Текст книги "Перепланировка и переустройство квартиры"

А. А. Батяев
Перепланировка и переустройство квартиры

Батяев Андрей Андреевич – практикующий юрист, автор многочисленных практических пособий в сфере защиты прав граждан.

Принятые сокращения

Нормативные правовые акты

Конституция – Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993

АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ

ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ

Постановление № 73-ПП – Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»

Органы власти

МВД России – Министерство внутренних дел Российской Федерации

Мосжилинспекция – Государственная жилищная инспекция города Москвы

МЧС России – Министерство Российской Федерации

по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий

Прочие сокращения

БТИ – бюро технической инвентаризации

гл. – глава(-ы)

ДЕЗ – дирекция единого заказчика

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЕИРЦ – единый информационно-расчетный центр

ЖСК – жилищно-строительный кооператив

п. – пункт (-ы)

РФ – Российская Федерация

СССР – Союз Советских Социалистических Республик

ст. – статья(-и)

ТСЖ – товарищество собственников жилья

ч. – часть(-и)

Введение

Вопрос проведения переустройства и перепланировки квартиры представлял собой один из самых проблемных в жилищном законодательстве. Процесс оформления документов, позволяющих собственнику провести такие работы, занимал много времени и требовал больших затрат, что зачастую приводило к тому, что собственникам проще и дешевле было самовольно провести данные работы и впоследствии узаконить их через решение суда.

В настоящее время законодатель попытался решить данную проблему и ввел в содержание ЖК гл. 4, которая регулирует вопросы по оформлению (получению разрешения) переустройства и перепланировки квартир. В данной главе законодатель не стал детально регламентировать весь процесс оформления документов на получение разрешения, подробно указан исчерпывающий перечень документов, который необходим для получения разрешения. В настоящей книге мы постараемся описать весь процесс оформления документов для оформления разрешения на проведение работ поэтапно, т.е. весь пошаговый процесс от сбора документов и до конечного результата.

Если раньше на федеральном уровне не было единого законодательного акта, который бы регулировал данные вопросы, и потому правовое регулирование данного вопроса было крайне противоречивым, то в настоящее время законодателем четко прописан данный порядок и установлены единые требования для оформления разрешения на проведение работ по переустройству и перепланировке помещений. Однако действующее законодательство в сфере проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений значительно упростило данную процедуру, и, по мнению некоторых авторов, действующее законодательство в этой области в основном защищает права собственников помещений (в отношении которых планируется провести мероприятия по переустройству и перепланировке), нежели права соседей такого помещения.

Кроме того, мы рассмотрим некоторые варианты разрешения проблемных ситуаций для собственника переустраиваемого помещения, а также для его соседей.

В настоящее время положение дел с проведением работ по переустройству жилых помещений составляет один из спорных моментов по практическому применению жилищного законодательства, многие отмечают несовершенство законодательства в данной сфере, требуют значительного «усложнения» процедуры оформления разрешения на проведение работ по переустройству жилого помещения.

Нарушения интересов и законодательства есть с обеих сторон. Собственники жилых помещений в целях проведения работ по переустройству и перепланировке часто «ударными темпами» ведут работы и днем, и ночью для как можно более скорой сдачи в эксплуатацию своего помещения. Нанимают наиболее дешевую рабочую силу для проведения таких работ, а потому часто – неквалифицированную. Поэтому важно предложить обеим сторонам последовательность целенаправленных действий, которые помогут в защите своих прав и интересов.

1. Правовое регулирование перепланировки и переустройства объектов жилищного фонда

Действовавшее ранее жилищное законодательство на федеральном уровне никак не регулировало данные правоотношения. Во многом именно законодательством субъектов РФ устанавливались свои правила, регулирующие процедуру оформления разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений. На федеральном уровне действовали только строительные нормативы, которым должны были соответствовать такие работы и их результат. Процедура была настолько усложнена, что собственникам таких помещений было проще самовольно без всяких разрешений и согласований провести работы, оформить их посредством судебного решения, а затем произвести переустройство и перепланировку. Однако мало кто соблюдал процесс получения самих разрешений, поскольку для этого требовалось собрать очень много согласований и разрешений в органах государственной власти и местного самоуправления, а также организаций.

А потому в результате получалось дешевле и быстрее провести самовольно работы по переустройству и перепланировке, их результат оформить в судебном порядке. Полученное в итоге решение суда – акт, который не утрачивает силу со временем и всегда является весомым аргументом в споре с органами государственной власти по вопросу получения разрешений не только по поводу оформления перепланировки квартиры.

Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Можно сказать, что перепланировка подразумевает под собой перенос стен внутри квартиры, прорубание дополнительных проходов, окон или заделывание прежних. А переустройство жилого помещения всегда будет выражаться в переносе различных коммуникационных сетей (электрических, перенос труб отопления, газа, водопровода и т.д.). Важно заметить, что строительные и ремонтные работы будут подходить под определение, данное законодателем как переустройство и перепланировка в том случае, если все проводимые работы (их часть) обязательно отражаются (данные об их месторасположении вносятся) в техническом паспорте жилого помещения.

Кто ведет такой технический паспорт жилого помещения? Конечно же это БТИ, которые действуют практически в каждом населенном пункте как муниципальное унитарное предприятие. Именно организации БТИ ведут технический паспорт жилых помещений и хранят их данные в своих архивах. Помимо технического паспорта, хранящегося в БТИ, есть техническая документация, которая хранится не только в БТИ, но и в уполномоченном органе местного самоуправления (в каждом муниципалитете выбирают свой орган). К такой документации, которая подлежит хранению на весь срок существования самой постройки (от постройки и до фактического сноса), относятся следующие документы:

план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

акты приемки жилых домов от строительных организаций;

акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

паспорта лифтового хозяйства;

паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Мы не случайно привели перечень данных документов, поскольку они могут понадобиться собственнику квартиры. Довольно часто складываются такие ситуации, что собственник при обращении, например, в тот же орган БТИ или управление архитектуры (в каждом муниципальном образовании данный орган может называться по-разному) выясняет, что прежний собственник уже провел и не «узаконил» до него переустройство квартиры, или данные характеристик квартиры собственника, реально существующие на момент оформления разрешения на проведение перепланировки, относительно сведений, подлежащих включению в технический паспорт, могут не совпадать с данными, хранящимися в БТИ. В таком случае собственнику следует найти документацию и сверить ее данные с данными БТИ. Возможно, просто произошла ошибка, и собственнику вовсе не нужно проходить оформление результатов работ прежнего собственника.

Согласно ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 226;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Таким образом, с 2005 г. законодатель на федеральном уровне установил единые правила по проведению переустройства и перепланировки.

При проведении работ собственник, как правило, старается выполнить их самым дешевым и экономически выгодным способом, для этого и нанимаются не строительная фирма, имеющая лицензию на осуществление соответствующих работ, а люди, которые не имеют ни опыта, ни специальных познаний в области строительных работ и которые обещают в две недели все разрушить и возвести новые стены. Они совершенно не имеют представления о том, что есть специальные правила, которые должны применяться при проведении подобных работ в многоквартирных домах. Вот некоторые из них:

1) Правила оценки физического износа жилых зданий (утверждены Госстроем России от 24.12.1986 № 446);

2) Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Утверждены постановлением Госстроя России от 21.08.2003 № 153;

3) НПБ 105-03 «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (утверждено приказом МЧС России от 18.06.2003 №314);

4) НПБ 104-03 «Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях и сооружениях» (утверждено Приказом МЧС России от 20.06.2003 № 323);

5) приказ МЧС России от 18.06.2003 № 313 «Об утверждении правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)».

Все зависит от того, какой давности постройки данный дом, имеет ли он какие-либо технические нарушения или разрушения, возможно, еще при его строительстве были допущены какие-либо нарушения.

citeПример

citeПри строительстве одного из домов в 1960-е гг. канализационная труба была проложена несколько ближе положенного к фундаменту дома, в результате чего фундамент стал подмачиваться и четвертый подъезд этого дома стал садиться. Из-за осадки фундамента по дому пошла трещина. В результате такого технического нарушения дома проводить работы по переустройству и перепланировке жилого помещения на первом этаже этого дома можно было только безударным способом, путем высверливания. Собственником переводимого помещения данные требования не учитывались, поскольку нанятые им работники просто не знали о таких требованиях, в результате чего на доме появились новые разрушения в виде трещин и перепадов между плитами перекрытия дома в четвертом подъезде. Безграмотность работников, проводящих такие работы, и как следствие возникающие трещины и повреждения дома начинают серьезно беспокоить соседних жильцов такого дома.

В результате получается, что собственник нарушает права и законные интересы своих соседей. А ведь ч. 4 ст. 17 ЖК предусматривается, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, а в отношении многоквартирных домов – постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Часть 4 ст. 30 ЖК также предусматривает, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь соседи, чьи права нарушены на основании ст. 304 ГК, имеют право требовать и требуют в судах устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Кроме того, недовольство соседей зачастую вызвано и тем, что при проведении работ по переустройству и перепланировке наемные работники проводят строительные работы с громким шумом, «долбят до глубокой ночи». Часто не зная элементарных правил обращения с газовым и сварочным оборудованием, не разбираясь в электропроводке, замыкают весь подъезд дома или создают перенапряжение в сетях, что в свою очередь ведет к тому, что у жильцов дома приходит в негодность электробытовая техника. Жильцов дома можно понять, конечно, в том случае, когда собственник перепланируемого помещения явно злоупотребляет своими правами и наносит ущерб целостности дома, имуществу своих соседей, то он обязан нести гражданскую, административную и даже уголовную ответственность за свои действия.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, согласно которым переоборудование жилых помещений может включать в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать:

перенос и разборку перегородок;

перенос и устройство дверных проемов;

разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

устройство дополнительных кухонь и санузлов;

расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Не допускается также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Законодательство об административных правонарушениях устанавливает ответственность за порчу жилых помещений и за нарушение правил ремонта жилых домов. Статья 7.21 КоАП предусматривает ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению – влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда; самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. В данном случае согласно ст. 23.55 КоАП к административной ответственности собственника такого жилого помещения может привлекать:

1) главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители;

2) государственные жилищные инспекторы РФ;

3) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители.

Государственная жилищная инспекция полномочна рассматривать данные факты правонарушений и принимать решение о возможности привлечения виновного к административной ответственности.

В случае допущенных нарушений при проведении работ по переустройству и перепланировке помещений соседним жилым помещениям может быть нанесен серьезный (крупный) ущерб. При этом у виновного лица, собственника такого помещения либо организации, которая там проводит работы, может наступить и уголовная ответственность.

Уголовной ответственности будет подлежать лицо, виновное в форме умысла по неосторожности в причинении такого ущерба по ст. 168 УК: «Уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере, совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности, – наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением свободы на срок до одного года».

При этом использование сварочного аппарата при производстве работ, других электроинструментов относится к источникам повышенной опасности. Заметим лишь, что законодатель нигде не оговорил размер крупного ущерба. Так, ст. 168 УК предусматривает ответственность за уничтожение или повреждение чужого имущества, повлекшее причинение значительного ущерба, а рассматриваемое преступление – за такое же деяние в крупном размере. И хотя примечание 4 к ст. 158 УК конкретизирует крупный размер применительно лишь к хищению чужого имущества (таковым признается, как отмечалось, стоимость имущества в 250 тыс. руб.), в теории и судебной практике этот же критерий справедливо применяется и при квалификации преступления, предусмотренного ст. 168. Таким образом, получается, что собственник квартиры, который проводит у себя работы по перепланировке и переустройству, должен причинить вред каждому соседу на 250 тыс. руб., и тогда он будет подлежать уголовной ответственности по данной статье. Такое, однако, причинение вреда возможно только при обрушении в результате работ внутренних перегородок стен дома, выведении из строя канализации, отопления, водопровода, газопровода и т.д.