Текст книги "Та самая управляющая компания для девелопера. Как организовать работу сервисной компании"

Тарифы: как их определять и как менять

Экономическая модель управляющей компании складывается из рублей и копеек, указанных в квитанциях жителей.

Все услуги управляющих компаний можно разделить на три группы.

1. Жилищные услуги

Установленный законом необходимый набор работ и услуг для управления домами, в который входят:

• уборка территории и мест общего пользования;

• техническое обслуживание инженерных систем и конструктивных элементов;

• благоустройство (например, уход за зелеными насаждениями);

• текущий ремонт;

• вывоз снега;

• вывоз мусора;

• функции по управлению домом (бухгалтерские услуги, услуги миграционного учета, прием и обработка обращений).

2. Коммунальные услуги

Энергоресурсы:

• тепловая энергия;

• вода и водоотведение;

• электроэнергия;

• газ.

Управляющая компания не производит и фактически не продает ресурсы жителям. Это функция энергосбытовых компаний. Ее задача – обеспечить качественное снабжение энергоресурсами, учет, своевременный сбор денежных средств и их передачу в энергосбытовые компании.

Ресурсоснабжающие компании – это компании-монополисты, которые диктуют финансовые условия. Отношения с ними требуют особого контроля: разграничение зон ответственности, порядок расчетов, санкции в случае нарушения договорных обязательств.

3. Дополнительные услуги

Набор работ и услуг, которые не входят в установленный законом минимум:

• клининг квартир;

• видеонаблюдение и охрана;

• бытовой ремонт внутри квартиры;

• ремонт квартир;

• услуги по хранению;

• предоставление оборудования в аренду (например, инструментов для ремонта);

• прочие.

По закону у управляющей компании есть обязательства перед жителями: она должна оказывать им минимальный набор работ и услуг при обслуживании домов[3]3
  Управляющие компании действуют в рамках Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».


[Закрыть]. Хотя данный перечень достаточно широк, скорее всего, он не включает обслуживание «фишек» проекта и маркетинговых обещаний девелопера. Вот почему при формировании стоимости оказываемых услуг (тарифа) важно учесть все возможные работы и затраты на них – как предусмотренный законом минимум, так и «фишки» проекта. Сделать это возможно только в том случае, если состав, периодичность и качество услуг заранее просчитаны, оцифрованы и согласованы с клиентами (жителями) в рамках голосования на первом общем собрании собственников квартир и нежилых помещений.

Не стоит перекладывать ответственность за расчет тарифа на руководителя управляющей компании. Это общая задача: корректную оцифровку услуг управляющая компания и команда девелопера должны делать совместно. В перспективе это позволит сохранить экономику сервисной компании на плаву. К сожалению, общая практика обратная – топ-менеджеры девелопера не желают погружаться в проблемы управления домами и сервиса, фокусируются на «коротких» результатах, что приводит к финансовым и другим сложностям в будущем.

Подчеркнем еще раз: при качественном выполнении базовых функций управления домом и обслуживании «фишек» проекта стоимость услуг будет выше рекомендаций муниципалитетов и тарифов управляющих компаний, давно работающих на рынке, но это будет честная стоимость. За высокое качество обслуживания и за то, чтобы все «фишки» функционировали, жители будут «голосовать рублем».

С первого дня работы и с первого принятого на баланс дома настраивайте учет поступлений и затрат по каждому дому отдельно. Хотя прямого указания в законодательстве на подомовой учет доходов и расходов нет, подобная аналитика просто необходима.

Согласно условиям договора об управлении домами по итогам каждого месяца сервисная компания должна подписывать акт выполненных работ с собственниками помещений многоквартирного дома (или их представителями)[4]4
  Форма данного акта утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26.10.2015 № 761/пр.


[Закрыть]. Таким образом стороны подтверждают факт проведения работ и оказания услуг, а также обосновывают перечисление денежных средств. Учтите, что фактический объем работ может отличаться от месяца к месяцу, однако по итогам года вам необходимо будет отчитаться за все 12 месяцев, показать и поступления от жителей, и платежи подрядчикам. В качестве примера приведем услугу по вывозу снега: плату за нее управляющая компания начисляет круглый год, а оказывает ее только зимой.

Помните: при правильно выстроенной системе оказания дополнительных услуг управляющая компания может существенно улучшить свои финансовые показатели.

Изменение тарифов

Стоимость оказываемых услуг мы рекомендуем пересматривать не реже раза в год. Повышение тарифов может быть вызвано самыми разными причинами:

• сменой подрядчика на более качественного и дорогого;

• инфляцией;

• изменением законодательства;

• увеличением объема работ и добавлением услуг;

• ошибкой в расчетах, несоответствием расходов на содержание и планируемых поступлений.

Когда девелопер сдает дома поэтапно, нередко ситуация обостряется. Зачастую в доме, сданном раньше, тариф оказывается ниже, а в новом доме, заселенном позже, – выше. Клиенты не понимают этой разницы, да и сами сотрудники путаются в попытках ее объяснить[5]5
  На самом деле такое происходит из-за ошибок при расчетах: учли не все работы, не заложили перерасход материалов и уровень инфляции. В результате руководитель управляющей компании и девелопер поднимают тариф на обслуживание домов следующей очереди, чтобы этим профицитом покрыть возникшие убытки.


[Закрыть]. Как следствие, в бухгалтерском учете царит бардак, подомовая аналитика нарушена, в отношениях с жителями нарастает напряженность.

С первого дня налаживайте регулярный анализ затрат, подключайте жителей (или инициативную группу) к расчетам и оценке результатов, доносите ваши доводы в пользу повышения тарифа, если в этом есть потребность.

Честная, своевременная и понятная отчетность поможет наладить отношения

Принимая дома, управляющая компания берет на себя и обязательство отчитываться перед жителями. Это закреплено на законодательном уровне[6]6
  В ст. 162 п. 11 Жилищного кодекса РФ сказано: «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе».


[Закрыть] – управляющая организация в течение первого квартала должна представить жителям отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Кроме того, этот отчет необходимо составить по установленной законом форме[7]7
  Годовой отчет необходимо составить по форме, утвержденной Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 № 411/пр.


[Закрыть] и разместить в специальной государственной системе ГИС ЖКХ.

К сожалению, составленный по всем государственным требованиям отчет вряд ли будет понятен вашим клиентам. Человеку, не погруженному в нюансы бухгалтерского учета и специфики сферы ЖКХ, в нем разобраться крайне сложно. Так, владелец квартиры вряд ли сможет оценить, сколько именно он заплатил по той или иной статье расхода и какова его доля в общедомовых расходах. Непонимание вызывает вопросы, появляется и нежелание оплачивать услуги управляющей компании.

Не реже раза в месяц предоставляйте отчет клиентам.

1. Готовя отчеты для клиентов, помните, ради чего вы это делаете: вам нужен рост лояльности и осознанности у жителей, ведь человек, который понимает, как и куда расходуются его деньги, с большей вероятностью будет исправно оплачивать квитанции, а значит, дебиторская задолженность начнет снижаться, а поступления – расти. Кроме того, на общих собраниях вам будет проще обсуждать расширение перечня дополнительных услуг и увеличение их стоимости.

2. Отчет должен быть и полезным, и интересным. Пишите отчеты простым языком, не искажайте данные. Используйте инфографику (в подготовке графической части вам помогут такие ресурсы, как Canva и Tilda).

3. Формируйте у жителей корректное понимание того, куда расходуются их деньги. В отчете говорите не только о финансах, но и о результатах работы управляющей компании. Расскажите о количестве поступивших обращений, выполненных заявках, о том, что улучшили в доме/микрорайоне, что планируете сделать в ближайшие месяцы.

Рис. 1. Слайд годового отчета собственной управляющей компании «Унистроя». Компания показывает финансовый результат по определенному дому на начало года, благодаря которому жителям легко разобраться в структуре долга, оценить его общую сумму и риски ограничения энергоресурсов

4. Направляйте отчет по тем каналам, которыми ваши клиенты активно пользуются (социальные сети, мессенджеры, мобильное приложение, информационные доски в подъездах).

Рис. 2. Слайд годового отчета собственной управляющей компании «Унистроя» рассказывает жителям о проблемах, с которыми те сталкивались в течение года и которые успешно решила их сервисная компания

Рис. 3. Слайд годового отчета собственной управляющей компании «Унистроя» показывает движение денежных средств за первое полугодие (за шесть видов услуг были начислены такие-то суммы, а с жителей было получено вот столько)

Вот хороший кейс. Используя системный подход в коммуникациях, управляющая компания Брусники в Новосибирске на общем собрании в 2019 году договорилась с жителями микрорайона об увеличении тарифа более чем на 30 % (с 27 до 35 рублей за 1 кв. м) и существенно оздоровила бюджет управления домами (тариф не менялся с 2014 года)[8]8
  Протокол общего собрания жителей размещен на портале ГИС ЖКХ.


[Закрыть].

Успешному голосованию предшествовало два года своевременных отчетов о том, куда и в каком объеме тратятся деньги жителей. Отчеты эти приходили вместе с квитанциями. Раз в квартал управляющий проводил встречи с инициативной группой, разбирали планы работ и отчеты.

Само голосование проходило заочно и продолжалось почти три месяца.

Будьте готовы к тому, что даже небольшой рост тарифов вызовет вопросы и сомнения. Вам предстоит убедить жителей, доказать необходимость такого решения, а это требует времени.

Дебиторская задолженность. Правила работы

Даже небольшой рост неплатежей способен поставить руководителя управляющей компании в затруднительное положение – кому-то из подрядчиков не получится своевременно произвести оплату. Выплаты заработной платы и уплата налогов защищены законодательством, вот в зоне риска и оказываются подрядчики. Вот почему с дебиторской задолженностью и несвоевременными платежами необходимо работать системно и жестко с первых же дней.

Важно учесть, что в новостройках собираемость платежей в первые месяцы затруднена бытовыми проблемами – получением ключей, отделочными работами, переездами, – жителям не до этого. «Вот заселимся и оплатим», – часто думают клиенты.

Работа с дебиторской задолженностью (и с получением денег), как и все другие процессы, должна быть стандартизирована. Контролировать ее должен руководитель управляющей компании.

Чек-лист для обеспечения бесперебойного поступления платежей

1. Прозрачность начислений

Жителям необходимо понимать логику и принимать размер платы за квартиру, поэтому как можно раньше объясните им, что входит в набор услуг и как формируется их стоимость.

2. Своевременное и удобное информирование

По закону своевременная оплата – обязанность жителей, но в интересах управляющей компании заблаговременно напоминать клиентам об этом через удобный для них канал (мобильное приложение, смс, доски объявлений в подъездах).

Жителям необходимо разъяснять, на что идут их деньги, как влияет на жизнь в их доме положительный баланс средств у их сервисной компании. Рассказывайте о планах по улучшению проживания и исполняйте обещания. Привлекайте к финансовым задачам инициативных жителей[9]9
  Подробнее о типах клиентов, коммуникациях управляющей компании с жителями и о том, что такое инициативная группа, смотрите в разделе 3 «Сервис и клиенты».


[Закрыть], завоевавших уважение и доверие соседей: благодаря такому взаимодействию у большинства собственников сформируется доверие к вашей управляющей компании.

3. Оптимальные инструменты оплаты

Все меньше людей готовы тратить время на дорогу в банк или офис управляющей компании и ожидание очереди в кассе. Сегодня счета предпочитают оплачивать в один клик на смартфоне или через сайт. Вот почему сервисным компаниям следует развивать биллинг и онлайн-оплату, а не тратить ресурсы на увеличение касс.

4. Правила взыскания задолженности

Они должны быть разумными и оправданными. Не следует проявлять излишнюю жесткость по отношению к жителям, имеющим небольшие долги, и показательно их наказывать, и в то же время игнорировать проблему злостных неплательщиков.

Рекомендуем следующий алгоритм взыскания задолженности.

Если жители платят вовремя (в течение 10 дней после начислений), направьте каждому благодарность по электронной почте, с помощью смс или push-уведомления в мобильном приложении.

Если в указанный период платежи не поступили, выберите один из предложенных ниже вариантов и реализуйте его.

При долге от 5 дней до 1 месяца – отправьте смс, электронное письмо или сообщение через мобильное приложение. Не используйте автодозвон: он гарантированно вызовет жесткий негатив.

При долге от 1 до 2 месяцев – по тем же каналам направляйте клиенту уведомление о просроченной задолженности, добавляйте автодозвон, предлагайте вместе с погашением долга оплатить будущие начисления авансом.

При долге от 2 месяцев – оправданны досудебная претензия и санкции в виде ограничения ресурсов (например, приостановка подачи электроэнергии).

При долге свыше 3 месяцев – только судебный порядок и санкции в виде ограничения ресурсов (иные инструменты вряд ли здесь помогут).

«Тяжелые» долги – от года и более – взыскать сложно. Иногда даже судебные приставы не в силах помочь, поскольку по тем или иным причинам собственника недвижимости просто не удается найти.

5. Лояльность к клиентам с небольшой задолженностью (2–3 месяца)

В отдельных случаях вы можете предоставить клиенту рассрочку платежа, составив график выплат по итогам переговоров. Разумеется, своевременность оплаты нужно будет строго контролировать. Но поверьте, хорошее отношение жителей того стоит.

Кейс: в Екатеринбурге семья более полугода не оплачивала квитанции, считая свои платежи несущественными в рамках всех поступлений управляющей компании. Задолженность с учетом пени превысила 40 тысяч рублей. Сервисная компания оказалась перед выбором – подавать в суд и следующие несколько месяцев потратить на открытый конфликт или найти взаимовыгодное решение. В итоге стороны договорились списать штрафные пени в обмен на гарантии клиента погасить весь долг за 3 месяца и в дальнейшем своевременно вносить оплату. Таким образом компания вернула долг и получила лояльного и исправно платящего клиента.

Борьба с дебиторской задолженностью – сложная работа. Вот почему все больше компаний ищут способы совсем избежать ее. Чтобы достичь этой цели, необходимо найти ответ на вопрос: «Почему люди не платят управляющей компании авансом?»

Чаще всего причины в следующем.

1. Каждый месяц клиент получает новую сумму в квитанции. Он не может спрогнозировать, на какой период ему хватит аванса, беспокоится о переплате (если расчеты непрозрачны).

2. Клиент не видит личной выгоды в авансировании управляющей компании.

3. Управляющая компания просто не предлагает опцию «оплатить авансом».

Скидка на платеж или сертификат партнера значительно выгоднее, чем взыскание долгов.

Кейс: в микрорайоне «Европейский берег» в Новосибирске открылась кофейня, владельцу которой на старте требовалось привлечь клиентов. Он сам вышел на управляющую компанию с предложением о сотрудничестве. Итог встречи – 300 сертификатов на кофе за четверть стоимости кружки каждый. Этими сертификатами кассир управляющей компании благодарил всех жителей, не просто оплативших квитанцию, а внесших большую сумму на счет.

Как взыскание дебиторской задолженности, так и стимулирование авансовых оплат должны носить системный характер. Эту привычку развить не просто и не быстро, но эффект от внедрения подобной культуры оплаты будет долгосрочный.

Скидка на платеж или сертификат партнера значительно выгоднее, чем взыскание долгов и оплата процентов неустойки по договорам подряда и ресурсоснабжения.

Обо всех плюсах авансовых оплат необходимо говорить с жителями с момента покупки ими квартиры и до получения ключей от нее.

Около пяти лет назад я (Данил Солошенко) искал в компанию экономиста с функционалом развития процессов поступления денежных средств. Попалось на глаза хорошее резюме девушки с большим опытом работы в крупной управляющей компании. На мой вопрос о норме ежемесячного долга кандидат назвала цифру в 20 % начисленной жителям суммы.

То есть сотрудник крупной компании, обслуживающей большое количество домов, готов ежемесячно терять 20 % бюджета! И это при невысокой маржинальности бизнеса. Как выживать компании в таких условиях?

В команду такого специалиста я взять не мог.

Сейчас мой опыт показывает, что 100 % поступлений от общего объема начислений – задача достижимая. Доказано практикой.

Вот пример правильного, клиентоориентированного ежемесячного письма, в котором компания регулярно до первого числа следующего за отчетным месяца сообщает о необходимости оплаты, рассказывает о возможных способах оплаты, дает рекомендации по авансированию, а также рассказывает о выполненных работах за месяц и прикладывает платежную квитанцию.

Здравствуйте, Данил Александрович.

Отправляем вам квитанцию за помещение по адресу: Новосибирск, улица Большевистская, дом ХХХ, квартира Х – и ссылку на информационный бюллетень по итогам месяца.

Откройте файл во вложении.

Оплатить услуги можно:

1. В мобильном приложении «Дом». Оплата без комиссии.

2. Через Сбербанк России: в браузере, мобильном приложении.

3. Через «Альфа-Банк». Оплата без комиссии: «Альфа-Клик», «Альфа-Мобайл».

4. Через банк «Тинькофф». Оплата без комиссии.

5. В сервисе «Система “Город”»: онлайн; в пунктах приема платежей во всех отделениях «Почты России» и Сбербанка России.

6. В сервисе «Мои счета» от «Электронного города».

7. Банковским переводом на счет управляющей компании.

Успейте оплатить квитанцию до 20 сентября 2018 года.

Мы знаем, что из-за графика работы или по другим причинам многим проще оплачивать квитанции сразу за несколько месяцев. Вы можете заплатить за услуги авансом. Каждый месяц бухгалтер будет отмечать в квитанции, какая сумма аванса осталась после начислений, и вы легко сможете контролировать баланс лицевого счета.

Команда Брусники

Подытожим сказанное

1. Необходимо продумать и внедрить все инструменты, чтобы жителю было просто, комфортно и удобно оплачивать квитанции.

2. Инструменты стимулирования оплат применяйте адресно (см. чек-лист).

3. Анализируйте поведение каждого жителя, стройте событийные цепочки. Кто-то платит сразу после получения квитанции, кому-то нужно раз в два месяца напомнить о накопившейся задолженности. Подумайте: если житель раз в два-три месяца оплачивает долг в полном объеме, возможно, он готов вносить ту же сумму авансом?

4. Ручной «труд» в Excel должен уступить место автоматизации, иначе издержки на взыскание долгов будут расти постоянно и/или упадет качество коммуникаций с должниками.

5. Проанализируйте подход к работе с оплатой / задолженностями. Например, напоминание через смс и/или push-уведомления в пятницу вечером не так эффективны, как аналогичные сообщения, отправленные во вторник днем.

6. Вопрос своевременного поступления средств важен не только для директора и бухгалтера (или экономиста), но и для каждого сотрудника сервисной компании. Если в девелопменте мы (команда «Манн, Черемных и Партнеры») проповедуем подход «продает каждый», то для управляющей компании должен работать принцип «собирает каждый».

7. Компании, которые не готовы системно выстраивать работу с поступлениями, могут отдать эту задачу на аутсорс. Подрядчика следует выбирать максимально тщательно: как он общается с клиентом? В каком стиле? Какими инструментами пользуется? Достаточный ли у него уровень сервисности и экспертизы, чтобы его действия (или бездействие) не навредили репутации управляющей компании и девелопера?

Дополнительные услуги. Как и на чем зарабатывать?

Для начала исключим то, на чем управляющая компания точно зарабатывать не может: энергоресурсы – это прерогатива ресурсоснабжающих компаний. Тарифы на энергоресурсы (электроэнергия, вода, тепловая энергия, газ) устанавливает департамент по тарифам, их размеры изменять нельзя. За сколько мы купили воду у водоканала, за столько ее и продаем жителям.

Теперь список того, на чем зарабатывать можно:

• клининг квартир;

• видеонаблюдение и охрана;

• услуги по бытовому ремонту внутри квартиры;

• услуги по ремонту квартир;

• услуги по хранению;

• предоставление оборудования в аренду (например, инструментов для ремонта) и т. д.

Рентабельность сервисных компаний, обслуживающих объекты стандарт-сегмента, невысока, – как указывалось ранее, 5–10 %. Оптимистичнее дела складываются в сегменте бизнес– и премиум-недвижимости, где клиенты готовы платить за комфорт. В качестве примера можно привести дом «Кандинский» в Екатеринбурге с тарифом 105 рублей за 1 кв. м. Для сравнения: муниципальный тариф в городе составляет 26,92 рубля за 1 кв. м.

Дом «Кандинский» существенно отличается от типовых построек Екатеринбурга. Девелопер применил здесь следующие решения.

• Безопасность: по периметру дома, во дворе и на всех этажах работает система круглосуточного видеонаблюдения, доступ к которой жители могут получить с компьютера и смартфона. Единый электронный ключ позволяет попасть во двор, в паркинг и в квартиру.

• Система «Умный дом» позволяет жителям удаленно управлять вентиляцией, устанавливать климат в каждой комнате, перекрывать стояк с водой и отключать подачу электроэнергии, а также подключаться к камерам видеонаблюдения и видеодомофона. «Умный дом» связан с круглосуточным ресепшеном, через который можно оставить заявку и вызвать технического специалиста.

• На первом этаже находится уютное лобби с мини-библиотекой, телевизорами и мягкими диванами. Здесь круглосуточно работает ресепшен, сотрудники которого вызовут такси, сопроводят курьера или доставят до квартиры ваш заказ, угостят чашечкой кофе жителя и его гостей, предложат зонтик, если на улице дождь.

• Деревья и кустарники всегда аккуратно подстрижены, а газон ровный, как ковер. На седьмом этаже разбит большой сад, высажены сосны, канадская ирга и горная сосна, а также обустроена просторная терраса, куда жители дома могут прийти отдохнуть и полюбоваться видами города.

Широкий спектр качественных услуг (основных и дополнительных) способствует росту лояльности жителей и к сервисной компании, и к девелоперу. Высокий уровень лояльности позволяет активнее развивать сегмент дополнительных услуг, где уровень рентабельности может превышать 30 % и даже 50 %.

Дополнительные услуги можно оказывать как индивидуально (конкретному жителю), так и коллективно (в отношении общедомового имущества). Продавайте жителям услуги мастера на дому, помогайте с ремонтом и переездом. Управляющая компания может также использовать собственное имущество как дополнительный источник заработка.

Давайте посмотрим, какие дополнительные услуги сервисная компания может оказывать своим клиентам.

1. Введение новой коллективной услуги – охраны

Эта услуга затрагивает интересы всех жителей дома (комплекса), поэтому ее запуск требует утверждения на общем собрании собственников (подробнее о собрании см. ниже). Учитывайте, что процедура голосования может растянуться на несколько месяцев, поэтому позаботьтесь о том, чтобы корректно сформировать предложение и все это время поддерживать на должном уровне ожидания клиентов и выбранного подрядчика (это может быть частная охранная организация – ЧОО, обладающая лицензией на предоставление соответствующих услуг).

Еще до запуска услуги следует определить желаемый уровень безопасности на проекте, чтобы ЧОО, с одной стороны, не подходила к выполнению своей работы формально, а с другой – не внедряла гиперстрогий контроль.

Маржинальность здесь не будет большой, потому как рынок охранных услуг высококонкурентен, ценообразование прозрачно. Рассчитывайте, что сможете зарабатывать на этой услуге до 10 % стоимости контракта.

2. Уборка квартир

Эту услугу управляющая компания может оказывать в индивидуальном порядке, согласования на общем собрании не потребуется.

Прежде чем запустить этот сервис, убедитесь, что качество уборки территории и подъездов не вызывает нареканий у ваших клиентов. Если безукоризненная чистота – ваше УТП (уникальное торговое предложение), аргументы в пользу дополнительной услуги будут выглядеть солидно и убедительно.

Покажите, что входит в предлагаемый вами сервис. Это может быть мытье полов, сухая чистка ковровых покрытий, уборка пыли со всех горизонтальных и вертикальных поверхностей (двери, рамы, столы, стулья, шкафы, полки, люстры, зеркала, холодильник и прочее), чистка сантехники, вынос мусора и т. д.

Стоимость уборки рассчитывайте исходя из количества комнат в квартире, а не из ее общей площади. Например, уборку однокомнатной квартиры можно оценить в 1500 рублей, двухкомнатной – в 2200 рублей и трехкомнатной – в 3000 рублей.

Из 1500 рублей (за уборку однокомнатной квартиры) 800–1000 рублей вам нужно будет отдать исполнителю за работу, около 200 рублей уйдет на амортизацию инвентаря, униформы и на расходуемые чистящие средства, 90 рублей пойдет на налоги (6 % УСН). Эту деятельность лучше застраховать, что еще повысит себестоимость.

Итого на уборке одной однокомнатной квартиры ваша компания заработает от 210 до 410 рублей. Немного. Чтобы игра стоила свеч, нужно масштабировать сервис, выйдя на сотни (а лучше тысячи) уборок в месяц.

3. Заработок на собственном имуществе: сдача трубопроводов в аренду провайдерам

Всем интернет-провайдерам нужны клиенты. Прокладка воздушных кабельных линий между домами уходит в прошлое, в некоторых городах этот способ запрещен на законодательном уровне.

На этапе строительства провайдеры за свой счет предлагают проложить трубопровод под землей от городских магистралей связи до вашего проекта и сделать разводку между домами. Провайдер, проложивший трубу, использует ее для прокладки линий связи, а также сдает ее в аренду прочим провайдерам, возвращая понесенные затраты и дополнительно зарабатывая в дальнейшем.

Однако эту функцию, как и заработок, не обязательно отдавать на сторону – можно самим вложиться в работы и материалы и после зарабатывать на предоставлении права пользования своим имуществом.

Предположим, прокладка ПВХ-труб от магистрали до проекта и между домами стоит 300–500 тысяч рублей. Эти деньги инвестирует сервисная компания. После прокладки труб необходимо зарегистрировать право собственности на них, предварительно сделав геологические изыскания (зафиксировав расположение и общую длину магистралей). Оформив все правоустанавливающие документы, сервисная компания может сдавать свою собственность в аренду на рыночных условиях.

Реальная ставка аренды трубопровода для одного провайдера за один дом варьируется от 6 до 10 тысяч рублей в месяц, в Москве 15 тысяч и более (по данным за 2018 год)[10]10
  К дому редко подключаются более трех провайдеров, иначе их проникновение будет слабым, а вход в дом – инвестиционно малопривлекательным.


[Закрыть].

Итак, управляющая компания предоставляет трем провайдерам право пользования своей трубой, каждый платит ежемесячно по 10 тысяч рублей, в этом случае выручка с одного дома составит 30 тысяч рублей. Допустим, домов в проекте пять; тогда ежемесячная выручка достигнет 150 тысяч рублей. А значит, инвестиции в прокладку трубопровода вернутся за три месяца.

Низкая маржинальность охраны или уборки в сравнении со сдачей в аренду трубопроводов не означает, что заниматься этими услугами не стоит, ведь помимо финансовой выгоды вы формируете системный подход к оказанию услуг и работаете на бренд компании – клиенты будут чаще обращаться к вам, а не искать решение на стороне. Соответственно, будут расти уровень доверия и лояльность к вашей сервисной компании.

Обязательно налаживайте отношения с бизнесом:

• провайдерам требуется помощь в заходе к жителям нового дома;

• магазинам и офисам требуется помощь в увеличении и согласовании энергомощностей;

• бизнесу нужна реклама в ваших проектах (например, вывески на фасадах).

За качественное и своевременное оказание этих услуг предприниматели готовы платить.