Текст книги "Жилищное право. Шпаргалки"

21. Работы по содержанию жилищного фонда

Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утвержден постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170):

• работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов:

• устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации; в системах центрального отопления и горячего водоснабжения; электротехничеких устройств;

• прочистка канализационного лежака, проверка исправности канализационных вытяжек;

• проверка заземления ванн; оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;

• мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);

• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:

• укрепление водосточных труб, колен и воронок, флагодержателей;

• расконсервирование и ремонт поливочной системы;

• снятие пружин на входных дверях;

• консервация системы центрального отопления;

• ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

• ремонт просевших отмосток;

• устройство дополнительной сети поливочных систем;

• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:

• утепление оконных и балконных проемов;

• замена разбитых стекол окон и балконных дверей;

• утепление входных дверей в квартиры, чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

• ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;

• утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;

• замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений;

• консервация поливочных систем;

• ремонт и укрепление входных дверей.

В жилых и подсобных помещениях квартир указанные работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

22. Управление и контроль за техническим состоянием жилищного фонда

Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы или районные диспетчерские службы на микрорайоны или группы домов.

Для каждой объединенной диспетчерской службы устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.

Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться районными диспетчерскими службами в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение.

Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, о принятых решениях необходимо сообщить заявителю.

Озеленение территорий выполняется после их очистки от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними обеспечивает организация, обслуживающая жилищный фонд, или на договорных началах – специализированная организация.

Не рекомендуется осуществлять посадку женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения.

23. Порядок страхования жилых помещений

Для возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может проводиться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ). Приказом Госстроя России № 149 2000 г. «Об утверждении рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе» предусматриваются следующие виды страхования жилых помещений:

• страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;

• страхование жилого помещения его владельцем, нанимателями;

• страхование ответственности собственника жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;

• страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;

• страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (повышение давления в системах водо– и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения – причиной пожаров);

• страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.

Не могут быть объектами страхования жилые помещения:

• признанные в установленном порядке аварийными;

• имеющие физический износ более 60 %;

• расположенные в домах, включенных в перечень жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;

• на которые обращено взыскание по обязательствам;

• подлежащие конфискации;

• в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.

24. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания являются выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

• ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения признаются непригодными, а многоквартирные дома подлежащими сносу в случае, если они расположены:

• в полносборных, кирпичных, каменных, деревянных домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций, которые свидетельствуют об опасности обрушения;

• в домах, расположенных в производственных, санитарно-защитных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур, в случае если невозможно инженерными и проектными решениями минимизировать риски до допустимого уровня;

• в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

• в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов и других сложных геологических явлений.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы (в дневное время 55 дБ, в ночное 45 дБ), следует признавать непригодными для проживания, если невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

25. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:

• признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;

• изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Условия перевода квартиры в нежилое помещение:

• расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;

• расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;

• согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;

• решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

26. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определяет статья 23 ЖК РФ.

Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое – его технический паспорт);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

27. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:

• не представлены документы, определенные ст. 23 ЖК РФ;

• документы представлены в ненадлежащий орган;

• не соблюдены условия перевода помещения (ст. 22 ЖК РФ);

• проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения (ст. 24 ЖК РФ).

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим.

Первое основание для отказа – непредставление документов, определенных ст. 23 ЖК РФ.

Второе основание – представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган местного самоуправления, куда должны быть представлены необходимые документы.

Третье основание – несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК РФ).

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;

• отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

• переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности если:

• в разряд нежилых переводятся жилые помещения (дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

• жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом граждан, проживающих на данной жилой площади;

• будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении.

28. Понятие и виды переустройства и перепланировки

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

• установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование – для приспособления помещений к новому функциональному назначению. Реконструктивные работы, выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.

При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений).

Перепланировка жилых помещений:

• перенос и разборка перегородок;

• перенос/устройство дверных проемов;

• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

• устройство дополнительных кухонь и санузлов;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

29. Основания проведения переустройства и перепланировки

В ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки данного жилого помещения;

• его технический паспорт;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель этого помещения);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления необходимых документов в этот орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Согласие соответствующего органа на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения подтверждает выданный им документ.

30. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в ст. 26 ЖК РФ. Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании в соответствии со ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут предъявляться.

Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления.

Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ.

В постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены следующие требования:

• переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;

• перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ст. 27 ЖК РФ; решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.