Текст книги "Жилищное право"

Указанная в названии параграфа тема приобрела политический и острый социальный характер не только из-за кризиса или перманентных выборов в различные органы власти, но и потому, что федеральный законодатель передал почти всю компетенцию по этому вопросу регионам, не оставив за Федерацией даже основ регулирования платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, хотя такое регулирование, безусловно, требуется для защиты прав и законных интересов граждан, не говоря уже о том, что часть вопросов относится к гражданскому законодательству, а это исключительная компетенция Российской Федерации.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Не вызывает сомнения, что одна из основных обязанностей собственников жилых помещений в многоквартирных домах – содержание жилых помещений и общего имущества такого дома. При принятии ЖК РФ в 2004 г. порядок оплаты и сроки проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов не были определены. Многоквартирные дома ремонтировались в основном за счет бюджета с небольшим участием со стороны собственников.

В 2007 г. частичное решение этой проблемы было возложено на Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ)[86]86
  См.: Федеральный закон от 21 июля 2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 30. Ст. 3799.


[Закрыть]. Несмотря на бюджетную поддержку, темпы проводимого капитального ремонта не позволяли качественно улучшить состояние жилищного фонда. Учитывая это, было принято решение о необходимости разработки новой системы проведения и финансирования капитального ремонта. Ее основой должны были стать финансовые вложения собственников, основанные на обязанности собственников содержать помещения многоквартирных домов.

В апреле 2012 г. в Государственную Думу был внесен законопроект, который предполагал комплексное реформирование процесса проведения капитального ремонта[87]87
  Законопроект № 59728-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов)».


[Закрыть]. Изменения предлагалось внести в ЖК РФ. При этом авторами законопроекта не было учтено то, что регламентация осуществления капитального ремонта выходит за рамки системного регулирования ЖК РФ, который просто не может охватить все специфические свойства отношений по организации капитального ремонта. Следует учитывать, что жилищное право в основном сформировалось в рамках права гражданского. «…Большинство жилищных отношений, причем занимающих главенствующее место среди социальных связей, опосредующих удовлетворение жилищных потребностей, отвечает всем признакам отношений, входящих в предмет гражданского права. Соответственно регламентация этих отношений осуществляется с использованием гражданско-правового метода регулирования»[88]88
  Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права 2015 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. С. 287.


[Закрыть]. Необходимость нормативного закрепления обязанности проведения капитального ремонта объектов общего имущества многоквартирного дома очевидна, вместе с тем отношения по организации (именно по организации, а не по договору) капитального ремонта носят узконаправленный и скорее административный, публично-правовой характер. В силу изложенного их было бы предпочтительно урегулировать в специальном нормативном правовом акте. Тем не менее правила о капитальном ремонте были включены в ЖК РФ. Законопроект был доработан и принят практически за полгода, оставив «за скобками» множество неразрешенных вопросов, проявившихся в том числе в ходе практики применения новой системы капитального ремонта.

Централизованный механизм проведения капитального ремонта, закрепленный Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»[89]89
  Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. I). Ст. 7596.


[Закрыть] (далее – Федеральный закон № 271-ФЗ) предполагает следующее.

Капитальный ремонт проводится в плановом порядке на основании утверждаемых субъектами Федерации региональных программ. В такой программе определяется очередность проведения капитального ремонта и содержится перечень всех многоквартирных домов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта. В региональную программу не включаются аварийные дома и дома, подлежащие сносу. Кроме того, в региональную программу могут не включаться потенциально аварийные многоквартирные дома с повышенным износом (более 70 %), а также дома, стоимость ремонта которых фактически дороже нового строительства (ст. 168 ЖК РФ). Сроки выполнения конкретных работ, определенных региональными программами, устанавливаются в краткосрочных планах реализации региональных программ, которые утверждаются субъектами Российской Федерации на период, не превышающий трех лет.

Еще раз отмечаем, что основные полномочия по обеспечению проведения капитального ремонта были закреплены за органами государственной власти субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне осуществляется только методическое обеспечение проведения капитального ремонта. Фактически ответственность за проведение капитального ремонта возложена на регионы.

На основании и в целях обеспечения реализации региональных программ собственники помещений в многоквартирном доме (в том числе публичные образования) обязаны уплачивать ежемесячный взнос на капитальный ремонт, который выделяется отдельно в структуре платы за жилое помещение (ст. 154 ЖК РФ). Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем России, исходя из общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.

Закон предусматривает два варианта оплаты капитального ремонта общего имущества:

первый – через специальный счет в кредитной организации, отвечающей установленным ЖК РФ требованиям;

второй – через счет регионального оператора – юридического лица, созданного в форме фонда. В таком случае денежные средства поступают в «общий котел», собственником денежных средств является региональный оператор. При этом, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не сделают свой выбор, денежные средства будут аккумулироваться на счете регионального оператора «в общем котле».

В случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора последний и начисляет пени. При аккумулировании взносов на специальном счете закон вообще не содержит порядка начисления этой неустойки.

ЖК РФ предусматривает общие правила о привлечении на цели осуществления капитального ремонта кредитов, займов, а также возможность поддержки из федерального бюджета. Финансовая поддержка капитального ремонта из федерального бюджета предоставляется по заявкам субъекта Российской Федерации через Фонд ЖКХ при наличии утвержденного краткосрочного плана реализации региональной программы, при обязательном распределении долей софинансирова-ния: федеральное, региональное, муниципальное финансирование, финансирование собственниками помещений. Кроме того, ЖК РФ предусматривает возможность установления субъектом Российской Федерации минимального размера фонда, формируемого на специальном счете (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ).

По достижении соответствующего размера собственники вправе прекратить отчисления и привлекать дополнительные инвестиции для проведения капитального ремонта. В Методических рекомендациях, утвержденных Минстроем России, рекомендовано определять минимальный размер фонда не более 30 % оценочной стоимости капитального ремонта[90]90
  Методические рекомендации по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утв. Приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр.


[Закрыть]. Однако есть субъекты Российской Федерации, где минимальный размер такого фонда достигает 70–90 % оценочной стоимости капитального ремонта (Калининградская область, Свердловская область). Представляется, что установленный механизм формирования фонда может предотвратить неоправданные отчисления взносов и разного рода злоупотребления, однако его законодательное закрепление требует дальнейшего совершенствования. Целесообразно закрепить не право, а обязанность региональных властей устанавливать минимальный размер фонда, предусмотрев его размер на уровне закона.

Предложения о проведении капитального ремонта поступают от регионального оператора или от управляющей компании, товарищества собственников жилья, жилищного (жилищно-строительного) кооператива при формировании фонда на специальном счете. В течение трех месяцев собственники помещений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять решение о проведении капитального ремонта. Если собственники помещений проигнорируют вышеуказанные предложения, то решение о проведении ремонта должен принять орган местного самоуправления. Это прямо установлено в п. 6 ст. 189 ЖК РФ в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонд на счете регионального оператора и не приняли решение в трехмесячный срок. Для владельцев специального счета, если ремонт не произведен в срок, предусмотренный региональной программой, наступит последствие в виде передачи фонда на счет регионального оператора, который и будет проводить капитальный ремонт.

Фактически введенная система капитального ремонта предполагает принудительный сбор денежных средств с собственников для ремонта их имущества. При «котловом» методе роль собственников в проведении ремонта общего имущества многоквартирного дома минимальна. Все решения за них принимает региональный оператор. Бесспорно, контроль над проведением капитального ремонта со стороны государства необходим. Однако более правильным явился бы подход, не связанный с фактическим изъятием денежных средств у собственника помещения многоквартирного дома, а предполагающий использование существующих гражданско-правовых способов управления денежными средствами, например модель доверительного управления. При этом надо отметить, что Конституционный Суд РФ в целом признал существующую систему капитального ремонта, в частности «котловой способ» накопления, не противоречащей Конституции РФ, указав при этом на необходимость ее дальнейшего совершенствования[91]91
  Постановление Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 16. Ст. 2285.


[Закрыть]. Полагаем, что совершенствовать следует в первую очередь федеральное законодательство, а вслед за ним – региональное. Очевидно, что широкие полномочия, предоставленные регионам, не только не оправдывают себя, но и более того – мешают эффективному проведению капитального ремонта. Федерация сама взяла на себя функцию по совместному ведению (см. ст. 72 Конституции РФ) давать направления, предлагать границы полномочий, критерии для принятия решений. Это направление прослеживается и в положениях ЖК РФ, и регулирование оплаты капитального ремонта общего имущества не должно быть исключением.

По отношению к капитальному ремонту Федеральный закон № 271 – ФЗ действует уже более трех лет, а во многих субъектах Российской Федерации не приняты нормативные правовые акты, определенные ст. 167 ЖК РФ, необходимые для функционирования системы капитального ремонта. Например, по данным Счетной палаты РФ, в городе Москве не разработаны более половины необходимых актов: не определены порядок проведения аудита регионального оператора, порядок выполнения региональным оператором своих функций, орган, уполномоченный на контроль за деятельностью регионального оператора[92]92
  См. Отчет по итогам экспертно-аналитического мероприятия «Анализ использования бюджетных средств региональными операторами при реализации установленных функций (совместно с Контрольно-счетной палатой Московской области» (на примере отдельных субъектов Российской Федерации), подготовленный Счетной палатой РФ по состоянию на март 2016 г. (http://www.ach.gov.ru/activities/bulleten/880/).


[Закрыть]. Данная ситуация свидетельствует о том, что региональные власти не в полной мере реализуют предоставленные им полномочия.

Проблемы возникают и собственно при формировании региональных программ, разработкой которых занимаются субъекты Российской Федерации.

На федеральном уровне отсутствует общий порядок проведения мониторинга технического состояния домов, не сформирован общий подход к оценке технического состояния домов, не определен механизм финансирования мониторинга. Поэтому субъекты Российской Федерации по-разному определяют условия и порядок проведения мониторинга, критерии оценки технического состояния многоквартирных домов. Отсутствие сбалансированной системы мониторинга приводит к формированию региональных программ, содержащих необъективную информацию[93]93
  См. об этом, например: Основные проблемы и препятствия для развития региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов на современном этапе / Минаев Н.Н., Селиверстов А.А., Шадейко Р.Р., Филюшина К.Э., Меркульева Ю.А. // /Материалы к парламентским слушаниям Совета Федерации «Региональные системы капитального ремонта многоквартирных домов: лучшие практики субъектов Российской Федерации». 2015. С. 25–29.


[Закрыть].

На практике нет однозначного подхода и к определению критериев очередности проведения капитального ремонта, устанавливаемых в региональных программах капитального ремонта. На это обращалось внимание еще в 2013 г. Институтом экономики города[94]94
  Отчет по результатам научно-исследовательской работы «Совершенствование правового регулирования организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов на основании анализа правоприменительной практики субъектов Российской Федерации» для Государственной Думы, 2013 г.


[Закрыть]. Однако указанная проблема до сих пор актуальна. Очередность проведения ремонта зачастую ставится в зависимость не только от состояния дома, но и от сопутствующих факторов – фактически поступивших платежей собственников (Свердловская область), количества жителей в доме (Белгородская область). Конституционный Суд РФ указывает на то, что очередность проведения капитального ремонта должна определяться «на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное проведение соответствующих работ в тех многоквартирных домах, проживание в которых в силу износа их конструктивных элементов представляет опасность для жизни или здоровья граждан, а также в иных случаях возникновения неотложной потребности в капитальном ремонте…»[95]95
  Постановление Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы».


[Закрыть].

Исполнение решения Конституционного Суда РФ возможно путем установления обязательных правил, определяющих конкретные условия капитального ремонта. При этом очевидно, что форма методических рекомендаций не всегда подходит. Методические рекомендации часто не учитываются регионами (это касается, например, дифференциации взносов, определения минимального размера фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете). Более правильным, на наш взгляд, подходом является определение ключевых вопросов на уровне постановления Правительства РФ. Такое постановление, с указанием на него в ЖК РФ, должно содержать обязательные условия региональных программ, стандарты определения очередности ремонта, условия мониторинга технического состояния дома, дифференциацию взносов на капитальный ремонт.

В связи с недостаточной проработкой в федеральном и региональном законодательстве на практике много вопросов возникает в отношении уплаты взносов в фонд капитального ремонта.

Одним из проблемных моментов, мешающих реализации программ капитального ремонта, является уклонение публичных образований от уплаты взносов на капитальный ремонт. По данным Минстроя России и Фонда ЖКХ, в 2015 г. собираемость взносов по помещениям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, составила менее 1 % от общей суммы уплаченных взносов[96]96
  Об этом см. Отчет по итогам экспертно-аналитического мероприятия «Анализ использования бюджетных средств региональными операторами при реализации установленных функций (совместно с Контрольно-счетной палатой Московской области)» (на примере отдельных субъектов Российской Федерации), подготовленный Счетной палатой РФ по состоянию на март 2016 г.


[Закрыть]. Эта практика может привести к тому, что ремонт не будет проведен не по вине частных собственников – дом просто не включат в краткосрочный план из-за большой задолженности публичного образования.

В силу ст. 169 ЖК РФ минимальный размер взноса может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен жилой дом, с учетом его типа и этажности.

Как правило, субъекты Российской Федерации не дифференцируют размер взносов. Так, в Москве с 1 июля 2015 г. минимальный взнос на капитальный ремонт составляет 15 руб. на квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме в месяц[97]97
  Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».


[Закрыть]. В Свердловской области размер минимального взноса на 2016 г. составляет 8 руб. 52 коп.[98]98
  Постановление Правительства Свердловской области от 1 октября 2014 г. № 833-ПП «Об установлении на территории Свердловской области минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на 2015–2017 годы».


[Закрыть]Обратим внимание на то, что в Санкт-Петербурге дифференцировали взнос в зависимости от восьми типов домов[99]99
  Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2015 г. № 1081 «О минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге в 2016 году».


[Закрыть], при этом размер взноса установлен рекордно низким: от 2 до 3,50 руб. В Отчете Счетной палаты РФ отмечено, что при такой сумме взноса невозможно выполнение всех запланированных в 2015 г. работ. Стопроцентная собираемость взноса обеспечила бы только 7 % общей стоимости запланированных работ на 2015 г.[100]100
  См. Отчет по итогам экспертно-аналитического мероприятия «Анализ использования бюджетных средств региональными операторами при реализации установленных функций (совместно с Контрольно-счетной палатой Московской области)» (на примере отдельных субъектов Российской Федерации), подготовленный Счетной палатой РФ по состоянию на март 2016 г.


[Закрыть]

Федеральное законодательство не устанавливает верхний и нижний пределы минимального взноса на капитальный ремонт. Правило о дифференциации взносов не является обязательным. При этом на уровне федерального закона отсутствуют обязательные критерии расчета взносов (в зависимости от технических характеристик дома, степени его износа). Все это приводит к недостаточно обоснованному расчету взносов на капитальный ремонт, не говоря уже об отсутствии понимания у собственников помещений механизма расчета взносов.

Правовую неопределенность вызывают установленные ЖК РФ сроки совершения собственниками действий, необходимых для реализации выбранного ими способа формирования фонда капитального ремонта. Предоставленные регионам полномочия в этой сфере влекут зачастую установление чрезмерно сокращенных сроков, которые не обеспечивают надлежащим образом права собственников помещений многоквартирного дома и приводят к принятию соответствующих решений органами местного самоуправления или региональным оператором. Это касается, в частности, сроков наступления обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, сроков выбора способа формирования фонда капитального ремонта. Так, Чукотский автономный округ вообще установил один месяц для наступления обязанности уплачивать взносы с даты утверждения региональной программы (при максимальном сроке восемь месяцев) и два месяца для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (при максимальном сроке шесть месяцев)[101]101
  См. ст. 1 Закона Чукотского автономного округа от 21 октября 2013 г. № 108-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чукотского автономного округа».


[Закрыть].

С июня 2015 г. обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в новостройках, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу. При этом в неравной ситуации оказались новостройки, не успевшие попасть под действие этой нормы (которые были введены в эксплуатацию, допустим, за полгода до утверждения региональной программы).

Однако многие субъекты существенно уменьшают и эту отсрочку. Например, в Москве обязанность по уплате взносов для собственников помещений в новостройках наступает уже через восемь месяцев[102]102
  Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».


[Закрыть]. Часть субъектов Российской Федерации (Хабаровский край, Свердловская область) устанавливают эту обязанность по истечении трех лет после включения дома в региональную программу[103]103
  Закон Хабаровского края от 24 июля 2013 г. № 296 «О регулировании отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Хабаровского края»; Закон Свердловской области от 19 декабря 2013 г. № 127-03 «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области».


[Закрыть]. Представляется более правильным установить возможность для регионов определения этого срока в пределах от трех до пяти лет.

Проблема оптимального определения сроков касается и решения об изменении способа формирования фонда. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома может быть принято решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (если отсутствует задолженность по уплате взносов). Однако соответствующее решение о переводе накоплений от регионального оператора на специальный счет вступает в силу только через два года, если субъектом Российской Федерации не установлен меньший срок. Решение же об изменении способа перевода накоплений со специального счета на регионального оператора вступает в силу через месяц. Полагаем, что два года – это довольно длительный срок, не всегда отвечающий интересам собственников.

Существующее нормативное регулирование способов формирования фонда капитального ремонта также порождает ряд проблем.

По данным Фонда ЖКХ по состоянию на 1 января 2016 г., способ формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора используется в 89 % многоквартирных домов от общего количества многоквартирных домов, включенных в региональные программы. При этом в большинстве случаев владельцем специального счета также выбирают регионального оператора[104]104
  Информация с официального сайта Фонда ЖКХ: http://www.fondgkh.ru.


[Закрыть]

Как уже отмечалось, денежные средства, перечисленные на капитальный ремонт, поступают в собственность регионального оператора. Соответственно региональный оператор может по своему усмотрению распределять поступившие от собственников средства на финансирование капитального ремонта любых многоквартирных домов. Например, если наступил срок проведения работ по капитальному ремонту, а размера сформированного фонда для данного многоквартирного дома не хватает, то ремонт все равно будет проведен – фактически за счет собственников других помещений. Статьей 179 ЖК РФ предусмотрено, что ремонт проводится на возвратной основе, однако условия возвратности в Кодексе не раскрыты. Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П признал эту схему не противоречащей Конституции РФ. Более того, по мнению Конституционного Суда, способ формирования денежных средств на капитальный ремонт «в общем котле» регионального оператора обеспечивает централизованную систему аккумулирования накоплений. Представляется, что дополнительной защитой для собственника при данном способе формирования накоплений явилось бы установление гражданско-правовой ответственности регионального оператора за нарушение сроков выполнения работ, предусмотренных региональной программой.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете владельцем счета по выбору собственников жилых помещений может выступать: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, а также региональный оператор. Собственники могут заменить владельца специального счета. Данный способ формирования фонда позволяет собственникам более активно участвовать в принятии решений о проведении капитального ремонта. Если средств на счете достаточно, то собственники могут принимать решение о капитальном ремонте, не ориентируясь на региональную программу. Кроме того, фонд, формируемый на специальном счете, предназначен только для ремонта одного многоквартирного дома, собственники помещений в котором формируют счет. Денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений. Доля в соответствующих денежных средствах определяется пропорционально общей сумме взносов на конкретное помещение и следует судьбе помещения (ст. 36.1 ЖК РФ).

Основная проблема указанного способа формирования фонда капитального ремонта – недостаточная регламентация на федеральном уровне. Следует принимать во внимание, что правовое регулирование использования специального счета относится к гражданскому законодательству, которое входит в предмет исключительного ведения Российской Федерации (ст. 71 Конституции).

Вместе с тем приходится констатировать, что в федеральном законодательстве не урегулированы многие вопросы, имеющие большое значение для формирования накоплений на специальном счете. Например, отсутствуют правила о ведении владельцем специального счета учета средств, поступающих в фонд капитального ремонта дома (владельцем может быть как сам региональный оператор, так и управляющая компания, которая осуществляет управление несколькими домами). Владелец специального счета отвечает только за проведение операций по счету, лицо, ответственное за проведение капитального ремонта, собственники выбирают сами – это может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, иное лицо, уполномоченное собственниками. Правила об ответственном лице следовало бы прямо предусмотреть в федеральном нормативном правовом акте, чтобы можно было сразу же определить, кто за что отвечает.

Региональный оператор заключает договоры подряда на проведение работ по капитальному ремонту в соответствии с условиями, определенными постановлением Правительства РФ. Подобных правил для заключения договора подряда собственниками помещений нет.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает обязанность регионального оператора заключить с подрядными организациями договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Аналогичные нормы для случаев формирования фонда капитального ремонта на специальном счете не предусмотрены. Некоторые исследователи отмечают высокий порог принятия решения о формировании фонда на специальном счете – квалифицированное большинство (две трети) голосов от числа собственников помещений. В то время как вопрос о выборе способа управления домом решается простым большинством голосов[105]105
  См.: Генцлер И.В. Основные проблемы капитального ремонта многоквартирных домов и пути их решения // Аналитический вестник / Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Аналитическое управление Аппарата управления Совета Федерации. 2014. № 15 (533). С. 28.


[Закрыть].

Общая проблема для обоих способов формирования фонда капитального ремонта – отсутствие гарантии возврата денежных средств в случае отзыва лицензии у кредитной организации. В этой связи необходимо разрабатывать систему страхования таких счетов (по аналогии с системой страхования вкладов). На это указал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П.

Полагаем необходимым расширение перечня работ по капитальному ремонту, предусмотренному ст. 166 ЖК РФ, добавив туда разработку проектной документации и ее экспертизу. Как правило, такая документация – обязательный атрибут проведения работ по капитальному ремонту, а в настоящее время разработка проектной документации может осуществляться только за счет дополнительных взносов собственников, привлеченных средств, средств регионального оператора.

Развивая правовое регулирование порядка проведения капитального ремонта, следует разрабатывать общие правила определения размера предельной стоимости услуг или работ, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Оплата цены услуг или работ, превышающей предельную стоимость, осуществляется за счет дополнительных средств собственников помещений в многоквартирном доме. При этом только в некоторых субъектах Российской Федерации эта предельная стоимость индексируется с учетом инфляции.

Представляется целесообразным совершенствовать механизм поступления денежных средств в фонд капитального ремонта, в том числе механизмы контроля за надлежащим использованием денежных средств. В случае передачи фонда в ведение регионального оператора, по нашему мнению, стоит предусмотреть условия, которые бы не ухудшали положения собственников, собравших взносы в большем размере и рассчитывавших на более ранний срок проведения ремонта. Речь в этом случае может идти о проведении ремонта соответствующих домов в первоочередном порядке.

С учетом правовых позиций, сформулированных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П, чрезвычайно важной является разработка механизма информирования собственников помещений в многоквартирном доме о порядке и условиях проведения капитального ремонта. В частности, правовой регламентации требует порядок уведомления органом местного самоуправления собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях непринятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Конституционный Суд РФ отметил, что правило относительно двухлетнего срока вступления в силу решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и о его формировании на специальном счете не должно применяться, если изначально решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора было принято не собственниками помещений в многоквартирном доме, а органом местного самоуправления, в отсутствие информирования собственников о последствиях непринятия ими решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если соответствующий факт установлен решением суда.

Таким образом, органы власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны информировать граждан об условиях накопления фонда капитального ремонта. Отсутствие у собственников помещений многоквартирного дома полной и актуальной информации о капитальном ремонте является одной из причин неактивного участия собственников в принятии решений по капитальному ремонту[106]106
  Широков Л. В. Проблемы управления и капитального ремонта многоквартирных домов // Аналитический вестник / Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Аналитическое управление Аппарата управления Совета Федерации. 2014. № 15 (533). С. 14–18.


[Закрыть].

Поэтому нужно развивать уже существующую информационную систему жилищно-коммунального хозяйства, наполнять ее новыми данными, в том числе о критериях очередности проведения капитального ремонта[107]107
  См.: Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30 (ч. I). Ст. 4210.


[Закрыть].

Организация и осуществление капитального ремонта многоквартирных домов должны быть нормативно упорядоченными и максимально прозрачными, поскольку аккумулируют как денежные средства собственников, так и бюджетные средства, при этом собственники жилых и нежилых помещений должны быть информированы о судьбе выплаченных ими средств и о сроках осуществления капитального ремонта их многоквартирного дома.