Текст книги "Хулиномика. Home edition: толще, длиннее, эффективнее"

Вернёмся к биржам. Когда электронный обмен данными запущен, по идее должен образоваться национальный рынок, где каждый получает одну и ту же цену. Но поначалу это автоматически не происходило. В 1975 году люди подали ряд жалоб: ну, типа, «Я вот поставил приказ на покупку на бирже в Филадельфии, а потом выяснилось, что в это же самое время в Бостоне цена была лучше. А мне никто и не сказал! Гады!». И Конгресс принял закон о создании общенациональной рыночной системы, чтобы клиенты брокеров могли выбирать лучшую цену из всех бирж.

Технологии развивались очень быстро, и появились электронные системы обмена данными – а потом, в середине девяностых, и интернет. Люди стали делать сайты с котировками акций – практически предоставляя услуги организатора торгов, только без организации торгов. Сначала это были просто электронные доски объявлений, где трейдеры выставляли свои приказы на покупку и продажу – просто они это делали не в помещении биржи, а электронно. Плюс это позволило делать всякие более хитрые приказы – текстом же можно оговорить условия, когда, что и где ты хочешь купить. Стало удобно, все стали их использовать. Системы эти быстро развивались, и в конце 90-х уже слились с традиционными биржами.

Управляющие – те, кто управляет портфелем. Это может быть безликая компания, может быть конкретный чел или группа людей. Они полагаются на свои аналитические исследования, модели, опыт и интуицию и принимают решения, когда покупать или продавать акции. А самые тупые делают прогнозы. Противоположность активного управления – пассивное (ха-ха-ха) инвестирование, ещё известное как «индексное».

Очевидно, что те, кто верит в активное управление, считают, что рынки неэффективны и на них можно заработать, используя различные стратегии, которые позволяют определять неправильно оцененные рынком ценные бумаги. Инвестиционные компании и пайщики фондов верят, что рынок можно обыграть, и нанимают управляющих, которые торгуют акциями со счёта фонда или даже нескольких фондов сразу. Цель активного управления – получить больший доход, чем у индексных фондов, либо повторить доходность, но снизить при этом максимальную просадку, то есть риск. Менеджер большого американского фонда акций будет стараться обогнать индекс S&P500.

К счастью, это довольно трудная задача, и опыт показывает, что это мало кому удаётся – в особенности несколько лет подряд. Вне зависимости от гениальности управляющего. Тем не менее есть много людей, которые искренне верят в доходность в 30 % годовых на протяжении десятка лет. В реальности такой доходности на рынке не существует, а пассивное управление за последние 10–15 лет сожрало 70 % активного – как раз в силу тотального провала и завышенных комиссий непонятно за что. В 2003 году половина всех денег была в руках активных менеджеров, сейчас их доля уже меньше трети. Портфельные управляющие становятся не нужны. Индексные фонды победили, и Vanguard впереди планеты всей.

Шиллер пишет, что традиционно рынок даёт (14) около 6,5 % годовых. В периоды, когда рост рынка опережает эту цифру, он прогнозирует снижение будущей доходности, ну и наоборот. Это хороший и правильный ориентир.

(14)

Теперь опять сделаем шаг назад и посмотрим, что традиционно происходило на Нью-Йоркской фондовой бирже. Там ещё есть торговая площадка, где тусят специальные люди. А может, уже и нет, хрен его знает – в любой момент могут разогнать эту шоблу дармоедов – почти везде их уже отправили на помойку. Прекрасный писатель Николай Носов в «Незнайке на Луне» весьма точно их назвал горлодёрики.

На каждую акцию есть свой специалист[16]16
  Сейчас он называется Designated Market Maker и возможностей у него поубавилось. Но он есть.


[Закрыть]. Вокруг них бегают трейдеры – это и брокеры, выполняющие заказы клиентов, и дилеры, работающие на себя; они покупают и продают акции у этих специалистов. Если им надо купить, например, Дженерал Моторс, они знают, к кому подойти и у кого всегда есть запас. При этом они могут и друг с другом сделки заключать, и все, естественно, с лицензией, аттестатом, паспортом и свидетельством о рождении – посторонних туда не пускают.

Вокруг каждого специалиста образовывается своя небольшая кучка заинтересованных лиц и уважаемых партнёров, которые вынюхивают и высматривают, не пора ли дико загнать свои акции. Или купить, пока не вышел новый айпэд. Специалист выполняет определённую функцию по созданию «организованного рынка», у него есть обязанности: «делать» рынок и обеспечивать ликвидность, чтобы участники всегда могли заключить сделку.

Такой чел чем-то напоминает валютный обменник: у него всегда висит курс покупки и продажи по своей конкретной бумаге, и он всегда готов и купить, и продать по выставленной цене.

Рынок – маркет, делать – мейк, вместе получается мазафакер, то есть маркетмейкер. Если по какой-то причине цена дико валится, специалист всё равно должен покупать у всех желающих акции. Естественно, иногда специалист охреневает от такого поворота и не хочет покупать этот шлак. Например, в 1987 году было адское падение рынка, и эти специалисты обосрались и перестали покупать, и их потом клеймили, что вот, мол, нахер вы тут нужны, а маркетмейкеры отвечали: «Да пошли вы с вашим говном, засуньте эти акции себе в задницу». Поэтому сегодня роль маркетмейкеров трудно переоценить.

Ещё один интересный исторический момент – до 1930-х годов на бирже было две разных толпы. Одна толпа «куплю / продам», но была и ещё одна, где акции можно было одолжить. На Нью-Йоркской бирже был отдельный загон, где акции не покупались, а брались в аренду. Заёмная толпа. Вот вы приходите к агенту по недвижимости – вы же можете квартиру купить, а можете арендовать. С акциями та же фигня: можно заявить: «Куплю 100 акций Лукойла», а можно – «арендую 100 акций». Ну или наоборот – продам или дам взаймы свои акции. Хотя сейчас так нельзя, только брокер даёт взаймы, а вашими он пользуется без спросу, сука такая.

Зачем кому-то арендовать акции? Для коротких продаж, или по-другому «шортов». Можно взять акции в аренду и продать. Ну, понятно, тот, кто вам их даёт погонять, попросит какую-то плату за пользование. Группа дилеров, которые дают акции взаймы, естественно, торговались между собой – кто дешевле даст взаймы. Кто-то за 10 % годовых акции Форда предлагал, а кто-то, например, за 5 %. «Уолл-Стрит Джоурнал» публиковал две таблички с акциями – с ценами и с комиссиями за аренду. Правда, после провала 1929 года шортить акции запретили. Подумали, что это из-за них рынок так дико упал.

Вроде как Джон Эдгар Гувер, глава ФБР на протяжении почти 50 лет, подумал, что это шортильщики стали причиной краха, и ему это не понравилось. А если Джону Эдгару Гуверу не нравилось, что вы делали, вам приходилось туговато. Нью-Йоркская фондовая биржа безо всяких объявлений внезапно закрыла всю эту лабуду с арендой, даже объявлений никаких не сделала. Сейчас всё работает, но это не физическое место на каком-то этаже биржи. Всё электронно.

Зачем же я рассказал об этих маркетмейкерах? А чтоб вы поняли, из чего всё оно выросло изначально. У каждого маркетмейкера была толстая тетрадь. В ней он записывал, кто сколько хочет купить или продать. Трейдер подходил к специалисту и говорил: «Хочу купить 100 акций Диснейленда по 50 баксов», а другой подходил сзади и говорил: «Хочу продать 200 акций того же самого по 52 бакса». И это записывалось в тетрадке. Что характерно, у нас этот список заявок называется «стакан». Почувствуйте разницу: тетрадь vs стакан. Пха-ха-ха!

Теперь про типы заявок. Когда ты приходишь к брокеру и говоришь – куплю или продам акции, ты делаешь заявку. По-другому можно сказать «ордер» или «приказ». Можно подать рыночную заявку – «маркет ордер». В этот момент вы сообщаете брокеру лишь количество акций, которое вы хотите купить или продать. Например, «хочу купить 1000 акций Диснейленда по той цене, что есть на рынке», потому заявка и называется рыночной. Просто дайте мне лучшую цену с рынка и проведите сделку тут же, прямо сейчас.

Что происходит дальше? Брокер смотрит, что кто-то хочет продать 500 акций по 50 долларов, ещё кто-то 100 акций по 51 доллару и ещё кто-то 1000 акций продаёт по 52 доллара. То есть в нашей ситуации дешевле 50 долларов купить нельзя, но и акций по 50 долларов продаётся всего 500, а вы заказали купить 1000 по рынку. Тогда биржа реализует вашу заявку таким образом: 500 вы возьмёте по 50 долларов, 100 по 51 доллару у второго трейдера и оставшиеся 400 у третьего по 52 доллара. После вас на рынке останется неудовлетворённая заявка на продажу 600 (из имевшейся тысячи) акций по 52 доллара. Следующий за вами покупатель дешевле 52 долларов взять уже не может: желающих продать по такой цене больше нет. Если бы следующая после 51 доллара заявка стояла бы по 100 баксов, вы купили бы остаток по 100 долларов, ведь вам цена была не важна. В реальности, конечно, в стакане заявок очень много (тысячи и тысячи), и по популярным акциям они добавляются и пропадают с огромной скоростью. Но брокер, как правило, показывает клиенту лучшие 10 или 20 с каждой стороны.

Разница между самой высокой заявкой на покупку и самой низкой на продажу называется «спред» (spread). Если все будут ставить только лимитированные заявки вне спреда – один хочет продать по 52, а второй купить по 48, – никаких сделок не будет. В реальности же шаг цены чаще всего измеряется в сотых долях валюты, то есть разница между покупкой и продажей будет не 48 и 52 (4 доллара), а скорее 50,25 и 50,29 (4 цента), а часто даже и ещё меньше.

Второй тип приказа – это лимитный ордер. С этой заявкой вы сообщаете брокеру и количество, и цену акций – и говорите, продать вы хотите или купить. Например – куплю 30 акций по 100 баксов. Но вы не говорите сделать это «прямо сейчас» – ведь последняя цена на рынке может быть 105 долларов, а вы хотите купить по 100 долларов. В этом случае вы не ждёте, что ваша заявка будет выполнена, а только надеетесь на это. Вот когда кто-то захочет продать по 100, вам нальют в вашу заявку 30 акций и тогда приказ будет выполнен. А если продадут не 30 акций, а 20, то на оставшиеся десять заявка останется стоять. Как долго? Обычно до конца дня, но можно сказать брокеру, чтоб он держал её, например, месяц[17]17
  Хотя Saxo Bank – один из крупнейших европейских брокеров – ставит все заявки G.T.C. (Good Till Cancelled), т. е. они будут стоять, пока не отменишь.


[Закрыть]. И вот если цена опустится до 100, только тогда ваша заявка будет исполнена. А если акции будут только расти, то заявка так и останется невыполненной. А вы станете посмешищем.

Очень известный тип приказа – стоп-лосс, то есть заявка, ограничивающая убытки. Это тоже лимитированная заявка с ценой и количеством, но с другим назначением. Допустим, у вас есть в портфеле 1000 акций Диснейленда, которые торгуются по 100 долларов за штуку. Вы опасаетесь, что цена на них может упасть, и как бы говорите брокеру: «Если цена упадёт до 90, скорее продай все мои акции». То есть пока цена выше 90, ваша заявка не появляется на бирже, но как только последняя сделка была по 90 долларов, брокер тут же выставит вашу тысячу на продажу согласно вашему приказу.

Можно поставить стоп-лосс и на ваш шорт. Если вы взяли акции в аренду, продали их и опасаетесь внезапного роста, можно поставить стоп-лосс, который купит вам акции обратно при их внезапном подорожании.

Ещё один хитроумный тип заявок, который предоставляют не все брокеры, – айсберг, когда вы хотите продать (или купить) очень большой пакет акций (например, 100 тыс. штук), но не хотите, чтобы ваше намерение видели все трейдеры. Чтоб никого не спугнуть. Брокер выставляет на продажу, например, 2000 акций за один раз, но как только заявка исполнена, он тут же по этой же цене выставляет ещё 2000 и так – пока не продаст все 100 тыс.

Есть стоп-лосс с храповым механизмом, когда вы не хотите потерять накопленную прибыль по позиции – и если акция растёт, то брокер будет двигать ваш стоп-лосс вверх, а если акция падает – заявка будет оставаться на месте. Вы ему говорите – хочу поставить стоп-лосс-храповик (или «следящий стоп») на 5 % ниже рынка, и он всегда будет двигать его только вверх. Таким образом, вы никогда не потеряете больше 5 % от накопленной в позиции прибыли – но если рынок упадёт на 5,5 % и тут же вырастет обратно, ваши акции будут уже проданы.

Есть мнение, что брокеры «охотятся» за стопами своих клиентов, буду рад это обсудить – правда, пока мне об этом рассказывали только не вполне здравомыслящие персонажи.

Теперь несколько мыслей о дилерах. Как это – торговать от своего имени? Сейчас это называется «трейдинг». Трейдер – тот, кто торгует регулярно, чаще всего каждый день, и у него обычно есть свой портфель акций. Ну или нет.

Чтобы торговать каждый день, нужна определённая сила воли и выдержка. А также стальные яйца. Трейдинг – не пассивное управление портфелем, когда вы купили все нужные акции один раз в год и смотрите (или не смотрите), что происходит. Казалось бы, надо всего лишь покупать дешевле, а продавать дороже. В реальности все оборачивается, как правило, полным провалом.

По большому счёту (хотя по сложности понимания эта мысль из следующего уровня книги), главное, о чём действительно стоит заботиться трейдеру – это выживание на длительном сроке. Питер Бернстейн, один из мудрейших экономистов на Уолл Стрит, говорил (15), что это единственный путь к богатству. Ещё раз: выживание – единственный путь к богатству. Максимизировать доходы нужно лишь тогда, когда возможные потери не могут зарыть ваше будущее в землю. Если это будущее у вас вообще есть.

(15)

Наиболее рискованный момент – когда вы правы. Это самая опасная часть инвестирования, потому что на удачных решениях люди склонны зацикливаться. Если вы были правы достаточно долго, вам даже не придёт в голову сокращать плюсовые позиции. Вам будет казаться, что и с диверсификацией у вас всё в порядке. Но на самом деле с диверсификацией у вас всё в порядке только, если что-то в вашем портфеле вам не нравится. Потому что следующая удачная неожиданность произойдёт (сюрприз!) в неожиданном месте. Хорошо бы иметь небольшую часть этого заранее.

Напомню также про игроманию. Если человек торгует каждый день, у него появляется сходство с гэмблером, который каждый день ходит в казино. Нет, если вам нравится ходить в казино, то это ок. Но если нет – пожалуй, трейдерство – не совсем для вас.

Трейдеры – те, кто играет. А брокеры, биржи, депозитарии – это казино. Если вы готовы расстаться с накопленным капиталом, готовы стойко переносить многомесячные просадки счёта, терпеть убытки и не выбрасываться при этом из окна – добро пожаловать на биржу. Когда вы сольёте все деньги (а я гарантирую это), пришлите мне открытку.

Глава 7. Недвига

Сначала расскажу об истории ипотеки, а потом перейдём к современной ситуации. В конце я раскрою вам секрет, как купить квартиру при доходе в 70 тыс. рублей. Хотя ладно, раскрою прямо сейчас: никак.

Когда мы говорим о финансировании недвижимости, чаще всего имеются в виду сделки, в которых недвижимость является залогом.

Рассмотрим эту тему в хронологическом разрезе.

Начну с американского расового слова «mortgage», что означает «ипотека». Оно из латыни, mortuus vadium, а это, в свою очередь, означает «смертельный залог».

Неясно, при чём тут смерть, но она есть. Оксфордский словарь английского языка говорит, что слово появилось аж в 1283 году. Явно немолодое.

Но можно заглянуть даже и поглубже.

В Йеле была такая историчка, Валери Хансен, она изучала старинные документы о торговле. Валери глубоко порылась в пыльном кладе китайской династии Тан[18]18
  Династия Тан очень круто рулила Поднебесной между VII и X веками нашей эры. Про ВВП тогда особо никто не говорил, но это был период огромного могущества Китая на фоне остального мира. Омерики-то ещё не было!


[Закрыть] и нашла там займы на финансирование торговли шелками. Купцы ездили туда-сюда от Сунь-у-Куна к Али-Бабе, возили на верблюдах шёлк и специи, и им нужно было на что-то делать закупки. А Валери набралась ума и каким-то образом прочитала древние китайские бумаги, вот эти иероглифы йыхние. У китайцев никаких ипотек ещё не было. Но среди китайских документов нашлись ещё и арабские, на согдийском языке. Это примерно между Ираном, таджиками и узбеками. Язык-то уже мёртвенький, но некоторые бумаги на нём подозрительно похожи на ипотечные займы. То есть кто-то занимал деньги на закупку шёлка и закладывал под это дело своё жильё! Можно ещё было рабов заложить. И там даже были пункты, что заложенных рабов надо хорошо содержать, чтоб те не померли. А то взял под них кредит и гоняешь их до смерти по рисовым полям. Так не годится. Надо чтоб ты их здоровыми держал, иначе обман. Так вот, тем ипотекам, выходит, больше тысячи лет.

Но широко известным термин стал только в конце XVIII века. Шиллер прочекал старые американские газеты и нашёл в номере «Хартфордских Курантов»[19]19
  Штат Коннектикут; моднейший, кстати, штат, хочу вам сообщить.


[Закрыть] из 1778 года заметку, а точнее, рекламное объявление. Оно показывает, в каком состоянии был ипотечный рынок в те времена.

Заказал объявление чел по имени Элиша Корнуэлл. Он пишет, что продал свою ферму, а вместо денег ему дали расписку в 800 фунтов стерлингов от другого фермера. Тот обещал, конечно, заплатить, мол, бля буду, я ж ковбой. Но не заплатил, а взял и сам заложил эту ферму второй раз, причём не за 800, а уже за 880 фунтов (с прибылью!). Вы уже догадываетесь, что деньги первому хозяину он так и не отдал. А третий хозяин опять её продал – причём уже за 1000 фунтов, и тоже не наликом, а под залог. Мистер Корнуэлл был очень расстроен и даже приуныл. Ему же не заплатили в самый первый раз, то есть нового хозяина-то у фермы даже и не могло появиться. Как они могли её заложить ещё два раза? Вот он и подумал: «Напишу-ка я об этом вопиющем случае в газету». Ну и там приписка: «Ферма моя, этот гадёныш мне не заплатил, будь он проклят».

Видно, что ипотека была развита не очень. Бедняге потребовалось давать объявление в газету, чтобы объяснить, что произошло. Не существовало достоверного способа проверить право на собственность. Сраный ковбой, который купил ферму у мистера Корнуэлла, на самом-то деле её не выкупил, но никто об этом не знал. Поэтому он мог обманывать других парней своим длинным лассо.

Вот почему ипотечных кредитов было немного. Закон был непонятный, организации не могли чётко обозначить права на собственность. Как можно выдать кредит, если ты не знаешь, реальный ли перед тобой владелец фермы или там у него ещё куча каких-то бешеных ковбоев, которые считают, что это их корова и они её доят?

И аж до конца XIX века американское правительство не могло по-человечески обеспечивать право собственности – по крайней мере, обеспечивать достаточно для образования цивилизованного рынка внутри страны. Не говоря уже о международном рынке. И в 1872 году в Германии[20]20
  А точнее, в Пруссии, мы её сейчас называем просто «Калининградская область».


[Закрыть] государство придумало закон Грундбуха (не подумайте, что еврей) – это по-нашему всего лишь «Книга о Земле», где было написано, кто, где и чем владеет. К концу XIX века этот закон уже работал по всей территории Рейха. В США ничего подобного ещё не было.

На протяжении XX века многие страны приняли эту тему, и права на собственность стали достаточно прозрачными для того, чтобы брать её в залог. Поэтому реально ипотека начала развиваться буквально 100 лет назад. Есть такой перуанский экономист? Эрнандо де Сото, он написал книгу «Загадка капитала». Она о развивающихся странах. Эрнандо толкает тезис о том, что проблема признания права на собственность – та самая, что и в американской газетёнке XVIII века, – ключевая и играет огромную роль и по сей день. Вообще Эрнандо де Сото (ему уже под 80) дичайше клеймит бюрократизм, за что мне очень нравится. По его мнению, теневая экономика – это следствие неэффективного госуправления, сраной бюрократии, неправильных налогов и негодной регистрации прав на собственность. И я с ним полностью согласен. Он даже под Арабскую весну подвёл экономическое обоснование и рассказал новым арабским правительствам о том, что первым делом надо делать честные открытые реестры собственности. Блокчейн в помощь!

Во многих странах мира (если не в большинстве!) до сих пор трудно определить, кто чем владеет. И это проблема. Там нельзя взять нормальную ипотеку и рынок не развивается.

Можно приехать в какой-нибудь африканский городок и спросить – а чьё это здание? Кто-то ответит: «Это дом семьи Порошенко, они владеют им уже тысячу лет». Но если вам нужны точные данные, нельзя довериться чьим-то словам. Ведь другой человек может сказать что-то совершенно иное.

Даже сейчас видно, что не везде законы достаточно хороши. Во многих странах просто невозможно доказать, что банк стал собственником дома, если его хозяин перестал платить по кредиту. Это нельзя доказать даже в суде! Или можно, но на это потребуется 10 лет, и ещё столько же, чтобы неплательщика выселили. Короче, либо ишак помрёт, либо падишах.

Кажется, что жестоко выселять кого-то из дома, если он не платит по кредиту. Но надо и с другой стороны смотреть. Если таких не выгонять, никто не будет давать ипотечные займы! Какой смысл давать кредит, если тебе его не вернут и дом не отдадут тоже? В этом же весь цимес: если заёмщик не платит, кредитор получает заложенный дом.

В целом, процесс, конечно, идёт, права собственности развиваются, а кредиторы всё чаще могут получить объект недвижимости в случае банкротства заёмщика. Этим и объясняется тот рост ипотечного рынка, который случился в конце XX – начале XXI века.

Но пора рассмотреть конкретные институты. Начнём с коммерческой недвиги, а потом перейдём к жилым домам. Говорить будем в основном о США, потому что там рынок самый большой в мире и традиции стандартизированной ипотеки тоже самые долгие. Там куча законов и регуляторов. Другие страны просто перенимали американский опыт.