно той квартиры, по которой подавались документы на налоговый вычет.

Для получения вычета гражданин должен быть официально трудоустроен и должен платить подоходный налог. Причём налог этот должен начисляться на заработную плату.

Доходы, например, от дивидендов, которые тоже облагаются по ставке 13 % в расчёт не принимаются.

Получать налоговый вычет можно в течение нескольких лет. Это будет зависеть от объёма НДФЛ, который уплачивает заёмщик. Предъявлять налоговый вычет можно до тех пор, пока сумма не сравняется с лимитом по выплате, который равен, как уже было сказано 260 тыс. руб. Сумма возврата, получаемая Вами за год, не может быть больше суммы уплаченного НДФЛ за тот же период.

Кроме того, есть другие ограничения, когда нельзя претендовать на возмещение подоходного налога:

– ипотека погашалась материнским капиталом;

– на погашение долга направлялись дивиденды от акций и прочих ценных бумаг;

– ипотечный кредит погашался средствами работодателя и иных лиц;

– недвижимость получена по гос. программам, например, "военная ипотека", и гражданин не участвовал в приобретении собственными средствами.

– заем погашался средствами федерального, регионального и любых других бюджетов;

– гражданин уже вернул максимально допустимую сумму налога по другим сделкам;

– недвижимость приобретена у связанных лиц (близкие родственники).

С материнским капиталом всё не так просто. Дело в том, что его сумма крайне редко покрывает весь ипотечный заём – обычно материнский капитал используется скорее, как первоначальный взнос или же выплата части основного долга. Поэтому получается, что остальную сумму долга заёмщик гасит из своих доходов (тех самых, что облагаются НДФЛ) и имеет право претендовать на вычет, но не принимая в расчёт сумму внесённого материнского капитала.

Например, была куплена квартира за 1 500 000 рублей и внесён материнский капитал в размере 400 000, значит, можно претендовать на вычет от суммы 1 100 000 рублей.

Примечательно, что неизрасходованную сумму имущественного вычета гражданин может получить впоследствии, если будет покупать другую недвижимость. Т. е. если покупка данной квартиры предоставила основание для возмещения в размере всего лишь

120 000 рублей из максимально возможных 260 000 рублей, то при следующей покупке недвижимости можно вновь претендовать на возврат оставшихся 140 000 рублей.

Принцип однократности вычета здесь не нарушается, т. к. гражданин по факту получает тот же самый вычет в пределах максимально возможной суммы. Но как только одно физическое лицо получает возмещение в 260 000 рублей (неважно, по одной сделке или нескольким), оно утрачивает право на получение имущественного вычета в будущем.

Гражданин имеет право претендовать на возмещение подоходного налога, как только он получил свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость. Этот вопрос особенно актуален при участии в долевом строительстве, когда квартира оформляется в собственность гораздо позже, чем вносятся первые платежи.

Особенно при задержке строительства недобросовестными застройщиками.