Текст книги "Приобретаем и продаем дачу"

Большинство таунхаусов объединены в поселки, поэтому в них всегда развита собственная инфраструктура. Помимо городских коммуникаций внутри каждого дома, на территории поселков таунхаусов есть магазины, детские сады, школы, спортклубы и другие организации.

Разумеется, таунхаус со всеми удобствами обойдется вам значительно дешевле, чем отдельный загородный дом. Благодаря специфике построения таунхаусов, экономия при строительстве достигает 50 %. В данном случае сокращается около 25 % земельных работ и средств на прокладку коммуникаций, 15 % дает снижение затрат на строительные материалы, 5–8% экономится на площади земельного участка, что достигается благодаря высокой плотности застройки.

Следует отметить, что качество таунхаусов не только соответствует, но в отдельных случаях и превосходит качество отдельно стоящих загородных домов.

Как развивалось строительство таунхаусов

Существует мнение, что таунхаусы впервые появились в Англии в XIX веке. Из-за ограниченности земельных участков и нежелания разбивать их для подрастающих детей землевладельцы расширяли дома посредством пристроек. Как и в современных таунхаусах, каждая пристройка представляла собой дом с отдельным входом.

К XX веку люди оценили удобство и выгоду таунхаусов по сравнению с отдельными домами, и таунхаусы стали распространяться на территории Европы. К середине XX века они стали, скорее, обычным явлением, чем новинкой. Комплексное строительство блокированных домов и подключение их к единой системе коммуникаций значительно сокращает затраты и упрощает решение жилищных вопросов в любом развивающемся городе. Кроме того, таунхаусы показались европейцам экономичными с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.

Что касается США, там таунхаусы пользовались спросом у людей со средним достатком и распространились практически по всем штатам. Чаще всего таунхаусы встречаются в Канаде, там они составляют 65 % от общего жилого фонда. Разумеется, канадские технологии постройки таунхаусов считаются лучшими.

В России дома наподобие таунхаусов появились в 80-х годах XX века. Это были так называемые писательские дачи, состоящие из нескольких секций и рассчитанные на 2–3 семьи. В то время не предполагалась отдельная социальная инфраструктура и система безопасности, однако выгодность объединения домов была оценена.

Тогда таунхаусы ценились как элитная загородная недвижимость, а стоимость их зачастую превосходила стоимость самых дорогих квартир в Москве. В настоящее время таунхаус не является новшеством, поскольку сформировался отдельный субрынок со своими потребителями, предпочитающими дома такого типа. Как правило, это граждане со средним или выше среднего достатком.

Плюсы и минусы таунхаусов

Основным преимуществом таунхаусов является их экономичность по сравнению с отдельными загородными домами при обеспечении комфортабельности и безопасности. Являясь владельцем загородного дома, гражданин обязан ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, включающие в себя плату за газ, воду и электричество, а также обслуживание. Для жильцов отдельных домов и таунхаусов они не будут существенно различаться.

С платежами за обслуживание дело обстоит несколько иначе. В обслуживание входят вывоз мусора, эксплуатация коммуникаций, ремонтные работы, уборка подъездных путей, обеспечение безопасности и др. В данном случае благодаря системе централизованного обслуживания жилец таунхауса существенно экономит на его содержании по сравнению с владельцем отдельного загородного дома.

Кроме того, преимуществом таунхаусов является близость к городу. Разумеется, данный фактор является преимуществом для тех, кто не хочет уединенности и не стремится жить в отдалении от города.

Следует отметить, что такое определение предпочтений позволяет разделить предлагаемое жилье на целевые сегменты покупателей различных типов жилой недвижимости.

К недостаткам таунхаусов относится в первую очередь небольшой по размеру участок земли, предоставляемый жильцу таунхауса. Такой участок, как правило, составляет 1,5–5 соток. Разумеется, на нем не получится организовать бассейн и заниматься садоводством, однако для установки беседки для отдыха его вполне достаточно.

Еще одним недостатком, который часто смущает покупателей таунхауса, является невозможность выбора материалов для строительства. В большинстве случаев на рынке недвижимости представлены таунхаусы из кирпича, монолитных и блочных конструкций. Найти бревенчатый или брусовой таунхаус не представляется возможным. При этом для многих покупателей экологичность и натуральность строительного материала играют не последнюю роль. Таким покупателям следует отдать предпочтение отдельному загородному дому.

Коттеджные поселки

Коттеджным поселком называют обособленную территорию, на которой расположены коттеджи, а иногда коттеджи и таунхаусы. Такие поселки огорожены и находятся под охраной. Внутри поселка или в непосредственной близости от него расположены магазины, кафе, детские сады, школы, спортивные клубы и т. д.

Коттеджи существенно различаются по архитектурному оформлению. Часто покупатели приобретают участок земли, на котором они могут построить дом в соответствии со своими предпочтениями, то есть по собственному проекту.

Однако при этом оговариваются общие требования по площади дома, оформлению забора и потребляемым мощностям.

Коттеджные поселки, строящиеся под ключ, застраиваются по одному плану согласно одному архитектурному проекту. Разумеется, дома различаются между собой, однако эти различия заметны скорее внутри, чем снаружи. Могут различаться площади домов, а также внутренняя отделка. При этом внешне весь поселок разработан в одном стиле.

Нередко помимо коттеджей в таких поселках есть таунхаусы, о которых мы рассказывали выше. В этом случае владельцы отдельных коттеджей пользуются теми же преимуществами, что и жильцы таунхаусов. Им предоставлены те же условия, высокий уровень комфортабельности и экономия на плате за централизованное обслуживание.

Количество домов в таких поселках различно. Одни поселки включают 5–7 домов, другие – 15–25, третьи – 50–65 домов с набором коммуникаций и общей инфраструктурой. В нашей стране крупные коттеджные поселки можно встретить только в Подмосковье и Ленинградской области. Что касается Московской области, там поселок может объединять до 150 коттеджей и таунхаусов. Глядя на такие цифры, невольно возникает мысль о целесообразности, ведь при таком количестве жильцов поселок превращается в целый город с отдельной социальной средой.

Строительство отдельного дома

Строительство отдельного дома, не связанного с ограниченным поселком, является идеальным вариантом для тех, кто ищет уединения и близости к природе. Приобретая пустой участок земли, владелец отдельного дома может самостоятельно определить проект строительства, площадь жилого здания и многие другие характеристики.

Если же вы покупаете участок с готовым или недостроенным домом, возможность внесения изменений в проект будет ограничена. В этом разделе мы рассмотрим первый вариант, то есть возможность построить дом по вашему вкусу и предпочтениям. Процесс строительства будет проходить в несколько этапов, ознакомившись с которыми вы сможете оценить свои возможности и дальнейшие перспективы.

Покупка участка и строительство дома

Решение о покупке земельного участка начинается с осмотра и оценки местности.

Оценка местности

Оценивая предлагаемые варианты, стоит обратить внимание на близость участка к инженерным коммуникациям, посмотрите, на каком расстоянии от участка находятся ближайшие электрические сети, имеется ли проложенный газопровод. Дело в том, что наличие газа в доме значительно уменьшает затраты на эксплуатацию по сравнению с домами, в которых проведено только электричество. Обратите внимание на наличие водопровода, поскольку, если его нет, вам придется бурить скважину. Существенное значение имеет и мощность имеющихся коммуникаций, поскольку при недостаточной мощности возникнет необходимость лишних расходов на получение дополнительных мощностей.

Необходимо оценить грунт участка и его ландшафт. В случае с болотистым или торфяным грунтом вам будет очень сложно возвести тяжелую конструкцию дома. Единственным выходом будет замена грунта и устройство более устойчивого фундамента, а это потребует вложения значительных средств.

Нелишне проверить наличие подъездных путей, без которых процесс строительства не представляется возможным. Не стоит надеяться на то, что местные власти согласятся финансировать строительство подъездных путей к вашему участку. Бывает и так, что подъезд к участку возможен через ближайший поселок, однако в этом случае у вас, скорее всего, возникнут сложности с местными жителями, которым вряд ли понравятся проезжающие мимо и разрушающие их дорогу машины со строительной техникой.

Выбор проекта

Выбирая проект будущего дома, следует ориентироваться на местность и ландшафт выбранного участка. В настоящее время проектные организации предлагают множество проектов домов, которые можно адаптировать к конкретным условиям. Внутренняя планировка предлагаемого проекта может быть изменена в соответствии с вашими вкусами и предпочтениями.

Кроме того, существуют строительные фирмы, которые не только помогут вам выбрать проект, но и получат все необходимые согласования.

Это очень удобно, однако если для вас первостепенное значение имеет уникальность проекта, лучше проектировать дом с нуля. При этом специалисты учтут все ваши запросы и предложения. Не следует забывать о том, что не каждый проект жилого здания получает согласование соответствующих инстанций. Предпочтительнее, чтобы процессом согласования занялся сам архитектор. Разумеется, это будет сопровождаться дополнительными затратами, однако вы сможете быть уверены в том, что проект выполнен по всем правилам и требованиям.

Помните, что выбранный проект должен соответствовать определенным пропорциям соотношения площади участка и возводимого строения, поскольку в противном случае может получиться так, что дом займет большую часть участка и вам негде будет разместить гараж и другие необходимые пристройки.

Оптимальным считается соотношение площади участка и дома 1 к 10. Количество этажей в доме зависит только от предпочтений владельца.

Согласование проекта

Согласование проекта – долгий и хлопотный процесс. Если вы незнакомы со всеми нюансами проектирования, лучше доверить согласование специалисту, разрабатывающему проект вашего будущего дома. При этом, разумеется, следует контролировать процесс.

Вам должны сообщать все внесенные в проект изменения, чтобы в итоге вы получили именно тот дом, который заказывали. Желательно уточнить у проектной организации перечень согласующих инстанций и количество времени, которое уйдет на процесс согласования. Вполне возможно, что некоторые этапы согласования вы сможете пройти самостоятельно.

Строительство

Это самый интересный этап в процессе обретения загородного дома. Вы наконец сможете оценить то, что видели на компьютере архитектора. Если к созданию проекта вы привлекали только архитектора, вам предстоит выбрать строительную компанию. При выборе строительной фирмы обязательно поинтересуйтесь ее репутацией на рынке недвижимости. Она должна иметь все необходимые лицензии и рекомендации, а также предоставлять гарантии на построенный объект и срок строительства.

При этом не бойтесь показаться навязчивым. Нет ничего удивительного в том, что у вас есть желание проверить учредительные документы строительной компании, ведь вы доверяете ее сотрудникам свои деньги и строительство дома. Помимо этого, следует поинтересоваться тем, какие рабочие будут привлечены к строительству и у каких поставщиков фирма закупает строительные материалы. Помните, что вы – заказчик, а потому имеете полное право задавать все интересующие вас вопросы.

Приемка работ и регистрация объекта

Порядок сдачи-приемки выполненных работ должен быть описан в вашем договоре со строительной компанией. В нем обязательно должны быть указаны следующие пункты:

– срок окончания строительства;

– штрафные санкции за срыв установленных сроков;

– срок гарантии на выполнение работ.

При этом следует обратить внимание на то, на какие работы распространяется гарантия.

Помните и о том, что строительство дома формально представляет собой создание нового объекта недвижимости, право собственности на который должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимость. Что касается получения требуемых при сдаче объекта согласований и свидетельства о собственности, его получают в той же организации, которая занималась согласованием проекта.

Следует учитывать, что при строительстве загородного дома можно сэкономить посредством целевого распределения затрат и контроля за каждым этапом строительства. Итак, ваша задача – выбрать хороший участок, находящийся вблизи коммуникаций, проектную организацию с хорошей репутацией, которая предусмотрит использование качественных материалов и энергосберегающих технологий, а также строительную компанию, которая знает, где можно приобрести качественные строительные материалы по приемлемой цене. Учтя эти нюансы, можно рассчитывать на успешный результат проделанной работы.

Купля-продажа земельных участков

Прежде чем планировать строительство дома на выбранном участке, следует ознакомиться с тонкостями процесса обращения земельных участков, а также уточнить, в каких случаях могут быть наложены ограничения на сделку и когда она может быть признана недействительной.

Объекты купли-продажи

Согласно Земельному кодексу РФ объектом купли-продажи может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. После данного учета земельный участок получает характеристики, дающие возможность однозначно выделить его из ряда других земельных участков, и приобретает индивидуальный кадастровый номер.

Нередки ситуации, когда земельный участок находится в собственности, но не имеет кадастрового номера. Как правило, это происходит в тех случаях, когда земельный участок переходит в собственность того, кто его занимает в момент приватизации. Такие участки приобретают кадастровый номер при совершении первой сделки.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по месту их нахождения в соответствии с единой программой. Для того чтобы получить кадастровый номер участка, правообладатель или уполномоченное им лицо должны подать в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы о межевании земельного участка.

Межевание земельного участка

Межевание представляет собой установление границ на местности участка с закреплением этих границ межевыми знаками и определение их координат.

При условии, что будет совершаться сделка с целым участком, можно обойтись без межевания. Однако тогда земельный участок, в отношении которого будет совершаться сделка, должен состоять на кадастровом учете, обладать кадастровым номером. Право собственности на него должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции, а границы точно определены и отражены в кадастровом плане.

Если планируется продавать часть земельного участка, находящегося в общей собственности, процедура межевания обязательна. В процессе межевания будет составлено описание каждой части участка. После завершения процедуры межевания каждой части будет присвоен индивидуальный кадастровый номер.

Межевание позволяет сделать отдельные части одного участка разными объектами недвижимого имущества, то есть самостоятельными земельными участками, с которыми могут совершаться сделки. Следует учитывать, что права на каждый из таких участков также подлежат государственной регистрации.

Тонкости купли-продажи земельных участков

Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи.

1. Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования.

2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;

– ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);

– ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект.

Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.

3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.

Порядок купли-продажи земельного участка

В случае продажи земельного участка у вас, скорее всего, не возникнет проблем, поскольку в настоящее время российской законодательство не предусматривает существенных ограничений на продажу собственником своего земельного участка. Порядок купли-продажи регламентируется главой 30 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 37 Земельного кодекса РФ.

Следует учитывать, что купля-продажа земельного участка может быть осуществлена лишь при условии отсутствия споров по поводу данного участка и других предусмотренных законом причин, препятствующих совершению сделки.

Для совершения сделки купли-продажи земельного участка требуется свидетельство о праве собственности продавца на данный объект недвижимого имущества, план участка и заполненный обеими сторонами договор купли-продажи. Следует отметить, что представители органов земельного контроля обязаны разъяснить владельцу земельного участка, желающему его продать, порядок получения документов, необходимых для совершения данной сделки.

Таким образом, если у продавца земельного участка нет документа, подтверждающего его право собственности на данный объект недвижимого имущества, уполномоченные представители органов земельного контроля по месту расположения продаваемого участка должны объяснить владельцу участка, каким образом и в каких органах можно получить данный документ.

При покупке земельного участка гражданин имеет право провести экспертизу документа, подтверждающего право собственности продавца на данный земельный участок. Для ее осуществления следует обратиться к регистратору – работнику уполномоченных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.

В случае обнаружения несоответствия документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, Порядку выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю от 20 мая 1992 года регистратор обязан сообщить продавцу о выявленных нарушениях и разъяснить, в какие органы он должен обратиться, чтобы привести документ на право собственности в соответствие с вышеуказанным Порядком.

Если документ, удостоверяющий право собственности продавца на продаваемый земельный участок, выполнен в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю, следует проверить чистоту земельного участка на предмет отсутствия имущественных споров по нему и других определенных законодательством причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи.

Одним из направлений проверки документальной чистоты земельного участка является выверка границ данного объекта недвижимого имущества. Подтверждение границ земельного участка и их бесспорности не является обязательной в случаях, если границы установлены:

– по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда;

– ранее выданным государственным актом на право собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;

– в соответствии с решением органов местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что решение не обжаловано);

– в результате мирового соглашения сторон, удостоверенного их подписями на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, с указанием даты;

– по фактическому пользованию, согласованному со смежными собственниками земельных участков и заверенному печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации.

В случае отсутствия перечисленных документов уполномоченный орган земельного контроля предлагает продавцу земельного участка адреса организаций, занимающихся составлением и корректировкой ранее составленных планов земельных участков на территории районов или города. Расходы по составлению данного плана ложатся на одну из сторон договора купли-продажи в соответствии с взаимной договоренностью.

При этом продавца предупреждают об ответственности за достоверность предоставляемых им для составления плана земельного участка данных об имущественных правах и претензиях на данный объект недвижимого имущества, среди которых аренда или залог участка, особый режим его использования (например, отсутствие права на застройку участка) и другие обременения (право преимущественной покупки, проезда или использования в технических целях).

Выверка границ земельного участка до совершения сделки купли-продажи является целесообразной как для покупателя, так и для продавца, поскольку дает определенные гарантии, например, отсутствия в отношении участка споров и других предусмотренных законодательством причин, препятствующих заключению договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества.

В случае если перечисленные обстоятельства не были учтены при составлении плана земельного участка, то при их выявлении даже после совершения сделки купли-продажи участка претензии по ним будут удовлетворены полностью за счет продавца. Данное условие обязательно должно быть включено в договор купли-продажи земельного участка.

Информацию для выполнения плана земельного участка и сам план должен получать работник уполномоченного органа, осуществляющий государственный земельный контроль, от соответствующих уполномоченных лиц и организаций с выездом на место. После того как план будет составлен, материалы землеустроительного дела должны быть сданы в земельный архив уполномоченного органа государственного контроля. Готовый план удостоверяется регистратором и передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.

Следует учитывать, что регистратор должен также обратиться в местную администрацию с целью подтверждения достоверности документа о праве собственности продавца на продаваемый им объект недвижимого имущества. Данная проверка защищает интересы покупателя и состоит в сверке документа с записью о его регистрации, выполненной ранее местной администрацией.

При их соответствии регистратор регистрирует документ в Государственном реестре РФ договоров купли-продажи земельных участков и возвращает его продавцу. Соблюдение вышеописанных правил является необходимым, поскольку оно обуславливает готовность объекта недвижимого имущества к продаже.

Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок, план участка и заполненный сторонами договор купли-продажи удостоверяются нотариусом и предоставляются в уполномоченный орган земельного контроля с целью регистрации сделки в Реестре договоров купли-продажи земельных участков.

Покупатель вступает в права собственности на купленный земельный участок с момента регистрации договора купли-продажи. Зарегистрированный договор купли-продажи представляется в местную администрацию, которая регулирует право собственности покупателя на приобретенный земельный участок и выдает ему свидетельство об этом праве.

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи земельных участков

Для оформления договора купли-продажи земельного участка вам потребуются следующие документы:

– правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследование);

– свидетельство о праве собственности на землю;

– постановление главы администрации, на основании которого выдано данное свидетельство;

– свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, выданное органами государственной регистрации;

– выписка из государственного земельного кадастра – кадастровый план;

– выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов на земельный участок;

– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым выплатам (если отчуждаемое имущество было приобретено на правах наследования или дарения);

– нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя (если таковые имеются) на продажу и покупку объекта недвижимого имущества. Факт брака подтверждается свидетельством о браке;

– в случае если в продаваемом объекте недвижимого имущества у продавца есть совладельцы, необходимо их письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу данной недвижимости.

Особенности купли-продажи участков со строениями

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим в отношении земельного участка при продаже зданий, сооружений и других расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также в случае продажи земельного участка без продажи расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В случае перехода права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование данной части земельного участка, где находится здание (строение, сооружение), на тех же условиях, что и прежний собственник.

При переходе права собственности на здание (строение, сооружение) к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей собственников в праве собственности на здание (строение, сооружение).

Собственник здания (строения, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, имеет право покупки или аренды данного земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, все сделки регулируются правилами, установленными пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сделки по отчуждению здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, осуществляются вместе с земельным участком. Данный пункт предусматривает следующие исключения:

– отчуждение части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

– отчуждение части здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, изъятом из оборота согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Что касается отчуждения здания (строения, сооружения), расположенного на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, оно осуществляется вместе с земельным участком. Однако это возможно лишь в том случае, если федеральным законом предусмотрено предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения), если оно принадлежит одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, являющееся собственностью нескольких лиц, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).

Способы купли-продажи земельных участков

Существует несколько способов осуществления сделок купли-продажи земельных участков, а именно:

– приватизация (в большинстве случаев выкуп земельных участков у государства и муниципальных образований);

– свободная продажа на рынке;

– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.

Совершение сделок с участками, находящимися в общей собственности

Продажа земельного участка или его части, находящихся в общей долевой собственности, возможна только при условии согласования всех владельцев общей собственности на данный участок.

Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Налогообложение при индивидуальном жилищном строительстве

Следует учитывать, что согласно внесенным изменениям в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» для индивидуального жилищного строительства установлен нормативный срок строительства – 10 лет. В течение этого времени владелец земельного участка обязан выплачивать однократную ставку земельного налога, размер которой устанавливают местные органы власти.