Текст книги "VIP-персоны. Управление стилем жизни современной российской элиты"

1.5
Фонды шедевров

К сожалению, в России почти нет возможности делать вложения в предметы искусства опосредованным образом. Для этого в развитых странах используют инвестиционные фонды, которые специализируются на покупке арт-активов, способных расти в цене и приносить владельцам прибыль, превышающую зачастую дивиденды от акций, облигаций или недвижимости. За последние годы было создано несколько таких инвестфондов в разных странах, например Fine Art Fund, который начал работу в 2004 году в Лондоне.

Основателем фонда стал Филипп Хофман, ранее рабо-тавший финансовым директором Christies International. Минимальный размер вложений, который должен сделать потенциальный вкладчик фонда, составляет 250 тыс. долл. По словам топ-менеджеров Fine Аrt Fund, годовой доход его пайщиков равняется в среднем 10—12%, что превышает индекс фондового рынка S&P. Минимальный срок вложения – не менее 3 лет.

Другим примером успешной работы на рынке предметов искусства стал пенсионный фонд компании British Rail, начавший работать еще в 1974 году. Он вложил в арт-активы 2,9% своего капитала (порядка 70 млн долл.) и в результате получил в среднем 11,3% годовых.

Существуют фонды, которые специализируются на национальном искусстве, например China Fund, который основал Джулиан Томпсон, занимавшийся азиатской частью коллекции British Rail и одно время возглавлявший совет директоров Sotheby`s. Фонд приобретает предметы старинного китайского искусства, причем вкладывает средства не в картины, а в изделия из керамики и фарфора.

По оценке экспертов, определяющих инвестиционную политику China Fund, такой подход весьма перспективен, поскольку «новые китайцы» сегодня располагают огромными финансовыми средствами, которые неизбежно будут стимулировать рост цен на шедевры Поднебесной. Ориентация на китайское национальное искусство ничуть не мешает топ-менеджерам фонда привлекать инвесторов из других стран. По сути, речь прежде всего идет о масштабной финансовой операции, и спустя 7—10 лет вся коллекция будет продана для того, чтобы вкладчики получили свои дивиденды.

Что касается бизнес-модели таких фондов, то она, пожалуй, даже более эффективна, чем прямые вложения в предметы искусства. Ежегодная комиссия за управление средствами в China Fund равняется 2% стоимости активов плюс 20% от полученной прибыли. В Fine Art Fund эти показатели приблизительно такие же, что выглядит весьма привлекательно на фоне комиссионных в 16% от стоимости продаваемых картин, которые типичны для аукционного бизнеса.

Управляющие фондами, специализированными на операциях на арт-маркете, структурируют свои портфели так же, как и их коллеги на биржевом рынке. К примеру, Fine Art Fund 30% своих активов вкладывает в шедевры гениев Ренессанса, 30% – в полотна импрессионистов, 20% – в работы модернистов и на 20% приобретает произведения современных художников. Приблизительно такую же структуру имеют и другие арт-фонды (за исключением компаний, ориентированных на национальное искусство).

Для успешного инвестирования в российских условиях, по оценке экспертов, можно предложить портфель, состоящий из 30% произведений наших признанных живописцев конца XIX – начала XX веков и на 30% работ художников советского периода, заслуживших звания членов Академии художеств СССР. Оставшиеся средства можно вложить равными долями в шедевры мастеров импрессионизма и модернизма. Подобную структуру активов можно использовать для инвестфондов и создания частных коллекций.

На сегодняшний день фонды, специализирующиеся на приобретении арт-активов, представляют собой относительно новое направление в инвестиционном бизнесе. Эксперты называют лишь около десятка управляющих компаний, которые успели сформировать достаточный (свыше 100 млн долл.) капитал, который необходим для успешных операций на рынке подлинных шедевров. А средняя цена одной работы, входящей в их инвестиционный портфель, пока равняется 600 тыс. долл., что при нынешних ценах на произведения настоящих мастеров нельзя назвать большой суммой.

Вложения в произведения искусства до последнего времени можно было считать вполне благоприятным, поскольку общая финансовая обстановка в мире способствовала росту цен на рынке прекрасного. По оценке аналитиков, поступательное развитие мировой экономики в последнее десятилетие привело к тому, что инвесторы наработали огромные суммы и находятся в постоянном поиске новых направлений для вложения своих средств.

В результате этих масштабных перемен рынок предметов искусства, ранее имевший узкоспециализированный характер, сейчас вовлекает в свою орбиту все большее количество новых участников. С одной стороны, они сильно разогревают его (если использовать терминологию фондового рынка) и способствуют увеличению цен. С другой – постепенно создают предпосылки для превращения замкнутого и, что греха таить, довольно отсталого арт-маркета в современный инвестиционный рынок, использующий такие инструменты, как паевые фонды.

Глава 2
Мой дом – мой капитал

Покупка элитной недвижимости занимает совершенно особое место в жизни VIP-персоны. Профессионально подобранный дом становится родным кровом для состоятельного человека, подчеркивает престижность его социального положения и одновременно служит перспективным способом инвестирования крупных средств.

В сознании любого человека «дом» является основой его личной жизни и предметом особого внимания и заботы. А для представителя элиты личные апартаменты или усадьба кроме комфорта и уюта, необходимого для повседневной жизни, служат своеобразным индикатором престижности его образа жизни. В некоторых случаях они превращаются в родовое гнездо, которое передается по наследству целому ряду поколений.

В то же время рынок элитной недвижимости, в отличие от других сегментов Realty Estate, развивается по своеобразным законам и обладает качествами, которые делают его незаменимым объектом инвестирования.

Дело в том, чтоцены на элитную недвижимость слабо реагируют на экономические кризисы. Они прекрасно это продемонстрировали в России во время дефолта 1998 года. Тогда стоимость квартир других категорий упала на 50%, а рынок престижного жилья лишь замедлил динамику и замер на определенном уровне. А уже в 1999 году вновь начал набирать обороты и с тех пор постоянно повышает свою ценовую планку. Как видно из рисунка (стр. 40), на котором приведена динамика цен на элитную недвижимость, цены на дорогое жилье, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», выросли с 1,5 тыс. долл. в 2002 году до 6 тыс. долл. в 2007 году. Причем данные показатели носят несколько усредненный характер и не учитывают сегмент самого дорогого жилья. Например, цены на элитную недвижимость в некоторых домах таких московских районов, как Остоженка и Якиманка, уже достигли 50 тыс. долл. за 1 кв. метр.

Индекс стоимости ($/кв.м) дорогого/дешевого жилья (www.irn.ru)

2.1
Главное – эксклюзив

По оценкам экспертов риелторских компаний, размер российского рынка элитной недвижимости превышает миллиард долларов. Причем масштабы покупок престижной недвижимости российскими покупателями за рубежом опережают объемы их приобретений внутри страны. Только в Лондоне россияне владеют недвижимостью на сумму свыше 2 млрд фунтов стерлингов. Они также активно скупают собственность в прилегающих к британской столице графствах.

Специалисты отмечают немало признаков, наличие которых позволяет отнести недвижимость к классу элитной собственности. Однако во всех классификациях обязательно присутствуют следующие критерии:

• эксклюзивность;

• престижное местоположение;

• развитая инфраструктура.

Самым известным клиентом английских риелторских компаний является Роман Абрамович, купивший за 50 млн фунтов стерлингов четыре особняка в Белгравии и несколько квартир в Найтс-бридже. Другой российский бизнесмен, Олег Дерипаска, вложил 25 млн фунтов стерлингов в усадьбу в Белгравии, а сталепромышленник Владимир Лисин приобрел за 6,8 млн фунтов стерлингов замок Эберукхилл.

На фоне олигархов сырьевого бизнеса весьма скромно выглядит гендиректор компании «Вымпелком» Александр Изосимов, который приобрел в Швеции (на гражданке которой он женат) дом ценой порядка 7 млн долл., расположенный в Юрсхольме, престижном пригороде Стокгольма.

Эксклюзивность апартамента значительно влияет на цену приобретаемого престижного жилья. Исключительной недвижимость считается в основном в двух случаях. Во-первых, очень высоко ценятся квартиры, история которых связана с жизнью известных политических лидеров, деятелей искусства, науки и других выдающихся людей. Во-вторых, дом может стать эксклюзивным, если он построен по индивидуальному проекту, разработанному известным архитектором. Сюда же можно отнести вариант, при котором отделка апартамента сделана признанным дизайнером.

Впрочем, квартиры лидеров советской эпохи все-таки приобретают любители исторической экзотики, так же как коллекционные автомобили покупают собиратели музейных машин. Современные элитные дома обладают целым рядом преимуществ, поскольку они, как правило, в полной мере оснащены всем необходимым для обеспечения соответствующего качества жизни и безопасности.

Примером эксклюзивной недвижимости, связанной с исторической личностью, может служить квартира бывшего Генерального секретаря Центрального комитета Коммунистической партии Советского Союза (по сути, аналога нынешнего президента нашей страны) Леонида Брежнева. Она расположена в доме 26 на Кутузовском проспекте Москвы в большом здании типа «каре» с просторным зеленым двором, в котором есть несколько объектов инфраструктуры, что, кстати, довольно редко встречалось в советские времена.

С этим же домом связана еще одна история, но несколько иного, литературного характера. Здание расположено на старом еврейском кладбище, на которое, как описано в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита», приземлилась главная героиня во время знаменитой весенней ночи. Но если вернуться к реальностям нашей современной жизни, то будет уместно отметить, что несколько лет назад квартира была продана по цене, в 2 раза превышающей существовавшую на тот период рыночную оценку.

Стоимость апартаментов, в которых проживал герой Великой Отечественной войны маршал Рокоссовский, расположенные в двух шагах от Кремля на улице Серафимовича, также была оценена в 2 раза выше стоимости и без того очень дорогой недвижимости в этом районе. Но покупатель нашелся практически на следующий день после того, как их выставили на продажу.

Существует немало классификаций современного престижного жилья, среди которых весьма авторитетным считается перечень, данный экспертом Александром Кузьминским в книге «Элитная недвижимость». Проще всего рассмотреть основные виды жилья VIP-класса на примере Москвы, потому что другие российские города обычно стараются повторить особенности столицы, включая, к сожалению, и цены.

2.2
Свой клуб

В качестве первого типа элитного жилья можно назвать клубный дом. В нем обычно сочетаются изысканность престижной обстановки, все условия для современной комфортабельной жизни с эксклюзивностью архитектурного проекта.

Концепция клубного дома в Москве формировалась в течение нескольких лет. Состоятельные покупатели искали нечто исключительное, застройщики, пытаясь угадать их желания, состязались между собой в реализации оригинальных строительных проектов. Взаимное влияние спроса и предложения в конце концов и сформировало столичные стандарты элитного жилья категории high end.

Наиболее престижными считаются дома, расположенные в радиусе так называемой Золотой мили от центра города. Дело в том, что на стоимость квартир, которые находятся в историческом центре Москвы, оказывает большое влияние так называемая дифференциальная рента второго типа. Она связана с вложениями средств, которые сделали в этот район предыдущие поколения людей, веками жившие на территории центральных кварталов столицы. Москва, как говорится, не сразу строилась…

Практически такое влияние расположения в центральных районах на цены на недвижимость прослеживается во всех больших городах мира.

В число самых престижных районов Москвы попали переулки Арбата, Остоженка, Большая и Малая Никитские улицы, часть Замосковоречья, Фрунзенские улицы. Конечно, VIP-клиенты не отказываются от приобретения дорогих квартир и в других районах города, но только в том случае, если достоинства дома искупают недостатки его местонахождения.

Другой несомненной тенденцией клубных домов стала приверженность его жителей к дворцовым интерьерам. Огромные вестибюли, мраморная отделка, фонтаны и экзотические растения стали неотъемлемой частью большинства домов этой категории. Существует и альтернатива в виде домов, построенных в стиле high tech, однако большинство покупателей по-прежнему предпочитают им роскошь старинных дворянских гнезд.

Повышенным спросом среди отечественной элиты пользуются небольшие особняки, рассчитанные на 30—40 квартир. Помимо несомненного признака элитарности спрос на небольшие клубные дома обусловлен стремлением добившегося успеха человека жить рядом с представителями узкого круга себе подобных. Немаловажным фактором, определяющим конъюнктуру малоквартирных домов, стала также ориентация покупателей на корпоративные интересы: предприниматели все чаще предпочитают селиться с людьми, работающими в дружественных компаниях. Но нередки случаи, когда владельцы дома, проверив покупателя силами своей службы безопасности и придя к выводу о его возможной нелояльности к другим собственникам квартир, отказывают в продаже. Иногда сами покупатели отказываются от покупки квартиры по аналогичным причинам.

Что касается конструкторских особенностей и технических параметров зданий, то здесь расхождений в мнениях почти нет. Каркас элитного дома должен быть возведен из монолитного железобетона, внешние стены – из кирпича. Здание должно быть оборудовано центральной системой кондиционирования, автономными системами водоснабжения и отопления (желательно, чтобы их было несколько), а также системой пожаротушения. Ну и какой же элитный дом без подземного паркинга, бесшумных скоростных лифтов и тройных стеклопакетов, причем обязательно в деревянных рамах.

Одной из отличительных черт клубных домов стало внедрение интеллектуальных систем управления: все технические элементы интегрируются в единую сеть, датчики передают данные об их функционировании на центральный пульт управления, диспетчер которого имеет возможность менять заданные параметры в зависимости от внешних условий. В некоторых домах также устанавливаются интеллектуальные системы управления квартирами. В этом случае помимо систем жизнеобеспечения в единую сеть управления включаются и бытовые приборы, а владелец квартиры имеет возможность управлять ими не только дома, но также по телефону или через Интернет.

Инфраструктура включает собственные службы безопасности и эксплуатации здания. Что касается зон релаксации, то здесь мнения расходятся. Некоторые покупатели предпочитают дома, в которых около половины площадей занимают бассейны, тренажерные залы, сауны, косметические салоны, бары и рестораны. В этом случае дом становится похожим на пятизвездный отель, в котором обслуживающего персонала больше, чем жильцов. В то же время изобилие сервисных служб, сосредоточенных непосредственно в доме, позволяет его жильцам сэкономить массу времени.

Тем не менее часть покупателей вполне спокойно относится к отсутствию зон релаксации, поэтому небольшие дома на пять-десять квартир, несмотря на минимальное количество предоставляемых жильцам услуг, также пользуются повышенным спросом владельцев серьезных состояний.

Интересно отметить, что появление клубного сегмента рынка недвижимости со своим специфическим кругом покупателей и продавцов привело к образованию принципиально новых риелторских фирм. Такие компании, как Kalinka Realty и BAUT-L, вообще не занимаются ничем, кроме домов элитной категории. Во многих фирмах появились специальные отделы, занимающиеся клубными домами.

2.3
Рай поднебесный

Пентхаусы – следующий вид элитной недвижимости – обычно располагаются на последних этажах столичных домов. Сразу заметим, что излишества инфраструктуры в квартирах этих домов присутствуют не всегда. Многое зависит от того, на какое здание «сел сверху» элитный апартамент.

В радиусе «Золотой мили» в доме на Патриарших прудах с соответствующим названием «Патриарх» находится двухъярусная квартира площадью 250 кв. м. По периметру первого яруса протянулась терраса. Ширина галереи колеблется от 2 до 5 м. Со второго яруса можно выйти на смотровые площадки крыши, откуда открывается вид на кремлевские купола и крыши домов Центрального округа.

Безъярусное пространство – с высотой потолков около 6 м – имеется только на небольшом пятачке перед входной дверью. К недостаткам пентхауса можно отнести и слишком низкие потолки на втором ярусе – не более 2,7 м, а также три каминные трубы предшествующих этажей, проходящие как через жилое пространство, так и через галерею.

В «Ростовском холме», небольшом доме, расположенном, естественно, на высоком берегу Ростовской набережной, на 5 этажах есть 16 квартир. Внизу в подземном паркинге находятся места для 45 машин.

Сам пентхаус представляет собой двухъярусную квартиру площадью 470 кв. м с хорошим видом на Москву-реку, с открытой же террасы можно увидеть отличную панораму столицы с площадью Киевского вокзала и памятником, символизирующим Европу.

Также в пределах «Золотой мили» находится дом по Молочному переулку в районе Остоженки с 25 квартирами. Элитный апартамент здесь занимает 400 кв. м, в нем есть выход на открытую террасу, однако вид, открывающийся с нее на столицу, весьма скромен: вокруг находятся невысокие жилые дома.

Однако пентхаусы встречаются не только в историческом центре Москвы, но и других районах столицы. В Западном округе в 32-м и 33-м квартале хорошо известны несколько домов бизнес-класса. Они стали местной достопримечательностью благодаря своей высотности и цветовой гамме – сочетанию ярко-красного отделочного кирпича и голубых стеклянных панелей.

Пирамидальная вершина каждого из этих домов не что иное, как многоярусный пентхаус. Он представляет собой квартиру площадью 500 кв. м в четыре яруса, высота потолков в каждом немногим более трех метров. В центральном фойе, свободном от межэтажных перекрытий, расстояние от пола до потолка превышает 13 м. Террасы (довольно скромных размеров) позволяют увидеть всю Москву, но разглядеть что-либо в деталях с такой высоты без бинокля совершенно невозможно. Интересная деталь: в пентхаус встроен бассейн (правда, маленький, не больше 10 кв. м), а между первым и вторым ярусами – каплевидный аквариум объемом 12 куб. м.

Пентхаусы 33-го квартала находятся на высоте 340—370 м над уровнем моря. Кстати, они значительно дешевле аналогичных апартаментов в центре города. Хотя у них есть и некоторые недостатки. Например, отсутствуют панорамные окна, восточная стена полностью глухая, на западной – только один оконный проем. Вместе с тем эти особенности можно рассматривать и как достоинство: замкнутое многоярусное пространство производит впечатление не столько фешенебельной квартиры, сколько дорогого частного клуба.

Пентхаусы можно найти даже в достаточно отдаленном от центра муниципальном районе Щукино, на территории которого расположены «Алые паруса». Они возвышаются над остальной частью города на 80—120 м. Кроме того, из коттеджей комплекса открывается потрясающая панорама не тронутых урбанизацией берегов Москвы-реки, а также Серебряного Бора, Тушинского аэрополя и северо-западного Подмосковья.

К достоинствам апартаментов «Алых парусов» можно отнести и разбивку террас на открытые, расположенные по периметру первого уровня, и закрытые козырьками верхнего, третьего уровня. Это позволяет разделить не только внутреннее, но и внешнее пространство на гостевую и домашнюю зоны. Однако классического пентхауса – занимающего всю крышу здания – здесь нет. На площадке расположены две-три квартиры площадью от 400 до 790 кв. м.

Интересные апартаменты под крышей расположены на улице Маршала Соколовского. Там, к сожалению, нет потрясающих, почти левитановских, видов Москвы-реки, но и цены тут значительно ниже.

2.4
Гибрид дома с офисом

Два новых вида элитной недвижимости, появившиеся совсем недавно в Москве, представляют собой своеобразное смешение дома со служебными помещениями. Нежилые апартаменты (комфортабельные квартиры, имеющие юридический статус нежилых помещений) и лофты (от английского loft – «служебное или производственное помещение, преобразованное в жилье или мастерскую художника») возводятся в наиболее востребованных районах столицы, где по ряду ограничений нельзя построить жилые дома. В Москве на стадии проектирования предусмотрено строительство подобных объектов на Красной площади, дом 5, на территории фабрики «Красный Октябрь», в деловом центре «Москва-Сити».

Среди факторов, которые чаще всего влияют на покупку нежилых апартаментов, считает аналитик журнала «Финанс» Александр Потапов, можно выделить их расположение, близость объектов к месту работы. Для многих покупателей большое значение имеет круглосуточный гостиничный сервис, оказываемый владельцам такого жилья.

Ярким проектом, строительство которого началось в 2007 году, называют башню Imperia Tower, расположенную на территории делового центра «Москва-Сити». Это многофункциональный комплекс, включающий в себя отель мирового уровня, частные апартаменты, управляемые гостиничным оператором, и деловой центр.

Месторасположение комплекса уникально: из всех окон башни, композиционный образ которой создало ведущее американское бюро NBBJ, открываются эффектные панорамные виды на Москву-реку, Кремль и Воробьевы горы.

Правда, у владельцев таких апартаментов есть проблема: в них нельзя прописаться, но для состоятельных людей, имеющих дома за городом или вторую квартиру в городе, это не имеет значения.

Уже сегодня можно прогнозировать высокий спрос на объекты, расположенные в башнях «Москва-Сити». Потенциальные клиенты – руководители компаний, офисы которых будут располагаться здесь же. Для них возможность иметь жилье в непосредственной близости от работы – идеальный вариант.

В лофты переоборудуют помещения бывших заводов или фабрик. Снаружи это по-прежнему может напоминать заводское здание. Однако внутри квартиры переоборудованы и полностью соответствуют понятию элитного жилья – огромные пространства (от 200 кв. метров), высокие (5—6 м) потолки, свободная планировка. Такие масштабы обычно и привлекают потенциальных покупателей.

Кстати, лофты очень популярны в Нью-Йорке и Лондоне, где они считаются элитным жильем. Там в них чаще всего живут представители творческих профессий: художники, дизайнеры, артисты. Довольно высокий спрос на лофты можно ожидать и в России, так как вслед за заимствованием модного современного образа жизни московская публика через некоторое время сформирует высокий спрос и на подобное жилье.

В Москве первые лофты будут оборудованы в здании фабрики «Красный Октябрь» (проект «Золотой остров»). Ожидается и появление на рынке «псевдолофтов» – дома будут строиться для жилья, но с учетом всех характеристик «индустриального» здания (высокие потолки, огромные пространства, элементы, делающие здание похожим на производственное помещение).