Текст книги "Гражданское право России"

§ 6. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению – леса, задания, сооружения. Объектом недвижимости также признаются воздушные и морские суда, космические объекты, квартира и иное имущество.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами и может переходить к новому собственнику двумя способами:

предоставление из государственной или муниципальной собственности путем проведения публичных торгов;

совершение сделок в соответствии с гражданским законодательством.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.

Договор купли-продажи жилого помещения (а не только переход права собственности) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенные условия договора продажи недвижимости: установление имущества, которое подлежит передаче. Указание таких данных, которые позволят индивидуализировать его, – адрес, площадь, назначение и т. д. При отсутствии такой информации договор считается незаключенным;

определение цены недвижимости. Не применяется правило об установлении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых обстоятельствах. При несогласовании данного условия договор считается не заключенным. Цена может определяться путем установления цены на единицу размера площади или иного показателя, подлежащая уплате сумма – исходя из фактического размера имущества;

перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым имуществом в случае продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Недвижимое имущество передается по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания признается ее отказом от исполнения своей обязанности. В этом случае другая сторона вправе предъявить требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Продавец считается исполнившим свое обязательство после фактического вручения имущества и подписания передаточного акта.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие предусмотрено договором. В таком случае применяются правила договора купли-продажи о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе требовать по своему усмотрению:

соразмерного уменьшения цены;

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости.

При продаже недвижимости одновременно передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Если ее продавец является собственником земельного участка, то в договоре может предусматриваться, на каком праве осуществляется переход участка: на праве собственности, аренды или ином праве.

Если такое указание отсутствует, то земельный участок переходит на праве собственности.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то новый собственник приобретает право пользования им на тех же условиях. Согласие собственника земельного участка не требуется.

В случае продажи собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, без продажи самой недвижимости продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования по назначению.

§ 7. Договор продажи предприятия

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Особенности данного договора:

предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенного для такой деятельности, – земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его продукцию, работы, услуги и другие исключительные права;

не подлежат передаче по данному договору права, полученные на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью;

правила о продаже недвижимости применяются к данному договору, если это не противоречит специальным правилам о продаже предприятия.

Условия договора продажи предприятия.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с приложением необходимых документов: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора.

Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи предприятия, так и переход права собственности на него.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Переход права собственности подлежит регистрации после передачи предприятия покупателю. Моментом такой передачи считается день подписания передаточного акта обеими сторонами. В передаточном акте указываются данные о составе предприятия, сведения о выявленных недостатках, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, перечень утраченного имущества. Составить и представить на подписание акт должен продавец; осуществляет он это за свой счет, если иное не предусмотрено договором.

Состав и стоимость предприятия определяются на основе его полной инвентаризации, проводимой по соответствующим правилам.

С момента подписания передаточного акта, т. е. с момента фактической передачи предприятия риск случайной гибели и повреждения имущества переходит на покупателя, который в случае сохранения права собственности за продавцом до полной оплаты предприятия вправе распоряжаться имуществом предприятия в целях, для которых оно было приобретено.

Недостатки предприятия могут быть как оговоренные путем указания на них в передаточном акте, так и неоговоренные, выявленные после заключения договора или после передачи предприятия.

В первом случае покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Во втором случае ответственность за неоговоренные недостатки несет продавец. При нарушении условий о количестве, качестве товара, передаче имущества свободным от прав третьим лицам покупатель вправе требовать:

соразмерного уменьшения цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения расходов на устранение недостатков.

Продавец может после получения соответствующего уведомления о недостатках имущества (или их отсутствии) без промедления заменить или предоставить имущество надлежащего качества.

При передаче в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия, если вследствие недостатков, за которые отвечает продавец, предприятие не пригодно для использования согласно его назначению, так как недостатки не были устранены продавцом в обусловленные сроки и порядке либо являются неустранимыми.

Права кредиторов при продаже предприятия.

Для защиты прав кредиторов предусмотрена обязанность сторон уведомить их о предстоящей продаже. Уведомление должно быть письменным. Кредитор, получивший его, может:

сообщить о своем согласии на перевод долга на нового собственника;

потребовать прекращения либо досрочного исполнения обязательства и причиненных этим убытков в течение 3 месяцев со дня получения уведомления;

потребовать признания договора недействительным полностью или в части, если он заключен без его согласия.

Исковая давность по требованиям кредитора, который не был уведомлен о продаже, составляет 1 год со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Продавец и покупатель несут в данном случае солидарную ответственность по требованиям кредитора.

Общие правила о недействительности сделок, об изменении и расторжении договора купли-продажи имеют ограниченное применение; они действуют только в случае, если существенно не нарушают права и интересы кредиторов, продавца и покупателя, третьих лиц, а также интересы общества.

§ 8. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Особенности данного договора:

его субъекты – собственники передаваемого товара;

объектом является товар, которым могут являться любые вещи, не изъятые из оборота;

применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о мене и самому ее существу.

Основные положения договора мены:

Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, который обязуется передать товар, и покупателем, который обязан его принять и оплатить.

Вещи, подлежащие обмену, могут быть как равноценные, так и неравноценные. Если иное не предусмотрено договором, товары признаются равноценными, а расходы по их передаче и принятию осуществляются обеими сторонами при выполнении своих обязанностей. Если обмениваются неравноценные товары, то разница в цене подлежит компенсации. Она производится в деньгах и выплачивается непосредственно до или после передачи товара.

Исполнение обязательств сторонами по договору может не совпадать по времени. Интересы стороны, которая обязана передать товар первой, до того как получит товар от другой стороны, обеспечиваются нормами о встречном исполнении обязательств.

При обмене товарами право собственности на них возникает с момента их передачи, если иное не установлено законом или договором. Данное право возникает у сторон одновременно, но после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Они могут предусмотреть иной порядок перехода такого права.

По договору мены аналогично договору купли-продажи предусматривается ответственность сторон (продавца) при изъятии товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора. Виновная сторона обязана возвратить другой стороне полученный от нее товар и возместить понесенные убытки.

§ 9. Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Особенности данного договора:

договор дарения является безвозмездным. Не признается таковым договор, предусматривающий встречную передачу вещи или права;

обещание подарить будет являться договором дарения, если оно сделано в письменной форме;

договор, не содержащий указание на конкретный предмет дарения, ничтожен;

доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна;

договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен;

субъектами данного договора могут быть любые лица. Ограничения существуют в отношении:

коммерческих юридических лиц: не допускается дарение между коммерческими организациями;

государственных служащих: не допускается дарение в связи с их должностным положением;

малолетних, граждан, признанных недееспособными – не допускается дарение от их имени их законными представителями;

договор дарения считается расторгнутым, если одаряемый откажется до передачи ему дара от него. Отказ от договора, заключенного в письменной форме, должен быть совершен также в письменной форме.

права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам, а обязанность дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам. Иной порядок может предусматриваться договором дарения;

даритель обязан возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого из-за недостатков подаренной вещи. Исключением являются явные недостатки или те, о которых одаряемый был предупрежден.

Форма договора может быть устной или письменной. Дарение может быть совершено устно, за исключением, когда закон предусматривает соблюдение письменной формы. В случае нарушения условия о форме договора он признается ничтожным.

Письменная форма обязательна если:

дарителем является юридическое лицо и сумма дара превышает 5 МРОТ (в настоящее время 500 рублей);

договор содержит обещание дарения в будущем.

Если предметом договора дарения является недвижимое имущество, то договор подлежит государственной регистрации.

Передача дара осуществляется путем: вручения;

символической передачи;

вручения правоустанавливающих документов.

Законом предусмотрены случаи ограничения и запрещения дарения.

Ограничение дарения может выражаться в следующих случаях: юридическое лицо может подарить вещь, принадлежащую ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника;

имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть подарено только при согласии всех участников собственности;

дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, если законом, договором не предусмотрено исполнение обязательства лично одаряемым;

дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных для уступки требования.

Запрещается дарение при стоимости подарков более пяти МРОТ: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных и иных социальных учреждений гражданами, находящимися на лечении, содержании, воспитании, их родственниками;

государственным служащим в связи с их должностным положением или исполнением должностных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.

Отказ от исполнения договора дарения.

Односторонний отказ дарителя от исполнения данного договора, сделанного на будущее, возможен, если имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня жизни.

Даритель также вправе отказаться от исполнения дарения, сделанного на будущее, по основаниям, которые предусмотрены для отмены договора.

В случае одностороннего отказа дарителем от исполнения договора одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

Дарение отменяется, если:

одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников или умышленно причинил телесные повреждения;

одаряемый обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, с созданием угрозы ее безвозвратной утраты (дарение отменяется в судебном порядке);

договор дарения совершен индивидуальным предпринимателем либо юридическим лицом в нарушение правил о несостоятельности (банкротстве) (по требованию заинтересованного лица в судебном порядке);

даритель переживет одаряемого (данное основание должно быть специально оговорено в договоре).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту такой отмены.

Правила об отказе от исполнения договора и об отмене дарения не применяются к подаркам небольшой стоимости (не более 5 МРОТ).

Пожертвование — дарение вещи или права в общеполезных целях.

Получателями могут быть: граждане;

лечебные, воспитательные и иные социальные учреждения; благотворительные, научные, учебные учреждения; фонды, музеи, учреждения культуры; общественные и религиозные объединения;

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Принятие пожертвования не требует чьего-либо согласия или разрешения.

При пожертвовании в пользу гражданина жертвователь может, а в пользу юридического лица жертвователь должен обусловить использование по определенному назначению. При этом юридическое лицо, принимающее пожертвование, должно вести для этого обособленный учет всех операций по использованию такого имущества.

Когда использование имущества по назначению становится невозможным по тем или иным причинам, допускается его применение по другому назначению, но только с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина или реорганизации, ликвидации юридического лица – по решению суда.

Жертвователь или его наследники могут требовать отмены пожертвования, если:

пожертвованное имущество используется не по назначению; назначение использования пожертвованного имущества было изменено без согласия жертвователя.

§ 10. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Виды ренты:

постоянная – выплачивается бессрочно; пожизненная – выплачивается на срок жизни получателя; содержание с иждивением – пожизненная рента с условием об иждивении.

Имущество в собственность может отчуждаться за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, к договору применяются правила о купле-продаже, если бесплатно – о дарении.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если предметом договора является недвижимое имущество, то он также подлежит государственной регистрации.

Существенным условием договора ренты при передаче движимого имущества или денег является обязанность плательщика предоставить обеспечение исполнения своего обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия и др.) либо застраховать риск ответственности в пользу получателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. При нарушении данной обязанности или в случае утраты обеспечения получатель ренты вправе расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

При заключении договора ренты имущество, переданное по договору, не выбывает из имущественного оборота. Собственник вправе отчуждать его без согласия получателя ренты, исключением является необходимость согласия получателя по договору пожизненного содержания с иждивением. Вместе с отчуждаемым имуществом к третьему лицу переходит и обязанность уплачивать ренту. Если законом или договором не предусмотрено иное, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность перед получателем ренты при отчуждении собственности.

Получатель ренты, передавший в собственность плательщика земельный участок или иное недвижимое имущество, приобретает на него право залога, даже если данное условие не предусмотрено договором.

При просрочке выплат плательщиком ренты он обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется учетной ставкой Банка России, если иной размер не предусмотрен договором.

Особенности договора постоянной ренты.

получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;

права получателя передаются в порядке наследования (правопреемства), путем уступки требования;

выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты;

выплата осуществляется по окончании каждого квартала, если иной срок не предусмотрен в договоре;

риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Выкуп ренты.

Плательщик ренты может прекратить выплату постоянной ренты путем ее выкупа. Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем.

Цена выкупа определяется договором. Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты – если имущество было передано за плату.

Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.

Особенности договора пожизненной ренты:

устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;

договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен;

размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца;

риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Его обязательства сохраняются на тех же условиях даже при гибели имущества;

при существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они были отчуждены бесплатно.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты,

который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Особенности договора пожизненного содержания с иждивением: применяются правила о пожизненной ренте; обязанность содержания включает: обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;

должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ;

предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение жизни получателя определенных сумм;

для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.

Данный договор прекращается: смертью получателя ренты;

требованием получателя о выкупе ренты либо о расторжении договора при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В этом случае плательщик не вправе требовать компенсации понесенных расходов.