Текст книги "Полный юридический справочник землевладельца (хозяина загородного дома, дачника и садовода)"

Правоустанавливающие документы

Основаниями (правоустанавливающими документами) для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

♦ акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

♦ договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

♦ акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

♦ свидетельства о праве на наследство;

♦ вступившие в законную силу судебные решения;

♦ акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

♦ иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, определен в ст. 22.2 Закона № 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации является:

♦ решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

♦ соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

♦ иной документ, на основании которого осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, находящиеся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РФ.

Обязательными приложениями к представляемым документам являются:

♦ правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном порядке;

♦ кадастровые паспорта образуемых земельных участков[10]10
  В настоящее время пункт утратил силу.


[Закрыть];

♦ согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Указанные выше положения не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, зарегистрировано в установленном порядке, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества и на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт их создания.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства[11]11
  См.: Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденные приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. № 113.


[Закрыть].

Особенности государственной регистрации права собственности граждан на садовые и приусадебные участки

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных ст. 25.2 Закона № 122-ФЗ.

Основанием для регистрации права собственности являются следующие документы:

♦ акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

См.: Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденные приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. № 113.

♦ акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

♦ выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

♦ иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Не допускается государственная регистрация права собственности, если земельный участок в соответствии с федеральным законодательством не может быть предоставлен в частную собственность.

Истребование у заявителя дополнительных документов не допускается.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам ст. 25.2 Закона № 122-ФЗ. При этом могут быть представлены следующие документы:

♦ свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

♦ один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок. Представление документа не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном порядке.

Регистрация права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

Согласно ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства (реконструкции) такого объекта не требуется разрешения на строительство, а также для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на приусадебном земельном участке, являются:

♦ документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

♦ правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном порядке.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, если не требуется разрешение на строительство, является декларация о таком объекте.

Документами, подтверждающими факт создания объекта на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию.

До 1 марта 2015 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Истребование у заявителя дополнительных документов не допускается. Отсутствие этих документов не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества регулируется ст. 26 Закона № 122-ФЗ; регистрация сервитутов – ст. 27; регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда, – ст. 28; регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него – ст. 30.2.

Процедуру регистрации определяет Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. № 293. Доступ к тексту Административного регламента открыт на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – www.rosregistr.ru.

О введении в действие Земельного кодекса

Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 17.07.2009) введен в действие Земельный кодекс РФ и внесен ряд серьезных поправок в реализацию земельных отношений в Российской Федерации.

Так, в ст. 2 установлены порядок и цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, индивидуальным предпринимателям, гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений.

В ст. 3 определено, что права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20–24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня его введения в действие.

Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно (п. 2 ст. 3)[12]12
  Здесь и далее в параграфе в скобках даются ссылки на статьи Закона № 137-ФЗ.


[Закрыть].

Указанные положения не распространяются на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

♦ садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

♦ организациям, при которых до вступления в силу Закона № 66-ФЗ были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;

♦ гаражным потребительским кооперативам.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 28 Закона № 66-ФЗ.

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается (подп. 2.1 ст. 3).

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ (подп. 2.2 ст. 3).

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3).

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ (п. 4 ст. 3).

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе на право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке (п. 6 ст. 3).

Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п. 7 ст. 3).

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Закона № 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 (п. 9 ст. 3)[13]13
  Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 утратил силу в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 г. № 250.


[Закрыть].

Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 утратил силу в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 г. № 250. считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на указанных земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона № 122-ФЗ. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае если указанный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается (подп. 9.1 ст. 3).

Распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законодательством не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (п. 10 ст. 3).

Со дня введения в действие ЗК РФ в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель (п. 11 ст. 3).

Предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (п. 12 ст. 3).

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3).

С 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Это положение не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ (п. 14 ст. 3).

Допускается образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки (п. 17 ст. 3).

До 1 января 2015 г. при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (п. 18 ст. 3).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан на праве безвозмездного срочного или срочного пользования, считаются предоставленными на 5 лет со дня принятия решения независимо от срока, установленного таким решением, за исключением случаев, когда таким решением установлен более длительный срок. При этом принятие нового решения о предоставлении земельного участка не требуется (п. 19 ст. 3).

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

♦ уплату государственной пошлины (согласно ст. 333.33 НК РФ – 100 руб.);

♦ подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права или о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с установленными процедурами;

♦ принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления;

♦ государственную регистрацию права в соответствии с Законом № 122-ФЗ.

На сайте Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (http://mosoblreg.ru/) приводятся общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, и требования к документам, представляемым заявителями на государственную регистрацию.