Текст книги "Земельный участок: вопросы и ответы"

Е.Г.

Каковы основания возникновения права постоянного (бессрочного) пользования?

При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).

Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования может быть приобретено на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ с момента вступления в действие Земельного кодекса земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Таким образом, если земельный участок был приобретен организацией до введения в действие ЗКРФ, право постоянного (бессрочного) пользования за ним сохраняется (см. ст. 20 ЗК РФ).

Возможность приобретения земельного участка на основе права постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для лиц, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, существенно ограничена.

На это указывает и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 2 которого ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.

В то же время переход данного права предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм ГК РФ и ЗК РФ.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что лицо, к которому переходят права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК РФ, в свою очередь, определяет, что лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, использование части земельного участка, на которое указывает ЗК РФ, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

При этом следует обратить внимание на то, что п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 определено: если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2008 г. надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

В отношении перехода прав к правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы ГК РФ. В частности, ст. 58 ГК РФ определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования согласно Земельному кодексу РФ сохраняется за лицами, если оно было предоставлено до вступления в силу ЗК РФ. Кроме того, данное право может перейти лицу при переходе прав на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, а также в случаях реорганизации юридического лица, описанных выше, поскольку у приобретателя недвижимости и правопреемника реорганизованного юридического лица могут возникнуть только те права на имущество, в том числе и земельные участки, которые принадлежали лицам, передающим свои права.

Последующая реализация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком акционерными обществами непосредственно связана с условиями реализации ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон). Согласно данной статье юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок в порядке ст. 3 Вводного закона непосредственно связано с заключением соответствующего договора – договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК РФ: если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из приведенных норм следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки сохраняется за землепользователями после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2008 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке, в том числе если органы государственной власти, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, обратятся в суд о понуждении заключения указанных выше договоров.

В отношении возможности установления Вводным законом норм, содержащихся в п. 2 ст. 3 и касающихся обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 г., на наш взгляд, следует обратить внимание на несколько моментов. Данная норма направлена на ускорение процессов изменения земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями ЗК РФ, а также на сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК РФ (что и является одной из целей принятия и действия данного Федерального закона). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями Гражданского и Земельного кодексов РФ. При этом статьи ЗК РФ как основного закона земельного законодательства имеют высшую юридическую силу, на что указывает и ст. 2 ЗКРФ, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.

Е.Г.

Возможно ли приобретение права пожизненного наследуемого владения после принятия Земельного кодекса Российской Федерации?

В соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.

Однако право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).

Помимо этого, право пожизненного наследуемого владения переходит к лицу, приобретающему право собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на таком земельном участке. Это следует из положений ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статья 552 ГК РФ также указывает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Той же статьей устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Переход «права пользования», на которое указывает ст. 552 ГК РФ, означает в данном случае переход правомочия пользования в составе того права на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимого имущества. В рассматриваемом случае это может быть только право пожизненного наследуемого владения.

Е.Г.

Какие правовые основания лежат в основе приобретения права аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка?

Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (ст. 22 ЗК РФ).

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом – собственником земли (ст. 24 ЗК РФ).

Е.Г.

Как можно приобрести право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)?

Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т. е. на участке, право на который у лица отсутствует).

Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) возникает по основаниям, предусмотренным как земельным (ст. 23 ЗК РФ), так и гражданским (ст. 274 ГК РФ) законодательством.

Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления.

Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ – сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право сервитута не может возникнуть у лица, которому предоставлено иное право пользования участком (аренда, безвозмездное срочное пользование). Если владелец сервитута приобретает иное право на земельный участок, право сервитута прекращается.

Е.Г.

В каком порядке граждане или юридические лица могут приобрести земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут быть приобретены гражданами в собственность, в аренду и на основании иных предусмотренных ЗК РФ прав.

До утверждения нового ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, приобретались гражданами и организациями на основании законодательства о земельной реформе. Кроме того, в соответствии с ГК РФ не исключалась и возможность приобретения земельных участков на основании сделки и по решению суда.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления для выполнения ими возложенных на них функций. Часть 2 указанной статьи устанавливает то основное правило, согласно которому основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу настоящего Кодекса основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные указами Президента РФ, теряют силу.

Полномочиями по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности обладают органы государственной власти или местного самоуправления в соответствии с предоставленной им компетенцией (ст. 9—11 ЗК РФ).

Основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (ст. 30, 38 и др. ЗК РФ). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и возможность заключения договоров без проведения торгов.

Е.Г.

Какие исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе осуществлять предоставление земельных участков?

Статья 29 ЗК РФ определяет, что правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ), осуществляющие управление и распоряжение государственным имуществом, в соответствии с их компетенцией. При этом федеральный орган государственной власти устанавливается федеральным законодательством, а орган государственной власти субъекта РФ – законодательством субъекта РФ, если речь идет о распоряжении собственностью субъекта РФ.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления, которые определяются нормативными актами местного самоуправления.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок. При возмездном отчуждении – основанием для заключения договора.

Следует обратить внимание на то, что настоящее правило, установленное ЗКРФ, будет действовать в полной мере только после фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные. До этого момента распоряжение государственными землями осуществляется в соответствии с правилами, установленными ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», о распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности, право на которые подлежит разграничению по основаниям, предусмотренным ст. 3.1 Вводного закона.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в населенных пунктах, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных населенных пунктов, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Ряд норм, непосредственно касающихся определения полномочий соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления по распоряжению земельными участками, на которых расположено недвижимое имущество, находящимися в государственной собственности до ее разграничения, установлены также Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Е.Г.

В каких случаях не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности?

Согласно ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Однако не следует понимать эти положения так, что любой обратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность. Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планировании использования земель, которое, в частности, должно предполагать, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственной или муниципальной собственности. Важной является также оценка правового статуса заявителя (в ряде случаев иностранцы и лица без гражданства лишены возможности приобретения земельных участков в собственность). Кроме того, при предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности требуется соблюдение установленных законом процедур. Так земельный участок для целей, связанных со строительством, в большинстве случаев осуществляется на торгах, в связи с чем продавец участка вправе отказать в принятии заявки для участия в торгах, если при подаче заявки были нарушены требования законодательства о проведении торгов.

Е.Г.

Какие ограничения в размерах земельных участков установлены законодательством?

Статьей 33 ЗК РФ «Нормы предоставления земельных участков» определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Определение размеров земельных участков имеет особое значение для отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным указанной статьей.

Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Указанные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

Не распространяются данные требования и на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Специальные требования к размеру и местоположению земельного участка, установленные нормами этой статьи, обусловлены, как должно следовать из ее содержания, особенностями более рационального хозяйственного использования сельскохозяйственных земель, особенностями использования земель этой категории в конкретных регионах, а также намерением законодателя не допустить сосредоточения значительных площадей сельскохозяйственных угодий в руках ограниченного числа граждан.

Кроме того, исходя из ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные п. 1 ст. 4 данного Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со ст. 33 ЗК РФ для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный п. 2 ст. 4 указанного Федерального закона, устанавливается равным 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района.

Чтобы определить, соответствуют ли размеры земельного участка требованиям закона, его границы и целевое назначение должны быть установлены в порядке, предусмотренном законом. Кроме того, размер земельного участка, его границы и местоположение являются основными параметрами, определяющими его как недвижимое имущество и объект оборота. Требования по установлению границ земельных участков определены ЗК РФ, а также законодательством о землеустройстве.

Е.Г.

В одном здании размещается образовательное учреждение на праве оперативного управления и коммерческий банк. Земельный участок был оформлен полностью на учреждение на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем часть здания была передана коммерческому банку на основании договора аренды. После заключения договора аренды банк изъявил желание выкупить земельный участок. Возможно ли это?

Следует сказать, что в данном случае возможность выкупа земельного участка не исключается. Однако выкуп может быть осуществлен только с согласия публичного собственника или органа государственной власти (местного самоуправления), уполномоченного распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Согласно действующему законодательству требовать выкупа земельного участка может только собственник недвижимого имущества, но не арендатор.

Если речь идет о выкупе не всего, а только части площади земельного участка, пропорционально части площади здания, такое решение может быть принято только в случае раздела земельного участка и формирования вместо него двух новых. Это, как правило, возможно только при принятии положительного решения уполномоченных органов о формальном разделе здания на два самостоятельных объекта права.

Е.Г.

Согласно ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности помещения в одном здании, вправе приобрести участок в долевую собственность либо заключить договор аренды. Для этого они должны совместно обратиться в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Как быть, если кто-то из правообладателей помещений в здании отказывается от выкупа земельного участка, но хочет взять участок в аренду?

Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (п. 5) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). На практике большое количество проблем возникает с реализацией требования о совместном обращении в соответствующие органы, поскольку собрать для этого всех сособственников или совладельцев недвижимости практически невозможно. Однако из-за жесткости нормы решить эту проблему весьма сложно. Нам представляется целесообразным уточнить порядок приобретения прав на землю в данном случае с внесением изменений в нормы ЗК РФ. В то же время в целях разрешения конфликтных ситуаций

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 высказана следующая позиция (п. 19): при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).