Текст книги "Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости"

Роман Бевзенко
Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости

«Categorising things as 'movables' rests on a fuzzy concept, though, for the most part, the repercussions are not especially disruptive. If, however, one contrasts 'movables' against ‘immovables' and moulds the latter into its own legal category, the fuzziness snowballs into a serious conceptual problem»[1]1
  Bar C. von. Why do We Need Grundstiicke (Land Units), and What are They? // JURIDICA INTERNATIONAL. 22/2014 [Определение того, является ли вещь движимой, хотя и покоится на довольно нечеткой концепции, но в целом не вызывает особых затруднений. Однако если попытаться определить понятие недвижимости через противопоставление ее движимым вещам, выделяя первую в самостоятельную юридическую категорию, то эта нечеткость мгновенно превращается в серьезную концептуальную проблему.]


[Закрыть]

I. Введение

1. Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права – совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.

2. Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.

3. Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, – это вопрос о том, является ли недвижимостью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых «сложенных вместе строительных материалов»? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

4. Ну и наконец, еще одна традиционная российская проблема права недвижимости – пожалуй, главная проблема – это соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Я не побоюсь такого утверждения: тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т. е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой «особенности» российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо «двойного» режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

5. Поиску ответов на эти и некоторые другие вопросы я хотел бы посвятить предлагаемый вниманию читателей очерк. Сначала я предполагаю описать подходы российского права к определению недвижимой вещи (здесь я сосредоточусь на разборе норм ст. 130 ГК РФ и ее доктринальных толкованиях высшими судами), затем я разберу главное последствие российского подхода к понятию недвижимости – принцип единства судьбы прав на земельный участок и здание (сооружение) на нем. Далее я хотел бы подробно остановиться на подходе к определению недвижимости, который имеется в европейских правопорядках, и показать, как все или почти все наши местные правовые проблемы (да хотя бы застарелая проблема определения собственника здания, возведенного подрядчиком по заданию заказчика) могли бы решаться при помощи классического подхода к недвижимой вещи, предполагающего, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть (так называемая концепция «единого объекта»). Затем я докажу, что эта концепция не чужда и современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и здесь я предполагаю разобрать несколько важнейших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу). Нельзя избежать и изучения того, как обсуждаемая проблема – типология недвижимых вещей – разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение имеет смысл обратиться к проблеме поэтажной собственности и показать, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юридической принадлежности помещений в зданиях.

6. Своей главной целью, которую я преследовал, принявшись за написание этого очерка, я вижу следующее: мне бы хотелось, чтобы как можно большее число российских юристов, взвесив доводы за и против моделей единого объекта и «двойного» режима объектов недвижимости, согласилось с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т. е. господствующий в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее – за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.

II. Подход российского права к понятию недвижимой вещи

7. Статья 130 ГК РФ (п. 1) содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

8. В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2]2
  Документ утрачивает силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. (ч. 2 ст. 30 Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016) (СПС «КонсультантПлюс).


[Закрыть](далее – Закон о регистрации 1997 г.) недвижимость определялась следующим образом (ст. 1):

«недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

9. В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[3]3
  С 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (СПС «КонсультантПлюс) (см. ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).


[Закрыть] (далее – Закон о кадастре) в и. 5 ст. 1 было указано, что:

«В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также – объекты недвижимости)».

10. При этом в и. 6 ст. 1 этого Закона дополнительно обговаривается, что его положения

«…не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов».

11. Во вступившем в силу (с 01.01.2017) Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации 2015 г.) определение понятия недвижимости отсутствует (что, кажется, является верным, так как этот Закон носит процедурный характер и в принципе должен избегать решения вопросов материального права). Однако технически оно присутствует в определении государственного кадастрового учета (и. 7 ст. 1 Закона о регистрации 2015 г.):

«Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (курсив мой. – Р.Б.) (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет)».

12. К каким выводам относительного того, что представляет собой недвижимая вещь, можно прийти, анализируя этот законодательный материал? Во-первых, законодатель явно стремится разграничить недвижимые вещи, являющиеся таковыми в силу природы и не являющиеся недвижимостью по природе, но объявленные таковыми законом[4]4
  Строго говоря, дихотомия «недвижимость в силу природы – недвижимость в силу закона» не является действительным противопоставлением, так как и «природная» недвижимость также объявляется объектом гражданских прав – недвижимой вещью – в нормах закона. В этом смысле она тоже является недвижимостью в силу закона.


[Закрыть]. Причем само по себе выделение категории недвижимости в силу закона не очень понятно[5]5
  Многочисленные авторы, описывающие понятие недвижимой вещи по российскому праву, практически никогда не предлагают объяснения этому решению отечественного законодателя, констатируя его как данность.


[Закрыть]. Тем более не понятно стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Если это было связано с желанием подчинить эти объекты регистрационному режиму[6]6
  Под регистрационным режимом здесь и далее я понимаю совокупность норм, которые ставят возникновение и переход прав на соответствующую вещь в зависимость от внесения записи в реестр, а также ряд иных положений, обеспечивающих публичную достоверность реестра и защищающих лиц, совершивших сделки, положившись на данные реестра (подробнее об этом см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 6; 2012. № 1, 2).


[Закрыть] (такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы этих вещей; положения предложения 2 и. 2 ст. 130 Кодекса дают возможность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отношении движимых вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права[7]7
  Впрочем, в литературе существует и положительный взгляд на решение отечественного законодателя включить морские суда в состав недвижимостей. Например, высказывается мнение, что и морские, и воздушные суда неразрывно связаны со средой, в которой они используются (морские воды, воздушное пространство), изъять их из этой среды довольно сложно и это действие может привести к гибели вещи. Именно поэтому они ничем не отличаются от зданий (см.: Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 10–11). Однако эта точка зрения не кажется убедительной, так как и в отношении движимостей зачастую крайне сложно изъять вещь из естественной для нее среды, так как это может быть связано с ее гибелью. Например, естественной средой существования мороженого является морозильная камера, при изъятии мороженого из нее оно неизбежно погибнет – растает (если, конечно, вовремя не съесть его, т. е. опять же – уничтожить). Однако такую тесную связь между морозильной камерой и мороженым вряд ли следует рассматривать как достаточное основание для того, чтобы считать мороженое недвижимостью.


[Закрыть].

13. Особенно забавными и даже нелепыми выглядят правовые споры, в которых обсуждается правовой режим недвижимостей в силу закона (которые вообще-то предназначены для того, чтобы перемещаться в пространстве – ср. воздушные, морские и речные суда), извлеченных из их обычной среды существования. Например, не так давно Верховный Суд РФ признал, что речной теплоход, перемещенный на берег и установленный на фундаменте (в нем был открыт, насколько я понял из обстоятельств дела, ресторан), не является недвижимостью (так как он более не представляет собой речное судно), а должен быть квалифицирован как движимая вещь. То есть, когда теплоход перемещался (!), он признавался недвижимостью; когда же он обрел покой (!!) на фундаменте, он стал движимой вещью[8]8
  Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476.


[Закрыть]. Понятно, что подобные интеллектуальные эскапады отечественного права недвижимости не только не придают ему солидности, но даже могут стать основанием для отказа в хотя бы какой-то толике здравого смысла!

14. Во-вторых, внутри группы недвижимостей, которую можно обозначить как недвижимость в силу природы, законодатель явно выделяет две подгруппы: первую можно условно обозначить как «естественную недвижимость» (земельные участки и не известные ГК РФ, но упоминаемые в Законе о регистрации участки недр), вторую – как «искусственную недвижимость». В качестве примера последней законодатель в ГК РФ называет «здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», позже сам ГК РФ и Закон о регистрации включают в эту группу помещения – жилые (известные ГК РФ, хотя и не упоминаемые в числе недвижимых вещей) и нежилые, к которым ГК РФ добавляет также и машиноместа. Еще жестче и недвусмысленнее звучит оговорка законодателя о том, что недвижимостью признается любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».

15. Таким образом, несомненно то, что в вопросе о том, что такое недвижимая вещь, действующее право твердо стоит на принципе дуплицитета (двойственности): недвижимость – это и (i) земельный участок, и (ii) то, что на нем возведено.

16. Важнейший практический вопрос, который возникает при практическом применении ст. 130 Кодекса, заключается в следующем: всегда ли здания (сооружение, объект незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) являются недвижимой вещью, либо возможны случаи, когда они недвижимыми вещами не являются?

17. Довольно известной является дискуссия о том, является понятие недвижимости строго юридическим (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, О.М. Козырь, М.К. Кротов, О.Г. Ломидзе, С.А. Бабкин) либо оно имеет функциональное значение (С.А. Степанов, В.В. Витрянский, В.А. Алексеев, Б.М. Гонгало, Е.Ю. Петров и некоторые другие)[9]9
  Подробное описание взглядов ученых – сторонников того или другого подхода см.: Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 5—10.


[Закрыть].

18. Мне представляется, что этот спор для российского права недвижимости на современном этапе во многом является схоластическим. С одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона (например, закон признает здания недвижимостями), означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический (а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость – это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой порочный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект[10]10
  В целом вне российской правовой системы первый – юридический подход – представляется наиболее логичным. Однако он безусловно верен только для тех юрисдикций, где недвижимостью объявляется только земельный участок (и в качестве исключения из этого правила – помещение). Когда права на участок зарегистрированы (например, при его образовании), он является недвижимой вещью; если участок не фигурирует в реестре, его нет как вещи. Никаких споров относительно того, является ли соответствующий объект земельным участком или нет, вестись не может (в отличие от споров о том, является ли та или иная постройка недвижимой вещью). Поэтому, увы, ни юридический, ни функциональный взгляд на понятие недвижимой вещи разобраться в том, что же такое недвижимая вещь по современному российскому праву, не помогут: функциональный – потому что он не способен сформулировать адекватный критерий отличия движимости от недвижимости; юридический – потому что он приводит к упомянутому уже выше логическому кругу.


[Закрыть].

19. Текстуальный анализ положений ст. 130 ГК РФ дает любопытный результат. В тексте нормы к недвижимым вещам относятся земельные участки (именно так – во множественном числе!) и то, что неразрывно связано с ними. Таким образом, при преобразовании этого текста в единственное число получается, что недвижимая вещь – это земельный участок и расположенный на нем объект. Употребление союза «и», обозначающего в русском языке соединение понятий, предметов, явлений, как нельзя кстати подчеркивает, что, несмотря на кажущееся противопоставление земельного участка (природной недвижимости) и здания (естественной недвижимости), законодатель вовсе не имеет в виду разделять их; напротив, недвижимая вещь одна – это «земля и здание».

20. Однако, увы, на практике это обстоятельство фактически игнорируется и учеными, и судами, и практикующими юристами. Статья 130 Кодекса понимается в том смысле, что недвижимыми вещами являются (i) земельные участки, а также (ii) здания, (iii) сооружения и т. д. Тем самым в практику довольно настойчиво проводится идея о том, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две.

21. В чем смысл такого «удвоения», выражающегося в юридическом разделении земельного участка и здания? Это необходимо, кажется, лишь в том случае, когда право собственности на здание принадлежит одному лицу, а право собственности на участок – другому[11]11
  Ср., например, исторический обзор проблемы разделения собственности на здание и на участок: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1904. С. 8—22.


[Закрыть]. Для иных ситуаций (когда и земля, и здание находятся в имущественной сфере одного лица) такое удвоение представляется совершенно излишним.

22. В самом деле, какие дополнительные юридические возможности появляются у собственника земельного участка в случае признания здания, возведенного им для себя на этом участке, отдельной недвижимой вещью, также принадлежащей ему на праве собственности? Ведь этот объект и так находится в его имущественной сфере – вследствие неразрывной связи его с земельным участком, принадлежащим этому лицу на праве собственности… Признание в обсуждаемой ситуации здания недвижимой вещью не даст собственнику участка дополнительных возможностей по защите своего права – ведь как собственник участка он имеет исключительное право господства над всем, что находится в пределах границы своего участка.

23. С экономической точки зрения признание здания недвижимой вещью тоже не приносит собственнику участка каких-то дополнительных выгод. Стоимость здания может быть легко учтена в стоимости самого земельного участка при совершении акта обмена, точно так же как, к примеру, учитывается стоимость растущих на нем деревьев[12]12
  Ср.: Charlton S. Putting Universal Classifications of Property Into Question: Standing Timber // Property Law Perspectives II / ed. by B. Akkermans, E. Marais, E. Ramaek-ers, 2014. P. 131–133, 138–146. В работе разбирается режим деревьев, произрастающих на земельных участках, до их отделения. С точки зрения вещного права деревья объявляются составной частью недвижимости – земельного участка. Но в случае заключения договора купли-продажи деревьев на сруб, для целей обязательственного права они рассматриваются как будущая (в смысле – подлежащая отделению от участка) движимая вещь (meublespar anticipation). Разумеется, никому не приходит в голову считать деревья, растущие на участке, самостоятельной недвижимой (!) вещью, как это было некоторое время назад в российском праве (см.: Бевзенко Р.С. Не смешите мои сосны! Комментарий к Определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 № 306-ЭС15-20155 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 7. С. 4–10).


[Закрыть] или расположенного на нем водоема. Более того, такое решение лишь повлечет для собственника участка дополнительные издержки, связанные с регистрацией права собственности на здание.

24. Таким образом, для ситуации, когда одно и то же лицо является и собственником и земельного участка, и обладателем построек на нем, нет ни юридического, ни экономического смысла рассматривать такую постройку как самостоятельную недвижимую вещь. Такую постройку проще всего квалифицировать как составную часть недвижимой вещи – земельного участка. Иными словами, перед нами будет одна недвижимая вещь – земельный участок со зданием на нем. Причем здание, возведенное собственником участка, разумеется, не может принадлежать кому бы то ни было кроме как собственнику участка (принцип superficies solo cedit)[13]13
  Bar С. von. Op. cit. Р. 8; Bouly S. The Relations Between the Superficies and the Ground… Back to Basics // Property Law Perspectives / ed. by B. Akkermans, E. Ramaek-ers, 2012. P. 29–30.


[Закрыть].

25. Однако картина довольно существенно меняется, если представить себе, что здание принадлежит не собственнику земельного участка, а другому лицу, которое, к примеру, возвело его в соответствии с договоренностью между ним и собственником земельного участка, содержанием которой является, с одной стороны, обязанность собственника претерпевать чужое присутствие на своем земельном участка и, с другой стороны, обязанность лица, которое возвело здание, периодически уплачивать собственнику участка некоторую денежную сумму.

26. В такой ситуации возникает вопрос о том, как описать юридическую принадлежность здания не собственнику земельного участка, а иному лицу. Разумеется, первое что приходит на ум – это идея признания такого лица собственником здания, возведенного на чужой земле. В этом случае лицо, пользующееся зданием на чужой земле, приобретает весьма прочное юридическое основание для господства над зданием – право собственности на него. Однако для того, чтобы в описанной ситуации признать возможность лица, не являющегося собственником участка, быть собственником здания, необходимо признать само здание вещью – ведь известно, что вещное право может быть установлено лишь в отношении вещи.

27. Далее, разумеется, следует такой вопрос: а что это за вещь? Здесь возможны два варианта ответа. Первый – такое здание следует рассматривать в качестве движимой вещи^х Однако такое решение кажется противоречащим самой природе вещей. В самом деле, история строительной деятельности человека наглядно свидетельствует о том, что по мере развития цивилизации постройки (как частные, так и общественные) становятся все более и более массивными и основательными, и сама идея признавать, например, наиболее распространенный тип строений в Западной Европе, возводимых на чужой земле (как в городах, так и за их пределами), – двух-трехэтажные каменные дома, движимостью выглядит абсурдной и отвергаемой на уровне здорового правового чувства и простой обывательской интуиции. [14]14
  Такие исторические примеры встречаются (см., например: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 8), в частности, в древнегерманском праве, что объяснялось легкостью построек, преимущественно деревянных, а также малоценностью материалов, из которых древние германцы возводили свои строения. Однако это мнение оспаривалось ссылкой на то, что движимый характер строений в древнем германском праве объяснялся особенностью устройства наследственного преемства, которое было обставлено рядом серьезных ограничений в отношении наследования земельных участков. Признание зданий на чужой земле движимостью позволяло эти ограничения обходить (подробнее см.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 8–9).


[Закрыть]

28. Второй вариант решения – признать такие здания самостоятельными недвижимыми вещами, отличными от земельного участка. Такое решение кажется оптимальным: оно соответствует сути вещей. Оно также позволяет легко «запустить» в оборот возведенное на чужой земле здание, причем этот оборот будет строиться на надежных правилах оборота недвижимости (с публичностью реестра, его достоверностью и пр.).

29. Но принятие этого решения требует немедленного решения проблемы с правами на земельный участок: необходимо обеспечить, чтобы права на здание и право на участок не «разъезжались». Это нужно для того, чтобы (i) собственник здания всегда был управомочен эксплуатировать чужой земельный участок, на котором расположено здание (в отсутствие титула на чужой земельный участок такой управомоченности, разумеется, нет) и (И) имел экономический интерес во внесении платежей за пользование чужим земельным участком и нес бы соответствующую юридическую обязанность. Так появляется концепция единства прав на землю и прав на земельный участок. Эти два объекта должны всегда «путешествовать» вместе, собственник здания на чужой земле непременно должен быть также обладателем какого-либо титула на земельный участок под зданием[15]15
  Кассо Л.А. Указ. соч. С. 18–23, 26.


[Закрыть].

30. Но раз вовлечение в оборот здания на чужой земле неизбежно влечет необходимость наличия (у обладателя права собственности на здание) и вовлечения в оборот какого-либо права на земельный участок, то почему бы тогда (и это уже другое решение, являющееся, на мой взгляд, наивысшей точкой развития юридической мысли при решении обсуждаемого вопроса) не признать, что здание является не самостоятельным объектом прав, а составной частью того права, которое имеется у застройщика на чужой земельный участок? Иными словами, здесь также реализуется идея единого объекта, но единство достигается путем признания здания не частью участка, а частью права на чужой земельный участок.

31. Такой подход принят, например, в немецком праве. В соответствии с § 12 Закона о наследственном праве застройки строения, возведенные застройщиком, рассматриваются как составные части права застройки, но не составные части земельного участка[16]16
  Wieling H.J. Sachenrecht. Springer, 2007. S. 383.


[Закрыть]. Соответственно оборот зданий, выстроенных на ограниченном вещном праве, осуществляется путем оборота (продажи, залога и пр.) самого ограниченного вещного права; здание же, будучи составной частью этого права, принадлежит тому, к кому перешло ограниченное вещное право (либо обременено в пользу того, в чью пользу обременено право) на земельный участок.

32. Впрочем, существование здания или сооружения в качестве самостоятельной недвижимой вещи возможно (а может быть, даже и необходимо!) в случае, если соответствующий правопорядок вообще не признает земельный участок объектом каких бы то ни было гражданских прав, в связи, например, с тем, что вся земля принадлежит Короне[17]17
  Сразу же хотелось бы предостеречь читателя от каких-либо возможных ассоциаций с Англией. Несмотря на то, что, действительно технически вся английская земля считается принадлежащей Короне, тем не менее разветвленная система estate'ов (крайне своеобразных титулов на землю) и interest ов (что очень условно можно перевести как обременения земельных титулов) позволяет фактически вовлечь ее в оборот так, как будто земля является собственностью частных лиц (см., например: Dixon М. Principles of Land Law. 2002. P. 4–7; Cooke E. Land Law. Clarendon Press, 2006. P. 15–22).


[Закрыть], государству, считается семейной наследственной неотчуждаемой собственностью правящей семьи и т. п. Такое правовое решение (вовсе не означающее непременно какой-то тоталитарный или просто недемократический характер правопорядка), например, будет оправданным в случае, если размеры соответствующего государства невелики, а земли, пригодной для использования, не очень много (например, вследствие гористого характера местности, из-за того, что значительная часть территории государства покрыта непригодной для жизни пустыней и пр.). Возможно, в этом случае более рациональным (с точки зрения возможного дальнейшего прокладывания автомагистралей, железных дорог, газопроводов и пр.) способом использования такого ограниченного природного ресурса, как земля, будет недопущение частной собственности на землю (с тем, чтобы впоследствии не производить дорогостоящее изъятие частной собственности для общих нужд).

33. При таком подходе, отрицающем в принципе полноценную, абсолютную частную собственность на землю, пользование землей частными лицами осуществляется на основе каких-либо ограниченных (и иногда оборотоспособных) титулов (пожизненное пользование, наследственная аренда и пр.), позволяющих их обладателям осуществлять хозяйственное использование земли. Таким образом решается «земельный» вопрос, например, в отдельных азиатских странах[18]18
  Public Administration in Southeast Asia: Thailand, Philippines, Malaysia / ed. by Evan M. Berman, 2011. P. 32.


[Закрыть] (в том числе в бывших республиках Советского Союза[19]19
  См., например: ст. 16 Земельного кодекса Республики Узбекистан: «Земля является государственной собственностью – общенациональным богатством, подлежит рациональному использованию, охраняется государством и не подлежит купле-продаже, обмену, дарению, залогу, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Узбекистан».


[Закрыть]), арабских монархиях Персидского залива[20]20
  Например: United Arab Emirates Land Ownership and Agriculture Laws: A Handbook, 2013. P. 30.


[Закрыть].

34. Но так или иначе даже в таких правопорядках неизбежно существует тот или иной оборот зданий и сооружений; для того, чтобы юридически организовать его, требуется наличие недвижимой вещи, вокруг которой «раскручивается» оборот. Такой самостоятельной недвижимой вещью, являющейся объектом права собственности, и выступает здание, построенное на публичной, т. е. чужой, земле.

35. Таким образом, легко заметить, что теоретически мыслимы две основные модели организации оборота недвижимости и структурирования объектов недвижимости. Первый – это условно «европейский» подход, предполагающий, что недвижимой вещью является земельный участок, на который устанавливаются частные права, здание рассматривается как составная часть земельного участка или ограниченного вещного права на него. Второй подход (условно «азиатский») заключается в том, что земля вообще не участвует в гражданском обороте (так как она вся – публичная), недвижимой вещью объявляется здание, оно же и является главным предметом сделок; ограниченное же земельное право является скорее принадлежностью здания и следует за ним.

36. С момента принятия ГК РФ 1994 г. Россия технически могла быть отнесена ко второму типу юрисдикций. Действительно, несмотря на то, что в Конституции провозглашалась (в ст. 36) возможность граждан и их объединений иметь в частной собственности землю, однако базовая глава ГК РФ, регулирующая право (частной) собственности на земельные участки (гл. 17) при принятии Кодекса в силу не вступила, ее действие было временно приостановлено до принятия Земельного кодекса РФ. Это было условием компромисса между исполнительной и законодательной властью (сам по себе факт необходимости поиска которого в нынешней российской политической действительности вызывает у молодого поколения удивление) при принятии ГК РФ[21]21
  Представители КПРФ, которая в то время имела большинство в законодательном органе, настроенные категорически против самой идеи частной собственности на земельные участки, из-за пресловутого «земельного вопроса» могли вообще заблокировать принятие «капиталистической конституции» – Гражданского кодекса. Для преодоления этих разногласий было предложено такое решение: гл. 17 Кодекса о частной собственности на земельные участки объявлялась вступающей в силу с момента принятия нового Земельного кодекса (что было делом отдаленного будущего) (подробее. об этом см., например: Алексеев С.С. Гражданский кодекс: заметки из истории подготовки проекта. Замечания о содержании Кодекса, его значении и судьбе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 33–35).


[Закрыть].

37. Однако в начале 1990-х гг. в России уже начал зарождаться оборот недвижимости (зданий, сооружений, помещений), выстроенной на публичной земле. На это не могли не откликнуться «отцы-основатели» Гражданского кодекса – и в ст. 130 появляются актуальные для того момента состояния российского права нормы о том, что здание и сооружение представляют собой самостоятельные недвижимые вещи.

38. В результате выборов 1999 г. КПРФ утрачивает большинство в Государственной Думе, что позволяет довольно легко принять в 2001 г. Земельный кодекс РФ и разблокировать действие гл. 17 ГК РФ о праве частной собственности на земельные участки.

39. Однако, к огромному сожалению, при принятии ЗК РФ его разработчиками не было учтено, что появление в обороте земельных участков, находящихся в частной собственности, неизбежно должно подтолкнуть Россию к переходу от «азиатской» к «европейской» модели организации оборота недвижимости. Для этого было достаточно включить в ст. 130 ГК РФ указание на то, что здание или сооружение является недвижимой вещью лишь в том случае, если они выстроены на публичном земельном участке; в случае же если здание построено собственником на принадлежащем ему земельном участке, оно рассматривается как составная часть участка. Так же можно было решить вопрос и с застройкой частных участков несобственникам (через доктрину здания как составной части того права, которое позволяет застраивать чужой земельный участок).

40. Но, увы, этого сделано не было, указание на то, что и здание, и земельный участок являются недвижимыми вещами по российскому праву (обозначенное мною выше как принцип дуплицитета), до настоящего времени присутствует в ст. 130 Кодекса.

41. Таким образом, в России в настоящее время сложился уникальный, не имеющий аналогов в мире, режим оборота недвижимости[22]22
  Д.В. Дождев описывает это положение дел как уникальный прорыв отечественного права. Я же склонен оценивать текущую ситуацию с определением того, что же такое недвижимая вещь по российскому праву, как катастрофу; об этом речь пойдет далее.


[Закрыть], в котором одновременно и здание, и земельный участок объявляются недвижимыми вещами, при этом действует принцип единства судьбы прав на здание и прав на земельный участок, означающий, что правообладатель может в одно и то же время иметь и зарегистрированное право собственности на земельный участок, и зарегистрированное право собственности на выстроенное на участке здание; в случае желания продать, заложить и т. п. правообладатель должен одновременно совершить сделку и со зданием, и с земельным участком. Нарушение правила о единстве судьбы карается ничтожностью соответствующей сделки. О том, почему это не очень хорошее (а если быть откровенным плохое) решение, речь пойдет далее.