Текст книги "Недействительность сделок по недвижимости"

Недействительность сделок по недвижимости

Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура

ISBN 978-5-0060-3441-9

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Недвижимость – это один из наиболее важных видов имущества, который может быть объектом сделок. Однако, при заключении таких сделок могут возникнуть различные проблемы, связанные с их признанием недействительными. Мы рассмотрим отличия между оспоримыми и ничтожными сделками в недвижимости.

Ничтожная сделка – это сделка, которая не имеет юридической силы с самого начала. Она не может быть признана действительной даже при наличии всех необходимых документов и соблюдении всех правил. Ничтожные сделки не могут быть отменены или изменены, а их последствия наступают автоматически.

Оспоримая сделка – это сделка, которую можно признать недействительной в судебном порядке. Для этого необходимо доказать, что сделка была заключена с нарушением закона или прав третьих лиц, и что она причинила ущерб одной из сторон. Оспоримая сделка может быть отменена или изменена только в судебном порядке, и ее последствия наступают только после вынесения решения суда.

Основания для признания сделки оспоримой могут быть различными, например:

1. Недееспособность одной из сторон сделки.

2. Нарушение прав третьих лиц (например, нарушение прав несовершеннолетних).

3. Незаконность сделки (например, совершение сделки с нарушением законодательства).

4. Подписание сделки под влиянием насилия, угроз или обмана.

5. Заключение сделки под влиянием заблуждения одной из сторон (например, если одна из сторон не понимала значения своих действий).

Оспоримые сделки могут возникать по различным причинам. Например, одна из сторон может находиться в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, что может повлиять на ее способность принимать решения и заключать сделки. Также, сделки могут быть оспорены, если они нарушают права третьих лиц или законодательство.

Одним из примеров оспоримой сделки является договор купли-продажи недвижимости, который был заключен под влиянием обмана или насилия. В этом случае, сделка может быть оспорена и признана недействительной на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При заключении сделок с недвижимостью важно учитывать, какие виды сделок являются оспоримыми или ничтожными. Например, договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным, если покупатель не был совершеннолетним или не имел права на покупку этой квартиры. Также, договор дарения может быть оспорен, если даритель находился в состоянии алкогольного опьянения или не осознавал своих действий.

Ничтожная сделка в гражданском праве – это сделка с пороками формы (отсутствие договора, заключения от имени юридического лица, подписи представителя и т.д.), содержания (противоречие закону, несоответствие требованиям, предъявляемым к сторонам, предмету сделки, условиям договора и т.п.) или воли (совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Признаки ничтожности сделки:

– Несоблюдение формы сделки; – Отсутствие необходимых полномочий у стороны сделки; – Противоречие содержания сделки законодательству; – Совершение сделки недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом; – Притворность сделки;

Виды ничтожных сделок:

– мнимые (притворные); – недействительные из-за пороков воли; – совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности; – противоречащие основам нравственности.

Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Мнимая сделка совершается без намерения создать правовые последствия (например, мнимая купля-продажа имущества).

Притворная сделка – сделка на самом деле прикрывает другую сделку.

Цель притворной сделки заключается в создании другой сделки, прикрываемой первой.

Таким образом, при заключении сделок с недвижимостью необходимо учитывать их вид и возможные последствия. Если сделка является оспоримой, то ее можно отменить или изменить только в судебном порядке. Если же сделка является ничтожной, то она не имеет юридической силы и не может быть отменена.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать иск о применении недействительных последствий сделки можно в течении трех лет после начала ее исполнения, только если истец является участником этой сделки. Для третьих лиц срок будет исчисляться с момента, когда они узнали о начале выполнения сделки, но не может превышать десяти лет. Для оспоримых сделок предусмотрен срок исковой давности, который составляет один год. Этот срок начинается с момента, когда насилие или угрозы были прекращены, или с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав и оснований для признания сделки недействительной. Сроки исковой давности регулируются статьей 181 Гражданского кодекса РФ.

Случаи признания недействительным договора купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем покупатель с наибольшим вниманием должен отнестись к сделке в одном из следующих случаев:

– Приватизация. Если право на приватизацию какого-либо гражданина не было учтено, то он может оспорить сделку. Например, таким правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим;

– Квартира получена в наследство. Наследники в течение 3 лет, после того как узнали о смерти наследодателя, могут заявить о своих правах на наследство, даже если квартира уже продана;

– Квартира получена в дар. По некоторым основаниям дарение квартиры можно оспорить в суде (например, даритель был недееспособен, одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя);

– В семье продавца есть несовершеннолетние дети. В случае, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Кроме этого, необходимо узнать у продавца, не использовался ли при приобретении недвижимости материнский капитал, так как в этом случае детям обязательно выделяется доля собственности;

– Продавец состоит в браке. Необходимо получить согласие супруга на продажу недвижимости в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности;

– Продавец банкрот или близок к банкротству. Если у гражданина большие финансовые обязательства или уже ведется исполнительное производство, существует риск, что кредитор потребует признать сделку купли-продажи недействительной;

– Покупка доли в квартире. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. При их несоблюдении другие собственники могут оспорить сделку.

Основания оспаривания договора купли-продажи

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной требует усилий. У сделок с недвижимостью есть порядок оформления и юридические последствия: покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) деньги. Но если сделка заключена с нарушениями интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные требования к ее форме, то возникают основания для признания ее недействительной.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.

Со стороны покупателя квартиры нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть. А со стороны продавца нарушением считается уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача квартиры покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключенного договора.

Причины расторжения договора купли-продажи

ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и, соответственно, признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

Взаимное согласие сторон. Сделка аннулируется соглашением о расторжении ДКП. Но если обязательства сторон исполнены и имущество во исполнение договора купли-продажи передано покупателю, то Росреестр откажет в расторжении договора купли-продажи. При этом следует учитывать, что только регистрация перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор, не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору и расторжение договора в судебном порядке по требованию сторон.

Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа).

Кто может оспорить сделку

Чаще всего с требованием о признании сделки с недвижимостью недействительной обращается одна из ее сторон, поскольку ее права нарушены. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом.

Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Потребовать признания недействительности сделки, совершенной недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий, может его опекун.

Если вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает ваши права или охраняемые законом интересы, в частности повлекла неблагоприятные для вас последствия. Доказывать наступление таких последствий не нужно будет в двух случаях:

– оспаривается сделка, которая совершена без согласия, предусмотренного законом;

– представитель или лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности, при совершении сделки нарушили ограничения полномочий.

Что делать, чтобы защититься от признания сделки недействительной?

До и во время оформления сделки необходимо внимательно отнестись к проверке документов и убедиться, что сторона имеет право заключать сделку. Например, стоит внимательно проверить паспорт продавца с помощью сервиса ГУВМ МВД РФ – если документ числится в розыске, это повод насторожиться. Также стоит расспросить соседей о нынешних и прошлых собственниках.

Также можно воспользоваться страхованием титула. Такой вид страхования защищает от скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Если они заявят о своем праве на недвижимость и выиграют суд, то страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон №299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

– Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.

– Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.

– Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.

– Узнать, все ли выписаны из квартиры.

– Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.

– Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.

– Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.

– Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.

– Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.

– Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

Основания для оспаривания сделки в суде

Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Недействительность мнимой и притворной сделки.

Недействительность сделки с целью, противной основам правопорядка или нравственности.

Недействительность сделки вследствие признания ее недействительной судом (оспоримая сделка).

Недействительность сделки ввиду признания ее судом недействительной (ничтожная сделка).

Судебный процесс

Кто может обратиться в суд?

Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.

Как оспорить куплю-продажу

Для подачи иска о признании сделки недействительной нужно выполнить следующие действия:

1. Попытка договориться со второй стороной сделки о ее расторжении в досудебном порядке;

2. Подготовьте документы (132 ГПК РФ);

3. Оплатить государственную пошлину в размере, установленном законодательством;

4. Составить исковое заявление, в котором указать основания для признания сделки недействительной и доказательства этих оснований (131 ГПК РФ);

5. Приложить к исковому заявлению все необходимые документы, которые подтверждают основания для признания сделки недействительной (например, договоры, акты выполненных работ, платежные документы и т.д.);

6. Подать исковое заявление в суд по месту нахождения ответчика или по месту совершения сделки. Его можно отправить онлайн через правовой портал «ГАС Правосудие»;

7. Принять участие в судебном заседании и представить свои аргументы;

8. Дождаться решения суда в течение месяца, если суд признает сделку недействительной.

После вступления решения в законную силу, истец имеет право обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру на основании судебного решения.

Досудебный порядок

Досудебный (претензионный) порядок разрешения споров является обязательным в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ. Он заключается в том, что стороны спора должны сначала попытаться разрешить его путем переговоров, а только потом обращаться в суд. Для этого необходимо направить другой стороне письменную претензию, в которой указать все обстоятельства дела и свои требования. Если другая сторона не отвечает на претензию или не признает свою вину, можно обращаться в суд. Обращаться в суд можно, если сторона отказывается прекращать действие соглашения или при неполучении ответа в течение 30 дней после его отправки.

Госпошлина

Размер государственной пошлины за подачу иска о признании сделки купли-продажи недействительной, по статье 333.21 НК РФ – составляет 6 тыс. рублей. И в суд предоставляется квитанция о внесении госпошлины (132 ГПК РФ).

Подача иска в суд

Исковое заявление о признании сделки купли-продажи недействительной не имеет единого образца. При его подготовке необходимо опираться на правила, утвержденные статьей 131 ГПК РФ.

наименование суда, в который подается заявление;

наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;

в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, если они имеются;

цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;

перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца.

Иск подают в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

– На претензии нужно отвечать, а в суде – обязательно участвовать.

– Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.

– Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус – ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.

– Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

– нарушение условий приватизации – продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;

– покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство – здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;

– квартиру продает лицо, признанное недееспособным – по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;

– нарушены права несовершеннолетних – например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.

– продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу – квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.

– продают жилье, которое получили в дар – здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;

– продажа квартиры, полученной по договору ренты – даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;

– сделкой занимается доверенное лицо – потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;

– продажа доли – подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;

– квартиру продает пожилой человек – здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Как правило, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные денежные средства и объекты недвижимости. Эта процедура называется реституцией. Например, в случае заключения недействительной сделки купли-продажи квартиры, недвижимость возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.