Текст книги "Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью"

Из актов видно, что ответчик неоднократно опечатывал комнату № 219, а предприниматель, чтобы пользоваться своим офисом, вынужден был срывать печати. Кроме того, в комнате отключались электроэнергия и телефон.

Указанные обстоятельства (по мнению истца) привели к тому, что вследствие отсутствия необходимой информации о деятельности предпринимателя и невозможности пользования арендованным помещением он понес убытки в виде неполученных доходов за указанный период времени.

Размер убытков определен расчетным путем. За основу расчета истцом взяты данные о его доходах за 1 месяц.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются также неполученные доходы (упущенная выгода), которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Однако для взыскания убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, лицо, требующее их возмещения, в силу ст. 393 ГК РФ должно доказать совершение ответчиком противоправных действий и наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В случае выяснения всех обстоятельств и утвердительного решения о том, что ответчик препятствовал истцу использовать арендованное имущество по назначению согласно абз. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, иск в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что систематически снимал бумажные вывески в связи с тем, что они указывали на нахождение в комнате № 219 юридической консультации, а не предпринимателя, оказывающего услуги, в том числе и юридические. Опечатывание кабинета производилось на время командировки истца в другой город с целью обеспечения сохранности имущества. Возникшие нарушения в энергоснабжении арендованного помещения могли быть устранены, но заявок на это от арендатора не поступало. Доказательств, что в указанные в актах дни истец не пользовался спорным помещением, не представлено.

Однако этим доводам суд не дал оценки.

При новом рассмотрении спора необходимо исследовать вопрос, являются ли действия ответчика по снятию упомянутых вывесок и опечатыванию кабинета нарушением условий договора (препятствием в пользовании арендным помещением по назначению) и прав гражданина-предпринимателя, а если являются, то имеется ли причинная связь между этими действиями и убытками истца (неполученными доходами) в заявленной ко взысканию сумме и подлежит ли расторжению договор аренды.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2004 г. № 4163/03);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виноват в том арендодатель или нет.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора в виде систематических неплатежей арендной платы, невыполнения обязательств по ремонту арендованного помещения, заключения договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

Отдельные виды договоров аренды требуют к себе особого внимания.

Аренда земельного участка. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25–50 лет) сроки аренды.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ)[23]23
  СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2004. № 52. Ст. 5276.


[Закрыть] (далее – Федеральный закон о землях сельхозназначения) в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

По данному поводу имеется судебный спор между фермерским хозяйством (арендодателем) и акционерным обществом (арендатором).

Сторонами был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности арендодателя. Данные земли предоставлены арендатору для ведения подсобного хозяйства.

Арендатор выдвинул против арендодателя исковые требования в отношении срока аренды данных земель. Арендатор требует заключения аренды земельного участка на срок 49 лет, т. е. предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик согласен заключить с истцом договор аренды, но не на 49 лет, а на 48, так как арендатор уже год арендует данные земли.

Проанализируем ситуацию.

Между сторонами был заключен договор аренды сроком на 1 год. После истечения срока договора арендатор продолжал использовать арендованные земли, а арендодатель не возражал против этого.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иными словами, договор – новый, а его условия прежние, кроме условия срока – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, между сторонами есть заключенный и зарегистрированный договор аренды сроком на 1 год, который в силу ст. 621 ГК РФ возобновляется, но уже на неопределенный срок. Так как в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона РФ о землях сельхозназначения назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, то можно считать, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 49 лет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01).

В соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды указанного земельного участка не является препятствием для его выкупа.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными закона (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

На практике подобных договоров очень мало по причине того, что нет возможности уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А принудить всех собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований, так как заключение договора аренды является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений, при этом в договорах указывается доля в праве аренды или доля в арендной плате. Но Высший Арбитражный Суд РФ признает такие договоры недействительными сделками.

Постановлением от 1 июля 2003 г. № 12168/02[24]24
  Вестник ВАС РФ. 2003. № 11.


[Закрыть] Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказал в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка исходя из того, что действующим законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

Гаражно-строительный кооператив (арендатор) обратился в суд с иском к городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и земельным комитетом и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал отказ в регистрации сделки незаконным.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили данное решение без изменения.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона о регистрации при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Ответчиком было отказано истцу в государственной регистрации договора аренды земли по тем основаниям, что договор не соответствовал требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен земельным комитетом с ГСК, т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москва, устанавливающее ГСК долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 га на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды является общий земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка. Такой объект не отвечает установленным ч. 1 ст. 607 ГК РФ требованиям, согласно которым в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Иной порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Высший Арбитражный Суд РФ не поясняет (настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), как поступать в случае, когда один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, а остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка, существует риск признания такого договора аренды ничтожной сделкой.

Размер арендной платы определяется договором аренды (ч. 4 ст. 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с данной нормой размер арендной платы был признан существенным условием договора аренды земельного участка и данный договор был расторгнут согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2000 г. № 2192/99.

Арендодатель подал иск в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды с арендатором по причине систематического невнесения арендной платы в полном объеме.

Арендатор с иском не согласен и утверждает, что в договоре была обусловлена арендная плата, в соответствии с размером которой он и вносил плату за арендованный земельный участок.

Арендодатель поясняет, что спустя год после заключения договора аренды были внесены изменения, размер арендной платы увеличился. С увеличением арендной платы арендатор был тогда согласен. Но спустя некоторое время выказал несогласие по поводу размера арендной платы. Арендодатель рекомендовал решить вопрос об уменьшении размера арендной платы в судебном порядке. Но арендатор не стал подавать иск в суд, а нашел другое решение, просто платил арендную плату в первоначальном размере.

Судом было вынесено правильное мнение о том, что арендатор существенно нарушил условия договора.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендатор изменил размер самовольно и вносил его в прежнем размере, тем самым нарушил условие договора аренды о размере арендной платы (с изменениями).

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды на основаниях предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ – при существенном нарушении договора другой стороной.

Ответчиком доказано, что при продолжении действия договора аренды он может понести ущерб в форме упущенной выгоды и расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). Данная норма схожа с ч. 2 ст. 615 ГК РФ с маленьким различием в согласии арендодателя на данные действия.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ч. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Условия сохранения прав, указанных в ч. 1 ст. 39 ЗК РФ, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Требование гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется также и на договор субаренды.

В п. 19 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ приводит следующий пример.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ и ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (предоставление земли в аренду является сделкой) подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст. 26 Федерального закона о регистрации).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).

До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ)[25]25
  СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2005. № 1. Ст. 17.


[Закрыть]).

Аренда жилых помещений. В ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ)[26]26
  Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 2004. № 35. Ст. 3607.


[Закрыть] (данный закон утратил свою силу с 1 марта 2005 г.) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Понятия «аренда» и «коммерческий наем» отождествлялись в данном законе. ГК РФ разводит эти понятия.

Новый ЖК РФ по данному поводу не делает никаких нововведений, лишь незначительно кодифицирует нормы о праве собственника жилищного помещения сдать его в аренду.

Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.

Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.

По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, но надо заметить, что арендатором может быть и физическое лицо – индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.

Арендатор обязан использовать жилое помещение только как жилье. В основном в качестве арендатора выступают работодатели, которые арендуют жилые помещения для проживания в них своих работников.

По договору аренды жилое помещение собственником данного жилого помещения может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (ч. 2 ст. 671 ГК РФ), т. е. жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование.

Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Жилищное законодательство устанавливает ограничения на передачу в аренду жилищных помещений. Не подлежат передаче в аренду специализированные жилищные помещения, в качестве которых используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (например, служебные жилые помещения, общежития) (ст. 92 ЖК РФ).

Пока трудно говорить что-либо об аренде жилого помещения. Принят новый ЖК РФ, который затрагивает данную тему неопределенно, не конкретизирует арендные отношения жилого помещения. Возможно, через некоторое время, к новому ЖК РФ присоединятся другие специальные нормативные акты, которые помогут нам разобраться в арендных отношениях жилого помещения.

Данным арендным отношениям не уделяет внимание и Высший Арбитражный Суд РФ. Не дает Суд никаких пояснений по аренде жилого помещения. За последнее время было рассмотрено лишь одно спорное дело, в котором предметом спора явилось жилое помещение. Но, думается, данное дело не представляет в настоящее время никакого интереса. И все же проанализируем следующую ситуацию.

Префектура Западного административного округа г. Москва обратилась в арбитражный суд с иском об обязании открытого акционерного общества «Восток-94» освободить помещение. В последующем истец уточнил исковое требование: просил обязать ответчика освободить жилые помещения по указанному адресу и передать их истцу по акту.

Решением суда исковое требование удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Прокуратурой РФ вынесен протест с требованием отмены указанных судебных актов.

Право на занятие спорного жилого помещения появилось у ответчика на основании договора аренды от 01 января 1993 г., заключенного между РЭУ № 17 ДЕЗ Западного округа и московским строительным трестом «Росвостокстрой», правопреемником которого является ОАО «Восток-94». Жилые помещения предоставлялись в аренду на срок до 31 декабря 1995 г. для использования под семейное общежитие. После истечения установленного срока ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом. В этом случае согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 610 ГК РФ каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Префектура письмом от 24 ноября 1998 г. предложила ответчику освободить занимаемые жилые помещения по указанному адресу и передать их префектуре.

Поскольку помещения не были освобождены, префектура обратилась с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчик занимает помещения для размещения общежития без законных оснований. Право истца на предъявление иска подтверждено Положением об административном округе, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 17 марта 1997 г.

Между тем арбитражным судом города Москвы в 1998 г. было рассмотрено дело по иску МП ДЕЗ района «Солнцево» к АООТ «Восток-94» о взыскании задолженности по коммунальным платежам и техническому обслуживанию дома по указанному адресу. Решением суда первой инстанции от 23 сентября 1998 г. исковое требование было удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции по тому же делу решение от 23 сентября 1998 г. было отменено, в иске отказано, поскольку к тому времени всем проживающим в общежитии вместо временной прописки была оформлена постоянная прописка (регистрация по местожительству), все жильцы имели собственные лицевые счета и производили самостоятельную оплату за жилые помещения.

При рассмотрении иска об обязании ОАО освободить жилые помещения необходимо учесть, что ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды, поэтому его следует считать продленным на неопределенный срок, а так как на момент предъявления иска всем проживающим в спорном помещении была оформлена постоянная прописка, необходимо проверить, кому принадлежит право обращаться с данным иском и не будет ли решение суда затрагивать интересы физических лиц.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2001 г. № 4037/01).[27]27
  Вестник ВАС РФ. 2002. № 5.


[Закрыть]

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло с принятием ч. 2 ГК РФ исходя из предмета данных арендных отношений.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием и сооружением невозможно без использования земельных участков.

Здания и сооружения характеризуются своей фундаментальностью, рассчитаны на длительный срок использования, отличаются значительной стоимостью.

Существенным условием договора аренды является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать, опираясь на ее особые признаки. При аренде здания и сооружения необходимо указать в договоре адрес, техническую характеристику здания, площадь. Надо заметить, что указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т. е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий (п. 3 ст. 607 ГК РФ).