Текст книги "VIP-персоны. Управление стилем жизни современной российской элиты"

2.5
Усадьба в городе

Современные городские усадьбы приобретают все большую популярность в последнее время у уставших от суеты жителей крупных городов, не желающих тратить много времени на поездки в транспорте. К примеру, респектабельные коттеджи в Рождествено, общей площадью порядка 250 кв. м, имеют не только все необходимые условия для комфортабельной жизни, но и встроенный гараж, альпийский ландшафт и круглосуточную охрану. Крылатское, Серебряный Бор и Строгино скрывают на опушках своих лесопарковых зон целые поселки, состоящие из уютных домов.

Однако у московских коттеджей есть своя специфика. Многие дома продаются по договорам, предусматривающим поэтапное оформление в собственность. Строители, торгующие новостройками, избегают сделок купли-продажи (и, следовательно, уплаты подоходного налога) и предпочитают продавать даже построенные коттеджи по различным договорам инвестиционного участия с последующим оформлением права собственности на новоявленного инвестора.

При заключении таких договоров помощь квалифицированных юристов банков может оказаться просто бесценной.

Еще одна особенность московских коттеджей: они, как правило, используют центральные городские коммуникации. Исключение, пожалуй, составляют только отопление и горячее водоснабжение. В большинстве случаев строители, даже имея возможность подключиться к теплотрассе, предпочитают обеспечивать коттеджи автономными системами подогрева воды, позволяющими будущим домовладельцам избегать плановых и неплановых отключений. Что касается телекоммуникаций, то оптико-волоконной телефонии и выделенным Интернет-линиям может позавидовать не только владелец загородного коттеджа, но и собственник московской квартиры.

Высокие цены на землю в Москве и других крупных городах стимулируют девелоперские компании выходить на рынок недвижимости с проектами строительства нескольких коттеджей, объединенных в один блок.

Таунхаус представляет собой несколько малоэтажных домов, имеющих общую стену (или несколько стен, в зависимости от проекта). Каждый дом имеет отдельный вход, маленький дворик, но одновременно с этим за счет общих стен снижаются расходы на строительные материалы, а главное – экономится площадь, необходимая для застройки.

Преимущество таунхауса по сравнению с квартирой в многоэтажном доме – автономность, ощущение независимости от соседей. В нем больше возможностей для перепланировок, чем в многоэтажном здании, поскольку существуют строгие нормы и требования, ограничивающие перепланировки в многоэтажках.

2.6
Поместье в пригороде

Загородные усадьбы являются необходимым атрибутом жизни для многих представителей российской элиты. В нашем Подмосковье, конечно, нет Беверли-Хиллз, зато есть Рублево-Успенское шоссе, на котором расположены дома, обитатели которых имеют репутацию людей из высшего общества.

Времена тотальной застройки близких к столице районов однообразными коробками из красного кирпича, по мнению эксперта Real Estate Александра Шуры, безвозвратно отошли в прошлое. Состоятельные покупатели воротят нос от подобной безвкусицы и требуют эксклюзивной архитектуры. И им есть из чего выбирать: барокко, классицизм, ампир, шале, a la Suisse и коттеджи в староанглийском стиле стали неотъемлемой частью подмосковного ландшафта.

Однако если отвлечься от изысков архитекторов и дизайнеров, то все особняки, находящиеся в семизначной ценовой категории, условно можно разделить на два типа – дворцовый и коттеджный.

Дворцы, как это и положено дворцам, видны издалека. В поселке Барки своеобразный ремейк петербургского Зимнего дворца поднимается в высоту почти на 25 м – расположенные рядом коттеджи кажутся домиками для прислуги. Стилистика соблюдена не во всем: закругленным окнам, лепнине и колоннам коринфского ордера явно не хватает больших и малых скульптурных форм. Впрочем, этот недостаток с лихвой компенсируется интерьерами. В залах (высота потолков 9 м) и покоях (потолки 4—5 м) есть все: и расписные потолки, и пьедесталы для статуй, витражи и невообразимое количество лепнины (по свидетельству строителей, на грифонов и вьющийся по стенам виноград ушло несколько тонн гипса).

В Жуковке хозяева одного особняка в стиле классицизма решили сохранить только внешнее сходство с историческим прототипом. Портик с колоннадой, высокие окна и гранитный цоколь вполне заслуживают бронзовой доски с надписью «Памятник архитектуры. Охраняется государством». Однако интерьеры отнюдь не музейные, уютные комнаты скорее напоминают гостиничные апартаменты современного пятизвездного отеля.

Впрочем, претенциозному великолепию дворцов большинство состоятельных покупателей все же предпочитают скромную коттеджную архитектуру. Внешняя роскошь – портики, колоннады, гигантские потолки – в этом случае с успехом компенсируются комфортом. Современная архитектура предполагает большую свободу планировочных решений, более эффективное расположение коммуникационных сетей, а отдыхать на террасе «швейцарского» шале в любом случае приятней, чем на ступеньках античного портика. Именно поэтому на рынке элитных особняков на каждый дворец приходится около десяти коттеджей, основные достоинства которых скрыты внутри.

В загородном особняке стоимостью несколько миллионов долларов должно быть все, что необходимо для отдыха после тяжелых трудовых будней. И надо сказать, что подмосковные усадьбы в этом не разочаровывают. В Жуковке стилизованный под дворянское гнездо дом общей площадью 1700 кв. м скрывает небольшую (70 кв. м) гостиную, три спальни, укомплектованные персональными санузлами с джакузи, зимний сад с видом на теннисный корт, бассейн (около 80 кв. м), домашний кинотеатр, тренажерный зал, бильярдную с баром и энное количество прочих помещений, в которых без опытного гида вполне можно заблудиться. Рядом с усадьбой, как и положено, гостевой флигель и баня, помещение для охраны и инженерный домик.

Соседний коттедж изяществом архитектуры и обилием площадей похвастаться не может, однако впечатляет своими интерьерами. Столовая (около 150 кв. м) со вкусом обставлена антикварной мебелью XVI—XVII веков, на стене – гобелен той же эпохи, а за установленным посреди зала дубовым столом могут легко разместиться три десятка человек. Отделка гостиной (около 60 кв. м) навевает ассоциации с эпохой Людовика XIV, однако мраморный пол (в отличие от описанного выше дома) лишен подогрева и потому слегка портит общее благоприятное впечатление.

Что касается технического оснащения, то элитные дома Подмосковья вполне могут составить конкуренцию более именитым местам обитания заграничных богачей. Собственные трансформаторные подстанции, небольшая дизельная электростанция (на всякий случай), два-три бойлера для автономного подогрева воды, две-три телефонные линии с прямым московским номером и, разумеется, спутниковое телевидение.

Стоит ли говорить о таких мелочах, как регулируемое освещение, пожарная сигнализация или кондиционирование! Впрочем, в одном из домов есть нечто особенное: рядом с блоком селекторной связи с охраной вмонтирована большая красная кнопка, при помощи которой хозяин дома может в любой момент включить установленные на приусадебной территории динамики сирены громкостью 200 децибел. Что ж, каждый развлекается по-своему.

2.7
Дворянские гнезда

Но, пожалуй, самой изысканной формой элитной недвижимости являются старинные дворянские усадьбы, которые сегодня имеют шанс обрести вторую жизнь в руках новых владельцев – представителей современной элиты.

Русская дворянская усадьба – такая же неотъемлемая часть отечественной культуры, как и Эрмитаж, полотна Ильи Репина и русские национальные праздники. До революции 1917 года на территории России существовали тысячи усадеб, аккумулировавших вокруг себя культурную жизнь и служивших своеобразным магнитом для мастеров архитектуры, скульптуры, живописи.

Не секрет, что большевики уничтожили институт частной собственности, а усадьбы превратили в дома отдыха, санатории, больницы. В начале 1990-х годов многострадальные дворянские гнезда пережили еще одно предательство: советские хозяева испарились вместе со строем, который их породил.

Почти 15 лет усадебные комплексы по всей стране медленно, но верно превращались в руины. Государство не отказывалось от своей ответственности за уникальные архитектурно-ландшафтные памятники, но помочь ничем не могло – бюджет, выделенный на культуру, все эти годы был ничтожно мал.

Сейчас само явление «усадебной культуры» постепенно становится реальностью современной жизни. Фактически уже можно говорить о постепенном появлении нового сегмента рынка элитной недвижимости – загородных исторических усадебных комплексов, главная особенность которых заключается в том, что это одновременно и объекты недвижимости, и значительные земельные территории.

Россия со временем может перенять европейский опыт, где большинство памятников истории и культуры находятся в частной собственности. Но пока для того, чтобы сделать старинную усадьбу своей собственностью, нужно соблюсти ряд условий.

• Во-первых, усадьба должна быть памятником архитектуры местного значения.

• Во-вторых, будущий владелец обязан отреставрировать ее за свой счет, не меняя ни внешнего облика зданий, ни их планировки, ни исторического ландшафта парка. Понятно, что все эти работы могут вылиться в очень круглую сумму.

• В-третьих, новый собственник должен предоставить возможность всем желающим гражданам свободно посещать по крайней мере ту часть усадьбы, которая является памятником истории или искусства.

Следует заметить, что аналогичные обременения накладываются на владельцев памятников культуры и в других странах.

Но можно законно завладеть усадьбой и другим способом: взять ее в долгосрочную аренду (на 30, 35 или 49 лет). В этом случае также придется отреставрировать усадьбу за свой счет, соблюдать определенные правила эксплуатации памятника архитектуры и позволять хотя бы в определенные дни года всем желающим знакомиться с ее красотами.

Конечно, довольно тревожно вкладывать немалые средства в объект, который через какое-то время перестанет быть твоим, но на самом деле риск не так уж велик. Дело в том, что по закону государство через 49 лет будет обязано либо продлить с вами договор аренды, либо возместить вам стоимость проведенных работ.

За последнее время число состоятельных граждан, готовых вложить средства в усадьбы, существенно увеличилось. Помочь им в таком благородном деле могут общественные организации, объединяющие историков, архитекторов и искусствоведов, к числу которых относится фонд «Возрождение русской усадьбы».

По сути, фонд в данном случае выступает как посредник между государством и потенциальными покупателями, предлагая последним полную информацию о расположении усадьбы, ее состоянии, перспективах восстановления, а также при необходимости проекты освоения памятника.

Несколько таких проектов фонд успешно реализует уже сейчас. Например, совместно с потомками дворян Леонтьевых он оформил в собственность усадьбу Воронино – заброшенный комплекс конца XVIII – начала XIX веков в Ярославской области.

Теперь там ведутся восстановительные работы и планируется, что в будущем усадьба превратится в многофункциональный туристический объект. Кстати, гостиницы с историко-культурным «уклоном» – один из наиболее распространенных сценариев перевоплощения усадеб. Второй вариант – это превращение дворянских гнезд в корпоративные резиденции, что чаще всего происходит, когда покупателем усадьбы выступает банк или иная коммерческая структура. Третий вариант – возвращение усадьбе ее исконной функции частного жилища.

Из истории

В качестве примеров, характеризующих зарубежные объекты элитной недвижимости, можно привести статистические данные из журнала Forbes.

Самый дорогой дом, выставленный на продажу в США, принадлежит эксцентричному и популярному бизнесмену и миллионеру Америки Дональду Трампу. За огромный дворец площадью 7,5 тыс. кв. метров на берегу Атлантического океана с личным пляжем в 150 метров и 30-метровым бассейном он заплатил в 2004 году свыше 41,25 млн долл. Вилла была приобретена с аукциона, на который особняк в стиле французского Регентства был выставлен после банкротства бывшего владельца.

Дональд Трамп, поставивший перед собой честолюбивую задачу побить рекорд США по ценам на недвижимость, провел на этой вилле серьезную реконструкцию. В доме на 18 спален появились бальный и концертный залы, гараж на восемь машин и отдельный гараж для лошадиной повозки, домик для гостей и отдельный дом у бассейна. Теперь, по словам бизнесмена, дом стоит порядка 125 млн долларов. «Это фантастическая недвижимость. Самый большой дом и участок. Самая протяженная океанская набережная. Самое большое место во всем Палм Бич, а Палм Бич – это самый богатый район в мире», – заявляет Дональд Трамп (по всей вероятности, для того чтобы обосновать трехкратный рост цены).

Вилла Портабело, расположенная на тихоокеанском побережье Калифорнии, не может похвастаться такой же безумной роскошью и громким именем владельца, однако этот особняк отличает идеальное сочетание прекрасного расположения и удивительной современной архитектуры. Океанский берег расположился трезубцем, а на нем – личный пляж с золотым песком.

Общая площадь дома, выстроенного в современном стиле, – 2,8 тыс. кв. метров. Здание напоминает гигантскую морскую раковину, в которой центральным элементом является огромный рукотворный грот. В него выходят большинство помещений дома.

Сегодня позволить себе купить усадьбу могут очень немногие граждане, но специалисты по недвижимости убеждены: причина не в отсутствии финансовых ресурсов. Проблема заключается в недостаточно ясной процедуре приобретения историко-культурного имения. Как только весь этот процесс будет расписан до мелочей, усадьбы начнут интенсивно раскупаться.

2.8
Солидный банк для солидного жилья

При выборе элитного жилья VIP-персоне большую помощь могут оказать банки, продвигающие программы Lifestyle Management. Обычно они привлекают в свои партнерские программы риелторские компании, cумевшие зарекомендовать себя на рынке элитной недвижимости.

Так, английская компания Knight Frank, которая входит в партнерскую программу УРАЛСИБа, была основана в Великобритании в 1896 году. В настоящее время она объединяет 10 тысяч профессионалов более чем в 110 офисах на 5 континентах.

В России Knight Frank впервые появилась через сто лет после своего основания – в 1996 году, но это как раз тот самый случай, когда лучше поздно, чем никогда. Ведь фирма принесла с собой свои лучшие вековые традиции – высочайшее качество обслуживания, полную конфиденциальность и персональный подход.

Фирма Knight Frank занимает лидирующие позиции на мировом рынке элитной недвижимости. Вместе с ней мир роскошной архитектуры открыли для себя Мадонна, Шон О’Коннери, Кевин Костнер, члены королевской семьи Саудовской Аравии, Наоми Кемпбел и многие другие выдающиеся люди. Согласитесь, стоит войти в столь престижную компанию.

Knight Frank предлагает весь спектр агентских и консалтинговых услуг на рынке жилой, офисной и коммерческой недвижимости. Она также предоставляет услуги девелоперским компаниям, занимается оценкой, консалтингом и аналитикой Real Estate маркета.

На сегодняшний день в ее базе данных более 200 000 объектов мировой недвижимости на всех направлениях и на любой вкус: для постоянного проживания, семейного отдыха, бизнеса или инвестирования. В российской столице она предлагает свыше 1000 лучших домов и квартир класса premium. Клиентам банка УРАЛСИБ предоставляются индивидуальные скидки при продаже недвижимости в зависимости от стоимости объекта.

Агентство элитной недвижимости «Новое качество» является профессиональным оператором рынка элитной жилой и коммерческой недвижимости в столице и Подмосковье уже более 10 лет. Последние годы сфера его деятельности также распространяется на страны Евросоюза.

Самая дорогая элитная недвижимость, согласно результатам исследования, проведенного в 2007 году риелторским агентством Knight Frank совместно с Citi Private Bank, находится в Лондоне. Средняя цена квадратного метра в лучших районах английской столицы превышает 35 тыс. евро. Москва, цены на недвижимость в которой нам кажутся запредельными, лишь замыкает первую десятку самых дорогих городов.

Рейтинг городов, сделанный по уровню цены, приведенной к евро за 1 квадратный метр, выглядит следующим образом:

1. Лондон (Великобритания) – >35

2. Монако (Монако) – 35

3. Нью-Йорк (США) – >25

4. Гонконг (Китай) – 20

5. Токио (Япония) – >15

6. Канны (Франция) – 15

7. Сан-Тропе (Франция) – 15

8. Сидней (Австралия) – >10

9. Париж (Франция) – >10

10. Рим (Италия) – >10

11. Москва (Россия) – >10

Кроме услуг, связанных с покупкой статусной недвижимости, клиентам банка агентство предоставляет на льготных условиях услуги по их страхованию. По желанию покупателя фирма может разработать и реализовать наиболее эффективную схему налогообложения.

Эксперты «Нового качества» также консультируют клиентов, которые выражают желание использовать элитную недвижимость как объект инвестиций, и помогают им в таком случае сформировать диверсифицированный инвестиционный портфель.

Другой партнер банка – компания Soho Realty – является профессиональным оператором рынка статусной недвижимости с 2000 года и входит в тройку лидеров по объемам продаж престижного жилья.

Кроме операций по приобретению, продаже и аренде объектов городской и загородной недвижимости фирма проводит для VIP-клиентов профессиональные консультации по состоянию рынка элитного жилья и прогнозам его динамики. Она делает оценку рыночной стоимости отдельных проектов в сфере недвижимости, перспектив их развития и реализации. Компания оказывает юридическую помощь, консультации по налогообложению и страхованию покупок.

Отдельная тема – помощь при разработке планировок квартир, а также инфраструктуры строящихся зданий и прилегающих территорий. Здесь компания может посодействовать в привлечении к работе над проектами лучших архитекторов и изысканных дизайнеров.

«Интермарк» – еще одно агентство, участвующее в банковской партнерской программе. Кроме спектра традиционных риелторских услуг фирма тоже предлагает состоятельным клиентам бесплатный анализ инвестиционной привлекательности элитной жилой недвижимости. То есть оценку текущей стоимости, расчет потенциала ее роста, анализ возможного дохода от сдачи в аренду.

Российское элитное жилье растет в цене, пожалуй, даже быстрее американского, поэтому зачастую представители состоятельного класса предпочитают приобретать его в кредит. Некоторые банки даже разрабатывают специальные программы для VIP-клиентов.

Например, Ситибанк, «дочка» одного из крупнейших в мире кредитных учреждений американского Citibank, предлагает программу CitiGold для состоятельных вкладчиков. Она позволяет завести карту Visa Gold, работать с персональным менеджером, заниматься инвестициями в России и на Западе. Преимущества данной программы заключаются в том, что любой клиент, имеющий карту Visa Gold, может оформлять покупку жилья и все сопутствующие данной процедуре операции по карте.

Банк также предлагает клиентам программу ипотечного кредитования элитной недвижимости. Она привлекает состоятельных граждан тем, что для покупки престижного жилья в данном случае нет нужды извлекать деньги из бизнес-оборота, где они приносят солидный доход. Гораздо лучше получить кредит даже под 11% годовых.

Услугами программы в основном пользуются успешные предприниматели, которые в принципе могли бы себе позволить купить нужную им недвижимость и без кредита, но все же предпочитают «цивилизованный» способ покупки. Тем более что далеко не всегда доходы бизнесменов имеют официальный характер. И при нынешнем ужесточении требований финансового надзора за крупными покупками ипотека – прекрасный способ такую покупку совершить, избежав при этом неприятного объяснения в «компетентных органах».

Другая категория элитных заемщиков – топ-менеджеры успешных компаний, в том числе государственных или смешанной собственности. Имея весьма солидные (даже по мировым стандартам) зарплаты и достаточно уверенную перспективу, эти люди могут позволить себе взять приличный кредит и купить достойное жилье. В этом случае мотивация очевидна: люди приводят свой образ жизни в соответствие со своими материальными возможностями. Причем сегодня, а не завтра. Ведь копить на жилье в стране, в которой цены на него растут очень быстро, – дело неблагодарное.

Некоторые банки также предлагают использовать элитную недвижимость не для прямых целей, то есть не для проживания, а как объект инвестирования. Так, Уральский банк реконструкции и развития развивает соответствующие инвестиционные продукты, в частности паевой фонд недвижимости. По мнению заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, ставки по классическим банковским депозитам, особенно после вступления кредитных организаций в систему страхования вкладов, будут превышать инфляцию всего на 0,5—1%. А рост цен на статусную недвижимость последние годы опережал доходность банковских депозитов в несколько раз.

Правда, динамика цен замедлилась в 2007 году, и много вопросов возникает из-за разворачивающегося в 2008 г. финансового кризиса в США. Но, учитывая опыт 1998 года, можно предположить, что рынок элитного жилья будет оставаться надежным вложением средств и в период финансовой турбулентности.