Текст книги "РЕКОМЕНДАЦИИ по составу информационных материалов по объекту незавершённого строительства. Определение текущего состояния объекта по техническим и финансовым показателям"

РЕКОМЕНДАЦИИ по составу информационных материалов по объекту незавершённого строительства
Определение текущего состояния объекта по техническим и финансовым показателям

Составитель И. В. Поляков

ISBN 978-5-4490-1414-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

Настоящая работа приводит рекомендации по составу информационных материалов и документации, предоставление которых даст возможность наиболее полно и объективно определить состояние незавершённого строительством объекта капитального строительства как по техническим, так и по финансовым показателям на текущий момент, что в свою очередь позволит решать дальнейшие задачи по выполнению текущих и последующих работ в том числе и по приёмке (передаче) в дальнейшую работу незавершенного строительством объекта капитального строительства. Данная работа предназначена прежде всего для строительных организаций, выполняющих функции генерального подрядчика, функции технического заказчика и другим заинтересованным предприятиям в сфере строительства.

Настоящая работа не является нормативным документом и носит рекомендательный характер. Рекомендации не претендуют на полноту изложения материала, они направлены на оказание практической помощи, составлены на основе личного опыта, обобщения нормативной документации и уточняют некоторые основополагающие принципы.

Общие положения

При строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объектов капитального строительства могут возникнуть ситуации, требующие по тем или иным причинам, объективной оценки состояния незавершённого строительством объекта капитального строительства как по техническим, так и по финансовым показателям на текущий момент. Нередки ситуации, связанные со сменой производителя работ (генеральной подрядной организации, субподрядной организации) либо организации выполняющей функции технического заказчика с различным набором полномочий, определенных договорными отношениями с застройщиком если застройщик не осуществляет функции технического заказчика самостоятельно. Для того чтобы продолжить выполнение текущих и последующих работ и эффективно выполнять свои обязательства, как новому производителю работ, так и организации выполняющей функции технического заказчика необходимо иметь как можно более исчерпывающую информацию о принимаемом в работу объекте. Соответственно возникает необходимость качественно принять и передать незавершённый строительством объект и чем полнее будет предоставленная информация, тем меньше будет конфликтных ситуаций при приёмке и передаче объекта и в осуществлении дальнейших работ.

Ниже приведен ориентировочный состав информационных материалов и документации, которые необходимо учитывать для наиболее полной и объективной оценки состояния незавершённого строительством объекта капитального строительства как по техническим, так и по финансовым показателям на текущий момент, что необходимо и при приёмке (передаче) незавершённого строительством объекта капитального строительства. Данный состав не является исчерпывающим и подлежит уточнению и корректировке в зависимости от рассматриваемого объекта капитального строительства (реконструкции, капитального ремонта) и поставленных задач.

Исполнительная документация

По мере завершения работ, определенных в проектной документации, производитель работ обязан предоставлять техническому заказчику исполнительную документацию, состоящую из текстовых и графических материалов, отражающих фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Состав полного пакета исполнительной документации для каждого объекта свой и определяется конкретной нормативной документацией СНиПами, ГОСТами, СП, РД, отраслевыми и ведомственными нормативно-методическими документами.

Перечень ряда документов должен указываться в проектной документации (акты на скрытые работы, на ответственные конструкции, подлежащие освидетельствованию, на освидетельствование участков сетей инженерно-технического обеспечения).

1. Акты на освидетельствование геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства. Образцы приведены в РД-11-02-2006 Приложении 1.

Техническая документация на геодезическую разбивочную основу и закрепленные на площадке строительства пункты основы, в том числе:

– знаки разбивочной сети строительной площадки;

– плановые (осевые) знаки внешней разбивочной сети зданий и сооружений;

– основные разбивочные оси, определяющие габариты зданий и сооружений и оси в местах температурных (деформационных) швов;

– плановые (осевые) знаки линейных сооружений, определяющие ось, начало, конец трассы, колодцы (камеры), закрепленные на прямых участках не менее чем через 0,5 км и на углах поворота трассы;

– нивелирные реперы по границам и внутри застраиваемой территории у каждого сооружения;

– каталоги координат, высот и абрисы всех пунктов геодезической разбивочной основы.

2. Акты разбивки на местности осей объекта капитального строительства. Образцы приведены в РД-11-02-2006 Приложении 2.

3. Акты освидетельствования скрытых работ, то есть работ, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта (устройство грунтов оснований, котлованов, армирования, анкеровки, сварных соединений, антикоррозионной защиты, антисептирования, огнезащиты, инъецированию, гидроизоляции, теплоизоляции, звукоизоляции, заземления конструкций и другие виды работ) и которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства. Образцы приведены в РД-11-02-2006 Приложении 3. Состав скрытых работ, подлежащих освидетельствованию, должен быть определён проектной документацией.

4. Акты освидетельствования ответственных строительных конструкций (конструкции фундаментов, балок, колонн, ферм и т.д.), в которых невозможно устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения. Образцы приведены в РД-11-02-2006 Приложении 4. Перечень ответственных строительных конструкций, подлежащих освидетельствованию, должен быть определён проектной документацией.

Для оценки соответствия отдельных конструкций, ярусов конструкций (этажей) исполнитель работ должен представить акты освидетельствования всех скрытых работ, входящих в состав этих конструкций, геодезические исполнительные схемы, а также протоколы испытаний конструкций.

5. Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, т. е. участков сетей, в которых невозможно устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения. Образцы приведены в РД-11-02-2006 Приложении 5. Перечень участков сетей инженерно-технического обеспечения, подлежащих освидетельствованию, должен быть определён проектной документацией.

6. Комплект рабочих чертежей с надписями, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ, о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях.

Количество и состав актов освидетельствования скрытых работ весьма разнообразно и зависит напрямую от объекта капитального строительства (реконструкции, капитального ремонта). Возможные акты устанавливаются требованиями большого количества нормативных документов, приводятся в различной нормативной документации включая отраслевые и ведомственные нормативно-методические документы. Приведённый в Приложении примерный перечень возможных актов освидетельствования скрытых работ при различных видах работ, безусловно не является исчерпывающим и подлежит уточнению и корректировке в зависимости от рассматриваемого объекта капитального строительства (реконструкции, капитального ремонта).

7. В состав исполнительной документации также включаются следующие материалы:

7.1 исполнительные геодезические схемы;

При возведении зданий и сооружений в зависимости от их конструктивных особенностей должны составляться следующие исполнительные геодезические схемы:

а) исполнительные схемы на разбивочные работы (разбивка и закрепление осей здания, прилагающаяся к акту на разбивку осей; детальная разбивка осей на монтажных горизонтах; разбивка осей инженерных коммуникаций, контуров котлована);

б) исполнительные схемы подземной части зданий и сооружений (готового котлована, земляного полотна дорог, свайных полей, различных видов фундаментов, стен подвала, фундаментов под оборудование, анкерных болтов, закладных деталей, колодцев);

в) исполнительные схемы надземной части зданий и сооружений (планово-высотные съемки колонн, оголовков и консолей колонн, подкрановых балок и путей, балок и ферм, этажей здания и сооружения, лифтовых шахт).

7.2 исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Исполнительной плановой съемке подлежат: углы поворота, точки начала, середины и конца сетей, пересечение трасс, места присоединений ответвлений, элементы подземных сетей (люки, колодцы, камеры, компенсаторы и т.д.).

Обязательной съемке подлежат все подземные сооружения, пересекающие прокладываемую трассу или идущие параллельно с ней. Одновременно со съемкой элементов инженерных коммуникаций должны быть сняты все здания, прилегающие к проезду или трассам прокладок.

7.3 акты опробования и испытания технических устройств:

а) акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования, акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних и наружных сетей холодного и горячего водоснабжения, канализации, системы отопления и вентиляции, теплоснабжения, газоснабжения, дренажных устройств, акты о выполнении герметизации вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с рабочим проектом;

б) акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

в) акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

г) акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;

д) акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;

7.4 результаты лабораторных и иных испытаний выполненных работ, экспертиз, обследований, проведенных в процессе строительного контроля;

7.5 документация контроля за качеством применяемых при производстве строительно-монтажных работ строительных материалов, изделий, конструкций (сертификаты, технические паспорта, санитарно-эпидемиологические заключения, другие документы);

7.6 другие документы, подтверждающие и отражающие фактическое исполнение проектных решений.

Примерный перечень исполнительной документации приведен в соответствующем разделе Приложения.

Журналы работ

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства в обязательном порядке ведутся общий журнал работ, специальные журналы работ, журнал авторского надзора.

1. Общий журнал работ.

Общий журнал работ является основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. В общем журнале работ ведется учет выполнения работ, в том числе сроки и условия выполнения всех работ, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре. Форма и порядок ведения общего журнала работ определены Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

2. Специальные журналы работ.

Специальные журналы работ являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства. Лицом, осуществляющим строительство, по согласованию с застройщиком или техническим заказчиком для осуществления своевременного и достоверного строительного контроля за выполнением строительно-монтажных работ должен быть установлен в договоре строительного подряда перечень специальных журналов работ, которые следует вести в процессе строительства реконструкции, капитального ремонта. Форма и порядок ведения специальных журналов работ установлены порядками проведения строительного контроля при осуществлении отдельных видов строительно-монтажных работ и определены Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Примерный перечень специальных журналов работ приведен в соответствующем разделе Приложения.

3. Журнал авторского надзора.

При строительстве опасных производственных объектов, а также особо опасных технически сложных и уникальных объектов генпроектировщиком в обязательном порядке осуществляется авторский надзор. В остальных случаях авторский надзор осуществляется при привлечении застройщиком или техническим заказчиком лица, осуществляющего разработку проектной документации для проверки соответствия выполняемых работ рабочему проекту. Форма и порядок ведения журнала авторского надзора определены Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Прочая документация

Для возможности наиболее полной и объективной оценки текущего состояния незавершённого строительством объекта в том числе и для приёмки (передачи) его в дальнейшую работу, в составе рассматриваемой документации необходимо учитывать к рассмотрению следующие материалы:

1. Комплект правоустанавливающей, исходно-разрешительной документации.

2. Актуализированный на настоящий момент график реализации проекта.

3. Для анализа бюджета строительства:

а). Утвержденный сводный сметный расчет.

б). Бухгалтерский баланс на момент приема (передачи) объекта.

в). Расшифровки дебиторской, кредиторской задолженности к балансу на текущую дату. Акты сверок с поставщиками и подрядчиками на текущую дату.

г). Оборотно-сальдовая ведомость 08 счета на текущую дату.

д). Реестр договоров, заключенных в рамках реализации проекта, структурированный в соответствии с бюджетом, с предоставлением копий договоров.

е). Утвержденный бюджет реализации проекта в разрезе статей.

ж). Отчет о фактическом освоении и финансировании проекта с начала реализации проекта по текущую дату.

з). Реестр фактически проведенных платежей структурированный в соответствии с бюджетом проекта, содержащий номер договора, сумму платежа, номер и дату платежного поручения, назначение платежа.

и). Документы, подтверждающие объемы и стоимость фактически выполненных работ, оказанных услуг, поставленных материалов (счета, счет-фактуры, акты КС2, КС3, товарные накладные) с приложением реестра.

к). Документы, являющиеся основанием произведенных платежей (договоры страхований, банковские гарантии и т. п.).

По мере изучения предоставленной документации возможны дополнительные запросы.

4. Текущая ситуация с техприсоединениями. Технические условия и договоры.

5. Текущая ситуация по договорам с генподрядчиком и субподрядчиками. Наличие необходимых согласований, разрешений, лицензий, допусков и т. п. документов на производство работ у подрядчиков и поставщиков.

6. Полный комплект выданной в производство работ проектной рабочей документации, включая сметный раздел.

7. Точки подключения энергоносителей на площадке (электроэнергия, вода, пар, газ).

8. Помещения (площадки) для хранения технологического оборудования, их готовность.

9. Состояние с договорами на поставку технологического оборудования. (Все ли поставщики определены, увязка сроков поставок с графиком производства работ).

10. Наличие договора на охрану объекта.

11. Места вывоза мусора, складирования грунта.

Должны также предоставляться материалы проверок, предписаний в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

В случае отсутствия указанных материалов (утеряны, утрачены в результате стихийного бедствия и т. д.), возможно проведение технического обследования здания, сооружения или его части организацией, имеющей допуск СРО на данный вид деятельности и желательно имеющую аккредитацию органа, выдавшего разрешение на строительство. Материалы и результаты проведённого технического обследования незавершенного строительством объекта на момент передачи его другому производителю работ могут послужить заменой отсутствующей исполнительной документации и могут быть предъявлены в соответствующие органы при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Эффективность реализации вышеприведенных условий и действий даст возможность с наименьшими потерями и затратами приступить к выполнению своих договорных обязательств.

Приложение

Основная общая документация необходимая к учёту при оценке состояния незавершённого строительством объекта

– перечень организаций, участвовавших в проектировании и в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, ответственных за выполнение этих работ;

– копии договоров с генпроектировщиком и участниками строительства (реконструкции, капитального ремонта);

– копии допусков СРО всех организаций участвовавших в производстве работ, разработке проектной документации и проводивших лабораторные испытания, измерения;

– копии приказов о назначении ответственных инженеров технического надзора и авторского надзора, если таковой осуществляется;

– комплект рабочих чертежей на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) с отметкой о выдаче в производство работ, с надписями о соответствии фактически выполненных работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ;

– сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций, изделий и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;

– материалы обследований и проверок в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) органами государственного и другого надзора;

– техническая документация на смонтированное оборудование от предприятий-изготовителей;

– документация испытаний (акты, протоколы, заключения на гидравлические, статические, динамические испытания и другие) смонтированного оборудования, технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных инженерных сетей;

– документация по вывозу строительного мусора и отходов;

– журналы (в соответствии с требованием по контролю за качеством и конструктивными особенностями объекта строительства, реконструкции, капитального ремонта) общий, авторского надзора, специальные журналы;

– исполнительная документация в соответствие с РД-11-02-2006.

Работы подготовительного периода

– акт освидетельствования зеленых насаждений, не подлежащих вырубке.

– акты освидетельствования ограждения территории;

– акт на устройству временных дорог;

– акт на водоотведение;

– акт освидетельствования дренажей;

Примерный перечень специальных журналов учета отдельных видов работ

– журнал монтажных работ;

– журнал контроля сварных соединений;

– журнал по сварке трубопроводов;

– журнал производства антикоррозионных работ;

– журнал работ по гидроизоляции, антикоррозийной защите, окраске стальных конструкций;

– журнал замоноличивания монтажных стыков и узлов;

– журнал постановки высокопрочных болтов;

– журнал забивки свай;

– журнал бурения скважин, разбуривания уширений в основании скважин или оболочек;

– журнал изготовления буронабивных свай;

– журнал бетонных работ;

– журнал контроля качества бетона в зимних условиях;

– журнал прокладки кабелей;

– журналы входного контроля, испытаний и т. д.

Другие журналы.

Перечень возможных актов освидетельствования скрытых работ, конструкций, участков сетей, документов испытаний, исполнительных геодезических схем, чертежей

Земляные работы

– акт освидетельствования грунтов оснований (под фундаменты, опускные колодцы, трубопроводы, коммуникации);

– акт освидетельствования закрепления грунтов (уплотнения, цементации, заделки трещин);

– акт освидетельствования обратной засыпки;

– акт освидетельствования искусственных оснований (замещение грунтов оснований песком, щебнем);

– акт освидетельствования оснований под устройство дорог, тротуаров;

– акт освидетельствования грунтов основания котлованов (сохранение защитного слоя);

– акт освидетельствования выторфовки, снятия растительного слоя;

– акт освидетельствования дренажей, экранов, ядер, земляных гидротехнических сооружений;

Геодезические работы

– акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта строительства;

– акт освидетельствования разбивки осей объекта строительства;

– исполнительная геодезическая схема котлована;

– исполнительная геодезическая схема свайного основания;

– исполнительная геодезическая схема фундаментов;

– исполнительные геодезические схемы (в плане и по высоте) по подземным и надземным элементам, конструкциям и частям зданий и сооружений;

– поэтажные исполнительные геодезические схемы объекта строительства, балок, ферм, плит перекрытий, лифтовых шахт и др.;

– исполнительные геодезические схемы положения конструкций, коммуникаций, сетей, трубопроводов.

Устройство фундаментов

– акт освидетельствования бурения скважин под все виды свай;

– акт освидетельствования погружения свай, свай-оболочек, шпунта, опускных колодцев;

– акт освидетельствования армирования буронабивных скважин;

– акт освидетельствования стыкования составных свай и свай-оболочек;

– акт освидетельствования заполнения буронабивных скважин;

– акт освидетельствования бетонирования в скважину, монолитный фундамент, ростверк;

– акт освидетельствования армирования железобетонных фундаментов;

– акт освидетельствования несъемной опалубки;

– акт освидетельствования гидроизоляции фундаментов;

– акт освидетельствования свайного, сборного, монолитного фундамента, ростверка, колодца, фундаментов под оборудование.

Бетонные работы

– акты освидетельствования скрытых работ армирования монолитных стен, перегородок, колонн, перекрытий, покрытий;

– акты освидетельствования опалубки, монолитных железобетонных конструкций колонн, ригелей, балок, консолей, косоуров, перемычек, стеновых панелей, плит перекрытий, покрытий;

– акты освидетельствования бетонирования монолитных стен, перегородок, колонн, перекрытий, покрытий;

– акты освидетельствования скрытых работ на антикоррозионную защиту, замоноличивание закладных деталей.

Монтаж конструкций

– акты освидетельствования сборных железобетонных конструкций колонн, ригелей, балок, консолей, косоуров, перемычек, стеновых панелей, диафрагм жесткости, плит перекрытий, покрытий, лестничных площадок и маршей, вентблоков;

– акты освидетельствования анкерных и болтовых соединений, сварочных соединений, арматурных выпусков, стяжек, устройства закладных деталей, анкеров, натяжения арматуры;

– акты освидетельствования герметизации стыков стеновых панелей;

– акты освидетельствования заделки прогонов, перемычек и настилов перекрытий, лестничных маршей, площадок;

– акты освидетельствования гидроизоляции, пароизоляции внутренних конструкций стен, пола, санитарных узлов;

– акты освидетельствования балконных плит, ограждений балконов, лоджий, конструкций мусоропроводов и мусоросборников;

– акты освидетельствования скрытых работ металлических, деревянных и других несущих конструкций;

– акты освидетельствования антисептирования, огнезащиты деревянных конструкций, деталей, антикоррозийной защиты металлоконструкций;

– акты освидетельствования кровельных покрытий из штучных материалов и металлических листов, рулонных кровельных покрытий на каждый слой;

– акты освидетельствования примыкания оконных и дверных блоков, установки подоконных досок, изоляции перегородок;

– акты освидетельствования отделки фасада.

Инженерные сети

– акты освидетельствования внутренних систем холодного, горячего водоснабжения;

– акты освидетельствования внутренней канализации, водостока здания, водомерного узла;

– акты освидетельствования отопления, приточно-вытяжной вентиляции;

– акты освидетельствования вентиляционных и дымовых каналов;

– акты освидетельствования кондиционирования воздуха;

– акты освидетельствования гидростатического испытания систем отопления и теплоснабжения;

– акты освидетельствования тепловых камер, тепловой изоляции наружных тепловых сетей;

– акты освидетельствования сетей электроснабжения (связь, телевидение и радиофикация);

– акты освидетельствования осветительной сети на функционирование, на правильность зажигания внутреннего освещения;

– акты освидетельствования заземляющих устройств, молниезащиты и заземления с замерами сопротивления при устройстве молниезащиты и заземления;

– акты освидетельствования кабельных муфт, защитного покрытия кабелей, кабельной канализации;

– акты освидетельствования сетей газоснабжения;

– акт неразрушающего контроля сварных соединений газопроводов, газового оборудования на герметичность.

Оборудование

– акты освидетельствования технологического оборудования;

– акты освидетельствования внутреннего газового оборудования;

– акты освидетельствования холодильных установок;

– акты освидетельствования медицинского оборудования;

– акты освидетельствования строительной части лифтового оборудования;

– акты освидетельствования лифтов;

– акты освидетельствования подъемники для маломобильных граждан;

– акты испытаний оборудования.

Примечание: данный перечень не является руководящим документом, должен уточняться в зависимости от принятых проектных решений и подлежит уточнению и корректировке в зависимости от рассматриваемого объекта капитального строительства (реконструкции, капитального ремонта) и поставленных задач.