Текст книги "Классические методы оценки недвижимости"

Александр Сизов
Классические методы оценки недвижимости: Лекция

Автор

A. П. Сизов, профессор кафедры экономики и управления недвижимостью РГУП, д-р техн. наук

Рецензенты:

B. Н. Власенко, заместитель заведующего кафедрой земельного и экологического права РГУП, канд. юрид. наук;

Н. А. Лебедев, профессор кафедры экономики и управления недвижимостью РГУП, д-р экон. наук

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс».

От автора

В условиях рыночной экономики в качестве самостоятельной сферы деловой активности существует ряд видов деятельности, связанных с недвижимым имуществом, начиная от её кадастрового учёта и завершая управлением и девелопментом. Неотъемлемым, а иногда и центральным компонентом системы деятельности в сфере недвижимости является оценка стоимости недвижимости как профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости в отношении объектов оценки.

За более чем два десятилетия становления и развития оценочной деятельности в Российской Федерации сформировалось профессиональное сообщество, обладающее значительным квалификационным потенциалом. Отталкиваясь от фундаментальных англоязычных работ Г. С. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя (Ордви), отечественные специалисты в области оценки недвижимости создали целый пласт оригинальных научных и методических разработок, позволивший активно осуществлять оценку на современном этапе становления рынка недвижимости в России.

В Лекции кратко рассматриваются теоретические и организационно-правовые вопросы оценки стоимости недвижимости, знание которых необходимо при подготовке менеджера с квалификационным уровнем «магистр». Приводится детальное описание двух реализаций сравнительного метода определения рыночной стоимости объектов недвижимости, включая бланки заданий, непосредственно заполняемых студентами при выполнении самостоятельных работ в рамках текущего контроля.

Часть 1
Виды имущества, его учёт, виды вещных прав и их регистрация

Всё многообразие имущества может быть разделено на две группы, отличающиеся по возможностям его пространственного перемещения. В соответствии с этим признаком по общему правилу выделяют недвижимое и движимое имущество.

Гражданским кодексом РФ установлено: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины [15, с. 25].

В советском гражданском праве ГК РСФСР (1922) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено (Примечание к ст. 21).

До введения с 1 января 1995 г. в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды – составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля [15, с. 29].

В процессе проведения экономических реформ в России вновь было введено деление имущества на движимое и недвижимое, нашедшее отражение в первой части Гражданского кодекса РФ.

В ст. 130 ГК РФ определен основополагающий признак недвижимости: прочная связь с землей. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основные объекты недвижимого имущества перечислены в табл. 1. Федеральным законодательством определено, что государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются в отношении таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и в отношении иных объектов, которые прочно связаны с землей (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Положения вышеуказанного федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), В Лекции рассматриваются те виды недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Таблица 1

Систематика объектов недвижимого имущества (НИ)[1]1
  Определены в соответствии с и. 1 ст. 130 ГК РФ.


[Закрыть] <sup>[2]2
  Подлежит государственному кадастровому учёту в соответствии с п. 7 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (исключая участок недр).


[Закрыть] [3]3
  К государственному учёту и государственной регистрации прав на данные объекты в соответствии с п. 8 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» положения указанного федерального закона не применяются.


[Закрыть] [4]4
  К государственному учёту и государственной регистрации прав на данный объект в соответствии с п. 8 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» положения указанного федерального закона не применяются.


[Закрыть]</sup>

По происхождению недвижимое имущество подразделяют на:

Рукотворная недвижимость в истории своего существования и функционирования проходит три основные стадии: (1) создание (строительство); (2) использование (эксплуатация); (3) восстановление (реконструкция и реставрация).

Ранее к недвижимости относили также обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, но в 2006 г. из актуализированной редакции Гражданского кодекса данные объекты, являющиеся по своему физическому состоянию, безусловно, недвижимостью, как правовые понятия были исключены; космические объекты также ранее относили к недвижимости, но в 2015 г. из ст. 130 ГК РФ они также были исключены.

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, возникает с момента такой регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящён федеральный закон [3].

Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество определённого лица может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество также подлежит государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитуты, а также иные права в законодательно устанавливаемых случаях.

Ипотека (от греч. hypotheke – залог) – залог недвижимого имущества.

Сервитут (от лат. servitus, род. падеж servitutis – рабство, подчинённое положение) – право ограниченного пользования чужим имуществом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Максимальные возможности по владению, распоряжению и пользованию имуществом обеспечивает право собственности на него, однако этот вид вещного права не единственен.

Вещными правами на недвижимое имущество являются также, наряду с правом собственности, иные виды прав в соответствии с видом имущества: право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком); право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК РФ).

Обязательственные права на недвижимость, к которым относятся: аренда (возмездное срочное пользование); залог (ипотека); безвозмездное пользование земельным участком; также возможны право доверительного управления земельным участком и др. объектом недвижимого имущества (в соответствии со ст. 209 и 1012 ГК РФ) и рента на земельный участок и другое недвижимое имущество (в соответствии со ст. 583 ГК).

Часть 2
Нормативная правовая основа оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости неразрывно связана с понятием оценочной деятельности. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит понятие «оценочная деятельность».

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется государством, а сама она осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, вышеназванным федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки (ФСО) и стандарты и правила оценочной деятельности, определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Разработка ФСО осуществляется на основе международных стандартов оценки; ФСО утверждаются приказами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (Министерство экономического развития Российской Федерации, сокращённое наименование – Минэкономразвития России), и являются обязательными к применению всеми оценщиками, независимо от их принадлежности к той или иной саморегулируемой организации (СРО). Утверждённые ФСО подлежат опубликованию и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Перечень утверждённых стандартов оценки приведён в табл. 2. Из них в оценке недвижимого имущества применяются ФСО № 1–7, 9, 12, 13, из которых исключительно недвижимости посвящён ФСО № 7 15—9J, а ФСО № 8, 10–11 посвящены иным видам имущества.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральному закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»),

Таблица 2

Перечень федеральных стандартов оценки (на 01.07.2017)

Кадастровой оценке стоимости недвижимости в Российской Федерации посвящён специальный Федеральный закон «О кадастровой оценке», которым определены её основные понятия и процедуры. Детально механизм кадастровой оценки недвижимости установлен ФСО № 4, в развитие которого разрабатываются методические указания о государственной кадастровой оценке различных видов объектов недвижимого имущества.

Утвержденные ФСО и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.

Теоретическое обоснование и практические примеры кадастровой оценки с достаточной степенью детальности изложены в учебных пособиях последних лет [17–19].

Часть 3
Основные понятия и подходы к оценке недвижимости

3.1. Основные понятия оценки недвижимости

Стоимость объекта оценки (основополагающее понятие оценки недвижимости) – это наиболее вероятная расчётная величина, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2 (и. 5 ФСО № 1).

Цена — денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (и. 4 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО № 1).

При осуществлении оценочной деятельности в соответствии с п. 5 ФСО № 2 используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Этот перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и дефинированы в ФСО № 2.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (и. 7 ФСО № 2).

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций (и. 7 ФСО № 2).

Ликвидационная стоимость — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (и. 8 ФСО № 2).

Результаты расчётов при выполнении оценки объекта недвижимости отображаются в отчёте об оценке, требования к которому изложены в ФСО № 3. При составлении отчета об оценке оценщику первой редакцией ФСО № 3 было рекомендовано придерживаться следующих принципов (п. 4 ФСО № 3): в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (п. 7 ФСО № 1).

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1).

Оценка любого вида недвижимости базируется на трёх подходах, включающих специфические методы и методики, используемые в профессиональной деятельности специалистами по оценке недвижимости (оценщиками): сравнительном; доходном; затратном.

Теоретическое обоснование и основы применимости указанных подходов с достаточной степенью детальности изложены в учебных пособиях последних лет [10–16].

3.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход включает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами, являющимися аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам, определяющим его стоимость (и. 12 ФСО № 1).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик, в соответствии с ФСО № 7, учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания (и. 22 ФСО № 7).

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путём изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам; цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей: арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.