Текст книги "Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации"

Возникновение и прекращение права застройки чужого земельного участка на основании Erbbaurecht полностью совпадает с моментом появления и прекращения самого вещного права застройки. Erbbaurecht является вещным правом, содержание которого определяется законом, следовательно, право на застройку земельного участка проистекает из его социальной задачи и передается застройщику на основании закона. В период действия вещное право застройки наделяет застройщика правами возведения, владения, сноса, реконструкции, пользования и восстановления строений[58]58
  Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13, neubearb. Auf. Desvon K. Haegele begrundeten und bis zur 5. Aufage bear beiteten Handbuchs. Munchen.: C. H. Beck, 2004. S. 799. Пер. Е. А. Леонтьевой. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Следовательно, право на застройку является неотделимой и существенной частью Erbbaurecht, возникает и прекращается с моментом его появления или прекращения.

При прекращении вещного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу строения собственнику земельного участка[59]59
  Круглова О. А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2014. [Электронный ресурс] URL: http://msal.ru/common/upload/Avtoreferat_-_OA._Kruglova.pdf (дата обращения 01.05.2014).


[Закрыть].

В современной доктрине права Германии считается, что вещное право застройки является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом[60]60
  Thiel F. Das Erbbaurecht – Einverkanntes instrument zur steuerung der kommunalen fächennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/export/data/2/84337_ufz_disk4_2004.pdf. (дата обращения 05.05.2014).


[Закрыть] и средством решения отдельных социальных и политических проблем[61]61
  Löhr D. Ein bodenfondsfür die ausgabe von erbbaurechtenals instrument der bodenpolitik // Zentrumsfür Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. [Электронный ресурс] URL: http://zbf.umwelt-campus.de/fleadmin/user_upload/Material/ZBF_Working-Paper_6.pdf (дата обращения 05.05.2014).


[Закрыть].

Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает существенными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии право аренды земельного участка считается несовершенным средством правового регулирования отношений для целей возведения строений, поэтому не получило значительного распространения. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды[62]62
  Леонтьева Е. А. Указ. соч.


[Закрыть]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика[63]63
  Митилино М. И. Указ. соч. – С. 117.


[Закрыть]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании права аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора[64]64
  Емелькина И. А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений гражданского законодательства о вещном праве // Вестник гражданского права. 2012. № 6. – С. 124–145.


[Закрыть]. Подобное положение было обусловлено рядом причин[65]65
  Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращения и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временно присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения, в частности, подобные строения не являются предметом ипотеки.


[Закрыть].

В частности, спорным являлся режим строений, которые не вносятся в поземельную книгу, и применимость к ним правил § 95 BGB[66]66
  Кассо Л. А. Указ. соч.


[Закрыть]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде по сравнению с вещными правами, однако признавал арендатора собственником строения[67]67
  Das burgerliche Recht und die besitzlosen Volksklassen: eine Kritik des Entwurfs eines burgerlichen Gesetzbuches fur das deutsche Reich / von Dr. Anton Menger. 2 und 3 Tausend. Verlag der H. Laupp’schen Buchhandlung, 1890. [Электронный ресурс] URL: http://dlib.rsl.ru/loader/view/01004491688?get=pdf/ (дата обращения 07.05.2014).


[Закрыть]. Анализ положений BGB привел к похожему мнению и Г. Неймана[68]68
  Neumann G. Jahrbuch des deutschen recht. I. Berlin, 1902. P. 55. Пер. Л. А. Кассо. Указ. соч.


[Закрыть]. Мнение, поддержанное Л. А. Кассо[69]69
  Кассо Л. А. Указ. соч.


[Закрыть], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь», влекущего несрабатывание принципа приращения и признание строения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, в настоящий момент считается общепризнанным[70]70
  Емелькина И. А. Указ. соч.


[Закрыть].

Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесении его к движимому или недвижимому имуществу[71]71
  В юридическом смысле строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила неприменимы ввиду того, что основанием для строительства является право аренды – обязательственное право, не дающее субъекту непосредственного господства над вещью.


[Закрыть]. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора[72]72
  Полетаев Н. А. Пользование и наем имущества в их взаимных отношениях. СПб., 1903. – С. 88.


[Закрыть] и поэтому является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращения, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали в германском праве основаниями для признания строений, возведенных на праве аренды, движимым имуществом[73]73
  Чубаров В. В. Указ. соч.


[Закрыть].

Итак, отсутствие в BGB норм, позволяющих отнести строение, принадлежащее арендатору, к недвижимому имуществу (так как единственным объектом недвижимости признается земельный участок)[74]74
  Neumann G. Указ. соч. P. 55.


[Закрыть], обусловило отнесение последних к вещам движимым. Режим же движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получать кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение.

Существенным препятствием для потенциального застройщика при использовании обязательственно-правовой конструкции аренды является изначальный запрет осуществлять строительство (§ 590 BGB). Заключив договор, арендатор даже в случае долгосрочного использования земель обязан испросить согласие у собственника на возведение строения. Наделение арендатора подобной возможностью зависит исключительно от воли собственника[75]75
  Законодательство Германии позволяет арендатору обратиться в суд и истребовать согласие на возведение строений в судебном порядке при условии доказывания необходимости сохранения предприятия или повышения его рентабельности и ненарушении законных интересов арендодателя (абз. 2 § 590 BGB).


[Закрыть]. Следовательно, представляется абсолютно допустимой ситуация, при которой арендатор земельного участка не будет наделен правом на возведение строений.

Возникновение права застройки земельного участка у арендатора по германскому законодательству представляет собой сложный юридический состав: заключение договора аренды земельного участка и получение разрешения от собственника на застройку (которое может быть заменено решением суда при выполнении условий, перечисленных в § 590 BGB). Прекращение же права застройки на основании договора аренды земельного участка совпадает с прекращением договора аренды или его изменением, влекущим отказ арендатора от права на застройку земельного участка, если такое право было передано ранее.

Отношения по застройке земельных участков в силу особой социальной значимости в германском правопорядке являются объектом правового регулирования как частного, так и публичного законодательства. С. А. Кучин отмечает, что право застройки земельного участка из абстрактной возможности преобразуется в активное положительное правопритязание при соблюдении требований, закрепленных в частном и публичном законодательстве[76]76
  Кучин С. А. Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf (дата обращения 07.05.2014).


[Закрыть].

В Германии существует частное строительное право (Private Baurecht) и публичное строительное право (Offentliches Baurecht)[77]77
  Кучин С. А. Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf (дата обращения 07.05.2014).


[Закрыть]. Private Baurecht исчерпывается гражданским законодательством, а основания для застройки определяются в зависимости от титула застройщика на земельный участок и соблюдения прав третьих лиц. Offentliches Baurecht, наоборот, является частью административного права. Публично-правовые основания для застройки земельного участка закреплены в административном, экологическом, земельном, строительном и других отраслевых законодательствах[78]78
  Thiel F. Städtebaurechtliche Instrumente zur Reduzierung des Flächenverbrauchs unter besonderer Berücksichtigung der Problematik des Stadtumbaus. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/index.php?de=20939&pub_data%5Bfunction%5D=showFile&pub_data%5BPUB_ID%5D=45 (дата обращения 07.05.2014).


[Закрыть].

С точки зрения публичного правопорядка особое значение имеет особый административный акт – разрешение на строительство[79]79
  Dieterich H., Koch J. Bauleitplanung: Recht und Praxis. Stuttgart, 1977. S. 27. Пер. С. А. Кучина. Указ. соч.


[Закрыть]. Получение последнего есть не что иное, как акт государственного подтверждения легальности действий застройщика и соблюдения всех требований публичного законодательства. Несмотря на множественные требования, установленные законодательством Германии, особое внимание надлежит уделить земельному и строительному законодательству, без соблюдения которых застройка земельного участка невозможна в принципе.

Строительный кодекс Германии[80]80
  Строительный кодекс Германии. Baugesetzbuch (BauGB). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/index.html (дата обращения 10.05.2014).


[Закрыть] регламентирует порядок выдачи разрешения на строительство, проведения работ и формирует генеральные строительные планы или планы использования земель (§§ 5, 6, 7, 145 BauGB). Земельное законодательство и Постановление об использовании земельных участков для строительства (BauNVO)[81]81
  Постановление об использовании земельных участков для строительных нужд. Baunutzungsverordnung (BauNVO). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/ (дата обращения 10.05.2014).


[Закрыть] исчерпывающим образом устанавливают категории земель, подлежащие застройке[82]82
  Определением целевого назначения земельного участка занимаются муниципальные образования. В первую очередь на основании BauGB формируется генеральный план использования земель. Настоящий план содержит сведения о предполагаемом характере градостроительного развития и вид допустимого использования земельных участков. В нем находят свое первичное отражение земли, пригодные для застройки, и земли иного назначения, застройка которых не допускается (§ 5 BauGB). План использования земель приобретает юридическую силу после утверждения в вышестоящем административном органе (§ 6 BauGB). Однако при формировании плана использования земель особое значение придается земельному законодательству. Категория земель, пригодных для застройки, не является однородной: в зависимости от характера и целевого назначения строений, интенсивности и плотности застройки BauNVO формирует особые правила относительно застройки каждого района в отдельности. Наиболее значимой является классификация земель, пригодных под застройку в зависимости от целей использования: земельные участки для жилищного, смешанного или предпринимательского назначения (§ 1 BauNVO). В последующем на основании плана использования земель формируется генеральный строительный план или план застройки, в котором закрепляются юридически обязательные нормы градостроительного порядка, а также вид, степень, плотность и способы застройки отдельных участков (§ 8 BauGB). План застройки земель и план использования соотносятся как часть и целое, в которых план использования определяет, какие земли будут застроены, а план застройки – каким образом строительство будет осуществляться и какие строения будут воздвигнуты.


[Закрыть]. Сведения о пригодности земельного участка к застройке находят свое отражение в кадастровой картотеке, где указываются основные характеристики земельного участка[83]83
  Тойбер А. Порядок землепользования в Германии с более подробным рассмотрением вопроса о сельскохозяйственных землях // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 2-3 (7-8). [Электронный ресурс] URL: http://dpr.ru/journal/journal_6_5.htm. (дата обращения 11.05.2014).


[Закрыть].

Ввиду того что разрешение на строительство выдается на основании и во исполнение плана застройки земель (§§ 125, 145 BauGB), именно он является самой важной и значимой предпосылкой для осуществления права на застройку земельного участка в сфере публичного законодательства Германии. Схожие мнения встречаются и среди германских юристов[84]84
  Jäde Н., Dirnberger F., Weiß J. Kommentar zum Baugesetzbuch. Berlin, 2013. [Электронный ресурс] URL: http://www.baunvo-context.de/index.jsf (дата обращения 12.05.2014).


[Закрыть].

В отличие от правопорядков, построенных по германскому типу, где единственным объектом недвижимости является земельный участок и выстроена трехзвенная система прав пользования (собственность, вещное право застройки и обязательственное право аренды), французский правопорядок пошел по пути признания множественности объектов недвижимости, вследствие чего произошло сближение правовых положений застройщиков, обладающих ограниченными вещными и обязательственными правами. Французское гражданское законодательство подразделяет способы застройки земельных участков на застройку собственником и несобственником (на основании вещного права застройки или аренды)[85]85
  Гражданский кодекс Франции. Civil Code. (далее по тексту CC). [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr (дата обращения 12.05.2014).


[Закрыть].

Результатом использования упомянутого подхода стало законодательное закрепление концепции множественности объектов недвижимости, в силу которой к последней относятся: земельные участки, строения, инвентарь, животные, гражданские права и т. д[86]86
  См. об этом подробнее: CC. Art. 517,518, 520, 524.


[Закрыть]. Строения, по общему правилу, считаются самостоятельными объектами недвижимости вне зависимости от характера правовой связи с земельным участком, на котором они воздвигнуты[87]87
  Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. М., 1961. Т. 2. – С. 286.


[Закрыть].

Застройка земельного участка собственником имеет следующие отличительные черты. Несмотря на признание в правопорядках Франции и Италии строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, данное положение не применяется, если застройщик является собственником земельного участка. Французское законодательство содержит принцип приращения, в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка (Art. 552 СС).

Ж. Марондьер указывал на признание за строениями, возведенными собственником земельного участка, «положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества»[88]88
  Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. М., 1961. Т. 2. – С. 243.


[Закрыть], принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции, аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве[89]89
  Французский гражданский кодекс: Учеб. – практ. коммент. / Пер. с фр. Ю. Гонгало, А. Градов, К. Криеф-Семитко и др. М.: Проспект, 2008. – С. 244–248.


[Закрыть]. Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращения является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения из гражданского оборота в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Определяя правовое положение застройщика собственника, необходимо отметить, что объем его юридического господства является наиболее обширным. Право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение позволяют его обладателю наиболее полным образом пользоваться и распоряжаться вещами, не нарушая установленные запреты. Тем самым модель формирования правового положения застройщика схожа с имеющейся в германском правопорядке, когда право собственности на земельный участок включает в себя правомочия относительно владения, пользования и распоряжения строением, которое является составной частью последнего. Однако, следуя современным европейским тенденциям ограничения права собственности в общественных интересах, оба правопорядка содержат ограничения, проистекающие как из частного, так и из публичного права.

К примеру, французский правопорядок не закрепляет полного суверенитета права собственности и содержит многочисленные ограничения, особенно в отношении недвижимого имущества. Ограничению подлежат и права на возведение или сохранение строений.

В отличие от германского законодательства французский законодатель напрямую закрепил за собственником земельного участка право на свободное возведение строений при условии соблюдения требований законодательства (Art. 552 CC). Следовательно, в области частного права Франции основной предпосылкой для возникновения правомочия на возведение строения является приобретение права собственности на земельный участок. К производным можно отнести ограничения из норм соседского права, защищающие интересы третьих лиц.

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что возникновение права собственника застроить земельный участок в области частного права связывается с фактом приобретения права собственности на земельный участок, в то время как соседские права оказывают влияние исключительно на возможность его реализации.

Застройка земельных участков несобственником на основании обязательственного права аренды или вещного права застройки обладает значительным сходством, что допускает их совместное исследование.

В странах Западной Европы, в том числе и во Франции[90]90
  Причины сближения права аренды и застройки лежат в особенностях исторического развития упомянутых правопорядков. Во Франции до революции 1789 года существовали многочисленные формы землепользования, вещного и обязательственного правового характера, которые постепенно преобразовались в вечный найм, утратив свои отличительные особенности. В свою очередь основной целью революционного законодательства являлось уничтожение всех видов землепользования как обломков феодального строя (см. об этом подробнее: Митилино М. И. Указ. соч. – С. 76). Именно по этой причине ограниченные вещные права, значительным образом обременяя собственность и делая ее несвободной, не получили дальнейшего развития. В результате с появлением Кодекса Наполеона застройка чужих земельных участков стала осуществляться в большинстве случаев на основании простого договора аренды с правом возводить строения (Кассо Л. А. Указ. соч.). Последнее мнение является наиболее распространенным, однако встречаются и другие представления, в силу которых невключение в Code Civil суперфициарного права не помешало вещному праву застройки получить значительную область применения и постоянно охраняться судебной практикой (Там же).


[Закрыть], длительное время существует тенденция превращения права аренды недвижимости в вещное право[91]91
  Предпринимательское право: учебное пособие / под ред. Т. А. Скворцовой. М.: Юстицинформ, 2014. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Право аренды земельного участка, установленное на длительный срок, наделяет ее обладателя большим объемом возможностей по владению и пользованию, которые он должен осуществлять как хороший хозяин[92]92
  Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 289.


[Закрыть].

В настоящее время вещное право застройки не имеет значительной сферы применения и не является востребованным во Франции[93]93
  Fabre M. C. La vente du terrain au preneur en fn de bail à construction (aspects juridiques, administratifs et fscaux). [Электронный ресурс] URL: http://www.gridauh.fr/fleadmin/gridauh/MEDIA/2011/theses_et_memoires/carine_fabre.pdf (дата обращения 13.05.2014).


[Закрыть], в силу чего можно сделать вывод о наибольшем распространении права аренды для застройки земельных участков лицами, не являющимися собственниками. При этом необходимо отметить, что само законодательное закрепление права застройки является недостаточным. Во Франции нормы о суперфициарном праве являются скорее руководящими принципами, нежели непосредственными инструментами регулирования общественных отношений[94]94
  Fabre M. C. La vente du terrain au preneur en fn de bail à construction (aspects juridiques, administratifs et fscaux). [Электронный ресурс] URL: http://www.gridauh.fr/fleadmin/gridauh/MEDIA/2011/theses_et_memoires/carine_fabre.pdf (дата обращения 13.05.2014).


[Закрыть].

Застройщик несобственник, будь то арендатор или суперфициарий, не приобретает право собственности на земельный участок, что исключает возможность по распоряжению вещью, однако такой застройщик наделяется возможностями по владению и пользованию, достаточными для возведения и использования строения на протяжении всего времени действия права на земельный участок[95]95
  Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 296.


[Закрыть]. Право аренды, как и суперфициарное право, является срочным и возмездным[96]96
  Rudulier N. Le droitdejouissance spéciale ne peutpasêtreperpetual // CIVIL| Bien – Propriété. 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.dalloz-actualite.fr/printpdf/fash/droit-de-jouissance-speciale-ne-peut-pas-etre-perpetuel (дата обращения 13.07.2016); Jean S. La fin du caractère perpétuel des droits réels de jouissance spéciale? // Lexbase La lettre juridique n˚603 du 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.presentation.lexbase.fr/sites/default/fles/publications/n6258buc.pdf (дата обращения 13.07.2016).


[Закрыть].

Застройщик земельного участка становится собственником возведенного строения, которое является самостоятельным объектом гражданских прав и в силу закона признается имуществом недвижимым (Art. 517 CC). Признание строения, возведенного на чужой земле, собственностью застройщика является результатом ограничения принципа приращения, в силу которого строения, возведенные добросовестным застройщиком, становятся его собственностью (при этом последним признается застройщик, обладающий любым правом пользования земельным участком) (Art. 552, 555 CC). Таким образом, законодательство содержит исключения из принципа приращения. Стоит заметить, что во французской доктрине и судебной практике длительное время не было единства взглядов относительно судьбы возведенных арендатором строений.

Ранее французская доктрина, следуя римским началам безальтернативного действия принципа приращения, не признавала за арендатором право собственности на строения, подобная позиция отслеживалась и в судебной практике. Как отмечал Л. А. Кассо, «только с середины XIX века кассационный суд признал за арендатором право собственности на возведенные им строения в пределах действия договора аренды даже при условии, что в договоре собственник земли безмолвно отказался от приращения»[97]97
  См. об этом подробнее: Кассо Л. А. Указ. соч.


[Закрыть]. В последующем верховный суд неоднократно признавал за подобными строениями режим недвижимого имущества ввиду того, что основные свойства строений не зависят от прав на земельный участок[98]98
  См. об этом подробнее: Кассо Л. А. Указ. соч.


[Закрыть]. Упомянутые положения сохранились до настоящего времени, однако были дополнены. В частности, претерпели изменения взгляды на правовой режим возведенного строения.

Строения, возведенные арендатором, обладают уникальным двойственным юридическим режимом в отношениях между сторонами договора аренды – арендодателем (foncier) и арендатором (domanier), строения считаются имуществом движимым, однако во взаимоотношениях любой из сторон с третьими лицами упомянутые строения признаются недвижимостью, что влечет применение правил, регулирующих закрепление и оборот недвижимого имущества. В отношении строений, возведенных на основании вещного права застройки, подобных проблем нет, они признаются недвижимым имуществом без исключений, даже в отношениях с собственником земельного участка, на котором расположены[99]99
  Круглова О. А. Указ. соч.


[Закрыть]. В обоих случаях строения признаются объектами временной собственности и по прекращению права аренды или застройки присоединяются к земельному участку и становятся составной частью земельного участка либо признаются движимым имуществом, которое застройщик обязан демонтировать.

Различия между способами застройки земельного участка несобственниками заключаются в последствиях, наступающих в случаях прекращения права на земельный участок. В отношении строений, возведенных на основании вещного права застройки, законодательством Франции установлены последствия в виде присоединения к земельному участку, при этом застройщик не имеет права на их снос. Принципиально иное общее правило установлено в отношении застройщика арендатора. Если иное не предусмотрено договором, арендатор может либо снести строения, либо передать их собственнику, потребовав выплаты компенсации за вычетом износа. Таким образом, застройщик арендатор находится в наиболее выгодном положении по сравнению с обладателем вещного права застройки.

Как уже упоминалось, во Франции недвижимое имущество не отождествляют исключительно с земельным участком. К недвижимому имуществу относятся не только вещи, но и права – как вещные (Art. 526 CC)[100]100
  Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М., 2007. – С. 93–94; Мочалова В. А. Гражданско-правовые способы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть], так и обязательственные[101]101
  Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2007. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».


[Закрыть]. Подобный подход является традиционным для законодательства Франции. Длительные права аренды, наделяющие их обладателей значительной властью над вещью и защитой против собственника земельного участка, признаются имуществом недвижимым[102]102
  Карасевич П. Л. Гражданское право Франции в его историческом развитии. М. 1875. – С. 562.


[Закрыть]. Несмотря на отсутствие в законодательстве упоминания об отнесении права долгосрочной аренды к недвижимому имуществу, в доктрине гражданского права упомянутое представление сохраняется и по настоящее время.

В частности, С. Паско длительные арендные права эмфитевзиса и аренды с целью застройки относит к числу вещных прав, обладающих правовым режимом недвижимости, при этом характеризует права арендатора по отношению к недвижимой вещи как очень широкие[103]103
  Паско С. Французское право в области недвижимости [Электронный ресурс] http://www.notiss.ru/usrimg/pascault_ru.htm (дата обращения 15.05.2014).


[Закрыть]. М. Планиоль также говорит о вещно-правовой природе длительных прав по договору найма[104]104
  Планиоль М. Курс гражданского права Франции. Часть 2. Договоры. Петроков, 1911. – С. 633.


[Закрыть]. Режим недвижимости распространен на вещное право застройки в силу прямого указания закона (Art. 526 CC)[105]105
  Планиоль М. Курс гражданского права Франции. Часть 2. Договоры. Петроков, 1911. – С. 633.


[Закрыть].

Обладатели права аренды и вещного права застройки на земельный участок могут свободно отчуждать упомянутые права, устанавливать ипотеки на недвижимое имущество и передавать его по наследству[106]106
  Лужина М. А. Ограничения прав по законодательству Франции // Антология научной мысли: М.: Статут, 2008. – С. 694–702.


[Закрыть]. В частности, Art. 1717 CC указывает на свободу передачи права найма третьим лицам, схожие положения устанавливаются и в отношении права застройки (Art. 954 CC)[107]107
  Тем самым застройщик несобственник может свободно отчуждать принадлежащее ему право на земельный участок вместе с принадлежащим на праве собственности строением любым третьим лицам, без необходимости истребовать согласие у собственника земельного участка.


[Закрыть].

Отличительной особенностью обязательственного права аренды по отношению к вещному праву застройки является факт, с которым гражданское законодательство связывает момент возникновения частного права на застройку чужого земельного участка. Вещное право застройки, содержание которого определяется законом, изначально содержит право на возведение строений; тем самым являясь обязательным компонентом суперфициарного права, оно возникает с моментом появления у лица вещного права застройки (Art. 251-1 Жилищно-коммунального кодекса Франции)[108]108
  Code de la constructionet de l’habitation. Version consolidée au 1 avril 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affchCode.do;jsessionid= 007B56A3E1E38DD9A1FDCF78081AFD39.tpdila10v_2?idSectionTA=LEGISCTA00 0006159146&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20150405 (дата обращения 16.05.2014).


[Закрыть]. Принципиально иной подход закреплен относительно права аренды земельных участков.

Возможность застроить земельный участок, принадлежащий застройщику на основании права аренды, появляется не с возникновением права аренды, а с выдачей согласия собственником на совершение подобных действий. Само по себе право аренды хотя и наделяет арендатора значительным объемом прав по использованию земельного участка, однако не позволяет ему возводить и приобретать права на строения. Строение, возведенное без согласия собственника, будет признано сооружением, возведенным недобросовестным путем (Art. 555 CC), в результате застройщик будет обязан демонтировать строение без компенсаций, а собственник земельного участка получит право на возмещение убытков. Таким образом, возводить новые строения арендатор может не иначе как с согласия собственника земельного участка.[109]109
  Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 278.


[Закрыть]

Тем самым момент возникновения права застройки арендатором представляет собой сложный юридический состав, включающий заключение договора аренды земельного участка и акт согласия собственника на возведение строения.

Анализ публичного законодательства Франции, регулирующего отношения по застройке, дает возможность утверждать, что важнейшим актом, позволяющим реализовать право застройки, является разрешение на строительство. Упомянутый акт выдается органами государственной власти и подтверждает соблюдение застройщиком всех требований, установленных публичным законодательством.

Процедура и условия получения разрешения на строительство во Франции закреплены в Градостроительном кодексе[110]110
  Code de l’urbanisme. Version consolidée au 22 mars 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affchCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075 (дата обращения 17.05.2014).


[Закрыть], в котором содержатся основные положения, обязательные для всех территориальных образований. Необходимо отметить, что главным требованием французского законодательства для выдачи разрешения на строительство является соблюдение правил по целевому использованию земельного участка и ненарушение норм землепользования (Art. L 421-6).

Определение целевого назначения земельных участков и отнесение земельных участков под застройку возложено на муниципалитеты в силу закона[111]111
  Loi n 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidaritéet au renouvellement urbains. Versioncon solidéeau 05 avril 2015 [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affchTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005630252 (дата обращения 17.05.2014).


[Закрыть]. Основными документами в сфере градостроительства и благоустройства территории являются схема территориального соответствия и местный градостроительный план, на основании которого определяется целевое назначение и допустимость застройки земельного участка[112]112
  Микель П. Новая градостроительная политика Франции [Электронный ресурс] URL: http://www.gisa.ru/39414.html (дата обращения 19.05.2014).


[Закрыть]. Далее подобные планы отправляются на утверждение в министерство жилищного строительства[113]113
  Кешмири Х. Мировой опыт согласования проектов планировки градостроительных систем (Германии, США, Франции и т. д.) [Электронный ресурс] URL: http://www.marhi.ru/AMIT/2009/2kvart09/Keshmiri3/AMIT_7_paper_Keshmiri3.pdf. (дата обращения 19.05.2014).


[Закрыть]. В случае отнесения земельного участка к территориям, предназначенным под строительство, выдается сертификат, закрепляющий за обладателем земельного участка право на застройку, без получения которого деятельность по возведению строений считается запрещенной (Art. L 421-6). Тем самым градостроительное планирование во Франции происходит на различных уровнях государственной власти и включает в себя многочисленные планы, определяющие порядок и вид разрешенного использования земельных участков[114]114
  Ломакина Д. Ю. Концепция устойчивого развития в стратегии градостроительства Франции: автореф. дис. … канд. архитектурных наук. М., 2010. [Электронный ресурс] URL: https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CCIQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.marhi.ru%2Freferats%2Ffiles%Flomakina.doc&ei=E00hVfeEKYGpsAG7tICIBw&usg=AFQjCNGuRkDT RwnW-0Hr3Zw-5YtbxtoOYw&bvm=bv.89947451,d.bGg&cad=rjt (дата обращения 20.05.2014).


[Закрыть].

Необходимо отметить особую роль дополнительных ограничений права застройки, установленных публичным законодательством[115]115
  Чубаров В. В. Указ. соч.


[Закрыть].

Существует ряд положений публичного законодательства, в силу которых застройщик будет обязан снести возведенные строения, даже если при их возведении не было допущено нарушений. К таковым относятся ограничения в интересах государственной обороны (запрещение возводить строения на определенном расстоянии от укрепленных мест), в области общественной безопасности и санитарии (снос строений, угрожающих обвалом)[116]116
  Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 301.


[Закрыть].

В завершение анализа законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков в зарубежных странах могут быть сделаны следующие выводы:

В странах континентальной Европы сформировались две принципиально различные модели правового регулирования отношений по застройке земельного участка (германская и романская). В основе деления моделей правового регулирования отношений по застройке земельных участков лежит специфика понимания и формирования категории «недвижимое имущество» и порождаемая ею юридическая связь, реализуемая в принципе приращения.

Германская модель характеризуется следующими признаками. Строения по общему правилу не признаются объектами недвижимого имущества и не являются объектами гражданских прав в целом. Юридическая связь между земельным участком и строением возникает в силу действия принципа приращения. Принцип приращения обусловливает признание строения существенной составной частью земельного участка, при этом он формируется в императивном порядке и не подлежит изменению соглашением сторон.

Романская модель обладает следующими признаками. Господствует концепция множественности объектов недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, признаваемые самостоятельными объектами гражданских прав, и отдельные виды гражданских прав. Принцип приращения сформулирован в диспозитивном порядке, что позволяет сторонам соглашения свободно изменять или вообще отказываться от его действия.

2. Важной отличительной особенностью, содержащейся в подавляющем большинстве иностранных правопорядков, является наличие института соседских прав. Подобные правовые конструкции носят частноправовую природу и имеют своей основной целью защитить имущественные интересы собственника смежных объектов недвижимости от негативного воздействия. Применительно к теме настоящего исследования необходимо отметить, что институт соседских прав непосредственным образом влияет на осуществление прав застройщика.

3. Нельзя не отметить роль публичного законодательства при реализации права застройки. Воздействие последнего носит явно выраженный охранительный характер и сводится к удостоверению факта соблюдения застройщиком публично-правовых предписаний, исполнение которых гарантирует защиту интересов общества (получение разрешения на строительство). Наиболее значимыми из них являются требования об использовании земельного участка по целевому назначению.