Текст книги "Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья"

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), т. к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса.

Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения об:

избрании способа управления управляющей организацией;

избрании конкретной управляющей организации;

условиях договора управления с этой управляющей организацией.

Если принятие решения об избрании способа управления не вызовет затруднений, то в других случаях затруднения могут возникнуть.

Среди собственников помещений в многоквартирном доме должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т. к. наверняка предложения будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. При отсутствии конкуренции на рынке данного вида услуг подобрать управляющую организацию собственникам будет затруднительно (особенно в небольших населенных пунктах). По справедливому замечанию, «по-прежнему в сфере управления жилищным фондом доминируют государственные и муниципальные управляющие организации» [95]95
  Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 5 Комментария к ст. 162 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».


[Закрыть] (ДЭЗы, РЭПы и т. п.). Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, общее собрание вправе избрать только одну управляющую организацию для управления многоквартирным домом.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Для того чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одобрило условия договора управления с управляющей организацией, эти условия логично вначале на стадии переговоров обсудить и согласовать с этой управляющей организацией. В связи с этим общее собрание не вправе изменять условия договора управления, предварительно согласованные с управляющей организацией (акцепт условий договора должен полным и безоговорочным – см. п. 1 ст. 438 ГК РФ). Если общее собрание все-таки утвердит иные условия договора управления, то они подлежат повторному согласованию с управляющей организацией (ст. 443 ГК РФ). В случае внесения изменений на переговорах с управляющей организацией в предложенные общим собранием условия договора управления измененные условия этого договора подлежат повторному утверждению общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией, указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Думается, законодателю следовало бы включить в Жилищный кодекс императивные нормы об обязанности управляющих организаций предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме обеспечение исполнения своих обязательств перед самими собственниками, предоставляющими услуги (работы) организациями и ресурсоснабжающими организациями, как это сделано Правительством РФ в п. 42 и 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В противном случае через некоторое время государство может столкнуться с проблемой обманутых собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ).

Между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления на одинаковых для всех условиях, утвержденных решением общего собрания собственников (п. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ). Спорным является вопрос о том, обязательно ли заключение договора управления с управляющей организацией для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания о заключении такого договора обязательно для всех собственников. Вправе ли управляющая организация требовать заключения договора управления от уклоняющихся собственников в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ? Целесообразно распространить на такие случаи действие п. 5 ст. 161 ЖК РФ или прямо указать на обязанность собственников заключать договоры управления с управляющей организацией в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). С учетом положений п. 4 ст. 162 ЖК РФ условие договора управления о сроке его действия договора следовало бы отнести к существенным условиям договора, указанным в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ). Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» [96]96
  Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».


[Закрыть] разъяснило, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению этим домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом может быть изменен и/или расторгнут в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ. Договор управления может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ). К существенным нарушениями договора управления можно отнести:

неоплату вознаграждения управляющей организации;

систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;

непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;

причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Стороны вправе в договоре управления установить иные случаи существенного нарушения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если договор управления заключен между управляющей организацией и ТСЖ или жилищным кооперативом, то проблем с определением истца и ответчика не возникнет. А вот если договор управления заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, то возникают некоторые проблемы, с которыми может столкнуться суд.

Если требование об изменении или расторжении договора управления направляется в суд управляющей организацией, кто должен выступать ответчиком в данном случае? Видимо, как и в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, собственники согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства – эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Только в этом случае требование об изменении или расторжении должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как к стороне по договору управления. Такой подход соответствует и норме п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников, т. е. изменению или расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Управляющей организации имеет смысл ходатайствовать перед судом об объединении в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения всех дел, возбужденных по его искам к собственникам помещений (см. п. 4 ст. 151 ГПК РФ [97]97
  См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.


[Закрыть]).

Если требование об изменении или расторжении договора управления намерены предъявить в суд собственники помещений в многоквартирном доме, то правомерным необходимо считать следующую процедуру согласования воли собственников. Так как решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании собственников. Если принимается решение об изменении условий договора управления, то такие изменения должны быть обсуждены на общем собрании и за них должны проголосовать собственники помещений, владеющие большинством голосов. Решение о расторжении договора управления также принимается большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принимающих участие в общем собрании. В силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ при принятии решения о расторжении договора управления собственникам помещений целесообразно избрать иной способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию. Это не только входит в их обязанности, но соответствует их интересам. Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном доме на общем собрании было бы правильно поручить одному из собственников в интересах всех предъявить требование об изменении или расторжении договора управления управляющей организации, а при несогласии последней с изменением или расторжением договора – иск в суд. Хотя в Жилищном кодексе ничего не сказано о порядке подтверждения полномочий собственника действовать в интересах всех собственников (как это сделано, например, в п. 3 ст. 164 ЖК РФ), думается, что у суда нет оснований не рассматривать иск такого собственника об изменении или расторжении договора управления, т. к. стороной такого договора выступает каждый собственник помещения в многоквартирном доме.

Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривает специальное основание прекращения договора с управляющей организацией. Так, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Следовательно, в данном случае договор с управляющей организацией прекращается во внесудебном порядке по одностороннему волеизъявлению собственников помещений путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников. Управляющая организация вправе обжаловать такой отказ от договора в судебном порядке, если посчитает отказ необоснованным.

Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договором управления может быть установлена иная периодичность предоставления отчетности, например, предоставлять отчет о выполнении договора управления каждый квартал или каждые полгода. Представляется, что предоставлять отчет о выполнении договора управления реже одного раза в год управляющая организация не вправе, т. к. это ухудшает положение собственников помещений в многоквартирном доме, на защиту интересов которых в первую очередь должно быть направлено действующее жилищное законодательство.

Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ). Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50 % долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома). Договор управления можно считать прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации.

Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, либо, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Примерный перечень технической и иной документации на многоквартирный дом дан в Приложении 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм, утвержденному распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 05-14-316/6. К таким документам относятся: документация БТИ (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы); ключевая справка; чертежи и схемы инженерных коммуникаций; схемы механического оборудования; схемы электрического оборудования; схемы санитарно-технического оборудования; схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета ресурсов; паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; санитарный паспорт; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль; распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты); акты приемки объектов, завершенных строительством; распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт); исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т. д.); градостроительный план земельного участка; кадастровая карта (план) земельного участка; градостроительное заключение для оформления земельного участка; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка; паспорт домовладения по БТИ; документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; копии договоров с ресурсоснабжающими организациями и прочими подрядными организациями; копии договоров на аренду или на др. право на нежилое помещение в доме, кроме собственности; копии договоров социального найма, ордера нанимателей на жилые помещения в доме; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта; акты проверки газотехнической инспекции; акты устранения замечаний и нарушений от жилищной инспекции и объединения административно-технической инспекции (в Москве), имеющихся до момента передачи дома в управление; копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры и прочие помещения дома; акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу дома на момент передачи; копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям (для подготовки новых); акты на остаточную стоимость строения; гарантийные письма и обязательства; копии «истории начислений» по жилым и нежилым помещениям; выписки из домовой книги; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющую организацию (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.

Выполнение нормы п. 10 ст. 162 ЖК РФ вызывает массу вопросов:

обоснованно указывается на то что, перед тем как обязывать управляющую организацию по окончании договора управления передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, необходимо установить в Жилищном кодексе, кто передает управляющей организации эти документы в момент заключения договора управления [98]98
  См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 8 Комментария к ст. 162 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Видится, что эта проблема актуальна при заключении первого договора управления. Высказано предложение о том, что «для снижения издержек смены управляющей организации следует ввести независимую от управляющих организаций систему регистрации, инвентаризации общего имущества в многоквартирных домах, его ремонта и улучшений» [99]99
  Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».


[Закрыть];

отмечается наличие коллизии норм п. 6 и 10 ст. 162 ЖК РФ. Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должны быть переданы за 30 дней до окончания срока действия договора управления, а срок для направления заявления о прекращении договора по истечении срока его действия не установлен. Как же тогда управляющая организация узнает о необходимости и целесообразности передачи указанных ею документов, если за тридцать дней до истечения срока действия договора не поступит ни одного заявления от другой стороны по договору? Справедливо предлагается в договоре управления устанавливать срок для подачи заявления стороны о прекращении договора управления по истечении срока его действия [100]100
  См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 11 Комментария к ст. 162 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Причем срок этот не может быть менее тридцати дней до момента прекращения договора управления;

не урегулирован порядок передачи накоплений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома от управляющей организации, действие договора с которой прекращается.

Думается, управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов управления. Для этого в первую очередь необходимо:

создать конкурентную среду на рынке управления многоквартирными домами и рынке коммунальных услуг;

внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие обязательное предоставление всеми управляющими организациями обеспечения исполнения своих обязательств, а также установить показатели финансовой устойчивости для управляющих организаций и государственный контроль над этими показателями.