Текст книги "Осмотр объекта оценки. Пособие-справочник"

Осмотр объекта оценки
Пособие-справочник
Денис Кормилин

© Денис Кормилин, 2024

ISBN 978-5-4493-6985-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Предисловие

Уважаемый читатель, я рад приветствовать тебя, надеюсь, ты найдешь в этой книге нечто полезное. Книга эта написана в легком стиле, во всяком случае, я так пытался, получилось или нет, решать тебе читатель.

Наиболее важная информация в тексте будет вынесена в Правила, которые затем сведены в приложении. Была мысль сделать книгу не только легкую, но и полезную, своего рода справочник.

Коротко о себе, по образованию я инженер, по специальностям – эксперт-криминалист, независимый оценщик, специалист залоговой службы банка, инженер-технолог. Вся информация в книге это мой личный опыт и открытые источники в интернете, за что я приношу благодарность их создателям. Это все было переосмыслено с точки зрения необходимости создать легкую для прочтения книгу для практической помощи в проведении осмотров при оценке.

Книгу я начал писать давно, были паузы, были моменты – «все, пора печатать», опять паузы, смена вида деятельности. Основной объем теоретической части написался легко и сразу, далее он только шлифовался, а вот справочная часть медленно росла и росла. В принципе ее и сейчас можно увеличить, но мне показалось, что пока хватит, потом, посмотрим.

С уважением Д. Кормилин

Введение
«Зачем смотреть и о чём эта книга»

Осмотр – целенаправленное оглядывание чего-либо с целью изучения, проверки…

В процессуальном праве – это действие, направленное на исследование, оценку и фиксацию состояния, свойств и признаков материальных объектов.

Таким образом, мы осматриваем объект с целью его всестороннего изучения, выявления всех его признаков и особенностей.

К сожалению, над нами зачастую довлеют стереотипы поведения. Осматривая объект для целей оценки, мы видим только те признаки, которые влияют на стоимость. В принципе это замечательно, так как ненужная информация редко бывает полезна, однако и среди плевел могут попадаться зерна истины.

Для адекватного суждения о полезности выявления того или иного признака объекта, при определении его стоимости, следует по меньшей мере видеть все признаки объекта.

Увы, как показывает практика, иногда оценщик не обладает навыками для всестороннего осмотра. В этом нет вины оценщика, если он искренне старается делать свою работу хорошо, но ему не хватает знаний.

Методам проведения осмотров следует учиться, так как помимо общих принципов, есть некоторые специальные правила, созданные для более качественного проведения осмотра.

В этой книге я попытаюсь рассказать о некоторых аспектах такого осмотра, наработанных на личном опыте, как в качестве оценщика, так и в качестве криминалиста. И в качестве бонуса дополню книгу приложениями с полезной информацией.

Глава 1
«С чего начать осмотр»

С документов… Банальная, но неоспоримая истина, своего рода аксиома осмотра.

Для того, чтобы видеть – необходимо знать, на что ты смотришь.

А что такое индивидуальные параметры и как понять выражение «так или иначе»

Именно так и понимать, как возможность различного вида описания объекта – либо в цифровом, либо в графическом, или ином исполнении.

В данном случае способ описания, как правило, зависит от самого объекта, например для однотипной партии товара важны параметры «количество», «тип товара». Отобразить их в виде рисунка (схемы) достаточно проблематично.

Для земельного же участка одним из важных параметров является «форма». В данном случае возможно как текстовое представление информации (например, равносторонний прямоугольник), так и графическое, причем последнее зачастую наиболее приемлемо.

А как узнать, что мы посмотрели нужные документы?

Надо просто знать… Видов документов великое множество, сочинение второклассника на вольную тему, тоже фактически документ, только имеет он отношение, как правило, не к парте, на которой написан, а к степени усвоения второклассником пройденного материала, а это сфера педагогики.

При определении перечня документов следует руководствоваться логикой и общими правилами ведения документации на тот или иной вид объектов, отсюда вытекает второе правило.

Полностью и однозначно составив для себя представление об объекте, можно приступать к его осмотру.

Однако с учетом специфики осмотра – для целей оценки, думаю, нелишним будет до начала осмотра обратить внимание ещё на один момент.

Непосредственно при оценке различных объектов те или иные параметры имеют первостепенное значение, так как используются для расчета. При этом следует учитывать не только тип объекта, но и назначение.

Приведу пример:

В зоне летнего отдыха рядом имеются два объекта недвижимости, имеющие одинаковый строительный объем и площадь застройки. Один объект – летний кинотеатр, второй – склад для хранения шезлонгов, лодок и т. п. материалы конструктивных элементов объектов идентичны, конструкция в принципе тоже.

Объекты идентичны, но правильно ли будет считать оба объекта исходя только из их строительных параметров? Однозначно нет. Стоимость кинозала зависит от количества посадочных мест, а стоимость склада от объема (площади хранения).

В данном случае указанные параметры объектов можно назвать – Значимые параметры.

Значимым, будет являться параметр, изменение которого оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта оценки.

Глава 2
«Как смотреть или сам осмотр»

Мы приехали на объект, начинаем осмотр. А как именно будем осматривать? Ну, это зависит от объекта, завод – это одно, квартира – другое…

Не верно! Объект остается объектом и при его осмотре следует соблюдать некоторые общие правила, вне зависимости от его типа.

Это значит, что по прибытии на место осмотра следует четко определить границы объекта и зафиксировать его месторасположение.

Как осуществить данную фиксацию? Воспользуемся информацией из «Судебно-Криминалистической Фотографии», далее СКФ.

В СКФ есть термин «Ориентирующая фотография», цель такой фотографии привязка расположения объекта к местности, именно её мы и применим.

Объект целиком, либо его легко распознаваемая часть (характерный элемент постройки, табличка с номером дома и т.п.) фотографируется на приемлемом удалении с целью попадания в кадр объектов четко определяющих данную местность.

Например, это может быть телевизионная вышка, дом с индивидуальными для данного района отличиями, характерный рельеф местности и т. д. В каждом конкретном случае Вам следует определиться самостоятельно.

Если фотография не приемлема, используйте текстовую фиксацию, например, так:

– объект расположен на северо-восток от железнодорожного полотна, на расстоянии порядка 300 метров.

Поверите на слово, эта информация Вам пригодится, если не сразу, то со временем.

После фиксации местоположения объекта следует приступать к его Первоначальному обзору. Обзору…, мы же уже на осмотре, в чем разница?

Думаю, разница в целях: Обзор это рассматривание с целью получения общего представления, а Осмотр – это нечто более детальное, рассматривание для выявления особенностей.

До начала осмотра мы листали документы, для формирования общего представления об объекте, продолжаем это делать, но теперь уже на месте. Когда мы обозрим весь объект, нам станет понятно, как его осматривать.

Как зафиксировать данную стадию осмотра, снова обратимся к СКФ, воспользуемся «Обзорной фотографией» которая служит для отображения всего объекта целиком.

Объект следует фотографировать с максимально допустимым удалением с целью его полного отображения. В случаях невозможности отображения всего объекта на одном кадре допускается применение Панорамной съемки – горизонтальной или вертикальной. Также допустимо использование круговой панорамы.

Что это значит на практике? Мы должны обойти весь объект, запечатлеть его целиком и попутно отметить для себя его особенности (форму, размеры, строение и т.д.), для формирования последовательности дальнейшего осмотра.

Степень применения данного правила не зависит от сложности объекта, и я настоятельно рекомендую, не отказывается от него даже при осмотрах «простых объектов». Если это товары вначале обойдите весь склад (зону хранения), а потом подходите к конкретным полкам, если квартира – вначале пройдитесь вокруг дома (к примеру, можете увидеть просадку фундамента).

Второй стадией осмотра является непосредственно Детальный осмотр. Как его проводить ясно из названия – детально, т.е. с фиксацией всех индивидуальных особенностей.

Здесь можно было бы начать его описывать, но позвольте немного задержать Ваше внимание на промежуточной стадии, между первоначальным обзором и детальным осмотром.

Чуть выше я использовал термин «простой объект» в принципе понятно, что к нему относится, но если есть «простые объекты», то наверно есть и «сложные». Как их различать – по сложности структуры объекта.

Например, ангар без внутренних перегородок имеет максимально простую структуру – 1 помещение.

Квартира (возьмем однокомнатную) – коридор, комната, кухня, санузел.

Здание, например конторы – помещение 1,…, помещение N, коридоры и т. д.

Так вот все элементы любой структуры имеют индивидуальные особенности, например, в кухне пол покрыт плиткой, а коридоре линолеумом. А раз так их надо будет зафиксировать при детальном осмотре.

Но что делать, если объект состоит из нескольких частей (зданий), каждая из которых имеет свою структуру, например завод, или промышленная база. Или скажем так, если по результатам осмотра нам придется сравнить два таких «сложных» объекта межу собой.

Как быть в таком случае, вывод однозначен, четко знать Структуру объекта и ее сложность. Думаю тут пора ввести новый термин, а заодно и дать его четкое определение.

Сложно структурный объект – это объект, элементы структуры которого сами имеют внутреннюю структуру.

К чему я это все написал, очень просто – для вывода данного правила.

Т.е. обойдя завод, сделав несколько снимков общих планов, и определившись, с какого здания, начнем теперь смотреть подробно, следует вначале осмотреть это здание обзорно и т. д.

Теперь перейдем непосредственно к детальному осмотру. Правило тут одно – быть внимательным и четко фиксировать все индивидуальные особенности объекта.

А вот насчет четкой фиксации, пожалуй, следует уточнить.

Можно, например, сфотографировать угол комнаты для отображения стены, пола и радиатора отопления, но если в кадр попадает только труба, питающая данный радиатор или от пола виден только плинтус, а отойти дальше мешает кровать – надо сделать несколько кадров.

Обзорный снимок комнаты с одного из углов вполне может отобразить все индивидуальные особенности, но так бывает не всегда. Не поленитесь просмотреть снимок с увеличением, все ли четко видно, не загораживают ли шторы пластиковую раму окна.

При детальной фиксации главными факторами являются достаточность и качество.

С фотографированием объекта в общих чертах разобрались, дополнительную информацию можно посмотреть в приложениях. Можно считать, осмотр закончен? Еще нет, фиксация с помощью фото или видео аппаратуры есть лишь один из методов. Причем данный метод принято считать вспомогательным, основным же является – текстовая информация. Т.е. описание объекта, текст, содержащий, четко структурированное описание объекта, называют Актом осмотра.

Итак, описание, вроде ничего сложного…, берем ручку или располагаем пальцы на клавиатуре, и пишем, а что писать? Тоже понятно – то, что мы увидели и сфотографировали, мы ведь занимаемся Фиксацией. В принципе это правильно, но давайте остановимся подробней на оформлении этих записей.

Красиво оформленный текст, безусловно, читать приятней, но в данном случае речь пойдет не о внешних эффектах, а о структуре текста, о наличии в нем определенных пунктов помогающих более четкому и главное, более однозначному его восприятию.

Сформулируем общее правило создания Акта осмотра.

А что следует понимать под неоднозначными пунктами – пункты, трактовка которых допускает более чем одно значение. Например, в акте дана фраза: часть стен без отделки…, а насколько большая часть, половина объекта, большая часть, или незначительный фрагмент?

Составляйте акт таким образом, чтобы даже без фотографий и через значительный промежуток времени, вы смогли бы произвести на его основании оценку с точным описанием объекта.

Вроде все ясно, чем больше признаков объекта опишем, тем лучше, при этом следим за однозначность трактовок – все акт готов. В принципе да, но позвольте еще раз остановится на признаках объекта. Выше мы ввели понятие значимый параметр, и пришли к выводу о его первостепенной важности для определения стоимости объекта. Но позвольте ведь помимо этого параметра у объекта есть и другие, разве они совсем не влияют на стоимость? Или скажем так, а нет ли еще у объекта параметров (признаков) которые бы влияли на стоимость, пусть и в меньшей степени, чем значимый параметр. Безусловно, есть и так как они тоже влияют на стоимость, давайте назовем их параметрами дополнительного влияния.

Раз такие параметры влияют на стоимость их надо фиксировать, ведь позабыв о них при осмотре, мы впоследствии можем провести неверную оценку.

Давайте разберем некоторые из таких параметров, на примере простого объекта – квартиры, чтобы точно определить для себя, о чем же именно идет речь. Начнем с выделения значимого параметра – общая площадь, а что еще будет влиять на стоимость квартиры? Этаж расположения, планировка, район и т. д. все это и есть параметры дополнительного влияния. А например цвет обоев в гостиной, может они темные и мрачные и комнату визуально делают меньше…. В принципе их влияние на субъективное восприятие конкретного покупателя возможно, но только когда он их увидит воочию, к тому же, обои – не самый сложный в замене элемент квартиры. Отсюда новое правило

В приложении 3 дан примерный перечень значимых и дополнительных параметров для некоторых видов объектов.

То, что у нас осталось это Индивидуальные особенности объекта, их влияние на стоимость в большинстве случаев является незначительным. Фиксирование таких особенностей при осмотре не является строго обязательным, но желательно. Так как при работе над описательной частью отчета об оценке их перечисление позволит дать более полное представление об объекте.

Например, рассмотренная выше квартира, может располагаться над помещением швейного ателье и слабый звук работающих швейных машинок для нее – привычный звуковой фон. Кому-то это все равно, а кому-то, это повод снизить цену. Следует отметить, что в отдельных случаях Индивидуальные особенности могут сыграть свою роль в определении стоимости и порой значительную, но это не тема для данной книги. Поэтом дам совет: не поленитесь предусмотреть в своем акте «примечание» и в нем указать индивидуальные особенности объекта.

Глава 3
«Посмотрели – написали, или как описать объект»

Теперь, когда мы с вами окончательно определились, на что и как будем смотреть, и как это потом зафиксируем, давайте вспомним о такой вещи как достоверность. В случаи фотоматериалов вопрос достоверности можно попытаться решить, добавив функцию отображения даты и времени снимка. Но, сама по себе дата, еще не гарантия, что снимок сделан именно Вами и тем более не гарантия, что это снимок именно того объекта. Полная гарантия в данном случае, это стороннее подтверждение Вашего пребывания в конкретном месте в указанную дату и время и уже после, предоставление фотографии с данной датой и временем.

К чему я это пишу? Это о том, что акты осмотра, составляемые Вами желательно заверять подписями сторонних (третьих) лиц и как минимум подписью владельца объекта (или его представителя). А в спорных случаях, например при оценке степени ущерба, подписание акта осмотра третьей стороной, вещь не просто желательная, это необходимая процедура.

Вопросы – где взять третью сторону и как ее договорится о ее участии в осмотре, я тут освещать не буду. Тема сугубо индивидуальная для каждого конкретного случая и по большей мере относится к разряду психологии общения. Давайте остановимся на моменте подписания. По какой причине человек, обладая свободой выбора и не имея заинтересованности, может отказаться от подписи? По причине сомнения в достоверности.

Как так, я же описал все честно, все подробно! Ну да, например, так: «Сп – окн с балк, ст. об., пол лин., пот плит». Самое понятное слово тут – «Пол», еще вроде есть слово «Пот», непонятно лишь какой, мы вроде квартиру смотрели…, понимаете, о чем я?

Если текст в Акте непонятен, как его подписать. Приведенная выше фраза в варианте: «Спальня – окно с балконом, отделка стен – обои, пола – линолеум, потолка – плитка», явно более понятна и Акт с ней подпишут с большей вероятностью, чем с первым вариантом.

Избегайте по возможности непонятных сокращений в акте осмотра. Акт – это документ! Документ должен иметь трактоваться однозначно.

Глава 4
«Немного обо всем»

Помнится в начале книги я упоминал о том, что надо знать какие документы нужны для того или иного объекта. Кроме этого не помешает знать и строение этих объектов, название их деталей, возможные особенности конструкции и т. д. Ведь не зная на, что мы смотрим – мы это не видим.

Давайте разберемся, что же следует относить к некоторым «интересным» объектам оценки, из чего эти объекты образованны, и что следует знать их осмотре.

Судно – плавучее сооружение, предназначенное для транспортных, промысловых, военных, научных, спортивных и других целей. Суда могут быть как самоходными, так и несамоходными. Термин корабль относится в большей мере к военным судам.

К судам относятся не только корабли, катера, яхты и несамоходные баржи, но и байдарки, плоты, надувные лодки, водные велосипеды и доски для сёрфинга, а также плавучие буровые установки, гидросамолёты и любые другие инженерные сооружения, имеющие водонепроницаемый корпус и могущие находиться или перемещаться с определённой целью по воде, под водой или над водой (но опираясь на водную поверхность) – суда на воздушной подушке, экранопланы, экранолёты.

То есть, судов очень много, некоторые могут выглядеть и вовсе похожими на самолет (гидросамолеты, экранопланы) или как нефтяные вышки (плавучие буровые). Главное это назначение – перемещение (функционирование) во взаимосвязи с водной средой (над ней или внутри нее).

Самолет – летательный аппарат тяжелее воздуха с крылом и силовой установкой. Основные части самолёта: крыло (одно или два), фюзеляж, оперение, шасси (всё это вместе называется планёром самолёта), силовая установка, бортовое оборудование. Крыло – основная несущая поверхность самолёта. Самолёты с одним крылом называются монопланами, с двумя – бипланами. Средняя часть крыла, присоединяемая к фюзеляжу или составляющая с ним одно целое, называется центропланом; к центроплану крепятся боковые отъёмные части крыла – консоли. Фюзеляж – это корпус самолёта, несущий крылья, оперение и шасси. Оперение обеспечивает устойчивость и управляемость самолёта в продольном и боковом движении. У большинства самолётов оперение располагается на хвостовой части фюзеляжа и состоит из стабилизатора и руля высоты (горизонтальное оперение), киля и руля направления (вертикальное оперение). Шасси служит для перемещения самолёта по земле или, у гидросамолетов по воде, тогда вместо колёс на шасси крепятся поплавки-лодки. Силовая установка самолёта включает авиационные двигатели (от 1 и более), воздушные винты, воздухозаборники, реактивные сопла, системы топливоподачи, смазки, контроля и пр. На пассажирских тяжёлых самолётах предпочтение отдаётся хвостовому расположению двигателей, поскольку, таким образом, снижается уровень шума в пассажирском салоне.

Вертолет – летательный аппарат тяжелее воздуха, использующий для подъема несущий винт, в отличие от самолета, который для этих целей использует крыло. Управление вертолетом осуществляется не за счет оперения, а за счет изменения вектора тяги несущего винта, т.е. его наклона.

На что следует обращать внимание при осмотре таких объектов, первое данные объекты относятся к особому классу имущества, они регистрируются с земельным участком. А знаете зачем, да все просто, не самолет, ни вертолет, ни судно (корабль) нельзя просто взять и припарковать на стоянке или поместить на хранение. Место для такого хранения должно быть специализированно. А если еще точнее, то данные объекты обладают ценностью, когда эксплуатируются по назначению, что подразумевает наличие среды эксплуатации.

Вот тут Вам следует быть внимательными. Земельный участок, предлагаемый вместе с самолетом или вертолётом должен располагаться в предназначенной для авиатранспорта зоне (как правило, район аэропорта) и позволять по своей форме и размерам размещение этого самолета или вертолета. Для судна таким участком должна быть земля у пирса, зона швартовки, а не заброшенный участок в промышленной зоне.

Вернемся к нашему самолету, представьте, что он куплен в частную собственность, топливо слили, шасси зафиксировано, а в салоне открыто кафе. Что же у нас теперь вышло и неподвижное и с землей тесно связанно, внешне на самолет походит, но не летает. Вышла у нас – недвижимость, самая стандартная, коммерческого назначения.

И еще немного про самолет, и про ему подобные объекты. Есть такая штука – Технический ресурс. Давайте разберемся, что этот такое, Технический ресурс это наработка объекта от начала эксплуатации до его перехода в состояние, при котором его использование по назначению недопустимо или нецелесообразно.

Каким боком эта информация относится к Осмотру? Помните, мы говорили о работе с документами, так вот: если объект имеет в своем составе части с различной продолжительностью технического ресурса, то его Общий ресурс равен наименьшему из них.

Разберемся на примере нашего самолета, что это значит на практике. Представьте, что у самолета два двигателя, ресурс первого, прошедшего капитальный ремонт, 100 летных часов, второго 20, ресурс планера 75 летных часов. Какой ресурс у такого самолета? Правильно – 20 летных часов.

Автомобиль – самоходная транспортная машина, обычно на колёсном (реже полугусеничном) ходу, приводимая в движение собственным двигателем.

Различают автомобили пассажирские (легковые, автобусы), грузовые, специальные (пожарные, санитарные, автокран, автолавка, рефрижератор, боевые машины пехоты и т. д.) и спортивные (багги, гоночные, напр. болиды «Формулы-1», раллийные).

По проходимости автомобили подразделяют на дорожные, внедорожные (в т. ч. карьерные), повышенной проходимости и высокой проходимости.

Автомобили с кузовами особой конструкции, предназначенные для перевозки определённых грузов, называются специализированными – лесовоз, фермовоз, цементовоз, бензовоз и др.

Автомобиль содержит двигатель, трансмиссию, ходовую часть, кузов, систему управления, электрооборудование, сервисные устройства. Двигатель может быть бензиновым (карбюраторный внутреннего сгорания), дизельным, газовым (на баллонном газе), электрическим, газотурбинным. Трансмиссия представляет собой совокупность устройств, передающих вращающий момент от двигателя к ведущим колёсам (гусеницам). В состав трансмиссии входят собственно двигатель, механизм сцепления, коробка передач (скоростей), карданная передача, главная передача (дифференциальный механизм, дифференциал). По компоновке основных агрегатов различают автомобили с передним или задним расположением двигателя, с приводом на задние или (и) передние колёса. Ходовая часть состоит из рамы, на которой устанавливают остальные части и узлы автомобиля (у многих легковых автомобилей нет рамы, её функции выполняет кузов), подвесок, осей (мостов переднего и заднего) и движителей. Система управления служит для изменения направления и скорости движения автомобиля, в неё входят рулевой механизм с рулевой колонкой, тормозной механизм, регулятор подачи топлива в двигатель, переключатель скоростей. Электрооборудование состоит из источников тока (аккумуляторной батареи и электрогенератора, приводимого в действие от главного двигателя), осветительных приборов внутреннего и наружного освещения (фары, подфарники, стоп-сигналы, сигналы поворота, габаритные огни), звуковой сигнализации, системы зажигания. К сервисным устройствам относятся приборы вентиляции и отопления, кондиционер, радиоприёмник, магнитофон (плеер), стеклоочистители, видеомагнитофон и телевизионные мониторы (в туристических и междугородных автобусах) и др.