Текст книги "Права потребителей жилищно-коммунальных услуг"

О.В. Кичиков, А.Г. Семенников
Права потребителей жилищно-коммунальных услуг

Предисловие

Уважаемые читатели!

Проблемы в жилищно-коммунальной сфере волнуют нас с вами, как показывают опросы общественного мнения, больше всего. Впрочем, рост напряженности в «коммуналке» ощущается и без социологических исследований. Мы – потребители жилищно-коммунальных услуг – сегодня не можем быть удовлетворены в первую очередь качеством таких услуг и непониманием – за что платим свои деньги. Реформирование системы ЖКХ остается самой актуальной темой и для органов власти. Далеко не все в этой, пожалуй, самой социально значимой области получается так, как было запланировано. Мы в определенной мере отошли от целей реформы ЖКХ, которые декларировались изначально, – учет фактического потребления услуг и повышение их качества, развитие конкуренции, модернизация коммунальной инфраструктуры, строительство жилья нового поколения, создание высокого уровня комфорта жизни граждан.

Во многом реформирование системы ЖКХ сейчас начинается снова, а новым импульсом стал один из первых указов, принятых Владимиром Путиным как Президентом России «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Права на ошибку при проведении таких преобразований у нас нет – они затрагивают жизнь каждого без исключения человека в нашей стране. Думаю, что основная причина неудавшегося реформирования системы ЖКХ состояла в том, что оно проводилось без активного участия самих граждан – их не удалось вовлечь в реальное управление собственным жильем. Именно об этом Владимир Путин написал в своей статье «Строительство справедливости. Социальная политика для России»: «Общими усилиями нам необходимо навести порядок в жилищно-коммунальном хозяйстве. Первое. Необходимо широкое обучение граждан основам законодательства и экономики ЖКХ».

Книга, которую вы держите в руках, направлена именно на то, чтобы помочь потребителям жилищно-коммунальных услуг разобраться в основах законодательства в этой области и научиться применять их на практике. Книга своевременная, актуальная и, безусловно, компетентная, претендующая на то, чтобы стать полезным изданием не только для собственников и нанимателей жилья, но и для юристов и служащих, специализирующихся на законодательстве в области жилищно-коммунальных отношений. Основанием так считать является то обстоятельство, что издание книги подготовлено совместно двумя высокопрофессиональными юристами – Олегом Кичиковым, начальником Государственной жилищной инспекции города Москвы, и Александром Семенниковым, председателем Комиссии по законодательству Московской городской Думы, который также как общественный деятель является председателем Центрального Совета Объединения потребителей России. Компетентность таких специалистов сомнений не вызывает.

Интересно отметить, что книга подготовлена при поддержке двух общественных организаций – Объединения потребителей России и Фонда правового просвещения и информирования потребителей. Это говорит о том, что общественные организации, а значит, сами граждане включаются в работу по наведению порядка в жилищно-коммунальных отношениях. Теперь главное – вооружившись правовыми знаниями, переходить к практическим действиям по защите своих прав как потребителей жилищно-коммунальных услуг. А для этого лучше объединяться в общественные потребительские организации. В этом направлении граждане вправе рассчитывать на поддержку органов власти, которые должны быть заинтересованы в совместной работе с общественностью. В этой связи хочу завершить приведенную выше цитату Владимира Путина: «Надо поддерживать формирование сети общественных организаций, помогающих жителям организовываться, защищать свои права, контролировать выполнение предприятиями ЖКХ своих обязательств».

Объединение потребителей России и Фонд «Потребитель-информ», поддержавшие издание данной книги, являются именно такими организациями, у них, как мне известно, хороший опыт как просветительской деятельности, так и практической юридической защиты потребителей, в том числе и успешная судебная практика. Теперь важно, чтобы эту книгу умели у себя как можно больше жителей, а также чтобы она попала в управляющие компании. Уверен, что вместе мы справимся с проблемами и сможем вывести жилищно-коммунальное хозяйство на путь экономически обоснованного и социально справедливого реформирования в интересах каждого из нас.

Полезного вам чтения! И благополучия!

Сергей Железняк,

заместитель Председателя Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации

Список используемых сокращений и терминов

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Правила содержания общего имущества – Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491

Правила предоставления коммунальных услуг – Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354

Стандарт раскрытия информации – Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731

Многоквартирный дом – совокупность двух и более жилых помещений, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме

Жилое помещение в многоквартирном доме – изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания

Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме

Собственник помещения – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме

ТСЖ – товарищество собственников жилья

ЖК – жилищный или жилищно-строительный кооператив – добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме или иной специализированной потребительский кооператив

Потребитель – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилом доме, домовладении, потребляющее коммунальные услуги

Исполнитель – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (управляющая организация, ТСЖ или ЖК, ресурсоснабжающая организация – в зависимости от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления)

Ресурсоснабжающая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод)

Содержание и ремонт жилого помещения – услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Общее имущество — общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме

Коммунальные услуги – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений)

Коммунальные ресурсы – холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения

Холодное водоснабжение – снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом (домовладение) не оборудованы внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабжения

Горячее водоснабжение – снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме

Водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого дома (домовладения), из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также из помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, по централизованным сетям водоотведения и внутридомовым инженерным системам

Электроснабжение – снабжение электрической энергией, подаваемой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме

Газоснабжение – снабжение газом, подаваемым по централизованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме

Отопление – подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определенной температуры воздуха

Прибор учета – индивидуальный прибор учета – средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений (за исключением жилого помещения в коммунальной квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении

Коллективный (общедомовой) прибор учета – средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом

Распределитель – устройство, используемое в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и позволяющее определить долю объема потребления коммунальной услуги по отоплению, приходящуюся на отдельное жилое или нежилое помещение, в котором установлены такие устройства, в общем объеме потребления коммунальной услуги по отоплению во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в которых установлены распределители

Норматив потребления коммунальной услуги – количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, утверждаемый в установленном порядке органами государственной власти субъектов Российской Федерации и применяемый для расчета размера платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета

Централизованные сети инженерно-технического обеспечения – совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем)

Степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома – качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем

1
Общее имущество в многоквартирном доме

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Законодательством установлен перечень[1]1
  Перечень определен ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.


[Закрыть] объектов, которые могут входить в состав общего имущества в многоквартирном доме:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, отведенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши;

4) ограждающие несущие конструкции данного дома (в том числе фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

5) ограждающие ненесущие конструкции данного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

6) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения;

7) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

8) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, в том числе трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

9) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

10) внутридомовая инженерная система водоотведения, которая состоит из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

11) внутридомовая система отопления, которая состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, размещенного на этих сетях;

12) внутридомовая система электроснабжения, которая состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы[2]2
  Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в этот дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.


[Закрыть] до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Информация о составе общего имущества в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, состав которого может быть разным в зависимости от благоустройства и конструктивных особенностей конкретного дома. Сведения о составе и состоянии общего имущества в многоквартирном доме отражаются в технической документации, которая включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию[3]3
  Распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.


[Закрыть] по эксплуатации многоквартирного дома, которая включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может давать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

– первый экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в данном многоквартирном доме (в случае если товарищество собственников жилья не создано);

– второй экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен данный многоквартирный дом.

Состав общего имущества многоквартирного дома утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и его перечень должен быть включен в договор управления многоквартирным домом.

Владельцы помещений вправе распоряжаться общим имуществом только на основании решения общего собрания собственников. Если такое решение будет принято, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Например, крыши, стены домов могут быть переданы в аренду для размещения рекламных конструкций. При этом передача данных объектов не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

– платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

– обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ или ЖК. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с заключенными с этими организациями договорами.