Читать книгу "Масштабирование, или Как заставить ваш бизнес расти"

• через услуги финансовых организаций;

• в качестве дохода от недвижимости;

• в качестве дивидендов от существующего бизнеса;

• тиражируемая интеллектуальная деятельность: патентные и авторские отчисления, поступления от продажи книг и вебинаров, использования методик и т. п. Этот вид дохода возможен далеко не для всех, поэтому я не буду на нем останавливаться надолго.

Первые три пункта требуют наличия базового капитала, в этом их условный минус. Прежде чем начать пассивно зарабатывать, этот капитал надо нарастить – а для этого посвятить достаточное время настройке денежного потока, связанного с активной деятельностью.

Зато таким образом вы сможете на практике овладеть одним из важнейших правил финансового планирования:

Чем больший процент от поступлений вы откладываете, тем быстрее достигнете цели (разумеется, при грамотном управлении капиталом).

Лично я стремлюсь тратить «на жизнь» не более 30 процентов от заработанного, а 70 процентов инвестирую в активы, дающие пассивный доход. Понимаю: сразу так не получится. Начните откладывать с минимума, 10—20%, и постепенно увеличивайте эту долю.

Рассмотрим подробнее способы получения пассивного дохода.

ЧЕРЕЗ УСЛУГИ ФИНАНСОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Этот способ подойдет как тем, у кого уже есть значительные сбережения и присутствует потребность в качественных инвестициях, так и тем, кто готов вложить пока не очень большую сумму.

Думали ли вы когда-нибудь, что существуют полчища фирм и одиночных специалистов, готовых драться за ваши деньги, пусть и скромные? Как только вы введете в поисковик фразу «куда вложить деньги», всевозможные предложения заполонят ваш компьютер или телефон. Что выбрать? Кому довериться?

Прежде всего, забудьте о словах, в которых есть корень «вера». Ориентироваться надо на объективные данные и расчет.

Первое правило вложения: чем выше риски, тем выше может быть получаемый вами процент.

Невозможно вложить деньги под проценты вообще без риска. Этого не удавалось сделать никому и никогда. Деньги сами по себе не могут увеличиваться в сумме, для этого им нужно работать. Риск есть всегда, даже при вложении денег в государственные банки или облигации. Государство, как и частный банк, способно обанкротиться, и в последний раз это произошло не так давно.

Никогда не поддавайтесь на соблазны быстро и много заработать – обычно такие предложения выглядят кричащими, манкими. Чувствуете ощущение внезапного незаслуженного везения? Оно предостережет вас о крупном риске для ваших сбережений. Если вам недостаточно моего опыта, то вот вам известное правило Уоррена Баффета, самого богатого на планете и весьма удачливого инвестора:

«Никогда не теряйте своих денег»

Лучше сохранить свои деньги без прибыли, чем остаться без них вовсе!

Стоит поменьше бегать за обещаниями в десятки и сотни процентов годовых и больше думать о том, как диверсифицировать свои вложения.

Впрочем, даже Баффет изредка теряет деньги. Судя по отчетам его фонда Hathaway, один или два года в каждом десятилетии даже финансовые гении сидят в минусе. И это считается крутым успехом в мире денег! Такого успеха можно добиться, только тщательно разделяя портфель вложений по разным направлениям.

Баффет также совершенно справедливо советует держаться подальше от советчиков, предлагающих вам «гарантированный и застрахованный доход», да еще и выше рынка. Подумайте сами: откуда возьмутся деньги на то, чтобы выплатить вам эти баснословные проценты да еще и принести доход организации?

Второе правило вложения: деньги лучше складывать в разные корзины, то есть использовать различные финансовые инструменты. Вы никогда не угадаете, где выстрелит, а где прогорит. Когда прогорает часть сбережений, другая часть компенсирует ваши потери. Но что вы будете делать, если прогорит всё?

Бесполезно ставить на конкретные, успешные именно сегодня компании, в момент растущие валюты, криптовалюты, нефтяные компании, развивающиеся рынки, развитые рынки… Лучше поиграйте в рулетку.

Я вкладывал в криптовалюты, будучи на сто процентов уверенным, что они сейчас рванут вверх. А как же: ведь в этом меня уверяли десятки консультантов и сотни авторитетных статей! В итоге многие из них упали в десять раз. И мои вложения тоже сократились в десять раз.

Я вкладывал в фонды развивающихся стран, ведь «они точно должны расти быстрее, чем развитые рынки!» И также получал минус.

Я вкладывал в акции Сбербанка: ведь это рыночный монополист, самый продвинутый банк! И тоже терял. Никто не покупает акции, предполагая, что они должны упасть. Конечно же, и я всегда рассчитывал на рост моих приобретений. И в половине случаев они потом резко падали. Причем совершенно неожиданно!

Бывали и чудеса: купишь акцию Amazon, а она – хоп! – и выросла в цене. Но все это сродни игре в азартные игры. Никакие фундаментальные и технические анализы или боты вам не помогут. В казино выигрывает только казино.

А вот что действительно работает, так это диверсифицированный портфель. Это стратегия вложений денег в несколько разных финансовых инструментов: различные валюты, рынки разных стран, ценные бумаги различных компаний и так далее. Так вы защитите свои кровно заработанные деньги, потому что диверсифицированный портфель растет в целом, даже если отдельные инструменты проседают. Немного позже мы еще поговорим об этом.

Какие финансовые организации могут помочь вам в 2019 году в России?

1. Банки

Летом 2018 года крупные российские или иностранные банки с высоким рейтингом надежности предлагали вклады со сроками от одного года и выше и доходностью вклада 5—8% в рублях или 0,5—3% в год в валюте.

Есть мнение, что в ближайшее десятилетие ставки по вкладам в долларах будут расти, но гарантий, как вы понимаете, не существует.

А ведь вам на жизнь нужно 200 тыс. долларов в год, помните? Если ставка – 3% годовых, то понадобится положить на счет примерно семь миллионов долларов:

$7 000 000 х 3% = $210 000.

При этом я категорически не рекомендую открывать вклады, по сумме превышающие порог страхования АСВ (1 млн 400 руб. или эквивалент в иностранной валюте, лежащие на всех вкладах в одном банке, на сентябрь 2018 года), если выбранный банк не входит в первую десятку банков по размеру активов, то есть не является системно значимым. Банки из первой сотни пачками уходят с рынка, и вкладываться в такие организации без страховки, прельстившись высокими процентами из рекламы, – безумие или просто безответственное поведение.

2. Фонды и инвестпродукты

Инвестиционные фонды, инвестбанки, страховые компании и брокеры по всему миру предлагают сотни различных финансовых инструментов: акции, облигации и их производные, такие как паевые фонды, ETF, инвестиционные полисы страхования жизни.

Есть возможность использовать как отечественных брокеров или инвесткомпании, так и зарубежных.

С первыми вроде бы проще иметь дело. Их офис или отделение могут быть расположены на соседней улице. Их сайт понятен: он на русском языке. Но за это удобство вы заплатите некоторой незащищенностью и более высоким риском банкротства компании, привлекшей ваши деньги. Это нечасто, но все же случается. Поэтому с точки зрения безопасности пока наиболее выигрышно смотрятся госбанки или аффилированные с ними структуры.

Иностранные финансовые компании, особенно в развитых странах, таких как США, Великобритания, Франция, Германия, вызывают существенно больше доверия хотя бы потому, что законодательство этих стран заставляет их быть более прозрачными, а сам рынок существует не одну сотню лет – он гораздо более самоорганизованный.

У иностранных компаний также есть риски, однако при этом в Европе и США существует государственное страхование ваших инвестиций. В Европе страхуют на сумму 100 тыс. евро, в США – 500 тыс. долларов по каждой инвестиционной компании. Если вы хотите вложить большие суммы и желаете снизить риск банкротства компании до минимума, то придется разбивать ваш вклад на несколько разных компаний.

Конечно, с иностранцами будет посложнее. Вам нужен или хороший английский язык, или финансовый консультант, которому вы доверяете. Печально, но факт: большинство иностранных компаний вообще не работают с российскими клиентами, считая нас нецивилизованными, дремучими и неплатежеспособными. Вас наверняка попросят раскрыть источник происхождения ваших денег в рамках общемировой процедуры KYC «Знай своего клиента». Однако стать таким клиентом все же можно.

Итак, вы выбрали компанию, с которой предстоит работать. Теперь настала пора посмотреть на потенциальную доходность.

И тут начинается раздолье: обещания – как у купцов на ярмарке!

Обещают и 20, и 50, и 150 процентов в год! Есть с «100%-ной защитой и гарантией дохода»! Описания продуктов изобилуют словами «наиболее надежный», «самый устойчивый», «исторически успешный»…

Я тоже искал варианты, которые дадут мне желаемые 20—30% в год. Грезил хедж-фондами. Нанял нескольких консультантов, долго изучал вопрос и в итоге пришел к следующему: доходность 7—10% в год – это уже очень хорошо.

Финансовые вложения с доходностью выше 15—20% мне рекомендовали не рассматривать. Если вам показывают инструмент, который дал 20—50% за год, то перед вами либо очередное чудо, которое случилось лишь раз и больше уже не повторится, либо очередная пирамида типа нашего «МММ». Риск – дело гусарское и поэтому не для вас. С таким же успехом вы можете проиграть все сбережения в казино, это хотя бы весело и красиво. А тут долго, нудно и с тем же результатом.

В среднем этот класс активов может дать доходность 4—12% в год в иностранной валюте с учетом комиссий/сборов/налогов, о которых не надо забывать. Я бы даже сказал, что 12% близки к довольно высокой степени риска.

Также приходится учитывать, что речь не идет о гарантированной доходности, как в случае с банковским вкладом. Вы можете вложиться в рынок и через два дня потерять и пять, и десять, и даже двадцать процентов. Такое бывает.

Все хотят «войти в рынок, когда он растет», и все надеются, что «он не упадет». Я тоже так хотел и надеялся.

Помню свое первое инвестиционное вложение. Это была обычная акция Сбербанка. Потенциальная прибыль сначала росла-росла, и я уже было обрадовался: какой я умный и как вовремя вошел в рынок! Но потом буквально за три дня все ушло в ноль и даже чуть в минус. Потом выросло обратно и даже выше, но был период, когда я явно колебался и размышлял, а не продать ли всё немедленно, чтобы спасти хотя бы часть денег? В этом суть рынка. Такое случается постоянно.

Для этого и нужен диверсифицированный портфель: пока одно падает, другое будет расти.

За год-другой портфель может провалиться на 10—20% и более от первоначальной стоимости. Но на длительном периоде эти колебания выправятся и вы выйдете на нужную среднюю цифру. И хотя Нассим Талеб уже, кажется, всех подсадил на теорию «черных лебедей», статистика вещь упрямая: на протяжении последних ста лет инвестиционные инструменты дают достаточно неплохую доходность, если не паниковать, спокойно ждать и не трогать вложенные средства хотя бы лет десять.

Как ни странно, не стоит бежать и распродавать портфель при первом же кризисе или крупном международном спаде. Вы все равно не успеете и не угадаете, так что не тратьте понапрасну нервы и силы. Вложили – и будто бы забыли. Впрочем, людей с железными нервами мало, и, вероятнее всего, вы будете ежегодно тратить некоторую сумму на финансовых консультантов или ребалансировку портфеля.

Я спрашивал многих финансистов: что лучше? Облигации, акции, индексные фонды, копирующие российские индексы РТС, американские Dow или S&P500, аналогичные японские, китайские, шанхайские индексы или сектора экономики?.. Чего брать больше – акций или облигаций? Чего больше – развивающихся стран или развитых? Каких конкретно акций или каких фондов?

Усредненный ответ финансистов выглядит так:

– Вы не сможете предсказать, что именно пойдет вверх. Примите это и успокойтесь. А значит, стоит вкладывать сразу в 5—7 активов из числа вышеназванных примерно равными частями. Вариант «найти конкретный крутой актив, например акцию, которая точно удвоится за год», не рассматривается. Не верьте консультантам, которые сливают вам «инсайдерские данные» и вообще всякие великие тайны для избранных. Не будьте лохами.

– Акции и облигации развивающихся стран – актив более рисковый. И их пропорция в вашем портфеле должна выглядеть так: 80 минус ваш возраст. Если вам сорок лет, то в вашем портфеле такие бумаги должны занимать не более 40%. Такой риск более-менее допустим, но надо понимать, что он высок.

– Рекомендации консультантов насчет достаточно консервативного портфеля, который нужен вам для спокойной жизни, состоят из сочетания облигаций и акций в формате индексных фондов ETF.

– На сегодняшний день оптимальным решением для неактивных инвесторов являются ETF-фонды. Это фонды, повторяющие выбранный рынок. К примеру, есть ETF-фонды, точно копирующие состав акций, входящих в самый известный американский индекс Dow Jones. Их плюсом является достаточная ликвидность и достаточно низкая стоимость их управления. В ряде случае она ниже 0,1% за год. Иными словами, умные люди уже все придумали за вас, и стоит просто скопировать их опыт.

– Рассчитывайте примерно на 4—5% годового дохода в долларах или евро. Это нормальный, хороший, честный процент. И это уже как минимум в два раза больше, чем в российском госбанке.

Для достижения уровня дохода в 200 тыс. долларов в год при пятипроцентной доходности вам понадобится инвестировать примерно 4 млн долларов:

$4 000 000 х 5% = $200 000 в год.

Нужен уже гораздо меньший капитал! Но все равно достаточно большой.

ПАССИВНЫЙ ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОСТИ

Это наиболее популярный в нашей стране способ защититься от экономических невзгод. На 2018 год обеспеченность жильем в квадратных метрах на одного человека у нас вдвое меньше, чем в маленькой Европе, и аж втрое меньше, чем в США. Иными словами, «за бугром» люди живут на площадях в 2—3 раза больше, чем в нашей стране. У нас много допотопных хрущевок и домов 70—80-х годов постройки, на которые без слез не взглянешь.

Почти каждый из вас хочет улучшить свои жилищные условия и переехать в более современное и свободное пространство. Именно это двигает рынок жилья вперед. Кажется, что рост будет всегда. Однако и тут есть подводные камни. В предыдущие 20 лет многие покупали недвижимость с расчетом, что она подорожает и ее можно будет перепродать.

Я тоже покупал так квартиры, это было в 2003—2008 годах. Брал ипотеку. Жилье расхватывали как горячие пирожки! Главным было найти приличный объект и успеть его купить: квартиры дорожали прямо на глазах. Слава богу, успел продать все перед кризисом, который обрушил эту пирамиду осенью 2008-го.

Да, последние 10 лет научили нас, что стоимость жилья может как расти, так и падать. И на этот приятный бонус – рост стоимости – лучше не рассчитывать, что в России, что за рубежом.

А что, если недвижимость приобретается не для дальнейшей прибыли при перепродаже, а для себя любимого? Покупку собственного жилья легко обосновать и доказать себе, что это гораздо выгоднее ипотеки. Однако расчётливые люди (и многие сознательные предприниматели) отказались от этой самой дорогостоящей авантюры и арендуют жилье, а деньги инвестируют во что-то более доходное.

Последнее, что бы я сделал, – это купил на первые заработанные деньги квартиру лично для себя. Я не делал этого многие годы, хотя возможность, конечно, была. А потом купил – и понял, что зря.

Посмотрите сами: в Москве хорошие просторные квартиры в хороших районах и современных домах стоят от 15 млн рублей. На ремонт уйдет еще от 3 млн.

А ведь вы можете снимать квартиру в этих же домах за 75 тыс. руб. в месяц. Фактическая окупаемость для арендодателя может составлять 20—30 лет, при этом на нем лежит бремя владения жильем: налоги, ремонт, страховка (либо риски затопления или пожара). А вы можете пользоваться тем же самым, не имея этих проблем. Но главное – эти 18 миллионов вы можете вложить куда выгоднее! Также у вас остается свобода перемещения: кто вам помешает переехать в другой район, если есть необходимость?

Если рассматривать недвижимость как арендный бизнес, который будет давать вам пассивный доход, то ваши варианты следующие:

1. Купить квартиры для сдачи в аренду.

2. Купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду.

3. Купить долю в фондах недвижимости.

Квартиры для сдачи в аренду

Я экспериментировал со сдачей квартир в двухтысячных годах, но тогда были другие времена. Сперва я столкнулся с тем, что надо заплатить риелтору сумму, равную месячной аренде (ушлые ребята из агентства недвижимости брали деньги с обоих участников сделки). Через пару недель мне нашли клиента, я подписал договор. Жилец съехал через четыре месяца, и я снова оказался на старте. Появилась мысль, что стоит поселить знакомых: среди них нашлись желающие. Через пару месяцев, заехав за деньгами, я обнаружил прокуренное помещение и ушатанную мебель. Судиться с друзьями было совершенно неинтересно, но пришлось указать им на дверь. Половина заработанного была потрачена на ремонт мебели. Всё это время квартира простаивала и не приносила дохода. Конечно, все это надо было учитывать с самого начала.

А теперь посчитайте, сколько квартир вам надо сдавать, чтобы получать ежемесячно 1 миллион рублей.

Сайт Cian.ru показывает среднюю стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве 45 тысяч рублей. Средняя стоимость продажи двухкомнатной квартиры на этом же сайте – 10 млн рублей.

Вы будете сдавать квартиру в среднем примерно 11 месяцев в году; двенадцатый уйдет на выезд старых и въезд новых жильцов. Еще один месячный платеж – налоги. Третий – текущий ремонт: починить стиралку или кран, заменить кровать… Даже если вы никогда не будете тратиться на ремонт, что, согласитесь, невозможно, сдача данной квартиры принесет вам 450 тысяч рублей в год, или 37,5 тысячи в месяц. Чтобы получить 17 млн рублей в год, вам придется сдавать 37 квартир общей стоимостью 370 млн рублей. Это целый подъезд! Вы не сможете заниматься ими в одиночку – придется нанять управляющего. Каждые десять лет – капитальный ремонт, это четыре ремонта в год, только представьте.

Честное слово, такие инвестиции – не лучший вариант.

Рассчитывать на рост стоимости квартир последнее время тоже не приходится.

Как вы видите, покупка квартиры – это в лучшем случае вариант «остаться при своих».

Впрочем, есть пара способов улучшить показатели этого вида бизнеса. Можно исхитриться и найти квартиры подешевле, а сдать подороже. Можно купить новостройки – но тут и замороженные деньги в период простоя, и риски недостроя, и пресловутый ремонт с нуля…

Не уверен, что это соблазнительно.

Коммерческая недвижимость для сдачи в аренду

Речь о магазинах, торговых центрах, офисах, складских помещениях. Вы покупаете объект сразу с арендаторами или без – и тогда ищете их сами.

Можно найти варианты с заявленной окупаемостью в 7—8 лет и даже меньше. Это 10—12,5% годовых. На первый взгляд, неплохо. Но не спешите радоваться.

Ведь это новый для вас бизнес, и вы в нем полный профан. В худшем случае – профан-оптимист.

Я покупал здание, которое должно было, по расчетам, окупиться за четыре года. А в итоге, с учетом «небольших вложений» и скорректированных расходов на его обслуживание, сроки выросли до 8,5 лет. И это еще неплохо!

Во-первых, покупая торговый или офисный центр, вы можете не знать планов конкурентов построить рядом новое, лучшее здание. После этого трафик посетителей в вашем центре упадет, а ведь именно от него зависит арендная плата. Соответственно, вырастут сроки окупаемости.

Кроме того, на этом рынке есть мошенники, которые специально перед продажей искусственно увеличивают арендные платежи, и вы построите свои ожидаемые доходы исходя из нереальных цифр.

Также продавец может скрыть информацию о предполагаемых изменениях на окружающей территории: перестройка подъездных путей или перераспределение парковочных площадей больно ударит по вам, но вы никогда не узнаете об этом до покупки.

Даже если продавец честен с вами, вы по неопытности можете не учесть коэффициент заполняемости, необходимый ремонт, расходы на охрану, вывоз мусора, уборку территории, налоги, страхование и прочие платежи…

Ну, хорошо. Давайте предположим, что вы обошли все нюансы, не нарвались на мошенников и купили выгодный торговый центр для сдачи в аренду. С учетом дополнительных трат вы получите около 12% реальных доходов в год в рублях. Это значит, что для получения 17 млн рублей в год вам надо вложить в коммерческую недвижимость примерно 140 млн рублей.

Уже лучше. Но не забывайте, что это в рублях. В долларах доходность будет в лучшем случае 7%.

То есть в твердой валюте нужно примерно около 2,85 млн.

Есть способ купить недвижимость дешевле, чем в среднем по рынку. Для этого надо найти того, кому срочно нужны деньги и он продает бизнес со значительным дисконтом (и сделать это раньше других). Второй вариант – изучить торги залоговым имуществом, там попадаются весьма интересные предложения. Это существенно улучшит окупаемость. Ищите и торгуйтесь!

Фонды недвижимости

Фонд представляет собой, образно говоря, денежный мешок. Инвесторы скидываются, и деньги идут на покупку или финансирование строительства различной недвижимости, чаще коммерческой, для сдачи в аренду. Этот процесс контролируется профессиональным управляющим. Так инвестор снимает с себя риски непрофессионального выбора объекта. Он избавлен от повседневной работы по управлению объектом. Это большой плюс.

Фонд может быть и российским, и зарубежным (в Европе, например, популярны крупные автомобильные парковки вскладчину).

Будучи инвестором, вы покупаете не торговый центр целиком, а его долю, пай в фонде. Теперь вы можете претендовать на часть доходов от аренды.

Управляющие самостоятельно выбирают, покупают, сдают, обслуживают здание. Их комиссия – 10—20%. Обычно такие фонды обещают 11—14% в рублях или 5—7% в валюте.

Минус, на мой взгляд, состоит в недостаточной ответственности за выбор и управление объектом. Не исключаю незнание рыночного окружения и возможность нарваться на жуликов или рейдеров. Все-таки законы у нас пока слабовато защищают владельцев.

Также значимым минусом является невозможность быстро продать долю – надо еще найти желающего.

Если объект находится за границей, вам особенно трудно оценить его потенциал: остается только доверять управляющей компании.

Но в целом вариант с фондом недвижимости ничуть не хуже второго и явно лучше первого. Для получения нужного дохода вам также потребуется около 140 млн рублей, или 2,85 млн долларов.

Итак, мы определили несколько инструментов для пассивного дохода:

 
1. Финансовый рынок: консервативный сбалансированный портфель облигаций и акций.
2. Коммерческая недвижимость или фонд недвижимости.
3. Квартиры. Увы, в текущей рыночной ситуации это, скорее всего, тупик.
 

А теперь раскладываем по корзинам!

 
• Банки – 20% ваших средств под 3% годовых в валюте.
•   Финансовые фонды – 40% ваших средств под 4-5% годовых в валюте.
•   Фонды недвижимости/коммерческая недвижимость – 40% ваших средств под ожидаемые 5—7% годовых в валюте.
 

Не так уж сложно, зато диверсифицировано!

Вам понадобится примерно три миллиона долларов. Это капитал, формирующий «ежегодную идеальную пенсионную сумму», которая обеспечит вам 1 миллион рублей пассивного дохода через 10 лет (в сегодняшних деньгах).

А ведь есть еще «сумма идеального дня»! Пусть она будет такой же.

Итого вам нужно откуда-то взять

 
шесть миллионов долларов
 

Возможно, вы уже пребываете в панике или усмехаетесь. Как их заработать? Как-как… Да никак! Невозможно заработать такую сумму!

Пусть она вас не пугает! Дорогу осилит идущий. Чем лучше вы будете себе представлять конечную цель, тем быстрее вы ее достигнете. Десятки миллионов людей в мире достигали ее и зарабатывали гораздо больше, и в богатых странах, и в бедных. В маленьких и больших государствах. В периоды расцвета, кризиса и застоя. Мужчины и женщины. В любом возрасте. И те, кто начинал в двадцать лет, и те, кто в восемьдесят. А если сумма все же пугает очень сильно – пересмотрите свой идеальный день и свои потребности в сторону сокращения. Вы ведь помните, что так можно и даже желательно?

Но пока остановимся на сумме, к которой вы за время чтения уже начали привыкать. Где ее взять?