Текст книги "Права потребителей жилищно-коммунальных услуг"

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Для ее подсчета необходимо общую площадь помещения, принадлежащего собственнику (она зафиксирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр), разделить на сумму площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ее можно уточнить по экспликации БТИ).

Информацию о доле в праве собственности на общее имущество можно получить из названного Реестра, содержащего сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

Собственники помещений не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли, отчуждать ее либо совершать иные действия, которые повлекут за собой передачу данной доли отдельно от права собственности на это помещение.

При покупке жилого или нежилого помещения к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а при продаже помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме автоматически переходит к новому собственнику помещения.

Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, которые используются для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Доля обладателя комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади его комнаты.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего владельца такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, которые повлекут за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется их долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

Требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме

Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

– соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

– безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

– доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен конкретный дом;

– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

– постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам;

– поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции данного дома;

– соблюдение требований об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества включает в себя:

1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования (лестничных клеток и пролетов, лифтов, стен, окон, мусоропроводов и т. д.), а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

2) исправность входных дверей и окон, домофонов, почтовых ящиков, лифтов, мусоропроводов, иных конструктивных элементов подъезда и при необходимости их ремонт;

3) обеспечение работоспособности (в том числе ремонт) внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, системы вентиляции и отопления;

4) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащую эксплуатацию (осмотры, техническое обслуживание, поверку приборов учета и т. д.);

5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходов, образующихся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые используют нежилые помещения в многоквартирном доме; организацию мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп;

6) поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества, необходимой температуры и влажности;

7) соблюдение мер пожарной безопасности;

8) обеспечение ухода за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

9) проведение текущего и капитального ремонта, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пунктах 1–6 раздела «Состав общего имущества в многоквартирном доме» настоящего издания.

В состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят:

– ремонт входных дверей в жилое или нежилое помещение, ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

– утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей и иные ремонтные работы в жилых и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

– ремонт сантехнического и инженерного оборудования, расположенного в жилом или нежилом помещении, если оно не является частью общего имущества.

Такие работы должен выполнять собственник этих помещений.

Общедомовое имущество (стояки холодного и горячего водоснабжения, вентиляция, газовое оборудование, элементы системы отопления), которое находится в жилых или нежилых помещениях, должно содержаться и ремонтироваться за счет средств, уплачиваемых на содержание общего имущества.

Управляющие организации, ТСЖ и ЖК обязаны совместно с собственниками помещений проводить осмотр общего имущества для своевременного выявления проблем в состоянии общего имущества, а также для устранения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Объектами таких осмотров могут быть балконы (балконные плиты), газовое оборудование и иные объекты общего имущества, которые находятся в помещениях собственников. Результаты осмотров должны оформляться актом, на основании которого собственники помещений и должностные лица управляющих организаций, ТСЖ или ЖК обязаны принимать решения о соответствии или несоответствии исследованных объектов нормам законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан и о мерах (мероприятиях), которые необходимы для устранения выявленных дефектов, неисправностей или повреждений.

2
Управление многоквартирными домами

Способы управления многоквартирными домами

Существует несколько способов управления:

– управление управляющей организацией[4]4
  Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.


[Закрыть];

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– непосредственное управление собственниками помещений.

Собственники помещений на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления, причем исполнение решения этого собрания является обязательным для всех собственников помещений в данном доме. Изменить способ управления многоквартирным домом можно в любое время, однако для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в этом доме.

Если собственники не выбрали способ управления или принятое ими решение о выборе способа управления их домом не было реализовано, выбором управляющей организации занимается орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса[5]5
  Порядок проведения открытого конкурса установлен ч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ.


[Закрыть].

Независимо от выбранного способа управления собственники помещений вправе требовать, чтобы все услуги и (или) работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, выполнялись качественно и соответствовали требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а предоставленные коммунальные услуги – требованиям Правил предоставления, приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленных Правительством Российской Федерации.

Управление управляющей организацией

При этом способе управления ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ по содержанию общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация.

Управление ТСЖ или ЖК

При таком способе управления ответственность за содержание общего имущества в данном доме несут ТСЖ или ЖК, которые могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления с управляющей организацией ТСЖ или ЖК осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и за предоставлением коммунальных услуг.

Непосредственное управление собственниками помещений

При таком способе управления ответственность за выполнение обязательств перед собственниками помещений несут лица, которые выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с заключенными договорами.

3
Договор управления

Условия договора управления

Если собственники помещений общим собранием в качестве способа управления выбрали управляющую организацию, на этом же собрании они должны утвердить и условия договора управления.

Договор управления заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В случае если в доме создан совет многоквартирного дома (далее – Совет), заключить (подписать) договор управления вправе председатель Совета на основании доверенности, выданной ему собственниками помещений. По договору управления приобретают права и становятся обязанными те собственники помещений, которые предоставили председателю соответствующие полномочия по доверенности. Собственники помещений вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора.

Если собственники помещений выбрали управление ТСЖ или ЖК, то договор управления многоквартирным домом заключает ТСЖ или ЖК.

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ или ЖК) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам этого дома, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления данным домом.

Договор заключается на определенный срок, который обычно[6]6
  За исключением договоров, заключаемых застройщиком в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.


[Закрыть] составляет от одного года до пяти лет (в отдельных случаях[7]7
  В случае, определенном ч. 5 ст. 161 ЖК РФ.


[Закрыть] – до трех лет).

Условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений, и в нем обязательно должны быть указаны:

– адрес дома;

– состав общего имущества;

– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня;

– перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора;

– порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

– порядок определения размера платы за коммунальные услуги;

– порядок внесения платы за коммунальные услуги;

– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Управляющая организация должна приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания и ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Впрочем, собственники помещений вправе установить в договоре иные сроки начала работы управляющей организации и иные периоды отчетности.

Если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то этот договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее.

Особенности заключения договора управления при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений

При непосредственном управлении многоквартирным домом, в котором насчитывается более двенадцати квартир, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений заключают на основании решения общего собрания собственников жилья. При этом собственники помещений в доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором меньше двенадцати, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими определенные виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Решением общего собрания собственников помещений может быть определен один из собственников, который будет наделен правом действовать от имени всех собственников помещений при взаимодействии с третьими лицами. Объем таких полномочий удостоверяется доверенностью, выданной в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в конкретном доме.

Односторонний отказ от исполнения договора управления

Если управляющая организация не выполняет условий договора управления, собственники помещений на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления своим домом.

В случае когда договор управления заключен с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, собственники помещений вправе заявить об отказе от исполнения такого договора, если общим собранием собственников помещений было принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такое решение может быть принято по окончании каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

4
Раскрытие информации

Порядок раскрытия информации

Собственники помещений вправе контролировать работу управляющих организаций, ТСЖ или ЖК, вправе знать, насколько эффективно, рационально и по назначению расходуются уплаченные ими денежные средства. В этом может помочь информация о деятельности по управлению многоквартирным домом, которая является открытой независимо от того, кто эту деятельность осуществляет – управляющая организация, ТСЖ или ЖК (без заключения договора с управляющей организацией), а доступ к такой информации гарантирован неограниченному кругу лиц независимо от цели ее получения.

Управляющие организации, ТСЖ или ЖК в соответствии со Стандартом раскрытия информации обязаны разместить в свободном доступе следующие данные:

а) общую информацию об управляющей организации, ТСЖ, ЖК;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации, ТСЖ, ЖК;

в) сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества;

е) сведения о тарифах на коммунальные ресурсы.

Размещая информацию, управляющие организации, ТСЖ и ЖК обязаны обеспечить доступ к ней и гарантировать ее нахождение и получение.

За нарушение управляющими организациями, ТСЖ или ЖК порядка раскрытия информации, ее раскрытие не в полном объеме либо предоставление недостоверной информации или с нарушением способов или сроков ее раскрытия предусмотрено наложение административного штрафа[8]8
  Статья 7.23.1 КоАП РФ.


[Закрыть] на юридических лиц в размере от 250 000 до 300 000 рублей, на должностных лиц – от 30 000 до 50 000 рублей. Полномочиями по привлечению к ответственности за данное нарушение обладают органы государственного жилищного надзора (в Москве – Мосжилинспекция).

Способы раскрытия информации

1. Управляющие организации, ТСЖ и ЖК обязаны разместить информацию в сети Интернет:

а) на официальном сайте, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти[9]9
  Определяется Министерством регионального развития РФ.


[Закрыть];

б) на одном из следующих сайтов, определяемых по их выбору:

– сайт управляющей организации (ТСЖ и ЖК не обязаны иметь собственный сайт);

– сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого они осуществляют свою деятельность. В Москве с информацией о деятельности управляющих организаций можно ознакомиться на Портале управления многоквартирными домами «Дома Москвы» (http://dom.mos.ru) и на сайтах управ районов.

Адрес сайта, выбранного организацией, должен быть размещен на информационных стендах (стойках) и сообщаться по запросу.

2. В случае если на территории муниципального образования отсутствует доступ к сети Интернет, управляющие организации обязаны разместить информацию в официальных печатных средствах массовой информации, которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность.

От этой обязанности ТСЖ и ЖК освобождены.

Сведения об официальных печатных изданиях (наименования и реквизиты) управляющие организации обязаны разместить на информационных стендах (стойках) и сообщать по запросу потребителей.

3. Управляющие организации обязаны раскрывать информацию на информационных стендах (стойках) в своих помещениях. Эти стенды должны быть размещены в местах, доступных неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени управляющей организации.

ТСЖ и кооперативы размещают информацию на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома, которое доступно для всех жильцов дома.

4. Раскрытие информации управляющими организациями, ТСЖ и ЖК может осуществляться на основании письменного запроса, а также запроса в электронном виде. Причем ТСЖ и ЖК принимать запросы и отвечать на них в электронном виде могут только при наличии у них технической возможности.

Письменный запрос подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением соответствующего штампа управляющей организации. Ответ на запрос обязаны дать в 20-дневный срок со дня его поступления, причем управляющая организация может направить его почтой или выдать лично в своем офисе, а ТСЖ и ЖК обязаны вручить лично по адресу фактического местонахождения органов их управления.

На запрос, поступивший в электронном виде, управляющая организация обязана ответить в течение двух рабочих дней со дня его поступления, а ТСЖ и ЖК – в течение пяти рабочих дней, при этом ответ должен содержать текст запроса, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника, который направил информацию.